Nghiên cứu giải pháp chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân trên địa bàn huyện việt yên, tỉnh bắc giang

MỤC LỤC PHẦN 2: CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHUYỂN ðỔI, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT NÔNG 2.1 Lý luận về chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp 6 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - HÀ NỘI

NGUYỄN MINH PHƯỢNG

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP CHUYỂN ðỔI,

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ NÔNG DÂN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN VIỆT YÊN,

TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - HÀ NỘI

NGUYỄN MINH PHƯỢNG

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP CHUYỂN ðỔI,

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ NÔNG DÂN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN VIỆT YÊN,

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các nội dung nghiên cứu và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược công bố cho việc bảo vệ một luận văn nào Tôi xin cam ñoan những mục trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 10 tháng 12 năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Phượng

ðặc biệt, tôi xin bày tỏ biết ơn sâu sắc ñến PGS.TS Ngô Thị Thuận tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giúp ñỡ tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện luận văn

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Việt Yên, các cơ quan, ñơn vị, UBND các xã (ñịa bàn nghiên cứu) thuộc UBND huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang ñã tạo ñiều kiện, giúp ñỡ, cung cấp số liệu, tư liệu khách quan giúp tôi hoàn thành luận văn này

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn các bạn ñồng nghiệp, người thân

ñã ñộng viên, giúp ñỡ và tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài nghiên cứu

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Minh Phượng

MỤC LỤC

PHẦN 2: CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHUYỂN ðỔI,

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT NÔNG

2.1 Lý luận về chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp 6

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất nông nghiệp 13 2.1.4 Các chủ trương chính sách của ðảng và Nhà nước có liên quan

ñến việc chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất nông nghiệp 14

2.2.1 Tình hình chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất nông nghiệp trên Thế giới 18 2.2.2 Khái quát quá trình hình thành chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD

2.2.3 Các nghiên cứu trước ñây có liên quan ñến chuyển ñổi, chuyển

PHẦN 3 ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

3.1.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện 35

3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 42

PHẦN 4 DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 59 4.1 Thực trạng quản lý ñất ñai trên ñịa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang 59

4.1.5 Tổ chức hệ thống tổ chức quản lí ñất nông nghiệp trên ñịa bàn

4.1.6 Các chủ trương của huyện trong quản lí, sử dụng ñất nông nghiệp 66 4.2 Thực trạng chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp

của hộ nông dân trên ñịa bàn huyện Việt Yên 67 4.2.1 Tổng quan chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp của

4.2.2 Thực trạng về chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp

của hộ nông dân trên ñịa bàn huyện Việt Yên 71 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất

4.3.1 Khung pháp lý, hệ thống pháp luật về ñất ñai 93

4.3.6 Thị trường cung, cầu về ñất ñai trong nông nghiệp 98 4.4 Giải pháp nhằm quản lí ñất nông nghiệp trên ñịa bàn huyện Việt

4.4.1 Căn cứ ñề xuất giải pháp quản lí ñất nông nghiệp 99

4.4.3 Giải pháp áp dụng trong thời gian tới từ 2015 - 2020 101

DANH MỤC BẢNG

3.3 Bảng biến ñộng về ñất ñai từ năm 2010-2012 40 3.4 Bảng biến ñộng dân số và lao ñộng từ năm 2010-2012 41 3.5 Giá trị sản xuất các thành phần kinh tế từ năm 2010-2012 42 3.6 Hiện trạng các tuyến ñường trên ñịa bàn huyện 47

4.1 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2012 của huyện Việt Yên 59 4.2 Diện tích, cơ cấu ñất sản xuất nông nghiệp năm 2012 60 4.3 Biến ñộng ñất nông nghiệp giai ñoạn 2010 – 2012 62 4.4 Tình hình chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp trên

4.6 Tổng hợp diện tích chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp bình

4.7 Nguyên nhân chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp

4.8 Tổng hợp diện tích nhận chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp

bình quân của các hộ tại ba xã nghiên cứu 76 4.9 Nguồn thông tin ñể người chuyển ñổi, chuyển nhượng và người

4.10 ðối tượng, thời gian giữa người chuyển ñổi, chuyển nhượng và

người nhận chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp tại

4.12 Bảng tổng hợp giá cả thanh toán hoạt ñộng chuyển nhượng QSD

4.14 Kết quả thực hiện chuyển ñổi ruộng ñất ở huyện Việt Yên 89 4.15 So sánh hiệu quả kinh tế sử dụng ñất nông nghiệp trên một ha/năm

tại các xã nghiên cứu ñại diện trên ñịa bàn huyện Việt Yên 92

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải

BCð : Ban chỉ ñạo

CðRð : Chuyển ñổi ruộng ñất

CN - TTCN : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp CNH - HðH : Công nghiệp hóa - Hiện ñại hoá ðBSH : ðồng bằng sông Hồng

DððT : Dồn ñiền ñổi thửa

GCNQSDð : Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất QSD : Quyền sử dụng ñất

UBND : Uỷ ban nhân dân

VA : Giá trị gia tăng

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

PHẦN 1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, nơi phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, xã hội và Quốc phòng - An ninh Trong nông nghiệp, ñất ñai là tư liệu sản xuất ñặc biệt, không thể thay thế ðất nông nghiệp vừa là ñối tượng lao ñộng, vừa là tư liệu lao ñộng [12]

Sau hơn hai mươi năm thực hiện “ðổi mới”, Việt Nam từ một nước tự cung tự cấp ñã tiến lên sản xuất hàng hóa Ngành nông nghiệp luôn giữ một vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 5 (khoá IX) về công nghiệp hoá, hiện ñại hoá nông nghiệp, nông thôn Việc sử dụng ruộng ñất nhỏ lẻ ñã kìm hãm tốc ñộ phát triển kinh tế nói chung và tốc ñộ tăng trưởng kinh tế nông nghiệp nói riêng Quá trình ñưa các tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất rất khó khăn trên tất cả các khâu như: Làm ñất, chăm bón, tưới tiêu, chi phí cho sản xuất vừa tốn kém công sức của nông dân, hiệu quả lại thấp, người lao ñộng trong nông nghiệp ñã phải sản xuất, canh tác ở nhiều xứ ñồng khác nhau Việc chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi theo hướng sản xuất hàng hoá cũng bị cản trở Hiệu quả kinh tế trên một ñơn vị diện tích canh tác ñạt thấp so với khu vực và so với khả năng thực

tế Việc quan tâm tới chuyển ñổi, chuyển nhượng quyền sử dụng (QSD) ñất nông nghiệp trong giai ñoạn hiện nay sẽ góp phần ñáng kể vào công cuộc phát triển nông nghiệp, nông thôn [14]

Thực tế quá trình chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñã ñược hình thành trước nhu cầu thực tế của việc nâng cao hiệu quả sử dụng ñất, tích tụ ruộng ñất trong sản xuất nông nghiệp nhằm phục vụ yêu cầu sản xuất hàng hóa ngày càng lớn; chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñể chuyển mục ñích sử dụng ñất, chuyển ñổi sang sản xuất phi nông

nghiệp; cũng như xuất phát từ yêu cầu theo chủ trương của Nhà nước trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn

Hoạt ñộng này bước ñầu ñã ñược hình thành với hệ thống pháp luật về ñất ñai Cụ thể hóa thông qua Luật ñất ñai năm 1993 và ñược sửa ñổi bổ sung qua các năm 1998, 2001 và ñến Luật ñất ñai năm 2003, Nhà nước ñã quy ñịnh

và chi tiết hóa hình thành sáu quyền trong ñó có quyền chuyển ñổi, chuyển

nhượng QSD ñất ñai (mua, bán) Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, thực tế

việc chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp còn nhiều bất cập, khung pháp lý chưa hoàn thiện, nhân dân trông chờ quy hoạch,… chính vì vậy cần phải có những giải pháp thiết thực ñể ổn ñịnh thị trường cũng như ñời sống của nhân dân [14]

Trong khi ñó, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang là một huyện sản xuất nông nghiệp là chủ yếu có cơ cấu ngành nghề ña dạng, mức tăng trưởng kinh

tế khá, giao lưu kinh tế mạnh, do có vị trí ñịa lý thuận lợi: có các tuyến giao thông huyết mạch xuyên Việt như quốc lộ 1A, ñường sắt Bắc Nam và giao thông ñường thuỷ trên sông Cầu, cách thủ ñô Hà Nội 42 km và một số trung tâm kinh tế - văn hoá - du lịch như thành phố Bắc Giang, thành phố Bắc Ninh,… Nhờ vậy huyện có khả năng mở rộng thị trường, thu hút vốn ñầu tư, khai thác lợi thế nguồn nhân lực ñể phát triển sản xuất hàng hoá và nhiều tiềm năng kinh tế - xã hội ñể phát triển mạnh mẽ Những năm gần ñây, trong xu thế phát triển chung của cả nước, quá trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và

