Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội

Ngân hàng được coi là những xí nghiệp hay cơ sở nào hành nghề thường xuyên nhận của công chúng dưới hình thức ký thác hay hình thức khác các số tiền mà họ dung cho chính họ vào các nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng hay dịch vụ tài chính

LỜI MỞ ĐẦU

Có một ngôi nhà riêng mua bằng vốn tích góp hiện là một giấc mơ khá

xa với các gia đình công nhân viên chức, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ.Nhu cầu ngày một nhiều, tình trạng đầu cơ khiến cho thị trường nhiều lúc bịlũng đoạn, giá bị đẩy lên cao chóng mặt

Tuy nhiên, theo quy luật thị trường, có cầu ắt có cung Nắm bắt nhu cầungười dân, các ngân hàng bắt đầu khai thác dịch vụ cho vay mua nhà trả góp

Từ năm 2005, một số ngân hàng đã đưa ra thị trường sản phẩm này trong đó

có Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – HABUBANK

Cho vay mua nhà trả góp không chỉ là nghiệp vụ làm đa dạng hoá hoạtđộng, mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng mà nó còn góp phần nâng caochất lượng cuộc sống cho người dân, giúp đất nước ngày càng phồn thịnhhơn

Chuyên đề : “Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - HABUBANK” sẽ cung

cấp một số thông tin xung quanh vấn đề cho vay mua nhà trả góp và đề xuấtcác giải pháp phát triển hoạt động này tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà

Hà Nội – HABUBANK

Bài viết này gồm 3 chương:

Chương I: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà trả góp của NHTMChương II: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàngTMCP Nhà Hà Nội (HABUBANK)

Chương III: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tạiHABUBANK

Do trải nghiệm thực tế ít ỏi và nhận thức còn hạn hẹp nên bài viết nàycủa em chắc chắn không tránh khỏi sai sót, em kính mong cô giáo hướng dẫn

và chỉ bảo cho em để em có nhìn nhận đúng đắn hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY

Luật ngân hang của Pháp năm 1941 định nghĩa: “Ngân hàng được coi lànhững xí nghiệp hay cơ sở nào hành nghề thường xuyên nhận của công chúngdưới hình thức ký thác hay hình thức khác các số tiền mà họ dung cho chính

họ vào các nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng hay dịch vụ tài chính” Hay nhưLuật ngân hàng của Ấn Độ 1950, được bổ sung 1959 đã nêu: “Ngân hàng là

cơ sở nhận các khoản tiền ký thác để cho vay hay tài trợ, đầu tư” Những địnhnghĩa đại loại như vậy là căn cứ vào tính chất và mục đích hoạt động

Một loạt định nghĩa khác lại căn cứ vào sự kết hợp với đối tượng hoạtđộng Ví dụ như Luật ngân hàng của Đan Mạch năm 1930 định nghĩa:

“Những nhà băng thiết yếu gồm các nghiệp vụ nhận tiền ký thác, buôn bánvàng bạc, hành nghề thương mại và các giá trị địa ốc, các phương tiện tíndụng và hối phiếu, thực hiện các nghiệp vụ chuyển ngân, đứng ra bảohiểm…”

Mặc dù có nhiều cách thể hiện khác nhau nhưng phân tích, khai thác nộidung của các định nghĩa đó , người ta dễ dàng nhận thấy các NHTM đều cóchung một tính chất, đó là việc nhận tiền ký thác, tiền gửi không kỳ hạn và có

kỳ hạn để sử dụng vào các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu và các dịch vụ kinhdoanh khác của chính ngân hàng

Ở Việt Nam, trong bước chuyển đổi sang kinh tế thị trường có sự quản lýcủa Nhà nước, thực hiện nhất quán chính sách kinh tế nhiều thành phần theođịnh hướng xã hội chủ nghĩa, mọi người được tự do kinh doanh theo phápluật, đựợc bảo hộ quyền sở hữu và thu nhập hợp pháp Các hình thức sở hữu

có thể hỗn hợp, đan kết với nhau hình thành các tổ chức kinh doanh đa dạng.Các doanh nghiệp, không phân biệt quan hệ sở hữu đểu tự chủ kinh doanh,hợp tác và cạnh tranh với nhau, bình đẳng trước pháp luật

Theo hướng đó, nền kinh tế hàng hóa phát triển tất yếu sẽ tạo ra nhữngtiền đề cần thiết và đòi hỏi sự ra đời của nhiều loại hình ngân hàng và các tổchức tín dụng khác Vì vậy, để tăng cường quản lý, hướng dẫn hoạt động củacác ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác, tạo thuận lợi cho sự phát triểnnền kinh tế đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của các tổ chức và cá nhân.Theo điều 20 Luật các tổ chức tín dụng của Việt Nam có nêu: “ Tổ chức tíndụng là doanh nghiệp được thành lập theo quy định của Luật này và các quyđịnh khác của pháp luật để hoạt động kinh doanh tiền tệ, làm dịch vụ ngânhàng với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng, cung ứngcác dịch vụ thanh toán”

Từ định nghĩa chung đó, căn cứ vào tính chất và mục tiêu hoạt động, luậtcòn chỉ rõ các loại hình ngân hàng gồm: ngân hàng thương mại, ngân hàngphát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và cácloại hình ngân hàng khác

Ngày nay, trong thế giới hiện đại, hoạt động của các tổ chức tài chính làmôi giới trên thị trường tài chính càng phát triển về số lượng và quy mô hoạtđộng, đa dạng và phong phú, hoạt động đan xen lẫn nhau Người ta phân biệt

ngân hàng thương mại với các tổ chức trung gian tài chính khác là ở chỗNHTM là ngân hàng kinh doanh tiền gửi, chủ yếu là tiền gửi không kỳ hạn.Chính từ hoạt động đó đã tạo cơ hội cho NHTM có thể làm tăng bội số tiềngửi của khách hàng trong hệ thống ngân hàng của mình Đó là đặc trưng cơbản để phân biệt NHTM với các ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác.

1.1.2 Hoạt động cho vay của NHTM

1.1.2.1 Khái niệm

Cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng với cam kết kháchhàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác định

1.1.2.2 Các hình thức cho vay của NHTM

+ Cho vay thấu chi

Thấu chi là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép người vayđược chi trội (vượt) trên số dư tiền gửi thanh toán của mình đến một giới hạnnhất định và trong khoảng thời gian xác định Giới hạn này được gọi là hạnmức thấu chi

Để được thấu chi, khách hàng phải làm đơn xin ngân hàng hạn mức thấuchi và thời gian thấu chi (có thể phải trả phí cam kết cho ngân hàng) Trongquá trình hoạt động, khách hàng có thể ký séc, lập ủy nhiệm chi, mua thẻséc…vượt quá số dư tiền gửi để chi trả (song trong hạn mức thấu chi) Khikhách hàng có tiền nhập về tài khoản tiền gửi ngân hàng sẽ thu nợ gốc và lãi

Số lãi mà ngân hàng phải trả:

Lãi suất thấu chi x Thời gian thấu chi x Số tiền thấu chi

Các khoản chi quá hạn mức thấu chi sẽ chịu lãi suất phạt và bị đình chỉ

sử dụng hình thức này

Thấu chi dựa trên cơ sở thu và chi của khách hàng không phù hợp vềthời gian và quy mô Thời gian và số lượng thiếu có thể dự đoán dựa vào dựđoán ngân quỹ song không chính xác Do vậy, hình thức cho vay này tạo điềukiện thuận lợi cho khách hàng trong quá trình thanh toán: Chủ động, nhanh,kịp thời.

