Đánh giá tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện yên lạc tỉnh vĩnh phúc

Theo Quyết định số 1892/QĐ-TTg ngày 14/12/2012 phê duyệt Đề án nâng cao năng lực quản lý Nhà nước ngành Quản lý đất đai giai đoạn 2011 - 2020 nhằm nâng cao năng lực quản lý Nhà nước ngàn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Tạ Thị Thanh Vĩnh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này đúng tiến độ, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Trần Văn Chính đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Học viện nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Kinh tế, phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lạc; Lãnh đạo UBND và cán bộ địa chính các xã, thị trấn: Yên Lạc, Đồng Cương, Tề Lỗ, Đồng Văn, Trung Nguyên đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn này

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia đình, đồng nghiệp

và bạn bè đã khích lệ động viên, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Tạ Thị Thanh Vĩnh

1.2.3 Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các

1.2.4 Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển 8 1.2.5 Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN 9

1.3.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai 10

1.4 Đăng ký đất đai ở Việt Nam 13 1.4.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của VPĐK 13

1.4.3 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương 18 1.5 Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 19

1.5.2 Hệ thống đăng ký quyền ở Australia (Hệ thống Torrens) 21

1.6 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 23 1.6.1 Tình hình thành lập VPĐK quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23

1.6.4 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất 26 1.6.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất 27 1.6.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK 29 1.6.7 Mô hình hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thí

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

2.2.1 Đánh giá các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 36

3.3.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 37

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Lạc - tỉnh

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Lạc 51 3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc 53 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Yên Lạc 53 3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai của huyện Yên Lạc 55 3.3 Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất huyện Yên Lạc - tỉnh

3.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính 68

3.4.4 Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn 71 3.4.5 Các khoản lệ phí người sử dụng đất phải đóng góp 73 3.4.6 Ý kiến đánh giá tổng thể của người sử dụng đất về hoạt động của

3.4.7 Nhận xét chung về hoạt động của VPĐK huyện Yên Lạc 74 3.4.8 Một số nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐK 75

3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK quyền

3.5.5 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 79

3.5.6 Các giải pháp tin học hóa hệ thống ĐKĐĐ, cấp GCN; lập và quản lý

DANH MỤC BẢNG

1.1 Quyền sở hữu của tư nhân về đất đai tại các nước có nền kinh tế

1.5 Tình hình cấp GCN các loại đất chính trong cả nước 29

3.3 Kết quả thực hiện công tác cấp GCN của VPĐK huyện Yên Lạc 60 3.4 Tình hình thực hiện công tác chỉnh lý biến động của VPĐK huyện Yên Lạc 62 3.5 Hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Lạc 63 3.6 Tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm của VPĐK huyện Yên Lạc 65

3.8 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK huyện Yên Lạc 69 3.9 Mức độ thỏa mãn yêu cầu khi thực hiện các TTHC tại VPĐK huyện

3.10 Mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC

3.11 Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại VPĐK

DANH MỤC HÌNH

1.1 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương 19

3.2 Biểu đồ về độ ẩm không khí, nhiệt độ và lượng mưa huyện Yên Lạc

422

SHTD Sở hữu toàn dân

SHTN Sở hữu tư nhân

SHTT Sở hữu tập thể

TTHC Thủ tục hành chính

TTBĐS Thị trường bất động sản

UBND Uỷ ban nhân dân

VPĐK Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XHCN Xã hội chủ nghĩa

ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là vấn đề hệ trọng của quốc gia, là tài nguyên vô cùng quý giá, là

tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sử hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân

Theo Quyết định số 1892/QĐ-TTg ngày 14/12/2012 phê duyệt Đề án nâng cao năng lực quản lý Nhà nước ngành Quản lý đất đai giai đoạn 2011 - 2020 nhằm nâng cao năng lực quản lý Nhà nước ngành Quản lý đất đai theo hướng hiện đại hóa, bảo đảm tài nguyên đất đai được quản lý chặt chẽ, sử dụng hiệu quả, phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, Thủ tướng Chính phủ đề ra mục tiêu đến năm 2020, cả nước hoàn thành cơ bản công tác đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (GCN); cũng như việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống thông tin đất đai

Bởi vậy, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương cần chú trọng, quan tâm đến công tác ĐKĐĐ và cấp GCN, tiến hành xây dựng hệ thống Hồ sơ địa chính (HSĐC) là cơ sở pháp lý để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững, đảm bảo quản lý đất đai một cách chặt chẽ với thông tin chính xác đến từng thửa đất

