Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô

Chuyên đề đưa ra các lý thuyết cơ bản về bất động sản, dự án đầu tư bất động sản, phân tích tình hình thị trường bất động sản trong thời gian qua và dự báo trong giai đoạn sắp tới, đồng thời xem xét công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Chi nhánh. Từ đó đưa ra các kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.

Danh mục các chữ viết tắt

CB CNV : Cán bộ công nhân viên

HDQT : Hội đồng quản trị

NHNN : Ngân hàng Nhà nước

No&PTNT : Nông Nghiệp và Phát triển Nông Thôn

TCKT : Tổ chức kinh tế

TCTD : Tổ chức tín dụng

TNHH : Trách nhiệm hữu hạn

TP HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

TSCD : Tài sản cố định

Danh mục bảng biểu, sơ đồ hình vẽ

1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Chi nhánh Thủ Đô 6

2 Danh sách các dự án đầu tư bất động sản của Chi nhánh Thủ Đô 34

3 Kết quả hoạt động kinh doanh của Khách háng 55

4 Thông số kĩ thuật của dự án 58

5 Một số công trình khách hàng đã từng thực hiện 63

6 Các phục lục của dự án 66

Mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong nền kinh tế thị trường của nước ta hiện nay, các thể chế tài chính giữ mộtvai trò rất lớn và ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế Ngân hàng thương mại chính làmột trong những thể chế tài chính quan trọng, đóng vai trò là trung tâm tài chính thôngqua các chức năng cung cấp tín dụng, nhận tiền gửi và thực hiện các dịch vụ của mình.Một trong những vai trò quan trọng nhất của ngân hàng đó là cung cấp tín dụng, chocác doanh nghiệp, cá nhân vay vốn để kinh doanh Trong thời gian mấy năm trở lạiđây, đề xuất vay vốn ngân hàng theo dự án ngày càng tăng cả về số lượng và chấtlượng, càng cho thấy hiệu quả của hoạt động tín dụng của Ngân hàng Để có thể đưa raquyết định cho vay vốn đúng đắn cả về thời gian, cách thức cho vay và số lượng chovay, nghiệp vụ thẩm định của Ngân hàng đòi hỏi phải hiệu quả và không ngừng hoànthiện

Qua quá trình thực tập tại Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô tôi nhậnthấy Chi nhánh Thủ Đô là Chi nhánh mới được thành lập nhưng đã cho vay khá nhiều

dự án, trong đó, dự án đầu tư bất động sản chiếm tỷ lệ khá cao Đặc biệt, trong thờigian gần đây, với các chính sách của Chính phủ nhằm kích cầu và hỗ trợ nền kinh tếđang trong giai đoạn khủng hoảng, số lượng dự án đầu tư bất động sản xin vay vốncũng có xu hướng tăng Công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bấtđộng sản nói riêng đã có rất nhiều thay đổi cho phù hợp với những yêu cầu mới, nhằmgiúp ban lãnh đạo Ngân hàng có quyết định cho vay đúng đắn và giảm thiểu rủi ro chohoạt động cho vay Mặc dù vậy, vẫn còn những tồn tại cần tháo gỡ Vì vậy, tôi chọn đề

tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng

No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô” để làm chuyên đề thực tập.

2 Mục đích nghiên cứu

Chuyên đề đưa ra các lý thuyết cơ bản về bất động sản, dự án đầu tư bất độngsản, phân tích tình hình thị trường bất động sản trong thời gian qua và dự báo trong giaiđoạn sắp tới, đồng thời xem xét công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Chinhánh Từ đó đưa ra các kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự

án đầu tư bất động sản của Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

Chuyên đề đi sâu vào nghiên cứu về bất động sản, dự án đầu tư bất động sản, từ

đó rút ra yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản nói chung Đốitượng và phạm vi nghiên cứu là hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản tạiNgân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô

4 Phương pháp nghiên cứu

Chuyên đề sử dụng các phương pháp lý thuyết hệ thống duy vật biện chứng,nghiên cứu lý thuyết để có áp dụng và so sánh với thực tiễn Sử dụng phương pháp sosánh, thống kê, phân tích thực trạng để rút ra các giải pháp

5 Bố cục chuyên đề

Ngoài phần mở đầu và kết luận, Chuyên đề gồm 2 chương:

Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại

NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.

Chương 2: Giải pháp và kiến nghị về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.

Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản tại

NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô

1.1 Khái quát chung về Ngân hàng

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô ra đời cùng với bước phát triển và đổi mớicủa NH No&PTNT Việt Nam Với mục tiêu phát triển bền vững và rộng khắp, khôngngừng khẳng định vị thế của mình đối với công cuộc phát triển của đất nước, từ năm

2000, NH No&PTNT Việt Nam đã có những bước cái cách mạnh mẽ trong việc mởrộng và xây dựng chiến lược kinh doanh, chiến lược về thị trường, thị phần NHNo&PTNT Việt Nam không ngừng đẩy mạnh xây dựng mạng lưới của mình tại cái đôthị loại I nhằm thu hút nguồn vốn, hiện đại hóa công nghệ, triển khai ứng dụng cácdịch vụ ngân hàng hiện đại và thực tế chứng minh đây là định hướng hoàn toàn đúngđắn Khu vực Phố Huế - Hà Nội là một khu vực sầm uất, tập trung nhiều cửa hàng lớn,tập trung nhiều chợ, trung tâm buôn bán và tập trung nhiều Chi nhánh của các Ngânhàng khác nhau là một trong những khu vực mà NH No&PTNT Việt Nam cần đẩymạnh khai thác Chính vì vậy, NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô đã ra đời NHNo&PTNT Chi nhánh Thủ Đô có trụ sở tại 91 Phố Huế

Trước ngày 29 tháng 02 năm 2008, Chi nhánh Agribank Thủ đô là phòng giaodịch Agribank Bùi Thị Xuân và trực thuộc chi nhánh loại 1 Agribank Tây Hà Nội Saungày 19/02/2008 là chi nhánh loại 1 trực thuộc NHNo và PTNT Đến ngày 01/04/2008,đổi tên thành chi nhánh Thủ đô và có trụ sở tại 91 Phố Huế, Hà Nội

Chi nhánh Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đi vào hoạt động từ ngày 01 tháng 04năm 2008 trong bối cảnh phải đối mặt với một loạt các khó khăn trong cuộc khủnghoảng tài chính toàn cầu và diễn biến thị trường tiền tệ trong nước khá phức tạp, nhiềuNgân hàng trong tình trạng khó khăn về khả năng thanh toán, nguồn vốn thiếu trầmtrọng, nguồn ngoại tệ khan hiếm, tỷ giá, lãi suất biến động tăng giảm

Hoạt động trên địa bàn có nhiều ngân hàng, với đủ các loại hình ngân hàng; sựcạnh tranh giữa các ngân hàng rất gay gắt trên các mặt: lãi suất huy động vốn, cho vay,phí dịch vụ, …Giá cả các mặt hàng tiêu dùng tăng cao, giá vàng tăng giảm đột biến, thịtrường bất động sản trầm lắng, thị trường chứng khoán tụt giảm ảnh hưởng không nhỏđến hoạt động kinh doanh của chi nhánh Thủ đô.

Việc mới được thành lập trong một thời gian ngắn chính là khó khăn lớn nhấtcủa Chi nhánh, nhưng với sự quyết tâm của một đội ngũ cán bộ, công nhân viên cóchuyên môn và nhiệt huyết, cùng sự quan tâm của cấp trên, Chi nhánh luôn phấn đấu

để đạt được kết quả cao nhất

1.1.2 Chức năng nhiệm vụ của NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô

Theo Pháp lệnh Ngân hàng Nhà Nước và điều lệ hoạt động của NHNo & PTNTViệt Nam, NHNo & PTNT Chi nhánh Thủ Đô có những chức năng và nhiệm vụ chủyếu sau: Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ với nhiều hình thức: mở tàikhoản tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm, kì phiếu, trái phiếu…Đầu tư vốn tín dụngbằng đồng Việt Nam và ngoại tệ đối với các thành phần kinh tế Làm đại lý và dịch vụ

uỷ thác cho các tổ chức Tài chính, Tín dụng và cá nhân trong và ngoài nước như tiếpnhận và triển khai các dự án, dịch vụ giải ngân cho các dự án, thanh toán thẻ Tín dụng,séc du lịch…Làm đại lý nhận lệnh cho Công ty chứng khoán - Ngân hàng No&PTNTViệt Nam Thực hiện thanh toán bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ như: Chuyển tiềnđiện tử trong nước, thanh toán quốc tế qua mạng SWIFT…Chi trả kiều hối, mua bánngoại tệ, chiết khấu, cho vay cầm cố các chứng từ có giá Bảo lãnh bằng đồng ViệtNam và ngoại tệ dưới nhiều hình thức khác nhau trong và ngoài nước Thực hiện cácdịch vụ khác

1.1.3 Cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ chức năng của các phòng ban

1.1.3.1 Cơ cấu tổ chức

Ta có sơ đồ sau:

SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ CHỨC

1.1.3.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban

1.1.3.2.1 Phòng hành chính nhân sự

 Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinhdoanh, chiến lược phát triển nguồn nhân lực, lao động tiền lương, thi đua khen thưởng,quy hoạch và bổ nhiệm cán bộ…

 Trực tiếp triển khai thực hiện các nghiệp vụ về tổ chức, cán bộ, lao động,tiền lương, thi đua, khen thưởng, công tác hậu cần trong Chi nhánh

 Thực hiện hướng dẫn và kiểm tra chuyên đề về tổ chức, cán bộ, lao động,tiền lương, thi đua, khen thưởng trong Chi nhánh

