Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện yên dũng tỉnh bắc giang

Tuy nhiên ñến nay, tình hình thực hiện các QSDð ở các ñịa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và vướng mắc như: Các quy ñịnh về quyền của người SDð còn chưa ñồng nhất hoặc bị chồng chéo

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-
-

ðỖ THỊ LAN PHƯƠNG

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG - TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội - tháng 11/2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-
-

ðỖ THỊ LAN PHƯƠNG

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG - TỈNH BẮC GIANG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS HỒ THỊ LAM TRÀ

Hà Nội - tháng 11/2014

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà nội, ngày… tháng… năm 2014

Tác giả luận văn

ðỗ Thị Lan Phương

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý ñất ñai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Yên Dũng, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Yên Dũng, Chi cục Thuế huyện Yên Dũng, Phòng Thống kê huyện Yên Dũng, Ủy ban nhân dân và cán bộ ñịa chính của 3 xã, thị trấn ñiều tra ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ñồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này

Hà nội, ngày… tháng… năm 2014

Tác giả luận văn

ðỗ Thị Lan Phương

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ix

MỞ ðẦU 1

1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

2 Mục ñích nghiên cứu 2

3 Yêu cầu 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất 3

1.1.1 Quyến sở hữu 3

1.1.2 Quyền sử dụng ñất 5

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới 8

1.2.1 Singapore 8

1.2.2 Thái Lan 9

1.2.3 Malaixia 11

1.2.4 Trung Quốc 13

1.3 Tổng quan về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 15

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 15

1.3.2 Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan ñến việc thực hiện các quyền sử dụng ñất 18

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

2.1 ðối tượng nghiên cứu 23

2.2 Phạm vi nghiên cứu 23

2.3 Nội dung nghiên cứu 23

2.3.1 điều tra ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 23

2.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng ựất 23

2.3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng ựất của hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn huyện Yên Dũng giai ựoạn 2009 - 2013 23

2.3.4 đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng ựất của hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn huyện Yên Dũng giai ựoạn 2009 - 2013 23

2.3.5 đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng ựất của huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang 24

2.3.6 đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ựất ở huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang 24

2.4 Phương pháp nghiên cứu 24

2.4.1 Phương pháp lựa chọn ựịa ựiểm nghiên cứu 24

2.4.2 Phương pháp ựiều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 24

2.4.3 Phương pháp ựiều tra số liệu sơ cấp 25

2.4.4 Phương pháp lựa chọn 12 tiêu chắ ựánh giá 25

2.4.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 26

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

3.1 đặc ựiểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của ựịa bàn nghiên cứu 27

3.1.1 điều kiện tự nhiên 27

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 29

3.1.3 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng ựất ựai 34

3.2.1 Tình hình quản lý ựất ựai 34

3.2.2 Biến ựộng ựất ựai 38

3.2.3 Hiện trạng sử dụng ựất ựai 39

3.3 Thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện Yên Dũng giai ựoạn 2009 - 2013 41

3.4 đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện Yên Dũng tại các ựịa ựiểm nghiên cứu giai ựoạn 2009 - 2013 43

3.4.1 Khái quát chung về 03 ựịa ựiểm nghiên cứu 43

3.4.2 đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển ựổi quyền sử dụng

dất nông nghiệp 44

3.4.3 đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất 47

3.4.4 đánh giá tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất 52

3.4.5 đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ựất 54

3.4.6 đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ựất 58

3.4.7 đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng ựất 61

3.5 đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng ựất của huyện Yên Dũng 64

3.5.1 Ý kiến của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng ựất 64

3.5.2 Những ưu ựiểm và tồn tại trong việc thực hiện quyền sử dụng ựất tại huyện Yên Dũng 67

3.6 đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng ựất tại huyện Yên Dũng 72

3.6.1 Giải pháp khắc phục những tồn tại trong việc thực hiện quyền sử dụng ựất tại huyện 72

3.6.2 Các giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng ựất tại huyện Yên Dũng 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76

1 Kết luận 76

2 Kiến nghị 77

TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Biến ñộng ñất ñai huyện Yên Dũng giai ñoạn 2009 - 2013 38 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng ñất huyện Yên Dũng năm 2013 41 Bảng 3.3: Tình hình thực hiện quyền sử dụng ñất của các hộ gia ñình,

cá nhân trên ñịa bàn huyện Yên Dũng giai ñoạn 2009 - 2013 43 Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng ñất tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu năm 2013 44 Bảng 3.5: Tình hình chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp tại

03 ñịa ñiểm nghiên cứu giai ñoạn 2009 - 2013 45 Bảng 3.6: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi

quyền sử dụng ñất nông nghiệp tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 46 Bảng 3.7: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở tại 03 ñịa ñiểm

Bảng 3.8: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền chuyển

nhượng quyền sử dụng ñất ở tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 48 Bảng 3.9: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền chuyển

nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp tại 03 ñịa ñiểm nghiên

Bảng 3.10: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền cho thuê

quyền sử dụng ñất tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 52 Bảng 3.11: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất tại 03 ñịa

Bảng 3.12: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế

quyền sử dụng ñất tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 56

Bảng 3.13: Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng ñất tại 03

Bảng 3.14: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền tặng, cho

quyền sử dụng ñất tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 59 Bảng 3.15: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng

ñất ở tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu giai ñoạn 2009 - 2013 61 Bảng 3.16: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp

bằng giá trị quyền sử dụng ñất theo 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 62 Bảng 3.17: Ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện các quyền

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng các loại ñất huyện Yên Dũng năm 2013 41

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GCNQSDð Giấy chứng nhận Quyền sử dụng ñất QSDð Quyền sử dụng ñất

