Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án tại thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an

để ựánh giá ựúng thực trạng ảnh hưởng của việc thực hiện các chắnh sách bồi thường, GPMB ựến ựời sống của người dân bị thu hồi ựất ở một số dự án trên ựịa bàn thị xã Cửa Lò, từ ựó kịp th

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

BÙI QUỐC CHINH

ðỀ TÀI: ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ðẾN ðỜI SỐNG CỦA NGƯỜI DÂN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS: ðỖ NGUYÊN HẢI

HÀ NỘI - 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Tất cả các

số liệu trong vùng nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả Luận văn

Bùi Quốc Chinh

LỜI CẢM ƠN

để hoàn thành khóa học và ựề tài nghiên cứu tôi ựã nhận ựược sự quan tâm, giúp ựỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Nhà trường; Khoa Tài nguyên và môi trường đại học Nông nghiệp I Hà Nội; Phòng đào tạo Sau ựại học - Trường đại học Nông nghiệp I Hà Nội, xin gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn ựến Thầy giáo PGS.TS đỗ Nguyên Hải, người hướng dẫn khoa học, người ựã nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình hoàn thiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân: UBND thị xã Cửa Lò, Phòng Tài nguyên và môi trường, Phòng Thống kê, Phòng Quản lý ựô thị, Phòng Tài chắnh - Kế hoạch, Hội ựồng bồi thường và giải phóng mặt bằng thị

xã Cửa Lò, Ủy ban nhân nhân phường Nghi Hương, phường Nghi Thu và phường Nghi Hoà, các hộ gia ựình, cá nhân thuộc các nhóm hộ ựiều tra tại thị

xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An ựã giúp ựỡ tận tình, tạo ựiều kiện ựể tôi hoàn thành

ựề tài này

Tôi xin cảm ơn tới gia ựình, những người thân, bạn bè và ựồng nghiệp ựã góp ý, giúp ựỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện ựề tài

Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn

Bùi Quốc Chinh

MỤC LỤC

Lời cảm ơn……….……….i

Lời cảm ơn……… …………ii

Mục lục……….….…iii

Danh mục bảng……… ……vi

Danh mục hình……….……vii

Danh mục viết tắt……….……… … viii

1 ðẶT VẤN ðỀ 103

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích nghiên cứu 3

1.2.1 Mục ñích chung 3

1.2.2 Mục ñích cụ thể 3

1.2.3 Yêu cầu 3

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 3

1.3.1 Ý nghĩa khoa học 3

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn 4

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất 5

1.1.1 Khái niệm, thuật ngữ 5

1.1.2 ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng 10

1.1.3 Một số vấn ñề ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất 11

1.1.4 Tác ñộng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ñến phát triển cơ sở hạ tầng và ñời sống xã hội 16

1.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế 16

1.2.1 Trung Quốc 16

1.2.2 Úc (Australia) 18

1.2.3 Singapore 19

1.2.4 Thái Lan 22

1.2.5 Chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của các tổ chức ngân hàng quốc tế 23

1.2.6 Nhận xét, ñánh giá 24

1.3 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của Việt Nam 24

1.3.1 Trước khi có Luật ñất ñai năm 1993 24

1.3.2 Thời kỳ 1993 ñến 2003 25

1.3.3 Thời kỳ từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 26

1.3.4 Nhận xét, ñánh giá 28

1.4 Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi ñất 28

1.4.1 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 28

1.4.2 Những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 31

Chương 2 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 ðối tượng nghiên cứu 34

2.2 Nội dung nghiên cứu 34

2.3 Phương pháp nghiên cứu 35

2.3.1 Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu thứ cấp 35

2.3.2 Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu thứ cấp 35

2.3.3 Phương pháp chuyên gia 35

2.3.4 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 35

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và chuyển dịch cơ cấu sử dụng ñất của ñịa bàn nghiên cứu 36

3.1.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên 36

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 39

3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 41

3.1.4 Hiện trạng sử dụng ñất và biến ñộng ñất ñai 46

3.2 Khái quát chung về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Cửa Lò 48

3.2.1 Khái quát chung 48

3.2.2 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Cửa Lò giai ựoạn

2009 - 2011 49

3.3 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng và tác ựộng của việc thu hồi ựất tại 2 dự án nghiên cứu 52

3.3.1 Khái quát về 2 dự án nghiên cứu 52

3.3.2 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất tại 02 dự án nghiên cứu 56

3.3.3 đánh giá chung việc thực hiện các chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại 02 dự án nghiên cứu 62

3.4 Ảnh hưởng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ựến ựời sống của các hộ dân bị thu hồi ựất 63

3.4.1 Khái quát chung về nhóm hộ ựiều tra 63

3.4.2 Ảnh hưởng của các chắnh sách thu hồi ựất ựến ựời sống của người dân 65

3.5 đề xuất một số giải pháp nhằm làm giảm thiểu những ảnh hưởng tiêu cực (nếu có) của việc thực hiện chắnh sách bồi thường, GPMB ựến ựời sống của người dân có ựất bị thu hồi trên ựịa bàn nghiên cứu 74

3.5.1 Giải pháp về chắnh sách 75

3.5.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện 75

3.5.3 Giải pháp ựảm bảo ựời sống cho người dân có ựất bị thu hồi 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Kết quả bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Cửa Lògiai

ñoạn 2009 - 2011 51

Bảng 3.1 Kết quả bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Cửa Lògiai ñoạn 2009 – 2011 (tiếp theo) 52

Bảng 3.2 Các văn bản pháp lý liên quan khi thực hiện 02 dự án 55

Bảng 3.3 Tổng hợp về ñối tượng, diện tích và ñơn giá bồi thường của 02 dự án 56

Bảng 3.4 Tổng hợp về bồi thường thiệt hại về ñất của 02 dự án nghiên cứu 58

Bảng 3.5 Tổng hợp giá trị bồi thường về tài sản, vật kiến trúc, cây cối và hoa màu của 2 dự án nghiên cứu 60

Bảng 3.6 Tổng hợp kinh phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng 02 dự án 61

Bảng 3.7 Kết quả ñiều tra về diện tích và số tiền ñược bồi thường của người dân bị thu hồi ñất của 2 dự án 65

Bảng 3.8 Diện tích ñất NN bình quân/lao ñộngcủa các hộ bị thu hồi ñất ở 2 dự án 66

Bảng 3.9 Thay ñổi cơ cấu thu nhập của người dân ở 02 dự ántrước và sau khi thu hồi ñất 67

Bảng 3.10 Thu nhập bình quân của người dân ở 2 dự ántrước và sau khi thu hồi ñất 67

Bảng 3.11 Thay ñổi thu nhập của người dân ở 2 dự ántrước và sau khi thu hồi ñất 68

Bảng 3.12 Tài sản sở hữu của các hộ ñiều tra phỏng vấn của Dự án I 71

Bảng 3.13 Tài sản sở hữu của các hộ ñiều tra phỏng vấn của Dự án II 71

Bảng 3.14 Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi ñất 73

Bảng 3.15 Tình hình an ninh trật tự xã hội trước và sau khi thu hồi ñất 74

DANH MỤC BIỂU ðỒ

Hình 2.1: Tài sản của người dân (ngũ giác sinh kế) 9

Hình 3.1 Vị trí vùng nghiên cứu 36

Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế thị xã Cửa Lò giai ñoạn 2009 - 2011 42

Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng ñất thị xã Cửa Lò năm 2011 46

Hình 3.4 Biến ñộng ñất ñai của thị xã Cửa Lò giai ñoạn 2009 - 2011 47

Hình 3.5 Cơ cấu diện tích ñất thu hồi ở Dự án I 53

Hình 3.6 Cơ cấu diện tích ñất thu hồi ở Dự án II 54

Hình 3.7 ðộ tuổi của lao ñộng nông nghiệp bị thu hồi ñất 63

Hình 3.8 Trình ñộ học vấn của người dân ở 2 dự án 64

Hình 3.9 Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân có ñất bị thu hồi ở 2 dự án 69

10 HðBT Hội ñồng bồi thường

11 HðH Hiện ñại hoá

17 TTCN Tiểu thủ công nghiệp

18 UBND Uỷ ban nhân dân

19 UNESCO Tổ chức văn hoá, khoa học và giáo dục của

Liên hợp quốc

20 WB Ngân hàng thế giới

1 đẶT VẤN đỀ

1.1 Tắnh cấp thiết của ựề tài

đất ựai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ựặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ựầu của môi trường sống, là ựịa bàn phân bố các khu dân cư; xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội và an ninh quốc phòng Tuy nhiên, ựất ựai là một tài nguyên có hạn và cần ựược khai thác sử dụng một cách có hiệu quả Trong những năm qua, trên khắp các vùng, miền của ựất nước, nhiều khu công nghiệp, khu ựô thị mới ựược xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội ựược nâng cấp, xây mới ngày càng ựồng bộ và hiện ựại Nhờ ựó, bộ mặt của ựất nước ựã thay ựổi nhanh chóng theo hướng công nghiệp hóa, hiện ựại và văn minh Việc thu hồi ựất bao gồm cả ựất ở và ựất nông nghiệp cho xây dựng các khu công nghiệp, khu ựô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình công cộng, phục

vụ lợi ắch quốc gia dẫn ựến ựất cho sản xuất, kinh doanh của người dân bị thu hẹp, một số trường hợp phải thay ựổi chỗ ở và cả ựiều kiện sống Do ựó, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là ựiều kiện ban ựầu và tiên quyết ựể triển khai thực hiện các dự án, từ ựó nâng cao hiệu quả sử dụng vốn ựầu tư Công tác này ảnh hưởng ựến ựời sống vật chất lẫn tinh thần của người bị thu hồi ựất

Mặc dù Nhà nước ựã ban hành nhiều chắnh sách về vấn ựề bồi thường, tái ựịnh cư, bảo ựảm việc làm, thu nhập và ựời sống của người dân có ựất bị thu hồi Song tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp, không chuyển ựổi ựược nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc sống sinh hoạt nơi ở mới, ựặc biệt ựối với người nông dân bị thu hồi ựất ựã và ựang diễn ra ở nhiều ựịa phương Nguyên nhân dẫn ựến thực trạng

ựó một phần do nhiều nơi thực hiện công tác bồi thường, tái ựịnh cư, ựào tạo, giải quyết việc làm cho người dân có ựất bị thu hồi còn chưa hợp lý Bên cạnh ựó, bản thân người dân bị thu hồi ựất còn thụ ựộng, quá trông chờ vào Nhà nước, chưa tắch cực tự ựào tạo ựể thắch ứng với sự thay ựổi

Trong những năm qua, tỉnh Nghệ An nói chung, thị xã Cửa Lò nói riêng ựã

và ựang quyết tâm tập trung nguồn lực ựể xây dựng cơ sở vật chất góp phần thực hiện vai trò là Ộđô thị trung tâm kinh tế - văn hoá của vùng Bắc Trung BộỢ theo

Quyết ựịnh số 10/1998/Qđ - TTg về ựịnh hướng Quy hoạch tổng thể hệ thống ựô thị Việt Nam ựến năm 2020 đồng thời tạo tiền ựề cho việc phát triển Nghệ An thành trung tâm kinh tế - văn hoá vùng Bắc Trung Bộ theo Quyết ựịnh số 239/2005/Qđ - TTg ngày 30/9/2005 của Thủ tướng Chắnh phủ Chắnh vì vậy, tốc ựộ phát triển các khu công nghiệp, khu ựô thị, việc xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng kinh

tế, xã hội, các công trình công cộng diễn ra rất nhanh Quá trình ựó ựi liền với việc thu hồi ựất, bao gồm cả ựất nông nghiệp của một bộ phận dân cư, chủ yếu là vùng ven ựô, vùng có ựiều kiện giao thông thuận lợi, có ựiều kiện phát triển kinh tế xã hội Giải quyết việc làm, ổn ựịnh và từng bước nâng cao ựời sống cho người bị thu hồi ựất là nhiệm vụ của cấp uỷ đảng, chắnh quyền và toàn xã hội không chỉ riêng ở thị xã Cửa Lò mà một số ựịa phương khác cũng ựang gặp phải khó khăn trong việc thực hiện chắnh sách bồi thường, GPMB ựến ựời sống của người dân khi Nhà nước thu hồi ựất

Hiện trên ựịa bàn cả nước, ựặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chắ Minh, đà Nẵng ựã và ựang có nhiều nghiên cứu về ảnh hưởng của việc thực hiện các chắnh sách bồi thường, GPMB ựến ựời sống của người dân Tuy nhiên, ở thị xã Cửa Lò, là một Thị xã có tốc ựộ phát triển và ựô thị hóa nhanh, việc thu hồi ựất ựể thực hiện các dự án khá nhiều, gây ảnh hưởng không nhỏ ựến ựời sống của người dân ựịa phương, lại chưa có các nghiên cứu cụ thể về vấn ựề này

để ựánh giá ựúng thực trạng ảnh hưởng của việc thực hiện các chắnh sách bồi thường, GPMB ựến ựời sống của người dân bị thu hồi ựất ở một số dự án trên ựịa bàn thị xã Cửa Lò, từ ựó kịp thời ựề xuất những giải pháp tắch cực nhằm làm giảm thiểu những ảnh hưởng tiêu cực ( nếu có) của việc thực hiện các chắnh sách ựó,

chúng tôi chọn nghiên cứu ựề tài: "Ảnh hưởng của việc thực hiện chắnh sách bồi

thường giải phóng mặt bằng ựến ựời sống của người dân khi Nhà nước thu hồi ựất ở một số dự án tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An"

1.2 Mục ñích nghiên cứu

1.2.1 Mục ñích chung

Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB ñến ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi Trên cơ sở ñó, ñề xuất những giải pháp nhằm làm giảm thiểu những ảnh hưởng tiêu cực (nếu có) của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB ñến ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi trên ñịa bàn nghiên cứu

1.2.2 Mục ñích cụ thể

- Tìm hiểu các dự án có bồi thường, GPMB tại thị xã Cửa Lò

- Tìm hiểu việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB của một số dự án trên ñịa bàn thị xã Cửa Lò

- Phân tích, ñánh giá ảnh hưởng của chính sách bồi thường, GPMB ñến ñời sống của người dân khi Nhà nước thu hồi ñất của một số dự án trên ñịa bàn thị xã Cửa Lò

