Tiểu luận: Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25 34 tuổi có thu nhập ổn định ở TP. Hồ Chí Minh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHKHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN BỘ MÔN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KINH TẾ ĐỀ TÀI Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

BỘ MÔN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KINH TẾ

ĐỀ TÀI

Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi

có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Tiến Khai & Th.S Nguyễn Ngọc Danh

Sinh viên thực hiện

1 Nguyễn Thị Hiền

2 Hồ Quang Nhật

3 Vũ Thị Bảo Nhung

4 Nguyễn Lan Quỳnh

Tp.Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 09 năm 2012

TÓM TẮT ĐỀ TÀI

Đề tài của nhóm là đề cương chi tiết nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.” nhằm phục vụ trực tiếp cho môn phương pháp nghiên cứu kinh tế,

và môn dự báo và phân tích dữ liệu sau này

1 Lý do chọn đề tài

Theo bậc thang như cầu của Maslow thì nhu cầu nhà ở chính là một trong nhữngnhu cầu cơ bản nhất của con người, do đó nghiên cứu về vấn đề nhu cầu nhà ở là mộtnghiên cứu mang tính thực tiễn cao Hơn nữa mục tiêu mà đề tài hướng đến là giải quyếtnhu cầu nhà ở cho các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi, có thu nhập ổn định tại khu vực Thànhphố Hồ Chí Minh Tuy nhiên tại sao đa số các cặp vợ chồng này lại chưa có nhà để ở?Xuất phát từ mối quan tâm này, nhóm tiến hành nghiên cứu đề tài trên Đồng thời đề tàinày liên quan trực tiếp đối với chuyên ngành của Nhóm, do đó nghiên cứu đề tài sẽ là cơhội cho từng thành viên trong nhóm bổ sung và phát triển kiến thức chuyên ngành

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu chung mà cả nhóm hướng đến khi tiến hành nghiên cứu đềtài đó là thông qua quá trình nghiên cứu sẽ hiểu và nắm bắt được những vấn đề cơ bảntrong thị trường bất động sản, xác định được các yếu tố cơ bản ảnh hưởng tới nhu cầu nhà

ở của người tiêu dùng

3 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu của đề tài là sử dụng phương pháp nghiên cứu địnhlượng nhằm xác định mối quan hệ của các biến liên quan tới nhu cầu nhà ở của các cặp

vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh

4 Nội dung nghiên cứu

Đề tài được xây dựng dựa trên ý tưởng tại sao các cặp vợ chồng có thu nhập ổnđịnh, có khả năng chi trả cho một căn hộ trong hiện tại hoặc tương lai nhưng chưa có nhà

để ở Kế thừa ý tưởng và mô hình của các nghiên cứu đi trước, sau đó áp dụng sao chophù hợp với bài nghiên cứu về nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng có độ tuổi từ 25-34 có

thu nhập ổn định tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh Cùng với đó, nhóm đi sâu nghiêncứu và phát triển thêm một số yếu tố tác động đến nhu cầu tiêu dùng của các đối tượngtrên Nhằm xây dựng một mô hình phù hợp với đề tài của Nhóm Đề cương nghiên cứucủa nhóm đã xác định được rõ các các biến có ảnh hưởng như thế nào đến nhu cầu chi trảcho một căn hộ gia đình.

5 Đóng góp của đề tài

Đề tài nghiên cứu có ý nghĩa thực tế cao Xác định rõ các hành vi, yếu tố ảnhhưởng đến nhu cầu tiêu dùng nhà ở của các cặp vợ chồng trẻ hiện nay Nhằm giúp chocác doanh nghiệp hiểu được tâm lý khách hàng, phân khúc được thị trường, tung ra cácsản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thị yếu của đa bộ phận người tiêu dùng hiện tại Giúpcho các nhà hoạch định chính sách đưa ra những chính sách phù hợp đối với thị trườngbất động sản hiện tại

Nhóm hy vọng với nghiên cứu này đề tài sẽ trở thành một tài liệu tham khảo cóích cho những bài nghiên cứu sau này

