Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án đường quốc lội 3 mới hà nội thái nguyên đoạn qua phường thịnh đán và phường tân lập

Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thườngbằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thườngthì được bồi thường bằng giá trị quyề

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS DƯ NGỌC THÀNH

Thái Nguyên, Năm 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS DƯ NGỌC THÀNH

Thái Nguyên, Năm 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứuthực sự của cá nhân tôi, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, tiến

hành khảo sát và nghiên cứu thực tiễn dưới sự hướng dẫn khoa học của TS Dư Ngọc Thành.

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu được trình bày trongluận văn này là hoàn toàn trung thực, phần trích dẫn tài liệu tham khảo đềuđược ghi rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày 06 tháng 10 năm 2014

Người viết cam đoan

Mai Thành Vương

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhậnđược sự dạy bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ của các bạn đồng nghiệp, sựđộng viên to lớn của gia đình và những người thân

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn TS

Dư Ngọc Thành cùng những thầy, cô trong Khoa Quản lý tài nguyên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tâm hướng dẫn, giúp đỡđộng viên tôi học tập, nghiên cứu khoa học và thực hiện luận văn, đã dìudắt tôi từng bước trưởng thành trong chuyên môn cũng như trong cuộcsống

-Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ của lãnh đạo, cán bộ công chức các cơ quan:UBND thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên - Môi trường, Trung tâm pháttriển quỹ đất thành phố Thái Nguyên, UBND phường Thịnh Đán và UBND phườngTân Lập đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và thu thập cáctài liệu, thông tin để hoàn thành luận văn

Tôi xin cảm ơn sự quan tâm giúp đỡ của lãnh đạo Đảng ủy, lãnh đạo UBND

và các cán bộ UBND phường Tích Lương đã tạo điều kiện, động viên tôi trong thờigian học tập nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Cuối cùng, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình, người thân, bạn bè

và đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập nghiên cứu, đãtạo mọi điều kiện thuận lợi để giúp tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 06 tháng 10 năm 2014

Tác giả luận văn

Mai Thành Vương

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

4 Ý nghĩa trong học tập và thực tiễn của đề tài 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu 3

1.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 3

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 4

1.2 Khái quát về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng 5

1.2.1 Khái niệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng 5

1.2.2 Nhu cầu thu hồi đất trong quá trình CNH-HĐH đất nước 6

1.2.3 Đặc điểm của quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng 7

1.2.4 Nguyên tắc bồi thường và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ 8

1.2.5 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng17 1.2.6 Các chính sách của Nhà nước về bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 24

1.3 Những nội dung cơ bản của chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ theo pháp luật hiện hành 28

1.3.1 Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ theo pháp luật hiện hành 30

1.3.2 Bồi thường đất 30

1.3.3 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 32

1.4 Những kinh nghiệm rút ra trong quá trình thực hiện công tác bồi thường giải

phóng mặt bằng 36

1.4.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 36

1.4.2 Kinh nghiệm thực tế công tác BT&GPMB ở Việt Nam 39

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 41

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 41

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 41

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 41

2.3 Nội dung nghiên cứu 41

2.4 Phương pháp nghiên cứu 42

2.4.1 Phương pháp điều tra cơ bản 42

2.4.2 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra (sử dụng phần mềm Microsoft Excel) 42

2.4.3 Phương pháp chuyên gia 42

2.4.4 Phương pháp so sánh, đối chiếu kết quả điều tra 42

2.4.5 Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài 42

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 43

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Tân Lập và phường Thịnh Đán 43

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 43

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 46

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu 50

3.2.1 Tình hình sử dụng đất 50

3.3 Khái quát về dự án nghiên cứu và các chính sách có liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư trên địa bàn nghiên cứu 55

3.3.1 Giới thiệu về dự án đường Quốc lộ 3 mới 55

3.3.2 Các văn bản pháp lý có liên quan đến các dự án 56

3.3.3 Quy trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng 58

3.3.4 Đối tượng và điều kiện bồi thường 60

3.4 Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất 75

3.4.3 Tình hình việc làm của người dân sau khi thu hồi đất 78

3.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số phương án giải quyết trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất 82

3.5.1 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác BT&GPMG khi Nhà nước thu hồi đất 82

3.5.2 Đề xuất phương án giải quyết và rút ra những bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .84

3.5.3 Các giải pháp cụ thể 86

CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87

4.1 Kết luận 87

4.2 Kiến nghị 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hóaBT&GPMB : Bồi thường và giải phóng mặt bằngUBND : Ủy ban nhân dân

TTPTQĐ : Trung tâm phát triển quỹ đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 3.1: Tỷ lệ đóng góp của các khối ngành vào quy mô tăng trưởng

kinh tế trên địa bàn phường Tân Lập và phường Thịnh Đán

giai đoạn 2011-2013 46Bảng 3.3: Kết quả điều tra về mức thu nhập trong khu GPMB 48Bảng 3.4: Kết quả điều tra về tình hình dân trí năm 2013 50Bảng 3.5: Tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Lập và

phường Thịnh Đán năm 2013 53Bảng 3.6 Diện tích đất thu hồi phường Thịnh Đán và Tân Lập 63Bảng 3.7: Điều kiện bồi thường, hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân 63Bảng 3.8: Kết quả triển khai bồi thường, giải phóng mặt bằng đến các

hộ dân khu vực dự án 64Bảng 3.9: Kết quả Bồi thường đất nông nghiệp 67Bảng 3.10: Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và bồi thường hỗ

trợ của các hộ dân tại dự án nghiên cứu 77Bảng 3.11: Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ

dân tại dự án nghiên cứu 78Bảng 3.12: Tỷ lệ về thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất tại

dự án nghiên cứu 80Bảng 3.13: Thu nhập bình quân nhân khẩu/ năm phân theo nguồn thu

tại dự án nghiên cứu 81

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia; là tưliệu sản xuất đặc biệt và là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; vềmặt kinh tế xã hội đất đai là địa bàn phân bố các khu dân cư, phân bố lực lượng sảnxuất, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, quốc phòng và an ninh Hiến pháp

nước cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn

dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.

Trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới và thực hiện mục tiêu:

“Đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa và kinh tế tri thức, tạo nền tảng để đưa nước ta cơ bản trở thành một nước

công nghiệp vào năm 2020” thì Nhà nước cần phải tập trung đầu tư vào các dự án

trọng điểm trong nhiều lĩnh vực trên phạm vi cả nước như: các khu cụm côngnghiệp, khu thương mại, dịch vụ, du lịch, khu đô thị, làng nghề; phát triển hệ thống

cơ sở hạ tầng: giao thông, thủy lợi, y tế, giáo dục, văn hóa thể dục thể thao… Đểcác dự án được triển khai thuận lợi, đúng tiến độ đề ra, sớm phát huy hiệu quả khiđưa vào sử dụng thì việc thu hồi đất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và

hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có một vai trò cực kỳ quan trọng

Mặc dù trong thời gian qua Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều cố gắng trongviệc xây dựng và tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗtrợ tái định cư khi thu hồi đất Tuy nhiên, các dự án quy hoạch ở nước ta, nhất là các

dự án xây dựng cơ bản có tiến độ rất chậm, thậm chí nhiều khi không thực hiệnđược dẫn đến tình trạng dự án, quy hoạch “treo” Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đếntình trạng trên nhưng một phần do công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng

mặt bằng (BT&GPMB) phục vụ cho việc phát triển các dự án đã và đang gặp rất

nhiều khó khăn Chính những khó khăn đó đã làm chậm tiến độ xây dựng cơ sở hạtầng và từ đó làm cho việc đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ cho lực lượng laođộng, phát triển kinh tế - xã hội bị chậm lại

Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và tỉnh Thái Nguyên nói riêng,trong những năm gần đây đã có nhiều công trình, dự án được phát triển nhằm mụcđích đẩy mạnh nền kinh tế của tỉnh, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân

và góp phần không nhỏ vào sự nghiệp phát triển chung của cả nước Có những dự

án được đưa vào sử dụng song bên cạnh đó còn rất nhiều dự án treo do công tácBT&GPMB còn gặp nhiều khó khăn, nhiều đơn thư khiếu nại được gửi tới các cơquan Nhà nước có thẩm quyền đề nghị giải quyết liên quan đến BT&GPMB

Xuất phát từ thực tế đó, được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại họcNông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS Dư Ngọc

Thành, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án đường Quốc lộ 3 mới Hà Nội - Thái Nguyên đoạn qua phường Thịnh Đán và phường Tân Lập”.

2 Mục tiêu của đề tài

Đánh giá công tác BT&GPMB qua việc thực hiện các chính sách pháp luật

và tác động của nó đến đời sống, kinh tế - xã hội của địa phương khi Nhà nước thuhồi đất Từ đó tìm ra những thuận lợi, khó khăn và tồn tại; đề xuất các giải pháp vàkiến nghị hữu ích trong công tác BT&GPMB

3 Yêu cầu của đề tài

Nắm vững các chính sách pháp luật về đất đai; phân tích, đánh giá trungthực, khách quan và có trọng tâm về thực trạng công tác BT&GPMB của dự ánnghiên cứu dựa trên các số liệu đã điều tra thực tế; từ đó xây dựng các đề xuất vàgiải pháp phù hợp dựa trên các văn bản pháp quy

4 Ý nghĩa trong học tập và thực tiễn của đề tài

Kết hợp ôn tập các kiến thức đã học trên lớp và kinh nghiệm thực tế, rút ranhững bài học hữu ích cho bản thân khi thực hiện công tác BT&GPMB

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu

1.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

1.1.1.1 Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định 197/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 qui định bổ sung về quihoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1.2 Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Quyết định số 01/2009QĐ-UBND ngày 20/12/2009 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc ban hành đơn giá các loại đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 628/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc qui định một số chính sách cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 06/2010/QĐ-UBND ngày 23/02/2010 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc sửa đổi bổ sung một số nội dung quy định kèm theo - Quyết định số

01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh về việc ban hành đơn giá bồithường nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân khi nhà nướcthu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

- Quyết định số 1123/2009/QĐ-UBND ngày 26/5/2009 của UBND tỉnh TháiNguyên Về việc ban hành mức bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi nhà nướcthu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 628/2010/QĐ-UBND ngày 8/4/2010 của UBND tỉnh TháiNguyên qui định một số chính sách cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhànước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 475/2006/QĐ-UBND ngày 14/3/2006 của UBND tỉnh về việc banhành quy định thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh TháiNguyên phê duyệt khung giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND ngày 24/4/2008 của UBND tỉnh TháiNguyên V/v ban hành đơn giá bồi thường nhà, vật kiến trúc gắn liền với đất khi nhànước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 11/4/2008 cả UBND tỉnh TháiNguyên V/v ban hành đơn giá bồi thường cây cối hoa màu gắn liền với đất khi nhànước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 1399/2008/QĐ-UBND ngày 23/6/2008 của UBND tỉnh TháiNguyên V/v thu hồi đất, giao đất cho Ban quản lý các dự án giao thong TháiNguyên để sử dụng vào mục đích thực hiện dự án xây dựng Quốc lộ 3 mới, đoạnqua địa phận phường Tân Lập, thành phố Thái Nguyên