Thấu chi là hình thức tín dụng ngắn hạn, linh hoạt, thủ tục đơn giản,phần lớn là không có đảm bảo, có thể cấp cho cả doanh nghiệp lẫn cá nhânvài ngày trong tháng, vài tháng trong năm dùng để trả lương, chi các khoảnphải nộp, mua hàng…Hình thức này nhìn chung chỉ sử dụng đối với cáckhách hàng có độ tin cậy cao, thu nhập đều đặn và kỳ thu nhập ngắn

+ Cho vay trực tiếp từng lần

Là hình thức cho vay tương đối phổ biến của ngân hàng đối với cáckhách hàng không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để đượccấp hạn mức thấu chi Một số khách hàng sử dụng vốn chủ sở hữu là chủ yếu,chỉ khi có nhu cầu thời vụ, hay mở rộng sản xuất đặc biệt mới vay ngân hàng,tức vốn từ ngân hàng chỉ tham gia vào một số giai đoạn nhất định của chu kỳsản xuất kinh doanh

Mỗi lần vay khách hàng phải làm đơn và trình ngân hàng phương án sửdụng vốn vay Ngân hàng sẽ phân tích khách hàng và ký hợp đồng cho vay,xác định quy mô cho vay, thời hạn giải ngân, thời hạn trả nợ, lãi suất và yêucầu đảm bảo nếu cần Mỗi món vay được tách biệt nhau thành các hồ sơ (khếước nhận nợ) khác nhau

Theo từng kỳ hạn nợ trong hợp đồng, ngân hàng sẽ thu gốc và lãi Trongquá trình khách hàng sử dụng tiền vay, ngân hàng sẽ kiểm soát mục đích vàhiệu quả Nếu thấy có dấu hiệu vi phạm hợp đồng, ngân hàng sẽ thu nợ trước

hạn hoặc chuyển nợ quá hạn Lãi suất có thể cố định hoặc thả nổi theo thờiđiểm tính lãi.

Nghiệp vụ cho vay từng lần tương đối đơn giản Ngân hàng có thể kiểmsoát từng món vay tách biệt

+ Cho vay theo hạn mức

Đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng thỏa thuận cấp cho kháchhàng hạn mức tín dụng Hạn mức tín dụng có thể tính cho cả kỳ hoặc cuối kỳ

Đó là số dư tối đa tại thời điểm tính

Hạn mức tín dụng được cấp trên cơ sở kế hoạch sản xuất kinh doanh,nhu cầu vốn và nhu cầu vay vốn của khách hàng

Trong khi khách hàng có thể thực hiện vay – trả nhiều lần, song dư nợkhông được vượt quá hạn mức tín dụng Một số trường hợp ngân hàng quyđịnh hạn mức cuối kỳ Dư nợ trong kỳ có thể lớn hơn hạn mức Tuy nhiên,đến cuối kỳ, khách hàng phải trả nợ để giảm dư nợ sao cho dư nợ cuối kỳkhông được vượt quá hạn mức

Mỗi lần vay khách hàng chỉ cần trình bày phương án sử dụng tiền vay,nộp các chứng từ chứng minh đã mua hàng hoặc dịch vụ và nêu yêu cầu vay.Sau khi kiểm tra tính chất hợp pháp và hợp lệ của chứng từ, ngân hàng sẽ pháttiền cho khách hàng

Đây là hình thức cho vay thuận tiện cho những khách hàng vay mượnthường xuyên, vốn vay tham gia thường xuyên vào quá trình sản xuất kinhdoanh Trong nghiệp vụ này ngân hàng không xác định trước kỳ hạn nợ vàthời hạn tín dụng Khi khách hàng có thu nhập, ngân hàng sẽ thu nợ, do đó tạochủ động quản lý ngân quỹ cho khách hàng Tuy nhiên, do các lần vay khôngtách biệt thành các kỳ hạn nợ cụ thể nên ngân hàng khó kiểm soát hiệu quả sử

dụng của từng lần vay Ngân hàng chỉ có thể phát hiện vấn đề khi khách hàngnộp báo cáo tài chính hoặc dư nợ lâu không giảm sút.

+ Cho vay luân chuyển

Là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển của hàng hóa Doanh nghiệpkhi mua hàng có thể thiếu vốn Ngân hàng có thể cho vay để mua hàng và sẽthu nợ khi doanh nghiệp bán hàng Đầu năm hoặc quý, người vay phải làmđơn xin vay luân chuyển Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận với nhau vềphương thức vay, hạn mức tín dụng, các nguồn cung cấp hàng hóa và khảnăng tiêu thụ Hạn mức tín dụng có thể được thỏa thuận trong một năm hoặcvài năm Đây không phải là thời hạn hoàn trả mà là thời hạn để ngân hàngxem xét lại mối quan hệ với khách hàng và quyết định có cho vay nữa haykhông tùy mối quan hệ giữa ngân hàng và khách hàng cũng như tình hình tàichính của khách hàng

Việc cho vay dựa trên luân chuyển của hàng hóa nên cả ngân hàng lẫndoanh nghiệp đều phải nghiên cứu kế hoạch lưu chuyển hàng hóa để dự đoándòng ngân quỹ trong thời gian tới

Người vay cam kết các khoản vay sẽ được trả cho người bán và mọikhoản thu bán hàng đều dùng để trả vào tài khoản tiền vay trước khi đượctrích trả lại tài khoản tiền gửi thanh toán của khách hàng

Khi vay, khách hàng chỉ cần gửi đến ngân hàng các chứng từ hóa đơnnhập hàng và số tiền cần vay Ngân hàng cho vay và trả tiền cho người bán.Theo hình thức này, giá trị hàng hóa mua vào (có hoát đơn, hợp pháp, hợp lệ,đúng đối tượng) đều là đối tượng được ngân hàng cho vay Thu nhập bánhàng đều là nguồn chi trả cho ngân hàng Ngân hàng sẽ cho vay theo tỷ lệnhất định tùy theo khối lượng và chất lượng quan hệ nợ nần của người vay

Các khoản phải thu và cả hàng hóa trong kho trở thành vật đảm bảo chokhoản cho vay.

Cho vay luân chuyển thường áp dụng đối với các doanh nghiệp thươngnghiệp hoặc các doanh nghiệp sản xuất có chu kỳ tiêu thụ ngắn ngày, có quan

hệ vay – trả thường xuyên với ngân hàng

Cho vay luân chuyển rất thuận tiện cho các khách hàng Thủ tục vay chỉcần thực hiện một lần cho nhiều lần vay Khách hàng được đáp ứng nhu cầuvốn kịp thời, vì vậy, việc thanh toán cho người cung cấp sẽ nhanh gọn

Nếu doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiêu thụ (hàng hóa tồn đọng…) thìngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn do thời hạn của khoản vaykhông được quy định rõ ràng

+ Cho vay trả góp

Cho vay trả góp là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phépkhách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thỏa thuận Chovay trả góp thường được áp dụng đối với các khoản vay trung và dài hạn, tàitrợ cho tài sản cố định hoặc hàng lâu bền Số tiền trả mỗi lần được tính toánsao cho phù hợp với khả năng trả nợ (thường là từ khấu hao và thu nhập sauthuế của dự án, hoặc từ thu nhập hàng kỳ của người tiêu dùng)

Ngân hàng thường cho vay trả góp đối với người tiêu dùng thong quahạn mức nhất định Ngân hàng sẽ thanh toán cho người bán lẻ về số hàng hóa

mà khách hàng đã mua trả góp Các cửa hàng bán lẻ nhận ngay tiền sau khibán hàng từ phía ngân hàng và làm đại lý thu tiền cho ngân hàng, hoặc kháchhàng trả trực tiếp cho ngân hàng Đây là hình thức tín dụng tài trợ cho ngườimua (qua đó đến người bán) nhằm khuyến khích tiêu thụ hàng hóa

Cho vay trả góp rủi ro cao do khách hàng thường thế chấo bằng hànghóa mua trả góp Khả năng trả nợ phụ thuộc vào thu nhập đều đặn của ngườivay NHTMếu người vay mất việc, ốm đau, thu nhập giảm sút thì khả năngthu nợ của ngân hàng cũng bị ảnh hưởng Chính vì rủi ro cao nên lãi suất chovay trả góp thường là cao nhất trong khung lãi suất cho vay của ngân hàng.

