Phân tích môi trường và định hướng kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp Chấn Hưng – Vĩnh Phúc

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển vững mạnh.

LỜI MỞ ĐẦU

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế ViệtNam ngày càng phát triển vững mạnh Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, ViệtNam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển thịtrường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy

đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế

Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạtđộng không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của cácnước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả vềlượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu côngnghiệp

Từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sảndần đần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện mộtcách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếphạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tínhminh bạch Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúpcác công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Namnhư CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty kinh doanh bất độngsản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng

Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công

ty đó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, và phân tích được nănglực cạnh tranh cũng như quan trọng hơn cả là phân tích SWOT để biết đượcđâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức bên ngoài Chính

vì vậy mà em thực hiện đề tài “Phân tích môi trường và định hướng

kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp Chấn Hưng – Vĩnh Phúc” để phân tích từ đó đưa ra hướng kinh doanh hữu hiệu nhất cho chủ

đầu tư Khu công nghiệp (Viglacera land) Với thời gian tìm hiểu ngắn cũngnhư kiến thức chuyên môn chưa cao nên trong bài còn rất nhiều sai sót, emmong nhận được lời nhận xét cũng như ý kiến đóng góp của thầy để bài của

em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn thầy!

PHẦN 1: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CƠ SỞ

HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP.

1 Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp

1.1 Đặc điểm của thị trường.

Thị trường cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp chưa có thị trường trung tâm:thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đóngười mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lạilẫn nhau Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông quatrung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặcthông qua các cá nhân môi giới Do không có thị trường trung tâm nên cácthông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếuhiệu quả của thị trường này không cao

Do quá trình phát triển kinh tế và hội nhập kinh tế ngày càng phát triển

và theo xu thế chung nên thị trường cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp ngày càngphát triển và được Đảng , Nhà nước quan tâm nhiều hơn Thị trường bất độngsản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trườngđòii hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảocủa thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thịtrường tư liệu sản xuất và các thị trường khác Bên cạnh đó, do không tái tạođược hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền Cácthông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưađược phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranhnhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo Thị trường bất độngsản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thịtrường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia:Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc

là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ Trong mọi thời điểm người ta luôn

có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại Mặtkhác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn vềvốn Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thểphát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lànhmạnh và ổn định

1.2 Quy mô thị trường hiện nay.

Theo Chiến lược phát triển các Khu công nghiệp của Việt Nam, diện tíchđất Khu công nghiệp sẽ tăng gấp đôi hiện vào năm 2020, dự kiến sẽ đạt tớikhoảng 25% vào năm 2025 Nhu cầu về đất Khu công nghiệp để đáp ứng chonhu cầu phát triển nền kinh tế với hàng loạt các nhà máy xí nghiệp ở trongkhu dân cư phải di dời ra goài cộng với mức tăng trưởng như hiện nay đặcbiệt là tỷ lệ đầu tư nước ngoài ngày càng cao nên diện tích đất Khu côngnghiệp ngày càng tăng mạnh Hiện tại Việt Nam đã nghĩ đến giải pháp phảiđưa các Khu công nghiệp lên vùng núi, miền trung du do diện tích vùng đồngbằng và những nơi thuận tiện về giao thông không còn nhiều

Các KCN đã thu hút được trên 3.600 dự án đầu tư nước ngoài với tổngvốn đầu tư đăng ký đạt 46,9 tỷ USD (chiếm 30% về số dự án và 25% về vốnđầu tư so với cả nước) và 3.200 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tưđăng ký 254.000 tỷ đồng; giải quyết việc làm cho hơn 1,34 triệu lao động.Nhiều nhà đầu tư lớn, có uy tín trên thế giới đã đến và đầu tư vào các KCN tạiViệt Nam như Cannon, Sam Sung, Formosa…Trình độ công nghệ của các dự

án đầu tư vào KCN cũng ngày càng nâng lên, chuyển dần từ công nghệ thấp

sử dụng nhiều lao động đơn giản sang sử dụng công nghệ tiên tiến, công nghệsạch với lao đông chất lượng cao, phức tạp, đòi hỏi nhiều kỹ năng