Nghị quyết Số 02 – NQ/TU của Ban thường vụ Tỉnh ủy Vĩnh Phúc ngày 23/4/2012 Về tăng cường công tác quản lý, sử dụng tài nguyên trên địa bàn Tỉnh đến năm 2015, định hướng đến năm 2020 nêu rõ quan điểm trong vấn đề quản lý tài nguyên: Quản lý, sử dụng tài nguyên vừa là nhiệm vụ cấp bách vừa là nhiệm

vụ lâu dài, là trách nhiệm của các cấp ủy đảng, chính quyền, các ngành, mọi tổ chức chính trị xã hội, người dân và của cả cộng đồng Đồng thời cũng đề ra nhiệm vụ cụ thể trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai: Hoàn thành việc đăng ký

ban đầu cho 100% số thửa đất gắn với tài sản trên đất đã được đo đạc lập HSĐC dạng số vào năm 2015

Nhiệm vụ này gắn liền với chức năng và quyền hạn của Các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK) trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

Dưới sự chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh Vĩnh Phúc, UBND huyện Yên Lạc đã phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc tổ chức triển khai công tác cấp GCN, lập HSĐC trên địa bàn huyện VPĐK huyện Yên Lạc – tỉnh Vĩnh Phúc cũng đã phát huy được vai trò của mình trong công tác quản lý đất đai tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế trong việc thực hiện chức năng nhiệm vụ của VPĐK như: vướng mắc khi áp dụng Luật đất đai vào thực tế công việc, vật chất kỹ thuật còn hạn chế …

Từ những yêu cầu cấp thiết trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn Tỉnh cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề tôi

thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc”

1.2 Mục đích và yêu cầu của đề tài

1.2.1 Mục đích

- Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐK huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn tới

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG

ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

1.1.1 Đất đai

1.1.1.1 Về mặt thổ nhưỡng

Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì (Lê Thanh Bồn, 2006)

Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi Tùy thuộc vào thái

độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó Một vật mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Bộ giáo dục và đào tạo, 2000)

1.1.1.2 Về tài nguyên, tài sản

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt Theo đó đất đai được định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối

và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Bộ giáo dục và đào tạo, 2000)

1.1.2 Bất động sản

Quốc hội (2005) tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Các quy định về bất động sản (BĐS) trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS

TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường TTBĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị

trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ

- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất

Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà

- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

- TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật

- TTBĐS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo

- Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS

1.1.3.4 Chức năng

Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) chức năng của TTBĐS được hiểu như sau:

- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;

- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;

- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;

- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

1.1.3.5 Vai trò, vị trí

Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) vai trò, vị trí của TTBĐS được hiểu như sau:

Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;

-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS;

-Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị

trường hàng hoá, thị trường lao động;

- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở

1.1.3.6 Các yếu tố của thị trường BĐS

Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) các yếu tố của TTBĐS đó là:

- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;

Ví dụ: TTBĐS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS quyết định; Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS; TTBĐS Trung Quốc: người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà

ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; Nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp GCN; Tổ chức phục vụ môi giới BĐS gồm:

Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất

- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước ;

- Thoả thuận giá mua bán;

- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận;

- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng ký BĐS;

- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp

mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;

- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS

1.2 Chế độ sở hữu đất đai

1.2.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu (QSH) là quyền

cơ bản nhất Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước

1.2.2 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối xã hội chủ nghĩa cũ (Liên Xô cũ và Đông Âu)

Chế độ công hữu về đất đai của các nước thuộc khối XHCN không hoàn toàn giống nhau: Ở Trung Quốc trước năm 1978 là sở hữu toàn dân (SHTD), sau này Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa tại Điều 10 quy định rõ ràng: Đất đai đô thị thuộc sở hữu nhà nước (SHNN), đất đai nông thôn và khu ngoại ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở hữu tập thể (SHTT); Ở Liên Xô, trong Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN liên bang Xô Viết thông qua ngày 10 tháng 6 năm 1918 nêu rõ: “Để thực hiện xã hội hóa đất đai, công bố bãi bỏ sở hữu tư nhân (SHTN) về đất đai và toàn bộ quỹ đất được công bố là tài sản chung của toàn dân và được chuyển giao miễn phí cho nhân dân lao động sử dụng, trên cơ sở phân phối bình quân Toàn bộ đất rừng, lòng đất, mặt nước đều thuộc về SHTD” Chế độ SHTD về đất đai ở Liên xô trước đây và SHNN về cơ bản được hiểu đồng nhất, nhưng sau này, ở liên bang Nga, SHNN về đất đai được làm rõ hơn Liên bang XHCN Nam Tư không đi theo mô hình kinh tế của khối các nước XHCN lúc đó, chế độ sở hữu nói chung, trong đó có đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế, bao gồm nhiều hình thức sở hữu, cho phép SHTN về đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

