Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp (FBS)

Phần một: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp (FBS) (giai đoạn 2002-2008) Phần Hai: Một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp trong thời gian tới

LỜI NÓI ĐẦU

Nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển và hội nhập cùng quốc tế

Để phát huy được nội lực và tận dụng những ngoại lực chúng ta đã có nhữngchính sách phát triển toàn diện cho nền kinh tế từ các ngành nông nghiệp,công nghiệp và xây dựng đến dịch vụ Và trong đó đầu tư vào các ngành đượcđặc biệt chú trọng và phát triển để có thể thúc đẩy hơn nữa các ngành kinh tếđất nước

Nhận thấy tầm quan trọng của đầu tư trong quá trình phát triểnkinh tế đất nước nên tại các kỳ đại hội VI, VII, VIII, IX Đảng và nhà nước taluôn nhấn mạnh tầm quan trọng của đầu tư và tạo điều kiện để ra các văn bảnluật khuyến khích đầu tư cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước Nhưng đểđầu tư được hiệu quả thì công việc trước tiên là phải xây dựng được một dự

án đầu tư khả thi và có khả năng thu hút các nhà đầu tư, ngân hàng và các đốitác liên doanh Và để đáp ứng được nhu cầu lập và phân tích dự án đầu tư nhànước ta cũng đã ra những nghị định, văn bản nhằm đáp ứng nhu cầu lập dựán

Trong quá trình thực tập ở Công ty cổ phần tài chính và pháttriển doanh nghiệp(FBS) em đã được phân công vào phòng kinh doanh dự án

và ở đó em đã có điều kiện tiếp cận và nghiên cứu công tác lập dự án ở công

ty Chính vì thế mà em đã lựa chọn đề tài: “Một số giải pháp nhằm nâng cao

chất lượng công tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp (FBS)” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình Công tác

lập dự án ở công ty đã có những thành công, thuận lợi hay gặp những khókhăn hạn chế gì đều được nghiên cứu một cách kỹ càng và tìm ra được một

số giải pháp khắc phục những hạn chế đó

Đề tài nghiên cứu nêu chủ yếu về vấn đề lập dự án là những

bước tiến hành để lập dự án cho nên chỉ nghiên cứu cách thức lập dự án ởtrong một số dự án khả thi đã thực hiện thành công ở công ty

Đề tài gồm 2 phần:

Phần một: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính

và phát triển doanh nghiệp (FBS) (giai đoạn 2002-2008)

Phần Hai: Một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao chất lượng công

tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp trong thời gian tới

Trong quá trình thực hiện chuyên để em xin chân thành cảm ơn

TS Trần Mai Hương giáo viên hướng dẫn trực tiếp em và các anh ,chị cán bộphòng kinh doanh dự án cùng các phòng ban như phòng tài chính kế toán,phòng tổ chức thi công ,đã giúp em hoàn thành chuyên đề này Do trong quátrình thực hiện còn gặp phải một số những khó khăn khách quan và chủ quannhất định nên chuyên đề của em sẽ không tránh khỏi những thiếu sót nên emmong được sự góp ý và thông cảm của các thầy cô Em xin chân thành cảmơn

CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI CHÍNH VÀ PHÁT TRIỂN

DOANH NGHIỆP (GIAI ĐOẠN 2002 - 2008)

I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY

1 Lịch sử hình thành và phát triển

Tiền thân của Công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp( FBS ) là Phòng kinh doanh bất động sản của Tập đoàn Gami Tập đoànGami thành lập năm 1993, là tập đoàn kinh tế tư nhân của Việt Nam, hoạtđộng trong rất nhiều lĩnh vực nhưng chủ yếu tập trung vào 3 lĩnh vực chính:Thương mại, Đầu tư tài chính và Kinh doanh bất động sản

Đến Ngày 19/3/2001 do quy mô về lĩnh vực BĐS phát triển nhanh,Phòng kinh doanh bất động sản chính thức tách ra thành lập pháp nhân mới làCông ty Cổ phần Tài chính & Phát triển doanh nghiệp (FBS)

Tên tiếng anh: Finacial & Business Joint Stock Company

Tên viết tắt: FBS.JSC

Cuối năm 2002, một loạt các chi nhánh ra đời tại nhiều tỉnh, thành trên

cả nước, đáp ứng yêu cầu triển khai các Dự án mà FBS là chủ đầu tư:

Chi nhánh Công ty FBS tại Thái Bình

Chi nhánh Công ty FBS tại Miền Trung

Chi nhánh Công ty FBS tại Gia Lai

Thị trường BĐS ngày càng phát triển, Công ty FBS đã mở rộng địnhhướng triển khai đầu tư dự án tại các tỉnh thành có mức tăng trưởng cao,thành lập chi nhánh tại các địa phương:

Tháng 11 - 2003, thành lập Chi nhánh Công ty FBS tại Phú Yên

Tháng 3 - 2006, thành lập Chi nhánh Công ty FBS tại Việt Trì

Tháng 8 - 2006, thành lập Chi nhánh Công ty FBS tại TP Hồ Chí

Hiện nay, Công ty FBS đã và đang tích cực đầu tư xây dựng các Khu

đô thị, Khu công nghiệp, Khu Du lịch tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước.Trong một thời gian ngắn kể từ khi hình thành cho đến lúc đi vào thực tế triểnkhai đầu tư, FBS đã vượt lên nhanh chóng ghi tên mình vào hàng ngũ cácdoanh nghiệp tiên phong đi đầu trong thị trường Bất động sản trong các lĩnhvực như các khu đô thị mới,khu du lịch, làng sinh thái, khu công nghiệp hiệnđại đang được triển khai tại Phú Quốc, Gia Lai, Phú Yên, Đà Nẵng, TháiBình, Hà Nội, Hải Phòng , Hà tây, Việt Trì…

Là một Công ty thành viên của Tập đoàn kinh tế thương mại GamiGroup, được điều hành thống nhất bằng hệ thống lý thuyết quản trị kinhdoanh Gami Group, nhận thức được vai trò quan trọng của công cụ tài chính

và khả năng phát triển của thị trường tiền tệ , Công ty FBS đã tham gia đầu tư

và thành lập các Ngân hàng thương mại như:

Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam (TechcomBank), Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanhViệt Nam (VPBank),

Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam (Phương Nam Bank)

“Năng Lực” - Lời xác nhận có giá trị nhất của FBS với khách hàng làkhả năng hiểu được nhu cầu, mong muốn của khách hàng cũng như triển khaithành công chuỗi các giá trị của thị trường bất động sản Bằng những thiệnchí của mình FBS đã quy tụ được rất nhiều các nhân tài, với những kinhnghiệm quý giá trong việc cung cấp các giải pháp tốt nhất cho khách hàng vàđối tác

2 Ngành nghề kinh doanh chủ yếu

 Tư vấn, môi giới, kinh doanh bất động sản.

 Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng, kiến trúc nội, ngoại thất đối với

công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp;

 Thiết kế kết cấu đối với công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp;

 Tư vấn xây dựng bao gồm: lập dự án đầu tư, khảo sát thiết kế, tư vấn đấu thầu, thẩm định dự án đầu tư, kiểm định chất lượng, thẩm tra thiết kế dự toán, quản lý dự án, xây dựng thực nghiệm;

 Sản xuất và mua bán vật liệu xây dựng, tấm bê tông đúc sẵn, ống cột

bê tông, cọc bê tông cốt thép;

 Lắp đặt trang thiết bị cho các công trình xây dựng;

 Thi công, xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, bưu điện, các công trình ngầm và công trình kỹ thuật hạ tầng trong các khu dân cư, đô thị và công nghiệp;

 Mua bán xăng dầu, khí hoá lỏng (gas) và các sản phẩm của chúng;

 Khai thác đá,cát, sỏi,đất sét và cao lanh

3 Mô hình tổ chức và cơ cấu nhân sự của công ty

Sơ đồ cơ cấu tổ chức công ty

Sơ đồ : Cơ cấu tổ chức của công ty FBS

Kể từ khi thành lập FBS đã áp dụng chính sách nhân sự chung của tậpđoàn với hàng loạt các chương trình về quy họach và phát triển nguồn nhânlực, căn cứ bổ nhiệm cán bộ, bố trí nhân viên thông qua kết quả hoạt động vàđánh giá định kỳ về thành tích – văn hóa của mỗi người Trung tâm của chính

sách nhân sự là chương trình “ phát triển hệ thống lãnh đạo nguồn” Nhờ có

chương trình này và chu trình đào tạo tích cực (CĐT), nên tốc độc phát triểnquy mô nhanh nhưng vẫn đảm bảo được lực lượng cán bộ quản lý đầy đủ vàchất lượng

FBS hiện có đội ngũ nhân lực hơn150 người là các chuyên gia trongcác lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn quy hoạch, kiến trúc, thi côngxây lắp… với tốc độ tăng trưởng nguồn nhân lực từ 10 – 20%/năm

Với sự nỗ lực liên tục phấn đấu để tạo ra sức thu hút ngày càng mạnh hơn nữa, FBS hoàn toàn có thể tự hào rằng, Công ty FBS là một trong số ít các danh nghiệp tư nhân của Việt Nam tạo ra được một môi trường tốt nhằm xây dựng và phát triển con người có giá trị đối với sự phát triển bền vững của

doanh nghiệp

4.Tình hình tổ chức quản lý hoạt động đầu tư:

Việc quản lý và kế hoạch hóa đầu tư tại công ty FBS là một bộ phận không thể tách rời của hoạt động quản lý nói chung và hoạt động tổ chức sản xuất kinh doanh tại công ty nói riêng, được thực hiện theo quy chế quản lý đầu tư và kinh doanh của công ty

Tài Phúc

FBSC

Một số nội dung chủ yếu của hoạt động đầu tư của công ty là:

Xây dựng chiến lược, kế hoạch đầu tư: thể hiện thong qua các kế hoạch 5 năm, kế hoạch hoạt động hàng năm của công ty

Tổ chức lập dự án: diễn ra trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Tổ chức quản lý dự án đầu tư:

Quản lý chất lượngQuản lý thời gianQuản lý nhân côngQuản lý chi phí

Đồng thời tiến hành điều phối, kiểm tra, đánh giá hoạt động đầu

tư của dự án

5 Nguyên tắc tổ chức và quản trị điều hành.

- Công ty Cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp hoạt độngtheo Luật doanh nghiệp và các quy định hiện hành khác trên nguyên tắcbình đẳng, dân chủ và tôn trọng pháp luật

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định cao nhất của công ty là Đại hộiđồng cổ đông

- Đại hội đồng cổ đông bầu ra Hội đồng quản trị để quản lý công tygiữa hai kỳ Đại hội cổ đông và bầu ra Ban Kiểm soát để kiểm soát cáchoạt động kinh doanh, tài chính của Công ty

- Điều hành hoạt động của Công ty là Tổng giám đốc Tổng giámđốc không nhất thiết phải là cổ đông và do Hội đồng quản trị bổ nhiệmhoặc miễn nhiệm

- Giúp việc Tổng giám đốc có các Phó tổng giám đốc, các Giám đốcchi nhánh, Trưởng văn phòng đại diện, kế toán trưởng và các chức danhtương đương khác do Tổng giám đốc đề nghị, Hội đồng quản trị chuẩn y

Ngoài ra còn có các trưởng phòng, trưởng ban do Tổng giám đốc bổ nhiệmhoặc miễn nhiệm

ІІ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY GIAI ĐOẠN 2002 - 2008

1 Khái quát tình hình hoạt động tài chính của công ty thời gian qua

Bảng 1: Tình hình nộp ngân sách nhà nước

Đơn vị: đồng

nộp cuối kỳ 2006

Số đã nộp nộp cuối kỳ 2007

Số đã nộp Nộp cuối kỳ 2008

1 Thuế nhà đất và tiền thuê đất 5.725.397.181 1.228.584.933

528.584.933

2.Thuế GTGT 1.152.924.010 1.231.332.009 1.761.290.337

3 Thuế TNDN 2.655.651.255 1.545.607.589 4.975.306.019 4.Thuế thu nhập cá nhân 1.691.738 36.615.050 876.164

5 Các loại thuế khác 36.419.460.082 21.705.804.783 21.906.234.936

Công ty FBS luôn chấp hành một cách nghiêm chỉnh mọi quy định củanhà nước về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác, và mỗi năm đóng góp hàngchục tỷ đồng cho ngân sách nhà nước góp phần tích cực trong công cuộc pháttriển kinh tế của nước nhà

Trích lập các quỹ theo luật định:

Bảng 2: Tình hình trích lập các quỹ tại Công ty

Đơn vị: đồng

2006

Tỷ lệ bình quân 2007

Tỷ lệ bình quân 2008

Quỹ đầu tư phát triển 2.050.230.143 914.730.143 2.995.045.710 Quỹ dự phòng tài chính 141.378.523 141.378.523 2.925.812.648 Quỹ khen thưởng, phúc lợi 2.480.617.062 250.062.129 316.728.480

Việc trích lập quỹ theo quyết định của pháp luật do Đại hộiđồng cổ đông Công ty quyết định Công ty trích lập và sử dụng các quỹ

theo quy định áp dụng cho các doanh nghiệp là công ty cổ phần và theoĐiều lệ tổ chức và hoạt động của Công ty Hàng năm sau khi thực hiện cácnghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, lợi nhuận được phân bổ như sau:

-Quỹ dự phòng tài chính : 20%

-Quỹ phát triển sản xuất kinh doanh: 20%

-Quỹ khen thưởng 5%

Có thể thấy rõ hơn qua biểu đồ sau:

Như đã thấy trong biểu đồ trên : mặc dù nửa cuối năm 2008 do ảnhhưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới , nền kinh tế thế giới nói chung vàcủa nước ta nói riêng gặp không ít khó khăn, thị trường bất động sản vẫn còn

ảm đạm ,sản xuất hàng hóa đình trệ , tình trạng thất ngiệp ngày càng báo độngnhưng do có chính sách phát triển kinh tế hợp lý và với một tầm nhìn chiếnlược công ty vẫn duy trì được mức doanh thu ổn định và ở mức cao so với cácđơn vị cùng ngành.Năm 2007 mặc dù co doanh thu và theo đó lợi nhuận cógiảm so với năm 2006 cụ thể doanh thu năm 2006 là 60,194 tỷ đồng thì năm

2007 chỉ còn 44,739 tỷ Việc doanh thu giảm này không phải do hoạt độngkinh doanh của công ty kém hiệu quả mà là do năm 2007 là năm quan trọngvới sự triển khai của hàng hàng loạt các dự án lớn quy mô hàng trăm triệuUSD , như dự án Khu đô thị và dịch vụ thuơng mại tây Quốc Oai, Hà Nội, vớitổng mức đầu tư khoảng 500 triệu USD, dự án khu du lịch Gami Hội An…Tỷ đồng

năm

Nhưng đến năm 2008 việc một số dự án được đi vào hoạt động đã tạo ra mộtròng thu lớn cho công ty.Doanh thu năm 2008 là 182,035 tỷ đồng, cao gấp4,0689 lần so với năm 2007, và lợi nhuận sau thuế đạt được là 14,674 tỷ đồng,cao gấp 2,52 lần so với năm 2007 Nói chung hoạt động kinh doanh dự áncủa đã mang lại những hiệu rất rõ rệt cho công ty trong những năm gần đây

và hy vọng vẫn duy trì được hiệu quả đó trong những năm tới

2.Tình hình đầu tư và quản lý hoạt động đầu tư tại công ty FBS

2.1 Nguồn vốn hoạt động

Công ty FBS với số vốn điều lệ 200 tỷ đồng,Công ty FBS đã tham giađầu tư và thành lập các Ngân hàng thương mại như:

 Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam (TechcomBank),

 Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanhViệt Nam (VPBank),

 Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam (Phuong nam Bank)

Và hàng loạt các chi nhánh của FBS trên toàn quốc

Với phương châm hoạt động “Ở đâu có ý chí, ở đó có con đường”, và khẩu hiệu “Kết nối sự thịnh vượng”, “Vượt qua thử thách, tiếp bước thành

công”, với triết lý kinh doanh “Thiện chí là một tài sản và là tài sản duy nhất mà cạnh tranh không thể vượt qua hay đánh bại”, FBS mở rộng hợp

tác thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao trình độ cán bộ nhân viên, phấn đấutrở thành một trong những tổ chức kinh tế tư nhân hàng đầu Việt Nam

2.2 Nguồn vốn huy động cho các dự án

Nguồn vốn cho m t số dự án trọng điểm được thể hi n cụ thể: ột số dự án trọng điểm được thể hiện cụ thể: ện cụ thể:

(ha)

Tổng vốn đầu tư (USD)

Địa bàn (Tỉnh)

Dự án Khu Trung tâm thương mại và Nhà

ở biệt thự Đồng Mạ

2,8 42.000.000 Phú Thọ

Dự án Khu phố mới Hùng Vương 10,4195 19.148.500 Phú Yên

Dự án Khu phố mới Hoa Lư – Phù Đổng 16,03762 64.408.750 TP.Pleicu Khu đô thị mới Thủy Tú 59,3 250.000.000 Đà Nẵng Khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc oai 52,5 537.000.000 Hà Tây Khu Trung tâm Hội nghị và Làng Du lịch

Gami Hội An

11,2 43.808.000 Quảng Nam Khu dân cư đô thị mới Trần Hưng Đạo 11,9823 23.003.700 Thái Bình

Trong các dự án mà công ty FBS làm chủ đầu tư thì hầu hết các dự ánvốn của FBS đều chiếm trên 50% để đảm bảo việc thực hiện dự án được diễn

ra dễ dàng và thuận lợi hơn, nhờ việc tích cực trong công tác tìm kiếm vàthăm dò các dự án mà hoạt động đầu tư kinh doanh dự án không ngừng tăngtrưởng qua các năm, tăng trưởng về quy mô diện tích các dự án được thể hiệntrong bang sau:

Sơ đồ tăng trưởng tổng diện tích các dự án của FBS qua các năm

Quy mô dự án (ha)

Từ khi thành lập cho đến nay, công ty đã thực hiện đầu tư rất nhiều dự

án thuộc các loại hình khác nhau, năm 2004 là năm đánh một dấu mốc quantrọng trong hoạt động đầu tư dự án của công ty, quy mô của tổng số các dự ánđược thực hiện lên tới 100,53 ha, trong khi đó năm 2003 chỉ khiêm tốn ở mức38,43 ha, có thể nói đây là năm mà công ty đã nỗ lực cố gắng rất nhiều tronghoạt động tìm kiếm và triển khai dự án, trong các năm 2005,2006 và 2007công ty chỉ triển khai thêm 11,28 ha tổng diện tích các dự án, nhưng đến năm

2008 lại đánh một dấu mốc quan trọng khác khi tổng diện tích các dự án đượctriển khai lên đến 197,502 ha ,gần gấp 2 lần so với 3 năm trước

ha

Năm

2.3 Cơ cấu vốn cho các loại dự án

Bảng 4: Vốn cho từng loại dự án

(Triệu USD)

III THỰC TRẠNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ Ở CÔNG TY

1 Khái quát một số nét về công tác lập dự án tại Công ty FBS

Hoạt động chủ yếu của Công ty FBS là kinh doanh bất động sản vànhững hoạt động liên quan đến xây dựng và bất động sản, chính vì thế màlĩnh vực đầu tư các dự án đã trở thành hoạt động chính của công ty Cũng nhưbao công ty khác để hoạt động có hiệu quả trong lĩnh vực đầu tư dự án thìcông ty đã tổ chức một mô hình cơ cấu các phòng ban bố trí một cách hợp lý

và thống nhất nhằm tạo hiệu quả cao nhất trong hoạt động đầu tư dự án củacông ty

Và các chi nhánh và các công ty liên kết

Sơ đồ mô hình tổ chức của công ty

Công tác lập dự án được giao cho phòng kinh doanh dự án lập và cùngphối kết hợp với các phòng ban khác trong công ty để việc lập dự án đảm bảođược tính khách quan, khoa học ,thống nhất và đảm bảo mục tiêu phát triểncủa công ty.

Chức năng nhiệm vụ phòng kinh doanh dự án

1 Chức năng của Phòng Kinh doanh Dự án trong hoạt động Đầu tư-Xâydựng-Kinh doanh dự án:

Phòng Kinh doanh Dự án là Phòng chuyên môn giúp việc cho Ban TGĐquản lý hoạt động phát triển, kinh doanh dự án trong toàn Công ty, gồm 2 chứcnăng cơ bản sau:

Tham mưu cho Ban Tổng giám đốc trong việc nghiên cứu, phát triển

dự án, lập dự án đầu tư ( giai đoạn chuẩn bị đầu tư), kinh doanh khai thác dự

án trong giai đoạn thực hiện đầu tư, sau đầu tư dự án và quản lý tổng thể các

dự án do công ty FBS làm chủ đầu tư hoặc tham gia đầu tư cùng đối tác khác

Quản lý kiểm soát, chỉ đạo, hướng dẫn hỗ trợ, đào tạo nghiệp vụ pháttriển, kinh doanh dự án cho các công ty/chi nhánh trực thuộc đang trực tiếpquản lý dự án

Dựa trên kế hoạch định hướng của công ty, phòng đã lập những dự ánthuộc hai loại sau:

+ Lập dự án đầu tư do công ty trực tiếp đầu tư :5 dự án

+ Lập dự án đầu tư dự thầu : 3 dự án

2 Trách nhiệm và quyền hạn chủ yếu

a) về thể chế chính sách, kế hoạch chiến lược :

Trên cơ sở khảo cứu thị trường, đối thủ cạnh tranh, các điểm mạnh/yếucủa công ty , Phòng nghiên cứu hoạch định chính sách phát triển, kinh doanh

dự án và thiết lập kế hoạch chiến lược dài hạn, trung hạn, ngắn hạn-hàng năm(kế hoạch S1)của Công ty

Chủ trì và phối hợp với các phòng Kiến trúc, QLTC lập « kế hoạchtriển khai thực hiện dự án trong từng giai đoạn đầu tư » do FBS làm chủ đầu

tư Trên cơ sở đó lập kế hoạch thực hiện (HĐH) hàng năm của phòng thuộccác phần công việc do phòng đảm trách theo quy định của Quy chế này

Tham gia soạn thảo những Quy chế, Quy trình và ban hành các Mẫubáo cáo tác nghiệp ngành dọc, các văn bản hướng dẫn về Phát triển, Kinh

doanh dự án, văn bản Điều lệ quản lý khu đô thị hoặc quản lý Tòa nhà sau khi hoàn thành xây dựng một phần hoặc toàn bộ dự án

b) Chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện các công việc trong giai đoạn

chuẩn bị đầu tư thuộc chức phận của Phòng Kinh doanh dự án được quy

định tại các Khoản, Điều của Quy chế này

c) Lập và quản lý kế hoạch kinh doanh dự án:

Lập phương án kinh doanh dự án và tiến độ chỉ đạo việc xây dựng phục

vụ kinh doanh dự án

Tìm kiếm đối tác đầu tư và lập phương án Hợp tác kinh doanh dự án Thẩm định và trình duyệt hệ thống chỉ tiêu kế hoạch doanh số/doanhthu hàng năm giao cho các công ty/chi nhánh trên cơ sở nghiên cứu tổng hợpcác kế hoạch S1 của các công ty/chi nhánh gửi về

Kịp thời đề suất điều chỉnh chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh theo định kỳ

03 tháng, 06 tháng nếu có những biến động rủi ro đối với các công ty/chinhánh để phù hợp với tình hình thực tế

Chỉ đạo và tổ chức triển khai thực hiện thành công các phương án kinhdoanh, phương án hợp tác kinh doanh dự án tại các Công ty/Chi nhánh

Kiểm tra, theo dõi, nắm bắt và giải quyết tháo gỡ những khó khănvướng mắc tồn tại trong công tác phát triển, kinh doanh dự án của các côngty/Chi nhánh, nhằm thực hiện hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh hàngnăm của Tổng Giám đốc giao cho công ty/chi nhánh trực thuộc

d- Chịu trách nhiệm quản lý tổng hợp, kiểm tra kiểm soát toàn bộ quá trình hoạt động Đầu tư-Xây dựng-Kinh doanh các Dự án đầu tư của công ty FBS và điều tiết về tiến độ thực hiện của các dự án nhằm bám sát « kế hoạch tổng thể triển khai thực hiện Đầu tư-Xây dựng-Kinh doanh của từng dự án »

đã được TGĐ phê duyệt.

đ- Chịu trách nhiệm chủ trì trong việc Quyết toán chi phí toàn bộ Dự

án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến kết thúc bàn giao dự án đưa vào khai thác sử dụng trên cơ sở phối hợp với các phòng QLTC, Phòng TC-KT tổng hợp các quyết toán từng phần, từng giai đoạn đầu tư

e- Tham mưu cho Ban tổng giám đốc lập « Đoàn kiểm tra của công ty »(khi cần thiết) để kiểm tra hiện trường xây lắp của các dự án nhằm đánh giását thực tình hình Xây dựng-Kinh doanh và giải quyết kịp thời những vướng

mắc tồn đọng của từng dự án.

f- Có trách nhiệm tham gia Đoàn kiểm soát theo chương trình KSNBcủa Ban KSNB công ty ; Đồng thời chịu sự kiểm soát của Ban KSNB khi cóyêu cầu ;

g- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo yêu cầu của Ban TGĐ

2 Thực trạng công tác lập dự án tại công ty.

Trong quá trình tổ chức lập dự án đầu tư sẽ có nhiều phòng chức năngtrong ban tham gia phối hợp để lập được một dự án hoàn hảo và khả thi nhất

Khi có những công trình cần xây dựng thi công trong năm,phòngkinh doanh dự án sẽ xác định dự án, rồi trình lên ban giám đốc xin lập dự

án đầu tư Tổng giám đốc đồng ý lập dự án đầu tư và sẽ giao cho phòngkinh doanh dự án trực tiếp lập dự án Trong quá trình lập dự án sẽ có sựtham gia của các phòng như phòng quản lý thi công,phòng kiếntrúc,phòng kế toán thực hiện dự án để tính toán các chi phí, doanh thu vàcác chỉ tiêu hiệu quả của dự án được chính xác nhất Khi dự án được hoànthành sẽ trình tổng giám đốc

Quy trình lập dự án

1 Sau khi có quyết định của UBND Tỉnh phê duyệt Đồ án thiết kế QHCT

và có văn bản cho phép Công ty FBS tiến hành lập Dự án đầu tư , Phòng Kinh

doanh dự án chịu trách nhiệm tổ chức lập dự án đầu tư để làm rõ sự cần thiết

phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng dự án, trừ những trường hợp ghi trongĐiều (16) của Quy chế này

2 Phòng Kinh doanh dự án có thể tự thực hiện việc lập dự án với những

dự án nhỏ và phu hợp hoặc đối với các dự án có quy mô lớn phòng sẽ tổ chức đấuthầu tuyển chọn tư vấn và trình tổng giám đốc xét duyệt kết quả tuyển chọn nhà

thầu tư vấn Lập dự án đầu tư để thực hiện các việc khảo sát, lập dự án đầu tư theo

đúng thời gian hạn định của gói thầu tư vấn lập dự án đầu tư trong kế hoạch triển

khai được duyệt.

a- Để đảm bảo chất lượng tuyển chọn các nhà thầu tư vấn nêu trên, Phòng

Kinh doanh dự án cần phải phối hợp với Phòng Kiến trúc lập và trình TGĐ phê

duyệt bản “Hồ sơ mời đấu thầu tuyển chọn nhà thầu tư vấn” gồm những yêu cầu

cơ bản của nhiệm vụ khảo sát, thiết kế lập dự án đầu tư và một số yêu cầu cầnthiết khác đối với nhà thầu tư vấn phải đáp ứng

Phòng Kinh doanh Dự án có trách nhiệm tổ chức hội nghị của “Hội đồng

thẩm định dự án đầu tư FBS ” thẩm định “Hồ sơ mời đấu thầu tuyển chọn nhàthầu tư vấn” trước khi trình TGĐ xét duyệt

b- Trong “Hồ sơ mời đấu thầu tuyển chọn nhà thầu tư vấn Lập dự án đầutư”, ngoài nội dung yêu cầu về kỹ thuật khảo sát, giải pháp thiết kế dự án, tổng

mức đầu tư, phân tích hiệu quả đầu tư, còn phải đề ra yêu cầu cụ thể đối với việc phân tích các vấn đề cốt lõi sau đây:

* Hiệu quả bỏ vốn đầu tư và sự khả thi đầu tư dự án trên cơ sở khảo sát thuthập các số liệu về thị trường, các cơ chế chính sách hiện hành của Nhà nước liênquan, ảnh hưởng của các đối thủ cạnh tranh trong địa bàn dự án;

* Cơ chế Tài chính trong quản lý khai thác dự án có lợi nhất cho FBS trên

cơ sở phân tích khai thác các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành

Riêng phần này yêu cầu nhà thầu tư vấn tách thành 01 bản báo cáo thuyếtminh riêng để phục vụ nội bộ FBS không lưu hành

3 Nội dung hồ sơ Dự án đầu tư bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở theo quy định của Nghị định 16/CP

Quá trình lập dự án được thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, gồm các nội dung sau:

Nghiên cứu cơ hội đầu tư

Đây là giai đoạn hình thành dự án và bước nghiên cứu sơ bộ nhằm xácđịnh triển vọng đem lại hiệu quả và sự phù hợp với thứ tự trong chiến lược

kinh doanh của doanh nghiệp Công ty đã thực hiện bước này nói chung làtuân thủ đúng các bước là nghiên cứu kỹ các nội dung như: Nhu cầu thịtrường, hiện trạng sản xuất và dịch vụ của chương trình sắp đầu tư, tiềm năngsẵn có về tài nguyên thiên nhiên, lao động, tài chính, những kết quả về tàichính, kinh tế – xã hội Tuy nhiên, đây là công ty tư nhân nên công ty tựphải đi tìm dự án cho mình (nhưng những dự án này có thể chỉ là những dự