+ Nguồn cung :

Hiện tại chúng ta có rất nhiều các Khu công nghiệp được mọc lên nhưngtính hiệu quả thật sự của nó chưa cao Các Khu công nghiệp do Việt Nam làmchủ đầu tư ít thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài vào thuê do chúng tathiếu đồng bộ về hệ thống cơ sở hạ tầng đặc biệt là hệ thống xử lý nước thảinên các nhà đầu tư Châu Âu, Châu Mỹ,… rất ít quan tâm đến Mà họ sẽ tựxây dựng một Khu công nghiệp riêng như: Khu công nghiệp Bắc An Khánhcủa Nhật, Khu công nghiệp Tân Phú II của Mỹ,…

Tính đến hết năm 2009, cả nước đã có 249 KCN được thành lập với tổngdiện tích đất tự nhiên 63.173 ha, diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạtkhoảng 38.858 ha, chiếm 61,5% tổng diện tích đất tự nhiên Trong đó, 162KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên 38.804 ha và 74KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bảnvới tổng diện tích đất tự nhiên 14.792 ha Các KCN phân bố ở 61 tỉnh, thànhphố trên cả nước; tỷ lệ lấp đầy diện tích đất công nghiệp các KCN đã vậnhành đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 48%

+ Nguồn cầu.

Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầutrên thị trường bất động sản vẫn còn tương đối lớn Nhưng trong thời điểmhiện nay, việc suy giảm kinh tế làm cho thị trường vẫn chưa thực sự sôi độngtrở lại

Nguồn cầu hiện tại về Khu công nghiệp vẫn còn tiềm năng rất lớn do quátrình phát triển và hội nhập kinh tế Đặc biệt chúng ta cần có các Khu côngnghiệp đồng bộ hơn, hiện đại hơn để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài cótiềm năng lớn

2 Định hướng phát triển Khu công nghiệp

Tính đến hết năm 2009, cả nước đã có 249 KCN được thành lập với tổngdiện tích đất tự nhiên 63.173 ha, diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạtkhoảng 38.858 ha, chiếm 61,5% tổng diện tích đất tự nhiên Trong đó, 162KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên 38.804 ha và 74KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bảnvới tổng diện tích đất tự nhiên 14.792 ha Các KCN phân bố ở 61 tỉnh, thànhphố trên cả nước; tỷ lệ lấp đầy diện tích đất công nghiệp các KCN đã vậnhành đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 48%

Về kết quả hoạt động sản xuất, tính riêng trong năm 2009, các doanhnghiệp KCN đã tạo ra 12,2 tỷ USD và 67,9 nghìn tỷ đồng doanh thu; xuấtkhẩu đạt 12,3 tỷ USD và 2,6 nghìn tỷ đồng; nộp ngân sách đạt 689 triệu USD

và 4,0 nghìn tỷ đồng

Tại một số tỉnh/thành phố, các KCN đã góp phần quan trọng trong việcphát triển kinh tế của địa phương, giải quyết việc làm, tăng thu nhập chongười dân, đặc biệt là tại các vùng có điều kinh tế- xã hội khó khăn, đặc biệtkhó khăn Tại một số nơi, việc phát triển KCN đã thu hút, tạo ra các khu vựcdân cư lân cận cung cấp các dịch vụ phục vụ cho hoạt động sản xuất, đời sốngcủa KCN, tạo tiền đề để hình thành các cụm đô thị- sản xuất- dịch vụ với cácmối liên kết, tương hỗ cao tại khu vực phát triển KCN

Với những đóng góp ngày càng quan trọng đối với phát triển kinh tế- xãhội của quốc gia, các KCN đã và đang nhận được sự quan tâm sâu sắc của cáccấp lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, Chính phủ Việt Nam Nghị quyết Đại hội