Giám đốc

Phó giám đốc Phó giám đốc

Phòng hành chính – nhân sự

Phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ

40 Bùi Thị Xuân

1.1.3.2.2 Phòng kiểm tra, kiểm toán nội bộ

 phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ là bộ phận chuyên trách, hoạt động độclập với các phòng nghiệp vụ khác, giúp Giám đốc điều hành đúng pháp luật mọi hoạtđộng nghiệp vụ của ngân hàng; hạn chế rủi ro trong kinh doanh và bảo vệ an toàn tàisản, đảm bảo tính chuẩn xác của số liệu hạch toán, trực tiếp triển khai tác nghiệp cácnghiệp vụ vể kiểm tra kiểm toán

 Giám sát việc chấp hành pháp luật, chấp hành các quy định của NHNN,NHNo&PTNT Việt Nam; trực tiếp kiểm tra các hoạt động nghiệp vụ trên tất cả cáclĩnh vực của chi nhánh NHNo&PTNT Thủ Đô

 Kiểm toán toàn bộ hoạt động kinh doanh nhằm đánh giá chính xác kết quảhoạt động kinh doanh và thực trạng tài chính của NHNo&PTNT Thủ Đô

 Báo cáo kịp thời với ban giám đốc, ban kiểm tra kiểm toàn nội bộ, kết quảkiểm tra kiểm toán nội bộ và nêu những kiến nghị khắc phục khuyết điểm tồn tại

 Làm đầu mối tiếp nhận các cuộc thanh tra, kiểm tra kiểm toán của cácngành, các cấp và của thanh tra NHNN đối với NHNo&PTNT Thủ Đô

 Xem xét trình ban giám đốc giải quyết các thư khiếu nại, tố cáo có liênquan đến NHNo&PTNT Thủ Đô trong phạm vi quyền hạn và chức năng quy định

 Thực hiện các nhiệm vụ khác do giám đốc giao

1.1.3.2.3 Phòng kế toán ngân quỹ

 Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinhdoanh, tổ chức quản lý về tài chính, kế toán, ngân quỹ trong chi nhánh

 Trực tiếp triển khai thực hiện các nghiệp vụ về tài chính, kế toán ngân quỹnhư công tác hạch toán kế toán, hạch toán thống kê, thanh toán, ngân quỹ để quản lý vàkiểm soát nguồn vốn và sử dụng vốn, quản lý tài sản vật tư, thu nhập, chi phí xác địnhkết quả hoạt động của Chi nhánh Thủ Đô Trực tiếp quản lý và triển khai công tác tinhọc trong toàn chi nhánh

 Thực hiện hướng dẫn và kiểm tra chuyên đề tài chính, kế toán ngân quỹđối với các đơn vị trực thuộc theo chỉ đạo của ban giám đốc.

1.1.3.2.4 Phòng kế hoạch kinh doanh

 Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinhdoanh, nghiên cứu áp dụng các sản phẩm dịch vụ ngân hàng tại chi nhánh

 Tham mưu cho ban giám đốc về chiến lược phát triển, theo dõi, quản lý và

tổ chức thực hiện các sản phẩm dịch vụ: kinh doanh ngoại tệ, thanh toán quốc tế, chovay tài trợ xuất nhập khẩu tại chi nhánh

 Trưc tiếp quản lý và tổ chức thực hiện các nghiệp vụ về kế hoạch, huyđộng vốn, cấp tín dụng đối với khách hàng

 Hướng dẫn và kiểm tra chuyên đề theo chỉ đạo của ban giám đốc

 Hoạch định chiến lược, kế hoạch phát triển kinh doanh dài hạn, kế hoạch

5 năm và kế hoạch hàng năm cho toàn chi nhánh Nghiên cứu chiến lược phát triểnkinh tế đối ngoại trên địa bàn Xây dựng chiến lược phát triển các sản phẩm dịch vụ:kinh doanh ngoại tệ, thanh toán quốc tế, cho vay tài trợ xuất nhập khẩu của chi nhánhtrong từng thời kì

 Xây dựng kế hoạch và tổ chức quyết toán kế hoạch quý, 6 tháng, năm củachi nhánh Tổng hợp, xây dựng các chỉ tiêu kế hoạch quý, năm trình Giám đốc giaocho các đơn vị trực thuộc

 Tổng hợp, phân tích hoạt động kinh doanh tháng, quý năm Dự thảo cácbáo cáo sơ kết quý, 6 tháng, 9 tháng, một năm và định hướng hoạt động kinh doanhcho kỳ kế hoạch

 Thực hiện cân đối nguồn vốn và sử dụng vốn điều hòa vốn toàn chinhánh

 Tổng hợp, phân tích, đề xuất các biện pháp phòng ngừa và xử lý rủi ro

 Nghiên cứu, đề xuất triển khai áp dụng các dịch vụ, sản phẩm mới tronghoạt động kinh doanh của chi nhánh

 Xây dựng chiến lược khách hàng, phân loại khách hàng Đề xuất cácchính sách thu hút khách hàng nhằm đẩy mạnh hoạt động kinh doanh của chi nhánh.

 Nghiên cứu, đề xuất các hình thức huy động vốn, cấp tín dụng, mức lãisuất huy động và cho vay, phí dịch vụ trong từng thời kì cho phù hợp

 Trực tiếp thẩm định các dự án tín dụng, bảo lãnh của khách hàng

 Tiếp nhận và thực hiện các chương trình dự án thuộc nguồn vốn trongnước Trực tiếp làm dịch vụ ủy thác nguồn vốn thuộc Chính phủ, Bộ, ngành khác vàcác tổ chức kinh tế cá nhân trong nước

 Tổ chức kinh doanh ngoại tê, thanh toán quốc tế theo đúng quy định củaNHNN, NHNo&PTNT VN Là đầu mối thực hiện các dự án ủy thác của các cá nhân và

tổ chức nước ngoài Thực hiện thẩm định, thiếp lập hồ sơ đối với khách hàng mở L/Cbằng vốn tự có, vốn vay

 Xây dựng chương trình công tác hàng tháng, quý của toàn chi nhánh, cótrách nhiệm thường xuyên đôn đốc, theo dõi tình hình thực hiện chương trình đã đượcGiám đốc phê duyệt

 Xây dựng và triển khai chương trình giao ban nội bộ chi nhánh, trực tiếplàm thư kí tổng hợp cho Giám đốc chi nhánh

 Hướng dẫn, kiểm tra theo chuyên đề kế hoạch, huy động vốn, cấp tíndụng, thông tin phòng ngừa rủi ro với các đơn vị trực thuộc chi nhánh

 Tổ chức theo dõi, bảo quản lưu trữ hồ sơ theo quy định Hướng dẫn kiểmtra đào tạo chuyên đề

 Thống kê tổng hợp, báo cáo chuyên đề theo quy định hiện hành củaNHNo&PTNT Việt Nam

 Thực hiện các nhiệm vụ được giám đốc giao

1.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh từ ngày thành lập

Với sự đoàn kết nhất trí từ Ban Giám Đốc, ban chấp hành công đoàn và toàn thểcán bộ công nhân viên chức và có sự giúp đỡ của Ngân hàng No&PTNT Việt Nam.Trên cơ sở nhận thức sâu sắc những khó khăn và khai thác những thuận lợi một cách

có hiệu quả, trong năm 2008 Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đã đạt được những kếtquả sau:

1.1.4.1 Nguồn vốn

1.1.4.1.1 Cơ cấu nguồn vốn theo dòng tiền huy động

 Nguồn vốn nội tệ: 799 tỷ, chiếm 90% tổng nguồn vốn, đạt 244% kế hoạchnăm 2008

 Nguồn vốn ngoại tệ quy đổi VND: 91 tỷ, chiếm 10% tổng nguồn vốn; đạt134% kế hoạch năm 2008

1.1.4.1.2 Cơ cấu nguồn vốn theo thời gian

 Nguồn vốn không kì hạn: 11 tỷ, chiếm 1.2% tổng nguồn vốn

 Nguồn vốn có kì hạn < 12 tháng: 106 tỷ, chiếm 11.9% tổng nguồn vốn

 Nguồn vốn có kì hạn > 12 tháng: 773 tỷ, chiếm 86.9% tổng nguồn vốn

1.1.4.1.3 Cơ cấu nguồn vốn theo tính chất huy động

 Nguồn vốn huy động từ dân cư: 278 tỷ, chiếm 31% tổng nguồn vốn; đạt108% kế hoạch năm 2008 Trong đó: Ngoại tệ qui đổi VND: 78 tỷ, chiếm 8.7% tổngnguồn vốn

 Nguồn vốn của các TCKT: 563 tỷ, chiếm 63 % tổng nguồn vốn Trongđó: Ngoại tệ qui đổi VND: 14 tỷ, chiếm 1.6% tổng nguồn vốn

 Tiền gửi, tiền vay các TCTD: 50 tỷ, chiếm 5.6% tổng nguồn vốn

1.1.4.2 Dư nợ

Tổng dư nợ đến 31/12/2008: 539 tỷ đồng đạt 110% so với KH năm 2008, so với31/03/2008 tăng 96 tỷ đồng Trong đó cho vay trung dài hạn 150 tỷ đồng đạt 97% sovới kế hoạch

1.1.4.2.1 Dư nợ theo loại tiền

 Dư nợ nội tệ: 461 tỷ đồng, chiếm 86% tổng dư nợ

 Dư nợ ngoại tệ quy đổi VND: 78 tỷ, chiếm 14% tổng dư nợ

1.1.4.2.2 Dư nợ theo thời gian

 Dư nợ ngắn hạn: 389 tỷ, chiếm 72% tổng dư nợ

 Dư nợ trung, dài hạn: 150 tỷ chiếm 28% tổng dư nợ

 Chuyển tiền đi: 4,424 ngàn USD/31 món

 Chuyển tiền đến: 319 ngàn EUR/08 món, 623 ngàn USD/34 món

1.1.4.3.4 Thu từ dịch vụ thanh toán quốc tế

Đạt : 940 triệu đồng

1.1.4.4 Dịch vụ tiện ích thực hiện

Năm 2008 chi nhanh tiếp tục triển khai dịch vụ thẻ ATM, cho đến nay đã có 632khách hàng sử dụng thẻ ATM của chi nhánh, số lượng thẻ: 547 thẻ thường và 85 thẻVISA DEBIT với số dư 500 triệu đồng

1.1.4.5 Kết quả tài chính

 Tổng thu: 97 tỷ, tăng so với 31/03/2008 87 tỷ Trong đó thu lãi: 82 tỷ, thudịch vụ là 1.254 triệu.

