Luận văn thạc sĩ 2015 đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố cần thơ

Giáăđ tăth ătr ng:ălƠăgiáăbánăquy năs d ngăđ tăc aăm tăm nhăđ tănƠoăđóăcóăth ăth căhi năđ căphùăh păv iăkh ăn ngăc aăng iăbánăquy năs ăd ngăđ tăvƠăng iămuaăquy năs ăd ngăđ tătrongăm tăth

B ăGIÁOăD CăVẨă ẨOăT O

NGUY NăMINHăDI PăTH O

T IăTHẨNHăPH ăC NăTH

LU NăV NăTH CăS ăKINHăT

TP.ăH ăCHÍăMINHăậ N Mă2015

B ăGIÁOăD CăVẨă ẨOăT O

NGUY NăMINHăDI PăTH O

THẨNHăPH ăC NăTH

Chuyên ngành: KINHăT ăPHÁTăTRI Nă(TH Mă NHăGIÁ)

Mưăs :ă60310105

LU NăV NăTH CăS ăKINHăT

Ng iăh ngăd năkhoaăh c:

TS NGUY NăHOẨNGăB O

TP.ăH ăCHÍăMINHăậ N Mă2015

L IăCAMă OAN

Tôiăxinăcamăđoanălu năv năth căs ăắ ôăth ăhóaătácăđ ngăđ năgiáătr ăt ngăthêmă

c aăđ tăđaiăt iăthƠnhăph ăC năTh ” lƠăk tăqu ăc aăquáătrìnhăh căt p,ănghiênăc uăkhoaăh căđ căl păc aăcáănhơnătôiăd iăs ăh ngăd năc a TS Nguy năHoƠngăB o

Cácăs ăli uăđ cănêuătrongălu năv năđ cătríchăd năngu nărõărƠngăvƠăđ căthuăth păt ăth căt ,ăđángătinăc y,ăđ căx ălỦătrungăth căvƠăkháchăquan

K tăqu ănghiênăc uătrongălu năv nălƠătrungăth căvƠăch aăđ căcôngăb ătrongă

b tăk ăcôngătrìnhănghiênăc uănƠoăkhác

Tácăgi

M CăL C

Trang

DANHăM CăHÌNH, B NGăBI U

DANHăM CăT ăVI TăT T

PH N M ă U 1

1.ăTínhăc păthi t c aăđ ătƠi 1

2.ăM cătiêuănghiênăc u 2

3.ă iăt ngănghiênăc u 3

4.ăPh măviănghiênăc u 3

5 Các công trìnhănghiênăc uăcóăliênăquan 4

6.ăPh ngăphápănghiênăc u 4

6.1.ăS ăd ngăkhungăgiáăđ tădoănhƠăn căquiăđ nhălƠmătiêuăchíăphơnătích 4

6.2 Xácăđ nhăgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđaiăkhiăđôăth ăhóa 4

6.3.ăNgu năs ăli u 5

6.4.ăPh ngăphápătríchăd ăli u 6

6.5.ăPh ngăphápăphơnătích 6

7.ăK tăc uăc aălu năv n 7

CH NGă1:ăC ăS ăLụăTHUY TăV ă ÔăTH ăHịA,ă Tă AI,ăCÁCăY UăT ă TÁCă NGă NăGIÁăTR ăT NGăTHểMăC Aă Tă AI 8

1.1.ăLỦălu năchungăv ăđôăth ăhóaăvƠăđ tăđai 8

1.1.1.ăKháiăni măv ăđôăth ăhóa 8

1.1.2 Kháiăni măv ăđ tăđai 10

1.1.3.ăKháiăni măđ tăđôăth 10

1.1.4.ăPhơnălo iăđ tăđôăth 11

1.1.5.ăKháiăni măđ tă ădơnăc ăt iăđôăth 11

1.2.ăC ăs ălỦălu năv ăgiáătr ăc aăđ tăđai 12

1.2.1.ăụăngh aăc aăgiáătr 12

1.2.2.ăGiáătr ăc aăđ tăđai 13

1.3.ăCácăph ngăphápăxácăđ nhăgiáăđ t 14

1.3.1 Ph ngăphápăsoăsánhătr căti p 15

1.3.2.ăPh ngăphápăthuănh p 18

1.3.3.ăPh ngăphápăchi tătr 20

1.3.4.ă i uăki năápăd ngăcácăph ngăphápăxácăđ nhăgiáăđ t 22

1.4.ăCácăy uăt ă nhăh ngăđ năgiáăđ tă ăđôăth 23

1.5.ăGiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđai 24

1.6.ăC ăs ălỦălu năv ăcácănhân t ătácăđ ngăđ năgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđaiătrongă quáătrìnhăđôăth ăhóa 25

1.6.1.ăV ătríăt ănhiên 25

1.6.2.ăQuyăho chăs ăd ngăđ t 26

1.6.3.ă uăt ăc ăs ăh ăt ng 28

1.6.4.ăDoăy uăt ăth ătr ng 28

1.6.5.ăNg iăs ăd ngăđ tătr căti păđ uăt ăxơyăd ngăd ăán 28

1.7.ăMôăhìnhănghiênăc uăth cănghi măphơnătíchă nhăh ng cácăy uăt ăđ năgiáătr ă giaăt ngăc aăđ tătrongăquáătrìnhăđôăth ăhóa 29

1.8.ăKinhănghi măc aăm tăs ăn cătrongăquáătrìnhăđôăth ăhóa 32

1.8.1.ăT iăAnh 32

1.8.2.ăT iăHƠnăQu c 34

K tălu năch ngă1 35

CH NGă2:ăTH CăTR NGăV ă ÔăTH HịA,ăTH ăTR NGă Tă AIăVÀ K TăQU ăNGHIểNăC UăTH CăNGHI MăT IăTHÀNHăPH ăC NăTH 37

2.1.ăT ngăquanăv ăthƠnhăph ăC năTh 37

2.2.ăKháiăquátăv ăđôăth ăhóaăvƠăth ătr ngăđ tăđaiăt iăthƠnhăph ăC năTh 41

2.3.ăNghiênăc uăth cănghi măcácăy uăt ătácăđ ngăđ năgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđaiă t iăthƠnhăph ăC năTh 44

2.3.1.ăMôăt ăm uăkh oăsát 44

2.3.2.ăTh ngăkêămôăt 46

2.3.3.ăK tăqu ăh iăquyămôăhình 49

2.3.4.ăTh oălu năk tăqu ămôăhình 53

K tălu năch ngă2 55

CH NGă 3:CÁCă GI Iă PHÁPă XỂYă D NGă KHUNGă GIÁă Tă KHIă Ôă TH ă HÓA 55

3.1.ăGi iăphápăt ngăth 56

3.2.ă ăxu tăgi iăphápăc ăth 57

3.2.1ă.ă iăv iăy uăt ăt ngăgiáădoăcôngăb ăquyăho ch 57

3.2.2.ă iăv iăy uăt ăt ngăgiáădoăNhƠăn căđ uăt ăh ăt ng 57

3.2.3.ă iăv iăy uăt ăt ngăgiáădoăng iăs ăd ngăđ tăđ uăt ăh ăt ng 58

3.2.4.ăMôăhìnhăắNôngădơnăgópăv năb ngăgiáătr ăquy năs ăd ngăđ t” 58

3.2.5 Phát huy mô hìnhăTrungătơmăKhaiăthácăqu ăđ t 59

3.3.ăGi iăphápăđi uăti tăgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđai 59

3.3.1.ă i uăti tăgiáătr ăt ngăthêmăc a nhƠ,ăđ tăkhiăphátătri năd ăán 59

3.3.2.ă i uăti tăgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tătrongăquáătrìnhăn măgi ăquy năs ăd ngă đ t 61

3.3.3.ă i uă ti tă giáă tr ă t ngă thêmă c aă đ tă khiă chuy nă nh ngă vƠă phátă sinhă thuă nh p 61

K tălu năch ngă3 62

PH NăK TăLU N 63 TÀIăLI UăTHAMăKH O

PH ăL Că1

PH ăL Că2

PH ăL Că3

PH ăL Că4

DANHăM CăHÌNH, B NGăBI U

Trang

B ng 2.1 Tómăt tăgiáătr ăc aăZ 45

B ng 2.2 S ăm uătrongăvùngănghiênăc u 46

B ng 2.3 Th ngăkêămôăt ăcácăbi n 47

B ng 2.4 K tăqu ăh iăquyămôăhình 50

B ng 2.5.ăTómăt tămôăhình 51

B ngă2.6.ăPhơnătíchăANOVA 51

B ngă2.7.ăKi măđ nhăđaăc ngătuy n 52

B ngă2.8.ăKi măđ nhăBreusch-Pagan-Godfrey 53

DANHăM CăT ăVI TăT T

PH NăM U

1.ăTínhăc păthi tăc aăđ ătƠi

tăđaiăluônălƠăngu nătƠiănguyênăquỦăc aăm iăqu căgia,ălƠăt ăli uăs năxu tăquanătr ngăđ ăt oăraăc aăc iăv tăch tăchoăs ăt năt iăvƠăphátătri năc aăxưăh iăloƠiă

ng i.ăTuyănhiên,ăđ tăđaiălƠăngu nătƠiănguyênăthiênănhiênăcóăh n,ănênăvi căqu nălỦ,ă

s ăd ngăm tăcáchăhi uăqu ălƠăv năđ ămƠătoƠnăxưăh iăquanătơmăvƠăđ căb oăv ăch tă

ch ăb ngăphápălu t

Quáătrìnhăđôăth ăhóaăđangădi năraăv iăt căđ ănhanhăchóngătrênăc ăn cănh ă

hi nănay.ă c bi tălƠă ăcácăkhuăv cătrungătơmăvƠă ăg năcácăthƠnhăph ăl n:ăDi nătíchă

đ tă ,ăđ tăs năxu tăkinhădoanh,ăđ tăkhuăvuiăch iăgi iătríăvƠăđ tăs ăd ngăchoănhi uă

m căđíchăkhácăt ngălênăm nhăm ăQuáătrìnhăđôăth ăhóaăt tăy uăd năđ năs ăthayăđ iă

m căđíchăs ăd ngăđ t, doăđóăđưălƠmăt ngăgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđai,ănh tălƠăđ tă ăvùngăvenăđô,ăđ tănôngănghi p

C năTh ălƠăm tătrongăb năt nhăthƠnhăph ăthu căvùngăkinhăt ătr ngăđi măc aăngăb ngăsôngăC uăLong, đ căthiênănhiênă uăđưiăt ăkhíăh u,ăc nhăquanăđ năth ă

nh ng,ălƠmănênăs ăn iăti ngă ă ôngăNamăÁăvƠăth ăgi iănh ăv ătríăđ aălỦăcóănhi uăuăái.ăC năTh ăđưăh iăt ănh ngăti măn ngăn iătr iăc aăc ămi năTơyăNamăB ăvƠălƠătrungătơmăv năhóa,ăkinhăt ă- xưăh i,ăanăninhă- qu căphòngăc aăkhuăv c,ălƠăđ ngăl căphátătri năc aăvùngă ngăb ngăsôngăC uăLong Doăđó,ăt căđ ăđôăth ăhóaă ăC năTh ă

di năraănhanhăchóng,ăgiáătr ăđ tăc aăcácăkhuăv căđôăth ăhóaăgiaăt ngăkhôngăng ng

T iăC năTh ăc ngănh ătìnhăhìnhăchungăc aăc ăn c,ăgiáăđ tăkhuăv căđôăth ăhóaăvƠăvenăđôăth ăkhi ch aăxácăđ nhăđ căgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđaiăkhiăđôăth ăhóaăthìăvi căgiáăđ tădoănhƠăn căquyăđ nhăluônăth păh năgiáăth căt ătrênăth ătr ngălƠă

đi uăkhôngăth ătránhăkh i.ăHi năt ngănƠyăkhôngăch ălƠmăh năch ăs ăphátătri nă nă

đ nh,ăb năv ng,ăminhăb ch,ăcôngăkhaiăc aăth ătr ngăđ tăđaiămƠăcònă nhăh ngătiêuă

c căđ nătri năv ngăt ngătr ngăc aăn năkinhăt ătrongăquáătrìnhăđ iăm iăvƠăh iănh pătoƠnăc uăđ ngăth iăđ yănhanhăquáătrìnhăcôngănghi păhóaăvƠăhi năđ iăhóaăđ tăn c.ăBênăc nhăđó,ăgiáăđ tăkhôngăsátăgiáăth ătr ngăcònăgơyăraătìnhătr ngăkhi uăki năv ăđ tă

đaiăc aăng iădơnăngƠyăcƠngăgiaăt ngăvƠăkéoădƠi,ă nhăh ngăđ năđ iăs ng,ăanăninhăxưăh i.ăNh năth căđ căv năđ ănƠy,ăB ăTƠiănguyênăvƠăMôiătr ngăđangăti năhƠnhă

l yăỦăki năD ăth oăNgh ăđ nhăQuyăđ nhăv ăkhungăgiáăđ tăn mă2015,ăápăd ng cho nhómăđ tănôngănghi păvƠăphiănôngănghi p

Cùngă s ă quană tơmă c aă NhƠă n că vƠă v iă gócă đ ă lƠă ng iă côngă tácă trongăngƠnhăth măđ nh,ătácăgi ănh năth yăt măquanătr ngăc aăvi căxácăđ nhăgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđaiăkhiăđôăth ăhóaăđ ăgópăph năchoăth ătr ngăb tăđ ngăs năphátătri nănăđ nh,ăb năv ng,ăminhăb chăvƠăcôngăkhaiăcóăỦăngh aăvôăcùngăquanătr ng.ăLu nă

v nă“ ô th hóa tác đ ng đ n giá tr t ng thêm c a đ t đai t i thành ph C n Th ”

lƠăn ăl căc aătácăgi ătrongăvi căđi uătra,ăkh oăsátăth ătr ng,ăxácăđ nh,ăth măđ nhăgiáă

đ tăđaiăvƠătìmăraănh ngănguyênănhơnătácăđ ngăđ năgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđaiăkhiăđôăth ăhóaăt iăthƠnhăph ăC năTh ăTácăgi nghiênăc uăv năđ ănƠyăhyăv ngăs ălƠăc ă

s ăkhoaăh căđángătinăc yăđ ăcácăc ăquanăqu nălỦănhƠăn căquiăđ nhăkhungăgiáăđ tăphùăh păv iăgiáăth ătr ngăvƠăho chăđ nh, l aăch năchínhăsáchăquyăho chăphùăh p.ăngăth iăc ngăgiúpăchoăcácănhƠăđ uăt ăcóăcáiănhìnăt ngăquanăv ăgiáătr ăth căc aăb tă

đ ngăs năđ ăcóăgi iăphápăđ uăt ăvƠăkinhădoanhăhi uăqu

2.ăM cătiêuănghiênăc u

Lu năv năt pătrungănghiênăc uăcácăv năđ ăsau:

Th ănh t,ăcungăc păthôngătinăth căt ăv ăgiáăđ tăđaiătrongăph măviănghiênăc uă

đ nhăgiáăđ tăthíchăh p,ăt ăđóăti năt iăvi c qu nălỦăth tr ngăđ tăđaiăhi uăqu ăh n,ă

b ngăvi căphátăhuyăcácăy uăt ătácăđ ngătíchăc căvƠăh năch ăđ năm căth pănh tăcácă

y uăt ătiêuăc c;

K tăqu ănghiênăc uăc aăđ ătƠiălƠăc ăs ăchoăvi căd ăbáoătrongăquá trìnhăđôăth ăhóaăcùngăv iăvi căquyăho chăs ăd ngăđ t,ăqu nălỦăth ătr ngăb tăđ ngăs năphátătri nă

b năv ngăđúngăh ng,ăti năt iăt ngăb căNhƠăn căn măvaiătròăđi uăti tăc ăc uăb tă

đ ngăs nănóiăchungăvƠăđ tăđaiănóiăriêngătheoăquyăho chăvƠăk ăho chăphátătri năkinhă

t ăxưăh i

ăđ tăđ căm cătiêuănghiênăc uătrên,ălu năv n ti năhƠnhătr ăl iăcácăcơuăh iănghiênăc uăsau:

Ph ngăphápăth măđ nhăgiáăđ tăđaiănh ăth ănƠoălƠăphùăh păđ ăđ aăraăm căgiáă

t ngăđ ng v iăth căt ăhi nănayăt iăC năTh ?

