Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng công viên tượng đài hòa bình, huyện từ liêm, thành phố hà nội

Cũng như các địa phương khác trong cả nước công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn huyện cũng gặp một số khó khăn vướng mắc về mặt chính sách,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

LÊ THỊ NGẦN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH

BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG CÔNG VIÊN TƯỢNG ĐÀI HÒA BÌNH,

HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

LÊ THỊ NGẦN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH

BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG CÔNG VIÊN TƯỢNG ĐÀI HÒA BÌNH,

HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS NGUYỄN XUÂN THÀNH

HÀ NỘI - 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà nội, ngày 15 tháng 9 năm 2014

Tác giả luận văn

Lê Thị Ngần

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Khoa Sau đại học - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập

và nghiên cứu luận văn

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Xuân Thành,

là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Từ Liêm và Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, trong quá trình nghiên cứu luận văn

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn

Hà nội, ngày 15 tháng 9 năm 2014

Tác giả luận văn

Lê Thị Ngần

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 2

3 Yêu cầu của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng 4

1.1.1 Một số khái niệm cơ bản về bồi thường giải phóng mặt bằng 4

1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB 5

1.1.3 Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội 6

1.1.4 Giá đất, định giá đất và tái định cư 7

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ 12

1.2.1 Trước khi có Luật Đất đai 1993 12

1.2.2 Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực 16

1.2.3 Sau khi Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 có hiệu lực 18 1.2.4 Sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực 18

1.3 Chính sách thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới 24

1.3.1 Australia (úc) [24] 24

1.3.2 Hàn Quốc [24] 25

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

1.3.3 Trung Quốc [24] 27

1.3.4 Thái Lan [24] 29

1.4 Thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 30

1.4.1 Về đời sống, lao động và việc làm của các hộ nông dân bị thu hồi đất 33

1.4.2 Những ưu nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua 33

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 37

2.2 Nội dung nghiên cứu 37

2.3 Phương pháp nghiên cứu 38

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 38

2.3.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu có sử dụng phần mềm excel 38

2.3.3 Phương pháp phân tích, so sánh 38

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 39

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Từ Liêm 39

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 44

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Từ Liêm 55

3.2 Trình tự thực hiện công tác giải phóng mặt bằng [12] 57

3.3 Đánh giá chung về việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội 62

3.4 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng công viên Tượng đài Hòa Bình 64

3.4.1 Các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án 64

3.4.2 Đánh giá kết quả thực hiện chính sách bồi thường GPMB dự án xây dựng Công viên Tượng đài Hòa Bình 66

3.4.3 Đánh giá tác động, ảnh hưởng của việc thực hiện dự án 79

3.4.4 Đánh giá chung về việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án 89

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

3.5 Một số đề xuất nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng

khi Nhà nước thu hồi đất 92

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94

1 Kết luận 94

2 Kiến nghị 95

TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

PHỤ LỤC 98

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Một số chỉ tiêu về khí hậu của Từ liêm 41

Bảng 3.2 Cơ cấu kinh tế các năm trong giai đoạn 2008 - 2013 44

Bảng 3.3 Giá trị sản xuất các ngành giai đoạn 2008 - 2013 45

Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Từ Liêm 55

Bảng 3.5 Tình hình thu hồi đất GPMB Dự án Đầu tư xây dựng Công viên Tượng đài Hòa Bình 67

Bảng 3.6 Bảng đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất 69

Bảng 3.7 Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ về đất 71

Bảng 3.8 Quan điểm của người dân có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường về đất 71

Bảng 3.9 Ý kiến đánh giá của người bị thu hồi đất về đơn giá bồi thường, hỗ trợ đất và tài sản trên đất 73

Bảng 3.10 Phương án bồi thường, hỗ trợ chi tiết của 01 hộ gia đình Dự án đầu tư xây dựng Công viên Tượng đài Hòa Bình 75

Bảng 3.11 Ý kiến đánh giá của các hộ dân về các chính sách hỗ trợ 76

Bảng 3.12 Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân 80

Bảng 3.13 Thu nhập bình quân của các hộ dân bị thu hồi đất 82

Bảng 3.14 Đánh giá của người bị thu hồi đất về tổng thu nhậptrước và sau thu hồi đất 82

