Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án huyện kim thành tỉnh hải dương

ðể tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các ñịa phương khác nhau, chuyên sâu về các khía cạnh khác nh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

VŨ ðÌNH KÌNH

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI

THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN HUYỆN KIM THÀNH -

LỜI CAM đOAN

Tôi xin cam ựoan ựây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ựược ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam ựoan rằng các thông tin trắch dẫn trong luận văn ựều ựã ựược chỉ rõ nguồn gốc

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ đình Kình

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ựiều tra, nghiên cứu ựể hoàn thành luận văn, ngoài sự

nỗ lực của bản thân, tôi ựã nhận ựược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ựáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ựỡ nhiệt tình, chu ựáo của cơ quan, ựồng nghiệp và nhân dân ựịa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học TS đàm Xuân Hoàn ựã tận tình hướng dẫn giúp ựỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội, các phòng ban, cán bộ và nhân dân các xã của huyện Kim Thành ựã nhiệt tình giúp ựỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ựình, những người thân, cán bộ ựồng nghiệp và bạn bè ựã tạo ựiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ựề tài này

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ đình Kình

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU vii

MỞ ðẦU 1

1 Tính cấp thiết 1

2 Mục ñích và yêu cầu 2

2.1 Mục ñích 2

2.2 Yêu cầu 2

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng 3

1.1.1 Bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng 3

1.1.2 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất 3

1.1.3 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng 3

1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 4

1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai 4

1.2.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất 9

1.2.3 Thị trường Bất ñộng sản 10

1.3 Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước 11

1.3.1 Trung Quốc 12

1.3.2 Thái Lan 13

1.3.3 Australia 14

1.3.4 Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 16

1.3.5 Những kinh nghiệm cho Việt Nam 17

1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam 20

1.4.1 Thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai 1988 20

1.4.2 Thời kỳ từ năm 1988 ñến năm 1993 22

1.4.3 Thời kỳ từ năm 1993 ñến năm 2003 23

1.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay 25

1.5 Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ - GPMB trên ñịa bàn tỉnh Hải Dương 27

1.6 Trình tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện 29

CHƯƠNG II: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.1 ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 35

2.2 Nội dung nghiên cứu 35

2.3 Phương pháp nghiên cứu 36

2.3.1 Phương pháp ñiều tra, khảo sát 36

2.3.2 Phương pháp thu thập thông tin, chọn mẫu 36

2.3.3 Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh 36

CHƯƠNG III: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 37

3.1 ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của huyện Kim Thành 37

3.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên, cảnh quan môi trường 37

3.1.2 ðiều kiện kinh tế xã hội 41

3.1.3 Ảnh hưởng của ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tới việc thực hiện chính sách thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ ñối với người có ñất bị thu hồi 45

3.2 Hiện trạng sử dụng ñất 47

3.3 Thực trạng công tác bồi thường - GPMB huyện Kim Thành 49

3.4 Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu và văn bản pháp lý liên quan ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 2 dự án 51

3.4.1 Khu đô Thị đầm Chợ, Phú Thái, Kim Thành, Hải Dương 51

3.4.2 Dự án xây dựng Trung tâm Văn hóa thể thao huyện Kim Thành

tại xã Phúc Thành A 53

3.4.3 Các văn bản pháp luật liên quan ựến 2 dự án 53

3.5 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của 2 dự án nghiên cứu tại huyện Kim Thành 56

3.5.1 đánh giá việc xác ựịnh ựối tượng và ựiều kiện bồi thường ở 2 dự án 56

3.5.2 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ về ựất và tài sản trên ựất 64

3.5.3 đánh giá việc thực hiện các chắnh sách hỗ trợ khác 71

3.6 Tác ựộng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ựến ựời sống, việc làm của người bị thu hồi ựất 76

3.6.1 Tác ựộng ựến lao ựộng việc làm 76

3.6.2 Tác ựộng ựến lao ựộng việc làm của người trong ựộ tuổi lao ựộng 78

3.7 đánh giá chung việc thực hiện chắnh sách bồi thường, GPMB của 2 dự án nghiên cứu tại huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương 79

3.7.1 Một số thành công 79

3.7.2 Một số hạn chế 80

3.8 đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chắnh sách bồi thường GPMB ở huyện Kim Thành 83

3.8.1 Các giải pháp chung 83

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87

1 Kết luận 87

2 Kiến nghị 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 3.1: Diện tắch một số loại ựất chắnh diễn biến qua các năm 2009 -