6 Hướng phát triển của đề tài

Nhằm phù hợp với mục tiêu của một đề tài nghiên cứu, bài nghiên cứu của nhóm

đã xây dựng được một mô hình cơ bản phù hợp với đề tài đưa ra Hướng phát triển của

đề tài trong tương lai đó là mở rộng ra ngoài khu vực Thành phố Hồ Chí Minh là cáctỉnh thành lân cận khác, nhằm xác định được một mô hình tổng quát về nhu cầu nhà ởtrong thị trường Bất động sản ở Việt Nam Để có thể áp dụng vào thực tiễn trong thờigian sớm nhất

1 Đặt vấn đề

1.1 Tầm quan trọng của vấn đề nghiên cứu

Như chúng ta đã biết Bất động sản là nền tảng của nền kinh tế, nó ảnh hưởng tớihầu hết các hoạt động của nền kinh tế Do đó ổn định và phát triển thị trường bất độngsản có vai trò quyết định đối với sự phát triển của nền kinh tế Tuy nhiên với sự khủnghoảng chung của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay cũng rơi vàokhủng hoảng trầm trọng Do đó, về phía các doanh nghiệp bất động sản, vấn đề bây giờ

không còn là tìm ra và phân khúc nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự mà hơn thế nữanhóm khách hàng này phải có khả năng chi trả Và với phân khúc nhóm khách hàng làcác cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định, thì đây là một phân khúc thị trườngtiềm năng đối với các doanh nghiệp bất động sản, giúp các doanh nghiệp này tìm rahướng tăng trưởng mới Từ đó tạo động lực cho các ngành kinh tế liên quan tăng trưởng.

1.2 Chủ đề cụ thể

Theo khảo sát của The Economist’s Pocket World in Figures 2010, vào năm 2010Việt Nam là nước có tỷ lệ kết hôn đứng thứ tư, trong số 10 quốc gia có tỷ lệ người đã kếthôn cao nhất trên thế giới Mặt khác theo thống kê của cục thống kê Thành phố Hồ ChíMinh vào năm 2008 số người kết hôn trong độ tuổi từ 25-34 là 46.344 người (trong đó sốngười trong độ tuổi từ 25-29 tuổi là 30.678 người và trong độ tuổi từ 30-34 tuổi là 15.666người.)

Những con số trên cho thấy nếu các cặp vợ chồng này có nhu cầu về nhà ở sau khikết hôn thì nhu cầu này là rất lớn Cộng thêm khả năng chi trả trong tương lai tương đốitốt, vì những người này có thu nhập tương đối ổn định Tuy nhiên cung về bất động sảncho phân khúc thị trường này ở thành phố ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay rất hạn chế,

do đó không đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho nhóm khách hàng tiềm năng này Trênquan điểm đó nhóm tiến hành nghiên cứu:

“Những yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh”

1.3 Đối tượng và khu vực nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25-34tuổi có thu nhập ổn định

Khu vực nghiên cứu: Nhóm lựa chọn khu vực nghiên cứu là Thành phố Hồ ChíMinh, là trung tâm kinh tế của cả nước, đồng thời đây là nơi thị trường bất động sản sôiđộng và nhạy bén nhất cả nước Hơn nữa, đây là khu vực sẽ giúp nhóm tiếp cận và thuthập dữ liệu sơ cấp một cách thuận tiện

1.4 Lợi ích mang lại từ đề tài

Đối với doanh nghiệp: Tìm ra và phân khúc được nhóm khách hàng tiềm năng, từ

đó doanh nghiệp có thể đáp ứng được nhu cầu của nhóm khách hàng tiềm năng này.Nhằm tìm ta được hướng tăng trưởng trong tình hình kinh tế khó khăn hiện nay

Đối với người tiêu dùng: Phần nào đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho các cặp vợchồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định

Đối với toàn xã hội: sử dụng nguồn lực hiệu quả hơn

1.5 Cấu trúc của báo cáo

1 Đặt vấn đề

2 Những khái niệm liên quan và tổng quan tài liệu

3 Phương pháp nghiên cứu

4 Kết quả thu được và phân tích kết quả

5 Kết luận và đề xuất giải pháp

6 Tài liệu tham khảo

7 Phụ lục

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát: Hiểu và nắm bắt được những vấn đề cơ bản của thị trường Bấtđộng sản

3 Câu hỏi nghiên cứu

 Vì sao các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố

Hồ Chí Minh hầu hết không có nhà riêng để ở?