UBND Ủy ban nhân dân TNMT Tài Nguyên Môi Trường SDð Sử dụng ñất

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là nguồn tài nguyên quý giá và không thể thay thế, nó ñược hình thành do quá trình lịch sử của tự nhiên và tồn tại ngoài ý muốn chủ quan của con người ðất là nơi cư trú, môi trường sống, tham gia vào mọi quá trình sản xuất, ñáp ứng những nhu cầu thiết yếu của con người ðối với mỗi quốc gia, ñất ñai là tài sản lớn nhất và quan trọng nhất

Do ñất ñai có vai trò vô cùng quan trọng như vậy nên việc quản lý và SDð (sử dụng ñất) nhằm ñem lại công bằng và hiệu quả cao ñã và ñang là một bài toán khó ñối với các nhà quản lý ðặc biệt, từ khi Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy ñịnh thêm: Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài thì ñồng nghĩa với việc quyền và nghĩa vụ của người dân ñối với ñất ñai càng ñược nâng cao Mặt khác, Nhà nước quy ñịnh ñất ñai có giá, giá của QSDð (quyền sử dụng ñất) ngày càng cao và diễn biến phức tạp do tầm quan trọng của ñất ñai và các chính sách hội nhập quốc tế ñã nảy sinh nhiều mâu thuẫn và tranh chấp liên quan ñến quyền của người SDð Luật ñất ñai 2003 ñã quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của người SDð ñể phù hợp với nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên ñến nay, tình hình thực hiện các QSDð ở các ñịa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và vướng mắc như: Các quy ñịnh về quyền của người SDð còn chưa ñồng nhất hoặc

bị chồng chéo ở một số các văn bản pháp luật; GCNQSDð (Giấy chứng nhận Quyền sử dụng ñất) là ñiều kiện cần thiết cho hoạt ñộng thị trường QSDð, nhưng nhiều người dân không muốn nhận trong khi ñó không ít người ñang phải ñợi chờ nhiều năm ñể ñược cấp GCNQSDð; Công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào bảng giá ñất do Nhà nước ban hành hàng năm còn có nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân ðồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật ñất ñai của các ñối tượng SDð còn hạn chế, việc thực hiện các quyền

ựược pháp luật quy ựịnh ựối với hộ gia ựình, cá nhân còn chưa phát huy tối

ựa, dẫn ựến những vi phạm pháp luật trong việc SDđ gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, ựặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp ựất ựai, trốn thuế và lạm dụng QSDđẦ

Yên Dũng là một huyện nằm ở phắa đông Nam của tỉnh Bắc Giang

có vị trắ là cửa ngõ nối liền các tỉnh phắa đông Bắc với thành phố Bắc Giang Trong những năm gần ựây, huyện Yên Dũng có tốc ựộ phát triển ựô thị hóa và hiện ựại hóa vô cùng mạnh mẽ Ngoài ra, các chương trình của Nhà nước như chương trình dồn ựiền ựổi thửa ựã và ựang ựược áp dụng tại huyện Yên Dũng dẫn ựến hoạt ựộng thực hiện QSDđ của người dân cũng

có xu hướng gia tăng để có cái nhìn chắnh xác và mang tắnh thực tế về quyền của người SDđ, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực hiện quyền của người SDđ hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp ựể giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải ựáp ựầy ựủ và chắnh xác ba câu hỏi này nhằm ựưa ra hướng giải quyết thắch hợp trong giai ựoạn tiếp

theo Xuất phát từ những lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu ựề tài: Ộđánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện Yên Dũng - tỉnh Bắc GiangỢ

2 Mục ựắch nghiên cứu

- đánh giá tình hình thực hiện các 06 QSDđ bao gồm: quyền chuyển ựổi quyền sử dụng ựất; quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; quyền cho thuê quyền sử dụng ựất; quyền thừa kế quyền sử dụng ựất; quyền tặng cho quyền sử dụng ựất; quyền thế chấp bằng quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang

- đề xuất một số giải pháp tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong quá trình thực thi QSDđ trên ựịa bàn nghiên cứu

3 Yêu cầu

- đánh giá ựúng tình hình thực hiện các QSDđ;

- Các giải pháp ựề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc ựẩy việc thực hiện các QSDđ ở huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất

1.1.1 Quyến sở hữu

Theo ðiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật ” Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng )

Quyền sở hữu là quyền ñược ghi nhận và bảo vệ của pháp luật ñối với một chủ thể Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng sau:

- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)

- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trọng trường hợp ñược chủ sở hữu trao quyền sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân

- Quyền ñịnh ñoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó Chủ sở hữu thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ñổi, tặng cho, thừa kế;

+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế, như tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu

Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể,

sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội,

tổ chức xã hội nghề nghiệp (Quốc hội, Bộ Luật Dân sự 2005)

Luật ñất ñai năm 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ sở hữu ñất ñai, quản lý Nhà nước về ñất ñai, Nhà nước thực hiện quyền ñại diện chủ

sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai Với

tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch SDð, ñảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện ñầy ñủ các quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt

Về quyền chiếm hữu ñất ñai: Nhà nước chiếm hữu ñất ñai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể SDð ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất Trong những trường hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể QSDð của Nhà nước và QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích

sử dụng và mức ñộ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng

thời ựảm bảo cho người trực tiếp SDđ ựược hưởng lợi ắch từ ựất do chắnh

mình ựầu tư mang lại (Nguyễn đình Bồng, 2006)

