Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án cải tạo, mở rộng, nâng cấp đường tỉnh 398 đoạn qua địa bàn huyện tân yên, tỉnh bắc giang

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện v

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

- -

LÊ VĂN TRUYỀN

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI HƯỜNG,

HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT

ðỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN CẢI TẠO, MỞ RỘNG, NÂNG CẤP

ðƯỜNG TỈNH 398 ðOẠN QUA ðỊA BÀN

HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI – 2013

Trang 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

- -

LÊ VĂN TRUYỀN

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI HƯỜNG,

HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT

ðỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN CẢI TẠO, MỞ RỘNG, NÂNG CẤP

ðƯỜNG TỈNH 398 ðOẠN QUA ðỊA BÀN HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Trang 3

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn

Lê Văn Truyền

Trang 4

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… ii

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa ðất và Môi trường ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND huyện Tân Yên, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban chỉ ñạo Giải phóng mặt bằng huyện Tân Yên, UBND các xã: Quế Nham, Việt Lập, Cao Thượng, Liên Sơn, Cao Xá, Nhã Nam, Tân Trung, thị trấn Nhã Nam, Cao Thượng cùng các trưởng thôn, bà con nhân dân các xã ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại ñịa phương

Tôi xin cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn

Lê Văn Truyền

Trang 5

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ iii

MỤC LỤC LỜI CAM đOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii

MỞ đẦU 1

1 Tắnh cấp thiết của ựề tài 1

2 Mục ựắch nghiên cứu 2

3 Yêu cầu của ựề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng 4

1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ 4

1.1.2 đặc ựiểm của quá trình giải phóng mặt bằng 6

1.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng ựến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 8

1.2 Tình hình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước, một số tổ chức trong khu vực và thế giới 13

1.2.1.Công tác bồi thường ở đài Loan 13

1.2.2.Công tác bồi thường ở Australia 15

1.2.3 Công tác bồi thường ở Trung Quốc 17

1.2.4 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 19

1.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 20

1.3.1 Cơ sở pháp lý 20

1.3.2 Kết quả ựạt ựược 35

1.3.3 Bài học rút ra 40

Trang 6

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ iv

Chương 2 đỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 45

2.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu 45

2.1.1 đối tượng nghiên cứu 45

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 45

2.2 Nội dung nghiên cứu 45

2.2.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Tân Yên 45

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng ựất huyện Tân Yên 46

2.2.3 Thực trạng công tác bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất ựể mở rộng, cải tạo ựường 398 qua ựịa bàn huyện Tân Yên 46

2.2.4 đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất 47

2.3 Phương pháp nghiên cứu 47

2.3.1 Phương pháp ựiều tra, thu thập số liệu, tài liệu 47

2.3.2 Phương pháp xử lý số liệu 48

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 49

3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tân Yên 49

3.1.1 điều kiện tự nhiên 49

3.1.2 điều kiện kinh tế- xã hội 51

3.1.3 đánh giá những thuận lợi, khó khăn của ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng ựến công tác giải phóng mặt bằng 55

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng ựất huyện Tân Yên 56

3.2.1 Công tác quản lý ựất ựai 56

3.2.2 Hiện trạng sử dụng ựất huyện Tân Yên năm 2012 58

3.2.3 Tình hình thực hiện công tác giao, cho thuê, thu hồi, bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn huyện Tân Yên 60

Trang 7

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ v

3.3 đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất thực hiện dự án cải tạo, mở rộng, nâng cấp ựường tỉnh 398 64

3.3.1 Giới thiệu về dự án 64

3.3.2 Tình hình thực hiện dự án cải tạo, mở rộng ựường tỉnh 398 66

3.3.3 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thương, hỗ trợ GPMB ựường 398 qua ý kiến người dân 71

3.3.4 đánh giá chung về công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ của dự án cải tạo, mở rộng ựường tỉnh lộ 398 81

3.4 đề xuất giải pháp ựẩy nhanh tiến ựộ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 90

3.4.1 Về quản lý nhà nước 91

3.4.2 Về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ 93

3.4.3 Về tổ chức thực hiện 93

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95

1 Kết luận 95

2 Kiến nghị 96

TÀI LIỆU THAM KHẢO 97

PHỤ LỤC 101

Trang 8

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… vi

DANH MỤC BẢNG STT Tên Bảng Trang Bảng 2.1 Tổng hợp số hộ ñiều tra 48

Bảng 3.1 Biến ñộng dân số huyện Tân Yên giai ñoạn 2007 - 2012 54

Bảng 3.2 Kết quả cấp GCN quyền sử dụng ñất ñến hết năm 2012 57

Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2012 huyện Tân Yên 59

Bảng 3.4 Kết quả thực hiện dự án thu hồi ñất huyện Tân Yên năm 2012 62

Bảng 3.5 Tổng hợp diện tích, loại ñất bị thu hồi ñể thực hiện dự án 67

Bảng 3.6 Thống kê diện tích, số hộ bị thu hồi ñất thực hiện dự án cải tạo, mở rộng ñường 398 qua ñịa bàn huyện Tân Yên 69