Bảng 3.15 Đánh giá của người bị thu hồi đất về việc làm trước và sau thu hồi đất 83

Bảng 3.16 Đánh giá của người bị thu hồi đất về điều kiện sinh hoạt văn hóa, thể thao, cảnh quan môi trường trước và sau thu hồi đất 87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Vị trí huyện Từ Liêm trong thành phố Hà Nội 40

Hình 3.2 Khu đất GPMB dự án Công viên Tượng đài hòa bình 67

Hình 3.3 Cổng chính của công viên Hòa Bình 85

Hình 3.4 Khuôn viên vui chơi tại công viên Hòa Bình 87

Hình 3.5 Không gian thoáng đãng trong công viên Hoà Bình 90

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1 BT, HT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

3 BTNMT Bộ Tài nguyên &Môi trường

4 CN-TTCN-DV Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp - Dịch vụ

5 CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

18 TTLB Thông tư liên bộ

19 VHTT Văn hóa thông tin

20 WB World bank - Ngân hàng thế giới

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất là sản phẩm của tự nhiên, qua quá trình tác động của con người đất đai

là yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất, là mặt bằng xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, xây dựng các khu đô thị Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai ngày càng được

sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên Việc sử dụng đất có hiệu quả cả về kinh tế - xã hội và tính bền vững môi trường ngày càng có ý nghĩa

Trong những năm gần đây, nền kinh tế đất nước đã đạt được những thành tựu to lớn, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ Song hành cùng quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước một loạt các nhu cầu về: phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, công trình thủy lợi…), phát triển cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, sân vận động, công viên, chợ…), phát triển kinh tế (xây dựng các khu công nghiệp, khu dịch vụ, mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp…) Bên cạnh đó là áp lực của sự gia tăng dân số hàng năm Vì thế, nhu cầu sử dụng đất của xã hội càng ngày càng cao

Việc thực thi chính sách BT, HT&TĐC (công tác GPMB) khi Nhà nước thu hồi đất là công việc khó khăn, phức tạp chung của cả nước, nó mang tính kinh tế - xã hội tổng hợp Với thủ đô Hà Nội công tác GPMB lại càng phức tạp gấp bội Đây cũng là một lĩnh vực rất nhạy cảm, vì nó tác động đến mọi mặt đời sống của người dân bị thu hồi đất, nó liên quan trực tiếp tới quyền lợi, lợi ích kinh tế của người dân bị thu hồi đất Nhiều địa phương phải điều chỉnh lại quy hoạch, sửa đổi thiết kế, dự án phải chờ đợi đất do không giải phóng mặt bằng được hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo Hậu quả là làm ảnh hưởng tiến độ, gây thiệt hại lớn về kinh tế của Nhà nước và nhà đầu tư, làm bất ổn định về chính trị - xã hội Tồn tại lớn nhất đang xảy ra ở hầu hết các địa phương là việc thực

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2

hiện chính sách BT, HT không tuân thủ các quy định của pháp luật, giá bồi thường thấp, không công khai, thiếu dân chủ, tiêu cực, tham nhũng Những tồn tại có thể gọi là “bệnh cố hữu” này đang là nguyên nhân của tình trạng khiếu nại,

tố cáo, khiếu kiện đông người về đất đai hiện nay (có hơn 70% số đơn thư khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư) (Nguồn Bộ Tài nguyên và Môi trường) Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lựcthi hành, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn như: Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi; Nghị định

số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Huyện Từ Liêm, là một huyện nằm ở phía Tây của thành phố Hà Nội Theo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô đến năm 2020, hơn nửa diện tích huyện Từ Liêm nằm trong vành đai phát triển đô thị, diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp và chia cắt, các khu công nghiệp, khu đô thị mới từng bước hình thành Cũng như các địa phương khác trong cả nước công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn huyện cũng gặp một số khó khăn vướng mắc về mặt chính sách, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, việc thực hiện

đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng

dự án xây dựng công viên Tượng đài Hòa Bình, huyện Từ Liêm, thành phố

Hà Nội” là cần thiết trong thời điểm hiện nay

2 Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đối với dự án xây dựng Công viên Tượng đài Hòa Bình, huyện Từ Liêm, thành phố

