Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới

Chương 1: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư tại công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới. Chương 2: Giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng mới

MỤC LỤC TRAN

G DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN, ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ MỚI3 1.1.T ỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN , ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ MỚI 3

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty 3

1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ của công ty 4

1.1.3 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban 5

1.1.4 Tình hình đầu tư của công ty vào hoạt động sản xuất kinh doanh 7

1.1.4.1 Nguồn vốn và huy động sử dụng vốn 7

1.1.4.2 Nguồn nhân lực 8

1.1.4.2 Công nghệ, máy móc thiết bị phục vụ sản xuất kinh doanh 9

1.1.5 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty 9

1.2 T HỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN , ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ MỚI 14

1.2.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới 14

1.2.2 Công tác tổ chức lập dự án 16

1.2.2.1 Yêu cầu đối với việc lập dự án 16

1.2.2.2 Các căn cứ để lập dự án 17

1.2.2.3 Lập nhóm lập dự án 17

1.2.3 Lập quy trình, lịch trình lập dự án đầu tư 18

1.2.3.1 Quy trình lập dự án đầu tư 18

1.2.3.2 Lịch trình lập dự án đầu tư 21

1.2.4 Các nội dung cần phân tích trong quá trình lập dự án 21

1.2.4.1 Nghiên cứu các căn cứ chủ yếu hình thành dự án đầu tư 21

1.2.4.2 Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư 24

1.2.4.3 Phân tích khía cạnh kỹ thuật 26

1.2.4.4 Phân tích khía cạnh tài chính 32

1.2.4.5 Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội 35

1.2.5 Nghiên cứu cụ thể : “Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở để bán cho Cán bộ chiến sĩ Viện E16 Tổng cục kỹ thuật - Bộ công an.” 36

1.2.5.1 Nghiên cứu các căn cứ chủ yếu hình thành dự án 37

1.2.5.2 Sự cần thiết phải đầu tư 38

1.2.5.3 Phân tích khía cạnh kỹ thuật 39

1.2.5.4 Phân tích khía cạnh tài chính 54

1.2.5.5 Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội 57

1.2.5.6 Đánh giá công tác lập dự án “Nhà ở để bán cho cán bộ chiến sĩ Viện E16 - Tổng cục kỹ thuật - Bộ công an.” 57

1.3 Đ ÁNH GIÁ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN , ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ MỚI 58

1.3.1 Thành tựu mà công ty đạt được 58

1.3.2 Những hạn chế trong công tác lập dự án 65

CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN, ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ MỚI 69

2.1 P HƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN CÔNG TY TRONG NHỮNG NĂM TỚI 69

2.2 M ỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN , ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ MỚI 70

2.2.1 Yêu cầu về lập dự án đầu tư 70

2.2.2 Về phương pháp lập 72

2.2.3 Hoàn thiện về công tác tổ chức thực hiện dự án 72

2.2.3.1 Tổ chức thực hiện dự án với quy trình quản lý chặt chẽ 72

2.2.3.2 Cơ cấu tổ chức phải hợp lý, rõ ràng 73

2.2.3.3 Nhóm lập dự án 74

2.2.4 Hoàn thiện chất lượng nội dung lập dự án 74

2.2.5 Hoàn thiện công tác quản lý, kiểm tra công tác lập dự án 77

2.2.6 Đổi mới máy móc, thiết bị công nghệ, các phương tiện phục vụ cho công tác lập dự án 80

2.2.7 Nâng cao chất lượng chuyên môn và đổi mới cơ chế tuyển dụng cán bộ công nhân viên 81

2.2.8 Đầu tư mở rộng trụ sở làm việc 82

2.2.9 Quảng bá thương hiệu, nâng cao uy tín 82

2.2.10 Kiến nghị với các cấp có thẩm quyền của nhà nước 83

KẾT LUẬN 84

PHỤ LỤC 86

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Vinaconex R&D: Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công

nghệ mới

CBCS : Cán bộ chiến sĩ

PCCC : Phòng cháy chữa cháy

TNDN : Thu nhập doanh nghiệp

LNTT : Lợi nhuận trước thuế

LNST : Lợi nhuận sau thuế

NPV : Giá trị hiện tại ròng

IRR : Tỷ suất thu lợi nội tại

RR : Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư

B/C : Tỷ số lợi ích – chi phí

NVA : Giá trị gia tăng thuần

NNVA : Giá trị gia tăng thuần túy quốc gia

GPMB : Giải phóng mặt bằng

VĐTTT : Tổng vốn đầu tư trước thuế

VĐTST : Tổng vốn đầu tư sau thuế

VAT : Thuế gia trị gia tăng

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1.1 : Cơ cấu tổ chức của công ty 5

Bảng 1.2: Bảng năng lực tài chính của công ty 7

Bảng 1.3: Bảng năng lực chuyên môn của công ty tư vấn 8

Bảng 1.4 : Thiết bị máy móc phục vụ sản xuất kinh doanh 86

Bảng 1.5: Các chương trình phần mền đang được sử dụng 89

Bảng 1.6: Thiết bị khoan thăm dò địa chất 91

Bảng 1.7: Một số dự án được chủ đầu tư đánh giá cao 92

Bảng 1.8: Các hợp đồng tư vấn của công ty thực hiện năm 2008 94

Bảng 1.9: Bảng báo cáo kết quả hoạt động của công ty trong 4 năm 12

Đồ thị 1.10: Biểu đồ thể hiện doanh thu - sản lượng của công ty trong 4 năm 13

Sơ đồ 1.11: quy trình thực hiện dự án 19

Bảng 1.12: Bảng quy hoạch sử dụng đất khu đô thị Hà Nội Green wich village thuộc khu đô thị Bắc Quốc Oai – Hà Tây 28

Bảng 1.13: Bảng phân bổ nguồn vốn đầu tư 56

Bảng 1.14 : Doanh thu từ công tác lập dự án 65

Bảng 1.15: Danh sách các hợp đồng tư vấn lập dự án công ty đã lập trong vòng 6 năm qua 98

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ ban quản lý công tác lập dự án làm việc với các đối tác khi thiết kế công trình xây dựng 79

và khẳng định được vị trí, vai trò là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, là lựclượng chủ yếu trong việc xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật, góp phần to lớn vào việchoàn thành các nhiệm vụ kinh tế - xã hội của đất nước, từng bước đổi mới, pháttriển và hội nhập với khu vực và quốc tế Những thành tựu mà ngành Xây dựng đạtđược đã khẳng định vai trò quan trọng của ngành xây dựng trong sự nghiệp côngnghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.

Là một sinh viên khoa Kinh tế đầu tư của trường đại học Kinh tế quốc dân, emmuốn tìm hiểu sâu hơn về việc phục vụ cho các nhiệm vụ nêu trên thì các công tyxây dựng ở nước ta đã và đang làm gì để phù hợp với tình hình kinh tế mới Vì vậy

em đã xin được thực tập ở công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụngcông nghệ mới, mong được hiểu rõ hơn về công tác tư vấn lập dự án tại công ty,chất lượng các công trình xây dựng mà Công ty đã xây dựng trong những năm vừaqua, cũng như các công trình xây dựng dự định được xây dựng trong những nămtới Sau một thời gian tham gia thực tập, được sự hướng dẫn nhiệt tình của thầy giáo

PGS.TS Từ Quang Phương và các anh chị phòng Dự án, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới” để hoàn thành chuyên đề thực tập của mình Quá trình thực

tập ở công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới đã tạocho em nhiều cơ hội để nâng cao các kiến thức thực tế cũng như được áp dụngnhững kiến thức đã học trên ghế giảng đường

Ngoài phần mở đầu và kết luận, chuyên đề thực tập bao gồm 2 chương:

Chương 1: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư tại công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới.

Chương 2: Giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng mới

Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Từ Quang Phương và Quý công

ty đã nhiệt tình hướng dẫn và tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt chuyên đề thựctập của mình Do thời gian và kiến thức có hạn, chuyên đề thực tập của em khôngtránh khỏi những thiếu sót, em mong nhận được sự góp ý và thông cảm của Quýcông ty, cùng toàn thể các thầy cô giáo và các bạn

Em xin chân thành cảm ơn Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Hiền

CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN, ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ MỚI

1.1.Tổng quan về công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới.

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN, ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ MỚI là doanh nghiệp cổ phần hóa được thành lập theo Quyết định

số 1553/QĐ-BXD ngày 04/10/2004 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, tiền thân là Trungtâm nghiên cứu, thiết kế và ứng dụng công nghệ mới trực thuộc Tổng công tyXNKXD Việt Nam (Vinaconex)

Tên giao dịch quốc tế: Vinaconex R&D Joint Stock Company

Giấy phép hành nghề kinh doanh số: 0103005985 do Sở Kế hoạch và đầu tư

Hà Nội cấp ngày 22 tháng 11 năm 2004

- Văn phòng đại diện phía Bắc:

Địa chỉ trụ sở chính: Tầng 3-Tòa nhà Vimeco, đường Phạm Hùng, Quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Điện thoại: +84 4 7848 665/ 7848 673/ 7848 675/7848 677

Fax: +84 4 7848 670

Email: hhp-vncn@hn.vnn.vn; vncn-rnd@hn.vnn.vn.