Bảng 3.7 Kết quả thực hiện công tác bồi thường GPMB ở dự án 70

Bảng 3.8 Tổng hợp ñánh giá của hộ gia ñình có ñất bị thu hồi 72

Trang 9

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Cơ cấu ựất ựai năm 2012 huyện Tân Yên 60

Hình 3.2 Cơ cấu loại ựất thu hồi thực hiện dự án 67

Hình 3.3 Diện tắch ựất, số hộ thu hồi trong dự án 68

Hình 3.4 đánh giá của người dân về giá ựất bồi thường so với giá thị trường

tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội 74

Hình 3.9 đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi ựất ựến tình trạng môi trường 81

Trang 10

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… viii

: Hội ñồng bồi thường : Hội ñồng Nhân dân : Hồ sơ ñịa chính : Khu công nghiệp : Kế hoạch sử dụng ñất : Kinh tế xã hội

: Nghị ñịnh - Chính phủ : Quy hoạch sử dụng ñất : Quy hoạch sử dụng ñất : Quốc lộ

: Tái ñịnh cư : Tỉnh lộ : Trung ương : Uỷ ban mặt trận tổ quốc : Uỷ ban Nhân dân

Trang 11

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 1

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng Hiến pháp Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Chương II ðiều 18 ñã xác ñịnh:

“Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, bảo ñảm

sử dụng ñúng và hiệu quả”

Trong quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa và hiện ñại hóa ñất nước, việc chuyển mục ñích sử dụng ñất ñáp ứng cho phát triển kinh tế - xã hội là việc tất yếu và ñặc biệt là việc chuyển mục ñích sử dụng ñất từ ñất nông nghiệp sang ñất phi nông nghiệp ñể các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch Trong ñó công tác thu hồi ñất, bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng và là ñiều kiện tiên quyết ñể thực hiện các dự án

Huyện Tân Yên nằm ở phía ñông nam tỉnh Bắc Giang là huyện nông nghiệp ñang trong tiến trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, nhu cầu về ñất phải thu hồi ñể giành cho phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, văn hoá, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, giao thông, thủy lợi khá lớn Theo thống kê từ năm

2005 ñến nay, trên ñịa bàn huyện Tân Yên ñã có nhiều dự án ñược ñầu tư như:

dự án khu công nghiệp tập trung huyện Tân Yên, cụm công nghiệp Kim Tràng,

dự án cải tạo nâng cấp, mở rộng các tuyến ñường tỉnh lộ 287, 295, 297, 298,

398, cùng với các tuyến ñường liên huyện, liên xã ñều ñược giải nhựa và bê tông hóa Khi triển khai các dự án thì công tác bồi thường, hỗ trợ khi giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư ñang gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân Một trong những nguyên nhân chủ yếu là nhân dân sống chủ yếu bằng nghề nông; ñất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính, ñất ở và nhà cửa cũng như vật kiến

Trang 12

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 2

trúc, hoa màu trên ựất là tài sản rất lớn của người dân Vì vậy khi thu hồi, giải phóng mặt bằng ựã ảnh hưởng lớn ựến sản xuất và ựời sống của nhân dân Hiện nay công tác thu hồi ựất ựể giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn và phức tạp

Tỷ lệ các vụ khiếu tố liên quan ựến ựất ựai chiếm ựến 83% tổng số vụ, làm ảnh hưởng khá nghiêm trọng ựến an ninh trật tự và phát triển kinh tế xã hội ở ựịa phương

Tuyến ựường 398 là tuyến giao thông huyết mạch của huyện, giúp giao lưu trao ựổi hàng hóa giữa các tỉnh phắa Tây Bắc như Thái Nguyên, Bắc Cạn, các tỉnh, thành đông Bắc như Quảng Ninh, Hải Phòng và thông với quốc lộ 1A mới ựi Lạng Sơn, Hà Nội Tuy nhiên tuyến ựường trên ựược xây dựng quá hẹp và xuống cấp nghiêm trọng được sự quan tâm của Chắnh phủ, Tỉnh Ủy, UBND tỉnh Bắc Giang phê duyệt dự án cải tại, mở rộng ựường 398 chạy qua ựịa bàn các huyện Yên Dũng, thành phố Bắc Giang, Tân Yên, Yên Thế Tuyến ựường có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế của tỉnh Bắc Giang nói chung và huyện Tân Yên nói riêng

Xuất phát từ thực tế trên ựề tài nghiên cứu: "đánh giá việc thực hiện

chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi nhà nước thu hồi ựất ựể thực hiện dự án cải tạo, mở rộng, nâng cấp ựường tỉnh 398 ựoạn qua ựịa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang"