ñô thị hóa diễn ra khá mạnh mẽ ðất nông nghiệp giành cho xây dựng các khu công nghiệp nhiều, quá trình ñô thị hoá tăng mạnh, ñất thương mại dịch vụ phát triển mạnh gắn với các làng nghề truyền thống, do ñó ñất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, tình trạng rác thải ô nhiễm môi trường ngày càng gia tăng Các quá trình này ñã và ñang gây áp lực mạnh mẽ ñến việc quản lý và

sử dụng ñất nông nghiệp bền vững của huyện

Vì vậy, một vấn ñề ñặt ra là: việc nghiên cứu giải pháp chuyển ñổi,

chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp khi thực hiện công nghiệp hoá, hiện ựại hoá nông nghiệp và nông thôn ựể tìm ựược nguyên nhân và ảnh hưởng của quá trình này ựã và ựang tác ựộng như thế nào tới quá trình phát triển nông nghiệp, nông thôn trên các mặt: kinh tế - xã hội - môi trường trên ựịa bàn huyện, từ ựó ựề xuất những giải pháp quản lý, sử dụng ựất nông nghiệp hợp lý ựem lại hiệu quả cao và bền vững là rất cần thiết

Tuy nhiên ựến nay các nghiên cứu trước ựây mới tập trung nghiên cứu hiệu quả sử dụng ựất nông nghiệp, các nghiên cứu về chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp chưa nhiều, ựặc biệt trên ựịa bàn huyện Việt Yên chưa có, xuất phát từ những lý do trên chúng tôi chọn nghiên cứu ựề tài:

Nghiên cứu giải pháp chuyển ựổi, chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp của hộ nông dân trên ựịa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang

1.2 Mục tiêu của ựề tài

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu chung

đánh giá thực trạng và các giải pháp trong chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp của hộ nông dân trên ựịa bàn huyện Việt Yên, tìm ra những tồn tại và nguyên nhân nảy sinh trong quá trình chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp trong thực tiễn, từ ựó ựề xuất hoàn thiện các giải pháp nhằm quản lắ và sử dụng có hiệu quả ựất nông nghiệp trên ựịa bàn huyện Việt Yên

1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể

- Góp phần hệ thống hoá lý luận và thực tiễn về chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp của hộ nông dân trên ựịa bàn huyện Việt Yên

- đánh giá thực trạng và các giải pháp thực hiện chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp của hộ nông dân trên ựịa bàn huyện Việt Yên trong những năm qua

- Phân tắch những nhân tố ảnh hưởng và các vấn ựề còn tồn tại trong quá trình chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp của các hộ nông dân trên ựịa bàn huyện Việt Yên

- đề xuất hoàn thiện các giải pháp nhằm quản lắ và sử ựất nông nghiệp có hiệu quả

1.3 đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 đối tượng nghiên cứu

- Các hình thức và hoạt ựộng chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp của hộ nông dân trên ựịa bàn huyện Việt Yên

- đề tài tập trung nghiên cứu các vấn ựề sau:

+ đánh giá tình hình chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp trên ựịa bàn huyện

+ đất nông nghiệp (đất trồng lúa, ựất trồng cây lâu năm, ựất nuôi trồng

thuỷ sản )

+ Người sử dụng ựất nông nghiệp (Hộ nông dân, cá nhân, các tổ chức

kinh tê ), trong ựó nghiên cứu tập trung về vấn ựề chuyển ựổi, chuyển

nhượng QSD ựất của hộ nông dân trên ựịa bàn

+ Cơ chế, chắnh sách của Nhà nước có liên quan ựến việc chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi nghiên cứu: Tập trung nghiên cứu nguyên nhân và các giải pháp

trong chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp (nghiên cứu chuyển ựổi

mục ựắch và chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trong các loại ựất nông nghiệp)

- Không gian nghiên cứu:

+ đề tài tiến hành nghiên cứu trên phạm vi toàn huyện Việt Yên

+ Một số nội dung chuyên sâu: Tiến hành nghiên cứu tại 3 xã: Tăng Tiến, Việt Tiến và Bắch Sơn

- Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu việc chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp trên huyện Việt Yên từ năm 2010 ựến nay, trong ựó ựưa

ra các giải pháp áp dụng, thực hiện từ năm 2015 - 2020

- Câu hỏi tập trung nghiên cứu:

+ Thu nhập bình quân một tháng của một nhân khẩu trong hộ là bao nhiêu tiền?

+ Tình hình sử dụng ñất nông nghiệp của hộ?

+ Nguyên nhân, ñơn giá, phương thức thanh toán, quá trình chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp?

+ Nguồn thông tin có ñược khi các hộ quyết ñịnh chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp?

+ Mối quan hệ giữa người nhận chuyển ñổi, chuyển nhượng và người chuyển ñổi, chuyển nhượng?

PHẦN 2: CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHUYỂN ðỔI, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT NÔNG NGHIỆP

2.1 Lý luận về chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp

2.1.1 Các khái niệm

a) ðất nông nghiệp:

Theo luật ñất ñai năm 2003 và Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT: ñất nông nghiệp là ñất sử dụng vào mục ñích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục ñích bảo vệ, phát triển rừng; bao gồm ñất sản xuất nông nghiệp, ñất sản xuất lâm nghiệp, ñất nuôi trồng thuỷ sản, ñất làm muối và ñất nông nghiệp khác

+ ðất sản xuất nông nghiệp: là ñất sử dụng vào mục ñích sản xuất nông nghiệp, bao gồm ñất trồng cây hàng năm, ñất trồng cây lâu năm

+ ðất sản xuất lâm nghiệp: là ñất ñang có rừng tự nhiên hoặc ñang có rừng trồng ñạt tiêu chuẩn rừng, ñất ñang khoanh nuôi phục hồi rừng (ñất ñã có rừng bị khai thác, chặt phá, hoả hoạn nay ñược ñầu tư ñể phục hồi rừng), ñất ñể trồng rừng mới (ñất có cây rừng mới trồng chưa ñạt tiêu chuẩn rừng hoặc ñất ñã giao ñể trồng rừng mới), bao gồm ñất rừng sản xuất, ñất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng b) Chuyển ñổi QSD ñất nông nghiệp: Là phương thức ñơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng ñất Hành vi này chỉ bao hàm việc “ñổi ñất lấy ñất” giữa các hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất ñể sử dụng nhằm mục ñích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán ñất ñai hiện nay; Là sự chuyển ñổi quy mô, cơ cấu ruộng ñất ở nông thôn hiện nay là bước khởi ñầu quan trọng, làm tiền ñề cho quá trình công nghiệp hoá hiện ñại hoá nông nghiệp, nông thôn Thông qua sự chuyển ñổi ruộng ñất, tạo ra các ô thửa có quy mô diện tích ñủ lớn, song song với việc quy hoạch lại ñồng ruộng, hoàn thiện hồ sơ ñịa chính, cấp ñổi giấy

chứng nhận quyền sử dụng ñất ổn ñịnh lâu dài cho hộ nông dân sẽ tạo ra hành lang pháp lý ñủ mạnh cho quan hệ ñất ñai vận ñộng trong cơ chế thị trường, ñảm bảo cho Nhà nước quản lý ñược sự vận ñộng này

Việc chuyển ñổi QSD ñất cần lưu ý tới những ñiểm chính sau ñây:

- Việc chuyển ñổi QSD ñất là xuất phát từ nhu cầu sản xuất và ñời sống, ñồng thời góp phần khắc phục tình trạng manh mún ruộng ñất

- ðối tượng ñược phép chuyển ñổi QSD ñất là hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất ñể sử dụng

- ðất ñược phép chuyển ñổi QSD ñất là ñất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rừng

- Nhà nước chỉ cho phép chuyển ñổi QSD ruộng ñất lấy ruộng ñất, không chuyển ñổi QSD ñất lấy tài sản khác hoặc sử dụng ñất vào mục ñích khác

- Việc chuyển ñổi QSD ñất chỉ ñược thực hiện trong thời hạn ñược giao ñất

- Người nhận ñất phải sử dụng ñất ñúng mục ñích ñược chuyển ñổi

- Việc chuyển ñổi thực hiện theo nguyên tắc tự nguyện

- ðổi ruộng: là dồn ghép (dồn ñiền, ñổi thửa) nhiều thửa ruộng nhỏ thành một hay một vài thửa ruộng lớn hơn ðổi ruộng liên quan nhiều ñến quy hoạch sản xuất nông nghiệp và thiết kế lại ô thửa, giao thông, thủy lợi nội ñồng Người sử dụng ñất nông nghiệp tham gia vào ñổi ruộng không mất ñi ruộng ñất cũng như giá trị của ruộng ñất ñược giữ nguyên, chỉ có sự thay ñổi

về diện tích, vị trí, số thửa

- Mượn và cho mượn ruộng ñất: là việc chuyển QSD ñất từ người này sang người khác, còn quyền sở hữu QSD thuộc về người cho mượn Việc mượn và cho mượn ruộng thường không xác ñịnh thời gian, khi cần thì người cho mượn lấy ruộng lại

c) Chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp: Là việc chuyển QSD ñất cho người khác trên cơ sở có giá trị; trong trường hợp này người nhận ñất phải trả

cho người chuyển quyền một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí mà họ ñã

bỏ ra và ñể có ñược quyền sử dụng ñất cũng như chi phí ñầu tư làm tăng giá trị của ñất ñai Việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất cần chú ý tới vấn ñề sau:

- ðối tượng ñược phép chuyển nhượng QSD ñất là hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất ñể sử dụng

- ðất ñược phép sử dụng là ñất nông nghiệp, lâm nghiệp ñể trồng rừng

- Chỉ ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trong phạm vi hạn ñiền

- Chỉ ñược phép chuyển nhượng trong thời hạn ñược giao quyền sử dụng ñất

- ðối với hộ gia ñình khi chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất mà hộ ñó ñược giao thì phải có sự bàn bạc, thoả thuận giữa các thành viên trong hộ

- Chỉ sau khi làm xong thủ tục chuyển nhượng QSD ñất thì mới ñược chuyển giao ñất trên thực tế

- Người nhận quyền sử dụng ñất phải sử dụng ñất ñúng mục ñích, phải thực hiện ñầy ñủ mọi nghĩa vụ ñối với Nhà nước và ñược hưởng các quyền

mà Nhà nước quy ñịnh cho người sử dụng ñất ñối với ñất ñó

- Thuê và cho thuê ruộng ñất: là việc bán hay mua sự sở hữu QSD ñất theo một thời gian nhất ñịnh, thường thì một vụ, một năm hay vài ba năm Người bán là người cho thuê, người mua gọi là người ñi thuê

- Mua và bán ruộng ñất: là việc mua hay bán sự sở hữu QSD ñất lâu dài (thời gian sử dụng ñất theo Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh) [10]

d) Quản lý: là sự tác ñộng lên một hệ thống nào ñó với mục tiêu ñưa hệ thống ñó ñến trạng thái cần ñạt ñược Quản lý là một phạm trù xuất hiện trước khi có Nhà nước với tính chất là một loại lao ñộng xã hội hay lao ñộng chung ñược thực hiện ở quy mô lớn Quản lý ñược phát sinh từ lao ñộng, không tách rời với lao ñộng và bản thân quản lý cũng là một loại hoạt ñộng lao ñộng “Bất

kỳ lao ñộng xã hội trực tiếp hay lao ñộng chung nào ñó mà ñược tiến hành trên quy mô tương ñối lớn ñều cần có sự quản lý ở mức ñộ nhiều hay ít nhằm phối hợp những hoạt ñộng cá nhân và thực hiện những chức năng chung

* Quản lý nhà nước: Quản lý nhà nước là quyền lực nhà nước Quyền lực nhà nước ñược ghi nhận, củng cố bằng pháp luật và ñược thực hiện bởi bộ máy nhà nước với cơ sở vật chất - tài chính to lớn, bằng phương pháp thuyết phục và cưỡng chế

Quản lý nhà nước hiểu theo nghĩa rộng: Quản lý nhà nước theo nghĩa

rộng là toàn bộ mọi hoạt ñộng của nhà nước nói chung, mọi hoạt ñộng mang

tính chất nhà nước, nhằm thực hiện các nhiệm vụ, chức năng của nhà nước

Quản lý nhà nước hiểu theo nghĩa hẹp: là hoạt ñộng quản lý do một loại

cơ quan ñặc biệt thực hiện mà Hiến pháp và pháp luật nước ta gọi là các cơ quan hành chính nhà nước, còn gọi là hoạt ñộng chấp hành và ñiều hành nhà nước, hay thường gọi ñơn giản là hoạt ñộng chấp hành và ñiều hành

* Quản lý của Nhà nước ñối với chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp: Việc quản lý ñất ñai cũng như quản lý chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất ñược ñiều tiết bởi Luật ñất ñai (1993, 1998, 2001) ñến nay

là Luật ñất ñai năm 2003 và các quan hệ về ñất ñai trong giao dịch dân sự ñược ñiều tiết bởi Bộ luật dân sự

+ Chế ñộ sở hữu: Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân (ñiều 17), ñến Luật ñất ñai năm 2003 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm chủ sở hữu

+ Chế ñộ quản lý: Hiến pháp năm 1992 của nước ta quy ñịnh “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả”

Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể chế ñộ quản lý ñất ñai:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

+ Thẩm quyền giao ñất cho thuê ñất

+ Thu hồi ñất, bồi thường tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi

+ Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD ñất

+ ðăng ký ñất ñai

+ Quản lý tài chính về ñất ñai

+ Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về ñất ñai

Hạn mức giao ñất, hạn mức mua và bán, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp: Luật ñất ñai năm 2003 chỉ quy ñịnh hạn mức giao ñất nông nghiệp không phải thu tiền, nếu vượt hạn mức giao ñất thì phải chuyển sang thuê ñất

ðể ñảm bảo công bằng ñồng thời khuyến khích sản xuất nông nghiệp, Luật ñất ñai quy ñịnh hạn mức giao ñất cho hộ gia ñình cá nhân sử dụng nhiều loại ñất nông nghiệp

ñ) Quyền sử dụng ñất nông nghiệp: Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh các doanh nghiệp nhà nước ñược thuê ñất ñể sản xuất nông nghiệp

ðất sử dụng cho kinh tế trang trại: Luật ñất ñai quy ñịnh chủ các trang trại ñược chuyển ñổi mục ñích sử dụng các loại ñất theo phương án sản xuất

ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhằm tạo ñiều kiện ñể các chủ trang trại khai thác có hiệu quả ñất ñai, mở rộng quy mô sử dụng ñất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa

Quyền của người sử dụng ñất: Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD ñất; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

e) Nghĩa vụ của người sử dụng ñất: Sử dụng ñất ñúng mục ñích, ñúng ranh giới thửa ñất, ñăng ký QSD ñất, làm ñầy ñủ thủ tục khi chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD ñất theo quy ñịnh của pháp luật, thực hiện nghĩa

vụ tài chính theo quy ñịnh, giao lại ñất khi Nhà nước có quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc khi hết thời hạn sử dụng ñất [16]

Như vậy việc mua và bán ñất nông nghiệp của các hộ ñể thu gom, tích tụ ruộng ñất ñể mở rộng trong sản xuất nông nghiệp gặp nhiều khó khăn về hạn mức ñất nông nghiệp cho một hộ

2.1.2 Ý nghĩa của chuyển ñổi, chuyển nhượng

Góp phần thúc ñẩy sản xuất

Nhờ có chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp, việc khai thác, sử dụng ñất ñai trở nên hợp lý và gắn với quá trình phát triển của phân công lao ñộng xã hội ðất ñai có hạn, trong khi ñó các nhu cầu về ñất cho hoạt ñộng sản xuất xã hội thì vô cùng lớn Sự hình thành và phát triển của chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp sẽ tạo những ñiều kiện thuận lợi cho việc khai thác và sử dụng ñất ñai theo hướng ''ai giỏi nghề gì làm việc ấy'' qua ñó nguồn lực ñất ñai ñược sử dụng hiệu quả

Góp phần mở rộng ñối tượng kinh doanh, khả năng kinh doanh và thu hút ñầu tư nước ngoài Từ QSD ñất hợp pháp, có thể ñược sử dụng làm mặt bằng sinh hoạt, nhà xưởng, tích tụ ruộng ñất mở rộng quy mô sản xuất trong nông nghiệp

Góp phần huy ñộng vốn nhàn rỗi trong xã hội cho ñầu tư phát triển

Chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñược biểu hiện bằng hai cách: cách thứ nhất tăng khối lượng hàng hoá ñất ñai giao dịch trên thị trường; cách thứ hai, mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch, chuyển nhượng (mua và bán), cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng ñất ñai nhất ñịnh trong giao dịch làm cho lượng hàng hoá như ñược tăng lên không bao giờ cạn và do ñó tăng tốc ñộ chu chuyển vốn Khi dùng ñất ñai ñể thế chấp vay vốn phục vụ cho sản xuất chẳng những làm nhân ñôi giá trị sử dụng ñất ñai mà còn khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho ñầu tư phát triển sản xuất

Khi dùng ñất ñai góp vốn liên doanh, nhà nước cũng như doanh nghiệp không phải ñầu tư bằng tiền mà thay bằng QSD ñất có sẵn

Nhà nước có thể dùng quỹ ñất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng,

mà cuối cùng quỹ ñất cũng không hề cạn ñi

Góp phần sự ổn ñịnh xã hội

Chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách ñất ñai phù hợp, xã hội ổn ñịnh Tức là, chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñể phục vụ cho các mục ñích chính ñáng như mở rộng quy mô sản xuất nông nghiệp, tích tụ ruộng ñất lập các trang trại, chuyển ñổi mục ñích theo quy ñịnh của pháp luật thì nó sẽ góp phần ổn ñịnh xã hội Một khi việc chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp không hoạt ñộng hoặc hoạt ñộng không lành mạnh: Giá cả lên xuống thất thường, người có tiền thực hiện việc ñầu cơ, buôn bán ñất ñai, lũng ñoạn giá cả sẽ tác ñộng trực tiếp vào mọi hoạt ñộng xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghi vào chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn ñịnh