- ðề xuất các giải pháp nhằm nhằm làm giảm thiểu những ảnh hưởng tiêu cực (nếu có) của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB ñến ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi trên ñịa bàn nghiên cứu, góp phần ổn ñịnh và nâng cao ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi

- Các số liệu ñiều tra thu thập phải ñáng tin cậy, chính xác

- Các ñề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài

1.3.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của ñề tài sẽ cung cấp ñánh giá chung tình hình ñời sống của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi ñất

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của ñề tài ngoài việc góp phần giải quyết vấn ñề thực tiễn bức xúc ñang ñặt ra hiện nay ở thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An nói riêng và còn là tài liệu tham khảo cho các ñịa phương có ñiều kiện tương tự

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN đỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất

1.1.1 Khái niệm, thuật ngữ

1.1.1.1 Khái quát về ựất ựai

a Khái niệm về ựất ựai (land)

Theo V.V đôccutraiep (1846 - 1903): đất là tầng ngoài của ựá bị biến ựổi một cách tự nhiên dưới tác dụng của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, ựá mẹ, ựịa hình, khắ hậu và tuổi ựịa phương Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô(cũ) - V.R Villiam (1863 - 1939) thì cho rằng ựất là lớp tơi xốp của vỏ lục ựịa, có ựộ dày khác nhau, có thể sản xuất ra những sản phẩm của cây trồng [7]

Theo quan ựiểm của C Mác: đất là tài sản mãi mãi với loài người, là ựiều kiện cần ựể sinh tồn, là ựiều kiện không thể thiếu ựược ựể sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp [9]

Theo quan ựiểm của FAO thì ựất ựược xem như là tổng thể của nhiều yếu tố gồm: Khắ hậu, ựịa hình, ựất, thổ nhưỡng, thủy văn, thực vật, ựộng vật, những biến ựổi của ựất do hoạt ựộng con người [17]

Theo Từ ựiển bách khoa Việt Nam thì ựất là lớp mỏng trên cùng của vỏ Trái ựất tương ựối tơi xốp do các loại ựá phong hoá ra, có ựộ phì, trên ựó cây cỏ có thể mọc ựược đất hình thành do tác dụng tổng hợp của nước, không khắ và sinh vật lên

ựá mẹ [44] Nếu nhìn nhận ựất ựai trên phương diện từ vạt ựất thì ựất ựai là một phần diện tắch cụ thể của bề mặt trái ựất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ựất [26]

Như vậy, tùy theo quan ựiểm trong từng lĩnh vực về chuyên môn mà ựất ựai ựược các tác giả nhìn nhận trên các phương diện khác nhau và có nhiều ý nghĩa khác nhau

Tuy nhiên, hiện nay khi nói ựến ựất người ta thường dùng hai khái niệm là ựất (soil) và ựất ựai (land) đất (soil) là lớp ựất mặt của vỏ trái ựất gọi là Thổ nhưỡng Thổ nhưỡng phát sinh là do tác ựộng lẫn nhau của khắ trời (khắ quyển),

nước (thủy quyển), sinh vật (sinh quyển) và ñá mẹ (thạch quyển) qua thời gian lâu dài Khái niệm ñất theo nghĩa ñất ñai (land) có thể ñược hiểu theo nhiều cách khác nhau, ñất như là không gian, cộng ñồng lãnh thổ, vị trí ñịa lý, nguồn vốn, môi trường, tài sản [16] Trong quản lý nhà nước về ñất ñai người ta thường ñề cập ñến ñất ñai theo khái niệm ñất (land)

b Phân loại ñất (land/soil classification)

Hiện nay, trên thế giới tùy theo mục ñích phân loại mà có nhiều cách phân loại ñất khác nhau Ở Việt Nam, ñất thường ñược phân loại theo hai cách: Phân loại ñất theo thổ nhưỡng và phân loại ñất theo mục ñích sử dụng [16]

- Phân loại ñất theo thổ nhưỡng (soil classification)

Phân loại ñất theo thổ nhưỡng (theo Khoa học ñất) mục ñích nhằm xây dựng bản ñồ thổ nhưỡng Trên thế giới có 3 trường phái chủ yếu [16]:

• Phân loại ñất theo nguồn gốc phát sinh

• Phân loại ñất theo ñịnh lượng các tầng ñất

• Phân loại ñất theo FAO - UNESCO

Ở Việt Nam, năm 1976, Bộ Nông nghiệp ñã xây dựng bản ñồ ñất tỉ lệ 1/1.000.000, bảng phân loại ñất chia ñất của nước ta thành 13 nhóm với 30 loại ñất theo phát sinh Từ những năm cuối thập kỷ 80 của thế kỷ 20, ở nước ta ñã sử dụng

hệ thống phân loại ñất theo ñịnh lượng FAO - UNESCO, bảng phân loại ñất theo phương pháp FAO - UNESCO gồm 19 nhóm và 54 loại ñất [7]

- Phân loại ñất theo mục ñích sử dụng (land classification)

Ở Việt Nam, Luật ñất ñai ñầu tiên (1987) quy ñịnh ñất ñai ñược phân làm 5 loại theo mục ñích sử dụng, gồm ñất NN, ñất lâm nghiệp, ñất khu dân cư, ñất chuyên dùng và ñất chưa sử dụng Luật ñất ñai 1993 quy ñịnh ñất ñai ñược phân thành 6 loại theo mục ñích sử dụng, gồm ñất NN, ñất lâm nghiệp, ñất khu dân cư nông thôn, ñất ñô thị, ñất chuyên dùng và ñất chưa sử dụng [42]

Cách phân loại ñất theo Luật ñất ñai 1987 và Luật ñất ñai 1993 ñược vừa theo mục ñích sử dụng, lại theo ñịa bàn gây nên sự chồng chéo ðể khắc phục tình trạng này, Luật ñất ñai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 quy ñịnh căn cứ theo mục ñích sử dụng, ñất ñai ñược phân thành 3 nhóm: Nhóm ñất NN, nhóm ñất phi

NN, nhóm ñất chưa sử dụng [43] Loại ñất, mục ñích sử dụng ñất của mỗi thửa ñất ñược xác ñịnh theo giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng ñất hoặc theo hiện trạng sử dụng ñất [9]

- Nhóm ñất nông nghiệp: ðất NN là ñất sử dụng vào mục ñích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về NN, lâm nghiệm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục ñích bảo vệ, phát triển rừng Nhóm ñất NN ñược phân làm các phân nhóm gồm ñất sản xuất NN, ñất lâm nghiệp, ñất nuôi trồng thủy sản, ñất làm muối và ñất NN khác [5],[10]

- Nhóm ñất phi NN: ðất phi NN là ñất ñang ñược sử dụng không thuộc nhóm ñất NN Nhóm ñất phi NN bao gồm ñất ở, ñất chuyên dùng, ñất tôn giáo, tín ngưỡng, ñất nghĩa trang, nghĩa ñịa, ñất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng và ñất phi NN khác [5],[10] Trong các phân nhóm của nhóm ñất NN, phi NN lại ñược chia thành nhiều loại ñất khác nhau

- Nhóm ñất chưa sử dụng: ðất chưa sử dụng là ñất chưa xác ñịnh mục ñích

sử dụng ðất chưa sử dụng bao gồm ñất bằng chưa sử dụng, ñất ñồi núi chưa sử dụng, núi ñá không có rừng cây [5],[10]