 Tổng chi: 91 tỷ tăng so với 31/03/2008 là 77 tỷ Trong đó chi trả lãi: 67

tỷ, chiếm 74% trong tổng chi

 Chênh lệch thu nhập – chi phí: 6.9 tỷ

 Lãi suất bình quân đầu vào, đầu ra: 0.15%

 Hệ số tiền lương đạt được: 1.46

1.1.4.6 Đánh giá

1.1.4.6.1 Nguyên nhân của kết quả đạt được

Trong gần một năm qua, Chi nhánh thủ đô đã hoàn thành vượt mức kế hoạch đặt

ra và đã hoạt động đi vào nề nếp Có được thành công đó chính là nhờ ban giám đốc vàcác cán bộ nhân viên thực hiện đồng bộ các giải pháp trong tất cả các mặt như sau

 Thực hiện tốt các đợt chỉ đạo huy động vốn của TW như: Huy động tiếtkiệm có kỳ hạn rút gốc linh hoạt, giao dịch gửi, rút tiền nhiều nơi, huy động tiền gửitiết kiệm dự thưởng chào mừng 20 năm ngày thành lập AGRIBANK đợt II, phát hành

ký phiếu dự thưởng mừng xuân Kỷ Sửu, tiền gửi tiết kiệm bằng VND bảo đảm giá trịtheo giá vàng đạt kết quả cao 27 tỷ đồng, huy động tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn lãi suất

tự điều chỉnh tăng theo lãi suất cơ bản của ngân hàng Nhà nước Việt Nam

 Theo dõi biến động lãi suất huy động trên thị trường để có hướng điềuchỉnh lãi suất kịp thời phù hợp hơn

 Tiếp cận với một số ban quản lý dự án như ban quản lý dự án giao thông

đô thị Hà Nội nhằm thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi từ dân cư trong việc chi trả tiềnđền bù

 Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đã thường xuyên bám sát thị trường, cácyếu tố cạnh tranh, để đưa ra các sản phẩm dịch vụ với lãi suất và mức phí phù hợp.Làm tốt công tác tiếp thị tới khách hàng nhất là các điểm mới mở ban đầu đã thu hútđược sự chú ý của nhiều cá nhân và doanh nghiệp đến mở tài khoản và gửi tiền tiếtkiệm tăng lên đáng kể

 Có định hướng đúng đắn về phát triển mở rộng mạng lưới Trình NH No

&PTNT VN chuyển địa điểm giao dịch của chi nhánh từ 40 Bùi Thị Xuân sang 91 PhốHuế có vị trí thuận lợi trong giao dịch cũng như quảng bá thương hiệu Agribank Trongnăm 2008 Chi nhánh đã mở được 02 phòng giao dịch; các phòng giao dịch và chinhánh đều đã đi vào hoạt động ổn định và có hiệu quả

 Tổ chức tốt công tác thông tin, tuyên truyền, tiếp thị khách hàng, coi trọngviệc triển khai các sản phẩm mới, hiện đại trên cơ sở khai thác tốt nền tảng công nghệthông tin, cung cấp tối đa tiện ích cho khách hàng, đáp ứng nhu cầu cạnh tranh trong xuthế hội nhập

 Thường xuyên phát động phong trào thi đua huy động vốn với các tiêu chí

cụ thể, khen thương kịp thời đến từng phòng nghiệp vụ, phòng giao dịch và trực tiếpđến từng cán bộ tăng trưởng được nguồn vốn

1.1.4.6.1.2 Về tín dụng

 Tiếp cận với một số các ban quản lý dự án như Ban quản lý dự án giaothông đô thị Hà nội nhằm thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi từ dân cư trong việc chi trảđền bù

 Với phương châm tăng trưởng vững chắc, hạn chế thấp nhất rủi ro xảy ra,Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đã từng bước tiếp cận thị trường, từ đó xác định chomình hướng đầu tư phù hợp với trình độ cán bộ, khả năng quản lý Tích cực chuyểnhướng đầu tư, mở rộng cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ, làm hàng xuất khẩu, cácdoanh nghiệp sử dụng nhiều lao động; hộ kinh doanh các dự án hiệu quả, có tài sản bảođảm tiền vay, quan tâm đến các mặt hàng kinh doanh có lợi thế cạnh tranh cao

 Vận dụng linh hoạt các cơ chế ưu đãi đối với khách hàng lớn, thườngxuyên duy trì củng cố mối quan hệ với khách hàng truyền thống, giữ vững khách hàng

đã có và thu hút những khách hàng mới, trên cơ sở khách hàng có dự án khả thi, đảmbảo hiệu quả kinh doanh

 Tiến hành đánh giá phân loại khách hàng theo văn bản 1406/NHNo-TD,đánh giá, phân loại nợ theo Quyết định 636/GĐ – HĐQT tới 100% khách hàng có quan

hệ với chi nhánh

 Chỉnh sửa nghiêm túc các kiến nghị của Thanh tra NHNN Thường xuyênduy trì hoạt động kiểm tra, kiểm soát các mặt nghiệp vụ nhằm phát hiện, chỉnh sửa kịpthời các sai sót phát sinh, góp phần nâng cao chất lượng kinh doanh

 Xây dựng quy trình thẩm định phù hợp với từng loại hình, từng đối tượngcho vay Không ngừng nâng cao trình độ cán bộ tín dụng và các cán bộ thẩm định:trong năm đã hướng dẫn cụ thể cho từng cán bộ tín dụng về phân tích đánh giá tàichính doanh nghiệp, tổ chức học tập triển khai nội dung các văn bản mới của Ngânhàng No&PTNT Việt Nam

1.1.4.6.1.3 Về phát triển dịch vụ

 Tăng cường hợp tác chặt chẽ giữa Ngân hàng với các cơ quan doanhnghiệp, tổ chức cung ứng dịch vụ, hàng hóa cá nhân và công cộng để cung cấp dịch vụthanh toán

 Chủ động tiếp xúc với các doanh nghiệp và tổ chức có hoạt động xuấtnhập khẩu để mở rộng các hình thức thanh toán quốc tế

 Tập trung phát triển các dịch vụ chuyển tiền kiều hối: thường xuyên nắmnhững thông tin về các đối tượng khách hàng cá thân nhân ở nước ngoài để tiếp cậnchuyển tiền qua hệ thống Ngân hàng No&PTNT Việt Nam,

Đẩy mạnh các dịch vụ bảo lãnh, chiết khấu

1.1.4.6.1.4 Các biện pháp tạo nguồn lực trong kinh doanh

 Tạo nguồn nhân lực

 việc phân công, bố trí cán bộ một cách hợp lý giữa các phòng, các bộphận, vừa đảm bảo khối lượng công việc giao, sử dụng có hiệu quả đội ngũ cán bộ, bốtrí cán bộ gắn chặt với công tác đào tạo, luân chuyển cán bộ

 Số biên chế tăng so với đầu năm 18 cán bộ, tổng số cán bộ trong biênchế hiện nay là 40 cán bộ

 Nhận thức sâu sắc trình độ cán bộ có ý nghĩa quyết định đến chấtlượng hoạt động kinh doanh; Ngân hàng No&PTNT Thủ đô đặc biệt quan tâm đếncông tác đào tạo và đạo tạo lại cho cán bộ, không ngừng nâng cao trình độ cán bộ,thông qua các hình thức tổ chức các lớp học tập và tìm hiểu nghiệp vụ, văn bản chế độ

 Nâng cao năng lực tài chính

 Tăng cường mở rộng các hoạt động dịch vụ, tăng thu, tiết kiệm chi phí

 Công nghệ thông tin

 Hiện nay có 02 cán bộ tin học Chi nhánh đang thực hiện chương trình giaodịch IPCAS Trang thiết bị đầy đủ, hiện đại đáp ứng nhu cầu hiện đại hóa ngân hàng

 Triển khai dịch vụ ATM bước đầu có kết quả khả quan, lượng khách hàngphát hành thẻ lên đến 632 khách hàng.

