ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HÀ NỘI - 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng, các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả

Ngô Quốc ðạt

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii

ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thị Vòng, là

người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Từ Liêm cũ, UBND quận Bắc Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Bắc Từ Liêm, Phòng Thống kê huyện Từ Liêm cũ, UBND và cán bộ ñịa chính của 3 phường ñiều tra ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ñồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả

Ngô Quốc ðạt

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT viii

ðẶT VẤN ðỀ 1

1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

2 Mục ñích và yêu cầu 2

2.1 Mục ñích 2

2.2 Yêu cầu 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng ñất, thị trường quyền sử dụng ñất 3

1.1.1 Quyền sở hữu 3

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 4

1.1.3 Quyền sử dụng ñất 7

1.1.4 Thị trường quyền sử dụng ñất 10

1.2 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất 15

1.2.1 Các nước phát triển 15

1.2.2 Một số nước trong khu vực 20

1.2.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam trong những năm qua 26

1.2.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 35

Chương 2 ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁPNGHIÊN CỨU 37

2.1 ðối tượng nghiên cứu 37

2.2 Phạm vi nghiên cứu 37

2.3 Nội dung nghiên cứu 37

2.3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 37

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

2.3.2 Tình hình SDđ, giao ựất, cấp GCNQSDđ ở quận Bắc Từ Liêm 37

2.3.3 đánh giá việc thực hiện các QSDđ của các hộ gia ựình, cá nhân ở quận Bắc Từ Liêm 37

2.3.4 đánh giá chung về việc thực hiện các QSDđ của các hộ gia ựình, cá nhân ở quận Bắc Từ Liêm 38

2.3.5 đề xuất những giải pháp thúc ựẩy việc thực hiện các QSDđ ở quận Bắc Từ Liêm 38

2.4 Phương pháp nghiên cứu 38

2.4.1 Phương pháp ựiều tra thu thập số liệu thứ cấp 38

2.4.2 Phương pháp ựiều tra thu thập số liệu sơ cấp 38

2.4.3 Phương pháp so sánh 38

2.4.4 Phương pháp chọn ựiểm, mẫu ựiều tra 38

2.4.5 Phương pháp phân tắch thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 39

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40

3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 40

3.1.1 điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 40

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội quận Bắc Từ Liêm giai ựoạn 2008-2014 44

3.1.3 Thực trạng về kỹ thuật hạ tầng giao thông 47

3.1.4 Hiện trạng sử dụng ựất 47

3.2 Tình hình SDđ, giao ựất, cấp GCNQSDđ ở quận Bắc Từ Liêm 51

3.2.1 đăng ký quyền sử dụng ựất, lập và quản lý hồ sơ ựịa chắnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất 51

3.2.2 Quản lý việc giao ựất, cho thuê ựất, thu hồi ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất 55

3.2.3 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất 58

3.2.4 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy ựịnh của pháp luật về ựất ựai và xử lý vi phạm pháp luật về ựất ựai 58

3.2.5 Giải quyết tranh chấp về ựất ựai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng ựất ựai 59

3.2.6 Quản lý các hoạt ựộng dịch vụ công về ựất ựai 59

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

3.3 đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ựất của các hộ gia ựình, cá nhân tại

quận Bắc Từ Liêm 60

3.3.1 Tình hình chuyển ựổi QSDđ 60

3.3.2 Tình hình chuyển nhượng QSDđ 60

3.3.3 Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDđ 70

3.3.4 Tình hình thừa kế QSDđ 76

3.3.5 Tình hình tặng, cho QSDđ 80

3.3.6 Tình hình thế chấp bằng QSDđ 83

3.4 đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Bắc Từ Liêm Error! Bookmark not defined 3.4.1 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ựình, cá nhân về việc thực hiện các QSDđ 87

3.4.2 Những kết quả ựạt ựược 91

3.4.3 Những mặt tồn tại 92

3.4.4 Nguyên nhân của những tồn tại 93

3.5 đề xuất các giải pháp thúc ựẩy việc thực hiện QSDđ 95

3.5.1 Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cường năng lực cán bộ quản lý ựất ựai 95

3.5.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, ựẩy nhanh tiến ựộ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ựất 95

3.5.3 Giải pháp về cơ chế chắnh sách ựối với TTQSDđ 97

3.5.4 Một số giải pháp khác 100

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 102

1 Kết luận 102

2 Kiến nghị 103

TÀI LIỆU THAM KHẢO 105

PHIẾU đIỀU TRA 107

PHỤ LỤC 113

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Tốc ñộ tăng GTSX trên ñịa bàn huyện và khu vực do quận quản lý 44

Bảng 3.2 Cơ cấu ngành kinh tế trên ñịa bàn huyện từ năm 2008 - 2014 46

Bảng 3.3 Thu chi ngân sách quận giai ñoạn 2008 -2014 47

Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2014 của quận Bắc Từ Liêm 48

Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2014 các phường ñiều tra 50

Bảng 3.6 Tổng hợp cấp GCNQSDð tính ñến ngày 31/12/2013 54

Bảng 3.7 Tình hình chuyển nhượng QSDð theo các phường giai ñoạn 2008-2014 61

Bảng 3.8 Nguyên nhân của việc chuyển nhượng QSDð tại 3 phường của quận 64

Bảng 3.9 Nguồn thông tin ñể cung cầu gặp nhau 65

Bảng 3.10 ðịa ñiểm giao dịch chuyển nhượng QSDð 67

Bảng 3.11 Thời gian thanh toán 68

Bảng 3.12 Thực trạng giấy tờ và phương thức hợp ñồng 69

Bảng 3.13 Tình hình giao dịch cho thuê QSDð theo các phường giai ñoạn 2008-2014 72

Bảng 3.14 Tình hình thừa kế QSDð theo các phường giai ñoạn 2008-2014 77

Bảng 3.15 Tình hình giao dịch tặng cho QSDð theo các phường giai ñoạn 2008-2014 81

Bảng 3.16 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð theo các phườnggiai ñoạn 2008 - 2014 85

Bảng 3.17 Ý kiến người dân về giá chuyển nhượng QSDð 88

Bảng 3.18 Ý kiến người dân về các loại phí, thuế chuyển QSD ñất 89

Bảng 3.19 Khả năng tìm kiếm thông tin và mức ñộ rủi ro khi giao dịch 89

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Biểu ñồ tốc ñộ gia tăng GTSX trên ñịa bàn quản lí 2009-2014 45

