Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận lê chân, thành phố hải phòng

ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: + ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di c

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN VĂN HÂN

ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ðẾN ðỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN VĂN HÂN

ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ðẾN ðỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN,

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ

rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hân

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình,

sự ñóng góp quý báu của các cá nhân và tập thể ñã tạo ñiều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này

Tôi vô cùng biết ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Trưởng Bộ môn Quản lý ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban quản lý ñào tạo - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban chỉ ñạo Giải phóng mặt bằng , phòng Tài nguyên và Môi trường quận Lê Chân, phường Kênh Dương, phường Vĩnh Niệm ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài tại ñịa bàn

Tôi xin cảm ơn tới gia ñình và những người thân, các cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện

ñề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hân

MỤC LỤC

1.1 Cơ sở luận về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 4

1.1.1 Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư 4

1.1.2 ðặc ñiểm của quá trình GPMB 6

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 8

1.2 Chính sách bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư của một số nước trong

khu vực và một số tổ chức ngân hàng quốc tế 16

1.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư của một số nước trong

1.2.2 Chính sách bồi thường và TðC của các tổ chức ngân hàng quốc tế 22

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ở Việt Nam sau khi

Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ 24

1.3.1 Trước khi có Luật ðất ñai 1993 24

1.3.2 Sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 26

1.3.3 Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998, 2001 31

1.3.4 Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 33

1.4 Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 36

3.1 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ảnh hưởng ñến ñời

sống, việc làm và thu nhập tại Việt Nam 45

3.1.1 Việc làm, thu nhập, ñời sống của người dân có ñất khi Nhà nước

3.1.2 Phân tích một số tồn tại trong quá trình thực hiện thu hồi, bồi

thường và giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư 47

3.2 Thực trạng bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà

nước thu hồi ñất ở Hải Phòng 50

3.2.1 Những thành tựu ñã ñạt ñược 51

3.2.2 Những hạn chế, tồn tại trong giải quyết việc làm cho người bị thu

3.2 ðiều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội quận Lê Chân, TP.Hải Phòng 60

3.2.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 61

3.2.3 Hiện trạng SDð quận Lê Chân năm 2013 65

3.3 Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng

mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn quận Lê Chân 65

3.3.1 Tình hình về việc thực hiện các dự án 65

3.4 Công tác bồi thường, hỗ trợ cụ thể của các dự án nghiên cứu 73

3.4.1 Dự án làng Việt Kiều Anh 73

3.4.2 Dự án khu ký túc xá sinh viên tập trung Hải Phòng 77

3.4.3 đánh giá chung về việc thực hiện các chắnh sách bồi thường

GPMB tại hai dự án nghiên cứu 82

3.4.4 Tác ựộng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng

mặt bằng ựến ựời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ựất 84

DANH MỤC BẢNG

3.1 Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi ñất và bồi thường, hỗ trợ

của các hộ dân tại hai dự án 85

3.2 Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân

thuộc dự án Làng Việt Kiều Anh 86

3.3 Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân

thuộc Dự án khu ký túc xá sinh viên tập trung 88

3.4 Trình ñộ văn hoá, chuyên môn của số người trong ñộ tuổi lao

ñộng tại hai dự án nghiên cứu 90

3.5 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự

3.6 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự

án khu ký túc xá sinh viên tập trung 93

3.7 Tình trạng số người làm việc trong ñộ tuổi lao ñộng trước và sau

khi thu hồi ñất tại hai Dự án 94

3.8 Thu nhập bình quân của người dân tại hai dự án 96

3.9 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án Làng

3.10 Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu Dự án

3.11 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án khu

ký túc xá sinh viên tập trung 98

3.12 Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu Dự án

khu ký túc xá sinh viên tập trung 98

DANH MỤC BIỂU ðỒ

3.1 Cơ cấu ñất ñai quận Lê Chân năm 2013 65

3.2 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất dự án

3.3 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự án khu ký túc xá sinh viên tập trung 94