IX của Đảng đã chỉ đạo: “Quy hoạch phân bố hợp lý công nghiệp trên cảnước Phát triển có hiệu quả các KCN, KCX” Ngày 14/3/2008, Chính phủ đãban hành Nghị định số 29/2008/NĐ-CP quy định về khu công nghiệp, khuchế xuất, khu kinh tế, tạo cơ sở pháp lý chung để quy hoạch, phát triển các

KCN trên cả nước, xây dựng cơ chế hành chính một cửa, thống nhất về mộtđầu mối đối với quản lý nhà nước về KCN Trước đó, về quy hoạch phát triểncác KCN, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 1107/QĐ-TTg ngày21/8/2006 phê duyệt quy hoạch phát triển các KCN của Việt Nam đến năm

2015 và định hướng đến năm 2020

Bên cạnh đó, để tạo điều kiện thu hút đầu tư, phát triển các KCN, ViệtNam đã và đang hoàn thiện môi trường đầu tư hấp dẫn với chính sách phápluật ngày càng minh bạch rõ ràng Sự ra đời của Luật Đầu tư, Luật Doanhnghiệp, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai là những dấu mốc quantrọng tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh hạ tầng KCN và củacác doanh nghiệp trong KCN Đồng thời, các văn bản này cũng là cam kếtmạnh mẽ của Việt Nam đối với việc phát triển KCN nói riêng và các hoạtđộng đầu tư, kinh doanh trên lãnh thổ Việt Nam nói chung

Trên cơ sở tiếp tục phát huy các kết quả đạt đã được đồng thời khắc phụcnhững tồn tại trong phát triển các KCN thời gian qua, để đẩy mạnh hơn nữavai trò của các KCN trong sự nghiệp phát triển kinh tế- xã hội của đất nước,trong thời gian tới, việc phát triển KCN cần có định hướng, kế hoạch triểnkhai cụ thể

Về định hướng phát triển, Theo ý kiến cá nhân, chúng ta cần tuân thủ 4định hướng chính đó là:

Thứ nhất, phát triển các KCN đảm bảo hình thành hệ thống các KCNliên hoàn (cluster) có vai trò dẫn dắt sự phát triển công nghiệp quốc gia Thúcđẩy phát triển các KCN trên các vùng tránh quá tập trung tạo ra sự chênh lệchquá lớn về phát triển, thông qua tác động của chính sách và hỗ trợ phát triển

cơ sở hạ tầng

Thứ hai, phát triển các KCN hiện có theo chiều sâu và nâng cao chấtlượng hiệu quả hoạt động theo hướng lấp đầy diện tích đất công nghiệp,chuyển dịch cơ cấu bên trong thông qua đổi mới công nghệ, nâng cao chấtlượng sản phẩm, phát triển các ngành công nghệ cao như thông tin, cơ điện

tử, công nghệ sinh học Chuyển mạnh từ công nghiệp gia công sang côngnghiệp chế biến các nguyên liệu trong nước sẵn có và công nghiệp chế tạonhằm nâng cao giá trị gia tăng và tạo khả năng cạnh tranh

Thứ ba, không xây dựng, phát triển các KCN xen lẫn khu dân cư, trêndiện tích đất nông nghiệp có năng suất ổn định Đối với doanh nghiệp hiệnđang phát sinh ô nhiễm, cần có kế hoạch di chuyển các cơ sở sản xuất hàng ra

ngoài đô thị, đồng thời hướng các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án có khảnăng gây ô nhiễm môi trường vào KCN được có quy định

Thứ tư, phát triển KCN đi đôi với việc bảo vệ môi trường trong và ngoàiKCN; chăm lo điều kiện làm việc, đời sống và nhà ở cho người lao động;giám sát chặt chẽ việc thi hành pháp luật về lao động trong các doanh nghiệpKCN

3 Phạm vi cạnh tranh và đối thủ cạnh tranh

Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành.

Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất độngsản (BĐS) quốc tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đ bắt đầu "bắttay" nhau để hợp lực thực hiện dự án và nâng sức cạnh tranh Đây có thể làthời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp giữa các DN BĐStrong nước

Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bảncủa các DN BĐS tại TP HCM chính là sự ra đời cửa Tập đoàn Tam Phú vàođầu tháng 6 vừa qua Đây là sự bắt tay của 4 DN hoạt động trong lĩnh vực xâydựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công tyTNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHH xây dựng Võ Đình.Sự

chuyên nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không phải là sự hợptác chỉ để triển khai một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ pháttriển

ở nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng các công tr.nh đô thị vànhững hạng mục liên quan

TS Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) chobiết, việc hợp tác giữa các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu Bởi hiệnnay quy mô của các dự án BĐS không c.n nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự ánđều đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực của một DN khó thực hiện.Trước đây, nhiều DN BĐS đã phải bán dự án do không đủ tiềm lực tài chính

để triển khai và cũng không tiến hành hợp tác, đây là những thiệt hại rất lớnkhông chỉ trước mắt mà c.n ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu của họ Ngoài

ra, việc hợp tác c.n giúp các DN BĐS nâng cao được sức cạnh tranh trước sự

"tấn công" của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càng quan tâm nhiềuhơn đến thị trường BĐS Việt Nam và TP HCM nói riêng Với tiềm lực tàichính vượt trội, họ dễ dàng vượt qua DN BĐS trong nước để giành lấy những

vị trí vàng để xây dựng, khai thác Do đó, với quy mô của phần lớn DN BĐS

ở TP.HCM, cũng như cả nước hiện nay đều nhỏ th việc hợp tác sẽ mang lạinhiều cơ hội Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hìnhthức hợp tác hiệu quả

Số lượng các đối thủ cạnh tranh.

Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầutrong thời gian gần đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công

ty như Saigon Land, Sacomreal, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Sàngiao dịch bất động sản Vinaconex, Sàn giao dịch bất động sản Viglacera land,

… đến các sàn đang rục rịch ra mắt trong một vài tháng tới như của ACBR,Tài Nguyên, Vincom, Bên cạnh đó, cuộc đua vẫn đang tiếp diễn với nhiềucông ty khác như Phú Gia, Hoàng Quân, Hữu Liên… dưới hình thức thànhlập sàn mới hoặc nâng cấp hoạt động của các trung tâm giao dịch hiện có.Nguyên nhân chính là do thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản phẩm bấtđộng sản thông qua sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản có hiệulực từ ngày 01/01/2009

Ngay tại địa bàn Vĩnh Phúc thì cũng đã có rất nhiều các khu công nghiệpđược mọc lên và thu hút rất nhiều nhà đầu tư lớn như: KCN Khai Quang,KCN Bình Xuyên I, KCN Bình Xuyên II, KCN Lai Sơn, KCN Hợp Thịnh,KCN Tân Tiến,… lên đến hàng nghìn ha và thu hút hàng trăm nhà đầu tưtrong và ngoài nước

4 Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.

4.1 Những rào cản gia nhập ngành.

4.1.1 Rào cản kỹ Kỹ thuật.

Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành kháctrong nền kinh tế quốc dân Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợicao Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sảnnhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó khăn trong việc gia nhậpthị trường.Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công tr.nh địa

ốc và các qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu quihoạch không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an toàn dẫn đến nhữngkhó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thịtrường

4.1.2 Rào cản về vốn.

Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn.Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp th không thể tham gia vàothị trường này được, và nếu như có tham gia th không thể cạnh tranh được,

có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành Tại một số nước, khi ngânhàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ phận tín dụngchỉ cần nh.n vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà khôngđ.i hỏi tài sản thế chấp Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tíndụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ là "bảo chứng" tốt nhất đểngân hàng quyết định cho vay Việc huy động vốn thông qua các hợp đồngđặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổbiến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro Nếu các doanh nghiệp hoạt độngkhông tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn th sẽ nảy sinh nhiêu vấn đềtranh chấp Tuy nhiên, tại Việt Nam h.nh thức huy động vốn chưa phát triển

đa dạng, trong khi ở nước ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹtín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án pháttriển rất mạnh Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung

sử dụng duy nhất h.nh thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợpđồng góp vốn

4.1.3 Rào cản về pháp luật, thủ tục hành chính

Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hìnhthành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy địnhpháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… bằngbất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc cóthể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt củahàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhànước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh

Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, c.n việc xem xét, phêduyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác Vì vậy, "giấcmơ" về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu

4.1.4 Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước.

Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địaphương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh

tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thựcchất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực,vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nôngnghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạchxây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồngthời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làmtăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giaodịch bất động sản trên thị trường Ngược lại, những vùng, khu vực khôngđược Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư pháttriển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế.

4.2 Rào cản rút lui khỏi thị trường.

Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản là những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền vớimột vị trí nhất định Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt chính những yếu tố đó làm cho việc một công ty đầu tư vào bất động sản th khó có thể rút lui ra khỏi thị trường ví dụ khi một công ty có một dư án đâu tư một t.a nhà địa ốc, thời gian xây dựng là năm năm Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời Dó đó việc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn

do các ràng buộc về vốn đầu tư

5 Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng

5.1 Sản phẩm.

Khu công nghiệp Chấn Hưng có diện tích 131,31ha được quy hoạch xâydựng theo mô hình hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật Đây là khu côngnghiệp có vị trí địa lý rất thuận lợi để phát triển công nghiệp: nằm trên tuyếnQuốc lộ 2 từ Hà Nội đi lên các tỉnh phía Bắc; giáp thị xã Vĩnh Yên (trung tâmkinh tế chính trị của tỉnh Vĩnh Phúc); cách TP Việt Trì (Phú Thọ) 19Km,Cách trung tâm thủ đô Hà Nội 54Km; cách sân bay Quốc tế Nội Bài 30Km

Có ga đường sắt Hướng Lại nằm sát khu công nghiệp, tuyến Hà Nội – LàoCai đi Trung Quốc Cảng sông Vĩnh Thịnh cách khu công nghiệp 18Km, rấtthuận lợi cho vận chuyển đường thuỷ

Do vị trí giao thông thuận lợi nên từ Khu công nghiệp có thể dễ dàngthông thương với các vùng kinh tế trọng điểm của miền Bắc như: Hà Nội,Quảng Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Hải Dương, Hà Tây, Hưng Yên

Liền kề với Khu công nghiệp là khu đô thị dịch vụ với diện tích 30.4hađược quy hoạch đồng bộ các hạng mục: khu nhà ở, khu dịch vụ, trường học,bệnh viện, siêu thị, khu vui chơi giải trí, góp phần làm tăng sức hấp dẫn chocác nhà đầu tư vào khu công nghiệp Chấn Hưng.

5.2 Khách hàng.

Nhóm khách hàng của sản phẩm này là những công ty, những nhà đầu

tư có nhu cầu xây dựng mới hay di chuyển nhà máy, xí nghiệp Những nhàđầu tư này tìm kiếm đến Khu công nghiệp để thuê đất xây dựng nhà máy, xínghiệp hay để thuê nhà xưởng, kho bãi phục vụ cho hoạt động sản xuất kinhdoanh của họ

6 Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.

ha và diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt khoảng trên 1.500 ha Sốlượng và diện tích KCN gia tăng hàng năm tương đối ổn định ở mức 4-5 KCN

và 1.200-1.500 ha mỗi năm Tính đến cuối năm 2009, vùng Đồng bằng sôngHồng có 61 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên trên 13.800

ha, trong đó có 9.400 ha đất công nghiệp có thể cho thuê So với cả nước,vùng Đồng bằng sông Hồng chiếm 26% về số lượng KCN và 23% về diệntích đất tự nhiên các KCN

Các KCN tiếp tục triển khai xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, một sốKCN đã cơ bản hoàn thành công tác chuẩn bị hạ tầng để thu hút đầu tư Trong

số 61 KCN đã thành lập, 49 KCN đã cơ bản hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ

10

tầng và đi vào vận hành với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 9.550 ha,chiếm 70% tổng diện tích đất tự nhiên của các KCN đã thành lập trong vùng.Tính đến cuối năm 2009, tổng vốn đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng các KCNvùng Đồng bằng sông Hồng đạt gần 2.300 triệu USD và 12.200 tỷ đồng, trong

đó vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 30% Tỷ lệ này tương đối thấp và có phầngiảm sút do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế làm chững lại tiến độ góp vốnđầu tư xây dựng

6.2 Yêu cầu về vốn.

Bất động sản ngoài là một hàng hóa thiết yếu c.n là một cách để tích lũytài sản, là một kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp Đối vớimỗi đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu về tínhdụng bất động sản, cụ thể: Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản làmột cách làm tăng tỷ lệ lợi nhuận Khi sử dụng tín dụng bất động sản th tỷ lệlợi nhuận sau thuế trên tổng số vốn tự có cao hơn Mặt khác, bất động sản làhàng hóa có giá trị lớn nên việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầutất yếu Nhất là đối với các chủ đầu tư các dự án bất động sản thì việc huyđộng vốn bằng tín dụng là một phần của dự án, do bất động sản hình thành từcác dự án có thời gian hình thành dài và giá trị rất lớn

Đối với các doanh nghiệp trong quá trình thành lập và hoạt động củamình, ngoài vốn góp ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn chocác hoạt động sản xuất và mở rộng kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu vềtín dụng bất động sản là một bộ phận Các doanh nghiệp cần huy động vốncho việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi,…

7 Khả năng sinh lợi.

7.1 Bất động sản - rủi ro và cơ hội.

Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phảithực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ Điều này khiến cho dòng vốn tín dụngdành cho bất động sản sụt giảm Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, tổng

dư nợ tín dụng cho vay BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000

tỷ đồng trong tháng 4 xuống còn 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008,chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn hệ thống Không những thế, tình hình lãi suấttăng cao còn gây khó khăn cho nhiều khách hàng đi vay nợ để mua bất độngsản Thị trường bất động sản tụt dốc trước những biến động bất lợi như vậy.Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009

11

7.2 Triển vọng phát triển của ngành.

Điểm sáng

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất tiềm năng bởi nhu cầu thực là rất lớn Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng trong hai mươi năm qua

Mặc dù vậy, trong 2 năm vừa qua, đặc biệt là năm 2009, do suy thoái kinh

tế toàn cầu tác động tới thu hút đầu tư và triển khai các dự án trên phạm vi cảnước, tình hình sử dụng đất và thu hút đầu tư vào các KCN của vùng cũngchịu những ảnh hưởng nhất định Việc sử dụng đất và thu hút đầu tư vào cácKCN của vùng được tóm lược qua những kết quả chính sau đây:

Một là: Quỹ đất phát triển KCN theo quy hoạch được duyệt đến năm 2015

và định hướng đến năm 2020 tiếp tục được sử dụng để thành lập và xây dựngKCN Trong hai năm 2008 và 2009, các tỉnh, thành phố vùng Đồng bằng sôngHồng đã thành lập thêm 9 KCN với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 2.400

ha và diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt khoảng trên 1.500 ha Sốlượng và diện tích KCN gia tăng hàng năm tương đối ổn định ở mức 4-5 KCN

và 1.200-1.500 ha mỗi năm Tính đến cuối năm 2009, vùng Đồng bằng sôngHồng có 61 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên trên 13.800

ha, trong đó có 9.400 ha đất công nghiệp có thể cho thuê So với cả nước,vùng Đồng bằng sông Hồng chiếm 26% về số lượng KCN và 23% về diệntích đất tự nhiên các KCN