3 Yêu cầu của ựề tài

- Nắm vững chắnh sách, pháp luật hiện hành về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất

- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, ựiều tra phải ựảm bảo tắnh trung thực, chắnh xác, phản ánh ựúng hiện trạng và tình hình thực tế của các dự án ựã lựa

Trang 13

chọn ñể nghiên cứu

Trang 14

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng

1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ

Trong ñiều kiện hiện nay ở các ñịa phương nói riêng và toàn quốc nói chung, việc GPMB ñược xác ñịnh là một trong những nhiệm vụ rất quan trọng

ñể góp phần ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp và các cụm công nghiệp, theo ñó các cơ sở văn hoá giáo dục, y tế, thể dục thể thao cũng ñuợc phát triển, tốc ñộ ñô thị hoá cũng diễn ra rất nhanh

Công tác GPMB mang tính quyết ñịnh vì tiến ñộ của các dự án, là khâu quan trọng trong thực hiện dự án Có thể nói: “GPMB nhanh là một nửa dự án” Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, mà còn ảnh hưởng ñến ñời sống vật chất cũng như tinh thần của những người bị thu hồi ñất GPMB chính là quá trình thực hiện các công việc liên quan ñến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần ñất nhất ñịnh ñược quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới Quá trình GPMB ñược tính

từ khi bắt ñầu thành lập hội ñồng giải phóng mặt bằng ñến khi giải phóng xong, tạo quỹ ñất sạch và bàn giao ñất cho chủ ñầu tư ðây là một quá trình

ña dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan trực tiếp ñến các bên tham gia và của toàn xã hội Triển khai thực hiện ñúng tiến

ñộ, ñúng kế hoạch ñề ra sẽ tiết kiệm ñược thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả Ngược lại công tác này chậm, kéo dài gây ảnh hưởng ñến tiến ñộ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong ñầu tư xây dựng

Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng ñất nước của ðảng và Nhà nước

ta là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh” Công tác

Trang 15

GPMBỢ là nhiệm vụ chung của cả hệ thống chắnh trị, không riêng gì ựơn vị nào

Do vậy, hội ựồng và trung tâm phát triển quỹ ựất tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ tái ựịnh cư khi thực hiện công tác GPMB phải tranh thủ hệ thống mặt trận, các ựoàn thể ở ựịa phương tham gia tuyên truyền vận ựộng ngay từ khi triển khai thực hiện dự án đồng thời ựịa phương nào quan tâm, tắch cực làm tốt công tác này thì dự án sớm ựược triển khai và ựi vào hoạt ựộng, người dân sẽ có việc làm, tăng thêm thu nhập cho gia ựình và cũng tăng thu cho ngân sách, góp phần cho ựịa phương phát triển nhanh và bền vững

- Hiện nay, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch an ninh quốc phòng, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng, mục ựắch phát triển kinh tế ựược quy ựịnh cụ thể trong Luật đất ựai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn như: điều 36 Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004; Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP ngày 03/12/2004; Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP ngày 25/5/2007 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai; Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ựiều của Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP ngày 25/5/2007 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai; Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-

CP ngày 13/8/2009 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư

Từ ựó cho thấy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình hình hiện nay không ựơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải ựảm bảo ựược lợi ắch của người dân phải di chuyển đó là họ phải có ựược

Trang 16

chỗ ở ổn ựịnh, có ựiều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, ựược hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống sản xuất, hỗ trợ ựào tạo chuyển ựổi nghề ựể tạo ựiều kiện cho người dân sống và ổn ựịnh

1.1.1.1 Bồi thường

Bồi thường là ựền bù những tổn thất ựã gây ra đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ựó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác (Trung tâm Ngôn ngữ và Văn hoá Việt Nam- Bộ Giáo dục và đào tạo, 1998)

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng ựất ựối với diện tắch ựất bị thu hồi cho người bị thu hồi ựất

1.1.1.2 Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp ựỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm Ngôn ngữ và văn hoá Việt Nam- Bộ Giáo dục và đào tạo, 1998) Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất là việc Nhà nước giúp ựỡ người bị thu hồi ựất thông qua ựào tạo nghề mới, bố trắ việc làm mới, cấp kinh phắ ựể di dời ựến ựịa ựiểm mới (Tổng cục địa chắnh - Viện Nghiên cứu địa chắnh, 2003)

1.1.2 đặc ựiểm của quá trình giải phóng mặt bằng

Như chúng ta ựã biết ựể thực hiện ựược dự án theo ựúng tiến ựộ, thì trước hết các chủ ựầu tư cần phải giải phóng ựược mặt bằng đó là công việc trọng tâm và hết sức quan trọng Công việc này mang tắnh chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do ựất ựai ngày càng có giá trị và khan hiếm Bên cạnh ựó công tác GPMB liên quan ựến lợi ắch của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội Ở các ựịa phương khác nhau thì công tác GPMB cũng có nhiều ựặc ựiểm khác nhau Vì vậy cần phải có những phương pháp hợp lý ựể thực hiện công tác này Tuy nhiên, công tác GPMB mang tắnh ựa dạng và

