Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số dự án khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận dương kinh, thành phố hải phòng

Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường - Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị t

Bộ giáo dục đào tạo Trường đại học nông nghiệp hà nội

CAO THẮNG

ðÁNH GIÁ TèNH HèNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ðỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TRấN ðỊA BÀN QUẬN

DƯƠNG KINH - THÀNH PHỐ HẢI PHềNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2013

Bộ giáo dục đào tạo Trường đại học nông nghiệp hà nội

CAO THẮNG

ðÁNH GIÁ TèNH HèNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ðỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TRấN ðỊA BÀN QUẬN

DƯƠNG KINH - THÀNH PHỐ HẢI PHềNG

Chuyờn ngành : QUẢN Lí ðẤT ðAI

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ từ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Cao Thắng

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của ban, tôi ñã ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà khoa học, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan, tổ chức, nhân dân và ñịa phương Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học TS Cao Việt Hà và TS Phạm Phương Nam ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong khoa và nhà trường, UBND quận Dương Kinh, Hội ñồng BTHT TðC quận, Trung tâm phát triển quỹ ñất, Phòng TN&MT quận, các phòng ban có liên quan, UBND các xã Hưng ðạo, Anh Dũng, ða Phúc, công ty TNHH Minh Thành ñã giúp ñỡ nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Cao Thắng

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

1 ADB Ngân hàng phát tiển Châu á

2 BTHT&TðC Bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

3 CNH-HðN Công nghiệp hoá - Hiện ñại hoá

MỤC LỤC

1.1.4 Ảnh hưởng của yếu tố ñịnh giá ñất ñến công tác bồi thường GPMB và

1.3.2 Khái quát thực trạng công tác bồi thường, GPMB của thành phố Hải

1.4 Những tồn tại chính của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng

1.4.3 Vấn ựề chuyển ựổi nghề nghiệp 30

3.1.3 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Dương

3.2 Khái quát công tác thu hồi ựất giải phóng mặt bằng tại quận Dương

3.2.1 Một số vấn ựề cơ bản về thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ giải

phóng mặt bằng và tái ựịnh cư trên ựịa bàn quận Dương Kinh 44

3.3.2 Dự án ựầu tư xây dựng văn phòng, trung tâm giới thiệu sản phẩm, kho

hàng hóa và nhà nghỉ cho công nhân do Công ty TNHH may Minh Thành làm chủ ựầu tư tại phường đa Phúc, phường Hưng đạo quận

3.3.4 Các văn bản, chắnh sách liên quan về thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và

3.4 Kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 2 dự án trên ựịa bàn

3.4.1 Dự án đầu tư xây dựng văn phòng, trung tâm giới thiệu sản phẩm,

3.5 đánh giá công tác thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư

3.5.1 đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư 71

3.5.2 đánh giá quá trình xác ựịnh ựối tượng bị thu hồi ựất: 72

3.5.6 Các tồn tại, vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt

DANH MỤC BẢNG

3.5 Thống kê các loại ñất bị thu hồi khi thưc hiện dự án 1 trên ñịa bàn

3.6 Thống kê các loại ñất bị thu hồi khi thưc hiện dự án 1 trên ñịa bàn

3.7 Phương án tổng thể bồi thường và tái ñịnh cư dự án 1 trên ñịa bàn

3.8 Phương án tổng thể bồi thường và tái ñịnh cư dự án 1 trên ñịa bàn

3.9 Phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư dự án 2 69

3.11 Tổng hợp về kinh phí hỗ trợ di chuyển ñất ñai, tài sản, cây cối hoa

3.12 Sự ñồng tình của người dân về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái

3.13 Tổng hợp chung ý kiến của người dân về từng nội dung khi Nhà nước

DANH MỤC HÌNH

3.2 Biểu ñồ cơ cấu, diện tích sử dụng ñất quận Dương Kinh năm 2012 35

3.3 Biểu ñồ cơ cấu diện tích ñất thu hồi theo loại ñất dự án 1 57

3.5 Biểu ñồ cơ cấu diện tích ñất thu hồi theo loại ñất dự án 2 68

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là một tặng vật vô cùng quý giá mà tạo hoá ñã ban tặng cho con người, là nguồn gốc của mọi của cải vật chất trong phường hội, là tư liệu sản xuất không thể thay thế, là thành phần quan trọng hàng ñầu của sự sống, là nguồn tài nguyên không tái tạo trong nhóm tài nguyên hạn chế của mỗi quốc gia ðất ñai là ñịa bàn phân bố của các khu dân cư, là nền tảng xây dựng các ngành, các công trình phục vụ cho sản xuất, ñời sống và sự nghiệp phát triển văng hoá, an ninh quốc phòng của mối ñất nước Nhận thấy tầm quan trọng của ñất ñai C.Mac ñã khái quát

rằng : “ðất là mẹ, sức lao ñộng là cha sản sinh ra của cải vật chất”

Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường ñất ñai, giải phóng mặt bằng (GPMB), tái ñịnh cư (TðC) là hiện tượng mà Nhà nước phải ñối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi ðây là một vấn

ñề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác ñộng tới mọi mặt của ñời sống kinh tế - chính trị - phường hội

Trong ñiều kiện quỹ ñất ngày càng hạn hẹp, giá ñất ngày càng cao, nhịp ñộ phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu GPMB càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn ñối với sự phát triển kinh tế, chính trị - phường hội trên phạm vi vùng, quốc gia Vấn ñề bồi thường giá ñất, GPMB trở thành ñiều kiện tiên quyết ñể thực hiện dự án phát triển, nếu không ñược xử lý tốt thì sẽ trở thành vật cản của sự phát triển kinh tế - phường hội, bởi vậy ñòi hỏi phải có sự quan tâm ñúng mức và giải quyết triệt ñể