án định hướng) Khi tìm được dự án rồi công ty mới nghiên cứu tiếp các mụctiêu khác như: nhu cầu (thị trường, nhà ở thương mại), dân số, diện tích, chỉ

số chung về địa phương, chỉ số chung về dự án (thuê đất hay được sử dụngtheo hình thức hợp tác), mục đích xây dựng (xây dựng nhà để ở hay xâydựng chợ, khách sạn, cao ốc văn phòng) Đây là những bước trong quá trìnhnghiên cứu cơ hội đầu tư trước khi tiến hành các bước tiếp theo trong quátrình lập dự án đầu tư Nó là bước quan trọng để thuyết phục các đối tác tronghợp tác về vốn và xây dựng, thuyết phục ngân hàng trong việc cho vay vốncũng như lãi suất cho vay và thời gian và phương thức trả nợ

Nghiên cứu tiền khả thi

Công tác lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đóng vai trò rất quan trọng đối với một dự án đầu tư, tuy nhiên với mỗi dự án khác nhau thì công tác nghiên cứu tiền khả thi lại khác nhau:

 Đối với dự án đầu tư xây dựng để kinh doanh, để bán thì bước nàyđược thực hiện rất triệt để, tìm hiểu kỹ lưỡng trước hết về địa điểm, thịtrường, tiến độ về vốn Vì là công ty tư nhân các dự án được tìm xong mới lập

và phân tích nên việc lập dự án phụ thuộc chủ yếu rất nhiều vào hình thức đầu

tư của dự án Trong phần này phần xây dựng sẽ được nêu sơ qua cấu trúc,kiến trúc, môi trường, tổng vốn cho xây dựng, tiến độ xây dựng Rồi sau làphản ánh thiết kế sơ bộ kiến trúc công trình được xây dựng Ở phần này nhấnmạnh nhất là tổng vốn đầu tư cho xây dựng và tiến độ cung cấp vốn cho công

ty Phân tích kinh tế và quản lý rủi ro được chú ý Phân tích kinh tế ở đây chỉđưa ra các kết quả về doanh lợi, tổng vốn đầu tư (vốn cố định, vốn lưu động),doanh thu, chi phí Từ đó nêu ra chỉ tiêu NPV, IRR, thời hạn thu hồi vốn.Việc quản lý rủi ro phân tích nhấn mạnh các yếu tố: giá thuê, suất đầu tư xâydựng, lãi vay ngân hàng.

Ngoài ra, do biến động của thị trường cung cấp vốn cho dự án đầu tưnên ngoài việc phụ thuộc vào hình thức đầu tư, thị trường xây dựng, lập dự ánđầu tư có trình tự còn tuỳ thuộc vào sự biến động của vốn, yêu cầu của đối tácgóp vốn

Nghiên cứu khả thi

Sự cần thiết phải đầu tư và các căn cứ lập dự án được trình bày chi tiết

cụ thể và rõ nét để thu hút được các đối tác và thuyết phục cấp lãnh đạo Lúc này chức năng, nhiệm vụ của công trình dự án được trình bày ra (vấn đề này không có trong nghiên cứu tiền khả thi)

Những nhân tố tác động, ảnh hưởng đến dự án được nghiên cứu kỹngoài những yếu tố nhạy cảm nêu trong dự án tiền khả thi thì còn thêm cácyếu tố xã hội, chính sách pháp luật Điểm quan trọng nhấn mạnh của nghiêncứu khả thi chính là việc lựa chọn các phương án đầu tư khác nhau, so sánhchúng thông qua hàng loạt các chỉ tiêu tài chính Phương án kiến trúc và kếtcấu công trình của từng phương án được nghiên cứu kỹ và quan trọng nhấttrong phần này (đây là thuộc phần xây dựng được các kiến trúc sư nghiên cứu

tổ chức thẩm định các dự án sau đó công ty kiểm tra lại.

Nếu như dự án có vốn vay nước ngoài thì một số nội dung trong dự ánngân hàng sẽ tổ chức thẩm định

3 Các nội dung phân tích trong quá trình lập dự án

3.1 Các căn cứ pháp lý & Sự cần thiết phải đầu tư

* Căn cứ pháp lý:

Cần xem xét các luật , các thông tư, nghị định có liên quan đến lĩnh vực

và khu vực của dự án đang triển khai

Các văn bản có liên quan trực tiếp đến dự án

Các hiệp ước , điều ước quốc tế có liên quan đến dự án

*Sự cần thiết phải đầu tư

Đầu tiên cần xem xét các yếu tố vĩ mô có liên quan đến dự án đầu tư:+ Điều kiện địa lý, tự nhiên

+Tình hình chính trị,các chính sách,luật lệ ảnh hưởng đến dự án củacông ty

+ Hệ thống kinh tế

+ tình hình phát triển kinh tế của đất nước …

Do đất nước đang trên đà đổi mới ,hệ thống cơ sở hạ tầng của đất nướccòn kém phát triển,trong những năm tới xu hướng còn phải xây dựng nângcấp hệ thống cơ sở hạ tầng cho hiện đại hơn ,phục vụ cho quá trình phát triêncủa đất nước nên các công trình xây dựng có cơ hội được ưu tiên đầu tư

3.2 Tình hình kinh tế tổng quát liên quan đến dự án

Xem xét tình hình kinh tế tổng quát có liên quan đến dự án đầu tư như:+ Điều kiện về địa lí tự nhiên (địa hình , khí hậu, địa chất ) liên quanđến việc lựa chọn , thực hiện và phát huy hiệu quả của dự án sau này

+ Điều kiện về dân số, lao động liên quan đến dự án (phục vụ cho côngtác giải phóng mặt bằng )

+ Tình hình chính trị,các chính sách,luật lệ ảnh hưởng đến dự án của công ty+ Hệ thống kinh tế

+ tình hình phát triển kinh tế của đất nước …

3.3 Nghiên cứu kỹ thuật

Phân tích kỹ thuật là một bước quan trọng để tiến hành việc tiếp theo làphân tích tài chính (phần quan trọng nhất trong phân tích một dự án đầu tư)

Ở Công ty FBS chủ yếu là sản phẩm xây dựng nên những đặc tính củaloại sản phẩm này: có tính đơn chiếc, tồn tại lâu dài, có tích lớn, chu kỳ sảnxuất dài, do đó vốn chu chuyển chậm; được xây dựng cố định tại một vị trínhất định, nên nơi sản xuất cũng là nơi tiêu thụ sản phẩm

Vì sản phẩm của dự án là những công trình xây dựng nên khi nghiêncứu kỹ thuật chủ yếu nghiên cứu các phương án kiến trúc khác nhau và khảnăng đáp ứng được những nhu cầu cho những kiến trúc đó

Nghiên cứu phương án kiến trúc

Ở nội dung này công ty sẽ tiến hành nghiên cứu tất cả các phương án

có thể và khả năng tiềm lực cho các phương án Vì là dự án xây dựng chiếm

đa số nên các phương án xây dựng công trình được các chuyên gia dự án xâydựng nghiên cứu dựa trên tiềm lực của công ty về vốn và nhân lực cũng như

về quy hoạch của khu đất được phê duyệt Các phương án đưa ra của công tychủ yếu là đưa ra những phương án của các hạng mục công trình chính còncác hạng mục bổ trợ xung quanh công trình được nghiên cứu kỹ và đưa ramột phương án chi tiết cụ thể nhất chứ không đưa ra nhiều phương án lựachọn Với phương án thiết kế hạng mục xung quanh như thế thì các phương

án được đưa ra dựa vào thiết kế này sao cho thích hợp nhất

Yêu cầu về vốn đầu tư

Vốn đầu tư cho phần này được hạch toán rất kỹ càng và có nhiều điểmđược chú ý Phần này là chiếm một số lượng vốn đầu tư lớn nhất trong toàn

bộ quá trình đầu tư của dự án nên được tính toán rất kỹ

Phương án kết cấu công trình

Các tiêu chuẩn để thiết kế, tính toán công trình: Tiêu chuẩn tải trọng vàtác động TCVN 2737-95; tiêu chuẩn thiết kế kết cấu thép TCVN-91; tiêuchuẩn thiết kế kết cấu BTCT TCVN 5574-95, tiêu chuẩn thiết kế nền móngcông trình TCVN 45-78