Trang 17

phức tạp:

- Tính ña dạng: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau

với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh ðối với khu vực ñô thị, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn dẫn ñến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những ñặc trưng nhất ñịnh ðối với khu vực ven ñô, mức

ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất

ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB và giá ñất tính bồi thường, hỗ trợ cũng có ñặc trưng riêng của nó Còn ñối với khu vực nông thôn, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, ñời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do ñó, GPMB

và giá ñất tính bồi thường, hỗ trợ cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm riêng biệt (Phan Văn Hoàng, 2006)

- Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng

trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân

cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất

ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Tình hình ñó ñã dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng, không ñược tập trung một loại nhất ñịnh nên gây khó khăn cho công tác ñịnh giá bồi thường (Phan Văn Hoàng, 2006) ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

Trang 18

+ Do yếu tố lịch sử ñể lại nên nguồn gốc sử dụng ñất phức tạp và do cơ chế chính sách chưa ñáp ứng ñược nhu cầu thực tế sử dụng ñất nên chưa giải quyết ñược các vướng mắc và tồn tại cũ

+ Việc quản lý ñất ñai chưa chặt chẽ dẫn ñến các hiện tượng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép nhưng lại không ñược chính quyền ñịa phương xử lý dẫn ñến việc phân tích hồ sơ ñất ñai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn

+ Thiếu quỹ ñất dành cho xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu

+ Việc áp dụng giá ñất ở ñể tính bồi thường giữa thực tế và quy ñịnh của Nhà nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng không ñược sự ñồng thuận của những người dân

Các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau ñều có những tính ñặc thù riêng biệt do ñó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau

1.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.3.1 Việc ban hành và thực hiện các văn bản có liên quan trong quản lý nhà nước về ñất ñai

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã

ba lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1998, 2001 và 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu của thực tế Với những ñổi mới về pháp luật dất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB

Trang 19

Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc

tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản

lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán

bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu

tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB

1.1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ðất ñai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra

Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể

tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng

mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là phương

Trang 20

tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc mà hoạt ñộng quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng chức năng nhất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất,

mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.1.3.3 Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất, diện tích ñất, ñối tượng tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng

Trang 21

ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

1.1.3.4 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi

Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:

Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày

01 tháng 01 hàng năm

Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải

có những hiểu biết về ñịnh giá ñất ðịnh giá ñất là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh

Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu dựa vào sử dụng một

Trang 22

số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB chiếm 70,64% Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi TðC lại quá cao so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi

bị thu hồi

Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường, GPMB không ñược làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư

1.1.3.5 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất ñộng sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường; ñồng thời, người bị thu hồi ñất có thể

tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

Trang 23

1.2 Tình hình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước, một số tổ chức trong khu vực và thế giới

Với những ựặc thù về quan hệ ựất ựai, nhiều nước trên thế giới cố gắng không ngừng trong việc hoàn thiện chắnh sách pháp luật trong ựó có chắnh sách về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư, ựặc biệt các nỗ lực trong việc khôi phục cuộc sống và khôi phục nguồn thu nhập cho người dân bị ảnh hưởng Lý thuyết và kinh nghiệm thực tế cho thấy, các yếu tố ựảm bảo cho bồi thường,

hỗ trợ và tái ựịnh cư thành công là nhờ những chắnh sách phù hợp của Chắnh phủ, nguồn tài chắnh ựầu tư, khâu tổ chức của chắnh quyền ựịa phương, trình

ựộ nhận thức và hiểu biết pháp luật của người dân ựồng thời phải có sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước Có thể nói nhờ những thành công và thất bại của các nước mà chúng ta có thể rút ra ựược những bài học quý giá

1.2.1.Công tác bồi thường ở đài Loan

Ở đài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu ựất ựai: Sở hữu của Nhà nước (công hữu) chiếm 69% so với tổng diện tắch tự nhiên toàn lãnh thổ và sở hữu

tư nhân chiếm 31%, bao gồm ựất ở, ựất sản xuất nông nghiệp của nông dân và ựất của các tổ chức tư nhân khác

Luật đất ựai đài Loan quy ựịnh cụ thể các loại ựất không ựược trở thành sở hữu tư nhân bao gồm: ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của

bờ biển, hồ ựầm, hai bên hồ và thuỷ ựạo có thể làm ựường vận chuyển, mương máng nằm trong khu vực của thành phố, thị trấn, ựường giao thông công cộng, ựất suối nước khoáng, ựất thác nước, ựất dùng cho nguồn nước công cộng, ựất danh lam thắng cảnh, cổ tắch, những ựất khác mà pháp luật cấm không ựược tư hữu

Pháp luật đài Loan còn quy ựịnh những diện tắch ựất thuộc sở hữu tư nhân, nhưng trong ựất có khoáng sản thì khoáng sản không thể trở thành sở

