Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số dự án tại huyện gia lộc, tỉnh hải dương

ðể làm giảm những mâu thuẫn nêu trên, tỉnh Hải Dương nói chung và huyện Gia Lộc nói riêng ñã có rất nhiều cố gắng trong việc cải thiện các chính sách về bồi thường thiệt hại cho người sử

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

NGUYỄN TIẾN DƯƠNG

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI

THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ DỰ

ÁN TẠI HUYỆN GIA LỘC, TỈNH HẢI DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS TRẦN VĂN CHÍNH

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Luận văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Dương

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài Nguyên và Môi trường, Viện Sau ðại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Gia Lộc, UBND Thị trấn Gia Lộc và UBND xã Phương Hưng cùng các trưởng thôn, bà con nhân dân Thị trấn Gia Lộc và xã Phương Hưng ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn

Tôi xin cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ, ñồng nghiệp và bạn

bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Hải Dương, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Dương

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH vii

1 MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích nghiên cứu ñề tài 3

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 3

2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở khoa học của công tác giải phóng mặt bằng 4

2.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 4

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng 5

2.1.3 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế 9

2.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB 5

2.2.1 Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản 5

2.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 6

2.2.3 Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 7

2.2.4 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất 8

2.3 Thực tiễn công tác GPMB qua các giai ñoạn ở Việt Nam 16

2.3.1 Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993 16

2.3.2 Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003 20

2.3.3 Từ sau Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay 24

2.4 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu

hồi ựất trên ựịa bàn huyện Gia Lộc và tỉnh Hải Dương 35

3 đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 3.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu 40

3.2 Nội dung nghiên cứu 40

3.3 Phương pháp nghiên cứu 41

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42

4.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường huyện Gia Lộc 42

4.1.1 điều kiện tự nhiên 42

4.1.2 Các nguồn tài nguyên 43

4.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 45

4.1.4 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 51

4.1.5 đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội dưới góc ựộ gây áp lực ựối với ựất ựai 52

4.2 Tình hình quản lý Nhà nước về ựất ựai huyện Gia Lộc 53

4.3 đánh giá việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ựất tại 2 dự án nghiên cứu 56

4.3.1 đánh giá việc thực hiện bồi thường GPMB tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phắa Tây thị trấn Gia Lộc (Dự án 1) 56

4.3.2 đánh giá việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự án xây dựng ựường ô tô cao tốc Hà Nội- Hải Phòng (Dự án 2) 65

4.5 đề xuất giải pháp ựẩy nhanh tiến ựộ công tác bồi thường, GPMB 78

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81

5.1 Kết luận 81

5.2 Kiến nghị 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

2 CNH-HðH Công nghiệp hóa - hiện ñại hóa

3 CN-TTCN Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Tốc ñộ tăng trưởng giá trị sản xuất giai ñoạn 2004 – 2011 45

Bảng 4.2 Giá trị sản xuất và cơ cấu các nhóm ngành 46

Bảng 4.3 Dân số và biến ñộng dân số huyện Gia Lộc 50

Bảng 4.4 Xác ñịnh số hộ, số khẩu, tài sản ñược ñền bù của dự án 1 57

Bảng 4.5 Ý kiến của người dân về việc xác ñịnh ñối tượng ñược ñền bù, 58

Bảng 4.6 Mức chênh lệch giá ñất thực hiện trong Dự án 1 60

Bảng 4.7 Ý kiến của người dân về giá ñất khi thu hồi và mức hỗ trợ trong Dự án 1 62

Bảng 4.8 Kết quả thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng dự án 1 65

Bảng 4.9 Quy mô thu hồi ñất dự án 2 66

Bảng 4.10 Xác ñịnh ñối tượng ñược ñền bù và hỗ trợ của dự án 2 68

Bảng 4.11 Ý kiến của người dân về việc xác ñịnh ñối tượng ñược ñền bù, 68

Bảng 4.12 Mức chênh lệch giá ñất khi thu hồi ñất trong Dự án 2 70

Bảng 4.13 Ý kiến của người dân về mức ñền bù, hỗ trợ khi thu hồi ñất của Nhà nước 72

Bảng 4.14 Kết quả thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng 75

ñịnh sản xuất trong Dự án 1 63 Hình 4.6 Ý kiến của người dân về việc xác ñịnh ñối tượng ñược ñền bù, 69 Hình 4.7 Ý kiến của người dân về giá ñất áp dụng trong Dự án 2 73 Hình 4.8 Ý kiến của người dân về mức giá ñền bù cho kiến trúc, hoa màu áp

dụng trong Dự án 2 73

1 MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Nhiệm vụ xây dựng tỉnh Hải Dương theo hướng hiện ñại, văn minh, giàu ñẹp nhằm góp phần ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và phấn ñấu trở thành ñô thị loại 1 năm 2015 ñã ñược Nghị quyết ðại hội ðảng bộ tỉnh Hải Dương lần thứ XIX khẳng ñịnh; Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và ñầu tư xây dựng các công trình công cộng, phát triển ñô thị, các

dự án sản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan

ðể thực hiện ñược các nhiệm vụ trên và mang tính khả thi thì mặt bằng ñất ñai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết ñịnh ñến hiệu quả trong công tác ñầu tư của các nhà ñầu tư trong và ngoài tỉnh Hải Dương và ảnh hưởng ñến cả tiến trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá của ñất nước