Về quyền sử dụng ựất ựai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên ựất ựai đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ựể Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ựất ựai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn

bộ ựất ựai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong ựó có cả tổ chức của Nhà nước, SDđ vào mọi mục ựắch Như vậy, QSDđ lại ựược trắch ra ựể giao về cho người sử dụng trên những thửa ựất cụ thể Quyền sử dụng ựất ựai của Nhà nước trong trường hợp này ựược thể hiện trong quy hoạch SDđ, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ựất do ựầu tư của Nhà nước mang lại

Về quyền ựịnh ựoạt ựất ựai: Quyền ựịnh ựoạt của Nhà nước là cơ bản

và tuyệt ựối, gắn liền với quyền quản lý về ựất ựai với các quyền năng: giao ựất, cho thuê ựất, thu hồi ựất, cấp GCNQSDđ Việc ựịnh ựoạt số phận pháp

lý của từng thửa ựất cụ thể lien quan ựến QSDđ, thể hiện qua việc chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDđ Những quyền này là hạn chế theo từng mục ựắch sử dụng, phương thức

nhận ựất và ựối tượng nhận ựất theo quy ựịnh cụ thể của pháp luật (Nguyễn đình Bồng, 2006)

1.1.2 Quyền sử dụng ựất

Nhà nước là người ựại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về ựất ựai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ựịnh ựoạt về ựất ựai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ựịnh của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng ựó, cũng không ựược hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về ựất ựai mà chỉ là ựại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu ựó trên thực tế Vậy chủ sở hữu ựất ựai là toàn dân, Nhà nước là người ựại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?

Nội dung QSDđ của người SDđ bao gồm các quyền năng luật ựịnh:

quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ựược cấp GCNQSDđ, quyền ựược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ắch của ựất và ựược hưởng thành quả lao ựộng, kết quả ựầu tư trên ựất ựược giao) và một số quyền năng ựặc biệt khác tùy theo vào từng loại chủ thể và từng loại ựất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDđ ựược thể hiện có khác nhau tùy thuộc người sử dụng là ai, sử dụng loại ựất

gì và ựược Nhà nước giao ựất hay cho thuê ựất? (đinh Dũng Sỹ, 2003)

QSDđ của các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân ựược Nhà nước giao ựất bao gồm: ỘQuyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho QSDđ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDđ; quyền ựược bồi

thường khi Nhà nước thu hồi ựấtỢ (điều 106, Luật ựất ựai năm 2003) Sau

ựây là nội dung cụ thể của từng quyền:

- Chuyển ựổi QSDđ là hành vi chuyển QSDđ trong các trường hợp: nông dân cùng một ựịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ựổi ựất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ựất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ựể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ựồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ựất ựai công bằng theo kiểu Ộcó tốt, có xấu, có xa, có gầnỢ; những người có ựất ở trong cùng ựịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ựổi chỗ ở Việc chuyển ựổi QSDđ là không có mục ựắch thương

mại (Nguyễn đình Bồng, 2006, 2009).

- Chuyển nhượng QSDđ là hành vi chuyển QSDđ trong trường hợp người SDđ chuyển ựi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc ựể thực hiện quy hoạch SDđ mà pháp luật cho phépẦ Trong trường hợp này, người nhận ựất phải trả cho người chuyển QSDđ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phắ họ phải bỏ ra ựể có ựược quyền

sử dụng ựó và số ựầu tư làm tăng giá trị ựất ựai đặc thù của việc chuyển nhượng QSDđ là ở chỗ: ựất ựai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển

quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ựất; Nhà nước có quyền ựiều tiết phần ựịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDđ, thuế SDđ và tiền SDđ; Nhà nước có thể quy ựịnh một số trường hợp không ựược chuyển QSDđ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDđ ựều phải ựăng ký biến ựộng về ựất ựai, nếu không sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp

luật (Nguyễn đình Bồng, 2006, 2009)

- Cho, tặng, thừa kế QSDđ là hành vi chuyển QSDđ trong tình huống ựặc biệt, người nhận QSDđ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển ựổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ựộng xã hội, việc chuyển QSDđ không chỉ dừng lại trong quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDđ chiếm một tỷ trọng rất có ý

nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ựộng sản (Nguyễn đình Bồng,

2006, 2009)

- Thế chấp QSDđ là một hình thức chuyển QSDđ (không ựầy ựủ) trong quan hệ tắn dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy ựất ựai làm vật thế chấp ựể thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ựất ựai làm vật thế chấp không ựược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ựảm bảo có một giá trị nhất ựịnh; khi người thế chấp ựến kỳ không thể trả nợ ựược, người nhận thế chấp có quyền ựem ựất ựai phát mại và ưu tiên thanh toán ựể thu hồi vốn Thế chấp ựất ựất ựai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ựộng sản, trong thế chấp bất ựộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDđ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDđ ựể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh ựể huy ựộng vốn, ựó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDđ của

họ ựể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn đình Bồng,

2006, 2009)

- Góp vốn bằng giá trị QSDđ là hành vi mà người có QSDđ có thể dùng ựất ựai làm cổ phần ựể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xắ

nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDđ là cách phát huy tiềm năng ựất ựai trong việc ựiều chỉnh cơ cấu kinh tế ựịa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt ựất nông nghiệp thành ựất phi nông nghiệp, phát triển xắ nghiệp, dịch vụ, thương mại,Ầ mà vẫn ựảm bảo ựược việc làm và thu nhập cho nông dân Ờ là một trong những lựa chọn phù hợp với con

ựường hiện ựại hóa và công nghiệp hóa nông nghiệp và nông thôn (Nguyễn đình Bồng, 2006, 2009)

- Quyền ựược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất: Khi Nhà nước thu hồi ựất ựã giao cho người SDđ ựể sử dụng vào các mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi ựất ựược bồi thường bằng việc giao ựất mới có cùng mục