- Quyết định số 586/2008/QĐ-UBND ngày 24/3/2008 của UBND tỉnh TháiNguyên V/v thu hồi đất, giao đất để thực hiện bồi thương, giải phóng mặt bằng vàtái định cư Dự án xây dựng Quốc lộ 3 mới, địa phận thành phố Thái Nguyên (đợt I)

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Công tác BT&GPMB, tái định cư là yếu tố quyết định thực hiện đầu tư, gópphần quan trọng chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh Thái

Nguyên nói chung Nhưng đây là vấn đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại

bộ phận nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội Cùng với xu thế phát triển kinh

tế - xã hội và quá trình đô thị hoá, nhu cầu sử dụng đất cho việc phát triển cơ sở hạtầng trên địa bàn cũng ngày một bức xúc Công tác thu hồi, đền bù và tái định cưtrong giải phóng mặt bằng không chỉ là mỗi quan tâm riêng của các cấp chínhquyền địa phương tỉnh Thái Nguyên mà nó đang là vấn đề “nóng” trong cả nước

1.2 Khái quát về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng

1.2.1 Khái ni ệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng

Quá trình BT&GPMB là quá trình đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng (Điều 27 Luật Đất

đai 2003) [4].

Công tác BT&GPMB là việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất để sự dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, mụcđích phát triển kinh tế

+ Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sửdụng đất đã được giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định

của Luật Đất đai 2003 (Khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai 2003)[4].

Luật Đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diệnchủ sở hữu Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng đấtđai Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai theo Khoản 2, Điều 5,Luật Đất đai 2003 là giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện quyền năng địnhđoạt đất đai trong trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, anninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hồi đất để sử dụng vào mục đích pháttriển kinh tế; thu hồi đất đối với những trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai,không sử dụng đất, sử dụng không hiệu quả; thu hồi đất khi người sử dụng đất khôngcòn nhu cầu sử dụng

+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử

dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Khoản 6 Điều 4

Luật Đất đai 2003) [4].

+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồiđất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí di dời đến địa

điểm mới (Khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2003) [4].

Theo từ điển Tiếng Việt thì “Bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trịhoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại về hành vi của một chủ thể khácgây ra “Giải phóng mặt bằng” là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quanđến công tác di dời nhà cửa, vật kiến trúc trên đất, cây cối, tài sản và các công trìnhxây dựng trên đất nhất định được Nhà nước quyết định cho việc cải tạo, mở rộng

hoặc xây dựng một công trình mới, dự án mới trên đó (Từ điển Tiếng Việt, nxb Đà

Nẵng, Trung tâm Từ điển học, Hà Nội - Đà Nẵng, 2000) Điều này có nghĩa:

+ Không phải mọi thiệt hại của chủ thể đều được bồi thường bằng tiền là xong

mà chủ thể đó phải được đảm bảo về lợi ích hợp pháp

+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất, tài sản trên đất không chỉ là về mặt vậtchất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải rời chỗ ở cũcủa mình đến khu tái định cư mới

Việc bồi thường có nhiều cách, có thể là vô hình (xin lỗi, thấy thỏa mãn về lợiích) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể do các quy địnhcủa pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể liên quan

Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên theo quy định của pháp luậtthì có một hình thức bồi thường khác gọi là việc hỗ trợ

1.2.2 Nhu c ầu thu hồi đất trong quá trình CNH-HĐH đất nước

- Bồi thường GPMB là vấn đề của sự phát triển:

+ Trong lịch sử phát triển của mỗi quốc gia, việc GPMB để xây dựngcông trình là không thể tránh khỏi Nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu càngcao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành côngkhông chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà còn cả ở trong lĩnh vực chính trị, xã hộitrên phạm vi quốc gia

+ Vấn đề BT&GPMB trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của

sự phát triển, nếu không được xử lý tốt nó sẽ trở thành lực cản đầu tiên mà cácnhà hoạch định chiến lược phải vượt qua

- Vấn đề BT&GPMB ở Việt Nam hiện nay còn nhiều bất cập:

+ Chưa đảm bảo được sự cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nước, xã hội,cộng đồng) và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bị ảnh hưởng).

+ Kinh phí dùng để BT&GPMB từ ngân sách Nhà nước trong khi lợi íchcho phát triển mang lại chưa trở thành nguồn thu đầy đủ, ổn định và hợp phápcủa nhà đầu tư

+ Việc dựa vào chứng cứ pháp lý để giải quyết bồi thường chưa thỏa đángbởi vì hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, đang trong quá trình hoàn thiện

Đất nước chúng ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa,chúng ta không chỉ có những đô thị đẹp hiện đại, những khu sản xuất khổng lồ,những công trình công cộng khang trang … mà kèm theo đó chỗ ở của người dânphải được nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn… Chính vì vậy, phải cần có sự tínhtoán toàn diện không thể có hiện tượng một công trình mới ra đời lại kéo theo ngườidân không có chỗ ở hoặc có chỗ ở kém hơn nơi ở cũ

Xuất phát từ yêu cầu đó chúng ta phải hiểu rõ bản chất của việc bồi thườngkhi Nhà nước thu hồi đất Đó là việc Nhà nước đảm bảo lợi ích của những ngườidân phải di chuyển: phải có được chỗ ở ổn định, có điều kiện sống và tiện nghi bằnghoặc cao hơn nơi ở cũ tạo điều kiện cho người dân sống ổn định và phát triển

1.2.3 Đặc điểm của quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng

BT&GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện sự khác nhau giữacác dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích quốc gia của các bên tham gia và lợi íchcủa toàn xã hội Chính vì vậy quá trình BT&GPMB có đặc điểm sau:

- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điềukiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khu vực nội thành,khu vực ven đô, khu vực ngoại thành mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng

và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó Do đó, GPMB cũngđược tiến hành với những đặc điểm riêng biệt

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọngtrong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn,dân cư sống chủ yếu nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là

tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả

năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư là giữ được đất đểsản xuất, thậm chí họ cho thuê đất cũng được lợi nhuận cao hơn là sản xuấtnhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình đó dẫn đến công tác tuyêntruyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợchuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.

