Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam

Chương I: Thực trạng thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN Chương II: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN trong thời gian tới.

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BIDV: Bank for investment and development of VietnamĐT&PTVN: Đầu tư và Phát triển Việt Nam

SGD: Sở Giao dịchDA: Dự án

DAĐT: Dự án đầu tưBĐS: Bất động sản

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

1 Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức SGD I BIDV………5

2 Sơ đồ 1.2: Qui trình thẩm định chung các DAĐT trước T9/2008………….17

3 Sơ đồ 1.3: Qui trình thẩm định các DAĐT sau T9/2008……… 18

4 Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế của SGD I qua các năm………6

5 Biểu đồ 1.2: Cơ cấu dư nợ cho vay tín dụng năm 2007, 2008 (% tổng dưnợ) 14

6 Bảng 1.1: Kết quả về huy động vốn, tín dụng và dịch vụ của SGD qua cácnăm 7

7 Bảng 1.2: Dư nợ tín dụng phân theo các nhóm ngành chính tại SGD 13

8 Bảng 1.3: Số lượng các DA đã được thẩm định, phê duyệt và cho vay tronglĩnh vực kinh doanh BĐS tại SGD phân theo loại hình đầu tư kinh doanh 15

9 Bảng 1.4a,b: Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất………50

10 Bảng 1.5: Tổng hợp nguồn cung nhà ở thấp tầng, nhà vườn đã hình thành ởmột số Khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội……… 55

11 Bảng 1.6: Tổng hợp nguồn cung nhà ở thấp tầng, nhà vườn sẽ hình thànhtrong tương lai ở một số Khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội……… 56

12 Bảng 1.7: Cơ cấu và tổng vốn đầu tư của DA do chủ đầu tư và cán bộ thẩmđịnh tính toán lại………62

13 Bảng 1.8: Cơ cầu nguồn đầu tư vào DA do chủ đầu tư tính và cán bộ thẩm

định tính toán lại………63

14 Bảng 1.9: Dòng thu – chi của DA……….65

15 Bảng 1.10: Một số chỉ tiêu hiệu quả tài chính DA………66

16 Bảng 1.11: Tình hình thẩm định các DA kinh doanh BĐS tại Sở qua cácnăm………69

17 Bảng 1.12: Tỉ lệ nợ quá hạn, nợ xấu của SGD qua các năm……….74

18 Bảng 2.1: Thời hạn cho vay tối đa đối với các DA kinh doanh BĐS theo quyđịnh tại SGD……… 88

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 2

1.1 Giới thiệu khái quát về SGD I BIDV 2

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV 2

1.1.2 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của SGD I BIDV 3

1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của SGD I những năm gần đây 6

1.2 Tình hình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV 7

1.2.1 Đặc điểm của các DAĐT và công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS 7

1.2.1.1 Đặc điểm, các loại hình DAĐT kinh doanh BĐS 7

1.2.1.2 Đặc điểm của công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS 11

1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 12

1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 12

1.2.2.2 Quy trình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 16

1.2.2.3 Trình tự và nội dung thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD .19

1.2.2.4 Phương pháp thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 40

1.3 Minh hoạ thực tế công tác thẩm định DA vay vốn kinh doanh BĐS tại SGD: “DAĐT khu nhà ở và công trình công cộng tại 409 Tam Trinh” 42

1.3.1 Công tác thẩm định hồ sơ vay vốn 42

1.3.2 Công tác thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn 44

1.3.2.1 Giới thiệu chung về khách hàng vay vốn 44

1.3.2.2 Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của Doanh nghiệp 45

1.3.2.3 Quan hệ của Doanh nghiệp tại SGD BIDV 46

1.3.3 Công tác thẩm định về DAĐT 47

1.3.4 Thẩm định biện pháp đảm bảo tiền vay 67

1.3.5 Tổng hợp, đánh giá DA và đề xuất 67

1.4 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV 68

1.4.1 Những kết quả đạt được 68

1.4.1.1 Những kết quả đạt được và nguyên nhân 68

1.4.1.2 Nguyên nhân đạt được các kết quả đó 71

1.4.2 Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân 73

1.4.2.1 Những hạn chế còn tồn tại 73

1.4.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế trên 76

CHƯƠNG II: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS TẠI SGD I BIDV TRONG THỜI GIAN TỚI 79

2.1 Định hướng phát triển của SGD I BIDV trong thời gian tới 79

2.1.1 Định hướng phát triển chung 79

2.1.2 Định hướng phát triển cho công tác thẩm định các DA nói chung và các DA vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng 81

2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 81

2.2.1 Nhóm các giải pháp liên quan đến kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định 81

2.2.1.1 Về quy trình và tổ chức thẩm định 81

2.2.1.2 Về nội dung thẩm định 83

2.2.1.3 Về phương pháp thẩm định 87

2.2.2 Nhóm các giải pháp chung 87

2.2.2.1 Về chính sách cho vay đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS 88

2.2.2.2 Nâng cao chất lượng và sử dụng có hiệu quả nguồn nhân lực 89

2.2.2.3 Nâng cao chất lượng thông tin và cơ sở vật chất, trang thiết bị cho việc thẩm định DA 90

2.3 Một số kiến nghị 92

2.3.1 Với Nhà nước và các bộ, ngành liên quan 92

2.3.2 Với Ngân hàng Nhà nước 93

2.3.3 Với ngân hàng ĐT&PTVN 94

2.3.4 Với các doanh nghiệp vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS 94

KẾT LUẬN 96

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 97

LỜI MỞ ĐẦU

Kinh doanh Bất động sản là hoạt động đầu tư kinh doanh đặc thù, thường đòi hỏivốn lớn và có độ rủi ro cao Do còn hạn chế về tiềm lực tài chính, nên phần lớntrong số vốn đầu tư vào bất động sản này các doanh nghiệp phải huy động từ ngânhàng Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản có nhiều biến động cùng với

đó là hoạt động cho vay với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngânhàng có nhiều thay đổi: sau thời gian mở cửa cho vay ồ ạt trong năm 2007, trongnăm 2008 đã có thời gian gần như các ngân hàng thắt chặt tín dụng đối với hoạtđộng cho vay này Cuối năm 2008, đầu năm 2009 trước sự ấm lên của thị trường bấtđộng sản, các ngân hàng đã nới lỏng tín dụng hơn tuy vậy việc cho vay đối vớimảng này vẫn còn rất nhiều thận trọng

Sở Giao dịch I Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam là một trong những đơn vịdẫn đầu trong hệ thống Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt nam và mảng tín dụngcũng là một trong những thế mạnh đặc biệt của Sở Để đảm bảo tốt cho hoạt độngtín dụng, đảm bảo tính an toàn, hiệu quả trong việc cho vay, công tác thẩm định dự

án được Sở đặc biệt chú trọng Trong công tác thẩm định, Sở Giao dịch đã đạt đượcrất nhiều những kết quả tốt tuy vậy, bên cạnh đó không phải không còn những mặthạn chế Trong bối cảnh diễn biến của thị trường bất động sản như trên, việc đánhgiá, xem xét lại công tác thẩm định dự án nói chung cũng như công tác thẩm địnhcác dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là rất cần thiết Chính vì vậy, em

đã chọn cho mình đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam”.

Bài viết của em được chia làm 2 chương:

Chương I: Thực trạng thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại

Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN

Chương II: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định

các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN

CHƯƠNG I THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

1.1 Giới thiệu khái quát về SGD I BIDV

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV

SGD I Ngân hàng ĐT&PTVN được thành lập ngày 2/3/1991 theo quyết định số

76 QĐ/TCCB của tổng giám đốc Ngân hàng ĐT&PTVN từ ý tưởng của ban lãnhđạo của Ngân hàng là xây dựng SGD là đơn vị làm nhiệm vụ trực tiếp kinh doanhcủa Hội Sở chính, thực thi có hiệu quả các nhiệm vụ chiến lược của BIDV Quátrình hình thành và phát triển của SGD I BIDV có thể chia thành các giai đoạn nhưsau:

* Thời kỳ 1991 -1995: 5 năm đầu tiên là những bước đi chập chững của SGD.Giai đoạn này SGD chỉ có 16 người với 2 phòng và 1 tổ nghiệp vụ Nhiệm vụ chủyếu của SGD trong giai đoạn này là quản lý, cấp phát vốn ngân sách và giám sátkiểm tra sử dụng vốn tiết kiệm đúng mục đích, đúng địa chỉ cho các DA

* Thời kỳ 1996 – 2000: 5 năm tiếp theo của SGD là giai đoạn khởi động cho việcchuyển hướng mạnh mẽ sang hoạt động kinh doanh, hạch toán kinh tế chủ động, tựtrang trải Trong giai đoạn này, SGD có 167 nhân viên cán bộ nhân viên với 12phòng nghiệp vụ, 1 chi nhánh khu vực, 2 phòng giao dịch và 7 quỹ tiết kiệm Tronggiai đoạn này, SGD thực hiện đầy đủ các nhiệm vụ của một Ngân hàng thương mại,phục vụ đông đảo khách hàng thuộc mọi tầng lớp, dân cư và đã xác lập nên được vịthế, hình ảnh trong hệ thống các ngân hàng trên địa bàn Hà Nội