1.2.3 Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay thực hiện chế độ đa sở hữu về

đất đai Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính trị Tư bản chủ nghĩa từ năm

1991, chế độ sở hữu đất đai của liên bang Nga cũng thay đổi theo SHTD về đất đai được thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự thừa nhận QSH của tư nhân về đất đai và sở hữu của nhà nước QSH tư nhân về đất đai tại các nước này thể hiện

cụ thể qua bảng 1.1

Bảng 1.1 Quyền sở hữu của tư nhân về đất đai tại các nước có nền kinh tế

chuyển đổi thuộc Đông Âu

Khả năng chuyển nhượng

Albani Tất cả đất đai Phân phối Chia khoảnh

Bungari Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua bán, cho thuê

CH Séc Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua, bán, thuê Hungari Tất cả đất đai Hoàn trả, phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê

Ba Lan Tất cả đất đai Bán đất của nhà nước Chia khoảnh Mua, bán, thuê Rumani Tất cả đất đai Hoàn trả và phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê

(Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 185)

Như vậy, khái quát lại, sau giai đoạn chuyển đổi, hiện các nước Đông Âu đang thực hiện chế độ SHTN về đất đai

1.2.4 Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển có các đặc trưng sau:

Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp Về chế độ chính trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa dạng Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế độ sở hữu tư nhân và chế độ SHNN về đất đai Trong số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ

Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai Vì vậy, hình thức sở hữu còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc SHTN hoặc của nhà nước Điều này được ghi nhận trong luật pháp của rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau Chẳng hạn trong luật

đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập,

Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân

Đối với trường hợp ngoại lệ như Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế

độ công hữu Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu XHCN

về đất đai - đó là chế độ SHNN và chế độ SHTT của quần chúng lao động

1.2.5 Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) các nước ASEAN tồn tại các

hình thức sở hữu về đất đai sau:

Bảng 1.2 Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN

STT Tên nước Văn bản luật quy định Hình thức

1 Brunây Luật thu hồi đất 1949, Luật đất đai 2000 Sở hữu quốc vương

SHTN

2 Campuchia Luật đất đai 2001

Sở hữu quốc vương SHTN

SHNN SHTT

3 Đông Timo Quy định của Tổng thống về đất đai

2006

SHNN SHTN

4 Indônexia Quy định của Chính phủ về quản lý

đất đai 2004

SHNN SHTN Đất nông nghiệp thuộc SHNN

SHTN

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Như vậy, đối với các nước ASEAN tồn tại một số hình thức sở hữu về đất

đai chính vẫn là SHNN

1.3 Đăng ký đất đai, bất động sản

1.3.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi

Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của

dữ liệu địa chính (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Khái niệm này chỉ rõ:

- ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ

- Dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và

tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây

dựng dữ liệu địa chính (HSĐC)

1.3.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) ĐKĐĐ là một

công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi

ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,

thuế chuyển nhượng

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của TTBĐS

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân

việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

1.3.3 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

1.3.3.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản

Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

1.3.3.2 Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) ĐKĐĐ, BĐS dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

1.3.3.3 Đơn vị đăng ký đất đai - Thửa đất

Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) thì đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất và được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng

hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung

mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.Các

hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu

Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc

1.3.3.4 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

Đăng ký pháp lý đất đai, BĐS theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) gồm có 2 loại: đăng ký văn tự giao dịch và đăng ký quyền Cụ thể:

a) Đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán BĐS

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác

nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng

ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với BĐS Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua

quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm 1.4 Đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.4.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của VPĐK

1.4.1.1 Pháp luật đất đai

a) Luật Đất đai 2003

- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa

kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục

đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền đã được thi hành.”

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục

vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.”

b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 13 tháng 5 năm 2010 hướng dẫn chức năng, ngày nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ

sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa

vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm

2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

1.4.1.2 Bộ Luật Dân sự (2005)

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền

sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

1.4.1.3 Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009)

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước

về đất đai Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Phân định rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấp GCN quy định cụ thể qua các văn bản sau:

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định sử đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng đẫn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.4.1.4 Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập

1.4.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK

Theo quy định tại Bộ Nội vụ - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010) VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất, sở hữu tài sản ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất, quyền sở hữu

tài sản và chỉnh lý biến động theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai (Bộ Nội vụ - Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2010)

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý

nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng

ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức

xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản

lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất

an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh

lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng

mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản

trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản

lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: VPĐK có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ

làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí … góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác

đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng

ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính (TTHC)