2012 39

Bảng 3.2: Diện tắch, cơ cấu sử dụng ựất ựai huyện Kim Thành 48

Bảng 3.3 Tổng hợp diện tắch, số hộ và kinh phắ bồi thường cho các hộ bị

thu hồi ựất trên phạm vi toàn huyện 50

Bảng 3.4 Khái quát các dự án nghiên cứu 53

Bảng 3.5 Tổng hợp kết quả xác ựịnh ựối tượng ựược bồi thường và

không ựược bồi thường 63

Bảng 3.6 Ý kiến của người có ựất bị thu hồi trong việc xác ựịnh ựối

tượng và ựiều kiện ựược bồi thường 63

Bảng 3.7 Kết quả thực hiện bồi thường về ựất Dự án xây dựng Trung

tâm văn hóa thể thao huyện Kim Thành tại xã Phúc Thành A 66

Bảng 3.8 Kết quả thực hiện bồi thường về ựất của dự án Khu đô Thị

đầm Chợ, Phú Thái, Kim Thành, Hải Dương 67

Bảng 3.9 Tổng hợp ựơn giá bồi thường về ựất tại 2 dự án 67

Bảng 3.10 Kết quả bồi thường tài sản trên ựất dự án Khu đô Thị đầm

Chợ, Phú Thái, Kim Thành, Hải Dương 69

Bảng 3.11 Kết quả bồi thường tài sản trên ựất Dự án xây dựng Trung

tâm văn hóa thể thao huyện Kim Thành tại xã Phúc Thành A 69

Bảng 3.12 Tổng hợp ựơn giá bồi thường về cây cối hoa màu và tài sản,

vật kiến trúc trên ựất tại 2 dự án 70

Bảng 3.13 Ý kiến của người có ựất bị thu hồi trong việc xác ựịnh giá bồi

thường ựất và tài sản trên ựất tại 2 dự án 70

Bảng 3.14 Các khoản hỗ trợ của 02 dự án nghiên cứu 75

Bảng 3.15 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các

chính sách hỗ trợ 75

Bảng 3.16 Tình hình lao ñộng việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất tại

2 dự án 76

Bảng 3.17 Tình hình việc làm của người trong ñộ tuổi lao ñộng trước và

sau khi thu hồi ñất tại 2 dự án 78

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết

Công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và ñô thị hoá là con ñường phát triển của mọi quốc gia trên thế giới Thực tiễn phát triển của nhiều quốc gia cho thấy công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và ñô thị hoá là nhân tố quyết ñịnh làm thay ñổi phương thức sản xuất, chuyển nền kinh tế từ sản xuất nông nghiệp truyền thống sang phương thức sản xuất mới, hiện ñại Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá tiến trình phát triển xã hội có sự thay ñổi cơ bản, ñó

là phát triển ñô thị kèm theo sự thu hẹp xã hội nông thôn, là thay ñổi căn bản

xã hội nông thôn theo hướng công nghiệp ðể ñẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện ñại hoá, ñô thị hoá cần phải thực hiện việc thu hồi ñất cho xây dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia, ñó là xu hướng tất yếu của quá trình phát triển Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện thu hồi ñất ñã phát sinh nhiều vấn

ñề bức xúc trong ñời sống nhân dân và phần nào ảnh hưởng tới tình hình xã hội ở nhiều ñịa phương, ñặc biệt vấn ñề giải quyết việc làm cho người nông dân có ñất nông nghiệp bị thu hồi là một trong những bài toán nan giải trong quá trình vận ñộng và phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước Huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương cũng là một trong những ñịa phương thu hồi nhiều diện tích ñất nông nghiệp ñể phát triển công nghiệp

ðể tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các ñịa phương khác nhau, chuyên sâu về các khía cạnh khác nhau của vấn ñề; trên cơ sở ñó ñánh giá ñúng, ñủ, khách quan thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư; nắm rõ bản chất của các vấn ñề bất cập; trao ñổi quan ñiểm và kinh nghiệm của từng ñịa phương về từng vấn ñề cụ thể, từ ñó ñề xuất các giải pháp phù hợp với ñiều kiện Việt Nam và ñặc thù từng ñịa phương

Xuất phát từ thực tế ựó, chúng tôi thực hiện ựề tài : Ộđánh giá việc

thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất tại một số dự án huyện Kim Thành - tỉnh Hải DươngỢ

2 Mục ựắch và yêu cầu

2.1 Mục ựắch

- đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư, ựời sống việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ựất ở 02 dự án: Dự án khu ựô thị đầm Chợ thị trấn Phú Thái và dự án xây dựng Trung tâm Văn hóa Thể thao huyện Kim Thành tại xã Phúc Thành A

- đề xuất một số giải pháp góp phần ựẩy nhanh tiến ựộ bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi ựất

2.2 Yêu cầu

- Các tài liệu, số liệu khảo sát ựược phải ựúng thực tế ở ựịa phương, phản ánh ựúng quá trình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của các dự án ựã và ựang ựược thực hiện tại ựịa bàn huyện Kim Thành ựược phân tắch, ựánh giá một cách khách quan

- Nắm vững chắnh sách pháp luật ựất ựai; chắnh sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất và các văn bản có liên quan

- đề ra các giải pháp và kiến nghị phải phù hợp thực tế, ựảm bảo tôn trọng và ựúng pháp luật hiện hành

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.1 Bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng

Bồi thường là ñền bù những tổn hại ñã gây ra ðền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác, do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh

1.1.2 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất

Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn một hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới

1.1.3 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh ðối với khu vực nội thành, khu vực ven ñô, khu vực ngoại thành, mật ñộ dân cư khác nhau, ngành nghề ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một

ñặc trưng riêng của vùng ñó Do ñó, giải phóng mặt bằng cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình ñó ñã dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này

1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai

a Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính

ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất Sau khi quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống Với một hệ thống quy

phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản

lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng,

an ninh và ổn ñịnh xã hội

Theo ñó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp

cơ sở còn rất yếu Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng

ựất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi ựó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều ựịa phương, ựang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ựịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ựất ựai Cán bộ ựịa chắnh, chủ tịch UBND phường nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai trên ựịa bàn

đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ựầu tư và ựã ảnh hưởng trực tiếp ựến tiến ựộ GPMB

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất

đất ựai là có hạn, không gian sử dụng ựất ựai cũng có hạn để tồn tại

và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ựất ựai, khai thác và sử dụng ựất ựai ựể sinh sống Quy hoạch sử dụng ựất ựai là biện pháp quản lý không thể thiếu ựược trong việc tổ chức sử dụng ựất của các ngành kinh tế -

xã hội và các ựịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

có tác dụng quyết ựịnh ựể cân ựối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HđH ựất nước nói chung và các ựịa phương nói riêng