DANH MỤC HÌNH

2.1 Phối cảnh làng Việt kiều Anh 41

2.2 Sơ ñồ vị trí và phối cảnh khu kí túc xá sinh viên tập trung 42

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

Trong những năm trở lại ñây, với chính sách ñổi mới ñúng ñắn của Nhà nước, nền kinh tế nước ta ñạt tốc ñộ tăng trưởng cao Bên cạnh những thành tựu ñã ñạt ñược của việc ñổi mới, hoàn thiện chính sách, pháp luật về ñất ñai vẫn tồn tại những bất cập chưa ñược giải quyết kịp thời Trong khi ñó, nhu cầu sử dụng ñất ñể xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, phát triển ñô thị và khu dân cư nông thôn trong quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước ngày càng tăng Quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ ở các tỉnh, thành phố ñã làm ảnh hưởng sâu sắc ñến ñời sống kinh tế và văn hóa của người dân, làm biến ñổi sâu rộng xã hội nông thôn truyền thống Sự biến ñổi ñời sống của người nông dân có ñất khi Nhà nước thu hồi là một vấn ñề mang tính thời sự cấp bách Vấn ñề thiếu việc làm ở nhiều ñịa phương, ñặc biệt là có sự di chuyển tự do của lao ñộng nông thôn lên thành phố ñể tìm việc làm ñã làm việc phát sinh các vấn ñề xã hội: quản lý hộ tịch, hộ khẩu, an ninh trật tự, bố trí chỗ ở, vệ sinh môi trường… tại các khu tập trung ñông lao ñộng của các khu công nghiệp

ðảng, Nhà nước ñã ban hành nhiều chủ trương, chính sách về bồi thường, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, giải quyết việc làm cho người lao ñộng có ñất khi Nhà nước thu hồi và ñạt nhiều kết quả tích cực Tuy nhiên, tình trạng lao ñộng trong vùng thu hồi ñất không tìm ñược việc làm hoặc tìm ñược việc làm nhưng không ổn ñịnh, tình trạng các doanh nghiệp sau khi tuyển dụng lao ñộng theo cam kết, sau ñó sa thải lao ñộng hoặc trả lương quá thấp khiến người lao ñộng tự bỏ việc không phải là hiện tuợng cá biệt

Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi ñất của công dân ñể phục vụ phát triển các dự án ñầu tư trong nước, nước ngoài và việc bồi thường cho những

người khi Nhà nước thu hồi ựất là vấn ựề hết sức nhạy cảm, giải quyết không tốt, không thoả ựáng quyền lợi của người dân có ựất khi Nhà nước thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi ựất ựể dẫn ựến bùng phát khiếu kiện, ựặc biệt là những khiếu kiện tập thể ựông người, sẽ trở thành vấn ựề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng ựến tình hình an ninh trật tự, mất ổn ựịnh xã hội và phần nào ảnh hưởng ựến lòng tin của người dân ựối với các chắnh sách của Nhà nước Nếu việc thu hồi ựất bị lạm dụng, quỹ ựất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài

có thể ảnh hưởng tới an ninh lương thực quốc gia

Ngoài ra nếu không có những chắnh sách hướng dẫn về việc ựào tạo, chuyển ựổi nghề nghiệp cho người dân bị mất ựất; về bồi thường, tái ựịnh cư phù hợp thì việc giải quyết mâu thuẫn giữa lợi ắch của người dân khi Nhà nước thu hồi ựất gặp nhiều khó khăn

Vì vậy, giải quyết việc làm giúp người lao ựộng ổn ựịnh ựời sống, tăng thu nhập, nhất là ở vùng thu hồi ựất là vấn ựề cấp thiết có tắnh bức xúc không chỉ ở quận Lê Chân mà còn là vấn ựề có tắnh thời sự ựối với các ựịa phương

có ựất chuyển ựổi mục ựắch sử dụng sang phát triển các khu, cụm công nghiệp, xây dựng kết cấu hạ tầng nông nghiệp, nông thôn

Nhằm kịp thời có những giải pháp tắch cực trong công tác bồi thường

giải phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước thu hồi ựất, góp phần hoàn thiện

chắnh sách quản lý ựất ựai theo hướng ổn ựịnh và phát triển bền vững, tôi thực hiện ựề tài:

ỘẢnh hưởng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ựến ựời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ựất tại một số dự án trên ựịa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải PhòngỢ

2 Mục ựắch nghiên cứu

- đánh giá ảnh hưởng của quá trình thực hiện chắnh sách bồi thường GPMB ựến ựời sống, việc làm và thu nhập của người dân khi Nhà nước thu hồi ựất ở một số dự án trên ựịa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng

- ðề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn ñịnh

và nâng cao ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi

- ðề xuất ý kiến, góp phần hoàn thiện các văn bản, các ñiều khoản trong chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

3 Yêu cầu của ñề tài

- Nắm vững chính sách, pháp luật ðất ñai, chính sách về bồi thường GPMB và các văn bản có liên quan

- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập phải có ñộ tin cậy, chính xác, trung thực và khách quan, phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên ñịa bàn nghiên cứu

- ðề xuất các giải pháp hợp lý nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB và nâng cao ñời sống của nhân dân có ñất

bị thu hồi

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở luận về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

1.1.1 Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư

b Giải phóng mặt bằng

GPMB là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó Công tác bồi thường GPMB từ khi thành lập Hội ñồng GPMB quận, huyện cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư (Nguyễn ðức Minh, 2001) Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng ñất nước của ðảng và Nhà

nước ta là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh”