Hình 3.2 Tình hình giao dịch chuyển nhượng QSDðtheo 2 giai ñoạn 63

Hình 3.3 Tình hình giao dịch cho thuê QSDð theo 2 giai ñoạn 73

Hình 3.4 Tình hình thực hiện thừa kế QSDð theo 2 giai ñoạn 78

Hình 3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð theo 2 giai ñoạn 86

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1

ðẶT VẤN ðỀ

1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn, nên mỗi nước có phương pháp quản lý và sử dụng riêng Ở Việt Nam, Hiến pháp quy ñịnh: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, giao quyền sử dụng cho các ñối tượng QSDð thường xuyên ñược sửa ñổi ñể phù hợp với từng giai ñoạn cụ thể trong công cuộc xây dựng ñất nước

Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, ñất ñai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Hiến pháp 1980 quy ñịnh nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu ñất ñai ñó là sở hữu toàn dân ðến Hiến pháp 1992, tại ñiều 18 quy ñịnh là: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất (QSDð) theo quy ñịnh của pháp luật ðến nay, Luật ðất ñai 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã từng bước cụ thể hóa quy ñịnh này của Hiến pháp với xu thế ngày càng

mở rộng các quyền cho người sử dụng ñất Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, thị trường ñất ñai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước ñồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Luật ðất ñai 2003

có những quy ñịnh về giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và

có những quy ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDð Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các QSDð ở các ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết Những diễn biến phức tạp của thị trường bất ñộng sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước ñối với sự phát triển của thị trường bất ñộng sản ñã và ñang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc ñầu tư phát triển, chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước Trước tình hình ñó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất ñộng sản

là một trong những ñịnh hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam Thực hiện Nghị quyết số 132/NQ-CP của Chính phủ ngày 27/12/2013 về việc ñiều chỉnh ñịa giới hành chính huyện Từ Liêm ñể thành lập 02 quận và 23

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2

phường thuộc thành phố Hà Nội; kể từ ngày 01/4/2014, UBND quận Bắc Từ Liêm với 13 phường trực thuộc ựã chắnh thức ựi vào hoạt ựộng Bắc Từ Liêm là quận nằm

ở phắa tây thủ ựô Hà Nội, có vị trắ tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh

tế - văn hoá - xã hội; ựô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu ựô thị ựược xây dựng

ựã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, ựất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng ựô thị bước ựầu ựược cải thiện Tuy nhiên, tốc ựộ ựô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều ựiều bất cập trong quản lý hành chắnh, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng ựất Do nhu cầu về quyền sử dụng ựất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt ựộng thực hiện các quyền sử dụng ựất có xu hướng ngày càng gia tăng Việc ựăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy ựịnh pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy ựịnh trên ựịa bàn quận Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp ựể giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải ựược giải ựáp ựể ựưa ra hướng giải quyết thắch hợp trong giai ựoạn tới Do ựó việc

tiến hành ựề tài: Ộđánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Bắc Từ Liêm, TP Hà NộiỢ là vấn ựề rất cần thiết và cấp bách trong giai ựoạn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN đỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng ựất, thị trường quyền sử dụng ựất

1.1.1 Quyền sở hữu

Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 quy ựịnh: ỘQuyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ựịnh ựoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ựịnh của pháp luậtẦỢ Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ựộng thuộc về một chủ thể nào ựó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia ựình, cộng ựồng, )

Tại hội thảo khoa học Thị trường bất ựộng sản Nguyễn đình Bồng (2006) cho biết: Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy ựịnh của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chắ của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ựược chủ sở hữu giao quyền sử dụng, ựiều này thấy

rõ trong việc Nhà nước giao QSDđ cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân

- Quyền ựịnh ựoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ựó Chủ sở hữu thực hiện quyền ựịnh ựoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ định ựoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ựổi, tặng cho, ựể thừa kế;

+ định ựoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế Vắ dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4

Quyền ựịnh ựoạt là quyền ựược pháp luật bảo vệ trong việc quyết ựịnh số phận pháp lý của bất ựộng sản

Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu tập thể, cộng ựồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng ựồng); sở hữu cá nhân(chủ sở hữu là cá nhân) Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt ựộng nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ắch người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, ựịnh ựoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, ựể thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất ựộng sản

Quyền sở hữu bất ựộng sản ựược xác lập khi một pháp nhân tạo ựược một bất ựộng sản mới ựể sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án Quyền sở hữu bất ựộng sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất ựộng sản bị thu hồi theo quyết ựịnh của cấp có thẩm quyền theo quy ựịnh của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án (Nguyễn đình Bồng và CS, 2005)

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ựất ựai

Theo bài báo ỘBảo vệ quyền sở hữu toàn dân về ựất ựai và quyền sử dụng ựất của người sử dụng ựấtỢ, đinh Dũng sỹ (2003) cho biết:

Sở hữu ựất ựai có thể ựược hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu ựất ựai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ựộ sở hữu cơ bản, ựó là sở hữu tư và sở hữu công Cũng

có thể trong một chế ựộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ựộ sở hữu hoặc là chế ựộ sở hữu công cộng, hoặc là chế ựộ sở hữu tư nhân về ựất ựai Hoặc cũng có thể là sự ựan xen của cả hai chế ựộ sở hữu ựó, trong ựó có những hình thức phổ biến của một chế ựộ sở hữu nhất ựịnh

Ở Việt Nam, chế ựộ sở hữu về ựất ựai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội, cũng ựược hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử nhất ựịnh

Nghiên cứu quá trình hình thành chế ựộ và các hình thức sở hữu ựất ựai ở Việt Nam cho thấy, chế ựộ sở hữu công về ựất ựai ở Việt Nam ựã ựược xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ựộ khác nhau Tuy nhiên, khi Hiến pháp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5

1959 ra ựời thì quyền sở hữu toàn dân về ựất ựai mới ựược hình thành và ựược khẳng ựịnh một cách tuyệt ựối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, sau ựó tiếp tục khẳng ựịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992 điều 17 Hiến pháp 1992 (Quốc Hội) khẳng ựịnh: Ộđất ựai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ựất, nguồn lợi

ở vùng biển, thềm lục ựịa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước ựầu tư vào các xắ nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ựịnh là của Nhà nước, ựều thuộc sở hữu toàn dânỢ Nhà nước thống nhất quản

lý toàn bộ ựất ựai theo quy hoạch và pháp luật (Quốc Hội, Hiến pháp 1992)