 Nhu cầu về nhà ở của họ như thế nào?

 Cần giải quyết nhu cầu về nhà ở của đối tượng này ra sao?

4 Tổng quan tài liệu và cơ sở lý thuyết

4.1 Các khái niệm liên quan

4.1.1 Giá sẵn lòng trảDưới cách nhìn của các nhà phân tích lợi ích chi phí thì giá sẵn lòng trả là mộtkhoản tiền mà một người sãn sàng chi trả hoặc nhận để có thể bàng quan giữa tình trạnghiện tại và tình trạng nếu có dự án với khoản tiền chi trả hoặc nhận đó

Theo Barry Field & Nancy Olewiler, Kinh tế môi trường (2005) thì giá trị củamột món hàng đối với một người nào đó chính là giá họ sẵn sàng trả cho món hàng ấy.Giá sẵn lòng trả nói cách khác cũng chính là khả năng chi trả

Với đề tài nghiên cứu này, Nhóm lựa chọn tiếp cận giá sẵn lòng trả theo cách thứhai Vì nó phản ánh được khả năng chi trả của các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thunhập ổn định đồng thời có nhu cầu về nhà ở

4.1.2 Nhu cầuTheo Wiener N A Machine, John Wiley & Sons thì trong phạm vi nhận thức hiệntại có thể định nghĩa nhu cầu là tính chất của cơ thể sống, biểu hiện trạng thái thiếu hụtcủa chính cá thể đó và do đó phân biệt nó với môi trường sống Nhu cầu tối thiểu nhất,hay còn gọi là nhu yếu tuyệt đối, đã được lập trình qua quá trình rất lâu dài tồn tại, pháttriển và tiến hóa1

Theo tổng hợp từ nguồn wikipedia thì nhu cầu có nhiều định nghĩa như sau:

Nhu cầu là một hiện tượng tâm lý của con người; là đòi hỏi, mong muốn, nguyệnvọng của con người về vật chất và tinh thần để tồn tại và phát triển Tùy theo trình

độ nhận thức, môi trường sống, những đặc điểm tâm sinh lý, mỗi người có những nhu cầukhác nhau

Nhu cầu là cảm giác thiếu hụt một cái gì đó mà con người cảm nhận được

Nhu cầu là yếu tố thúc đẩy con người hoạt động Nhu cầu càng cấp bách thì khảnăng chi phối con người càng cao Về mặt quản lý, kiểm soát được nhu cầu đồng nghĩavới việc có thể kiểm soát được cá nhân (trong trường hợp này, nhận thức có sự chi phốinhất định: nhận thức cao sẽ có khả năng kiềm chế sự thoả mãn nhu cầu)

Vậy nhìn chung các định nghĩa đều thống nhất rằng: nhu cầu của con người là mộttrạng thái cảm giác thiếu hụt một sự thỏa mãn nhu cầu nào đó Người ta cần thức ăn,quần áo, nơi ở, sự an toàn, của cải, sự quy trọng và một vài thứ khác để tồn tại Chúngtồn tại như một bộ phận cấu thành cơ thể con người và thân nhân con người.