(Giáo trình Kinh tế đất, nxb Nông nghiệp Hà Nội năm 2007)[3].

1.2.4 Nguyên t ắc bồi thường và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ

* Nguyên tắc bồi thường

Ở một số nước như Đức, Thụy Điển… việc bồi thường GPMB được thựchiện theo 5 nguyên tắc sau:

- Đảm bảo để người sử dụng đất có tình trạng kinh tế sau khi bị thu hồi đấtgiống hoặc tương tự với trước khi bị thu hồi

- Người sử dụng đất được bồi thường theo giá thị trường kể cả những huỷhoại khác

- Giá trị bồi thường bằng giá trị mất đi hoặc giảm giá

- Những ảnh hưởng khác tới kinh tế của người sử dụng đất (ngoài đất) cũngđược tính, nếu bị giảm cũng được bồi thường

- Bồi thường trên nguyên tắc đất được sử dụng tốt nhất và cao nhất

Ở Việt Nam việc thực hiện BT&GPMB, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đấtđược thực hiện theo các nguyên tắc sau:

- Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợiích nhà đầu tư:

+ Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phảiquyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tàisản để tính bồi thường đất và tài sản Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa

là biện pháp xử lý hài hồ lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu

tư Tất cả các quyền này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều 42, 43,

45, 47 và 49 Nghị định 197/2004/NĐ-CP

+ Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trongcác quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đấtđai Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng

đất của mình Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giaocho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi íchcông cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồiđất một cách thoả đáng được quy định tại Điều 6, Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày3/12/2004 của Chính Phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất (Nghị định 197/2004/NĐ-CP) [7] cụ thể:

1 Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 củaNghị định này thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thườngthì ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là ủyban nhân dân cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ

2 Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thườngbằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thườngthì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thuhồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênhlệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

3 Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.

Ngoài bồi thường về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ dichuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề … ổn định đời sống chongười bị thu hồi đất (Các Điều 27, 28, 29 và 32 Nghị định 197/2004/NĐ-CP)

Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạ tầngđồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ (Điều 35Nghị định 197/2004/NĐ-CP)

+ Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các côngtrình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất

Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ

ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lạichi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với mứccao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước

như đã quy định tại Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và khoản 4 Điều 5, khoản 3Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụngđất Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người

bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiệnquyền thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nướcđưa đến dân giàu, nước mạnh

- Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện:

+ Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giaodịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự canthiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thịtrường Tuy nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đấtcủa mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với Luật Đất đai vàcông tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai và bàn bạc dân chủ

Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp

và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phảithông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch dichuyển, phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Khoản 2 Điều 39Luật Đất đai 2003)

Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hộiđồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộctỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồiđất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiếnphương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làmviệc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vàtrụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyếtđịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp có thẩm quyền ra quyết địnhgiải quyết lâu dài Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếunại có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịchUBND cấp tỉnh là cấp quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người

bị thu hồi đất Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồiđất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải

quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất,giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyếtđịnh (Điều 49, Nghị định 197/2004/NĐ-CP).

* Điều kiện được bồi thường, hỗ trợ khi bị thu hồi đất

Điều 39, 41 Luật Đất đai 2003 quy định: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà nước thu hồidùng vào các mục đích sau:

- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Phát triển kinh tế

Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người đang sửdụng đất có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP

và các Điều 44, 45, 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP

Theo Điều 8, Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của

Chính Phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, điều

kiện để được bồi thường đất (Nghị định 197/2004/NĐ-CP) [7]:

“Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai củanhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoàmiền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận làđất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quyđịnh của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sửdụng đất

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ

về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xácnhận là đất không có tranh chấp

5 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địaphương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được

Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không

có tranh chấp

6 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy địnhtại khoản 1, 2, 3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trướcngày 15tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không cótranh chấp

7 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định củatoà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết địnhgiải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

8 Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tạikhoản 1, 2, 3 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạmquy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩmquyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm tráiphép và được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không

có tranh chấp

9 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyếtđịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưngtrong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng

10 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa,miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xácnhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

11 Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đãnộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

b) Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả choviệc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;

c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.”

Theo Điều 44, 45, 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007của Chính phủ: Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (Nghị định

a) Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trongcác trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì ngườiđang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưngdiện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định tạikhoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết địnhthu hồi đất Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đấtvườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có)thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽtrong khu dân cư;

b) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phảiđất ở) và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diệntích đất thực tế đang sử dụng Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sửdụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đấttheo quy định đối với đất nông nghiệp;

c) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang

sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồithường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồithường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;

d) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tạikhoản 4 Điều 14 Nghị định này hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giaođất quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số181/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất; nếu đấtđang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khácthì được hỗ trợ về đất hoặc được giải quyết nhà tái định cư theo quy định của Ủyban nhân dân cấp tỉnh

2 Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm

1980 đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số181/2004/NĐ-CP mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất không có một trong cácloại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của LuậtĐất đai thì thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa mà được Ủy ban nhân dân cấp xã

xác nhận không có tranh chấp cũng được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với đất ởtheo hạn mức quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