Ngày nay ñất nước ta ñang tiến hành công cuộc ñổi mới kinh tế, công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước Chúng ta ñã và ñang triển khai nhiều dự án ñầu tư xây dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng, các dự án ñều cần quỹ ñất Sự phát triển ñô thị, khu dân cư, an ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất ñều cần có qũy ñất Việc GPMB, thu hồi ñất ñang diễn ra ở mọi nơi song gặp nhiều khó khăn trong công tác bồi thường, TðC làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ và thời gian thi công công trình, gây nhiều thiệt hại cho Nhà nước Việc bồi thường, TðC hiện nay ñược thực hiện theo các quy ñịnh

của Chắnh phủ như: ựiều 42 Luật đất ựai (Lđđ) ngày 26/11/2003, Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP ngày 03/12/2004 của Chắnh phủ về bồi thường, hỗ trợ và TđC khi Nhà nước thu hồi ựất, Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP, Nghị ựịnh 84/2007/Nđ-CP

về quy ựịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai và Nghị ựịnh 69/2009/Nđ-CP về quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư và

Xuất phát từ thực tiễn trên, ựể nhìn nhận ựầy ựủ về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư ở quận Dương Kinh - thành phố Hải Phòng, dưới sự hướng dẫn của

TS Cao Việt Hà và TS Phạm Phương Nam, tôi thực hiện ựề tài: Ộ đánh giá tình

hình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của một số dự án khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn quận Dương Kinh, thành phố Hải Phòng Ợ

2 Mục ựắch, yêu cầu

2.1 Mục ựắch

- đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và TđC khi Nhà nước thu hồi ựất trên tại một số dự án trên ựịa bàn quận Dương Kinh, thành phố Hải Phòng

- đề xuất ý kiến, góp phần hoàn thiện và ựẩy mạnh công tác bồi thường, hỗ trợ và TđC khi Nhà nước thu hồi ựất phục vụ cho mục ựắch an ninh quốc phòng, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng

- Các số liệu phải có ựộ chắnh xác, ựược phân tắch, ựánh giá khách quan

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.1 Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất [15]

- Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác…) có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình khác trên diện tích ñó [10]

- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng xác lập từ khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [15]

1.1.2 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường

Giải phóng mặt bằng là quá trình phức tạp, liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn phường hội nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi dự án Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng có các ñặc ñiểm sau:

- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, phường hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn, cho nên quá trình giải phóng mặt bằng có ñặc ñiểm khác với khu vực nông thôn hoạt ñộng sản xuất chủ yếu là nông nghiệp hoặc tiểu thủ công nghiệp Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với

những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

- Tính phức tạp: ñất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế phường hội ñối với mọi người dân Tại khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp cho nên ñất ñai là tư liệu sản xuất

cơ bản ðối với khu vực thành thị ñất ñai là tài sản có giá trị lớn gắn trực tiếp với ñời sống sinh hoạt của người dân, với những chủ thể kinh doanh thì vị trí ñất còn gắn với thu nhập của họ Từ các ñặc ñiểm như trên cho chúng ta thấy việc bồi thường thiệt hại cho mỗi diện tích ñất khác nhau bị thu hồi về vị trí, ñiều kiện sử dụng thường khác nhau

- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh

cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển

Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược thực hiện khác nhau

1.1.3 Giá ñất và ñịnh giá ñất

1.1.3.1 Giá ñất

Trong ñiều kiện ñổi mới quản lý kinh tế giá ñất ñã ñược hình thành và ñược quy ñịnh trong Luật pháp, ñó là tại ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003 “Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất”

ðiều 56 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh: “ Nhà nước quy ñịnh giá các loại ñất ñể

tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi” Do ñó chúng ta có thể hiểu “Giá ñất” là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá hay nói một cách khác: giá ñất là công cụ kinh

tế ñể quản lý và người sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị trường, ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong phân phối ñất ñai, ñể người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai theo pháp luật Như vậy giá ñất do nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước - chủ sở hữu ñất và người sử dụng ñất - người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng ñất, thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất giữa những người ñược Nhà nước giao ñất và cho thuê ñất Giá bán quyền sử dụng ñất ñược hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này ñược gọi là “giá ñất thực tế” hay “giá ñất thị trường”

Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng ñất của một mảnh ñất nào ñó có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao ñổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời ñiểm xác ñịnh [12]

Như vậy trên thực tế có hai loại giá ñất: giá do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất theo giá thị trường, hai giá này ñều có mặt trong việc xử lý quan hệ ñất ñai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng ñất

1.1.3.2 ðịnh giá, ñịnh giá ñất và ñịnh giá bất ñộng sản

ðịnh giá: Là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái

tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh Thông qua các giao dịch, trao ñổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường

ðịnh giá là hoạt ñộng chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính phường hội, tính nghệ thuật Hoạt ñộng ñịnh giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá tại nhiều nước trên thế giới ñã trở thành ñối tượng, công cụ cần thiết với hoạt ñộng quản lý của Nhà nước trong việc vận hành nền kinh

tế thị trường một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

Ở Việt Nam, các hoạt ñộng ñịnh giá ñã có từ lâu nhưng chưa thực sự phát triển

do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung, hoạt ñộng ñịnh giá chủ yếu là thụ ñộng, chỉ từ năm 1991 trở lại ñây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt ñộng ñịnh giá ñược sắp xếp và vận hành theo ñúng vai trò và chức năng của nó

- ðịnh giá là sự ước tính quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh

- ðịnh giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục ñích cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh, có cân nhắc ñến tất cả các ñặc ñiểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại ñầu tư lựa chọn

