Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Hai Bà Trưng

Trong nền kinh tế - xã hội phát triển như hiện nay, nhu cầu về các sản phẩm thị trường không ngừng tăng, do đó, các doanh nghiệp cũng không ngừng mở rộng đầu tư, phát triển và làm mới các sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thị trường. Các dự án đầu tư ngày càng nhiều. Nhưng vấn đề quyết định ở đây là vốn đầu tư, một dự án đầu tư cần rất nhiều vốn trong khi đó các chủ đầu tư không đủ vốn để kinh doanh. Do đó, việc vay vốn các Ngân hàng, thương mại để đầu tư trở thành một giải pháp quan trọng cho các chủ đầu tư. Nếu đầu tư có hiệu quả có thể mang lại siêu lợi nhuận, tuy nhiên, những dự án đầu tư càng cần nhiều vốn, thời gian thực hiện càng lâu như lĩnh vực bất động sản, bên cạnh mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ thì rủi ro cũng không phải nhỏ. Vì thế trước khi các Ngân hàng quyết định cho vay, phải rất chú trọng đến việc thẩm định các dự án, đặc biệt trong thời điểm hiện nay, NHNN yêu cầu thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thì yêu cầu về công tác thẩm định dự án bất động sản càng cao hơn. Nên việc nâng cao chất lượng, hoàn thiện công tác thẩm định các dự án sẽ giúp tránh khỏi những khoản đầu tư không hợp lý gây thiệt hại cho Ngân hàng. Sau một thời gian thực tập tại Ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Hai Bà Trưng, e đã rút ra được một số vấn đề trong công tác thẩm định dự án đầu tư, do đó e xin chọn đề “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Hai Bà Trưng” làm chuyên đề thực tập của mình.

LỜI MỞ ĐẦU

Trong nền kinh tế - xã hội phát triển như hiện nay, nhu cầu về các sản

phẩm thị trường không ngừng tăng, do đó, các doanh nghiệp cũng không

ngừng mở rộng đầu tư, phát triển và làm mới các sản phẩm để đáp ứng nhu

cầu thị trường Các dự án đầu tư ngày càng nhiều Nhưng vấn đề quyết định ở

đây là vốn đầu tư, một dự án đầu tư cần rất nhiều vốn trong khi đó các chủ

đầu tư không đủ vốn để kinh doanh Do đó, việc vay vốn các Ngân hàng,

thương mại để đầu tư trở thành một giải pháp quan trọng cho các chủ đầu tư

Nếu đầu tư có hiệu quả có thể mang lại siêu lợi nhuận, tuy nhiên,

những dự án đầu tư càng cần nhiều vốn, thời gian thực hiện càng lâu như lĩnh

vực bất động sản, bên cạnh mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ thì rủi ro cũng

không phải nhỏ Vì thế trước khi các Ngân hàng quyết định cho vay, phải rất

chú trọng đến việc thẩm định các dự án, đặc biệt trong thời điểm hiện nay,

NHNN yêu cầu thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thì yêu cầu về

công tác thẩm định dự án bất động sản càng cao hơn Nên việc nâng cao chất

lượng, hoàn thiện công tác thẩm định các dự án sẽ giúp tránh khỏi những

khoản đầu tư không hợp lý gây thiệt hại cho Ngân hàng

Sau một thời gian thực tập tại Ngân hàng đầu tư và phát triển chi

nhánh Hai Bà Trưng, e đã rút ra được một số vấn đề trong công tác thẩm định

dự án đầu tư, do đó e xin chọn đề “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu

tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Hai Bà Trưng”

làm chuyên đề thực tập của mình

PHẦN I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN CHI NHÁNH HAI BÀ TRƯNG

I NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN HAI BÀ TRƯNG

- Thực hiện việc huy động vốn như: tiền gửi có kỳ hạn, không kỳ hạn.

- Thực hiện tư vấn trong hoạt động tín dụng và ủy thác đầu tư theo quy định

- Thực hiện báo cáo thống kê theo chuyên đề định kỳ hoặc đột xuất về các hoạtđộng tín dụng, bảo lãnh theo quy định của BIDV

- Lập kế hoạch kinh doanh hàng tháng, quý, năm của các phòng và xây dựng

kế hoạch kinh doanh của Ngân hàng

- Coi trọng công tác kế hoạch thường xuyên, phục vụ và khai thác tiềm năngcủa khách hàng truyền thống, thực hiện marketing để tìm kiếm khách hàng mới

- Tư vấn tham mưu cho giám đốc về chiến lược kinh doanh, phát triển tìmkiếm khách hàng mới về tín dụng và lãi suất

3 Sơ đồ bộ máy tổ chức và hoạt động của BIDV Hai Bà Trưng

Cơ cấu tổ chức và hoạt động:

khách hàng rủi ro nghiệp nội bộ

phòng quan hệ phòng quản lý phòng quản phòng

KH cá nhân chức hành

chính

P

- Ngay từ khi thành lập, chi nhánh Hai Bà Trưng luôn quan tâm và

chú trọng công tác quản trị điều hành để chỉ đạo Chi nhánh ổn định tổ

chức, hoàn thành tốt các chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh được Hội sở chính

giao

- Chi nhánh đã phân công nhiệm vụ trong Ban Giám đốc theo

hướng dẫn của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, phù hợp với mô

hình hoạt động theo TA2 và tiến hành thành lập các phòng, tổ nghiệp vụ

phục vụ hoạt động kinh doanh Đồng thời Chi nhánh cũng nhanh chóng ban

hành quy định chức năng nhiệm vụ cụ thể của các Phòng/tổ nghiệp vụ và

các phòng Giao dịch, quỹ tiết kiệm trực thuộc Chi nhánh Trên cơ sở chức

năng, nhiệm vụ của đơn vị mình, các phòng/tổ tiến hành phân công công

việc đến từng cán bộ, nhân viên, đảm bảo phân công công việc rõ ràng, có

các đầu mối xử lý tránh chồng chéo

- Trên cơ sở các văn bản chế độ của Nhà Nước, của ngành và của

BIDV, Chi nhánh đã xây dựng hệ thống các văn bản hướng dẫn, các quy

trình, quy định nghiệp vụ cụ thể phù hợp với đặc điểm và tình hình hoạt động

của Chi nhánh

Phòng quản

lý và dịch

vụ kho quỹ

- Nhanh chóng thành lập các hội đồng, các tổ chuyên môn như: Hội

đồng thi đua khen thưởng, Hội đồng tuyển dụng, Hội đồng thi tuyển, Hội

đồng nâng bậc lương, Hội đồng khoa học công nghệ, Hội đồng tín dụng, Ban

quản lý kho tiền, tổ ATM, tổ mua sắm tài sản, cụng cụ lao động, tiểu ban chỉ

đạo phòng chống tham nhũng và tội phạm … để tham mưu, tư vấn và giúp

việc cho Giám đốc trong công tác chỉ đạo, điều hành từng lĩnh vực chuyên

môn

Chức năng và nhiệm vụ của các phòng nghiệp vụ Ngân hàng Đầu

tư và Phát triển chi nhánh Hai Bà Trưng

 Phòng Quan hệ khách hàng 1:

- Chịu trách nhiệm về mặt tìm kiếm, thu hút khách hàng,tiếp xúc khách hàng và thực hiện marketing…

- Phòng tổ chức công tác nghiên cứu thị trường, xác định thị trường

mục tiêu, khách hàng mục tiêu, đánh giá danh mục sản phẩm đối với

khách hàng doanh nghiệp, đề xuất khả năng khai thác các sản phẩm và kiến

nghị về cải thiện sản phẩm dịch vụ của Chi nhánh nhằm đáp ứng yêu cầu của

khách hàng và nâng cao hiệu quả cạnh tranh

 Phòng quan h ệ khách hàng 2:

- Tham mưu, đề xuất chính sách, kế hoạch phát triển quan hệ khách

hàng là doanh nghiệp, cá nhân

- Theo dõi, quản lý tình hình hoạt động của khách hàng, quá trình sử

dụng vốn vay, tài sản đảm bảo nợ vay

 Phòng qu ả n lý r ủ i ro:

- Thu thập, quản lý thông tin về tín dụng, lập báo cáo phân tích về tình

hình vay nợ của Chi nhánh

 Phòng qu ả n tr ị tín dụng:

- Trực tiếp thực hiện tác nghiệp và quản trị cho vay, bảo lãnh đối

với khách hàng theo quy định, quy trình của BIDV và Chi nhánh: Thực

hiện việc cho vay ngắn, trung và dài hạn bằng nội tệ và ngoại tệ, thực hiện

việc bảo lãnh cho khách hàng theo chế độ tín dụng hiện hành, bảo đảm hiệu

quả, an toàn của đồng vốn

- Đảm nhận việc tư vấn cho khách hàng trong hoạt động tín dụng và ủy

thác đầu tư theo quy định Tổ chức lập kế hoạch cho phòng mình đồng

thời cùng với các phòng ban khác lập kế hoạch hoạt động cho Chi nhánh

- Tổ chức thực hiện công tác khách hàng thường xuyên nắm bắt nhu

cầu, phục vụ khách hàng đồng thời tìm kiếm thu hút thêm khách hàng mới,

không ngừng mở rộng đối tượng khách hàng của Ngân hàng Trên cơ sở có

được những thông tin về khách hàng, phòng tín dụng sẽ tham mưu, đóng góp

ý kiến cho lãnh đạo Ngân hàng để đưa ra những thay đổi cho phù hợp với

môi trường

 Phòng dịch vụ khách hàng doanh nghiệp:

- Trực tiếp quản lý tài khoản và giao dịch với khách hàng doanh nghiệp

 Phòng d ị ch v ụ khách hàng cá nhân

- Trực tiếp quản lý tài khoản và giao dịch với khách hàng cá nhân

- Quản lý và vận hành hệ thống máy ATM, POS

 Phòng thanh toán qu ố c t ế

- Thực hiện các dịch vụ thanh toán quốc tế như mở L/C, thanh toán L/C

cho khách, thực hiện các dịch vụ Ngân hàng quốc tế …

 Phòng qu ả n lý và d ị ch v ụ kho qu ỹ

- Trực tiếp thực hiện nghiệp vụ về quản lý kho và tổ chức xuất

nhập, bảo quản vận chuyển tiền, tài sản quý, giấy tờ có giá

- Theo dõi, tổng hợp, lập báo cáo tiền tệ, an toàn kho quỹ theo quy định

 Phòng k ế ho ạ ch t ổ ng hợp

- Thu thập thông tin phục vụ công tác kế hoạch tổng hợp

 Phòng tài chính – k ế toán

- Thực hiện việc quản lý và thực hiện theo quy định trong nghiệp vụ

kế toán, tạo lập và quản lý số liệu báo cáo, chịu trách nhiệm với tính trung

thực của những thông tin trên báo cáo

- Thực hiện nhiệm vụ quản lý, giám sỏt tài chính

4 Đặc điểm kinh doanh của Chi nhánh

Bảng 1: Hoạt động kinh doanh qua các năm

149.065

120.031

397.300

494.010

983.159

798.366 1.271.934

16.298

15.781

29.418

Có kỳ hạn dưới 12

879.932

731.052 1.016.906

Có kỳ hạn 12

86.930

51.532

225.610

1.013

186

36.568

1 GTCG ngắn

1.013

186

19.816 2.Trái phiếu

761.899 1.018.677

2 cho vay Th và

296.130

275.428

284.341

3 Cho vay hợp

550.730

34.171

625.682

Theo bảng số liệu trên ta thấy tình hình huy động vốn của chi nhánh

trong năm 2012 cao hơn 50% so với năm 2010 và năm 2011 Các tổ chức

chiếm tỷ trọng lớn ( chiếm 75% trong năm 2010, 62% trong năm 2011 và

77% trong năm 2012) và chủ yếu là cho vay dưới hình thức có kì hạn dưới 12

tháng Dân cư và GTCG chiếm tỷ trọng nhỏ (không quá 30%) Doanh số cho

vay ngắn hạn qua các năm tăng nhanh ( năm 2012 tăng 50% so với các năm

2010 và 2011) mục đích là để hỗ trợ vốn lưu động cho các đơn vị, thành phần

kinh tế trong địa bàn hoạt động Có được kết quả như vậy là do Ngân hàng đề

ra mức lãi suất phù hợp

Dư nợ tín dụng tăng qua các năm Có được kết quả như vậy là do Ngân

hàng rất nhạy bén trong cạnh tranh, cùng với công tác tiếp thị mở rộng, bảo

vệ tên tuổi, đẩy mạnh hoạt động cho vay và biết cách điều chỉnh để thích ứng

với sự thay đổi của môi trường kinh doanh

II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẢM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi (Luật

kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006) Dự án kinh

doanh bất động sản được trong phân tích dưới đây được hiểu là hoạt động bỏ

vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp

dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:

Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng

Dự án căn hộ cho thuê

Dự án trung tâm thương mại

Dự án khách sạn, nhà hàng

Dự án về dịch vụ nhà ở

Dự án hạ tầng khu công nghiệp

Dự án kết hợp cung cấp các loại dịch vụ trên

Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).

Dự án đầu tư bất động sản thường gắn với đất đai, điều kiện tự nhiên, xã

hội của địa phương nơi dự án hoạt động

- Đầu tư về bất động sản bao giờ cũng cần vốn lớn Vốn này lại không

có tính linh hoạt cao vì thời gian hoàn thành dự án và thu hồi vốn lâu

- Đầu tư lớn, thời gian dài nên độ rủi ro cao Nhưng đi kèm với nó là

lợi nhuận thu được cũng lớn Những dự án có độ rủi ro cao, nhưng nếu thành

công thì nó cũng mang lại lợi nhuận cao

- Dự án bất động sản cần phải chú ý đến người tiêu dùng cuối cùng

Dự án cần phải quan tâm đến mức sống chung của nơi thực hiện dự án, quan

tâm tới thị hiếu người tiêu dùng, chú ý đến nhu cầu, thị trường tiêu thụ…

- Đầu tư kinh doanh bất động sản thường gắn với hoạt động xây dựng

Để đầu tư có hiệu quả yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực nhất định trong

lĩnh vực này, cụ thể như kinh nghiệm qua những dự án tương tự, nguồn cung

cấp nguyên vật liệu… Yêu cầu này sẽ chọn lọc những nhà đầu tư đủ điều kiện

tham gia vào lĩnh vực mạo hiểm và đầy rủi ro này

- Các công trình được hình thành phải đảm bảo yêu cầu về kĩ thuật, có

kiến trúc đẹp, hài hòa với môi trường, đảm bảo tính kinh tế, phù hợp với quy

hoạch, yêu cầu phát triển của địa phương

Xuất phát từ những đặc điểm đó, công tác thẩm định của Ngân hàng cần

chú ý những điểm sau:

- Vì dự án bất động sản vay vốn lớn, tính thanh khoản không cao nên

khi thẩm định cần quan tâm đến thời gian thu hồi vốn, từ đó xem xét khả năng

trả nợ của dự án và quyết định cho vay vốn

- Vì rủi ro cao nên phải chú ý đến biên an toàn của dự án, đặc biệt chú

ý đến phân tích độ nhạy.

