Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án tại huyện cẩm khê, tỉnh phú thọ

DANH MỤC BẢNG Bảng 4.4 Giá trị sản xuất ngành nông lâm nghiệp, thủy sản qua một Bảng 4.5 Các trường hợp thuộc phạp vi ñể thực hiện dự án trong công tác xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học

TS BÙI HUY HIỀN

HÀ NỘI – 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này

ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày… tháng… năm 2012

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Quốc Tùng

LỜI CẢM ƠN

để hoàn thành, tôi ựã ựược TS Bùi Huy Hiền hướng dẫn tận tình, ựược các thày, cô giáo trong Bộ môn Trắc ựịa, Khoa Tài nguyên & Môi trường, Viện đào tạo Sau ựại học tận tình giúp ựỡ Nhân dịp này, cho phép tôi ựược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới Thầy Bùi Huy Hiền và toàn thể các thày, cô giáo trong Bộ môn Trắc ựịa, Khoa Tài nguyên & Môi trường, Viện đào tạo Sau ựại học

Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ, nhân viên Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cẩm Khê, Ban Quản lý Dự án các công trình ựã tạo ựiều kiện giúp ựỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin gửi lời tới gia ựình, bạn bè và những người thân ựã giúp ựỡ ựộng viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp ựỡ tận tình và quý báu ựó

Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Tùng

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

1 MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu 2

2 TỔNG QUAN CỦA VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 4

2.1.1 Bồi thường và chính sách bồi thường 4

2.1.2 Hỗ trợ 4

2.1.3 Tái ñịnh cư 4

2.1.4 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 5

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 6 2.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai 6

2.3 Tổng quan chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng 11

2.4 Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ở Việt Nam qua các thời kỳ 18

2.4.1 Thời kỳ trước 1988 18

2.4.2 Thời kỳ 1988 ñến 1993 19

2.4.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003 20

2.4.4 Thời kỳ từ 2003 ñến nay 28

2.4.5 Nhận xét, ñánh giá 31

2.5 Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng 32

2.5.1 Việc áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng 32

2.5.2 Giá ñất áp dụng trong bồi thường giải phóng mặt bằng 33

2.5.3 Về tình hình ựời sống việc làm của các hộ dân có ựất bị thu hồi 33

3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

3.1 đối tượng nghiên cứu 36

3.2 Phạm vi nghiên cứu 36

3.3 Nội dung nghiên cứu 36

3.4 Phương pháp nghiên cứu 37

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

4.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình phát triển của huyện Cẩm Khê 38

4.1.1 điều kiện tự nhiên 38

4.1.2 điều kiện kinh tế - xã hội 45

4.2 Công tác quản lý ựất ựai trên ựịa bàn huyện Cẩm Khê 60

4.2.1 Tình hình quản lý và sử dụng ựất ựai 60

4.2.1.1 Công tác quản lý ựất ựai theo ựịa giới hành chắnh 61

4.2.1.2 điều tra, khảo sát, ựo ựạc, lập bản ựồ ựịa chắnh 61

4.2.1.3 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất 61

4.2.1.4 Tình hình giao ựất, cho thuê ựất, thu hồi ựất 62

4.2.1.5 đăng ký ựất ựai, thống kê kiểm kê ựất ựai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất 64

4.2.1.6 Giải quyết ựơn thư khiếu nại, tố cáo và tranh chấp ựất ựai 65

4.2.1.7 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sản 66

4.2.1.8 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất 66

4.2.1.9 Việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng ựất 67

4.2.1.10 đánh giá chung 67

4.2.2 Kết quả tổng hợp công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ựất tại huyện Cẩm Khê 69

4.3 Việc thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của ba dự án nghiên cứu trên ựịa bàn huyện Cẩm Khê 71

4.3.1 Giới thiệu về 03 dự án nghiên cứu 71

4.3.2 Cơ sở pháp lý thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng trên ựịa bàn nghiên cứu 71

4.3.3 Tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng ba dự án nghiên cứu 73

4.3.3.1 Dự án ựắp mở rộng tôn cao và cứng hoá mặt ựê hữu Sông Thao kết hợp ựường giao thông (ựoạn qua ựịa bàn huyện Cẩm Khê) 73