Trong ñiều kiện quỹ ñất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn ñề lợi ích

về kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao ñất và thu hồi ñất ngày càng ñược quan tâm hơn Thời gian qua việc sử dụng ñất ñể triển khai các dự

án phát triển kinh tế-xã hội một mặt ñem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về

hạ tầng ñô thị, làm thay ñổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng gây không ít khó khăn cho một bộ phận dân cư do bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi ñất mà mất ñi tư liệu sản xuất chính, mất nguồn thu nhập và

kế sinh nhai Theo thống kê phần lớn các vụ khiếu nại, tố cáo là về ñất ñai và

bồi thường, giải phóng mặt bằng Thực tế hiện nay cho thấy công tác giải

phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước thu hồi ñất là một vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế- xã hội,mang tính thời sự cấp bách, tác ñộng tới nhiều mặt của ñời sống xã hội, ñòi hỏi ñược sự quan tâm của các cấp, các ngành, tổ chức và cá nhân

Gia Lộc là một trong những huyện có quá trình ñô thị hoá phát triển, số lượng các dự án ñầu tư xây dựng tại huyện tăng nhanh Quá trình ñô thị hoá nhanh tạo thuận lợi trong quá trình phát triển kinh tế của huyện nhưng bên cạnh ñó còn tồn tại những khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lộc

ðể quá trình thực hiện các dự án ñầu tư xây dựng ñược thuận lợi và nhanh chóng thì công tác GPMB là một khâu quan trọng và có tính ñặc thù, không những ảnh hưởng rất lớn ñến tiến ñộ ñầu tư mà còn liên quan ñến sự ổn ñịnh tình hình kinh tế, chính trị - xã hội của ñịa phương Nhưng nó mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của; ngày nay công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do ñất ñai ngày càng có giá trị và khan hiếm Bên cạnh ñó công tác GPMB liên quan ñến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội ở các ñịa phương khác nhau thì công tác GPMB cũng có nhiều ñặc ñiểm khác nhau do vai trò và giá trị của ñất ñai là khác nhau Công tác GPMB, bồi thường thiệt hại về ñất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về ñất ñai (giữa Nhà nước với các tổ chức và

cá nhân sử dụng ñất, giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác

và giữa cá nhân với nhau ), mà còn thể hiện về các mối quan hệ về chính trị,

xã hội

ðể làm giảm những mâu thuẫn nêu trên, tỉnh Hải Dương nói chung và huyện Gia Lộc nói riêng ñã có rất nhiều cố gắng trong việc cải thiện các chính sách về bồi thường thiệt hại cho người sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất

ñể thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội Tuy nhiên, bên cạnh những tiến bộ ñạt ñược, các chính sách này cũng vẫn còn có những bất cập, hạn chế nhất ñịnh nhất là mức giá bồi thường thiệt hại và việc khôi phục mức sống cho các hộ dân bị di chuyển ñến nơi ở mới hoặc mất nguồn thu nhập chính do phải di chuyển chỗ ở

Xuất phát từ thực tế trên, ựể góp phần hoàn thiện các chắnh sách về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn huyện Gia Lộc, em

mạnh dạn xin ựược thực hiện nghiên cứu ựề tài Ộ đánh giá thực trạng công

tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số dự án tại huyện Gia Lộc, tỉnh Hải DươngỢ

1.2 Mục ựắch nghiên cứu ựề tài

đề tài ựược nghiên cứu nhằm mục ựắch sau:

- đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng của một số dự án trên ựịa bàn huyện Gia Lộc

- đề xuất các giải pháp thúc ựầy công tác giải phóng mặt bằng của các

dư án triển khai nhanh hơn, tốt hơn trong tương lai

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ựề tài

đề tài ựược thực hiện sẽ góp phần hoàn thiện chắnh sách bòi thường giải phóng mặt bằng ở huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương

Kết quả của ựề tài sẽ giúp huyện Gia Lộc có ựược những kinh nghiệm

bổ ắch trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ở các dự án ở trong tương lai gần

2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học của công tác giải phóng mặt bằng

2.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

2.1.1.1 Bồi thường

Theo Luật ðất ñai 2003 [9], bồi thường là ñền bù những tổn thất ñã gây ra ðền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào

ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất [9]

2.1.1.2 Hỗ trợ

Luật ðất ñai 2003 [9] nói rằng: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới

2.1.1.3 Tái ñịnh cư

Tái ñịnh cư (TðC) là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây

ñể sinh sống và làm ăn TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản,

di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần .[9] [28] Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận dân

cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bằng nhà ở; Bồi thường bằng giao ñất ở mới; Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở [9]