Điều 45 Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất sửdụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau mà không có giấy tờ về quyền sửdụng đất

1 Trường hợp thu hồi đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày

15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có Giấychứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tạikhoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đókhông có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trongcác trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì ngườiđang sử dụng đất được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụngnhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở quy định tạikhoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết địnhthu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thuquy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Đối với phầndiện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất cónhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theoquy định đối với đất nông nghiệp;

b) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải

là đất ở) và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối vớidiện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theomức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Giá đấttính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại.Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nôngnghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối vớiđất nông nghiệp;

c) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang

sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồithường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi

thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;

d) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tạikhoản 4 Điều 14 Nghị định này hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giaođất quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số181/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất; nếu đấtđang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khácthì được giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

2 Đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩmquyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếmhoặc được giao đất, thuê đất không đúng thẩm quyền không được bồi thường về đấtkhi thu hồi đất

Điều 46 Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất đượcgiao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền đểđược sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận

Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấpGiấy chứng nhận thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy định sau:

1 Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang

sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao

2 Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồithường, hỗ trợ về đất như sau:

a) Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nôngnghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạnmức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai;

b) Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạnmức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đainhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản

3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

Ngoài ra còn căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương;căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, Ủyban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để đảmbảo phục vụ tái định cư cho người dân bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở.

* Trường hợp bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường

Theo quy định tại Điều 43 Luật Đất đai 2003 và Điều 7 Nghị định số197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong những trường hợp sau đây Nhà nước thu hồi đất

mà không thực hiện việc bồi thường cho người bị thu hồi:

1 Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 8, Nghị định197/2004/NĐ-CP

2 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngânsách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

3 Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3,

4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38, Luật Đất đai 2003

Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối vớiđất bị thu hồi quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều

34 và Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 củaChính phủ về thi hành Luật Đất đai

4 Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng

5 Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

6 Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tạiĐiều 8 của Nghị định này nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản

1, 2, 3, 4 và 5 Điều này

1.2.5 Nh ững yếu tố tác động đến công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng

1.2.5.1 Yếu tố quản lý nhà nước về đất đai:

a Việc Hội đồng ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sửdụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển củanền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏicác văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phùhợp với tình hình thực tế.

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấythập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đókhông ngừng được sửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã Hộiđồng hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Sau khiquốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đãnhanh chóng đi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết,

cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế Các văn bản quyphạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc

tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan

hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hìnhthành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luônđổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốcphòng, an ninh và ổn định xã hội

Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chínhphủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong côngtác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới

về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích

lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu

tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đấtđai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn vàcản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc Hội đồng hành các văn bản quy phạm phápluật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB

Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều,mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ,chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật

Bên cạnh việc Hội đồng ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụngđất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết

quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường chothấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưngnhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu Từ

đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, chothuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sátsao Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hànhquy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai Cán bộ địa chính, chủtịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thờinhững hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảmhiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư

và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn Để tồn tại và duytrì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai

để sinh sống Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu đượctrong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, làcông cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đốigiữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung vàcác địa phương nói riêng

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổchức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhànước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nàođều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầunhư là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọngnhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theoquy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi cóquyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tớigiá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp,thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững.Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủquan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây chính lànguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”

c Yếu tố giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thườngGPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kếhoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắcnày; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tìnhtrạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù

d Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng đầu

để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lýcủa đất đai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ hồ sơ địachính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảngtrên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địaphương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh HàTây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,

Từ năm 2004 đến nay, việc lập hồ sơ địa chúnh phải được thực hiện theo quyđịnh tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưngcòn nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy

đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấpnên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ

sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nướcthu hồi đất Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho cácloại bản đồ cũ và lập lại hồ sơ địa chính là rất cần thiết

e Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản

lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảmbảo và những thông tin về quyền sở hữu đất Theo quy định của các nước, đất đai làmột trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quyđịnh của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quannhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và đượccấp GCNQSDĐ Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩnxác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đốitượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tácđăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về

sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồithường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấpGCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn

f Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai

Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyềnlợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bấtchính, chính quyền địa phương cấp trên Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạchthanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khaithực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạmpháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân

1.2.5.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trênchuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm.Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá đất.Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọiquan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử

lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau

- Trước khi có Luật đất đai năm 2003: Những vấn đề liên quan đến việcxác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quyđịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm

1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày

17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khiNhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi íchquốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4năm 1998 của Chính phủ Hội đồng hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhànước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốcgia, lợi ích công cộng Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thuhồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sởkhung giá đất do Chính phủ Hội đồng hành kèm theo Nghị định số 87/CP.Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy địnhtại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mườinăm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giáđất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2lần đối với đất nông nghiệp hạng i Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấphơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồithường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương

- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trongcác trường hợp sau đây (Điều 55) [4]:

+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theoquy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giáđất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thểtại Luật đất đai năm 2003 Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo

nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trongđiều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56) Thực hiện các quy định về giá đấttại Luật đất đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã Hội đồnghành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khunggiá các loại đất.

Khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phươngpháp định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai củaChính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào nhữngthuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợithông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất làphải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hìnhphổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều khôngtheo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đấtđai và phát sinh khiếu kiện

1.2.5.3 Thị trường Bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sảnngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất động sản đãtrở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường củanền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩynền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Luật đất đai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mởđường cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển Luật đất đai 2003

là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên

cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết hơn

về các điều kiện để hình thành thị trường bất động sản và các hoạt động về tàichính đất đai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về đất đai và giáđất”, "Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản"

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảmthiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp

ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thờingười bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà khôngnhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.

Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tácđộng tới giá đất tính bồi thường

1.2.6 Các chính sách c ủa Nhà nước về bồi thường thiệt hại cho người có đất bị

thu h ồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích

công c ộng

* Trước khi có Luật Đất đai 2003

Từ đầu những năm 90 công cuộc đổi mới trên toàn đất nước đã tạo nhiềuđiều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ngày càng nhiều dự ánđầu tư phát triển đòi hỏi phải sử dụng đất với quy mô lớn và tất yếu kèm theo là giảiphóng mặt bằng, tái định cư cho người có đất bị thu hồi Trước tình hình đó cácđiều luật, Thông tư, Nghị định ra đời để hoàn chỉnh việc bồi thường thiệt hại chongười có đất bị thu hồi Trong đó:

- Nghị định số 90/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về đền bùthiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế tất cả các văn bản, chính sách trước đó củaNhà nước về bồi thường, giải phóng mặt bằng

Nghị định 90/1994/NĐ-CP quy định rõ hơn đối tượng được hưởng chínhsách đền bù thiệt hại, phân biệt rõ hộ gia đình, đơn vị sử dụng đất bất hợp pháp hayhợp pháp để có chế độ đền bù hoặc không, mức độ đền bù tùy theo tính hợp pháp vềquyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của người bị thu hồi đất Tuy nhiên trongquá trình triển khai, thực tế cho thấy, sau khi nhà nước thu hồi đất và thực hiện giảiphóng mặt bằng người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn Theo Nghị định này giáđất do Nhà nước qui định để đền bù thiệt hại khác xa so với giá thực tế Do vậy cầnthiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế Nghị định 90/1994/NĐ-CP

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về đền bù thiệt hại khi Nhànước thu hồi đất thay thế cho Nghị định 90/1994/NĐ-CP

So với Nghị định 90/1994/NĐ-CP, Nghị định này có rất nhiều điểm tiến bộtrong chính sách đền bù, GPMB, tái định cư của Nhà nước đối với người bị thu hồi

đất, đặc biệt là người có đất bị thu hồi có quyền lựa chọn một trong 3 phương ánđền bù bằng đất, bằng tiền hoặc bằng nhà Theo Nghị định này giá đền bù thiệt hại

về đất được tính như sau:

+ Giá đất để tính đền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trựcthuộc TW qui định cho từng dự án theo đề nghị của sở Tài chính - Vật giá, có sựtham gia của các ngành có liên quan

+ Giá để tính đền bù thiệt hại xác định trên cơ sở giá đất địa phương banhành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bùphù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địaphương

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP có thêm chính sách hỗ trợ cũng như một sốđiều khoản mới về lập khu tái định cư cho các hộ phải di chuyển Đồng thời đã đưa

ra các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm của UBND cáccấp và hội đồng đền bù GPMB cấp huyện trong việc chỉ đạo lập phương án đền bù,xác định mức đền bù hoặc trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và tổ chứcthực hiện đền bù theo phương án được phê duyệt, tạo sự chủ động cho các địaphương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với điều kiện kinh tế, xãhội, quỹ đất của địa phương

Ngày 4/11/1998 Bộ Tài chính ban hành Thông tư 145/1998/TT-BTC hướngdẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP nêu rõ phương pháp xác định hệ số K đểđịnh giá đất đền bù thiệt hại Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Thông tư 145/TT-BTC đã phát sinh một số vướng mắc nên ngày 04/09/1999, Bộ Tài chính đã ra vănbản số 4448/TT-QLCS hướng dẫn xử lý vướng mắc trong đền bù, giải phóng mặtbằng theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP Cụ thể là:

+ Giá đất tính đền bù thiệt hại là giá tính theo khả năng sinh lợi đối với đất nôngnghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản và giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương đối với các loại đất khác

+ Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành đã phù hợp với giá đất tính theo khảnăng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì áp dụng giá đất đã đượcban hành để tính đền bù thiệt hại

+ Các trường hợp phải xác định hệ số K thì sử dụng cách tính hệ số theoThơng tư 145/TT-BTC

+ Về chi phí đầu tư vào đất thì người sử dụng đất tạm thời, đất tạm giao, chothuê, đất nhận đấu thầu không được đền bù thiệt hại về đất nhưng được đền bù chiphí đã đầu tư vào đất (nếu có) và đền bù tài sản cho các công trình gắn liền với đất.

Sau vài năm thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP đã đáp ứng được yêu cầuđòi hỏi của xã hội, cơ bản phù hợp với ý chí của các đối tượng quản lý nhà nước vềđất đai, phù hợp với nguyện vọng của người dân trong công tác đền bù, GPMB vàtái định cư, đảm bảo công bằng dân chủ trong xã hội Song còn rất nhiều bất cập,đặc biệt trong xu hướng phát triển kinh tế xã hội mạnh mẽ hiện nay thì nhiều chínhsách đã lạc hậu không áp dụng được vào thực tiễn

* Sau khi có Luật Đất đai 2003

Sau khi Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2003, các chính sách về đất đai cũngthay đổi theo Như vậy, để phù hợp với sự ra đời của Luật Đất đai và tình hình thực tếtrong công tác bồi thường GPMB, Chính phủ đã ban hành văn bản pháp lý sau:

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướngdẫn thi hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấpGCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quyhoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồithường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;

Cho tới thời điểm này đây là những văn bản pháp lý quan trọng của Nhànước thể hiện chính sách bồi thường GPMB và tái định cư Trong đó giá đất để tínhbồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thuhồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ

Trên đây là những văn bản hướng dẫn việc bồi thường thiệt hại khi nhà nướcthu hồi đất được áp dụng trên phạm vi cả nước Ngoài ra do điều kiện, tình hình cụthể của mỗi tỉnh, mỗi dự án mà có những văn bản kèm theo để cụ thể hóa hoặc điềuchỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế ở mỗi địa phương và từng dự án đó

- Giá đất tính bồi thường hiện nay của nhà nước Việt Nam:

Giá đất để tính bồi thường hiện nay được căn cứ vào giá đất do UBND tỉnh,thành phố ban hành và công bố vào ngày 01/01 hàng năm theo quy định tại Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ; Nghị định số123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điềucủa Nghị định số 188/2004/ NĐ-CP; nếu trong thời gian từ 01/01 đến 31/12 hàngnăm có sự thay đổi về địa giới hành chính hoặc điều chỉnh từ xã thành phường, thịtrấn thì phương pháp xác định và mức giá vẫn giữ nguyên như đã công bố, khôngbồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng sau khi thu hồi

Riêng đối với đất nông nghiệp thì UBND quận, huyện căn cứ mức giá đấtnông nghiệp do UBND tỉnh ban hành và mức giá bồi thường đối với đất nôngnghiệp xen kẽ trong khu dân cư và hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp caonhất trong một dự án, một khu vực để xác định giá đất nông nghiệp làm căn cứ bồithường, hỗ trợ

Trường hợp thửa đất thu hồi tại khu vực, tại vị trí chưa được xác định trongbảng giá đất hàng năm thì UBND quận, huyện báo cáo Sở Tài chính thẩm định vàtrình UBND tỉnh quyết định

Trường hợp thửa đất thu hồi không có đủ căn cứ pháp lý để phân biệt loại đất

và mục đích sử dụng đất thì UBND quận, huyện căn cứ tình hình quản lý, sử dụngđất, tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về đất để làm căn cứ bồi thường hoặc hỗ trợ

Khi việc bồi thường chậm do tổ chức, cá nhân được giao thực hiện việc bồithường gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND tỉnh công bố thấp hơngiá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểmthu hồi; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND tỉnh công bố cao hơn giá đấttại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiềnbồi thường; ngoài ra cá nhân, tổ chức này còn bị xử phạt theo quy định về xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Khi việc bồi thường chậm do người sử đụng đất bị thu hồi gây ra, nếu giá đấttại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồithường theo giá đất tại thời điểm bồi thường, nếu giá đất tại thời điểm bồi thườngcao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tạithời điểm có quyết định thu hồi

1.3 Những nội dung cơ bản của chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ theo pháp luật hiện hành

Vấn đề BT&GPMB ở Việt Nam đã được đặt ra từ rất sớm, ngày 14-4-1959 đã

có Nghị định số 151/TTg ban hành “Quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộngđất”, tiếp theo là Thông tư số 1792/TTg ngày 11-01-1970 của Thủ tướng Chính phủquy định một số điểm tạm thời “Về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây lâu niên, cáchoa mầu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố” Saukhi có Luật Đất đai (1987) và bước vào thời kỳ đổi mới, vấn đề này ngày càng đượcchú trọng và xử lý đồng bộ, phù hợp với tình hình mới: bắt đầu từ Quyết định số186/HĐBT ngày 31-5-1980 “Về đền bù thiệt hại đất nơng nghiệp, đất cóĩ rừng khichuyển sang sử dụng vào mục đích khác” cùng với hàng loạt các văn bản pháp quymới về những vấn đề có liên quan (giá đất, quyền của người sử dụng đất, quản lýquy hoạch đô thị ) đã hình thành một hệ thống chính sách và tổ chức cho công tác

BT&GPMB [Tôn Gia Huyền (2009), Thu hồi, đền bù, tổ chức tái định cư đối với

đất nông nghiệp và nông dân, Hội thảo “Chính sách pháp luật đất đai liên quan đến nông nghiệp, nông dân, nông thôn”, Hà Nội].

Ngày 17-8-1994, Chính phủ ban hành Nghị định 90/CP “Về việc đền bù thiệthại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi íchquốc gia, lợi ích công cộng”, và 4 năm sau, ngày 24-4-1998 thay thế bằng Nghịđịnh số 22/1998/NĐ-CP cùng tên Khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành,Chính phủ đã ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03-12-2004 “Về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” thay thế cho Nghị định22/1998/NĐ-CP, nhưng lần này, ngoài việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đíchquốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, còn quy định cả về đền bù,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng “vào mục đích phát triểnkinh tế” Trước đó, trong Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 về thihành Luật Đất đai, Chính phủ cũng đã có quy định về: Xử lý tiền sử dụng đất trongtrường hợp thu hồi đất (Đều 35) và việc thu hồi đất và quản lý quỹ đất đã thu hồi(Điều 36) Bộ Tài chính cũng đã có các Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07-12-

2004 và số 69/2006/TT-BCT ngày 02/8/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số197/2004/NĐ-CP nói trên Gần đây nhất là Nghị định 69/2009/NĐ-CP củaChính phủ ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu

hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Đến nay, công tác BTGPMB và hỗ trợcho các đối tượng bị thu hồi đất được điều tiết bởi một hệ thống các quy định tươngđối hoàn chỉnh và khái quát trên phạm vi cả nước, theo đó, tuỳ tình hình thực tếtừng địa phương mà các quy định đó được áp dụng sao cho phù hợp.