4.1.3 Lãi suấtJohn Maynard Keynes lập luận rằng lãi suất là một hiện tượng tiền tệ phản ánhmối quan hệ giữa cung và cầu về tiền Cung tiền được xác định một cách ngoại sinh, cầutiền phản ánh các nhu cầu đầu cơ, phòng ngừa và giao dịch về tiền

Trái với Keynes, các nhà kinh tế học cổ điển trước đó đã coi lãi suất là một hiệntượng thực tế, được xác định bởi áp lực của năng suất – cầu về vốn cho mục đích đầu tư

và tiết kiệm

Trong phạm vi của bài nghiên cứu, lãi suất được tiếp cận theo hướng lãi suất là tỷ

lệ của tổng số tiền phải trả so với tổng số tiền vay trong một khoảng thời gian nhất định.Lãi suất là giá mà người vay phải trả để có được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ

và là lợi tức người cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu

4.1.4 Tâm lýTâm lý là những hiện tượng tinh thần nảy sinh do sự tác động của thế giới kháchquan vào não, được não phản ánh, nó gắn liền, điều hành, điều chỉnh mọi hành vi hoạtđộng của con người Do đó tâm lý được đo lường qua giá sẵn lòng trả của khách hàng

4.2 Các lý thuyết liên quan

4.2.1 Lý thuyết hành vi người muaTheo Philip Kotler quá trình ra quyết định và quyết định mua hàng chịu ảnh hưởngbởi 4 đặc điểm của người mua:

luôn luôn tồn tại cùng với con người Tuy nhiên, hầu hết các nhu cầu từ phía tâm lýthường không đủ mạnh để thúc đẩy con người hành động ngay lập tức, mà một nhu cầu

sẽ trở thành hành động khi nó tăng lên đến một mức đủ mạnh Mặt khác thì tại nhữngthời điểm khác nhau người ta luôn có những nhu cầu khác nhau cần được thỏa mãn

Việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhóm khách hàng trong độ tuổi từ 25-34 tuổi cóthu nhập ổn định là hoàn toàn hợp lý, vì nhóm khách hàng này trong giai đoạn mới kếthôn là rất cao, và đa số các cặp vợ chồng đều có tâm lý thích riêng tư, cộng thêm ngườiViệt Nam lại có quan niệm “an cư lạc nghiệp”, đồng thời với độ tuổi và thu nhập ổn định

họ hoàn toàn có một nhu cầu đủ mạnh để đi đến quyết định mua nhà, tất nhiên quyết địnhnày bởi hỗ trợ bởi khả năng chi trả của họ

Yếu tố tiếp theo mà Nhóm quan tâm đó là đặc điểm xã hội mà cụ thể là yếu tốnhóm tham khảo.Khi quyết định lựa chọn mua một sản phẩm ngoài những đặc điểm xuất

từ người mua, thì ngoài ra người ta cũng có thể tham khảo ý kiến của những nhóm thamkhảo khác Và trong những sản phẩm dịch vụ đắt tiền vợ chồng bàn bạc để thông quaquyết định chung, cụ thể trong quyết định lựa chọn mua nhà thì vợ- chồng có vai tròngang nhau

4.2.1 Mô hình 5 giai đoạn của quá trình mua sắm

ý thức nhu cầu tìm kiếm thông

tin phương phápđánh giá các quyết định mua hành vi hậu mãi

Nguồn:Marketing căn bản, Philip Kotler, 2007

Đây là mô hình 5 giai đoạn của quá trình mua sắm và 5 giai đoạn này càng rõràng hơn với hàng hóa là nhà ở

Giai đoạn ý thức nhu cầu: Đây là giai đoạn đâu tiên trong quá trình mua sắm của

người mua Vì muốn mua một sản phẩm đầu tiên người mua phải xác định được mìnhcần và mong muốn điều gì từ sản phẩm

Giai đoạn tiếp theo là tìm kiếm thông tin: người tiêu dùng bắt đầu tìm kiếm

thông tin về những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình Các nhóm nguồn thông tinđược chia thành 4 nhóm như sau:

 Nguồn thông tin cá nhân: Gia đình, bạn bè, hàng xóm, người quen

 Nguồn thông tin thương mại: Quảng cáo, nhân viên bán hàng, đại lý, bao bì,triển lãm

 Nguồn thông tin công cộng: các phương tiện thông tin đại chúng, các tổchức nghiên cứu người tiêu dùng