Tìnhăhìnhăbi năđ ngăgiáăđ tăc aăcácăqu n,ăhuy nătrênăđ aăbƠnăthƠnhăph ăC nă

Th ătrongăth iăgianăg năđơyănh ăth ănƠo? Và s ăkhácăbi tăl nănh tăhi nănayăgi aăkhungăgiáăđ tădoănhƠăn căquiăđ nhăvƠăgiáăđ tăth ătr ngălƠăgì?

Cácăy uăt ănƠoă nhăh ngăđ năgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđaiătrongăquáătrìnhăđôă

th ăhóa.ăTrongăcácăy uăt ătácăđ ngănƠyăthìăy uăt ănƠoăgi ăvaiătròăquanătr ngănh t Có

nh ngăgi iăphápăgìăv ăvi căđi uăti tăgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđai?

ôăth ăhóaăkèmătheoăcácăy uăt ăquyăho chăs ăd ngăđ t,ăchínhăsáchănhƠăn c,ă

v năđ ăgiaăt ngădơnăs ,ăt ăl ăt ngătr ngăkinhăt ă- thuănh p,ăs ăđ uăc ăvƠăcácăy uăt ă

Ph măviăv ăkhôngăgian:ăCh năcácăh ăgiaăđìnhătrongăkhuăv căc aă 09 qu năhuy n, 64ăth ătr n, ph ng, xã trênăđ aăbƠnăthƠnhăph ăC n

Ph măviăv ăth iăgian: Nghiênăc uăd aătrênăb ăd ăli uăđi uătra,ăkh oăsátăgiáă

đ tăth ătr ngăt ăn mă2012ă- 2014

Ph mă viă nghiênă c u: ă tƠiă ch ă t pă trungă nghiênă c u,ă phơnă tích nh ngănguyênănhơnătácăđ ngăđ năgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđaiăkhiăđôăth ăhóaăt iăthƠnhăph ă

C năTh ăDoăth iăgianăcóăh n,ăđ ătƠiăch ăt pătrungănghiênăc uătrongăph măviăđôăth ăhóaăvƠăgiáăđ tăđai,ăcácăy uăt ăxưăh i,ălaoăđ ng,ăvi călƠm đ căđ ăc păđ nătrongălu nă

v nănh ngăkhôngăchuyênăsơu Tuyănhiên,ăh năch ănƠyăkhôngălƠmă nhăh ngăl nă

đ năgiáătr ăc aăch ăđ ănghiênăc u.ăă

5.ăCácăcôngătrìnhănghiênăc uăcóăliênăquan

M cădùănh ngăv năđ ălỦălu năv ăđôăth ăhóa,ăgiáăđ tăđaiăđưăcóăm tăs ăcôngătrìnhănghiênăc uătrong nh ngăn măqua,ănh ngădoăch ăđ ănghiênăc uăc aălu năv năcònăkháăm i.ă ăn cătaăchoăđ năth iăđi măhi năt iătácăgi ăch aătìmăth yăcôngătrìnhănghiênăc uănƠoăcóăliênăquanăđ năđôăth ăhóaătácăđ ngăđ năgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđai đ cănghiênăc u.ăTrongăquáătrìnhăhoƠnăthƠnhăđ ătƠi,ăvi căthuăth păs ăli uăph că

v ăchoăcôngăvi cănghiênăc uăg păkhôngăítăkhóăkh n,ădoăđóăcóăth ălu năv năkhôngătránhăkh iănh ngăh năch

6.ăPh ngăphápănghiênăc u

6.1.ăS ăd ngăkhungăgiáăđ tădoănhƠăn căquiăđ nhălƠmătiêuăchíăphơnătích

32/2013/Q -UBNDăngƠyă 26ăthángă 12ăn mă 2013ăv ăvi că BanăhƠnhăB ngăgiáăcácă

lo iăđ tătrênăđ aăbƠnăthƠnhăph ăC năTh ăn mă2014

6.2 X ácăđ nhăgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđaiăkhiăđôăth ăhóa

V iăm căđíchăc aănghiênăc uălƠăxácăđ nhărõăcácăy uăt ălƠmăgiaăt ngăgiáătr ă

c aăđ tăđai,ătácăgi ăs ăd ngăph ngăphápăch năkhungăgiáăđ tăđi uătraătheoăcácănhómă

đ tănh ăsau:ă t nông nghi p;ăđ t t i nông thôn;ăđ t th ng m i, d ch v t i

th ng m i, d ch v t i đô th

6.3.ăNgu năs ăli u

S d ngăb ăs ăli uăđi uătraăkh oăsátăgiáăđ tăth ătr ngătrongăgiaiăđo nă2012ă-

2014

Doă đ iă t ngă nghiênă c uă lƠă cácă h ă dơn ă 09 qu n,ă huy nă vƠă 64 th ă tr n,ă

ph ng, xưăcóăph măviăphơnăb ăr ngănênătácăgi s ăd ngăph ngăphápăch năm uăphiăxácăsu t,ăc ăth ălƠăph ngăphápăch năm uăthu năti n Kíchăth căm uăc ăth ă

nh ăsau:

NinhăKi u An Bình, An Hòa, An Khánh, Xuân Khánh,ă Cáiă Kh ,ă Ană Nghi p,ă Ană Phú,ă

AnăL c,ăH ngăL i,ăAnăC ,ăTơnăAn 73

H ng,ăPh căTh i,ăTh iăAn 31 Qu năvenăđôă

Th tăN t TơnăH ng,ăTơnăL c,ăThu năH ng,ăTh tăN t,ă Th iă Thu n,ă Trungă Kiên,ă Trungă

Phongă i n Phongă i n,ă M ă Khánh,ă Nh nă Ngh a,ăTr ngăLong,ăGiaiăXuơn 32 Huy n ven

đô

Th iăLai

Th iăLai,ăTr ngăXuơn,ăTr ngăTh nh,ă

Tr ngăTh ng,ăTh iăTh nh,ăTơnăTh nh,ăinhă Môn,ă ôngă Bình,ă ôngă Thu n,ă

V nhăTh nh Th nhă Th ng,ă V nhă Bình,ă V nhă Th nh,ăTh nhă An,ă V nhă Trinh,ă Th nhă L c,ă

Huy năvenă

đô

Ngu n: nghiên c u c a tác gi

6.4.ăPh ngăphápătríchăd ăli u

Khungăgiáăđ tădoănhƠăn căquiăđ nhădùngăđ ăsoăsánhăv iăgiáăth ătr ngăc aăcácălo iăđ t: đ t nông nghi p;ăđ t t i nông thôn;ăđ t th ng m i, d ch v t i

th ng m i, d ch v t i đô th Sauăkhiătínhătoánăgiáăđ tătheoăth ătr ngăc năth mă

đ nhăv ăgiáătr ăth căđ ăcóăth ăsoăsánhăv iăcácăy uăt ăkhiăđôăth ăhóaălƠmăt ngăgiáătr ă

t ngăthêmăc aăđ tăđai

Ph ngăphápăBìnhăph ngăbéănh tă(Ordinary Least Squares - OLS): dùngăđ ăcăl ngăcácăthamăs ăh iăquyăc aămôăhìnhăh iăquy

ăđ măb oăcácăk tălu nărútăraăt ămôăhìnhăcóăđ ătinăc yăcao,ăsauăkhiăh iăquyămôăhình,ătácăgi ăti năhƠnhăcácăki măđ nhăc năthi tănh :ăki măđ nhăhi năt ngăđaă

c ngătuy n,ăki măđ nhăhi năt ngăt ăt ngăquan,ăki măđ nhăhi năt ngăph ngăsaiăthayăđ i.ă

Ki mă đ nhă White (White Heteroskedasticity Test): dùngă đ ă phátă hi nă hi nă

t ngăph ngăsaiăsaiăs ăthayăđ i

Ki mă đ nhă Breuschă - Godfrey (BG) (Breusch - Godfrey Serial Correlation

Ki măđ nhăhi năt ngăđaăc ngătuy năđ căth căhi năthôngăquaăh ăs ăphóngă

đ iăph ngăsaiăVIF

7.ăK tăc uăc aălu năv nă

Lu năv năđ cătrìnhăbƠyătrong n măph n,ăph năm ăđ uătácăgi ăgi iăthi uăv

v năđ ăđôăth ăhóaătácăđ ngăđ năgiáătr ăt ng thêmăc aăđ tăđai t iăthƠnhăph ăC năTh ,

s ăc năthi tăc aăch ăđ ănghiênăc u,ăt ăk tăqu ănghiênăc u cóăđ c hyăv ngălu năv nă

s lƠăc ăs ăkhoaăh căđángătinăc yăđ ăcácăc ăquanăqu nălỦănhƠăn căxơyăd ng khung giáăđ tăphùăh păv iăgiáăth ătr ng Trong ch ngă1 tácăgi ătrìnhăbƠyăc ăs ălỦăthuy tă

v ăđôăth ăhóa,ăđ tăđai,ăgiáătr ăc aăđ tăđai,ăcácăph ngăphápăxácăđ nhăgiáăđ tăđai và

nh ng nhân t ătácăđ ngăgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđai.ăT iăch ngă2 tácăgi ăđiăsơuă

t iăthƠnhăph ăC năTh Ch ngă3 tácăgi ănêu gi iăphápăxơyăd ngăkhungăgiáăđ tăkhiăđôăth ăhóa, các chínhăsáchăđi uăti tăgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđai V iăph năk tălu n, tácăgi ăhy v ngăgiúpăchoăvi căth măđ nhăgiáătr ăđ tăđaiăđ căthu năl iăvƠăchínhăxác,

gópăph n giúpăchoăchínhăquy năđ aăph ngăcóăgi iăphápăh uăhi u v ăv năxơyăd ngă

hi uăqu ăh n

CH NGă1

Trongăch ngănƠy,ătácăgi ătrìnhăbƠyăc ăs ălỦăthuy tăvƠămôăhìnhănghiênăc uă

c aălu năv n.ăV ăc ăs ălỦăthuy t,ătácăgi ătrìnhăbƠyăcácăkháiăni măv ăđôăth ăhóaăvƠăđ tăđai,ăgiáătr ăc aăđ tăđai,ăcácăph ngăphápăxácăđ nhăgiáătr ăđ tăđai,ăc ăs ălỦălu năv ăgiáă

tr ăt ngăthêmăc aăđ tăđai,ăcácăy uăt ătácăđ ngăđ năgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđai.ăD aătrênăc ăs ălỦăthuy t,ătácăgi ăđ ăxu tămôăhìnhănghiênăc u,ăcácăbi nă nhăh ngăđ năgiáă

tr ăt ngăthêmăc aăđ tăđai.ăTi pătheoălƠătrìnhăbƠyăkinhănghi măc aăcácăn cătrênăth ă

gi iăliênăquanăđ năgiáătr ăđ tăđaiătrongăquáătrìnhăđôăth ăhóa

1.1.ăLỦălu năchungăv ăđôăth ăhóaăvƠăđ tăđai

1.1.1.ăKháiăni măv ăđôăth ăhóa

ăVi tăNam,ăđôăth ăhóaăđangădi năraăv iăt căđ ăcao,ăđ căbi tă ăthƠnhăph ătr căthu cătrungă ng vƠăth ăđôăHƠăN i.ăQuáătrìnhănƠyăv năđưăcóăt ălơuătrongăl chăs ă

nh ngăth tăs ăt ngăt căt ănh ngăn măđ iăm i,ă1986ăđ nănay.ăT căđ ăđôăth ăhóaăcƠngă

v ăsauăcƠngăl n.ăTuyă v y,ăvi cănghiênăc uă v ăđôăth ăhóaăch aăth căs ăquanătơmăđúngăm c.ăTrongănh ngăcôngătrìnhăđưăcó,ăth ngăítănghiênăc uălỦăthuy tămƠăđaăs ămôăt ,ăt ngăk tăth cătr ngăđôăth ăhóaă ăm tăs ăthƠnhăph ă

đ ngănôngănghi păphơnătánăsangăho tăđ ngăphiănôngănghi păt pătrungătrênăm tăs ă

đ aăbƠnăthíchăh p.ăM tăkhác,ăc ngătheoătácăgi ănƠy, đôăth ăhóaăc ngăbaoăg măquáătrìnhădiăc ăt ănôngăthônăraăthƠnhăth ,ăt pătrungăngƠyăcƠngănhi uădơnăc ătrongănh ngăvùngă lưnhă th ă h nă ch ,ă g iă lƠă đôă th V ă đi mă nƠy,ă tácă gi ă Nguy nă Thanhă Th y

ng i,ăt ăhìnhăth căs ngă ănôngăthônăti nălênăhìnhăth căs ngă ăthƠnhăth ătheoăyêuă

c uăc aăcôngăcu căcôngănghi păhóa,ăhi năđ iăhóa,ăth ngăm i,ăd chăv ăvƠăgiaoăl uă

qu căt ăkhiăm ăr ngăquyămôăcácăđôăth ăc ăho căxơyăd ngăcácăđôăth m i

Bênăc nhăđó,ătheoăbáoăcáoăc aăVi nănghiênăc uăPhátătri năKinhăt ă- Xưăh iă

HƠăN i,ăquáătrìnhăđôăth ăhóaăđ cănhìnăt ăhaiăgócăđ ,ăm tăm tăđóălƠăquá trình hình thƠnhăvƠăphátătri năcácăđi mădơnăc ăđ căt păh păl iăvƠăph ăbi năl iăs ngăthƠnhăth ,ă

