Luận văn thạc sĩ xây dựng chỉ số giá gốc căn hộ chung cư nghiên cứu điển hình tại quận 2 và 7 thành phố hồ chí minh

Nghiênăc uăc aăChaitraăH.ăNagaraja,ăLawrenceăD.ăBrown,ăSusanăM.ă Wachter 2011... Nghiênăc uăc aăElăMahmahăAssilăThángă06/2012... 2.3.3 Ph ngăphápăphơnătíchăđ nhăl ngăb ngăh iăquy Hedonic

B ăGIỄOăD CăVĨă ĨOăT O

NGUY NăT NăPHONG

XỂYăD NGăCH ăS ăGIỄăG CăC NăH ăCHUNGăC ă NGHIểNăC Uă I NăHỊNHăT IăQU Nă2ăVĨă7ă

Chuyên ngành: Kinh t Phát tri n (Th m đ nh giá)

L IăCAMă OAN

Tôi xin cam đoan đơy lƠ bƠi nghiên c u c a chính tôi, bên c nh đó có s h tr c a

gi ng viên h ng d n Các trích d n vƠ s li u đ u đ c trích d n ngu n Nh ng

n i dung vƠ k t qu nghiên c u ch a t ng đ c công b trong b t k công trình

nghiên c u nƠo khác

Tp.HCM, ngƠy 9 tháng 6 n m 2015

Nguy n T n Phong

M CăL C

Trang ph bìa

L i cam đoan

M c l c

Danh m c các ký hi u, các ch vi t t t

Danh m c các b ng

Ch ng 1 1

M U 1

1.1 C s hình thƠnh đ tƠi nghiên c u 1

1.2 M c tiêu nghiên c u 2

1.3 Các gi i h n nghiên c u 3

1.3.1 Ph m vi không gian 3

1.3.2 Ph m vi th i gian 3

1.4 Ý ngh a đ tƠi nghiên c u 4

1.5 K t c u bƠi nghiên c u 4

Ch ng 2 6

C S LÝ THUY T V CH S GIÁ VÀ MỌ HỊNH XÁC NH CH S GIÁ 6

2.1 C s lý thuy t v c n h chung c 6

2.1.1 Khái ni m C n h chung c 6

2.1.2 Phơn lo i c n h chung c 7

2.2 C s lý thuy t v ch s giá 8

2.2.1 Khái ni m v ch s giá 8

2.2.2 Th c tr ng c a vi c xác đ nh ch s giá t i Vi t Nam 9

2.3 Ph ng pháp xác đ nh ch s giá b t đ ng s n 10

2.3.1 Ph ng pháp gi n đ n 11

2.3.2 V n d ng ph ng pháp phơn tích giao d ch l p l i trong vi c c l ng ch s giá b t đ ng s n 2.3.3 Ph ng pháp phơn tích đ nh l ng b ng h i quy Hedonic 15

2.3.4 Lu n gi i v ph ng pháp xác đ nh ch s giá c a đ tƠi 18

2.4 Xơy d ng mô hình xác đ nh ch s giá 18

2.4.1 Khung phân tích chung 18

2.4.2 Khung phơn tích đ ngh cho nghiên c u 20

2.4.3 Phơn tích vƠ l a ch n bi n cho mô hình h i quy 22

Ch ng 3 29

PH NG PHÁP NGHIÊN C U 29

3.1 Ph ng pháp nghiên c u 29

3.1.1 Ph ng pháp phơn tích t ng h p 29

3.1.2 Ph ng pháp chuyên gia 29

3.1.3 Ph ng pháp phơn tích đ nh l ng 29

3.2 Gi i thi u v t ng th vƠ m u nghiên c u 30

3.2.1 S l c v t ng th nghiên c u 30

3.2.2 Ph ng pháp ch n m u nghiên c u 31

3.2.3 C m u nghiên c u 31

3.2 4 Thông tin v d li u nghiên c u 32

3.3 Ph ng pháp phơn tích s li u 32

3.3.1 Th ng kê mô t 32

3.3.2 Phơn tích h i quy 33

3.4 Mô hình nghiên c u 33

3.4.1Gi i thích bi n ph thu c 33

3.4.2 Gi i thích bi n đ c l p 34

3.5 Danh sách bi n cho mô hình vƠ k v ng d u 38

Ch ng 4 40

K T QU NGHIÊN C U 40

4.1 Phân khúc giá 1 (C n h t 15-25 tri u VND/ ) 40

4.1.1 Th ng kê mô t 40

4.1.2 Ki m đ nh mô hình h i quy 40

4.1.3 Mô hình h i quy cu i cùng 43

4.2 Phơn khúc giá 2 (C n h trên 25 tri u VND/ ) 45

4.2.1 Th ng kê mô t 45

4.2.2 Ki m đ nh mô hình h i quy 45

4.2.3 Mô hình h i quy cu i cùng 49

4.3 Xác đ nh ch s giá c n h chung c đi n hình 50

4.3.1 Tiêu chí xác đ nh c n h đi n hình 50

4.3.2 V n d ng c tính ch s giá c n h chung c đi n hình 53

4.3.3 K t lu n 56

Ch ng 5 58

K T LU N VÀ KI N NGH 58

5.1 K t lu n 58

5.2 H n ch c a nghiên c u 58

5 3 Nh ng g i ý v h ng nghiên c u ti p theo 59

D anhăm căcácăch ăvi tăt t

HISTDES Historic Desinignted

Danhăm căcácăb ng

1 B ng 2.3.3a Danh sách bi n ậ Nghiên c u c a Chihiro Shimizu vƠ các c ng s

2 B ng 2.3.3b Danh sách bi n ậ Nghiên c u c a Richard J Cebula

3 B ng 2.3.3c Danh sách bi n ậ Nghiên c u c a Davor Kunovac vƠ các c ng s

4 B ng 2.3.3d Danh sách bi n ậ Nghiên c u c a L c M nh Hi n

5 B ng 2.4.1 Khung phơn tích kinh t l ng

6 B ng 2.4.2 Khung phơn tích đ ngh cho nghiên c u

7 B ng 2.4.3a Th ng kê ý kiên chuyên gia v các y u t nh h ng đ n giá c n h

8 B ng 2.4.3b Danh sách các bi n c a mô hình h i quy

9 B ng 3.3.1a Th ng kê s l ng m u c n h ậ Phân khúc giá 1

10 B ng 3.3.1b Th ng kê s l ng m u c n h ậ Phân khúc giá 2

11 B ng 4.3.1a Th ng kê danh sách các chuyên gia

12 B ng 4.3.1b Th ng kê ý ki n chuyên gia v c n h đi n hình ậ Phân khúc giá 1

13 B ng 4.3.1c Th ng kê ý ki n chuyên gia v c n h đi n hình ậ Phân khúc giá 2

14 B ng 4.3.2a c tính ch s giá ậ Phân khúc giá 1

15 B ng 4.3.2b c tính ch s giá ậ Phân khúc giá 2

Ch ngă1

1.1 C ăs ăhìnhăthƠnhăđ ătƠiănghiênăc u

V i s minh b ch v thông tin c a các giao d ch B S vƠ m t th tr ng tƠi chính đƣ phát tri n t ng đ i hoƠn ch nh, v n đ xác đ nh ch s giá B S t i các n c phát tri n trên th gi i đƣ và đang đ c áp d ng th ng xuyên vƠ liên t c t nhi u n m

nay Vi c công b ch s giá B S t i các n c nƠy c ng góp ph n lƠnh m nh hóa

th tr ng B S nói riêng c ng nh th tr ng hƠng hóa vƠ d ch v nói chung, lƠm

đ ng l c cho s phát tri n b n v ng c a n n kinh t T i Vi t Nam, ch s giá nói

chung và ch s giá B S nói riêng đóng m t vai trò chi n l c trong vi c minh

b ch hóa th tr ng, h tr đ c l c trong vi c s d ng hi u qu ngu n l c, t đó kích thích phát tri n n n kinh t

góc đ qu n lý NhƠ n c, ch s giá B S đóng vai trò quan tr ng trong vi c ban hƠnh các v n b n, chính sách nh m đ nh h ng vƠ phát tri n th tr ng B S trong

t ng th n n kinh t V i s thi u h t v c s d li u, c ng nh tính không đ ng

nh t v quy ho ch đ t đai lƠ khá cao, vi c th ng kê vƠ qu n lý các giao d ch B S đƣ

vƠ đang lƠ m t thách th c l n v i các nhƠ qu n lý Bên c nh đó, th tr ng tƠi chính

m i ch đang trong ti n trình phát tri n d a trên n n m t h th ng v n b n pháp lý

ch ng chéo, đi u nƠy luôn lƠ rƠo c n vô hình cho s phát tri n vƠ lƠnh m nh hóa th

tr ng Vi c xác đ nh ch s giá B S t i Vi t Nam đƣ đ c quy đ nh, h ng d n, tuy nhiên v n còn đó nh ng b t c p, v ng m c vƠ ch có th áp d ng mang tính thí

đi m, th nghi m

góc đ doanh nghi p, ch s giá B S đóng vai trò h tr , m t kênh tham kh o tin

c y cho các doanh nghi p ho t đ ng trong l nh v c B S, các công ty T G trong

vi c xác đ nh giá bán c ng nh ho ch đ nh chi n l c phát tri n c a công ty V i xu

h ng h i nh p kinh t ngƠy m t sơu r ng, th tr ng B S Vi t Nam v i h n 90 tri u dơn rõ rƠng lƠ h t s c ti m n ng, kéo theo đó lƠ s gia nh p th tr ng c a các công ty, t ch c, các nhƠ đ u t n c ngoƠi, s c nh tranh trên th tr ng ngƠy m t

g t gao, th m chí mang tính s ng còn Khi đó, các doanh nghi p B S trong n c

c n ph i tìm cho mình đ nh h ng phát tri n phù h p vƠ đúng đ n D nhiên, ch s giá B S lƠ m t thông s không th b qua, các doanh nghi p không nên ch d a vƠo ch s đ c ban hƠnh, công b b i các c quan ch c n ng, mƠ còn ph i t xơy

d ng cho riêng mình các ch s nƠy d a trên s thu th p vƠ phơn tích d li u th

tr ng

V i dòng ch y đ u t t vƠo th tr ng, đƣ vƠ đang t n t i nh ng d án B S nói chung c ng nh nh ng c n h chung c nói riêng v i các m c giá chênh l ch l n, hoƠn toƠn không ph n ánh đúng giá th tr ng Cho đ n nay, th tr ng đƣ ch ng

ki n nhi u đ t s t giá c n h chung c bên c nh nh ng đ t h giá t o ra nh ng cú

s c nh t đ nh, gơy ra tơm lý hoang mang, lo ng i cho các nhƠ đ u t c ng nh trong

b ph n ng i dơn, nh ng ng i có nhu c u th t s v nhƠ

Chính vì v y, vi c nghiên c u đ tƠi “Xơyăd ngăch ăs ăgiáăg căc năh ăchungăc ăậ Nghiênăc uăđi năhìnhăt iăqu n 2 và 7 ThƠnhăph H ăChíăMinh” có ý ngh a quan

tr ng, góp ph n vƠo vi c tìm hi u, xác đ nh m c giá g c th t s c ng nh biên đ

bi n đ ng giá c a c n h chung c nói riêng vƠ xa h n lƠ B S nói chung, qua đó

ph n ánh th tr ng B S m t cách rõ nét nh t Nhu c u xác đ nh ch s giá B S luôn hi n h u; đơy đ ng th i lƠ m t v n đ c n đ c gi i quy t tri t đ , trong đó r t

c n s ph i h p gi a NhƠ n c, doanh nghi p vƠ nh ng chuyên gia đ u ngƠnh

trong l nh v c B S

1.2 M cătiêuănghiênăc u

Tác gi th c hi n đ tƠi nƠy v i m c tiêu nghiên c u là “Xơy d ng ch s giá g c

c n h chung c ” th c hi n m c tiêu nƠy, tác gi ph i gi i quy t đ c nh ng cơu h i sau:

- V n đ xác đ nh ch s giá B S t i Vi t Nam hi n nay nh th nƠo ?

- Có nh ng ph ng pháp nƠo đ xác đ nh ch s giá B S ?

- Các y u t nƠo nh h ng đ n giá c a c n h chung c ?

- Mô hình nƠo lƠ phù h p đ xác đ nh ch s giá c n h chung c ?

1.3 Cácăgi iăh nănghiênăc u

C n h chung c đƣ vƠ đang tr thƠnh m t trong nh ng phơn khúc th tr ng đi n hình, phù h p v i thu nh p bình quơn c a ng i dơn Vi t Nam LƠ m t trong nh ng trung tơm kinh t hƠng đ u, Tp.HCM chi m t tr ng l n trong t ng GDP c a c

n c; bên c nh đó, th tr ng B S t i thƠnh ph nƠy có nh h ng không nh đ n

s c kh e c a c n n kinh t T i Tp.HCM, c n h chung c đ c phơn b r i rác

kh p các qu n, huy n v i nhi u phơn khúc th tr ng khác nhau, t cao c p, trung

c p cho đ n c n h dành riêng cho ng i có thu nh p th p Trong s 19 qu n và 5 huy n c a Tp.HCM, m t đ c n h chung c t p trung cao nh t vƠ đi n hình nh t

t i qu n 2 và qu n 7 Vì l đó, tác gi đƣ quy t đ nh ch n 2 qu n n i thƠnh này đ

ti n hƠnh thu th p s li u ph c v cho vi c nghiên c u ch s giá c a đ tƠi

Th tr ng B S t i Vi t Nam ch th c s có nh ng b c phát tri n đáng k t

nh ng n m 2000 T đó đ n nay, th tr ng nƠy đƣ tr i qua nhi u cú s c (nh ng đ t đóng b ng kéo dƠi, nh ng c n s t giá, nh ng giai đo n bong bóng nhƠ đ t) V i

nh ng hi u ng tích c c c a n n kinh t nh vƠo nh ng chính sách đi u ti t v mô

k p th i c a Chính ph , th tr ng B S đang ngƠy cƠng t t d n lên vƠ cho th y s

n đ nh trong nh ng n m g n đơy

Thông qua vi c đi u tra, kh o sát tr c ti p ng i dơn s ng t i các khu c n h t i

qu n 2 và qu n 7, tác gi đƣ thu th p đ c c s d li u ph c v cho bƠi nghiên

c u T b d li u ban đ u, tác gi l c ra d li u v giá c n h trong giai đo n t

06/2013 - 06/2014 đ ti n hƠnh phơn tích vƠ nghiên c u ơy lƠ giai đo n mƠ th

tr ng B S nói chung c ng nh th tr ng c n h chung c nói riêng t i Tp.HCM

ít có bi n đ ng b t th ng v giá i u nƠy giúp gi m thi u sai l ch v m t c

l ng, tránh tr ng h p vi c bi n đ ng l n v giá c a các giai đo n th tr ng nh

h ng đ n k t qu nghiên c u Th i đi m tác gi ti n hƠnh kh o sát vƠ thu th p d

li u lƠ t tháng 01/2015-03/2015

Ph măviănghiênăc u:

V i th i gian vƠ kinh phí th c hi n h n h p, do v y vi c nghiên c u nƠy ch t p trung xơy d ng mô hình h i quy t t nh t có th , nh m lƠm n n t ng cho vi c c

l ng giá tr g c vƠ giá tr c a d ng c n h c n nghiên c u trong các k ti p theo

1.4 ụăngh aăđ ătƠiănghiênăc u

V m t khoa h c c ng nh th c ti n, đ tƠi nƠy đ u có nh ng ý ngh a quan tr ng

- Trên ph ng di n khoa h c, đ tƠi nƠy đƣ đi sơu phơn tích nh ng u, nh c

đi m c a t ng ph ng pháp xơy d ng ch s giá B S trên th gi i T đó, tác gi k v ng đ tƠi nƠy s góp ph n hoƠn thi n h n c s lý lu n v xơy

Trong ch ng 1, tác gi ch rõ v lý do ch n đ tƠi, m c tiêu, ph m vi c ng nh đ i

t ng nghiên c u, đ ng th i khái quát v ph ng pháp nghiên c u Ph n c s lý thuy t lƠm n n t ng cho bƠi nghiên c u đ c tác gi trình bƠy trong ch ng 2 Trong ch ng nƠy, tác gi c ng đi vƠo m x , phơn tích nh ng mô hình nghiên c u

tr c đơy đ t đó, ch n ra m t mô hình phù h p đ nghiên c u Tác gi giƠnh h n

ch ng 3 đ đi sơu vƠo phơn tích ph ng pháp nghiên c u Cu i cùng, k t qu nghiên c u vƠ ph n k t lu n, ki n ngh l n l t đ c trình bƠy trong ch ng 4 vƠ 5

Ch ngă2

C ăS ăLụăTHUY TăV ăCH ăS ăGIỄăVĨăMỌăHỊNHăXỄCă NHăCH ăS ăGIỄ 2.1 C ăs ălỦăthuy tăv ăc năh ăchungăc

NhƠ d ng chung c v i tên g i ban đ u lƠ “insula”, và ng i La Mƣ đ c xem

nh nh ng ng i tiên phong trong vi c xơy d ng lo i nhƠ nƠy dƠnh cho ng i nghèo vƠ t ng l p d i nghèo (pleb) M i m t nhƠ chung c (insula) có di n tích

t ng tr t vƠo kho ng 400 vƠ ch a t i h n 40 ng i; t ng cao có khi lên t i 6-7

t ng VƠo th i hoƠng đ Augustus, sau nh ng tr n h a ho n, ng i La Mƣ đƣ gi i

h n chi u cao t i đa c a insula còn kho ng 20,7 m vƠ đ n th i hoƠng đ Nero, chi u cao t i đa nƠy ch còn kho ng 17,75 m Trong nh ng th i k c c th nh, t i Roma,

s l ng nhƠ chung c (insula) có khi lên đ n 50.000

Theo Encyclopedia Britanica 2006, công trình chung c trong ti ng Anh hi n đ i

đ c bi t đ n v i tên g i “condominium”, vi t t t lƠ “condo” NgƠy nay,

“condominium” không ph i lƠ hình th c tƠi s n nguyên v n mƠ lƠ m t hình th c quy n s h u M t “condominium” đ c t o ra d i m t kh c v quy n s h u,

đ ng th i v i vi c ghi nh n khuôn viên khu đ t vƠ m t b ng công trình trên v trí xơy d ng Các c n h đ c t o ra đ ng th i vƠ n m bên trong khuôn viên khu đ t chung c Khi m t ng i s h u c n h chung c “condominium”, anh ta có quy n

s h u đ i v i không gian n m gi a các b c t ng, sƠn vƠ tr n c n h c a mình Bên c nh đó còn lƠ m t quy n s d ng chung không th chia s (undivided share)

đ i v i t t c không gian chung (common areas) thu c khuôn viên d án chung c

ch a c n h đó T th k th 6 tr c Công nguyên, khái ni m v chung c (condominium) Trong ti ng Latin, “con” có ngh a lƠ “c a chung” vƠ “dominium”

có ngh a lƠ “quy n s h u” hay “s d ng”

T i Singapore, khái ni m chung c nh m mô t s phát tri n nh ng nhƠ , c n h

vƠ bu ng đ c xơy d ng nh m m c đích khai thác t i đa qu đ t Khái ni m nƠy

đ c s d ng nh m t khái ni m quy ho ch h n lƠ m t khái ni m pháp lý

T i Vi t Nam, NhƠ chung c lƠ nhƠ có t hai t ng tr lên, có l i đi, c u thang vƠ

h th ng công trình h t ng s d ng chung cho nhi u h gia đình, cá nhơn NhƠ chung c có ph n s h u riêng c a t ng h gia đình, cá nhơn vƠ ph n s h u chung

c a t t c các h gia đình, cá nhơn s d ng nhƠ chung c ( i u 70 c a Lu t nhà

2005)

T i đi u 3, Ngh đ nh 71/2010/N -CP c ng có quy đ nh NhƠ chung c ph i thi t k

c n h khép kín, có di n tích sƠn xơy d ng m i c n h không th p h n 45

Theo Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore

2005, t i Singapore, c n h chung c đ c chia thƠnh 2 lo i: Chung c d ng Flat vƠ Chung c d ng Condominium Chung c d ng Flat lƠ lo i d án nhƠ không s

h u đ t; trong đó, m i c n h ch dùng cho m c đích vƠ có l i đi riêng tách t

di n tích chung c a khu nhƠ chung c Lo i hình chung c nƠy đ c t ch c v i

di n tích không gian m c ng đ ng t i thi u vƠ thu c quy n s h u chung c a c ng

đ ng dơn c c a khu nhƠ đó Tuy nhiên, vi c b trí không gian m c ng đ ng lƠ không b t bu c, c ng nh không có quy đ nh v quy mô di n tích t i thi u Khác

v i Chung c d ng Flat thì Chung c d ng Condominium lƠ lo i d án nhƠ ph i

có ti n ích công c ng vƠ gi i trí ngh ng i bên trong khuôn viên; đ ng th i, các ti n ích công c ng thu c quy n s h u chung c a toƠn c ng đ ng vƠ ph c v cho nhu

c u c a h Lo i hình chung c nƠy đòi h i quy mô di n tích khu đ t l n h n v i

di n tích t i thi u đ c quy đ nh c th lƠ 4,000 vƠ m t đ xơy d ng t ng tr t t i

đa lƠ 40% (bao g m c ph n sơn bƣi đ u xe) Vi c b trí không gian m c ng đ ng bên trong khu đ t c ng không b t bu c

Theo Thông t s 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010, t i Vi t Nam, c n h chung

c đ c chia thƠnh 4 h ng (1,2,3 và 4) Tuy nhiên, thông t nƠy không ch ra đ c tiêu chí c th nƠo đ phơn h ng c n h chung c

Th c t nghiên c u cho th y, c n h chung c đ c phơn lo i d a theo m t s tiêu chí nh m c giá bán, ch đ u t , các ti n ích đi kèm, môi tr ng c nh quan vƠ quy

ho ch h t ng xƣ h i xung quanh i n hình nh t i Colliers International Vietnam,

m t trong nh ng công ty ho t đ ng trong l nh v c B S n c ngoƠi hƠng đ u t i th

tr ng Vi t Nam, vi c phơn h ng các tòa nhƠ c ng nh c n h chung c đ c d a trên nh ng tiêu chí nh đ a đi m, ngƠy hoƠn t t, d ch v , tu i th tòa nhƠ, kh n ng

ti p c n vƠ tiêu chu n qu n lý

2.2 C ăs ălỦăthuy tăv ăch ăs ăgiá

Theo Bách khoa toƠn th (Wikipedia), ch s giá (Price index) đ c hi u lƠ m t giá

tr trung bình (ho c bình quơn có tr ng s ) c a giá c t ng ng t i m t khu v c cho tr c, trong m t kho ng th i gian tách bi t Nó lƠ m t s li u th ng kê đ c thi t k đ h tr cho vi c so sánh giá c c a nh ng hƠng hóa nƠy khác nhau nh

th nƠo v t ng th khi có s khác bi t v th i gian hay v trí đ a lý Ch s giá c ng

h u ích trong vi c h tr quy t đ nh đ u t Có m t s lo i ch s giá tiêu bi u nh :

Ch s giá tiêu dùng (CPI), Ch s giá s n xu t (PPI), Ch s gi m phát GDP (GDP

Deflator)

Theo Bách khoa toƠn th Britanica, ch s giá đo l ng s thay đ i t ng đ i v giá, bao g m m t lo t các con s đ c s p x p đ so sánh giá tr gi a hai giai đo n

b t k ho c gi a hai ph m vi không gian khác nhau, t đó, di n t s thay đ i trung

bình v giá u tiên, ch s giá đ c xơy d ng đ đo l ng nh ng thay đ i trong chi phí sinh ho t, qua đó xác đ nh m c t ng l ng c n thi t đ duy trì m t tiêu chu n v m c s ng Ch s giá đ c ti p t c áp d ng r ng rƣi trong vi c c tính s thay đ i v giá theo th i gian, đ ng th i c ng đ c s d ng đ đo l ng s khác

bi t v chi phí gi a các vùng mi n khác nhau ho c gi a các n c v i nhau

Theo Quy t đ nh s 43/2010/Q -TTg ngày 2/6/2010, trong h th ng ch tiêu th ng

kê qu c gia c a Vi t Nam, ch s giá B S lƠ m t h ng m c đ c B xơy d ng ban hƠnh hƠng n m (h ng m c th 190, mƣ s 1206, thu c phơn t lo i B S)

T i M c 5 và 7, i u 3, Thông t s 20/2010/TT-BXD, ch s giá giao d ch b t đ ng

s n lƠ ch s ph n ánh m c đ bi n đ ng v giá c a b t đ ng s n thông qua các giao

dch thƠnh công theo th i gian Trong đó, giá giao d ch b t đ ng s n lƠ giá c a b t

đ ng s n đ c giao d ch thƠnh công trên th tr ng trong giai đo n tính toán, không

ph i lƠ giá giao d ch l n đ u c a b t đ ng s n m i đ c hình thƠnh hay m i đ c

t o l p

Trên ph ng di n th ng kê h c, ch s giá lƠ ch s tính theo ph n tr m đ ph n ánh

m c thay đ i t ng đ i c a giá c m t lo i hƠng hóa nƠo đó theo th i gian

Nh v y, ch s giá B S (Real Estate Price Index) có th hi u đ n gi n lƠ ch tiêu

t ng đ i ph n ánh xu h ng vƠ m c đ bi n đ ng giá c theo th i gian c a B S

ơy lƠ t l ph n tr m cho th y m c đ mƠ giá m t lo i hình B S (ho c giá c a

m t phơn khúc B S) đƣ thay đ i trong kho ng th i gian (tháng, quý, n m) so v i giá t ng ng trong m t n m nƠo đó (n m c s ) vƠ đ c xác đ nh nh m t m c giá t i th i đi m g c

Cho đ n nay, v n đ xác đ nh ch s giá B S t i Vi t Nam đ c đ c p t i Quy t

đ nh c a Th t ng chính ph s 43/2010/Q ngày 2/6/2010 và đ c c th hóa

b ng Thông t c a B xây d ng s 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 Nh ng v n

b n pháp lý nƠy có đ c p đ n vi c ban hƠnh ch s giá, s l ng vƠ giá tr (doanh thu) giao d ch, doanh thu kinh doanh, s l ng sƠn giao d ch B S; trong đó quy

đ nh c th k công b , l trình th c hi n vƠ c quan ch u trách nhi m

Thông t s 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 đ c B xơy d ng ban hƠnh nh m

h ng d n thí đi m xơy d ng vƠ công b m t ch s đánh giá th tr ng B S Theo

đó, vi c xác đ nh ch s nƠy đ c ti n hƠnh c th qua 4 b c:

B c 1: Phơn khu v c vƠ l a ch n b t đ ng s n đ i di n

B c 2: Xơy d ng các d li u g c

B c 3: Xơy d ng các d li u so sánh

B c 4: Tính toán xác đ nh các ch s đánh giá th tr ng b t đ ng s n

i v i ch s giá giao d ch B S, Thông t s 20/2010/TT-BXD có đ c p đ n

ph ng pháp xác đ nh ch s giá giao d ch b t đ ng s n chung c a đ a ph ng và

xác đ nh ch s giá giao d ch b t đ ng s n c a t ng khu v c, trong đó xác đ nh ch

s giá c a t ng lo i c ng nh t ng phơn lo i B S

Theo h ng d n c a Thông t s 20/2010/TT-BXD, ch s giá c n h chung c

đ c tính b ng ph ng pháp so sánh; trong đó, ch n ra 1 B S đ i di n vƠ ti n hƠnh

đi u ch nh các B S t ng đ ng v i B S đ i di n Sau đó, ti n hƠnh tính giá tr

trung bình c ng c a các B S so sánh đ có giá giao d ch cho phơn h ng B S c n tính ch s giá

D th y, vi c tính toán vƠ đi u ch nh theo ph ng pháp nƠy có quá nhi u b t c p

Th nh t, vi c ch n ra c n h đ i di n v i m t m c giá cho s n (22.790.000

đ ng/ ) lƠ ch a đ c phù h p Trong quá trình xác đ nh ch s giá B S, đơy

chính lƠ giá tr mƠ chúng ta c n tìm tr c tiên NgoƠi ra, vi c tính toán ch s giá

B S ch d a trên m c giá c a m t c n h đ i di n s g p ph i nh ng tr c tr c nh t

đ nh khi mƠ giá c a c n h luôn có s thay đ i theo th i gian Th hai, tiêu chí đ

ch n ra 5 c n h chung c so sánh lƠm đ i di n cho c n h chung c phơn h ng 2 lƠ

ch a rõ rƠng vƠ còn đó nh ng đi m ch a h p lý M t trong nh ng đi m b t c p khác đó chính lƠ các t l % đi u ch nh trong ph ng pháp so sánh Trong quá trình tính toán, đơy lƠ nh ng ch s c n ph i d a trên d li u, ch ng c th tr ng thay vì

đ c xác đ nh m t cách c m tính nh m đ m b o tính khách quan c ng nh t ng tính thuy t ph c

Xét trên góc đ doanh nghi p, đ c bi t lƠ nh ng doanh nghi p ho t đ ng trong các

l nh v c liên quan đ n B S c ng nh các t ch c có nhu c u xác đ nh ch s giá

B S nói chung, công tác tính toán ch y u d a trên kinh nghi m lƠm vi c M i công ty luôn có m t c s d li u riêng, t đó, h tính toán m t cách gi n đ n ch

s giá B S cho t ng khu v c c ng nh t ng h ng m c B S vƠ l y nh ng k t qu nƠy đ áp d ng NgoƠi ra, nh ng công ty nƠy th ng tham kh o thêm nh ng ch s nƠy thông qua các báo cáo đ nh k c a m t s công ty nghiên c u th tr ng ho c

nh ng công ty B S n c ngoƠi có uy tín nh Savills, CBRE, Colliers Nh ng ch

s giá B S đ c ban hƠnh t i các v n b n, thông t r t ít khi đ c nh ng công ty nƠy s d ng vì nhi u lý do khác nhau mƠ rõ rƠng nh t đó chính lƠ tính thuy t ph c không cao c ng nh d li u th tr ng không đ c c p nh t

2.3 Ph ngăpháp xácăđ nhăch ăs ăgiáăb tăđ ngăs n

Trên th gi i, đ xơy d ng ch s giá B S, ng i ta s d ng nhi u ph ng pháp mƠ

ta có th phơn chia thƠnh 3 ph ng pháp chính: ph ng pháp gi n đ n, v n d ng

ph ng pháp phơn tích giao d ch l p l i vƠ ph ng pháp phân tích h i quy Hedonic

T i m i qu c gia, các ch s có th đ c xơy d ng theo nh ng ph ng pháp khác nhau b i nh ng c quan khác nhau

Ph ng pháp nƠy đo l ng giá bình quơn gi n đ n, bình quơn có tr ng s ho c bình quơn gi a (giá tr trung v ) c a giá B S trong m t kho ng th i gian nh t đ nh Vi c giám sát các ch s nh v y không cho phép (không giúp ích) phơn bi t gi a giá c

vƠ đ c tính c a s thay đ i NgoƠi ra, nh ng đ c tính không mang tính đ i di n c a các giao d ch B S qua th i gian có th lƠm méo mó xu h ng giá c , đ c bi t khi

nh ng giao d ch liên quan đ n nh ng lo i hình B S khác nhau gi a th i đi m nƠy

v i th i đi m khác Ph ng pháp nƠy đ c áp d ng t i nhi u n c, trong đó bao

g m c, Úc, Tơy Ban Nha, vƠ HƠ Lan, vì tính đ n gi n c a nó c ng nh không đòi h i ngu n d li u chi ti t v t ng đ c tính c a B S

ch ăs ăgiáăb tăđ ngăs n

a Nghiênăc uăc aăChaitraăH.ăNagaraja,ăLawrenceăD.ăBrown,ăSusanăM.ă

Wachter (2011)

Nhóm tác gi nƠy ti n hƠnh so sánh 4 lo i ch s giá truy n th ng d a trên giao d ch

l p l i đ phát tri n m t ch s giá t h i quy, trong đó v n s d ng phơn tích giao

d ch l p l i nh ng có k t h p thêm nh ng giao d ch đ n l vƠ tác đ ng c a y u t v

trí Nghiên c u nƠy so sánh th ng kê v m t đ nh l ng nh ng nh h ng c a kho ng cách th i gian gi a các giao d ch, v n d ng thêm nh ng thông tin c a mô hình Hedonic c ng nh gi i quy t v n đ k t h p gi a phơn tích giao d ch đ n l vƠ giao d ch l p l i

Tính n ng d báo đ c s d ng nh m t th c đo đ nh l ng trong vi c phơn tích

b ng cách s d ng d li u t nh ng giao d ch nhƠ c a 20 khu v c đô th t i M

C th , d li u đ c s d ng bao g m nh ng giao d ch nhƠ đ c bán t tháng

7/1985 cho đ n tháng 9/2004 i v i m i giao d ch, nh ng thông tin đi kèm g m có: đ a ch , th i đi m c a giao d ch (tháng, n m), vƠ giá giao d ch Các ch s thu

đ c có xu h ng gi ng nhau qua th i gian; tuy nhiên, v n có s khác bi t đ l n

đ nh n đ c s quan tơm Bên c nh đó, ch s t h i quy di n t t ng th m t cách

khá t t

b Nghiênăc uăc aăElăMahmahăAssilă(Thángă06/2012)

T i Mar c, nh m ki m tra s bi n đ ng trong th tr ng B S cho m c đích gi m thi u r i ro c a Ngơn hƠng trung ng, m t ch s giá B S đƣ đ c xơy d ng và công b vƠo n m 2010 b i Ngơn hƠng Trung ng n c nƠy, theo t ng vùng mi n

vƠ theo t ng thƠnh ph đ i v i B S nhƠ , đ t vƠ B S th ng m i

BƠi nghiên c u nƠy giúp nh n ra nh ng ph ng pháp chính đ c áp d ng mang tính toƠn c u trong vi c xơy d ng ch s giá B S, t đó, phơn tích tính ch t kh thi

c a nh ng ph ng pháp nƠy đ áp d ng cho th tr ng Mar c Tác gi c ng th o

lu n v nh ng khía c nh có liên quan đ n d li u, ph ng pháp lu n vƠ k t qu nghiên c u

Trong nghiên c u nƠy, d li u dùng đ xơy d ng ch s giá B S đ c l y t c s

d li u c a Phòng đ ng ký đ t đai C quan nƠy có kho ng 75 chi nhánh t i các đ a

ph ng, l u gi thông tin v các cu c chuy n giao ch s h u TS vƠ quy n liên quan đ n đ t đai cho ng i mua Nó bao g m nh ng đ c đi m vƠ giá c c a TS

đ c mô t trong ch ng th v TS Có kho ng 3 tri u TS đ c đ ng ký, trong đó bao g m c nh ng TS ch a t ng đ c bán Sau khi sƠn l c d li u, lo i b nh ng

m u có s sai khác l n t 700.000 quan sát, tác gi đƣ l a ch n ra 586.000 m u

dùng cho mô hình xác đ nh ch s giá t i Mar c Theo đó, ch s giá B S Ma-r c

có s t ng lên so v i cùng k n m ngoái, th hi n qua 03 giai đo n riêng bi t: T

n m 2006 đ n n m 2008, giá b t đ ng s n đƣ đ ng ký có xu h ng t ng, v i m c

t ng tr ng trung bình 1,3 đi m ph n tr m Sau đó, giá b t đ u có xu h ng gi m cho đ n quý đ u c a n m 2010, v i s s t gi m 1,2 đi m ph n tr m c a giá trung

bình T quý II n m 2010, giá đƣ t ng tr l i, t c đ t ng tr ng trung bình c a

Nghiên c u nƠy đ xu t phát tri n m t bi n th m i c a mô hình phơn tích giao d ch

l p l i ậ mô hình giao d ch l p l i gi V c b n, nhóm tác gi nƠy đ xu t m t tiêu chu n k t h p m i, đ c bi t thích h p cho các thƠnh ph c a Trung Qu c Ph ng

pháp nƠy có th đ c áp d ng các n c đang phát tri n nhanh khác

V i s h n ch v m t d li u c ng nh h n ch v ph ng pháp, có nh ng thi u

h t nh t đ nh trong vi c ki m soát ch t l ng ch s giá nhƠ t i Trung Qu c

Nh ng tƠi kho n giao d ch nhƠ m i chi m m t ph n khá l n trong t ng doanh s

bán nhà t i các thƠnh ph Trung Qu c (87% trong n m 2010) K t qu lƠ, tiêu chu n đ áp d ng ph ng pháp ti p c n giao d ch l p l i thu n túy không th s

d ng đ c, khi mà m t c n nhƠ m i ch xu t hi n m t l n trên th tr ng Ph ng

pháp Hedonic có th phù h p h n v m t lý thuy t, nh ng nó d d n đ n vi c b sót

nh ng bi n có nh h ng quan tr ng h n t i các thƠnh ph c a Trung Qu c do s phát tri n c u trúc không gian đô th c c k n ng đ ng và nơng cao ch t l ng xây

d ng nhanh chóng

Nhóm tác gi nƠy đƣ t n d ng quy mô l n vƠ tính ch t đ ng nh t c a s phát tri n

dân c t i các thƠnh ph c a Trung Qu c, đ phát tri n m t mô hình gi giao d ch

l p l i (ps-RS) đ xơy d ng ch s giá có ki m tra v m t ch t l ng và đáng tin c y

h n cho ngôi nhà m i đ c xơy d ng Ch s giá theo cách ti p c n nƠy (ps-RS) không ch gi i quy t v n đ thi u h t d li u giao d ch l p l i, s l ng giao d ch và

v n đ b sót bi n trong mô hình Hedonic, mà còn gi i quy t các v n đ truy n

th ng v i mô hình giao d ch l p l i c đi n v c m u nh và l a ch n m u thiên v ,

nh chúng ta có th s d ng m t cách hi u qu t t c giao d ch M t u đi m khác

c a ch s nƠy là tính minh b ch và s d hi u trong tr ng h p Trung Qu c, do đó

cho phép các đ i t ng không chuyên (chính ph vƠ các nhƠ ho ch đ nh chính sách khu v c t nhơn, các nhƠ đ u t và các nhà phân tích) có th ti p c n t t h n

Nghiên c u nƠy ti n hƠnh th nghi m cách ti p c n b ng cách s d ng m t quy mô

l n d li u giao d ch vi thi t l p c a doanh s bán nhƠ m i t tháng 01/2005 đ n

tháng 6/2011 (444.596 quan sát) ThƠnh ô, t nh T Xuyên Nhóm tác gi c

tính ch s ps-RS và so sánh chúng v i ch s giá Hedonic chu n t ng ng Hai

lo i ch s cho th y s gi ng nhau v xu h ng c ng nh nh ng thay đ i b c ngo t Cách ti p c n ps-RS có th phù h p cho b t k qu c gia đô th hóa nhanh

chóng, trong đó doanh s bán nhƠ m i chi m l nh th tr ng nhƠ vƠ n i mƠ các c phi u nhƠ m i đ c xơy d ng trong khu ph c h p quy mô l n bao g m nhi u đ n

v cá nhân t ng đ i đ ng nh t

K tălu n

Qua nh ng nghiên c u trên, tác gi nh n th y r ng, ph ng pháp phân tích giao

d ch l p l i bao hƠm vi c xơy d ng m t ch s giá d a trên các TS đ c bán trong kho ng th i gian g n nh t, ch không d a trên các TS đ c bán trong m t kho ng

th i gian dƠi Nó gi i quy t đ c s bi n đ ng giá c đ i v i s thay đ i bình quơn trong các giao d ch l p l i Ph ng pháp phơn tích giao d ch l p l i kh c ph c (gi i quy t) v n đ v tính không đ ng nh t c a B S Ph ng pháp nƠy không áp d ng cho các TS m i, nh ng TS mƠ khó có th tác đ ng trong m t ph m vi th i gian

ng n b i vì s l ng các TS rao bán lƠ ít

2.3.3 Ph ngăphápăphơnătíchăđ nhăl ngăb ngăh iăquy Hedonic

a Nghiênă c uă c aă Chihiroă Shimizu,ă Kyohikoă G.ă Nishimuraă vƠă Tsutomuă Watanabe (2010)

Nhóm tác gi nƠy nghiên c u ch s giá d a trên vi c phơn tích d li u v giá nhƠ trong kho ng th i gian t n m 1986 đ n 2008, trong đó bao g m c nh ng th i k

bong bóng nhƠ đ t c ng nh khi bong bóng v B d li u g m 473.418 m u; trong

đó, có kho ng 157.627 m u c n h chung c (condominiums) vƠ 315.791 m u nhƠ

đ n l (single family houses) đ c thu th p t các t p chí thông tin hƠng tu n v khu dơn c (Residential Information Weekly) t i Nh t B n

Theo nghiên c u nƠy, có đ n 5 ph ng pháp đo l ng giá nhƠ, c th nh sau:

- Ch s giá Hedonic chu n (Standard Hedonic Index)

- Ch s giá d a trên giao d ch l p l i chu n (Standard Repeat Sales Index)

- Ch s giá d a trên giao d ch l p l i có hi u ch nh theo nghiên c u c a

Shiller (Case-Shiller Adjustment to the Repeat Sales Index)

- Ch s giá d a trên giao d ch l p l i có hi u ch nh y u t tu i đ i

(Age-Adjustment to the Repeat Sales Index)

- Ch s giá Hedonic có hi u ch nh s thay đ i v c u trúc (Structural-Change

Adjustment to the Hedonic Index)

D th y, vi c phơn lo i nƠy, v m t b n ch t c ng d a trên 2 ph ng pháp chính, đó

lƠ Ph ng pháp phơn tích giao d ch l p l i vƠ Ph ng pháp phơn tích đ nh l ng

b ng h i quy Hedonic Trong đó, ch s giá đ c nhóm tác gi nƠy xơy d ng theo

ph ng pháp phơn tích h i quy Hedonic d a trên các bi n s chính nh Di n tích sƠn, Di n tích t ng tr t, Tu i đ i c a công trình, Th i gian đi đ n tr m xe buýt g n

nh t, vƠ Th i gian đi đ n trung tơm th ng m i c a qu n N i dung c th v các

bi n c a mô hình trong nghiên c u nƠy đ c th hi n B ng 2.3.3a Danh sách các

bi n – Nghiên c u c a Chihiro Shimizu và các c ng s - Ph l c 1

b Nghiênăc uăc aăRichardăJ.ăCebulaă(2009)

Nghiên c u nƠy áp d ng mô hình giá Hedonic cho th tr ng nhƠ t i thƠnh ph

Savannah, Georgia D li u bao g m 2.888 m u nhƠ đ n l (single-family homes)

đ c thu th p trong giai đo n t n m 2000 đ n 2005 i m n i b t đơy đó chính

lƠ vi c tác gi đƣ s d ng thêm nh ng bi n s đ gi i quy t v n đ thay đ i theo mùa c a giá nhƠ

Tác gi nƠy đƣ xơy d ng ch s giá theo ph ng pháp phơn tích h i quy Hedonic

d a trên 24 bi n đ c l p đ ph c v cho bƠi nghiên c u Danh sách vƠ n i dung c

th c a nh ng bi n s nƠy đ c th hi n t i B ng 2.3.3b Danh sách các bi n –

Nghiên c u c a Richard J Cebula ậ Ph l c 1

c Nghiênăc uăc aăDavorăKunovac,ăEnesă ozovic,ăGoranaăLukiniaăvƠăAndrejaă Pufnik (2008)

BƠi nghiên c u nƠy đƣ xơy d ng đ c ch s giá b t đ ng s n b ng ph ng pháp phơn tích đ nh l ng b ng mô hình h i quy Hedonic (Hedonic Real Estate Price

Index) d a trên vi c phơn tích 14.349 m u d li u b t đ ng s n đƣ đ c bán t i 4

vùng mi n khác nhau c a Croatia (ThƠnh ph c a Zagreb, Duyên h i Adriatic, vùng nông thôn khác vƠ vùng thƠnh th khác)

D li u v các đ c đi m c a b t đ ng s n đ c nhóm tác gi chia thƠnh hai nhóm:

đ a lý/v trí vƠ ch t l ng K t qu phơn tích cho th y có 6 bi n đ c l p phù h p cho

mô hình bao g m: Di n tích sƠn, S phòng, S t ng, Th i đi m xơy d ng, Th i gian

bán vƠ lo i hình s d ng N i dung c th c a các bi n nƠy đ c th hi n t i B ng

2.3.3c Danh sách các bi n – Nghiên c u c a Davor Kunovac và các c ng s - Ph

l c 1

d.ăNghiênăc uăc aăTh căs ăL căM nhăHi nă(2013)

Tác gi nƠy đƣ đ xu t vi c ng d ng mô hình Hedonic cho vi c đ nh giá nhƠ

th ng m i xơy d ng m i vƠ ti n hƠnh nghiên c u tình hu ng nhƠ chung c t i Tp

HƠ N i NgoƠi bi n ph thu c lƠ n giá trên 1 mét vuông, nghiên c u nƠy c ng

bao g m 18 bi n đ c l p đ c cho lƠ các y u t có nh h ng đ n giá c n h

Nh ng bi n nƠy đ c xơy d ng d a trên vi c phơn tích đ nh tính ban đ u v các y u

t ph bi n có tác đ ng đ n giá c n h t i Vi t Nam nói chung c ng nh t i Tp HƠ

N i nói riêng Mô hình h i quy đ c xơy d ng d a trên 300 m u c n h chung c

đ c tác gi này ti n hƠnh thu th p ng u nhiên t h n 10 d án t i m t s qu n khác nhau trên đ a bƠn Tp.HƠ N i K t qu h i quy cho th y có 5 bi n đ c l p phù

h p v i mô hình nghiên c u, bao g m: Kho ng cách trung tơm, giá thƠnh, kho ng cách đ n n i mua s m, an ninh và môi tr ng sinh thái

N i dung c th c a các bi n nƠy đ c th hi n t i B ng 2.3.3d Danh sách các bi n

– Nghiên c u c a L c M nh Hi n c a ph n Ph l c 1

K tălu n

Ph ng pháp nƠy d a trên m t nguyên t c r ng giá c a m t B S ph thu c vƠo các

đ c tính c ng nh v trí c a nó Ch có nh ng thay đ i trong giá c a B S v i nh ng

đ c tính t ng t nhau t m t th i đi m nƠy đ n th i đi m khác m i ph n ánh tình

tr ng thay đ i trong cung c u B S trên th tr ng Xem nh (gi đ nh) b qua tính không đ ng nh t c a các tƠi s n mua bán trên th tr ng B S, vi c th c hi n

ph ng pháp Hedonic đòi h i s c l ng tác đ ng c a các đ c đi m lên giá B S thông qua nh ng ph ng trình kinh t l ng áp d ng t ng đ i đ ng nh t cho t ng khu v c vƠ cho t ng lo i hình tƠi s n

Sau đó, các h s c a nh ng ph ng trình nƠy s đ c gi c đ nh trong su t th i

k tính toán ch s giá vƠ th ng lo i b tác đ ng cá bi t nh m xác đ nh m c đ

bi n đ i c a m c giá th c mƠ nó ph n ánh s thay đ i c a tình tr ng cung c u trên

th tr ng i v i t ng khu v c đ c thù, ch s giá B S đ c đ nh ngh a (đ c

hi u) nh m t t l gi a giá tr c a m t TS nƠo đó trong th i gian hi n t i vƠ giá tr

c a nó t i th i k g c (th i k c s ) NgoƠi ra, vi c th c hi n ph ng pháp này còn đòi h i s t n t i (s s n có) c a m t c s d li u bao hƠm các đ c đi m c a

TS v i m t kho ng th i gian dƠi c a các giao d ch B S đ c tính tác đ ng c a

y u t ch t l ng

L i th c a ph ng pháp nƠy lƠ nó có th theo dõi giá tr th t c a m t TS đƣ giao

d ch theo th i gian Ph ng pháp nƠy c ng cho phép vi c đ nh giá TS d a trên các

đ c tính c a nó Tuy nhiên, nó đòi h i m t s mô t chi ti t v các đ c đi m c a TS qua m t kho ng th i gian Ph ng pháp nƠy th ng đ c áp d ng t i Anh, Pháp,

Th y i n, Th y S vƠ H ng Kông

Qua th i gian, đi cùng v i s hoƠn thi n d n v c s h t ng c ng nh hƠnh lang pháp lý, tính không đ ng nh t đ i v i B S t i Vi t Nam đang có xu h ng gi m

d n, đ c bi t đ i v i phơn khúc c n h chung c Tuy nhiên, m c đ không đ ng

nh t v n còn m c khá cao i u nƠy có v thu n l i cho vi c áp d ng ph ng pháp phơn tích giao d ch l p l i nh m xác đ nh ch s giá c n h chung c ; th

nh ng, vi c mua đi bán l i cùng m t c n h chung c t i Vi t Nam lƠ khá ít, đi cùng v i đó lƠ tính không minh b ch v m t thông tin c a các giao d ch nƠy Rõ rƠng, ph ng pháp phơn tích giao d ch l p l i lƠ không kh thi trong vi c xác đ nh

ch s giá c n h chung c t i Vi t Nam V i s s n có c ng nh tính kh thi trong

vi c tìm ki m vƠ thu th p d li u, tác gi đƣ m nh d n áp d ng ph ng pháp phơn tích đ nh l ng h i quy Hedonic đ xác đ nh ch s giá c n h chung c t i hai qu n

n i thƠnh t i Tp.HCM (qu n 2 và 7)

Tr c tiên, tác gi thu th p d li u vƠ xơy d ng m t mô hình h i quy nh m l ng hóa các y u t chính nh h ng đ n giá c a m t c n h chung c đi n hình, t đó tìm ra giá g c c a c n h đi n hình Sau đó, ti n hƠnh c p nh t d li u v giá c a

c n h đi n hình nh ng th i đi m khác nhau đ c tính ch s giá cho t ng giai

đo n c th

2.4 Xơyăd ngămôăhìnhăxácăđ nhăch ăs ăgiá

2.4.1 Khung phân tích chung

Nghiên c u n n t ng trong kinh t l ng c a Ramanathan đ c tác gi s d ng lƠm

khung phân tích chung cho mô hình xác đ nh ch s giá c n h chung c trong đ tƠi

này

LỦăthuy t,ăkinhănghi m,ăcácănghiênăc uăv giáăB S

Mô hình giá B S nghiên

c u tr c đơy Tìm ki m d li u thích

h p

nh d ng bi n

Ki m đ nh gi thuy t Thi t l p mô hình d a trên các mô hình tham kh o đ c

Di n d ch k t qu Thi t l p l i mô hình

c l ng mô hình

B ng 2.4.1 Khung phân tích kinh t l ng

Ngu n: Kinh t l ng ng d ng - Ramanathan 2002

2.4.2 Khung phân tích đ ăngh ăchoănghiênăc u

Công tác xơy d ng ch s giá đ c ti n hƠnh theo quy trình g m 3 giai đo n giai

đo n 1, tác gi xác đ nh giá g c thông qua vi c h i quy các y u t đ c cho lƠ có

nh h ng nh t đ n giá c a m t c n h chung c đi n hình; trong đó, các y u t nƠy

đ c t ng h p t các bƠi nghiên c u tr c đơy c ng nh kh o sát, tham v n ý ki n

tr c ti p t các chuyên gia trong l nh v c B S Vi c kh o sát c ng giúp tác gi h

th ng vƠ ch n ra các thông s c a m t c n h đi n hình Ti p theo, giai đo n 2,

d a trên các tiêu chí v c n h đi n hình đƣ có giai đo n 1, tác gi ti n hƠnh đi u tra, kh o sát đ c p nh t giá tr tr ng c a các c n h đi n hình t i nh ng th i đi m khác nhau Cu i cùng chính lƠ giai đo n c tính ch s giá c a c n h đi n hình

d a trên giá g c c a giai đo n 1 vƠ giá th tr ng c a giai đo n 2 ơy chính lƠ c

s cho vi c so sánh vƠ đánh giá s thay đ i v giá c a chúng theo th i gian

căl ngămôăhìnhăh iăquy

Ki măđ nhăk tăqu ăh iăquy

C năh ăđi năhình

Giáătr ăg căc aăc năh ăđi năhình Thi tăl păl iămôăhìnhăh iăquy Môăhìnhăh iăquyă cu iăcùng

cătínhăch ăs ăgiá

C pănh tăgiáăth ătr ngăc aăc năh ăđi năhình

Báoăcáoăk tăqu ănghiênăc u

B ng 2.4.2 Khung phân tích đ ngh cho nghiên c u

2.4.3 PhơnătíchăvƠăl aăch năbi năchoămôăhìnhăh iăquy

Qua nghiên c u vƠ kh o sát ý ki n c a 100 chuyên gia, nh ng ng i có kinh nghi m công tác nhi u n m trong l nh v c kinh doanh B S, th m đ nh giá B S t i

Vi t Nam cho r ng nh ng y u t sau tác đ ng đ n giá c n h chung c :

- Kho ng cách t khu c n h chung c đ n trung tơm thƠnh ph

- An ninh c a khu c n h

- Môi tr ng c nh quan xung quanh c a khu c n h

- H t ng xƣ h i xung quanh khu c n h

- Ti n ích sinh ho t c a khu c n h

- D ch v qu n lý kèm theo c a khu c n h

- Ch đ u t c a khu c n h (Lo i hình doanh nghi p, Uy tín trên th tr ng)

- Ki n trúc c a khu c n h

- Ph ng th c thanh toán tr góp khi mua c n h

- H tr vay v n Ngơn hƠng khi mua c n h

Thông tin chi ti t v s l a ch n các y u t tác đ ng đ n giá c n h t các chuyên

gia đ c tác gi t ng h p t i B ng 4.3.1a Th ng kê danh sách chuyên gia và B ng

4.3.1b, B ng 4.3.1c Th ng kê ý ki n chuyên gia v c n h đi n hình cho c 2 phân

khúc ậ Ph l c 3

Qua nghiên c u các đ tƠi c a m t s tác gi n c ngoƠi, có m t s t ng đ ng v

s tác đ ng c a m t s y u t nh t đ nh

- Theo Chihiro Shimizu vƠ các c ng s (2010), Di n tích sàn, Di n tích t ng

tr t, Tu i đ i công trình, Th i gian đi đ n tr m xe buýt g n nh t, Th i gian

đi đ n trung tâm th ng m i c a qu n lƠ nh ng y u t nh h ng l n nh t

đ n giá c n h D th y, t i Vi t Nam, ph ng ti n giao thông công c ng

ch a th t phát tri n vƠ lo i hình nƠy c ng ch a đ c ng i dơn s d ng m t

cách ph bi n Khi đó y u t Th i gian đi đ n tr m xe buýt g n nh t r t khó

có tác đ ng đ n vi c ch n mua c ng nh giá c n h chung c NgƠy nay, các trung tơm th ng m i h u h t đ c xơy d ng kèm theo các d án c n h

chung c ho c khu dơn c ; do đó, y u t Th i gian đi đ n trung tâm th ng

m i c a qu n không phù h p đ áp d ng cho th tr ng Vi t Nam

- Theo Richard J Cebula (2009), ông đ a ra 24 y u t đ c cho lƠ có nh

h ng đ n giá c a c n h chung c Trong đó, tác gi nh n th y có m t s

y u t khá t ng đ ng vƠ phù h p đ áp d ng cho th tr ng Vi t Nam nh

Di n tích sàn, S t ng, C n góc, H b i, Công viên, Bãi đ u xe, ng ph

- Theo Davor Kunovac vƠ các c ng s (2008), nhóm tác gi nƠy cho r ng có 6

y u t tác đ ng m nh nh t đ n giá c n h bao g m: Di n tích sàn, S phòng,

S t ng, Th i đi m xây d ng, Th i gian bán, và Lo i hình s d ng V i vi c

nghiên c u c n h chung c ch cho m c đích , do đó, y u t Lo i hình s

d ng lƠ không th t c n thi t cho mô hình c a đ tƠi nƠy

- Th c s L c M nh Hi n (2013), c ng đƣ ti n hƠnh nghiên c u đi n hình v

nhƠ chung c t i Tp.HƠ N i trong đó ng d ng mô hình Hedonic đ ph c v cho công tác đ nh giá T vi c phơn tích đ nh tính ban đ u, tác gi nƠy đƣ

th ng kê kho ng 18 y u t đ c cho lƠ có nh h ng đ n giá c n h i m

n i b t c a nghiên c u nƠy lƠ vi c s d ng Ph ng pháp ch n bi n t ng

b c (stepwise selection) nh m tìm ra nh ng bi n quan tr ng nh t cho mô

hình K t qu thu đ c c a mô hình cu i cùng g m 5 bi n: Kho ng cách

trung tâm, giá thành, kho ng cách đ n n i mua s m, an ninh và môi tr ng

sinh thái Tuy nhiên, qua nghiên c u c ng nh kh o sát th c t , h u h t các

d án khu c n h trên đ a bƠn Tp.HCM hi n nay đ u xơy d ng riêng nh ng siêu th d ng nh (mini) ho c các khu mua s m n i b nh m đáp ng nhu

c u c a c dơn Do đó, bi n Kho ng cách đ n n i mua s m xem ra không

th t phù h p cho mô mình nghiên c u nƠy

Trong s 16 y u t đ c ch n b i các chuyên gia, có 3 y u t v i t l ch n th p

nh t, l n l t lƠ H tr v n (25%), Lo i hình ch đ u t (12%), H tr pháp lý

(10%) Qua nghiên c u, tác gi nh n th y, quy t đ nh ch n mua c n h c a ng i dơn b chi ph i nhi u h n b i uy tín th t s c a ch đ u t trên th tr ng thay vì

lo i hình đ ng ký kinh doanh c a nh ng ch đ u t nƠy Bên c nh đó, v i xu h ng

h i nh p ngƠy cƠng sơu r ng, các doanh nghi p, công ty th ng liên doanh, góp v n cùng đ u t vƠo nh ng d án B S; đi u nƠy góp ph n lƠm gi m vai trò, s nh

h ng c a y u t lo i hình doanh nghi p Hay nói cách khác, y u t nƠy h u nh không nh h ng đ n giá B S nói chung c ng nh giá c n h chung c nói riêng

V ph ng di n pháp lý, h u h t các ch đ u t hi n nay đ u ti n hƠnh lƠm h p

đ ng mua bán c ng nh cam k t lƠm gi y ch quy n (s h ng) cho khách hƠng

ơy g n nh lƠ ngh a v , vƠ lƠ đi u ki n tiên quy t đ ng i dơn đ ng ý ch n mua

c n h Rõ rƠng, y u t H tr pháp lý không mang nhi u ý ngh a trong vi c phơn tích các y u t nh h ng đ n giá c n h chung c NgoƠi ra, nh m t o đi u ki n cho khách hƠng mua c n h , đ ng th i c ng t ng tính c nh tranh trên th tr ng, các

ch đ u t đ u áp d ng hình th c h tr vay v n cho khách hƠng v i lƣi su t u đƣi Khi đó, vi c đ a y u t H tr v n vƠo mô hình đ phơn tích s nh h ng đ n giá

c n h chung c lƠ không th t phù h p

K t h p vi c tham kh o, l y ý ki n c a các chuyên gia vƠ nghiên c u th c t , tác

gi đi đ n quy t đ nh không s d ng 3 y u t (H tr v n, Lo i hình ch đ u t vƠ

H tr pháp lý); đ ng th i c ng ch n ra 13 trong s 16 y u t đ ti n hƠnh phơn tích

vƠ l ng hóa s nh h ng c a chúng đ i v i giá c a c n h chung c , ph c v cho nghiên c u N i dung c th c a 13 y u t nƠy đ c tác gi t ng h p theo b ng

d i đơy

B NGă2.4.3b DANHăSỄCHăCỄCăBI NăC AăMỌăHỊNHăH IăQUY

0 DON_GIA Bi nă ph ă thu că (Y): n giá

Mƣ hóa b ng Thangăđoăth ăb c

(Ordinal scale) Theo đó, bi n

v v sinh ph n di n tích s d ng chung, 5 D ch v thu gom rác, 6

D ch v ch m sóc cơy xanh

Bi n nƠy đ c mƣ hóa b ng

Thangă đoă th ă b c (Ordinal

scale) thƠnh 3 giá tr : Nh n giá

Thangă đoă th ă b c (Ordinal

scale) thƠnh 3 giá tr : Nh n giá

5 HUONG_BC Bi năđ căl p: H ng nhìn ra t

Bi nă đ că l p: Môi tr ng c nh

quan khu v c xung quanh n i

c n h t a l c (Trong ph m vi bán kính 500 m tính t v trí t a

l c c a c n h )

Mƣ hóa b ng Thangăđoăth ăb c

(Ordinal scale) Theo đó, bi n

nƠy nh n giá tr gi m d n t 5

đ n 1 t ng ng v i m c đ t t

gi m d n c a môi tr ng c nh

quan (t R t t t đ n R t kỨm)

9 PT_TT

Bi năđ căl p: Ph ng th c thanh

toán khi mua c n h (Tr góp, tr

giá tr 3 n u ch đ u t cho phép

ng i mua tr góp t 1-3 n m;

Nh n giá tr 2 n u ch đ u t

cho phép ng i mua tr góp trong th i gian d i 1 n m;

th

Bi n nƠy đ c mƣ hóa b ng

Thangă đoă th ă b c (Ordinal

scale) thƠnh 3 giá tr : Nh n giá

Mƣ hóa b ng Thangăđoăth ăb c

(Ordinal scale) Theo đó, bi n

nƠy nh n giá tr gi m d n t 5

đ n 1 t ng ng v i m c đ t t

gi m d n v Uy tín c a ch đ u

t (t R t cao đ n R t th p)

3.1.1ăPh ngăphápăphơnătíchăt ngăh p

Ph ng pháp nƠy đ c s d ng đ t ng h p các lý thuy t v xác đ nh ch s giá

B S đ c th a nh n r ng rƣi nhi u n c trên th gi i nh m đ t n n t ng cho vi c xơy d ng mô hình xác đ nh ch s giá c n h chung c t i đ a bƠn Tp.HCM

NgoƠi ra, ph ng pháp nƠy c ng đ c s d ng đ nghiên c u kinh nghi m ng

d ng ph ng pháp xơy d ng ch s giá lƠm c s cho các đ xu t ng d ng t i Vi t

Nam

3.1.2ăPh ngăphápăchuyênăgia

Tác gi s d ng ph ng pháp nƠy đ ti n hƠnh kh o sát ý ki n c a các chuyên gia

nh m xơy d ng mô hình nghiên c u phù h p v i đi u ki n th c ti n t i Tp.HCM vƠ xơy d ng các chu n m c cho t ng y u t ph c v cho vi c c l ng ch s giá trong nghiên c u

3.1.3ăPh ngăphápăphơnătíchăđ nhăl ng

Ph ng pháp nƠy đ c s d ng đ xơy d ng mô hình h i quy nh m xác đ nh ch s giá c n h chung c t i Tp.HCM C th , tác gi s d ng ph ng pháp h i quy bình

ph ng thông th ng nh nh t (OLS – Ordinary Least Square)

M hình đ c x lý thông qua ph n m m STATA 11.0 đ ch y mô hình h i quy vƠ

th c hi n các ki m đ nh th ng kê c n thi t ph c v cho bƠi nghiên c u

3.2 Gi iăthi uăv ăt ngăth ăvƠăm uănghiênăc u

T ng th nghiên c u c a đ tƠi lƠ c n h chung c trên đ a bƠn Tp.HCM V i t ng

di n tích 2.095,01 k , đ a bƠn thƠnh ph đ c chia thành 19 qu n vƠ 5 huy n Qua nghiên c u, kh o sát th c t , c ng nh tham kh o m t s báo cáo th tr ng B S

c a m t s công ty có uy tín (CBRE, Colliers, Savills, ầ), tính đ n cu i 2014, trên

đ a bƠn Tp.HCM có kho ng h n 1,000 khu c n h chung c (residential apartment

buildings); trong đó, t p trung cao nh t t i qu n 2 vƠ 7 v i h n 100 d án

Trong n m 2014, v i h n 14,000 c n h đ c chƠo bán ra th tr ng t i Tp.HCM,

t ng g n g p đôi so v i cùng k n m tr c Qu n 7 v n lƠ n i d n đ u v ngu n cung c n h v i kho ng 2.300 c n, qu n 2 v i h n 1,800 c n, ti p đ n lƠ m t s

qu n ngo i thƠnh nh qu n Tân Phú, qu n 12 v i ngu n cung c n h ch y u ph c

v nhu c u khách hƠng phơn khúc trung bình M t trong nh ng thay đ i m nh m

mƠ ghi nh n đ c trong n m 2014 đó lƠ s gia t ng v ngu n cung c a phơn khúc

c n h trung vƠ cao c p, cƠng v cu i n m l ng hƠng thu c phơn khúc nay đ a ra

th tr ng cƠng nhi u (Báo cáo th tr ng B S n m 2014 – Cafeland)

Là hai khu v c quy ho ch đô th m i, qu n 2 vƠ 7 đ ng th i c ng lƠ hai trong s

nh ng c c tr ng đi m phát tri n c a Tp.HCM trong hi n t i c ng nh trong th i gian s p t i Hi n nay, v i xu h ng phát tri n dơn s ngƠy cƠng nhanh, ngày càng

có nhi u nhà đ u t (trong vƠ ngoƠi n c) t p trung đ u t v n đ xơy d ng các c n

h chung c trên đ a bƠn qu n 2 vƠ 7 nh m đáp ng nhu c u th tr ng, m t đ c n

h chung c ngày cƠng l n Khi đó, các phơn khúc th tr ng c a c n h chung c

t i hai khu đô th m i nƠy s chi m m t t tr ng l n, có tác đ ng chính đ n th

tr ng c n h chung c t i Tp.HCM nói riêng vƠ c n c nói chung Rõ rƠng, vi c xơy d ng m t ch s đo l ng s bi n đ ng c a giá c n h chung c đƣ vƠ đang tr nên c p thi t, góp ph n không nh vƠo vi c qu n lý vƠ đi u ti t giá, nh m đ m b o

s phát tri n n đ nh vƠ b n v ng c a th tr ng c n h chung c c ng nh th

tr ng B S t i Tp.HCM trong t ng lai g n V i nh ng lý do trên, tác gi đƣ u tiên ch n đ a bƠn qu n 2 vƠ 7 lƠm ph m vi nghiên c u c a đ tƠi nƠy

3.2 2ăPh ngăphápăch năm uănghiênăc u

Ph ng pháp ch n m u đ c tác gi áp d ng cho đ tƠi nƠy lƠ ch n m u ng u nhiên

có h th ng Tr c tiên, tác gi ch n ng u nhiên 7 d án c n h chung c t i qu n 2

vƠ t ng t lƠ 7 c n h chung c t i qu n 7 (đơy lƠ nh ng d án c n h đƣ hoƠn thi n, ng i dơn đƣ chuy n vƠo sinh s ng trong m t kho ng th i gian nh t đ nh) K

đ n, t nh ng d án nƠy, tác gi ch n ng u nhiên 14 c n h chung c đ ti n hƠnh

đi u tra, kh o sát vƠ lƠm m u nghiên c u T ng c ng, tác gi đƣ thu th p đ c 700

m u d li u, trong đó có 680 m u s d ng cho vi c l ng hóa (ch y mô hình h i

quy), 20 m u còn l i b lo i b , đơy c ng chính lƠ nh ng phi u kh o sát không h p

l thu đ c trong quá trình đi u tra, ph ng v n tr c ti p ng i dơn sinh s ng t i các

khu c n h

3.2 3ăC ăm uănghiênăc u

Theo ph ng pháp ch n m u ng u nhiên, c m u nghiên c u đ c xác đ nh b ng công th c sau:

Trong đó:

- n là kích c m u đ c tính

- z là giá tr liên quan đ n vi c xác đ nh m c đ tin c y (tác gi ch n m c đ tin c y lƠ 95%, đơy c ng lƠ m c tin c y ph bi n trong các nghiên c u tr c đơy) Khi đó, giá tr z s lƠ 1,96

- P là c tính ph n tr m trong t p h p Thông th ng p s th y m t vƠi nghiên c u tr c đó ho c m t vƠi ngu n thông tin Trong tr ng h p này, tác gi không có tr c thông tin liên quan đ n p, do đó, tác gi thi t l p giá

tr c a p t i 0,5 i u nƠy s d n đ n m t phơn tách 50%-50% đ n m b t

bi n s l n nh t có th trong t p h p

- d: đ chính xác tuy t đ i mong mu n (th ng l y 5%)

D a theo công th c tính c m u trên, s l ng m u c n thu th p cho đ tƠi nƠy

đ c c tính lƠ n = 385 m u Trên th c t , tác gi đƣ ti n hƠnh kh o sát vƠ thu th p

đ c t ng c ng 700 m u (trong đó có 680 m u h p l ) c a 14 d án c n h khác

nhau trên đ a bàn qu n 2 và 7, Tp.HCM ph c v cho vi c nghiên c u, đơy lƠ s

l ng m u t ng đ i l n có th đ i di n đ c cho t ng th nghiên c u c a đ tƠi

này

3.2.4ăThôngătinăv ăd ăli uănghiênăc u

- Tác gi s d ng d li u s c p đ phơn tích h i quy cho c 2 phơn khúc giá

- S d ng ph ng pháp đi u tra m u theo hình th c thu n ti n

- Th i đi m ti n hƠnh kh o sát ý ki n chuyên gia lƠ t tháng 11/2014 ậ

Trong s 700 m u kh o sát thu th p đ c t 14 d án c n h chung c (7 d án c n

h chung c t i qu n 2 và 7 d án c n h chung c trên đ a bƠn qu n 7), có 20 m u

v i phi u kh o sát không h p l , do đó tác gi đƣ s d ng 680 m u còn l i cho vi c

h i quy

M c đ n giá giao đ ng t 17,5 tri u VND/ (c n h s EB2/0504N, D án The

Era Town, Ph ng Phú M , Qu n 7) đ n 47,139 tri u VND/ (C n h s

V4-28.01, D án Sunrise City, Ph ng Tân H ng, Qu n 7) Rõ rƠng, đ n giá c a

nh ng c n h nƠy có s phơn hóa khá m nh, đi u nƠy th hi n s khác bi t trong

t ng phơn khúc giá c a c n h chung c trên đ a bƠn hai qu n (2 và 7) Qua nghiên

c u c ng nh tham kh o thêm ý ki n c a các chuyên gia trong l nh v c B S c ng

nh Th m đ nh giá t i Vi t Nam, tác gi quy t đ nh phơn ra thƠnh hai phân khúc

(c n h có giá t 15-25 tri u VND/ vƠ trên 25 tri u VND/ ) nh m nghiên c u

vƠ l ng hóa các y u t tác đ ng đ n giá c n h đ t đó ph n nƠo hi u đ c xu

h ng th tr ng t ng ng v i hai phơn khúc giá nƠy

Tác gi c ng đ ng th i li t kê c th s l ng các c n h đ c ch n lƠm m u

nghiên c u t i B ng 3.3.1a Th ng kê s l ng m u c n h - Phân khúc giá 1 và

B ng 3.3.1b Th ng kê s l ng m u c n h - Phân khúc giá 2 (Ph l c 2)