 Nguồn thông tin thực nghiệm: sờ mó, nghiên cứu và sử dụng sản phẩm

Giai đoạn đánh giá các phương án: dựa trên những thông tin thu thập được

người tiêu dùng sẽ cố gắng thỏa mãn cao nhất nhu cầu của mình với giới hạn về ngânsách, và tất nhiên những đánh giá này sẽ khác nhau tương đối, với những nhóm ngườikhác nhau

Quyết định mua hàng: Với những đánh giá ở trên người tiêu dùng sẽ đưa ra cho

mình được quyết định lựa chọn sản phẩm có tính logic Tuy nhiên quyết định mua hàngcòn phụ thuộc vào 2 yếu tố rủi ro khác:

 Thái độ của những người khác (yếu tố tham khảo): Ví dụ gia đình anh Athích một ngôi nhà ở nội thành, nhưng bố mẹ anh ta (ở ngoại thành) lại muốn sống gầncon cháu Và cuối cùng anh A quyết định mua một căn nhà ngoại thành

 Yếu tố bất ngờ: người tiêu dùng mua hàng dựa trên cơ sở những yếu tốtrước đó như thu nhập dự kiến của gia đình, chi phí sử dụng dịch vụ tiện ích đi kèm, giá

và lợi ích dự kiến của sản phẩm… Giả sử anh B đang dự định mua một ngôi nhà với sốtiền 1 tỷ, nhưng anh ta bỗng nhiên nhận được số tiền thừa kế 5 tỷ, và anh ta quyết định sẽmua một ngôi nhà khác

Hành vi hậu mãi: Sau khi mua sản phẩm/dịch vụ, người tiêu dùng sẽ cảm thấy

hài lòng hoặc không hài lòng ở một mức độ nhất định nào đó Và kèm theo hai thái độnày sẽ là những hành động trái ngược nhau Cụ thể, một sản phẩm và những dịch vụ đikèm làm hài lòng khách hàng sẽ giúp khách giới thiệu sản phẩm của công ty ra bên ngoài,

hoặc ngược lại là không giới thiệu hoặc thậm trí còn nói không tốt về sản phẩm/dịch vụcủa công ty tới những người tiêu dùng khác Do đó nghiên cứu sự hài lòng của kháchhàng cũng là một trong những bược rất quan trọng để giúp công ty phát triển.

4.3 Các mô hình tham khảo

4.3.1 Các yếu tố quyết định đến giá nhà ở Trung và Đông ÂuĐược nghiên cứu bởi Balázs Égert &Dubravko Mihaljek năm 2007 Bài nghiêncứu đưa các các câu hỏi để đi nghiên cứu những yếu tố quyết định đến giá nhà ở khu vựcTrung và Đông Âu ví dụ như: các yếu tố thu nhập bình quân đầu người, lãi suất thực,tăng trưởng tín dụng, yếu tố nhân khẩu học và các chỉ số phát triển thể chế của thị trườngnhà ở và thị trường tài chính nhà ở là các yếu tố quyết định quan trọng của giá nhà tạiTrung và Đông Âu Bài nghiên cứu này cũng chỉ rõ các nhân tố ảnh hưởng như thế nàođến giá nhà ở khu vực Trung và Đông Âu Nghiên cứu đã đưa ra các kết luận về các yếu

tố ảnh hưởng đến giá nhà, so sách các yếu tổ ảnh hưởng trong 2 khu vực CEE cà OECDnhư sau:

 GDP có tác động mạnh mẽ tới sự thay đổi của giá nhà Có tác động thuậnvới giá nhà trên cả hai khu vực

 Lãi suất thực có ý nghĩa thống kê trong nghiên cứu Trường hợp hạ lãi suấtlàm tăng giá nhà thật sự Nói cách khác, sự sụt giảm lãi suất thực làm tăng giá nhà ở cácnước Trung và Đông Âu đến 2,5 lần so với các nước OECD