* Thời kỳ 2001 – nay: cùng với quá trình chuyển mình của đất nước sau đại hộiĐảng lần thứ IX, toàn bộ hệ thống Ngân hàng Việt nam nói chung và Ngân hàngĐT&PTVN nói riêng bước vào giai đoạn cơ cấu lại để thực hiện phát triển bền vữngphù hợp với tiến trình hội nhập SGD cùng với các đơn vị thành viên đã nỗ lực vượt

qua những thử thách, vượt lên chính mình Trong 4 năm liên tiếp từ 2002 – 2005,SGD đã tách, nâng cấp thêm 4 đơn vị thành viên chi nhánh cấp BIDV với tổng tàisản mỗi đơn vị thành viên trên 1000 tỷ đồng trên địa bàn đó là:

- Chi nhánh Bắc Hà Nội được thành lập cuối năm 2002

- Chi nhánh Hà Thành được thành lập vào tháng 9 năm 2003

- Chi nhánh Đông Đô được thành lập vào tháng 7 năm 2004

- Chi nhánh Quang Trung được thành lập vào cuối năm 2005

Đến nay, SGD đã có 19 phòng nghiệp vụ và 7 điểm giao dịch với gần 300 cán

bộ, công nhân viên SGD đã được cơ cấu lại theo mô hình phục vụ giao dịch mộtcửa thuận tiện cho khách hàng và quản lý thông tin, thanh toán trực tuyến Các dịch

vụ bán lẻ, cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ được chuyển giao cho các chinhánh mới tách ra còn SGD sẽ tập trung vào 3 nhiệm vụ chính là: huy động vốn đápứng nhu cầu kinh doanh tại chỗ và góp phần tăng nguồn vốn cho toàn ngành; phục

vụ các khách hàng lớn, các tập đoàn, các tổng công ty không phân biệt hình thức sởhữu; thực hiện phát triển dịch vụ ngân hàng

Sau 17 năm thành lập, SGD I BIDV đã luôn khẳng định được vị trí, tên tuổi vàthương hiệu của mình Sở là đơn vị thành viên lớn nhất và chủ lực trong toàn bộ hệthống Ngân hàng ĐT&PTVN về quy mô, doanh số hoạt động Tổng tài sản củaSGD đóng góp vào khoảng 10% tổng tài sản của toàn hệ thống và liên tục tăng lênsau 17 năm vừa qua Chỉ từ 137 tỷ đồng từ ngày mới thành lập năm 1991, sau 10năm thành lập tổng tài sản của SGD đã tăng lên đến gần 10.000 tỷ đồng và đến năm

2008, tổng tài sản của SGD đã đạt được 30.625.142 tỷ đồng

1.1.2 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của SGD I BIDV

 Sự ra đời của SGD là một tất yếu bởi việc thành lập SGD là nhằm giải quyếtcác vấn đề tổng thể sau:

Thứ nhất: trong đầu tư phát triển có những DA trải dài khắp toàn quốc hoặc theo

tuyến như DA đường sắt, đường giao thông, điện lực, bưu chính viễn thông… Các

DA này không chia khúc theo địa bàn, lại đòi hỏi phải có sự kiểm tra, thẩm địnhmột cách thống nhất nên nếu phân chia theo chi nhánh sẽ không thoả mãn yêu cầuquản lý theo đặc điểm của DA và yêu cầu đòi hỏi của ngân hàng

Thứ hai: trong xây dựng cơ bản, có những tổ chức xây lắp hoạt động trong cả một

vùng hoặc cả nước như các Tổng công ty xây lắp, san nền, điện lực, bưu chính viễnthông… nên việc phục vụ và quản lý đòi hỏi có một đơn vị Ngân hàng ĐT&PTVNphục vụ theo lĩnh vực đặc thù này trong lĩnh vực xây dựng Đáp ứng yêu cầu này,trong những năm qua, SGD luôn là đơn vị chủ lực thực hiện trong việc xây dựng vàphát triển quan hệ hợp tác với khách hàng Tập đoàn, Tổng công ty, thực hiện đầu tư

và phát triển các DA lớn và trọng điểm của đất nước

Thứ ba: BIDV mới bước vào hoạt động thương mại nên cần phải có một “chi

nhánh đặc biệt” bên cạnh BIDV Trung ương để có thể làm thử nghiệm các nghiệp

vụ mới, qua đó rút kinh nghiệm, chỉ đạo triển khai cho toàn bộ hệ thống

Thứ tư: việc thành lập SGD sẽ thoả mãn điều kiện là tồn tại một bộ phận phụ

trách kinh doanh bên cạnh sự quản lý chung của BIDV

 Về cơ cấu và tổ chức của SGD: Để phù hợp và đáp ứng ngày càng cao quátrình hoạt động, sản xuất kinh doanh Trải qua các giai đoạn phát triển, về số lượng,

cơ cấu cũng như về chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban có những sự thay đổi.Gần đây nhất là Quyết định số 4589/QĐ-TCCB2 ngày 4/9/2008 của Tổng giám đốcNgân hàng ĐT&PTVN ban hành quy định về chức năng, nhiệm vụ chính của cácphòng, tổ nghiệp vụ thuộc Chi nhánh, SGD BIDV Theo quyết định này, số lượngcác phòng ban đã được nâng lên từ 15 lên 19 phòng hay nếu trước kia khối tín dụngcủa Ngân hàng được chia ra thành các phòng tín dụng, phòng Thẩm định, phòngquản lý tín dụng thì nay chia ra thành các phòng quan hệ khách hàng, phòng quản lýrủi ro, phòng quản trị tín dụng, phòng tài trợ DA Sự phân chia mới này đảm bảocho việc thực hiện chuyên môn hoá, đảm bảo cho các phòng thực hiện được tốtchức năng, nhiệm vụ của mình Tuy nhiên, sự phân chia chỉ có tính chất tương đốibởi các phòng đều có quan hệ hữu cơ với nhau trong một tổng thể chung, phụ trợ vàtăng cường cho nhau

Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức SGD I BIDV

Ban giám

đốc

Khối tín dụng

Khối dịch vụ

Khối quản lý nội bộ

Khối đơn vị trực thuộc

P.Quản hệ khách hàng 1P.Quan hệ khách hàng 2P.Quan hệ khách hàng 3P.Quản lý rủi ro 1P.Quản lý rủi ro 2P.Tài trợ DA

P Dịch vụ KH cá nhân

P.Dịch vụ KH doanh nghiệp 1P.Dịch vụ KH doanh nghiệp 2

P.Quản lý và dịch vụ kho quỹP.Thanh toán quốc tếP.Kế hoạch tổng hợp

P Điện toánP.Tài chính kế toánP.Tổ chức nhân sựVăn phòng

2 phòng giao dịchP.Quản trị tín dụng

1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của SGD I những năm gần đây

Trong những năm gần đây, SGD luôn đạt được tốc độ tăng trưởng và pháttriển cao Điều này được thể hiện qua tăng trưởng khách hàng, tăng trưởng tài sản,tăng trưởng lợi nhuận của SGD

 Về khách hàng: Đến nay đã có hàng vạn khách hàng mở tài khoản hoạt động,trong đó có đến hơn 1500 khách hàng là các doanh nghiệp thuộc các thành phầnkinh tế: Tập đoàn, các Tổng công ty, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,liên doanh, công ty cổ phần… Trong đó, có nhiều doanh nghiệp là khách hàngtruyền thống của SGD, quan hệ, hợp tác với SGD kể từ khi mới thành lập như:Tổng công ty lắp máy Việt nam Lilama, Tổng công ty đường sắt Việt nam, tổngcông ty dệt may Việt nam, Tổng công ty Viễn thông quân đội Viettel…

 Về tổng tài sản: Tổng tài sản của SGD liên tục tăng qua các năm Năm 2006đạt 14.141.538 triệu đồng, năm 2007 đạt 17.999.521 triệu đồng và năm 2008 đếnnay ước tính đã đạt hơn 30 nghìn tỷ đồng, tăng 67,37% so với năm 2007

 Về lợi nhuận trước thuế: lợi nhuận trước thuế của SGD I cũng liên tục tănglên rất nhanh trong 3 năm gần đây, thể hiện kết quả kinh doanh tăng trưởng rất tíchcực của SGD

Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế của SGD I qua các năm

Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh Sở Giao dịch

Có được sự tăng trưởng trên trong tổng tài sản, trong lợi nhuận… là kết quảtổng hợp của sự tăng trưởng, phát triển của công tác huy động vốn, trong hoạt độngtín dụng, hoạt động dịch vụ của SGD

184858

321000

428000

0100000200000300000400000500000

Năm

Lợi nhuậntrước thuế

Bảng 1.1: Kết quả về huy động vốn, tín dụng và dịch vụ SGD qua các năm

Đơn vị: Triệu đồng

Tuyệt đối % TT Tuyệt đối % TT Tuyệt đối % TT

Nguồn: Tổng hợp số liệu từ phòng Kế hoạch - Nguồn vốn SGD

1.2 Tình hình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV

1.2.1 Đặc điểm của các DAĐT và công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS

1.2.1.1 Đặc điểm, các loại hình DAĐT kinh doanh BĐS

 Khái niệm về BĐS và kinh doanh BĐS

BĐS là các tài sản không thể di dời được và BĐS bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công trìnhnuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi,thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ…

(Điều 181 Bộ Luật Dân sự)

Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,

thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằmmục đích sinh lợi

Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS

Trước hết, đầu tư kinh doanh BĐS là một loại hình đầu tư hấp dẫn bởi lẽ: Đầu

tư kinh doanh BĐS là hình thức đầu tư thường mang lại lợi nhuận cao, mang lại thunhập cao và khá ổn định và đều đặn cho chủ đầu tư Đây là một trong những đặcđiểm làm nên tính hấp dẫn của việc đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực này so với cáchình thức đầu tư khác

Thứ hai, đầu tư kinh doanh BĐS là một hoạt động đầu tư mang nhiều rủi ro.