Như vậy, theo mục ñích sử dụng ñất, ở nước ta ñất ñược chia làm 3 loại: ðất

NN, ñất phi NN và ñất chưa sử dụng Với tốc ñộ CNH, ðTH ngày càng cao như hiện nay, ñất NN luôn có xu hướng chuyển sang ñất phi NN với diện tích lớn

1.1.1.2 Giải tỏa, Bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

* Giải toả: Khi Nhà nước cần thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thì sẽ tiến hành các bước theo ñúng qui ñịnh của pháp luật nhằm mục ñích lấy ñược mặt bằng khu ñất cần sử dụng cho các mục ñích trên gọi là giải toả [29]

* Bồi thường: "Bồi thường" hay "ðền bù" có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì mọi hành vi của chủ thể khác Việc ñền bù thiệt hại này có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền hoặc bằng vật chất khác) theo ñúng qui ñịnh của pháp luật hoặc do thoả thuận của các chủ thể [29]

* Hỗ trợ: Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [29] Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị Nhà nước thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [23]

* Bố trí tái ñịnh cư: Người bị thu hồi ñất nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi [29] ðối với các dự án tái ñịnh cư (TðC) khi Nhà nước thu hồi ñất ở và tiến hành phân lô theo quy hoạch ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt ñể bố trí lại cho các

hộ bị giải tỏa sau khi ñã thi công hạ tầng cơ sở thì ñược gọi là TðC tại chỗ Việc bố trí lại ñất TðC tại nơi ở mới phải có ñiều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ Giải toả, bồi thường và bố trí TðC khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào các mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế là những hành vi ñược qui ñịnh tại Hiến pháp năm 1992, mục 4 chương II, Luật ñất ñai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành

1.1.1.3 ðời sống

Khái niệm ñời sống có thể ñược hiểu và sử dụng theo nhiều cách khác nhau Theo một ñịnh nghĩa ñược chấp nhận rộng rãi thì “ðời sống bao gồm các khả năng, các tài sản và các hoạt ñộng cần thiết ñể kiếm sống”

ðời sống cũng có thể ñược mô tả như tổng hợp của nguồn lực và năng lực liên quan tới các quyết ñịnh và hoạt ñộng của một người hoặc một nhóm người nhằm cố gắng kiếm sống và ñạt ñược các mục tiêu và mơ ước của mình Một cuộc sống bền vững gồm: an toàn lương thực, cải thiện ñiều kiện môi trường tự nhiên, cải thiện ñiều kiện môi trường cộng ñồng - xã hội, cải thiện ñiều kiện vật chất, ñược bảo vệ tránh rủi ro và các cú sốc [27]

ðể ñảm bảo cuộc sống bền vững, một cộng ñồng, một hộ gia ñình, một cá nhân cần có năm tài sản (vốn) gồm [27],[45],[46]:

- Vốn tự nhiên (natural capital): Vốn tự nhiên là tất cả những nguyên vật liệu

tự nhiên ñể tạo dựng ñời sống như ñất ñai, rừng, nước và ñồng cỏ Khung ñời sống bền vững coi ñất ñai là một tài sản tự nhiên rất quan trọng ñối với ñời sống nông

thôn ðất ñai ñóng một vị trí quan trọng về nhiều mặt và tạo cơ sở ñể người nông dân tiếp cận các loại tài sản khác và sự lựa chọn những sinh kế thay thế [47]

Hình 2.1: Tài sản của người dân (ngũ giác sinh kế)

(Nguồn: [47])

- Vốn con người (human capital): Nguồn vốn con người biểu hiện gồm kỹ năng, kiến thức, khả năng lao ñộng và sức khoẻ của con người Các yếu tố này giúp cho con người có thể theo ñuổi những chiến lược tìm kiếm thu nhập khác nhau và ñạt những mục tiêu trong ñời sống của họ Ở mức ñộ gia ñình, nguồn vốn con người ñược coi là số lượng và chất lượng lao ñộng hiện có Vốn con người là một yếu tố cấu thành nên kế sinh nhai Nó ñược coi là nền tảng hay phương tiện ñể ñạt ñược mục tiêu thu nhập Cải thiện phương thức tiếp cận với giáo dục, thông tin, công nghệ, nâng cao dinh dưỡng và sức khoẻ sẽ góp phần làm phát triển nguồn vốn con người [47]

- Vốn xã hội (social capital): Quan hệ họ hàng, bạn bè, xã hội kể cả các mối quan hệ với cơ quan, tổ chức mà một người có thể dựa vào ñó ñể mở rộng các giải pháp sống Nguồn vốn xã hội ñược xem xét trong khung ñời sống bền vững ñó là những nguồn lực xã hội dựa trên những gì mà con người ñã ñặt ra ñể theo ñuổi mục tiêu trong ñời sống của mình [47]

- Vốn tài chính (financial capital): Vốn tài chính biểu thị các nguồn lực tài chính mà con người sử dụng ñể ñạt ñược mục tiêu trong ñời sống của mình như tiền mặt từ thu nhập hay tiền tiết kiệm có thể sử dụng làm vốn luân chuyển Có hai nguồn vốn tài chính chủ yếu: là vốn sẵn có và dòng tiền vào thường xuyên [47]

- Vốn vật chất (physical capital): Gồm tài sản tư nhân như gia súc hay công

cụ canh tác nhằm hỗ trợ ñời sống ñể sản xuất hiệu quả hơn, tài sản công cộng như ñường sá, cơ sở hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện cơ sở hạ tầng là môi trường vật chất giúp con người tiếp nhận ñược với nhu cầu thiết yếu của họ và ñạt năng suất cao hơn Những yếu tố của cơ sở hạ tầng thường có ý nghĩa cho cuộc sống bền vững: Vận chuyển, nơi cư trú, cấp và thoát nước, cung cấp năng lượng và tiếp cận thông tin [47]

Những tài sản trong ñời sống có mối quan hệ với nhau theo nhiều cách khác nhau, là phương tiện tạo ra cuộc sống tích cực Việc sở hữu một loại tài sản giúp người dân từ ñó có thể tạo thêm các loại tài sản khác Ví dụ: người dân dùng tiền (nguồn vốn tài chính) ñể mua sắm vật dụng sản xuất và tiêu dùng (nguồn vốn vật chất) [47]

1.1.2 ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh Ở khu vực nội thành, khu vực ven ñô, khu vực ngoại thành, mật ñộ dân cư khác nhau, ngành nghề ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một ñặc trưng riêng của vùng ñó

- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân còn thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp còn khó khăn do ñó tâm lý người dân là giữ ñược ñất

ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng

họ vẫn không cho thuê

1.1.3 Một số vấn ñề ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,

hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

1.1.3.1 Công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Các nước trên thế giới ñều coi ñất ñai là một loại tài sản phải ñăng ký quyền

sở hữu, quyền sử dụng

Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñể ñược xét duyệt lập HSðC, cấp GCNQSDð Hệ thống HSðC và GCNQSDð có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, TðC và là một trong những yếu tố quyết ñịnh khi xác ñịnh nguồn gốc sử dụng ñất, ñối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSðC có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể “quản

lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã

ñã cấp GCNQSDð) ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất, một số ñịa phương chưa lập ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCNQSDð như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh [4]