+ Cho vay gián tiếp

Phần lớn cho vay của ngân hàng là cho vay trực tiếp Bên cạnh đó ngânhàng cũng phát triển các hình thức cho vay gián tiếp Đây là hình thức chovay thông qua các tổ chức trung gian

Ngân hàng cho vay qua các tổ, đội, hội, nhóm như nhóm sản xuất, HộiNông dân, Hội Cựu chiến binh, Hội Phụ nữ…Các tổ chức này thường liên kếtcác thành viên theo một mục đích riêng, song chủ yếu đều hỗ trợ lẫn nhau,bảo vệ quyền lợi cho mỗi thành viên Vì vậy, việc phát triển kinh tế, làm giàu,xóa đói giảm nghèo luôn được các trung gian rất quan tâm

Ngân hàng có thể chuyển một vài khâu của họat động cho vay sang các

tổ chức trung gian như: thu nợ, phát tiền vay…Tổ chức trung gian cũng có thểđứng ra tín chấp cho các thành viên vay Điều này rất thuận tiện khi ngườivay không có hoặc không đủ tài sản thế chấp Để bù đắp một phần chi phí củatrung gian, ngân hàng trích một phần thu nhập để lại cho trung gian

Ngân hàng cũng có thể cho vay thông qua người bán lẻ các sản phẩmđầu vào của quá trình sản xuất Việc cho vay theo cách này hạn chế người vay

sử dụng tiền sai mục đích

Cho vay gián tiếp thường áp dụng với thị trường có nhiều món vay nhỏ,người vay phân tán, cách xa ngân hàng Trong trường hợp như vậy, cho vayqua trung gian có thể tiết kiệm chi phí cho vay (phân tích, giám sát, thunợ…)

Cho vay qua trung gian đều nhằm giảm bớt rủi ro, chi phí của ngân hàng.Tuy nhiên, nó cũng bộc lộ các khiếm khuyết Nhiều trung gia đã lợi dụng vịthế của mình và nếu ngân hàng khôg kiểm soát tốt sẽ tăng lãi suất để cho vaylại, hoặc giữ lấy số tiền của các thành viên khác cho riêng mình Các nhà bán

lẻ có thể lợi dụng để bán hàng kém chất lượng hoặc với giá đắt cho người vayvốn

1.2 Hoạt động cho vay mua nhà trả góp

1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà trả góp

Cho vay mua nhà là một trong những hình thức cho vay tiêu dùng đangngày càng phát triển của ngân hàng thương mại Cho vay tiêu dùng là khoảncho vay nhằm tài trợ cho nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng (bao gồm cánhân và hộ gia đình) Đây là một nguồn tài chính quan trọng giúp nhữngngười này trang trải nhu cầu nhà ở, đồ dùng gia đình, xe cộ và những chi tiêucho nhu cầu giáo dục, y tế, du lịch…

Cho vay mua nhà trả góp là việc NHTM cho khách hàng sử dụng một sốtiền của ngân hàng vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở, với cam kếtkhách hàng trả nợ (gồm tiền gốc và lãi) cho ngân hàng nhiều lần, theo từng kỳhạn nhất định trong thời hạn cho vay

1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà trả góp

* Về đối tượng vay tiền

Đối tượng vay chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình muốn mua nhà phục

vụ cho nhu cầu ở, sinh hoạt, để mở rộng diện tích kinh doanh Thường là cácgia đình có nguồn thu nhập ổn định, từ khá đến cao Hiện nay có rất nhiều giađình trẻ muốn vay tiền trả góp mua nhà Họ thường là những lao động có chất

lượng cao, tốt nghiệp đại học trở lên, làm việc tại các doanh nghiệp nướcngoài, mức lương ổn định

Trong những năm gần đây, do đô thị hóa mà ngày càng có nhiều dân cưchuyển về sinh sống và làm việc tại các khu đô thị, nhu cầu về nhà để ở là rấtlớn Hơn nữa, nền kinh tế ngày càng phát triển, thu nhập của người dân ngàycàng cao, nhu cầu về điều kiện sống cũng nâng cao Tuy nhiên, hầu hết cácngân hàng chỉ chấp nhận cho vay tiền mua nhà trả góp đối với các khách hàng

có hộ khẩu thường trú tại các địa phương có trụ sở của của ngân hàng; có thunhập hợp pháp, ổn định; có tài sản đảm bảo như: bất động sản, sổ tiết kiệm,

cổ phiếu, chứng từ có giá…

* Về lãi suất

Có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi Trong những nămgần đây, các ngân hàng thường sử dụng lãi suất thả nổi Ngân hàng và kháchhàng ký kết hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất năm đầu, nhữngnăm sau đó lấy một lãi suất làm cơ sở (thường là lãi suất huy động tiết kiệm

kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau) cộng với một mức lãi suất cố định

* Về phương thức thanh toán

Mua nhà đòi hỏi người tiêu dùng phải có một khoản tiền lớn, thườngvượt qua khả năng tài chính hiện tại Với cho vay mua nhà trả góp, kháchhàng có thể trả gốc và lãi cho ngân hàng nhiều lần, theo những kỳ hạn nhấtđịnh trong thời hạn cho vay Trong đó, khách hàng phải thanh toán trước mộtphần giá trị của ngôi nhà cần mua Ở nước ta, số tiền này phổ biến là 30- 40%giá trị nhà Nhưng hiện nay, có những ngân hàng cho vay đến 80% – 100%giá trị nhà Ví dụ như Ngân hàng HDB (Ngân hàng Phát triển nhà Thành phố

Hồ Chí Minh) liên kết với Phú Mỹ Hưng thực hiện chương trình cho vay mua

nhà với giá trị khoản vay lớn nhất từ trước đến nay, có thể đến 100% giá trịcăn nhà nếu người vay có thêm tài sản khác thế chấp.

