Tăng cường quản lý công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất

đề tài : Tăng cường quản lý công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất

LỜI MỞ ĐẦU

Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài nguyên,tài sản mà nó còn được coi là nguồn lực quan trọng đối vời bất kì quốc gia nào.Tuy nhiên nói như vậy vẫn chưa đầy đủ và chưa thể hiện bản chất kinh tế củađất đai vì đất đai còn được xem như là nguồn vốn của nền kinh tế Khi xem xétđất đai như là nguồn vốn thì các quan hệ về đất đai được mở rộng, vai trò của nótrong nền kinh tế được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và phức tạp hơn Trong nềnkinh tế, bất cứ nguồn vốn nào cũng đòi hỏi phải được sử dụng hiệu quả Đối vớiđất đai yêu cầu này lại càng cần thiết hơn vì không chỉ là nguồn vốn, đất đai còn

là một nguồn lực khan hiếm, do đó trong sử dụng đòi hỏi phải sử dụng một cáchtiết kiệm nhất nhưng cho hiệu quả cao nhất

Đầu tư là chìa khóa của tăng trưởng kinh tế, đặc biệt đối với tạo việc làm,

lý thuyết đã chứng minh rằng khi tăng đầu tư sẽ bù đắp những thiếu hụt của “cầutiêu dùng” từ đó tăng việc làm, tăng thu nhập tăng hiệu quả biên của vốn đầu tư,kích thích tái sản xuất mở rộng Dự án đầu tư chính là công cụ để thực hiện cácchiến lược và chính sách đầu tư Dự án đầu tư nào cũng cần phải sử dụng đếncác nguồn lực, trong đó có nguồn lực đất đai và hiệu quả sử dụng đất chính làmột trong những chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư Giữa dự ánđầu tư và đất đai có một mối quan hệ mật thiết Hiểu đúng mối quan hệ này sẽgiúp chúng ta phát huy được hết các thế mạnh và lợi thế so sánh của mình trongquá trình phát triển kinh tế

Nền kinh tế nước ta sau khi mở cửa, đặc biệt là sau khi gia nhập WTOđang phát triển hết sức nhanh chóng Các dự án đầu tư trong và ngoài nước tăngnhanh Do đó nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cũng qua đó màtăng cao Đây là điều đáng mừng vì đầu tư là chìa khoá của tăng trưởng kinh tế

và việc làm Nếu các dự án được thực hiện không chỉ thúc đẩy nền kinh tế pháttriển, góp phần sản xuất ra của cải vật chất mà còn tạo việc làm cho người lao

động Không chỉ vậy các dự án đầu tư đi vào hoạt động còn góp phần vào việckhai thác đất đai, làm cho hiệu quả sử dụng đất được tăng lên Nhưng điều đóchỉ xảy ra khi các dự án được triển khai thực hiện và sử dụng đất đúng mục đích

đã được quy hoạch Nhưng thực tế hiện nay là có rất nhiều tổ chức, cá nhânđược giao hoặc cho thuê đất vì một lý do nào đó không thực hiện đầu tư xâydựng và thực hiện dự án như đã định hoặc sử dụng đất không đúng như mụcđích được giao làm cho hiệu quả sử dụng đất giảm

Giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư có đặc điểm là giao và chothuê đất với quy mô, diện tích lớn, để có đất để giao và cho thuê chúng ta phải

hy sinh rất nhiều các mục đích khác Vì vậy, nếu sử dụng không hiệu quả thì đó

là một sự lãng phí tại nguyên rất lớn Do đó, tăng cường quản lý công tác giao

và cho thuê đất đối với các dự án là một vấn đề rất quan trọng và cần thiết Quađây có thể thấy được vấn đề giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư đang

là vấn đề được quan tâm và cần nghiên cứu, vì vậy em chọn nghiên cứu đề tài:

“Tăng cường quản lý công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất”

Với mục đích nghiên cứu cơ sở lý luận của công tác giao và cho thuê đấtđối với các dự án đầu tư và thực trạng quản lý công tác giao và cho thuê đất đốivới các dự án đầu tư nhằm đánh giá những kết quả đạt được cũng như nhữnghạn chế cần khắc phục, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường quản lý

để nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Kêt cấu của đề tài ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung bao gồm:Chương I: Cơ sở khoa học về công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án