Hà Nội

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3

- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại và nâng cao hiệu quả của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng

3 Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững các văn bản liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Các số liệu phải phản ánh trung thực, khách quan về thực trạng công tác giải phóng mặt bằng của dự án nghiên cứu

- Chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn, bất cập trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án nghiên cứu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.1 Một số khái niệm cơ bản về bồi thường giải phóng mặt bằng

- Bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [21]

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [21]

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó [21]

Điều này có nghĩa là:

- Không phải là mọi khoản “trả lại tương xứng” đều được tính bằng tiền

- Sự “thiệt hại”, mất mát của một chủ thể nào đó có thể là sự “thiệt hại”, mất mát về vật chất, có thể cả về tinh thần

Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể do thoả thuận giữa các chủ thể

Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì còn có một hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ Hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại về một hành vi của chủ thể khác

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế được Hiến pháp năm 1992 quy định tại điều 23 [15]; một số điều của Luật Đất đai

2003 và các văn bản hướng dẫn hiện hành cụ thể như: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai; Nghị định

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5

197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định về BT, HT và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về trình tự, thủ tục BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT hướng dẫn thi hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư…

Từ đây có thể thấy rằng bản chất của công tác GPMB trong tình hình hiện nay không chỉ đơn thuần là bồi thường trả lại về giá trị vật chất mà còn đảm bảo lợi ích chính đáng cho những người dân bị Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Đó là việc Nhà nước đảm bảo cho họ có một cuộc sống mới ổn định, một điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng điều kiện sống nơi ở cũ, hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm…để họ yên tâm sản xuất, làm việc và cống hiến cho xã hội góp phần đưa đất nước phát triển trên những cơ

sở vững chắc, ổn định và tiến vững trên con đường hội nhập toàn cầu [16]

1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB

GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác

nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB cũng có đặc trưng riêng của nó Còn đối với khu vực ngoại

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6

thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do đó, GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan

trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại

là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường [16]

1.1.3 Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ

sở hạ tầng và đời sống xã hội

1.1.3.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

Công tác giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và sớm thực hiện dự án, cơ sở hạ tầng được đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án

Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho mở rộng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư

1.1.3.2 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp các vùng, miền

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7

trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành công bước đầu của công cuộc CNH-HĐH đất nước, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân Để đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường GPMB đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả

1.1.4 Giá đất, định giá đất và tái định cư

1.1.4.1 Giá đất

Tại Điều 4, Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (sau

đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” [21]

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất theo quy định của Chính phủ) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường Giá đất là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật

1.1.4.2 Định giá, định giá đất, định giá bất động sản

* Định giá:

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội [22] Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8

- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS W Sealrooke - Viện đại học Portsmouth - Vương quốc Anh)

- Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS Lim Lan Yuan - khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore)

* Định giá đất:

Định giá đất là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định giá các tài sản thông thường nhưng đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội Cho nên, định giá đất được biểu hiện là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích

đã được xác định tại một thời điểm xác định Việc định giá đất hiện nay chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo quy định tại Luật đất đai năm 2003, định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường [21] Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường, GPMB Theo kết quả Bộ Tài nguyên và Môi trường kiểm tra thi hành Luật Đất đai cho thấy trong 17.480 đơn khiếu kiện về đất đai thì khiếu kiện về GPMB chiếm 70,64%

mà khiếu kiện về giá đất bồi thường thấp hơn giá thị trường chiếm 70% khiếu kiện về GPMB [25]

* Định giá bất động sản:

Khoản 9, Điều 4, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9

“Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản

cụ thể tại một thời điểm xác định” [22]

Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có) Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp

1.1.4.3 Vận dụng lý luận địa tô của C.Mac vào việc định giá đền bù thiệt hại đất

và tài sản

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa

tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đọat Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa

bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động tạo ra Có hai loại địa to chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I

và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất

có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11

và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ Tái định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới [22]

Phân loại tái định cư:

1 Về hình thức, việc tái định cư có các dạng:

- Di dân vào vùng đô thị hóa

- Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cải tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân

- Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư

2 Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ:

- Tái định cư tự phát: là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo quy hoạch Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất

rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa

từ các dự án nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở

- Tái định cư tự giác: là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới ở các dự án phát triển nhà

- Cưỡng bức tái định cư: thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho những người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ Nhiều trường hợp không kiên quyết đã gây ra ách tắc cho đấu tư phát triển

3 Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng:

- Tái định cư bắt buộc: để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung Nhìn chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án này ví lợi ích quốc gia

- Tái định cư tự nguyện: thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy

mô nhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án

Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng Các dự án tái định cư cũng được coi là dự

án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ

1.2.1 Trước khi có Luật Đất đai 1993

1.2.1.1 Giai đoạn trước cách mạng tháng 8 năm 1945

Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập đồn điền, ngoài một số hiệp ước bất bình đẳng để chiếm hữu đất không bồi hoàn, Nghị định của toàn quyền Đông Dương ngày 17 tháng chạp 1913 là văn bản chính thức định ra những nguyên tắc nhượng địa, núp dưới hình thức mua bán để chiếm đoạn đất đai, mục đích chủ yếu là để cho tư bản Pháp khai thác tài nguyên của đất nước

1.2.1.2 Giai đoạn từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1975

Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, hiến pháp đầu tiên của của

nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ “Nhiệm vụ của dân tộc ta trong

giai đoạn này là nhằm bảo toàn lành thổ giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ ” Với các hình thức sở hữu đất đai, mục tiêu

người cày có ruộng, luật cải cách ruộng đất ra đời ngày 04/12/1953 có ý nghĩa thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến về chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, đồng thời trực thu, trưng thu trưng mua ruộng đất để thể hiện thái độ của nhà nước đối với từng đối tượng, trong đó tịch thu trưng thu là chủ yếu, việc trưng mua hầu như không theo giá cả thị trường, khi cuộc cải cách ruộng đất hoàn thành nông dân có quyền sở hữu ruộng đất được chia cấp [17]

Ngay sau khi hoà bình được lập lại ở Miền Bắc (1954), Đảng và Nhà nước

đã khẳng định con đường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa

xã hội ở miền Bắc và đấu tranh giải phóng miền Nam Do đó nhu cầu đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia là vấn đề không thể tránh khỏi đối với một đất nước mới hoàn thành cuộc cách mạng giải phóng dân tộc, đánh đổ chế độ thực dân, phong kiến địa chủ (với đặc thù sản xuất nông nghiệp là chủ yếu) Trong giai đoạn này, nước ta tồn tại ba hình thức sở

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13

hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân

Hiến pháp năm 1959 đã quy định rõ sự tồn tại của các thành phần kinh tế

Về chính sách đất đai, Nhà nước ban hành các văn bản nội dung cơ bản là công nhận sự tồn tại đồng thời của ba hình thức sở hữu của đất đai bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Thời kỳ này, vấn đề tái định cư chưa được đặt ra, mà người bị trưng dụng đất tự chủ động trong việc bố trí nơi ở mới, nếu sau khi trưng dụng đất họ phải di chuyển chỗ ở Do đất đai được coi như hàng hoá tham gia vào quá trình lưu thông dân sự nên Nhà nước không đặt vấn

đề đền bù một cách chi tiết mà chỉ cho phép chủ các công trình tự bàn bạc, thoả thuận với nhân dân Điều này cho thấy quan hệ dân sự được thể hiện rất rõ trong quan hệ đất đai

Khi trưng dụng ruộng đất, Nhà nước ta xác định cách bồi thường tốt nhất

là vận động nhân dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất khác cho người có ruộng đất bị trưng dụng để họ tiếp tục sở hữu sản xuất Trường hợp không làm được như vậy, về đất sẽ được bồi thường bằng tiền từ 1- 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, đời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng đất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà xác định Đối với ruộng đất bị đào để tu bổ đường xá, thì tuỳ theo đất bị đào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà định mức bồi thường nhưng không quá