- Văn phòng đại diện phía Nam:

Địa chỉ: Toà nhà 47 Điện Biên Phủ, phường Đa Kao, quận 1, TP Hồ Chí Minh

Điện thoại: +8489105206

Fax: +8489105206

1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ của công ty

Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới(Vinaconex R&D) hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực tư vấn cho các dự án nhà ở, các

dự án xây dựng công trình Vì vậy, những lĩnh vực hoạt động chính của công ty:

- Lập báo cáo đầu tư, lập dự án đầu tư, báo cáo thiết kế - kỹ thuật;

- Tư vấn đầu tư và xây dựng;

- Thiết kế tổng mặt bằng, kiến trúc, nội - ngoại thất, đối với công trình xây

dựng dân dụng, công nghiệp;

- Thiết kế quy hoạch khu đô thị;

- Thiết kế kết cấu: đối với công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp;

- Thiết kế quy hoạch vùng, quy hoạch chung, tổng thể, chi tiết các khu đô thị,

khu dân cư;

- Thiết kế cấp thoát nước, môi trường nước: đối với công trình xây dựng dân

dụng, công nghiệp, công trình xử lý chất thải rắn;

- Thiết kế công trình xây dựng cầu đường;

- Thiết kế điện sinh hoạt các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, thiết

kế đường dây và trạm biến thế đến 35 kV: đối với công trình điện năng;

- Nghiên cứu, ứng dụng, chuyển giao công nghệ mới;

- Trang trí nội, ngoại thất các công trình;

- Dịch vụ thẩm định các dự án như: Dự án tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu

khả thi, thẩm định thiết kế và tổng dự toán;

- Đầu tư kinh doanh bất động sản (không bao gồm hoạt động tư vấn về giá

đất);

- Xây lắp thực nghiệm ứng dụng công nghệ mới;

- Khảo sát địa chất công trình xây dựng, địa chất thủy văn;

1.1.3 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban

Hiện nay bộ máy quản lý của Công ty được tổ chức như sau:

Sơ đồ 1.1 : Cơ cấu tổ chức của công ty

Nguồn: Phòng kế hoạch - kỹ thuật

CHỦ NHIỆM DỰ ÁN BAN GIÁM ĐỐC

THIẾT

KẾ ĐIỆN

THIẾT KẾ

HỆ THỐNG

HẠ TẦNG

PHẦN KINH TẾ

KẾ HOẠCH-

KỸ THUẬT KTS.

* Kế hoạch - kỹ thuật:

Đây là bộ phận thay mặt cho chủ nhiệm dự án trong việc tiếp nhận tất cả cácthông tin từ tất cả các bên liên quan đến quá trình thực hiện dự án Bộ phận này sẽlập phiếu giao việc cho Chủ trì công trình và chủ trì các bộ môn thực hiện dự án.Đồng thời, cũng là bộ phận sẽ giao các sản phẩm tư vấn cho phía Chủ đầu tư

* Chủ trì công trình:

Là người điều hành và chịu trách nhiệm trực tiếp về sản phẩm tư vấn trướcChủ đầu tư và Chủ nhiệm dự án Chủ trì công trình sẽ căn cứ vào phiếu giao việc đểlập kế hoạch thực hiện công việc chi tiết Kế hoạch phải thể hiện rõ thời gian, nộidung công việc, người và bộ phận thực hiện, các công việc cần ưu tiên, các yêu cầuđối với các bộ môn về cách thức thực hiện thiết kế và thời gian giao nộp hồ sơ thiết

kế, danh mục các thông tin cần thu thập Sau khi kế hoạch thực hiện được lập Chủtrì công trình sẽ kết hợp với bộ phận Kế hoạch - kỹ thuật trình Chủ nhiệm dự án phêduyệt chính thức kế hoạch Sau khi kế hoạch được Chủ nhiệm dự án phê duyệt, Chủtrì công trình sẽ có trách nhiệm thông báo bằng văn bản đến các chủ trì bộ môn cóliên quan

Chủ trì công trình là người có trách nhiệm phối hợp và đôn đốc các bộ mônliên quan để thực hiện công việc đảm bảo tiến độ và chất lượng, tập hợp đầy đủ bản

vẽ thuyết minh của các bộ môn và lồng ghép vào hồ sơ thiết kế sơ bộ cho đầy đủđồng thời chuyển cho bộ phận kế hoạch - kỹ thuật để kiểm tra và chuyển cho kháchhàng

Chủ trì công trình cũng là người có trách nhiệm kiểm soát bộ hồ sơ cuối cùng

để bàn giao cho bộ phận lưu trữ của Công ty

* Chủ trì các bộ môn:

Là người phụ trách và chịu trách nhiệm chính trước Chủ nhiệm dự án, Chủ trìcông trình về bộ môn của mình Chủ trì bộ môn có trách nhiệm thu thập đầy đủ cácthông tin tài liệu cần thiết, bao gồm các tài liệu cơ sở do khách hàng và các cơ quanchức năng cung cấp; các tài liệu của các bộ môn tham gia có liên quan

Chủ trì bộ môn là người có trách nhiệm phối hợp với các bộ môn khác và đônđốc cán bộ của mình thực hiện công việc đảm bảo tiến độ và chất lượng, tập hợpđầy đủ bản vẽ thuyết minh của bộ môn mình và kết hợp với Chủ trì công trình trongviệc lồng ghép vào hồ sơ thiết kế cho đầy đủ đồng thời chuyển cho bộ phận kếhoạch - kỹ thuật để kiểm tra và chuyển cho khách hàng.

1.1.4 Tình hình đầu tư của công ty vào hoạt động sản xuất kinh doanh

Địa chỉ tại: 191 Bà Triệu, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội, Việt Nam

Tóm tắt tài sản có và tài sản nợ trên cơ sở báo cáo tài chính đã được kiểm toántrong vòng 4 năm qua :

Bảng 1.2: Bảng năng lực tài chính của công ty

Nguồn: Phòng kế toán – tài chính

Qua bảng trên, tổng tài sản có mà công ty có, đặc biệt trong hai năm: năm

2007 là 23.405 triệu VNĐ và năm 2008 là 24.585 triệu VNĐ tăng mạnh so với hainăm còn lại Lợi nhuận công ty hai năm sau cao hơn so với hai năm trước, đặc biệtnăm 2008 tăng mạnh là 1.313 triệu VNĐ, so với năm 2007 tăng 46,54% tươngđương với 1,465 lần Doanh thu qua các năm liên tục tăng, năm 2008 là 20.974 triệu

VNĐ, so với năm 2007 tăng 1,25 lần, tương đương với 25,03% Phân tích các sốliệu trên cho thấy, quá trình hoạt động của công ty đang trên đà tiến triển thuận lợi,

mở ra một tương lai sáng lạng cho việc kinh doanh của công ty trong các năm tới

- Lập báo cáo đầu tư và Dự án đầu tư xây dựng công trình 07 năm

- Thiết kế kỹ thuật thi công và lập tổng dự toán 07 năm

- Khoan khảo sát địa chất và đo đạc khảo sát địa hình 07 năm

- Tư vấn tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc 02 năm

Nguồn: Phòng kế hoạch - kỹ thuật

Nguyên tắc chỉ đạo của công ty sẽ đảm bảo việc quản lý và điều hành thiết kếthông suốt và hiệu quả, tạo điều kiện cho thông tin liên lạc kịp thời, nhanh chóngthông qua hệ thống theo dõi và kỹ thuật thông tin phát triển.Với đội ngũ hơn 100kiến trúc sư và kỹ sư lành nghề trong sáu năm thành lập, công ty có một đội ngũthiết kế giàu kinh nghiệm, nhiệt tình và đủ năng lực để thực hiện công việc mang lạihiệu quả cao nhất, đem lại uy tín cho công ty

Công ty Vinaconex R&D hoạt động trong một số lĩnh vực tư vấn, thiết kế, lập

dự án… những hoạt động kinh doanh này đòi hỏi phải có một đội ngũ cán bộ cótrình độ, có năng lực Chính vì vậy năng lực đội ngũ cán bộ rất quan trọng Do đótrong suốt quá trình kinh doanh, công ty luôn có những chủ trương, chính sách đếncông tác đào tạo và giáo dục nhân viên như cử người sang nước ngoài làm việc và

mở mang kiến thức để họ luôn tiếp thu kịp những công nghệ mới thoả mãn nhu cầucủa khách hàng ngày càng cao hơn, thể hiện vị trí của mình trên thương trường

1.1.4.2 Công nghệ, máy móc thiết bị phục vụ sản xuất kinh doanh

 Thiết bị máy móc phục vụ sản xuất kinh doanh

(xem chi tiết ở phụ lục)

 Các chương trình phần mềm đang được sử dụng

(xem chi tiết ở phụ lục)

 Thiết bị khoan thăm dò địa chất

(xem chi tiết ở phụ lục)

Qua bảng danh mục ta có thể thấy rằng công ty luôn chú trọng đến việc đầu tưcác loại máy móc, thiết bị công nghệ trong quá trình sản xuất kinh doanh Đặc biệtcông ty đã đầu tư vào một số máy móc hiện đại như: các máy khoan, các phần mềnứng dụng, bộ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT, giúp cho chất lượng sản phẩmtăng và đảm bảo tiến độ dự án

1.1.5 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty

 Một số dự án được chủ đầu tư đánh giá cao

(Xem chi tiết ở phần phục lục)

 Các hợp đồng công ty thực hiện năm 2008

(Xem chi tiết ở phần phụ lục)

 Đánh giá kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty

Trong năm 2008, công ty Vinaconex R&D đã rất uyển chuyển trong việc quản

lý và điều hành sản xuất trên mọi phương diện:

* Nâng cao tính chủ động:

Từ khi thành lập thị trường chủ yếu của công ty là tư vấn thiết kế nhà ở, cáckhu đô thị mới, nhưng đứng trước tình hình thị trường bất động sản kém sôi độngnên trong năm 2008, Công ty đã rất chủ động trong việc đa dạng hoá sản xuất kinhdoanh với phương châm chú trọng các công trình chủ chốt, có quy mô lớn, và trêntất cả là mang lại thu nhập ổn định Giữ vững truyền thống là cung cấp các dịch vụ

tư vấn cho các dự án nhà ở (như dự án NO5, Hưng Điền) bên cạnh đó mở rộng thịtrường bằng việc cung cấp các dịch vụ cho các dự án trung tâm thương mại và văn

phòng cao cấp (như: Trung tâm thương mại Cửa nam, Văn phòng Viện Dầu Khí).Đồng thời cũng tiếp tục phát huy trên một lĩnh vực hoàn toàn mới là cung cấp dịch

vụ tư vấn đầu tư cho các dự án 100% vốn nước ngoài như: HABOTECH và Pearl ofAsia.Việc chủ động và uyển chuyển trong việc sản xuất kinh doanh đã mạng lạihiệu quả đáng kể, giúp công ty thực hiện được việc tăng lương theo kế hoạch (trungbình 4 triệu đồng/tháng cho kỹ sư và 7,5 triệu/tháng cho các trưởng phòng bộ phận)

*Kiện toàn mô hình sản xuất theo hướng chuyên nghiệp hoá

Công ty theo dõi sát sao các dự án nhằm hạn chế mức tối đa các rủi ro trongviệc thanh quyết toán, các kết quả theo hướng này đã được thể hiện rõ nhất trongdoanh thu tiền về của năm 2008 đạt: 22,98 tỉ đồng, đạt 116,84% so với kế hoạchnăm và so với giá trị sản lượng thực hiện cả năm (25,304 tỉ) thì đạt đến 90,82%.Đây là những con số thể hiện sự nỗ lực hết minh của toàn thể cán bộ công nhân viênVinaconex R&D trong năm 2008

Từ những tháng cuối năm 2007, lãnh đạo công ty đã bàn bạc kỹ và quyết địnhchuyển sang mô hình sản xuất tập trung và trả lương ổn định vào tài khoản ngânhàng, đúng như các thông lệ các đơn vị tư vấn tiên tiến ở Việt Nam và nước ngoài

Mô hình này đã đạt được sự đồng thuận và phát huy tác dụng đáng kể, thể hiện sựphù hợp với phương châm chú trọng vào các công trình chủ chốt, có quy mô lớn đãđược đề ra

* Hội nhập quốc tế:

Trong năm 2008, công ty đã cố gắng vượt bậc trong việc tìm kiếm và khẳngđịnh uy tín của mình đối với các dự án lớn, ví dụ:

+ Văn phòng Viện Dầu Khí với tổng vốn đầu tư xấp xỉ 100 tỉ đồng, chủ đầu

tư là Tập đoàn Dầu khí Việt Nam và công ty Vinaconex R&D là tổng thầu tư vấnđược đặc cách chỉ định thầu (vì đã thắng trong cuộc thi tuyển phương án kiến trúc); + Khách sạn Hà Nội Plaza: Tổng vốn đầu tư 200 triệu USD, chủ đầu tư hànQuốc ChảmVit, các công ty tư vấn nước ngoài phối hợp: PTW Architects(AUSTRALIA) và Connell Wagner (Australia);

+ Khu công nghệ sinh học Hà Nội với tổng mức đầu tư ước tính 1tỉ USD(HABIOTECH) của nhà đầu tư Pacific land (Ireland), tư vấn quốc tế là NihonSekkei (Nhật), công ty Vinaconex R&D là tư vấn đầu tư và tư vấn địa phương vềquy hoạch;

+ Khu nghỉ dưỡng siêu cao cấp Hòn ngọc Châu Á (Pearl of Asia), (tổng vốnđàu tư là 9 tỉ USD), chủ đầu tư là TRUSSTEE SUISSE (Thụy Sỹ), tư vấn quốc tế làNorman Foster + partners và Heog & de Meuron, Dress & Sommer Vietnam, công

ty Vinaconex R&D là tư vấn đầu tư và tư vấn địa phương về quy hoạch - kiến trúc.Công ty Vinaconex R&D cố gắng thông qua chương trình này để nâng caokiến thức và tính chuyên nghiệp của mình lên một mặt bằng mới nhằm thực hiệnviệc nâng cao hàm lượng tri thức cho các dự án thực hiện, dẫn đến nâng cao hiệuquả sản xuất kinh doanh và nâng cao thu nhập cho cán bộ công nhân viên

Bảng 1.9: Bảng báo cáo kết quả hoạt động của công ty trong 4 năm : Đơn vị tính: VNĐ

1 Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 9.020.821.055 11.822.942.897 16.595.223.422 20.973.732.868

-3 Doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ 9.020.821.055 11.822.942.897 16.595.223.422 20.973.732.868

2 Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ 2.755.915.268 3.417.248.450 4.498.142.669 4.265.383.817

-6 Chi phí quản lý của doanh nghiệp 1.577.152.966 1.109.349.380 2.184.217.025 2.669.296.964

7 Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 722.573.592 623.050.154 820.007.154 1.303.168.450

11 Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 687.073.263 678.422.593 895.964.274 1.312.615.736

-14 Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 491.774.164 678.422.593 895.964.274 1.128.798.573

Nguồn: Phòng kế toán – tài chính

Đồ thị 1.10: Biểu đồ thể hiện doanh thu - sản lượng của công ty trong 4 năm.

Nguồn: Phòng kế toán – tài chính

Qua bảng trên ta thấy, doanh thu của công ty liên tục tăng trong ba năm liêntiếp Năm 2006 tăng so với năm 2005 là 1,31 lần tương đương với 31,06%; năm

2007 so với năm 2006 là 40,365%, năm 2008 so với năm 2007 là: 26.384% Lợinhuận sau thuế cũng không ngừng tăng lên rõ rệt qua các năm: Năm 2006 tăng sovới năm 2005 là 37,95%; năm 2007 so với năm 2006 là 32,066%, năm 2008 so vớinăm 2007 là 25,987% Điều này có được là do sự nỗ lực của công ty trong việcnâng cao tính chủ động, sáng tạo trong sản xuất kinh doanh, đa dạng hoá thị trườngnhưng vẫn nhấn mạnh ưu thế của sản phẩm chủ chốt, là kết quả của lòng say mêcông việc, với bề dày kinh nghiệm của toàn thể cán bộ công nhân viên Nhờ đó,công ty ngày càng thực hiện được nhiều dự án, nhiều công trình với quy mô nguồnvốn ngày càng lớn, góp phần vào sự phát triển của nước nhà

Theo nhiệm vụ kế hoạch năm 2008 đã đề ra và được hội đồng cổ đông công tythông qua, trong thời gian vừa qua công ty đã tổ chức sản xuất và đã đạt được cáckết quả đáng kể:

- Sản lượng cả năm 2008 đạt: 25,304 tỉ đồng so với kế hoạch đề ra là 24,038

tỉ đồng đạt mức tăng 105,26%;

- Thu nhập bình quân người/tháng tính theo sản lượng đạt 5,741 triệu

đồng/người/tháng so với kế hoạch năm đặt ra là 5,506 triệu đồng, đạt mức tăng 104,27%;

0 4,000 8,000 12,000 16,000 20,000 24,000

Năm 2005

Năm 2006

Năm 2007

Năm 2008

Doanh thu Sản lượng

- Doanh thu cả năm đạt: 22,98 tỉ đồng so với kế hoạch cả năm đặt ra là

19,668 tỉ đồng, đạt 116,84%;

- Lợi nhuận đạt 1,22 tỉ đồng đạt 10,67% so với kế hoạch năm đặt ra là 1,2 tỉ

đồng;

- Tỉ suất cổ tức đề nghị: 15%;

Năm 2008 so với năm 2007 về :

- Sản lượng cả năm 2007 đạt 18,241 tỉ đồng so với năm 2008 đạt 25,307 tỉ

Trong năm 2008 công ty cũng đã cải thiện đáng kể điều kiện và môi trườnglàm việc của cán bộ công nhân viên, bằng việc hoàn thiện nội thất văn phòng cũngnhư nâng cấp máy móc thiết bị phục vụ sản xuất

Quí I năm 2008 Ban lãnh đạo công ty đã thực hiện nhượng một nửa số diệntích cơ quan có với sự đồng ý của lãnh đạo Tổng công ty Việc này đã làm giảmgánh nặng về công nợ của công ty trong những năm qua, tạo đà cho việc nâng cao

và ổn định thu nhập cho cán bộ công nhân viên

1.2 Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng

và ứng dụng công nghệ mới

1.2.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại công ty cổ phần

tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới

Từ khi thành lập cho đến nay, thị trường chủ yếu của Công ty là tư vấn, thiết

kế các khu đô thị mới, cung cấp các dịch vụ tư vấn cho các dự án nhà ở (như dự ánNO5, Hưng Điền), bên cạnh đó mở rộng thị trường bằng việc cung cấp các dịch vụ

tư vấn cho các dự án trung tâm thương mại và văn phòng cao cấp (như Trung tâm

thương mại Cửa Nam,Văn phòng viện Dầu Khí), đồng thời cũng tiếp tục phát huytrên một lĩnh vực hoàn toàn mới là cung cấp dịch vụ tư vấn đầu tư cho các dự án100% vốn nước ngoài như: HABOTECH và Pearl of Asia