ðịnh giá ñất: là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của

ñất ñai bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm xác ñịnh khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh ðất ñai là một tài sản ñặc biệt vì có ñủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể ñáp ứng một nhu cầu nào ñó của con người, có ñặc trưng giá trị và là ñối tượng của giao dịch dân sự:

+ ðất ñai không do lao ñộng làm ra, lao ñộng chỉ tác ñộng vào ñất ñai làm cho nó sử dụng vào ña mục ñích

+ ðất ñai cố ñịnh về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian

là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính ñúng, tính ñủ như các tài sản thông thường

Với các ñặc ñiểm nêu trên, khái niệm ñịnh giá quyền sử dụng ñất ñược hiểu như sau: “ðịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng

ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh”

ðịnh giá bất ñộng sản: khi Nhà nước giao ñất cho người sử dụng ñều gắn với một mục ñích sử dụng cụ thể Mục ñích sử dụng có thể thay ñổi theo thời gian khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép Vì vậy, việc ñịnh giá ñất phải dựa trên mục ñích sử dụng ñất do pháp luật quy ñịnh tại thời ñiểm xác ñịnh, việc ñịnh giá ñất không thể tách rời với việc ñịnh giá tài sản gắn liền với ñất ðây chính

là hai nội dung của một hoạt ñộng thống nhất, ñó là ñịnh giá bất ñộng sản

Bất ñộng sản trước hết là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời ñược, bao gồm:

- ðất ñai;

- Nhà ở, công trình gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó;

- Các tài sản gắn liền với ñất ñai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh

Từ các khái niệm trên cho thấy BðS có thể là ñất ñai, cũng có thể là ñất ñai

và các tài sản gắn liền với ñất Vì vậy, ñịnh giá BðS thực chất là ñịnh giá ñất và ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất, nên không tách chúng hoàn toàn ñộc lập với nhau vì BðS là một ñơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu và mục ñích sử dụng Như vậy, theo ðiều 1 Bộ luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì ñất ñai và các tài sản gắn liền với ñất cùng nằm trong nội dung của khái niệm BðS

1.1.4 Ảnh hưởng của yếu tố ñịnh giá ñất ñến công tác bồi thường GPMB và tái ñịnh cư

Trong quá trình ñổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trường ñược hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các tài liệu nghiên cứu ðồng thời khái niệm về thị trường bất ñộng sản cũng hình thành và ñang ñược hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo hướng thị trường

mà trước hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp luật về kinh tế Mặc dù pháp luật nói chung và Luật ðất ñai chưa ñề cập ñến việc ñất có giá nhưng trên thực

tế, lý thuyết “giá trị” bất ñộng sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức mua ñã chứng minh rằng ñất có giá

Hiến pháp năm 1992 ñã khẳng ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức cá nhân ñược quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật” ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998

và năm 2001 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể thu thuế chuyển quyền sử dụng ñất Thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi” Tuy nhiên trong thực tế việc thực hiện thu hồi ñất GPMB hầu hết ñều bị ách tắc trong việc ñịnh giá ñất ñể xác ñịnh giá trị bồi thường, mặc dù khung giá ñất của Chính phủ tuy ñã ñược ñiều chỉnh so với khung giá ñất hiện hành, sau ñó ñược cụ thể hoá ở từng ñịa phương, tuy nhiên ñể tính mức thuế thì ít người phản ñối, nhưng tính tiền bồi thường GPMB thì người nhận bồi thường luôn không thoả mãn

1.2 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới

ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - phường hội Khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng ðặc biệt, ở những nước ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp ñó là vấn ñề sống còn của họ Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

1.2.1 Chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của tổ chức WB và ADB

Theo Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải ñồng thời ñảm bảo nguyên tắc ñó là ñảm bảo lợi ích cho những người bị ảnh hưởng ñể họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt Từ ñó tổ chức WB và ADB chỉ ra rằng:

- Mục tiêu của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược ñưa ra ñó là việc bồi thường, tái ñịnh cư sẽ ñược giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp giúp ñời sống người bị ảnh hưởng ñược cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược

mức sống, khả năng thu nhập như trước khi có dự án ñể ñảm bảo tương lai, kinh tế

xã hội ñược thuận lợi

- Quá trình bồi thường cho người dân bị thu hồi ñất theo WB và ADB cũng phải ñược ñảm bảo theo nguyên tắc cụ thể như:

+ Bồi thường về ñất: ðối với ñất nông nghiệp thì việc bồi thường cho người dân khi bị chịu ảnh hưởng của việc thu hồi ñất là ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng, có cùng hiệu suất sản xuất và gần với ñất bị thu hồi nhất ðối với ñất thổ cư thì ñược bồi thường cũng bằng ñất thổ cư có cùng diện tích và phải ñược người bị ảnh hưởng chấp thuận Tất cả quá trình giao ñất bồi thường và tái ñịnh cư theo WB và ADB phải ñược diễn ra vào thời hạn ngắn nhất và diễn ra trước khi thực hiện dự án

+ Bồi thường tài sản trên ñất: là bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất

cả các công trình xây dựng và quy ñịnh cụ thể thời hạn bồi thường là trước 1 tháng khi thực hiện dự án

- Ngoài ra, theo WB và ADB khi những người khi thu hồi ñất làm ảnh hưởng ñến ñời sống như mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh thì sẽ ñược khôi phục thu nhập bằng việc hỗ trợ thay thế những nguồn thu nhập khác bất kể là họ có bị mất nơi ở hay không

- Cũng theo quy ñịnh của tổ chức WB và ADB là phải thông báo ñầy ñủ, công khai các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái ñịnh cư của

dự án cho các hộ và ngoài ra phải tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thảo mãn các yêu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác tái ñịnh cư Mặt khác, việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án, mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức ñộ tác ñộng của dự án