đầu tưChương II: Thực trạng của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu

tưChương III: Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý giao

và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Đề tài này lấy phương pháp duy vật biện chứng và quan điểm lịch sử cụthể của chủ nghĩa Mác- Lênin làm nền tảng nghiên cứu và kết hợp chặt chẽ vớicác phương pháp khác như phương pháp thu thập, phân tích, tổng hợp, hệ thốngcác thông tin và số liệu Các số liệu trong đề án được lấy từ nguồn số liệu thống

kê của tổng cục Thống kê, tạp chí bất động sản và các trang web chuyên ngành,

…

Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, thạc sỹ Nguyễn Trọng Hưng đã tậntình hướng dẫn để em có thể hoàn thành đề án này

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC GIAO VÀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ

I DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG VIỆCHOẠCH ĐỊNH PHÁT TRIỂN

1.1 Khái niệm và phân loại dự án đầu tư

1.1.1 Khái niệm

Trong các hoạt động kinh tế hiện nay, chúng ta đã không còn xa lạ vớithuật ngữ dự án đầu tư Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, khoản 8điều 3 Luật Đầu tư giải thích “dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung

và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảngthời gian xác định” Tuy nhiên, dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc

độ khác nhau, Giáo trình Lập dự án đầu tư (PGS TS Nguyễn Bạch Nguyệt,

NXB Thống kê, 2005) đưa ra các cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư dưới từnggóc độ như sau:

Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày mộtcách chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạtđược những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụngvốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong mộtthời gian dài

Trên góc độ kế hoạch hoá: dự án là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiếtcủa một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làmtiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ

Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phícần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm

xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằmthực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.

1.1.2 Phân loại dự án đầu tư

Có rất nhiều các tiêu thức để phân loại dự án đầu tư, Giáo trình Lập dự

án đầu tư phân loại dự án đầu tư theo các tiêu thức sau:

Theo lĩnh vực hoạt động trong xã hội, dự án đầu tư có thể phân chia thành

dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư phát triển khoa học kỹthuật, dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng (kỹ thuật và xã hội)

Theo các giai đoạn hoạt động của các dự án đầu tư trong quá trình tái sảnxuất xã hội, có thể phân loại các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanhthành dự án đầu tư thương mại và dự án đầu tư sản xuất

Theo thời gian thực hiện và phát huy tác dụng để thu hồi đủ vốn đã bỏ ra,

ta có thể phân chia các dự án đầu tư thành dự án đầu tư dài hạn, dự án đầu tưtrung hạn và dự án đầu tư ngắn hạn

Theo sự phân cấp cấp quản lý dự án (theo thẩm quyền quyết định hoặccấp giấy phép đầu tư), tiêu chí này được dựa theo tầm quan trọng và quy mô của

dự án đầu tư Theo đó, dự án đầu tư được chia thành 4 nhóm: dự án quan trọngquốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C Đối với các dự án đầu

tư nước ngoài được chia thành 3 nhóm: dự án nhóm A, dự án nhóm B và các dự

án phân cấp cho các địa phương

Theo nguồn vốn, dự án đầu tư có thể chia thành:

 Dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước

 Dự án đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhànước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh

 Dự án đầu tư bằng nguồn vốn huy động của doanh nghiệp và cácnguồn vốn khác

 Dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗn hợp

Ngoài ta trong thực tế, để đáp ứng yêu cầu quản lý và nghiên cứu kinh tế,người ta còn phân chia dự án đầu tư theo cơ cấu tái sản xuất, theo cấp độ nghiêncứu, theo quan hệ sở hữu, theo quy mô và theo nhiều tiêu thức khác.

1.2 Vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển

Thứ nhất, dự án đầu tư là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụcủa chiến lược, quy hoạch và kế hoạch, chương trình phát triển một các có hiệuquả nhất

Thứ hai, dự án đầu tư là phương tiện để gắn kết giữa kế hoạch và thịtrường, nâng cao tính khả thi của kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả năng điềutiết thị trường theo định hướng xác định của kế hoạch

Thứ ba, dự án đầu tư góp phần giải quyết quan hệ cung - cầu về vốn trongphát triển kinh tế -xã hội và giải quyết quan hệ cung – cầu về sản phẩm, dịch vụtrên thị trường

Thứ tư, dự án đầu tư góp phần cải thiện đời sống dân cư và cải biến bộmặt kinh tế - xã hội của từng vùng, của cả nước

