Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã bắc kạn, tỉnh bắc kạn giai đoạn 2010 2013

Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy định BĐS Đất đai và tài sản trên đất được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ đư

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

Trang 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Hà Xuân Linh

THÁI NGUYÊN - 2014

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Người hướng khoa học

TS Hà Xuân Linh

Tác giả luận văn

Tạ Thị Lan Anh

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Hà Xuân Linh, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản

lý Tài nguyên, Phòng QLĐT Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Kinh

tế, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký QSD đất thị

xã Bắc Kạn, các địa phương, hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Tạ Thị Lan Anh

Trang 5

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 3

1.1.1 Bất động sản 3

1.1.2 Thị trường bất động sản 4

1.2 Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới 6

1.2.1 Khái quát về giá đất trên thế giới 6

1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 7

1.2.3 Đấu giá đất của một số nước 11

1.3 Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam 12

1.3.1 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 12

1.3.2 Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam 15

1.4 Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở việt nam 16

1.4.1 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ 16

1.4.2 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 17

1.4.3 Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ 21

1.4.4 Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam 24

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Thời gian, địa điểm và đối tượng nghiên cứu 30

2.1.1 Thời gian nghiên cứu 30

Trang 6

2.1.2 Địa điểm nghiên cứu 30

2.1.3 Đối tượng nghiên cứu 30

2.2 Phạm vi nghiên cứu 30

2.3 Nội dung nghiên cứu 30

2.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thị xã Bắc Kạn 30

2.3.2 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 30

2.3.3 Kết quả đấu giá một số dự án trên địa bàn tthị xã Bắc Kạn 31

2.3.4 Đánh giá hiệu quả, những tồn tại và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 31

2.3.5 Một số giải pháp, đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 31

2.4 Phương pháp nghiên cứu 32

2.4.1.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32

2.4.2 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp: 32

2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: 32

2.4.4 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu, phân tích tổng hợp 33

2.4.5 Phương pháp chuyên gia 33

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 34

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Bắc Kạn 34

3.1.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên của thị xã Bắc Kạn 34

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

3.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất 41

3.1.4 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 45

3.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn 45

3.3.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất 46

3.3.2 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 46

3.2.3 Xác định giá khởi điểm để đấu giá 50

3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã 50

Trang 7

3.3.1 Khu dân cư đô thị phía nam thị xã Bắc Kạn 50

3.3.2 Khu dân cư tái định cư Đức Xuân 53

3.3.3 Khu dân cư 244 56

3.3.4 Tổng hợp đấu giá quyền sử dụng đất từ 03 khu dân cư 58

3.3.5 So sánh giá trúng đấu giá với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường 61

3.3.6 Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá 62

3.4 Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã 63

3.4.1 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ 63

3.4.2 Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ 69

3.4.6 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 73

3.5 Một số giải pháp và đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 74

3.5.1 Giải pháp về chính sách của Nhà nước 74

3.5.2 Giải pháp về kỹ thuật 75

3.5.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 77

3.5.4 Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất: 77

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 79

1 Kết luận 79

2 Kiến nghị 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

Trang 8

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Đấu giá đất QSDĐ : Quyền sử dụng đât SDĐ : Sử dụng đất

UBND : Uỷ ban nhân dân TM&MT : Tài nguyên và Môi trường

Trang 9

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Cơ cấu các loại đất của thị xã Bắc Kạn năm 2013 43

Bảng 3.2: Biến động sử dụng đất của thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010-2013 44

Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư đô thị phía nam thị xã Bắc Kạn 52

Bảng 3.4: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn tại khu dân cư đô thị phía nam thị xã Bắc Kạn 52

Bảng 3.5: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu 54

tái định cư Đức Xuân 54

Bảng 3.6: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn 55

tại khu tái định cư Đức Xuân 55

Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư 244 57

Bảng 3.8: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn tại khu dân cư 244 57

Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả đấu giá 03 khu quy dân cư tại thị xã Bắc Kạn 59