ựắch sử dụng hoặc bằng giá trị QSDđ (Quốc hội, Luật đất ựai 2003)

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ựất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Singapore

đây là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân ựầu người cao, vấn ựề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một vấn ựề ựơn giản Chắnh phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chắnh ựáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình Hơn 80% dân số, tương ựương với 3,5 triệu người dân ựược sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore ựầu tư Hiện nay, Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong ựó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân

Chương trình nhà ở của Singapore có ựược thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư ựược thiết kế hợp lý ngay

từ ựầu nhằm mang lại trắ tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tắch mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách ựây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tắch 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2 - 3 phòng ngủ

Ủy ban phát triển nhà ñược thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự ñịnh chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết ñịnh phải bán những căn hộ ñó Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải ñể người dân sở hữu một tài sản nào ñó ñể họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả ñất nước ðể dân chúng có thể mua ñược nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, ñồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà ñược trợ cấp sẽ thấp hơn giá thị trường

Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng ñồng vì Singapore mang ñặc tính ña văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống ðồng thời, mỗi khu ñô thị lại có bản sắc riêng ðặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ ñược ưu tiên và ñược trợ cấp nhiều hơn

Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình ñổi mới khu căn hộ

cũ ñể nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới Ngoài ra, Chính phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ Những hộ nào sống ở căn hộ ñó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới gần ñấy hấp dẫn hơn, những gia ñình trẻ chưa có ñiều kiện có thể ở khu căn hộ cũ

Nhằm thu hút ñầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7-

2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc

Ủy ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn

1.2.2 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, SDð ñược cấp giấy chứng nhận

về ñất ñai Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có quy ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, SDð, cụ thể:

+ Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế Nếu 10 năm ñất không sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 ñược cấp từ loại loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không

có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng + Giấy chứng nhận sử dụng là GCNQSDð (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất

Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắm Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm ñất không ñược sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau

30 ngày thong báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng) ðất không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm

+ Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về ñất Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm

1954 sau khi có ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954

nhưng không thuộc vùng ñất mà Ủy ban cấp ñất Quốc gia thông báo là khu vực ñịa chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “ðược sử dụng” Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu ñủ mọi ñiều kiện ðất không ñược ñể không sử dụng quá 10 năm

+ Giấy chứng nhận STK1 và STK2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo

vệ rừng ñược QSDð trong vòng 5 năm và ñược tiếp tục sử dụng nếu ñược Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

+ Giấy chứng nhận NK1 và NK3: là giấy chứng nhận ñất ñịnh cư do Cục phúc lợi xã hội và khuyến khích hợp tác quản lý Loại ñất này không ñược chuyển nhượng, chỉ có thể ñược thừa kế

+ Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc SDð thông qua việc trả tiền thuế SDð cho Văn phòng ñất ñai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng ñược

+ Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng cải cách ñất ñai nông nghiệp cấp dựa theo Luật cải cách ñất nông nghiệp năm 1975 cho vùng ñất Lâm nghiệp bị thoái hóa Các thửa ñất này không ñược phép chia nhỏ, không ñược chuyển nhượng chỉ ñược thừa kế Từ năm 1993 – 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ñất dự trữ cho lâm nghiệp ñược ñổi thành giấy NS4

+ ðất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại ñất thuộc sở hữu tư nhân

nhưng chưa cấp giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biểu, 2000)

1.2.3 Malaixia

Theo Bộ luật ñất ñai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn ñược công nhận là người sở hữu ñất phải ñăng ký tại cơ quan ñăng ký ñất ñai của liên

bang ñể có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán ñiền thổ chính là bằng chứng ñể kết luận cá nhân hoặc tổ chức ñã ñăng ký trong ñó chính là chủ sở hữu ñược mô tả trong bằng khoán Trước khi ñăng ký vào bằng khoán, ñất ñai vẫn là ñất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê…) ñều phải ñăng ký, nếu không ñó chỉ

là hợp ñồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không ñược Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho ñến khi ñược ñăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

+ Bằng khoán ñăng ký và Bằng khoán Phòng ñất ñai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là ñất ñã ñược ño ñạc xong Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

Bằng khoán ñược cấp vĩnh viễn

Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai

Có quyền tiến hành các giao dịch như: chuyển nhượng, cho thuê, ñóng tiền… trên ñất ñai của mình

Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên ñể có ñược các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà

Có quyền ñể lại ñất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên

ñó theo di chúc

+ Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là ñất chưa ñược ño hoàn chỉnh Ranh giới thửa ñất còn ñang tạm thời Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:

Ranh giới ñất còn là tạm thời

Trừ khi có quy ñịnh thêm trong Bộ luật ñất ñai, chủ sở hữu không ñược chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai và không ñược ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên ñất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại ñất ñã giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi ñất, các chủ sở hữu ñược ñền bù thỏa ñáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách ñối với ñất bị thu

hồi có thể phản ñối về việc ño ñạc diện tích ñất, số tiền ñền bù, người ñược ñền bù hoặc việc chia tiền ñền bù Những phản ñối này chỉ ñược ñưa ra nếu như cá nhân ñó ñã khiếu nại với cơ quan quản lý ñất ñất ñai khi ñược thẩm vấn và

vụ việc sẽ ñược chuyển sang tòa án Sau khi trả tiền ñền bù, cơ quan tổ chức sẽ có

ñược ñất ñai hợp pháp cho dù còn có phản ñối (Chu Tuấn Tú, 2000)