Trang 24

hữu tư nhân

đất ựai thuộc công hữu hiện nay do Cục Quản lý Tài sản công hữu quản lý

Các quy ựịnh trên cho thấy, Nhà nước muốn mở rộng diện tắch ựất thuộc sở hữu của mình thì Nhà nước phải bỏ tiền ra mua của các chủ sở hữu khác, chỉ khi nào dân không ựồng ý bán thì lúc ựó Nhà nước mới trưng thu đảm bảo nguyên tắc, nếu phải di chuyển ựi nơi khác thì người dân vẫn mua ựược ựất và xây dựng ựược nhà ở

Ở đài Loan, phân biệt rất rõ hai trường hợp

- Các công trình của Nhà nước thì Nhà nước mới ựứng ra thoả thuận mua ựất của dân, nếu dân không ựồng tình, thì Nhà nước lấy quyền của mình trưng thu ựể lấy ựất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng ựất

- Những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước không can thiệp do việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự

Khi Nhà nước cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng, quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chắnh sách kinh tế thì ựược phép trưng thu ựất ựai tư hữu trong giới hạn quy ựịnh của pháp luật

Nhà nước thực hiện 2 hình thức trưng thu: trưng thu từng khu ựoạn ựể thực thi các chắnh sách kinh tế của Nhà nước, xây dựng quốc phòng và sự nghiệp công cộng; trưng thu bảo lưu dùng cho sự nghiệp xây dựng trong tương lai, nhưng thời hạn bảo lưu không quá 3 ựến 5 năm, tuỳ theo tắnh chất từng loại công trình, quá thời hạn quy ựịnh trên, trưng thu bảo lưu không còn hiệu lực (Tổng cục Quản lý đất ựai, 2009-2012)

Trang 25

1.2.2.Công tác bồi thường ở Australia

Luật ðất ñai của Australia quy ñịnh ñất ñai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật ðất ñai bảo hộ tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñất ñai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy ñất ñai Luật cũng quy ñịnh Nhà nước có quyền trưng thu ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển KT-XH và việc trưng thu ñó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường

Theo luật của Australia có hai loại thu ñất, ñó là thu hồi ñất bắt buộc và thu hồi ñất tự nguyện

Thu hồi ñất tự nguyện ñược tiến hành khi chủ ñất cần ñược thu hồi ñất Trong thu hồi ñất tự nguyện không có quy ñịnh ñặc biệt nào ñược áp dụng mà việc thỏa thuận ñó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có ñất cần ñược thu hồi và người thu hồi ñất sẽ thỏa thuận giá bồi thường ñất trên tinh thần ñồng thuận

và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào ñược áp ñặt ñối với bên kia

Thu ñất bắt buộc ñược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích công cộng và các mục ñích khác Thông thường, Nhà nước có ñược ñất ñai thông qua ñàm phán

Trình tự thu ñất bắt buộc ñược thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ ñất một văn bản trong ñó nêu rõ mục tiêu thu hồi ñất vì các mục ñích công cộng Chủ sở hữu mảnh ñất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và Quản lý xem xét lại vấn ñề thu hồi ñất Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì

có thể tiếp tục yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính ñúng ñắn về quyết ñịnh của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn ñề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết ñịnh thu hồi ñất và chủ sở hữu ñất phải thông báo cho bất

Trang 26

kỳ ai muốn mua mảnh ñất ñó về quyết ñịnh thu hồi ñất của Chính phủ Sau

ñó, Nhà nước sẽ ban hành quyết ñịnh thu hồi ñất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu ñất thông thường có quyền tiếp tục ở trên ñất ít nhất là 6 tháng sau khi ñã có quyết ñịnh thu hồi ñất Ngay sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất, chủ ñất có thể yêu cầu Nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ ñược tính toán trong quá trình bồi thường là giá thị trường, giá trị ñặc biệt ñối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí TðC (NXB Chính trị Quốc gia 2006), (Tổng cục Quản lý ðất ñai, 2009-2012)

Trang 27

1.2.3 Công tác bồi thường ở Trung Quốc

Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai Do vậy, thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở

Về ñền bù thiệt hại ñất ñai, do ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước nên không có chính sách ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng

bị thu hồi ñất

Về phương thức ñền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức ñền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn ñền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc nơi làm việc của mình

Về giá ñền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, lại vừa ñược xem là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, việc ñền bù thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách xã hội riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu tái ñịnh

Trang 28

cư ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh Trong quá trình ñền bù, GPMB phải lập các biện pháp xử lý ñối với việc sắp xếp bồi thường khi không ñạt ñược thống nhất Khi không ñạt ñược thống nhất sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố

Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của thành phố Thượng Hải ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng

thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị

trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn mà

chính quyền quận, huyện nơi có di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi càng ñược hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%