1.4.3 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương

Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung HSĐC; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý biến động thường xuyên của HSĐC

Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương được thể hiện theo hình sau:

Hình 1.1 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương

1.5 Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

Trong xu hướng toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế sâu rộng như hiện nay, Việt Nam có điều kiện thiết lập quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia trên thế giới, đây là điều kiện thuận tiện để Việt Nam học hỏi kinh nghiệm tại các quốc gia phát triển trên nhiều lĩnh vực Quản lý đất đai tại các nước phát triển và các nước có nền kinh tế phát triển như Anh, Úc, Hoa Kỳ … đã đạt đến mức độ tương đối hoàn thiện, đây là những mô hình quản lý Việt Nam cần nghiên cứu để tiếp thu các ưu điểm một cách chọn lọc sao cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay

Chính phủ

Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ương

Sở Tài nguyên và Môi trường

UBND xã, phường, thị trấn

Cán bộ địa chính

xã, phường, thị trấn

1.5.1 Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) đưa ra tham khảo về mô hình đăng

ký đất đai, BĐS ở Mỹ như sau:

Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được ưu tiên trước Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện

để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng

ký trước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký

dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng

ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển

lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng

ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không

1.5.2 Hệ thống đăng ký quyền ở Australia (Hệ thống Torrens)

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) đưa ra tham khảo về mô hình đăng

ký đất đai, BĐS ở Australia như sau:

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai

và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu

tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh

Ban đầu GCN được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại VPĐK và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp GCN dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở

hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS

mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống ĐKĐĐ và BĐS của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

1.5.3 Anh

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) đưa ra tham khảo về mô hình đăng

ký đất đai, BĐS ở Anh như sau:

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký BĐS (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội

bộ để bảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt BĐS thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và BĐS trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và SHTT (sở hữu chung, đồng sở hữu …)

1.6 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta

1.6.1 Tình hình thành lập VPĐK quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính

đến tháng 12 năm 2009 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh thể hiện qua bảng 1.3

(Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2009)

Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005) (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009)

Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện có 6 tỉnh đã thành lập xong VPĐK cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh và Tiền Giang Có 6 tỉnh mới chỉ thành lập 1 VPĐK tại

đô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Ninh Thuận, Đắk Lắc, Đắk Nông và Lâm Đồng Còn lại các tỉnh khác đã thành lập gần như đầy đủ VPĐK cấp huyện (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009)

Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc UBND cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp GCN, sự phân tán trong quản lý HSĐC; làm cho thủ tục cấp GCN thêm phức tạp, kéo dài do thiếu

sự phối hợp giữa các cơ quan này (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009)

1.6.2 Cơ cấu tổ chức của VPĐK quyền sử dụng đất

Theo Tổng cục Quản lý đất đai (2009) báo cáo của các địa phương VPĐK thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi

tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là bộ phận); mỗi VPĐK thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 bộ phận

Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPĐK cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc thẩm định hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ

và cung cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có Tổ đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009)

1.6.3 Nguồn nhân lực của VPĐK quyền sử dụng đất

* VPĐK cấp tỉnh

Theo Tổng cục Quản lý đất đai (2009), số lượng lao động của các VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh, tính đến tháng

12 năm 2009 là 1.733 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 27 người (chi tiết xem bảng 1.4)

Bảng 1.4 Nguồn nhân lực của VPĐK cả nước

Hợp đồng

Tổng

số

Biên chế

Hợp đồng

Số người TB/VP

(Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2009)

Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 824 người trong biên chế nhà nước (chiếm 47,62%) và có 909 người hợp đồng dài hạn (chiếm 52,38%)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường) chuyển sang

* VPĐK cấp huyện

- Tổng số lao động của 537 VPĐK cấp huyện tính đến tháng 12 năm 2009

có 5.566 người, trung bình mỗi VPĐK có 10 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng

chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009)

1.6.4 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 05/2010/TTLT/BNV-BTNMT; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐK ở địa phương vẫn còn một số bất cập đó là:

- Phần lớn các VPĐK các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp GCN cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai;

- Nhiều địa phương VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:

+ Chồng chéo với Trung tâm thông tin tài nguyên và môi trường trong việc quản lý, lưu trữ HSĐC, cung cấp thông tin địa chính;

+ Một số tỉnh còn giao cho VPĐK một số nhiệm vụ khác như: Định giá đất khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, dịch vụ tư vấn (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang, Hải Dương)

- Nhiều VPĐK cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường Nhiều địa phương còn có tình trạng Lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường coi VPĐK như bộ máy giúp việc của Phòng để thực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về đất đai;