Các giải pháp kết cấu thì chủ yếu nói tới kết cấu phần thân nhà và nềnmóng Các chỉ tiêu kỹ thuật của kết cấu: sơ đồ tính toán, giới hạn của cấukiện, vật liệu sử dụng (tuỳ từng những công trình khác nhau mà dự án cầnnhững vật liệu phù hợp và đảm bảo về mặt kỹ thuật)

Chọn kỹ thuật và phương án

Thực chất của việc chọn lựa kỹ thuật ở đây là việc lựa chọn các phương

án thiết kế thích hợp cho dự án Phần này chủ yếu dự án sẽ nêu lại nhữngphương án khác nhau và sẽ đưa ra những phương án mà công ty cho là tối ưu

Và tại đó trình bày là tại sao lại lựa chon phương án đó mà không là cácphương án khác (chưa tính đến chi phí xây dựng) Cơ sở để lựa chọn là: Tổngdiện tích sàn sử dụng, kiến trúc hiện đại, không gây ảnh hưởng xấu đến cáccông trình xung quanh, các phòng càng nhìn được ra biển càng nhiều càng tốt,dây truyền có thể tách theo nội dung hoạt động

Chọn máy móc thiết bị

Vì là sản phẩm xây dựng nên khi công trình thực hiện sẽ được khoáncho nhà thầu xây dựng nên máy móc thi công sẽ được nhà thầu xây dựng loliệu nên hệ thống máy móc ở đây chỉ là máy móc dành cho phần lắp hoànthiện công trình Hay còn gọi là hệ thống kỹ thuật cho công trình Bao gồm hệ

thống cấp điện – chống sét – cấp thoát nước - điều hoà, thông gió.

 Hệ thống cấp điện: Mạng điện được thiết kế cụ thể cho từng khu nhà

và những khu trung tâm sẽ được trình bày chi tiết và cụ thể (nhà chính, khubiệt thự, sân vườn) để tạo khả năng khả thi của dự án Khi trình bày sẽ ápdụng các điều chỉnh hợp lý và các căn cứ để tính toán

 Hệ thống chống sét dựa vào chức năng, nhiệm vụ, địa hình của dự

án mà tiến hành áp dụng chống sét

 Hệ thống cấp thoát nước: căn cứ vào địa hình của công trình vànguồn nước từ bên ngoài Bao gồm: hệ thống cấp, hệ thống thoát, hệ thống xử

lý nước thải

 Giải pháp phòng cháy chữa cháy:

 Hệ thống báo khẩn cấp Emergency: Với loại hệ thống kỹ thuật này

là một loại hệ thống hiện đại được áp dụng chủ yếu ở các công trình hiện đại

và có nhiều đối tượng khách hàng quan trọng Hệ thống báo này khi nghiêncứu thì chỉ tập trung xem xét hãng sản xuất và giá thành sản phẩm

 Hệ thống kỹ thuật khác: Ngoài những hệ thống kỹ thuật cần thiếttrên thì việc nghiên cứu các hệ thống khác là rất quan trọng vì nó cung cấpcho dự án sau khi hoàn thành sẽ có thêm những cơ sở vật chất khác như : hệthống vi tính, điện thoại, truyền hình, hệ thống báo động bảo vệ về số lượng,giá trị

Lao động

Bất kỳ khi nghiên cứu một dự án nào các chuyên gia dự án của Công tyFBS đều nghiên cứu thị trường lao động cho của địa phương đó Các chínhsách về đầu tư và lao động cũng được quan tâm để từ đó hoạch định giá thànhcủa sản xuất Vì công ty có công ty xây dựng riêng nên rất ít khi sử dụng đếnnhà thầu khác cho nên khi nghiên cứu về lao động công ty phải nghiên cứu kỹ

để cần lao động cho cả xây dựng và lao động cho tiến hành sản xuất kinh

doanh Căn cứ để công ty tiến hành nghiên cứu là dân số, số người trong độtuổi lao động.

3.4 Phân tích tài chính

Phân tích tài chính là một nội dung quan trọng trong công tác lập dự

án Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc xem xét tất cả các mặt về nguồn lực tài chính, hiệu quả, kết quả hoạt động của dự án trên góc độ hạch toán kinh tế

Xác định Tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:

TMĐT = GXD + GTB + GGPMB + GTV+ GQLDA+ GKHáC + GDPGXD : Chi phí xây dựng các hạng mục bao gồm cả thuế VAT

GTB` : Chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị bao gồm cả thuế VAT

GGPMB: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư

GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình bao gồm cả thuếVAT

GQLDA : Chi phí quản lý dự án bao gồm cả thuế VAT

Gkhác : Chi phí khác bao gồm cả thuế VAT

GDP : Chi phí dự phòng bao gồm cả thuế VAT

Căn cứ xác định tổng mức đầu tư:

- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về Quản

lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ banhành Quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng

- Thông tư số 120/2003/TT-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thi hành Nghị định số 158/2003/NĐ-CP ban hành ngày 10/12/2003qui định chi tiết thi hành luật thuế giá trị gia tăng và luật sửa đôỉ, bổ sung một

số điều của luật thuế GTGT

Các chi phí được xác định như sau:

Chi phí thiết bị của dự án được tính theo công thức:

GTB = GSTB + GLĐTrong đó:

GSTB : Chi phí mua sắm thiết bị xác định dưa trên suất vốn đầu tư

GLĐ : Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh (nếu có)

Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư:

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng:

chi phi phòng dự án tiến hành tính các chỉ tiêu hiệu quả là thu nhập thuầnNPV, thời gian thu hồi vốn đầu tư

+ Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (T): là chỉ tiêu đánh giá dự án đầu tưđược sử dụng rộng rãi nhất trong nền kinh tế có kế hoạch và đặc biệt là trongtrường hợp không xét đến việc chiết khấu đồng tiền trong các thời gian khácnhau N là quãng thời gian tính hàng năm mà mọi lợi ích tích lũy lại của dự ánvừa bằng tổng chi phí ban đầu Chỉ tiêu càng ngắn thì dự án càng có hiệu quả

+ Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng: sử dụng hiện giá của hiệu số thu chiNPV (hiệu số chi quy đổi về thời điểm đầu hiện tại - Net Present Value)

Chỉ số NPV được tính theo công thức:

Bt NPV

1 ( 1 ) 0 ( 1 )Các phương án trị số NPV đưa ra đánh giá và so sánh lựa chọn phải cógiá trị > 0 và phương án có trị số NPV max sẽ là phương án tối ưu nhất

+ Chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR (Internal Rate of Return) Chỉ số IRR

là giá trị thỏa mãn phương trình:

Bt NPV

Hệ số suất thu lợi nội tại là trị số mức chiết khấu tối đa mà việc đầu tư

có thể chịu được để bảo đảm hoàn vốn trong thời gian tính toán ấn định là nnăm Hệ số này được tính từ điều kiện hiệu số thu chi NPV = B - C = 0 cónghĩa là tính tỷ lệ nội hoàn IRR trong thời gian n năm nào đó để các khoảnthu lợi đạt được bằng tổng chi phí bỏ ra Dự án có IRR thấp hơn suất thu lợitối thiểu chấp nhận được là dự án không có hiệu quả

+ Chỉ tiêu hệ số sinh lời B/C hay BCR (Benefitt Cost Ratio)

+ Chỉ tiêu suất lợi nhuận hay còn gọi là tỷ lệ sinh lời được tính theo

BCR

C



Với các hệ số sinh lời B/C thì dự án có thể được thực hiện với các điềukiện như sau:

Nếu BCR = B/C = 1 thì phương án có hiệu quả và có tính khả thi

Nếu BCR = B/C < 1 thì việc đầu tư là không có hiệu quả và dự ánkhông có tính khả thi

Nếu BCR = B/C > 1 và có giá trị càng lớn thì việc đầu tư xây dựng dự

án càng có hiệu quả

Chú thích: Trong các công thức trên:

Bt: Khoản thu ở năm thứ t

Ct: Khoản chi ở năm thứ t

V: Vốn đầu tư bỏ ra ban đầu (ở thời điểm t = 0), vốn này có thể kèmtheo một số vốn lưu động cần thiết tối thiểu

3.5 Phân tích kinh tế xã hội

Phân tích hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội của dự án làphần quan trọng trước khi phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án.Thông qua việc đánh giá các chỉ tiêu tổng hợp Chủ đầu tư sẽ cân nhắc và cócác quyết định phù hợp đối với việc thực hiện dự án

Nếu như công tác phân tích hiệu quả tài chính được thực hiện trênphương diện lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp thì quá trình phân tích hiệuquả kinh tế - xã hội được thực hiện trên phương diện lợi ích của nền kinh tếquốc dân, của Nhà nước và xã hội

Công tác phân tích hiệu quả tài chính trên quan điểm lợi ích chủ yếucủa chủ đầu tư cũng như doanh nghiệp còn việc phân tích hiệu quả kinh tế -

xã hội bản thân nó cũng mang tính xã hội, phục vụ lợi ích của nhân dân vànhà nước Phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xem xétquyết định đầu tư

Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng như

là một căn cứ quan trọng để có thể chấp thuận viện trợ, nhất là với các tổ chứcviện trợ nhân đạo, viện trợ cho các mục đích xã hội, viện trợ cho công tác bảo

vệ môi trường

4 Phân tích một dự án cụ thể :

« Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ văn phòng »

14 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà Nội

4.1.Những căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư

*.Những căn cứ pháp lý.

- Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ - CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ

về việc quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

- Căn cứ Nghị định số 07/2003/NĐ - CP ngày 30/1/2003 của Chínhphủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy chế quản lý đầu tư và xâydựng ban hành theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP và Nghị định số12/2000/NĐ – CP

- Căn cứ luật Doanh nghiệp - Luật số 13/1999/QH - 10 của Quốc Hộinước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam về ban hành Luật Doanhnghiệp

- Căn cứ Luật Khuyến khích đầu tư trong nước số 03/1998/QH - 10ngày 20/5/1998 và Nghị định số 51/1999/NĐ - CP ngày 8/7/1999 của Thủtướng Chính phủ

- Căn cứ Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/200 do Công ty Khảo sát đo đạc - SởQuy hoạch – kiến trúc Thành phố Hà Nội lập tháng 11/2005 có ý kiến xácnhận không tranh chấp của UBND phường Tràng Tiền

Căn cứ Bản vẽ xác định chỉ giới đường đỏ (AB) do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội đề xuất ngày 2/12/2005 Së Quy hoach kiến trúc Thành phố

-Hà Nội chấp thuận ngày 23/12/2005

* Sự cần thiết phải đầu tư :

Sau hơn 20 năm bước vào công cuộc đổi mới đất nước, Hà Nội thật sự

đã và đang ngày một đổi thay toàn diện và sâu sắc, sự thay đổi tác động tíchcực đến các mặt của đời sống xã hội Diện mạo đô thị đang thay đổi song cùngvới sự tăng trưởng kinh tế Các trụ sở, cao ốc, văn phòng làm việc lần lượtbước ra từ các bản vẽ, các dự án, biểu hiện và góp phần không nhỏ trong côngcuộc hiện đại hoá diện mạo Thủ đô, đáp ứng nhu cầu làm việc cũng như muabán thương mại của các tầng lớp cư dân và tập đoàn, Doanh nghiệp kinh tếtrong nước lẫn ngoài nước Là một Doanh nghiệp cổ phần hoá có trụ sở tại Thủ

đô, với vai trò và nhiệm vụ là kinh doanh các sản phẩm dịch vụ với một thươnghiệu có uy tín trên toàn quốc Với chiến lược phát triển kinh doanh của mìnhnhằm từng bước thâm nhập thị trường quốc tế, , Công ty cổ phần Tài chính vàphát triển doanh nghiệp với mục tiêu đưa thương hiệu của công ty thành mộtthương hiệu lớn và đang triển khai chiến lược phát triển theo định hướng tầmnhìn mới và sâu rộng, nhằm củng cố và phát huy nội lực, tạo sức mạnh tàichính và phát triển nguồn nhân lực vững vàng

Trong chương trình xây dựng và phát triển chiến lược của mình, trên đàsẵn có của hệ thống cơ sở vật chất, và cũng là để hoà nhập với tốc độ phát triểnchung của Thủ đô, một trong những mục tiêu để nâng cao và phát huy nội lực,tạo nguồn tài chính vững vàng là nâng cao tối đa giá trị tài nguyên đất trên địabàn thủ đô và chuyển hướng mục đích kinh doanh sang xây dựng những khunhà cho thuê văn phòng và kinh doanh thương mại Hướng đi đúng này củaCông ty đã được sự chấp thuận về mặt chủ trương của Uỷ ban nhân dân thànhphố Hà Nội, cho phép Công ty có thể dễ dàng trong việc triển khai các dự áncủa mình Dự án này ra đời sẽ thực sự có những đóng góp tích cực, cả về mặtnâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnh tài chính vững vàng qua sự đa dạnghóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiết thực trong việc đóng góp cải thiện

cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp với các tiêu chuẩn Quy hoạch Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng Đồng thời, Dự án trung tâm thuơng mại và chothuê ván phòng tại Hoàng Quốc Việt cũng sẽ là một minh chứng hết sức thuyếtphục trong giai đoạn chuyển đổi kinh tế - xã hội hiện nay, vì sự đúng đắn trongchủ trương, sách lược, phù hợp các chính sách mang tính đổi mới và khuyếnkhích đầu tư đang được thực nghiệm tại các đô thị lớn.

-4.2 Khái quát chung về dự án

Địa điểm triển khai 14 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà

nội ,Việt nam

Số 14 Phố Hoàng Quốc Việt , Quân CầuGiấy, Hà nội

Thời hạn thuê đất Đơn vị được chấp nhận thuê đất theo hợp

đồng cơ bản trong 50 nămQuy hoạch và kế hoạch Dự án được phép xây dựng để sử dung

kết hợp: 3 tầng cho kinh doanh bán lẻ,

13 tầng văn phòng làm việc, tầng hầm gửi xe và hai khu vực phuc vụ đa mục đích như khu hỗ trợ hoăc khu kỹ thuật.Một vài chi tiết chính Thông tin không tiết lộ.Tính hợp pháp và

tính hiệu lực của các giấy tở có thời hạntại địa điểm triển khai được chúng tôibảo đảm

Diện tích triển khai

18 tầng + 2 tầng hầm8.40 (chưa kể tầng hầm)

Dự án đặt vị trí trên đường Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy, Hà Nội.Mất 20 phút đi ô tô đến trung tâm Hà Nội và 10 phút đến khu đô thị mới trên khu vực đường Phạm Hùng.