Bởi lẽ, tính hấp dẫn và lợi nhuận của một hoạt động đầu tư nào đó luôn đi cạnh nó

là những rủi ro Đầu tư kinh doanh BĐS có những rủi ro lớn là:

- Đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, và vốn này phải là dàihạn Do đó, cơ hội và rủi ro rất khó phân chia Cơ hội và rủi ro tập trung bởi lẽ nhàđầu tư khó có thể phân tán rủi ro vào các BĐS khác nhau trong điều kiện bìnhthường không như việc đầu tư vào các hình thức đầu tư khác Hay nói cách khác,tính thanh khoản của nó là không cao

- Đầu tư kinh doanh BĐS có độ trễ lớn, do đó, khó rút khỏi thị trường BĐS

Để đầu tư vào một BĐS cho đến lúc phát huy được, nói chung, nhà đầu tư cần phải

có một thời gian Và cùng với việc các DAĐT kinh doanh BĐS có thời gian tiếnhành dài nên trong quá trình thực hiện đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tốbất định

Thứ ba, đầu tư kinh doanh BĐS là một hình thức đầu tư đòi hỏi người đầu tư

phải có chiến lược đầu tư dài hạn Sở dĩ như vậy là vì xuất phát từ các đặc điểmtrên: BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việcmua bán không thể đơn giản như đối với các hàng hoá khác BĐS là những yếu tốvật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì

thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS Đặc điểm này đòi hỏinhững nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn,đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyếtđịnh đầu tư

Thứ tư, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu

sắc BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu BĐS ở cácvùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chấtlượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặc khác, BĐS còn có đặc điểm là phụthuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có nhữngđặc trưng riêng về cung và cầu BĐS Người ta không thể di dời BĐS từ nơi nàysang nơi khác, cũng như không thể di dời tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khuvực này, sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng vàtính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh BĐS ở các đô thị, ởcác vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá,

du lịch thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn cũng như diễn ra sôi độnghơn ở các vùng khác

Thứ năm, đầu tư kinh doanh BĐS là một trong những kênh đầu tư: như kênh

đầu tư vào chứng khoán, kênh đầu tư vào vàng, gửi tiền ngân hàng Do đó khi mànhững diến biến của các kênh phương thức đầu tư khác có biến động, dù theo chiềuhướng tích cực hay tiêu cực điều đó cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanhBĐS

Thứ sáu, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS liên quan và chịu sự chi phối của

nhiều chính sách pháp luật: trực tiếp nhất là luật kinh doanh BĐS, sau nữa là cácluật về đất đai, luật nhà ở, luật về đầu tư xây dựng, luật dân sự, luật về thương mại,doanh nghiệp và một loạt hệ thống văn bản, các quy định, hướng dẫn dưới luật cóliên quan

Các loại hình đầu tư kinh doanh BĐS

Theo loại hình đầu tư thì đầu tư kinh doanh BĐS, hiện nay SGD chia ra thành:

1, DA xây dựng văn phòng cho thuê: là DAĐT xây dựng mặt bằng, văn phòng,siêu thị, nhà kho để cho thuê

2, DA xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở: là DA xây dựng nhà chung cư,nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư cơ sở hạ tầng cho đến khi hoàntất việc xây dựng nhà để đưa vào kinh doanh

3, DAĐT cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị: là DAĐT cho phần cơ sở hạ tầngtại các khu dân cư, khu đô thị

4, DA xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn: là DA xây dựng nhà ở tại các khu dân

cư, khu đô thị trên cơ sở hạ tầng có sẵn

5, DAĐT xây dựng khu du lịch: là DAĐT vào khu nghỉ mát (resort), xây dựngcông viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dựng nhà nghỉ, kháchsạn và đầu tư các BĐS kinh doanh khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh dulịch

6, DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ: là DAĐT kinh doanh các trungtâm thương mại, trung tâm hội nghị, chợ

7, DA BĐS kết hợp với các hình thức kể trên (gọi tắt là DA kết hợp): là DA kếthợp ít nhất hai hình thức đầu tư kể trên

Theo hình thức đầu tư thì hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chia thành:

1, Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

2, Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

3, Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại

4, Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình xây dựng hạ tầng trên đất thuê đểcho thuê đất đã có hạ tầng

5, Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng công trình hạ tầng

để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại

1.2.1.2 Đặc điểm của công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS

Đứng trên góc độ ngân hàng, thẩm định các DAĐT nhằm giúp ngân hàng lựachọn được các DAĐT khả thi, đảm bảo cho ngân hàng đạt được hiệu quả khi thựchiện cho DA vay vốn cũng như đảm bảo DA có khả năng hoàn trả gốc và lãi chongân hàng Xuất phát từ vai trò đó, việc thẩm định các DAĐT nói chung cần phảiđảm bảo tính khách quan, tính khoa học, tính toàn diện, tính chuẩn xác và tính kịpthời Với các DAĐT cho vay vốn kinh doanh BĐS nói riêng, xuất phát từ nhữngđặc điểm riêng kể trên của các DAĐT trong lĩnh vực này mà do đó yêu cầu, đặcđiểm về công tác thẩm định đối với các DAĐT kinh doanh BĐS cũng có những nétđặc thù:

- Thứ nhất, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường đòi hỏi

vốn lớn Tuy nhiên, số vốn tự có của chủ đầu tư thường rất nhỏ, chủ yếu là vốn đivay từ các ngân hàng và vốn chiếm dụng từ khách hàng Bên cạnh đó, tính linh hoạtcũng như tính thanh khoản của vốn này không cao Do đó, công tác thẩm địnhDAĐT kinh doanh BĐS cần đặc biệt chú trọng đến việc thẩm định về vốn đầu tưcủa DA: bao gồm tổng vốn đầu tư, nguồn vốn và đặc biệt là cả nhu cầu vốn đầu tưtheo tiến độ thực hiện DA, đảm bảo DA đáp ứng vốn đủ, kịp thời và hợp lý

- Thứ hai, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường có thời

gian đầu tư dài, trong quá trình thực hiện đầu tư có thể gặp nhiều rủi ro do đó việcthẩm định toàn diện tất cả các nội dung của DA là yêu cầu tất yếu Trong quá trìnhthẩm định, cán bộ thẩm định cần xác định được trước những rủi ro có thể gặp phảiđối với DA và đi kèm với nó là các phương pháp giảm thiểu, phòng ngừa rủi ro

- Thứ ba, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường phải có

chiến lược đầu tư dài hạn Do đó, cán bộ thẩm định đặc biệt cần phải nắm bắt đượctình hình thị trường BĐS hiện tại và phân tích, dự báo được thị trường BĐS tươnglai, nắm bắt được diễn biến quan hệ cung cầu BĐS Cán bộ cần thấy được nhữngnét đặc thù, riêng có của cung – cầu BĐS: cung BĐS thường phản ứng chậm hơn sovới sự biến động về cầu và giá cả BĐS Đối với các hàng hoá thông thường, quan

hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giátăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá cả quay trở lại mức cânbằng Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản

ứng tăng nhanh như các hàng hoá khác Đó là do đặc điểm của BĐS là thời gian tạo

ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các công trình xây dựng cần phải có thời giantìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,thiết kế thi công Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến độngcủa giá cả BĐS theo hướng tăng lên, hình thành cơn sốt giá BĐS Tuy vậy, điều đókhông phải lúc nào cũng đúng, BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt và diễn biến BĐStrên thị trường nhiều khi cũng khó lường, chính việc BĐS bị đầu cơ, kích cầu ảokhiến cho giá trị BĐS tăng cao hơn nhiều so với giá trị thực tế khiến cho người tiêudùng, người dân khó tiếp cận được với BĐS và đã nhiều lúc đẩy thị trường đến mứcđóng băng Cán bộ thẩm định DA cần phân tích, xem xét tất cả các đặc điểm này để

có cái nhìn khách quan, chính xác nhất cho việc thẩm định DA

- Thứ tư, xuất phát từ đặc điểm BĐS là một hình thức đầu tư hấp dẫn, do đó rất

nhiều nhà đầu tư, các doanh nghiệp muốn đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực này.Nhưng bên cạnh đó, cũng cần lưu ý rằng, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro CácDAĐT kinh doanh BĐS có đặc thù là thường gắn với hoạt động xây dựng và từ lúc