đ ngăth iăphátătri năcácăho tăđ ngăkhácănhauăđ ăph căv ăs ăt nă t iăvƠăphátătri nătrongăc ngăđ ngăđó M tăkhác,ăđôăth ăhóaăc ngălƠăquáătrìnhăm ăr ngăbiênăgi iălưnhă

th ăđôăth ădoănhuăc uăcôngănghi păhóa,ăth ngăm i,ăd chăv ăvƠăgiaoăl uăqu căt ă- là

s ăt ngătr ngăv ăkhôngăgianăđôăth ăt ăphátătri nădơnăs ăvƠăphátătri năs năxu t

Thamăkh oăcácănghiênăc uătrongăvƠăngoƠiăn c,ăkháiăni măđôăth ăhóaăđ că

đ ăc păcóăth ăch aăgi ngănhauănh ngăth ngănh tă ăch ,ăcóăhaiăy uăt ăluônăđ că

nh căđ n

M tălƠ,ăđôăth ăhóaălƠăs ăt ngălênăc aăc ădơnăđôăth ăS ăt ngălênănƠyătheoă3ă

thƠnhăth ăvƠăđi uăch nhăv ăbiênăgi iălưnhăth ăhƠnhăchínhăc aăđôăth ăBaădòngănƠyăcóăvaiătròăvƠăv ătríăkhácănhauătheoăt ngăgiaiăđo năl chăs ăc ăth

khôngăgianăđôăth ălƠăm tăt tăy uăđ iăv iăcácăđôăth ătrênăth ăgi iătrongăquáătrìnhăđôă

th ăhóa.ă óăc ngăcóăth ,ăđôăth ăsátănh păvƠoăđôăth ăho căđôăth ăhóaăm ăr ngăđôăth ăraăngo iăthƠnhăho călơnăc n.ăM ăr ngăkhôngăgian đôăth ăc ngămangătínhăl chăs ,ătùyă

t ngăquanăni măc aăm iăqu căgia

T ănh ngăl păluơnătrên,ăcóăth ăkháiăni măđôăth ăhóaănh ăsau:ă ôăth ăhóaălƠăquáătrìnhăchuy năđ iăm tăkhuăv c,ăm tăvùngănƠoăđóăt ăch aăđôăth ăthƠnhăđôăth ă

Nh ngăvùng,ăkhuăv căcóăth ălƠăvùngăvenăđôăth ăhayăngo iăthƠnh,ăcóăth ăth ătr n,ăth ă

t ăkhiăcóăc ăh iăđôăth ăhóa,ăt ăđôăth m ăr ngăkhôngăgianăvƠădi nătíchăc ngănh ăthuăhútălu ngădiăc ăc aădơnăkhôngănh tăthi tăt ăđôăth ătrungătơmămƠăc ănh ngăvùngăkhácă

nh tălƠănôngăthônătrongăc ăn c

Nh ă v y,ă đôă th ă hóaă bi uă hi nă d ă th yă lƠă s ă m ă r ngă khôngă giană đôă th ,ăkhôngăgianăki nătrúcăvƠăs ăt ngălênăc aădơnănh păc ăt ănhi uălu ngăkhácănhauăt oănênăs ăt pătrungădơnăc l nătrongăm tăth iăgianănh tăđ nh.ăDơnăc ăvùngăđôăth ăhóaă

tr căh tălƠăc ădơnăvùngăđ căđôăth ăhóa,ăhaiălƠădơnăc ădiăchuy năt ăn iăthƠnhăraăvùngăvenădoăvùngăn iăthƠnhăquáăt iăho căđ năvùngăvenăl pănghi păphátătri năkinhăt ă

M tălu ngădơnăc ăr tăl năch yăv ăt ănôngăthônăt tăc ăcácăvùngătrongăc ăn c.ăDoăđó,ăv ăm tădơnăc ăcóăth ăxemăđôăth ăhóaălƠăm tăquáătrìnhăph căt păb ătríăl iădơnăc ,ă

s păx păl iălaoăđ ng.ă ôăth ăhóaănhanhăchóngălƠmăchoăđôăth ă năđ nhănhanhăl iăph iă

ti păt căm ăr ngăkhôngăgianăraăvùngăven.ă óălƠăm tăquáătrìnhăliênăt c, quá trình này

ch ăk tăthúcăkhiăđôăth ăđưăđiăvƠoă năđ nh

1.1.2.ăKháiăni măv ăđ tăđai

tăđaiălƠătƠiănguyênăqu căgiaăvôăcùngăquỦăgiá,ălƠăt ăli uăs năxu tăđ căbi t,ălƠăthƠnhăph năquanătr ngăhƠngăđ uăc aămôiătr ngăs ng,ălƠăđ aăbƠnăphơnăb ăcácăkhuădơnăc ,ăxơyăd ngăcácăcôngătrìnhăkinhăt ,ăv năhóa,ăxưăh i,ăanăninhăqu căphòng

TheoăH iăngh ăqu căt ăv ăMôiătr ngă ăRioădeăJanerio,ăBrazil,ă1993:ăắ tăđaiălƠăm tădi nătíchăc ăth ăc aăb ăm tătráiăđ tăbaoăg măt tăc ăcácăc uăthƠnhăc aămôiă

tr ngăsinhătháiăngayătrênăvƠăd iăb ăm tăđóănh :ăkhíăh uăb ăm t,ăth ănh ng,ăd ngă

đ aăhình,ăm tăn c,ăcácăl pătr mătíchăsátăb ăm tăcùngăv iăn căng măvƠăkhóangăs nătrongălòngăđ t,ăt păđoƠnăđ ngăth căv t,ătr ngătháiăđ nhăc ăc aăconăng i,ănh ngăk tă

qu ăc aăconăng iătrongăquáăkh ăvƠăhi năt iăđ ăl iă(sanăn n,ăh ăch aăn căhayăh ă

th ngătiêu thóatăn c,ăđ ngăsá,ănhƠăc aầ)

tăđaiăkhôngăch ăbaoăg măm tăđ tăcònăbaoăg măc ătƠiănguyênătrongălòngăđ tăvƠăt tăc ăm iăth ăsinhăsôiătrênăm tăđ tăvƠătrongălòngăđ tăkhôngădoălaoăđ ngăvƠăconă

ng iălƠmăra,ăt călƠăbaoăg măn căm tăđ tăvƠăn căng m,ăth ănh ng,ăth căv tăvƠă

đ ngăv t.ăV iăngh aăchungănh t,ăđóălƠăl păb ăm tăc aătráiăđ t,ăbaoăg măđ ngăru ng,ă

đ ngăc ,ăbưiăch năth ,ăcơyăr ng,ăbưiăhoang,ăm tăn c,ăđ măl yăvƠăbưiăđáầV iăngh aă

h păthìăđ tăđaiăbi uăhi năkh iăl ngăvƠătínhăch tăc aăquy năl iăho cătƠiăs nămƠăm tă

ng iăcóăth ăchi măv iăđ t.ăNóăcóăth ăbaoăg măl iăíchătrênăđ tăv ăm tăphápălỦăc ngă

nh ănh ngăquy nătheoăt păquánăkhôngăthƠnhăv n.ă(HayăSinhăvƠăc ngăs ,ă2013)

1.1.3.ăKháiăni măđ tăđôăth

tăđôăth ălƠăđ tăthu căcácăkhuăv căn iăthƠnh,ăn iăth ăxư,ăth ătr năđ căquyă

ho chăs ăd ngăđ ăxơyănhƠă ,ătr ăs ăcácăc ăquan,ăcácăt ăch c,ăcácăc ăs ăs năxu t,ăkinhădoanh,ăcácăc ăs ăh ăt ngăph căv ăl iăíchăcôngăc ng,ăqu căphòngăanăninhăvƠăcácă

m căđíchăkhác

ắ tănôngăthôn”ăvƠăắđ tăđôăth ”ălƠăc păph mătrùăliênăquanăđ n ph ngăth că

c ătrúăvƠălaoăđ ng,ătrongăkhiăắđ tănôngănghi p”ăvƠăắđ tăphiănôngănghi p”ălƠăc pă

ph mătrùăliênăquanăđ năm căđíchăs ăd ng.ăGi aăhaiăc păph mătrùănƠyăcóăs ăkhácănhauănênăvi cănh măl năhaiăc păph mătrùănƠyăt tăy uăs ăd năđ năsaiăl mănghiêmă

tr ngătrongăqu nălỦ.ă(HayăSinhăvƠăc ngăs ,ă2013)

1.1.4.ăPhơnălo iăđ tăđôăth

C năc ăvƠoăm căđíchăs ăd ng,ăđ tăđôăth ăđ căphơnăchiaăthƠnhăcácălo iăđ t:

tă dƠnhă choă cácă côngă trìnhă côngă c ng:ă nh ă đ ngă giaoă thông,ă cácă côngătrìnhăgiaoăthôngăt nh,ăcácănhƠăga,ăb năbưi;ăcácăcôngătrìnhăc păthóatăn c,ăcácăđ ngădơyăt iăđi n,ăthôngătinăliênăl c

tădùngăvƠoăcácăm căđíchăanăninhăqu căphòng,ăcácăc ăquanăngo iăgiaoăvƠăcácăkhuăv căhƠnhăchínhăđ căbi t

tă ădơnăc ăt iăđôăth :ăbaoăg măc ădi nătíchăđ tădùngăđ ăxơyăd ngănhƠă , các côngătrìnhăph căv ăsinhăho tăvƠăkho ngăkhôngăgianătheoăquyăđ nhăv ăxơyăd ngăvƠăthi tăk ănhƠă

tăchuyênădùng:ăxơyăd ngătr ngăh c,ăb nhăvi n,ăcácăcôngătrìnhăv năhóaăvuiăch iăgi iătrí,ăcácăcôngăs ăvƠăkhuăv căhƠnhăchính,ăcácătrungătơmăth ng,ăbuônă

bán;ăcácăc ăs ăs năxu tăkinhădoanh

tănôngălơm,ăng ănghi păđôăth :ăg mădi nătíchăcácăh ănuôiătr ngăth yăs n,ăcácăkhuăv cătr ngăcơyăxanh,ătr ngăhoa,ăcơyăc nh,ăcácăph ăv n

tăch aăs ăd ng:ălƠăđ tăđ căquyăho chăđ ăphátătri năđôăth ănh ngăch aăs ă

d ng.ă(Hay SinhăvƠăc ngăs ,ă2013)

1.1.5.ăKháiăni măđ tă ădơnăc ăt iăđôăth

tă ădơnăc ăt iăđôăth ăbaoăg măđ tăđ ăxơyăd ngănhƠă ,ăxơyăd ngăcácăcôngătrìnhăph căv ăđ iăs ngătrongăcùngăm tăth aăđ tăthu căkhuădơnăc ăđôăth ,ăphùăh pă

v iăquyăho chăxơyăd ngăđôăth ăđưăđ c c ăquanănhƠăn căcóăth măquy năxétăduy t

Ngu năg căđ tă ădơnăc ăt iăđôăth ăcóăth ălƠăđ tăth ăc ă(cóăs năvƠăphùăh păv iăquyăho chăđ ăxơyăd ngănhƠă );ăđ tătr ngăCLNăkhác,ăCHNăkhác,ăđ tănuôiătr ngăth yă

s n,ầăđ căchuy năm căđíchăthƠnhăđ tă ătheoăquyăđ nhăc aănhƠăn c;ăđ tăđ cănhƠă

n căgiao,ăc p,ăchoăthuê.ă tă ădơnăc ăt iăđôăth ăth ngăg năli năv iăm căđíchăxơyă

d ngănhƠăđ ă ănh măph căv ăchoăsinhăho tăc aăcáănhơnăvƠăh ăgiaăđình

tă ăt iăđôăth ăph iăb ătríăđ ngăb ăv iăđ tăs ăd ngăchoăm căđíchăxơyăd ngă

cácă côngă trìnhă côngă c ng,ă côngă trìnhă s ă nghi p,ă b oă đ mă v ă sinhă môiă tr ngă vƠă

c nhăquanăđôăth ăhi năđ i.ăNhƠăn căcóăquyăho chăs ăd ngăđ tăđ ăxơyăd ngănhƠă ă

t iăđôăth ,ăcóăchínhăsáchăt oăđi uăki năđ ănh ngăng iăs ngă ăđôăth ăcóăch ă

Di nătíchăđ tă ăt iăđôăth ăbaoăg măph nădi nătíchăthu căh ngăm că(lƠădi nătíchă n mă trongă gi iă h nă quyă đ nhă phùă h pă quyă ho chă xơyă d ngă doă UBNDă c pă

t nh/thƠnhăph ătr căthu cătrungă ngăbanăhƠnhăchoăt ngăkhuăv cănh tăđ nh)ăvƠăph nă

di nătíchăđ tăngoƠiăh ngăm că(lƠădi nătíchăn măngoƠiăh ngăm căquyăđ nhăc aănhƠă

n c).ă UBND t nh,ă thƠnhă ph ă tr că thu că trungă ngă c nă c ă vƠoă quyă ho chă xơyă

d ngăđôăth ăvƠăqu ăđ tăc aăđ aăph ngăquyăđ nhăh năm căđ tă ăgiaoăchoăm iăh ăgiaăđình,ăcáănhơnăt ăxơyăd ngănhƠă ăđ iăv iătr ngăh păch aăđ ăđi uăki năđ ăgiaoăđ tătheoăd ăánăđ uăt ăxơyăd ngănhƠă

Vi că chuy nă đ tă ă sangă đ tă lƠmă m tă b ngă xơyă d ngă c ă s ă s nă xu t,ă kinhădoanhăph iăb oăđ măphùăh păv iăquyăho chăxơyăd ngăđôăth ăvƠătuơnăth ăcácăquyă

đ nhăv ătr tăt ,ăanătoƠn,ăb oăv ămôiătr ngăđôăth ă(HayăSinhăvƠăc ngăs ,ă2013)