Góp phần nâng cao ñời sống của nhân dân

Chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp phát triển sẽ thúc ñẩy

áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ vào sản xuất nâng cao chất lượng cây trồng, tăng năng suất cũng như các công trình phục vụ cho con người Sự vận ñộng và phát triển các hoạt ñộng chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp cũng ñồng thời là kết quả của sự tác ñộng tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, ñó cũng là sự tác ñộng tương hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng

Góp phần thúc ñẩy ñổi mới chính sách về ñất ñai

Chỉ có thông qua chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp, các giao dịch dân sự về ñất ñai mới ñược thực hiện Thông qua chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất ñai nói chung ñất nông nghiệp nói riêng chính sách ñất ñai sẽ bộc lộ những vấn ñề không phù hợp trong thực tiễn quản lý ñất ñai

Vì thế, thông qua thị trường ñất ñai giúp nhà nước hoàn thiện chính sách

ựất ựai và thực hiện ựổi mới công tác quản lý ựất ựai, từ ựó mở rộng và phát triển thị trường ựất ựai trong nông nghiệp Khắc phục tình trạng của một thị trường không chắnh thức (thị trường ngầm), khắc phục tình trạng hành chắnh hoá các quan hệ dân sự về ựất ựai, khắc phục hiện tượng Nhà nước

Việc chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người sử dụng ựất, trên

cơ sở ựó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chắnh sách và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về ựất ựai nói chung và ựất nông nghiệp nói riêng

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ựến chuyển ựổi, chuyển nhượng ựất nông nghiệp

Cơ hội việc làm

Việc phát triển chuyển ựổi, chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp giúp nông dân có nhiều cơ hội việc làm hơn Với những hộ không có khả năng sản xuất nông nghiệp họ ựi làm thuê hoặc họ chuyển sang làm dịch vụ nông, lâm, ngư nghiệp thì họ chuyển nhượng lại cho các hộ có khả năng mở rộng sản

xuất đã ựến lúc cần thay ựổi quan niệm ỘNgười cày có ruộngỢ bằng quan niệm mới ỘNgười lao ựộng có việc làmỢ

Trong ựiều kiện công nghiệp hóa và hiện ựại hóa nông nghiệp và nông thôn, thì vấn ựề người lao ựộng có việc làm ựược ựặt lên hàng ựầu Việc làm

có thể gắn với ựất nông nghiệp hay gắn với công nghiệp nông thôn hay dịch

vụ nông nghiệp Có việc làm, có thu nhập mới giải quyết ựược ựời sống cho mọi công dân nói chung, ựặc biệt là những nông dân nói riêng

đã ựến lúc cần có ựịnh nghĩa mới về dân cư nông thôn Cư dân nông thôn bao gồm những người dân sống và làm việc ở nông thôn tham gia vào các hoạt ựộng kinh tế nông thôn bao gồm nông nghiệp, công nghiệp và dịch vụ Quan niệm này ựặt cách nhìn mới về nông thôn Nông thôn không chỉ là những nơi mà

có nông dân sống; nông thôn còn là nơi diễn ra các hoạt ựộng kinh tế, xã hội và dịch vụ bao gồm nông nghiệp, công nghiệp và dịch vụ sản xuất và ựời sống

Vị trí, diện tích ñất nông nghiệp

Vị trí thửa ñất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc người mua có ñi ñến quyết ñịnh mua thửa ñất ñó hay không Người bán tức người (chuyển nhượng) muốn bán nhưng người mua tức người (nhận chuyển nhượng) có ñi ñến quyết ñịnh mua hay không còn phụ thuộc vào vị trí thửa ñất ñó có thuận lợi cho việc lưu thông hàng hoá, hệ thống thuỷ lợi và các dịch vụ nông nghiệp

có ñảm bảo cho việc mở rộng quy mô sản xuất cho họ ñược hay không

Diện tích ô thửa ñất nông nghiệp cũng có ý nghĩa quan trọng không kém ñể

ñi ñến quyết ñịnh mua thửa ñất ñó hay không Diện tích thửa ñất người mua ñịnh mua có ñủ lớn hay không trong việc tăng quy mô sản xuất của mình

Cơ sở hạ tầng nông nghiệp nông thôn

Khi nói ñến cơ sở hạ tầng nông nghiệp, nông thôn chúng ta thường nhắc tới các hạng mục công trình như: ðường giao thông nông thôn, hệ thống thuỷ lợi (các công trình thuỷ nông tưới tiêu nước phục vụ sản xuất nông nghiệp), hệ thống cấp nước sinh hoạt, hệ thống ñiện, công trình công cộng, hệ thống thông tin liên lạc Cơ sở hạ tầng nông nghiệp nông thôn có ảnh hưởng rất lớn ñến sản xuất nông nghiệp của các hộ cũng như sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

Cơ sở hạ tầng nông nghiệp nông thôn ảnh hưởng tới phát triển thị trường ñất ñai trong nông nghiệp Ở những nơi có cơ sở hạ tầng nông thôn phát triển thì thuận lợi cho quá trình lưu thông hàng hoá trong sản xuất thì

ở thị trường ñất ñai phát triển mạnh

2.1.4 Các chủ trương chính sách của ðảng và Nhà nước có liên quan ñến việc chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất nông nghiệp

2.1.4.1 Giai ñoạn 1945-1981

Lịch sử cách mạng giải phóng dân tộc và lịch sử phát triển kinh tế của Việt Nam có mối quan hệ chặt chẽ với các vấn ñề về sử dụng ñất ñai Những mâu thuẫn trong chính sách ñất ñai (vấn ñề tiếp cận ñất ñai, sở hữu và sử dụng ñất ñai) ñã diễn ra trong suốt thời kỳ thuộc ñịa của thực dân Pháp; trong thời

kỳ chiến tranh chống Mỹ và các chính sách của Chính phủ từ sau ngày thống nhất ñất nước năm 1975

Trước năm 1945, ñất nông nghiệp ñược phân chia thành 2 loại chính: ñất

sở hữu cộng ñồng và ñất tư hữu Khu vực nông thôn ñược phân chia làm 2 tầng lớp dựa trên tính chất sở hữu của ñất ñai: ñịa chủ và tá ñiền Tầng lớp ñịa chủ chiếm khoảng 2% tổng dân số nhưng chiếm hữu trên 50% tổng diện tích ñất, trong khi ñó 59% hộ nông dân là tá ñiền không có ñất và ñi làm thuê cho tầng lớp ñịa chủ

Sau năm 1945, Chính phủ ñã thực hiện phân chia lại ruộng ñất và giảm bớt thuế cho nông dân nghèo và tá ñiền Sau khi kết thúc chiến tranh với thực dân Pháp (năm 1954), miền Bắc thực hiện chương trình cải cách ruộng ñất cơ bản Mục ñích là ñể công hữu hoá ruộng ñất của ñịa chủ người Việt và người Pháp, tiến hành phân chia lại cho hộ nông dân ít ñất hoặc không có ñất với khẩu hiệu “Người cày có ruộng” Giai ñoạn tiếp theo của chính sách cải cách ruộng ñất ñó là miền Bắc bước sang giai ñoạn sở hữu tập thể ñất nông nghiệp dưới hình thức hợp tác xã từng khâu (bậc thấp) và hợp tác xã toàn phần (bậc cao) ðến năm 1960, khoảng 86% hộ nông dân và 68% tổng diện tích ñất nông nghiệp ñã vào hợp tác xã bậc thấp Trong hợp tác xã này người nông dân vẫn sở hữu ñất ñai và tư liệu sản xuất ở hình thức hợp tác xã bậc cao, nông dân góp chung ñất ñai và các tư liệu sản xuất khác (trâu, bò, gia súc và các công cụ khác) vào hợp tác xã dưới sự quản lý chung

Sau năm 1975, nền kinh tế Việt Nam nói chung và nông nghiệp nói riêng phải gánh chịu những hậu quả nặng nề của cuộc chiến tranh ñể lại và những hậu quả từ những chính sách trong thời kỳ kinh tế kế hoạch hoá tập trung

và thời kỳ kinh tế tập thể trong nông nghiệp Trong thời kỳ sở hữu tập thể trong nông nghiệp, sản xuất giảm do người nông dân thiếu ñộng cơ làm việc, sản lượng nông nghiệp tăng hàng năm ở mức rất thấp 2% Cùng thời ñiểm này dân số tăng rất nhanh (2,2-2,35%/năm) ñã dẫn ñến việc phải nhập

khẩu bình quân hơn một triệu tấn lương thực mỗi năm trong suốt thời kỳ sau chiến tranh ðiều ñó ñã dẫn ñến một bộ phận lớn dân số sống trong tình trạng nghèo và ñói

2.1.4.2 Giai ñoạn 1981-1988

Sự thay ñổi cơ chế quản lý và sử dụng ñất trong lĩnh vực nông nghiệp bắt ñầu bằng Chỉ thị 100 của Ban Bí thư Trung ương ðảng hay còn gọi là Khoán