- Một phần quan trọng và không thể thiếu theo quy ñịnh của ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) là ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát ñộc lập ñể ñảm bảo những thông tin khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát ñộc lập phải kiểm tra xem các hoạt ñộng tái ñịnh cư có ñược triển khai ñúng không? Từ ñó có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái

ñịnh cư ñạt ñược thuận lợi nhất.[01], [23]

1.2.2 Tại Trung Quốc

Pháp luật ñất ñai của Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật ñất ñai của Việt Nam Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai Do vậy thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa

Về bồi thường thiệt hại về ñất ñai khi Nhà nước thu hồi: do ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên Chính phủ Trung Quốc không có chính sách bồi thường thiệt hại

về ñất Khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách phường hội ñược Nhà nước có chính sách riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TðC ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố

Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện

nay ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng thêm

với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,

giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính

quyền quận, quận nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% [1]

- ðền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

- Hỗ trợ di chuyển trong ñó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện phù hợp

- Trợ cấp khôi phục ñể ít người bị ảnh hưởng có ñược mức sống ñạt hoặc gần ñạt so với mức sống trước khi có dự án ðối với các dự án có di dân TðC, việc lập

kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ khi chu kỳ ñầu tiên của việc lập dự án ñầu tư và những nguyên tắc chính phải ñề cập ñến gồm: + Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di dân bắt buộc, vấn ñề khó tránh ñược khi triển khai thực hiện các dự án

+ Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng kinh tế, phường hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có

dự án

+ Các dự án về TðC phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt

+ Người bị ảnh hưởng ñược thông báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường TðC

+ Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo nhất, trong

ñó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về ñất ñai, tài sản, những hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ [12]

1.2.4 Tại Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật

Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ

ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ ràng về ñất ñai ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong phường hội Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế Một là

“ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp [1]

ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật “sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962 Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm

1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường cho ñến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng

không ñạt ñược thỏa thuận thì luật “sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do ñó, Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra ñời và thực hiện theo ba giai ñoạn:

Thứ nhất: tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền

sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà ñó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh

1.3 Chính sách bồi thường ở Việt Nam

1.3.1 Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ

trong những mục tiêu ñầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và ñế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân Sau ñó, ðảng và Nhà nước ta ñã vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức

sở hữu tập thể

*Nghị ñịnh số 151-TTg

Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg Ngày 14/4/1959, quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Ủy ban kế hoạch Nhà nước

và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết

cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị ñịnh 151/TTg:

- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản: về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu

- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức

- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp 1980 ra ñời

1.3.1.2 Thời kỳ 1987 ñến 1993

Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường

những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên

Luật ðất ñai năm 1988 ban hành quy ñịnh về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980

Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh

cư cho vùng bị lấy ñất

Tại quyết ñịnh này, mức bồi thường còn ñược phân biệt theo thời hạn sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền bồi thường ñối với việc

sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thủy lợi…

1.3.1.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003

Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) ñã quy ñịnh:

“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”.

- ðiều 17 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên

trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, phường hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”

- ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo

quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài Tổ chức và

cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”

- ðiều 23 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc

hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc

tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

- ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về

thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; ñối với ñất ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy ñịnh tại ðiều 17 và ñiều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân“

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật ñất ñai 1993 ñược Quốc hội thông qua và

có hiệu lực từ ngày 15 thàng 10 năm 1993

ðây là văn bản pháp luật quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất Luật ñất ñai quy ñịnh các loại ñất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng ñất là họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà Chính ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

- ðiều 12 Luật ñất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại

ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”

- ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất

sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”.

ðể cụ thể hoá các quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 2001, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB ñã ñược ban hành, bao gồm:

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất;

- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất và nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc ñền bù bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất.v.v

Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính Xây dựng-Tổng cụ ðịa chính-Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP;

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/CP nói trên;

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ñã quy ñịnh

rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối tượng phải bồi thường thiệt hại, ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất, việc lập khu TðC cũng như việc tổ chức thực hiện

1.3.1.4 Thời kỳ từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay

26 tháng 11 năm 2003

Luật ðất ñai năm 2003 là luật có phạm vi ñiều chỉnh bao quát nhất, thể hiện

ñầy ñủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật ðất ñai ñã ban hành trước ñó Luật có rất nhiều nội dung mới, trong ñó ñáng chú ý tập trung vào các vấn ñề ñang ñặt ra trong quản lý sử dụng ñất ñai sau:

a- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai với những quyền ñịnh ñoạt, quyền ñược hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người ñại diện chủ sở hữu;

b- Hoàn chỉnh chính sách ñất ñai ñối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nền kinh tế thị trường và tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tiến trình CNH-HðH nông nghiệp

và nông thôn;

c- Coi trọng chính sách ñất ñai ñối với khu vực công nghiệp và dịch vụ, tự tạo ra sự chủ ñộng về chuyển ñổi cơ cấu sử dụng quỹ ñất ñáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HðH ñất nước;

d- Thiết lập sự bình ñẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài và thu hẹp ñáng kể sự phân biệt giữa nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận ñất ñai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất;

ñ- Xoá bỏ bao cấp về ñất ñai trên cơ sở coi ñất ñai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của ñất nước cần phải ñược ñịnh giá theo ñúng quy luật của kinh tế thị trường và phải ñược ñối xử như một loại hàng hoá có tính ñặc thù trong quá trình giao dịch bất ñộng sản;

e- Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng ñất trên cơ

sở coi quyền sử dụng ñất là tài sản của người sử dụng ñất, hạn chế sự can thiệp về hành chính không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất;

g- Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá ñất bồi thường, chính sách tái ñịnh cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi ñất;

h- ðẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý ñất ñai bằng việc

phân cấp toàn bộ các quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất cho chính quyền ñịa phương; quy ñịnh cụ thể thủ tục và trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng ñất;

i- ðổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về ñất ñai theo hướng phát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu nại hành chính về ñất ñai; khắc phục tình trạng ñùn ñẩy trách nhiệm dẫn tới khiếu kiện kéo dài vượt cấp

Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại ñang ñược thực hiện và trong tương lai con số các dự án sẽ tăng lên rất nhanh Sau khi Luật ñất ñai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, Nhà nước ñã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh

về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính

về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi bổ sung một số ðiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai [09]

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của

Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng

12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực

hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ðiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP của Chính phủ [03]

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ

tự, thủ tục thu hồi ñất, trình tự, thủ tục về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Quy ñịnh tính pháp lý, giá trị của ñất ñai, tài sản trên ñất ñể từ ñó có căn cứ tính bồi thường thiệt hại, cùng ñó là quy ñịnh các khoản hỗ trợ, giải pháp hỗ trợ khi Nhà

nước thu hồi ựất (tư liệu sản xuất) Quy ựịnh quyền lợi, nghĩa vụ của người bị thu hồi ựất trong việc bồi thường thiệt hại và khiếu nại khi thấy việc bồi thường, hỗ trợ chưa thoả ựáng Quy ựịnh vai trò thẩm quyền của các cơ quan chức năng trong việc ựược giao nhiệm vụ thực hiện

* đánh giá

Các quy ựịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư qua các thời kỳ thể hiện tắnh ựúng ựắn của đảng và Nhà nước là ựảm bảo mọi công dân Việt Nam ựều có nhà ở, ựất ở Trong quá trình phát triển các chắnh sách bồi thường, hỗ trợ do yếu tố khách quan chưa thể hiện ựược tắnh toàn diện tuy nhiên ựã phần nào ựáp ứng ựược quyền lợi cho người có ựất bị thu hồi

Ngày nay, các công trình ựường xá, trụ sở, khu trung tâm, cụm công nghiệp ựược mở rộng thể hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của chúng ta ựang thể hiện một phần tắnh ưu việt, ựảm bảo lợi ắch, cũng như ổn ựịnh ựời sống của nhân dân, tình hình chắnh trị, thể hiện tắnh ựúng ựắn trong công cuộc ựổi mới

Tuy nhiên do thực tế khách quan tốc ựộ phát triển CNH-HđH nhanh ựòi hỏi chắnh sách bồi thường, hỗ trợ của chúng ta phải luôn hoàn thiện ựể ựáp ứng với thực tiễn

1.3.2 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất ở Việt Nam

1.3.2.1 Thực trạng chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư theo quy ựịnh của Luật đất ựai 1993

Luật đất ựai 1993 quy ựịnh: ỘTrong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ựất ựang sử dụng của người sử dụng ựất ựể sử dụng vào mục ựắch quốc phòng,

an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng thì người bị thu hồi ựất ựược ựền bù thiệt hạiỢ (điều 27) Nghị ựịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chắnh phủ quy ựịnh việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng Nghị ựịnh này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chắnh sách cơ bản cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất ựể phục vụ cho mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng trong giai ựoạn từ 1994 ựến 1998 Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, chắnh sách bồi

thường khi Nhà nước thu hồi ựất quy ựịnh tại Nghị ựịnh này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất ựịnh như: chưa bao quát, ựiều chỉnh ựầy ựủ phạm vi thu hồi ựất; mức bồi thường thiệt hại về ựất ựai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy ựịnh về các biện pháp hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái ựịnh cư ựể phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.vẦ

Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chắnh phủ thay thế cho Nghị ựịnh số 90/CP Chắnh sách bồi thường thiệt hại về ựất ựược thể chế tại Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP ựã ựiều chỉnh ựầy ựủ, cụ thể, chi tiết về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về ựất, về tài sản.v.v phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ắch giữa người bị thu hồi ựất với Nhà nước và các bên có liên quan Với việc ban hành Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP, Nhà nước ựã thực hiện ựổi mới một bước chắnh sách ựền bù và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch công cộng, lợi ắch quốc gia Qua hơn 5 năm thực hiện, việc thực hiện chắnh sách hiện hành ựã ựạt ựược những kết quả quan trọng, nhưng cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại:

Thứ nhất, việc bồi thường ựất ở ựối với các trường hợp sử dụng ựất trước Luật đất ựai năm 1993 còn chưa ựược quy ựịnh cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn ựến khiếu kiện

Thứ hai, giá ựất tắnh bồi thường thiệt hại quy ựịnh tại điều 8 của Nghị ựịnh

số 22/1998/Nđ-CP là phù hợp với chế ựộ sở hữu về ựất ựai và tình hình thực tế ở nước ta Tuy nhiên, quy ựịnh hiện hành còn có hai khắa cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác ựịnh giá ựất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; hai là, việc xác ựịnh hệ số K Không ắt ựịa phương bồi thường theo giá ựất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành như Hải Phòng, đà Nẵng, Lao Cai.v.v; nhiều ựịa phương khác quy ựịnh giá bồi thường ựất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá ựất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở ựịa phương Với số tiền bồi thường ựó, người dân không ựủ ựể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh ựất tương ựương cả về diện tắch và giá ựất với mảnh ựất bị thu hồi; chắnh vì vậy ựã làm ảnh hưởng tới khả năng tạo lập

lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi ñất; từ ñó, dẫn ñến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền bồi thường, không di chuyển, làm chậm tiến ñộ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án ñầu tư v.v

Thứ ba, quy ñịnh về ñiều kiện ñể ñược bồi thường hoặc không ñược bồi thường thiệt hại về ñất tuy ñã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng ñất ñai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thiệt hại dẫn ñến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng ñến thời gian thực hiện dự án