Đường Hoàng Quốc Việt là đường hai chiều với khoảng 45m chiều rộng.Dự án đặt vị trí gần với giao lộ giữa đường Hoàng Quốc Việt và đường Bưởi.Vị trí này rất thuận lợi và mất 5 phút đề có thể tới đường Phạm Văn Đồng ,đường đi tới Cầu Thăng Long và Cảng hàng không quốc tế Nội Bài Gần ngân hàn VIB, cách 40 m

Bản đồ vị trí

4.3 Khái quát chung về Hà Nội

Khái quát nền kinh tế Hà Nội

Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên

Hà Nội, thủ đô của nước Việt Nam đã tăng diện tích địa giới từ tháng 8năm 2008 với một khu vực bao gồm: toàn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh

tỉnh Vĩnh Phúc, 4 xã Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình và Yên Trung thuộchuyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.Vào quý 4 năm 2008, diện tích đã tăng từ921,8km2 lên đến 3.345 km2 và bao gồm 1 thành phố, 10 quận nội thành và

18 huyện thuộc vùng nông thôn

Hà Nội nằm ở phía Bắc Việt Nam cách Tp Hồ Chí Minh (Sài Gòn )khoảng 1.765km về phía nam.Thành phố Hà Nội có phía Bắc giáp với tỉnhThái Nguyên,phía đông giáp với Bắc Giang và Bắc Ninh,phía nam giáp HưngYên và phía tâyy giáp với tỉnh Vĩnh Phúc.Theo sự dự đoán của chính phủ thì

Hà Nội sẽ tăng diện tích lên đến 13.436 km2 với dân số ước lượng khoảng13,2-13,5 triệu người,cũng như kết quả tăng lên của diện tích khu vực vàotháng 8 năm 2008

Với vị trí là trung tâm phía Bắc của cả nước, thành phố giữ một vai tròquan trọng là nơi giao kết của nhiều tuyến đường bộ, đường sắt, và cảng hàngkhông quốc tế.Cơ sở hạ tầng tốt sẽ giúp Hà Nội mở rộng quan hệ hợp tácthương mại với các quốc gia trong khu vực và phía sau của khu vực pháttriển đó là sự hỗ trợ chiến lươc của các tổ chức như ASEAN, ADB,WB

Dân Số

Kể từ khi mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, dân số

Hà Nội đã tăng lên trong khoảng từ 3.384.000 lên đến 6.233.000.Trong năm

2007, trước khi Hà Nội được mở rộng thì mật độ dấn số là 3.568 người/km2cao hơn so với mật độ 3.024 người/km2 của Tp Hồ Chí Minh.Mật độ dân sốgần đây được giảm bớt với sự mở rộng của TP Hồ Chí Minh, khi mà nó hợptác với rất nhiều tỉnh thành trong khu vực ví dụ như tỉnh Bình Dương cũngnằm trong kế hoạch phát triển.Con số chính thức còn chưa được rõ rang lắm,tuy nhiên cơ sở của việc dự đoán dân số ở trên và việc tăng diện tích khu vựccủa Hà Nội thì mật độ dân số hiện tại của Hà Nội là khoảng 1.863 người/km2

Hơn nữa cần nhấn mạnh là trung tâm của Hà Nội sẽ được giải thoát

bởi sự phát triển một số lượng lớn các khu trung cư ở khu vực thành phố HàĐông, khu Trung Hòa Nhân Chính và khu Mỹ Đình.

Việt Nam đã có nhiều kinh nghiệm thực tiễn trong quá trình phát triển

từ năm 2000.Sự tăng trưởng này được phản ánh trong những chỉ tiêu quantrọng của Hà Nội ở dưới đây:

 Tốc độ tăng GDP trung bình hàng năm là :10,6%

 Tăng trưởng trung bình của ngành công nghiệp/xây dựng : 12,7%

 Tăng trưởng trung bình của các ngành nông lâm ngư nghiệp là :2,2%

 Tăng trưởng trung bình của ngành dịch vụ là :10%

 Ước lượng GDP/ người (2008) là:1.634 USD

 Cơ cấu GDP trung bình:

 Sản phẩm nông, lâm, ngư nghiệp chiếm:5,5%

 Sản phẩm công nghiệp, xây dựng chiếm:41,5%

 Sản phẩm dịch vụ chiếm :53%

 Kim ngạch xuất nhập khẩu hàng năm tăng trưởng 20%

*GDP trong địa bàn Hà Nội:Vẫn duy trì và có xu thế đi lên so với Hà Nội năm 2007

Cuối năm 2008, GDP của Hà Nội đã tăng một cách đáng kể lên 9,35 tỷUSD trong khi GDP bình quân đầu người lại giảm xuống ở mức1.500 USD

đó là do kết quả của việc mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008

Theo thời bào kinh tế trong tháng 12-2008 và tính đến cuối năm, HàNội đã thu hút được 300 dự án FDI (Giảm 17,8% so với năm 2007) với tổngvốn đầu tư là 5 tỷ USD(tăng 53,3% so với năm 2007), trong đó:

 270 dự án được cấp phép mới( giảm 19,6% so với năm 2007) với sốvốn đăng ký là 4,4 tỷ USD( tăng 54,9% so với năm 2007)

 30 dự án phát triển với tổng số vốn đầu tư tăng thêm 0,6 tỷ USD(tăng 42,25 so với năm 2007)

Theo tổng cục thống kê Hà Nội, thì trong năm 2008, Hà Nội đã xuấtkhẩu được tổng giá trị đạt 6,9 tỷ USD, và tăng 35,5% so với năm 2007,trong

đó xuất khẩu trong nước đạt 3,5 tỷ USD và tăng 25,2% so với năm 2007.Mặtkhác, Hà Nội nhâpk khẩu 23 tỷ USD trong năm 2008 và tăng 26,8% so vớinăm 2007

Sự mở rộng địa giới của Hà Nội bao gồm toàn bộ tỉnh Hà Tây cũ đã tạo

ra một vùng nông thôn rộng lớn, chiếm 88,3% tổng diện tích của Hà Nội,với

GDP Bình quân đầu người

khoảng 63,5% dân số hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp.Tỷ trọng của cácsản phẩm nông nghiệp trong GDP của Hà Nội năm 2007 là rất khiêm tốn ,khoảng 2%.Con số này là 5,3% năm 2008.

4.4 Khái quát thị trường bất động sản Hà Nội

Hà Nội với vị thế là thủ đô của Việt Nam đã thu hút được hơn 3 triệungười dân thường trú bao gồm người Việt Nam,hàng nghìn người tạm trú vàngười nước ngoài.Là trung tâm kinh tế , văn hóa, chính trị của cả nước, HàNội đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân và thu hút được một

số lượng lớn người di trú từ các địa phương khác tới làm việc, sống và nghiêncứu.Dân số Hà Nội phân bố không đồng đều tập trung ở 4 quận chính: HoànKiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng và cósố lượng người dân sốngthường trú cao hơn những khu vực khác

Thị trường văn phòng Hà Nội được phân chia thành 3 khu vực chính vàđược chi tiết ở bản đồ phía trên

 Khu vực quận Hoàn Kiếm và một phần của quận Hai Bà Trưng.Khuvực này chỉ có tiềm lực phát triển những tòa nhà có độ cao khoảng 8-14tầng.khu vực này có giá đất cao và quỹ đất phát triển còn ít

 Các khu đô thị mới ở quận cầu giấy là nơi có các dự án phát triểnbước ngoặt ví dụ như tòa nhà Keangnam với 65 tầng.Khu vực trải dài trênđường Phạm Hùng đã thu hút được một lượng đầu tư đáng kể và có các dự

Theo nghiên cứu cho thấy, trong năm 2009 , nguồn cung văn phòng,bao gồm cả các khu vực mới phát triển và cũ đang xây dựng không đáp ứngđược nhu cầu thực tế.Theo nghiên cứu của chúng tôi, ước đoán trong năm

2008 , Hà Nội có khoảng 321.776 m2 diện tích văn phòng và tổng diện tíchđược sử dụng là 318.872 ( 99,1%).Cần chú ý rằng đó mới chỉ là những con sốcủa những công trình xếp hạng C trở lên