100 Dưới chính sách Khoán 100, các HTX giao ñất nông nghiệp ñến nhóm

và người lao ñộng Những người này có trách nhiệm trong ba khâu của quá trình sản xuất Sản xuất vẫn dưới sự quản lý của HTX, cuối vụ hộ nông dân ñược trả thu nhập bằng thóc dựa trên sản lượng sản xuất ra và ngày công ñóng góp trong 3 khâu của quá trình sản xuất ðất ñai vẫn thuộc sở hữu của Nhà nước và dưới sự quản lý của HTX Mặc dù còn ñơn giản nhưng Khoán 100 ñã trở thành bước ñột phá trong quá trình hướng tới nền kinh tế thị trường Sự ra ñời của Khoán 100 ñã có những ảnh hưởng ñáng kể ñến sản xuất nông nghiệp, ñặc biệt ñối với sản xuất lúa gạo, tăng 6,3%/ năm trong suốt giai ñoạn 1981-1985 Tuy nhiên, sau năm 1985, tăng trưởng trong sản xuất nông nghiệp bắt ñầu giảm, cụ thể tốc ñộ tăng trưởng của tổng sản lượng nông nghiệp trong giai ñoạn 1986-1988 chỉ là 2,2%/ năm ðầu năm 1988, sản xuất lương thực không ñáp ứng ñược nhu cầu dẫn ñến sự thiếu ăn ở 21 tỉnh, thành trên miền Bắc, ở miền Nam một loạt các mâu thuẫn cũng gia tăng trong khu vực nông thôn, ñặc biệt là mối quan hệ ñất ñai bởi sự “cào bằng” về phân chia và ñiều chỉnh ñất ñai ðiều này hiển nhiên ñặt ra yêu cầu một cuộc cải cách mới trong chính sách ñất ñai

ðể giải quyết các vấn ñề trên, chính sách ñổi mới trong nông nghiệp ñã ñược thực hiện theo tinh thần Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị vào tháng 4 năm 1988 Với sự ra ñời của Nghị quyết 10 thường ñược biết ñến với tên Khoán 10, người nông dân ñược giao ñất nông nghiệp sử dụng từ 10-15 năm

và lần ñầu tiên hộ nông dân ñược thừa nhận như một ñơn vị kinh tế tự chủ

trong nông nghiệp Bắt ñầu từ thời kỳ này, các tư liệu sản xuất (máy móc, trâu, bò, gia súc và công cụ khác) ñược sở hữu dưới hình thức cá thể Một khía cạnh khác của chính sách này ñó là người nông dân ở miền Nam ñược giao lại ñất họ ñã sở hữu trước năm 1975

Tuy nhiên, cùng với Khoán 10 chưa có luật tương ứng dẫn ñến một số quyền sử dụng ñất như cho tặng hoặc thừa kế chưa ñược luật pháp hóa và thừa nhận Một loạt các vấn ñề khác nảy sinh liên quan ñến sản xuất chẳng hạn như trạm ñiện, hệ thống giao thông nông thôn, thị trường,… mà trước ñây thuộc trách nhiệm quản lý của các HTX nông nghiệp ðể giải quyết các vấn

ñề này Luật ðất ñai năm 1993 ñã ra ñời

2.1.4.3 Sự phát triển của quản lý ruộng ñất

Trong suốt thời kỳ ñổi mới, một loạt các chính sách và văn bản luật trong lĩnh vực nông nghiệp và nông thôn, ñặc biệt liên quan ñến sử dụng ñất ñai ñã ra ñời Những chính sách quan trọng nhất ñó là Luật ðất ñai năm 1993, sau ñó là Luật ðất ñai sửa ñổi, bổ sung năm 1998 và 2001; Luật ðất ñai mới năm 2003; Nghị ñịnh 64/CP năm 1993 và Nghị ñịnh 02/CP năm 1994 về quy ñịnh việc giao ñất lâm nghiệp và ñất nông nghiệp Bên cạnh ñó cũng có một loạt các chính sách liên quan trực tiếp hoặc hỗ trợ gián tiếp ñến vấn ñề về ñất ñai

Theo Luật ðất ñai 1993, hộ nông dân ñược giao quyền sử dụng ruộng ñất lâu dài với 5 quyền: quyền chuyển nhượng, quyền chuyển ñổi, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền thế chấp Người có nhu cầu sử dụng ñược giao ñất trong thời hạn 20 năm ñối với cây hàng năm, 50 năm ñối với cây lâu năm Việc giao ñất sẽ ñược tiến hành lại tại thời ñiểm cuối chu kỳ giao ñất nếu như người sử dụng ñất vẫn có nhu cầu sử dụng Luật ðất ñai cũng quy ñịnh mức hạn ñiền ñối với hộ nông dân, cụ thể ñối với cây hàng năm là 2ha ở miền Bắc

và các tỉnh miền Trung; 3ha ñối với các tỉnh phía Nam; ñối với cây lâu năm quy ñịnh tối ña là 10ha ñối với các xã vùng ñồng bằng và 30ha ñối với vùng trung du và miền núi Cùng với việc giao ñất cho các hộ nông dân thì giấy

chứng nhận quyền sử dụng ñất cũng ñược các cơ quan chức năng xem xét và cấp cho các nông hộ ðến năm 1998, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã ñược cấp cho 71% hộ nông dân, cuối năm 2000 con số này là trên 90% ðối với ñất rừng ở khu vực trung du và miền núi nơi có rất nhiều phong tục tập quán thì việc giao ñất phức tạp hơn, quá trình cấp giấy chứng nhận diễn ra chậm hơn và quá trình này vẫn ñang ñược tiếp tục thực hiện Vào năm 1998, người nông dân ñược giao thêm 2 quyền sử dụng nữa ñó là quyền cho thuê lại

và quyền ñược góp vốn ñầu tư kinh doanh bằng ñất ñai

Những thay ñổi trong chính sách ñất ñai của Việt Nam từ năm 1981 ñến nay ñã góp phần ñáng kể trong việc tăng nhanh sản lượng nông nghiệp và phát triển khu vực nông thôn Tổng sản lượng nông nghiệp tăng 6,7%/năm trong suốt giai ñoạn 1994-1999 và khoảng 4,6% trong giai ñoạn 2000-2003 An toàn lương thực quốc gia không còn là vấn ñề nghiêm trọng nữa và nghèo ñói ñang

từng bước ñược ñẩy lùi

Về sở hữu ñất ñai: ðất ñai vẫn thuộc sở hữu Nhà nước, nhưng Trung Quốc thực hiện trao thêm quyền về ñất ñai cho hộ nông dân và xí nghiệp kinh doanh phi nông nghiệp Dễ nhận thấy nhất là việc kéo dài thời gian giao ñất canh tác cho nông dân

Vận ñộng của sở hữu ñất ñai: Từng bước tách rời quyền sở hữu (tập thể) với quyền kinh doanh (hộ nông dân, xí nghiệp) nhưng duy trì chế ñộ sở hữu Nhà nước về tư liệu sản xuất, chủ yếu là về ñất ñai

Về thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp: Khuyến khích nông

dân tích tụ ruộng ñất ñể mở rộng sản xuất nông nghiệp, miễn thuế, phí, lệ phí cho các hoạt ñộng chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp, không hạn chế diện tích trên hộ sản xuất nông nghiệp (hạn ñiền)

Về hiện trạng thị trường ñất ñai và kinh nghiệm:

ðối với thị trường ñất nông nghiệp, Trung Quốc tách rời quyền sở hữu (tập thể) với quyền kinh doanh (hộ nông dân) bằng cách thực hiện chế ñộ khoán sản lượng ñến hộ, nhưng duy trì chế ñộ sở hữu tập thể về tư liệu sản xuất, chủ yếu là về ñất ñai

Việc trao thêm QSD ñất cũng từng bước ñược thực hiện, thời gian giao ñất cho hộ gia ñình sử dụng từ 3 năm tăng thêm 15, 20, 30 thậm chí 50 năm;

từ chỗ không cho phép nông dân rời bỏ ñất ñai ñi buôn ñến cho phép nông dân “ly ñiền bất ly hương”, cho phép một bộ phận ñược chuyển về thành phố làm những công việc khác

Trung Quốc thực hiện cấp giấy chứng nhận QSD ñất nông nghiệp cho nông dân Bắt ñầu từ năm 1993, 85 triệu hộ nông dân Trung Quốc ñã ñược cấp QSD ñất trong vòng 30 năm Việc cấp QSD ñất ñã ñem ñến sự an tâm canh tác và những kích thích lợi ích gắn bó với bản thân người nông dân Chỉ thị số 18 của Trung ương ðảng Cộng sản Trung Quốc tháng 12/2001 tái khẳng ñịnh quyền chuyển nhượng ñất của nông dân Giá trị ñất ñai, ñược ước tính từ 400 - 1.000 tỉ USD, trở thành tài sản của nông dân Những bước chuyển biến mạnh mẽ về vấn ñề ñất ñai ñã ñưa Trung Quốc liên tiếp gặt hái những thành công về kinh tế Tới ñây, Trung Quốc sẽ tiếp tục hoàn thiện chương trình cấp giấy chứng nhận QSD ñất nông nghiệp cho hộ nông dân Chính phủ Trung Quốc ñã cụ thể hoá và yêu cầu các cơ quan chức năng trong thời gian tới phải thực hiện tốt chính sách vĩ mô ñể ổn ñịnh và phát triển kinh tế, trong ñó có chính sách ñối với thị trường ñất ñai