4.3.3.2 Dự án ựường cao tốc Nội Bài Ờ Lào Cai 73

4.3.3.3 Dự án Xây dựng lò gạch theo công nghệ lò HOFFMAN của doanh nghiệp tư nhân Hà Bắch tại ựịa bàn xã Phú Khê, huyện Cẩm Khê 73

4.3.3.4 Công tác tổ chức thực hiện 74

4.3.3.5 Công tác tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng 75

4.3.3.6 Trách nhiệm của các cấp, các ngành 75

4.4 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ựất tại 03 dự án trên ựịa bàn huyện Cẩm Khê 79

4.4.1 đối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường về ựất 79

4.4.1.1 Quy ựịnh về ựối tượng áp dụng và công tác bồi thường, hỗ trợ ựất 79

4.4.1.2 Kết quả xác ựịnh ựối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường tại 03 dự án trên ựịa bàn huyện Cẩm Khê 85

4.4.2 Giá ựất tắnh bồi thường và chi phắ ựầu tư vào ựất còn lại 92

4.4.2.1 Giá ựất tắnh bồi thường 92

4.4.2.2 Chi phắ ựầu tư vào ựất còn lại 92

4.4.2.3 Kết quả nghiên cứu cụ thể tại các dự án 93

4.4.3 Giá bồi thường hỗ trợ tài sản 100

4.4.3.1 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ tài sản trên ựất 100

4.4.3.2 Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 02 dự án thực hiện bồi thường theo chắnh sách của Nhà nước 101

4.4.4 Chắnh sách hỗ trợ, tái ựịnh cư 104

4.4.4.1 Chắnh sách hỗ trợ 104

4.4.4.2 Kết quả thực hiện chắnh sách hỗ trợ tại dự án mở rộng, tôn cao

và cứng hóa mặt ựê hữu Sông Thao kết hợp ựường giao thông, dự án xây

dựng ựường cao tốc Nội Bài Ờ Lào cai 105

4.4.4.3 Chắnh sách tái ựịnh cư 107

4.4.5 đánh giá chung 110

4.4.5.1 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư 110

4.4.5.2 Tổ chức thực hiện 111

4.5 Một số giải pháp ựẩy nhanh tiến ựộ bồi thường, giải phểng mặt bằng 112

4.5.1 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ tái ựịnh cư 112

4.5.2 Tổ chức thực hiện 113

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 115

5.1 Kết luận 115

5.2 Kiến nghị 116

TÀI LIỆU THAM KHẢO 118

PHIẾU đIỀU TRA HỘ GIA đÌNH 121

PHIẾU đIỀU TRA CÁN BỘ 126

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.4 Giá trị sản xuất ngành nông lâm nghiệp, thủy sản qua một

Bảng 4.5 Các trường hợp thuộc phạp vi ñể thực hiện dự án trong

công tác xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện bồi thường 90

Bảng 4.6 Tổng hợp ý kiến người có ñất bị thu hồi trong công tác xác

Bảng 4.8 So sánh mức ñộ chênh lệch giữa giá bồi thường của 03 dự

án và giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất 102

Bảng 4.9 Ý kiến của người bị thu hồi ñất về giá ñất tính bồi thường

Bảng 4.11 Ý kiến người bị thu hồi ñất trong việc bồi thường tài sản

Bảng 4.12 Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ của 02 Dự án 110

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là nguồn nội lực, là nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các

cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên ñất ñai là mối quan tâm hàng ñầu của mỗi quốc gia trong quá trình xây dựng và phát triển ñất nước Tại ðiều 18 Hiến pháp nước Cộng hòa

Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản

lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng và hiệu quả”