Nghiên cứu các văn bản pháp quy trên đây thấy rõ được một điều là các chínhsách về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là xuất phát từ nhu cầu thựctiễn và được điều chỉnh liên tục cho phù hợp với các biến động của tình hình Trướcnhững năm 80 của thế kỷ trước, trong điều kiện kinh tế chưa phát triển, với cơ chếquản lý theo kế hoạch tập trung, việc thu hồi đất diễn ra thưa thớt và đơn giản, lợiích công cộng, lợi ích Nhà nước được đặt vào vị trí cao nhất để phục tùng, việc bồithường, hỗ trợ tiến hành một cách sơ sài và chủ yếu là do tập thể (hợp tác xã) đảmnhận và gánh chịu Sau khi có Luật Đất đai đến khoảng năm 2000 là thời kỳ chuyểnbiến mạnh mẽ của nền kinh tế theo cơ chế thị trường, ruộng đất nông nghiệp đượcgiao đến từng hộ gia đình, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của cá nhânđược xác lập, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, đểthừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở, thêm vào đó,nhu cầu của phát triển đòi hỏi phải được cung cấp một lượng lớn đất đai cho việc

mở rộng đô thị, mở rộng mạng lưới giao thông, hình thành mới các khu côngnghiệp, khu chế xuất, khu vui chơi giải trí làm cho công tác thu hồi, bồi thường,

hỗ trợ trở nên phức tạp và nặng nề gấp nhiều lần Một số dự án đầu tư xây dựng cơ

sở hạ tầng có vốn của nước ngoài lại có thêm chính sách cụ thể về bồi thường, hỗtrợ cũng tạo ra áp lực phải điều chỉnh nhanh chóng các chính sách về mặt này Vaitrò của các nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi được coi trọng, các yếu tố thịtrường (giá đất, tiền sử dụng đất ) được áp dụng vào việc bồi thường thiệt hại vềđất đai và tài sản, lợi ích kinh tế của các bên tham gia được điều hòa Từ khoảngnăm 2000 đến nay, nhất là sau khi có Luật Đất đai 2003 thì chính sách bồi thường,

hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đi vào bước hoàn thiện, có tác dụng trong việc đảmbảo cân đối và ổn định cho phát triển, khuyến khích được nhà đầu tư và tương đốigiữ được nguyên tắc công bằng, người bị thu hồi đất được đặt vào vị trí trung tâm

để giải quyết mọi xung đột, các lợi ích phi vật thể bắt đầu được quan tâm, các hiệuquả xã hội - môi trường do việc thu hồi đất mang lại được chú ý khi đánh giá các dự

án xây dựng có thu hồi đất và các chính sách đền bù, hỗ trợ

1.3.1 Ph ạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ theo pháp luật hiện hành

tư sản xuất kinh doanh thuộc nhóm A, các dự án sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính

thức ODA và dự án sử dụng 100% vốn nước ngoài [Nghị định

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong phạm vi bảo vệ an toàn củacác công trình công cộng, mà đất đó phải thay đổi mục đích sử dụng hoặc hạn chếkhả năng sử dụng đất do chịu ảnh hưởng của công trình công cộng

- Các tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất trên đây chỉ được bồi thường, hỗ trợ vàtái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nếu đất đang sử dụng của họ thuộc phạm vi ápdụng Nghị định 197/2004/NĐ-CP Nếu người bị thu hồi đất mà tự nguyện hiến tặngmột phần hoặc toàn bộ đất, tài sản gắn liền với đất thì không thuộc đối tượng bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP [7]

1.3.2 B ồi thường đất

Để đảm bảo công bằng xã hội và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi,Nhà nước quy định các trường hợp thu hồi đất có bồi thường và thu hồi đất màkhông bồi thường

Khoản 1, Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định: Nhà nước thu hồiđất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7,

9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và các Điều 44, 45, và 46 Nghị

định số 84/2007/NĐ-CP thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện đượcbồi thường thì được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.

Khoản 2, Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định: người bị thu hồi đấtnào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếukhông có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tạithời điểm có quyết định thu hồi

Theo Luật Đất đai 2003 bao gồm 3 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nôngnghiệp và đất chưa sử dụng Trong đó đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp hiệnnay đều có người sử dụng Do vậy, chính sách bồi thường về đất được quy định chohai nhóm đất là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp

* Đất ở: Theo khoản 1 Điều 13, Nghị định 197/2004/NĐ-CP người sử dụngđất ở khi bị Nhà nước thu hồi đất ở thì được bồi thường bằng giao đất ở, nhà ở tạikhu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật nhà nước

* Bồi thường cho người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: Ngườiđang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước không có quyền sử dụng đất ở và quyền

sở hữu nhà ở nên họ khơng được bồi thường về đất và nhà khi nhà ở thuộc sở hữuNhà nước bị phá dỡ, mà chỉ bồi thường chi phí cải tạo, sửa chữa, nâng cấp doUBND cấp tỉnh quy định Nhưng để đảm bảo cho người dân có nhà ở, Nhà nướccho họ thuê nhà mới ở khu tái định cư với diện tích nhà ở cũ và theo giá cho thuênhà thuộc sở hữu Nhà nước và sau đó Nhà nước bán nhà thuê mới cho họ theo quyđịnh của Chính phủ Trường hợp không có quỹ nhà tái định cư cho người ở nhàthuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ thì hỗ trợ cho họ mức tiền bằng 60% giá trị nhà,60% giá trị đất

* Đất nông nghiệp: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhànước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất

để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử

dụng (Điều 16 Nghị định 69/2009/NĐ-CP) [11]

* Đất phi nông nghiệp (trừ đất ở): Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuấtkinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đượcgiao sử dụng ổn định, lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ khi Nhànước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở (Khoản 1, Điều 11 Nghị định

197/2004/NĐ-CP) [7]