 Tín dụng có một mối quan hệ mạnh mẽ, tích cực đến giá nhà giống như yếu

tố nhân khẩu học

 Đối với yếu tố về thị trường tài chính thì giá nhà ở các nước OECD có tỷ lệnghịch với thị trường cổ phiếu, cho thấy sự phổ biến của ảnh hưởng thay thế Tuy nhiêntrong CEE giá cổ phiếu lại có tác động tích cực đến giá nhà, tức là khi giá cổ phiếu tăngthì giá nhà ở khu vực CEE cũng tăng theo Lương có tác động tỷ lệ thuật đến với giá nhàtrong khu vực CEE

Phương pháp nghiên cứu của Balázs Égert &Dubravko Mihaljek sử dụng đó là: sửdụng phương pháp phân tích hồi quy OLS (phương pháp bình phương nhỏ nhất)

Mô hình nghiên cứu:

PH = f( Y r WE D e X C (PL W M))

Trong đó:

 PH: giá nhà

 Y: thu nhập của hộ gia đình

 r: lãi suất thực cho vay nhà ở

 WE: khả năng tài chính

 D: nhân khẩu học và yếu tố thị trường lao động

 e: tỷ lệ hồi vốn mong muốn trong nhà đất

 X: nhu cầu khác

 C: chi phí xây dựng

 PL : giá đất

 W: tiền công của công nhân xây dựng

 M: chi phí nguyên vậy liệu

Nhận xét

Bài viết nghiên cứu đến các yếu tố quyết định đến giá nhà trên thị trường CEE vàcác nước OECD Bài viết đã phân tích được các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá nhàgiữa các nhóm nến kinh tế chuyển đổi và các nước trong khu vực OECD Đặc biệt đó làcác mối quan hệ giữa thu nhập bình quân đầu người và giá nhà, lãi suất thực và giá nhà,tín dụng và giá nhà Bài viết nếu rất rõ các mối quan hệ đó Các nhân tố chính ảnh hưởngtới giá nhà ở khu vực CEE và các nước OECD Tuy nhiên bài nghiên cứu vẫn thiếunhững dữ liệu tin cậy về giá nhà ở các nước trong khu vực OECD, tác giả đi nghiên cứukhông ở trong cùng một vị trí để đánh giá, so sánh giá nhà của 2 khu vực này

4.3.2 Lãi suất thấp và bong bong Bất động sản

Được nghiên cứu bởi Kenneth N Kuttner năm 2012 Bài nghiên cứu đưa ra 2 mặtđối lập trong quá trình nghiên cứu Ảnh hưởng của lãi suất lên giá nhà ở là khá nhỏ Sựthay đổi trong lãi suất quá nhỏ để giải thích sự bùng nổ to lớn của thập kỷ trước bất độngsản ở Mỹ và các nơi khác Nhưng một khi đã có một mối quan hệ tương quan giữa lãisuất và giá nhà được tồn tại, thì chỉ cần lãi suất thay đổi một ít cũng có thể gây ra bong

bóng Bất động sản Mặc dù việc bùng nổ giá nhà ở thập kỷ trước có tỷ lệ tương ứng với

sự sụt giảm lãi suất, tuy nhiên không có bằng chứng cho thấy điều này xảy ra có hệ thống.Điều khó hiểu là lý do tại sao giá nhà ít nhạy cảm với lãi suất hơn so với lý thuyết Vẫncòn thiếu là một lời giải thích lý do tại sao lãi suất thấp đôi khi có vẻ có liên quan vớibong bóng và đôi khi không Trong một môi trường giá nhà tăng nhanh, giảm tỷ lệ lãisuất có thể có một tác động lớn hơn khi giá cả ổn định Lãi suất thấp có thể là nguyênnhân gây nên tình trạng bong bóng Bất động sản