Trong ñiều kiện quỹ ñất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu ñầu tư ngày càng tăng thì vấn ñề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao ñất cũng như thu hồi ñất ngày càng ñược quan tâm Vì vậy, công tác giải phóng mặt bằng, ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất chuyển mục ñích

sử dụng ñất phục vụ cho mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích phát triển kinh tế ñã và ñang là một vấn ñề mang tính thời sự cấp bách Trong những năm qua, chính sách ñền bù giải phóng mặt bằng ñã ñi vào cuộc sống, tạo mặt bằng cho các dự án xây dựng ở Việt Nam, tạo nguồn lực sản xuất, chuyển ñổi cơ cấu, phát triển ñô thị và ñổi mới diện mạo nông thôn Song trước những ñổi mới của chính sách ñất ñai và sự vận ñộng của thị trường bất ñộng sản mà trong ñó có thị trường quyền sử dụng ñất, chính sách ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất hiện hành ñã bộc lộ một số tồn tại ảnh hưởng ñến công tác ñền bù, giải phóng mặt bằng cho các

dự án ñầu tư ở Việt Nam Thực tiễn ñã khẳng ñịnh công tác giải phóng mặt bằng là ñiều kiện tiên quyết ñể thực hiện thành công dự án Mà tiến ñộ giải phóng mặt bằng ra sao thì vấn ñề chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước cho người dân có ñất bị thu hồi hợp lý sẽ có ý nghĩa vô cùng to lớn

Huyện Cẩm Khê là một ựịa phương cũng ựang ựứng trước những thách thức trên khi một số dự án ựược triển khai ựã lấy ựi quỹ ựất không nhỏ là tư liệu sản xuất của người dân Từ quỹ ựất thu hồi này nhiều nhà máy, các công trình phúc lợi ựã ựược xây dựng phục vụ ựời sống nhân dân, là cơ sở ựể thu hút lượng vốn ựáng kể của các nhà ựầu tư Tuy nhiên ngoài những thành công của công tác thu hồi ựất trên ựã nảy sinh nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện công việc chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất Một số dự án

ựã không triển khai ựược theo tiến ựộ dự kiến ban ựầu do không hoàn tất ựược việc chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất ựúng kế hoạch Mặt khác cuộc sống và sản xuất của người dân bị thu hồi ựất, phải di dời nơi ở ựang có những xáo trộn mà các chắnh sách ựã triển khai chưa xử lý ựược

Vì những lý do nêu trên, ựể nhìn nhận ựầy ựủ về tình hình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, chắnh sách hỗ trợ một số dự án trên ựịa bàn huyện Cẩm Khê, ựược sự phân công của Khoa Tài nguyên và Môi trường, dưới

sự hướng dẫn của thầy giáo Ờ TS Bùi Huy Hiền, tôi tiến hành nghiên cứu ựề tài: Ộđánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một

số dự án tại huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú ThọỢ nhằm góp phần thực hiện mục

ựắch, yêu cầu cụ thể dưới ựây

1.2 Mục ựắch nghiên cứu

đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên ựịa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ Trên cơ sở ựó ựề xuất các giải pháp góp phần ựẩy nhanh công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, giúp cho công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai ngày càng hiệu quả, minh bạch

chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ

- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập ñược phải ñáng tin cậy

- ðề ra các giải pháp, kiến nghị phải có tính khả thi, ñảm bảo tôn trọng

và ñúng pháp luật hiện hành

2 TỔNG QUAN CỦA VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

2.1.1 Bồi thường và chính sách bồi thường

- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi [13]

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó [30]

- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư [30]

2.1.2 Hỗ trợ

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [30]

2.1.3 Tái ñịnh cư

Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây

ñể sinh sống và làm ăn Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự

án phát triển

Tái ñịnh cư ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó

Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh

tế, xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở

Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng.Tái ñịnh cư cũng ñược coi là các

dự án phát triển và ñược thực hiện như các dự án phát triển khác

2.1.4 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang tính ña dạng và phức tạp

a- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn; khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

b- Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân ðối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân

thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân

cư tham gia di chuyển, ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này

- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản

lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển

Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược thực hiện khác nhau

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 2.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai

2.2.1.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền Kinh tế - Xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về ñất

ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính

ổn ñịnh cao phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã

ba lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai (1998, 2001 và 2003) nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về Luật ðất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của Luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB

Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất long tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB

2.2.1.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ðất ñai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát

triển xã hội Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra

Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể

tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng

mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức Trong bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc

mà hoạt ñộng quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng chứng năng nhất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

2.2.1.3 Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có

thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất, diện tích ñất, ñối tượng tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng

ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

2.2.1.4 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi

Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung gia ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có

những hiểu biết về ñịnh giá ñất ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh

tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo TS Phạm ðức Phong, giá ñất tính bồi thường thiệt hại về ñất là thước ño phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi ñất

và nhà ñầu tư Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công

bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%) Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi TðC lại quá cao so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi

Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường, GPMB không ñược làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư

2.2.1.5 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường bất ñộng sản tác ñộng vào công tác bồi thường, GPMB trên một số nội dung chủ yếu sau:

- Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất ñộng sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời, người bị thu hồi ñất có thể

tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

- Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

2.3 Tổng quan chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng

Với bất cứ quốc giá nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng,

cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh

tế của hàng triệu người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng

về số lượng ðặc biệt ở những nước ñang phát triển người dân chủ yếu sống bằng nông nghiệp thì ñó là vấn ñề sống còn của họ Dưới ñây là một số kinh nghiệm trong công tác bồi thường, GPMB của một số nước trong khu vực và một số Tổ chức Ngân hàng

2.3.1 Thái Lan

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi

thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra tòa án

Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự

án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi ñất trong nhiều dự án [30]

2.3.2 Trung Quốc

Hiến Pháp Trung quốc quy ñịnh có 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất và bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất bị thu hồi

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TðC ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố

Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trắ nhà lấy theo giá thị trường, giá tương ựương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trắ nhà theo tiêu chuẩn diện tắch, ựây là tiêu chuẩn chắnh quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ựối với những người có khó khăn

về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trắ nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trắ nhà ở ựể tăng thêm diện tắch, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm

có thể là 70%, 80% hay 100% [1]

2.2.3 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước có diện tắch tự nhiên nhỏ, hẹp với 70% diện tắch

là ựất ựồi, núi cho nên ựất công cộng ựược xem là một vấn ựề hết sức quan trọng Do ựó ựể sử dụng ựất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế ựược coi như một hình thức pháp luật

Luật đất ựai của Hàn Quốc ựược xác lập trên cơ sở Luật Quy hoạch đô thị cho từng ựô thị và Luật Quản lý Sử dụng Quốc thổ bao gồm tất cả các ựô thị; Nhà nước chỉ ựịnh năm khu vực sử dụng ựể cân bằng sự phát triển ựồng bộ [5]

đặc biệt, khái niệm cơ bản của Luật Quản lý Sử dụng Quốc thổ công khai rõ ràng về ựất ựai đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng ựất ựể nhấn mạnh tầm quan trọng của ựất công cộng trong xã hội Chế ựộ này giúp việc sử dụng ựất một cách hữu dụng bằng cách thúc ựẩy quyền sử dụng ựất nhiều hơn quyền sở hữu ựất Với khái niệm công khai ựất ựai, hạn chế sở hữu ựất, hạn chế sử dụng ựất, hạn chế lợi ắch phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ựược áp dụng theo luật pháp và cách tắnh các quy chế như thế này ựược xem là ựặc trưng của luật liên quan ựến ựất ựai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ựược chia ra thành hai thể chế: Một là Ộựặc lệỢ liên quan ựến bồi thường GPMB cho ựất công cộng ựã ựạt

ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp

ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật

“sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962 Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường cho ñến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật

“sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp, cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do ñó, cho ñến nay ñã

có nhiều thảo luận ñể thống nhất hai thể chế này thành một

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ ñược thực hiện theo ba giai ñoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh

giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi thường Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có

quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ

tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà

ñó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất

ân huệ: ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh

Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản…ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế ñộ và luật GPMB: theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc ñặt cọc tiền bồi thường xong không chịu di dời thì ñược xem như gây hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ñược thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả [25]