Vì vậy việc TðC là không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB Các dự án TðC cũng ñược coi là các dự án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh ðối với khu vực nội thành, khu vực ven ñô, khu vực ngoại thành, mật ñộ dân cư khác nhau, ngành nghề ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một ñặc trưng riêng của vùng ñó Do ñó, giải phóng mặt bằng cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình ñó ñã dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này [27]

2.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB

2.2.1 Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã

ba lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai

năm 1998, 2001 và 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp Luật ðất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính ổn ñịnh, thống nhất của pháp Luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB [25] [27]

Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc

tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản

lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán

bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu

tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB [1] [24] [26]

2.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế [5] [25] Thông qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn

ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra

Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà

Nhà nước ñóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt ñộng quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng chức năng nhất [5] [25]

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng [4] [19] [24]

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường [4] [19] [24]

2.2.3 Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng

ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất [9] [14] Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất [14] [22] [29] Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð) là căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất, diện tích ñất, ñối tượng tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất

ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy

mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

2.2.4 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi

Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược thực hiện vào ngày 01 tháng

01 hàng năm

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về ñịnh giá ñất ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh

tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của

từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64% Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi TðC lại quá cao

so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi [33] [34]

Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB không ñược làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư

2.3 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các

tổ chức ngân hàng quốc tế

2.3.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và

sở hữu tập thể ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước ðất ở khu vực nông thôn và ñất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao ñộng Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có thu tiền sử

dụng ñất và cho thuê ñất

ðất thuộc diện ñược cấp bao gồm ñất sử dụng cho cơ quan Nhà nước, phục vụ mục ñích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh ðất sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh thì ñược Nhà nước giao ñất theo hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc

là cho thuê ñất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất

Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh như sau:

Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính

quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối với các loại ñất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh,

người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ñất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như

lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có ñất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp

lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp, khoảng từ 442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha

Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất Cách tính

tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất

Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho

người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới Còn ñối với người dân ở khu vực nông thôn

có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi

Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở Những ñối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài

nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TðC của Trung Quốc ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án Theo một nghiên cứu gần ñây của WB thì các luật

về TðC của Trung Quốc ñối với các dự án phát triển ñô thị, công nghiệp và giao thông "ñã ñáp ứng ñầy ñủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện TðC"[25] [32]

2.3.2 Thái Lan

Hiếp pháp năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất

nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra toà án [25] [32]

Tuy nhiên, quan ñiểm nhìn nhận về công tác bồi thường TðC ñang từng bước thay ñổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra ñối với các vấn ñề kinh tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi ñất và di dân; mặt khác từ thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phục lợi cho họ Vì vậy TðC ngày nay

ñược xem là chương trình phát triển của quốc gia Kinh nghiệm thực tiễn ñã giúp cho các nhà hoạch ñịnh chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực tiễn ñi ñến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do sự thiếu quan tâm và ñầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TðC có thể lớn hơn rất nhiều chi phí TðC ñúng ñắn Hơn nữa, những người bần cùng hoá, ñến một thời ñiểm nhất ñịnh sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân Do vậy, tránh hay giảm thiểu những ảnh hưởng xấu trong việc di dân TðC, cộng với việc khôi phục thoả ñáng cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc ñạt ñược lợi ích nền kinh tế, còn ñảm bảo tính công bằng ñối với

họ, ñiều này giúp cho các chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện

dự án TðC ñược thực hiện theo ba yếu tố quan trọng:

- ðền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

- Hỗ trợ di chuyển trong ñó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới và các dịch vụ

và phương tiện phù hợp

- Trợ cấp khôi phục ñể ít nhất người bị ảnh hưởng có ñược mức sống ñạt hoặc gần ñạt so với mức sống trước khi có dự án

ðối với các dự án có di dân TðC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung

di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ chu kỳ ñầu tiên của việc lập dự án ñầu tư và những nguyên tắc chính phải ñược ñề cập ñến, gồm:

- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di dân bắt buộc, nếu không thể tránh ñược khi triển khai dự án

- Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng kinh tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án: ñất ñai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại bồi thường khác tương xứng như trước khi có dự án phải ñược cấp cho người bị ảnh hưởng Chú trọng ñến người dân bản ñịa, dân tộc thiểu số, nông dân vì họ

là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục ñối với ñất và

các tài sản khác bị dự án chiếm dụng

Các dự án về TðC phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TðC phải ñược soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, người di chuyển ñược hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn lực ổn ñịnh cuộc sống ngày càng nhanh càng tốt

Người bị ảnh hưởng ñược thông báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường TðC, người bị ảnh hưởng ñược hỗ trợ ở mức cao nhất về hoà nhập cộng ñồng dân cư bản ñịa bằng cách mở rộng lợi ích của dự án ñến cả các cộng ñồng dân cư ñịa phương

Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo, trong

ñó có những người hoặc chưa có quyền hợp pháp về ñất ñai, tài sản, những hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ ðồng thời, có kế hoạch xác ñịnh quyền hợp pháp của họ, hạn chế những trường hợp coi lý do ngăn trở bồi thường TðC là việc thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng ñất hợp pháp