1.2.4 Trung Quốc

Theo ðiều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, ñất ñai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ñối với ñất ñô thị) hoặc sở hữu tập thể (ñối với ñất thuộc khu vực nông thôn) Vì ñất ñai ở nông thôn cũng là ñối tượng quản lý của chính quyền ñịa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu ñối với toàn bộ ñất ñai ở Trung Quốc ñều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu ñất ñai nhưng ðiều 2 của Hiến pháp ñược sửa ñổi năm 1988, QSDð ñược phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong ñiều kiện này, QSDð ñã ñược tách rời khỏi quyền sở hữu ñất ñai

Hiện nay QSDð ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: QSDð ñược

“cấp” và QSDð ñược “giao” QSDð ñược “cấp” là loại QSDð truyền thống ñược áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp ñất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào ðối với trường hợp này, QSDð không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường

ở Trung Quốc ñã làm xuất hiện hình thức QSDð “giao” Các doanh nghiệp, người SDð ñược phép mua QSDð giao ñối với một thửa ñất nhất ñịnh nào ñó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tùy thuộc vào mục ñích sử dụng) Việc mua bán này

có thể ñược thực hiện thông qua thỏa thuận, ñấu thầu hoặc ñấu giá Khi ñã

có ñược QSDð người SDð có thể thực hiện giao dịch ñất ñai qua các hình

thức sau:

+ Chuyển nhượng QSDð:

Về ñiều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDð là hoạt ñộng dân sự cho nên chính quyền chỉ ñóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba ñiều kiện cơ bản ñể ñược chuyển nhượng, ñó là: ñã hoàn thành nghĩa vụ tài chính ñể có QSDð; có GCNQSDð và ñã bỏ vốn thực hiện hoạt ñộng ñầu tư ở một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn ñầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDð không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð phải ñăng ký QSDð tại phòng Quản lý nhà nước về ñất ñai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá chuyển nhượng Không có quy ñịnh nào của pháp luật nhằm xác ñịnh giá chuyển nhượng này mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp một cách ñáng ngờ, chính quyền ñịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDð trong trường hợp này Quy ñịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDð

+ Cho thuê ñất:

Người SDð có thể cho thuê QSDð ñể nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng Hai bên trong giao dịch phải ñến cơ quan quản lý nhà nước về ñất ñai ñể ñăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp ñồng là bên thuê phải SDð ñúng theo thời hạn, ñiều kiện mà bên cho thuê ñã cam kết trước ñây ñể có ñược QSDð

+ Thế chấp QSDð:

Người SDð có thể thế chấp QSDð thông qua GCNQSDð tại các tổ chức tín dụng ở ñịa phương ñể vay vốn Giao dịch thế chấp phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng giữa người SDð và chủ thể cho vay Nếu ñến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả ñược nợ, bên cho vay có thể phải ñăng ký quyền sử dụng với tư cách là người SDð mới

ðối với người SDð nước ngoài, việc thế chấp QSDð ñể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ñịa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường ñược coi

là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người ñi

vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006)

1.3 Tổng quan về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

Ở Việt Nam, do tính chất ñặc thù của chế ñộ sở hữu ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, SDð ñai mà giao ñất, cho thuê ñất, công nhận QSDð ñang sử dụng của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân (sau ñây gọi chung là người SDð) sử dụng ổn ñịnh lâu dài Người sử dụng ñất ñược chuyển QSDð trong thời hạn SDð Lý luận về quyền của người SDð ở nước ta hình thành và phát triển dựa trên quan ñiểm xác ñịnh quyền lợi của người lao ñộng là ñộng lực trực tiếp phát triển xã hội của ðảng trong lĩnh vực ñất ñai; theo ñó, hộ gia ñình, cá nhân là ñơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng ổn ñịnh lâu dài và ñược chuyển QSDð

Pháp luật quy ñịnh về ñất ñai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ñược ñánh dấu bằng Luật cải cách ruộng ñất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội ñã thông qua Luật ñất ñai ñầu tiên nhằm ñiều chỉnh các quan hệ về quản lý, SDð Luật ñất ñai ñã thể chế hóa ñường lối, chính sách của ðại hội lần thứ VI của ðảng và Hiến pháp năm 1980 (ðiều 19 và

ðiều 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu tồn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nội dung về QSDð của Luật đất đai năm 1987 cĩ ghi: Nhà nước giao đất khơng thu tiền SDð đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ khơng cĩ quyền chuyển QSDð đai dưới mọi hình thức khác nhau ðiều 5 của Luật đất đai năm 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng mục đích, tự tiện SDð nơng nghiệp, đất cĩ rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”

Sau 04 năm thi hành luật đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh nhiều bất cập, đĩ là người SDð thực sự khơng cĩ quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được QSDð trong các trường hợp: khi hộ nơng dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đĩ vẫn tiếp tục SDð đĩ Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDð ở cĩ ngơi nhà

đĩ, sau khi được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Luật ðất đai năm 1993 đã cụ thể hĩa việc “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” quy định trong Hiến pháp năm 1992 bằng 2 hình thức: (1) Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân; (2) Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngồi thuê đất Sau đĩ, lần sửa đổi năm 1998, 2001, Luật ðất đai đã mở rộng hình thức giao đất (cĩ giao đất khơng thu tiền SDð, giao đất cĩ thu tiền SDð), hình thức cho thuê đất (cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, cho

thuê ñất trả trước tiền thuê ñất nhiều năm mà thời hạn thuê ñất ñã ñược trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, cho thuê trả tiền thuê ñất 1 lần cho cả thời gian thuê) Tiếp ñó, Luật ðất ñai năm 2003 ñã bổ sung 2 hình thức xác lập QSDð nữa là: (3) Nhà nước công nhận QSDð ñối với người ñang SDð ổn ñịnh bằng việc cấp GCNQSDð lần ñầu; (4) Nhà nước bảo ñảm việc SDð

do các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển QSDð

ðể triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và ñể ñồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích ñầu tư trong nước, Luật ðầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật ðất ñai cũng cần ñược sửa ñổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật ðất ñai lại ñược ñưa vào chương trình sửa ñổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai.Luật lần này