Sản phẩm của các dự án xây dựng thường có giá trị sử dụng lâu dài, đặc biệt làcác công trình kiến trúc Các dự án xây dựng là những dự án đòi hỏi một số vốn lớn

và vốn này nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư, thời gian thực hiệnđầu tư lại kéo dài Do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cựccủa các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế Bất kỳ một dự

án thuộc lĩnh vực nào, trước khi muốn tiến hành công cuộc đầu tư thì phải được sựcho phép của các cơ quan chức năng, đồng thời chỉ ra được sự cần thiết tiến hànhđầu tư, các hiệu quả mà dự án đó đem lại

Để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt được mụctiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao thì trước khi bỏ vốn phải làmtốt công tác chuẩn bị Có nghĩa là phải xem xét, tính toán toàn diện các khía cạnhthị trường, kinh tế kỹ thuật, kinh tế tài chính, điều kiện tự nhiên, môi trường xã hội,pháp lý… có liên quan đến quá trình thực hiện đầu tư, đến sự phát huy tác dụng vàhiệu quả đạt được của công cuộc đầu tư Cán bộ soạn thảo dự án của công ty phải

dự đoán được các yếu tố bất định (sẽ xảy ra trong quá trình kể từ khi thực hiện đầu

tư cho đến khi kết thúc hoạt động của dự án) có ảnh hưởng đến sự thành bại củacông cuộc đầu tư Mọi sự xem xét, tính toán và chuẩn bị các nội dung cần phân tíchđược thể hiện trong việc soạn thảo các dự án đầu tư

Có thể nói, dự án đầu tư (được soạn thảo tốt) là kim chỉ nam, là cơ sở vữngchắc, là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế - xã hộimong muốn Vì vậy, công tác lập dự án đóng vai trò rất quan trọng trong quá trìnhthực hiện một dự án đầu tư Nó sử dụng các phương pháp của thống kê học, toánkinh tế, phân tích hệ thống… trong quá trình nghiên cứu các nội dung cần thiết củamột dự án đầu tư

Công tác lập dự án là cơ sở phương pháp luận để các cơ quan có thẩm quyềncủa Nhà nước, các cơ quan tài trợ vốn cho dự án ra quyết định đầu tư và quyết định

tài trợ vốn cho dự án Đối với chủ đầu tư, công tác lập dự án là căn cứ quan trọng để

ra quyết định đầu tư, huy động vốn và hưởng các khoản ưu đãi trong đầu tư Đối với

xã hội, dự án đầu tư xây dựng được soạn thảo tốt, có tính khả thi sẽ tạo ra cho tươnglai những khu nhà ở cao tầng, công trình kiến trúc khá hiện đại, tiện nghi, góp phầntạo ra bộ mặt mới cho các đô thị, khu công nghiệp và nông thôn với những cơ sở hạtầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thuận lợi phục vụ đắc lực cho công cuộc công nghiệphoá hiện đại hóa đất nước Một công tác lập dự án tốt sẽ nâng cao thương hiệu, uytín và lợi nhuận cho công ty Vì rằng quá trình lập dự án đòi hỏi người soạn thảo dự

án phải biết sáng tạo, tư duy, thể hiện trình độ, chuyên môn của người soạn thảo, amhiểu sâu rộng để phân tích đầy đủ, sát thực các nội dung cần nghiên cứu, khẳng địnhtính khả thi của dự án Một dự án đầu tư dù quy mô nhỏ hay lớn thì không thể thiếuđược khâu lập dự án

Là một công ty cổ phần mới thành lập, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực tưvấn thiết kế và tư vấn lập dự án, công tác lập dự án là một hoạt động được đánh giá

là quan trọng hàng đầu đóng góp vào sự phát triển của công ty Mặc dù công ty cómột đội ngũ giàu kinh nghiệm, có nhiều tâm huyết trong công việc, nhưng công táclập dự án vẫn còn nhiều hạn chế, khó khăn trong việc cạnh tranh với các đối thủcùng ngành Những hạn chế cũng như thành tựu đó được nêu rõ trong phần phântích thực trạng nội dung lập dự án của công ty ở dưới đây Do vậy, công ty khôngngừng nâng cao, đổi mới phương pháp lập dự án để hoàn thiện hơn nữa công tácsoạn thảo các dự án đầu tư do mình lập nên

1.2.2 Công tác tổ chức lập dự án

1.2.2.1 Yêu cầu đối với việc lập dự án

Để đạt hiệu quả đầu tư cao về tài chính, kinh tế, xã hội, cán bộ lập dự án đặt

ra đối với việc lập dự án là phải nghiên cứu toàn diện, kỹ càng các điều kiện để đưa

ra và lựa chọn các giải pháp khả thi của dự án trên các khía cạnh thị trường, kỹthuật, tổ chức quản lý và nhân sự, tài chính, kinh tế - xã hội Vì vậy việc lập dự ánphải đảm bảo các yêu cầu cơ bản sau:

+ Đảm bảo dự án được lập ra phù hợp với các quy định của pháp luật, tiêuchuẩn, quy phạm, quy định của các cơ quan quản lý nhà nước, tiêu chuẩn và thông

Cán bộ lập dự án đã dựa vào các căn cứ pháp lý sau để tiến hành lập dự án:

- Chủ trương, quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển kinh tế - xã hội củanhà nước, địa phương

- Hệ thống văn bản pháp quy :

+ Các văn bản pháp luật chung là các luật hiện hành áp dụng chung trong tất

cả mọi lĩnh vực như: luật đất đai, luật ngân sách, luật môi trường,…

+ Văn bản pháp luật và quy định liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư: baogồm các văn bản luật về đầu tư, các nghị định của chính phủ, quyết định của thủtướng chính phủ và các văn bản hướng dẫn của bộ, các ngành liên quan về việc thihành các luật, nghị định của chính phủ

- Các tiêu chuẩn,quy phạm định mức trong từng lĩnh vực kinh tế kỹ thuật cụthể ( trong và ngoài nước)

- Các quy ước, thông lệ quốc tế và kinh nghiệm thực tế trong và ngoài nước

1.2.2.3 Lập nhóm lập dự án

Nhóm lập dự án bao gồm chủ nhiệm dự án và các thành viên Số lượng cácthành viên của nhóm phụ thuộc vào nội dung, quy mô của dự án Các thành viêntrong nhóm được tập hợp từ nhiều phòng, ban với chức năng khác nhau tạo thànhmột đội ngũ lập dự án Chủ nhiệm dự án là người tổ chức và điều hành công tác lập

dự án Sau khi tiếp nhận dự án và các thông tin cần thiết về dự án, chủ nhiệm dự án

sẽ phân chia các công việc lập dự án như nghiên cứu các cơ sở pháp lý cho dự án,

nghiên cứu thị trường, nghiên cứu sự cần thiết, phân tích kỹ thuật, phân tích tàichính, phân tích kinh tế - xã hội và thời gian làm việc cho các thành viên Cụ thểnhư sau:

+ Lập kế hoạch, lịch trình soạn thảo dự án (bao gồm cả ước lượng và phân bốkinh phí soạn thảo)

+ Phân công công việc cho các thành viên trong nhóm

+ Giám sát và điều phối hoạt động của các thành viên trong nhóm

+ Tập hợp các chuyên viên thuộc các lĩnh vực khác nhau để giải quyết các nộidung cụ thể của dự án

+ Tổng hợp các kết quả nghiên cứu của nhóm soạn thảo

Chủ nhiệm dự án cần được ổn định trong cả quá trình soạn thảo và thực hiện

dự án

1.2.3 Lập quy trình, lịch trình lập dự án đầu tư

1.2.3.1 Quy trình lập dự án đầu tư

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn cho các công trình, sau khi xem xét hồ

sơ yêu cầu đề xuất kỹ thuật do Chủ đầu tư cung cấp, công ty đề xuất chương trìnhthực hiện dự án như sau:

Sơ đồ 1.11: Quy trình thực hiện dự án

Nguồn: Phòng dự án

Tiếp nhận yêu cầu

Thu thập thông tin, thăm quan

hiện trường

Nghiên cứu, đánh giá

Đề xuất giải pháp

Đánh giá lựa chọn PA

Điều chỉnh hoàn thiện

Gửi Chủ đầu tư và cơ quan

thẩm định

Điều chỉnh hoàn thiện

Gửi hồ sơ đóng dấu thẩm định Lấy ý kiến Chủ đầu tư

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu

Quá trình làm việc giữa công ty với Chủ đầu tư và các cơ quan có liên quan đề

tiếp nhận các thông tin yêu cầu liên quan đến việc thực hiện dự án

Bước 2: Thu thập thông tin và thăm quan hiện trường

Quá trình công ty tập hợp các yêu cầu và các thông tin liên quan đồng thời tổchức thăm quan hiện trường của dự án

Bước 3: Nghiên cứu, đánh giá

Từ những thông tin và các yêu cầu của các bên có liên quan kết hợp với việcthăm quan khảo sát hiện trường thực tế công ty sẽ nghiên cứu, đánh giá các khảnăng và tiềm năng của dự án

Bước 4: Đề xuất giải pháp và đánh giá lựa chọn phương án

Sau khi nghiên cứu, đánh giá các khả năng cũng như tiềm năng thực sự của dự

án công ty sẽ để xuất với Chủ đầu tư giải pháp tối ưu nhất, phù hợp nhất với dự án