ðể không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của Ngân hàng với các dự án trong lĩnh vực nhạy cảm này Chính phủ Inñônêxia ñã thông qua và thực hiện một

số chính sách bồi thường TðC bắt buộc Chính sách này nêu rõ các mục tiêu

và phương pháp, ñịnh ra các tiêu chuẩn trong hoạt ñộng của các tổ chức Ngân hàng tham gia ñầu tư vào các công trình TðC [25] [32]

2.3.4 Ngân hàng Thế giới WB và Ngân hàng phát triển Châu Á ADB

Theo kinh nghiệm của các tổ chức Ngân hàng quốc tế thì " chìa khoá dẫn tới việc bồi thường TðC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển

mà con người là trung tâm chứ không phải là chính sách ñền bù vật chất [11] [12]

Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi thường TðC của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) là việc bồi thường TðC sẽ ñược giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khôi phục ñể giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng

thu nhập và mức ñộ sản xuất như trước khi có dự án Các biện pháp phục hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá trị thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường ñất nông nghiệp là lấy ñất ñai có cùng hiệu suất và phải thật gần với ñất ñã bị thu hồi, bồi thường ñất thổ cư có cùng diện tích ñược người bị ảnh hưởng chấp nhận, giao ñất TðC với thời hạn ngắn nhất ðối với ñất ñai

và tài sản ñược ñền bù chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ bị thu hồi ñất, WB và ADB quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của dự án phải ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch Kế hoạch giải toả ñất ñược thực hiện sau khi ñã hội ý với người bị thu hồi ñất Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TðC ñược WB và ADB coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức ñộ cộng tác của dự án Kế hoạch bồi thường TðC phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới ðể thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn ñuợc chuẩn bị sẵn

2.3.5 Nhận xét, ñánh giá về chính sách bồi thường GPMB của một số nước và Ngân hàng Thế giới WB, Ngân hàng phát triển Châu Á ADB

Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu ñất ñược ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật ðất ñai hoặc một bộ luật khác Nếu việc thu hồi, trưng thu

ñã phù hợp với quy ñịnh của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng ñất

không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu ñất ñai Việc thu hồi ñất, trung thu ñất và bồi thường thiệt hại về ñất tại mỗi quốc gia ñều ñược thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước ñó quy ñịnh

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước và các

tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm

ñể tiếp tục hòan thiện chính sách bồi thường GPMB ở một số ñiểm sau:

- Hoàn thiện các chính sách trong công tác bồi thường GPMB ;

- Cần xây dựng giá ñất ñền bù sát với giá ñền bù

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy ñịnh về thẩm ñịnh, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái ñịnh cư, tạo việc làm của người có ñất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng ñất, Nhà nước và nhà ñầu tư

2.4 Thực tiễn công tác GPMB qua các giai ñoạn ở Việt Nam

2.4.1 Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993

Từ các triều ñại phong kiến, trong mỗi kiểu Nhà nước, tuỳ theo hình thái kinh tế, chính trị xã hội và những ñặc ñiểm truyền thống, huyết thống, tập tục mà các hình thức sở hữu ñất ñai luôn ñược giai cấp thống trị chú trọng Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước Trung ương tập quyền ñến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñã ñược xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng ñất canh tác, ñất ở không ñược quan tâm nhiều so với các loại ñất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường ñược quy ñịnh chặt chẽ, tương xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi ñất

Năm 1858 khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập ñồn ñiền, ban hành một số Hiệp ước, Nghị ñịnh bất bình ñẳng ñể chiếm hữu ñất ñai và khai thác tài nguyên của ñất nước ta

Sau cách mạng tháng 8/1945, Hiến pháp ñầu tiên của nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ: "Nhiệm vụ của dân tộc trong giai ñoạn này

là nhằm bảo toàn lãnh thổ giành ñộc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ " Với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04/12/1953, Luật cải cách ruộng ñất ra ñời nhằm thủ tiêu chính quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xoá bỏ chế ñộ phong kiến chiếm hữu ruộng ñất, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân, ñồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng ñất Cải cách ruộng ñất hoàn thành, nông dân có quyền sử dụng ruộng ñất ñược chia cấp [6] [7] [13]

Ngay sau khi hoà bình lập lại ở Miền Bắc năm 1954, ðảng và Nhà nước ñã khẳng ñịnh con ñường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc và ñấu tranh giải phóng Miền Nam ðể ñáp ứng nhiệm vụ xây dựng ñất nước trong giai ñoạn cách mạng mới

Ngày 14/4/1959, Hội ñồng Bộ trưởng; nay là Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 151/TTg quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ðây có thể coi là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan tới bồi thường TðC bắt buộc ở Việt Nam Tiếp sau ñó, Liên bộ uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị ñịnh 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản là ñảm bảo kịp thời và ñủ diện tích cần thiết cho xây dựng, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất; những người có ruộng ñất bị trưng dụng ñược bồi thường và trong trường hợp cần thiết phải ñược giải quyết công ăn việc làm; chỉ ñược trưng dụng số ruộng ñất cần thiết, không ñược trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng ñất cày cấy trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư ñông ñúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, chùa, ñền, những người có ruộng ñất trưng dụng cần ñược báo cáo trước một thời gian là hai tháng ñể kịp

di chuyển [6] [7] [13]