Trong công tác bồi thường, GPMB thì GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng ký biến ñộng về

sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

1.1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ðất ñai là có hạn, không gian sử dụng ñất cũng có hạn ðể tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử dụng ñất ñai ñể sinh sống Quy hoạch sử dụng ñất là biện pháp quản lý không thể thiếu ñược trong

việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế - xã hội và các ñịa phương, là công

cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH - HðH ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất thông qua quyết ñịnh thu hồi ñất vì:

- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñể thực hiện việc thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất

- Căn cứ quyết ñịnh thu hồi ñất ñể lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi thường GPMB

Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng ñất nói riêng còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án

“treo" [8]

1.1.3.3 Công tác giao ñất, cho thuê ñất

Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác bồi thường

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và môi trường tính từ ngày 01/7/2004 ñến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích ñã giao, ñã cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó diện tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao ñất có thu tiền sử dụng ñất là 581.620 ha, giao ñất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích ñất ñã cho thuê là 155.380 ha (trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) [4]

1.1.3.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật ñất ñai

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế - xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất Sau khi Quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống

Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư Tuy nhiên, do tích chất chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB Hệ thống văn bản pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là

số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, thiếu chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẻ hở trong việc thực thi pháp luật [4]

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất, việc

tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ñất ñai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và môi trường cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật ñất ñai nhưng nhận thức về các

quy ựịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu Tại nhiều ựịa phương, ựang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ựịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ựất ựai Cán bộ ựịa chắnh, chủ tịch UBND

xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai trên ựịa bàn đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ựầu tư và

ựã ảnh hưởng trực tiếp ựến tiến ựộ GPMB [3]

1.1.3.5 Yếu tố giá ựất và ựịnh giá ựất

Hiện nay, ở nước ta giá ựất dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ựịa tô nhiều năm Một trong những ựiểm mới của Luật ựất ựai

2003 là các quy ựịnh về giá ựất Nếu như trước ựây Nhà nước chỉ quy ựịnh một loại giá ựất áp dụng cho mọi quan hệ ựất ựai khác nhau thì Luật ựất ựai 2003 ựề cập nhiều loại giá ựất ựể xử lý từng nhóm quan hệ ựất ựai khác nhau [3]

- Trước khi có Luật ựất ựai năm 2003:

Những vấn ựề liên quan ựến việc xác ựịnh giá ựất, bồi thường, GPMB, TđC ựều ựược quy ựịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị ựịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chắnh phủ quy ựịnh khung giá các loại ựất; Nghị ựịnh số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chắnh phủ quy ựịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng và Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ - CP ngày 24/4/1998 của Chắnh phủ ban hành quy ựịnh về ựền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng Khung giá ựất ựể tắnh bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 87/CP ựã ựược

áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ựịnh việc ựiều chỉnh khung giá ựất ựể tắnh bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần ựối với ựất nông nghiệp hạng I Do vậy, giá ựất ựể tắnh bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ựến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các ựịa phương

- Từ khi có Luật ựất ựai 2003: Quy ựịnh giá ựất ựược hình thành trong các trường hợp sau ựây:

+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;

+ Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;

+ Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất [23]

Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường, GPMB, TðC ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ñất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56) Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 188/2004/Nð - CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi ñất và gây ách tắc trong khi thực hiện công tác bồi thường, GPMB

1.1.3.6 Thị trường bất ñộng sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản ngày càng ñược hình thành và phát triển Ngày nay, thị trường bất ñộng sản ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

1.1.4 Tác ñộng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ñến phát triển cơ

- Về kinh tế dự án:

Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có ñiều kiện tập trung vốn cho mở rộng ñầu tư Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến ñộ dự án dẫn ñến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà ñầu tư

ðối với các dự án ñầu tư sản xuất kinh doanh nếu không ñáp ứng ñược tiến

ñộ ñầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp

ðối với dự án ñầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến ñộ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình

1.1.4.2 ðời sống xã hội

Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường ñầu tư, khai thác các nguồn lực từ ñất ñai cho ñầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội ở nước ta thời gian qua ñã ñược ðảng và Nhà nước quan tâm ñầu tư hầu khắp các vùng, miền trên

cả nước, ñặc biệt tại các thành phố lớn ñã ñóng góp vào sự thành công bước ñầu của công cuộc CNH - HðH ñất nước, thúc ñẩy kinh tế phát triển, ñáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân ðạt ñược kết quả nêu trên công tác bồi thường, GPMB ñóng vai trò không nhỏ ñể các dự án phát huy hiệu quả

1.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế

1.2.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước ðất ở khu vực nông thôn và ñất NN thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao ñộng Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước

ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và cho thuê ñất

ðất thuộc diện ñược cấp bao gồm ñất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục

vụ mục ñích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh ðất sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh thì ñược Nhà nước giao ñất theo hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc là cho thuê ñất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường

và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất

Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh như sau:

Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất NN từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối với các loại ñất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất ðất NN sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh, người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường

do người sử dụng ñất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có ñất bị thu hồi Ngoài

ra, pháp luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất NN, khoảng từ 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha

Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất

Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho

người dân bị thu hồi ñất có nơi ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết kiệm của

họ có thể mua ñược căn hộ mới Còn ñối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi

Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở Những ñối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên

ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TðC của Trung Quốc ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án Theo một nghiên cứu gần ñây của WB thì các luật về TðC của Trung Quốc ñối với các dự án phát triển ñô thị, công nghiệp và giao thông "ñã ñáp ứng ñầy ñủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện TðC"

1.2.2 Úc (Australia)

ðất ñai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñược luật pháp bảo hộ tuyệt ñối Nhà nước có quyền trưng thu ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội ñồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường

Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại ñất ñai bằng hai cách: thoả thuận tự nguyện và cưỡng bức

Về bồi thường, luật quy ñịnh chủ sở hữu sẽ ñược bồi thường thiệt hại do việc thu hồi ñất

Nguyên tắc bồi thường bao gồm:

- Giá thị trường mảnh ñất của chủ sở hữu;

- Giá trị ñặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh ñất;

- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi ñất;

- Thiệt hại về việc gây phiền hà;

- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm ñịnh giá

Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh ñất ñó ñều có thể khiếu nại về bồi thường

Quy ñịnh mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:

- Giá trị thị trường của mảnh ñất;

- Sự chia cắt ñất ñai;

- Những phiền nhiễu;

- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;

- Người ñi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp ñồng cho thuê;

- Tiền bồi thường về mặt tinh thần

Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng

- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi ñơn khiếu nại ñã ñược xem xét Nếu Chính phủ không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong ñơn khiếu nại thì Chính phủ sẽ thanh toán trước

ít nhất là 90% số tiền ñã ñược ñịnh ra

- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán ñầy ñủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng ñã ñược chấp thuận

1.2.3 Singapore

Singapore là một ñảo quốc, một thành phố với 682 km2 và dân số 3,4 triệu người Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều ñiểm ñặc thù, Singapore khá thành công trong việc quản lý và ñiều tiết thị trường bất ñộng sản

Singapore có chế ñộ sở hữu ñất ñai ña dạng, trong ñó chấp nhận sở hữu tư nhân về ñất ñai ðất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế ñộ quy hoạch sử dụng ñất do Nhà nước quy ñịnh Người nước ngoài ñược quyền sở hữu

căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với ñất ở Sau khi có quy hoạch chi tiết và

có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi ñất ñể triển khai thực hiện Nhà nước toàn quyền quyết ñịnh trong vấn ñề thu hồi ñất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi ñất - Land Acquisition Act) Công tác thu hồi ñất dựa trên nguyên tắc:

- Thu hồi ñất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang ñô thị

- Hạn chế thu hồi ñất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết

- Công tác thu hồi ñất phải ñược sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong nội các Chính phủ, sau khi ñã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng ñồng

- Việc thu hồi ñất ñược tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân từ 2 - 3 năm

Nếu người dân không chịu ñi ñể nhà nước thu hồi ñất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm ñất công (State Lands Encroachment Act)

Mức ñền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất ñộng sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức ñịnh giá tư nhân

ñể ñịnh giá lại và chi phí do Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác ñịnh giá ñền bù cho thấy: Nhà nước Singapore ñền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất ñộng sản hiện tại ñã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước ñầu tư hạ tầng, do ñó nhà nước ñiều tiết một phần giá trị ñã ñầu tư Nhà nước không thể ñáp ứng yêu cầu ñền bù theo giá trong tương lai

Ngoài ra, các yếu tố sau ñây cũng ñược xem xét khi ñền bù: giá trị bất ñộng sản gia tăng do công trình công cộng ñi ngang qua, nhà nước sẽ ñiết tiết; ngược lại, công trình công cộng ảnh hưởng xấu ñến mảnh ñất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…) nhà nước sẽ tăng ñền bù; công trình cắt manh mún mảnh ñất hiện hữu; chi phí ñể hoàn tất thủ tục cho mảnh ñất còn lại

Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức ñền bù, ñó là: ñòi ñược thưởng ñể di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên ñòi tăng ñền bù mới chịu ñi; ñòi bồi thường vào việc ñầu tư thêm vào căn nhà, sau khi ñã có quyết ñịnh

giải tỏa, trừ khi căn nhà quá tệ cần ñược sơn sửa lại Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn ñẹp ñể ñòi ñền bù; ñòi ñền bù theo giá ñã mua (ý ñịnh ñầu cơ ñất); hoạt ñộng kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý ñể ñền bù; tổ chức, cá nhân sử dụng bất ñộng sản bất hợp pháp Ngoài ra, sự gia tăng giá ñất trong vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng ñược xem xét ñiều tiết

Phương thức thanh toán khi ñền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia ñình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp

Ngoài ra, Nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác ñảm bảo quyền lợi của chủ bất ñộng sản phải di dời Trong quá trình ñền bù, chủ bất ñộng sản có quyền khiếu kiện về giá trị ñền bù Hội ñồng ñền bù sẽ là tổ chức quyết ñịnh giá trị ñền bù ñối với người khởi kiện Nếu chủ bất ñộng sản vẫn không ñồng ý có thể ñưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm

Nhìn chung, chính sách ñền bù ñược tiến hành thận trọng (nhất là ñất của tư nhân), có văn bản luật quy ñịnh chặt chẽ, tạo ñiều kiện thuận lợi và chính sách ñền

bù công bằng ñối với mọi tổ chức, cá nhân, do ñó tạo ñược sự ñồng thuận cao trong

xã hội Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không ñáng kể, dưới 1%

* Một số kinh nghiệm khác trong ñền bù thiệt hại khi giải toả:

- Có chính sách hỗ trợ tối ña về thiệt hại và tạo ñiều kiện công ăn việc làm cho người nông dân khi chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách ñây 20 -

30 năm) Tuy nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên ñây không là vấn ñề nghiêm trọng ðối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng ñền bù bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước ñó

- ðối với các cơ sở tôn giáo như Chùa, Nhà thờ khi giải tỏa ñược bố trí xây dựng mới trên ñịa ñiểm và diện tích khu ñất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư mới

- Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do ñất nước Singapore quá nhỏ bé nên việc ñi lại thuận tiện)

- Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng ñất cho nhà ñầu tư

ñể xây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam) Lý do là thời gian sử dụng ñất khác nhau và nhà nước không cho phép Mọi việc chuyển nhượng làm thay ñổi mục ñích

sử dụng phải thông qua cơ quan nhà nước Nhà nước ñóng vai trò trung gian giữa người sử dụng ñất và chủ ñầu tư, tránh những tiêu cực trong việc ñền bù giải tỏa và không ñể ảnh hưởng xấu ñến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh tế nói chung

- Theo thông tin do phía Singapore cung cấp, tính bình quân, tiền ñền bù chỉ chiếm khoảng 9% tổng giá trị ñầu tư một dự án (trong khi ñó, tỷ lệ này ở Việt Nam

có thể ñến 70-80%) Kiểm soát tốt giá ñền bù là một trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công

lý chưa và dù ñúng hay không ñúng, nếu người ñó bị thu hồi không di chuyển sẽ bị cưỡng chế

Về giá ñất ñể làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một

Uỷ ban của Chính phủ xác ñịnh trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất ñộng sản

Việc khiếu nại tiếp tục sẽ do toà án giải quyết Thực tế hầu như không có trường hợp nào phải nhờ ñến sự can thiệp của toà án

1.2.5 Chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của các tổ chức ngân hàng quốc tế

Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế ñầu tiên ñưa ra chính sách về TðC bắt buộc Tháng 2/1980, lần ñầu tiên chính sách TðC ñược ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt ñộng nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên Từ ñó ñến nay chính sách TðC ñã ñược sửa ñổi và ban hành lại nhiều lần

Như chúng ta ñã biết, khi Nhà nước thu hồi ñất và TðC thì những người bị ảnh hưởng (BAH) là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm ñất ñai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do ñất ñai tạo ra, ñặc trưng văn hoá và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau ñể ñảm bảo ñời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái

Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) ñã bắt ñầu áp dụng bản Hướng dẫn hoạt ñộng của WB về TðC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này ñã có chính sách riêng của mình về TðC bắt buộc

ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường, chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường, TðC ñược các tổ chức cho vay vốn quốc tế coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người BAH và mức ñộ tác ñộng của dự án Kế hoạch bồi thường, TðC phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ BAH Ngoài ra, còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới

Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc tế quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các

hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập

kế hoạch bồi thường, TðC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

1.2.6 Nhận xét, ñánh giá

Việc xây dựng và phát triển các công trình ñều cần có ñất Do ñất ñai có hạn,

vì thế mọi Nhà nước ñều phải sử dụng quyền lực của mình ñể thu hồi ñất hoặc trưng thu của người ñang sở hữu, ñang sử dụng ñể phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu ñất ñược ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật ñất ñai hoặc một bộ luật khác Nếu việc thu hồi, trưng thu ñã phù hợp với quy ñịnh của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng ñất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu ñất ñai Việc thu hồi ñất, trưng thu ñất và bồi thường thiệt hại về ñất tại mỗi quốc gia ñều ñược thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước ñó quy ñịnh

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, GPMB của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm ñể tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB ở một số ñiểm sau:

- Hoàn thiện các quy ñịnh về ñịnh giá ñất nói chung và ñịnh giá ñất ñể bồi thường, GPMB nói riêng;

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy ñịnh

về thẩm ñịnh, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, GPMB;

- Quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi TðC, tạo việc làm của người có ñất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng ñất, Nhà nước và nhà ñầu tư