Bước 5: Lấy ý kiến Chủ đầu tư

Từ những đề xuất và phương án do công ty đưa ra Chủ đầu tư sẽ lựa chọnphương án phù hợp với mình

Bước 6: Điều chỉnh hoàn thiện

Sau khi tiếp nhận các ý kiến của Chủ đầu tư về hồ sơ đưa lần 1, công ty sẽchỉnh sửa và hoàn thiện lại hồ sơ hoàn chỉnh

Bước 7: Gửi Chủ đầu tư và cơ quan thẩm định

Sau khi hồ sơ đã hoàn chỉnh theo các ý kiến của Chủ đầu tư, công ty sẽ gửi hồ

sơ cho Chủ đầu tư và cơ quan thẩm định phê duyệt để thẩm định hồ sơ

Bước 8: Điều chỉnh hoàn thiện

Sau khi tiếp nhận các ý kiến của Chủ đầu tư cũng như của cơ quan thẩm địnhđối với hồ sơ giao lần 2, công ty sẽ chỉnh sửa và hoàn thiện lại cho phù hợp

Bước 9: Gửi hồ sơ chính thức phê duyệt

Sau khi hoàn chỉnh xong toàn bộ hồ sơ, công ty sẽ chuyển lại cho Chủ đầu tưđầy đủ số bộ hồ sơ theo hợp đồng đã ký kết giữa hai bên để đóng dấu phê duyệtchính thức làm căn cứ để tiến hành các bước tiếp theo

1.2.3.2 Lịch trình lập dự án đầu tư

Các bước công việc của quy trình lập dự án nêu trên được tiến hành theo mộtlịch trình chặt chẽ được chủ nhiệm dự án hoạch định ngay sau khi xác định quytrình soạn thảo

Lịch trình lập dự án là sự chi tiết hoá thời gian thực hiện các phần việc của quátrình soạn thảo Một lịch trình hợp lý sẽ tạo điều kiện cho từng thành viên và chotừng nhóm nhỏ hoàn tất phần việc của mình theo thời gian quy định, đồng thời tạođiều kiện cho chủ nhiệm dự án điều phối tốt hoạt động của nhóm lập dự án để hoànthành việc lập dự án đúng mục đích và yêu cầu đặt ra Có thể lập lịch trình theonhiều cách khác nhau Cách đơn giản và thông dụng nhất mà chủ nhiệm dự ánthường làm là lập lịch trình theo biểu đồ GANTT

Quy trình và lịch trình soạn thảo là bước rất quan trọng bảo đảm dự án có thểhoàn thành đúng tiến độ, nên chủ nhiệm dự án rất chú trọng đến việc phân côngcông việc cho các thành viên một cách hợp lý, khoa học về mặt thời gian, nhân lực,chi phí

1.2.4 Các nội dung cần phân tích trong quá trình lập dự án

Các phương pháp mà công ty tiến hành lập dự án là:

- Phương pháp thu thập thông tin

1.2.4.1 Nghiên cứu các căn cứ chủ yếu hình thành dự án đầu tư

Ở phần này, nội dung nghiên cứu chia làm hai phần:

Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và thực hiện

dự án đầu tư.

Nghiên cứu môi trường vĩ mô nhằm đánh giá khái quát quy mô và tiềm năngcủa dự án trên cơ sở phân tích các tác động của môi trường vĩ mô như các điều kiện

về kinh tế, chính trị, luật pháp, môi trường xã hội, văn hoá, các điều kiện tự nhiênảnh hưởng đến triển vọng ra đời và quá trình thực hiện cũng như vận hành kết quảđầu tư

Trong phần này, nội dung nghiên cứu của công ty chủ yếu đề cập đến các phần sau:

 Môi trường luật pháp:

Trong quá trình lập dự án, cán bộ lập dự án nghiên cứu các yếu tố về thể chế,luật pháp, các quy định của nhà nước, các chính sách của chính phủ liên quan đếnhoạt động đầu tư, các căn cứ pháp lý cụ thể liên quan đến hoạt động của dự án, màbất cứ một dự án xây dựng nào cũng phải tìm hiểu như là:

- Luật đầu tư, luật đất đai và xây dựng

- Các nghị định, thông tư ban hành, các quyết định khác của pháp luật về xây dựng

- Căn cứ vào các quy hoạch, các tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn về giá …của

Bộ Xây Dựng

- Chứng cứ pháp lý về tư cách pháp nhân của cá nhân hoặc tổ chức tham gia

dự án

v.v

 Môi trường tự nhiên

Cán bộ lập dự án nghiên cứu về quy hoạch và kế hoạch phát triển dự án, có ý

nghĩa quan trọng, quyết định đến chất lượng và hiệu quả của dự án đầu tư Đồngthời, tiến hành nghiên cứu về: nhiệt độ, độ ẩm, chất đất, đặc điểm địa hình, địachất (Xem chi tiết ở dự án cụ thể)

Nghiên cứu khía cạnh thị trường

Công ty Vinaconex R&D hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực tư vấn cho các dự

án nhà ở, các dự án xây dựng công trình Vì vậy, nghiên cứu thị trường xuất phát từnghiên cứu nhu cầu của người tiêu dùng là chủ yếu để có thể quyết định lựa chọnmục tiêu và quy mô phù hợp của dự án

Việc nghiên cứu xuất phát từ nhu cầu thực tế.Tuỳ từng dự án cụ thể mà việcnghiên cứu thi trường là khác nhau nhưng nói chung thị trường ở đây là nhà ở, cácvăn phòng làm việc cấp cao, khu đô thị, các trung tâm thương mại, dịch vụ, khu dulịch…Nội dung nghiên cứu chủ yếu tại công ty là vị trí địa lý miền, vùng, tỉnh,huyện…,dân số, lịch sử - văn hóa, giao thông vận tải, hệ thống thông tin, nghiêncứu cảnh quan môi trường xung quanh, nghiên cứu cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội…cần thiết tạo bước đầu thuận lợi cho dự án Công việc nghiên cứu thị trường khá tốt

sẽ là bước đầu thuận lợi cho dự án, là cơ sở để một dự án có tính khả thi đi vào hoạt

động với những lợi ích trước mắt.Ví dụ như dự án “Xây dựng khu đô thị Đai học

Hà Nam” cán bộ lập dự án đã nghiên cứu thi trường cho dự án với nội dung nghiên

cứu rất đầy đủ, rõ ràng Nội dung nghiên cứu thị trường bao gồm :

" - Thông tin cơ bản về tỉnh Hà Nam và huyện Duy Tiên: về vị trí địa lý, dân

số, cơ cấu kinh tế, lịch sử và văn hoá, giáo dục và đào tạo

- Sự thuận lợi về giao thông : Khu đất nằm trên tuyến Quốc lộ 1A mới nối

thành phố Phủ Lý với thủ đô Hà Nội, cách trung tâm thành phố Phủ Lý khoảng 5km

về phía Bắc Khu vực nghiên cứu thiết kế nằm trên tuyến Quốc lộ 1A (mới), có sự giao kết với tuyến đường trục của thành phố Phủ Lý nên rất thuận tiện trong giao thông đô thị và dễ dàng liên kết với các khu vực quan trọng của thủ phủ tỉnh Hà Nam trong các lĩnh vực kinh tế - chính trị - xã hội

- Về cảnh quan môi trường: Hà Nam có nhiều điểm du lịch sinh thái khá hấp

dẫn như: Khu du lịch đền Trúc thờ vị anh hùng Lý Thường Kiệt và Ngũ Động Thi Sơn là quả núi năm hang nối liền nhau cách thị xã Phủ Lý 7 km Xây dựng các nhà nghỉ, khách sạn, sân gôn, quần vợt, công viên nước, nhà thuỷ tạ Nơi đây cách chùa Hương 7 km, cách Hà Nội 70 km, Nam Định 40 km, Ninh Bình 45 km, Hưng Yên 40

km là điểm dừng chân cho khách du lịch nhiều tỉnh, nơi nghỉ dưỡng và giải trí vào các ngày nghỉ cuối tuần của khách thập phương, đang thu hút đầu tư….”

Tuy nhiên có một số dự án như "Dự án xây dựng Nhà đa năng - trường trung

học kỹ thuật - nghiệp vụ, Hà Nội", nghiên cứu thị trường là khá sơ sài : " Hiện nay Nhà trường được Bộ Xây dựng giao chỉ tiêu tuyển sinh đào tạo năm 2008 với số

lượng tổng cộng 1550 sinh viên Ngoài ra nhà trường còn liên kết đào tạo 1200 sinh viên Đại học xây dựng Hệ tại chức, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ quản lý và cán bộ kỹ thuật 1500 người."