ñã sửa ñổi, bổ sung một số vấn ñề về QSDð như sau:

- Cho phép người SDð ñược chuyển mục ñích SDð nông nghiệp, ñất lâm nghiệp sang mục ñích khác; ñược chuyển ñổi cơ cấu cây trồng vật nuôi ñối với ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch SDð

- Cho phép tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDð theo quy ñịnh của pháp luật cũng ñược bảo lãnh bằng giá trị QSDð, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất ñó tại các tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam Nghĩa là người SDð cũng ñược thế chấp bằng giá trị QSDð tại các tổ chức tín dụng có vốn ñầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt ñộng tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện ñại hóa,

tình hình quản lý và SDð sau 3 năm thực hiện Luật ðất ñai sửa ñổi 2001

ñã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa ñổi Luật ðất ñai 1993 (Luật sửa ñổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục ñích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, SDð, bảo ñảm tính ổn ñịnh của pháp luật, ñồng thời, thế chế hóa kịp thời ñường lối, chủ trương, chính sách của ðảng về ñất ñai trong thời kỳ mới Luật ðất ñai năm 2003 ñã ñược Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Về QSDð của hộ gia ñình, cá nhân: Luật ðất ñai năm 2003 ñã kế thừa quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1993 ñồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDð của hộ gia ñình, cá nhân SDð không phải là ñất thuê; không quy ñịnh các ñiều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDð ñất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo ñiều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người SDð, thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển và tích tụ ñất ñai theo ñịnh hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDð như sau: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDð; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi thường khi

Nhà nước thu hồi ñất” (Quốc hội, Luật ðất ñai 2003)

Qua các quy ñịnh của Luật ðất ñai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật ñang dần dần ñưa ra những quy ñịnh phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống ñòi hỏi; mở rộng dần quyền của người SDð nhưng vẫn ñảm bảo ñược nguyên tắc ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.2 Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan ñến việc thực hiện các quyền sử dụng ñất

1.3.2.1 Các văn bản luật

+ Luật ñất ñai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004

+ Bộ Luật dân sự năm 2005

+ Luật thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực từ ngày 01/9/2009

+ Luật sửa ñổi, bổ sung ñiều 126 của Luật nhà ở và ñiều 121 của Luật ñất ñai, có hiệu lực từ ngày 01/9/2009

1.3.2.2 Các văn bản dưới luật

* Các Nghị ñịnh của Chính Phủ

+ Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai

+ Nghị ñịnh 182/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực ñất ñai

+ Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

+ Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền SDð

+ Nghị ñịnh 142/2005/Nð-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê ñất, thuê mặt nước

+ Nghị ñịnh 13/2006/Nð - CP về việc xác ñịnh giá trị QSDð ñể tính vào giá trị tài sản của các tổ chức Nhà nước giao không thu tiền sử dung ñất

+ Nghị ñịnh 163/2006/Nð-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch ñảm bảo

+ Nghị ñịnh 44/2008/Nð-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền SDð

+ Nghị ñịnh 100/2008/Nð-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết một số ñiều của Luật thuế thu nhập cá nhân

+ Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch SDð, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

+ Nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCNQSDð, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất

+ Nghị ñịnh 120/2010/Nð-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền SDð

+ Nghị ñịnh 121/2010/Nð-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 142/2005/Nð-CP về thu tiền thuê ñất, thuê mặt nước

+ Nghị ñịnh 38/2011/Nð-CP ngày 26/5/2011 của Chính phủ sửa ñổi,

bổ sung một số ñiều quy ñịnh về thủ tục hành chính của Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004, Nghị ñịnh 149/2004/Nð-CP ngày 27/7/2004, Nghị ñịnh 160/2005/Nð-CP ngày 27/12/2005

* Một số thông tư hướng dẫn

+ Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp bằng QSDð, tài sản gắn liền với ñất

+ Thông tư số 66/2008/TT-BTC ngày 21/7/2008 của Bộ Tài chính sửa ñổi bổ sung thông tư 104//2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 19/2000/ND-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa ñổi,

bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển QSDð

+ Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số ñiều của Luật Thuế thu nhập

cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 100/2008/Nð-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết một số ñiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

+ Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính

hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân ñối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất ñộng sản

+ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh về cấp GCNQSDð, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất

+ Thông tư số 12/2010/TT-BTC ngày 26/01/2010 của Bộ Tài chính sửa ñổi Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số ñiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và sửa ñổi Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn

bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính

+ Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT/BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 và Thông tư số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường

+ Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh bổ sung về cấp GCNQSDð, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất

+ Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy ñịnh sửa ñổi, bổ sung một số nội dung liên quan ñến thủ tục hành chính về lĩnh vực ñất ñai

+ Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính sửa ñổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền SDð

+ Thông tư 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính sửa ñổi, bổ sung Thông tư 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 142/2005/Nð-CP ngày 14/11/2005

của Chính phủ về thu tiền thuê ñất, thuê mặt nước

1.3.2.3 Các văn bản quy ñịnh việc thực hiện các quyền sử dụng ñất tại Bắc Giang

+ Quyết ñịnh 121/2008/Qð-UBND ngày 19/11/2008 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành quy ñịnh diện tích ñất tối thiểu ñược phép tách thửa ñối với từng loại ñất trên ñịa bàn tỉnh Bắc Giang

+ Quyết ñịnh 112/2009/Qð-UBND ngày 28/10/2009 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bản Quy ñịnh một số ñiểm cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ áp dụng trên ñịa bàn tỉnh Bắc Giang