Một là, tăng cường kiểm soát hoạt ñộng ñầu tư vào tài sản cố ñịnh, quản

lý chặt hoạt ñộng kinh doanh ñất ñai và vốn vay Mặt khác áp dụng một số

quy ựịnh mới tạo ựiều kiện cho nông hộ mua ựất nông nghiệp ựể tăng quy mô sản xuất Hỗ trợ 50% vốn cho nông hộ mua ựất nông nghiệp, 30% cho ựầu tư sản xuất nông nghiệp

Hai là, giao ựất nông nghiệp ổn ựịnh, lâu dài cho nông dân ựể chủ ựộng

trong việc sử dụng ựất

Ba là, quy hoạch vùng sản xuất nông nghiệp tập trung các khu vực có lợi

thế so sánh các nông sản phẩm có giá trị kinh tế cao

Bốn là, nhanh chóng hoàn thiện chế ựộ quản lý ựất ựai song song với

việc cải cách cơ chế này, qua ựó xác nhập chế ựộ trách nhiệm cụ thể hơn ựối với các cá nhân và cơ quan quản lý kinh tế Song song với việc hãm phanh thị trường nhà ựất là việc thanh lý các dự án ựầu tư vào khu vực bất ựộng sản, tập trung xử lý hàng loạt các dự án, cơ sở kinh doanh sắt thép, xi măng, các trung tâm mua bán lớn của cả nước, các dự án xây dựng ựường cao tốc và những dự

án mới khởi công năm 2004 (vắ dụ huỷ bỏ phương án xây dựng ựường cao tốc Bắc Kinh - Thượng Hải) ựể dành ựất cho phát triển nông nghiệp Những chủ trương ựó ựều góp phần làm cho phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp mở rộng quy mô sản xuất của các nông hộ

2.2.1.2 Ở Thái Lan[17,26]

Thái Lan là một quốc gia nằm trong khu vực đông Nam Á, có ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội gần giống như Việt Nam Việc Thái Lan phát triển mạnh mẽ ngành nông nghiệp ựang là một bài học kinh nghiệm rất quý báu ựối với Việt Nam trong tiến trình ựổi mới ựất nước, phát triển ngành nông nghiệp

Xét về ựiều kiện tự nhiên, Thái Lan là một quốc gia có ựất ựai màu mỡ, diện tắch canh tác lớn (chiếm khoảng 40% diện tắch cả nước), mưa thuận gió hòa là ựiều kiện thuận lợi ựể phát triển cây lúa nước, cây ăn quả và cây công nghiệp nhiệt ựới Hệ thống sông ngòi dày ựặc, bờ biển dài, tiếp giáp với hai

bờ ựại dương nên rất thuận lợi cho việc khai thác, ựánh bắt, nuôi trồng thủy

sản Hiện tại, Thái Lan ñang phát triển một nền nông nghiệp hoàn chỉnh với

sự da dạng hóa, chuyên môn hóa nhiều loại vật nuôi, cây trồng, vừa ñảm bảo nhu cầu tiêu dùng trong nước vừa ñảm bảo xuất khẩu Sản xuất nông nghiệp của Thái Lan trong mấy thập kỷ qua phát triển tương ñối ổn ñịnh Thái Lan ñã chuyển sang cơ cấu kinh tế công - nông nghiệp nhưng phần ñóng góp của nông nghiệp trong GDP của Thái Lan vẫn rất quan trọng Nông nghiệp ñóng góp 18% trong GDP của Thái Lan Ngành nông nghiệp nhiệt ñới phong phú

ñã ñem lại cho Thái Lan vị trí xuất khẩu gạo số một Có ñược những thành công trên, bên cạnh những thuận lợi về ñiều kiện tự nhiên, Thái Lan ñã xây dựng cho mình một chiến lược về ñất ñai giúp cho việc phát triển ngành nông nghiệp ñúng ñắn Nội dung của chiến lược bao hàm rất nhiều vấn ñề, song tập trung nhất vào các việc ruộng ñất ñược tích tụ thành các nông trại lớn và xây dựng một số ngành nông nghiệp với kỹ nghệ cao và bền vững

Tình hình ñất ñai và hoạt ñộng mua và bán, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp của Thái Lan tác ñộng phát triển nông nghiệp của Thái Lan:

Thứ nhất, thúc ñẩy nông nghiệp phát triển theo chiến lược xây dựng cơ

cấu kinh tế toàn diện và ổn ñịnh Ngay từ năm 1999, Chính phủ Thái Lan ñã ñưa ra chương trình phát triển nông nghiệp, trong ñó tập trung vào một số giải pháp như:

- ðẩy mạnh tốc ñộ giao ñất ổn ñịnh cho nông dân thông qua cải cách ñất ñai từ ñó giúp nông dân có thể sử dụng QSD ñất của mình ñể giao dịch trên thị trường Thúc ñẩy thị trường mua và bán ñất nông nghiệp phát triển bằng cách giảm nhẹ các thủ tục hành chính, giảm thuế, lệ phí

- Phân vùng sản xuất nhằm giải quyết tình trạng sản xuất không ổn ñịnh, xây dựng vùng chuyên canh sản xuất, phân canh diện tích ñất nhất ñịnh cho một số loại cây ñòi hỏi tưới tiêu tốt

- Thúc ñẩy và công bố các công trình nghiên cứu trong lĩnh vực nông nghiệp, theo ñó Chính phủ Thái Lan thiết lập Uỷ ban chuyên trách về việc xây

dựng, phối hợp với các ngần hàng dữ liệu phục vụ cho công tác nghiên cứu ñối với các cơ quan của Nhà nước và tư nhân Thông qua Uỷ ban này sẽ tạo ñiều kiện tư vấn nông nghiệp cho nông dân sản xuất

- Cấp tín dụng cho người nghèo và hỗ trợ vốn cho nông dân sản xuất với các chính sách lãi suất ưu ñãi

Thứ hai, thực hiện chiến lược lúa gạo quốc gia 5 năm 2004-2008 Thái

Lan tập trung nâng cao sản lượng thóc gạo thông qua việc áp dụng các biện pháp kỹ thuật mới tăng năng suất, hoàn thiện hệ thống tưới tiêu, quảng bá thị trường thóc gạo, tăng giá trị xuất khẩu, nâng cao ñời sống cho nông dân

Thứ ba, phát triển các vùng nông nghiệp sinh thái ñô thị Thái Lan là

nước có kinh nghiệm trong việc phát triển các vùng nông nghiệp sinh thái ñô thị ðiều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của thủ ñô Băng Cốc cho phép hình thành các vùng sản xuất vệ tinh chuyên môn hóa xen kẽ với các khu công nghiệp và dân cư, cách thủ ñô từ 40km ñến 100 km Các nông sản sạch và có giá trị kinh tế cao ñược chú trọng phát triển Tại những vùng nông nghiệp gần Băng Cốc, nông dân phát triển sản xuất rau quả an toàn liên tiếp Tại các vùng cách thủ ñô hàng trăm km, các mô hình nông nghiệp tổng hợp ñược xây dựng, trang trại chăn nuôi kết hợp với trồng cây ăn quả, phát triển cây lương thực với nuôi trồng thủy sản nhằm giải quyết vấn ñề môi trường và an toàn thực phẩm Vấn ñề tiêu thụ sản phẩm ñược giải quyết trên cơ sở phát triển quan hệ hợp ñồng giữa các công ty chế biến nông sản của Băng Cốc và các hộ nông dân ở các vùng sản xuất vệ tinh ðặc biệt, Chính phủ Thái Lan rất quan tâm tới các chính sách ñất ñai, tài chính, tín dụng, khuyến nông, xây dựng kết cấu

hạ tầng, giải quyết ô nhiễm môi trường… nhằm thúc ñẩy phát triển các vùng nông nghiệp, nông thôn bền vững

Thứ tư, thành lập các trung tâm giao dịch, trung tâm thông tin về ñất ñai,

mua và bán ñất nông nghiệp giúp cho nông dân có cơ hội tiếp cận với thị trường ñất ñai trong nông nghiệp

2.2.1.3 Tình hình chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ở Việt Nam

Cải cách thị trường ñất ñai ở nhiều nước ñược tiến hành qua hai giai ñoạn:

Thứ nhất, nhận dạng và bãi bỏ những chính sách hiện ñang cản trở việc

thị trường thực hiện những chức năng của nó

Thứ hai, xây dựng khung khổ pháp lý và thể chế với mục tiêu khuyến

khích khu vực tư nhân và thúc ñẩy cạnh tranh Các nước chuyển ñổi ñều thận trọng và làm giảm thiểu những cải cách có thể gây ra cho thị trường ñất ñai những phí tổn lớn về kinh tế và tác ñộng xấu tới chính trị, trong ñó nổi lên là:

* Loại bỏ những chính sách làm méo mó thị trường

Loại bỏ mọi hạn chế ñối với việc chuyển nhượng ñất ñai, nhà cửa, bao gồm các hạn chế về hạn ñiền