DA chỉ là trong ý tưởng của nhà đầu tư đến lúc triển khai, thực hiện DA và đưa DA

đi vào hoạt động, nhà đầu tư cần tiến hành rất nhiều các thủ tục (phụ lục) Do đó, đểđảm bảo DA cho vay là DA đảm bảo an toàn, là DA khả thi thì khi thẩm định DA,việc thẩm định, đánh giá về khách hàng bao gồm tư cách pháp lý, năng lực quản lý,điều hành; năng lực tài chính cũng như kinh nghiệm của chủ đầu tư trong các DAtương tự là vô cùng quan trọng Việc thẩm định cần chú ý đến khía cạnh này

1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD

1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD

Tín dụng là hoạt động quan trọng nhất của các ngân hàng nói chung cũng nhưcủa SGD I BIDV nói riêng Trong những năm gần đây, hoạt động tín dụng của SGDvẫn tiếp tục phát triển và thu được những kết quả khả quan SGD chủ yếu tập trungcho vay theo các DA Khách hàng của SGD là các Tập đoàn, các Tổng công ty, cácDoanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế

Bảng 1.2: Dư nợ tín dụng phân theo các nhóm ngành chính tại SGD

Nguồn: Số liệu từ phòng Quan hệ khách hàng 1 SGD I – BIDV

Trong cơ cấu tín dụng của SGD trong những năm qua, chiếm tỷ trọng cao nhấtvẫn là mảng xây lắp BIDV được coi là một ngân hàng uy tín và đặc thù cho vaytrong lĩnh vực này Tiếp đến là các lĩnh vực điện, xuất khẩu, BĐS, xi măng, cho vayphục vụ xuất nhập khẩu, đây đều là những mảng mạnh của SGD BIDV Cho vaykinh doanh BĐS trong những năm qua tại SGD chiếm trung bình khoảng 9% trong

cơ cấu dư nợ tín dụng và có sự thay đổi Năm 2006, tỷ trọng này đạt khoảng 7.2%,năm 2007 đạt 10.2% và năm 2008 đạt 8.8% Đây là một tỷ trọng hợp lý mà SGD đã

đề ra Bên cạnh việc đặt ra một tỷ trọng hợp lý cho việc đầu tư vào lĩnh vực này,SGD cũng đề ra những giải pháp và chính sách đầu tư thận trọng, đặc biệt là trongbối cảnh thị trường BĐS có những diễn biến bất thường trong những năm gần đây

Và nâng cao hiệu quả thẩm định cho vay các DAĐT kinh doanh BĐS là một trongnhững giải pháp đó

Biểu đồ 1.2: Cơ cấu dư nợ cho vay tín dụng năm 2007, 2008 (% tổng dư nợ)

Có thể nói, thị trường BĐS trong những năm gần đây và đặc biệt là trong 3 nămvừa qua đã có những biến động, nhiều khi thị trường lại diễn biến theo những chiềuhướng trái ngược nhau Người ta đã chứng kiến thấy những cơn sốt trên thị trườngBĐS khi những DAĐT kinh doanh BĐS nở rộ cũng như các giao dịch trên thịtrường BĐS diễn ra tấp nập nhưng có những lúc thị trường BĐS lại rơi vào trạngthái đóng băng Có thể tóm tắt vài nét về diễn biến thị trường BĐS

- Năm 2006 và cả quý I năm 2007 vốn của nhà đầu tư đầu tư kinh doanh BĐSchưa nhiều, trong giai đoạn này các nhà đầu tư chủ yếu đổ dồn vào chứng khoán

- Bắt đầu từ quý 2 năm 2007 thì vốn đầu tư bắt đầu chảy ngược vào BĐS, trong

số vốn này có một lượng lớn là tiền lời thu được từ chứng khoán được các nhà đầu

tư tái đầu tư trở lại vào thị trường nhà đất Đây được gọi là giai đoạn tăng trưởngnóng của thị trường BĐS Và đặc biệt, trong giai đoạn này, phân khúc tăng trưởngnóng nhất trong thị trường BĐS vẫn là đầu tư vào xây dựng các văn phòng cho thuê

và các chung cư, cao ốc

- Đến quý 2, quý 3 năm 2008: thị trường BĐS lại chững lại và sụt giảm, đến đầu quý

4 năm 2008 thì gần như trầm lắng hẳn Trong giai đoạn này, tiền của người dân lại được

đổ vào gửi ngân hàng do lãi suất ngân hàng trong thời gian này tăng mạnh Bên cạnh đó,nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, các ngân hàng siết chặt cho vay kinh doanh BĐS

- Đến cuối quý 4 năm 2008, và bước sang những tháng đầu năm 2009, thị trườngBĐS lại có xu hướng hồi phục đôi chút Các DA BĐS đặc biệt là các dự án hướngtới xu hướng tiêu dùng thực sự của thị trường được khởi động hoặc tiếp tục thicông Có dấu hiệu hồi phục này cũng là do một số lý do như: Ngân hàng Nhà nước

chỉ đạo tiếp tục cho vay BĐS, lãi suất ngân hàng giảm, giá các nguyên vật liệu đầuvào giảm và các nhà đầu tư kinh doanh BĐS thực hiện

Phù hợp với diễn biến đó của thị trường, số lượng các DA cho vay cũng như cơ cấucho vay các DA kinh doanh BĐS tại SGD trong những năm qua cũng có sự thay đổi

Bảng 1.3: Số lượng các DA đã được thẩm định, phê duyệt và cho vay trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tại SGD phân theo loại hình đầu tư kinh doanh

Nguồn: Số liệu tổng hợp từ Phòng Quan hệ khách hàng I – SGD

Có thể kể tên một số dự án đã thẩm định và đang cho vay tại SGD trong thờigian qua như: Các DA xây dựng văn phòng cho thuê như: “DAĐT xây dựng tòa nhàvăn phòng cho thuê tại 545 Nguyễn Văn Cừ - Quận Long Biên – Hà Nội”, DA xâydựng văn phòng cho thuê tại 444 Hoàng Hoa Thám Các DA xây dựng khu đô thị,chung cư, nhà ở như: DA “Thành phố giao lưu” xây dựng khu đô thị mới hoànchỉnh nằm trên địa bàn Nguyễn Văn Đồng; DA Khu nhà ở cao 3 và 19 tầng để bántại số 9ª ngõ 233 Xuân Thủy – Cầu Giấy – Hà Nội DAĐT khu du lịch như DA xây

dựng khách sạn Cát Bà của tổng công ty Vinaconex DA hỗn hợp như: DAĐT xâydựng công trình hỗn hợp văn phòng và nhà ở tại 88 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.;

DA tòa nhà hỗn hợp HH4 – Song Da Twin Tower phát triển văn phòng và nhà tổngthể trong DA phát triển mới khu đô thị Mỹ Đình

1.2.2.2 Quy trình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD

Nằm trong Đề án chuyển đổi tổ chức BIDV giai đoạn 2007–2010 Từ tháng9/2008, SGD đã thực hiện cơ cấu lại mô hình tổ chức và cùng với đó là ban hành hệthống quy trình mới về hoạt động, chức năng nhiệm vụ các phòng ban cũng nhưluân chuyển chứng từ TA2 Tuy nhiên, các DA trước tháng 9/2008 vẫn thực hiệnnhư quy trình cũ

Các bước chính thực hiện trong quy trình thẩm định cũ như sau:

Bước 1: Cán bộ tín dụng tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ DA xin vay vốn và chuyển chotrưởng phòng thẩm định: nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thẩm định thì chuyểnlại để Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh, bổ sung hồ sơ; nếu đã đủ

cơ sở thẩm định thì giao nhận hồ sơ cho cán bộ trực tiếp thẩm định

Bước 2: Cán bộ thẩm định tổ chức xem xét, thẩm định DAĐT và khách hàng xinvay vốn Trong quá trình thẩm định, nếu cần thiết đề nghị Cán bộ tín dụng hoặckhách hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải trình rõ thêm

Bước 3: Cán bộ thẩm định lập Báo cáo thẩm định DA, trình Trưởng Phòng thẩmđịnh xem xét

Bước 4: Trưởng Phòng thẩm định kiểm tra, kiểm soát về nghiệp vụ, thông quahoặc yêu cầu Cán bộ thẩm định chỉnh sửa, làm rõ các nội dung

Bước 5: Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung Báo cáo thẩm định, trình TrưởngPhòng thẩm định ký thông qua, lưu hồ sơ, tài liệu cần thiết và gửi trả hồ sơ kèm Báocáo thẩm định cho Phòng Tín dụng