Trong nhiều chiến lược phát triển của ñất nước có chiến lược phát triển nhà ở nhằm tạo ñiều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển của ñất nước

Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu ñó không ñược ñáp ứng tối thiểu thì con người không thể làm khoa học

và hoạt ñộng chính trị

Bài học của một số nước phát triển cho chúng ta một cách nhìn mới, ñó

là bên cạnh những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc chọc trời là những

khu nhà “ổ chuột” của dân lao ñộng - công bằng và nhân quyền không thể chỉ

thông qua tuyên truyền mà thực tế lại không thực hiện

ðất nước ta ñang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, chúng ta không thể chỉ có những ñô thị ñẹp, hiện ñại, những khu sản xuất khổng lồ, những công trình công cộng khang trang mà kèm theo ñó chỗ ở của người dân phải ñược nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn Chính vì vậy mà phải tính một cách toàn diện, không thể có một hiện tượng một công trình mới

ra ñời là kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở

cũ, dù ñó là một gia ñình

Nếu không nhìn rõ bản chất của vấn ñề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án ñầu tư xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia ñình không có chỗ ở thì ñã có hàng ngàn gia ñình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ Như vậy là

sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không ñạt ñược Vấn ñề thiếu chỗ ở không chỉ dừng lại ở ñó mà còn kéo theo hàng loạt các tệ nạn, các tiêu cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh hưởng ñến tiến trình phát triển của ñất nước

b Hỗ trợ

Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn một hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người khi Nhà nước thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới (Nguyễn Xuân Hiếu, 2002)

* Theo Nghị ñịnh Số: 197/2004/Nð-CP thì bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì ñược

bố trí tái ñịnh cư bằng một trong các hình thức sau:

1 Bồi thường hoặc hỗ trợ ñối với toàn bộ diện tích ñất Nhà nước thu hồi

2 Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với ñất và các chi phí ñầu tư vào ñất bị Nhà nước thu hồi

3 Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi

nghề và hỗ trợ khác cho người khi Nhà nước thu hồi ñất

c Tái ñịnh cư

TðC là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại sản xuất và ổn ñịnh cuộc sống tại ñó

Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế

- xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể tự lo chỗ ở

Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng

1.1.2 ðặc ñiểm của quá trình GPMB

GPMB là quá trình ña dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất

khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh ðối với khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất

và tài sản trên ñất lớn dẫn ñến quá trình GPMB có ñặc trưng nhất ñịnh ðối với khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB cũng có ñặc trưng riêng của nó

Còn ñối với khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, ñời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do ñó, GPMB cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan

trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình ñó ñã dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng, không ñược tập trung một loại nhất ñịnh nên gây khó khăn cho công tác ñịnh giá bồi thường

ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở;

+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau do tồn tại chế ñộ cũ ñể lại và do cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên;

+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu;

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển;

+ Do tập quán sinh hoạt của gia ñình

+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp

Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược thực hiện khác nhau

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB

a Yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về ñất ñai

- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó:

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính

ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế - xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất Sau khi Quốc hội thông qua Luật ðất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản

lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ðất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng,

an ninh và ổn ñịnh xã hội (Lê Xuân Bá , 2006)

Theo ñó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB , phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi

mới về pháp luật đất ựai, thời gian qua công tác GPMB ựã ựạt những kết quả ựáng khắch lệ, ựã cơ bản ựáp ứng ựược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ựầu tư Tuy nhiên bên cạnh ựó, do tắnh chưa ổn ựịnh, chưa thống nhất của pháp luật đất ựai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ựã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ựất ựai có ảnh hưởng rất lớn ựến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật đất ựai còn có những nhược ựiểm như là số lượng nhiều, mức ựộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ựồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật (Lê Xuân

Bá , 2006)

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ựất ựai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ựó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật đất ựai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp ựều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ựất ựai nhưng nhận thức về các quy ựịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu Từ ựó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao ựất, cho thuê ựất, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi

ựó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều ựịa phương, ựang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ựịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ựất ựai Cán bộ địa chắnh, Chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai trên ựịa bàn đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ựầu tư và ựã ảnh hưởng trực tiếp ựến tiến ựộ GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ðất ñai và không gian sử dụng ñất ñai có hạn ðể tồn tại và duy trì cuộc sống của mình, con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử dụng ñất ñai

ñể sinh sống Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý không thể thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế - xã hội và các ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HðH ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng

Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể

tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”,

dự án “treo” (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

- Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất:

Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác bồi thường hỗ trợ Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì tổng diện tích ñã giao, ñã cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó diện tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao ñất có thu tiền sử dụng ñất là 581.620 ha, giao ñất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích ñất ñã cho thuê là 155.380 ha (trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha)

- Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính:

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ

sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN) ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy

ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết

- Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền

sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp GCNQSDð Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng

ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất Chính

vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

- Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai:

Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên Hồi ñồng thẩm ñịnh phải

có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân (Vũ Thị Hương Lan, 2003)

b Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa

trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm Một trong những ñiểm mới của Luật ðất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất

ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau

Trong cơ chế thị trường, những người có quan ñiểm coi ñất ñai cũng là hàng hoá không có gì sai Nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá trong xây dựng các cơ chế, chính sách liên quan ñến ñất ñai, chủ trương ñịnh giá ñất bồi thường sát giá thị trường mà quên ñi tính chất hết sức ñặc biệt, ñặc thù của ñất ñai sẽ giải thích ra sao khi những hàng hoá bình thường cũng như những hàng hoá ñặc biệt quý giá khác con người ñều có thước ño giá trị ñể ñịnh giá thông qua các phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao ñộng làm ra sản phẩm v.v… Nhưng với ñất ñai thì không thể áp dụng một cách giản ñơn các phạm trù, quy luật kinh tế ñó bởi ñất ñai không ñơn thuần là sản phẩm do sức lao ñộng con người sáng tạo ra

Giá thị trường xác ñịnh ở thời ñiểm nào thì ñược các bên chấp nhận là hợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ ñồng cho một

dự án, làm cho ñất ñai ñang rẻ bỗng chốc trở nên ñắt hơn vàng? Trong những trường hợp như vậy, ngay cái ñược coi là giá bình quân cũng rất khó xác ñịnh Bình quân là chia ñôi giữa hai thời ñiểm trước, sau dự án thì Nhà nước hay nhà ñầu tư cũng không thể ñủ sức bồi thường, kèm theo ñó lại còn vô số những người ở liền kề dự án bỗng nhiên ñược hưởng lợi mà không hề bị ñiều tiết Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân, cho dù ñược bồi thường giá cao, nhưng ñiều họ muốn không phải nhằm hướng tới tiền nong, giá trị,

mà là cuộc sống ổn ñịnh, là vấn ñề tình cảm, tâm linh

Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải xác ñịnh giá ñất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai thửa ñất hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau Tính theo giá bên cao thì bên kia

kêu thấp và ngược lại

- Trước khi có Luật ðất ñai năm 2003:

Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể

sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng I Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các ñịa phương (Hoàng Thị Anh, 2006)

- Từ khi có Luật ðất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây (ðiều 55):

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ðất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56) Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại Luật ðất ñai năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện

c Thị trường bất ñộng sản

Ngày nay thị trường bất ñộng sản thể hiện nhiều ñiểm tương tự với thị trường chứng khoán và nó ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân

Luật ðất ñai 1987 và Pháp lệnh về Nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển Luật ðất ñai 2003

là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên

cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng

về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất ñai và giá ñất”, “Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng”

Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người khi Nhà nước thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa

mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.2 Chính sách bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng quốc tế

1.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư của một số nước trong khu vực

a Trung Quốc

Ở Trung Quốc thực hành chế ñộ ñất ñai công hữu, tức là chính sách sở hữu toàn dân (ñối với ñất ñô thị) và chính sách sở hữu tập thể (ñất ở nông thôn, ngoại ô ñô thị ngoài phần sở hữu Nhà nước do pháp luật quy ñịnh), ñất

tự canh tác (ñồi núi)

Luật ðất ñai ñược xây dựng trên cơ sở các quy ñịnh của Hiến pháp Hiến pháp ñặt ra các quy phạm pháp luật về chế ñộ sở hữu ñối với ñất ñai, chế

ñộ sử dụng ñất ñai và bảo hộ ñất ñai

Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất Quốc

vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối với các loại ñất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu

Nhà nước Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ðất ñai Trung Quốc quy ñịnh, người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ñất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người

có ñất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật ðất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp lệ phí trợ cấp ñời sống cho người khi Nhà nước thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp, khoảng từ 442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha

Các khoản phải trả cho người khi Nhà nước thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất

Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho người dân khi Nhà nước thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở

cũ ở Bắc kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới Còn ñối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn

hộ ở cùng một nơi Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở Những ñối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả

Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu ñất ñai ở thành thị

và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này ðối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền Giá tiền bồi thường do các tổ chức do các tổ chức tư vấn về giá ñất xác ñịnh căn cứ vào giá bất ñộng sản tại thời ñiểm thu hồi Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại có những ñặc ñiểm riêng biệt Ở Trung Quốc Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo ñiều kiện cho họ ñược hưởng những thành quả công nghiệp hóa, ñô thị hóa khu thu hồi ñất khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp hoặc là thu hồi ñất ở thuộc khu vực nông thôn