Loại bỏ tối ña những sự kiểm soát về tiền thuê nhà, ñất và về hoạt ñộng trong nông nghiệp (nông dân có nhiều ñất cho nông dân thiếu thuê ñất)

Chính sách ñất ñai và các chính sách bất ñộng sản khác phải nhất quán

* Cải cách thể chế và luật pháp

Việc quản lý ñất ñai và mua, bán ñất ñai (ñăng ký bất ñộng sản và ñịa chính) ở các nước ñang phát triển thường ñược thực hiện bởi các thể chế thiếu năng lực; các thủ tục hành chính phức tạp và không minh bạch; chi phí ñiều chỉnh ñất ñai cao; giấy chứng nhận sở hữu thường không miêu tả cụ thể và thiếu thông tin Cần ưu tiên cải cách thể chế và luật pháp ñể loại bỏ các ràng buộc trên ñối với hoạt ñộng của thị trường ñất ñai, trong ñó nổi lên là:

- Thúc ñẩy sự tiếp cận tới thông tin ñất ñai qua các cơ quan ñịa chính Một hệ thống thông tin ñất ñai minh bạch và dễ tiếp cận là ñiều rất cần thiết Thông tin là kết quả sau cùng của những cải cách về thể chế ñối với thị trường ñất ñai

- Phân xử các tranh chấp về ñịa giới Hệ thống này ghi nhận sự thay ñổi

ranh giới các thửa ựất nhất là ựất nông nghiệp nảy sinh từ các giao dịch trên thị trường Vào giai ựoạn ựầu của quá trình, công việc làm rõ ranh giới ựất ựai

và các tranh chấp sở hữu ựất ựai có thể là công việc tốn nhiều công sức Cấp giấy chứng nhận sở hữu ựòi hỏi nhiều chi phắ, gặp nhiều khó khăn hành chắnh, chắnh trị và văn hoá

- Giải quyết các xung ựột và thúc ựẩy việc thực thi các quyền của người

sử dụng ựất Hệ thống quản lý ựất ựai cần có khả năng giải quyết các ựơn khiếu kiện ngay trên thực ựịa bằng ựội ngũ nhân viên có kiến thức kỹ thuật và pháp lý Cũng cần có một quá trình xét xử phúc thẩm có hiệu quả thông qua

hệ thống toà án

- đánh giá và ựịnh giá ựất ựai Nhiệm vụ này ựược giao cho tổ chức ựược nhà nước cho phép, hoặc là ngành ựịa chắnh, hoặc ngành Tài chắnh, hay tổ chức ựăng ký ựất ựai và các trung tâm ựịnh giá bất ựộng sản Những thông tin cần thiết thường xuyên ựược cập nhật ở các tổ chức này và sẵn sàng cung ứng cho nhu cầu của các bên tham gia thị trường ựất ựai

- Khuyến khắch việc ựăng ký sỡ hữu và giao dịch Quy ựịnh ựơn giản các thủ tục và tăng cường những biện pháp khuyến khắch người dân cung cấp thông tin và thực hiện nghĩa vụ ựăng ký ựất ựai

- Cung cấp trợ giúp kỹ thuật Hệ thống ựịa chắnh ựược giao nhiệm vụ cung cấp các trợ giúp kỹ thuật cho chắnh quyền và các cộng ựồng ựịa phương;

hệ thống ựịa chắnh cung cấp thông tin ựịa chắnh cho những nhà chức trách ựịa phương ựể ựịnh giá và ựánh giá ựất

- Xác ựịnh rõ các quy ựịnh cho việc xung công ựất ựai vì các mục tiêu công cộng Hệ thống quản lý ựất ựai phải có trách nhiệm thực hiện và xác ựịnh khoản bồi thường trong từng trường hợp

- Sự hợp tác giữa chắnh quyền và tư nhân Một số chức năng nêu trên có thể ựược thực hiện bởi khu vực tư nhân Ở hầu hết các nước, hệ thống quản lý thị trường ựất ựai và BđS ựều bắt ựầu dưới hình thức một ựơn vị trực thuộc Chắnh phủ

* Bài học riêng về thị trường QSD ñất nông nghiệp

- Thị trường QSD ñất nông nghiêp ñòi hỏi phải xác ñịnh rõ, chính xác về chủ sở hữu ñất Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, ña số các quốc gia ñều thực hiện ña dạng hoá chế ñộ sở hữu ñất ñai, có khi Nhà nước bán ñất cho tư nhân, nhưng khi cần thì Nhà nước lại mua ñất từ tư nhân

- Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, nếu ñất ñai tại khu vực nào ñó chưa ñược sử dụng có hiệu quả thì ở ñó thị trường QSD ñất nông nghiệp thường kém phát triển, kém hoàn thiện Các giải pháp ñược ñặt ra là phải hướng tới việc tạo ra nhiều yếu tố thị trường hơn cho những giao dịch về ñất ñai

- Chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất ñai tuy có nhiều hình thức vận ñộng như giao, khoán, cho thuê, chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê lại nhưng kinh nghiệm quốc tế cho thấy cao nhất vẫn là hình thức mua, bán Trong thị trường ñất ñai, việc cấm mua - bán ñất ñã ñược nhiều quốc gia huỷ bỏ

- Các quốc gia ñều nhấn mạnh ñến chủ quyền quốc gia về lãnh thổ Nhà nước ñặt ra những giới hạn ñối với chủ sở hữu ñất trong việc khai thác tài nguyên khoáng sản trong lòng ñất; sử dụng ñộ cao; gây ô nhiễm môi trường;

Ưu tiên ñối với các công trình công cộng, an ninh, quốc phòng, phòng hộ )

- Chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất ñai khi còn manh nha thì phần lớn do người nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng trực tiếp giao dịch với nhau Khi thị trường phát triển, ngày càng xuất hiện thêm các loại hình trung gian, những người (tổ chức, cá nhân) làm dịch vụ như: tư vấn, môi giới, cho vay, hùn vốn, thanh toán

- Các quốc gia ñều rất chú trọng tới việc quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai, thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp Kinh nghiệm quốc tế cho thấy tầm quan trọng của việc pháp luật thừa nhận ña dạng hoá chế ñộ sở hữu ñất ñai; xoá bỏ dần những cản trở ñối với việc mua - bán ñất ñai; thiết lập

và ñưa vào hoạt ñộng có hiệu quả các tổ chức làm quy hoạch, ñăng ký tài sản, lập hồ sơ ñịa chính; thực hiện việc ñiều tiết qua các chính sách thuế và phí

ñồng thời với việc thực hiện các hỗ trợ tài chính ñối với những vấn ñề cần khuyến khích, ưu tiên xuất hiện trong từng thời kỳ, từng giai ñoạn phát triển Tóm lại, ñất ñai là tư liệu sản xuất quan trọng, cho nên quan hệ ñất ñai của xã hội luôn xoay quanh vấn ñề sử dụng ñất và lợi ích do ñất ñai mang lại Nhận thức và vận dụng ñúng quan hệ sở hữu ñất ñai, vận ñộng của sở hữu ñất ñai, chế ñộ sở hữu, loại hình và hình thức sở hữu ñất ñai là ñòi hỏi cấp bách

ñể chủ ñộng phát triển thị trường ñất ñai là vấn ñề rất quan trọng ở tất các các nước có thị trường ñất ñai phát triển

ðối với những nước có chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai như Trung Quốc, thì có những ñặc thù riêng, ñó là: Việc thừa nhận và từng bước tách quyền sở hữu ñất và QSD ñất là tất yếu khách quan trong quá trình vận ñộng của kinh tế thị trường Trong giai ñoạn ñầu của quá trình phát triển thị trường quyển sử dụng ñất, ñòi hỏi phải nghiên cứu một cách hệ thống quan hệ sở hữu ñất ñai sát với thực tiễn của mỗi quốc gia, từ ñó ñưa ra giải pháp phù hợp cho loại thị trường ñặc biệt này, rút ra những bài học kinh nghiệm quý cho nước ta

2.2.2 Khái quát quá trình hình thành chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất

ở nước ta

2.2.2.1 Giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1993

Tại ðiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Mọi quan hệ về ñất ñai khi ñó thực hiện theo cơ chế "cấp phát" và "xin cho" Pháp luật quy ñịnh "nghiêm cấm việc mua, bán, chuyển nhượng ñất ñai, tình trạng này kéo dài cho ñến những năm cuối của thế kỷ 20

Như vậy, bằng các chế ñịnh pháp luật, Nhà nước Việt nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường ñất ñai mà chỉ có thị trường bất ñộng sản là nhà ñể ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về ñất ñai ñang tồn tại và diễn

ra sôi ñộng ở hầu hết các ñô thị)