Theo ñánh giá của một số chuyên gia tái ñịnh cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất ñịnh trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là do, thứ nhất, ñã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc ñối với các hoạt ñộng tái ñịnh cư, ñảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái ñịnh cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái ñịnh cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền ñịa phương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái ñịnh

cư Thứ ba, quyền sở hữu ñất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư có nhiều thuận lợi, ñặc biệt là ở nông thôn Tiền ñền bù cho ñất ñai bị mất không trả cho từng hộ gia ñình mà ñược cộng ñồng sử dụng ñể tìm kiếm, phát

Trang 29

triển ñất mới hoặc mua của các cộng ñồng sở tại hay dùng ñể phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh mà chủ yếu là vấn ñề việc làm; tốc ñộ tái ñịnh cư chậm, thiếu ñồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái ñịnh cư…(Tổng cục Quản

lý ñất ñai, 2009-2012)

1.2.4 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Theo Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB)

và các tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải ñồng thời ñảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng ñể họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt Trên tinh thần giảm thiểu ñến mức thấp nhất các tác ñộng của việc thu hồi ñất có chính sách thỏa ñáng, phù hợp ñảm bảo người bị thu hồi ñất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống Khắc phục cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống ñối với người bị ảnh hưởng ðể thực hiện ñược phương châm ñó thì trong công tác bồi thường và tái ñịnh cư phải thực hiện chính sách phát triển con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường vật chất

Từ quan ñiểm ñó chính sách bồi thường công bằng là bồi thường ngang bằng với tình trạng như không có dự án ñược sử dụng bằng giá thay thế, sao cho ñời sống của người bị ảnh hưởng sau khi ñược bồi thường ít nhất phải ñạt ñược ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án Tuy vậy các chính sách này cũng có những khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:

- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường, tái ñịnh cư là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn ñề xã hội lớn khi áp dụng chính sách tái ñịnh cư của ADB Theo ADB và

Trang 30

WB thì thiếu chứng thư hợp pháp về ñất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và ñược mở rộng ñối với cả ñối tượng không bị thiệt hại về ñất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần

- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi

ở Việt Nam chưa có quy ñịnh rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải tỏa mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước tránh lấn chiếm ñất ñai), do vậy, nhiều gia ñình còn chưa kịp thời sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn ñịnh trước khi giải tỏa

- Quy ñịnh của ADB là không những phải thông báo ñầy ñủ các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái ñịnh cư của dự án cho các hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác tái ñịnh cư

- Theo quy ñịnh của ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự

án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát ñộc lập ñể ñảm bảo những thông tin là khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát ñộc lập phải kiểm tra xem các hoạt ñộng tái ñịnh cư có ñược triển khai ñúng không? Từ ñó có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái ñịnh cư ñạt ñược mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh, (Ngân hàng Phát triển Châu Á, 2006)

1.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

Trang 31

lượng thường niên của ruộng ñất bị trung thu

- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức thiệt hại

- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng lại ở mức tương ñương

- ðối với mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà hỗ trợ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm

1960 Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp 1980 ra ñời

1.3.1.2 Thời kỳ từ 1987 ñến năm 1993

Luật ðất ñai năm 1987 ban hành quy ñịnh về bồi thường cũng cơ bản dựa trên những quy ñịnh tại Hiến pháp 1980 Ngày 31/5/1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh số 186/HðBT về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác Căn

cứ ñể tính bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo Quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều có quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá tối ña, tối thiểu Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất

1.3.1.3 Thời kỳ từ 1993 ñến 2003

Hệ thống văn bản pháp luật quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất trong giai ñoạn này bao gồm:

Trang 32

- Nghị ñịnh số 90/Nð-CP ngày 17/8/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách làm cơ sở ñể thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh

cư khi Nhà nước thu hồi ñất vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 thay thế Nghị ñịnh 90/Nð-CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi, ñối tượng áp dụng; ñặc biệt người

bị thu hồi ñất có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường: bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng ñất

Tuy nhiên quá trình triển khai Nghị ñịnh 22/Nð-CP cho thấy có những hạn chế nhất ñịnh Nghị ñịnh chưa ñáp ứng hết ñược yêu cầu thực tế, chưa phù hợp với thực tiễn và phát sinh nhiều khiếu kiện của dân ðặc biệt chưa giải quyết ñược những tồn tạo do yếu tố lịch sử ñể lại khi thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại cho chủ sử dụng ñất có tài sản, nhà cửa nằm trên ñất nhưng không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường về ñất, cụ thể như sau:

(i) Việc bồi thường ñất ở ñối với các trường hợp sử dụng ñất trước năm

1993 còn chưa ñược quy ñịnh cụ thể, trong tổ chức thực hiện thiếu thống nhất dẫn ñến khiếu kiện nhiều