Luật đất ựai 1993 (Luật ựất ựai sửa ựổi, bổ sung 1998, 2001, 2004) cũng ựã thể chế hoá chắnh sách ựất ựai của đảng và cụ thể hoá các quy ựịnh của Hiến pháp

về chế ựộ sở hữu ựất ựai Luật đất ựai quy ựịnh các nguyên tắc quản lý và sử dụng ựất ựai: ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ựất ựai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng ựất ựai hợp lý, tiết kiệm, ựúng mục ựắch và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng ựất, bảo vệ môi trường ựể phát triển bền vững Luật đất ựai 2003 ựã quy ựịnh cụ thể hơn về chế ựộ ỘSở hữu ựất ựaiỢ (điều 5), ỘQuản lý Nhà nước về ựất ựaiỢ (điều 6), ỘNhà nước thực hiện quyền ựại diện chủ sở hữu toàn dân về ựất ựai và thống nhất quản lý Nhà nước về ựất ựai Ợ (điều 7) Với tư cách là ựại diện chủ sở hữu toàn dân về ựất ựai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về ựất ựai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ựảm cho ựất ựai ựược sử dụng theo ựúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất, ựảm bảo lợi ắch của Nhà nước cũng như của người sử dụng Quyền sở hữu ựất ựai bao gồm các quyền năng

cơ bản: quyền chiếm hữu ựất ựai, quyền sử dụng ựất ựai và quyền ựịnh ựoạt ựất ựai Tại hội thảo khoa học Thị trường bất ựộng sản, Nguyễn đình Bồng (2006) cho biết: Với chế ựộ sở hữu toàn dân về ựất ựai, Nhà nước là ựại diện chủ sở hữu ở nước ta quyền chủ sở hữu ựất ựai có những ựặc ựiểm như sau:

- Về quyền chiếm hữu ựất ựai

Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt ựối và không ựiều kiện, không thời hạn về tài sản, tài nguyên ựất ựai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý ựể xác ựịnh quy mô về

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6

không gian và thời gian ðể tổ chức việc sử dụng ñất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết ñịnh giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng ñất trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn Sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng ñất của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể Người sử dụng ñất ñai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu ñể sử dụng theo quy ñịnh của Nhà nước Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước và quyền sử dụng ñất ñai cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ

ổn ñịnh và phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng; ñồng thời ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính mình ñầu tư mang lại

- Về quyền sử dụng ñất ñai

Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên ñất ñai; Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng ñất vào mọi mục ñích Như vậy, Quyền sử dụng ñất ñược trích ra ñể giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia ñình) trên những thửa ñất cụ thể; Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại

- Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai

Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð) Việc ñịnh ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên quan ñến quyền sử dụng ñất (QSDð), thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDð; Những

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7

quyền này lại bị hạn chế theo từng mục ñích sử dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật

1.1.3 Quyền sử dụng ñất

Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu ñó trên thực tế Vậy chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là người ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?

Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn dân, nhưng mỗi người người sử dụng ñất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung ñó, không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai Nhưng người sử dụng ñất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận Và vì vậy,

trong Luật ðất ñai năm 1993 (Quốc Hội) ñã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là QSDð của người sử dụng

Theo ðiều 1 Luật ðất ñai 1993 nêu rõ : “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng ñất” (Quốc Hội, Luật ñất ñai, 1993)

Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai và quyền sử dụng ñất

của người sử dụng ñất” ðinh Dũng Sỹ (2003) cho biết: “Quyền sử dụng ñất” là một

khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền của mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8

ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư

cách ñại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của

“người sử dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói

trên và làm hài hòa ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người

sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất? (ðinh Dũng Sỹ, 2003)

Theo ðiều 106 Luật ðất ñai 2003 thì QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (Quốc Hội, Luật ñất ñai 2003) ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng ñất Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Quốc Hội, Luật ðất ñai, 1993), “bồi thường” (Quốc Hội, Luật ðất ñai, 2003) Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm quyền ñịnh ñoạt

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9

Theo Nguyễn đình Bồng (2006) tại hội thảo khoa học Thị trường bất ựộng sản;

Giáo trình thị trường bất ựộng sản của Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn đình Bồng (2005) cho biết nội dung cụ thể của từng quyền như sau:

- Chuyển ựổi QSDđ là hành vi chuyển QSDđ trong các trường hợp: nông dân cùng một ựịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ựổi ựất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ựất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ựể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ựồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ựất ựai công bằng theo kiểu Ộcó tốt, có xấu, có gần,

có xaỢ; những người có ựất ở trong cùng một ựịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ựổi chỗ ở Việc chuyển ựổi QSDđ là không có mục ựắch thương mại

- Chuyển nhượng QSDđ: là hành vi chuyển QSDđ, trong trường hợp người

sử dụng ựất chuyển ựi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc ựể thực hiện quy hoạch sử ựụng ựất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận ựất phải trả cho người chuyển QSDđ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phắ họ phải bỏ ra ựể có ựược quyền sử dụng ựó và số ựầu tư làm tăng giá trị ựất ựai đặc thù của việc chuyển nhượng QSDđ là ở chỗ: ựất ựai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ựất; Nhà nước có quyền ựiều tiết phần ựịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDđ, thuế sử dụng ựất và tiền sử dụng ựất; Nhà nước có thể quy ựịnh một số trường hợp không ựược chuyển QSDđ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDđ ựều phải ựăng ký biến ựộng về ựất ựai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

- Cho, tặng, thừa kế QSDđ là hành vi chuyển QSDđ trong tình huống ựặc biệt, người nhận QSDđ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển ựổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ựộng xã hội, việc chuyển QSDđ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDđ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ựộng sản

- Thế chấp QSDđ: là một hình thức chuyển QSDđ (không ựầy ựủ) trong quan hệ tắn dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy ựất ựai làm vật thế chấp ựể thi hành trách nhiệm

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10

vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð Trong trường hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn

- Quyền ñược bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất: Khi nhà nước thu hồi ñất

ñã giao cho người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị QSDð tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi (Quốc hội, Luật ñất ñai, 2003)