1.3 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của Việt Nam

1.3.1 Trước khi có Luật ñất ñai năm 1993

Luật ñất ñai năm 1988 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tại Khoản 4 ðiều 48 quy ñịnh: “ðền bù thiệt hại thực tế cho người ñang sử dụng ñất bị thu hồi ñể giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao ñộng

và kết quả ñầu tư ñã làm tăng giá trị của ñất ñó theo quy ñịnh của pháp luật”

Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh 186 - HðBT ngày 31/5/1990, về bồi thường thiệt hại ñất NN, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác Căn cứ ñể tính mức bồi thường thiệt hại về ñất NN và ñất có rừng tại Quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà

nước và ñược ñiều tiết theo phân cấp ngân sách trung ương 30%, ñịa phương 70%

ñể sử dụng vào mục ñích khai hoang, phục hoá và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị thu hồi ñất

Hiến pháp 1992 ra ñời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật ñất ñai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, ñó là: + Tại ðiều 17 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

+ Tại ðiều 18 quy ñịnh “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất sử dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”

+ Tại ðiều 23 quy ñịnh “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh” [20]

1.3.2 Thời kỳ 1993 ñến 2003

Hiến pháp 1992 ñặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB qua các ñiều 17, 18, 23

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật ñất ñai 1993 ñược Quốc hội thông qua và

có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Với quy ñịnh "ñất có giá" và người sử dụng ñất có các quyền và nghĩa vụ, ñây là sự ñổi mới có ý nghĩa rất quan trọng ñối với công tác bồi thường, GPMB của Luật ñất ñai năm 1993

Những quy ñịnh về bồi thường, GPMB của Luật ñất ñai năm 1993 ñã thu ñược những thành tựu quan trọng trong giai ñoạn ñầu thực hiện, nhưng càng về sau,

do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó ñã dần mất ñi vai trò làm ñộng lực thúc ñẩy phát triển ðể tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tốc ñộ GPMB ñẩy nhanh tiến ñộ thi công công trình, ñồng thời bảo ñảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất, Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai ñã ñược thông qua ngày 29/6/2001

ðể cụ thể hoá các quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường, GPMB ñã ñược ban hành, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất và nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc ñền bù bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất;

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của liên bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP;

- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/CP nói trên;

- Thông tư 145/1998/TT - BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ

* Chính sách bồi thường, GPMB cụ thể theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 22/1998/Nð - CP và Thông tư số 145/1998/TT - BTC [12]:

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð - CP và Thông tư số 145/1998/TT - BTC ñã quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối tượng phải bồi thường thiệt hại, ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất, việc lập khu TðC cũng như việc tổ chức thực hiện

1.3.3 Thời kỳ từ khi có Luật ñất ñai năm 2003

Luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01/7/

2004 ðể hướng dẫn việc bồi thường, GPMB theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm

2003, một số văn bản sau ñã ñược ban hành:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð - CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð - CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð - CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi,

bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð - CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần;

- Thông tư số 116/2004/TT - BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð - CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 69/2006/TT - BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa ñổi,

bổ sung Thông tư số 116/2004/TT - BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð - CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

Về cơ bản, chính sách bồi thường, GPMB theo Luật ñất ñai 2003 ñã kế thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường, GPMB hiện nay Tuy nhiên, ñể tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường, GPMB ngày 25/5/2007, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 84/2007/Nð -

CP quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TðC khi nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai [14]; Thông tư 06 hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð - CP, Thông tư 145/2007/TT - BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 198/2004/Nð - CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC - BTNMT ngày 31/01/2008 hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð - CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TðC khi nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai; Nghị ñịnh số 69/2009/Nð - CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ về quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất,

thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và TðC [13]; Thông tư số 14/2009/TT - BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường,

hỗ trợ, TðC và trình tự thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất

Về Nghị ñịnh số 69/2009/Nð - CP tập trung vào việc làm rõ, bãi bỏ một số ñiều Nghị ñịnh số 181/2004/Nð - CP và Nghị ñịnh số 84/2006/Nð-CP về một số vấn ñề cơ bản về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và TðC Nguyên tắc xuyên suốt của Nghị ñịnh 69/2009/Nð - CP là ñảm bảo quyền và lợi ích của người sử dụng ñất, thực hiện hài hòa 3 lợi ích: Người sử dụng ñất, nhà ñầu tư và quyền của nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật [13]

1.3.4 Nhận xét, ñánh giá

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, GPMB của Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy vấn ñề bồi thường, GPMB ñã ñược ñặt ra từ rất sớm, các chính sách ñều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và ñược ñiều chỉnh tích cực ñể phù hợp hơn với xu hướng phát triển của ñất nước Trên thực tế các chính sách ñó ñã có tác dụng tích cực trong việc ñảm bảo sự cân ñối và ổn ñịnh trong phát triển, khuyến khích ñược ñầu tư và tương ñối giữ ñược nguyên tắc công bằng

Cùng với sự ñổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất trong những năm gần ñây ñã có nhiều ñiểm ñổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của dân, do dân

và vì dân

1.4 Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi ñất

1.4.1 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Việt Nam

Vai trò của ñất ñai ñối với quá trình phát triển xã hội ngày càng ñược nhìn nhận ñầy ñủ, toàn diện và khoa học, ñặc biệt là trong thời kỳ CNH - HðH ñất nước Với những ñổi mới tích cực như ñã nghiên cứu ở trên, trong những năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB ở Việt Nam ñã và ñang ñạt ñược những hiệu quả nhất ñịnh Việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñã góp phần rất quan trọng ñể phát triển kinh tế - xã hội nhưng ñây cũng là một trong những vấn ñề nổi cộm nhất trong công tác quản lý ñất ñai hiện nay [3]

1.4.1.1 Về diện tắch ựất nông nghiệp, ựẩt ở bị thu hồi ựể phát triển các khu công nghiệp, ựô thị và công trình công cộng

Trong 5 năm, từ năm 2001 ựến năm 2005, tổng diện tắch ựất NN ựã thu hồi là 366,44 nghìn ha (chiếm gần 4% tổng diện tắch ựất NN của cả nước) Trong ựó diện tắch ựất NN ựã thu hồi ựể xây dựng các khu công nghiệp và cụm công nghiệp là 39,56 nghìn ha, xây dựng ựô thị là 70,32 nghìn ha và xây dựng kết cấu hạ tầng là 136,17 nghìn ha [8]

Các vùng kinh tế trọng ựiểm và khu vực có diện tắch ựất NN thu hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện tắch ựất thu hồi trên toàn quốc Những ựịa phương có diện tắch ựất thu hồi lớn là Tiền Giang (20.308 ha), đồng Nai (19.752 ha), Bình Dương (16.627 ha), Quảng Nam (11.812 ha), Cà Mau (13.242 ha ), Hà Nội (7.776 ha), Hà Tĩnh (6.391 ha), Vĩnh phúc (5.573 ha) Theo số liệu ựiều tra của Bộ Nông nghiệp và phát triển Nông thôn tại 16 tỉnh trọng ựiểm về thu hồi ựất, diện tắch ựất NN bị thu hồi chiếm khoảng 89% và diện tắch ựất thổ cư chiếm 11% đồng bằng sông Hồng là vùng có diện tắch ựất bị thu hồi lớn nhất, chiếm 4,4% tổng diện tắch ựất NN của cả nước, tỷ lệ này ở đông Nam Bộ là 2,1%, ở nhiều vùng khác là duới 0,5% [8] Mặc dù diện tắch ựất NN, ựất ở bị thu hồi tại mỗi tỉnh chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng số diện tắch ựất tự nhiên của ựịa phương nhưng lại tập trung vào một số huyện,

xã có mật ựộ dân số cao Diện tắch bình quân ựầu người thấp, có xã diện tắch ựất bị thu hồi chiếm tới 70% - 80% diện tắch ựất canh tác