Đây là nội dung đầu tiên cán bộ lập dự án cần phải làm để có thể hình dungmột cách khái quát nhất về đặc thù của sản phẩm và quy mô của một dự án Từ đó,hình thành nên những ý tưởng về sản phẩm của dự án có tính khác biệt, mới lạ sovới đối thủ cạnh tranh và tính hẫp dẫn của sản phẩm đối với người tiêu dùng Tuynhiên, hầu hết các dự án công ty lập khía cạnh thị trường là khá sơ sài, phạm vinghiên cứu không được mở rộng, chỉ có một số dự án là khá đầy đủ

1.2.4.2 Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư

Từ những nghiên cứu thị trường thực tế và nhìn nhận vấn đề một cách toàndiện, bằng những phương pháp luận cán bộ soạn thảo dự án sẽ đưa ra những lậpluận cần thiết phải tiến hành đầu tư để thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền của

nhà nước và đơn vị cho vay với một số lượng vốn nhất định Ví dụ như dự án “Xây

dựng nhà ở để bán cho CBCS - Viện E16 - Tổng cục kỹ thuật - Bộ công an”, sự cần

thiết phải tiến hành đầu tư dự án là: “Việc thiếu nhà ở cho các cán bộ chiến sĩ của

Viện kỹ thuật điện tử và cơ khí nghiệp vụ sẽ ảnh hưởng tới sức khỏe, đến tư tưởng tình cảm cán bộ chiến sĩ trong đơn vị, ảnh hưởng không tốt đến công tác nghiệp vụ của đơn vị, nhất là việc giữ gìn bí mật trong công tác nghiệp vụ của lực lượng công an” Ở dự án "Đầu tư xây dựng khu đô thị Hà Nội Green wich village thuộc khu đô thị Bắc Quốc Oai”, sự cần thiết phải đầu dự án lại khác, đó là : "Xu hướng mở rộng Thủ đô Hà Nội về phía Tây ngày càng rõ nét sau khi tuyến cao tốc Láng - Hoà Lạc được hình thành Trong kế hoạch phát triển đô thị của Hà Tây, hàng loạt dự án đã được lập và triển khai xây dựng Trong tương lai đây sẽ là những cơ sở kinh tế quan trọng góp phần hoàn thiện mạng lưới đô thị Hà Tây, tạo sự hỗ trợ tích cực cho Thủ đô Hà Nội, góp phần làm giảm áp lực về quỹ đất đô thị đang ngày càng gia tăng trên địa bàn Thủ đô Khu vực Quốc Oai sẽ được phát triển thành một đô thị trên cơ sở phát triển loại hình các khu dân cư đô thị, khu công nghiệp vừa và nhỏ, phát triển trang trại dịch vụ du lịch vườn trại, góp phần nâng cao đời sống

cho người dân khu vực dự án và đóng góp vào công cuộc phát triển kinh tế của tỉnh

Dự án “Xây dựng nhà ở để bán cho cán bộ chiến sĩ Viện E16 Tổng cục kỹ thuật

-Bộ công an”mục tiêu trước mắt là: “Đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cán bộ chiến sĩ Mục tiêu lâu dài là đảm bảo công tác nghiệp vụ cho cán bộ chiến sĩ và của đơn vị được ổn định (xem chi tiết ở phần nghiên cứu cụ thể)” Dự án “Xây dựng khu đô thị Đại học Hà Nam” mục tiêu trước mắt là “Xây dựng Khu đô thị đại học Hà Nam tại thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam theo mô hình tổ hợp đào tạo và nghiên cứu và ứng dụng - phát triển công nghệ cao là đáp ứng đòi hỏi bức thiết về giáo dục đào tạo bậc đại học của một khu vực rộng lớn thuộc đồng bằng Bắc bộ, nâng cao chất lượng đào tạo nước ta theo hướng hiện đại hóa, bắt kịp xu thế tiên tiến của thế giới".

Mục tiêu lâu dài là : "Một là cung cấp cho xã hội một lực lượng lao động có trình độ

chuyên môn cao, cần thiết cho sự tăng trưởng và giàu mạnh của một nền kinh tế hiện đại; hai là khai hóa xã hội, hướng dẫn dư luận, góp ý về đường lối và chính sách của nhà nước; và ba là thu thập hay sáng tạo ra kiến thức qua nghiên cứu và chuyển giao những kiến thức này đến xã hội Bất kỳ một dự án nào mang lại lợi ích cho vùng, địa phương nơi công trình được xây dựng sẽ rất thuận lợi cho việc tiến hành làm các thủ tục pháp lý và xây dựng công trình."

1.2.4.3 Phân tích khía cạnh kỹ thuật

Bỏ ra số vốn lớn để đầu tư xây dựng công trình, nên việc phân tích các khíacạnh kỹ thuật phải được tiến hành một cách tỉ mỉ, khoa học, thông tin thu thập chínhxác Công tác thực hiện trong khâu này được đội ngũ lập dự án bỏ ra khá nhiều thờigian, sức lực và chi phí để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp kỹ thuật về khắcphục nhược điểm địa hình, địa chất tại địa bàn xây dựng, lựa chọn các công nghệ,máy móc thiết bị phù hợp, các giải pháp xây dựng công trình xây dựng, giải phápkiến trúc, giải pháp môi trường cho dự án,…phù hợp với những ràng buộc về vốn,trình độ quản lý và kỹ thuật, quy mô thị trường, yêu cầu của xã hội về việc làm vàgiới hạn cho phép về mức độ ô nhiễm môi trường do dự án tạo ra

Tuỳ thuộc vào từng dự án cụ thể mà nội dung nghiên cứu kỹ thuật có mức độphức tạp khác nhau Dự án càng lớn vấn đề kỹ thuật càng phức tạp càng cần phải xử

lý nhiều thông tin Thông thường phần kỹ thuật được cán bộ lập dự án nghiên cứunhững nội dung sau:

Xác định quy mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư và quản lý dự án

- Quy mô dự án : Tuỳ từng dự án có quy mô lớn nhỏ khác nhau, dự án thuộc

nhóm A, B hay C Ví dụ như dự án Xây dựng nhà ở để bán cho CBCS Viện E16

-Tổng cục kỹ thuật - Bộ công an thuộc cấp công trình I, dự án thuộc nhóm A.

- Hình thức đầu tư : Các dự án mà công ty lập hầu hết là dự án đầu tư xâydựng mới

- Hình thức quản lý dự án : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý Xem chi tiết ở phần

ví dụ cụ thể

Xác định địa điểm và hiện trạng khu đất của dự án

- Quyết định về địa điểm thực hiện và hiện trạng khu đất của dự án là mộtquyết định có tầm quan trọng chiến lược vì địa điểm tác động lâu dài đến hoạt động

và lợi ích của dự án sau này Địa điểm thực hiện dự án phải nằm trong quy hoạch,

kế hoạch phát triển của vùng, miền, ngành, địa phương đó Thông thường các dự án

mà công ty tiến hành lập đã được chủ đầu tư xác định cụ thể địa điểm thực hiện dự

án, công ty chỉ làm công tác tư vấn cho chủ đầu tư xem việc lựa chọn địa điểm đó

đã thích hợp hay chưa bằng việc điều động cán bộ xuống tận nơi xây dựng công

trình kiểm tra bao gồm đo đạc địa hình, khảo sát khoan dò địa chất, điều tra tínhthuỷ văn… Xem xét sự thuận lợi, khó khăn mà địa điểm đó mang lại như địa điểmgần nguồn cung cấp nguyên vật liệu hoặc thị trường tiêu thụ của sản phẩm của dự

án, hoặc gần nguồn cung cấp lao động, có cơ sở hạ tầng thuận lợi về điện, nước,

giao thông vận tải, thông tin liên lạc… Ví dụ như dự án “Khu đô thị Đại học Hà

Nam” được xây dựng tại xã Đọi Sơn, huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam Còn dự án

“Xây dựng trường trung học Kỹ thuật và nghiệp vụ Hà Nội “địa điểm tại địa chỉ

169 đường Nguyễn Ngọc Vũ , phường Trung Hoà, quận Cầu Giấy, Hà Nội Hai dự

án này có địa điểm hoàn toàn khác nhau, chính vì vậy việc nghiên cứu, khảo sát địachất, địa hình, khí hậu, sự thuận lợi của hai địa điểm này cũng khác nhau

- Hiện trạng khu đất thông thường được cán bộ thiết kế chia thành hiện trạng

sử dụng đất, hiện trạng kiến trúc - kỹ thuật hạ tầng, hiện trạng dân cư – xã hội Ở dự

án “Khu đô thi đại học Hà Nam” hiện trạng khu đất bao gồm cả ba hiện trạng trên nhưng ở dự án “Xây dựng Nhà đa năng - trường kỹ thuật và nghiệp vụ Hà Nội” chỉ nêu hiện trạng sử dụng đất và hiện trạng kiến trúc - kỹ thuật hạ tầng Sau khi công

việc khảo sát, đo đạc được đội khoan khảo sát địa chất công trình hoàn thành xong,các thông số cũng như các thông tin kỹ thuật khu đất sẽ được các chuyên gia phòngthiết kế quy hoạch và hạ tầng lựa chọn các giải pháp kỹ thuật tối ưu rồi đưa vàophòng dự án tính toán kinh phí xây dựng phần dưới mặt đất cũng như phần trên mặtđất của công trình

Xác định các giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, xây dựng công trình cho

dự án

Ba giải pháp này được đưa vào cùng một phần giải pháp nhưng được tách riêng rakhi phân tích và đưa ra các giải pháp cụ thể về quy hoạch, kiến trúc và xây dựng

 Giải pháp về quy hoạch:

Vấn đề quy hoạch của các dự án được các cán bộ lâp dự án phòng tư vấn thiết

kế quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật tiến hành nghiên cứu Giải pháp quy hoạch thôngthường được cán bộ kỹ thuật phân chia khu đất dự án thành các lô sử dụng đất đểtriển khai thành các hạng mục công trình khác nhau, đồng thời giải quyết một cáchtốt nhất về cơ cấu không gian và cảnh quan kiến trúc, giải quyết thoả đáng các mốitương tác giữa các cụm ở, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về tiện ích công cộng cũng

như về khí hậu Các dự án khác nhau quy hoạch sử dụng đất khác nhau Ví dụ như giải pháp quy hoạch sử dụng đất ở dự án “Đầu tư xây dựng khu đô thị Hà Nội

Green wich village thuộc khu đô thị Bắc Quốc Oai – Hà Tây” quy hoạch sử dụng

đất được chia thành đất ở đô thị mới, đất công cộng, đất công viên cây xanh, bãi đậu

xe, đất hạ tầng kỹ thuật đô thị, đất giao thông

Bảng 1.12: Bảng quy hoạch sử dụng đất khu đô thị Hà Nội Green wich village

thuộc khu đô thị Bắc Quốc Oai – Hà Tây.