 Tạo động lực cho hoạt động kinh doanh

 Giám đốc đã từng bước giao quyền tự chủ, ủy quyền phán quyết cho cácPhòng gian dịch nhằm nâng cao tình thần trách nhiệm của các đơn vị trực thuộc, tựquyết định và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình trong quyền hạn cho phép

 Từng bước giao khoán cho các phòng nghiệp vụ và các phòng giao dịch,thực hiện giao chỉ tiêu khoán cho từng cán bộ CNV, thực hiện trả lương theo mức độhoàn thành công việc

 Để khích lệ động viên tình thần làm việc nhiệt tình và có hiệu quả, ban giámđốc đã động viên khen thường kịp thời, quan tâm đào tạo, giúp đỡ những cán bộ cònyếu về nghiệp vụ, từ đó tạo ra sự đoàn kết, thống nhất trong toàn cơ quan, phát huy sứcmạnh tổng hợp, cùng nhau đưa Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô ngày càng phát triển,phấn đấu là một ngân hàng vững mạnh, có vị thế trong hệ thống

 Tổ chức tốt các phong trào do Ngân hàng No&PTNT Việt Nam và chi nhánhThủ đô phát động như các phong trào: thi đua huy động tiết kiệm dự thưởng trongCBCNV, tham gia tích cực các phong trào thể thao, văn nghệ Tham gia đóng góp cácquỹ như: quỹ đền ơn đáp nghĩa, quỹ vì người nghèo, quý khuyến học, quan tâm độngviên thăm hỏi đoàn viên có hoàn cảnh khó khăn, ốm đau Từ đó khuyến khích độngviên cán bộ trong toàn cơ quan phấn khởi, tạo động lực trong công tác để hoàn thànhnhiệm vụ

 Phát triển thị trường thị phần

 Cho đến nay mặc dù mới đi vào hoạt động được 9 tháng lượng kháchhàng của chi nhánh lên tới 5.000 lượt khách hàng Trong đó: Khách hàng tiền gửi là4.500, khách hàng tiền vay là 500 lượt với thu lãi trên 82 tỷ đồng, chi trả lãi tiền gửi 53

tỷ đồng

 Công tác quản trị điều hành

 Bổ nhiệm các chức danh điều hành gồm các Trưởng phòng, Phó phòng phùhợp với trình độ, nghiệp vụ, khả năng đáp ứng công việc của từng người, tạo nên sứcmạnh tổng hợp để hoàn thành nhiệm vụ chung.

 Nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác chỉ đạo điều hành thực hiên phâncông, phân nhiệm vụ rõ người rõ việc, đảm báo sự đoàn kết nhất trí cao trong nội bộ,xây dựng được ý thức, phong cách mới đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ, lao động có nề nếp

và kỷ cương, kinh doanh an toàn và hiệu quả

 Giao chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh, phòng giao dịch gắn liền với chỉ tiêu thiđua, góp phần thúc đẩy khuyến khích động viên cán bộ trong Chi nhánh hoàn thành tốtnhiệm vụ chung

1.1.4.6.2 Những hạn chế

 Hạn chế của chi nhánh chính là Chi nhánh vừa mới được thành lập, lạiđược thành lập trong thời gian có rất nhiều biến động, kéo theo những biến động trongchính sách và những phản ứng tâm lí không ổn định của khách hàng Lượng giao dịch

và dự án còn ít Nhân sự chưa thực sự ổn định, thường xuyên có một số lượng nhấtđịnh cán bộ đi đào tạo

1.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh

1.2.1 Lý thuyết chung về dự án đầu tư bất động sản

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.2.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

- Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm vàkhông có khả năng di dời được Đặc điểm này do bất động sản luôn gắn liền với đất đai

mà đất đai là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Vì thế giá trị

và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau

- Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính chất lâu bền Tính lâu bền củahàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai Các công trình xây dựng,công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăm năm.Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian lâu dài.Nói đến tính lâu dài của bất động sản thường đề cập đến 2 chỉ tiêu đó là tuổi thọ vật lí

và tuổi thọ kinh tế Thường thì tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế, phải nắm vữngđiểm này để khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lí,tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần

- Thứ 3, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, do tính giới hạn củadiện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực… Vìthế, Nhà nước buộc phải đưa ra các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bấtđộng sản

- Thứ 4, tính dị biệt của bất động sản Mỗi tài sản là một tài sản riêng biệt,được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kì một bấtđộng sản nào khác Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí

lô đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vậtngoại cảnh

- Thứ 5, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lí xã hội Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với hàng hóa bất động

sản thì đặc điểm này nổi trội hơn cả Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốcgia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội,thậm cho bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tâm linh Ở bất động sản thể hiện rõ nét trongquan niệm của mọi người về phong thủy, nở hậu, thắt hậu Đặc điểm này có thể giúpngười định giá cũng như các nhà đầu tư xác định được các yếu tố giá trị gia tăng củabất động sản.

- Thứ 6, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao do giá trị cầu đất đaicao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo vốn mới.Điều này có nghĩa là nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dàihạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư chokinh doanh Đặc điểm này đòi hỏi hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sựtham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng

- Thứ 7, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và các chínhsách của Nhà nước Do bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, dân tộc,mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân Giao dịch về bất động sản chiếm giữmột vị trí hết sức quan trọng trong nền kinh tế Nhà nước liên tục ban hành các văn bảnpháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thể hiện vai trò và chức năng đối với thịtrường bất động sản

- Thứ 8, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sảnphụ thuộc nhiều vào năng lực quản lí Vì bất động sản thường có giá trị lớn bao gồmnhiều chủng loại nên việc quản lí chúng khá phức tạp

1.2.1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị và giá cả bất động sản.

 Bất động sản nằm ở nơi có địa hình thuận lợi thì giá sẽ cao hơn và ngượclại.

 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp mặt, tính chất thổnhưỡng, tính chất vật lí…), tình trạng môi trường ra sao…Mức độ ảnh hưởng của cácyếu tố trên đến giá trị bất động sản phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất

- các yếu tố kinh tế: nếu bất động sản có khả năng tạo thu nhập cao, tínhhữu dụng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại, hệ thống tiện nghicàng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản gia tăng Cầubất động sản trên thị trường càng cao thì giá càng cao và ngược lại

- các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, anninh, tập quán…

- các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản: bất động sản có đầy đủ giấy

tờ hợp lệ tất nhiên giá sẽ cao hơn bất động sản không hợp lệ, các bất động sản phụthuộc vào các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản

- các yếu tố chung bên ngoài như: thay đổi đường lối chính sách của Nhànước, chính sách đầu tư bên ngoài vào địa phương, chinh sách cho phép người ViệtKiều mua bất động sản Việt Nam, chính sách thuế, tín dung, lạm phát…

1.2.1.1.4 Thông tin và hồ sơ bất động sản

Bất động sản là một tài sản lớn có giá trị chính vì vậy, thông tin bất động sản có

ý nghĩa rất quan trọng Theo điều 11, luật kinh doanh bất động sản, thông tin bất độngsản bao gồm:

 Loại bất động sản

Có nhiều cách phân loại bất động sản

 Theo đầu tư xây dựng

 Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất độngsản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kĩthuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc …

 Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủyếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đấtrừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…

 Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như là các công trình bảotồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chúa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường thấp

 Vị trí mặt đường hay trong ngõ

 Các bất động sản xung quanh đặc biệt là những bất động sản ảnh hưởngđến cảnh quan, môi trường sống

 Thông tin về quy hoạch có liên quan đền bất động sản.

Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản là những thông tin có liênquan đến sự bố trí về mặt không gian kiến trúc, xây dựng trên khu vực có liên quan đếnbất động sản mục tiêu Đó là các thông tin quy hoạch sau:

- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội

- Quy hoạch sử dụng đất

- Quy hoạch các ngành kinh tế, các lĩnh vực xã hội

- Quy hoạch cơ sở hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội

- Quy hoạch chi tiết sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (quy hoạch xâydựng vùng, quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn)

 Quy mô, diện tích bất động sản.

 Môi trường sinh thái

 Hạ tầng thông tin liên lạc

 Hạ tầng xã hội

 Hạ tầng kinh tế

 Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm: hồ sơ, giấy tờ về quyền

sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, các giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản, lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản.

- Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng

- Hồ sơ giấy tờ về xây dựng, tạo lập, sửa chữa

- Hồ sơ về lịch sử bất động sản

 Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

- Số lượng chủ sở hữu

- Mức độ sở hữu.

- Quyền sử dụng chung

- Quyền mua bán, chuyển nhượng

 Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

- Giá bán

- Giá thuê

- Giá thuê mua

 Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan

- Quyền của người thứ ba

- Lợi ích của người thứ ba : người được giám hộ…

1.2.1.2 Dự án đầu tư bất động sản.

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyểnnhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi (Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11ngày 29/06/2006) Dự án kinh doanh bất động sản được trong phân tích dưới đây đượchiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất đểcung cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:

 Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng

 Dự án căn hộ cho thuê

 Dự án trung tâm thương mại

 Dự án khách sạn, nhà hàng

 Dự án về dịch vụ nhà ở

 Dự án hạ tầng khu công nghiệp

 Dự án kết hợp cung cấp các loại dịch vụ trên

 Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên)

1.2.1.3 Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản.