2.3.4 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB)

Theo kinh nghiệm của các tổ chức ngân hàng quốc tế thì " chìa khoá dẫn tới việc bồi thường TðC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm chứ không phải là chính sách ñền bù vật chất "

Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi thường TðC của Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) là việc bồi thường TðC sẽ ñược giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khôi phục ñể giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng thu nhập và mức ñộ sản xuất như trước khi có dự án Các biện pháp phục hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá trị thay thế nhà cửa và các kết cấu khác; bồi thường ñất nông nghiệp là lấy ñất ñai có cùng hiệu suất và phải thật gần với ñất ñã bị thu hồi; bồi thường ñất thổ cư có cùng diện tích ñược người bị ảnh hưởng chấp nhận, giao ñất TðC với thời hạn ngắn nhất ðối với ñất ñai

và tài sản ñược ñền bù chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ bị thu hồi ñất, WB và ADB quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của dự án phải ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch Kế hoạch giải toả ñất ñược thực hiện sau khi ñã hội ý với người bị thu hồi ñất Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TðC ñược WB và ADB ñược coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức ñộ cộng tác của dự án Kế hoạch bồi thường TðC phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới ðể thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn ñuợc chuẩn bị sẵn

2.4 Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ở Việt Nam qua các thời kỳ

ở Việt Nam, xóa bỏ chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân [6], [10] Sau ñó, ðảng và Nhà nước ta ñã vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức

sở hữu tập thể

2.4.1.2 Nghị ñịnh số 151-TTg

Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg Ngày 14/4/1959, quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Ủy ban

kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị ñịnh 151/TTg:

- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản: về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu

- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức

- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp 1980 ra ñời

2.4.2 Thời kỳ 1988 ñến 1993

Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên [8]

Luật ðất ñai năm 1988 ban hành quy ñịnh về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980

Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT

về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích

sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao

ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng

bị lấy ñất

Tại quyết ñịnh này, mức bồi thường còn ñược phân biệt theo thời hạn sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền bồi thường ñối với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thủy lợi…

2.4.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003

2.4.3.1 Hiến pháp 1992

Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) ñã quy ñịnh:

“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”

- ðiều 17 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”

- ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”

- ðiều 23 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản

của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

- ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh

tế khác; ñối với ñất ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy ñịnh tại ðiều

17 và ñiều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân” [9]

Những quy ñịnh trên ñã tạo ñiều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi ñất ñai cho mục ñích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

là họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà Chính ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

- ðiều 12 Luật ñất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”

- ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” [12]

Sau khi Luật ñất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản

lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các văn bản ñó, bao gồm:

- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của thửa ñất ñể lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng và mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất, nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một

số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp

lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc bồi thường bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất…

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính

- Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP

- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải bồi thường, ñối tượng ñược bồi thường, phạm vi bồi thường, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi

có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền Những nội dung mới ñề cập trong Nð 22/CP:

a- Về ñiều kiện ñược bồi thường về ñất có những quy ñịnh cụ thể các ñối tượng ñược bồi thường Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại ñược xác ñịnh

trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi

và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương ðối với ñất bị thu hồi

là do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, ñất cho thuê, ñất ñấu thầu, thì người bị thu hồi ñất không ñược bồi thường về ñất nhưng ñược bồi thường thiệt hại chi phí ñã ñầu tư vào ñất Trường hợp ñất thu hồi thuộc ñất công ích của xã chưa giao cho ai sử dụng, khi giao ñất người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất phải bồi thường thiệt hại về ñất bằng tiền cho ngân sách xã Người ñang sử dụng ñất công ích của xã ñược UBND xã bồi thường thiệt hại chi phí ñã ñầu

tư vào ñất Diện tích ñất ở bồi thường cho mỗi hộ gia ñình theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh, nhưng không vượt quá diện tích của ñất bị thu hồi Trong trường hợp ñất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích ñất ở ñược bồi thường theo quy ñịnh người bị thu hồi ñất có thể ñược bồi thường thêm một phần diện tích ñất ở, tuỳ theo quỹ ñất của ñịa phương, phần còn lại ñược bồi thường bằng tiền

b- Về bồi thường tài sản trên ñất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá ñược bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên ñất hợp pháp sẽ ñược trợ cấp 70% ñến 80% mức bồi thường

c- Về mức bồi thường, tài sản ñược bồi thường theo mức ñộ thiệt hại thực

tế, bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối ña không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ ñộc lập ñược bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới

Các Nghị ñịnh trước ñây hầu như mới chỉ quan tâm ñến nội dung bồi thường cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi thì Nghị ñịnh này ñã ñưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh trách nhiệm của UBND cá cấp và Hội ñồng bồi thường GPMB cấp huyện trong việc chỉ ñạo lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp

cho từng tổ chức hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án ñã ñược phê duyệt, tạo sự chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội quỹ ñất của ñịa phương

ðiều 35 quy ñịnh: “Tuỳ theo quy mô sử dụng ñất và tính chất của mỗi

dự án, UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm bồi thường cho các doanh nghiệp có chức năng và ñủ ñiều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng”

ðiều 39 quy ñịnh: “Trường hợp chủ dự án thoả thuận ñược với người có ñất bị thu hồi chấp nhận mức bồi thường thấp hơn quy ñịnh của Nghị ñịnh này

và ñược UBND cấp tỉnh cho phép thì ñược bồi thường theo mức ñã thoả thuận”

Nội dung mới ñược quy ñịnh là ngoài các ñối tượng bị thiệt hại về ñất và các tài sản gắn liền với ñất, cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển khi Nhà nước thu hồi ñất cũng ñược công nhận là những người bị ảnh hưởng bởi dự án và ñược hưởng trợ cấp ngừng việc trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh nhưng không quá một năm

d- Về phương thức và mức bồi thường ñối với ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, ñất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản bồi thường bằng ñất có cùng diện tích và chất lượng, nếu không có ñất mới bồi thường bằng tiền; nếu ñất ñược bồi thường có diện tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn ñất bị thu hồi, người

bị ảnh hưởng ñược bồi thường bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và giá trị ñất, nếu ñất bồi thường có giá trị cao hơn ñất bị thu hồi thì người bị ảnh hưởng không phải nộp tiền phần chênh lệch ñó

ðất ở ñô thị là ñất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn dùng ñể xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp với quy hoạch

ñã ñược duyệt ðất ñược quy hoạch ñể xây dựng ñô thị nhưng chưa có cơ sở

hạ tầng thì không ñược bồi thường như ñất ñô thị

ðối với ñất ở thuộc ñô thị loại I và loại II chủ yếu bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết ñịnh Bồi thường bằng ñất chỉ ñược thực hiện khi có dự án TðC ñược phê duyệt Trường hợp người bị ảnh hưởng ñồng ý nhận ñất ở ngoại thành thì ñược hưởng có quyền ñề nghị lựa chọn một trong ba phương án bồi thường

ðối với ñất ở nông thôn, người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng, mức tối ña ñược bồi thường bằng ñất nơi ở mới không quá 400m2, hoặc không quá 800m2 cho những vùng nông thôn có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hay ñiều kiện tự nhiên ñặc biệt

ñ- Quy trình tiến hành nhận tiền bồi thường: ðiều 34 quy ñịnh Việc lập Hội ñồng bồi thường thiệt hại GPMB có thể tiến hành sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc trước khi có quyết ñịnh thu hồi ñất Dựa trên cơ sở bản kê khai diện tích, hạng ñất, loại ñất, số lượng tài sản….Hội ñồng bồi thường thiệt hại GPMB kiểm tra, kiểm kê thực tế từ ñó xác ñịnh thiệt hại về ñất và tài sản của các tổ chức, hộ gia ñình cá nhân có ñất vị thu hồi và tài sản bị phá dỡ, tổng hợp lập án bồi thường trình các ngành các cấp có liên quan Trường hợp UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh chế ñộ, mức bồi thường vượt quá quy ñịnh thì phần bồi thường vượt mức do ngân sách ñịa phương có trách nhiệm chi trả ðối với các dự án khi thực hiện bồi thường thiệt hại GPMB chưa xác ñịnh ñược chủ sử dụng ñất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp tổ chức thực hiện bồi thường và chi trả tiền bồi thường, chi phí bồi thường tính theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh này ñược phân bổ cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất thuộc phạm vi dự án chịu trách nhiệm hoàn trả và nộp vào ngân sách Nhà nước ngay sau khi có quyết ñịnh giao ñất hoặc cho thuê ñất