- Một số VPĐK các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh

lý biến động trên GCN: có địa phương VPĐK cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo

Sở ký xác nhận; có địa phương VPĐK cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất); Nguyên nhân có sự lẫn

lộn này một phần là do ở một số địa phương VPĐK vẫn thực hiện việc chỉnh lý theo quy định phân cấp chỉnh lý GCN tại Điều 57 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà chưa thực hiện việc chỉnh lý đúng theo quy định tại Điều

22 của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT

1.6.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất

1.6.5.1 Cấp tỉnh

Theo Tổng cục Quản lý đất đai (2009) cho thấy VPĐK cấp tỉnh hiện nay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp GCN cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai Nhiều địa phương VPĐK triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Một số VPĐK cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho cấp huyện, cấp xã tổ chức việc đăng

ký cấp lại, cấp đổi GCN cho một số xã theo hình thức đồng loạt Tuy nhiên tình hình hoạt động của VPĐK cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế sau:

- Việc cấp GCN cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện còn chậm

do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu;

- Việc lập, chỉnh lý HSĐC là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK cấp tỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt GCN;

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐK cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC chưa được các VPĐK cấp tỉnh quan tâm thực hiện;

- Việc quản lý, lưu trữ HSĐC ở nhiều địa phương vẫn chưa được VPĐK cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định hoặc do quá chật hẹp

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐK chưa có đủ năng lực thực hiện hết các nhiệm vụ được giao Phương pháp chỉ đạo, lãnh đạo các cấp chưa đồng nhất hoặc hiểu và thực hiện nhiệm vụ của VPĐK cấp tỉnh còn mơ hồ, không thực hiện theo quy định của pháp luật, ngoài ra còn rất thiếu nhân lực có trình độ, thiết bị và các điều kiện làm việc cần thiết; không được đầu tư đủ kinh

phí để triển khai thực hiện; song bên cạnh đó còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng về phương pháp, cách thức triển khai

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện HSĐC đang quản lý ở hầu hết các VPĐK cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ, nhiều VPĐK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC chưa được các VPĐK cấp huyện quan tâm thực hiện

- Việc tổ chức cấp GCN cho các hộ gia đình cá nhân còn bị động giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến độ cấp GCN còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành

Việc thực hiện thủ tục cấp GCN và đăng ký biến động còn nhiều điểm chưa đúng quy định: hồ sơ vẫn được tiếp nhận thông qua bộ phận “một cửa”, kể

cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận và chuyển lên nên không được kiểm tra ngay khi tiếp nhận và có rất nhiều trường hợp chưa bảo đảm yêu cầu làm cho thủ tục kéo dài, thông tin cấp GCN không đầy đủ

Việc quản lý, lưu trữ HSĐC nhiều VPĐK chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa bảo đảm yêu cầu, HSĐC và các TTHC về đất đai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp xã quản lý, có địa phương chưa có kho lưu trữ phải gửi tại xã); hầu hết các địa phương chưa thực hiện việc phân loại và lưu trữ HSĐC theo quy định

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết các VPĐK cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí để thực hiện nhiệm

vụ; ngoài ra còn do nguyên nhân chủ quan là một số VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm và lập dự toán kinh phí trình UBND cấp huyện cấp kinh phí hàng năm

1.6.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK

1.6.6.1 Kết quả đạt được

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), tính đến ngày 12/12/2013 cả nước

đã cấp được 40,8 triệu GCN với tổng diện tích 22,7 triệu ha, đạt 93,8% diện tích các loại đất cần cấp GCN; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 39,9 triệu GCN với tổng diện tích 22,1 triệu ha, đạt 93,7% diện tích cần cấp và đạt 95,7% tổng

số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp GCN Cụ thể thể hiện qua bảng 1.5

Bảng 1.5 Tình hình cấp GCN các loại đất chính trong cả nước

đã cấp (GCN)

Diện tích cần cấp (ha)

Diện tích đã cấp (ha)

( Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

Như vậy, sau hai năm triển khai thực hiện cấp GCN theo Chỉ thị số TTg và Nghị quyết số 30/2012/QH13, cả nước đã cấp được 8,2 triệu GCN lần đầu; riêng năm 2013 cấp được 6,4 triệu GCN, với diện tích 3,9 triệu ha, nhiều hơn 3,6 lần

1474/CT-so với kết quả cấp GCN năm 2012 Đến nay, cả nước có 60 tỉnh hoàn thành cơ bản (đạt trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp GCN); còn 3 tỉnh chưa hoàn thành

cơ bản (đạt dưới 85% diện tích cần cấp giấy) là các tỉnh: Lai Châu; Hải Dương và Bình Phước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)