- Dự án đầu tư bất động sản thường gắn với đất đai, điều kiện tự nhiên, xãhội của địa phương nơi dự án hoạt động

- Đầu tư về bất động sản bao giờ cũng cần vốn lớn Vốn này lại không cótính linh hoạt cao vì thời gian hoàn thành dự án và thu hồi vốn lâu

- Đầu tư lớn, thời gian dài nên độ rủi ro cao Nhưng đi kèm với nó là lợinhuận thu được cũng lớn Những dự án có độ rủi ro cao, nhưng nếu thành công thì nócũng mang lại lợi nhuận cao

- Dự án bất động sản cần phải chú ý đến người tiêu dùng cuối cùng Dự áncần phải quan tâm đến mức sống chung của nơi thực hiện dự án, quan tâm tới thị hiếungười tiêu dùng, chú ý đến nhu cầu, thị trường tiêu thụ…

- Đầu tư kinh doanh bất động sản thường gắn với hoạt động xây dựng Đểđầu tư có hiệu quả yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực nhất định trong lĩnh vực này, cụthể như kinh nghiệm qua những dự án tương tự, nguồn cung cấp nguyên vật liệu…Yêu cầu này sẽ chọn lọc những nhà đầu tư đủ điều kiện tham gia vào lĩnh vực mạohiểm và đầy rủi ro này

- Các công trình được hình thành phải đảm bảo yêu cầu về kĩ thuật, có kiếntrúc đẹp, hài hòa với môi trường, đảm bảo tính kinh tế, phù hợp với quy hoạch, yêu cầuphát triển của địa phương

Xuất phát từ những đặc điểm đó, công tác thẩm định của Ngân hàng cần chú ýnhững điểm sau:

- Vì dự án bất động sản vay vốn lớn, tính thanh khoản không cao nên khithẩm định cần quan tâm đến thời gian thu hồi vốn, từ đó xem xét khả năng trả nợ của

dự án và quyết định cho vay vốn

- Vì rủi ro cao nên phải chú ý đến biên an toàn của dự án, đặc biệt chú ýđến phân tích độ nhạy

- Cần quan tâm tới thị trường của dự án Thị trường sẽ quyết định tính khảthi của dự án Ngân hàng cần chú ý so sánh dự án với những dự án tương tự, về cung

cầu của sản phẩm của dự án Một trong những vấn đề cần chú ý của dự án bất động sản

là hiện tượng đầu cơ, tích trữ để kiếm lợi nhuận, nên thực tế là dự án có khi được muahết nhưng lại chưa được tiêu dùng toàn bộ

- Cần chú ý đến năng lực của chủ đầu tư và năng lực của đơn vị khai thác

dự án

- Cần thẩm định về kiến trúc, kết cấu, các yêu cầu kĩ thuật, cac tiêu chuẩn

về xây dựng…

1.2.2 Tình hình đầu tư bất động sản trong thời gian qua

1.2.2.1 Đánh giá chung thị chung thị trường bất động sản tại Việt Nam từ

và môi trường đầu tư cải thiện rõ nét được coi là nguyên nhân của sự sôi động này

Khởi đầu bằng đợt tăng giá vào khoảng tháng 3-4/2007 và lên đến đỉnh điểmvới sự kiện tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở TP HCM, không giốngnhư đợt sốt đất năm 2001-2003, đợt sốt năm nay chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu ở

2 thành phố lớn là TP HCM và Hà Nội

Tại hai thành phố này giá căn hộ cao cấp đã tăng trung bình 2 lần trong nămqua Ở TP HCM có xu hướng tăng mạnh hơn, chẳng hạn , khu The Vista quận 2, tănggiá từ gần 1.400 USD mỗi m2 vào đầu năm lên đến 2.800-3.000 USD mỗi m2 Nhữngcăn hộ trong dự án Saigon Pearl cuối năm 2006 có giá 1.500 USD mỗi m2 nhưng hiệnnay đã lên đến 2.900 - 3.000USD mỗi m2

Khi các dự án lớn mọc lên, thì giá đất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lênchóng mặt Đất nền ở quận 9, đầu năm có giá 200.000 đồng một m2, vào thời điểmcuối năm, giá đã tăng lên 1 triệu đồng một m2 Tại quận 2, đất thổ cư mua sang tay,

diện tích lớn, giá tăng từ 200.000 - 400.000 đồng một m2 lên mức 1-1,5 triệu đồng mộtm2

Tại Hà Nội, khu The Manor tăng từ hơn 1.000 USD một m2 hồi cuối năm 2006,lên đến mức 1.800-2.000 USD một m2 Còn khu Ciputra (Tây Hồ) cũng có giá lên đến1.500-1.600 USD một m2 so với mức đầu năm 800-900 USD một m2

Nhưng tăng mạnh mẽ nhất trong năm qua tại thủ đô là đất khu vực Mỹ Đìnhthuộc địa phận quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm Đất biệt thự ở các khu Mỹ Đình I, IIcũng có giá rao bán trên thị trường khoảng 70-80 triệu đồng một m2, tăng gần gấp đôi

so với thời điểm cuối năm 2006 Giá đất phân lô, đất thổ cư tại các khu vực kế cậnNghĩa Tân, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, cũng đồng loạt tăng 1,5-2 lần Cuối năm 2007, khigiá nhà đất khu trung tâm Hà Nội bị đẩy lên quá cao thì giới đầu tư lại đổ xô sang các

dự án khu vực Hà Tây như Văn Quán, An Khánh khiến thị trường nhà đất ở đây cũngtăng mạnh, giá đất nền biệt thự ở Hà Đông nhiều nơi đã lên hơn 32 triệu đồng một m2

Tuy không tăng ấn tượng bằng thị trường đất ở và căn hộ cao cấp, nhưng thịtrường văn phòng cũng rất sôi động Vào quý 4/2007, giá văn phòng cho thuê hạng Ahơn 35 USD một m2, tăng trung bình 12% Văn phòng hạng B có giá khoảng 24 USDmột m2, tăng trung bình 50% so với thời điểm đầu năm Hệ số sử dụng ở các vănphòng hầu như đều đạt xấp xỉ 100%

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, lượng khách du lịch đến Việt Nam trongnăm nay là 4,2 triệu lượt người, tăng 18% so với năm 2006, trong khi lượng phòngkhách sạn 4-5 sao tăng không đáng kể Hệ số sử dụng phòng ở mức cao trong suốt nămqua, ở khách sạn 4 sao xấp xỉ 80%, còn khách sạn 5 sao khoảng 74%

 Mặt tiêu cực

Nếu nhìn theo một hướng khác thì thị trường bất động sản năm 2007 lại đượcđánh giá là rất bất thường và không ổn định Thị trường bất động sản năm 2007 diễnbiến không theo bất cứ quy luật nào Điển hình nhất là TP HCM, chỉ trong vòng 12tháng có đến 3 lần lên cơn sốt giá - Không khí giao dịch cứ như “thời bao cấp” vàmức giá nhà đất, căn hộ chung cư cao cấp tăng vọt, giá đất tăng bình quân 3 lần.Trongquý 4/2007, thị trường bất động sản TP HCM đã bộc lộ những dấu hiệu bất thường

Điển hình là việc người dân chen nhau mua căn hộ của các dự án giá trị bạc tỷ (trungbình 1,6-3,2 tỷ đồng/căn hộ): The Vista, Sky Garden 3, Blue Diamon Sở Xây dựng

TP HCM kiểm tra và kết luận: cả ba dự án này đều chưa xây xong phần móng nhưng

đã tổ chức huy động vốn từ phía khách hàng (vi phạm Điều 39 Luật Nhà ở) Sở cũngyêu cầu các DN đã huy động vốn từ phía khách hàng phải dừng ngay việc này và hoàntrả toàn bộ số tiền mà theo ước tính ban đầu thì con số này sẽ lên tới 700 tỷ đồng

Nhưng mọi việc chưa kết thúc, các chuyên gia cho rằng, hợp đồng mà chủ đầu

tư dự án The Vista ký kết với khách hàng mang nặng tính áp đặt, không tuân thủnguyên tắc tự nguyện DN đã tương đối lạm dụng quyền thương thuyết có thể đối vớikhách hàng

Qua đó dư luận đang đặt vấn đề: ý thức tôn trọng pháp luật của DN Việt Namcòn chưa cao; độ trung thực hay đạo đức trong kinh doanh dự án đầu tư dường như vẫncòn thiếu và yếu

Thực tế tại địa bàn Hà Nội, tốc độ thi công các dự án nhà ở đang diễn ra rấtchậm Mỗi toà nhà kể từ lúc khởi công cho đến khi hoàn thành đưa vào sử dụng thườngxuyên bị kéo dài mà chưa có những chế tài ấn định thời gian xây dựng để đưa dự ánvào sử dụng Điều này đã làm cho Hà Nội đang có rất nhiều dự án xây dựng dở dang,thi công chậm chạp, thậm chí nhiều dự án, nhiều khu đô thị đã được phê duyệt, nhiều

dự án đã đấu giá đất xong từ nhiều năm đến nay vẫn còn là bãi đất trống trong lúc thịtrường đang thiếu căn hộ cung ứng cho người sử dụng

Các chuyên gia đều cho rằng hội nhập đem nguồn vốn đầu tư chính thức vàkhông chính thức ồ ạt đổ vào VN, một phần không nhỏ của nguồn vốn này đổ vào thịtrường BĐS, đã gây ra những cơn sốt đất Năm 2007 hàng trăm quỹ đầu tư có vốn hàng

tỷ USD đã đổ vốn vào hàng loạt dự án xây dựng văn phòng cho thuê, khách sạn caocấp và một số dự án phát triển các khu đô thị mới Trong khi đó, quỹ đất của TP gầnnhư không phát triển thêm nhiều Do đó, tình trạng khan hiếm quỹ đất là điều tất nhiêndẫn đến giá đất liên tục leo thang

1.2.2.1.2 Năm 2008

 Đánh giá chung

Năm 2008 cũng được đánh giá là một năm bất thường đối với thị trường bấtđộng sản Năm 2008 là một năm đầy biến động của thị trường BDS Việt Nam, có thểnói rằng chưa có năm nào thị trường diễn biến có nhiều thay đổi nhanh như vậy cả vềgiá bán và số lượng các giao dịch Có thể tóm tắt thị trường năm 2008 như sau:

- Quý 1/2008: Dù lượng mua bán không còn nhiều như nửa cuối năm 2007nhưng đầu quý thị trường vẫn khá sôi động và nhiều khu vực giá vẫn tiếp tục tăng sovới năm 2007, nhiều nơi lên mức tăng 40 – 100% so với đầu năm 2007 Thậm chí rấtnhiều nơi ở Thành phố Hồ Chí Minh giá nhà đất tăng đến 5-7 lần, đưa mức giá bấtđộng sản tại Việt Nam lên đỉnh cao nhất từ trước tới nay Tuy nhiên từ giữa quý, khi

mà mọi người nhận ra cơn sốt có vẻ đã quá nóng và các chính sách về thắt chặt tíndụng và chủ trương đánh thuế lũy tiến được đưa ra thì thị trường đã bắt đầu đi xuống

và giá bắt đầu giảm

- Quý 2/2008: Thị trường xuống dốc rõ rệt, nhiều nhà đầu cơ bất động sảntìm cách tháo chạy khỏi thị trường Số lượng giao dịch về căn hộ cao cấp, nhà phân lô,đất nền dự án chỉ còn khoảng 10% so với thời điểm sôi động nhất của thị trường làkhoảng tháng 9 – tháng 10/2007 Nhiều nơi giá nhà đất đã giảm tới 30-60% so với mứcgiá cao nhất trước đó nhưng lượng khách hỏi mua vẫn rất thấp

- Quý 3: Từ giữa tháng 7 đến khoảng giữa tháng 8, trùng với thời điểmtăng nhẹ trở lại của thị trường chứng khoán, thị trường có dấu hiệu ấm lên cả về sốlượng giao dịch và một số khu vực giá tăng trở lại khoảng 5-10% Nhưng cùng với sự

đi xuống của thị trường chứng khoán thì ngay sau đó thị trường bất động sản tiếp tụctrầm lắng Tuy nhiên nhà đất trong các khu dân cư cũ, căn hộ giá rẻ thì vẫn giữ đượcmức giá cao thậm chí một số khu vực giá vẫn tiếp tục tăng từ đầu năm cho đến hết quý3/2008

- Quý 4: Lượng khách hàng hỏi mua, số giao dịch và giá tiếp tục giảm sâu

ở nhiều khu vực và kể cả nhà đất trong khu dân cư cũ và căn hộ giá rẻ cũng bắt đầu

giảm giá Tại thời điểm cuối năm rất nhiều khu vực tại Thành phố HCM giá giảm tới20-45%, cá biệt nhiều khu vực giảm mất tới 60-70% so với đầu năm, số lượng cá nhân

và các trung tâm môi giới chỉ còn khoảng 55% so với đầu năm Tại thị trường Hà Nộigiá giảm ít hơn, đa số các khu vực chỉ giảm khoảng 10- 20% tuy nhiên số lượng giaodịch rất nhỏ giọt trên toàn thị trường

- Về thị trường bất động sản cho thuê, cũng như năm 2007 lượng cầu vàgiá vẫn tăng đều cho đến cuối quý 2 và đầu quý 3 năm nay Tuy nhiên sau đó, do suygiảm kinh tế và đầu tư nên lượng cầu thuê đã giảm rõ rệt bắt đầu từ giữa quý 2, theo sốliệu thống kê của Công ty CP bất động sản B.D.S, lượng khách thuê về văn phòng, nhà

ở cao cấp và mặt bằng kinh doanh tại thời điểm cuối năm chỉ còn khoảng 20% so vớicách đây một năm, không những vậy đa số các nhu cầu đều tìm thuê các diện tích bé vàvới giá thuê rẻ hơn so với trước đây Do áp lực của việc lượng cầu giảm rõ rệt, giá chothuê các loại bất động sản này cũng bắt đầu giảm từ cuối quý 4/2008

 Nguyên nhân

Nguyên nhân đầu năm 2008 thị trường lại sốt nóng và giá tăng cao chính là dohiện tượng đầu cơ Theo ước tính của các chuyên gia, có khoảng 70% trong tổng sốnhững các giao dịch BDS tại các thành phố lớn ở Việt Nam do người mua mua để đầu

cơ (mua chỉ để bán lại ngay khi phù hợp để thu lợi nhuận) Lợi nhuận nhìn thấy quáhấp dẫn khiến người người, nhà nhà đầu tư vào BDS dẫn đến hiện tượng mua bán lòngvòng đẩy giá lên cao theo một hình xoáy trôn ốc Người mua trước bán cho người muasau với giá cao hơn rồi người mua sau lại bán cho người mua tiếp theo với giá cao hơnnữa Thậm chí tôi đã chứng kiến nhiều trường hợp nhà đầu cơ mua lại chính căn nhàcủa mình đã bán trước đây để bán lại một lần nữa mà vẫn có lãi Động lực của hiệntượng đầu cơ, mua đi bán lại này chính là suy nghĩ giá sẽ còn tăng tiếp của các nhà đầu

tư và những giao dịch mua nhà đất của nhóm người mà chúng ta có thể tạm gọi là mua

để tiêu dùng bao gồm: những người mua để ở, để cho thuê hay để làm của để dành

- Nguyên nhân của hiện tượng thị trường lại xuống dốc nhanh chóng vàđóng băng là tình hình kinh tế tại Việt Nam và trên thế giới đã thay đổi nhanh chóng từphát triển sang suy thoái mạnh mẽ, các chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng đã gây

khó khăn cho nguồn tiền của các nhà đầu cơ và các đơn vị đầu tư bất động sản Mặtkhác, đa số mọi người nhận định giá nhà đất đã tăng quá cao và khó có thể tăng tiếpđược ngay trong bối cảnh hiện tại và trước mắt.

1.2.2.1.3 Những tháng đầu năm 2009

Theo ông Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, vấn

đề mà các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phải đối mặt trong năm tới là bài toánvốn Ngay đầu năm 2009, nhiều nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản sẽ phải trả nợ ngânhàng các khoản vay trước đây trong khi thị trường vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục "Thịtrường bất động sản có nguy cơ rơi vào vòng luẩn quẩn mà hệ lụy là khả năng giảm giánhà đất ngày một nhiều Bởi vậy khả năng nóng trở lại trong năm tới là rất khó", ông

Võ khẳng định

Thêm vào đó, tình hình kinh tế thế giới trong năm 2009 được dự báo tiếp tụckhó khăn nên thị trường bất động sản cũng khó tránh khỏi nguy cơ này Ông Lê ĐăngDoanh, nguyên Viện trưởng Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, cho rằng chínhcuộc khủng hoảng kinh tế thế giới khiến nhiều người mất lòng tin vào thị trường và tạotâm lý phân vân khi quyết định đầu tư vào bất động sản "Thêm vào đó, tâm lý chờ đợingân hàng tiếp tục giảm lãi suất cũng là một yếu tố khiến nhiều người phân vân trongđầu tư", ông Doanh nói

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là thị trường sẽ chỉ toàn những mảng tối

Từ thực tế này, có thể thấy thị trường năm 2009 vẫn sẽ có tín hiệu lạc quan Những yếu

tố vĩ mô của nền kinh tế như lạm phát đã được kiềm chế, lãi suất cơ bản của ngân hàngxuống mức thấp (còn 8,5 %) dẫn tới việc nguồn vốn cho bất động sản được huy độngtốt hơn Tại thời điểm cuối năm, nhiều dự án đã được khởi công chờ thời cơ đón đầuthị trường Ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land, cho rằng: “Giá bấtđộng sản xuống thấp khiến các dự án đã giảm hơn 50% so với thời kỳ sốt nóng Điềunày làm tăng cơ hội cho các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản trong năm tới”

Trong cơn bão tài chính, nhà đầu tư có bản lĩnh, tìm được “kẽ hở” của thịtrường, chọn lọc tốt các dự án thì vẫn có thể thành công Theo tổng kết của ngân hàng

thế giới, thị trường bất động sản có hệ số lan truyền nhu cầu rất lớn, tức là một đồngtrong thị trường bất động sản sẽ kéo theo 3 đồng trong các ngành kinh tế khác Bấtđộng sản phát triển, vật liệu xây dựng, đồ nội thất… sẽ phát triển theo Ông Tống VănNga, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định, trong năm tới, có rấtnhiều thuận lợi để phát triển thị trường bất động sản “Sắt thép giảm, xi măng khôngthiếu, gạch ốp lát đã bão hòa, kính xây dựng dư dặt sẽ là cơ hội tốt để thu hút nhà đầu

tư đổ vốn vào ngành xây dựng cũng như thị trường bất động sản”, ông Nga chia sẻ

Thêm vào đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ trích 2.500 tỷ trong gói kíchcầu để xây dựng nhà ở xã hội cứu thị trường bất động sản Nhiều người hy vọng việc

“rót” trúng đối tượng cùng các chính sách hợp lý sẽ là một tín hiệu vui giúp thị trườngbất động sản khởi sắc Mặt khác, các chuyên gia phân tích, sang năm tới, gói kích cầunày sẽ giúp thị trường điều chỉnh lại quan hệ cung cầu sao cho hợp lý hơn Các doanhnghiệp sẽ nắm bắt cơ hội này để điều chỉnh các dự án sao cho phù hợp với nhu cầu củangười tiêu dùng

Theo các chuyên gia, năm 2009 mảng phân khúc nhà ở bình dân cho người cóthu nhập trung bình có cơ hội hồi phục nhẹ Bởi người dân có nhu cầu thật sự sẽ đi đếnquyết định mua nhà Theo thống kê của Sàn giao dịch bất động sản Cen Group, trongthời gian thị trường trầm lắng, vẫn có những nhóm khách hàng có thu nhập trung bìnhtìm hỏi những căn hộ có tổng giá trị khoảng trên dưới 1 tỷ đồng với diện tích vừa phải.Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng Giám đốc Cen Group, cho rằng: “Khi các yếu tố vĩ

mô đã ổn định trở lại, tâm lý người dân được giải tỏa sau một thời gian dài chờ đợi,khách hàng sẽ sớm ra quyết định mua nhà"