Nếu căn cứ vào quy trình này, có thể thấy hầu như toàn bộ các công việc đều tậptrung vào một phòng đầu mối đó là phòng thẩm định Tuy vậy, trên thực tế, cán bộtín dụng lại mới là cán bộ trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, có khả năng đánh giákhách hàng do đó, cán bộ phòng thẩm định rất khó khăn trong việc thẩm định DA,trách nhiệm về quản lý rủi ro bị phân tán do nhiều bộ phận cùng thực hiện Do đó,rất cần thiết của việc ban hành một quy trình mới Mục tiêu của việc ban hành quy

trình mới này là để tách bạch các chức năng để quản lý rủi ro và nâng cao tínhchuyên môn hóa, nâng cao chất lượng công tác tác nghiệp cũng như đảm bảo tínhlinh hoạt hơn trong việc thẩm định DA, cấp tín dụng cho khách hàng

Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định chung các DAĐT (trước T9/2008)

Chưa đạt yêu cầu

Đạt

Thẩm định

Lập báo cáo thẩm định

Lưu hồ sơ/Tài liệu

Đưa yêu cầu, giao hồ sơ

Kiểm tra sơ

soát

Nhận lại hồ sơ và

kết quả thẩm định

Sơ đồ 1.3: Quy trình thẩm định DAĐT (sau T9/2008)

Lập báo cáo đề xuất TD

Bộ phận Quản lý rủi ro

Chuyển Bộ phận QLRR thực hiện thẩm định rủi ro/Lập báo cáo thẩm định rủi ro

Phù hợp với các chính sách

và Quy định của BIDV

Trình Trưởng Ban/Phòn g

Trình Trưởng/Ban phòng

Cấp có thẩm quyền phê

Trong quy trình mới trên, Bộ phận Quan hệ khách hàng sẽ làm nhiệm vụ khởi

tạo tín dụng bao gồm: tiếp thị, tiếp nhận các thông tin của khách hàng, trên cơ sở đó

tiến hành thẩm định khách hàng và phương án kinh doanh Rồi cán bộ Quan hệ

khách hàng sẽ lập đề xuất tín dụng trình lãnh đạo phòng ký duyệt Với các DA vay

vốn kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, vốn vay thường lớn hơn 10 tỷ đồng (mức giới

hạn quy định hồ sơ DA phải được chuyển qua phòng Quản lý rủi ro để thẩm định

rủi ro DA) Phòng Quản lý rủi ro tiếp nhận hồ sơ, thẩm định rủi ro và được xem như

là bước tái thẩm định DA, đảm bảo lựa chọn ra các DA khả thi, hiệu quả và an toàn

nhất Đây là “Nguyên tắc 2 tay” trong quy trình thẩm định DA, cấp tín dụng mới tại

SGD Với nguyên tắc này, khoản tín dụng được coi là phê duyệt cấp tín dụng khi có

đầy đủ chữ ký phê duyệt của cấp có thẩm quyền phê duyệt đề xuất tín dụng trên báo

cáo đề xuất tín dụng và cấp có thẩm quyền phê duyệt rủi ro trên Báo cáo thẩm định

rủi ro

1.2.2.3 Trình tự và nội dung thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD

Nội dung thẩm định các DAĐT vay vốn kinh doanh BĐS thống nhất với nội

dung thẩm định các DAĐT khác ở việc thực hiện 4 bước thẩm định sau:

Bước 1 Bước 2 Bước 3 Bước 4

Bước 1: Thẩm định hồ sơ vay vốn:

Cán bộ sẽ phải kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ của các loại hồ sơ Các

loại hồ sơ chính cần phải kiểm tra, xem xét gồm:

1, Giấy đề nghị vay vốn

2, Hồ sơ về khách hàng vay vốn: bao gồm:

- Các loại hồ sơ chứng minh năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của

khách hàng như giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; quyết định thành lập doanh

nghiệp; điều lệ doanh nghiệp…

Thẩm định

hồ sơ vay

vốn

Thẩm định biệnpháp đảm bảotiền vay

Thẩm địnhkhách hàngvay vốn

Thẩm định

DA vay vốn

- Hồ sơ về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính của khách hàng vàngười bảo lãnh (nếu có): báo cáo tài chính 3 năm gần nhất; các tài liệu chứng minhtính khả thi của phương án, nguồn vốn; giấy uỷ quyền đứng ra vay vốn và làm cácthủ tục thế chấp…

3, Hồ sơ về DA vay vốn

Là các loại hồ sơ liên quan đến DA xin vay vốn Riêng đối với các DA xin vay vốn kinhdoanh BĐS, đây là một lĩnh vực đặc biệt, liên quan đến các công trình xây dựng, do đó hồ

sơ về DA vốn vay cũng có những yêu cầu riêng, đặc thù với từng giai đoạn của DAĐT Do

đó, với từng thời điểm vay vốn khác nhau trong một chu kỳ của DAĐT kinh doanh BĐS

mà cán bộ thẩm định sẽ yêu cầu những hồ sơ khác nhau liên quan đến DA vay vốn

1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

- Văn bản phê duyệt chủ trương/cho phép đầu tư DA của Công ty mẹ hoặcHĐQT;

- Văn bản thông qua chủ trương/cho phép đầu tư của cấp có thẩm quyền, tuỳ theophân loại Nhóm các DA theo quy định của pháp luật (như Quốc Hội, Thủ TướngChính Phủ, UBND Tỉnh Thành phố, Bộ ngành có liên quan);

2 Giai đoạn lập DAĐT:

- DAĐT xây dựng công trình Riêng đối với các công trình xây dựng mới, cải tạo,sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng, phù hợp với quy hoạchphát triển kinh tế- xã hội, quy hoạch ngành chủ đầu tư chỉ phải cung cấp Báo cáokinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình

- DA xây dựng phù hợp với Quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyềncấp/ phê duyệt Riêng đối với DA phát triển nhà ở, quy hoạch chi tiết xây dựngtheo tỷ lệ 1/500 phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Công văn góp ý của các Bộ ngành có liên quan về DAĐT (tuỳ từng DA đặc thù)

- Báo cáo thẩm định DAĐT của các Bộ, ngành liên quan (tuỳ từng DA đặc thù);

- Các văn bản liên quan tới đền bù, di dân tái định cư, giải phóng mặt bằng (nhưquyết định thành lập hội đồng đền bù, quyết định phê duyệt phương án tổng thể/chi tiết đền bù giải phóng mặt bằng của cấp có thẩm quyền);

- Quyết định tạm giao đất; quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền; Hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê đất; Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất;

- Riêng đối với DA phát triển nhà ở, bổ sung quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ

lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Phê duyệt thiết kế cơ sở của cơ quan có thẩm quyền (có bản vẽ kèm theo);

- Quyết định phê duyệt phương án PCCC;

- Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường;

- Các thoả thuận đấu nối điện nước, thông tin liên lạc với các đơn vị chức năng;

- Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu (hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấuthầu và kết quả trúng thầu, quyết định phê duyệt kế hoạch đấu thầu);

- Quyết định phê duyệt DA khả thi theo thẩm quyền;

3 Giai đoạn triển khai DA:

- Hợp đồng xây dựng công trình DA; Hợp đồng cung cấp thiết bị;

- Hợp đồng thuê đơn vị tư vấn giám sát thi công;

- Giấy phép xây dựng (trừ trường hợp Công trình xây dựng thuộc DA khu đô thị,khu công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Các công trình sửa chữa, cải tạo,lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và antoàn của công trình);

- Báo cáo khối lượng, giá trị đầu tư hoàn thành, phân khai nguồn vốn đã sử dụng,tiến độ triển khai (đối với DA đang triển khai đầu tư);

4 Giai đoạn kết thúc đầu tư và đưa DA vào hoạt động:

- Quyết định phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình của ngườiquyết định đầu tư (Riêng các DA do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì

Bộ trưởng Bộ Tài chính phê duyệt quyết toán);

- Hợp đồng thuê đơn vị quản lý điều hành DA (trong trường hợp doanh nghiệpthuê quản lý điều hành)

4, Hồ sơ bảo đảm nợ vay

- Trường hợp cho vay không có tài sản đảm bảo: giấy cam kết của khách hàng

về việc thực hiện bảo đảm bằng tài sản khi được đơn vị trực tiếp cho vay yêu cầu

- Trường hợp bảo đảm bằng tài sản của khách hàng: tuỳ từng loại tài sản sẽ cócác giấy tờ khác nhau có thể là giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sở hữu tài sản,chứng nhận bảo hiểm tài sản…

- Trường hợp bảo đảm bằng tài sản được hình thành từ vốn vay: giấy cam kếtcầm cố, thế chấp tài sản được hình thành từ vốn vay

- Trường hợp bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba: ngoài các giấy tờ về quyền

sở hữu tài sản, chứng nhận bảo hiểm tài sản… thì còn có hợp đồng, văn bản bảolãnh của bên thứ ba

Bước 2: Thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn

Căn cứ vào các hồ sơ trên, đặc biệt là hồ sơ về khách hàng vay vốn, cán bộ sẽthực hiện thẩm định, đánh giá về khách hàng với các nội dung chính sau:

 Năng lực pháp lý của khách hàng: đảm bảo năng lực pháp luật, hành vi dân sựphù hợp theo các quy định của pháp luật và quy chế cho vay của tổ chức tín dụngđối với khách hàng