Thông qua việc lập, xét duyệt và ựiều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựể

tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ựồng mà Nhà nước ựóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ựều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ựất nhằm ựạt ựược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất có tác ựộng tới chắnh sách bồi thường ựất ựai trên hai khắa cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ựể thực hiện việc giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, mà theo quy ựịnh của Luật ựất ựai, việc giao ựất, cho thuê ựất chỉ ựược

thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”, dự

án “treo”

c Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất

Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác ñền bù

d Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN)

ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai

Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy

ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác

thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết

e Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền

sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp GCNQSDð Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng

ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất Chính

vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ

thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

f Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai

Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên Hồi ñồng thẩm ñịnh phải

có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân

1.2.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm Một trong những ñiểm mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất

ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau

- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:

Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể

sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng i Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các ñịa phương

- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong

các trường hợp sau ñây (ðiều 55):

+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;

+ Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; + Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ñất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56) Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai

Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện

1.2.3 Thị trường Bất ñộng sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản ngày càng ñược hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã

trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Luật ñất ñai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển Luật ñất ñai 2003

là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên

cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng

về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất ñai và giá ñất”, "Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản"

Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.3 Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước

Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng ðặc biệt, ở những nước ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp ñó là vấn ñề sống còn của họ Mỗi quốc gia có quan ñiểm, cách làm riêng của mình ñể bảo ñảm lợi ích các bên Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của một

số nước trong khu vực sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

1.3.1 Trung Quốc

Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai Do vậy, thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở ðất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước ðất ở khu vực nông thôn và ñất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao ñộng Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và cho thuê ñất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất

Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh như sau:

Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối với các loại ñất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh, người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ñất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như

lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có

ñất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp

lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp

Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất

Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới Còn ñối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi

Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở Những ñối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường

là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TðC của Trung Quốc ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án

1.3.2 Thái Lan

Pháp Lðð Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với ñất ñai, vì

vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy ñất thì ñều phải có sự thỏa thuận về sử dụng ñất giữa chủ dự án và chủ ñang sử dụng khu ñất ñó (chủ sở hữu) trên cơ

sở một hợp ñồng

Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng cho việc trưng dụng ñất phục vụ vào các mục ñích xây dựng các công trình công cộng, an ninh quốc phòng Luật BE 2530 quy ñịnh những nguyên tắc thu hồi ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản ñược bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt Luật còn quy ñịnh thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự ñưa ra toà án

Về giá ñất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của Chính phủ xác ñịnh trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất ñộng sản Quá trình bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt

Việc chuẩn bị khu TðC ñược chính quyền Nhà nước quan tâm ñúng mức, luôn ñáp ứng ñầy ñủ các nhu cầu tái ñịnh cư, vì vậy họ chủ ñộng ñược công tác này

Việc tuyên truyền vận ñộng ñối với các ñối tượng ñược di dời ñược thực hiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường, GPMB rất ñược quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này

Sự thống nhất trong chỉ ñạo ñiều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn ñề, cũng góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện công tác bồi thường, GPMB

1.3.3 Australia

ðất ñai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñược luật pháp bảo hộ tuyệt ñối Nhà nước có quyền trưng thu

ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội ñồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường

Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại ñất ñai bằng hai cách: thoả thuận

tự nguyện và cưỡng bức

Về bồi thường, luật quy ñịnh chủ sở hữu sẽ ñược bồi thường thiệt hại

do việc thu hồi ñất

Nguyên tắc bồi thường bao gồm:

- Giá thị trường mảnh ñất của chủ sở hữu;

- Giá trị ñặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh ñất;

- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi ñất;

- Thiệt hại về việc gây phiền hà;

- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm ñịnh giá;

Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh ñất ñó ñều có thể khiếu nại về bồi thường

Quy ñịnh mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:

- Giá trị thị trường của mảnh ñất;

- Sự chia cắt ñất ñai;

- Những phiền nhiễu;

- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;

- Người ñi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào

bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp ñồng cho thuê;

- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;

Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng

- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi ñơn khiếu nại ñã ñược xem xét Nếu Chính phủ

không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong ñơn khiếu nại thì Chính phủ

sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền ñã ñược ñịnh ra

- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán ñầy ñủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng ñã ñược chấp thuận

1.3.4 Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Mục tiêu chính sách bồi thường tái ñịnh cư của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu á (ADB) là việc bồi thường tái ñịnh cư sẽ ñược giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khôi phục ñể giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng thu nhập và mức ñộ sản xuất như trước khi có dự án, phải ñảm bảo cho các hộ

di chuyển ñược bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của

họ ñược thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án

Các biện pháp thu hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường ñất nông nghiệp là lấy ñất có cùng hiệu suất và phải thật gần với ñất ñã bị thu hồi, bồi thường ñất thổ cư có cùng diện tích ñược người bị ảnh hưởng chấp thuận, giao ñất tái ñịnh cư với thời hạn ngắn nhất

ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường chính sách của WB và ADB

là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường tái ñịnh cư hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Khôi phục thu nhập là một yếu tố quan trọng của tái ñịnh cư khi những người bị ảnh hưởng bị mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh, việc làm thay thế những nguồn thu nhập khác, bất kể là họ có mất nơi ở hay không