Khi trưng dụng ruộng ñất, Nhà nước xác ñịnh, cách bồi thường tốt nhất là vận ñộng nhân dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất cho người ñược trưng dụng ñể họ tiếp tục sản xuất [6] [7] [13] Trường hợp không làm ñược như vậy,

về ñất ñược bồi thường bằng số tiền từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, ñời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng ñất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà ñịnh Có thể nói, Nghị ñịnh số 151/TTg ra ñời phần nào ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng ñất trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị ñịnh này chưa có quy ñịnh cụ thể về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên

Ngày 11 tháng 01 năm 1970, thủ tướng Chính phủ ban thành Thông tư 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố

Nguyên tắc bồi thường theo quy ñịnh của Thông tư 1972/TTg là phải bảo ñảm thoả ñáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng cũng không vì thiên lệch về phía nhân dân mà Nhà nước phải bồi thường quá

+ Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải ñến liên hệ với chính quyền các cấp ñể tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa mầu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại ñất ñai của ñịa phương mà ñịnh giá bồi thường cho phù hợp

+ Mặc dù chính sách bồi thường về ñất chưa ñược quy ñịnh trong luật

và thể chế thành một chính sách ñầy ñủ, song quy ñịnh về bồi thường khi mà mức trưng dụng ñất tại Thông tư 1792/TTg ñã có sự thay ñổi so với Nghị ñịnh 151/TTg, từ "chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của những người có ruộng ñất bị trưng dụng" trước ñây sang "ñảm bảo quyền lợi kinh tế của HTX

và của nhân dân", ñồng thời những quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 151/TTg trước

ñây chỉ có tính nguyên tắc thì ñến Thông tư 1792/TTg ñã ñược quy ñịnh cụ thể mức bồi thường nhà ở, ñất ñai, cây lâu năm, hoa màu trên ñất

Sau khi giải phóng Miền Nam, ñể ñáp ứng yêu cầu của giai ñoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra ñời, bước ñầu tạo ra sự ñổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế ðiều 19 của Hiến pháp khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên

cơ sở chế ñộ bao cấp Về ñất ñai, pháp luật không quy ñịnh có giá và không cho phép ñất ñai tham gia chuyển dịch dân sự; ñiều này thể hiện trong Quyết ñịnh số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội ñồng Bộ trưởng Khi có nhu cầu sử dụng ñất, Nhà nước sẽ cấp ñất và không thu tiền sử dụng ñất, cần bao nhiêu, Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ ñất ñai giữa Nhà nước với người sử dụng ñất ñơn thuần chỉ là quan hệ "giao - thu" [6] [36]

Luật ðất ñai 1987 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường ñất, chỉ ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích bị thu hồi [6] [8]

+ Tại ðiều 17 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

+ Tại ðiều 18 quy ñịnh “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất sử dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của Pháp luật”

+ Tại ðiều 23 quy ñịnh “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không

bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh

và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Nghị ñịnh số 186/HðBT về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục ñích khác.Theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 186/HðBT thì các tổ chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác phải bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng

mà người ñược Nhà nước giao ñất phải nộp ñược ñiều tiết về ngân sách Trung ương 30%, còn lại 70% thuộc ngân sách ñịa phương ñể sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, cải tạo ñất nông nghiệp và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị lấy ñất Người có ñất bị thu hồi chỉ ñược bồi thường thiệt hại tài sản trên ñất, trong lòng ñất Nếu Nhà nước thu hồi vào ñất làm nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về ñất không ñược ñặt ra ngoài người bị thu hồi ñất làm nhà ở

sẽ phải tự lo liệu [6] [8]

Trong thời kỳ này ñất ñai ñược thừa nhận có giá trị nên các chính sách bồi thường GPMB còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng ñã ñóng vai trò tích cực trong việc GPMB ñể dành ñất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban ñầu của ñất nước

2.4.2 Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003

Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai năm 1993 ñược Quốc hội thông qua và

có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Quy ñịnh "ñất có giá" và người sử dụng ñất

có các quyền và nghĩa vụ, ñây là sự ñổi mới có ý nghĩa rất quan trọng ñối với công tác bồi thường, GPMB của Luật ðất ñai năm 1993

+ Tại ðiều 12 quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”

+ ðiều 27 quy ñịnh “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước

thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”

Những quy ñịnh về bồi thường GPMB của Luật ðất ñai năm 1993 ñã thu ñược những thành tựu quan trọng trong giai ñoạn ñầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự chuyển biến của tình hình kinh tế xã hội, nó ñã dần mất ñi vai trò làm ñộng lực thúc ñẩy phát triển ðể tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tốc ñộ GPMB, ñẩy nhanh tiến ñộ thi công công trình, ñồng thời ñảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB ñã ñược ban hành:

Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều năm 2001 Luật ðất ñai

Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/CP nêu trên

Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ñã quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối tượng phải bồi thường thiệt hại, ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất, việc lập khu TðC cũng như việc tổ chức thực hiện

Về việc áp dụng: chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC áp dụng chung

cho mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi ñất ðây là một ñiểm khác so với Nghị ñịnh số 90/CP [17]

ðối tượng phải bồi thường thiệt hại: Người sử dụng ñất ñược Nhà nước

giao ñất hoặc cho thuê ñất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản cho người có ñất bị thu hồi ñể giao hoặc cho mình thuê

ðối tượng ñược bồi thường thiệt hại: Phải là người có quyền sử dụng ñất, người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy ñịnh của Pháp luật

Phạm vi bồi thường thiệt hại gồm:

Bồi thường thiệt hại về ñất cho toàn bộ diện tích ñất thu hồi

Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có

Trợ cấp ñời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển ñịa ñiểm sản xuất kinh doanh

Trả chi phí chuyển ñổi nghề nghiệp cho người có ñất bị thu hồi

Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường,

di chuyển, GPMB

Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về ñất: Khi Nhà nước thu hồi ñất thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà người có ñất bị thu hồi ñược bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng ñất Khi bồi thường bằng ñất hoặc nhà ở mà có sự chênh lệch về giá trị thì người ñược bồi thường ñược nhận hoặc phải trả lại phần chênh lệch giá trị ñó bằng tiền

ðiều kiện ñược bồi thường: Do chính sách ñất ñai của Nhà nước Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử có nhiều thay ñổi và do còn nhiều bất cập trong công tác quản lý, sử dụng ñất, Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã quy ñịnh rất cụ thể, chi tiết các trường hợp ñược bồi thường thiệt hại về ñất, về tài sản

Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại: Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại ñược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số k ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương

Chính sách hỗ trợ: Thực tế, khi Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh, lâu dài, hậu quả là người dân bị mất ñất ở, mất tư liệu sản xuất, nhiều trường hợp phải di chuyển chỗ ở, ñời sống của người bị thu hồi ñất gặp nhiều khó khăn, nên việc thực hiện các chính sách hỗ trợ ñể khôi phục thu nhập, cải thiện mức sống của những người bị ảnh hưởng là rất cần thiết Chính sách hỗ trợ quy ñịnh trong Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP bao gồm:

Hỗ trợ về ổn ñịnh sản xuất và ñời sống, chi phí ñào tạo chuyển nghề Trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh ñến lúc sản xuất kinh doanh trở lại hoạt ñộng bình thường

Trợ cấp chi phí di chuyển, hỗ trợ tạo lập chỗ ở ñối với người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, thưởng tiến ñộ

Hỗ trợ cho các ñối tượng chính sách

Tái ñịnh cư: Chính sách TðC ñược ñề cập ñầy ñủ hơn so với các Nghị ñịnh trước ñó, việc Nhà nước chuẩn bị ñủ ñiều kiện ñể lập khu TðC; bao gồm quỹ ñất, quỹ nhà ở và quỹ tiền mặt là một phần ñảm bảo công tác GPMB thực hiện nhanh chóng Lập khu TðC ñược cụ thể hoá một chương riêng trong Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP, bao gồm quy ñịnh thẩm quyền phê duyệt lập khu TðC, ñiều kiện bắt buộc phải có khu TðC, nguyên tắc bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình tại khu TðC và nguồn vốn xây dựng khu TðC Ngoài ra còn có một số quy ñịnh

về chính sách hỗ trợ lập khu TðC, góp phần khôi phục cuộc sống của người dân trong vùng giải toả Lập khu TðC, thể hiện chính sách ñổi mới của Nhà nước về quan ñiểm và mục tiêu lấy con người làm trọng tâm trong quá trình bồi thường thiệt hại ñối với người bị thu hồi ñất

Tổ chức thực hiện: Các văn bản trước ñây mới chỉ quan tâm ñến nội dung bồi thường cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi, thì Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã có quy ñịnh cụ thể về công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội ñồng bồi thường, GPMB

cấp thành phố trong việc chỉ ñạo thực hiện công tác bồi thường, GPMB và TðC của các dự án như lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án ñược phê duyệt Các quy ñịnh này ñã giúp cho các ñịa phương có sự chủ ñộng trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội, quỹ ñất, tập quán của ñịa phương

Trong việc thực hiện Luật ðất ñai năm 1993, chính sách thu hồi ñất và bồi thường GPMB ñã có những tiến bộ nhằm ñáp ứng ñược yêu cầu phát triển của ñất nước ta Tuy nhiên, cơ chế bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời kỳ này vẫn còn một số nhược ñiểm như sau:

Giá ñất ñể tính bồi thường cho người bị thu hồi ñất chưa ñược quy ñịnh chưa theo một chuẩn mực nhất quán [8] [36] Có nhiều quyết ñịnh của UBND các tỉnh về giá ñất ñể tính bồi thường còn thiếu cơ sở; giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh hầu hết ñều thấp hơn giá ñất trên thị trường; người bị thu hồi ñất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi ñất phi nông nghiệp thường ñược lợi

Khi thực hiện thu hồi ñất ñược tiến hành theo từng dự án, công trình ñã ñược phê duyệt Vì vậy Nhà ñầu tư phải làm việc rất nhiều ñối tác ñể thực hiện việc bồi thường GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND cả ba cấp tỉnh, thành phố, xã, làm việc với ban bồi thường GPMB và làm việc với người có ñất

bị thu hồi

Thời kỳ này việc thu hồi ñất chủ yếu trả bằng tiền; nhiều trường hợp phải TðC cho người bị thu hồi ñất nhưng chưa ñược giải quyết thoả ñáng, nếu có TðC không bằng khu dân cư ñã thu hồi [8] [36]

2.4.3 Từ sau Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay

Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà

nước thu hồi ñất ñược quy ñịnh rất chi tiết và kèm theo các văn bản dưới luật ñược ban hành, hướng dẫn thực hiện:

- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ sung một

số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung các loại giá ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi bổ sung một số ðiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai

và Nghị ñịnh 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công

ty cổ phần

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của

Chính phủ và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ðiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ

và tái ñịnh cư

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/11/2010 của BTNMT hướng dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, TP trực thuộc TW

- Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02/02/2010 hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở TNMT và phòng TNMT về công tác ñịnh giá ñất

Về các Nghị ñịnh và Thông tư trên ñã quy ñịnh cụ thể về bồi thường,

hỗ trợ, TðC, GPMB như sau:

Quy ñịnh những trường hợp Nhà nước thu hồi ñất ñể phát triển kinh tế,

trách nhiệm của UBND các cấp ñối với những trường hợp nhà ñầu tư thoả thuận với người sử dụng ñất

- Quy ñịnh phạm vi, loại ñất ñể tính bồi thường:

+ Quy ñịnh về giải quyết các trường hợp ñang sử dụng ñất nhưng không có một trong các loại giấy tờ về ñất ñai

+ Phạm vi, giới hạn ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và ñất vườn, ao liền kề với ñất ở ñể ñược hỗ trợ về ñất khi Nhà nước thu hồi ñất

- Quy ñịnh về giá ñất, phương pháp xác ñịnh giá ñất:

+ Xác ñịnh lại giá ñất cho phù hợp với thị trường ñối với trường hợp giá ñất do UBND cấp tỉnh quy ñịnh và công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường + Quy ñịnh mở rộng khung giá, nâng mức giá tối ña của khung giá một

số loại ñất như: ñất nông nghiệp, ñất ở và ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn tăng thêm 50%

- Quy ñịnh về hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi ñất: + Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất có mức sống thuộc diện hộ nghèo thì ñược hỗ trợ ñể vượt qua hộ nghèo

+ Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích ñất nông nghiệp không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất nông nghiệp tương ứng ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng cách giao ñất ñể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch

vụ phi nông nghiệp

- Quy ñịnh hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi ñược giao ñất TðC

mà có nguyện vọng ghi nợ thì ñược ghi nợ tiền sử dụng ñất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất [9] [14] [16] [19]

Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP vừa ñược Chính phủ ban hành, ñã quy ñịnh nhiều chính sách mới nhằm giải quyết các vướng mắc trong bồi thường

GPMB, trong ñó tập trung nâng cao mức hỗ trợ cho người có ñất nông nghiệp

bị thu hồi như: ñất vườn, ao xen kẽ khu dân cư hoặc trong cùng thửa ñất có nhà ở riêng lẻ, việc bên ngoài ñược thu hồi theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ñược hỗ trợ thêm 30 - 70% giá ñất ở trong khu vực; ñất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư ñược hỗ trợ thêm 20 - 50% giá trị ñất ở trong khu vực Ngoài ra nông dân bị thu hồi ñất sẽ ñược hỗ trợ chuyển nghề bằng 1,5 - 5 lần ñất nông nghiệp ñồng thời, Nghị ñịnh cũng quy ñịnh việc lập Quỹ phát triển ñất trên cơ sở trích từ 30 - 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng ñất, ñấu giá quyền sử dụng ñất; bồi thường GPMB; phát triển khu TðC nhằm ñảm bảo vai trò của Nhà nước trong việc ổn ñịnh xã hội thông qua chính sách ñiều tiết tài nguyên ñất ñai sẽ góp phần làm hài hoà các lợi ích giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai Nhà nước có thể chủ ñộng mua lại diện tích ñất của các doanh nghiệp thuộc diện phải ñược di dời ra khỏi các ñô thị do quá trình sản xuất gây ô nhiễm môi trường ñể bổ sung vào quỹ ñất phục vụ mục tiêu chính sách xã hội