- Cần quan tâm tới thị trường của dự án Thị trường sẽ quyết định tính

khả thi của dự án Ngân hàng cần chú ý so sánh dự án với những dự án tương

tự, về cung cầu của sản phẩm của dự án Một trong những vấn đề cần chú ý

của dự án bất động sản là hiện tượng đầu cơ, tích trữ để kiếm lợi nhuận, nên

thực tế là dự án có khi được mua hết nhưng lại chưa được tiêu dùng toàn bộ

- Cần chú ý đến năng lực của chủ đầu tư và năng lực của đơn vị khai

2.1 Dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh

Chi nhánh Hai Bà Trưng được thành lập vào năm 2008 với tổng dư nợ

tính đến 31/12/2010 là 1215 tỷ đồng trong đó vay trung dài hạn đạt 30%

Trong đó, vay trung dài hạn của các cá nhân đạt 12,15 tỷ đồng, còn lại là vay

trung dài hạn của dự án, 1199,85 tỷ đồng chiếm 99% Trong tổng dư nợ các

dự án, dự án đầu tư bất động sản đạt gần 478 tỷ đồng chiếm 39.73% Đây là

một tỷ lệ lớn nên vấn đề hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản là

một vấn đề được Chi nhánh rất quan tâm

2.2 Nhân sự thực hiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Hiện nay Chi nhánh có 10 cán bộ tín dụng, và tất cả 10 cán bộ đều tham

gia thực hiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Cán bộ tín dụng

của Chi nhánh đều có chuyên môn và kinh nghiệm, rất có trách nhiệm với

nhiệm vụ của mình Trong 10 cán bộ tín dụng, có một cán bộ phụ trách đa số

các dự án đầu tư về bất động sản Đây chính là một trong những ưu điểm của

Chi nhánh trong công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản.

2.3 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản cũng giống như quy trình

thẩm định dự án đầu tư nói chung

Quyết định số 580/QĐ/HĐQT – TCCB ngày 30/05/2007 của chủ tịch

Hội đồng quản trị Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam Chấm dứt hoạt

động của Ban Thẩm định Theo đó các Phòng thẩm định của các Chi nhánh

Cấp 1 trực thuộc NH Đầu tư và phát triển Việt Nam cũng chấm dứt và sát

nhập vào phòng tín dụng Như vậy, Cán bộ tín dụng vừa là người tiếp nhận dự

án đầu tiên vừa là người theo dự án đến khi thu hồi hết vốn đầu tư Chính vì

vậy quy trình thẩm định dự án đầu tư tại Chi nhánh Hai Bà Trưng cũng giống

như quy trình tín dụng trung và dài hạn Quy trình tín dụng là các bước quy

chuẩn để cán bộ tín dụng tiến hành thẩm định một dự án đầu tư hay một món

vay trung dài hạn Quy trình tín dụng giúp quá trình cho vay diễn ra một cách

thống nhất, khoa học, phòng ngừa hạn chế rủi ro và không ngừng nâng cao

chất lượng tín dụng Quy trình nêu rõ nhiệm vụ trách nhiệm của cán bộ tham

gia thẩm định, làm cơ sở để tổ chức thực hiện nghiệp vụ thẩm định cho phù

hợp với tình hình hoạt động của Chi nhánh

Khi khách hàng đến Ngân hàng và có nhu cầu vay vốn để thực hiện dự

án đầu tư của mình thì cán bộ tín dụng tiến hành các bước theo quy trình thẩm

định dự án đầu tư Quy trình thẩm định dự án đầu tư được áp dụng tại Chi

nhánh Hai Bà Trưng gồm các bước sau:

Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ,

hợp pháp, hợp lệ của hồ sơ

Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ và cung cấp cho Ngân

hàng những hồ sơ: Hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư (khách hàng vay vốn), hồ sơ

kinh tế của khách hàng vay (năng lực tài chính), hồ sơ dự án vay vốn (Hồ sơ

vay vốn), hồ sơ bảo đảm tiền vay

Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ khách hàng cung cấp, Cán bộ tín dụng kiểm

tra tính đầy đủ về số lượng và tính chất pháp lý của hồ sơ Báo cáo trưởng

phòng tín dụng

- Nếu đầy đủ thì tiến hành các bước tiếp theo

- Trường hợp nếu thiếu thì yêu cầu khách hàng cung cấp và bổ sung

để hoàn thiện

Thẩm định khách hành vay vốn và dự án đầu tư.

Sau khi nhận và kiểm tra tính đầy đủ và hợp pháp của hồ sơ khách hàng

cung cấp, Cán bộ tín dụng lập tờ trình thẩm định các nội dung sau:

- Thẩm định khách hàng vay vốn

- Thẩm định hồ sơ vay vốn

- Thẩm định các biện pháp đảm bảo tiền vay

Quyết định cho vay

Lãnh đạo căn cứ vào quy định về thẩm định quyền xét duyệt cho vay của

Chi nhánh để quyết định

Quyết định cho vay ghi rõ ý kiến chấp nhận cho vay với các điều kiện

khách hàng phải thực hiện trước khi ký hợp đồng tín dụng và trước khi giải

ngân Hoặc đề nghị cán bộ tín dụng giải trình một số vấn đề còn vướng mắc

Trong trường hợp từ chối cho vay phải nói rõ được lý do từ chối

Trường hợp vượt quyền phán quyết thì Phòng tín dụng làm tờ trình trình

lên các Ban có liên quan trên NHNo&PTNT Việt Nam theo đúng quy định

Giải ngân, kiểm tra, giám sát

Thu nợ, thu lãi và xử lí phát sinh.

Kết thúc hợp đồng

2.4.Phương pháp thẩm định

Để đảm bảo dự án đầu tư được thẩm định một cách khoa học và toàn

diện kết hợp với kinh nghiệm quản lý thực tiễn và các nguồn thông tin đáng

tin cậy Công việc của người làm công tác thẩm định dự án không phải là làm

lại toàn bộ công việc của người lập dự án mà đi sâu tìm hiểu những nhược

điểm, tồn tại của dự án để có ý kiến về việc có nên cấp giấy phép đầu tư hoặc

bỏ vốn đầu tư cho dự án hay không

Với mỗi loại dự án ngoài những phương pháp chung cần có những

phương pháp riêng và trong từng phương pháp lại cần có những chú ý riêng

Với các dự án đầu tư bất động sản, công tác thẩm định dự án trước khi quyết

định cho vay phụ thuộc khá nhiều vào hoạt động định giá Định giá bất động

sản cũng cần những phương pháp riêng Mặc dù vậy, đối với dự án đầu tư bất

động sản, Chi nhánh vẫn chỉ thẩm định với các nội dung và phương pháp như

tất cả các dạng dự án khác Hiện nay phòng Tín Dụng Agribank chi nhánh

Thủ Đô thường sử dụng ba phương pháp thẩm định

* Phương pháp so sánh

Về thực chất, phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến và đơn

giản, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của dự án được so sánh với các dự

án đã và đang xây dựng hoặc đang hoạt động Từ đó có thể rút ra kết luận

đúng đắn về dự án để đưa ra quyết định đầu tư được xác định Phương pháp

so sánh được tiến hành theo một số chỉ tiêu: Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng,

tiêu chuẩn về cấp công trình do nhà nước quy định hoặc điều kiện tài chính

mà dự án có thể chấp nhận được Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong

quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốc gia, quốc tế Tiêu chuẩn đối với

loại sản phẩm của dự án mà thị trường đòi hỏi Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ

cấu vốn đầu tư, sản xuất đầu tư Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng

lượng, nguyên liệu nhân công, tiền lương, chi phí quản lý của ngành theo

các định mức kinh tế - kỹ thuật chính thức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực

tế Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư (ở mức trung bình tiên tiến) Các tỷ lệ tài