1.4.1.2 Về ựời sống, lao ựộng và việc làm của các hộ nông dân bị thu hồi ựất

Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và phát triển Nông thôn cho thấy việc thu hồi ựất NN trong 5 năm qua ựã tác ựộng ựến ựời sống của trên 627.000 hộ gia ựình với khoảng 950.000 lao ựộng và 2,5 triệu người Trung bình mỗi ha ựất bị thu hồi ảnh hưởng tới việc làm của trên 10 lao ựộng NN Vùng ựồng bằng sông Hồng có số

hộ bị ảnh hưởng do thu hồi ựất lớn nhất: khoảng 300 nghìn hộ; đông Nam Bộ khoảng 108 nghìn hộ Mặc dù quá trình thu hồi ựất, các ựịa phương ựã ban hành nhiều chắnh sách cụ thể ựối với người dân bị thu hồi ựất về các vấn ựề như bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, ựào tạo chuyển ựổi nghề, hỗ trợ, TđC Tuy nhiên, trên thực tế có tới 67% lao ựộng NN vẫn giữ nguyên nghề cũ sau khi bị thu

hồi ñất, 13% chuyển sang nghề mới và khoảng 20% không có việc làm hoặc có việc làm nhưng không ổn ñịnh [8]

Việc chuyển mục ñích ñối với ñất NN nêu trên ñã ảnh hưởng không nhỏ ñến ñời sống, việc làm của người dân bị thu hồi ñất Theo kết quả ñiều tra thì trung bình

cứ mỗi hộ dân bị thu hồi ñất có 1,5 lao ñộng bị mất việc làm Tại thành phố Hà Nội, chỉ tính trong giai ñoạn 3 năm, từ 2001 ñến 2004 ñã có gần 80.000 lao ñộng bị mất việc làm Tính ñến hết năm 2005, Hà Nội có khoảng 200.000 người thất nghiệp do mất ñất sản xuất Thành phố ñã có nhiều giải pháp như hỗ trợ ñào tạo nghề cho một người trong ñộ tuổi lao ñộng là 3,8 triệu ñồng nhưng việc sử dụng khoản hỗ trợ này chưa có hiệu quả cao [8]

Tại Thành phố Hồ Chí Minh trong vòng năm năm trở lại ñây, Thành phố ñã triển khai 412 dự án, diện tích ñất ñã thu hồi của các hộ dân lên tới 60.203.074 m2; tổng số hộ bị ảnh hưởng là 53.853 hộ, trong ñó có 20.014 hộ bị giải tỏa trắng; tổng

dự toán chi phí bồi thường cho các hộ dân khi Nhà nước thu hồi ñất lên tới hơn 12.300 tỷ ñồng Tuy nhiên, nhiều người sau khi nhận tiền ñền bù, tiền hỗ trợ ñã sử dụng vào việc mua sắm phương tiện ñi lại, vật dụng sinh hoạt chứ không chú tâm ñến việc học nghề, giải quyết việc làm Có gia ñình trở nên giàu có sau khi nhận tiền bồi thường (có cả tỷ ñồng) nhưng chỉ sau một vài năm lại rơi vào tình cảnh khó khăn do thất nghiệp [4]

Trước khi bị thu hồi ñất, phần lớn người dân ñều có cuộc sống ổn ñịnh vì họ

có ñất sản xuất, có tư liệu sản xuất mà ñất sản xuất, tư liệu sản xuất ñó ñược ñể thừa

kế từ thế hệ này cho các thế hệ sau Sau khi bị thu hồi ñất, ñặc biệt là những hộ nông dân bị thu hồi hết ñất sản xuất, ñiều kiện sống và sản xuất của họ bị thay ñổi hoàn toàn Mặc dù nông dân ñược giải quyết bồi thường bằng tiền, song họ vẫn chưa ñịnh hướng ngay ñược những ngành nghề hợp lý ñể có thể ổn ñịnh ñược cuộc sống Sau khi bị thu hồi ñất, chỉ có 32,3% số hộ ñánh giá là ñời sống có tốt hơn trước, 42,3% số hộ cho rằng ñời sống không có gì cải thiện, và số hộ còn lại khẳng ñịnh ñời sống của họ kém ñi so với trước khi bị thu hồi ñất Như vậy, có ñến 67,7%

số hộ dân ñược ñiều tra khẳng ñịnh ñời sống của họ kém ñi hoặc không có gì cải thiện hơn sau khi Nhà nước thu hồi ñất ñể chuyển sang xây dựng các khu công

nghiệp, khu ñô thị mới và các dự án khác về phát triển kinh tế - xã hội tại các ñịa phương [4]

Khi trả lời câu hỏi về những vấn ñề cần ưu tiên nhất từ phía Nhà nước và doanh nghiệp ñối với các hộ dân sau khi bị hồi ñất thì có 38,4% ñề nghị ñược thu hút vào các doanh nghiệp trên ñịa bàn; 22,7% ñề nghị ñược hỗ trợ ñào tạo nghề bằng tiền, số còn lại ñề nghị cho vay vốn ưu ñãi và các ưu tiên khác [8]

1.4.2 Những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng

1.4.2.1 Những mặt ñạt ñược

- ðối với trường hợp thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, TðC khá thuận lợi và ít gặp trở ngại từ phía người có ñất bị thu hồi

- Các quy ñịnh về thu hồi ñất, bồi thường, TðC ngày càng phù hợp hơn với quy luật kinh tế, quan tâm nhiều hơn ñến lợi ích của người có ñất bị thu hồi; trình

tự, thủ tục thu hồi ñất ngày càng rõ ràng hơn

- Nhiều ñịa phương ñã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, TðC thỏa ñáng nên việc thu hồi ñất tiến hành bình thường hầu như không có hoặc có rất ít khiếu nại

- Việc bổ sung quy ñịnh về tự thỏa thuận giữa nhà ñầu tư cần ñất với người

sử dụng ñất ñã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong việc thu hồi ñất [41]

1.4.2.2 Những mặt thiếu sót, yếu kém và vướng mắc

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là ñại diện sở hữu toàn dân về ñất ñai và quyền của người sử dụng ñất ñược pháp luật công nhận ðặc biệt là trong việc ñịnh giá ñất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá ñất thu hồi với giá ñất TðC (thu hồi giá quá thấp, chưa sát với thị trường)

- Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có ñất bị thu hồi, nhất là ñối với nông dân không còn hoặc còn ít ñất sản xuất hoặc những người không còn việc làm như nơi ở cũ

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà ñầu tư cần sử dụng ñất với người có ñất bị thu hồi Việc quy ñịnh giá ñất quá thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường tuy có tác ñộng tích cực tới việc