WB và ADB quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường tái ñịnh cư của dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của người

bị thu hồi trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái ñịnh cư cho tới khi

thực hiện công tác lập kế hoạch

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường tái ựịnh cư ựược WB và ADB coi là ựiều bắt buộc trong quá trình thẩm ựịnh dự án Mức ựộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức ựộ tác ựộng của dự án Kế hoạch bồi thường tái ựịnh cư phải ựược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ựầy ựủ nguồn vốn và cơ hội cho các

hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hào nhập ựược với cộng ựồng mới để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chắnh và vật chất cho việc di dân luôn ựược chuẩn bị sẵn

1.3.5 Những kinh nghiệm cho Việt Nam

Việc Nhà nước nắm giữ quyền chủ thể tối cao ựối với ựất ựai trong việc thu hồi ựất phục vụ lợi ắch quốc gia, lợi ắch cộng ựồng là một vấn ựề có tắnh phổ quát toàn thế giới, không phân biệt chế ựộ sở hữu ựất ựai, hình thức sở hữu ựất ựai, chế ựộ chắnh trị, bản sắc dân tộc Tắnh phổ quát về quyền chủ thể tối cao ựối với ựất ựai của Nhà nước trong việc thu hồi ựất cho thấy, chúng ta

có thể học hỏi ựược nhiều kiến thức và kinh nghiệm quản lý ựất ựai của các nước trên thế giới, kể cả các nước khác biệt với Việt Nam về chế ựộ chắnh trị hay chế ựộ sở hữu ựất ựai

Qua nghiên cứu chắnh sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi ựất của Trung Quốc, đài Loan, Nhật Bản và của một số tổ chức ngân hàng quốc tế chúng ta

có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:

Thứ nhất: Mặc dù mỗi nước có chế ựộ sở hữu ựất ựai khác nhau nhưng

chắnh sách thu hồi ựất, pháp lý về thu hồi ựất là yếu tố không thể thiếu trong quá trình phát triển kinh tế ựất nước nói chung và quy hoạch, chỉnh trang, phát triển ựô thị nói riêng, có thể chắnh sách pháp luật của các nước không quy ựịnh chi tiết ựến từng ựối tượng nhưng nó bao quát ựầy ựủ (kể cả chắnh sách lẫn sự chuẩn bị về vốn và quỹ ựất, quỹ nhà) cùng với các cơ chế phù hợp ựược người dân ủng hộ, chấp thuận đặc biệt là ý thức tự giác và sự tuân thủ

luật pháp của người có ñất bị thu hồi

Thứ hai: Công tác quy hoạch sử dụng ñất ñược Chính phủ ñặc biệt chú

trọng, vừa ñảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo sự phát triển bền vững Việc xây dựng quy hoạch ñược tiến hành từng bước, khoa học, thận trọng mang tính chiến lược lâu dài thể hiện rõ vai trò, vị trí của ñất ñai trong nền kinh tế thị trường Sản phẩm quy hoạch ñược trưng cầu dân ý trước khi công bố công khai Ở nước ta, mặc dù chính quyền các ñịa phương ñều nhận thức ñược vai trò, vị trí của công tác này, nhưng chưa chấp hành nghiêm túc quy ñịnh của pháp luật ñất ñai nên chưa chú trọng ñầu tư cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất các cấp, nhất là cấp huyện và cấp xã

Số liệu thống kê cho thấy công tác lập quy hoạch nhất là ñối với cấp xã hiện nay rất trì trệ, không bền vững trong khi quy hoạch cấp xã là cơ sở cho việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất ñối với các dự án nói chung và dự án xây dựng cơ sở hạ tầng chỉnh trang ñô thị nói riêng

Thứ ba: Hầu hết ở các quốc gia, Nhà nước vừa là người tạo dựng môi

trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã hội, vừa là bà ñỡ cho người sử dụng ñất khi họ bị thu hồi ñất với quan ñiểm không chỉ ñủ diện tích ñất bị thu hồi, ñảm bảo tốt nhất ñiều kiện sống cho người có ñất, có nhà ở bị mất mà còn ñạt ñược mục tiêu tốt hơn về mọi ñiều kiện so với trước khi bị thu hồi ñất ðồng thời, diện tích ñất ñược bồi thường hay nhà ở tái ñịnh cư rộng hơn, tốt hơn và

có ñầy ñủ ñiều kiện cơ sở hạ tầng hiện ñại so với trước khi bị thu hồi ñất Vấn

ñề này ở Việt Nam ñang gặp phải những khó khăn lớn ñến nay chưa có giải pháp hữu hiệu ñể khắc phục

Thứ tư: ðể có quỹ phục vụ cho các mục ñích quốc phòng, an ninh,

công cộng lợi ích của quốc gia, chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi ñất thông qua hoạt ñộng của các tổ chức (ñược hiểu là tổ chức phát triển quỹ ñất)

ñể cho các ñơn vị thực hiện dự án theo quy hoạch có ñược quỹ ñất, quỹ nhà ñầy ñủ bồi thường cho người bị thu hồi ñất, giảm thiểu tình trạng ñối ñầu giữa

nhà ựầu tư và chủ ựất trong quá trình ựền bù GPMB Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân ựể mua lại ựất xây dựng các công trình nhà

ở, cơ sở thương mại ựể kinh doanh Ở Việt Nam, một số thành phố lớn ựã áp dụng phương thức thu hồi ựất trước trong quy hoạch, thu hồi ựất và kết hợp bồi thường với việc bán lại ựất ựã thu hồi cho Chắnh phủ sử dụng ựất ựã bị thu hồi ựất trước ựây (tương tự như các nước) nhưng do giá sàn quá cao so với giá ựã ựược ựền bù nên chủ cũ không có ựủ ựiều kiện ựể mua lại Và sau ựó, những lô ựất bị thu hồi ựược bán ựấu giá cho người từ nơi khác ựến mua Trong khi ở các nước nêu trên có chắnh sách bán lại diện tắch cho chủ cũ (nếu

có ựơn) với giá theo mức giá bồi thường (trường hợp sau một năm nhà nước vẫn chưa bắt ựầu sử dụng ựất theo kế hoạch trưng thu)