Thứ tư, chính sách bồi thường thiệt hại về ñất chưa gắn với chính sách thu tiền

sử dụng ñất, nhất là thu tiền sử dụng ñất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (hợp pháp hoá) cho người sử dụng ñất ở trước Luật ðất ñai năm 1993

Thứ năm, chưa có quy ñịnh chi tiết về vấn ñề tái ñịnh cư như: tiêu chuẩn của khu tái ñịnh cư, phân ñịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ñời sống và sản xuất tại các khu tái ñịnh cư…

Thứ sáu, chưa quy ñịnh cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu hồi ñất, quyết ñịnh bồi thường ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện ñã dẫn ñến một số ñối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội ñồng bồi thường tiến hành ño ñạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết ñịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn ñã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn

Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính ñúng, tính ñủ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tổng mức ñầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn ñể chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi ñất không ñầy ñủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn, nên phương án bồi thường ñã ñược phê duyệt nhưng không ñảm bảo tiền chi trả bồi thường ñể giải phóng mặt bằng; có dự án ñã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn ñể thi công ñể dân tái lấn chiếm dẫn ñến kéo dài thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.3.2.2 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003

Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai 2003, Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất, Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai và Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thì chính sách bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư hiện nay có những ñiểm ñổi mới cơ bản như sau: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñối với những trường hợp thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích phát triển kinh tế theo quy ñịnh tại ðiều 36 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP

- Giá ñất ñể bồi thường ñược thực hiện theo các quy ñịnh về giá ñất mới nên người sử dụng ñất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện giảm ñi

- Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất, việc tổ chức thực hiện thu hồi ñất và bồi thường cho người có ñất bị thu hồi theo quy ñịnh ñược giao cho Tổ chức phát triển quỹ ñất ðối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất

ñã ñược xét duyệt thì nhà ñầu tư ñược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ñất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi ñất

1.3.2.3 Khái quát thực trạng công tác bồi thường, GPMB của thành phố Hải Phòng

* Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Thực hiện ñúng các quy ñịnh tại Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh

số 84/2007/Nð-CP nhưng hình thức thực hiện tái ñịnh cư chủ yếu bằng chung cư cao tầng ñối với hộ gia ñình bị thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở tại khu vực ñô thị và thực hiện tái ñịnh cư bằng ñất ở ñối với những hộ bị thu hồi ñất tại khu vực nông thôn

* Thực trạng về tình hình GPMB:

ðến năm 2011 số dự án GPMB trên toàn thành phố Hải Phòng là 1.005 (gấp

3 lần cùng kỳ năm trước), với quy mô thu hồi ñất trên 13.500 ha (gấp 4,5 lần cùng

kỳ năm trước), phạm vi thu hồi liên quan ñến hơn 186.000 tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân, với số hộ cần bố trí tái ñịnh cư là trên 19.000 hộ Trong ñó, ñã hoàn thành xong 225 dự án; hoàn thành và bàn giao một phần diện tích ñất cho 57 dự án theo phân kỳ ñầu tư, bàn giao trên 1.500 ha ñất, chi trả trên 2.900 tỷ ñồng cho trên

49.600 hộ dân, bố trí tái ñịnh cư cho trên 2.130 hộ

Thành phố ñã tập trung chỉ ñạo, ñề ra nhiều giải pháp, rà soát, thống nhất ban hành nhiều cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, ñặc biệt sau khi mở rộng ñịa giới hành chính thành phố; trực tiếp xem xét, khảo sát, kiểm tra xử lý những khó khăn, vướng mắc về chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân phải di dời ở một số dự án trọng ñiểm Các cấp, các ngành, ñặc biệt là các ngành chức năng của thành phố ñã có nhiều cố gắng, vào cuộc quyết liệt, ñồng bộ, thực hiện nghiêm túc và

có hiệu quả của thành phố Tổ chức tập huấn nghiệp vụ cho ñội ngũ cán bộ phường, phường, thị trấn về công tác GPMB Công tác tuyên truyền ñối với nhân dân ñược thực hiện thường xuyên, ñặc biệt qua các chuyên mục về cơ chế chính sách ñền bù GPMB, thực hiện tái ñịnh cư trên các báo, ñài của thành phố Hải Phòng

Những giải pháp ñồng bộ, kịp thời của thành phố về những vấn ñề: Quy hoạch, thu hồi ñất, quy trình và chính sách GPMB nêu trên, với phương thức giải quyết, giải ñáp tại chỗ, rà soát rút ngắn quy trình GPMB ñối với những nội dung thuộc thẩm quyền của thành phố ñã tạo chuyển biến mạnh mẽ và hiệu quả trong thực hiện nhiệm vụ GPMB ñối với những nội dung thuộc thẩm quyền của thành phố ñã tạo nên chuyển biến mạnh mẽ và hiệu quả trong thực hiện nhiệm vụ GPMB trên ñịa bàn

Về công tác giải quyết ñơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan ñến công tác GPMB, mặc dù số lượng các vụ ñơn thư khiếu nại, tố cáo vẫn còn rất lớn, ñặc biệt sau ñịa giới hành chính thành phố ñược mở rộng, nhưng nhờ tích cực giải quyết, quy mô, tính chất, mức ñộ phức tạp của các vụ việc trong một, hai năm trở lại ñây

ñã giảm nhiều Năm 2011 thành phố ñã giải quyết 594/765 vụ khiếu nại, tố cáo liên quan ñến GPMB, ñạt tỷ lệ 78% Trong ñó, cấp quận, quận ñã xem xét giải quyết

ñược 479/626 vụ, ñạt tỷ lệ 77%; Thanh tra thành phố ñã xem xét, giải quyết 115/139 vụ, ñạt tỷ lệ 83%

* Tồn tại, vướng mắc:

Tuy nhiên, công tác GPMB và giải quyết ñơn thư còn có nhiều tồn tại:

- Cơ chế chính sách ñền bù GPMB còn không ít những vấn ñề bất cập, thiếu ñồng bộ, thậm chí còn có mâu thuẫn, bất hợp lý trong chính sách giá bồi thường ñối với các ñối tượng trong cùng một dự án có ñất liền kề nhau, làm phát sinh khiếu kiện phức tạp, kéo dài, khiến công tác ñền bù, GPMB gặp nhiều cản trở

- Trong triển khai thực hiện các dự án cụ thể, công tác tham mưu, ñề xuất cơ chế, chính sách của cấp quận, quận và ngành chức năng với UBND thành phố thiếu kịp thời, linh hoạt ñã ảnh hưởng không nhỏ ñến hiệu quả và tiến ñộ công việc

- Trong một số dự án, công tác phối, kết hợp giữa Thành phố với các bộ, ngành Trung ương; giữa các Sở, Ban ngành của thành phố các quận, quận; giữa các

cơ quan trong hệ thống chính trị ở một số quận, quận còn thiếu chặt chẽ và ñồng bộ, nên việc huy ñộng sức mạnh tổng hợp trong thực hiện công tác GPMB còn hạn chế

- Vẫn còn tồn tại tình trạng ngại va chạm, sợ trách nhiệm, ñùn ñẩy, né tránh trong ñội ngũ cán bộ thực thi công vụ Có nơi bộ máy chuyên trách chưa ñầy ñủ năng lực, thực hiện chưa nghiêm túc, ñầy ñủ yêu cầu về quy trình GPMB, nhất là nguyên tắc công khai, dân chủ; giải quyết chưa kịp thời thắc mắc, khiếu kiện của nhân dân

- Việc thiếu tự giác, thiếu hiểu biết, thậm trí cố ý làm sai của một số bộ phận cán

bộ và nhân dân là trở ngại không nhỏ cho công tác GPMB; là nguyên nhân chủ yếu gây nên tình trạng chậm trễ trong thu hồi ñất và tình trạng khiếu kiện phức tạp, kéo dài

- Do nhiều yếu tố: ðất ñai hiếm, giá ñất thị trường cao, yêu cầu ñối với công tác bảo ñảm việc làm, ñời sống cho người dân sau thu hồi ñất khó khăn, nên so với các ñịa

phương khác công tác GPMB ở Hải Phòng khó khăn và phức tạp hơn nhiều

1.4 Những tồn tại chính của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cần ñược nghiên cứu

1.4.1 Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng

Vấn ñề bồi thường GPMB ở Việt Nam ñã ñược ñặt ra từ rất sớm, Nghị ñịnh 151/TTg ngày 14/4/1959 ñã ban hành quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ñất;

Thông tư 1972/TTg ngày 11/01/1970 của Chính Phủ quy ñịnh một số ñiểm tạm thời

về bồi thường nhà cửa, ñất ñai, cây cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mới Sau khi Luật ñất ñai ra ñời và bước vào thời kỳ ñổi mới thì bồi thường GPMB ñã ñược chú trọng xử lý ñồng bộ phù hợp với giai ñoạn mới Quyết ñịnh số 186/HðBT ngày 31/5/1990 về ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất

có rừng khi chuyển sang sử dụng mục ñích khác cùng với hàng loạt các văn bản pháp quy mới về những vấn ñề có liên quan như giá ñất, qui hoạch ñã hình thành một hệ thống chính sách và tổ chức cho công tác bồi thường GPMB và cho ñến nay sau nhiều lần bổ sung chúng ta hiện ñang áp dụng Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 3/12/2004 về bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

Nghiên cứu kỹ nội dung các văn bản pháp qui trên ñây thấy rõ một ñiều là các chính sách bồi thường GPMB là xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và ñược ñiều chỉnh tích cực ñể phù hợp với các biến ñộng của tình hình quản lý sử dụng ñất ñai Trên thực tế ñã có tác dụng tích cực trong việc ñảm bảo sự cân ñối và ổn ñịnh trong phát triển, khuyến khích ñược ñầu tư và cơ bản giữ ñược nguyên tắc công bằng Tuy vậy, nếu so với những yêu cầu mới thì vẫn còn một số vấn ñề bất cập ñó là:

- Việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất vẫn phải ñặt lợi ích phường hội, lợi ích công cộng lên trên hết, sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân lên việc bồi thường là tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, chưa có tiêu chuẩn ñịnh mức rõ ràng

và người bị ảnh hưởng sẵn sàng chịu ñựng, còn Nhà quản lý cũng xem là cquận ñương nhiên và ñơn giản, trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung thì việc xử lý có ñiều kiện dễ dàng thực hiện hơn ngày nay trong nền kinh tế thị trường yêu cầu rất

cụ thể về công bằng phường hội, lợi ích chính ñáng của cá nhân ñược tôn trọng và khuyến khích phát huy ñồng thời với lợi ích phường hội và lợi ích cộng ñồng con người cụ thể vừa là ñộng lực vừa là mục tiêu của phát triển Nên những quy ñịnh ñã

có là chưa ñầy ñủ, xét về mặt phường hội là chưa ñảm bảo ñược sự cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nước, phường hội, cộng ñồng) và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia ñình, tổ chức bị ảnh hưởng) trong nhiều trường hợp mục tiêu GPMB nhanh gọn, ít tốn kém ñược quan tâm nhiều hơn so với mục tiêu bồi thường sao cho người chịu ảnh hưởng khôi phục mức sống ban ñầu