 Ngành nghề, sản xuất kinh doanh của khách hàng: đảm bảo khách hàng là cácdoanh nghiệp, hợp tác xã được phép kinh doanh BĐS theo luật quy định được thểhiện trên giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, có trụ sở kinh doanh trên cùng địabàn của SGD hoặc DAĐT trên cùng địa bàn của SGD

 Quyền của chủ đầu tư: một trong những điều kiện để BĐS được đưa vào kinhdoanh là BĐS đó phải đảm bảo không có tranh chấp về quyền sở hữu do đó việcxem xét các quyền của chủ đầu tư rất đối với BĐS đó rất quan trọng Quyền của chủthể đối với tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể khai thác nhữnglợi ích mà tài sản có thể mang lại Quyền của chủ thể đối với tài sản càng lớn thìkhả năng khai thác được nhiều lợi ích từ tài sản càng cao Các quyền đối với mộtBĐS bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ đầu tưđối với tài sản BĐS đó Trong đó:

+ Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản

+ Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản,quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại

+ Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng,cho, cho vay, để thừa kế… hoặc không thực hiện các quyền đó

 Mô hình tổ chức, bố trí lao động, quản trị điều hành: đảm bảo đủ kinh nghiệm,năng lực chuyên môn cũng như năng lực điều hành cho quá trình thực hiển, triểnkhai và vận hàng DA sau này

 Quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng: bao gồm quan hệ tiền gửi vàquan hệ tín dụng đối với SGD cũng như các chi nhánh khác trong hệ thống ngânhàng ĐT&PTVN và các tổ chức tín dung khác Ngân hàng sẽ xem xét lịch sử quan

hệ tín dụng của khách hàng, xem xét quy mô và chất lượng tín dụng của khách hàng

từ đó để đánh giá, phân loại và lựa chọn chính sách khách hàng cho phù hợp

 Tình hình sản xuất kinh doanh, tài chính của khách hàng

* Chủ đầu tư phải có năng lực tài chính đảm bảo

- Đối với khách hàng đã có hoạt động kinh doanh/doanh thu: đảm bảo năm tàichính liền kề năm đề nghị vay vốn phải có lãi; có phương án huy động vốn tự cókhả thi tham gia vào DA

- Đối với khách hàng mới thành lập: phải có đủ cơ sở pháp lý chứng minh việccác cổ đông/thành viên sẽ góp đủ vốn điều lệ, vốn chủ sở hữu và tự huy động vào

DA theo tỷ lệ quy định

* Vốn chủ sở hữu của khách hàng (chủ đầu tư):

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luậtkinh doanh bất động sản quy định: Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS phải

có vốn pháp định là 6 tỷ đồng

- Vốn chủ sở hữu của chủ ĐT là vốn thực có của chủ ĐT tính đến năm trước liền

kề với năm khách hàng thực hiện DA BĐS được thể hiện trong báo cáo tài chính vàphải được kiểm toán độc lập xác nhận Trường hợp khách hàng là doanh nghiệp,hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền

- Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư tham gia không thấp hơn 15% tổng mức đầu tưcủa DA đã được phê duyệt Riêng đối với DA khu nhà ở có quy mô sử dụng đất từ

20 ha trở lên; DA khu đô thị mới mức vốn chủ sở hữu tham gia không thấp hơn20% tổng mức đầu tư của DA đã được phê duyệt

Trong quá trình thẩm định, đánh giá về khách hàng vay vốn, SGD thực hiện ưu

tiên cho các khách hàng là các tập đoàn kinh tế, các doanh nghiệp có tiềm lực tài

chính mạnh, có uy tín trong quan hệ tín dụng với BIDV, có kinh nghiệm đầu tư,kinh doanh BĐS từ 3 năm trở lên và thực hiện thành công tối thiểu 3 DA BĐS kể từthời điểm xin vay vốn, các khách hàng có khả năng huy động vốn ứng trước cũngnhư vốn tự có tham gia lớn so với các DA BĐS cùng loại

Bước 3: Thẩm định DAĐT

Cán bộ thẩm định sẽ xem xét, đánh giá về DAĐT đảm bảo DA phải là DA khảthi, có hiệu quả, xác định được nguồn thu nhập rõ ràng, có khả năng trả nợ gốc vàlãi vay Muốn vậy, cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá một cách khách quan,khoa học và toàn diện tất cả các nội dung của DA Nội dung thẩm định các DA vayvốn tại SGD bao gồm 8 nội dung chính sau:

Nội dung 1: Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của DA:

- Sự cần thiết đầu tư DA: đối với các DAĐT kinh doanh BĐS, có thể căn cứ vàochiến lược, quy hoạch phát triển của ngành, của địa phương, chiến lược đầu tư củacông ty và cân đối cung – cầu, năng lực kinh nghiệm kinh doanh của chủ đầu tư, cơhội đầu tư để nhà đầu tư quyết định đầu tư, quyết định DA này là cần thiết đầu tư

- Mục tiêu đầu tư của DA: xem xét có phù hợp không: nếu ở mức khiêm tốn quá

so với năng lực tài chính, yêu cầu thị trường thì việc đầu tư có trở nên lãng phíkhông? Ở mức quá tham vọng thì khả năng đứng vững của DA trên thị trường nhưthế nào?

- Qui mô đầu tư, hình thức đầu tư: xem xét có phù hợp với công suất thiết kế,giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm và dịch vụ đầu ra của DA, phương án tiêu thụsản phẩm của DA không

Các hình thức đầu tư mà nhà đầu tư thường áp dụng trong lĩnh vực đầu tư kinhdoanh BĐS là:

Hình thức 1: Đầu tư xây dựng và kinh doanh trong suốt đời sống kinh tế DAHình thức 2: Đầu tư xây dựng và thuê công ty quản lý kinh doanh

Hình thức 3: Đầu tư xây dựng hoàn thành và bán lại toàn bộ

- Qui mô vốn đầu tư: Tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư theo các tiêu chí khácnhau (xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dự phòngphí; vốn cố định và vốn lưu động); nguồn vốn để thực hiện DA theo nguồn gốc sởhữu: vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay, vốn liên doanh liên kết xem phù hợp chưa

- Dự kiến tiến độ triển khai thực hiện DA: việc thực hiện DA có những yếu tốnào ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư DA: giá cả các nguyên vật liệu đầu vào, cơ sở hạtầng giao thông

Nội dung 2 : Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra

của DA gồm :

Khi tiến hành bất kỳ một hoạt động đầu tư nào, việc xác định thị trường sảnphẩm của DA, khả năng tiêu thụ, cạnh tranh của DA là vô cùng quan trọng, quyếtđịnh sự thành công hay thất bại của DA đó Điều này càng cần thiết hơn đối với các

DA kinh doanh BĐS khi đặc điểm của các DA này là vốn đầu tư rất lớn, rủi ro cao.Sản phẩm của nó được đặt trong một môi trường là thị trường BĐS với nhiều biếnđộng Do đó, khi thẩm định khía cạnh này, cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giácác nội dung sau:

 Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm, dịch vụ đầu ra của DA kinh doanh BĐS

- Định dạng sản phẩm của DA: sản phẩm của DA là các văn phòng cho thuê,nhà ở, khu dân cư, khu đô thị, chung cư, khu du lịch, các trung tâm thương mại

- Phân tích quan hệ cung – cầu đối với các sản phẩm, dịch vụ đầu ra của DA đó

- Đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm đầu ra của DA, tình hình tiêu thụ cácsản phẩm thay thế đến thời điểm thẩm định

- Xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản phẩm,dịch vụ đầu ra của DA.

Khi xác định cầu về BĐS, cán bộ thẩm định cũng cần chú ý:

- Trên thị trường BĐS ngoài nhu cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầugiả tạo của những người buôn bán BĐS Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bánBĐS mua đất và nhà để đầu cơ Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, nhu cầu

sử dụng, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đấttăng thêm tại thời điểm nhất định

- Bên cạnh đó, cán bộ thẩm định phải thấy được các yếu tố có thể ảnh hướng đếncầu BĐS để triển khai phân tích:

+ Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về BĐS trở thành nhucầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên

+ Việc làm và thất nghiệp: việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và cơ cấudân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất

+ Đô thị hoá: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số

và sự phát triển quy mô về bề rộng và không gian đô thị Quá trình đô thị hoá khôngchỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhà ở

+ Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng: sẽ làm tăng đáng kể nhu cầunhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng cònthô sơ, kém khả năng tiếp cận

Khi đánh giá về cung sản phẩm BĐS, cán bộ thẩm định cũng cần lưu ý:

- Việc đánh giá cần phải tập trung đi vào phân tích tình hình cung BĐS tại khuvực, địa phương nơi BĐS được đặt vào vì nó quyết định trực tiếp đến khả năngcạnh tranh với sản phẩm, dịch vụ của DA sau này

- Bên cạnh đó, cán bộ thẩm định cũng cần phải thấy được các yếu tố ảnh hưởngđến cung BĐS để triển khai, phân tích:

+ Phát triển kinh tế : tốc độ tăng trưởng của cung BĐS tỷ lệ thuận với sựphát triển kinh tế

+ Sự phát triển kết cấu hạ tầng : tạo điều kiện tiếp cận của đất đai của mộtkhu vực trở lên dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư kinh doanh BĐS vào lĩnh vực này

+ Sự tham gia của Nhà nước : thể hiện ở các quy hoạch của nhà nuớc vềBĐS Ví dụ: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mụcđích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khai thác hoặc nhà ở sẽ tạo ra điều kiện tăngcung BĐS

 Trên cơ sở phân tích cung, cầu, quan hệ cung cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu

ra của DA kinh doanh BĐS đó, cán bộ thẩm định phải đưa ra nhận xét về thị trườngtiêu thụ đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của DA, nhận định về sự cần thiết và tínhhợp lý của DAĐT trên các phương diện như:

+ Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay

+ Sự hợp lý của qui mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm

+ Sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư: việc phân kỳ đầu tư, nguồnvốn theo thời kỳ đầu tư

 Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm DA

Không chỉ dừng lại ở việc phân tích một cách tổng thể về quan hệ cung cầu trênthị trường đối với các sản phẩm, dịch vụ do DA kinh doanh BĐS đó tạo ra mà việcphân tích cần làm rõ các thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm,

dịch vụ của DA đó Điều này là một trong những nhân tố quan trọng đánh giá tínhhiệu quả, khả thi của DA.