Thứ năm: Về giá ựất và giá bồi thường ở các nước này ựược Nhà nước

ựặc biệt quan tâm Việc xây dựng giá ựất ựược dựa trên từng loại ựất theo hình thức sở hữu, việc tắnh toán bồi thường bảo ựảm yêu cầu và ở mức thoả ựáng theo quy ựịnh của pháp luật; giá tắnh bồi thường căn cứ theo giá của cơ quan ựịnh giá dưới sự kiểm tra, giám sát của Chắnh phủ (ở Trung Quốc); Chắnh phủ bồi thường cho người bị thu hồi ựất mức giá cao theo giá thị trường (giá thực tế mua bán) và người dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng (ở đài Loan) Vấn ựề xác ựịnh giá ựất nói chung và giá bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ựất ở nước ta ựang còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất Giá bồi thường thấp, chắnh các lô ựất thu hồi này lại ựược bán ựấu giá với giá rất cao, trong khi ựó ở các nước, giá ựất ổn ựịnh và không quá cao thì

ở nước ta, sự lạc hậu về giá ựất và thiếu công bằng trong việc áp giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất ựã và ựang là nguyên nhân chắnh của các vụ khiếu kiện ựông người hiện nay

Thứ sáu: điều kiện tốt nhất ựể thực hiện hiệu quả thu hồi ựất là trước

khi lập phương án thu hồi ựất và tái ựịnh cư (ựã có danh mục trong quy hoạch sử dụng ựất), chắnh quyền ở các ựịa phương và chủ ựầu tư, tổ chức

ựược giao thực hiện phải tiến hành ựiều tra, khảo sát kỹ lưỡng ựể thu nhập ựầy ựủ các thông tin như: số thành viên trong gia ựình (kể cả con cái), ựộ tuổi lao ựộng; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của ựất ựai, nhà ở, diện tắch ựất sản xuất, ựất ở hiện trạng, các loại tài sản gắn liền trên ựất ựối với tất cả các ựối tượng (trong hộ gia ựình, tổ chức) Việc ựiều tra tỷ mỉ, thận trọng cũng như việc công bố công khai phương án thu hồi ựất, phương án bồi thường thiệt hại sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư chắnh xác, công bằng, giảm thiểu ựược khó khăn cho người có ựất bị thu hồi

1.4 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam

1.4.1 Thời kỳ trước khi có Luật đất ựai 1988

Trong thời kỳ các triều ựại phong kiến trị vì ựất nước, chắnh sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ựã ựược xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường ruộng ựất canh tác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường này ựược quy ựịnh chặt chẽ, tương xứng với thiệt hại của người bị thu hồi ựất

Giai ựoạn thực dân Pháp xâm lược nước ta, ngoài một số hiệp ước bất bình ựẳng ựể chiếm hữu ựất, Nghị ựịnh của Toàn quyền đông Dương ngày 17 tháng chạp năm 1913 là văn bản chắnh thức ựịnh ra những nguyên tắc nhượng ựịa, núp dưới hình thức mua bán ựể chiếm ựoạt ựất ựai

Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa ựã ban hành Hiến pháp ựầu tiên, trong ựó chỉ rõ:Ợ Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai ựoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành ựộc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủỢ Ngày 14/12/1953, Luật Cải cách ruộng ựất ra ựời ựã thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ựất của thực dân Pháp

và tay sai ở Việt Nam, xóa bỏ chế ựộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ựất của giai cấp ựịa chủ, thực hiện chế ựộ sở hữu ruộng ựất của nông dân

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 151/TTg quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ðây có thể coi là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư bắt buộc ở Việt Nam Ngày 06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban hành Thông tư liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản như những người có ruộng ñất bị trưng dụng ñược bồi thường và trong trường hợp cần thiết ñược giúp giải quyết công ăn việc làm; chỉ ñược trưng dụng số ruộng ñất thật cần thiết, hết sức tiết kiệm ruộng ñất cày cấy, trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư ñông ñúc, nghĩa trang liệt sỹ, nhà thờ, chùa, ñền Cách bồi thường tốt nhất là vận ñộng nông dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất cho người bị trưng dụng ñể họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không thực hiện ñược như vậy, về ñất sẽ ñược bồi thường bằng tiền từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường liên của ruộng ñất bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ thực tế ở từng nơi, ñời sống nhân dân cao hay thấp, ruộng ít hay nhiều, tốt hay xấu mà ñịnh ðối với ruộng ñất bị ñào ñể

tu bổ ñường sá, làm ñập thì tuỳ theo ñất bị ñào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà ñịnh mức bồi thường không quá 2 năm sản lượng thường niên

Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, ñất ñai, cây cối hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố trên nguyên tắc “Phải ñảm bảo thoả ñáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân”

Về mức bồi thường, Thông tư 1792/TTg quy ñịnh:

+ ðối với nhà cửa thì căn cứ vào giá trị sử dụng, diện tích mà ñịnh giá bồi thường

+ ðối với ñất ñai, vùng ñồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du ñồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại có giá tối thiểu và giá tối ña