2 năm sản lượng thường niên Nếu ruộng đất bị trưng dụng chuyên trồng cây ăn quả, cây công nghiệp lưu niên thì bồi thường cao hơn so với các loại hoa màu khác Nếu phải rời nhà, giếng nước đi nơi khác thì sẽ được giúp đỡ để xây dựng cái khác Ruộng đất bị trưng dụng thuộc HTX nông nghiệp thì không cần bồi thường nếu như có khả năng thu xếp để việc trưng dụng không ảnh hưởng đến đời sống xã viên hoặc chỉ được bồi thường một phần nào

Ngày 11/01/1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa đất đai cây cối lưu liên các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố Thông tư này ra đời trong bối cảnh yêu cầu phát triển kinh tế, mở rộng các khu công nghiệp tập trung

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 14

và hình thành một số thành phố ở các khu công nghiệp này Như vậy, hàng năm diện tích đất nông nghiệp sẽ bị thu hẹp dần, ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của nhân dân, đây là điều bất lợi cho mô hình kinh tế tập trung của Nhà nước

Về nguyên tắc bồi thường, thông tư hướng dẫn bồi thường phải thoả đáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng không vì thiên lệch

về phía nhân dân mà nhà nước phải bồi thường quá

Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải đến liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành thương lượng với nhân dân, rồi căn cứ vào tài sản hiện có (Nhà, sản lượng thu hoạch thường liên và thời hạn hưởng hoa lợi cây quả) hoặc hoa màu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại đất đai của địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp

Về mức bồi thường, Thông tư số 1792/TTg quy định: Đối với nhà ở, trước hết căn cứ vào diện tích chính và phụ, giá trị sử dụng của ngôi nhà để định giá bồi thường; Giá cả bồi thường căn cứ vào giá quy định bình quân cho một m2 trong kế hoạch của nhà nước thời kỳ đó đối từng loại nhà, đảm bảo số tiền đủ để xây dựng nhà khác có diện tích tương đương như nhà cũ Đối với đất đai, căn cứ vào công khai phá và sản lượng thu hoạch của từng vùng mà quy định giá bồi thường cho thoả đáng Đối với cây lưu niên việc bồi thường các cây ăn quả lâu dài và ngắn ngày phải căn cứ sản lượng thu hoạch thường niên và thời hạn trồng, hoa lợi của mỗi loại cây để quy định giá bồi thường

Như vậy, thời kỳ này quan hệ về đất đai vẫn được giải quyết bằng các quan hệ dân sự Đó là sự thoả thuận bàn bạc, sau đó thống nhất giá trị đền bù mà không cần cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải phê duyệt phương án đền bù hay ban hành giá đền bù Một điều đáng chú ý là, thẩm quyền giao đất (cấp đất) chưa được pháp luật quy định cụ thể, hơn nữa đất đai tuỳ thuộc 3 hình thức sở hữu nhưng chưa tham gia mạnh mẽ vào thị trường, người được cấp đất không phải nộp tiền, thủ tục đơn giản, công tác quy hoạch sử dụng đất chưa được chú trọng Do đó, Thông tư số 1792/TTg không đặt vấn đề đền bù thiệt hại về đất (nhất là đất làm nhà ở) mà chỉ đặt vấn đề đền bù thiệt hại về tài sản trên đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 15

(gồm nhà cửa cây cối, hoa màu công khai phá, tôn tạo)

1.2.1.3 Giai đoạn từ sau năm 1975 đến trước năm 1993

Sau khi giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước 1975, chúng ta bước vào giai đoạn cả nước xác định con đường đi lên chủ nghĩa xã hội, ổn định kinh

tế, chính trị, văn hoá, khôi phục đất nước Để đáp ứng với yêu cầu của giai đoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra đời, bước đầu tạo ra sự đổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế Điều 19 của Hiến pháp khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở của chế độ bao cấp Về đất đai pháp luật không quy định giá đất và không cho phép đất đai tham gia chuyển dịch dân sự, điều này được thể hiện trong Quyết định số

201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Bộ trường "Không được phát canh thu tô,

cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào, không được dùng đất để thu những khoản lợi không do lao động mà có, trừ trường hợp nhà nước quy định" Như vậy khi có nhu cầu sử dụng đất, nhà nước sẽ cấp đất và

không thu tiền sử dụng đất, cần bao nhiêu, nhà nước cấp bấy nhiêu và quan hệ đất đai chỉ là quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, tức là quan hệ đơn thuần, quan hệ "giao - thu" Do đó thời kỳ này, vấn đề đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất không được đặt ra

Luật đất đai 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu tòan dân nên khi đất đai bị nhà nước thu hồi, người sử dụng đất không được đền bù về đất

mà chỉ được đền bù tài sản hoa màu Theo quy định của Luật đất đai, đất đai không có giá, mọi hành vi mua bán, cho thuê, thừa kế đất đai đều bị nghiêm cấm Đất đai là một loại tài sản đặc biệt do nhà nước phân phối giao đất theo cơ chế hành chính, bao cấp xin bao nhiêu cấp bấy nhiêu mà người được nhà nước cấp đất không phải nộp tiền sử dụng đất Thị trường ngầm về đất đai tuy đã hình thành nhưng không sôi động và hầu như người sử dụng đất ít nghĩ đến khả năng sinh lợi của đất [18]

Để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và bù lại những thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào các mục đích khác, ngày

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 16

31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định 186-HĐBT về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, Điều 1 của Nghị định quy định mọi tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho nhà nước- tiền bồi thường các tài sản trên mặt đất và tài sản trong lòng đất (các công trình ngầm) cho chủ sử dụng đất hợp pháp không thuộc các khoản tiền đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm nghiệp - khung mức đền bù để các tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc Trung ương quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại đối với từng huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc Trung ương sát với giá đất của địa phương nhưng không được thấp hơn hoặc cao hơn khung định mức đền bù của Chính phủ

Qua nội dung Nghị định 186-HĐBT, chúng ta thấy rằng, người sử dụng đất vẫn chưa được quan tâm đầy đủ về diện tích đất sử dụng hợp pháp dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng nếu bị thu hồi để phục vụ nhu cầu phát triển của đất nước, người sử dụng đất vẫn không được đền bù thiệt hại về đất Khoản tiền đền

bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng mà người được nhà nước giao đất phải nộp vào ngân sách nhà nước được hiểu là “tiền sử dụng đất” trong khi đó người có đất bị thu hồi chỉ được đền bù thiệt hại tài sản trên đất, trong lòng đất Nếu người sinh sống dựa vào thu nhập trên diện tích đất do ông cha để lại, nay bị thu hồi đất, họ chỉ được nhận tiền đền bù thiệt hại về cây cối, hoa màu Để đảm bảo cuộc sống họ phải bỏ tiền mua đất để tiếp tục canh tác hoặc tự tìm ngành nghề khác Trong khi đó, nếu nhà nước thu hồi vào đất làm nhà ở, việc đền bù thiệt hại về đất không được đặt ra, pháp luật không đề cập và người bị thu hồi đất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu Đây là một nghịch lý đã tồn tại trong thời gian dài

1.2.2 Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực

Ngày 17/8/1994 Chính phủ Ban hành Nghị định số 90/NĐ-CP quy định cụ thể các chính sách làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB theo quy định khi nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17

việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất

Ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/NĐ-CP và quy định rõ phạm vi, đối tượng áp dụng Đặc biệt người bị thu hồi đất có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường: Bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng đất [9]

Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị định 22/NĐ-CP có những hạn chế nhất định Nó chưa đáp ứng hết được yêu cầu thực tế, chưa phù hợp với thực tiễn và gây phát sinh ra nhiều khiếu kiện cho nhà nước Đặc biệt chưa giải quyết được những tồn tạo do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện chính sách đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất có tài sản, nhà cửa nằm trên đất không đủ điều kiện được bồi thường cụ thể như sau:

Thứ nhất, việc bồi thường đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước năm 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện chưa thống nhất dẫn đến khiếu kiện [9]

Thứ hai, việc xác định giá đất còn gây khó khăn cho tổ chức như trên cơ

sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số

K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Do vậy việc áp dụng hệ số K và khung giá đất ở địa phương còn thấp chưa phù hợp với thực tế dẫn đến giá bồi thường thấp làm cho nhân dân không đồng tình, không chấp hành ảnh hưởng đến tiến độ của dự án [9]