Do có các vai trò trên nên dự án đầu tư còn gọi là các dự án phát triển rấtđược coi trọng trong hệ thống kế hoạch hóa hiện nay ở nước ta Nó là công cụ

để triển khai thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu của kế hoạch với hiệu quả kinh tế

-xã hội cao nhất

II ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI

2.1 Đất đai và đặc điểm của đất đai

2.1.1 Các quan niệm về đất đai

Đất đai hiện hữu khắp xung quanh ta, vì thế trong cuộc sống người ta ít khi

tự hỏi đất đai là gì? Tuy nhiên, trong quản lý và nghiên cứu cần phải có một kháiniệm cụ thể Tuỳ thuộc vào từng lĩnh vực và mục đích nghiên cứu mà có cácquan niệm và đưa ra các khái niệm khác nhau về đầt đai

Các nhà làm luật khi nói đến đất đai không quan tâm đến tính chất vật lý,hoá học,…mà tập trung vào các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng liên quanđến đất đai Họ chủ yếu nghiên cứu tác động của pháp luật đến việc sử dụng đất,qua đó điều chỉnh các quan hệ phát sinh liên quan đến đất của đối tượng sử dụngđất Các quan hệ này bao gồm quan hệ về sở hữu, định đoạt và sử dụng đất Quanghiên cứu đất đai và các quan hệ liên quan đến đất đai, các nhà làm luật pháp lýhoá các quan hệ đó và đưa vào trong luật, đây chính là căn cứ để người sử dụngđất phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất Ở Việt Nam, điều chỉnh các quan

hệ liên quan đến đất đai là Luật đất đai 2003 và các văn bản đi kèm như các nghịđịnh, thông tư,…Hệ thống các văn bản này đã tạo ra hành lang pháp lý cho việc

sử dụng đất, bắt buộc người sử dụng đất phải tuân thủ theo

Các nhà kinh tế xem đất đai như là nguồn gốc của của cải, về mặt kinh tế cóthể được đo lường bằng giá trị tiền tệ Tuy nhiên, đất đai và các sản phẩm của nó

có giá trị kinh tế chỉ khi nó được chuyển thành hàng hoá hoặc dịch vụ có giá trị

sử dụng và được mong muốn, được người tiêu dùng trả giá Họ nghiên cứu đấtđai dưới góc độ là một hàng hoá và dịch vụ, coi nó là một bộ phận của Bất độngsản, đặt nó vào trong các quan hệ kinh tế, xem xét sự vận động của nó thông quacác quy luật kinh tế Về mặt lý thuyết, đối với các nhà kinh tế, đất đai không cógiá trị sử dụng và không thể chuyển thành hàng hoá thì không có giá trị Nhưngtrên thực tế điều này hiếm khi xảy ra vì đất đai ngày càng khan hiếm và người tangày càng biết cách khai thác các lợi ích từ đất đai

Về mặt xã hội, người ta quan tâm đến các lợi ích và phân phối các lợi íchcho xã hội từ đất đai.Vì diện tích đất đai thì có giới hạn nên xã hội quan tâm đếnđất đai trên hai khía cạnh: đất đai được sử dụng như thế nào và phân phối đất đainhư thế nào?

Về mặt địa lý và môi trường, người ta quan tâm đến vị trí tuyệt đối của đấtđai, đặt nó trong mối quan hệ lãnh thổ, khu vực Đất đai bao gồm các yếu tốnhư: địa hình, độ dốc, độ nghiêng,… và bị chi phối bởi các yếu tố về mặt xã hội,

kinh tế Sự kết hợp giữa đất đai và điều kiện tự nhiên tạo nên các vùng đặc thù,nghiên cứu các đặc thù của đất đai là một trong những nhiệm vụ của các nhà địa

lý kinh tế Lĩnh vực môi trường nghiên cứu đất đai coi nó là một bộ phận củatổng thể tự nhiên Quan điểm môi trường coi đất đai là nguồn tài nguyên khôngtái sinh nhưng có khả năng tái tạo được Các nhà môi trường nghiên cứu các tínhchất vật lý, hoá học, sinh học, cơ học của đất đai, và nghiên cứu các biện phápbảo vệ và sử dụng nguồn tài nguyên không tái sinh này

Theo Tổ chức lương thực thế giới (FAO), đất đai là một tổng thể vật chấtbao gồm cả địa hình và không gian tự nhiên bao quanh tổng thể vật chấtđó.Trong đó, địa hình bao gồm các yếu tố: sông ngòi, độ dốc, độ nghiêng, thổnhưỡng, các lớp trầm tích,…Không gian tự nhiên được nói đến ở đây bao gồmcác yếu tố: khí hậu, môi trường, khí quyển và môi trường vi sinh vật trong lòngđất

2.1.2 Đất đai và các dự án đầu tư

Khác với các ngành và lĩnh vực khác, đất đai trong các dự án đầu tư được

quan tâm dưới góc độ là địa điểm Xác định đất đai, nói đúng hơn là xác định

địa điểm bố trí dự án là một trong những chìa khóa để thực hiện thành công các

dự án đầu tư Trừ các dự án đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, các dự án đầu tư ítquan tâm đến các tính chất vật lý, hóa học, sinh học, độ màu mỡ của đất đai, màquan tâm nhiều đến vị trí của đất đai, địa điểm Địa điểm bố trí dự án được đánhgiá thông qua các khía cạnh sau:

– Vấn đề cung – tiêu: địa điểm bố trí dự án gây khó khăn hay thuận lợi choviệc cung cấp các nguyên, nhiên vật liệu đầu vào và tiêu thụ sản phẩm của

dự án

– Kết cấu hạ tầng ( điện, cấp và thoát nước, nhà ở, thông tin liên lạc, giaothông,…) có đáp ứng được yêu cầu của dự án hay không? Có thuận lợi vàkhó khăn gì?

– Môi trường tự nhiên, kinh tế - xã hội của vùng: điều kiện mặt bằng, laođộng của địa phương, luật lệ và an ninh ở địa phương.

Như vậy, đất đai với các dự án đầu tư được quan tâm ở góc độ không giống cáclĩnh vực khác

2.1.3 Đặc điểm của đất đai

a Đất đai dưới góc độ là tài nguyên có các đặc điểm sau:

Một, đất đai là tài nguyên không tái tạo Đặc điểm này thể hiện ở việc diện

tích đất đai trên bề mặt trái đất là có giới hạn, tổng quỹ đất đai là không thay đổi.Nguyên nhân là do đất đai là sản phẩm của tự nhiên và có quá trình hình thànhrất lâu dài, con người không thể tạo ra đất đai được

Hai, đất đai có vị trí cố định, sức sinh lợi không đều Mỗi thửa đất có một

vị trí địa lý cố định và duy nhất, được đo lường bằng toạ độ địa lý thông qua hệthống kinh độ vĩ độ Do yếu tố vị trí khác nhau nên các điều kiện của mảnh đấtkhác nhau tạo ra sức sinh lợi khác nhau cho mỗi mảnh đất

Ba, đất đai nếu được sử dụng hợp lý, sức sản xuất của đất đai sẽ tăng lên.

Sức sản xuất của đất đai là khái niệm chỉ khả năng của đất đai tạo ra một khốilượng lương thực hoặc sản phẩm Khả năng này gắn liền với độ màu mỡ của đấtđai Trong sử dụng đất, người ta có thể tái tạo, phục hồi và nâng cao độ màu mỡcủa đất, vì vậy, nếu được sử dụng hợp lý thì sức sản xuất của đất đai sẽ tănglên.Người ta nói sức sản xuất của đất đai là vô hạn

Bốn, đất đai là tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Đặc

điểm này nói nên tính hai mặt của đất đai Một mặt, đất đai tạo ra các yếu tố chocon người, là nguồn cung cấp các yếu tố, điều kiện sống, là tư liệu lao động củacon người Mặt khác, con người lại tác động vào đất đai để tạo ra những đặc tínhmới cho đất đai

Năm, đất đai có tính đa dụng Tính đa dụng của đất đai là do đặc tính tự

nhiên mang lại Đặc tính tự nhiên của đất đai khác nhau dẫn đến tính chất của

đất đai khác nhau do đó đất đai có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhautạo nên tính đa dụng của đất đai.

b Đất đai dưới góc độ là hàng hoá bất động sản có các đặc điểm:

Thứ nhất,là hàng hoá có vị trí cố định về mặt địa lý, địa điểm và không có

khả năng di dời Đặc điểm này muốn nói đến đất đai có vị trí cố định và giới hạn

về mặt diện tích không gian Tuy nhiên yếu tố vị trí của đất đai hay bất động sảnkhông chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nóđược đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụcông cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục vàphụ thuộc vào khả năng tiếp cận

Thứ hai, cũng giống như những bất động sản là các công trình trên đất

khác, đất đai là hàng hoá có tính lâu bền Đặc điểm này thể hiện ở tính trườngtồn và không thể bị tiêu huỷ của đất đai (trừ một số trường hợp đặc biệt như:động đất, núi lửa, sạt lở,…)

Thứ ba, đất đai là loại hàng hoá mang tính cá biệt và khan hiếm Tính

khan hiếm của đất đai do tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như củatừng vùng, từng địa phương, từng khu vực Tính cá biệt của mỗi mảnh đất xuấtphát từ đặc điểm mỗi mảnh đất có một vị trí xác định trên bề mặt Trái đất và làduy nhất

Thứ tư, việc tiêu dùng loại hàng hoá này mang nặng tính thị hiếu, bị ảnh

hưởng bởi yếu tố tập quán và tâm lý xã hội Nói chung mọi hàng hoá đều có đặcđiểm này nhưng với hàng hoá bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn Đặcđiểm này xuất phát từ nhiều lý do như bất động sản là tài sản có giá trị lớn,nhưng quan trọng hơn là vì con người sinh sống trên mảnh đất của mình và cácyếu tố của mảnh đất ảnh hưởng, tác động lớn đến cuộc sống của con người

Thứ năm, là loại hàng hoá chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hoá

bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay

hoàn thiện của hàng hoá bất động sản này sẽ làm tăng thêm hoặc giảm bớt giátrị sử dụng của hàng hoá bất động sản khác.

Thứ sáu, đất đai là một tài sản có giá trị lớn Giá trị của đất đai do nhiều

yếu tố tạo thành, nhưng một trong các lí do khiến đất đai là tài sản có giá trị lớn

là do tính khan hiếm và cá biệt của mỗi mảnh đất

Thứ bảy, đất đai là loại hàng hoá chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố

pháp luật và các chính sách của Nhà nước Đất đai là tài sản quan trọng của mỗiquốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Cácquan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh mẽ đến nhữnghoạt động kinh tế - xã hội Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định vàkhai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển, Nhà nước ban hành cácvăn bản luật, chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản

lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản Do vậy, bất động sản chịu sựchi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước

Với các đặc điểm này đất đai có một vai trò rất quan trọng trong sản xuấtcũng như trong đời sống của con người

2.2 Vai trò của đất đai trong sản xuất và đời sống

Đất đai từ lâu đã gắn liền với đời sống và sản xuất của con người, nó gắnliền với lịch sử đấu tranh sinh tồn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc Vì vậy, đất đaigiữ một vai trò đặc biệt quan trọng Đất đai được Hiến pháp nước ta khẳng định

với vai trò là một tài nguyên quốc gia, Giáo trình đăng ký – thống kê đất đai đã

viết về vai trò quan trọng của đất đai như sau: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vôcùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu củamôi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng” Nói như vậy để thấy được rằng đất đai

có vị trí vô cùng quan trọng đối với tất cả các ngành, lĩnh vực trong cả đời sống

và sản xuất của con người

Là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sửphát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động Sự tồn tại vàphát triển của đất đai quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người, không cóđất đai thì không thể có sự sống và không có sự tồn tại và phát triển của bất cứmột xã hội loài người nào Vì vậy, đất đai không chỉ là tài nguyên vô cùng quýgiá mà còn là điều kiện sống của muôn loài.

Đất đai tham gia vào mọi hoạt động của đời sống và sản xuất Rõ ràng lànếu như không có đất đai thì sẽ không có bất kì một ngành sản xuất nào, mộtquá trình lao động nào Vai trò của đất đai về mặt này được thể hiện:

Thứ nhất, đất đai là địa điểm cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống diễnra

Thứ hai, đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội.Tuy nhiên, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đai có vị tríkhác nhau Đối với các hoạt động sản xuất phi nông nghiệp, đất đai là địa điểm

để xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, kho tàng, bến bãi,… đất đai cung cấpnguồn nguyên liệu cho một số ngành sản xuất như ngành công nghiệp sản xuấtgạch ngói, xi măng, gốm sứ, Đối với các hoạt động sản xuất nông nghiệp, đấtđai có một vị trí đặc biệt và vai trò hết sức quan trọng, là tư liệu sản xuất chủyếu và không thể thay thế được Nó không những là chỗ đứng, chỗ tựa để laođộng, mà còn cung cấp thức ăn cho cây trồng, là nơi chuyển dần hầu hết tácđộng của con người vào cây trồng Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi

là ruộng đất, nó có ý nghĩa vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.Thông qua đất đai và sản xuất nông nghiệp để tạo ra các thực phẩm nuôi sốngcon người

Vì vậy có thể khẳng định đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sảnxuất và đời sống của con người Dưới bất cứ một thời đại nào, một chế độ xã hộinào, đất đai cũng là một vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước.Giao và cho thuê đất là một trong những công tác quan trọng của quản lý Nhà

nước về đất đai Vì vậy công tác này có ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống củatoàn xã hội Vậy đối với các dự án đầu tư, công tác giao và cho thuê đất có vaitrò và tầm quan trọng như thế nào?

III.TẦM QUAN TRỌNG CỦA CÔNG TÁC GIAO VÀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐIVỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ

3.1 Khái niệm và bản chất của giao và cho thuê đất

3.1.1 Khái niệm

Giao và cho thuê đất là các khái niệm xuất hiện cùng với sự ra đời củaLuật đất đai, tuy nhiên khái niệm giao đất có sớm hơn, nó xuất hiện đầu tiêntrong Luật đất đai 1987, còn khái niệm cho thuê đất được đưa vào từ Luật đấtđai 1993 Theo luật này, giao đất là một trong những nội dung của công tác quản

lý Nhà nước về đất đai, được giải thích là một hoạt động của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho tổchức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.Có thể nói khái niệm này rất chungchung và mơ hồ vì thiếu những ràng buộc mang tính pháp lý giữa Nhà nước vàngười sử dụng đất Tuy nhiên đây cũng là cơ sở để khắc phục những hạn chếtrong các văn bản luật về đất đai sau này Luật đất đai 2003, xây dựng trên cơ sởLuật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 đã khắc phục được nhiều hạn chế củacác luật cũ, đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao và cho thuê đất.Điều 4 của Luật giải thích:

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết

định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp

đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Hai khái niệm này đã khái quát được mối quan hệ giữa người sử dụng đất

và Nhà nước nhưng mối quan hệ này chưa được pháp lý hoá Nhà nước giảiquyết vấn đề này bằng cách cấp cho đối tượng được giao và cho thuê đất Giất

chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Nó được hiểu là một chứng thư

pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yêntâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa

vụ sử dụng đất theo pháp luật GCNQSDĐ khác với quyết định giao đất hay

quyết định cho thuê đất là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để đối tượng

được giao đất hay cho thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quanchức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi đối tượng được giao

hay cho thuê đất đã đăng kí và được cấp GCNQSDĐ mới chính thức có sự ràng

buộc trách nhiệm pháp lý giữa đối tượng sử dụng đất và Nhà nước

3.1.2 Bản chất của giao và cho thuê đất

Điều 5 Luật Đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nướcđại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Các quyền đối với đất đai bao gồmquyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên Nhà nướcchỉ trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua hìnhthức giao đất, cho thuê đất Như vậy, bản chất của việc giao đất và cho thuê đất

chính là trao quyền sử dụng đất Người được giao đất, cho thuê đất không có

quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sửdụng, khai thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giaohay cho thuê Để tạo căn cứ pháp lý cho việc giao và cho thuê này, Nhà nướcquy định các quyền năng cụ thể của quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người

sử dụng đất khai thác đầy đủ các lợi ích từ đất đai và cũng là căn cứ để người sửdụng thực hiện các nghĩa vụ của mình đối với việc được giao đất, cho thuê đất.Ngoài các quyền chung trong sử dụng đất, người được giao đất, cho thuê đất cócác quyền năng bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

3.2 Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất

3.2.1 Đối với nhà nước

Giao đất và cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước

về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ traoquyền sử dụng đất đai cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sởhữu và định đoạt đối với đất đai

Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn xã hội thống nhất quản lý đấtđai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệuquả cao nhất Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việcquản lý này Khi quyết định giao và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộcpháp lý giữa người sử dụng đât và Nhà nước bằng GCNQSDĐ, buộc người sửdụng phải tuân thủ theo Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo cácquy định của pháp luật

Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình

và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao và cho thuê đất là một hình thức phânphối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng Do đó, giao đất vàcho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội

Giao đất và cho thuê đất là một trong các biện pháp để Nhà nước quản lý chặtchẽ quỹ đất đai trong phạm vi lãnh thổ Vì công tác này có quan hệ mật thiết vớicông tác đăng kí quyền sử dụng đất, đây là cơ sở để Nhà nước nắm chắc cácthông tin tự nhiên, thông tin kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầucủa quản lý đất

Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chếđược tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý được sử dụng đất theo quyhoạch

Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đấtchưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra CSHT

cho xã hội Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, gópphần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

3.2.2 Đối với người sử dụng đất

Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước

mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất Nó là cơ sởtạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao, cho thuê đất để từ đóngười sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích

từ đất đai Được Nhà nước giao, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sửdụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và

có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luậtnhư quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nướcthu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,…

3.2.3 Đối với các dự án đầu tư

Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư Bất kỳ dự án đầu tưphát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án nàykhông thể thực hiện được Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con

số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự

án đó xem như phá sản Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tưchính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án Giao đất và cho thuê đất chính làbước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án

Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn Bất kì một dự án đầu

tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồnvốn tự có của mình không thể có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác Mộttrong các nguồn huy động vốn là ngân hàng Tuy nhiên tiếp cận được nguồn vốnnày là không dễ Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSDĐ tạo điềukiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấpquyền sử dụng đất Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động

khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dựán.

IV.CÁC QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC VỀ GIAO ĐẤT VÀ CHO THUÊ ĐẤTĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ

4.1 Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Điều 31 Luật đất đai 2003 quy định căn cứ để giao và cho thuê đối với các

dự án đầu tư là: nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giaođất, thuê đất

Theo điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật đất đai, nhucầu sử dụng đất của các dự án đầu tư thể hiện trong các văn bản sau:

– Đối với dự án đầu tư sử dụng vốn ngân sách Nhà nước là quyết định phêduyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; giấy phép đầu tư đối với dự án cóvốn đầu tư nước ngoài

– Đối với những dự án đầu tư không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, khôngphải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài là văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụngđất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế do Sở Tài nguyên và Môitrường phê duyệt

Tuy nhiên, theo chỉ thị số 09/2007/CT-TTg ngày 06 tháng 04 năm 2007của thủ tướng chính phủ về tăng cường quản lý sử dụng đất của các quy hoạch

và dự án đầu tư yêu cầu trước khi phê duyệt, ra quyết định giao đất, cho thuê đấtthì “phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự án,khả năng thực sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất”

4.2 Hình thức giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

4.2.1 Giao đất

Điều 33 và điều 34 Luật Đất đai 2003 quy định về các hình thức giao đất

Có hai hình thức giao đất đó là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất

có thu tiền sử dụng đất, đối với các dự án đầu tư chủ yếu dùng hình thức giaođất có thu tiền sử dụng đất.

4.2.2 Cho thuê đất

Điều 35 Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức cho thuê đất Có haihình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền đất hàng năm và cho thuê đất thutiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất Hình thức cho thuê đất đối vớicác dự án đầu tư được quy định như sau:

– Đối với đối tượng thuê đất là tổ chức kinh tế, người Việt Nam được cho thuêđất trả tiền thuê đất hàng năm

– Đối với đối tượng thuê đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài được lựa chọn hìnhthức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho

cả thời gian thuê

4.3 Thời hạn giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Hiện nay, ngoài đất ở là loại đất giao lâu dài thì tất cả các loại đất đềuđược giao và cho thuê có thời hạn Một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâmđầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là quy định thời hạn là cơ sở để Nhànước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vàomục đích khác Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuêđất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích

mà mình đã đầu tư trên đất Điều 67 Luật đất đai 2003 quy định thời hạn giao vàcho thuê đất đối với các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở của dự

án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm Đốivới dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn

có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn mà cần thời hạndài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đât là không quá bảy mươi năm

Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất,nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn

thời hạn sử dụng đất Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào nhu cầu sửdụng đất và sự chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng vàviệc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt để raquyết định gia hạn thời hạn giao và cho thuê đất Có thể thấy rằng đây là mộtquy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình

đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất

4.4 Hồ sơ xin giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Hồ sơ xin giao đất hoặc cho thuê đất đối với các dự án được quy định tạikhoản 2 điều 122 Luật Đất đai 2003 như sau:

– Đối với tổ chức trong nước, hồ sơ xin giao đất, thuê đất bao gồm:

1 Đơn xin giao đất có thời hạn hoặc đơn xin thuê đất

2 Bản sao đăng ký kinh doanh hợp lệ

3 Dự án đầu tư đã được phê duyệt hoặc dự án đầu tư đã được chấp thuận tronggiấy chứng nhận đăng ký kinh doanh

– Đối với cá nhân và tổ chức nước ngoài, hồ sơ xin giao đất, thue đất bao gồm:

1 Đơn xin giao đất có thời hạn hoặc đơn xin thuê đất

2 Bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước

3 Dự án đầu tư

Theo Luật định, tất cả các đối tượng này xin giao đất, thuê đất làm dự ánđầu tư nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương nơi có đất

4.5 Trình tự, thủ tục giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

4.5.1 Trình tự, thủ tục giao và cho thuê đối với đất đã được giải phóng mặt bằnghoặc không phải giải phóng mặt bằng được Luật đất đai 2003 tại khoản 2 điều

122 quy định như sau:

– Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích

đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiềnthuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất hoặc cho thuê đất cho người đượcgiao đất, thuê đất

– Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ này người được giao đất,thuê đất thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơquan quản lý đất đai ký hợp động thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chứcbàn giao đất trên thực địa và trao GCNQSDĐ cho người được giao đất, thuê đất.4.5.2 Trình tự, thủ tục giao và cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặtbằng được Luật quy định tại khoản 3 điều 122 như sau:

– Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơhợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địađiểm; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xinthuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục vềgiao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ theo quy định và trao quyết định giao đấthoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất

– Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩmquyền, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thựchiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng

– Trong thời hạn không quả mười ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việcgiải phóng mặt bằng và người được giao đất, cho thuê đất thực hiện xong nghĩa

vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồngthuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và traoGCNQSDĐ cho người được giao đất, thuê đất

4.6 Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật đất đai

2003 Điều này quy định ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ươngquyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, cá nhân và tổchức nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư

4.7 Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được giao và cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư

4.7.1 Quyền và nghĩa vụ chung

Căn cứ vào mục 1 chương IV Luật Đất đai 2003 về quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất, các đối tượng được giao và cho thuê đất thực hiện các dự

án đầu tư có các quyền và nghĩa vụ chung sau đây:

a Các quyền chung

– Được cấp GCNQSDĐ;

– Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

– Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đấthợp pháp của mình;

– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phàm quyền sử dụng đất hợppháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luất về đất đai;

b Các nghĩa vụ chung

– Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy định về sử dụng độ sâutrong lòng đất, chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòngđất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

– Đăng ký quyền sử dụng dất, làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

– Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

– Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi íchhợp pháp của người sử dụng có liên quan;

– Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đât;– Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sửdụng đất

4.7.2 Quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng được giao, cho thuê đất làm dự án đầu tư

Luật Đất đai quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho đối tượng đượcgiao đất, cho thuê đất là tổ chức tại các điều từ 109 đến điều 111 mục 2 chươngIV

a Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sửdụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng đất đã trả có nguồngốc từ ngân sách Nhà nước

– Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảolãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

– Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xâydựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước và tổ chứcđược Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng đất đã trả cónguồn gốc từ ngân sách Nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu củamình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu củamình gắn liền với đất Người mua tài sản đó được Nhà nước tiếp tục giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định

b Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước– Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất và các công trình kiến trúc, kếtcấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất;

– Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất chocộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộngđồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

– Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mìnhgắn liền cới đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vayvốn theo quy định của pháp luật;

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liềnvới đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, nguời Việt Namđịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật

c Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê

– Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuêtại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất,kinh doanh theo quy định của pháp luật;

– Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã đượcxác định;

– Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợpđược phép đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu côngnghệ cao, khu kinh tế;

V MỐI QUAN HỆ CỦA CÔNG TÁC GIAO, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚICÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT

5.1 Hiệu quả sử dụng đất

5.1.1 Khái niệm

Hiệu quả sử dụng đất có thể hiểu đơn giản là những kết quả thu được từviệc khai thác, sử dụng đất đai Kết quả từ việc khai thác và sử dụng đất đaiđược lượng hoá bằng số sản phẩm thu được từ việc sử dụng đất, có thể là sảnlượng thóc hay hoa màu trên một đơn vị sử dụng đất hay lợi nhuận trên một đơn