1.1.4 Thị trường quyền sử dụng ñất

1.1.4.1 Cơ sở hình thành thị trường ñất ñai

Pháp luật quy ñịnh về ñất ñai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam ñược ñánh dấu bằng Luật cải cách ruộng ñất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội ñã thông qua Luật ðất ñai ñầu tiên nhằm ñiều chỉnh các quan hệ về quản

lý, sử dụng ñất Luật ðất ñai ñã thể chế hoá ñường lối, chính sách của ðại hội lần thứ VI của ðảng và Hiến pháp 1980 (ðiều 19 và 20) khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật ðất ñai ñược ban hành ñúng vào thời kỳ ñất nước ta bước ñầu bước vào giai ñoạn ñổi mới về kinh tế, ñặc biệt

Học viện Nơng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nơng nghiệp Page 11

thời kỳ này cĩ nhiều chính sách mở cửa

Nội dung về QSDð của Luật ðất đai 1987 (Quốc Hội, Luật đất đai, 1987) là: Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ khơng cĩ quyền chuyển QSDð đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất

cĩ rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Tại hội thảo Chính sách pháp luật đất đai và thị trường bất động sản Nguyễn Thị Mai (2002) cho rằng: Sau 4 năm thi hành Luật ðất đai năm 1988 cho thấy thực

tế đã nảy sinh những bất cập, đĩ là người sử dụng đất thực sự khơng cĩ quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDð trong các trường hợp: khi hộ nơng dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đĩ vẫn tiếp tục sử dụng đất đĩ Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDð ở cĩ ngơi nhà đĩ, sau khi được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Theo quy định trên cho thấy, Luật cịn gị bĩ, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý

về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

Ngồi những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư khơng chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngồi ðặc biệt, Quốc hội thơng qua Luật đầu tư nước ngồi tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khố VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12

nông thôn ñã khẳng ñịnh cho người sử dụng ñất ñược thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð” Hiến pháp 1992 còn quy ñịnh: “Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất có quyền chuyển QSDð theo quy ñịnh của pháp luật”

Do ñó, Quốc hội ñã ñưa việc sửa ñổi Luật ðất ñai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật ðất ñai năm 1993 ñược Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật ðất ñai 1988 và

bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng ñất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng ñất ñược thực hiện 5 quyền: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð Như vậy, luật ñưa ra những quy ñịnh theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ ñịnh ñoạt hạn chế QSDð của mình Nghĩa là chuyển QSDð phải tuân theo ñiều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về ñất ñai quy ñịnh

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực

tế cuộc sống với tác ñộng của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ ñất ñai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn ñề lịch sử còn chưa ñược xử lý thì các vấn ñề mới lại nảy sinh mà Luật ðất ñai 1993 chưa có quy ñịnh Vì vậy, năm 1998 Luật ðất ñai ñược sửa ñổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng ñất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDð, quyền cho thuê lại QSDð Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước cho thuê ñất ñã trả tiền sử dụng ñất cho cả thời gian ñầu tư hoặc tiền thuê ñất

ñã trả trước còn lại là 05 năm cũng ñược thực hiện các QSDð như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDð Riêng tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân mới trả tiền thuê ñất hàng năm thì chỉ ñược chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDð

ðể triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và ñể ñồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích ñầu tư trong nước, Luật ðầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật ðất ñai cũng cần ñược sửa ñổi, bổ sung cho phù hợp Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá

X, kỳ họp thứ 9 ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai Luật lần này ñã sửa ñổi, bổ sung một số vấn ñề về QSDð như sau:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13

- Cho phép người sử dụng ñất ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp sang mục ñích khác; ñược chuyển ñổi cơ cấu cây trồng vật nuôi ñối với ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

- Cho phép tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDð theo quy ñịnh của pháp luật cũng ñược bảo lãnh bằng giá trị QSDð, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất ñó tại các tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng ñất cũng ñược thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDð tại các tổ chức tín dụng có vốn ñầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt ñộng tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện ñại hóa, tình hình quản lý và sử dụng ñất sau 3 năm thực hiện Luật ðất ñai sửa ñổi 2001 ñã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa ñổi Luật ðất ñai 1993 (Luật sửa ñổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục ñích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng ñất, bảo ñảm tính ổn ñịnh của pháp luật, ñồng thời, thế chế hóa kịp thời ñường lối, chủ trương, chính sách của ðảng

về ñất ñai trong thời kỳ mới Luật ðất ñai năm 2003 ñã ñược Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Về QSDð của hộ gia ñình, cá nhân: Luật ðất ñai năm 2003 ñã kế thừa quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1993 ñồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDð của hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất không phải là ñất thuê; không quy ñịnh các ñiều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và

bổ sung quyền thừa kế QSDð ñất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo ñiều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng ñất, thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển và tích tụ ñất ñai theo ñịnh hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDð như sau: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều 106) (Quốc Hội, Luật ñất ñai, 2003)

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng ñất ñai Việt

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 14

Nam: Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ñất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê ñất hàng năm hay trả tiền một lần cho

cả thời gian thuê Bổ sung quyền ñược ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Qua các quy ñịnh của Luật ðất ñai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật ñang dần dần ñưa ra những quy ñịnh phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống ñòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng ñất nhưng vẫn ñảm bảo ñược nguyên tắc ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân

1.1.4.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến sự hình thành thị trường quyền sử dụng ñất từ năm 1993 ñến nay

* Các luật do Quốc Hội ban hành:

Từ năm 1993 ñến nay Quốc Hội ñã ban hành 11 luật có liên quan ñến quyền

Chi tiết các luật ở Phụ lục 1a

* Các văn bản dưới Luật:

Từ năm 1993 ñến nay Chính Phủ và các Bộ ñã ban hành khoảng 25 nghị ñịnh

và thông tư có liên quan ñến quyền sử dụng ñất

Văn bản sớm nhất là: Nghị ñịnh số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ñất ở tại ñô thị;

Văn bản gần ñây là: Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc ñăng

ký thế chấp QSDð, tài sản gắn liền với ñất

* Các văn bản quy ñịnh thực hiện quyền sử dụng ñất tại Hà Nội:

- Quyết ñịnh số 158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố

Hà Nội quy ñịnh về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 15

kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất, chuyển quyền

sở hữu nhà trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết ñịnh số 156/2004/Qð-UB ngày 15/10/2004của UBND Thành phố Hà Nội về việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Quyết ñịnh số 158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002 quy ñịnh về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất, chuyển quyền sở hữu nhà trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết ñịnh số 39/2008/Qð-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích

sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư và thu hồi ñất, giao ñất làm nhà ở nông thôn tại ñiểm dân cư nông thôn trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết ñịnh số 117/2009/Qð-UB ngày 01/12/2009 quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất, sở hữu tài sản gắn liền với ñất cho hộ gia ñình,

cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài ñược sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở tại Việt Nam trên ñịa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết ñịnh số 02/2010/Qð-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư và làm nhà ở nông thôn tại ñiểm dân cư nông thôn trên ñịa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết ñịnh số 13/2013/Qð-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố

Hà Nội về việc Ban hành quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyèn sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; ñăng ký biến ñộng về dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên ñịa bàn thành phố

Hà Nội

1.2 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất

1.2.1 Các nước phát triển

Tại các nước phát triển, ña số ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về ñất ñai

Vì vậy mà tại các nước ñó ñất ñai ñược mua bán và trao ñổi tự do trong nền kinh tế, mặc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 16

dù có những ựặc ựiểm riêng biệt khác với các hàng hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác

1.2.1.1 Mỹ

Trong cuốn ỘQuản lý ựất ựai và thị trường bất ựộng sảnỢ của Tôn Gia Huyên và Nguyễn đình Bồng (2007) cho biết: Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật ựổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ ựến nay, ựã tiến hành nhiều hoạt ựộng ựo ựạc và mua bán ựất ựai Năm 1785, trước khi thành lập Chắnh phủ mới khóa ựầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang Mỹ ựã thông qua pháp quy ựất ựai ựầu tiên (Land Ordinance of 1785) Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về ựất ựai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787) Hai pháp lệnh sớm nhất ựó của Mỹ mở ựường cho việc ựo ựạc và mua bán ựất công, thu hút mọi người ựến khai thác vùng ựất phắa Tây

- Về vấn ựề cải cách ựất ựai

Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn ựề tài nguyên ựất,

ựó là: (1)nước Mỹ sau ựộc lập, ngoài tài nguyên ựất ựai phong phú ra, hầu như không có sở hữu gỡ; (2)về chắnh trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn ựộc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát triển, thì con ựường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn ựề giải quyết trước tiên là chế ựộ ựất ựai

Về chế ựộ ựất ựai, nước Mỹ ựứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế ựộ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế ựộ nô lệ hình thành trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu ựất ựai của nông dân, xây dựng một loại chế

ựộ ựất ựai hoàn toàn mới - Chắnh phủ Mỹ ựã chọn con ựường thứ ba khi quyết ựịnh chuyển ựất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu

- Về chắnh sách ựất ựai

Nếu phân tắch từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chắnh sách ựất ựai nước

Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước ựến thập niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chắnh phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nguyên ựất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17

kỷ 20 ñến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối ñất công ñơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên ñất

Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản cho ñịa phương, ñó là khoản tiền ñịa phương trông vào ñể trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa Tuy nhiên, tỷ lệ ñóng thuế ñối với từng ñịa phương không giống nhau Do loại thuế này

là nguồn thu chính của ngân sách ñịa phương nên ñược tính toán rất kỹ Hàng năm, các ñịa phương ñều ñánh giá lại nhà ñất ñể áp thuế ñúng giá thị trường

Trong cuốn “Bình ổn giá quyền sử dụng ñất ñô thị ở Việt Nam” của Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường, (2008) cho biết: Theo nguyên tắc, ngân sách ñịa phương không thể ñể thâm hụt như ngân sách liên bang nên chính quyền ñịa phương tìm nhiều cách ñể tăng thuế Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở Mỹ tăng mạnh Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn và Nhà ở (HUD) ñược thành lập ngày 9-9-1965 HUD chịu trách nhiệm về các chương trình liên quan ñến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng ñồng sống trong nước Mỹ HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà

và thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở

1.2.1.2 Thụy ðiển

Theo báo cáo chuyên ñề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng ñất ñai của một số nước trong khu vực và trên thế giới Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) cho biết: Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về ñất ñai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường Hoạt ñộng giám sát

là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường cho

dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều ñạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v… ñều ñược luật hóa Dưới ñây là một số ñặc ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của Thụy ðiển :

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18

- Việc ñăng ký quyền sở hữu

Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng ñất ñai: Tòa án

thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng ñất ñai Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể xin ñăng ký Tòa án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc ñược trả lại cho bên mua Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán)

ðăng ký ñất là bắt buộc tại Thụy ðiển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký Vì vậy, chuyển nhượng là một hợp ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát ñược việc ñăng ký Tuy nhiên

ở ñây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký Do vậy, việc ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền ñược

ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp

- Vấn ñề thế chấp

Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác Theo quy ñịnh pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp, ñó là: (1) Trước tiên người sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh Nếu ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó

sẽ ñược ñăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế ñược thực hiện sau khi ñăng ký Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy ðiển (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ñối với thế chấp Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là có xem xét ñến ở bước 2) Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho vay

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19

cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không ñáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp ðây là trình tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp ñều ñược diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại Ngân hàng, bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp ñồng vay (phải nêu rõ số tiền vay), Hợp ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi Tòa án ñể xin ñăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu ñầu và gửi ñơn xin thế chấp ñến Tòa án Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp ñược chuyển lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường Ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người ñi vay Khi khoản nợ thế chấp ñược thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp

bị vi phạm Khi bên vay không thanh toán theo ñúng hợp ñồng thì bên cho vay sẽ có ñơn tịch thu tài sản ñể thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không ñược chấp thuận, tài sản sẽ ñược bán ñấu giá và bên nhận thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho vay thế chấp Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ ñược xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá

- Về vấn ñề bồi thường

Khi Nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược tính dựa trên giá thị trường Ngoài ra, người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại khác Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế) Chủ ñất có thể bán tài sản và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng ñó Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần dành cho các mục ñích chung của xã hội Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20

1.2.1.3 Ôxtrâylia

Theo báo cáo chuyên ñề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng ñất ñai của một số nước trong khu vực và trên thế giới Trần Thị Minh Hà (2000) cho biết:

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân) ðất Nhà nước

là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ ðất tư nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875) Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước và

tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia giữa nhà

và ñất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật) Toàn

bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10 Sắc lệnh về ñất ñai 1902) nhưng chủ

sở hữu ñược Nhà nước bồi thường Việc sử dụng ñất ñai phải tuân theo quy hoạch

và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia – DOLA

1.2.2 Một số nước trong khu vực

1.2.2.1 Thái Lan

Theo báo cáo chuyên ñề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng ñất ñai của một số nước trong khu vực và trên thế giới Hoàng Huy Biều (2000) cho