Số tiền khách hàng phải trả cho Ngân hàng mỗi kỳ theo phương thức trảgóp có thể tính theo một trong các phương pháp sau:

+ Trả đều: Ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất, giá trị khoản vay, thời

gian cho vay để tính toán đưa ra số tiền cụ thể mà hàng kỳ khách hàng phảitrả Số tiền này là cố định mà khách hàng phải thanh toán cho Ngân hàng từlần trả đầu tiên đến lần trả cuối cùng trong thời gian cho vay

+ Trả không đều: Tùy theo thỏa thuận giữa Ngân hàng và khách hàng

sao cho phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng mà có các hình thứcthanh toán khác nhau như: thanh toán nợ gốc từng kỳ, trả lãi hàng tháng; trảđều nhưng lãi thanh toán vào đầu mỗi thời kỳ…

1.2.3 Quy trình cho vay mua nhà trả góp

* Quy trình cho vay thông thường

(3) Khách hàng trả tiền cho ngân hàng theo Hợp đồng tín dụng

* Quy trình cho vay mua nhà 3 bên

(1) Bên mua và bên bán cùng mở tài khoản tại Ngân hàng Bên mua nộp

số tiền chênh lệch vào tài khoản

(2) Bên mua, bên bán cùng nhân viên Ngân hàng làm thủ tục mua bánnhà tại phòng công chứng Nhà nước Ngân hàng giữ giấy tờ hợp pháp về chủ

sở hữu căn nhà

(3) Ký Hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng và bên mua

(4) Ngân hàng trả tiền cho bên bán

(5) Bên mua thanh toán dần tiền cho Ngân hàng theo thỏa thuận

1.2.4 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà trả góp

1.2.4.1 Đối với ngân hàng

Trong cuộc đua cạnh tranh huy động và cho vay, các ngân hàng đangđứng trước một thách thức không nhỏ là lợi nhuận từ các hoạt động này đang

có nguy cơ giảm trong khi chi phí hoạt động ngày càng gia tăng

Hiện nay, tình hình huy động vốn của các ngân hàng đang thuận lợi,nhiều ngân hàng dư thừa vốn Chi phí vốn của các ngân hàng đang tăng lên

do tỷ lệ dự trữ bắt buộc tăng Lẽ ra các ngân hàng sẽ phải giảm lãi suất huyđộng hoặc tăng lãi suất cho vay Tuy nhiên, trên thị trường lãi suất đang diễn

ra một điều nghịch lý là các NHTM lại bước vào cuộc cạnh tranh hạ lãi suấtcho vay trong khi lãi suất huy động vốn không có dấu hiệu giảm Điều nàyđang tiềm ẩn nguy cơ

Ông Dominic Scriven, Giám đốc Quỹ Dragon Capital nhận định, trongbối cảnh cạnh tranh khốc liệt, các Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Namcũng giống như nhiều ngân hàng khác trên thế giới, đang rơi vào tình trạng lợinhuận trên tổng tài sản ngày càng giảm dần, dự báo 12 tháng tới tình trạngnày sẽ càng rõ rệt Lý do là ngân hàng nào cũng đang chú trọng quy mô và

vốn hoạt động, tăng mạnh vốn chủ sở hữu, mạng lưới hoạt động của các ngânhàng ngày càng rộng lớn đã giúp cho nguồn vốn tiền gửi chảy vào các ngânhàng ngày càng mạnh mẽ (khoảng 2 tỷ USD/ngày) Song hoạt động tín dụnglại không thể theo kịp tốc độ tăng trưởng vốn của các ngân hàng Bên cạnhcho vay, ngân hàng đã chọn cách mua trái phiếu, nhưng lợi nhuận thu lại sẽ íthơn Giải pháp hiện nay là các ngân hàng phải phải đẩy mạnh hoạt động chovay nhiều hơn với rủi ro ít hơn, trong đó một trong những lĩnh vực ngân hàng

có thể phát triển là cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà Theo ông DominicScriven, hoạt động tín dụng nhà ở của các ngân hàng ở Anh đem lại lợi nhuậnkhá lớn trong tổng lợi nhuận của các ngân hàng (chiếm khoảng 40%) Ở ViệtNam lĩnh vực này còn rất nhiều tiềm năng mà các ngân hàng có thể khaithác…

Hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ mang lại cho ngân hàng mộtkhoản lợi nhuận không nhỏ do nhu cầu mua nhà của người dân ngày càngcao Rủi ro của hoạt động này cũng nhiều do khoản tiền vay lớn và trong thờigian dài Tuy nhiên những rủi ro này sẽ được phân tán cho ngân hàng do sốlượng các món vay mua nhà trả góp tương đối lớn và tài sản đảm bảo chokhoản vay lại chính là giá trị của ngôi nhà

Thông qua việc cho vay mua nhà trả góp, ngân hàng có thể mở rộng mốiquan hệ với các Công ty kinh doanh nhà Đây là một cơ hội tốt để ngân hàng

có được một hệ thống thông tin phong phú và đa dạng về khách hàng

Thêm vào đó, cho vay mua nhà trả góp tạo thói quen cho người dân khitiếp cận với các dịch vụ ngân hàng Đây là cơ hội giúp ngân hàng mở rộngmối quan hệ, nâng cao uy tín, tạo dựng hình ảnh của mình trong mắt kháchhàng

Có được ngôi nhà mơ ước, ổn định nơi ăn ở, sinh hoạt, khách hàng mớiyên tâm lao động và làm việc, có động lực để tiếp tục sản xuất ra của cải xãhội, để nâng cao chất lượng cuộc sống của bản thân và gia đình.

1.2.4.3 Đối với nền kinh tế

Trong khi thị trường bất động sản đang đóng băng thì việc các ngân hàngtung ra các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp là một yếu tố quan trọng kíchcầu thị trường bất động sản, đẩy mạnh giao dịch

Hiện nay, các ngân hàng còn liên kết với các Công ty kinh doanh nhà vàCông ty bảo hiểm để cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất,tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động Từ đó giúp Nhà nước đạtđược những mục tiêu kinh tế - xã hội: giảm thất nghiệp, nâng cao chất lượngcuộc sống cho người dân, xóa đói giảm nghèo…

Hoạt động cho vay mua nhà trả góp giúp khách hàng thỏa mãn tối đa nhucầu của mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm tăngphúc lợi xã hội, phát triển nền kinh tế

1.2.5 Các chỉ tiêu phản ánh kết quả mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp

Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp có thể hiểu là việc ngânhàng thực hiện những biện pháp nhằm đáp ứng được nhu cầu vay vốn muanhà trả góp ngày càng gia tăng của khách hàng Đó là sự tăng lên về quy mô,

cơ cấu và tỷ trọng cho vay mua nhà trả góp trong tổng tài sản của ngân hàng

Để đánh giá mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp, NHTM thường

sử dụng các chỉ tiêu sau:

* Doanh số cho vay mua nhà trả góp

Doanh số cho vay là tổng số tiền mà ngân hàng đã cho vay ra trong kỳ(tính cho ngày, tháng, quý, năm)

Doanh số thu nợ trong kỳ là tổng các khoản thu nợ phát sinh trong kỳ(tính cho ngày, tháng, quý, năm)

Doanh số cho vay mua nhà trả góp được hiểu là tổng số tiền ngân hàngcho khách hàng vay trong kỳ theo phương thức trả góp nhằm mục đích muanhà Đây là chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh quy mô cho vay mua nhà trả góp củangân hàng qua các thời kỳ

* Dư nợ cho vay mua nhà trả góp

Dư nợ cho vay là chỉ tiêu tích lũy qua các thời kỳ, đó là số tiền mà ngânhàng hiện đang cho vay tính đến một thời điểm cụ thể

Dư nợ cho vay mua nhà trả góp được hiểu là số tiền mà ngân hàng hiệnđang còn cho khách hàng vay theo phương thức trả góp nhằm mục đích muamua nhà tính đến một thời điểm cụ thể

Ngân hàng tính lãi cho vay dựa trên dư nợ cho vay đến thời tính lãi, tức

là lợi nhuận của ngân hàng có được từ hoạt động cho vay trong kỳ phụ thuộc

vào dư nợ chứ không phải là doanh số cho vay trong kỳ đó Vì vậy, số dư nợcàng lớn và dư nợ kỳ sau tăng hơn so với kỳ trước là chỉ tiêu đúng nhất phảnánh mức độ mở rộng cho vay càng cao.