e- Về cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo, ñối với các dự án khi bồi thường GPMB, nếu người bị thu hồi ñất thấy quyết ñịnh bồi thường không ñúng với quy

ñịnh của pháp luật, thì ñược quyền khiếu nại và ñược giải quyết theo quy ñịnh của Pháp lệnh khiếu nại và tố cáo Tuy nhiên, trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển GPMB và giao ñất ñúng kế hoạch

2.3.3.3 Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998

Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998 ñược Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật ðất ñai sửa ñổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số ñiều ñược bổ sung thêm cho phù hợp thực tế

Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính ñã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về sửa ñổi bổ sung Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP về việc bồi thưòng thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất Trong ñó, một số ñiều cơ bản ñã ñược ñề nghị sửa ñổi như xác ñịnh mức ñất ñể tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải chuyển ñến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các ñiều kiện bắt buộc phải có của khu tái ñịnh cư, Hội ñồng bồi thường GPMB và thẩm ñịnh phương án bồi thường GPMB [2]

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP bao gồm các phương pháp xác ñịnh hệ số K, nội dung và chế ñộ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB

2.4.3.4 Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001

Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ngày 29/6/2001 quy ñịnh cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng, cụ thể:

a- Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy ñịnh của Chính phủ

b- Nhà nước có chính sách ñể ổn ñịnh ñời sống cho người có ñất bị thu hồi Trong trường hợp người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở thì ñược mua nhà ở của Nhà nước hoặc ñược giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñể làm nhà ở Trong trường hợp phương án bồi thường ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, ñược công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy ñịnh của pháp luật mà người bị thu hồi ñất không thực hiện quyết ñịnh thu hồi thì cơ quan quyết ñịnh thu hồi ñất có quyền ra quyết ñịnh cưỡng chế Trong trường hợp Chính phủ ra quyết ñịnh thu hồi ñất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết ñịnh cưỡng chế

c-Trong trường hợp cộng ñồng dân cư xây dựng công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng ñồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân ñóng góp hoặc Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có ñất ñược sử dụng

ñể xây dựng công trình do cộng ñồng dân cư và người có ñất ñó thoả thuận [14]

Trong quá trình triển khai Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP, thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi ñất và thực hiện bồi thường GPMB, người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn, ñặc biệt là những người bị thu hồi hết ñất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác Với giá trị ñược bồi thường, người

có ñất bị thu hồi không có khả năng tạo lập nơi ở mới cũng như không có khả năng ñầu tư ñể chuyển sang ngành nghề khác Như vậy, dưới tác ñộng của cơ chế thị trường cùng với số lượng dự án gia tăng, công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn ñòi hỏi phải có sự thay ñổi về mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này ðồng thời, Nhà nước cần có chính sách phù hợp về nhà ở, việc làm, lao ñộng …ñể giải quyết những vấn ñề có liên quan ñến ñời sống, dân sinh, kinh tế cộng ñồng và ổn ñịnh xã hội Sau nhiều năm triển khai thực hiện, quá

trình của một số tổ chức quốc tế cho các dự án ñầu tư phát triển (chủ yếu là các dự án phát triển cơ sở hạ tầng) Nghị ñịnh 22/CP ñã thể hiện tính bất cập trong việc áp dụng thi hành và có nhiều quy ñịnh không phù hợp với chính sách bồi thường và TðC của các tổ chức ñó, phần nào hạn chế hiệu quả ñầu

tư, tiến ñộ thực hiện và chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất Cần thiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP về chính sách bồi thường GPMB và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các nhu cầu sử dụng và lợi ích quốc gia