(ii) Việc xác ñịnh giá ñất còn gặp khó khăn khi dựa trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương Kể cả việc ñược nhân với hệ số K nhưng khung giá ñất ở ñịa phương còn rất thấp, chưa phù hợp với thực tế, nên dẫn ñến giá trị bồi thường thấp, làm cho nhân dân không ñồng tình, không chấp hành, làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ chung của dự án

(iii) Chưa có quy ñịnh chi tiết về vấn ñề tái ñịnh cư Chưa có quy ñịnh

về tiêu chuẩn của khu tái ñịnh cư, phân ñịnh trách nhiệm của chủ dự án, của

Trang 33

chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ñời sống và sản xuất tại khu tái ñịnh cư

(iv) Chưa quy ñịnh cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu hồi ñất, quyết ñịnh bồi thường ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện ñã dẫn ñến một số ñối tượng lợi dụng kẽ hở này cố tình chây ỳ, không chịu cho hội ñồng bồi thường tiến hành ño ñạc, kiểm ñếm, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết ñịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn ñã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn

(v) Quy ñịnh về ñiều kiện ñể ñược bồi thường hoặc không ñủ ñiều kiện bồi thường về ñất chưa rõ ràng nên khó áp dụng

1.3.1.4 Giai ñoạn từ năm 2003 ñến nay

Những ñổi mới trong chính sách, pháp luật về ñất ñai trong hơn 15 năm qua ñã ñưa ñến những kết quả tích cực, góp phần thúc ñẩy nền kinh tế thị trường phát triển, người sử dụng ñất gắn bó nhiều hơn với ñất ñai, hệ thống kết cấu hạ tầng ñược xây dựng tạo ra những tiền ñề quan trọng trong công cuộc phát triển ñất nước Tuy nhiên, ñánh giá dưới góc ñộ kinh tế, tiềm năng ñất ñai chưa ñược sử dụng một cách có hiệu quả, hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản phát triển chưa thực sự lành mạnh, tình trạng ñầu cơ về ñất ñai diễn

ra phổ biến, ñẩy giá ñất lên cao, ñiều ñó cản trở quá trình ñầu tư phát triển Nhìn nhận dưới góc ñộ quản lý, chính sách quản lý ñất ñai chưa hợp lý, thủ tục hành chính rườm rà, ảnh hưởng lớn ñến việc thực hiện quyền sử dụng ñất, chính sách tài chính trong lĩnh vực ñất ñai còn nhiều bất cập gây thất thoát lớn cho Nhà nước Luật ðất ñai năm 2003 ra ñời ñã quán triệt sâu sắc các quan ñiểm chỉ ñạo của ðảng về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước Luật ðất ñai 2003 vẫn dựa trên nền tảng ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Luật này có rất nhiều nội dung mới, trong

Trang 34

ñó có vấn ñề bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược giải quyết theo hướng khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế theo hướng xác ñịnh giá ñất ñể tính bồi thường phù hợp thị trường, nơi ở tái ñịnh

cư phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ và hạn chế phạm vi áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi ñất

Một số nghị ñịnh, thông tư hướng dẫn cụ thể về quy trình thu hồi ñất, xác ñịnh giá ñất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, cụ thể bao gồm:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh

cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính Phủ “Quy ñịnh bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất; thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất”

Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT, ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên

& Môi trường “Quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự

Trang 35

thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuế ñất”

a Chính sách bồi thường

* Nguyên tắc bồi thường ñất:

- Người bị Nhà nước thu hồi ñất có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai thì ñược bồi thường; trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì ñược xem xét ñể hỗ trợ

- Người bị thu hồi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm

có quyết ñịnh thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch ñó ñược thực hiện thanh toán bằng tiền

- Trường hợp người sử dụng ñất ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật thì phải trừ ñi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ ñể hoàn trả ngân sách nhà nước

* ðiều kiện ñể ñược bồi thường ñất:

Người bị Nhà nước thu hồi ñất, có một trong các ñiều kiện sau ñây thì ñược bồi thường:

- Có GCNQSDð theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- Có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh ñược UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau ñây:

+ Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất trước ngày 15/10/1993 do

Trang 36

cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn liền với ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với ñất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñược UBND cấp xã xác nhận;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người

sử dụng ñất

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh trên mà trên giấy tờ ñó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan, ñược

Uỷ ban Nhân dân cấp xã xác nhận là ñất không có tranh chấp

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ñược Uỷ ban Nhân dân cấp xã nơi có ñất xác nhận sử dụng ổn ñịnh, không có tranh chấp

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà trước ñây Nhà nước ñã có quyết ñịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia ñình, cá nhân

ñó vẫn sử dụng

- Tổ chức sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây:

+ ðất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất

ñã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

+ ðất nhận chuyển nhượng của người sử dụng ñất hợp pháp mà tiền trả

Trang 37

cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;

- ðất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 của Luật ðất ñai

2003 và ñược Ủy ban Nhân dân cấp xã xác nhận ñất ñó không có tranh chấp

thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất thực hiện theo quy ñịnh sau:

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Diện tích ñược bồi thường không vượt quá hạn mức giao ñất ở theo quy ñịnh của Luật ðất ñai ðối với phần diện tích vượt hạn mức giao ñất ở và phần diện tích ñất vườn, ao trên cùng thửa ñất có nhà ở nhưng không ñược công nhận là ñất ở (nếu có) thì ñược bồi thường, hỗ trợ về ñất theo quy ñịnh ñối với ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp (không phải ñất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp mà người ñang sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Diện tích ñược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp của Luật ðất ñai;

- ðất ñã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 ñến trước ngày 01/7/2004 nhưng không có giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 của Luật ðất ñai

2003 và ñược Ủy ban Nhân dân cấp xã xác nhận ñất ñó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất thực hiện theo quy ñịnh:

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền… thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất theo

Trang 38

diện tích ñất thực tế ñang sử dụng nhưng diện tích ñược bồi thường không vượt quá hạn mức giao ñất ở theo quy ñịnh của Luật ðất ñai tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất và giá trị bồi thường phải trừ ñi tiền sử dụng ñất phải nộp theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp (không phải là ñất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất ñối với diện tích ñất thực tế ñang sử dụng nhưng phải trừ ñi tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP + Trường hợp ñất ñang sử dụng thuộc nhóm ñất nông nghiệp mà người ñang sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì ñược bồi thường, nhưng diện tích ñược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp của Luật ðất ñai;

- ðất ñược giao không ñúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

nhưng người ñang sử dụng ñất ñã nộp tiền ñể ñược sử dụng ñất mà chưa ñược cấp GCNQSDð thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất ñược thực hiện theo quy ñịnh: Trường hợp sử dụng ñất trước ngày 15/10/1993 thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất ñối với diện tích và loại ñất ñược giao; trường hợp sử dụng ñất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 ñến trước ngày 01/7/2004 thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường, hỗ trợ về ñất như sau:

+ ðược bồi thường, hỗ trợ về ñất ñối với diện tích ñất ñược giao là ñất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp không phải là ñất ở; ñối với diện tích ñất ở trong hạn mức giao ñất của Luật ðất ñai;

+ ðược bồi thường về ñất ñối với diện tích ñất ñược giao là ñất ở ngoài hạn mức giao ñất quy ñịnh của Luật ðất ñai nhưng phải trừ ñi tiền sử dụng ñất phải nộp theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP

Trang 39

* Bồi thường tài sản:

Về nguyên tắc: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất khi Nhà nước thu hồi ñất mà bị thiệt hại, thì ñược bồi thường; trường hợp thuộc ñối tượng không ñược bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể ñược bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- ðối với công trình xây dựng của hộ gia ñình, cá nhân ñược bồi thường bằng giá trị xây dựng mới theo ñơn giá xây dựng do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành Trường hợp bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng ñược thì ñược bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng ñược phần còn lại thì ñược bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí ñể sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

- Bồi thường về di chuyển mồ mả: Người có mồ mả tự tổ chức di chuyển, mức bồi thường gồm có chi phí ñào, ñắp, vận chuyển tiểu sành bình thường, khối lượng xây cụ thể, lệ phí nghĩa trang và một số chi phí tín ngưỡng khác cho cả hai nơi (cũ và mới)

Mồ mả chưa có người nhận thì giao cho chủ dự án chủ trì phối hợp với chính quyền ñịa phương thực hiện việc di chuyển

- ðối với cây trồng, vật nuôi:

+ Mức bồi thường ñối với cây hàng năm ñược tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch và ñược tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính và giá trung bình tại thời ñiểm thu hồi ñất

+ Mức bồi thường ñối với cây lâu năm ñược tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng ñất) theo giá ở ñịa phương tại thời ñiểm thu hồi ñất

b Giá ñất ñể tính bồi thường

Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ñảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển

Trang 40

nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường, các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Việc bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược tính theo giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ðối với trường hợp giá ñất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh tại thời ñiểm thu hồi ñất hoặc thời ñiểm giao ñất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh giá ñất cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ðây là một trong những quy ñịnh của pháp luật hiện hành nhằm ñảm bảo quyền lợi cho người có ñất bị thu hồi trong trường hợp giá bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất thấp hơn giá ñất thực tế trên thị trường

Trường hợp thực hiện bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá ñất tại thời ñiểm bồi thường do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm trả tiền bồi thường; nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường thấp hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi;

Trường hợp do người bị thu hồi ñất gây ra, nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường thấp hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm bồi thường; nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường cao hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi (Nghị ñịnh số 197, 2004)

c Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

ðối với Nhà nước ta hiện nay khi thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu

tư không ñược làm ảnh hưởng xấu tới ñời sống của người dân có ñất bị thu

Định dạng
Số trang	127
Dung lượng	1,03 MB