ñể sử dụng vào mục ñích khác thì người nông dân ñược lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như ñược bồi thường một cách hợp lý Thông thường khi khi Nhà nước thu hồi ñất, người nông dân khó tìm ñược việc làm thích hợp với khả năng của mình ðể giải quyết vấn ñề này, Trung Quốc ñã thực hiện chế ñộ dưỡng lão ñối với người già (phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên) và hỗ trợ tiền cho những người ñang trong ñộ tuổi lao ñộng ñể các ñối tượng này tự tìm việc làm mới Tiền dưỡng lão ñược trả từ 90.000 ÷ 110.000 nhân dân tệ/một lần do Cục Bảo hiểm xã hội và Cục Bảo hiểm xã hội có trách nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người thuộc diện này; tiền hỗ trợ khoảng 100.000 ÷ 120.000 nhân dân tệ/người

Trong Luật đất ựai đài Loan quy ựịnh cụ thể các loại ựất không ựược trở thành sở hữu tư nhân bao gồm: ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của bờ biển, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hồ ựầm và hồ ựầm hình thành tự nhiên cần dùng cho công cộng, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hai bên hồ và thuỷ ựạo có thể làm ựường vận chuyển, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hai bên hồ và hồ ựầm, mương máng nằm trong khu vực của thành phố, thị trấn, ựường giao thông công cộng, ựất suối nước khoáng, ựất thác nước, ựất dùng cho nguồn nước công cộng, ựất danh lam thắng cảnh và những loại ựất khác mà pháp luật cấm không ựược tư hữu Những loại ựất này pháp luật quy ựịnh nếu thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước sẽ trưng thu theo quy ựịnh của pháp luật Khi trưng thu Nhà nước sẽ trả tiền ựất cho chủ sở hữu theo giá trị thực tế của ựất

Pháp luật đài Loan còn quy ựịnh những diện tắch ựất thuộc sở hữu tư nhân, nhưng trong ựất có khoáng sản thì khoáng sản không thể trở thành sở hữu tư nhân

đất ựai thuộc công hữu hiện nay do Cục quản lý tài sản công hữu quản lý Qua các quy ựịnh trên cho thấy, Nhà nước muốn mở rộng diện tắch ựất thuộc sở hữu của mình thì Nhà nước phải bỏ tiền ra mua của các chủ sở hữu khác, chỉ khi nào dân không ựồng ý bán thì lúc ựó Nhà nước mới trưng thu đảm bảo nguyên tắc, nếu phải di chuyển ựi nơi khác người dân vẫn mua ựược ựất và xây dựng ựược nhà ở

Trước ựây, tình trạng dân khiếu kiện nhiều do giá bồi thường thấp nhưng nay Chắnh phủ bồi thường cao theo giá thị trường (theo giá thực tế mua bán) và người dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng nên một số hộ dân hiện nay không bán ựược ựất lại muốn Chắnh phủ mua lại

Ở đài Loan, phân biệt rất rõ hai trường hợp

- Các công trình của Nhà nước thì Nhà nước mới ựứng ra thoả thuận mua ựất của dân, nếu dân không ựồng tình, thì Nhà nước lấy quyền của mình

trưng thu ñể lấy ñất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng ñất

- Những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước không thực hiện việc trưng thu ñất nếu tư nhân không thoả thuận ñược với dân Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn Nhà nước không can thiệp vì việc kinh doanh, tư nhân phải tính toán lợi nhuận nếu thấy giá ñất tuy ñắt, nhưng thấy khả năng ñầu tư có triển vọng thì nhà ñầu tư tư nhân vẫn sẵn sàng mua của dân Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự, nên Nhà nước không can thiệp Trường hợp Nhà nước làm công trình phải di chuyển cả thôn thì Nhà nước xây dựng khu tái ñịnh cư

Khi Nhà nước cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng, quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chính sách kinh tế ñược phép trưng thu ñất ñai tư hữu trong giới hạn quy ñịnh của pháp luật

Nhà nước thực hiện 2 hình thức trưng thu: trưng thu từng khu ñoạn ñể thực thi các chính sách kinh tế của Nhà nước, xây dựng quốc phòng và sự nghiệp công cộng; trưng thu bảo lưu dùng cho sự nghiệp xây dựng trong tương lai, nhưng thời hạn bảo lưu không quá 3 ñến 5 năm, tuỳ theo tính chất từng loại công trình, quá thời hạn quy ñịnh trên, trưng thu bảo lưu không còn hiệu lực

ðất ñai trưng thu nếu làm giảm hiệu quả sử dụng ñất của người sử dụng ñất gần ñó thì ñược bồi thường tương ñương nhưng không vượt quá mức giá ñất của các thửa ñất bị trưng thu