+

Doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ

_

Doanh số thu

nợ cho vay mua nhà trả góp trong kỳ

Khi dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng so với kỳ trước tức làdoanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ lớn hơn doanh số thu nợ cho vaymua nhà trả góp trong kỳ, ta có sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp tạiNHTM

Nếu doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ lớn hơn doanh số muanhà trả góp kỳ trước và lớn hơn doanh số thu nợ cho vay mua nhà trả góp thì

ta có được sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp cả về dư nợ và doanh số chovay

Nếu doanh số cho vay mua nhà trả góp kỳ này không tăng, thậm chí cònnhỏ hơn doanh số cho vay mua nhà trả góp kỳ trước, nhưng trong kỳ nàydoanh số thu nợ giảm do có nhiều món nợ không thu hồi được hoặc chưa đếnhạn thu hồi nợ, thì kết quả là dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này vẫn cóthể lớn hơn dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ trước Nghĩa là trong khidoanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ giảm thì dư nợ cho vay mua nhàtrả góp kỳ này vẫn tăng so với kỳ trước Trường hợp này vẫn là mở rộng chovay mua nhà trả góp

Một chỉ tiêu không thể bao quát được toàn bộ, vì thế cần xem xét kết hợpnhiều chỉ tiêu nhằm bổ sung cho chỉ tiêu dư nợ để đánh giá được đúng nhấtviệc mở rộng cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng.

* Số lượng khách hàng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp

Dư nợ cho vay mua nhà trả góp có thể được tính theo công thức sau:

Dư nợ cho vay

mua nhà trả góp

= Số lượng khách hàng

x Giá trị trung bình của các món vay mua nhà trả góp

Dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng lên so với kỳ trước là do sốlượng khách hàng kỳ này cao hơn kỳ trước hoặc giá trị trung bình của cácmón vay mua nhà trả góp kỳ này cao hơn kỳ trước

Số lượng khách hàng là chỉ tiêu đánh giá mức độ mở rộng cho vay vềmặt quy mô Số lượng khách hàng của hoạt động cho vay mua nhà trả gópcàng nhiều nghĩa là ngân hàng đã đáp ứng được nhu cầu cho vay mua nhà trảgóp của nhiều người

Giá trị trung bình của các món vay mua nhà nhả góp càng cao có nghĩa

là số khách hàng vay những món vay có giá trị lớn ngày càng nhiều

Vì vậy, nếu số lượng khách hàng và giá trị trung bình của các món vaymua nhà trả góp cùng tăng, làm dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng thì tađược sự mở rộng cho vay cả về số lượng khách hàng và số tiền của mỗi mónvay

* Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp

Đây là chỉ tiêu tương đối phản ánh quy mô các món vay mua nhà trả góptrong tổng số các món vay được ngân hàng giải ngân Sự tăng trưởng của chỉtiêu này cho ta thấy sự mở rộng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp

- Thứ nhất, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng lên nhiều hơn so với

mức tăng của tổng dư nợ cho vay Điều này thể hiện chính sách mở rộng chovay mua nhà trả góp

- Thứ hai, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp không tăng thậm chí còn

giảm, nhưng mức giảm của tổng dư nợ lại nhiều hơn Trường hợp này nghĩa

là trong tình trạng thu hẹp cho vay chung của ngân hàng thì cho vay mua nhàtrả góp vẫn chiếm tỷ trọng cao Trường hợp này vẫn được coi là mở rộng đốivới cho vay mua nhà trả góp

* Tốc độ tăng dư nợ cho vay mua nhà trả góp (K)

Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà trả góp là chỉ tiêu tương đốiphản ánh mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp nhanh hay chậm Chỉ tiêunày được xác định theo công thức sau:

K

=

Dư nợ cho vay kỳ này – Dư nợ cho vay kỳ trước

Dư nợ cho vay kỳ trước

Nếu K <= 0: tức là dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này nhỏ hơn hoặcbằng kỳ trước Nhìn chung, trong trường hợp này NHTM không mở rộng chovay mua nhà trả góp Tuy nhiên, nếu tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góptăng thì vẫn có sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp.

* Thị phần cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng

Khi nghiên cứu về thị phần cho vay mua nhà trả góp cần phải nghiên cứuthị phần của ngân hàng để có được đánh giá bao quát Trên cùng địa bàn hoạtđộng, có rất nhiều ngân hàng cung ứng những sản phẩm dịch vụ tương tựnhau.Vì vậy, cạnh tranh giữa các ngân hàng là điều tất yếu Nếu một ngânhàng có sự gia tăng về dư nợ và doanh số cho vay mua nhà trả góp, tăngtrưởng dư nợ hay số lượng khách hàng, nhưng có thể thị phần cho vay muanhà trả góp của ngân hàng đó lại không hề gia tăng, thậm chí có thể giảm thì

đó không phải là sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp hoàn toàn Điều nàychứng tỏ tốc độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp của các ngân hàng khácdiễn ra nhanh hơn

* Nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn

Nợ quá hạn là toàn bộ số dư nợ (cả gốc và lãi) của khách hàng vay vốn

đã đến hạn thanh toán với ngân hàng nhưng các khách hàng này không thanhtoán được mà vẫn chưa được ngân hàng xử lý cho điều chỉnh kỳ hạn nợ, giahạn nợ, xóa nợ… sẽ bị chuyển thành nợ quá hạn

Tỷ lệ nợ quá hạn

=

Dư nợ quá hạn cho vay mua nhà trả góp

Tổng dư nợ cho vay mua nhà trả góp

X 100%

Chỉ tiêu nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn không trực tiếp phản ánh việc

mở rộng cho vay mua nhà trả góp, nhưng đây là chỉ tiêu quan trọng để đánh

giá chất lượng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp Hoạt động cho vaymua nhà trả góp của ngân hàng phải đảm bảo mục tiêu an toàn và hiệu quả.Tuy ngân hàng xác định mục tiêu hoạt động của mình là mở rộng cho vaynhưng không vì thế mà tiến hành mở rộng cho vay bằng mọi giá, không thểchấp nhận nợ quá hạn đã quá cao mà vẫn tiếp tục cho khách hàng đó vay vốn.

Để đảm bảo hoạt động hiệu quả ngân hàng thường khống chế tỷ lệ nợ quá hạndưới một mức nào đó Các ngân hàng có tỷ lệ nợ quá hạn > 7% được xem làngân hàng có chất lượng tín dụng yếu kém Tỷ lệ nợ quá hạn < 5% là tỷ lệ tốt

mà các ngân hàng cố gắng duy trì

* Lợi nhuận

Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là kinh doanh đem lại lợi nhuận caonhất có thể Vì vậy, bất cứ hoạt động nào của ngân hàng cũng cần phải đảmbảo mục tiêu này Mở rộng cho vay không phải chỉ cần gia tăng dư nợ, giatăng số lượng khách hàng vay vốn… mà quan trọng là phải đảm bảo khoảncho vay mang lại lợi nhuận cho ngân hàng

1.2.6 Nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp

1.2.6.1 Nhóm nhân tố từ phía ngân hàng

Sự phát triển hoạt động cho vay mua nhà trả góp của một ngân hàngthương mại phụ thuộc chủ yếu vào chính bản thân ngân hàng đó Trong đóđịnh hướng phát triển của ngân hàng là yếu tố then chốt quyết định hiệu quảcủa hoạt động này