(M2)

TỶ LỆ(%)

TỶ LỆ(%)

Xây dựng các giải pháp kiến trúc phải hài hoà về không gian, hình khối chotừng ngôi nhà, từng hạng mục công trình định xây dựng và cảnh quan xung quanh,đặc biệt phải tôn trọng giá trị của các công trình kiến trúc lịch sử cổ Giải pháp nàyđược đưa ra nhiều phương án thiết kế và tính toán các chỉ tiêu thiết kế đảm bảo tínhhợp lý về quy mô, hiện trạng khu đất và theo quy định của sở Quy hoạch kiến trúc Các dự án xây dựng mà công ty lập dự án chủ yếu là nhà ở, các khu chung cưcao tầng, văn phòg làm việc cao cấp, các khu đô thị với số vốn đầu tư hàng tỉđồng Nên các giải pháp kiến trúc là thiết kế kiến trúc tầng hầm, từng căn hộ, khốinhà ở cao tầng với nhiều mẫu nhà đa dạng, không gian khu vườn, khu đô thị, ngônngữ, hình khối kiến trúc, bãi đỗ xe đều có sự thống nhất đồng bộ về kiến trúc tạo

vẻ đẹp tổng thể cho khu nhà, khu đô thị (xem chi tiết ví dụ cụ thể) Ngoài ra, còn

đưa ra các giải pháp giao thông trong nhà, ví dụ như dự án " Xây dựng nhà Đa năng,

trường trung học kỹ thuật - nghiệp vụ, Hà Nội" : " Lối vào tầng hầm từ phía tuyến đường phía Bắc để đảm bảo giao thông thuận lợi cho ô tô, xe máy vào toà nhà và tính thông, thoát xe cho tầng hầm Thang máy được bố trí xuống tầng hầm nên tính tiện lợi rất cao cho giao thông theo trục thẳng đứng, tuy nhiên từ tầng hầm có thể dùng thang bộ để đi lên sảnh tầng một và lên các tầng, ngoài ra còn có 1 thang bộ thoát người khẩn cấp từ các tầng xuống mặt đất.” Với các dự án về khu đô thị, có

thêm kiến trúc cảnh quan đường phố như dự án khu đô thị Hà Nội Green wich

village: “ Không gian kiến trúc đường phố tạo ra các không gian công cộng của thành phố, của đường phố, không gian quảng trường và không gian công viên Những không gian này được thiết kế để làm cho người dân sống và làm việc trong

đô thị hiểu được và nhận biết được về môi trường sống xung quanh mình.”

 Giải pháp về xây dựng, hạ tầng kỹ thuật:

Cán bộ lập dự án đưa ra các giải pháp xây dựng, hạ tầng kỹ thuật khu đất trên

cơ sở đảm bảo yêu cầu của kỹ thuật xây dựng như: sự phù hợp với yêu cầu của giảipháp nền móng, bảo đảm độ bền chắc của công trình, giải pháp thiết kế giao thông,giải pháp thiết kế cấp điện, nước; giải pháp bảo vệ môi trường, nhất là hướng gió vàlượng thải các chất độc hại, bảo vệ các công trình xung quanh Nhìn chung, các giải

pháp này đều được đưa ra ở các dự án mà công ty tiến hành lập Tuy nhiên có một

số dự án đã đưa ra thêm các giải pháp như giải pháp về phòng chống cháy, giải

pháp chống mối ở Dự án “Đầu tư xây dựng nhà Đa năng - trường trung học kỹ

thuật và nghiệp vụ Hà Nội" : "Hệ thống chữa cháy bằng nước vách tường; Hệ thống chữa cháy tự động bằng nước Spinkler; Hệ thống chữa cháy bằng bột; Hệ thống chống mối:Toàn bộ tường bên trong tầng hầm được phun xử lý chống mối bằng dung dịch thuốc Chlorpyrifos 3% Thuốc được phun đều lên toàn bộ diện tích mặt tường với định mức 2 lít/1m 2 ", mà ở các dự án khác cán bộ lập không đề cập đến như

Dự án khu đô thi đại học Hà Nam, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Hà Nội Greenwich Village thuộc khu đô thị Bắc Quốc Oai – Hà Tây

Trong quá trình phân tích, cán bộ lập dự án sẽ đưa ra nhiều phương án kỹthuật khác nhau, từ đó cùng thảo luận với các chuyên gia trong các lĩnh vực để lựachọn ra phương án tốt nhất Dự án không khả thi về mặt kỹ thuật sẽ được bác bỏngay để tránh những tổn thất đáng tiếc trong quá trình thực hiện đầu tư và vận hànhkết quả đầu tư sau này, chẳng hạn địa điểm thực hiện dự án có địa chất không ổnđịnh, hoặc gây ô nhiễm quá nặng nề cho khu vực dân cư hoặc đòi hỏi chi phí xử lýquá lớn,…Việc xây dựng nhiều phương án sẽ rất có lợi về mặt thời gian và tàichính, giúp cho chủ đầu tư nhìn nhận một cách rõ ràng, khách quan công việcnghiên cứu dự án, cũng như số vốn mình cần bỏ ra Ngoài ra, khi xây dựng các giảipháp kỹ thuật, cán bộ kỹ thuật còn đưa ra các giải pháp dự phòng, ví dụ như dự án

"Xây dựng nhà ở để bán cho CBCS Viện E16- Tổng cục kỹ thuật - Bộ công an" cán bộ

kỹ thuật đã đưa ra giải pháp dự phòng về điện : "Công trình được cấp điện từ mạng

lưới điện quốc gia cấp tới trạm biến áp riêng của công trình chất lượng điện khá ổn định Tuy nhiên trong những trường hợp bất khả kháng có sự cố lưới điện từ lưới quốc gia thì toàn bộ các phụ tải ưu tiên như thang máy, bơm chữa cháy, bơm sinh hoạt,chiếu sáng công cộng chung vẫn sẽ được tự động cấp điện đủ để duy trì những hoạt động tối thiếu từ một máy phát điện dự phòng 3 pha xoay chiều điezen 100Kva- 380v/220v đối với đơn nguyên A và 150Kva-380v/220v đối với đơn nguyên B qua bộ chuyển đổi ATS.”

Tác động môi trường

Hầu hết các dự án đầu tư xây dựng ít nhiều đều ảnh hưởng đến môi trường,cho nên ở nội dung này cán bộ lập dự án nhằm mục đích phát hiện các tác động xấucủa dự án, tìm các công cuộc để quản lý, hạn chế và ngăn ngừa chúng, đưa ra cácbiện pháp thích hợp để bảo vệ môi trường vào các bước sớm nhất của quá trìnhchuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án, trên cơ sở đó đảm bảo dự án phát triển gắn liềnvới bảo vệ môi trường Thông thường, cán bộ lập dự án đánh gía tác động môitrường của dự án qua hai thuộc tính sau :

 Thuộc tính của các giai đoạn dự án gồm:

- Đầu tư xây dựng công trình :

+ Giai đoạn chuẩn bị mặt bằng thi công

+ Giai đoạn thi công phần móng công trình

+ Giai đoạn thi công phần thân công trình

+ Vận hành thiết bị

+ Giao thông di chuyển

- Khai thác sử dụng:

+ Giao thông di chuyển

+ Tập trung đông người

+ Chất thải rắn

+ Chất thải

+ Nguy cơ tiềm năng

 Thuộc tính sẵn có của môi trường bao gồm: địa hình, quang cảnh, nướcngầm, động thực vật, không khí, tiếng ồn, dân cư

Phương án đền bù giải phóng mặt bằng

Khi có quyết định cấp đất của cấp có thẩm quyền, chủ đầu tư sẽ phối hợp vớiHội đồng giải phóng mặt bằng tổ chức điều tra, thống kê đất đai và tài sản trên đấtlập phương án bồi thường hỗ trợ theo quy định hiện hành

Xác định lịch trình thực hiện dự án

Việc lập lịch trình được thực hiện cho từng hạng mục công trình, từng côngviệc trong mỗi hạng mục công trình của dự án, đảm bảo đúng tiến độ thực hiện dự

án mà cán bộ lập dự án đã phân theo các giai đoạn: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư - khởi

công và giai đoạn công tác xây lắp và hoàn thiện dự án hoàn thành đúng thời gian dự

định Trong quá trình thi công xây dựng, không thể tránh khỏi những sai sót có thểxảy ra như các yếu tố đầu vào đưa vào sử dụng còn chậm, kéo dài thời gian thicông, ảnh hưởng đến các công việc tiếp theo Vì vậy, công tác giám sát, kiểm traphải được liên tục thực hiện ngay từ khi bắt đầu giai đoạn chuẩn bị đầu tư, kịp thờibáo cáo với lãnh đạo cấp trên tiến độ thi công hay những sai sót trong quá trình thicông để kịp thời xử lý