ðất ñai trưng thu theo khu ñoạn, sau khi chỉnh lý, phân khu ñoạn mới, nếu còn thừa ñưa ra bán hoặc cho thuê, thì người có quyền sở hữu ñất ñai cũ ñược quyền ưu tiên mua lại

Người có quyền sở hữu ñất ñai cũ (người bị trưng thu ñất), kể từ ngày ñược bồi thường ñầy ñủ trong vòng 1 năm ñến 5 năm, ñược làm ñơn mua lại

ñất (theo mức giá trưng thu) trong trường hợp sau 1 năm Nhà nước vẫn chưa bắt ñầu sử dụng ñất theo kế hoạch trưng thu

c Australia

Luật ðất ñai của Australia quy ñịnh ñất ñai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật ðất ñai bảo hộ tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñất ñai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy ñất ñai Luật cũng quy ñịnh Nhà nước có quyền trưng thu ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và việc trưng thu ñó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường (Dương Tùng Linh, 1999)

Theo luật của Australia có hai loại thu ñất, ñó là thu hồi ñất bắt buộc và thu hồi ñất tự nguyện

Thu hồi ñất tự nguyện ñược tiến hành khi chủ ñất cần ñược thu hồi ñất Trong thu hồi ñất tự nguyện không có quy ñịnh ñặc biệt nào ñược áp dụng mà việc thỏa thuận ñó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có ñất cần ñược thu hồi và người thu hồi ñất sẽ thỏa thuận giá bồi thường ñất trên tinh thần ñồng thuận

và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào ñược áp ñặt ñối với bên kia

Thu ñất bắt buộc ñược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích công cộng và các mục ñích khác Thông thường, Nhà nước có ñược ñất ñai thông qua ñàm phán

Trình tự thu ñất bắt buộc ñược thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ ñất một văn bản trong ñó nêu rõ mục tiêu thu hồi ñất vì các mục ñích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi ñất, miêu tả chi tiết mảnh ñất, mục ñích sử dụng ñất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh ñất ñó phù hợp với mục tiêu công cộng ñó Chủ sở hữu mảnh ñất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và Quản lý xem xét lại vấn

ñề thu hồi ñất Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu

Trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính ñúng ñắn về quyết ñịnh của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn ñề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết ñịnh thu hồi ñất và chủ sở hữu ñất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh ñất ñó về quyết ñịnh thu hồi ñất của Chính phủ Sau ñó, Nhà nước sẽ ban hành quyết ñịnh thu hồi ñất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu ñất nhận ñược thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu ñất thông thường có quyền tiếp tục ở trên ñất ít nhất là 6 tháng sau khi ñã có quyết ñịnh thu hồi ñất Ngay sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất, chủ ñất có thể yêu cầu Nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ ñược tính toán trong quá trình bồi thường ñó là giá thị trường, giá trị ñặc biệt ñối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như phí di chuyển, chi phí TðC (Dương Tùng Linh, 1999)

1.2.2 Chính sách bồi thường và TðC của các tổ chức ngân hàng quốc tế

Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế ñầu tiên ñưa ra chính sách về TðC bắt buộc Tháng 02/1980, lần ñầu tiên chính sách TðC ñược ban hành dưới dạng một Thông báo Hướng dẫn Hoạt ñộng nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên Từ ñó ñến nay chính sách TðC ñã ñược sửa ñổi và ban hành lại nhiều lần

Như chúng ta ñã biết, khi Nhà nước thu hồi ñất và TðC thì những người BAH là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng ñồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm ñất ñai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do ñất ñai tạo ra, ñặc trưng văn hoá và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau ñể ñảm bảo ñời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái

Kinh nghiệm của WB cho thấy việc TðC không tự nguyện do các dự

án phát triển gây nên, trong trường hợp không thể giảm thiểu ñược, thường

dẫn ñến những hiểm hoạ nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường do các hệ thống sản xuất bị phá vỡ, con người phải ñối mặt với sự bần cùng hoá khi những tài sản, công cụ sản xuấ hay nguồn thu nhập của họ bị mất ñi Tất

cả những ñiều ñó nếu giải quyết không tốt sẽ dẫn ñến những khó khăn, căng thẳng về xã hội và dễ dàng dẫn tới sự bần cùng hoá ñời sống dân cư

Từ tháng 02/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) ñã bắt ñầu áp dụng bản Hướng dẫn hoạt ñộng của WB về TðC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này ñã có chính sách riêng của Ngân hàng về TðC bắt buộc