* Chính sách tín dụng

Chính sách tín dụng được coi là kim chỉ nam cho tất cả các hoạt động tíndụng của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nóiriêng Ngân hàng cần phải xây dựng chính sách tín dụng phù hợp với định

hướng phát triển của mình Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố như: hạnmức cho vay đối với khách hàng, lãi suất cho vay và mức lệ phí, thời hạn tíndụng, các khoản đảm bảo, chính sách đối với các khoản vay có vấn đề….Tất

cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính cho sản phẩm cho vay mua nhà trả góp củangân hàng, quyết định đến sự thu hút khách hàng, mở rộng hoạt động cho vaymua nhà trả góp

* Quy trình cho vay mua nhà trả góp

Quy trình tín dụng quy định các bước cần thiết từ khâu lập hồ sơ xin cấptín dụng đến khâu quản lý và thu hồi nợ, nhằm đảm bảo thu hồi được cả gốc

và lãi của khoản tín dụng Nó ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút kháchhàng Các bước trong quy trình tín dụng cần được kết hợp nhịp nhàng, linhhoạt, nhanh gọn, gây được cảm tình với khách hàng mà vẫn đảm bảo nắmđược diễn biến của khoản tín dụng để có những can thiệp kịp thời đối vớinhững rủi ro có thể xảy ra

* Cơ sở hạ tầng, trang thiết bị và đội ngũ nhân viên ngân hàng

Đây là những nhân tố phản ánh bộ mặt của ngân hàng Cơ sở khangtrang, trang thiết bị hiện đại phản ánh vị thế của ngân hàng và tạo cho kháchhàng sự tin tưởng vào ngân hàng

Đội ngũ cán bộ nhân viên, đặc biệt là nhân viên tín dụng là những ngườitrực tiếp tiếp xúc với khách hàng Một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, phục

vụ tận tình, chu đáo sẽ gây được thiện cảm với khách hàng Đặc biệt với đạođức nghề nghiệp, trình độ nghiệp vụ cao, am hiểu luật pháp, có khả năng phântích, đánh giá năng lực khách hàng và quản lý các khoản vay… các nhân viêntín dụng sẽ đưa ra được các quyết định đúng đắn Từ đó nâng cao hiệu quảtrong mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp

* Mạng lưới chi nhánh ngân hàng

Mạng lưới chi nhánh, phòng giao dịch, điểm giao dịch… của khách hàng

là nơi đầu tiên khách hàng đến tiếp xúc với ngân hàng Ngân hàng có mạnglưới chi nhánh rộng lớn sẽ dễ dàng tiếp cận hơn với nhiều đối tượng kháchhàng Và nếu ngân hàng kết hợp với các cấp chính quyền địa phương, bộ máycông an thì ngân hàng sẽ càng dễ dàng nắm rõ tình hình hoạt động của kháchhàng, thuận lợi trong tiếp xúc khách hàng, kiểm tra và thu nợ

* Nguồn vốn

Nguồn vốn của ngân hàng bao gồm vốn tự có và vốn huy động, trong đóchủ yếu là vốn huy động Để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp thìngân hàng phải có một số lượng vốn đủ lớn để đáp ứng nhu cầu của kháchhàng Kết quả huy động vốn ảnh hưởng đến chính sách mở rộng hay thắt chặttín dụng của ngân hàng

Ngoài ra cơ cấu vốn huy động cũng có ảnh hưởng đến quy mô các khoảncho vay mua nhà trả góp Bởi nếu nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạnthì ngân hàng sẽ bị hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp Donguồn vốn cho vay mua nhà trả góp là vốn trung và dài hạn mà Ngân hàngNhà nước lại có quy định tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn mà ngân hàngthương mại được sử dụng cho vay trung và dài hạn (40%)

1.2.6.2 Nhóm nhân tố từ phía khách hàng

* Khả năng tài chính của khách hàng

Thẩm định năng lực tài chính của khách hàng là yếu tố quan trọng trướckhi ngân hàng quyết định cho vay Năng lực tài chính của khách hàng quyếtđịnh đến khả năng trả nợ ngân hàng Với những khách hàng có thu nhập khá

và ổn định thì sẽ có khả năng đáp ứng những khoản thanh toán hàng tháng,đảm bảo an toàn cho khoản vay.

* Đạo đức người vay

Đạo đức người vay thể hiện ở năng lực pháp lý và độ tín nhiệm Đây làđiều kiện tiên quyết để ngân hàng xem xét cho vay Vì ngay cả với nhữngkhách hàng có thu nhập cao, ổn định để trả nợ, thậm chí đưa ra các điều kiệnđảm bảo tốt thì chưa chắc đã có thiện chí trả nợ Đạo đức người vay đượcđánh giá bằng độ tín nhiệm của khách hàng trên cơ tính thật thà, sự sẵn lòngtrả nợ của khách hàng và ý muốn kiên quyết trong việc thực hiện tất cả cácgiao ước trong hợp đồng tín dụng

* Tài sản đảm bảo

Do khách hàng luôn đối mặt với rủi ro trong kinh doanh, có thể mất khảnăng trả nợ cho ngân hàng do thu nhập giảm sút mạnh Hoặc do rủi ro đạođức và nhiều biến cố khác có thể gây cho ngân hàng các tổn thất lớn Chính vìvậy, tài sản đảm bảo chính là nguồn trả nợ thứ hai cho ngân hàng khi nguồnthứ nhất là thu nhập không đảm bảo trả nợ

Đối với cho vay mua nhà trả góp, tài sản đảm bảo thường là chính cănnhà mới hình thành từ món vay hoặc các tài sản khác có thể dùng để thế chấp.Ngân hàng cần có các biện pháp thẩm định và quản lý tài sản đảm bảo chặtchẽ để kịp thời phát hiện xử lý các vấn đề phát sinh như mất mát, hư hỏng,giảm giá trị, tránh bị các cá nhân cấu kết lừa gạt ngân hàng

1.2.6.3 Nhóm nhân tố từ bên ngoài

* Môi trường kinh tế

Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố như tăng trưởng kinh tế, chínhsách kinh tế của quốc gia, chu kỳ kinh doanh… Bất kỳ sự thay đổi nào của

môi trường kinh tế đều gây ra sự biến động trong tất cả các lĩnh vực kinh tế chính trị - xã hội Và hoạt động cho vay mua nhà trả góp cũng không nằmngoại lệ

-Khi nền kinh tế ở thời kỳ hưng thịnh, tốc độ phát triển cao và ổn định,người dân yên tâm về mức thu nhập của họ trong tương lai, nhu cầu tiêu dùng

sẽ tăng lên, đặc biệt là nhu cầu về một căn nhà khang trang với đầy đủ tiệnnghi để ở và sinh hoạt Do đó hoạt động cho vay mua nhà trả góp cũng có cơhội phát triển Ngược lại, khi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, mất ổnđịnh thì người dân chỉ muốn đảm bảo được cuộc sống ở mức bình thường màkhông nghĩ đến việc đi vay để thỏa mãn nhu cầu cao hơn

* Môi trường văn hóa – xã hội

Mỗi cá nhân, tổ chức đều hoạt động trong một môi trường văn hoá – xãhội nhất định Nó bao gồm các yếu tố như: tình hình trật tự xã hội, thói quen,tâm lý, trình độ học vấn, bản sắc dân tộc (thể hiện qua những nét tính cáchtiêu biểu của người dân như niềm tin, tính cần cù, trung thực, ham lao động,thích tằn tiện và ưa hưởng thụ…) hoặc các yếu tố về nơi ở, nơi làm việc… Tất

cả những điều đó đều ảnh hưởng sâu sắc đến thói quen và nhu cầu tiêu dùngcủa người dân Thông thường, ở những nơi tập trung đông dân cư, trình độdân trí cao, mức thu nhập của người dân cao, ổn định thì nhu cầu tiêu dùnglớn, hoạt động cho vay mua nhà trả góp phát triển Còn ở nơi trình độ dân tríthấp, chủ yếu là lao động chân tay thì đảm bảo được mức sống bình thường đã

là tốt rồi chứ không ai dám nghĩ đến chuyện đi vay để mua sắm hàng hóanâng cao mức sống Do đó hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ gặp khókhăn