Như vậy chính sách bồi thường GPMB theo Luật ðất ñai năm 2003 ñã

kế thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay

Việc thực hiện thu hồi ñất và bồi thường GPMB Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi ñất ñể sử dụng vào các mục ñích như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án ñầu tư lớn theo quy ñịnh của Chính phủ; ñối với các dự án sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt thì nhà ñầu tư ñược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ñất, nhận góp vốn bằng giá trị chuyển quyền sử dụng ñất của tổ chức, gia ñình, cá nhân mà Nhà nước không thực hiện thủ tục thu hồi ñất, khuyến khích các nhà ñầu tư thoả thuận với người có ñất

* Về chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng ñất khi Nhà

nước thu hồi ñất ñược quy ñịnh như sau: Bồi thường hoặc hỗ trợ ñối với toàn

bộ diện tích ñất Nhà nước thu hồi; Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với ñất và các chi phí ñầu tư vào ñất bị Nhà nước thu hồi Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi ñất; Hỗ trợ ñể ổn ñịnh sản xuất và ñời sống tại khu tái ñịnh cư [14][16][19][31][32]

a Chính sách bồi thường

* Nguyên tắc bồi thường ñất:

- Người bị Nhà nước thu hồi ñất có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai thì ñược bồi thường; trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì ñược xem xét ñể hỗ trợ

- Người bị thu hồi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch ñó ñược thực hiện thanh toán bằng tiền

- Trường hợp người sử dụng ñất ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật thì phải trừ ñi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ ñể hoàn trả ngân sách nhà nước

* ðiều kiện ñể ñược bồi thường ñất:

Người bị Nhà nước thu hồi ñất, có một trong các ñiều kiện sau ñây thì ñược bồi thường:

- Có GCNQSDð theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- Có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh ñược UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau ñây: Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan

có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai; Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn liền với ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với ñất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñược UBND cấp xã xác nhận; Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh của pháp luật; Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người sử dụng ñất

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh trên mà trên giấy tờ ñó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan, ñược

Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là ñất không có tranh chấp

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ñược Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có ñất xác nhận sử dụng ổn ñịnh, không có tranh chấp

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà trước ñây Nhà nước ñã có quyết ñịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia ñình, cá nhân

ñó vẫn sử dụng [9] [14] [16]

- Tổ chức sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây: ðất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất ñã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; ðất nhận chuyển nhượng của người sử dụng ñất

hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;

- ðất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 của Luật ðất ñai

2003 và ñược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận ñất ñó không có tranh chấp

thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất thực hiện theo quy ñịnh sau:

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp: vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Diện tích ñược bồi thường không vượt quá hạn mức giao ñất ở theo quy ñịnh của Luật ðất ñai ðối với phần diện tích vượt hạn mức giao ñất ở và phần diện tích ñất vườn, ao trên cùng thửa ñất có nhà ở nhưng không ñược công nhận là ñất ở (nếu có) thì ñược bồi thường, hỗ trợ về ñất theo quy ñịnh ñối với ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp (không phải ñất ở) và không thuộc các trường hợp: vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp mà người ñang sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Diện tích ñược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp của Luật ðất ñai [9] [14] [16]

- ðất ñã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 ñến trước ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 của Luật ðất ñai

2003 và ñược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận ñất ñó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất thực hiện theo quy ñịnh

- ðất ñược giao không ñúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng

người ñang sử dụng ñất ñã nộp tiền ñể ñược sử dụng ñất mà chưa ñược cấp

GCNQSDð thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất ñược thực hiện theo quy ñịnh: Trường hợp sử dụng ñất trước ngày 15/10/1993 thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất ñối với diện tích và loại ñất ñược giao; Trường hợp sử dụng ñất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 ñến trước ngày 01/7/2004 thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường, hỗ trợ về ñất như sau:

+ ðược bồi thường, hỗ trợ về ñất ñối với diện tích ñất ñược giao là ñất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp không phải là ñất ở; ñối với diện tích ñất ở trong hạn mức giao ñất của Luật ðất ñai

+ ðược bồi thường về ñất ñối với diện tích ñất ñược giao là ñất ở ngoài hạn mức giao ñất quy ñịnh của Luật ðất ñai nhưng phải trừ ñi tiền sử dụng ñất phải nộp theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP [9] [14] [16] [19]

* Bồi thường tài sản:

Về nguyên tắc: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất khi Nhà nước thu hồi ñất mà bị thiệt hại, thì ñược bồi thường; trường hợp thuộc ñối tượng không ñược bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể ñược bồi thường hoặc

hỗ trợ tài sản

- ðối với công trình xây dựng của hộ gia ñình, cá nhân ñược bồi thường bằng giá trị xây dựng mới theo ñơn giá xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Trường hợp bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng ñược thì ñược bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng ñược phần còn lại thì ñược bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí ñể sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

- Bồi thường về di chuyển mồ mả: Người có mồ mả tự tổ chức di chuyển, mức bồi thường gồm có chi phí ñào, ñắp, vận chuyển tiểu sành bình thường, khối lượng xây cụ thể, lệ phí nghĩa trang và một số chi phí tín ngưỡng khác cho cả hai nơi (cũ và mới)