Nhìn chung, phương châm của ADB cũng tương tự như của WB ñều có

xu hướng giảm thiểu ñến mức thấp nhất các tác ñộng của việc thu hồi ñất, ñồng thời có chính sách thoả ñáng, phù hợp ñảm bảo cho người BAH không gặp phải bất lợi trong cuộc sống, khôi phục, cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống ðể thực hiện ñược phương châm ñó, thì chìa khoá dẫn tới sự thành công ñó là phải chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm Kinh nghiệm về lý thuyết cũng như thực tiễn cho thấy, các yếu tố ñảm bảo cho bồi thường, TðC thành công là những chính sách phù hợp của Chính phủ: nguồn tài chính ñầu tư, khâu tổ chức thực hiện của chính quyền ñịa phương và trình ñộ nhận thức, hiểu biết pháp luật của nhân dân Bên cạnh ñó, sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là yếu tố ñồng hành trong quá trình thức hiện các dự án

ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường, chính sách của WB và ADB

là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn thành trước một tháng khi

dự án triển khai thực hiện

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TðC ñược các tổ chức cho vay vốn quốc tế coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người BAH và mức ñộ tác ñộng của dự án Kế hoạch bồi thường TðC phải ñược coi là một phần của chương

trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ BAH Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới

Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc

té quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của

dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ở Việt Nam sau khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ

1.3.1 Trước khi có Luật ðất ñai 1993

Ở nước ta, sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần ñầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ban hành Hiến pháp vào năm 1946 ðến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng ñất và Luật Cải cách ruộng ñất ñược ban hành Một trong những mục tiêu ñầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và ñế quốc xâm lược ở Việt Nam, xoá bỏ chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân Sau ñó, ðảng và Nhà nước ta ñã vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức

sở hữu tập thể

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151/TTg quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc ñền bù và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên Bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959 về việc thi hành Nghị ñịnh số 151/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các

công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích

ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước (NXB Chính trị quốc gia, 1988)

Về mức ñền bù và cách tính ñền bù theo Nghị ñịnh 151/TTg:

- Việc ñền bù thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản:

Về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu

- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức

- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc ñền bù thiệt hại trong nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Cách ñền bù như vậy ñược thực hiện cho ñến khi có Hiến pháp

1980 ra ñời

Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện ñền bù về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện ñền bù những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên Sau

ñó Luật ðất ñai năm 1988 ban hành cũng dựa trên những ñiều cơ bản ñó Ngày 31/5/1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh số 186/HðBT về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển sang sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường Căn cứ ñể tính ñền bù thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối

ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức ñền bù thiệt hại

của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và ñược sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất

Tại quyết ñịnh này, mức ñền bù còn ñược phân biệt theo thời hạn sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời, ñồng thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền ñền bù ñối với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thuỷ lợi

1.3.2 Sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993

Khi Hiến pháp 1992 ra ñời thay thế Hiến pháp 1980 ñã quy ñịnh :

“Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”

- ðiều 17 quy ñịnh : “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”

- ðiều 18 quy ñịnh: “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất

sử dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”

- ðiều 23 quy ñịnh : “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

- ðiều 58, Hiến pháp quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: Công dân có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân

Những quy ñịnh trên ñã tạo ñiều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi ñất ñai cho mục ñích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

- Luật ðất ñai 1993 ñã có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật ðất ñai 1988 ðây là văn kiện chính sách quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và ñền bù thiệt hại của Nhà nước Luật ðất ñai quy ñịnh các loại ñất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng ñất là họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà Chính ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược ñền bù khi Nhà nước thu hồi ñất

ðể xác ñịnh nghĩa vụ của người sử dụng ñất ñối với Nhà nước, ðiều 12

Luật ðất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian

- ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”

Sau khi Luật ðất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các văn bản ñó, bao gồm:

- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của thửa ñất ñể lập kế hoạch ñền bù GPMB theo qui ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất, nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một

số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp

lý mạng tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc ñền bù bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất.v.v…

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính

- Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban Vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP

- Nghị ñịnh 22/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải ñền bù, ñối tượng ñược ñền bù, phạm vi ñền bù, ñặc biệt người có ñất khi Nhà nước thu hồicó quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án ñền bù bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền

Những nội dung ñề cập trong Nð 22/Nð-CP:

+ Về ñiều kiện ñược ñền bù về ñất ñã có những quy ñịnh cụ thể các ñối

tượng ñược ñền bù Giá ñất ñể tính ñền bù thiệt hại ñược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số