Các bằng chứng trong bài nghiên cứu này cho thấy rằng các điều kiện tín dụng,theo nghĩa mở rộng có thể đóng một ảnh hưởng lớn hơn trong bùng nổ giá nhà so với lãisuất thấp cho mỗi giây Trong hệ thống tài chính ngân hàng trung tâm, ví dụ như tại thịtrường mới nổi và các nền kinh tế chuyển đổi, điều kiện tín dụng lỏng lẻo đã được liênkết với sự gia tăng nhanh chóng của các chỉ số định lượng tiền tệ, chẳng hạn như cơ sởtiền tệ Điều này cho thấy rằng nó sẽ là một sai lầm để tập trung nói lãi suất là nguyênnhân gây ra bong bóng bất động sản

Mô hình nghiên cứu:

Y i = β 0 + β 1 r i L + β 2 r i S + β 3 %ΔMB i + β 4 D i eu + β 5 D i em +u i

Trong đó

Y: sự tăng lên của giá bất động sản và tín dụng nhà ở

RS : lãi suất thực trung bình trong ngắn hạn

RL: lãi suất thực trung bình trong dài hạn

%ΔMBi : phần trăm thay đổi tiền thực hàng năm

4.3.3 Nhu cầu nhà ở trong ngắn hạn

Được nghiên cứu bởi John M Quigley năm 1967 Theo kết quả nghiên cứu thựcnghiệm của John M Quigley trong vòng 7 năm1960-1967 trên 3.000 hộ gia đình chothuê nhà ở tại khu vực Pittsburgh John M Quigley cho rằng các hộ gia đình sẽ lựa chọnnhà ở với giới hạn ngân sách cho trước, do đó giá cả là một trong những yếu tố quyếtđịnh tới việc lựa chọn nhà ở của người tiêu dùng Mặt khác ông cũng chỉ ra rằng các hộgia đình có những nơi làm việc khác nhau và hàng tháng họ phải chịu một chi phí nhất

định cho việc di chuyển từ nhà tới nơi làm việc và ngược lại Nên vị trí của ngôi nhà cũngquyết định mức sẵn lòng trả của người tiêu dùng đối với ngôi nhà này Hay nói cách khácgiá của một căn nhà thì lại chịu ảnh hưởng bởi vị trí của nó.

Nghiên cứu của John M Quigley kết hợp với những phân tích như:

 Phân tích Logic có điều kiện

 Phân tích số liệu thống kê so sánh

 Phân tích lý thuyết nhu cầu về nhà ở

 Phân tích lý thuyết vị trí dân cư

 Phân tích thực nghiệm

Mô hình

P ijy = min[P ijym ]= min[R im + T jmy ]

Trong đó

Rim: giá hợp đồng (tiền thuê hàng tháng) nhà ở loại i tại khu vực nhà ở m

Tjmy: chi phí (hàng tháng) của các chuyến đi làm giữa nơi làm việc j và khu vựcnhà ở m, với mức thu nhập y

Pijym: là tổng chi phí (hàng tháng) của nhà ở loại i, chi phí đi làm hàng tháng củacác chuyến đi làm j, khu vực nhà ở m và mức thu nhập y

Pijy: là giá có hiệu lực tối thiểu (hàng tháng) nhà tiêu thụ loại i cho công nhân cómức thu nhập y và chi phí đi lại y

Cùng với kích thước và cách chọn mẫu phù hợp, kết cấu mô hình chặt chẽ đã đưa

ra được những nhận định tương đối phù hợp so với giả thiết ban đầu mà ông đưa ra, đồngthời cho thấy được xu hướng lựa chọn nhà ở của người tiêu dùng trong ngắn hạn

Bên cạnh đó trong nghiên cứu của mình John M Quigley giả định rằng hàng thángngười tiêu dùng có thể tính toán chi phí cho việc đi từ nhà tới chỗ làm và ngượi lại, đồngthời bỏ qua các chuyến công tác đột xuất, vì các chuyến công tác đột xuất thường ít vàđược công ty chi trả chi phí đó Và người tiêu dùng sẽ dựa trên những phân tích, so sánhcủa mình đối với tổng chi phí (bao gồm giá nhà ở và chi phí đi làm hàng tháng) để đưa ra

sự lựa chọn nhà ở phù hợp Nhưng đối với một hộ gia đình, các hoạt động của họ không