Bảng 3.10: Số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 59

Bảng 3.11: So sánh giá trúng ĐGĐ và chuyển nhượng thực tế trên thị trường 61

Bảng 3.12: Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá 62

Bảng 3.13: Hiệu quả kinh tế của 3 dự án tham gia đấu giá 64

Bảng 3.14 Kết quả điều tra một số yếu tố ảnh hưởng đến ĐGĐ 74

Trang 10

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Đồ thị so sánh giá sàn, giá trúng đấu giá, giá thị trường 61 Hình 3.2 Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất tại các khu quy hoạch dân cư 63

Trang 11

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực để XD và phát triển đất nước Trong quá trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai, Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng đã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; Đặc biệt là BĐS nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước” Đó có thể coi là bước đi quan trọng để từng bước chính thức hoá và đưa thị trường BĐS vào hoạt động lành mạnh

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thu tiền sử dụng đất tiến hành không chặt chẽ

Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế và đưa ra đấu giá QSDĐ Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự

là một hướng đi mới cho thị trường BĐS Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ

Công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án ở thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn trong những năm qua đã đem lại hiệu quả về mặt kinh tế Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sự dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa

Trang 12

Xuất phát từ thực tế trên chúng tôi nghiên cứu Đề tài: "Đánh giá hiệu quả

của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2010-2013"

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở phân tích, đánh giá những thành công và tồn tại trong công tác thực hiện đấu giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường cho công tác quản lý trong đấu giá đất được tốt hơn

2.2 Mục tiêu cụ thể của đề tài

- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý,

sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn

- Đánh giá được thực trạng việc đấu giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn trong giai đoạn 20010 – 2013

- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá đất

- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý được tốt hơn

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu

- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc đấu giá đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp

- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu

Bắc Kạn là một thị xã trẻ mới thực hiện công tác ĐGĐ, thời gian qua

đã cho áp dụng ĐGĐ theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau Vì vậy tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau nhằm đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất

Trang 13

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Bất động sản

Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại: BĐS và động sản BĐS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các

tài sản khác là nó không thể di dời được [18]

Đây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công

nghiệp, kinh doanh và thương mại [34]

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174, khoản 1 có nêu: “BĐS là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định [26]”

Theo Giáo trình Thị trường BĐS, BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng

cháy, thông tin [33]

Như vậy, ta có thể thấy BĐS chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Một số nước, nhất là

Trang 14

các nước theo kinh tế thị trường quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai

và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy định BĐS (Đất đai và tài sản trên đất)

được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà

nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền SDĐ [30, 22]

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Quyền SDĐ được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật [28]

Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai không

có quyền sở hữu riêng mà “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” [24, 25, 27], do

vậy đất đai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền SDĐ, cụ thể hơn là quyền SDĐ một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện

cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền SDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất

1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS [32, 22, 18]

Trang 15

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế

Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định [33 ]

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả [23]

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế [34] Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [38]

- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với

giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng

- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

Trang 16

- Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại

một thời điểm xác định

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả

thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các

dịch vụ cho kinh doanh BĐS [28]

1.2 Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới

1.2.1 Khái quát về giá đất trên thế giới

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền SDĐ Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [32, 9].Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất

là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ [27].

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực

tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng

Trang 17

trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định [16, 14]

Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường [28]

Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động

1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

1.2.2.1 Địa tô

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ

và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ [24]

Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô

Trang 18

tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song

nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản [30]

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu

mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt [30] Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước

Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch II Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu

mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch

II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó

1.2.2.2 Lãi suất Ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số

Trang 19

tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ

để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.[31]

Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất

1.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống,

đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [24]

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.[24]

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành

Trang 20

phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh

tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn [24] Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn

có xu hướng tăng liên tục

Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng ở các khu trung tâm thương mại, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5-3% năm Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động [13]

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó

là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [31] Việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở

Trang 21

1.2.3 Đấu giá đất của một số nước

a Trung Quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền SDĐ) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ. [10]

Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch đển UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình [10]

b Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng

bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản

Trang 22

của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ [10]

c Australia

Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được quyền sử dụng Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/ BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất Các công tác này

do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện. [33,1]

d Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me

mới có quyền sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch

đô thị và Xây dựng

- Indonesia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với

đất Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm

1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL)

- Singapore: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp

qua chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng

- Philippines: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố

cấu thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt động kinh doanh BĐS [19]

1.3 Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam

1.3.1 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình

Trang 23

thành và phát triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề giá đất Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:

a Giai đoạn trước năm 1946

Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia

là kẻ áp bức, bóc lột [30] Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này

b Từ năm 1946 đến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đó khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn

chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai” thị trường đất đai hầu như không

được pháp luật thừa nhận Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà

ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê) Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát

của pháp luật

c Từ năm 1980 đến trước 1993

Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các

Trang 24

chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở [32] (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị) Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà

ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp

d Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đó được chế định lại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều

13 Luật Đất đai năm 1993) [27]

e Giai đoạn từ 2003 đến nay

Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất” Công tác định giá đất ngày càng phát triển Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu

tư vào lĩnh vực này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang còn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BĐS

Trang 25

1.3.2 Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam

Ngày nay, thị trường BĐS tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa Những cơ hội phát triển kinh doanh BĐS hiện tại và trong tương lai là rất lớn

Thị trường BĐS nước ta tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh doanh đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu quả cao, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đô thị, nhiều khu công nghiệp được hình thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế Thị trường BĐS

đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, đóng góp một tỷ trọng đáng kể cho tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua

Đánh giá về thị trường BĐS, tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam và triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã đưa ra 4 đặc điểm nổi bật, đó là sự phục hồi nhanh của thị trường BĐS, những cơ chế, chính sách của nhà nước đã tác động không nhỏ tới thị trường, nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả của thị trường BĐS thông qua các sàn Thị trường BĐS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội hiện nay

Như vậy, có thể thấy thị trường BĐS trong đó có thị trường quyền SDĐ

đó khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta

Trang 26

1.4 Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở việt nam

1.4.1 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ

Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá, trong đó xác định quyền SDĐ được coi là một loại hàng hóa đặc biệt Để cụ thể hóa điều đó, ngày 19 tháng 5 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường BĐS Từ đó đến nay, luật pháp, chính sách, các thành tố và cấp độ phát triển của thị trường BĐS đã từng bước được xây dựng, hoàn thiện Trong các quan điểm này, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người SDĐ được Đảng và Nhà nước

mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể Các văn bản tiếp theo đều cụ thể hóa quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người SDĐ, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền SDĐ, nhà cửa gắn liền quyền SDĐ

Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền SDĐ,

từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể đến thị trường đất đai như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;

Trang 27

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ;

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá

- Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính

về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)

- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xác định giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên có quan hệ liên kết

- Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán đấu giá tài sản

Theo các quy định này giá đất để thu tiền SDĐ trong các trường hợp đấu giá quyền SDĐ là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá

1.4.2 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam

a Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tƣ xây dựng CSHT ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDĐ

Trang 28

trên thị trường Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng Do vậy, trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vụ chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm soát được

Luật Đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người SDĐ được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền SDĐ đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta Điều đó đã tạo bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDĐ

mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDĐ với nhau, bước đầu hình thành việc đấu giá quyền SDĐ

Chính sách SDĐ phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người SDĐ với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người SDĐ vào mục đích kinh doanh Nguồn tài nguyên đất đai được xác định từ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người SDĐ, đất đai sẽ được sử dụng kinh

tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế SDĐ tại các địa phương đó chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách SDĐ có thu tiền sử dụng

Với chủ trương “Đổi đất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành

phố đó chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT địa phương Với chủ trương này, trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện

Trang 29

các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT đó được nhân rộng trên phạm vi cả nước Đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn

về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá Dưới hình thức giao đất

có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đó huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường, trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn

Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng CSHT tại các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình thức 1: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng lực tài

chính nhận làm các công trình Sau khi hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu

- Hình thức 2: UBND cấp tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa có

năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng công trình Sau khi hoàn tất công trình, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu

- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp một khoản

tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và theo tổng mức đầu tư được duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND cấp tỉnh sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để thanh toán Với

số tiền thu được, UBND cấp tỉnh tự tổ chức đầu tư xây dựng công trình

Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BĐS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó bộc lộ những

Trang 30

hạn chế, nhược điểm nhất định, ví dụ như bảng giá đất đó được Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá đất do Nhà nước đặt ra

là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ Chính sự chênh lệch về giá đất do Nhà nước quy định với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch đất đai làm phát sinh ra những khoản địa tô mà Nhà nước không kiểm soát được dẫn đến thất thoát một nguồn thu lớn Bên cạnh đó, Nhà nước mới chỉ chú ý đến giao mà chưa chú ý đến kiểm soát, đặc biệt là sự chênh về thời giá dẫn đến không huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá đất khi Nhà nước giao đất chênh lệch quá lớn so với giá đất trên thị trường đã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách [33, 37]

b Chủ trương đấu giá đất được hình thành

Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh

tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế

- xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường BĐS, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định

Cơ chế đấu giá quyền SDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng Để cụ thể hóa điều đó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng CSHT là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng CSHT hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn

Từ đó đến nay, công tác đấu giá quyền SDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và SDĐ trong giai đoạn

Trang 31

hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng

CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [28] [2] [27]

1.4.3 Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ

a Định giá đất

Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền SDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó [32]

Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, đất đai còn chịu sự chi phối và tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, các nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ [24, 27] Vì vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác định, tại một thời điểm xác định" [18]

b Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền SDĐ

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường

và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau: [32, 18]

Trang 32

- Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất,

ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Do vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp

và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó do đất đai là một tài sản không

Trang 33

giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

c Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền SDĐ ở nước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền SDĐ, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau: [18]

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường:

Phương pháp dữ liệu thị trường (phương pháp so sánh) những vụ mua bán có thể so sánh được trên thị trường Đây là phương pháp định giá trong

đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau

đó bằng qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá

- Phương pháp giá thành:

Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đó trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BĐS cần định giá

- Phương pháp thu nhập:

Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng

để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Trang 34

Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền SDĐ, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế SDĐ mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền SDĐ

Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT (trước năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/CP và Nghị định 17/CP), bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành đối với các khu vực

có CSHT gần giống với khu vực tổ chức đấu giá

- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng CSHT

- Chi phí bồi thường thiệt hại

- Hệ số sinh lợi của khu đất

- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền SDĐ hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn

để tổ chức đấu giá đã đáp ứng được khá đầy đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn)

1.4.4 Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam

Hiện nay, việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống kinh

tế - xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, đó là vấn đề lớn trong đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam

Trang 35

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền SDĐ Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt Ngược lại, họ

có trách nhiệm nộp tiền SDĐ hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ

dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá

Đấu giá quyền SDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là: Nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu SDĐ thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền SDĐ được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền SDĐ, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá Các chính sách đấu giá quyền SDĐ mới được triển khai thực hiện ở một

số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước Một số mô hình đấu giá quyền SDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố

Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua

a Đấu giá quyền SDĐ ở thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền SDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá

Trang 36

quyền SDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền SDĐ

Bước 1: Của quy trình được thực hiện trong 32 ngày: Trong đó; Chủ dự

án liên hệ với Sở Quy hoạch - Kiến trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai

dự án, lập hồ sơ SDĐ (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc Viện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10 ngày) và chủ dự án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng thể mặt bằng, trình sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày)

Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được

duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất tạm để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính - Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên -Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình Ủy ban nhân dân quận, huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, sở Tài chính -Vật giá là đầu mối giải quyết giá đền bù (10 ngày); liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của ngân sách và Sở Tài chính -Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở kế hoạch - Đầu tư giải quyết (15 ngày)

Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn: Chủ dự án

lập dự án đầu tư xây dựng CSHT, báo cáo Sở Kế hoạch - Đầu tư trình ủy ban nhân dân thành phố duyệt (15 ngày) chủ dự án cần lập, trình thẩm định

và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chính giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để được giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ cho

dự án để thực hiện

Trang 37

Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định UBND

quận, huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định khác Nếu các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền SDĐ từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền SDĐ tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền SDĐ, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền SDĐ của Hà Nội là 153 ha

Năm 2010, số dự án tổ chức đấu giá quyền SDĐ là 33 dự án và đấu giá đất nhỏ lẻ, xen kẽ với tổng số tiền (dự kiến) thu đấu giá quyền SDĐ năm 2010

là 2.600 tỉ đồng (trong đó thu các dự án thuộc thành phố quản lý là 2.290 tỉ đồng, đấu giá đất nhỏ lẻ và thu tiền SDĐ khác do các quận, huyện thị xã quản

lý là 310 tỉ đồng) Chia theo khối các đơn vị tổ chức thực hiện như sau: Khối quận và thị xã: 8 dự án, số thu đấu giá khoảng 700 tỉ đồng; khối huyện: 21 dự

án, số thu đấu giá khoảng 1.420 tỉ đồng; khối các sở, ngành: 4 dự án, số thu đấu giá khoảng 480 tỉ đồng [21]

b Công tác đấu giá quyền SDĐ tại Thành phố Hồ Chí Minh

Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ từ rất sớm Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và

Trang 38

năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền SDĐ cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100

tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500-1.000m2

(nội thành) và 1.500-2.000m2 (ngoại thành)

Để cụ thể hóa hơn, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất tại quyết định

số 24/2010/QĐ-UBND Theo quy chế này, các trường hợp đấu giá là:

- Giao đất có thu tiền SDĐ:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;

+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp;

+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; + Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

+ SDĐ làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

- Cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện

- Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền SDĐ hoặc chuyển mục đích SDĐ; trừ trường hợp không thay đổi chủ SDĐ

- Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Các thửa đất được đấu giá gồm:

- Đã có quy hoạch SDĐ chi tiết hoặc kế hoạch SDĐ chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành

Trang 39

của pháp luật về đất đai, xây dựng Trong trường hợp chưa có quy hoạch SDĐ chi tiết hoặc kế hoạch SDĐ chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết thì căn cứ vào ý kiến về các chỉ tiêu quy hoạch của cấp có thẩm quyền theo phân cấp của UBND TP đối với từng thửa đất

- Đất trống, đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

- Có phương án đấu giá đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định [22]

Trang 40

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Thời gian, địa điểm và đối tượng nghiên cứu

2.1.1 Thời gian nghiên cứu

Từ tháng 8 năm 2013 đến tháng 10 năm 2014

2.1.2 Địa điểm nghiên cứu

Tại thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn

2.1.3 Đối tượng nghiên cứu

Với mục tiêu đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đưa ra các giải pháp thực hiện hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Bắc Kạn do vậy đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:

- Giá đất trong đấu giá (giá sàn, bước giá, giá trúng đấu giá)

- Quy hoạch khu vực đấu giá đất (quy hoạch chung, quy họach chi tiết,

tỷ lệ giữa các loại đất trong khu vực đấu giá đất)

- Trình tự, thủ tục đấu giá đất (xin chủ trương, lập quy hoạch, thu hồi đất, xây dựng hạ tầng, tiến hành đấu giá)

- Nghiên cứu một số vấn đề có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất tại các khu vực đấu giá đất

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Một số dự án trên địa bàn thị xã Bắc Kạn từ năm 2011 đến năm 2013:

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Đô thị phía nam

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Đức Xuân

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư 244

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thị xã Bắc Kạn

2.3.2 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn

+ Các văn bản về đấu giá QSDĐ ở Thị xã Bắc Kạn

Định dạng
Số trang	110
Dung lượng	0,95 MB