- Đối với các DA xây dựng nhà ở, các khu chung cư là hướng tới tầng lớp dân

cư có thu nhập thấp, tầng lớp trung lưu hay đó các DA về các căn hộ cao cấp chongười có thu nhập cao

- Đối với các DA xây dựng các văn phòng cho thuê: xem xét đó là các vănphòng hạng A hay B: Các văn phòng hạng A: thì thị trường mục tiêu là hướng tớinhu cầu thuê của các tổ chức nước ngoài và của một số doanh nghiệp lớn trongnước, các văn phòng hạng B thì thị trường mục tiêu là các doanh nghiệp vừa vàmức độ hạng trung, hạng C cho các công ty, doanh nghiệp nhỏ hơn

- Đối với các DA xây dựng các khu du lịch, trung tâm thương mại thì việc xácđịnh thị trường mục tiêu lại liên quan đến vị trí, địa điểm đặt khu du lịch, trung tâmthương mại đó

Trên cơ sở xác định thị trường mục tiêu cho các sản phẩm của DA, cán bộ thẩmđịnh sẽ xác định khả năng cạnh tranh của DA So sánh những mặt mạnh, yếu củasản phẩm của DA so với các sản phẩm cùng loại, sản phẩm thay thế trên thị trườngvề: địa điểm, chất lượng, kiến trúc công trình, phương thức thực hiện, giá cả Nhóm các sản phẩm thay thế là:

- Nhà chung cư – Nhà đơn lập – Đất ở

- Nhà bán – Nhà cho thuê – Nhà trả góp

- Đất trong khu CN và ngoài khu CN

- Văn phòng, công sở - Nhà cao cấp

- Trung tâm thương mại – Cửa hàng bán lẻ

 Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối

Cán bộ thẩm định sẽ xem xét, đánh giá trên các mặt:

- Sản phẩm của DA dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào: trực tiếp đếntay người tiêu dùng hay gián tiếp thông qua hệ thống phân phối, môi giới BĐS

- Mạng lưới phân phối của sản phẩm DA đã được xác lập hay chưa, mạng lướiphân phối có phù hợp với đặc điểm của thị trường hay không Cán bộ thẩm địnhcũng cần phải ước tính chi phí thiết lập mạng lưới phân phối, môi giới khi tính toánhiệu quả của DA.

- Phương thức thanh toán: trả ngay một lần khi giao nhà, chung cư, mặt bằng địađiểm hay trả làm nhiều đợt, trả theo phương thức bán hàng trả chậm Trên cở sở

đó để dự kiến các khoản phải thu khi tính toán nhu cầu vốn lưu động ở phần tínhtoán hiệu quả DA

 Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của DA.

Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ, công suất thiết kế và khả năng cạnhtranh của sản phẩm DA, Cán bộ thẩm định phải đưa ra được các dự kiến về khảnăng tiêu thụ sản phẩm của DA sau khi đi vào hoạt động theo các chỉ tiêu chính sau:

- Số lượng các đơn vị sản phẩm bán, cho thuê hàng năm: đó là số lượng các căn

hộ, khu nhà được bán đối với các DA xây dựng nhà, khu đô thị, khu chung cư ; là

số lượng các văn phòng cho thuê; là số lượt khách thuê phòng, đến và sử dụng dịchvụ; là hiệu suất sử dụng sản phẩm, dịch vụ đó đối với các DA xây dựng khu dulịch, trung tâm thương mại và các DA còn lại

- Đi kèm với đó là diễn biến giá cả, doanh thu đối với từng loại sản phẩm, dịchvụ

Việc dự đoán này làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính ở cácphần sau

Nội dung 3: Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào

của DA

Đánh giá về khả năng cung cấp nguyên vật liệu cho DA đóng vai trò rất quantrọng Các DA kinh doanh BĐS có các nguyên vật liệu, các yếu tố đầu vào chínhphục vụ cho DA là các loại vật liệu xây dựng như: cát, sỏi, gạch, xi măng, sắt, thép,đường ống dẫn nước Sự thay đổi, biến động của các nguồn cung các nguyên vậtliệu, yếu tố đầu vào này sẽ quyết định tạo điều kiện thuận lợi hay gây khó khăn đối

với việc triển khai DA, đến tiến độ thực hiện DA cũng như ảnh hưởng trực tiếp đếngiá thành của BĐS đó.

Việc thẩm định sẽ được tiến hành trên cơ sở hồ sơ DA như báo cáo đánh giáchất lượng, trữ lượng tài nguyên, giấy phép khai thác tài nguyên, nguồn thu muabên ngoài, nhập khẩu qua đó đánh giá khả năng đáp ứng, cung cấp nguyên vật liệuđầu vào cho DA:

- Nhu cầu về nguyên nhiên liệu đầu vào để phục vụ cho việc xây dựng theo tiến

 Kết luận đưa ra:

+ DA có chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào hay không?

+ Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc để có thể chủ động được nguồnnguyên nhiên liệu đầu vào

Nội dung 4: Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật

 Địa điểm xây dựng

Việc xác định địa điểm đầu tư, xây dựng DA có vai trò đặc biệt quan trọng,quyết định đến sự thành bại của DA bởi: các DAĐT kinh doanh BĐS có đặc điểm

là các DA xây dựng, có giá trị thời gian sử dụng dài và chịu nhiều ảnh hưởng bởinhu cầu người tiêu dùng, thị hiếu của thị trường Bên cạnh đó, địa điểm đầu tư DAảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện thi công, khả năng cung cấp nguyên vật liệu, chiphí đầu tư và hiệu quả DA Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí có thểphát triển kinh doanh và khả thi về mặt pháp lý Do đó, cán bộ thẩm định cần:

- Xem xét mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có theo đúng mục đích được phép

sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho BĐS hay không

- Xem xét vị trí của BĐS trong mối tương quan với những trung tâm, khu vực gầnnhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, khoảng cách từ đó đến nhữngđịa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, nhữngtrục đường chính…

- Xem xét cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư thế nào; đánh giá sosánh về chi phí đầu tư so với các DA tương tự ở địa điểm khác

- Xem xét, đánh giá địa điểm có gần các nguồn cung cấp: nguyên vật liệu, điện,nước và thị trường tiêu thụ hay không

 Kết luận cán bộ thẩm định phải đưa ra là những đánh giá về những thuận lợi, khókhăn trong việc lựa chọn vị trí, địa điểm xây dựng DA Hiện nay, Ngân hàng

ĐT&PTVN đang thực hiện ưu tiên cho các DAĐT kinh doanh BĐS trên các địa

bàn thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các vùng lân cận đã cóquy hoạch phát triển, tốc độ đô thị hoá nhanh như: Hải Phòng, Quảng Ninh, ĐàNẵng…

 Công nghệ, thiết bị

Công nghệ, thiết bị của một DAĐT kinh doanh BĐS là các công nghệ thiết bịdùng cho việc thi công, xây lắp công trình Các công nghệ, thiết bị dùng trong thicông có thể do chủ đầu tư đi thuê hoặc là các công nghệ thiết bị của các nhà thầu thicông xây dựng công trình Các công nghệ thiết bị lắp đặt cho DA là các công nghệ,thiết bị do chủ đầu tư bỏ ra để đầu tư cho công trình Khi thẩm định cần:

- Xem xét, đánh giá về số lượng, công suất, quy cách, chủng loại, danh mục máymóc thiết bị và tính đồng bộ của máy móc thiết bị được sử dụng trong việc xâydựng, lắp đặt cho DA

- Xem xét các công nghệ, thiết bị này có phù hợp với trình độ hiện tại của ngườiViệt nam hay không, có đảm bảo cho công nhân nắm bắt được, khai thác được trongquá trình xây dựng, có đảm bảo cho người tiêu dùng sử dụng, vận hành được saunày hay không

- Thời gian giao hàng và lắp đặt thiết bị có phù hợp với tiến độ thực hiện DA dựkiến hay không.