+ ðối với các loại cây lưu niên, việc bồi thường các cây ăn quả dài ngày và ngắn ngày phải căn cứ vào sản lượng thu hoạch hàng niên và thời hạn trồng, hoa lợi của mỗi loại cây ñể quy ñịnh giá bồi thường

Về thể thức bồi thường: trước hết là các ngành cơ quan xây dựng phải liên hệ với chính quyền các cấp ñể tiến hành công khai chính sách bồi thường với nhân dân, rồi căn cứ vào tài sản hiện có (nhà cửa, sản lượng thu hoạch thường niên và thời hạn hưởng lợi hoa màu) công sức bỏ ra khai phá và phân loại ñất ñai của ñịa phương mà ñịnh giá bồi thường cho phù hợp

Sau khi thống nhất ñất nước 1975, Hiến pháp 1980 ra ñời, tại ðiều 19 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Pháp luật không quy ñịnh ñất ñai có giá, tại Quyết ñịnh số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội ñồng Chính phủ quy ñịnh “ không ñược phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng ñất dưới bất kỳ hình thức nào, không ñược dùng ñất ñể thu những khoản lợi không do lao ñộng mà có ” Nhà nước cấp ñất không thu tiền sử dụng ñất, quan hệ ñất ñai là quan hệ ñơn thuần

1.4.2 Thời kỳ từ năm 1988 ñến năm 1993

Luật ñất ñai năm 1988 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tại Khoản 4 ðiều 48 quy ñịnh:

“ðền bù thiệt hại thực tế cho người ñang sử dụng ñất bị thu hồi ñể giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư ñã làm tăng giá trị của ñất ñó theo quy ñịnh của pháp luật.”

Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh 186-HðBT ngày 31/5/1990,

về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác Căn cứ ñể tính mức bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng tại Quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và ñược ñiều tiết theo phân cấp ngân sách Trung ương 30%, ðịa phương 70% ñể sử dụng vào mục ñích khai hoang, phục hoá và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị thu hồi ñất

Hiến pháp 1992 ra ñời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật ñất ñai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, ñó là:

+ Tại ðiều 17 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

+ Tại ðiều 18 quy ñịnh “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất sử dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”

+ Tại ðiều 23 quy ñịnh “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không

bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh

và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

1.4.3 Thời kỳ từ năm 1993 ñến năm 2003

Luật ðất ñai 1993 ra ñời và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 Với các quy ñịnh tại Luật này thì “ñất có giá” và người sử dụng ñất có quyền

và nghĩa vụ cụ thể

+ Tại ðiều 12 quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”

+ ðiều 27 quy ñịnh “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước

thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị

thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”

Căn cứ Luật ðất ñai 1993, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/8/1994 quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng

ðể ñáp ứng yêu cầu của xã hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế, Quốc hội ñã liên tục sửa ñổi Luật ñất ñai vào các năm 1998 và 2001 Theo ñó, Chính phủ và các bộ ngành ñã ban hành các văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB

+ Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng

+ Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ

Chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP và thông tư 145/1998/TT-BTC:

ðối tượng ñược ñền bù thiệt hại: người bị thu hồi ñất có quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản hợp pháp phù hợp với quy ñịnh của pháp luật

ðối tượng phải ñền bù thiệt hại: người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất

Phạm vi áp dụng: ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Phạm vi ñền bù thiệt hại:

+ ðền bù thiệt hại về ñất cho toàn bộ diện tích ñất thu hồi

+ ðền bù về tài sản hiện có

+ Trợ cấp ñời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở,

di chuyển ñịa ñiểm sản xuất kinh doanh

+ Trả chi phí chuyển ñổi nghề nghiệp cho người có ñất bị thu hồi mà phải chuyển nghề nghiệp

+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện ñền bù,

di chuyển, GPMB

ðiều kiện ñược ñền bù thiệt hại về ñất: ðược quy ñịnh rất cụ thể, chi

tiết tại ðiều 6 Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP

Giá ñất ñể tính ñền bù thiệt hại: ñược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành kèm theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bào giá ñất tính ñền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của ñịa phương

Chính sách hỗ trợ:

+ Hỗ trợ ổn ñịnh sản xuất và ñời sống, chi phí ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp, trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất

+ Chi phí di chuyển ñối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội, ñơn vị sự nghiệp, ñơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ

sở ñến ñịa ñiểm mới

+ Hỗ trợ ñối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi ñất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước

+ Hỗ trợ các ñối tượng chính sách và tiền thưởng ñối với trường hợp thực hiện ñúng kế hoạch

` Tái ñịnh cư: ðược quy ñịnh cụ thể, chi tiết tại Chương V như: Quy ñịnh thẩm quyền lập, trình duyệt khu tái ñịnh cư; ñiều kiện bắt buộc phải có của khu tái ñịnh cư và việc bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình tại khu tái ñịnh cư, nguồn vốn xây dựng khu tái ñịnh cư

Tổ chức thực hiện: Nghị ñịnh quy ñịnh rõ trình tự thực hiện ñền bù thiệt hại và trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, việc thành lập và nhiệm vụ của Hội ñồng ñền bù GPMB

1.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay

Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và

có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñược quy ñịnh rất chi tiết và kèm theo nhiều văn bản dưới luật ñược ban hành ñể hướng dẫn thực hiện:

- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi bổ sung một số ðiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai

và Nghị ñịnh 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công

ty cổ phần

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ðiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày ngày 15 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh về trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày01/10/2009 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình

tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất

Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật ñất ñai 2003 ñã kế

thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay

Tuy nhiên công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tế, Nghị ñịnh số 69/Nð-