* Môi trường pháp lý

Môi trường pháp lý bao gồm các luật lệ, các quy tắc và những hoạt độngcủa các cơ quan Nhà nước có ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà trảgóp Hoạt động này cần phải tuân theo các quy định của Nhà nước, Luật các

tổ chức tín dụng, Luật Dân sự và các quy định khác Nếu các văn bản quyphạm pháp luật này không đầy đủ, rõ ràng thì sẽ tạo ra các khe hở pháp luậtgây ảnh hưởng tới lợi ích của các bên tham gia quan hệ tín dụng Ngược lại,nếu luật pháp quy định đồng bộ và chặt chẽ sẽ tạo môi trường cạnh tranh lànhmạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường giúp cho các hoạt động kinh tế

- xã hội nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói riêng được diễn

ra thông suốt và có hiệu quả

* Các dối thủ cạnh tranh

Hiện nay, trong thời kỳ hội nhập, không chỉ có các NHTM cung cấp dịch

vụ cho vay mua nhà trả góp mà các tổ chức tài chính trung gian trong vàngoài nước khác cũng tham gia vào lĩnh vực này như: công ty tiết kiệm bưuđiện, các công ty bảo hiểm, các quỹ tín dụng và các công ty chuyên kinhdoanh bất động sản… tạo ra môi trường cạnh tranh gay gắt Chỉ những sảnphẩm mang lại nhiều tiện lợi, phù hợp với nhu cầu và khả năng của kháchhàng mới được khách hàng đón nhận Do đó, ngân hàng cần tính toán và cânđối để đưa ra chính sách tín dụng hợp lý để mở rộng được hoạt động cho vaycủa mình

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP TẠI NGÂN HÀNG TMCP

số doanh nghiệp quốc doanh hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, quản lý nhà

và du lịch Với số vốn điều lệ đầu tiên là 5 tỷ đồng Việt Nam, được phép kinhdoanh các sản phẩm dịch vụ ngân hàng trong 99 năm

Tháng 10 năm 1992 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chophép Ngân hàng thực hiện thêm một số hoạt động kinh doanh ngoại tệ: tiềngửi, tiết kiệm, vay và tiếp nhận, cho vay, mua bán kiều hối, thanh toán ngoại

tệ trong phạm vi lãnh thổ Việt Nam

Năm 1995 đánh dấu một bước ngoặt đáng chú ý của HABUBANK vớichiến lược kinh doanh mới, ngoài việc thực hiện các hoạt động hỗ trợ và pháttriển nhà, HABUBANK chú trọng mở rộng các hoạt động thương mại nhằmvào các đối tượng khách hàng là doanh nghiệp nhỏ và vừa, các cá nhân và các

tổ chức tài chính khác Thêm vào đó cơ cấu cổ đông đã mở rộng một cách rõrệt với nhiều cá nhân và doanh nghiệp tư nhân lẫn quốc doanh tham gia đầu

tư đóng góp phát triển

Tới nay, qua hơn 18 năm hoạt động, HABUBANK đã có số vốn điều lệ

là 2.000 tỷ đồng với mạng lưới ngày càng mở rộng, 8 năm liên tục được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xếp loại A và được công nhận là ngân hàng

phát triển toàn diện với hoạt động ổn định, an toàn và hiệu quả HABUBANKluôn giữ vững niềm tin của khách hàng bằng chất lượng sản phẩm dịch vụ vàphong cách nhiệt tình, chuyên nghiệp của tất cả nhân viên

Mục tiêu chiến lược

- Tối đa hoá giá trị đầu tư của các cổ đông; giữ vững tốc độ tăng trưởnglợi nhuận và tình hình tài chính lành mạnh

- Không ngừng nâng cao động lực làm việc và năng lực cán bộ;HABUBANK phải luôn dẫn đầu ngành ngân hàng trong việc sáng tạo, pháttriển chính sách đãi ngộ và cơ hội thăng tiến nghề nghiệp cho cán bộ củamình

- Duy trì sự hài lòng, trung thành và gắn bó của khách hàng vớiHABUBANK ; xây dựng HABUBANK thành một trong hai ngân hàng ViệtNam có chất lượng dịch vụ tốt nhất do các doanh nghiệp cầu tiến, hộ gia đình

và cá nhân lựa chọn

- Phát triển HABUBANK thành một trong ba ngân hàng được tín nhiệmnhất Việt Nam về: quản lý tốt nhất, môi trường làm việc tốt nhất, văn hoádoanh nghiệp chú trọng khách hàng, thúc đẩy hợp tác và sáng tạo nhất, linhhoạt nhất khi môi trường kinh doanh thay đổi

- Góp phần tích cực làm vững chắc thị trường tài chính trong nước

2.1.2 Mô hình tổ chức

HABUBANK hiện có mô hình tổ chức báo cáo ít tầng nhằm giảm thiểutính quan liêu trong hệ thống cũng như nâng cao tính năng động của tổ chức

Ðặc điểm nổi bật của mô hình HABUBANK là tập trung vào khách hàng, độingũ nhân viên chuyên nghiệp và quản lý rủi ro hiệu quả

Rủi ro là một phần gắn liền với mọi hoạt động kinh doanh ngân hàng.Kiểm tra và quản lý rủi ro sao cho cân bằng được mối quan hệ rủi ro - lợinhuận trước hết đòi hỏi một cơ cấu tổ chức phù hợp và chính sách nhất quántrong toàn hệ thống Do đó, cơ cấu HABUBANK hoàn toàn được tổ chứctheo chiến lược phát triển do Hội đồng Quản trị đề ra và liên quan chặt chẽđến quản lý rủi ro Đồng thời tính linh hoạt và giảm thiểu quan liêu cũng luônđược đề cao giúp Ngân hàng dễ thích ứng và thay đổi khi môi trường kinhdoanh biến chuyển

Hiện tại, HABUBANK có 01 Hội sở và 24 chi nhánh, phòng giao dịchvới sản phẩm kinh doanh đa dạng gồm dịch vụ ngân hàng doanh nghiệp (tàitrợ thương mại quốc tế, ngoại hối, quản lý tiền mặt…), dịch vụ ngân hàng cánhân (huy động, cho vay tiêu dùng, mua nhà…) và các hoạt động đầu tư kháctrên thị trường chứng khoán

Hội đồng Quản trị:

 Ông Nguyễn Văn Bảng - Chủ tịch

 Ông Nguyễn Tuấn Minh - Ủy viên

 Ông Nguyễn Đường Tuấn - Ủy viên

 Ông Đỗ Trọng Thắng - Ủy viên

Ban Điều hành:

 Bà Bùi Thị Mai - Tổng giám đốc

Tham gia HABUBANK từ năm 1995, đảm nhiệmchức vụ Tổng giám đốc từ năm 2002, điều hành

trực tiếp mọi hoạt động của Ngân hàng

 Ông Đỗ Trọng

Thắng

- Phó Tổng giám đốcVới nhiều kinh nghiệm chuyên viên kinh tế vàquản lý tài chính doanh nghiệp, được bổ nhiệmgiữ chức Phó Tổng giám đốc, phụ trách mảngkiểm tra xét duyệt tín dụng

 Bà Nguyễn Thị

Kim Oanh

- Phó Tổng giám đốcBắt đầu công tác tại HABUBANK từ năm 1989

Từ ngày 2/6/2003 được tín nhiệm bầu giữ chứcPhó Tổng giám đốc, phụ trách tài chính và cungứng dịch vụ

 Bà Lê Thu Hương - Phó Tổng giám đốc

Thạc sĩ quan hệ đối ngoại, cử nhân kinh tế, PhóTổng giám đốc kiêm Giám đốc chi nhánh Thànhphố Hồ Chí Minh

 Bà Nguyễn Dự

Hương

- Phó Tổng giám đốc

Cử nhân kinh tế, phụ trách mảng Dịch vụNgân hàng Cá nhân

được xếp vào bậc những ngân hàng có tỷ suất lợi nhuận cao nhất với mức lợinhuận trước thuế đạt 103 tỷ đồng, đồng thời là năm thứ 7 liên tiếpHABUBANK được Ngân hàng Nhà nước xếp hạng A.