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21

biết:

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận về ñất ñai Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế Nếu 10 năm ñất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không

có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất

ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn Loại giấy này

có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm ñất không ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất

ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng) ðất không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về ñất Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22

ñất mà Uỷ ban Cấp ñất Quốc gia thông báo là Khu vực ðịa chính Loại giấy này có

quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "ðược sử dụng" Có

thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu ñủ mọi ñiều kiện ðất không ñược ñể không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận ñã khai báo SK1 cấp cho người ñã khai báo chiếm hữu và

sử dụng ñất trước năm 1954 Sau khi ñược chấp nhận và ñăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng ñược QSDð trong vòng 5 năm và ñược tiếp tục sử dụng nếu ñược Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận ñất ñịnh cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại ñất này không ñược chuyển nhượng, chỉ có thể ñược thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ñất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng ñất cho Văn phòng ðất ñai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng ñược

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách ðất ñai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách ñất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng ñất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa ñất này không ñược phép chia nhỏ, không ñược chuyển nhượng chỉ ñược thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ñất dự trữ cho lâm nghiệp ñược ñổi thành giấy NS4

- ðất chưa có giấy chứng nhận: là các loại ñất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp ñược giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K

1.2.2.2 Trung Quốc

Trong bài báo khoa học “Pháp luật ñất ñai và vấn ñề ñầu tư nước ngoài vào thị trường bất ñộng sản ở Trung Quốc” Lưu Quốc Thái (2006) cho biết:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23

Theo ðiều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, ñất ñai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ñối với ñất ñô thị) hoặc sở hữu tập thể (ñối với ñất thuộc khu vực nông thôn) Vì ñất ñai ở nông thôn cũng là ñối tượng quản lý của chính quyền ñịa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu ñối với toàn bộ ñất ñai ở Trung Quốc ñều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu ñất ñai nhưng theo ðiều 2 của Hiến pháp ñược sửa ñổi năm 1988, QSDð ñược phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong ñiều kiện này, QSDð ñã ñược tách rời khỏi quyền sở hữu ñất ñai

Hiện nay QSDð ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDð ñược “cấp”

và QSDð ñược “giao” QSDð ñược "cấp" là loại QSDð truyền thống ñược áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp ñất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào ðối với trường hợp này, QSDð không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc ñã làm xuất hiện hình thức QSDð “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng ñất ñược phép mua QSDð giao ñối với một thửa ñất nhất ñịnh nào ñó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục ñích sử dụng) Việc mua bán này có thể ñược thực hiện thông qua thoả thuận, ñấu thầu hoặc ñấu giá Khi ñã có ñược QSDð người sử dụng ñất có thể thực hiện giao dịch ñất ñai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDð

Về ñiều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDð là hoạt ñộng dân sự, cho nên chính quyền chỉ ñóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba ñiều kiện cơ bản ñể ñược chuyển nhượng, ñó là: ñã hoàn thành nghĩa vụ tài chính ñể có QSDð;

có giấy chứng nhận QSDð và ñã bỏ vốn thực hiện hoạt ñộng ñầu tư ở một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn ñầu tư cho việc sử dụng theo dự

án

Như vậy, các ñiều kiện chuyển nhượng QSDð nêu trên có ñiểm giống với ñiều kiện chuyển nhượng QSDð theo pháp luật Việt Nam ở hai ñiều kiện ñầu Về

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 24

ñiều kiện thứ ba, quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy ñịnh của pháp luật Việt Nam ðiều này tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người SDð và việc quản lý nhà nước về ñất ñai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDð không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð phải ñăng ký QSDð tại Phòng quản lý Nhà nước về ñất ñai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy ñịnh nào của pháp luật nhằm xác ñịnh giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách ñáng nghi ngờ”, chính quyền ñịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDð trong trường hợp này Quy ñịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDð

- Cho thuê QSDð

Người sử dụng ñất có thể cho thuê QSDð ñể nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng Hai bên trong giao dịch phải ñến cơ quan quản lý nhà nước về ñất ñai ñể ñăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp ñồng là bên thuê phải sử dụng ñất ñúng theo thời hạn, ñiều kiện mà bên cho thuê ñã cam kết trước ñây ñể có ñược QSDð

- Thế chấp QSDð

Người sử dụng ñất có thể thế chấp QSDð thông qua giấy chứng nhận QSDð tại các tổ chức tín dụng ở ñịa phương ñể vay vốn Giao dịch thế chấp phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng giữa người sử dụng ñất và chủ thể cho vay Nếu ñến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả ñược nợ, bên cho vay có thể phải ñăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng ñất mới

ðối với người sử dụng ñất nước ngoài, việc thế chấp QSDð ñể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ñịa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường ñược coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người ñi vay tiền của

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25

Trung Quốc

1.2.2.3 Singapore

Trong cuốn “Bình ổn giá quyền sử dụng ñất ñô thị ở Việt Nam” Hoàng Việt

và Hoàng Văn Cường (2008) cho biết:

Singapore là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân ñầu người cao, vấn ñề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải

là một vấn ñề ñơn giản Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính ñáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình Hơn 80% dân số, tương ñương với 3,5 triệu người dân ñược sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore ñầu tư Hiện nay,

Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong ñó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân Chương trình nhà ở của Singapore có ñược thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư ñược thiết kế hợp lý ngay từ ñầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách ñây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2 - 3 phòng ngủ

Ủy ban phát triển nhà ñược thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự ñịnh chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết ñịnh phải bán những căn hộ ñó Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải ñể người dân sở hữu một tài sản nào ñó ñể họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả ñất nước ðể dân chúng có thể mua ñược nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, ñồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà ñược trợ cấp

sẽ thấp hơn giá thị trường

Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng ñồng vì Singapore mang ñặc tính ña văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống ðồng thời, mỗi khu nông thôn lại có bản sắc riêng ðặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ ñược ưu tiên và ñược trợ cấp nhiều hơn

Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình ñổi mới khu căn hộ cũ ñể nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới Ngoài ra, Chính