CP do Chính phủ ban hành ngày 13/8/2009 ñược coi là chính sách, giải pháp khá toàn diện ñã tháo gỡ căn bản những vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất, ñáp ứng mong mỏi của người dân

1.5 Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ - GPMB trên ñịa bàn tỉnh Hải Dương

Thực tế cũng như các ñịa phương khác, công tác GPMB của Hải Dương gặp phải không ít khó khăn Một trong những khó khăn lớn nhất ñó là nhân dân

có tâm lý trông chờ về giá Hầu hết các doanh nghiệp ñầu tư vào Hải Dương là lĩnh vực công nghệ cao, việc tuyển chọn nhân công tại ñịa phương với trình ñộ thấp không ñáp ứng ñược yêu cầu của doanh nghiệp cũng gây rất nhiều khó khăn cho tỉnh trong công tác bồi thường GPMB Ngoài ra một số doanh nghiệp

tự ý nâng giá ñất cao hơn khung giá của tỉnh cũng như bồi thường không ñồng

bộ cũng gây những khó khăn không nhỏ trong công tác bồi thường GPMB Việc một số doanh nghiệp nhận ñất nhưng không sử dụng mà lại giao cho doanh nghiệp khác và không tuân thủ những ñiều kiện ban ñầu khi thuê ñất, áp lực giải quyết việc làm cho nhân dân khi bị thu hồi ñất

Việc ñưa Hải Dương trở thành một tỉnh công nghiệp phát triển trong tương lai của ñất nước là nhiệm vụ hết sức to lớn của ðảng bộ, chính quyền và nhân dân ñịa phương trong việc thu hút ñầu tư, phát huy nguồn lực từ bên ngoài Một trong những nhân tố quan trọng góp phần tạo nên sự thành công ñó là những nỗ lực của ñịa phương, ñặc biệt là ngành tài nguyên và môi trường trong công tác bồi thường GPMB phục vụ phát triển công nghiệp, ñồng thời có những

chính sách xã hội nhằm giúp ñỡ các hộ dân vùng nông thôn có ñất thu hồi ổn ñịnh sản xuất

Hải Dương luôn xác ñịnh việc bồi thường GPMB phục vụ phát triển công nghiệp phải ñảm bảo ổn ñịnh và nâng cao hơn ñời sống cho những hộ dân có ñất bị thu hồi Với phương châm ñó, tỉnh ñã xây dựng chính sách hỗ trợ kết hợp công tác vận ñộng tuyên truyền nên ñã từng bước khắc phục ñược những khó khăn, tạo niềm tin trong nhân dân ñồng thời nâng cao uy tín và trong việc thu hút ñầu tư trong và ngoài nước vào tỉnh

Nhằm khắc phục những khó khăn, trước hết ngành tài nguyên môi trường ñã tham mưu cho tỉnh việc cung cấp ñất dịch vụ cho những hộ dân có ñất thuộc diện thu hồi ñể tạo công ăn việc làm cho nhân dân với phương châm thu hồi ñất nhưng vẫn phải ñảm bảo nâng cao hơn trước thu nhập của người dân Hiện nay Hải Dương luôn xác ñịnh việc cần thiết phải hỗ trợ nhân dân chuyển ñổi việc làm từ sản xuất nông nghiệp sang làm dịch vụ hoặc hỗ trợ vốn,

kỹ thuật ñể chuyển ñổi cơ cấu cây trồng, chuyên canh hoa màu và những cây

có giá trị kinh tế cao ñể ổn ñịnh cuộc sống cho nhân dân Việc thu hồi ñất ñể phát triển công nghiệp phải gắn liền với giải quyết việc làm cho người dân Nhiều doanh nghiệp khi nhận ñất phải cam kết ñào tạo công nhân và tuyển dụng lao ñộng ñịa phương vào làm việc ðồng thời việc thu hồi ñất cũng phải tạo ñiều kiện giải quyết bồi thường nhanh chóng cho người dân Hiện nay việc bồi thường GPMB ở Hải Dương, tỉnh chỉ giải quyết những dự án lớn có liên quan ñến nhiều huyện, còn lại thì giao cho các huyện, thị và thành phố chủ ñộng giải quyết dưới sự chỉ ñạo của tỉnh ðiều này ñã tạo ñiều kiện cho các ñịa phương chủ ñộng trong công tác bồi thường GPMB, tránh tình trạng chồng chéo và lãng phí thời gian không cần thiết

Bên cạnh các chính sách hỗ trợ, công tác vận ñộng, thuyết phục nhân dân cũng ñã ñược tích cực triển khai Việc tuyên truyền qua các phương tiện thông tin ñại chúng ñã góp phần quan trọng giúp người dân hiểu và tuân thủ

các chính sách của Nhà nước cũng như của tỉnh Qua ñó khen thưởng những

hộ dân có tính tự giác cao trong công tác bồi thường GPMB, ñồng thời các thủ tục cấp phép cho doanh nghiệp cũng ñược thực hiện một cách nhanh chóng, thuận tiện Tỉnh cũng cương quyết xử lý, thậm chí thu hồi lại ñất của những doanh nghiệp tự ý nâng giá ñất, ñầu tư xây dựng không ñúng cam kết cũng như khen thưởng các doanh nghiệp có tinh thần trách nhiệm xã hội cao, tiếp nhận và ñào tạo lao ñộng tại ñịa phương vào làm việc

1.6 Trình tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện

* Thành lập Hội ñồng bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện

ðể thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng UBND huyện quyết ñịnh thành lập Hội ñồng bồi thường giải phóng mặt bằng của huyện và