Năm 2006, HABUBANK đã tiến thêm một bước trong quá trình xâydựng thương hiệu của mình Với những thành công đạt được của năm 2006,HABUBANK là một trong những thương hiệu uy tín của Việt Nam, đượckhách hàng yêu thích và được các tổ chức trong nước và quốc tế ghi nhận.HABUBANK đang ngày càng hoàn thiện mô hình tổ chức sự phát triển củangân hàng một cách cân đối và hợp lý trên các vùng miền trọng điểm Năm

2006 là năm thứ 8 liên tiếp HABUBANK được Ngân hàng Nhà nước xếp loại

A, và lần thứ 2 liên tục nhận bằng khen của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước

vì những thành tích đạt được Và năm 2006, HABUBANK đã trở thành đạidiện thứ 3 trong hệ thống ngân hàng Việt Nam được tạp chí The Banker –một tạp chí danh tiếng thế giới về lĩnh vực tài chính ngân hàng trao tặng giải

thưởng “Ngân hàng Việt Nam của năm 2006”

Ngày 29/11/2007, tại khách sạn Dorchester (London - Anh), Tạp chí tài

chính nổi tiếng thế giới The Banker đã tổ chức lễ trao giải “Bank of the year”

năm 2007 cho những Ngân hàng xuất sắc nhất của các nước trên phạm vi toàn

thế giới Giải thưởng “Bank of the year” (Ngân hàng của năm) của Việt

Nam năm 2007 đã thuộc về HABUBANK Đây là năm thứ hai liên tiếpHABUBANK vinh dự nhận được giải thưởng này The Banker (thuộc Tậpđoàn Finacial Times) được đánh giá là một tạp chí hàng đầu về tài chính ngânhàng toàn cầu và cung cấp thông tin xếp hạng các ngân hàng Bank of theyear là giải thưởng dành riêng cho một ngân hàng xuất sắc ở một quốc gia màThe Banker trao hàng năm Đây là giải thưởng được coi trọng nhất trong cộngđồng ngân hàng toàn cầu Bên cạnh việc trả lời các câu hỏi về vốn cấp I, tổngtài sản, lợi nhuận ròng, chỉ số ROE, tỷ lệ nợ quá hạn, The Banker đánh giá

cao HABUBANK ở những đóng góp vào sự phát triển chung của xã hội ViệtNam thông qua các hoạt động hướng về cộng đồng Ngoài ra, lý do khiếnHABUBANK vượt qua các ứng viên khác là kết quả kinh doanh trong 3 nămliên tục tăng trưởng tốt với các chỉ tiêu đều tăng từ 30% đến trên 100%; độingũ nhân viên chuyên nghiệp, khả năng thích ứng với môi trường kinh doanhhội nhập tốt.

Trong tháng 1/2008, HABUBANK cũng đã được Ngân hàng Wachovia

- một trong bốn ngân hàng lớn nhất tại Mỹ - trao tặng danh hiệu “Ngân hàngThanh toán Quốc tế xuất sắc” năm 2007 Với danh hiệu lần thứ 2 này từWachovia Bank, tổng cộng HABUBANK đã 8 lần, từ năm 2004 đến nay,

nhận được danh hiệu “Ngân hàng Thanh toán Quốc tế xuất sắc” do các tập

đoàn lớn như HSBC, Citi Group, Amercica Express Bank, … bình chọn

2.1.3.1 Kết quả kinh doanh

Bảng 2.1 Kết quả kinh doanh từ năm 2004 - 2005

Đơn vị: triệu đồng

Lợi nhuận truớc thuế và sau khi

Lợi nhuận trước thuế và sau khi trích

Năm 2007 tiếp tục là một năm thành công vượt bậc của HABUBANK

về hiệu quả và an toàn, là năm thứ hai trong giai đoạn 2006 - 2010 phát triểnnhanh, mạnh và toàn diện theo đúng chiến lược đã đề ra Vị thế củaHABUBANK ngày càng được khẳng định trên thị trường với nhiều danhhiệu, giải thưởng uy tín cả trong nước và quốc tế, giá trị cốt lõi cho cổ đôngngày càng được tăng cao và liên tục tích lũy Lợi nhuận trước thuế và sau khitrích dự phòng của HABUBANK là 460,012 tỷ đồng, đạt 107,37% kế hoạch,tăng gần gấp đôi so với năm 2006

2.1.3.2 Tăng trưởng nguồn vốn

Tiền gửi tiết

Trong năm 2006, mặc dù thị trường huy động vốn có sự cạnh tranh gaygắt, nhiều ngân hàng mới được thành lập, mạng luới của các ngân hàng đuợc

mở rộng kết hợp với “chạy đua” về lãi suất Bằng các biện pháp hữu hiệu,HABUBANK đã duy trì tốc độ tăng trưởng nguồn huy động trong năm Tổngvốn huy động của HABUBANK đến 31/12/2006 đạt 9.743 tỷ VNĐ, tăngtrưởng 98,74% so với năm 2005 (tương đương 4.841 tỷ đồng)

Với các sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu của khách hàng, chínhsách lãi suất linh hoạt được hỗ trợ bởi các phương thức Marketing hiệu quả,HABUBANK ngày càng thu hút được sự quan tâm của đông đảo khách hàngdân cư và tổ chức kinh tế Năm 2007 tổng huy động đạt 19.875 tỷ đồng, tăng105,58% so với năm 2006

* Chỉ số an toàn vốn

Một chỉ tiêu quan trọng để đánh giá mức an toàn của ngân hàng là tỷtrọng vốn tự có so với tổng tài sản có rủi ro Theo thông lệ quốc tế, tỷ trọngnày tối thiểu là 8% Năm 2005 tỷ lệ an toàn vốn của HABUBANK là 8,89%

Tỷ lệ này năm 2006 là 14% Đây là chỉ số mà HABUBANK đánh giá là tối

ưu trong hoạt động tài chính ở một thị trường đang phát triển và tiềm ẩn nhiềurủi ro như Việt Nam Đây cũng là một trong những tiêu chí chủ chốt để ngânhàng Thế giới lựa chọn HABUBANK là một trong những ngân hàng giảingân cho Dự án tài chính Nông thôn II với mục đích nâng cao hiệu quả sửdụng vốn của dự án hỗ trợ các hộ kinh doanh cá thể ở các vùng nông thônViệt Nam

2.1.3.3 Sử dụng vốn

* Cho vay khách hàng

Bảng 2.3 Tổng dư nợ cho vay khách hàng từ năm 2005 -2007