Hai là: Các KCN tiếp tục triển khai xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, một

số KCN đã cơ bản hoàn thành công tác chuẩn bị hạ tầng để thu hút đầu tư.Trong số 61 KCN đã thành lập, 49 KCN đã cơ bản hoàn thiện hệ thống kếtcấu hạ tầng và đi vào vận hành với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 9.550

ha, chiếm 70% tổng diện tích đất tự nhiên của các KCN đã thành lập trongvùng Tính đến cuối năm 2009, tổng vốn đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng cácKCN vùng Đồng bằng sông Hồng đạt gần 2.300 triệu USD và 12.200 tỷ đồng,trong đó vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 30% Tỷ lệ này tương đối thấp và cóphần giảm sút do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế làm chững lại tiến độ gópvốn đầu tư xây dựng

Ba là: Trong 2 năm gần đây, do xu hướng giảm sút đầu tư chung và cóthêm một số KCN thành lập mới, tỷ lệ lấp đầy diện tích đất công nghiệp củacác KCN có giảm sút so với các năm trước Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy vẫn đượcduy trì ổn định đối với các KCN đang vận hành Tổng diện tích đất đã chothuê của các KCN đang vận hành đạt gần 4000 ha, chiếm khoảng 65% tổng

12

diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê Bên cạnh một số KCN đã cơ bản sửdụng hết diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê như Thăng Long, Nomura,Tiên Sơn, Quế Võ I, Đồng Văn I, Hoà Xá, một số KCN mới thành lập cũng

đã đạt được những kết quả bước đầu tích cực trong thu hút đầu tư như YênPhong I, VSIP Bắc Ninh, Phú Nghĩa, Đồng Văn II

Bốn là: Công tác quy hoạch phát triển KCN tại các địa phương được chấnchỉnh theo hướng lập quy hoạch tổng thể hệ thống KCN trên địa bàn trong dàihạn Tình trạng địa phương đề xuất quy hoạch KCN tràn lan hoặc bổ sungquy hoạch từng KCN riêng lẻ được hạn chế Tính phù hợp của quy hoạchKCN với quy hoạch sử dụng đất và vấn đề sử dụng đất nông nghiệp trong quyhoạch KCN cũng được cân nhắc kỹ lưỡng trong quá trình xây dựng quyhoạch KCN ở các địa phương đồng bằng sông Hồng Đối với các địa phương

có truyền thống nông nghiệp như ở đồng bằng sông Hồng, việc sử dụng đấtnông nghiệp là khó tránh khỏi trong quá trình quy hoạch và phát triển KCNphục vụ cho công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá Tuy nhiên, trong quátrình xây dựng và trình duyệt Đề án quy hoạch KCN cũng như phương ántriển khai xây dựng cơ sở hạ tầng KCN, các địa phương đã có sự tính toán,cân nhắc cẩn trọng về tính hiệu quả của phát triển KCN trên đất nông nghiệpđược chuyển đổi đảm bảo và nâng cao đời sống cho người nông dân có đất bịthu hồi để phát triển KCN

Trong năm 2008 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động sảnđạt hơn 14 tỷ đô la chủ yếu là ở phân khúc văn ph.ng căn hộ và mảng kháchsạn du lịch Đây là con số kỷ lục từ trước tới nay và nó cũng cho thấy sự quantâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản trong nước

Điểm tối

Tuy đã đạt được những kết quả khá tích cực trong sử dụng đất và thu hútđầu tư, đồng bằng sông Hồng nói riêng và các địa phương trên cả nước nóichung vẫn không tránh khỏi những hạn chế dưới đây

Về giải phóng mặt bằng, các địa phương nhìn chung vẫn còn gặp nhiềukhó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng do ảnh hưởng của lạmphát, sự thiếu ổn định trong giá đất đai gây khó khăn cho công tác thỏa thuậnđền bù đất trong KCN Một số KCN mất nhiều thời gian vẫn không giải quyếtdứt điểm được khâu đền bù và vẫn còn một phần diện tích đất chưa được bồithường, như KCN Khai Quang, KCN Bình Xuyên (Vĩnh Phúc)

Về tiến độ đầu tư cơ sở hạ tầng, nhìn chung các chủ đầu tư có sự chữnglại trong công tác đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng KCN do những khó khăn về

13