Trongăcu căs ngăhƠngăngƠy,ăt ăgiáătr ăđ cădùngăv iănhi uăbi uăhi nănh ăgiáă

tr ăth ătr ng,ăgiáătr ăh păđ ng,ăgiáătr ăb oăhi m,ăgiáătr ăđangăs ăd ng,ăgiáătr ăđ uăt ,ă

giáătr ăthanhălỦ,ăgiáătr ătínhăthu ăT tăc ăđ uăbaoăhƠmăỦăngh aălƠăgiáătr ăth c,ăquyăv ă

hi năt iăc aănh ngăl iăíchătrongăt ngălaiăđ iăv iănh ngăng iăs ăd ngăđi năhìnhăhayănh ngănhƠăđ uăt ăs ăd ngăđi năhình.ăTuyănhiênăm iăkháiăni mătrênăl iăcóănh ngă

nênăkhiăs ăd ngănóăph iăh tăs căth nătr ng.ăM tăs ăthu tăng ăkhôngăcóăm iăquanăh ă

v iăl nhăv căgiáătr ăđ tăđaiănh :ăgiáătr ăs ăsách,ăgiáătr ăbi uăhi năb ăm t,ăgiáătr ădƠiă

h n,ăgiáătr ăkho năvay,ăgiáătr ă năđ nhăhóa ăThu tăng ăthôngăd ngănh tătrongăl nhă

v căđ tăđaiălƠăgiáătr ăth ătr ng.ă(Nguy năDuyăThi năvƠăc ngăs ,ă2011)

1.2 2.ăGiáătr ăc aăđ tăđai

C ngă nh ă cácă hƠngă hóaă thôngă th ngă khác,ă giáă c ă th ă tr ngă c aă đ tă đaiă

đ căhìnhăthƠnhătrênăc ăs ăquanăh ăcung-c uăv ăđ tăđaiătrênăth ătr ng

tăđaiăkhôngăcóăgiáăthƠnhăs năxu t Giáătr ăc aăđ tăđaiăm tăph nădoăt ănhiênăsinhăra,ăm tăph nădoăconăng iăkhaiăthácăs ăd ngăđ tăđaiămangăl iăđ căg iălƠăắgiáă

tr ăđ tăđai”.ăL iăíchăthuăđ căt ăđ t đaiăcƠngăl năthìăgiáătr ăc aănóăcƠngăcao.ăTrongă

n năkinhăt ăth ătr ng,ăđ tăđaiăđ cămuaăbán,ăchuy nănh ngăd năt iăđ tăđaiăcóăắgiáă

tr ătraoăđ i”.ăGiáătr ăc aăđ tăđaiăđ căbi uăhi năd iăhìnhăth căti năt ,ăđóăchínhălƠăắgiáăc ăc aăđ tăđai”ăth ngăg iălƠăgiáăđ t.ăTuyănhiên,ăđ tăđaiălƠăhƠngăhóaăđ căbi t,ădoăđó,ăgiáăc ăđ tăđaiăcóăm tăs ăđ cătr ngăriêng.ăGiáăc ăđ tăđaiăph ăthu căvƠoăm căđ ă

l iăíchăs ăd ng,ăm căđ ăkhanăhi măt ngăđ iăvƠăm căc uăc aăng iămua

Giáăc ăđ tăđaiăcóănhi uăcáchăphơnălo iăkhácănhau,ănh ngăcóăm tăs ăcáchăphơnă

lo iăthôngăd ngăsauăđơy:

Giáămuaăbán,ăchuy nănh ng:ă óălƠăgiáătr ăth ătr ngăđ căquyă cătheoăs ătho ăthu năgi aăng iămuaăvƠăng iăbán.ă

Giáăthuê:ălƠăgiáăchoăthuêăđ tăđaiătheoăth iăh n

Giáăđ tădoăNhƠăn căquyăđ nh:ălƠăh ăth ngăgiá đ tădoăUBNDăcácăt nh,ăthƠnhă

ph ătr căthu căTrungă ngăđ nhăraătrênăc ăs ăquyăđ nhăkhungăgiáăc aăNhƠăn căvƠă

đi uăki năth căt ăc aăđ aăph ngăđ ălƠmăc năc ătínhăthu ăđ iăv iăvi căs ăd ngăđ tăvƠăchuy năquy năs ăd ngăđ tătheoăquyăđ nhăc aăphápălu t;ătínhăti năs ăd ngăđ tăvƠăti năthuêăđ tăkhiăgiaoăđ t,ăchoăthuêăđ tăkhôngăthôngăquaăđ uăgiáăquy năs ăd ngăđ tăho că

đ uăth uăd ăánăcóăs ăd ngăđ t;ătínhăgiáătr ăquy năs ăd ngăđ tăkhiăgiaoăđ tăkhôngăthuă

ti năs ăd ngăđ tăchoăcácăt ăch c,ăcáănhơn;ăxácăđ nhăgiáătr ăquy năs ăd ngăđ tăđ ătínhăvƠoăgiáătr ătƠiăs năc aădoanhănghi pănhƠăn căkhiădoanhănghi păc ăph năhóa,ăl aă

ch năhìnhăth căgiaoăđ tăcóăthuăti năs ăd ngăđ t;ătínhăgiáătr ăquy năs ăd ngăđ tăđ ăthuăl ăphíătr căb ăchuy năquy năs ăd ngăđ tătheoăquyăđ nhăc aăphápălu t; tính giá

tr ăquy năs ăd ngăđ tăđ ăb iăth ngăkhiăNhƠăn căthuăh iăđ tăs ăd ngăvƠoăm căđíchă

qu căphòng,ăanăninh,ăl iăíchăqu căgia,ăl iăíchăcôngăc ngăvƠăphátătri năkinhăt ăchoăcácătr ngăh păquyăđ nhăc aăLu tă tăđai

Giáăđ tăth ătr ng:ălƠăgiáăbánăquy năs d ngăđ tăc aăm tăm nhăđ tănƠoăđóăcóă

th ăth căhi năđ căphùăh păv iăkh ăn ngăc aăng iăbánăquy năs ăd ngăđ tăvƠăng iămuaăquy năs ăd ngăđ tătrongăm tăth ătr ngăcóăs ătácăđ ngăc aăquyălu tăgiáătr ,ăquyă

lu tăcungăc u,ăquyălu tăc nhătranh,ănóăbi uăhi năb ngăti nădoăng iăchuy nănh ngă(bán)ăvƠăng iănh năquy năchuy nănh ngă(mua)ăt ătho ăthu năv iănhauăt iăm tă

th iăđi măxácăđ nh.ăGiáăquy năs ăd ngăđ tăth căt ătrênăth ătr ngătrongăđi uăki năbìnhăth ngălƠăs ăti năđ ngăVi tăNamătínhătrênăm tăđ năv ădi nătíchăđ tăđ căhìnhăthƠnhăt ăk tăqu ăc aănh ngăgiaoăd chăth căt ămangătínhăph ăbi năgi aăng iăc năchuy nănh ngăvƠăng iămu năđ căchuy nănh ngăkhôngăb ă nhăh ngăb iăcácă

y uăt ănh ăt ngăgiáădoăđ uăc ,ădoăthayăđ iăquyăho ch,ăchuy nănh ngătrongătìnhă

tr ngăb ăép bu c,ăquanăh ăhuy tăth ng;

Thôngăth ngăthìăh ăth ngăgiáădoăNhƠăn căquyăđ nhăth ngă ătr ngătháiă

t nhăvƠăth pătrongăkhiăđóăgiáăth ătr ngăthìă ătr ngătháiăđ ngăvƠăcaoăh năgiáăc aănhƠă

n c.ăKhiăs ăchênhăl chăgi aă2ăh ăth ngăgiáănƠyăcƠngăcaoăthìăcƠngăgơyăraănh ngăb tă

l i,ănh ngăh năch ,ănh ngătiêuăc cătrongăvi căgi iăquy tăm tăcáchăcôngăb ngăvƠăh pălỦ,ăhƠiăhoƠăgi aăl iăíchănhƠăn căvƠăng iăs ăd ngăđ t.ăS ăt năt iă2ăh ăth ngăgiáăđ tătrongăn năkinhăt ăth ătr ngăn cătaăhi nănayălƠăkhóăcóăth ătránhăkh i,ănóăđápă ngăhaiăh ngăc aăl uăthôngăquy năs ăd ngăđ tă(l uăthôngătheoăchi uăd căvƠăl uăthôngătheoăchi uăngang),ătuyănhiênăc năthuăh păs ăchênhăl chăgi aă2ăh ăth ngăgiáănƠyăcƠngănhi uăcƠngăt t

NgoƠiăcácălo iăgiáătr ăđ tăk ătrênăcònăcóăcácălo i: Giáăth ătr ng, dùng trong giaoăd chămuaăbán; Giáăthuê,ădùngătrongăgiaoăd chăchoăthuê;ăGiáăth ăch p,ădùngăđ ă

th ăch păkhiăvayăti n;ăGiáăđ năbù,ădùngătrongăgi iăphóngăm tăb ng;ăGiáăkh iăđi mă

đ uăgiá;ăGiáădùngăchoăm căđíchăđ uăt ;ăGiáăs ăd ngăhi năth i;ăGiáătínhăthu (C c

Qu nălỦăNhƠăvƠăTh ătr ngăB Să- B ăXơyăD ng)

Thôngăth ngăthìăh ăth ngăgiáădoănhƠăn căquyăđ nhăth ngă ătr ngătháiăt nhăvƠăth p,ătrongăkhiăđóăgiáăth ătr ngăthìă ătr ngătháiăđ ngăvƠăcaoăh năgiáăc aănhƠă

n c.ăKhiăs ăchênhăl chăgi aă2ăh ăth ngăgiáănƠyăcƠngăcaoăthìăcƠngăgơyăraănh ngăb tă

l i,ănh ngăh năch ,ănh ngătiêuăc cătrongăvi căgi iăquy tăm tăcáchăcôngăb ngăvƠăh pălỦ,ăhƠiăhoƠăgi aăl iăíchănhƠăn căvƠăng iăs ăd ngăđ t.ăS ăt năt iăhaiăh ăth ngăgiáă

đ tătrongăn năkinhăt ăth ătr ngăn cătaăhi nănayălƠăkhóăcóăth ătránhăkh i,ănóăđápăngăhaiăh ngăc aăl uăthôngăquy năs ăd ngăđ t.ăTuyănhiên,ăgi iăquy tăv năđ ănƠyă

đ ăthuăh păs ăchênhăl chăgi aăhaiăh ăth ngăgiáălƠăc năthi tăph iăth căhi năvi c th mă

đ nhăgiáătr ăđ tăđai

T iăcácăqu căgiaăphátătri n,ăth măđ nhăgiáăđ tăđaiăđ căth căhi năb ngăcácă

ph ngăpháp:

- Ph ngăphápăsoăsánhăgiáăbán;

- Ph ngăphápăchi tătr ;

- Ph ngăphápăphơnăb ;

- Ph ngăphápăv năhóaăthuănh păt ăđ t;

- Ph ngăphápăv năhóaăti năthuêăđ t;

- Ph ngăphápăth ng d

Bênăc nhă6ăph ngăphápătruy năth ngăk ătrênăthìăph ngăphápăh iăquyăc ngă

đ căs ăd ngăđ ăđ nhăgiáăđ tăhƠngălo t.ă(HayăSinhăvƠăc ngăs ,ă2013)

Trongăph măviăđ ătƠiănƠy,ătácăgi ăs ăd ngăph ngăphápăsoăsánhătr căti p,ă

ph ngăphápăthuănh p vƠăph ngăphápăchi tătr ăđ ăti năhƠnhăth măđ nhăgiáăđ tăt iăcácătuy năđ ngăthu că09 qu năhuy nătrênăđ aăbƠnăthƠnhăph ăC năTh

tr ng,ătrúngăđ uăgiáăquy năs ăd ng đ tăđ ăsoăsánh,ăxácăđ nhăgiáăc aăth aăđ tăc nă

đ nhăgiá”ă(Kho nă1,ă i uă4,ăNgh ăđ nhăs ă44/2014/N -CP ngày 15/5/2014)

Vi căđ nhăgiáăđ tătheoăph ngăphápăsoăsánhătr căti păđ căti năhƠnhătheoăcácă

b căsauăđơy:

B că1: Kh oăsátăvƠăthuăth păthôngătin

- Xácăđ nhăđ aăđi măc aăth aăđ t,ăkhuăđ tătr ngă(đ tăch aăđ căđ uăt ăxơyă

d ngăcácăcôngătrìnhătrênăđ t)ăsoăsánhăđ căv iăth aăđ t,ăkhuăđ tăc năđ nhăgiáăđ ăthuă

th păthôngătin

M iălo iăđ tăc năđ nhăgiá,ăph iăl aăch năt ă3ăđ nă5ăth aăđ t,ăkhuăđ tătr ngă ăkhuăv căli năk ăho căkhuăv călơnăc năv iăth aăđ t,ăkhuăđ tăc năđ nhăgiáăđưăđ căchuy nănh ngăthƠnhăcôngătrênăth ătr ngă(baoăg măgiaoăd chătr căti păgi aăcácăcáănhơn,ăt ăch căv iănhau;ătrúngăđ uăgiáăquy năs ăd ngăđ t,ăgiaoăd chăthƠnhăcôngătrênăsƠnăgiaoăd chăb tăđ ngăs n)ăcó nh ngăđ căđi măt ngăt ăv iăth aăđ t,ăkhuăđ tăc nă

đ nhăgiáăv :ălo iăđ t,ăv ătríăđ t,ăquiămôădi nătích,ăk tăc uăh ăt ng,ăđ căđi măphápălỦăvƠăm căđíchăs ăd ngăđ t

- Th iăgianăthuăth păthôngătin:

Nh ngăthôngătinăc năthuăth păph iădi năraătrongăkho ngăth iăgianăg nănh tă

v iăth iăđi măkh oăsátăđ ăxácăđ nhăgiáăc aăth aăđ t,ăkhuăđ tăc năđ nhăgiá

Tr ngăh păkhôngăthuăth păđ cănh ngăthôngătinătrongăkho ngăth iăgianăg nă

nh t,ăthìăcóăth ăthuăth păthôngătinăv ăcácăcu căgiaoăd chăchuy nănh ngăquy năs ă

d ngăđ tătrongăth iăh nă01ăn mătínhăđ năth iăđi măkh oăsátăđ ăxácăđ nhăgiáăđ t

- Nh ngăthôngătinăc năthuăth p:

+ăV ătrí;

+ăHi nătr ngăs ăd ngăđ tă(lo iăđ t,ăquiămôădi nătíchăvƠăkíchăth căcácăc nh,ă

đ aăhình,ătƠiăs nătrênăđ t,ăm căđíchăs ăd ngăđ tăhi năt i,ăm căđíchăs d ngăđ tătheoăquyăho ch);

+ă i uăki năv ăk tăc uăh ăt ng;