- Uy tín của các nhà cung cấp thiết bị, các nhà cung cấp thiết bị có chuyên sảnxuất các thiết bị của DA hay không

Khi đánh giá về mặt công nghệ, thiết bị, ngoài việc dựa vào hiểu biết, kinhnghiệm đã tích luỹ của mình, Cán bộ thẩm định cần tham khảo các nhà chuyênmôn, trong trường hợp cần thiết có thể đề xuất với Lãnh đạo thuê tư vấn chuyênngành để việc thẩm định được chính xác và cụ thể

 Quy mô, giải pháp xây dựng, kiến trúc

- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với DA hay không,

có tận dụng được các cơ sở vật chất hiện có hay không

- Tổng dự toán/dự toán của từng hạng mục công trình, có hạng mục nào cần đầu

tư mà chưa được dự tính hay không, có hạng mục nào không cần thiết hoặc chưacần thiết phải đầu tư hay không

- Tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị, có phù hợpvới thực tế hay không

- Vấn đề hạ tầng cơ sở: giao thông, điện, cấp thoát nước

 Phương án hạ tầng kỹ thuật, môi trường, PCCC

- Xem xét, đánh giá các phương án về hạ tầng kỹ thuật: về điện nước, thoátnước, đường nội bộ, các giải pháp về môi trường, PCCC của DA có đầy đủ, phùhợp chưa, đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầuphải có hay chưa

- Đánh giá ảnh hưởng của DA đối với cảnh quan xung quanh và các tiện íchkhác…

Nội dung 5: Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện DA.

- Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của chủ đầu tư DA Đánh giá

sự hiểu biết, kinh nghiệm của khách hàng đối với việc tiếp cận, điều hành côngnghệ, thiết bị mới của DA

Xem xét năng lực, uy tín các nhà thầu: tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị công nghệ

Khả năng ứng xử của khách hàng thế nào khi thị trường dự kiến bị mất

- Đánh giá về nguồn nhân lực của DA: số lượng lao động DA cần, đòi hỏi về taynghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và cung ứng nguồn nhân lực cho DA

Nội dung 6: Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn.

Thẩm định khía cạnh tài chính nói chung và thẩm định về khía cạnh nguồn vốncủa DA nói riêng là một trong những nội dung quan trọng nhất để đánh giá tính khảthi, hiệu quả của DA Thẩm định khía cạnh nguồn vốn bao gồm thẩm định về

 Tổng vốn đầu tư DA

- Vai trò: Việc thẩm định tổng vốn đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực

hiện, vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việckhông cân đối được nguồn, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của DA.Xác định tổng vốn đầu tư sát thực với thực tế sẽ là cơ sở để tính toán hiệu quả tàichính và dự kiến khả năng trả nợ của DA

- Nội dung của tổng mức vốn đầu tư: Theo quy định tại Nghị định

99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình:Tổng mức vốn đầu tư là chi phí dự tính của DA, bao gồm: chi phí xây dựng; chi phíthiết bị; chi phí đền bù mặt bằng và tái định cư; chi phí quản lý DA; chi phí tư vấnđầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng

- Cách thức tiến hành: Trên cơ sở tổng vốn đầu tư do các cấp có thẩm quyền phê

duyệt, căn cứ vào kinh nghiệm những DA tương tự đã thực hiện được Ngân hàngđúc rút ở giai đoạn thẩm định DA sau đầu tư, Ngân hàng thực hiện thẩm định lại vàđiều chỉnh, bổ sung nếu thấy cần thiết

- Yêu cầu tiến hành: Trong phần này, cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá

tổng vốn đầu tư của DA đã được tính đúng, tính đủ các hạng mục cần thiết chưa

Cần xem xét tổng vốn đầu tư trong mối quan hệ với các yếu tố làm tăng chi phí dotrượt giá, phát sinh thêm khối lượng…

 Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện DA

- Cách thức tiến hành: Cán bộ thẩm định cần phải xem xét, đánh giá về tiến độ

thực hiện DA và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không.Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng giai đoạn thực hiện DA để đảm bảo tiến

độ thi công Ngoài ra, cần phải xem xét tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trongtừng giai đoạn có hợp lý hay chưa, thông thường vốn tự có phải tham gia đầu tưtrước

- Vai trò: Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn làm cơ sở cho việc dự kiến

tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công, xác định thời gian vaytrả

 Nguồn vốn đầu tư

- Xác định cơ cấu vốn đầu tư :

+ Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, cán bộ thẩm định rà soát lạitừng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho DA Đối với các DAĐT kinh doanh BĐShiện nay chủ yếu bao gồm : vốn tự có, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ ngườimua nhà, có thể có thêm một số loại vốn chiếm dụng khác

+ Xem xét tỷ lệ vốn tự có tham gia tối thiểu có đảm bảo theo các quy định củaNgân hàng nhà nước, BIDV và Luật Kinh doanh BĐS

- Đánh giá tính khả thi của phương án huy động vốn : từ kết quả phân tích tìnhhình tài chính của chủ đầu tư để đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồnvốn ; chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loại nguồnvốn

+ Đối với vốn tự có : đánh giá tính khả thi của nguồn vốn tự có xem xét có phùhợp với tiến độ thực hiện DA Đối với DN mới thành lập: cần xem xét vốn tự có thểhiện qua vốn điều lệ của DN Đối với DN đã có hoạt động sản xuất kinh doanh

trước khi thực hiện DA : kiểm tra nguồn vốn có thể huy động cho DA : từ lợi nhuận

để lại, từ các quỹ đầu tư, thặng dư vốn

+ Các nguồn vốn ngoài vốn tự có : xem xét đến thời điểm thẩm định, cácnguồn vốn này đã được chính thức chấp thuận hay thỏa thuận hay chưa có ý kiếnnào của bên cung cấp vốn Khả năng được chính thức chấp thuận và nguồn vốn thaythế nếu không được chấp thuận

Nội dung 7: Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của DA và khả năng trả nợ của

DA

Tất cả những phân tích, đánh giá thực hiện ở trên nhằm mục đích hỗ trợ chophần tính toán, đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của DAĐT.Quy trình tính toán hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của DAĐT được thựchiện qua 6 bước :

Bước 1 : Xác định mô hình đầu vào, đầu ra của DA : bao gồm các thông số về chi

phí như chi phí vốn, khấu hao, chi phí hoạt động và các thông số về diện tích kinhdoanh, doanh thu, thuế

Bước 2 : Phân tích đề tìm dữ liệu: việc phân tích, tìm dữ liệu, rút ra các giả định để

làm căn cứ cho việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của DA

- Với phương diện phân tích thị trường giả định rút ra có thể là : sản lượng tiêuthụ, giá bán, doanh thu trong suốt thời gian DA

- Với phương diện phân tích nguyên vật liệu, nguồn cung cấp giả định có thể rút

ra là : giá các chi phí nguyên vật liệu đầu vào, qua đó xác định nhu cầu vốn lưuđộng

- Với phương diện phân tích kỹ thuật công nghệ giả định có thể rút ra là : côngsuất, thời gian khấu hao, thời gian hoạt động của DA, định mức tiêu hao nguyên vậtliệu

- Với phương diện phân tích tổ chức quản lý : giả định có thể rút ra là : nhu cầunhân sự, chi phí nhân công quản lý

Bước 3 : Lập bảng thông số cho trường hợp cơ sở đó là trường hợp giả định thường

hay xảy ra nhất đối với DA Bảng thông số sẽ là bảng dữ liệu nguồn cho mọi bảngtính trong khi tính toán thông qua các công thức liên kết

Bước 4 : Lập các bảng tính trung gian : thông thường bao gồm các bảng như : bảng

tính sản lượng, doanh thu ; bảng tính chi phí hoạt động ; bảng tính chi phí nguyênvật liệu ; chi phí bán hàng ; khấu hao ; lãi vay ; nhu cầu vốn lưu động Đây sẽ làcác bảng thông số đầu vào cho việc tính toán hiệu quả tài chính của DA

Bước 5 : Lập báo cáo : báo cáo lưu chuyển tiền tệ, báo cáo kết quả kinh doanh qua

đó dự kiến nguồn trả nợ cho DA thông qua : Lợi nhuận sau thuế để lại, khấu hao cơbản, các nguồn hợp pháp khác ngoài DA

Bước 6 : Lập bảng cân đối kế hoạch và tính toán các chỉ tiêu trong đó có 2 nhóm chỉ

tiêu chính :

Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của DA Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ

trả nợ dài hạn của DA)

Ngoài ra, tuỳ theo đặc điểm và yêu cầu cụ thể của từng DA, các chỉ tiêu khácnhư: khả năng tái tạo ngoại tệ, khả năng tạo công ăn việc làm, khả năng đổi mớicông nghệ, đào tạo nhân lực, v.v sẽ được đề cập tới tuỳ theo từng DA cụ thể

Nội dung 8: Phân tích rủi ro và các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro

Trong quá trình thẩm định DA, đi kèm với việc thẩm định, phân tích, đánh giá

DA, cán bộ thẩm định cũng cần phát hiện ra được các rủi ro có thể gặp đối với DA

mà từ đó có phương pháp phòng ngừa