- Vấn ñề cần ñược nhận thức lại cho thật ñầy ñủ là việc bồi thường GPMB là

một phần không thể xem nhẹ của nội dung phát triển, các hoạt ñộng nhằm khôi phục mức sống của những người bị ảnh hưởng cũng có ý nghĩa quan trọng như việc xây dựng các công trình trên ñất ñược giải phóng ñồng thời còn ñược ñảm bảo các hiệu quả kinh tế phường hội là hơn hẳn so với trước khi GPMB, không thể chấp nhận một tình trạng là trong khi các công trình xây dựng mang lại lợi ích cho số ñông thì lại phải ñẩy một số người vốn ñang sử dụng ñất ñó ñang gặp khó khăn thậm chí còn không ñược như trước khi xây dựng công trình

- Trong giai ñoạn hiện nay thì các chính sách của Nhà nước cần phải ñược thực hiện ñồng bộ và minh bạch trong việc ñảm bảo quyền và nghĩa vụ của nhà ñầu

tư cũng như người chịu ảnh hưởng ñược thực hiện một cách thông suốt vì lợi ích phát triển chung

- Trong bối cảnh hệ thống pháp luật chưa ñồng bộ và ñang trong quá trình hoàn thiện thậm chí có trường hợp còn gây xung ñột pháp lý thì việc chỉ dựa vào chứng cứ pháp lý ñể giải quyết bồi thường là chưa ñầy ñủ, trong rất nhiều trường hợp phải coi trọng hiện trạng và tôn trọng những vấn ñề có tính lịch sử, tập quán có tính phường hội ñược cộng ñồng chấp nhận

- Hầu hết các dự án xây dựng nước ta ñều ách tắc việc bồi thường GPMB làm cho tiến ñộ thi công các công trình không ñạt kế hoạch và thời gian ðiều ñó ñã gây ra thiệt hại không nhỏ cho các nhà ñầu tư xây dựng

- ðối với các dự án ñầu tư sản xuất kinh doanh do không ñáp ứng ñược tiến

ñộ ñầu tư vì vậy nhiều dự án ñã mất cơ hội kinh doanh hiệu quả kinh doanh thấp

- ðối với các dự án ñầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài tiến

ñộ thi công bị ngắt quãng ñã gây ra sự lãng phí lớn và ảnh hưởng ñến chất lượng công trình

- Nhiều nơi mặc dù việc bồi thường GPMB ñược thực hiện bằng các biện pháp hành chính ñã dẫn tới sự khiếu kiện của nhân dân kéo dài không thể giải quyết ñược Trong sự khiếu kiện ñó cái chính vẫn là người dân không thoả mãn với sự bồi thường của các chủ dự án hoặc sự ñịnh giá bồi thường thiếu công bằng, không sát với giá thị trường ở thời ñiểm ñó

1.4.2 Về tái ñịnh cư

Tái ñịnh cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về ñất và tài sản gắn liền với ñất, chi phí di chuyển, ổn ñịnh và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị thu hồi ñất ñể xây dựng các dự án Tái ñịnh cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt ñộng nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục

và cải thiện mức sống, tạo ñiều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - phường hội Tái ñịnh cư nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - văn hoá - phường hội ñối với một bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung

Vì vậy, các dự án TðC cũng ñược coi là dự án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác Ngân hàng và các nước ñang phát triển cần nhìn nhận vấn

ñề này như cơ hội chứ không phải là trở ngại Cần thực hiện một chính sách TðC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích công cộng của quốc gia Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu

và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trường, phường hội, phương thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá ñói giảm nghèo và phát triển bền vững

Tuy nhiên, trên thực tế triển khai ñã nảy sinh nhiều vấn ñề cần ñược xem xét như:

- Một số khu TðC không ñảm bảo ñiều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệ thống ñiện, nước, ñường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ ñó ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống của những người TðC

- Bố trí TðC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng ñồng dân cư, tập quán sinh hoạt, sản xuất Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển ñến khu TðC cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ ñào tạo nghề, giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ

- Việc xây dựng khu TðC còn chậm, nhiều khi có quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm ñến vấn ñề TðC Từ khâu chuẩn bị không ñược kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn ñến thiếu các ñiều kiện tối thiểu

- Chưa có quy ñịnh tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất khi ñược bồi thường ở khu TðC, nên người dân không biết mình có quyền và nghĩa

vụ gì Họ không vào các khu TðC mà yêu cầu bồi thường bằng tiền ñể tự lo chỗ ở mới dẫn ñến tình trạng thừa chỗ trong các khu TðC

- Chưa có quy ñịnh cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc xây dựng khu TðC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn ñến có những công trình TðC chất lượng không ñảm bảo

-Ổn ñịnh ñời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng khu TðC với ñiều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời Mặt khác, phải quan tâm ñến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng ñồng ðối với khu TðC cần xây dựng các quy ñịnh về lối sống, an ninh trật tự, tạo sự yên tâm cho người mới chuyển ñến

1.4.3 Vấn ñề chuyển ñổi nghề nghiệp

ða số các hộ bị thu hồi ñất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất ñịnh do ñó thu nhập không ổn ñịnh Việc chuyển ñổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi ñất gặp rất nhiều khó khăn Trong những năm trước ñây, việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp không ñược các chủ dự án quan tâm ñã gây bất lợi cho ñời sống của những người dân bị thu hồi ñất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với ñất, nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách là cấp một khoản tiền nhất ñịnh Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với người năng ñộng hoặc có khả năng thì nó ñược ñầu tư sinh lợi, ngược lại với một số người khác thì khoản tiền ñó ñược tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất ñịnh, sau ñó dẫn ñến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hưởng ñến cuộc sống gia ñình và ñã có những người mắc các tệ nạn phường hội Vì vậy, tạo công ăn việc làm ñể người dân bị thu hồi ñất có thu nhập ổn ñịnh là trách nhiệm của chủ dự án cũng như của cả người dân ñược hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo ñiều kiện ổn ñịnh cuộc sống gia ñình, ổn ñịnh phường hội, thúc ñẩy nền kinh tế phát triển