+ăMôiătr ngă(baoăg mă môiătr ngăt ănhiênănh ăc nhăquan,ăngu năn c,ăkhôngăkhí,ăti ngă n,ăv.v.ăvƠămôiătr ngăxưăh iănh ătr tăt ăvƠăanăninhăxưăh i,ătrìnhăđ ă

+ăTh iăđi măchuy nănh ng,ăgiaoăd chăho căđ uăgiáăquy năs ăd ngăđ tăthƠnhă

+ăTh iăgian,ăđi uăki năgiaoăd chăchuy nănh ngăvƠăthanhătoán

- i uăki năc aăthôngătin:

Nh ngăthôngătinătrênăđơyăph iăđ căthuăth păt ăk tăqu ănh ngăcu căgiaoăd chăchuy nă nh ngă quy nă s ă d ngă đ tă th că t ă trênă th ă tr ngă trongă đi uă ki nă bìnhă

th ngătheoăđ nhăc aăLu tăđ tăđai

B că2: So sánh, phân tích thông tin:

C năc ănh ngăthôngătinăđưăkh oăsát,ăthuăth păđ că ăB că1,ăti năhƠnhăt ngă

h p,ăphơnătích,ăsoăsánhăđ ăl aăch nănh ngătiêuăchíăgi ngănhauăvƠăkhácănhauăgi aăcácăth aăđ t,ăkhuăđ tăsoăsánhăv iăth aăđ t,ăkhuăđ tăc năđ nhăgiá.ăTrênăc ăs ăđóăxácă

đ nhăcácătiêuăchíăgi ngăvƠăkhácăbi tăv ăgiáăđ ătínhătoán,ăxácăđ nhăgiáăchoăth aăđ t,ăkhuăđ tăc năđ nhăgiá

B că3: Th căhi năđi uăch nhăcácăy uăt ăkhácăbi tăv ăgiáăgi aăcácăth aăđ t,ă

khuăđ tăsoăsánhăv iăth aăđ t,ăkhuăđ tăc năđ nhăgiáăđ ăxácăđ nhăgiáăchoăth aăđ tăc nă

đ nhăgiá

Giáătr ă cătínhăc aăth aăđ t,ăkhuăđ tăc năđ nhăgiáăđ cătínhătheoăcáchăđi uă

ch nhăcácăy uăt ăkhácăbi tăv ăgiáăv iăt ngăth aăđ t,ăkhu đ tăsoăsánhănh ăsau:

Giáătr ă cătínhă

c aăth aăđ t,ăkhuă

đ tăc năđ nhăgiá

c aăt ngăth aăđ t,ăkhuăđ tăsoăsánhă

v iăth aăđ t,ăkhuăđ tăc năđ nhăgiá Trongăđó,ăm căti năđi uăch nhăv ăgiáăxu tăphátăt ănh ngăkhácăbi tăv ăv ătríă

đ t,ăk tăc uăh ăt ng,ăđ căđi măphápălỦ,ăm căđ ăôănhi mămôiătr ng,ăv.v.ăc aăt ngă

th aăđ t,ăkhuăđ tăsoăsánhăsoăv iăth aăđ t,ăkhuăđ tăc năđ nhăgiá.ăM căti năđi uăch nhă

v ăgiáătheoăt ngăy uăt ăkhácăbi tăgi aăth aăđ tăsoăsánhăvƠăth aăđ tăc năđ nhăgiáă(cóă

th ă tínhă theoă giáă tr ă tuy tă đ iă ho că t ă l ă ph nă tr mă (%)ă c aă giáă chuy nă nh ngăquy năs ăd ngăđ tăth căt ăc aăth aăđ tăsoăsánhătrênăth ătr ngătrongăđi uăki năbìnhă

th ngăt iăđ aăph ng,ăsauăđóătínhăthƠnhăti n)ăđ căxácăđ nhăc năc ăvƠoăđánhăgiáă

c aăcácăt ăch căt ăv năho căcácăchuyênăviênăvƠăc ăquanăcóănhi măv ătr căti păxácă

đ nhăgiáăđ tăthamăm uăchoă yăbanănhơnădơnăc păt nhăquy tăđ nhăgiáăđ tăc ăth ăt iă

đ aăph ngăc năc ăvƠoăcácăch ngăc ăth ătr ng

Tr ngăh păgiáăđ tăcóăbi năđ ngătrongăkho ngăth iăgianăt ăth iăđi măchuy nă

nh ngăthƠnhăcôngăquy năs ăd ngăđ tăc aăth aăđ tăsoăsánhăđ năth iăđi măxácăđ nhăgiáăc aăth aăđ tăc năđ nhăgiá,ăthìătr căkhiăth căhi năvi c đi uăch nhăm căgiáăc aă

th aăđ tăsoăsánhătheoăcôngăth cănêuătrên,ăc năph iăđi uăch nhă(t ngăho căgi m)ăm căgiáăchuy nănh ngăquy năs ăd ngăđ tăc aăth aăđ tăsoăsánhătheoăch ăs ăbi năđ ngă(t ngăho căgi m)ăgiáăc aălo iăđ tăđóătrongăkho ngăth iăgianănƠy.ăCh ăs ăbi năđ ngăgiáăc aăt ngălo iăđ tăcóăth ăđ cătínhătoánăt ănh ngăthôngătinămƠăS ăTƠiăchínhăho căcácăt ăch căt ăv năv ăgiáăđ tăthuăth păthôngăquaăvi căđi uătra,ăkh oăsátăvƠăth ngăkêăgiáăđ tătheoăh ngăd năt iăThôngăt ăs ă80/2005/TT-BTCăngƠyă15/9/2005ăc aăB TƠiăchínhăh ngăd năvi căt ăch căm ngăl iăth ngăkêăvƠăđi uătra,ăkh oăsátăgiáăđ t,ă

th ngăkêăbáoăcáoăgiáăcácălo iăđ tătheoăquyăđ nhăt iăNgh ăđ nhăs ă188/2004/N -CP;

ho căs ăli uăth ngăkêăc aăc ăquanăth ngăkêă(n uăcó)

B că4: Xácăđ nhăgiáăc aăth aăđ tăc năđ nhăgiáăb ngăcáchăl yăs ăbìnhăquơnă

c aăcácăm căgiáăc aă3ăđ nă5ăth aăđ t,ăkhuăđ tăsoăsánhăđưătínhătoánăđi uăch nhăkhácă

bi tăv ăgiáă ăB că3

ắPh ngă phápă thuă nh pă lƠă ph ngă phápă đ nhă giáă đ tă tínhă b ngă th ngă s ă

gi aăm căthuănh p ròngăthuăđ căbìnhăquơnăm tăn mătrênăm tăđ năv ădi nătíchăđ tăsoăv iălưiăsu tăti năg iăti tăki măbìnhăquơnăm tăn mătínhăđ năth iăđi măđ nhăgiáăđ tă

c aălo iăti năg iăVN ăk ăh nă12ăthángăt iăngơnăhƠngăth ngăm iănhƠăn căcóăm călưiăsu tăti năg iăti tăki măcaoănh tătrênăđ aăbƠnăc p t nh”ă(Kho nă3,ă i uă4,ăNgh ă

đ nhăs ă44/2014/N -CP ngày 15/5/2014)

B că1: Tínhăt ngăthuănh păhƠngăn măthuăđ căt ăth aăđ t,ăkhuăđ tăc năđ nhă

giá

- iăv iăđ tătr ngăho căđ tăcóăxơyăd ngăcôngătrìnhăki nătrúcă(nhƠăc a)ăđ ă

ti năthuêăb tăđ ngăs nă(baoăg măđ tăvƠătƠiăs nătrênăđ t)ăthuăđ căhƠngăn m.ăTi năthuêăđ tăho căti năthuêăb tăđ ngăs nătínhătheoăm tăb ngăgiáăti năthuêăđ tăho căb tă

đ ngăs nătrênăth ătr ngăt iăth iăđi măđ nhăgiáăđ t

- iăv iăđ tănôngănghi pămƠăng iăđ căgiaoăđ tăt ăt ăch căs năxu tăthìă

t ngăthuănh păđ cătínhănh ăsau:

+ă iăv iăđ tătr ngăcơyăhƠngăn m,ăđ tănuôiătr ngăth yăs năthìăt ngăthuănh pă

c aăth aăđ tăc năđ nhăgiáăchínhălƠăt ngădoanhăthuăt ăho tăđ ngăs năxu tănóiătrênăc aă

th aăđ tăthuăđ căhƠngăn m

+ă iăv iăđ tătr ngăcơyălơuăn mă(cơyă năqu ,ăcơyăcôngănghi p,ăcơyăl yăg )ăthìă

t ngăthuănh păđ cătínhătrênăc ăs ădoanhăthuăhƠngăn m,ădoanhăthuătheoăgiaiăđo n,ădoanhăthuăm tăl nătùyătheoăđ căđi măc aăt ngălo iăcơy

B că2: Tínhăt ngăchiăphíăhƠngăn măph iăchiăraăhìnhăthƠnhăt ngăthuănh p

T ngăchiăphíăbaoăg măcácăkho năchiăphíăc ăth ănh ăthu ăs ăd ngăđ t,ăchiăphíă

đ uăt ăc iăt o,ăchiăphíăs năxu t.ăCácăkho năchiăphíănƠyăđ cătínhătheoăcácăquyăđ nhă

hi năhƠnhăc aăNhƠăn c;ăkho năchiăphíănƠoăkhôngăcóăquyăđ nhăc aăNhƠăn căthìătínhătheoăgiáăth căt ăph ăbi năt iăth ătr ngăđ aăph ngă mƠăc ăs ăs năxu t,ăkinhădoanhăđưăchiătr ă(quiăđ nhătrongăh păđ ng,ăhóaăđ nămuaăbánăhƠngăhóaădoăc ăquană

iăv iătr ngăh păth aăđ tăc năđ nhăgiáăđưăđ căđ uăt ,ăxơyăd ngăcácătƠiă

s nătrênăđ t,ăt ngăchiăphíăhƠngăn măkhôngăbaoăg măkho nătríchăkh uăhaoăc ăb năc aăcácătƠiăs nătrênăđ t

B că3: Xácăđ nhăthuănh păthu nătúyăhƠngăn mătheoăcôngăth căsau:

Thuănh păthu nă

B că4: cătínhăm căgiáăđ tăc năđ nhăgiáătheoăcôngăth căsau:

Giáăđ tă că

Thuănh păthu nătúyăhƠngăn măthuăđ căt ăth aăđ t Lưiăsu tăti năg iăti tăki măti năđ ngăVi tăNamăk ă

h nă12ătháng

Khiăđ nhăgiáăđ tătheoăph ngăphápăthuănh p,ăt ngăthuănh p,ăt ngăchiăphíăxácă

đ nhă ăB că1,ăB că2ăvƠăthuănh păthu nătúyăxácăđ nhă ăB că3ăph iălƠăt ngăthuă

nh p,ăt ngăchiăphíăvƠăm căthuănh păthu nătúyăbìnhăquơnăc aăv ătríăđ tăc aălo iăđ tă

c năđ nhăgiáăvƠăđúngă v iă m căđíchăs ăd ngăđ tăđưăđ căc păcóăth măquy năphêăduy tăvƠăđ cătínhăbìnhăquơnătrongă3ăn măngayătr căth iăđi măxácăđ nhăgiáăđ t.ă

Tr ngăh păkhôngăthuăth păđ căs ăli uătrongă3ăn măthìăs ăd ngăs ăli uăc aăn măngayătr căth iăđi măđ nhăgiáăđ t.ăVi cătínhăt ngăthuănh p,ăt ngăchiăphíăph iătínhătheoăm tăb ngăgiáăt iăth iăđi măđ nhăgiáăđ tăb ngăcáchăápăd ngăđ năgiáăv ăhƠngăhóa,ă

v tăt ,ăd chăv ,ăvƠăti năcôngălaoăđ ngăt iăth iăđi măđ nhăgiáăđ tăđ iăv iăkh iăl ngă

v ăchiăphíătheoăkho năm căvƠăkh iăl ngăs năph măs năxu tăc aăcácăn mă(n uălo iăchiăphíăcóăgiáădoăNhƠăn căquyăđ nhăthìătínhătheoăgiáăNhƠăn c,ăn uălo iăchiăphíăkhôngăcóăgiáădoăNhƠăn căquyăđ nhăthìătínhătheoăm tăb ngăgiáăth ătr ng)

Lưiă su tă ti nă g iă ti tă ki mă ti nă đ ngă Vi tă Namă (VND)ă lo iă cóă k ă h nă 12ăthángă lƠă m că lưiă su tă t iă ngơnă hƠngă th ngă m iă cóă m că lưiă su tă caoă nh tă t iă đ aă

ph ng

iăv iănh ngăth aăđ tăđưăđ căđ uăt ,ăxơyăd ngăcácătƠiăs nătrênăđ tă(baoă

g măcôngătrình,ănhƠăc a,ăv tăki nătrúc;ăho cătr ngăcơyălơuăn mănh ăcaoăsu,ăcƠăphê,ăchè,ătiêu,ăđi u,ăcơyă năqu ,ăv.v.)ăđ ăđ aăvƠoăkinhădoanh,ăs năxu tăthìătr căh tăápă

d ngăph ngăphápăthuănh păđ ă cătínhăgiáătr ăc aăc ăth aăđ tăvƠătƠiăs nătrênăđ t;ăsauăđóăth căhi năkh uătr ăph năgiáătr ătƠiăs nătrênăđ t,ăph năcònăl iălƠăgiáătr ăc aăth aă

đ t

1.3.3 Ph ngăphápăchi tătr

ắPh ngăphápăchi tătr ălƠăph ngăphápăđ nhăgiáăđ tăđ iăv iăth aăđ tăcóătƠiă

s năg năli năv iăđ tăb ngăcáchălo iătr ăph năgiáătr ătƠiăs năg năli năv iăđ tăraăkh i

t ngăgiáătr ăb tăđ ngăs nă(baoăg măgiáătr ăđ tăvƠăgiáătr ătƠiăs năg năli năv iăđ t)”.ă(Kho nă2,ă i uă4,ăNgh ăđ nhăs ă44/2014/N -CP ngày 15/5/2014)

B că1: Thuăth păthôngătinătrênăth ătr ngăđ ăl aăch năítănh tă3ăb tăđ ngăs nă

(baoăg măđ tăvƠătƠiăs nătrênăđ t)ăđưăchuy nănh ngăthƠnhăcông,ămƠăth aăđ tăc aăcácă

b tăđ ngăs năđóăcóănh ngăđ căđi măt ngăt ăv iăth aăđ tăc năđ nhăgiáă(v ătrí,ăhi nă

tr ng,ăđi uăki năk tăc uăh ăt ng,ăđ căđi măphápălỦ,ăm căđíchăs ăd ng,ăgiáăc ầ)

Th iă giană c aă nh ngă thôngă tină c nă thuă th pă trênă th ă tr ngă ápă d ngă nh ă

h ngăd năt iăB că1ăc aăPh ngăphápăsoăsánhătr căti p

B că2: Kh oăsátăth căđ aăvƠămôăt ăđ yăđ ,ăchínhăxácăv ăcácătƠiăs nătrênăđ tă

(baoăg mănhƠăc a,ăv tăki nătrúc,ăcơyălơuăn m)ăc aăcácăb tăđ ngăs nănóiătrên

B că3: Xácăđ nhăgiáătr ăhi năt iăc aăcácătƠiăs năđưăđ uăt ăxơyăd ngătrênăđ t

Giáătr ăhi năt iăc aăcácă

tƠiăs nătrênăđ t =

Giáătr ăxơyăd ngăm iă

t iăth iăđi măđ nhăgiá -

Ph năgiáătr ăhaoă

mòn

Trongăđó:

Giáătr ăxơyăd ngăm iăt iăth iăđi măđ nhăgiáăđ cătínhăb ngăchiăphíăthayăth ă

đ ăđ uăt ăxơyăd ngăcácătƠiăs năm iăcóăcôngăd ngăt ngăđ ngăv iăcácătƠiăs năhi năcóătrênăđ tăho căchiăphíătáiăt oă(t călƠ,ăđ uăt ăxơyăd ngăcácătƠiăs năm iăgi ngăyăh t)ăcácătƠiăs nătrênăđ tăđó.ăGiáătr ăxơyăd ngăm iăbaoăg măcácăkho năchiăphíătr căti p, chiăphíăgiánăti păvƠăm călưiăh pălỦăchoăng iăđ uăt ăxơyăd ng

Giáătr ăhaoămònăc aăcácătƠiăs nătrênăđ tăbaoăg măc ăhaoămònăh uăhìnhăvƠăhaoămònăvôăhìnhă(baoăg măcácăhaoămònăv ăm tăv tălỦădoăh ăhaoăd nătrongăquáătrìnhăkhaiăthácăs ăd ng;ăhaoămònădoăl căh u v ăch căn ngăvƠădoătácăđ ngăc aăcácăy uăt ă

bên ngoài)

Ph ngăphápătínhăgiáătr ăxơyăd ngăm iăvƠăgiáătr ăhaoămònăc aăcácătƠiăs nătrênă

đ tăth căhi nătheoăquyăđ nhăhi năhƠnhăc aăB ăXơyăd ng,ăB ăTƠiăchínhăvƠănh ngăTiêuăchu năTh măđ nhăgiáăVi tăNam.ăTr ngăh p ch aăcóăquyăđ nhăho căh ngă

d năc ăth ăv ăph ngăphápătínhăgiáătr ăxơyăd ngăm iăvƠăgiáătr ăhaoămònăthìăvi cătínhătoánăth căhi nătheoăđánhăgiáăc aăchuyênăgiaăt ăv n,ăc aăchuyênăviênăho căt ăch că

tr căti păxácăđ nhăgiáătrênăc ăs ănh ngăthôngătin,ăs ăli uăth căt ăthuăth păđ cătrênă

th ătr ng

B că4: Tínhătoánăgiáătr ăc aăcácăth aăđ tăc aăcácăb tăđ ngăs năđưăl aăch nă ă

B că1

Giáătr ăc aă

năgiáăc aăth aăđ t =

Giáătr ăc aăth aăđ t

Di nătíchăth aăđ t

B că5: Xácăđ nhăgiáătr ăc aăth aăđ tăc năđ nhăgiá

C năc ăvƠoănh ngăkhácăbi tăch ăy uăgi aăth aăđ tăc năđ nhăgiáăvƠăcácăth aă

đ tăc aăcácăb tăđ ngăs nănêuătrên,ăti năhƠnhăđi uăch nhăgiáăcácăth aăđ tăc aăcácăb tă

đ ngăs nă(t ngăt ănh ăB că3ăc aăph ngăphápăsoăsánhătr căti p)

năgiáăc aăth aăđ tăc năđ nhăgiáăđ căxácăđ nhătheoăđ năgiáăbìnhăquơnăc aăcácăđ năgiáăđ tăđưăđi uăch nhăc aăcácăb tăđ ngăs năđó

ki năápăd ngăcácăph ngăphápăxácăđ nhăgiáăđ tănh ăsau:

Ph ngă phápă soă sánhă tr că ti pă đ că ápă d ngă đ ă đ nhă giáă đ tă khiă trênă th ă

tr ngă cóă cácă th aă đ tă soă sánhă đưă chuy nă nh ngă trênă th ă tr ng,ă trúngă đ uă giáăquy năs ăd ngăđ t;

Ph ngăphápăchi tătr ăđ căápăd ngăđ ăđ nhăgiáăđ iăv iăth aăđ tăcóătƠiăs nă

g năli năv iăđ tătrongătr ngăh p cóăđ ăs ăli uăv ăgiáăcácăb tăđ ngăs nă(g măđ tăvƠătƠiăs năg năli năv iăđ t)ăt ngăt ăv iăth aăđ tăc năđ nhăgiá đưăchuy nănh ngătrênă

th ătr ng,ătrúngăđ uăgiáăquy năs ăd ngăđ t;

Ph ngăphápăthuănh păđ căápăd ngăđ ăđ nhăgiáăđ iăv iăth aăđ tăxácăđ nhă

đ căcácăkho năthuănh p,ăchiăphíăt ăvi căs ăd ngăđ t

Khiăápăd ngăcácăph ngăphápăxácăđ nhăgiáăđ tăcácăthôngătin,ăs li uăc năthi tă

đ ătínhătoánăđiăđ năk tălu năv ăm căgiáăc ăth ăđ uăđ căthuăth pătrênăth ătr ngătrongăđi uăki năbìnhăth ng,ăđ ngăth iăđ căphơnătích,ăl aăch năcácăthôngătin,ăs ă

li uăchínhăxácăvƠăcóăđ ătinăc yăcao

Trongătr ngăh păthuăth păđ căđ yăđ ăthôngătin,ăs ăli uăđ ăcóăth ăápăd ngă

c ăbaăph ngăphápăxácăđ nhăgiáăđ t,ăthìăs ăd ngăph ngăphápăsoăsánhătr căti pălƠmă

ph ngăphápăch ăy uăđ ăxácăđ nhăgiáăđ t

Trongăcácătr ngăh păsauăđơyăc năph iăs ăd ngăk tăh păítănh tăhaiăph ngăphápăxácăđ nhăgiáăđ tăđ ăki mătra,ăsoăsánh,ăđ iăchi uăcácăm căgiáă cătínhăđ ăquy tă

đ nhăm căgiáăc ăth :

- Vi că chuy nă nh ngă quy nă s ă d ngă đ tă ch aă di nă raă ph ă bi nă trênă th ă

tr ng,ăs ăli uăthuăth păđ căkhôngăcóătínhăh ăth ng

- Giáă chuy nă nh ngă quy nă s ă d ngă đ tă trênă th ă tr ngă bi nă đ ngă th tă

th ng,ă khôngă ph nă ánhă đúngă quană h ă cungă - c uă v ă đ tă trongă đi uă ki nă bìnhă

th ng

- M căgiáăđ tă cătínhăb ngăcáchăápăd ngăm tătrongăhaiăph ngăphápăxácă

đ nhăgiáăđ tăcóăk tăqu ăcaoăh năm căgiáăt iăđaăc aăkhungăgiáădoăChínhăph ăquiă

đ nh

Cácăph ngăphápăxácăđ nhăgiáăđ tătrênăđơyăđ căápăd ngăđ ăxácăđ nhăgiáătr ă

c aăth aăđ t,ăkhuăđ tăc ăth ălƠmăc năc ăđ ăđ nhăgiáăđ tăhƠngălo tăchoăt ngăv ătríăđ t

1.4 Các y uăt nhăh ngăđ năgiáăđ tă ăđôăth

Nhơnăt ănhơnăkh uăh c:ăđ căhi uălƠăcácăy uăt ăliênăquanăđ năconăng iăvƠă

tr ngătháiănhơnăkh uălƠănhơnăt ăch ăy uănh tăc aăkinhăt ,ăxưăh i.ăCácăthƠnhăph năc uă

t oănênănhơnăt ăconăng iănh ăm tăđ ădơnăc ,ătínhăch t,ătônăgiáo,ăch ngăt c,ădơnăs ,ăngônăng baoăg m:ăM tăđ ănhơnăkh uă(M tăđ ănhơnăkh uăt ngăcao,ănhuăc uăđ iăv iă

đ tăt ngăvìăth ăgiáăđ tăt ngălên);ăT ăch tănhơnăkh uă(T ăch tănhơnăkh uăth ngăcóă

t ngăquanăv iătrìnhăđ ăđ căgiáoăd căvƠăt ăch tăv năhóaăc aănhơnăkh u.ăKhuănhƠă ăchoănhơnăkh uăcóăt ăch tăcaoăth ngălƠăxưăh iătr tăt ă năđ nhămôiătr ng t tăđ p,ădoăđóăv ătơmălỦăt oăđ că năt ngăt tăđ păchoăm iăng i,ăgiánăti pălƠmăt ngănhuăc uă

đ iăv iălo iănƠyănênăthúcăđ yăgiáăđ tăt ngălên);ăC uăthƠnhănhơnăkh uăgiaăđìnhă(Doă

s ăthayăđ iăph ngăth căsinhăho tătruy năth ng,ăcácăgiaăđìnhătamăđ i,ăt ăđ iăđ ng

đ ngă(giaăđìnhăl n)ăd năd năb ăthayăth ăb ngăgiaăđìnhăh tănhơnăg măchaăm ăvƠăconă

cáiă(giaăđìnhănh ).ăT ăđóălƠmăt ngănhuăc uăđ iăv iăđ tă ,ănhƠă ăm tăcáchăt ngă ngăvƠă nhăh ngătr căti păđ năgiáăđ tă

Nhơnăt ăxưăh i:ăXưăh iăphátătri năvƠă năđ nhăcóă nhăh ngăr tăl năđ năgiáă

đ t.ăTheoăđó,ăkhiăxưăh iăcƠngăph tătri năthìătr ngătháiă năđ nhăchínhătr ,ăanăninhăxưă

h i,ăti nătrìnhăđôăth ăhóaăngƠyăm tăt ngăcaoăs ălƠmăchoăgiáăđ tăc ngăcóăxuăh ngă

t ng

Nhơnăt ăqu căt :ăS ăphátătri năvƠăhoƠnăthi năc aăth ătr ngănhƠăđ tălƠăkhôngă

th ă táchă r iă nhă h ngă c aă hoƠnă c nhă qu că t ă Khiă kinhă t ă th ă gi iă t ngă tr ng,ăchínhătr ăgi aăcácăqu căgiaă năđ nhăs ăcóănh ngătácăđ ngătíchăc căđ năgiáăđ t

Nhơnăt ăkinhăt :ăS ădi năbi năc aătìnhăhìnhăkinhăt ăcóătácăd ngăquanătr ngă

đ iăv iăqu căt ădơnăsinhăvƠă nhăh ngăđ năđ aăv ăqu căt ăc aăm iăqu căgia.ăTrongăquáătrìnhăChínhăph ătíchăc cătheoăđu iăs ăt ngătr ngăkinhăt ăvƠă năđ nhăkinhăt ,ăt tă

c ăv tăt ădơnăd ngăđ uăthôngăquaă nhăh ngăc aăchínhăsáchăkinhăt ămƠăđiăđ nă nă

đ nh.ăCácănhơnăt ăkinhăt ăcóă nhăh ngătr căti păđ năgiáăđ tăbaoăg m:ăTìnhătr ngăphátătri năkinhăt ;ăm căđ ăd ătr ăvƠăđ uăt ;ătìnhătr ngăchiăthuătƠiăchínhăvƠăti năt ;ătrìnhăđ ăthuănh păvƠătiêuădùngăc aădơnăc ;ăbi năđ ngăv tăgiá;ăm călưiăsu t

Nhơnăt ăkhuăv c:ăNhơnăt khuăv călƠănhơnăt ăch ăđi uăki năt ănhiên,ăđi uă

ki năxưăh iăkinhăt ăc aăn iăcóăđ t,ănh ngăđ cătínhăđ aăph ngădoăs ăliênăk tăc aăcácănhơnăt ăv ătrí;ăđi uăki năc ăs ăh ăt ng;ăch tăl ngămôiătr ng;ănhơnăt ăquyăho ch;ă

t oăraăcóă nhăh ngăquy tăđ nhăđ năm căgiáăc ăđ tăđaiătrongăđ aăph ngăđó

Nhơnăt ăcáăbi t:ăNhơnăt ăcáăbi tălƠănh ngănhơnăt ăch ăđ cătr ngăvƠăđi uăki nă

c aăb năthơnăth aăđ tănh ădi nătích;ăchi uăr ng;ăchi uăsơu;ăhìnhădáng;ăđ ăd c;ăh nă

ch ăc aăquyăho chăđôăth ă nhăh ngăc aănhơnăt ăcáăbi tăđ n giáăđ tăt călƠă nhă

h ngăđ năgiáăc ăc aăt ngăth aăđ t

Giáătr ăt ngăthêmălƠăgiáătr ăhƠngăhóaăvƠăd chăv ăm iăsángăt oăraăc aăcácăngƠnhăkinhăt ătrongăm tăth iăk ănh tăđ nh.ăGiáătr ăt ngăthêmălƠăm tăb ăph năc aăgiáătr ăs nă

xu t,ăb ngăchênhăl chăgi aăgiáătr ăs năxu tăvƠăchiăphíătrungăgian.ăGiáătr ăt ngăthêmă

đ cătínhătheoăgiáăth căt ăvƠăgiáăsoăsánh

Giáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăch uăs ătácăđ ngăc aănhi uăy uăt ăbaoăg măs ăđ uă

t ăc aănhƠăn c,ăc aăng iăng iăs ăd ngăđ t,ăc aăng iăs ăd ngăđ tăxungăquanhăvƠădoăchínhăs ăkhanăhi măc aăđ tăđaiăkhiădơnăs ăngƠyăcƠngăt ng

Giáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđai:ălƠăph năgiáătr ăt ngăthêmădoăsauăkhiănhƠăn că

đ uăt ăc ăs ăh ăt ngăho căth căhi năvi căch nhătrangăđôăth ,ăđôăth ăhóa ho cădoăcácănhƠăđ uăt ăđ uăt ăvƠoăcácăd ăánăkhuădơnăc ,ăkhuăvuiăch iăgi iătríălƠmăchoăgiáăđ tă

t ngălênămƠăkhôngăph iădoăhi uăqu ăt ăvi căkhaiăthácătrênăth aăđ tămangăl i

1.6.ăC ăs ălỦălu năv ăcácănhân t ătácăđ ngăđ năgiáătr ăt ngăthêmăc aăđ tăđaiă trongăquáătrìnhăđôăth ăhóa

ơyălƠăy uăt ăthu căv ătríăđ aălỦ,ăch ngăh nănh ăm nhăđ tăcóăv ătríăg nătrungătơmăthƠnhăph ,ăg năcácătr căđ ngăchính s ăcóăgiáătr ăcaoăh nămưnhăđ tă ăv ătríăxaătrungătơmăthƠnhăph ,ăxaăcácătr căđ ngăchính.ă i uăki năt ănhiênăc ng lƠăy uăt ă nhă

h ngăđ năgiáăđ tădoăđ aăch t,ăđ aăhình.ăKh ăn ngăsinhăl iădoăy uăt ăv ătríăđ aălỦă

t iăhaiălo iăv ătrí,ăv ătrí tuy tăđ iăvƠăv ătríăt ngăđ i.ăXétătrênăph ng di năt ngăquátă

c ăhaiălo iăv ătríănóiătrênăđ uăcóăvaiătròăquanătr ngătrongăvi căxácăl păgiáătr ăc aăđ tăđai.ăNh ngămi ngăđ t n măt iătrungătơmăđôăth ăhayăm tăvùngănƠoăđóăs ăcóăgiáătr ăl nă

h nănh ngămi ng đ tăcùngălo iăn mă ăcácăvùngăvenătrungătơmă(v ătríăt ngăđ i).ă

Nh ngă mi ngă đ t n mă t iă cácă ngưă 4ă hayă ngưă 3,ă trênă cácă tr că l ă giaoă thôngă quană

tr ngăl iăcóăgiáătr ăcaoăh nănh ngămi ng n mă ăv ătríăkhác (v ătríătuy tăđ i).ăVi căxemăxétăđánhăgiáă u th ăv ăv ătrí đ tăđai lƠăc căk ăquanătr ng,ăđ căbi tălƠăđ iăv i

vi căxácăđ nhăgiáăđ t ơyălƠăy uăt ăt ngăgiáămƠăl iăíchămangăl iăch ăy uădoăch ăs ă

h uă quy nă s ă d ngă đ tă đ că h ng,ă ch ă đóngă thu /phíă theoă khungă giáă đ tă đ căcôngăb ăhƠngăn m;

Kíchăth c,ăhìnhăth ,ădi nătíchăth aăđ tăho călôăđ t:ăm tădi nătích,ăkíchăth că

th aăđ tăt iă uăkhiănóăth aămưnăm tălo iănhuăc uăc aăđaăs ădơnăc ătrongăvùng;

Lo iăhìnhăth aăđ t t aăl c:ăđ aăhìnhăn iăth aăđ t t aăl căcaoăhayăth păsoăv iă

các th aăđ t khácătrongăvùngălơnăc năcóătácăđ ngăđ năgiáătr ăc aăđ tăđai.ă ănh ngă

khuăv căth păth ngăhayăb ng păn căvƠoămùaăm aăhayăb ătri uăc ngăthìăgiáăc aă

th aăđ t s ăth păh n,ăng căl iăgiáăc aănóăs ăcaoăh n;

căđi mătrênăm tăđ tăvƠăd iălòngăđ t (đ ădƠyăc aăl păb ăm t,ătínhăch tăth ă

nh ng,ătínhăch tăv tălỦ )ăm căđ ă nhăh ngăc aăcácăy uăt ătrênăđ năgiáătr ăc aă

th aăđ t tùyăthu căvƠoăm căđíchăs ăd ngăđ t.ăVíăd :ăđ ămƠuăm ăc aăđ tăcóăth ăr tăquanătr ngăđ iăv iăgiáătr ăs ăd ngăvƠoăm căđíchănôngănghi pănh ngăl iăkhôngăquană

KhiăNhƠăn căcôngăb ăquyăho chăm tăkhuăv cănƠoăđóă(víăd : hình thành các

Qu nă m i),ă giáă đ tă s ă b ă nhă h ngă theoă h ngă t ngă giáă ă nh ngă n iă đ că quyă

ho chăkhuăđôăth ăvƠăc ngăcóăkh ăn ngăgi măgiáă ănh ngăn iăquyăho chătr ăthƠnhăcôngăviênăcơyăxanh.ăK tăqu ăt ngăgiáăt ăcôngăb ăquyăho ch,ăth căch tăkhôngăph iădoăng iăs ăd ngăđ tăđ uăt ăM cădùăm căđ ăt ngăgi măgiáănƠyăđưăđ căNhƠăn că

đi uăti tăm tăph n,ăthôngăquaăbanăhƠnhăkhungăgiáăđ tăhƠngăn m,ănh ngăv năch aă

k păth iăvƠăh pălỦ

Hi nă nayă theoă phápă lu tă v ă quyă ho chă xơyă d ngă (QHXD)ă vƠă uă t ă xơyă

d ngă( TXD),ăsauăkhiăquyăho chăchiăti tăđ căc ăquanăquyăho chăcóăth măquy năphêăduy t.ăCácătrungătơmăphátătri năqu ăđ tăthu căngƠnhătƠiănguyênămôiătr ngăthuă

h iăđ tăgi iăphóngăm tăb ngăchoăcácăd ăánă TXD.ăLu tăphápăv ăQHXDăkhôngăti pă

t c đi uăti tăcácăgiáătr ăt ngăthêmăt ăđ tăđ iăv iăcácăd ăánăđ uăt ăphátătri năB Săđôă

th

Theoăđi uă19,ăLu tăđ tăđaiă2013ăNhƠăn căquy tăđ nhăchínhăsáchătƠiăchínhăv ă

đ tăđai,ătrongă đóăđi uă ti tăph năgiáătr ăt ngăthêmăt ăđ tă mƠăkhôngă doăđ uăt ăc aă

ng iăs ăd ngăđ tămangăl iăthôngăquaăchínhăsáchăthu ,ăti năs ăd ngăđ t,ăti năthuêă

đ t,ăđ uăt ăc ăs ăh ăt ngăvƠăchínhăsáchăh ătr ăchoăng iăcóăđ tăthuăh i.ăM cădùăquyă

đ nhănh ăv y,ănh ngătrênăth căt ăNhƠăn căkhôngăcóăquyăđ nhăh ngăd năc ăth ănênăgiáătr ăt ngăthêmăt đ tăsauăQHXDăm tăph năđ căđi uăti tăthôngăquaăđ uăgiáăquy nă s ă d ngă đ t.ă Tuyă nhiênă th că t ă khôngă di nă raă nh ă v y,ă đưă cóă nh ngă conă

đ ngăđ tănh tăhƠnhătinhăvƠăcóănh ngăch ăs ăd ngăB Săng uănhiênănh năđ cămónăquƠăt ngătr iăcho,ănhƠăraăm tăđ ngăv iăgiáătr ăB Săt ngăthêmăg pănhi uăl n

M tăv năđ ăkhácălƠădoăchínhăsáchăđ năbùăgi iăphóngăm tăb ngăcònăb tăc p,ă

ch aăcôngăb ngăgơyăb căxúcăchoănh ngăng iăb ăthuăh iăđ tănênăchínhăsáchăphápă

lu tăch ăy uăbámăsátăy uăt ăgiáătr ăđ tăđ ătínhăb iăth ngăph iăphùăh păv i giá trên

th ătr ng,ăch aăquanătơmănhi uăđ năph năgiáătr ăt ngăthêmăt ăđ tădoăQHXDămangă

l i,ăaiăs ălƠăng iăth ăh ng?ăTheoăquyăđ nhăm i,ăc ăth ăt iăm că2ăLu tăđ tăđaiă2013ă

v ăgiáăđ t,ăđi uă114ăm iăch ăquyăđ nhăc ăquanăch căn ngăđ căphépăthuêăt ăv năxácă

đ nhăgiáăđ t.ăH iăđ ngăth măđ nhăgiáăđ tădoăCh ăt chă yăbanănhơnădơnă(UBND)ăc pă

t nhălƠmăCh ăt chăvƠăđ iădi năc aăc ăquan,ăt ăch căcóăliênăquan,ăcóăch căn ngăt ă

v năxácăđ nhăgiáăđ t.ăM căđíchăt oăs ăcôngăb ngăminhăb chătrongăthuăh iăđ t, gi iăphóngăm tăb ng

Sauăkhiăquyăho chăchiăti tăđ căphêăduy t,ănghiênăc uăm tăd ăánăđ uăt ăphátătri năB Săđôăth ,ătaăth yăch ăđ uăt ăs ăph iăch uăcácălo iăchiăphíăsau:ăti năs ăd ngă

đ t,ăti năthuêăđ t,ăthu ăchuy nănh ngăB S,ăthu ăs ăd ngăđ tăphiănôngănghi p,ăl ăphíătr căb ầ ăgi iăquy tăph năchênhăl chăđ aătôăhayăph năgiáătr ăt ngăthêmăt ăđ tădoă QHXDă mangă l i,ă phápă lu tă quyă đ nhă h uă nh ă t tă c ă cácă tr ngă h pă đ uă ph iămangăraăđ uăgiáăquy năs ăd ngăđ tătr ănh ngătr ngăh păgiaoăđ tăkhôngăthuăti năs ă

d ngăđ tăvƠănh ngătr ngăh păs ăd ngăđ tăth căhi năd ăánă TXDănhƠă ătáiăđ nhă

c ,ănhƠă ăxưăh iăvƠănhƠă ăcôngăv ă(đi uă118,ăLu tăđ tăđaiă2013).ăBi năphápănƠyăcóă

th ăgi iăquy tăm tăph nătƠiăchính,ătuyănhiênăc năcóănh ngărƠngăbu căc ăth ăh năgi aă

c ă quană quyă ho chă đ aă ph ngă vƠă nhƠă đ uă t ă nh mă huyă đ ngă t tă h nă ngu nă tƠiăchínhăđóngăgópăxơyăd ngăc ăs ăh ăt ngăvƠănh ngăl iăíchăr ngăl năh nădoăquyăho chămangăl i

1.6 3.ă uăt ăc ăs ăh ăt ng

KhiăNhƠăn căđ uăt ăcácăcôngătrìnhăh ăt ng,ăvíăd ănh ăđ iăl ăVõ V năKi t,

C uăC năTh ăđưătácăđ ngălƠmăgiáăđ tăđ iăv iăc ăkhuăv căr ngăl năcóăliênăquan.ăTrongăm tăs ătr ngăh păcáăbi t,ăs ăt ngăgiáătr ăt ăđ tăcònădoăcácănhƠăđ uăt ăđ uăt ăcácăd ăánăphátătri năđôăth ă ăkhuăv călơnăc năđ uăt ăh ăt ng.ăH ăqu ălƠăt tăc ăcácălo iă

đ tăđ ng lo tăt ngătùyăv ătrí.ăNh ăv y,ăd ngăgiáătr ăđ tăt ngălênănƠyăth căch tădoăNhƠă

n căvƠăcácănhƠăđ uăt ăkhácăđ uăt ăcácăcôngătrìnhăh ăt ngăho căd ăánăphátătri năđôă

th ălƠmăgiáătr ăkhuăđ tălơnăc năt ngătheo,ăkhôngăph iădoăng iăs ăd ngăđ tăđ uăt ă

M tăs ă nhăh ngăngo iătácăc ngătácăđ ngăgópăph nălƠmăt ngăgiáăđ tăđaiănh

v ăđ tăđai quaăđóăcóăth ălƠmăchoăgiáăđ t giaăt ng, tácăđ ngăt ăn năkinhăt ătoƠnăc u,ătácăđ ngăt ăl măphát,ăt ăthuănh păt ngăvƠ nh tălƠădoăđ uăc ăChínhăy uăt ăđ uăc ăgi ă

đ t,ăch ălênăgiá,ăđưăgópăph năđ yăgiáăđ tăgiaăt ngăr tănhi u.ăHi nănayăNhƠăn căđangănghiênăc uăbanăhƠnhăchínhăsáchăđi uăti tăt ăcácănhƠăđ uăc ămuaăđiăbánăl iănhƠă

đ t,ăthôngăquaăthu ăb tăđ ngăs năvƠăthu ăthuănh p

1.6.5.ăNg iăs ăd ngăđ tătr căti păđ uăt ăxơyăd ngăd ăán

Ng iăs ăd ngăđ tălƠăch ăđ uăt ăd ăánăkhuădơnăc ,ăđ uăt ăv năc aămìnhăđ ăkhaiăthácăkhuăđ tădoămìnhăđangăs ăd ngăđưălƠmăt ngăgiá tr ăkhuăđ tădoămangăl iăhi uă

qu ăkinhăt ăcaoăh năkhiăch aăđ uăt ăPh măviăt ngăgiáăch ăy uăx yăraăt iăv ătríăkhuă

đ tăd ăán.ăGiáătr ăđ tăt ngălênălƠădoăchínhăng iăs ăd ngăđ tăđ uăt ăh ăt ng.ăM cădùă

hi nănayăNhƠăn căcóănhi uăn ăl căđi uăti tăngu năthuănh thuăti năs ăd ngăđ t,ăti năthuêăđ tăkhiăđ cănhƠăn căgiaoăđ t,ăchoăthuêăđ t,ăchuy năm căđíchăs ăd ngăđ t;ătuyănhiênăm căthuănƠyăđôiălúcăch aăh pălỦă ăcácăkho năthuăkhácănhau,ăc năxemăxétă

l i.ăTrênălỦăthuy t,ăsauăkhiănhƠăđ uăt ăb ăv năraăđ ăđ uăt ăh ăt ng,ălƠmăt ngăgiáătr ă

đ t,ăc năph iăđi uăti tăl iăchoănhƠăn cătheoăm tăt ăl ănh tăđ nh.ă ơyălƠăquáătrìnhă

x yăraă ăcácăqu năm iăkhiăchuy năđ tănôngăthônăthƠnhăđ tăđôăth ămƠănhƠăn căgiaoă

đ tăho căchoăcácănhƠăđ uăt ăthuêăđ t

1.7.ăMôăhìnhănghiênăc uăth cănghi măphơnătíchă nhăh ng cácăy uăt ăđ năgiáă

tr ăgiaăt ngăc aăđ tătrongăquáătrìnhăđôăth ăhóa

Lu nă v n s ă d ngă môă hìnhă ắl că h pă d n”ă xơyă d ngă b iă Shiă vƠă c ngă s ă

c a đôăth hóa , ch ngăh nănh ăCapozza và Helsey (1989), Bernirschka và Binkley

y uăbaoăg măcácăbi năs ăđoăl ngăắl căh păd n”ăc aăđôăth ăhóaăthôngăqua vi căphátătri năh ăth ngăgiaoăthông,ăcácăti năíchăcôngăc ng,ătrungătơmăth ngăm i,ăkhuăcôngănghi păkhi năchoănhuăc uăvƠăgiáătr ăc aăđ tăđaiă ăcácăv ătríănƠyăt ngălên.ăTuyănhiên,ăcácăbi năs ănƠyăkhôngăquy tăđ nhătoƠnăb ăgiáăđ tănênăcácăbi năs ăcóăliênăquanăkhácă

đ căb ăsungăvƠoămôăhình.ăC ăth ,ămôăhìnhănghiênăc uăs ăd ngătrongăbƠiăvi tănƠyă

là:

TrongămôăhìnhănƠy,ăbi năph ăthu că(GIADATTANG) là giáătr ăt ngăthêmăc aă

đ tăđaiăkhiăđ căđ uăt ăcácăc ăs ăh ăt ng, ch nhătrangăđôăth ,ăđôăth ăhóa (s ăchênhă

l chăgiáăđ tăđaiătr căvƠăsauăkhiăđôăth ăhóa)

Cácăbi năđ căl pătrong môăhìnhăbaoăg măcácăbi năs ăđoăl ngăắl căh păd n”ă

c a đôăth hóa:

Bi năs ăKCTTDOTHI lƠăkho ngăcáchă(tínhăb ngă100 mét)ăđ nătrungătơmăđôă

th ăKho ngăcáchăđ nătrungătơmăđôăth ăcƠngăxaăthìăgiáăđ tăs ăcƠngăth păvìăs ngăcƠngăxaătrungătơmăthƠnhăph ăthìăng iădơnăph iădiăchuy năxaăh năkhiăc năth aămưnănhuă

c uăc aămình,ănh tălƠănhuăc uăv ăcácăd chăv ăcôngă(nh ăd chăv ăphápălỦ),ăcácăd chă

v ăch tăl ngăcaoă(nh ăd chăv ătƠiăchính,ăt ăv n,ăch măsócăs căkh e,ăgiáoăd c), do cácăd chăv ănƠyăth ngăt pătrungă ăkhuătrungătơmăc aăcácăđôăth ăVìăv y,ă 1đ căk ă

v ngălƠăcóăgiáătr ăơm.ă

T ngăt ,ăbi năs ăKCTMAI lƠăkho ngăcáchă(100 mét)ăđ nătrungătơmăth ngă

m i,ăch ăhayăsiêuăth ăDoăcƠngăg năcácăti năíchănƠyăthìăng iăs ăd ngăđ tăs ăm tăítă

th iăgian h năđ ămuaăs măhƠngăhóaătiêuădùngăchoăb năthơnăc ngănh ăchoăgiaăđình.ă

i uănƠyăr t quanătr ngăđ iăv iăcu căs ngăhi năđ iăvìăng iădơnăc năcóănhi uăth iăgianăngh ăng i,ăth ăgiưn,ăch măsócăgiaăđình.ăDoăđó,ăh ăs 2 c ngăđ căk ăv ngălƠă

âm

Bênăc nhăđó,ăKCTRHOC lƠăkho ngăcáchă(100 mét)ăđ nătr ngăh c.ă ơyălƠă

m tătrongănh ngăy uăt ăcóă nhăh ngăl năđ nătơmălỦăc aăng iăs ăd ngăđ tăvìăth că

t ăchoăth yăh uăh tăm iăng iăđ uămu năconăemămìnhăh căhƠnhăđ yăđ ănh ngăph nă

l năcácăem,ănh tălƠă ăcácăđ ătu iăm uăgiáoăvƠăc păm t,ăkhôngăth ăt ăđ nătr ngămƠă

ph ăhuynhăph iăđ aăđón.ăDoăđó,ăn uăđ tăcƠngă ăg nătr ngăh căthìăgiáăđ tăs ăcóăxuă

h ngăcƠngăcaoăvìăng iămuaăs nălòngătr ăgiáăcaoăh năchoăđ tă ăđơyăđ ăti tăki mă

th iăgianăvƠăchiăphíăđ aăđónăconăemăhƠngăngƠy,ăc ngănh ăđiăl iăanătoƠnăh n.ăNh ă

v y,ăh ăs 3s ăcóăgiáătr ăơm

H ăs ă 4 c aăbi năs ăKCDCHINH - kho ngăcáchă(100 mét)ăđ năđ ngăgiaoăthôngăchínhăc ngăs ăđ căk ăv ngălƠăơmăvìăgiáăđ tăs ăcƠngăcaoăn uăcƠngăg nătr că

đ ngăchính

M tă trongă nh ngă bi nă s ă đoă l ngă s că hútă m nhă m ă c aă đôă th ă hóaă lƠă

lƠă0ăn uăkhôngăph iălƠăm tăti n.ăDoăkhiăđôăth ăhóa,ăđ ng xáăs ăphátătri nănênăcƠngănhi uăm nhăđ tăs ătr ăthƠnhăđ tăm tăti năvƠăgiáăc aăchúngăs ăt ng,ăth măchíăt ngăr tăcaoătrongăm tăs ătr ngăh păđ căbi t,ăvìăcóăth ăs ăd ngăđ ăt oăraăsinhăl iăcaoăh nă(nh ăt ăkinhădoanhăhayăchoăthuê).ăDoăđó,ă 5đ căk ăv ngălƠăcóăgiáătr ăd ng.ă

Bênăc nhăđó,ăNGUONDIEN và NGUONNUOC lƠăhaiăbi năs ăđoăl ngăch tă

l ngăc aăngu năđi năvƠăngu năn c.ăC ăth ,ăbi năs ăNGUONDIEN cóăgiáătr ălƠă1ă

n uăch t l ngăngu năđi nălƠăt t,ă2ăn uăch tăl ngăngu năđi nălƠăkháăt t,ă3ăn uăch tă

l ngă ngu nă đi nă lƠă kémă vƠă lƠă 4ă n uă ch aă cóă đi n.ă T ngă t ,ă bi nă s ă

máyălƠăkháăt t,ă3ăn uăngu năn cămáy lƠăkémăvƠălƠă4ăn uăch aăcóăngu năn cămáy.ăRõărƠng,ăhaiăkhíaăc nhănƠyăđ uălƠăk tăqu ăc aăđôăth ăhóa.ăThôngăth ng,ăm căđ ăđôă

th ăhóaăcƠngăcaoăthìăch tăl ngăc aăhaiălo iăti năíchănƠyăc ngăcƠngăcao.ăGiáăđ tăs ă

caoăh năn uăch tăl ngăc aăhaiălo iăti nătíchănƠyăt ngălên.ăDoăđó,ăc ăhaiăh ăs ă 6 và

7 đ uăđ căk ăv ngălƠăcóăgiáătr ăơmăvìăch tăl ngăc aăhaiălo iăti năíchănƠyăcƠngă

th pă(ngh aălƠăgiáătr ăc aăhaiăbi năs ătrênăcƠngăcao) thìăgiáăđ tă ăđóăcƠngăth p

Bênăc nhăcácăbi năs ănêuătrên,ăđôăth ăhóaăcònămangăl iăm tăs ătácăđ ngăx uă

đ nămôiătr ngăs ngăc aăđôăth ,ădoăđóălƠmăgi măgiáăđ tă ăđơy.ă ăđoăl ngăcácătácă

đ ngănƠy,ămôăhìnhăcònăbaoăg măbi năs ăONHIEM đ ăđoăl ngăm căđ ăôănhi măc aămôiătr ngăs ng.ăBi năs ănƠyăcóăgiáătr ălƠă1ăn uămôiătr ngăkhôngăb ăôănhi m hay

r tăítăb ăôănhi m,ă2ăn uămôiătr ngăb ăôănhi mă ăm căđ ăv aăph i,ă3ăn uămôiătr ngă

b ăôănhi măn ngăvƠălƠă4ăn uămôiătr ngăb ăôănhi măr tăn ng.ăNh ăv y,ăh ăs ă 8 đ că

k ăv ngălƠăcóăgiáătr ăơm

M tăkhác,ăthuănh păt ăđ t sauăđôăthiăhóa c ngăs ăquy tăđ nh vi căt ng giáăđ t.ăăki măch ngăl pălu nănƠy,ătácăgi s ăd ngăbi năs ăTNHAPDAT đ ăđoăl ngăthuă

nh păhƠngătháng (cóăđ năv ătínhălƠă1.000ăđ ng)ămƠăng iăs ăh uăđ tănh năđ căt ă

vi căkhaiăthác,ăs ăd ngăđ tăc aămình.ăH ăs ă 9 c aăbi năs ănƠyăđ căk ăv ngălƠ có giáătr ăd ng

căbi t,ăgiáăđ tăvùngăđôăth ăkhuăv c BSCLăc ngănh ă ănhi uăvùngăkhácătrongăc n căcònăch uă nhăh ngăc aăquyăho chăắtreo”.ăDoăcácănguyênănhơnăđ căphơnătíchă ătrên,ăquyăho chăắtreo”ăkhi năchoăthuănh păc aăng iăs ăh uăquy năs ă

d ngăđ tăgi măm nhăvƠăđ tăch ăcóăth ăđ cămuaăbánăkhôngăchínhăth cănênăgiáăc aănóăs ăr tăth p.ăMôăhìnhănghiênăc uătrongălu năv năs ăd ng bi năs ăQHOACHTREO

- bi năs ăcóăgiáătr ălƠă1ăn uăđ tăthu căkhuăquyăho chăắtreo”ăvƠă0ăn uăđ tăkhôngăthu căkhuă quyă ho chă ắtreo” Nh ă đưă phơnă tích,ă h ă s ă 10 c aă bi nă s ă QHOACHTREO

đ căk ăv ngăcóăgiáătr ăơmăvìăgiáăđ tă ăcácăkhuăquyăho chăắtreo”ăs ăth păh n

Bênăc nhăđó,ăgiáăđ tănóiăchungăch uă nhăh ngăc aănhuăc uăc aăconăng i vì

s ăcungăg nănh ălƠăc ăđ nh.ăM tătrongănh ngăbi năs đoăl ngănhuăc uăđ iăv iăđ tăđaiăchínhălƠăm tăđ ădơnăs ăVìăv y,ămôăhìnhăbaoăg măbi năs ăMATDO - đoăl ngă

m tăđ ădơnăs ăc aăcácăđôăth ăđ căkh oăsát.ăH ăs ă 11đ căk ăv ngălƠăd ng,ăngh aălƠăm tăđ ădơnăs ăđôăth ăcƠngăcaoăthìăgiáăđ tăs ăcƠngăt ngăvìă ăđóănhuăc uăđ iăv iăđ tă

s ăcƠngăl n.ă

1.8.ăKinhănghi măc aăm tăs ăn cătrongăquáătrìnhăđôăth ăhóa

1.8.1.ăT iăAnh

T ăn mă1947,ălu tăphápăt iăAnhăd aătrênăquanăđi mătri tăh călƠăqu căh uăhóaăquy năphátătri nătrênăđ t.ăCácăgiáătr ăt ngăthêmăt ăđ tăsauăkhiăQHXDăs thu căv ănhƠăn că(Wardă1994:108).ăLu tăphápăm iădoăCôngăđ ngăc măquy năyêuăc uăđánhăthu ă100%ăvƠoăgiáătr ăđ tăt ngăthêmăsauăQHXD,ăđi uăđóămơuăthu năv iăchínhăLu tăphápăchoăphépăs ăh uăt ănhơnă(Wardă1994)ălƠmătri tătiêuătínhăn ngăđ ngăc aăkhuă

v căt ăVƠoăn mă1951ăkhiăđ ngăb oăth ăc măquy n,ăđi uănƠyăđưăb ăbưiăb

Cácăgiáătr ăt ngăthêmăt ăđ tăđ cănghiênăc uătr ăl iăvƠoăcu iăn mă1960ăvƠăđ ăngh ăđánhăthu ăvƠoăgiáătr ăt ngăthêmălƠă40%.ăV năđ ănƠyădoă yăbanăcácăv năđ ăv ă

đ tăđaiăki măsoát.ăN mă1970,ăChínhăph ădoă ngăB oăth ăc măquy năh yăb ă yăbanăđ tăđaiăch ăsauă1ăn mălƠmăvi c.ăLu tăthu ăphátătri năđ tă1976ăchoăphépăđánhăthu ăt ă80%ăậ 100%ăgiáătr ăđ tăt ngăthêm.ăTuyănhiên,ăhi uăl căthiăhƠnhăy uăd năđ nă

gi măphátăb tăđ ngăs năvƠoăgi aănh ngăn mă1970,ădoăv yăđi uălu tănƠyăđưăb ăh yă

b ăl năth ă3ăvƠoăn mă1986

VƠoăn mă1983,ăChínhăph ă banăhƠnhăthôngă t ăh ngăd nănh ngăgiáătr ăcóă

đ căsauăQHXD.ăL năđ uăđ nhăngh aănh ăsau:ăắNh ngăl iăíchăcóăđ căsauăQHXDălƠăđi uăki năápăd ngăkhiăc păch ngăch ăquyăho ch.ăC ăquanăquyăho chăđ aăph ngătìmăph ngăth căyêuăc uătráchănhi măc aăch ăđ uăt ăth căhi năm tăs ăcôngăvi căkhôngăn mătrongăgi yăphépăquyăho ch,ăho căph iăcungăc păti n,ăho cătraoăthêmăm tă

s ăquy năh n,ăl iăíchăkhôngăliênăquanăđ ăth căhi n”

N mă1989,ăVi năquyăho chăHoƠngăgiaăđưăb ăsungăm tăs ăn iădungănh ăsau:ăắNh ngăgiáătr ăcóăđ căsauăQHXDăd ăgơyăhi uănh m.ăY uăt ăquanătr ngălƠăQHXDă

đ căth căhi năb iăc ăquanăquyăho chăđ aăph ngăyêuăc uăcácăch ăđ uăt ăph iătuơnătheoăk ăho chăphátătri năvƠăcácăchínhăsáchăkhác.ăNóăcóăth ăbaoăg măm tăs ăhìnhă

th căphátătri năc ăs ăh ăt ng.ă óăchínhălƠăđi uăki năc aănh ngăl iăíchăcóăđ căt ăquyăho ch.ăTuyănhiên,ăđi uăđóăápăd ngănhi uăh năth aăthu năgi aăc ăquanăc păphépăquyăho chăvƠăch ăđ uăt ănh măđ ăcóănh ngăl iăíchăr ngăl năh n”