Phân khúc nhà ở, văn phòng cao cấp và biệt thự dự báo sẽ hồi phục sau cùng.Nhóm khách hàng tiếp cận mảng này là doanh nhân, những người có thu nhập cao vớimục đích mua để ở hoặc mua bán trao tay thu lợi Chính vì vậy, hiệu quả đầu tư vàdòng vốn là vấn đề quan trọng đặt lên hàng đầu với nhóm đối tượng này Lý giải vềviệc chậm trễ trong quá trình hồi phục của phân khúc cao cấp, ông Hưng nhận định:

“Chỉ khi nào thị trường sôi động, thanh khoản tốt, nhóm khách hàng cao cấp này mớiquyết định đầu tư"

Đồng tình với quan điểm trên, ông Phạm Trung Hà bổ sung, việc phân hạng bấtđộng sản còn chưa rõ ràng, mặc nhiên các nhà đầu tư đưa ra những chuẩn mực cao cấpnhằm thu hút khách hàng nhưng thực chất chưa chú trọng nhiều đến chất lượng của dự

án Chất lượng xây dựng, các dịch vụ đi kèm, tiện ích cộng cộng chưa thực sự đáng tincậy sụt giảm lòng tin của khách hàng Điều này khiến các dự án gắn mác 'cao cấp' khógiao dịch hơn

1.2.2.2 Các chính sách của Nhà nước

1.2.2.2.1 Các chính sách kinh tế vĩ mô

Việc chính phủ đẩy mạnh hội nhập kinh tế và xúc tiến đầu tư nước ngoàinhư :gia nhập WTO; Hoa Kỳ thông qua PNTR cho Việt Nam; Hội nghị các nhà tài trợViệt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút FDI của Việt Nam năm 2007 là rất lớn; rồiviệc tạo điều kiện cho thị trường chứng khoán phát triển hoàn thiện, đem lại lượng tiềnlãi lớn cho nhiều nhà đầu tư và đã không ít nhà đầu tư chuyển sang đầu cơ nhà đất

Các chính sách nhằm cải cách hành chính, xây dựng cơ sở hạ tầng cũng ảnhhưởng rất lớn tới sụ phát triển của thị trường bất động sản

1.2.2.2.2 Các chính sách liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản.

 Chính sách mở cho phép Việt kiều và người nước ngoài mua nhà tại ViệtNam

Việt kiều về nước đầu tư có giấy phép cư trú trong ba tháng cũng được mua nhà.

Đó là nội dung quan trọng trong dự án Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở vàsửa đổi, bổ sung Điều 121 Luật Đất đai được Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH)thảo luận chiều 26/02/2009 Nếu được Quốc hội thông qua vào tháng 6 tới, đạo luật sửađổi sẽ có hiệu lực từ ngày 1-9-2009 và chắc chắn sẽ tạo điều kiện cực kì thuận lợi choViệt Kiều trong việc mua nhà Đây cũng là một trong những biện pháp tích cực thúcđẩy thị trường bất động sản nóng lên

 Quyết định 131/QĐ – TTg của Thủ tướng Chính Phủ Về việc hỗ trợ lãisuất cho các tổ chức, cá nhân vay vốn ngân hàng để sản xuất - kinh doanh

Điều 1 của quyết định 131: Trong năm 2009, Nhà nước hỗ trợ lãi suất cho các tổ

chức, cá nhân vay vốn ngân hàng để sản xuất – kinh doanh, nhằm giảm giá thành sảnphẩm hàng hóa, duy trì sản xuất, kinh doanh và tạo việc làm, trong điều kiện nền kinh

tế bị tác động của khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới Đối tượng ápdụng là: Các khoản vay ngắn hạn ngân hàng bằng đồng Việt Nam theo các hợp đồngtín dụng được ký kết và giải ngân trong năm 2009 của các tổ chức (doanh nghiệp, hợptác xã, tổ hợp tác, hộ gia đình …), cá nhân để làm vốn lưu động sản xuất – kinh doanh,được thống kê tín dụng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về chế độbáo cáo thống kê; trừ các khoản vay thuộc ngành, lĩnh vực theo Phụ lục kèm theoQuyết định 131 Sau khi quyết định, đã có rất nhiều Ngân hàng chủ động triển khainhanh chóng quyết định và Agribank cũng là một trong số những Ngân hàng đó Mộttrong những đối tượng được áp dụng là: Hoạt động xây dựng mới công trình, hạng mụccông trình, hoạt động xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp Có thể khẳng địnhNghị định 131 của Thủ tướng Chính phủ đã có tác động tích cực một cách trực tiếp vàgián tiếp đến thị trường bất động sản

1.2.3 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh 1.2.3.1 Khái quát dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh

Chi nhánh Thủ Đô là một chi nhánh mới thành lập của Ngân hàng No&PTNT.Chi nhánh chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01/04/2008 Vốn của Chi nhánh chủyếu là do Trung Ương giao Tính đến 31/12/2008, tổng dư nợ của Chi nhánh đạt 539 tỷ

đồng, trong đó vay trung dài hạn đạt 150 tỷ đồng Vay trung dài hạn của các các nhânđạt gần 1.5 tỷ, còn lại là vay trung dài hạn của các dự án, 148.5 tỷ chiếm 99% Trongtổng dư nợ các dự án, dự án đầu tư bất động sản đạt 59 tỷ đồng chiếm 39.73% Đây làmột tỷ lệ lớn Danh sách các dự án bất động sản:

Công ty CP Đầu tư và Phát triển hạ tầng Vinaconex- Alphanam 25 tỷ đồng

Chính vì vậy, vấn đề hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản là mộtvấn đề được Chi nhánh rất quan tâm

1.2.3.2 Nhân sự thực hiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản.

Hiện nay NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô có 11 cán bộ tín dụng, và tất cả 11cán bộ đều tham gia thực hiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Tuy làChi nhánh mới thành lập nhưng cán bộ tín dụng của Chi nhánh đều có chuyên môn vàkinh nghiệm, rất có trách nhiệm với nhiệm vụ của mình Trong 11 cán bộ tín dụng, cómột cán bộ phụ trách đa số các dự án đầu tư về bất động sản Đây chính là một trongnhững ưu điểm của Chi nhánh Thủ Đô trong công tác thẩm định dự án đầu tư bất độngsản

1.2.3.3 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản.

Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản cũng giống như quy trình thẩmđịnh dự án đầu tư nói chung

Quyết định số 580/QĐ/HĐQT – TCCB ngày 30/05/2007 của chủ tịch Hội đồngquản trị NHNo&PTNT Việt Nam V/v Chấm dứt hoạt động của Ban Thẩm định Theo

đó các Phòng thẩm định của các Chi nhánh Cấp 1 trực thuộc NHNo&PTNT Việt Namcũng chấm dứt và sát nhập vào phòng tín dụng Như vậy, Cán bộ tín dụng vừa là ngườitiếp nhận dự án đầu tiên vừa là người theo dự án đến khi thu hồi hết vốn đầu tư Chính

vì vậy quy trình thẩm định dự án đầu tư tại Chi nhánh NHNo&PTNT Chi nhánh Thủ

Đô cũng giống như quy trình tín dụng trung và dài hạn Quy trình tín dụng là các bướcquy chuẩn để cán bộ tín dụng tiến hành thẩm định một dự án đầu tư hay một món vaytrung dài hạn Quy trình tín dụng giúp quá trình cho vay diễn ra một cách thống nhất,

khoa học, phòng ngừa hạn chế rủi ro và không ngừng nâng cao chất lượng tín dụng.Quy trình nêu rõ nhiệm vụ trách nhiệm của cán bộ tham gia thẩm định, làm cơ sở để tổchức thực hiện nghiệp vụ thẩm định cho phù hợp với tình hình hoạt động của Chinhánh

Khi khách hàng đến Ngân hàng và có nhu cầu vay vốn để thực hiện dự ánđầu tư của mình thì cán bộ tín dụng tiến hành các bước theo quy trình thẩm định dự ánđầu tư Quy trình thẩm định dự án đầu tư được áp dụng tại Chi nhánh NHNo&PTNTChi nhánh Thủ Đô gồm các bước sau:

1.2.3.3.1 Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ, hợp

pháp, hợp lệ của hồ sơ

Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ và cung cấp cho Ngân hàngnhững hồ sơ: Hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư (khách hàng vay vốn), hồ sơ kinh tế củakhách hàng vay (năng lực tài chính), hồ sơ dự án vay vốn (Hồ sơ vay vốn), hồ sơ bảođảm tiền vay

Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ khách hàng cung cấp, Cán bộ tín dụng kiểm tra tínhđầy đủ về số lượng và tính chất pháp lý của hồ sơ Báo cáo trưởng phòng tín dụng

- Nếu đầy đủ thì tiến hành các bước tiếp theo

- Trường hợp nếu thiếu thì yêu cầu khách hàng cung cấp và bổ sung đểhoàn thiện

1.2.3.3.2 Thẩm định khách hành vay vốn và dự án đầu tư.

Sau khi nhận và kiểm tra tính đầy đủ và hợp pháp của hồ sơ khách hàng cungcấp, Cán bộ tín dụng lập tờ trình thẩm định các nội dung sau:

- Thẩm định khách hàng vay vốn

- Thẩm định hồ sơ vay vốn

- Thẩm định các biện pháp đảm bảo tiền vay

1.2.3.3.3 Quyết định cho vay

Lãnh đạo căn cứ vào quy định về thẩm định quyền xét duyệt cho vay của Chinhánh để quyết định.