Thứ ba, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư: Tiêu chuẩn của khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại khu tái định cư [9]

Thứ tư, chưa quy định cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫn đến

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18

một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội đồng bồi thường tiến hành đo đạc, kiểm đếm, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhà nước, làm cho tình hình càng trở nên phức tạp [9]

Thứ năm, quy định về điều kiện để được bồi thường hoặc không đủ điều kiện bồi thường về đất chưa quy định rõ ràng [9]

1.2.3 Sau khi Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 có hiệu lực

Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai ban hành năm 1998 cũng chưa khắc phục được những hạn chế của Luật đất đai năm 1993 quy định và chính sách giải phóng mặt bằng Những quy định về công tác giải phóng mặt bằng chưa được quy định cụ thể [20]

1.2.4 Sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực

Những đổi mới trong chính sách, pháp luật về đất đai trong hơn 15 năm qua đã đưa đến những kết quả tích cực, thúc đẩy nền kinh tế thị trường phát triển, người sử dụng đất gắn bó nhiều hơn với đất đai, hệ thống kết cấu hạ tầng được xây dựng tạo ra những tiền đề quan trọng trong công cuộc phát triển đất nước Tuy nhiên, đánh giá dưới góc độ kinh tế, tiềm năng đất đai chưa được sử dụng một cách có hiệu quả, hoạt động của thị trường bất động sản phát triển chưa thực

sự lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai diễn ra phổ biến, đẩy giá đất lên cao, điều đó cản trở quá trình đầu tư phát triển Nhìn nhận dưới góc độ quản lý, chính sách quản lý đất đai chưa hợp lý, thủ tục hành chính rườm rà, ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện quyền sử dụng đất, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai còn nhiều bất cập gây thất thoát lớn cho nhà nước Trước những tình hình đó, việc đổi mới chính sách quản lý đất đai cụ thể là đổi mới các quy định pháp luật về đất đai là hoàn toàn cần thiết Uỷ ban thường vụ Quốc Hội ra Nghị quyết về việc xây dựng Luật đất đai và giao nhiệm vụ này cho Bộ Tài nguyên & Môi trường trực tiếp soạn thảo Tại kỳ họp thứ tư Quốc Hội Khoá XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003, luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Luật đất đai năm

2003 đã quán triệt sâu sắc các quán điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước tiếp tục

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19

đổi mới chính sách, pháp luật đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Luật đất đai mới vẫn dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Luật đất đai năm 2003 có rất nhiều nội dung mới trong đó có vấn đề bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư như: Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về BT, HT khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi

dự án phải thu hồi đất [21]

Sau khi Luật đất đai 2003 được ban hành, Nhà nước đó ban hành nhiều văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư để cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, bao gồm:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

1.2.4.1 Về đối tượng áp dụng

- Cơ quan tổ chức, cán bộ công chức thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, về BT, HT&TĐC và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc quản lý đất đai, BT, HT&TĐC

- Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang

sử dụng đất bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi

- Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất

- Chi trả tiền BT, HT&TĐC

1.2.4.2 Về chính sách bồi thường, hỗ trợ

- Bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất bao gồm:

+ Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi + Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi

+ Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất

+ Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư

a) Bồi thường về đất [13]

* Điều kiện để được bồi thường đất:

Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện kiện sau đây thì được bồi thường:

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21

2 Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân

xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

a, Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c, Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d, Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ, Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e, Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

5 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2,3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22

15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không

có tranh chấp

6 Hộ gia đình, các nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

7 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến thời điểm có quy định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được Uỷ ban nhân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp

8 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được pháp luật công nhận về quyền sử dụng đất mà trước thời điểm Luật Đất đai 1987 có hiệu lực, Nhà nước

đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng

9 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

10 Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a, Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

b, Đất chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

c, Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

* Nguyên tắc bồi thường đất [13]

1 Người bị thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23

phố trực thuộc Trung ương (Sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân tỉnh) xem xét

để hỗ trợ

2 Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng tiền theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất

3 Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào

số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

4 Người được Nhà nước giao sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp; Người được Nhà nước giao sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

b) Bồi thường về tài sản [13]:

Nguyên tắc bồi thường tài sản:

1 Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường

2 Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

3 Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

4 Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng

7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

5 Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có Quyết định thu hồi đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 24

được công bố thì không được bồi thường

6 Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dỡ và di chuyển được, thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương

1.3 Chính sách thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và tình hình quản lý

sử dụng đất của một số nước trên thế giới

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó

là vấn đề sống còn của họ Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

1.3.1 Australia (úc) [24]

Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất đai Theo luật của Australia 1989 có hai loại thu đất, đó là thu đất bắt buộc và thu đất tự nguyện

Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất Trong thu đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thoả thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia

Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25

nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác Thông thường, Nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán

Trình tự thu đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu

tả chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh đất phù hợp với mục tiêu công cộng đó Chủ sở hữu mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài Chính và quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất Nếu chủ

sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính đúng đắn

về quyết định của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ Sau đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu đất nhận được thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu đất thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi đất Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường đó là giá thị trường, giá đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí TĐC

1.3.2 Hàn Quốc [24]

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi núi cho nên đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng Để sử dụng đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức pháp luật Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ

Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ ràng về đất đai Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26

dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này được xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế Một

là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung công đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962 Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thỏa thuận thì luật “sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do đó, cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai đoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27

trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời

và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi

dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà đó Còn nếu như các dự

án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản… để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả

1.3.3 Trung Quốc [24]

Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28

cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về TĐC, các khu TĐC được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ

sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động

và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó là khiếu nại

Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay được thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực

bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29

Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng tăng thêm có thể là 70% đến 100% Nhìn chung hệ thống pháp luật về BT, HT&TĐC của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự án Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về tái định cư của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông “đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện tái định cư”

1.3.4 Thái Lan [24]

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất

cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các

cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra tòa án Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30

hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển

xã hội, vì thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi đất trong nhiều dự án

1.4 Thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

Xuất phát từ điều kiện lịch sử của nước ta, quy luật của sự phát triển và yêu cầu của thực tiễn cho nên công tác giải phóng mặt bằng ở nước ta có từ rất sớm Bản Hiến pháp năm 1959 là văn bản luật đầu tiên đánh dấu cho bước khởi đầu của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Theo quy luật vận động của sự phát triển, mọi mặt về chính trị - kinh tế -

xã hội nước ta đã từng bước thay đổi, tạo ra bộ mặt mới cho đất nước trên trường quốc tế Công tác giải phóng mặt bằng, lấy địa điểm để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, các dự án vì an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang là điểm nóng và có nhiều vấn đề nảy sinh khi thực hiện công tác này Trong bối cảnh mới như vậy, các chính sách của nước ta luôn luôn có sự điều chỉnh để phù hợp với thực tế, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư cũng như người chịu ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất

Trong những năm qua, chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB đã đi vào cuộc sống, tạo mặt bằng cho các dự án xây dựng ở Việt Nam, thu hút nguồn vốn đầu tư, tạo nguồn lực sản xuất, chuyển đổi cơ cấu, phát triển đô thị và đổi mới diện mạo đô thị, nông thôn Có những dự án thu hồi đất, GPMB thành công đã làm cho đời sống của người dân có đất bị thu hồi tốt hơn trước do họ nhận được khoản tiền bồi thường cao, nhận được sự quan tâm hỗ trợ lớn để ổn định đời sống Đồng thời, chủ đầu tư cũng nhanh chóng có được mặt bằng để tiến hành xây dựng, sản xuất, thu hồi vốn nhanh chóng, góp phần phát triển nền kinh tế chung của cả nước và sự tiến bộ xã hội

Nhưng bên cạnh đó, những chính sách về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB đã tạo ra không ít những tiêu cực và bất cập Một điều cho thấy rằng việc

áp dụng chính sách này đối với đất nông nghiệp ở các vùng nông thôn khi Nhà nước thu hồi đất ít xảy ra tình trạng khiếu kiện, còn đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh thì vấn đề áp dụng chính sách gây nhiều bất cập

Qua báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có 757 dự án