Quá trình phân tích khía cạnh kỹ thuật được cán bộ lập dự án phân tích khá tỉ

mỉ và đưa ra các giải pháp kỹ thuật khá đầy đủ Cán bộ lập dự án đánh giá khía cạnh

kỹ thuật là rất quan trọng không chỉ có trong quá trình thi công mà còn đảm bảo độ

an toàn, vững chắc của dự án sau này nên ở hầu hết các dự án nội dung này đềuđược phân tích tuần tự theo các bước như trên

Nghiên cứu kỹ thuật là công việc phức tạp, vì vậy trong suốt quá trình hoạtđộng của mình công ty không ngừng nâng cao năng lực chuyên môn của cán bộ lập

dự án, tuyển dụng các chuyên gia kỹ thuật chuyên sâu về từng khía cạnh kỹ thuậtcủa dự án như vấn đề am hiểu địa chất, thiết kế kiến trúc, công nghệ… và đầu tưmột khoản chi phí lớn nghiên cứu mặt kỹ thuật của các dự án

1.2.4.4 Phân tích khía cạnh tài chính

Dự án đầu tư được coi là khả thi khi nó có khả năng huy động được đầy đủ cácnguồn lực cho quá trình hoạt động của nó, đảm bảo các yêu cầu về hiệu quả tàichính và kinh tế xã hội Đối với một dự án đầu tư, hiệu quả tài chính thể hiện ở chỗ

dự án đó đem lại hiệu quả cho nhà đầu tư về lợi nhuận, về thuận lợi cho việc thu hútvốn

Qua quá trình xem xét công tác lập dự án đầu tư của công ty, nội dung phântích tài chính dự án đầu tư bao gồm:

+ Xác định tổng mức đầu tư

+ Xác định nguồn vốn đầu tư

+ Xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính

- Xác định tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư bao gồm toàn bộ số vốn cần thiết lập và đưa dự án vào hoạtđộng Nó là cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tưcủa dự án

Cơ sở để xác định tổng mức đầu tư được cán bộ lập dự án dựa vào căn cứ,nghị định, thông tư hướng dẫn của bộ xây dựng, đó là:

+ Chi phí xây lắp: gồm số vốn cần huy động để xây dựng và lắp đặt các hạngmục công trình (lắp đặt trạm biến áp, lắp đặt hệ thống thông tin liên lạc, lắp đặt hệthống cung cấp gas )

+ Chi phí thiết bị: gồm chi phí mua sắm thiết bị công nghệ hoặc thuê thiết bịphục vụ cho dự án (máy phát điện, máy biến áp, hệ thống PCCC…)

+ Chi phí khác: Như chi phí khảo sát địa chất công trình, chi phí lập dự ánđầu tư xây dựng công trình, chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình…

+ Chi phí dự phòng: gồm các khoản dự phòng cho các khoản chi phí phátsinh không dự kiến trước được Dự phòng phí trượt giá tính bằng 10% của các chiphí xây lắp, chi phí thiết bị và chi phí khác

v.v…

Xác định tổng mức đầu tư là nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khitiến hành phân tích tài chính dự án Tính toán chính xác tổng mức đầu tư có ý nghĩarất quan trọng đối với việc xác định tính khả thi về mặt tài chính Cho nên cán bộlập dự án thường đưa ra ít nhất hai phương án xác định tổng mức đầu tư trở lên, ví

dụ như dự án “ Xây dựng khu đô thị Đại học Hà Nam” xác định hai phương án tổng

mức đầu tư, sau đó mới đưa ra quyết định cụ thể Công việc tính toán với các con sốkhổng lồ và khá phức tạp Công tác này được cán bộ lập dự án tính toán dựa trênbảng Excel và các phầm mềm hỗ trợ tính toán đắc lực Tính tổng mức đầu tư xem ví

dụ cụ thể dự án “Xây dựng nhà ở để bán cho CBCS Viện E16 Tổng cục kỹ thuật

-Bộ công an”.

- Xác định nguồn vốn đầu tư: Các dự án công ty lập thông thường có ba

nguồn chính: Nguồn vốn tự có của chủ đầu tư; nguồn vốn huy động được, nguồn

vốn tín dụng vay ngân hàng Có một số dự án chỉ có hai nguồn vốn là nguồn vốn tự

có của Nhà trường cộng với nguồn vốn hỗ trợ của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội

của dự án “ Xây dựng nhà đa năng - trường trung học kỹ thuật và nghiệp vụ Hà

Nội” Từ các nguồn vốn này, cán bộ lập dự án sẽ căn cứ vào tổng mức đầu tư, các

chỉ tiêu tài chính kinh tế, kết quả và hiệu quả của dự án rồi đưa ra tỷ lệ nguồn vốnhợp lý cho chủ đầu tư, đảm bảo an toàn về vốn và khả năng trả nợ của chủ đầu tư

- Xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án: Trước tiên cán bộ lập dự án

xác định dòng tiền hàng năm là mức chênh lệch giữa doanh thu và chi phí:

Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu – Chi phí (gồm khấu hao và lãi vay) ; Thuế TNDN = LNTT*28%

LNST = LNTT - Thuế TNDN

+ Doanh thu chính là sản phẩm của dự án : nhà ở, các công trình khu đô thị+ Chi phí chính là các khoản chi phí bỏ ra trong suốt quá trình kể từ khi bắtđầu bỏ vốn đến khi dự án kết thúc, bao gồm chi phí hoạt động, chi phí duy tu bảodưỡng…Khấu hao tính toán trong dự án là khấu hao đều cho các năm

Để thấy rõ được dự án đem lại hiệu quả tài chính như thế nào, cán bộ lập dự

án sau khi xác định dòng tiền dự án dựa vào lơi nhuận sau thuế và tỷ suất chiếtkhấu, sẽ tiến hành phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính quan trọng của dự án, đó

là : NPV, IRR, T, đóng góp cho ngân sách nhà nước từ việc thực hiện dự án…Qua

đó đưa ra những nhận định cụ thể về một dự án khả thi như suất thu lợi nội tại IRR

> lãi suất dài hạn ngân hàng, thu nhập hiện tại ròng NPV> 0 Việc tính toán các chỉtiêu này khá cụ thể ở các dự án Khu đô thị Đại học Hà Nam, dự án xây dựng nhà ở

để bán cho CBCS Viện E16 - Tổng cục kỹ thuật - Bộ công an, dự án đầu tư xâydựng khu đô thị Hà Nội Green Wich village…

1.2.4.5 Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội

Trong phần này, chủ yếu xác định sự đóng góp của dự án vào các mục tiêu cơbản của nền kinh tế và phúc lợi của đất nước Tuy nhiên vì các dự án của công tychủ yếu là các dự án xây dựng nên khía cạnh kinh tế - xã hội không được phân tích

chi tiết như các dự án công nghiệp khác, các chỉ tiêu giá trị gia tăng thuần (NVA),giá trị gia tăng thuần tuý quốc gia (NNVA) không được đề cập đến Nhìn chung, ởnội dung này cán bộ soạn thảo phân tích rất sơ sài và có nhiều thiếu xót Ví dụ như

dự án Khu đô thi Đại học Hà Nam, chỉ được nói qua vài nét: “Khu đô thị Đại học

Hà Nam sẽ là một kiểu mẫu đô thị đầu tiên ở Việt Nam mà tại đó toàn bộ tổ chức

đô thị xã hội là cấu trúc hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị cho cộng đồng dân cư đại học và dân cư làm việc trong cấu trúc đô thị đó.Khu đô thị Đại học Hà Nam được xây dựng theo mô hình tổ hợp đào tạo và nghiên cứu và ứng dụng–phát triển công nghệ cao là đáp ứng đòi hỏi bức thiết về giáo dục đào tạo bậc đại học của một khu vực rộng lớn thuộc đồng bằng Bắc bộ, trên nền tảng tri thức của miền đất hiếu học

và giàu tiềm năng tự nhiên từ ngàn xưa."

Ở phần này, cán bộ lập dự án tiến hành so sánh giữa lợi ích mà nền kinh tế vàtoàn bộ xã hội thu được với những chi phí xã hội đã bỏ ra hay là sự đóng góp của xãhội khi thực hiện dự án

- Công ty Vinaconex R&D hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực dịch vụ tư vấn vềcác dự án nhà ở, thiết kế khu đô thị, các văn phòng cấp cao, các trung tâm thươngmại…nên lợi ích khi các dự án được thực hiện là:

+ Những lợi ích mang tính chất định tính như đáp ứng các mục tiêu phát triểnkinh tế, xã hội; cải tạo cảnh quan, mỹ quan cho môi trường khi các công trình xuấthiện; nhiều thể loại công trình mới, đa dạng trong sử dụng, phức tạp về kỹ thuật, cóquy mô lớn và đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, những đòi hỏi cao về kiếntrúc và thẩm mỹ, nhất là các công trình văn phòng, các trung tâm thương mại, cáccao ốc, khách sạn cao cấp…với ngôn ngữ, hình thức kiến trúc mới, phong phú gópphần đổi mới hình ảnh đô thị; phát triển hài hoà, đồng đều kinh tế, xã hội giữa cácđịa phương, các vùng, miền của đất nước; phục vụ việc thực hiện các chủ trương,chính sách của nhà nước, góp phần chống ô nhiễm môi trường, cải tạo môi sinh,…+ Những lợi ích mang tính chất định lượng như tăng mức thu nhập cho ngânsách, đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, mức gia tăng số người có việc làm…