chính doanh nghiệp theo thông lệ phù hợp với các hướng dẫn, chỉ đạo của nhà

nước, của ngành đối với doanh nghiệp cùng loại Các chỉ tiêu trong trường

hợp có dự án và chưa có dự án

* Phương pháp thẩm định theo trình tự

Theo phương pháp này, việc thẩm định dự án được tiến hành theo một

trình tự biện chứng từ tổng quát đến chi tiết, từ kết luận trước làm tiền đề cho

kết luận sau

- Thẩm định tổng quát: Là việc xem xét tổng quát các nội dung cần thẩm

định của dự án, qua đó phát hiện các vấn đề hợp lý hay chưa hợp lý cần phải

đi sâu xem xét Thẩm định tổng quát cho phép hình dung khái quát dự án,

hiểu rõ các vấn đề chủ yếu của dự án, mục tiêu của dự án, các giải pháp chủ

yếu, các lợi ích cơ bản Qua đó hình dung được quy mô, tầm cỡ của dự án,

liên quan đến ngành nào, bộ phân nào, khu vực nào Qua đó, ta dự kiến được

các công việc cần làm tiếp hoặc các nội dung cần đi sau xem xét

- Thẩm định chi tiết: Được tiến hành sau thẩm định tổng quát Yêu cầu

của việc thẩm định là theo từng nội dung cần phải có ý kiến nhận xét, kết luận

có đồng ý hay không, những gì cần bổ sung, sửa đổi Việc này chỉ có thể thực

hiện được bằng thẩm định chi tiết Thẩm định chi tiết được tiến hành với từng

nội dung của dự án từ việc thẩm định các điều kiện pháp lý đến phân tích hiệu

quả tài chính và kinh tế - xã hội của dự án Tuy nhiên mức độ tập trung cho

những nội dung cơ bản có thể khác nhau tuỳ theo đặc điểm và tình hình cụ thể

của dự án

Trong bước thẩm định chi tiết, kết luận rút ra nội dung trước có thể là

điều kiện để tiếp tục nghiên cứu Nếu một số nội dung cơ bản của dự án bị

bác bỏ thì có thể bác bỏ dự án mà không cần đi vào thẩm định toàn bộ các chỉ

tiêu tiếp theo

* Phương pháp thẩm định dự án được dựa trên việc phân tích độ nhạy

cảm của dự án

Cơ sở của phương pháp này là dự kiến một số tình huống bất trắc có thể

xảy ra trong tương lai đối với dự án Đối với dự án đầu tư bất động sản có thể

kể tới như: chi phí đầu tư, giá các nguyên vật liệu đầu vào tăng và thu nhập

sau khi dự án xong có thể bị giảm, có thay đổi về chính sách thuế theo hướng

bất lợi Khảo sát tác động của những yếu tố đó đến hiệu quả đầu tư và khả

năng hoà vốn của dự án

Mức độ sau lệch so với dự kiến của các bất trắc thường chọn từ 10% đến

20% và nên chọn các yếu tố tiêu biểu dễ xảy ra gây tác động xấu đến hiệu quả

của dự án để xem xét Nếu dự án vẫn tỏ ra có hiệu quả kể cả trong trường hợp

có nhiều bất trắc phát sinh đồng thời thì đó là những dự án vững chắc có độ

an toàn cao Trong trường hợp ngược lại, cần phải xem lại khả năng phát sinh

bất trắc để đề xuất các biện pháp hữu hiệu để khắc phục hạn chế

2.5.Nội dung thẩm định

Nội dung thẩm định gồm có: thẩm định hồ sơ vay vốn, thẩm định khách

hàng vay vốn, thẩm định dự án đầu tư, thẩm định các biện pháp đảm bảo tiền

vay

 2.5.1Thẩm định hồ sơ vay vốn

Khi thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án thì cần phải xem xét xem dự án

có phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, địa phương

Phù hợp với quy hoạch phát triển ngành, địa phương có liên quan Mỗi dự án

bao giờ cũng có bộ hồ sơ pháp lý, đặc biệt với dự án đầu tư bất động sản, hồ

sơ pháp lý và các quyền liên quan có ý nghĩa rất quan trọng Hồ sơ pháp lý

của dự án bao gồm các giấy phép, quyết định liên quan đến dự án mà chủ đầu

tư đang thực hiện như: Báo cáo nghiên cứu khả thi, giấy phép xây dựng hoặc

giấy chứng nhận đầu tư của cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất, các văn bản pháp lý khác có liên

quan đến dự án đầu tư

* Thẩm định về lịch sử hình thành, tồn tại và phát triển của doanh

nghiệp, tư cách của chủ doanh nghiệp

- Thẩm định về lịch sử hình thành, phát triển của doanh nghiệp

+Xuất xứ hình thành doanh nghiệp

+Các bước ngoặt lớn doanh nghiệp đã trải qua: thay đổi quy mô,

bộ máy điều hành, các dự án đầu tư bất động sản mà doanh nghiệp đã thực

hiện hoặc hợp tác thực hiện…

+Những khó khăn, thuận lợi, lợi thế, bất lợi của công ty

+Uy tín của công ty trên thương trường

- Thẩm định về tư cách của lãnh đạo doanh nghiệp:

+Thẩm định về lịch sử bản thân, hoàn cảnh gia đình

+Trình độ học vấn, chuyên môn, ưu tiên có kinh nghiệm trong

xây dựng hoặc quản lý khai thác bất động sản

+Trình độ quản lý

+Hiểu biết pháp luật

+Những kinh nghiệm công tác đã qua, những thành công, thất

bại trên thương trường

+Uy tín trên thương trường với các bạn hàng, đối tác

+ Nhận thức của người vay vốn, tính hợp tác với ngân hàng

- Khi thẩm định khách hàng vay vốn, có những trường hợp khách hàng

vay vốn là người thực hiện quá trình chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư còn

quá trình vận hành kết quả đầu tư do một công ty khác thực hiện Ngân hàng

cần xem xét các hợp đồng, giấy tờ liên quan đến thỏa thuận của hai công ty

Trong khi đánh giá năng lực, lịch sử hình thành của doanh nghiệp, Ngân hàng

cũng chú trọng đến xem xét các doanh nghiệp tuy không phải là khách hàng

nhưng có liên quan đến thành công của dự án

* Thẩm định thực lực tài chính của khách hàng

Để thẩm định khả năng tài chính của khách hàng cán bộ tín dụng

cần dựa vào các báo cáo tài chính do khách hàng cung cấp và kết hợp với các

thông tin từ các nguồn thông tin khác Nội dung thẩm định khả năng tài chính

bao gồm:

+ Nguồn vốn chủ sở hữu: đối chiếu với mức vốn pháp định đối

với các ngành nghề kinh doanh của khách hàng, nhận xét sự tăng giảm vốn

chủ sở hữu nếu có

+ Kết quả sản xuất kinh doanh của khách hàng các năm trước,

quý trước, nhận xét về nguyên nhân lỗ lãi

+ Tình hình công nợ bao gồm: Nợ các ngân hàng và các tổ

chức tín dụng, tình hình thanh toán với người mua, người bán

+ Phân tích các hệ số tài chính:

Tỷ suất tài trợ: Chỉ tiêu này cho biết mức độ tự chủ về tài chính của

doanh nghiệp Chỉ tiêu này càng cao, mức độ độc lập về tài chính của doanh

nghiệp càng lớn

Tỷ suất tài trợ = Nguồn vốn chủ sở hữu/ Tổng số nguồn vốn

Chỉ tiêu này phải > = 0.3 là đạt tiêu chuẩn

Các chỉ tiêu về khả năng thanh toán: Các chỉ tiêu về khả năng

thanh toán được xem xét bao gồm:

- Tỷ suất thanh toán ngắn hạn = Tài sản lưu động/ Tổng số nợ

ngắn hạn

Tỷ suất này cho thấy khả năng đáp ứng các khoản nợ ngắn hạn (phải

thanh toán trong vòng 1 năm hay 1 chu kỳ kinh doanh) của doanh nghiệp là

cao hay thấp

Chỉ tiêu này đạt tiêu chuẩn khi ~ 1

- Tỷ suất thanh toán của vốn lưu động = Tổng số vốn bằng tiền/

Tổng số tài sản lưu động

Chỉ tiêu này phản ánh khả năng chuyển đổi thành tiền của tài sản

lưu động

Chỉ tiêu này đạt tiêu chuẩn nếu nằm trong khoảng từ 0,1 đến 0,5

- Tỷ suất thanh toán tức thời = Tổng số vốn bằng tiền/ Tổng số nợ

ngắn hạn

Chỉ tiêu này ~ 0,5 thì đạt tiêu chuẩn

Các chỉ tiêu về hiệu quả sản xuất kinh doanh:

- Hệ số doanh lợi của vốn kinh doanh = Lợi nhuận / Vốn kinh

doanh

Chỉ tiêu này cho biết 1 đồng vốn kinh doanh bỏ ra sẽ thu về bao nhiêu

đồng lợi nhuận, chỉ tiêu này càng cao càng tốt

- Tỷ suất tài sản vốn với các khoản nợ nần (T):

T = Tổng tài sản có/ Tổng các khoản nợ phải trả

Chỉ tiêu này cho biết với một trách nhiệm nợ nần đến thời điểm tính

toán bên vay thực sự còn bao nhiêu tài sản.Theo cách xác định thông thường,

liên quan đến chỉ tiêu này là các chỉ số:

- Hệ số các khoản nợ trên tổng tài sản = Các khoản nợ bên ngoài/

Tổng tài sản có

Chỉ tiêu này cho biết trong 1 đơn vị giá trị tài sản có bao nhiêu

phần đơn vị giá trị đi vay bên ngoài

- Hệ số khai thác tài sản: Tổng tài sản có sinh lời/tổng giá trị tài sản có

Ngoài ra cán bộ thẩm định có thể phân tích thêm các hệ số tài chính khác

như: hệ số doanh lợi của vốn kinh doanh, hệ số nợ trên tổng tài sản, hệ số khai

thác tài sản, …để làm rõ thêm hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh

nghiệp

Sau khi phân tích, cán bộ tín dụng cần có nhận xét về khả năng tài

chính của khách hàng tại thời điểm vay vốn

2.5.1 Yêu cầu đối với soạn thảo dự án đầu tư bất động sản

Dự án kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư

nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất

động sản Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên

quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công

trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công

trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định Dự án xây dựng

thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ thiết kế cơ sở Đây

chính là các căn cứ để triển khai cho bản vẽ thiết kế kĩ thuật và bản vẽ thi

công sau này Tổng mức đầu tư chính là giá trị đầu tư xây dựng của dự án

Phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ

sản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất

- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công

trình, phương án kĩ thuật, công nghệ và công suất.

- Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng,

tái định cư, phân đoạn thực hiện…

- Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các

yêu cầu về an ninh, quốc phòng

- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn,

phương án hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả

kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án

Để lập dự án đầu tư bất động sản được hiệu quả, cần xác định các yếu tố

sau:

- Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch

vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay

- Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc

- Các đặc điểm kĩ thuật

- Thị trường mục tiêu

- Quản lý và khai thác đầu tư như thế nào

2.5.3.2.Những khía cạnh cần phân tích của dự án đầu tư

 Các căn cứ chủ yếu hình thành dự án đầu tư: các bối cảnh chung

về kinh tế, pháp luật có ảnh hưởng tới dự án, nghiên cứu thị trường …

Dự án đầu tư bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố bối cảnh

của nền kinh tế và các quy định pháp luật có liên quan Vì vậy, cán bộ tín

dụng xem xét rất kỹ lưỡng các điều kiện này Không những thế, thị trường bất

động sản có những đặc điểm riêng biệt như:

 Không có thị trường trung tâm

 Tính không công khai của thị trường làm cho các thông tin về giá cả

rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị

 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Do tính chất không tái tạo

được của đất, nên thị trường mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng

hóa, biến động của giá đất thường nhiều hơn biến động của giá hàng hóa

Chính vì những đặc điểm này gây rất nhiều khó khăn cho cán bộ tín

dụng của Chi nhánh thực hiện nghiên cứu các căn cứ chủ yếu hình thành dự

án

 Khía cạnh kĩ thuật của dự án

- Các phương án đảm bảo yếu tố đầu vào cho quá trình xây dựng

và trang thiết bị cho bất động sản

+Nguyên vật liệu đầu vào cho sản phẩm của dự án là những loại

nào, có thuộc loại dễ kiếm hay dễ thay thế không Có những nhà cung cấp đầu

vào nào? có nhiều nhà cung cấp hay chỉ có một nhà độc quyền cung cấp

+Nguồn cung cấp có gần nơi sản xuất không và phương thức vận

chuyển dự kiến Chi phí vận chuyển chiếm tỷ lệ là bao nhiêu trong giá thành

sản phẩm

+Biến động về giá mua, nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào, tỷ

giá trong trường hợp phải nhập khẩu

- Các phương án thi công, xây dựng công trình Đây là một trong

những yêu cầu đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có chuyên môn cao Nó yếu tố

này quyết định đến chất lượng và thời gian hoàn thành của dự án, vì vậy cần

đặc biệt được quan tâm

+ Đánh giá sự hợp lý về quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc so

với quy hoạch chung của địa phương nơi có công trình xây dựng

+ Đánh giá năng lực, uy tín của các nhà thầu tham gia thi công

các hạng mục công trình

+ Đánh giá việc bố trí cơ sở hạ tầng như: Điện, nước, giao thông.

+ Đánh giá sự hợp lí của các giải pháp thiết kế trong thiết kế cơ

sở về quy hoạch xây dựng, quy mô xây dựng, công suất thiết kế, cấp công

trình, các số liệu sử dụng trong thiết kế, các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật so với yêu

càu của dự án

 Khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án.

Trong phần này cán bộ thẩm định cần đánh giá những nội dung chủ yếu

sau:

- Đánh giá kinh nghiệm, trình độ tổ chức quản lý của chủ đầu tư,

đánh giá sự hiểu biết, khả năng tiếp cận và khai thác dự án bất động sản

- Đánh giá tư cách pháp lý, uy tín, năng lực tài chính, năng lực kỹ

thuật của các nhà thầu tham gia tư vấn, thi công xây lắp công trình

- Đánh giá khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho dự án, phương

án sắp xếp, bố trí lao động, trình độ tay nghề, trình độ kỹ thuật của đội ngũ

lao động, kế hoạch đào tạo của doanh nghiệp

 Phân tích tài chính dự án.

Tài chính dự án là một phần nội dung quan trọng trong tổng thể của dự

án Đặc biệt, dự án đầu tư bất động sản lại diễn ra trong một thời gian dài với

lượng vốn lớn, tính linh hoạt không cao Đối với ngân hàng phân tích tình

hình tài chính lại có ý nghĩa rất quan trọng trong việc đánh giá khả năng trả

nợ của khách hàng Chính vì vậy đây là một công việc mà các bộ thẩm định

không thể bỏ qua trong thẩm định dự án đầu tư Ngoài ra thông qua việc phân

tích tài chính của dự án còn cho ta xác định được quy mô đầu tư, cơ cấu các

loại vốn, nguồn tài trợ cho dự án, tính toán thu chi lỗ lãi những lợi ích thiết

thực mang lại cho nhà đầu tư và cả cộng đồng

Việc tính toán, phân tích tình hình tài chính của dự án được tiến hành

theo nội dung sau:

- Xác định vốn đầu tư, cơ cấu các loại vốn, nguồn tài trợ

- Tính toán các khoản thu, chi, lợi nhuận

- Xác định các chỉ tiêu hiệu quả và các vấn đề liên quan khác

*

Xác định vốn đầu tư, cơ cấu các loại vốn, nguồn tài trợ

Đây là việc đầu tiên khi tiến hành phân tích tài chính của dự án Tính

toán chính xác tổng mức vốn đầu tư có ý nghĩa rất quan trọng đối với tính khả

thi của dựa án Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cần

thiết lập và đưa dự án vào hoạt động Tổng mức vốn này được chia thành hai

loại: Vốn cố định và vốn lưu động ban đầu (Với dự án đầu tư bất động sản thì

lượng vốn này rất khó xác định), vốn dự phòng

Vốn cố định bao gồm: chi phí chuẩn bị cho dự án, chi phí cho xây lắp và

mua máy móc thiết bị

Vốn dự phòng: là vốn mà chủ đầu tư phải để ra để dự phòng cho dự án

Sau khi xác định được tổng vốn đầu tư thì cần phải xem cơ cấu vốn tham

gia vào dự án như thế nào

Đối với một dự án nguồn vốn tham gia thường là từ nhiều nguồn khác

nhau: Tuy nhiên, nhà đầu tư nói chung và ngân hàng cũng cần xem xét đến

tính hợp lý cơ cấu của các nguồn vốn tham gia

*Xác định các khoản thu chi, lợi nhuận

Sau khi đã xác định được rõ nguồn vốn đầu tư thì điều quan trọng là phải

xác định được dòng tiền của dự án để đánh giá được tính khả thi của dự án

Dòng tiền ra của dự án là các khoản chi phí để thực hiện dự án bao gồm:

chi phí đầu tư tài sản cố định, chi phí hoạt động, chi phí khấu hao tài sản cố

định, chi phí quản lý, chi phí quảng cáo, chi phí lãi vay, thuế thu nhập phải

nộp, các loại chi phí khác,…

Dòng tiền vào của dự án là các khoản tiền chảy vào dự án: các nguồn

vốn tài trợ, doanh thu hàng năm của dự án, giá trị thanh lý tài sản, vốn lưu

động được giải phóng khi kết thúc dự án

Lợi nhuận của dự án là khoản tiền thu được hàng năm sau khi đã trừ đi

tất cả các khoản chi phí

Dòng tiền ròng (thu nhập ròng) = Lợi nhuận sau thuế + khấu hao TSCĐ

* Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án

Chỉ tiêu 1: Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value – NPV)

Giá trị hiện tại ròng của dự án đầu tư là số chênh lệch giữa giá trị hiện tại

của luồng tiền ròng kỳ vọng trong tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư

Để tính được giá trị hiện tại ròng ta phải quy giá trị dòng tiền về một

năm gốc (thường là năm hiện tại của dự án) nhất định

Công thức tính:

NPV = - CF0 + + + … + (1)

Trong đó:

NPV: Giá trị hiện tại ròng tại thời điểm ban đầu.

CF0: Vốn đầu tư ban đầu

i: là tỷ lệ chiết khấu

CF1, CF2, , CFn: là các luồng tiền ròng dự tính trong tương lai

n: số năm dòng đời của dự án

Giá trị hiện tại ròng đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính của dự án

đem lại cho nhà đầu tư với mức rủi ro có thể của dự án

Đối với chủ đầu tư để có thể lựa chọn được một dự án khả thi thì họ bao

giờ cũng quan tâm đến giá trị của NPV tại thời điểm hiện tại cao hay thấp Dự

án nào có NPV càng cao thì đồng nghĩa với hiệu quả của dự án càng cao Đó

cũng là một trong những điều kiện đánh giá tính hiệu quả của dự án.

Tính NPV cho biết quy mô về số tiền lãi ròng có thể thu được khi thực

hiện dự án Tuy nhiên chỉ tiêu này lại phụ thuộc nhiều vào lãi suất chiết khấu

Khi lãi suất tăng thì NPV nhỏ và ngược lại Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với sự

tăng giảm của lãi suất Chính vì vậy khi tính toán chỉ tiêu này cần phải xác

định mức lãi suất thật chính xác phù hợp với điều kiện thực tế

Chỉ tiêu 2: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return – IRR)

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR là một chỉ tiêu được dùng phổ biến nhất

hiện nay IRR là mức lãi suất tối đa mà dự án chịu đựng được hay nói cách

khác tại mức IRR đó dự án hoà vốn, các khoản thu từ dự án bằng các khoản

chi của dự án

IRR của dự án là tỷ lệ lãi suất phải đủ trả cho các khoản vay trong suốt

thời gian hoạt động của dự án để đảm bảo dự án không bị lỗ thì dự án mới

được chấp nhận

Cách tính IRR

Để xác định được IRR ta phải tính NPV tại hai mức lãi suất khác nhau

Tại mức lãi suất r1 thì tính được mức NPV1 >0 và tại mức r2 thì tính mức

NPV2<0

Công thức tính IRR

IRR = r1+ (r2 – r1)* (2)

IRR tìm được thường phải lớn hơn hoặc bằng lãi suất định mức (thường

là lãi suất vay thực tế)

IRR tìm được càng lớn thì chứng tỏ dự án chịu đựng được với mức lãi

suất khá cao Tại mức lãi suất cho vay dự án có hiệu quả

Tính IRR có thể cho ta biết mức lãi suất tối đa mà dự án chịu đựng được

hay chấp nhận được Nhưng lại không cho biết quy mô cũng như độ lớn của

dự án đầu tư.

Chỉ tiêu 3: Thời gian hoàn vốn của dự án (Payback Period - PP):

Thời gian hoàn vốn của một dự án đầu tư là độ dài thời gian để thu hồi

đủ vốn đầu tư ban đầu hay chính là thời gian dự tính cần thiết để các luồng

tiền ròng của dự án bù đắp được toàn bộ chi phí của nó

Công thức tính:

Trong đó:

T: Thời gian hoàn vốn của dự án

C: Vốn đầu tư ban đầu

- Nếu trong dự án có vay vốn để thực hiện, trong trường hợp lãi vay trả

hàng năm bằng nhau, mẫu số của công thức (3) sẽ cộng thêm phần lãi vay

- Nếu lãi ròng, khấu hao và lãi vay hàng năm không bằng nhau, ta có thể

tính thời gian hoàn vốn bằng cách lập bảng tính

- Nếu áp dụng giá trị đồng tiền theo thời gian ta cần phải tính các khoản

chi phí, thu nhập đã chiết khấu để đưa về hiện tại Kết quả tính toán phụ thuộc

vào lãi suất chiết khấu Lãi suất này càng lớn thì số tiền bị chiết khấu đi càng

nhiều do đó thời gian hoàn vốn càng dài Chính vì vậy cần phải xem xét lựa

chọn lãi suất chiết khấu sao cho hợp lý, thường lấy bằng lãi suất thu lợi tối

thiểu có thể chấp nhận được

Việc tính toán thời gian hoàn vốn giúp nhà đầu tư cũng như ngân hàng

biết được thời gian thu hồi vốn của dự án là bao lâu để phục vụ cho việc quyết

định có đầu tư hay không Tuy nhiên, chỉ tiêu này không cho biết thu nhập

sau khi hoàn vốn có nhiều hay không Có những dự án thời gian hoàn vốn dài

nhưng lợi nhuận đem lại sau hoàn vốn cao thì cũng có thể là dự án tốt

Chỉ tiêu 4: Điểm hoà vốn của dự án:

Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu của dự án vừa đúng

bằng tổng chi phí hoạt động Điểm hoà vốn được biểu hiện bằng số đơn vị sản

phẩm hoặc giá trị của doanh thu

Cách tính:

Gọi x là khối lượng sản phẩm sản xuất hoặc bán được

Gọi x0 là khối lượng sản phẩm tại điểm hoà vốn

f: là chi phí cố định p: là đơn vị sản phẩm

v: là chí phí biên đổi v.x: là tổng biến phí

Ta có phương trình

Doanh thu: yDT = px Chi phí: yCP = vx +f

Tại điểm hoà vốn thì doanh thu bằng chi phí từ đó ta suy ra

Nếu điểm hoà vốn càng thấp tức x0 hoặc y0 càng nhỏ thì khả năng thu lợi

nhuận của dự án càng cao, rủi ro thua lỗ càng thấp Thời gian phân tích hoà

vốn thường được tính cho từng năm hoạt động, cho một năm đại diện nào đó

hoặc cho cả thời gian hoạt động của dự án

Chỉ tiêu 5: Phân tích độ nhậy của dự án

Một dự án thường có tuổi thọ dài nhưng các tính toán trong dự án lại dựa

trên các giả định mà thực tế thường không đúng giả định, do đó dự án có thể

không bền vững Khi một yếu tố đầu vào thay đổi sẽ kéo theo sự thay đổi của

các yếu tố đầu ra và đồng thời ảnh hưởng đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính

của dự án (NPV, IRR ) Phân tích độ nhậy của dự án là kỹ thuật chỉ ra chính

xác sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính (NPV, IRR ) khi có sự

thay đổi các yếu tố đầu vào, đầu ra dự tính (chi phí nguyên vật liệu, giá cho

thuê ) Đối với dự án đầu tư bất động sản thì đây là một chỉ tiêu rất quan

trọng Dự án đầu tư bất động sản diễn ra trong một thời gian dài, chính vì vậy,

chắc chắn sẽ có rất nhiều yếu tố không như dự tính ban đầu Chính vì vậy,

Ngân hàng luôn chú trọng đến phân tích các yếu tố này

 Phân tích khía cạnh kinh tế, xã hội của dự án.

Trên thực tế cho thấy không phải dự án nào có khả năng sinh lời cao đều

tạo ra những ảnh hưởng tốt đối với nền kinh tế và xã hội Chính vì vậy, cần

phải xem xét đánh giá việc thực hiện dự án đầu tư có những tác động gì đối

với việc thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế, có nghĩa là phải xem xét đến

khía cạnh kinh tế - xã hội Điều này giữ vai trò quyết định để được các cấp có

thẩm quyền chấp nhận cho phép đầu tư xây dựng

Những lợi ích mà xã hội thu được chính là sự đáp ứng của dự án đối với

việc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế Những sự đáp

ứng này có thể được xem xét mang tính định tính như đáp ứng các mục tiêu

phát triển kinh tế, phục vụ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng của xã hội, đáp ứng

nhu cầu của nhân dân, đặc biệt là khu vực người dân có thu nhập thấp Hiện

tại, Nhà nước đang có những ưu đãi thiết thực để khuyến khích các doanh

nghiệp triển khai các dự án nhà ở giá rẻ nhưng vẫn chất lượng cho sinh viên

và công nhân viên muốn có nhà để thuê và mua Dự án cũng được xem xét

trong các vấn đề như: có gây mất mỹ quan của khu vực, có ảnh hưởng đến các

công trình xung quanh đặc biệt là các di tích lịch sử… hoặc đo lường bằng

cách tính toán định lượng như mức tăng thu cho ngân sách, mức gia tăng số

người có việc làm

Một dự án khi chứng minh được rằng sẽ đem lại cho xã hội một lợi ích

lớn hơn cái giá mà xã hội phải trả thì dự án mới xứng đáng được hưởng

những ưu đãi mà Nhà nước dành cho

Với các dự án bất động sản ẩn chưa rủi ro rất cao, để tránh những tổn

thất xảy ra do khách hàng không trả được nợ như đã cam kết, một trong

những quy định mà ngân hàng đưa ra đối với khách hàng muốn vay vốn là

phải có tài sản đảm bảo Tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay có thể là tài

sản thuộc sở hữu của người vay, của bên thứ 3 bảo lãnh hoặc là tài sản hình

thành từ chính nguồn vốn vay của ngân hàng Tài sản đảm bảo chính là nguồn

trả nợ thứ 2 khi thu nhập từ hoạt động của dự án không đảm bảo để trả nợ Tài

sản đảm bảo cần được đánh giá 1 cách chính xác làm cơ sở xác định hạn mức

tín dụng và đảm bảo khả năng phát mại tài sản khi cần thiết Nội dung thẩm

định tài sản đảm bảo bao gồm

* Thẩm định về tính pháp lý của tài sản đảm bảo

Tài sản đảm bảo tín dụng trước hết phải có đầy đủ các điều kiện

do pháp luật quy định, nghĩa là tài sản đó phải:

+Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người vay hay người bảo

lãnh

+ Không có tranh chấp tại thời điểm ký hợp đồng

+ Được phép giao dịch theo quy định của pháp luật

Nếu tài sản đảm bảo là các chứng từ có giá cần phải có xác nhận

của cơ quan phát hành về nguồn gốc và giá trị của chứng từ

Cụ thể trong phần này cán bộ thẩm định cần

- Kiểm tra tính đầy đủ về mặt số lượng các loại giấy tờ chứng

minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản của người đem cầm cố, thế chấp

(như: sổ đỏ chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giấy đăng

ký xe ô tô…), ngoài ra cán bộ thẩm định cũng cần thêm khảo thêm những

thông tin khác nhằm xác định rõ ràng vấn đề quyền sở hữu của người vay

- Tìm hiểu các nguồn thông tin từ các cơ quan có thẩm quyền

như phòng tài nguyên môi trường, sở địa chính, uỷ ban nhân dân địa phương,

toà án, cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo hay từ các phương tiện thông tin

đại chúng khác… nhằm xác định tài sản hiện không có tranh chấp

- Kiểm tra, đối chiếu xem tài sản đảm bảo có thuộc danh mục

những tài sản đảm bảo bị ngân hàng hạn chế hay cấm cho phép giao dịch

không

* Thẩm định tính dễ chuyển nhượng của tài sản

Tài sản đảm bảo phải là các tài sản có thể chuyển nhượng được

trên thị trường Những tài sản không được chấp nhận làm tài sản đảm bảo tín

dụng là các loại tài sản ứ đọng, kém phẩm chất, các loại hàng hoá đặc chủng

dễ bị phá huỷ do tác động của môi trường, thời gian Cán bộ tín dụng cần có

trách nhiệm khảo sát, nghiên cứu kỹ lưỡng trên thị trường về các loại hàng

hoá mà doanh nghiệp dùng làm tài sản đảm bảo để kết luận về tính dễ tiêu thụ

của hàng hóa

Trong trường hợp cán bộ tín dụng không có khả năng đánh giá

về các vấn đề trên thì phải báo cáo lại cho trưởng phòng xem xét báo cáo tổng

giám đốc có hướng xử lý tuyệt đối cho vay trong khi chưa có khả năng đánh

giá về tính năng tác dụng và tính dễ tiêu thụ của hàng hoá

* Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo:

Hạn mức cho vay là 1 tỷ lệ phần trăm nhất định tính trên giá trị tài sản

đảm bảo, được ngân hàng quy định tuỳ theo tính chất rủi ro của dự án nhằm

đảm bảo nguyên tắc giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn số tiền xin vay

Lưu ý: đối với tài sản hình thành từ vốn vay, người vay phải cam kết

dùng toàn bộ giá trị công trình đầu tư mới bao gồm toàn bộ nhà xưởng, văn

phòng, kho tàng, thiết bị máy móc…để thế chấp cho ngân hàng Trong trường

hợp các công trình đầu tư xây dựng mới, các nhà xưởng, kho tàng, vật kiến

trúc khác… chưa hình thành trên thực tế hoặc đang xây dựng dở dang thì việc

xác định giá trị tài sản này phải dựa vào luận chứng kinh tế kỹ thuật hoặc báo

cáo kinh tế kỹ thuật và tổng dự toán đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Thẩm định tài sản thế chấp phải được thực hiện hàng năm hoặc hàng quý

để bảo đảm có thể đánh giá được giá trị tài sản đảm bảo có khả năng bù đắp

được khoản vay chưa trả của khách hàng

Trong trường hợp thẩm định tài sản thế chấp vượt quá khả năng của cán

bộ tín dụng thì cần phải thuê các cơ quan chức năng hoặc các chuyên gia hiểu

biết về lĩnh vực đó để thẩm định

Sau khi thẩm định khách hàng vay vốn và các mặt của dự án thì cán bộ

tín dụng lập tờ trình gồm các nội dung đã thẩm định, ghi ý kiến đề xuất nói rõ

ý kiến của mình có cho vay hay không cho vay, lý do đồng ý hay không đồng

ý cho vay Trình trưởng phòng tín dụng xem xét Trưởng phòng tín dụng kiểm

soát nội dung thẩm định, bổ sung thêm những thông tin về khách hàng và dự

án (nếu có), ý kiến đề xuất độc lập với cán bộ tín dụng Trình giám đốc xét

3.Ví dụ về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Dự án Xây dựng công trình Trung tâm thương mại chợ Mơ tại Số

459C phố Bạch Mai - Hai Bà Trưng - Hà Nội của Công ty CP Đầu tư

Phạm.