K ñể ñảm bảo giá ñất tính ñền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương ðối với ñất khi Nhà nước thu hồi là ñất do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, ñất cho thuê, ñất ñấu thầu, thì người khi Nhà nước thu hồi ñất không ñược ñền bù thiệt hại về ñất nhưng ñược ñền

bù thiệt hại chi phí ñã ñầu tư vào ñất Trường hợp ñất thu hồi thuộc ñất công ích của xã chưa giao cho ai sử dụng, khi giao ñất, người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất phải ñền bù thiệt hại về ñất bằng tiền cho ngân sách xã Người ñang sử dụng ñất công ích của xã ñược UBND xã ñền bù thiệt hại chi phí ñã ñầu tư vào ñất Diện tích ñất ở ñền bù cho mỗi hộ gia ñình theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh, nhưng không vượt quá diện tích của ñất bị thu hồi Trong trường hợp ñất ở khi Nhà nước

thu hồilớn hơn diện tích ñất ở ñược ñền bù theo quy ñịnh người khi Nhà nước thu hồi ñất có thể ñược ñền bù thêm một phần diện tích ñất ở, tuỳ theo quỹ ñất của ñịa phương, phần còn lại ñược ñền bù bằng tiền

+ Về ñền bù tài sản trên ñất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá

ñược ñền bù 100% giá trị tài sản, tài sản trên ñất bất hợp pháp sẽ ñược trợ cấp 70% ñến 80% mức ñền bù

+ Về mức ñền bù, tài sản ñược ñền bù theo mức ñộ thiệt hại thực tế,

bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức ñền bù tối ña không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ ñộc lập ñược ñền bù 100% theo bảng giá xây dựng mới

Các Nghị ñịnh trước ñây hầu như mới chỉ quan tâm ñến nội dung ñền

bù cho ñất khi Nhà nước thu hồivà các tài sản gắn liền với ñất khi Nhà nước thu hồithì Nghị ñịnh này ñã ñưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh trách nhiệm của UBND các cấp và Hội ñồng ñền bù GPMB cấp huyện trong việc chỉ ñạo lập phương án ñền bù, xác ñịnh mức ñền bù hoặc trợ cấp cho từng tổ chức hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện ñền bù theo phương án ñược phê duyệt, tạo sự chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc lựa chọn phương án ñền bù phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội, quỹ ñất của ñịa phương

- ðiều 35 quy ñịnh tuỳ theo quy mô sử dụng ñất và tính chất của mỗi

dự án, UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm ñền bù cho doanh nghiệp có chức năng và ñủ ñiều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng

- ðiều 39 quy ñịnh: Trường hợp chủ dự án thoả thuận ñược với người

có ñất khi Nhà nước thu hồichấp nhận mức ñền bù thấp hơn quy ñịnh của Nghị ñịnh này và ñược UBND cấp tỉnh cho phép thì ñược ñền bù theo mức ñã thoả thuận

Nội dung mới ñược quy ñịnh là ngoài các ñối tượng bị thiệt hại về ñất

và các tài sản gắn liền với ñất, cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải

di chuyển khi Nhà nước thu hồi ñất cũng ñược công nhận là những người bị ảnh hưởng bởi dự án và ñược hưởng trợ cấp ngừng việc trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh nhưng không quá một năm

+ Về phương thức và mức ñền bù ñối với ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, ñất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản ñền bù bằng ñất có cùng diện tích và chất lượng, nếu không có ñất mới ñền bù bằng tiền; nếu ñất ñược ñền bù có diện tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn ñất bị thu hồi, người bị ảnh hưởng ñược ñền bù bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và gia trị ñất, nếu ñất ñền bù có giá trị ñất cao hơn ñất khi Nhà nước thu hồithì người bị ảnh hưởng không phải nộp tiền phần chênh lệch ñó

ðất ở ñô thị là ñất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn dùng ñể xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp với qui hoạch ñã ñược duyệt ðất ñược quy hoạch ñể xây dựng ñô thị nhưng chưa có

cơ sở hạ tầng thì không ñược ñền bù như ñất ñô thị

ðối với ñất ở thuộc ñô thị loại I và loại II chủ yếu ñền bù bằng nhà ở hoặc bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết ñịnh ðền bù bằng ñất chỉ ñược thực hiện khi có dự án TðC ñược phê duyệt Trường hợp người bị ảnh hưởng ñồng ý nhận ñất ở ngoại thành thì ñược hưởng có quyền ñề nghị lựa chọn một trong ba phương án ñền bù

ðối với ñất ở nông thôn, người khi Nhà nước thu hồi ñất ñược ñền bù bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng, mức tối ña ñược ñền bù bằng ñất nơi ở mới không quá 40m2, hoặc tối ña không quá 80m2 cho những vùng nông thôn

có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hay ñiều kiện tự nhiên ñặc biệt

- ðiều 34 quy ñịnh quy trình tiến hành nhận tiền ñền: Việc lập Hội ñồng ñền bù thiệt hại GPMB có thể tiến hành sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc trước khi có quyết ñịnh thu hồi ñất Dựa dựa trên cơ sở bản kê khai diện tích, hạng ñất, loại ñất, số lượng tài sản Hội ñồng ñền bù thiệt