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26

phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ Những hộ nào sống ở căn hộ ñó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới gần ñấy hấp dẫn hơn, những gia ñình trẻ chưa có ñiều kiện có thể ở khu căn hộ cũ Nhằm thu hút ñầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát

triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là

Subana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn

1.2.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam trong những năm qua

Một thị trường quyền sử dụng ñất thông thường bao gồm ba bộ phận: thị trường mua bán chuyển nhượng, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp Ba thị trường này có mối quan hệ hữu cơ với nhau và chịu tác ñộng của các quy luật thị trường Có thể nói, sau khi Luật ñất ñai năm 1993 ra ñời, thị trường quyền sử dụng ñất ở nước ta mới bắt ñầu hình thành và phát triển một cách chính thức Trong thời gian ñầu hình thành và phát triển, thị trường quyền sử dụng ñất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn ñề tồn tại cần nghiên cứu ñể giải quyết

- Thị trường chuyển nhượng, mua bán quyển sử dụng ñất: ñây là thị trường

phát triển ñầu tiên và với tốc ñộ nhanh nhất trong 3 thị trường nêu trên ở Việt Nam Tính từ năm 1991 ñến nay, nước ta ñã trải qua hai “cơn sốt” lớn

Cơn sốt thứ nhất cao ñiểm xảy ra vào những năm từ 1992 ñến 1994 và cơn sốt thứ hai là từ cuối năm 2001 ñến cuối năm 2003 làm gia tăng ñột biến về giá quyền sử dụng ñất , nhất là ñất nông thôn Có một ñặc ñiểm chung của các “cơn sốt” ñất khác với các cơn sốt các loại hàng hóa khác như vàng, ngoại tệ là sau khi hết sốt, giá cả ñất ñai nhìn chung không giảm hoặc giảm không nhiều và một mặt bằng giá cả mới ñược hình thành sau ñó tiếp tục tăng nhẹ Giá ñất sau cơn sốt ở nông thôn thường tăng từ 3 - 4 lần so với trước cơn sốt Với mức giá như vậy, những nhà ñầu cơ ñất thu ñược mức lợi nhuận lớn hơn mức lợi nhuận thu ñược do kinh doanh tất cả các loại hàng hóa khác Nguyên nhân của các cơn sốt ñất phần lớn

là do có hiện tượng ñầu cơ ñất ñai trong thị trường Những cơn sốt giá ñất và và xu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27

hướng kinh doanh ñất ñai – bất ñộng sản mang lại lợi nhuận siêu ngạch ñã thu hút một số lượng lớn các nhà ñầu cơ tham gia thị trường - những người có tâm lý mua ñất chờ giá tăng cao ñể bán Mặt khác, những người dân bình thường dù không có ý ñịnh ñầu cơ nhưng có khoản tiền nhàn rỗi thì cũng có tâm lý mua ñất ñể bảo tồn giá trị ñồng tiền và nếu may mắn giá ñất tăng có thể kiếm lợi ñược một khoản ñáng kể Những người không có nhu cầu ñất thực sự, mua ñất ñể tích trữ, mua ñi bán lại kiếm lời thi nhau ñẩy giá ñất lên cao, tạo sự mất ổn ñịnh, hỗn ñộn trong thị trường Nếu thị trường chuyển nhượng, mua bán trải qua hai lần sốt như ñã nêu trên thì ngược lại, thị trường này cũng ñã trải qua 3 lần “ñóng băng” từ sau khi Luật ñất ñai năm 1993 ñược ban hành Lần “ñóng băng” thứ nhất là giai ñoạn năm 1994 và lần thứ hai là năm 1996 ñã ñể lại nhiều hậu quả nặng nề Có thể nói rằng, hai lần ñóng băng thị trường nhà ñất nêu trên ñã làm cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản bị phá sản, nhiều ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn Lần gần ñây nhất là giai ñoạn ñầu năm 2004 cho ñến 2006 Ở lần thứ ba, hiện trượng ñóng băng chỉ diễn ra trên thị trường mua bán, chuyển nhượng, còn thị trường cho thuê, thế chấp thì các hoạt ñộng vẫn diễn ra rất sôi nổi Lần ñóng băng lần này có quy mô lớn hơn, phạm vi rộng hơn và tính chất phức tạp hơn so với những ñợt ñóng băng năm 1994, năm 1996 và có thể gây nên hậu quả nghiêm trọng hơn Nguyên nhân của lần ñóng băng này ñược các nhà kinh tế nhận ñịnh là do cung vượt quá cầu, trong khi ñó giá cả “giả” (do yếu tố ñầu cơ, tích trữ tạo ra) không hề giảm ñể cân bằng lại cung cầu Lợi nhuận siêu ngạch của việc mua bán, kinh doanh ñất ñai và xây dựng nhà ở ñã thu hút quá nhiều pháp nhân, cá nhân ñầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở tại hầu hết các nông thôn Sự bùng nổ ñất dự án bất chấp nhu cầu thực

tế của thị trường ñã dẫn ñến tình trạng thừa nhất thời các căn hộ chung cư, một nguyên nhân làm ảnh hưởng lớn ñến thị trường ñất ñai nông thôn

Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñã thực sự ñáp ứng ñược nhu cầu của ñại

ña số người dân khi có nhu cầu về ñất nông nghiệp, ñất ở và ñất sản xuất kinh doanh Người sử dụng ñất ñã chủ ñộng ñầu tư, năng ñộng hơn trong sử dụng ñất, ñồng thời cũng tăng ñược nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng ñối với ñất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 ñến 300.000 hộ gia ñình nông thôn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28

dọn ñến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con ñường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

Từ các hoạt ñộng chuyển nhượng, có thể khẳng ñịnh rằng, thị trường quyền

sử dụng ñất Việt Nam ñang tồn tại ở cả hình thức chính thức và phi chính thức Theo ước tính của Bộ Tài nguyên và Môi trường¸ năm 2002, mới có khoảng 30% số giao dịch về quyền sử dụng ñất ñược ñăng ký Các giao dịch chính thức mà Nhà nước kiểm soát ñược chủ yếu là do các tổ chức thực hiện như: các cơ quan hành chính sự nghiệp¸ các doanh nghiệp nhà nước cho thuê ñất, các trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gắn liền với ñất ở cho người ñang thuê, các công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñã có kết cấu