2.4.4 Thời kỳ từ 2003 ñến nay

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật ðất ñai và xuất phát từ yêu cầu của giai ñoạn mới, Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương ðảng khoá IX ñã ra Nghị quyết về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh CNH-HðH ñất nước Nghị quyết này là ñịnh hướng rất quan trọng ñể Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật ðất ñai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003

Luật ðất ñai năm 2003 là luật có phạm vi ñiều chỉnh bao quát nhất, thể hiện ñầy ñủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật ðất ñai ñã ban hành trước ñó Luật có rất nhiều nội dung mới, trong ñó ñáng chú ý tập trung vào các vấn ñề ñang ñặt ra trong quản lý sử dụng ñất ñai sau:

a- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai với những quyền ñịnh ñoạt, quyền ñược hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người ñại diện chủ sở hữu;

b- Hoàn chỉnh chính sách ñất ñai ñối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nền kinh tế thị trường và tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tiến trình CNH-HðH nông nghiệp và nông thôn;

c- Coi trọng chính sách ñất ñai ñối với khu vực công nghiệp và dịch vụ,

tự tạo ra sự chủ ñộng về chuyển ñổi cơ cấu sử dụng quỹ ñất ñáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HðH ñất nước;

d- Thiết lập sự bình ñẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài và thu hẹp ñáng kể sự phân biệt giữa nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận ñất ñai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất;

ñ- Xoá bỏ bao cấp về ñất ñai trên cơ sở coi ñất ñai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của ñất nước cần phải ñược ñịnh giá theo ñúng quy luật của kinh tế thị trường và phải ñược ñối xử như một loại hàng hoá có tính ñặc thù trong quá trình giao dịch bất ñộng sản;

e- Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng ñất trên cơ sở coi quyền sử dụng ñất là tài sản của người sử dụng ñất, hạn chế sự can thiệp về hành chính không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

và tài sản gắn liền với ñất;

g- Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá ñất bồi thường, chính sách tái ñịnh cư và hạn chế phạm vi dự

án phải thu hồi ñất;

h- ðẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý ñất ñai bằng việc phân cấp toàn bộ các quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất cho chính quyền ñịa phương; quy ñịnh cụ thể thủ tục và trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng ñất;

i- ðổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về ñất ñai theo hướng phát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và

các khiếu nại hành chính về ñất ñai; khắc phục tình trạng ñùn ñẩy trách nhiệm dẫn tới khiếu kiện kéo dài vượt cấp

Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại ñang ñược thực hiện và trong tương lai con số các dự

án sẽ tăng lên rất nhanh Sau khi Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành, Nhà nước

ñã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng

11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền

sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất;

Từ thực tế tình hình quản lý nhà nước và các chính sách ñất ñai, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc chỉnh lý, bổ sung chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là cần thiết nhằm góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ GPMB thực hiện CNH-HðH, ổn ñịnh ñời sống nhân dân [30]

2.4.5 Nhận xét, ñánh giá

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, GPMB của Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy vấn ñề bồi thường, GPMB ñã ñược ñặt ra từ rất sớm, các chính sách ñều xuất pháp từ nhu cầu thực tiễn và ñược ñiều chỉnh tích cực phù hợp hơn với xu hướng phát triển của ñất nước Trên thực tế các chính sách ñó ñã có tác dụng tích cực trong việc ñảm bảo sự cân ñối và ổn ñịnh trong phát triển, khuyến khích ñược ñầu tư và giữ ñược nguyên tắc công bằng Cùng với sự ñổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ TðC khi Nhà nước thu hồi ñất trong những năm gần ñây ñã có nhiều ñiểm ñổi mới thể hiện chính sách ưu việt một Nhà nước của dân, do dân, vì dân

Tuy nhiên, hiện nay vấn ñề về GPMB diễn ra rất chậm, chưa có hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng ñến tiến

ñộ ñầu tư, triển khai dự án, ñồng thời công tác quy hoạch quản lý xây dựng