+ Quyết ñịnh 118/2009/Qð-UBND ngày 06/11/2009 về việc ban hành quy ñịnh, trình tự thủ tục giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục ñích SDð, gia hạn SDð ñối với tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân trên ñịa bàn tỉnh Bắc Giang

+ Quyết ñịnh 134/2009/Qð-UBND ngày 15/12/2009 về việc ban hành quy ñịnh hạn mức ñất ở có vườn, ao ñối với hộ gia ñình, cá nhân trên ñịa bàn tỉnh Bắc Giang

+ Quyết ñịnh 59/2010/Qð-UBND ngày 09/6/2010 về việc sửa ñổi,

bổ sung một số ñiều của quy ñịnh ban hành kèm theo quyết ñịnh số 121/2008/Qð-UBND ngày 19/11/2008 của UBND tỉnh Bắc Giang

+ Quyết ñịnh 36/2011/Qð-UBND ngày 27/01/2011 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc Ban hành quy ñịnh một số ñiểm cụ thể về bồi thường,

hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất áp dụng trên ñịa bàn tỉnh Bắc Giang

+ Quyết ñịnh 177/2012/Qð-UBND ngày 20/6/2012 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc Ban hành quy ñịnh trình tự, thủ tục khi Nhà nước thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; giao ñất, cho thuê ñất ñể thực

hiện dự án ñầu tư trên ñịa bàn tỉnh Bắc Giang

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 đối tượng nghiên cứu

đối tượng nghiên cứu của ựề tài là các hoạt ựộng thực hiện các QSDđ của các hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang từ năm 2009 ựến năm 2013

2.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: 19 xã và 02 thị trấn của huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang

- Phạm vi thời gian: Giai ựoạn 2009-2013

- Phạm vi nội dung: Nghiên cứu 06 quyền của người sử dụng ựất Cụ thể: Quyền chuyển ựổi quyền sử dụng ựất; Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; Quyền cho thuê quyền sử dụng ựất; Quyền thừa kế quyền sử dụng ựất; Quyền tặng cho quyền sử dụng ựất; Quyền thế chấp bằng quyền

sử dụng ựất;

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 điều tra ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

+ điều tra, ựánh giá các ựiều kiện tự nhiên như vị trắ ựịa lý, khắ hậu, thời tiết ựịa hình, tài nguyên ựất và nước Ầ ảnh hưởng ựến thực hiện các quyền của người SDđ trên ựịa bàn huyện

+ đánh giá các ựiều kiện kinh tế, xã hội có ảnh hưởng ựến thực hiện các quyền của người SDđ như: thực trạng phát triển kinh tế của huyện, tình hình dân số, lao ựộng, trình ựộ dân trắ, tình hình quản lý ựất ựai,Ầ từ ựó rút

ra những thuận lợi và hạn chế trong việc thực hiện các quyền của người SDđ

ựình, cá nhân trên ựịa bàn huyện Yên Dũng giai ựoạn 2009 - 2013

+ đánh giá tình hình chuyển ựổi QSDđ;

+ đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDđ;

+ đánh giá tình hình cho thuê QSDđ;

2.3.5.1 Ý kiến của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng ựất

2.3.5.2 Những ưu ựiểm và tồn tại trong việc thực hiện quyền sử dụng ựất tại huyện Yên Dũng

2.3.6 đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDđ ở huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp lựa chọn ựịa ựiểm nghiên cứu

Căn cứ vào nội dung ựề tài, trên cơ sở xem xét thực tế về tình hình phát triển kinh tế - xã hội, tốc ựộ công nghiệp hoá, ựô thị hoá và tình hình thực hiện thực hiện các QSDđ, tiến hành chọn 3 ựịa ựiểm có tắnh chất và mức ựộ phát triển khác nhau ựể so sánh việc thực hiện QSDđ:

+ địa ựiểm 1: Thị trấn Neo - ựây là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của huyện;

+ địa ựiểm 2: Xã Nội Hoàng - xã ựiển hình về các hoạt ựộng công nghiệp dịch vụ thương mại của huyện;

+ địa ựiểm 3: Xã đồng Việt - xã ựiển hình về hoạt ựộng nông nghiệp của huyện;

2.4.2 Phương pháp ựiều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Các số liệu như: ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại phòng thống

kê, các phòng ban chuyên môn, các báo cáo của UBND (Ủy ban nhân dân) huyện Yên Dũng Các số liệu về hiện trạng SDð, biến ñộng SDð tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng Số liệu tình hình thực hiện các QSDð; số liệu các trường hợp ñăng ký biến ñộng do thực hiện các QSDð ñược thu thập tại Văn phòng ðăng ký QSDð huyện Yên Dũng Nghiên cứu cũng sẽ thu thập và làm rõ số trường hợp thực hiện từng QSDð và số trường hợp ñã hoàn thành thủ tục cấp sổ ñỏ, diện tích tương ứng ñã hoàn thành thủ tục ở từng phường, xã

2.4.3 Phương pháp ñiều tra số liệu sơ cấp

Sử dụng phiếu ñiều tra thu thập ý kiến của người dân về các vấn ñề

về quyền của người SDð

Phiếu ñiều tra ñược phát cho 03 ñịa ñiểm lựa chọn nghiên cứu Mỗi ñịa ñiểm phát 50 phiếu ngẫu nhiên ñể có sự so sánh giữa số liệu ñiều tra tại Phòng TNMT (Tài Nguyên Môi Trường) huyện và tình hình thực hiện quyền trên thực tế

Phiếu ñiều tra ñược xây dựng dựa trên các nội dung sau:

+ ðiều tra thông tin cơ bản về hộ gia ñình (Tình trạng dân trí, kinh tế, nhân khẩu, lao ñộng)

+ ðiều tra về tình hình SDð và các QSDð mà chủ hộ ñã sử dụng trong giai ñoạn 2009 - 2013

+ ðiều tra về thực trạng thực hiện QSDð và các giấy tờ có liên quan tại thời ñiểm thực hiện quyền

+ Ý kiến của hộ gia ñình có thực hiện QSDð

2.4.4 Phương pháp lựa chọn 12 tiêu chí ñánh giá

Lựa chọn 12 tiêu chí ñể ñánh giá mức ñộ hài lòng và lo ngại của người dân khi tham gia thực hiện các QSDð Cụ thể:

+ Giá ñất (giá QSDð) trên thị trường;

+ Tìm kiếm thông tin và giao dịch;

+ Rủi ro khi giao dịch;

+ Lo ngại về chính sách thay ñổi;

+ Lo ngại về nguồn thu nhập thay thế;

2.4.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu

Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp bằng QSDð trên ñịa bàn nghiên cứu theo

số liệu ñiều tra của các hộ gia ñình, cá nhân tại các phiếu ñiều tra

Trên cơ sở số liệu ñiều tra hộ gia ñình theo từng xã nghiên cứu với QSDð tương ứng, xây dựng các bảng số liệu bằng phần mềm máy tính Excel

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 đặc ựiểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của ựịa bàn nghiên cứu

3.1.1 điều kiện tự nhiên

Huyện Yên Dũng gồm 19 xã và 2 thị trấn, là huyện miền núi chiếm 5,58% tổng diện tắch tự nhiên và 10,7% dân số của tỉnh Bắc Giang Huyện Yên Dũng nằm ở phắa đông Nam của tỉnh Bắc Giang, trung tâm huyện Yên Dũng cách thành phố Bắc Giang 16 km, cách thủ ựô Hà Nội khoảng

60 km theo Quốc lộ 1A có vị trắ ựịa lý như sau:

- Phắa đông giáp tỉnh Hải Dương qua sông Thương;

- Phắa đông Bắc giáp huyện Lục Nam;

- Phắa Tây giáp huyện Việt Yên và thành phố Bắc Giang;

- Phắa Nam giáp tỉnh Bắc Ninh qua sông Cầu;

- Phắa Bắc giáp huyện Lạng Giang và thành phố Bắc Giang

Hình 3.1 Sơ ñồ hành chính huyện Yên Dũng

Huyện Yên Dũng nằm liền kề với khu tam giác kinh tế phía Bắc và gần một số trung tâm ñô thị lớn như Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh, Thái Nguyên; trên tuyến hành lang kinh tế Lạng Sơn - Bắc Giang - Hải Phòng và ñược xác ñịnh là một trong 04 huyện, tỉnh trọng ñiểm của tỉnh Bắc Giang trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội ñến năm

2020 Với vị trí ñịa lý trên, huyện Yên Dũng có nhiều cơ hội trao ñổi, giao thương với thị trường bên ngoài, tiếp cận với các tiến bộ khoa học kĩ thuật

Yên Dũng nằm trong vùng chịu khí hậu nhiệt ñới gió mùa với 2 mùa

rõ rệt Mùa mưa từ tháng 4 ñến tháng 9 khí hậu thường nóng, ẩm, mưa nhiều Mùa khô từ tháng 10 ñến tháng 3 năm sau khí hậu thường khô hanh có kèm theo mưa phùn làm ảnh hưởng ñến sản xuất và ñời sống của nhân dân

ðịa hình của huyện Yên Dũng chia thành 02 vùng rõ rệt: Vùng ñồi núi và vùng ñồng bằng Có 03 con sông chảy qua trên ñịa bàn huyện là sông Cầu, sông Thương và sông Lục Nam

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

+ Khu vực kinh tế nông nghiệp

Trên ñịa bàn huyện ñã triển khai thực hiện Chương trình phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hoá, xây dựng quy hoạch phát triển nông nghiệp Nhằm triển khai thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (khóa X) về nông nghiệp, nông dân, nông thôn, huyện Uỷ ñã ban hành và triển khai thực hiện

ðề án “Xây dựng nông thôn mới” Trong 5 năm huyện ñã ñầu tư kinh phí trên 10 tỷ ñồng ñể hỗ trợ, khuyến khích nông dân ñưa các giống cây trồng, vật nuôi có năng suất cao, chất lượng tốt vào sản xuất Bước ñầu hình thành vùng sản xuất hàng hóa tập trung như vùng sản xuất lúa thơm, khoai tây chất lượng cao, nấm, rau màu thực phẩm… Những năm gần ñây kinh tế nông nghiệp ở huyện vẫn ñang giữ vị trí hàng ñầu trong phát triển kinh tế xã hội,

là nguồn thu nhập chính của ñại bộ phận dân cư

+ Khu vực kinh tế công nghiệp

Tập trung chỉ ñạo thực hiện Chương trình thu hút ñầu tư phát triển Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp giai ñoạn 2011-2015 Giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp (Tính theo giá cố ñịnh năm 1994) 265,854 tỷ ñồng, tăng 19,05% so với năm 2012; trong ñó khu vực ngoài quốc doanh 133,469 tỷ ñồng, tăng 13,12% và khu vực ñầu tư trực tiếp nước ngoài 132,385

tỷ ñồng, tăng 25,7% so với năm 2012 Thành lập mới 33 doanh nghiệp và hợp tác xã, ñạt 132% kế hoạch, với tổng số vốn ñăng ký kinh doanh 51,585 tỷ ñồng

Xây dựng và triển khai thực hiện kế hoạch khảo sát, tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp, hợp tác xã và hộ kinh