hạ tầng Thị trường phi chính thức vẫn hoạt ñộng mạnh nổi lên là một thách thức ñối với xã hội và quản lý nhà nước Nguyên nhân chủ yếu là ñiều kiện ñể ñược chuyển nhượng vẫn khó khăn và mất thời gian cộng thêm với các khoản thuế và lệ phí phải nộp nên gây ra tâm lý trốn tránh cho người tham gia giao dịch Việc mua bán chính thức phải ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhưng ñể làm thủ tục hoàn chỉnh cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thường rất mất thời gian - thường tính bằng tháng, nên gây tâm lý e ngại cho những ñối tượng tham gia giao dịch Mặt khác, thuế chuyển quyền sử dụng ñất và lệ phí trước bạ trước ñây rất cao (cá biệt có trường hợp lên ñến 40- 50%), mặc dù hiện nay Luật quy ñịnh chỉ còn

từ 2-4% ðồng thời, lệ phí trước bạ ñã hạ từ 2% xuống còn 1%, nhưng do nhà ñất

có giá trị rất lớn nên khoản tiền phải nộp vẫn tương ñối cao từ 3-5% giá trị ñất, làm

cho người dân vẫn gặp khó khăn khi nộp khoản tiền này

- Thị trường cho thuê quyền sử dụng ñất

Thị trường cho thuê quyền sử dụng ñất ở nước ta những năm qua chủ yếu phát triển mạnh trong lĩnh vực cho thuê quyền sử dụng ñất tại các khu công nghiệp

và Nhà nước cho các tổ chức nước ngoài thuê quyền sử dụng ñất

Luật ñất ñai năm 2003 ñã quy ñịnh, các hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất hoặc thuê ñất của Nhà nước mà ñã trả tiền thuê ñất cho cả thời gian thuê; các tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc thuê ñất ñã trả tiền thuê cho cả thời gian thuê ñất hoặc ñã trả tiền thuê trước ít nhất 5 năm thì

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29

ựược quyền cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng ựất

Trên thực tế, khảo sát tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chắ Minh, đà Nẵng, Hải Phòng theo bài báo ỘMột số vấn ựề về quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sảnỢ của đào Trung Chắnh (2005) cho thấy, số hợp ựồng cho thuê ựất ựược thực hiện rất hạn chế Hầu hết quỹ ựất nông thôn khu vực nội thành ựều ựã có chủ sử dụng, do vậy không còn ựất dành cho các nhu cầu thuê mới Từ khi Luật ựất ựai năm 2003 có hiệu lực, các tổ chức trong nước thuê ựất không ựược quyền thế chấp

và cho thuê lại ựất quyền sử dụng ựất, do vậy phần lớn các ựơn vị thuê ựất ựã chuyển sang hình thức nhận giao ựất có trả tiền sử dụng ựất Theo số liệu thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường, số hợp ựồng chuyển sang xin giao ựất có thu tiền

sử dụng ựất tại Hà Nội chiếm 70%, Thành phố Hồ Chắ Minh chiếm 80%, Hải Phòng

60%, đà Nẵng 60%

Hoạt ựộng cho thuê quyền sử dụng ựất nông thôn của các hộ gia ựình, cá nhân hầu như ắt xuất hiện Các quan hệ thuê bất ựộng sản dân sự chủ yếu thông qua hình thức thuê các công trình bất ựộng sản trên ựất như thuê nhà ở, văn phòng, cửa hàng, bến bãi

Nhà nước cho thuê ựất cho khoảng 13 triệu hộ gia ựình, cá nhân (trong ựó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng ựất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ựược ựáp ứng, Nhà nước ựã phân bố quỹ ựất cho các mục ựắch sử dụng và giảm diện tắch ựất chưa

sử dụng Tổng diện tắch ựất ựã ựược Nhà nước giao và cho thuê ựến tháng 12/2003

là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tắch tự nhiên cả nước

Quy ựịnh của pháp luật về quyền cho thuê ựất, cho thuê lại ựất ựã có tác dụng tắch cực trong việc ựầu tư trên ựất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại ựất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phắa các cơ quan nhà nước ựã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại

Các quy ựịnh về giao ựất, cho thuê ựất ngày càng hoàn thiện ựã thúc ựẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng ựất, góp phần sử dụng ựất hiệu quả, thúc ựẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30

dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao ñất, cho thuê ñất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng ñất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân ñối nghiêm trọng; nhiều dự án ñược giao ñất nhưng không sử dụng, sử dụng ñất thiếu hiệu quả, không có khả năng ñầu tư trên ñất, ñầu tư không ñúng tiến ñộ, sử dụng ñất sai mục ñích; tình trạng quy hoạch

“treo” khá phổ biến; tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất rất chậm, ảnh hưởng lớn ñến các hoạt ñộng giao dịch bất ñộng sản cũng như việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ; việc thu hồi ñất, giải phóng mặt bằng ñể giao ñất cho các nhà ñầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao ñất, cho thuê ñất còn nặng về cơ chế

“xin - cho”, việc thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất hiện mới chỉ trong giai ñoạn ñầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá ñất do Nhà nước quyết ñịnh và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ ñó tạo ñiều kiện cho ñầu cơ ñất ñai, kinh doanh bất ñộng sản trái phép; giá ñất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn ñịnh kinh tế - xã hội

Nhưng nhìn chung, trong những năm qua, thị trường thuê quyền sử dụng ñất nông thôn ít phát triển

- Thị trường thế chấp

Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, quyền sử dụng ñất của các hộ gia ñình,

cá nhân, các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất thì ñược quyền thế chấp, bảo lãnh ñể vay vốn Giá trị ñất ñai thường chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng giá trị tài sản của mỗi hộ gia ñình cũng như trong nguồn vốn của các doanh nghiệp Vì vậy, thế chấp ñất ñai - bất ñộng sản là một giải pháp thường ñược

ưu tiên lựa chọn ñể giải quyết nhu cầu về vốn của các hộ gia ñình, cá nhân và doanh nghiệp Thị trường thế chấp quyền sử dụng ñất và bất ñộng sản trên ñất thường chiếm một tỷ trọng lớn trong thị trường cho vay có thế chấp bằng tài sản bảo ñảm Khả năng thanh toán tạo nguồn vốn của ñất ñai - bất ñộng sản ñược thực hiện theo hai phương thức: chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñể tạo vốn bằng giá trị quyền

sử dụng ñất và thế chấp quyền sử dụng ñất ñể vay vốn ngân hàng Trong bối cảnh những năm gần ñây, thị trường mua bán ñất ñai - bất ñộng sản có phần trầm lắng, khả năng thanh khoản bằng phương thức chuyển nhượng khó thực hiện nên các nhà