ðến năm 1988 mới quy ñịnh việc giao ñất cho người sử dụng và cho phép

chuyển nhượng thành quả lao ñộng kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao ðiều 3 Luật ðất ñai 1988: Nhà nước bảo ñảm cho người sử dụng ñất ñược hưởng các quyền lợi hợp pháp trên ñất ñược giao kể cả chuyển nhượng, bán thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao khi không còn sử dụng ñất và ñất ñó ñược giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy ñịnh Pháp lệnh về nhà ở năm 1992 cho phép mua bán, kinh doanh nhà ở nhưng lại không quy ñịnh rõ về ñất ở, QSD ñất gắn với nhà Do ñó thị trường ñất ñai, nhà ở lúc này là thị trường không chính thức (thị trường ngầm), mọi giao dịch diễn ra là: bán thành quả lao ñộng, bán kết quả ñầu tư kèm theo việc chuyển QSD ñất, bán nhà cùng với chuyển giao QSD ñất, bán ñất, bán nhà ñều do thoả thuận giữa ñôi bên (viết giấy tay), phần lớn không thông qua chính quyền, nhà nước không kiểm soát ñược và thất thu ngân sách

2.2.2.2 Giai ñoạn từ năm 1993 ñến 2000

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và phát triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan

hệ ñất ñai ñã ñược chế ñịnh lại ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển QSD ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi” ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá ñất ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa thành một nội dung quản

lý Nhà nước về ñất ñai (quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ðất ñai 1993) Thi hành Luật ðất ñai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 80/CP quy ñịnh khung giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển QSD ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi; Sau ñó, ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị ñịnh 87/Nð-CP thay thế Nghị ñịnh số 80/Nð-CP

Trong giai ñoạn này thị trường chuyển nhượng QSD ñất ñã hình thành và

từng bước phát triển, có nơi, có lúc giá ñất tăng với tốc ñộ chóng mặt, tạo ra các cơn sốt nhà ñất khiến Nhà nước phải ra tay can thiệp bằng các biện pháp hành chính (Chính phủ ban hành Nghị ñịnh 18/Nð-CP với nội dung là các pháp nhân chỉ ñược thuê ñất, không ñược giao ñất) Tuy nhiên, ước tính thời

kỳ này Nhà nước mới quản lý ñược khoảng 30% các giao dịch về bất ñộng sản, còn lại 70% các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, của các

hộ gia ñình, cá nhân ñược thực hiện trao tay và có nhiều trường hợp chỉ qua

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận

Ngoài ra vấn ñề tổ chức thị trường, cơ chế vận hành của thị trường, quy ñịnh của pháp luật… vẫn chưa rõ ràng trong việc chuyển nhượng QSD ñất Vì vậy, thị trường ñất ñai chính thức trong thời gian này hoạt ñộng vẫn chưa rõ nét, những giao dịch chính thức về ñất ñai, bất ñộng sản còn rất hạn hẹp, thị trường ñất nông nghiệp còn ở giai ñoạn sơ khai, giai ñoạn ban ñầu… Nhưng thực tại thì xã hội vẫn vận ñộng và phát triển, cuộc sống ñòi hỏi, nhu cầu của người dân vẫn phát sinh nên việc giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố, thế chấp ñất ñai, bất ñộng sản vẫn diễn ra theo kênh ngầm (phi chính quy) có lúc rất sôi ñộng

2.2.2.3 Giai ñoạn từ năm 2000 ñến 2006

ðến năm 2000 giá ñất ñã có nhiều biến ñộng, giá cả liên tục tăng ðỉnh cao của sự biến ñộng ấy diễn ra trong khoảng quý II năm 2001 Giá ñất ở các thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh tăng ñột biến và ở mức cao trong suốt thời gian gần một năm: từ tháng 4/2001 ñến tháng 3/2002 Sốt giá tạo nên cuộc ñua nước rút mua vào, mua ñất không cần mặc cả So với giá quy ñịnh của thành phố, giá giao dịch bình quân trên thị trường tăng 6-7 lần,

có nơi tăng hơn 11 lần Việc chuyển nhượng cũng không câu lệ có hay không

có giấy tờ hợp pháp

Trước thực trạng ñó, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát các hoạt ñộng chuyển nhượng QSD ñất trở thành bức xúc Với chức năng quản lý Nhà nước,

chính quyền các cấp có vai trò quyết ñịnh trong việc ổn ñịnh thị trường ñất ñai Sau khi Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành, ñến cuối năm 2003 và năm

2004, thị trường ñất ñai và bất ñộng sản tại các dự án phát triển giảm mạnh; tình trạng này kéo dài trong cả năm 2005 và năm 2006; nhiều nơi ñã phải giảm giá (có nơi giảm 30%) Tình trạng ñó có ảnh hưởng lớn ñến việc triển khai các dự án ñang thi công và các dự án phát triển nhà ở mới do thiếu vốn ñầu tư Tuy nhiên trên thực tế trong thời gian này thị trường nhà ở, ñất ở tại các ñiểm dân cư cũ hoặc các nhà chung cư cũ vẫn diễn ra, tuy có chậm hơn trước; ñiều ñó phản ánh nhu cầu nhà ở, ñất ở trong dân cư vẫn tiếp tục gia tăng

2.2.2.4 Giai ñoạn từ năm 2006 ñến nay

Năm 2006, ñánh dấu một mốc phát triển của thị trường bất ñộng sản bằng việc Quốc hội ban hành Luật nhà ở năm 2006 và Luật kinh doanh bất ñộng sản năm 2006 Tuy nhiên, những luật này mới ban hành, có luật chưa có hướng dẫn thi hành, có luật có hướng dẫn nhưng chưa ñầy ñủ, hơn nữa thời gian còn quá ngắn, nên tác ñộng của 2 văn bản này tới việc phát triển của thị trường bất ñộng sản còn chưa rõ

- Quan hệ ñất ñai trong quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa:

Việc ñổi mới phương thức ñiều tiết quan hệ ñất ñai từ nền kinh tế tự cung tự cấp sang nền kinh tế thị trường, về thực chất là một quá trình giải phóng sức lao ñộng và sức sử dụng ñất ñai

Nó gắn liền với hai quá trình chủ yếu sau ñây:

+ Quá trình hình thành các thị trường về tư liệu sản xuất, vốn, sức lao ñộng, bất ñộng sản (trong ñó có ñất ñai) và sản phẩm nông nghiệp

+ Quá trình hình thành và phát triển của các chủ thể sản xuất - kinh doanh thuộc tất cả các thành phần kinh tế

ðối với khu vực nông nghiệp, nông thôn, từ mô hình hợp tác xã - tập thể hoá triệt ñể ñất ñai và các tư liệu sản xuất khác trong sự ñiều hành quản lý tập trung ñến sự ra ñời của “Khoán 100”, “Khoán 10” và Hội nghị Ban chấp

hành Trung ương lần thứ VI ñã khẳng ñịnh: "Hộ nông dân là ñơn vị kinh tế tự chủ" Xét về bản chất ñây là sự ñiều chỉnh một bước rất cơ bản quan hệ sở hữu trong nông nghiệp, trong ñó có quan hệ ñất ñai và các tư liệu sản xuất khác Các hộ nông dân ñược quyền sở hữu các tư liệu sản xuất, còn ñất ñai ñược giao ổn ñịnh lâu dài Tuy nhiên bước phát triển tiếp theo của nền nông nghiệp sản xuất hàng hoá trong nền kinh tế thị trường ñang ñặt ra những yêu cầu mới, nảy sinh những mâu thuẫn trong quan hệ ñất ñai, ñó là:

+ Sự ñòi hỏi phân phối bình quân ñã tạo nên sự manh mún về ñất ñai (nhất là ñồng bằng Bắc bộ và những nơi ñất chật người ñông) mâu thuẫn với việc phải tích tụ tập trung ñất ñai tới những quy mô hợp lý cho sản xuất hàng hoá trong nền kinh tế thị trường với mục tiêu hiện ñại hoá nền nông nghiệp + Sức ép về dân số và lao ñộng ở những vùng ñất chật người ñông với sự phân công lao ñộng ở trình ñộ thấp trong khi ngành nghề và dịch vụ còn chậm phát triển

+ Năng lực vốn, năng lực sản xuất - kinh doanh của một bộ phận không nhỏ

hộ nông dân còn rất thấp, ñặc biệt là qua một thời gian dài trong cơ chế tập trung, bao cấp ðiều này ảnh hưởng trực tiếp ñến hiệu quả sử dụng ñất ñai Xét về xu thế phát triển của nền kinh tế quốc dân trong những năm tới ñòi hỏi sẽ phải rút bớt lao ñộng và dân số sống bằng nông nghiệp Như vậy, quan hệ ñất ñai phải ñược nhìn nhận và giải quyết theo quan ñiểm phát triển

ðể tạo cho quan hệ ñất ñai vận hành trong nền kinh tế thị trường thì trước tiên phải làm rõ là mối quan hệ giữa Nhà nước và người nông dân về vấn ñề ñất ñai, việc “Người cày có ruộng” là một thành quả vĩ ñại của Cách mạng, tuy nhiên quan hệ ñất ñai trong cơ chế cũ ñã bộc lộ tính kém hiệu quả của nó Vấn

ñề ñặt ra là phải xác ñịnh một cấu trúc mới của quan hệ ñất ñai về thực chất là xác ñịnh rõ quyền năng của Nhà nước và quyền của các hộ nông dân Do tính chất ñặc biệt, quan hệ ñất ñai chứa ñựng hai phương diện chủ yếu sau ñây: + ðất ñai là lãnh thổ quốc gia, là tài nguyên không thể thay thế ñược của