Khi khách hàng đến đặt vấn đề vay vốn để tài trợ cho dự án Xây dựng

toà nhà Văn phòng cao cấp cho thuê Sakura Apartment tại số 73 Tô Hiến Thành,

Hà Nội, cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng cung cấp đầy đủ các hồ sơ

theo như quy trình, kiểm tra xem xét tính hợp pháp hợp lệ của các hồ sơ sau

đó trình Trưởng phòng tín dụng Nếu thấy đủ điều kiện tiến hành các nội dung

thẩm định dự án

3.1 Quy trình thẩm định

 Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ, hợp

pháp, hợp lệ của hồ sơ

 Thẩm định khách hành vay vốn và dự án đầu tư

 Quyết định cho vay

 Giải ngân, kiểm tra, giám sát

 Thu nợ, thu lãi và xử lí phát sinh

 Kết thúc hợp đồng

3.2 Nội dung thẩm định

3.2.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn

 Hồ sơ pháp lý bao gồm:

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103024627 do Phòng

Đăng ký kinh doanh - Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp lần 2 ngày

02/07/2009;

- Giấy chứng nhận Đăng ký thuế số 0102747619 do Cục thuế Hà Nội

cấp ngày 17/05/2008;

- Quyết định số 04VCTD/QĐ-HĐQT ngày 26/05/2008 của Hội đồng

Quản trị Công ty CP Phát triển thương mại Vinaconex v/v bổ nhiệm Ông Vũ

Nguyên Vũ là Tổng giám đốc;

- Quyết định số 06VCTD/QĐ-HĐQT ngày 26/05/2008 của Hội đồng

Quản trị Công ty CP Phát triển thương mại Vinaconex v/v bổ nhiệm bà Lại

Thị Việt Hà là Kế toán trưởng;

- Biên bản họp Đại hội đồng cổ đông Công ty CP Phát triển thương

mại Vinaconex ngày 05/06/2009;

- Quyết định số 01VCTD/QĐ-HĐQT ngày 24/05/2008 của Hội đồng

Quản trị Công ty CP Phát triển thương mại Vinaconex v/v Bầu Chủ tịch Hội

đồng Quản trị, Tổng giám đốc, kế toán trưởng;

- Quyết định số 29/2008/QĐ/VCTD-HĐQT ngày 04/11/2008 vv Ban

hành Quy chế Quản lý tài chính của Công ty CP Phát triển thương mại

Vinaconex;

- Điều lệ của công ty;

- Báo cáo kết quả SXKD năm 2008 và định hướng kế hoạch sản xuất

kinh doanh năm 2009;

 Ngành nghề kinh doanh theo giấy chứng nhận đăng ký kinh

doanh

- Kinh doanh bất động sản bao gồm: đầu tư tạo lập nhà, công trình xây

dựng để bán; cho thuê; cho thuê mua, mua nhà công trình xây dựng để bán

cho thuê cho thuê mua, thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại; đầu tư

cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê, thuê

quyền sử dụng đất đã có hạ tầng, cho thuê lại, mua bán cho thê nhà ở, văn

phòng, kho bãi nhà xưởng;

- Đại lý bán vé máy bay, thực hiện các dịch vụ sửa chữa lắp đặt bảo hành

điều hòa

- Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông,…

- Tư vấn đầu tư và quản lý dự án

- Kinh doanh bia, nước giải khát,…

- Kinh doanh nhà hàng, khách sạn, dịch vụ khu vui chơi giải trí,…

Nhận xét: Hồ sơ pháp lý của công ty đầy đủ theo quy định, Công ty

có đủ tư cách pháp nhân để quan hệ với các TCTD.

3.2.2 Thẩm định khách hàng vay vốn

3.2.2.1 Thẩm định về lịch sử hình thành, tồn tại và phát triển của

doanh nghiệp, tư cách của chủ doanh nghiệp

Công ty Cổ phần phát triển Thương mại Vinaconex, được thành lập từ

tháng 05/2008, trên cơ sở các cổ đông sáng lập gồm: TCT CP Vinaconex, Cty

TNHH Đầu tư tư nhân Vina, Công ty CP Đầu tư Thùy Dương, Cty TNHH

Bảo hiểm nhân thọ Prudential, trong đó TCT CP Vinaconex là cổ đông chi

phối với số vốn góp chiếm 65% vốn điều lệ của Công ty

Hoạt động chủ yếu của Công ty chủ yếu là thực hiện đầu tư dự án Trung

tâm Thương mại Chợ Mơ (được chuyển đổi chủ đầu tư từ TCT CP

Vina-conex) nên thời gian qua, Công ty chưa phát sinh doanh thu hoạt động kinh

doanh, doanh thu 6 tháng đầu năm là doanh thu hoạt động tài chính (lãi tiền

gửi từ số vốn góp của các cổ đông)

Tỷ trọng

trọng

dài hạn

128,00 0

63.59%

Quy mô Tổng tài sản của Công ty tăng đều qua các năm, năm 2008 đạt

48.568 triệu đồng, 6 tháng đầu năm 2009 đạt 201.292 triệu đồng – tăng 314%

so với năm 2008 Điều này phù hợp với tiến độ góp vốn của các cổ đông sáng

lập

Về cơ cấu Tổng tài sản, trong 6 tháng đầu năm 2009 Tài sản dài hạn

chiếm tỷ trọng chủ yếu bằng 76.29% Tổng tài sản và tập trung ở khoản mục

phải thu dài hạn nội bộ, các khoản đầu tư tài chính dài hạn, tài sản cố định.Tài

sản ngắn hạn chiếm 23.51% Tổng tài sản trong đó chủ yếu là khoản mục tiền

(chiếm 99.72% Tài sản ngắn hạn)

Các khoản đầu tư tài chính dài hạn năm 2009 là 128 tỷ đồng, chiếm

83.11% Tài sản dài hạn và bằng 63.59% Tổng Tài sản, đây là khoản Công ty

cho Tổng công ty cổ phần Vinaconex vay lại vốn sau khi góp vốn điều lệ Để

có thể tiến hành thực hiện dự án đúng tiến độ, Công ty cần nhanh chóng thu

hồi khoản tiền 128 tỷ đồng từ Tổng Vinaconex

Phải thu dài hạn nội bộ 6 tháng đầu năm 2009 đạt 25.797 triệu đồng,

tăng 17.29% so với năm 2009 Đây là khoản phải thu của Công ty mẹ-

Vina-conex

Tài sản cố định chiếm tỷ trọng nhỏ và tăng dần qua các năm Năm 2009

đạt 176 triệu đồng tăng 46,7% so với năm 2008 (đạt 120 triệu đồng) Trong

đó chủ yếu là các thiết bị, dụng cụ quản lý và xây dựng cơ bản dở dang công

trình dự án chợ mơ Tài sản cố định chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng tài sản và

tăng dần qua các năm tương ứng với tiến độ chuẩn bị thực hiện dự án

Về cơ cấu Tổng nguồn vốn, 6 tháng đầu năm 2009 Nguồn vốn chủ sở

hữu chiếm 100% tổng nguồn vốn đạt 201,292 triệu đồng, tăng 416,09% so

với năm 2008 là do trong năm 2009 các cổ đông đã góp xong vốn điều lệ của

dự án là 200 tỷ đồng

Nhận xét: Nhìn chung Tổng tài sản và nguồn vốn của Công ty phù

hợp với Doanh nghiệp trong quá trình đầu tư, khả năng tự chủ tài chính

cao, khả năng góp vốn tự có của các cổ đông sang lập được đảm bảo.

3.2.3 Thẩm định dự án đầu tư

3.2.3.1 Sự cần thiết phải đầu tư

- Với tình trạng công trình xuống cấp việc đầu tư xây dựng lại chợ Mơ

là hết sức cần thiết Từ những năm 90 chính quyền địa phương Quận Hai Bà