Tổ công tác giúp việc cho Hội ñồng ñối với từng dự án thu hồi ñất Hội ñồng giải phóng mặt bằng ñược thành lập sau khi UBND cấp có thẩm quyền có Văn bản chấp thuận ñầu tư hoặc Văn bản chủ trương thu hồi ñất

Hội ñồng bồi thường giải phóng mặt bằng do một Phó Chủ tịch UBND huyện làm Chủ tịch Hội ñồng Cơ quan thường trực Hội ñồng hiện nay là Phòng Tài nguyên và Môi trường (Trước ngày 01/01/2009, cơ quan thường trực Hội ñồng là Phòng Tài chính - Kế hoạch ) Các cơ quan làm uỷ viên Hội ñồng là Phòng Công - Thương - Xây dựng - Giao thông; Phòng Nông nghiệp

và Phát triển nông thôn; Chủ tịch UBND xã nơi có ñất và ñại diện các hộ dân

có ñất bị thu hồi (tuỳ theo số lượng hộ bị thu hồi ñất, số lượng ñại diện có thể

từ 1 ñến 2 người)

* Xác ñịnh và công bố chủ trương thu hồi ñất

Các doanh nghiệp, nhà ñầu tư có nhu cầu ñầu tư phát triển công nghiệp ñến Sở Kế hoạch và ñầu tư nộp hồ sơ dự án Nhu cầu sử dụng ñất thể hiện trong hồ sơ dự án ñầu tư theo quy ñịnh của pháp luật về ñầu tư và pháp luật về

xây dựng ðối với dự án ñầu tư sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thì nhu cầu sử dụng ñất ñược xác ñịnh theo quyết ñịnh phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền; ñối với dự án ñầu tư sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước thì nhu cầu sử dụng ñất ñược xác ñịnh theo văn bản thẩm ñịnh nhu cầu sử dụng ñất của Sở Tài nguyên và Môi trường Sở Kế hoạch và ðầu tư thẩm ñịnh Hồ sơ; sau ñó Sở KHðT chủ trì cùng với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, UBND huyện tổ chức xác ñịnh tạm thời mốc giới, tạm tính diện tích khu ñất dự kiến cho thuê ñể làm cơ sở chấp thuận ñầu tư Trong thời hạn 5 ngày kể từ khi có ñủ hồ sơ và xác ñịnh diện tích mặt bằng, Sở KHðT lập từ trình Lãnh ñạo UBND tỉnh xem xét Trong thời hạn 5 ngày kể

từ khi có thông báo ý kiến ñồng ý của Lãnh ñạo UBND tỉnh, Văn phòng UBND tỉnh trình Lãnh ñạo UBND tỉnh ban hành Văn bản chấp thuận ñầu tư UBND huyện chỉ ñạo phổ biến rộng rãi chủ trương thu hồi ñất, các quy ñịnh về thu hồi ñất, về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư UBND cấp xã nơi có ñất bị thu hồi có trách nhiệm niêm yết công khai chủ trương thu hồi ñất tại trụ

sở UBND cấp xã và tại các ñiểm sinh hoạt khu dân cư nơi có ñất bị thu hồi, thông báo rộng rãi trên hệ thống ñài truyền thanh cấp xã (ở những nơi có hệ thống truyền thanh)

* Chuẩn bị hồ sơ ñịa chính cho khu ñất bị thu hồi

Sau khi UBND tỉnh ban hành Văn bản chấp thuận ñầu tư hoặc Văn bản chủ trương thu hồi ñất, Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ ñạo Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trực thuộc Phòng thực hiện việc chuẩn bị hồ sơ ñịa chính cho khu ñất bị thu hồi

* Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Hội ñồng BTGPMB huyện có sự tham gia của ñại diện chủ ñầu tư lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư (sau ñây gọi là phương án tổng thể) trên cơ sở số liệu do Phòng Tài nguyên và Môi trường

cung cấp và nộp 01 bộ cho Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện ñể thẩm ñịnh Trường hợp dự án thu hồi ñất có liên quan tới các huyện khác hoặc thành phố thì nộp 1 bộ cho Sở Tài chính (sau ñây gọi chung là cơ quan Tài chính)

* Thẩm ñịnh và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư

Cơ quan Tài chính chủ trì phối hợp với cơ quan Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan có liên quan tiến hành thẩm ñịnh phương án và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xét duyệt phương án tổng thể So sánh với qui ñịnh tại Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP thì thời gian thẩm ñịnh ñược quy ñịnh ngắn hơn (10 ngày theo quy ñịnh của tỉnh so với 15 ngày theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh 84/2009/Nð-CP)

* Thông báo về việc thu hồi ñất

Sau khi phương án tổng thể ñược xét duyệt, Hội ñồng bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND xã tổ chức họp dân lần 1 thông báo cho người ñang sử dụng ñất biết lý do thu hồi ñất; dự kiến về mức bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư; biện pháp chuyển ñổi ngành nghề, giải quyết việc làm; thời gian di chuyển và bàn giao ñất bị thu hồi ñược nêu trong phương án tổng thể

* Quyết ñịnh thu hồi ñất

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết ñịnh thu hồi ñất

* Kê khai, kiểm kê và xác ñịnh nguồn gốc ñất ñai

Sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất, Hội ñồng bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện với sự giúp việc của Tổ Công tác có trách nhiệm chỉ ñạo thực hiện việc kê khai, kiểm kê ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất và xác ñịnh nguồn gốc ñất ñai theo quy ñịnh