Quyết định cho vay ghi rõ ý kiến chấp nhận cho vay với các điều kiện kháchhàng phải thực hiện trước khi ký hợp đồng tín dụng và trước khi giải ngân Hoặc đềnghị cán bộ tín dụng giải trình một số vấn đề còn vướng mắc

Trong trường hợp từ chối cho vay phải nói rõ được lý do từ chối

Trường hợp vượt quyền phán quyết thì Phòng tín dụng làm tờ trình trình lên cácBan có liên quan trên NHNo&PTNT Việt Nam theo đúng quy định

1.2.3.3.4 Giải ngân, kiểm tra, giám sát

1.2.3.3.5 Thu nợ, thu lãi và xử lí phát sinh.

1.2.3.3.6 Kết thúc hợp đồng

1.2.3.4 Phương pháp thẩm định.

Để đảm bảo dự án đầu tư được thẩm định một cách khoa học và toàn diện kếthợp với kinh nghiệm quản lý thực tiễn và các nguồn thông tin đáng tin cậy Công việccủa người làm công tác thẩm định dự án không phải là làm lại toàn bộ công việc củangười lập dự án mà đi sâu tìm hiểu những nhược điểm, tồn tại của dự án để có ý kiến

về việc có nên cấp giấy phép đầu tư hoặc bỏ vốn đầu tư cho dự án hay không

Với mỗi loại dự án ngoài những phương pháp chung cần có những phương phápriêng và trong từng phương pháp lại cần có những chú ý riêng Với các dự án đầu tưbất động sản, công tác thẩm định dự án trước khi quyết định cho vay phụ thuộc khánhiều vào hoạt động định giá Định giá bất động sản cũng cần những phương phápriêng Mặc dù vậy, đối với dự án đầu tư bất động sản, Chi nhánh vẫn chỉ thẩm định vớicác nội dung và phương pháp như tất cả các dạng dự án khác Hiện nay phòng TínDụng Agribank chi nhánh Thủ Đô thường sử dụng ba phương pháp thẩm định

* Phương pháp so sánh

Về thực chất, phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến và đơn giản, cácchỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của dự án được so sánh với các dự án đã và đang xâydựng hoặc đang hoạt động Từ đó có thể rút ra kết luận đúng đắn về dự án để đưa raquyết định đầu tư được xác định Phương pháp so sánh được tiến hành theo một số chỉ

tiêu: Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình do nhà nước quy địnhhoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được Tiêu chuẩn về công nghệ,thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốc gia, quốc tế Tiêu chuẩn đốivới loại sản phẩm của dự án mà thị trường đòi hỏi Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấuvốn đầu tư, sản xuất đầu tư Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyênliệu nhân công, tiền lương, chi phí quản lý của ngành theo các định mức kinh tế - kỹthuật chính thức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư(ở mức trung bình tiên tiến) Các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp theo thông lệ phù hợpvới các hướng dẫn, chỉ đạo của nhà nước, của ngành đối với doanh nghiệp cùng loại.Các chỉ tiêu trong trường hợp có dự án và chưa có dự án.

- Thẩm định chi tiết: Được tiến hành sau thẩm định tổng quát Yêu cầu của việcthẩm định là theo từng nội dung cần phải có ý kiến nhận xét, kết luận có đồng ý haykhông, những gì cần bổ sung, sửa đổi Việc này chỉ có thể thực hiện được bằng thẩmđịnh chi tiết Thẩm định chi tiết được tiến hành với từng nội dung của dự án từ việcthẩm định các điều kiện pháp lý đến phân tích hiệu quả tài chính và kinh tế - xã hội của

dự án Tuy nhiên mức độ tập trung cho những nội dung cơ bản có thể khác nhau tuỳtheo đặc điểm và tình hình cụ thể của dự án

Trong bước thẩm định chi tiết, kết luận rút ra nội dung trước có thể là điều kiện

để tiếp tục nghiên cứu Nếu một số nội dung cơ bản của dự án bị bác bỏ thì có thể bác

bỏ dự án mà không cần đi vào thẩm định toàn bộ các chỉ tiêu tiếp theo

* Phương pháp thẩm định dự án được dựa trên việc phân tích độ nhạy cảm của dự án

Cơ sở của phương pháp này là dự kiến một số tình huống bất trắc có thể xảy ratrong tương lai đối với dự án Đối với dự án đầu tư bất động sản có thể kể tới như: chiphí đầu tư, giá các nguyên vật liệu đầu vào tăng và thu nhập sau khi dự án xong có thể

bị giảm, có thay đổi về chính sách thuế theo hướng bất lợi Khảo sát tác động củanhững yếu tố đó đến hiệu quả đầu tư và khả năng hoà vốn của dự án

Mức độ sau lệch so với dự kiến của các bất trắc thường chọn từ 10% đến 20%

và nên chọn các yếu tố tiêu biểu dễ xảy ra gây tác động xấu đến hiệu quả của dự án đểxem xét Nếu dự án vẫn tỏ ra có hiệu quả kể cả trong trường hợp có nhiều bất trắc phátsinh đồng thời thì đó là những dự án vững chắc có độ an toàn cao Trong trường hợpngược lại, cần phải xem lại khả năng phát sinh bất trắc để đề xuất các biện pháp hữuhiệu để khắc phục hạn chế

có ý nghĩa rất quan trọng Hồ sơ pháp lý của dự án bao gồm các giấy phép, quyết địnhliên quan đến dự án mà chủ đầu tư đang thực hiện như: Báo cáo nghiên cứu khả thi,giấy phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận đầu tư của cấp có thẩm quyền phê duyệt,

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất, các văn bản pháp lý khác

có liên quan đến dự án đầu tư

1.2.3.5.2 Thẩm định khách hàng vay vốn

* Thẩm định về lịch sử hình thành, tồn tại và phát triển của doanh nghiệp, tư cách của chủ doanh nghiệp

- Thẩm định về lịch sử hình thành, phát triển của doanh nghiệp

+Xuất xứ hình thành doanh nghiệp

+Các bước ngoặt lớn doanh nghiệp đã trải qua: thay đổi quy mô, bộmáy điều hành, các dự án đầu tư bất động sản mà doanh nghiệp đã thực hiện hoặc hợptác thực hiện…

+Những khó khăn, thuận lợi, lợi thế, bất lợi của công ty

+Uy tín của công ty trên thương trường

- Thẩm định về tư cách của lãnh đạo doanh nghiệp:

+Thẩm định về lịch sử bản thân, hoàn cảnh gia đình

+Trình độ học vấn, chuyên môn, ưu tiên có kinh nghiệm trong xây dựnghoặc quản lý khai thác bất động sản

+Trình độ quản lý

+Hiểu biết pháp luật

+Những kinh nghiệm công tác đã qua, những thành công, thất bại trênthương trường

+Uy tín trên thương trường với các bạn hàng, đối tác

+ Nhận thức của người vay vốn, tính hợp tác với ngân hàng

- Khi thẩm định khách hàng vay vốn, có những trường hợp khách hàng vayvốn là người thực hiện quá trình chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư còn quá trình vậnhành kết quả đầu tư do một công ty khác thực hiện Ngân hàng cần xem xét các hợpđồng, giấy tờ liên quan đến thỏa thuận của hai công ty Trong khi đánh giá năng lực,lịch sử hình thành của doanh nghiệp, Ngân hàng cũng chú trọng đến xem xét các doanhnghiệp tuy không phải là khách hàng nhưng có liên quan đến thành công của dự án

* Thẩm định thực lực tài chính của khách hàng

Để thẩm định khả năng tài chính của khách hàng cán bộ tín dụng cần dựavào các báo cáo tài chính do khách hàng cung cấp và kết hợp với các thông tin từ cácnguồn thông tin khác Nội dung thẩm định khả năng tài chính bao gồm:

+ Nguồn vốn chủ sở hữu: đối chiếu với mức vốn pháp định đối với cácngành nghề kinh doanh của khách hàng, nhận xét sự tăng giảm vốn chủ sở hữu nếu có

+ Kết quả sản xuất kinh doanh của khách hàng các năm trước, quýtrước, nhận xét về nguyên nhân lỗ lãi

+ Tình hình công nợ bao gồm: Nợ các ngân hàng và các tổ chức tíndụng, tình hình thanh toán với người mua, người bán

+ Phân tích các hệ số tài chính:

Tỷ suất tài trợ: Chỉ tiêu này cho biết mức độ tự chủ về tài chính của doanhnghiệp Chỉ tiêu này càng cao, mức độ độc lập về tài chính của doanh nghiệp càng lớn

Tỷ suất tài trợ = Nguồn vốn chủ sở hữu/ Tổng số nguồn vốn

Chỉ tiêu này phải > = 0.3 là đạt tiêu chuẩn

Các chỉ tiêu về khả năng thanh toán: Các chỉ tiêu về khả năng thanh toánđược xem xét bao gồm:

- Tỷ suất thanh toán ngắn hạn = Tài sản lưu động/ Tổng số nợ ngắn hạn

Tỷ suất này cho thấy khả năng đáp ứng các khoản nợ ngắn hạn (phải thanhtoán trong vòng 1 năm hay 1 chu kỳ kinh doanh) của doanh nghiệp là cao hay thấp

Chỉ tiêu này đạt tiêu chuẩn khi ~ 1

- Tỷ suất thanh toán của vốn lưu động = Tổng số vốn bằng tiền/ Tổng sốtài sản lưu động

Chỉ tiêu này phản ánh khả năng chuyển đổi thành tiền của tài sản lưuđộng

Chỉ tiêu này đạt tiêu chuẩn nếu nằm trong khoảng từ 0,1 đến 0,5

- Tỷ suất thanh toán tức thời = Tổng số vốn bằng tiền/ Tổng số nợ ngắn hạn Chỉ tiêu này ~ 0,5 thì đạt tiêu chuẩn

Các chỉ tiêu về hiệu quả sản xuất kinh doanh: