NGHIÊN CỨU DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ HIỆP PHÚ TẠI PHƯỜNG HIỆP PHÚ QUẬN 9 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Qua phân tích tài chính cũng như những hiệu quả kinh tế xã hội của dự án cho thấy đây là dự án có tính khả thi, phù hợp với mục tiêu đề ra ban đầu của đề tài là thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế, văn hoá và xã hội quận 9: Sử dụng quỹ đất có hiệu quả nhằm xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ Hiệp Phú đa năng cấp thành phố kết hợp với khai thác cảnh quan, cải thiện môi trường sống, đồng thời phát triển hoạt động kinh doanh của Công ty Thương mại XNK Thủ Đức để giải quyết phần nào nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng trên địa bàn phường Hiệp Phú và các phường lân cận, đáp ứng nhu cầu buôn bán cho bà con tiểu thương, nhu cầu thuê mặt bằng của các cá nhân, tổ chức có nhu cầu. Dự án cũng đem lại cho chủ đầu tư một phần lợi nhuận từ dự án và có đóng góp vào ngân sách nhà nước. Với dự án đầu tư TTTM – DV Hiệp Phú được trình bày nhận thấy:

NGHIÊN CỨU DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ HIỆP PHÚ TẠI PHƯỜNG HIỆP PHÚ QUẬN 9

-THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

2.1 Sự cần thiết phải đầu tư và các căn cứ pháp lý để lập dự án 5

2.6 Giải pháp quy hoạch - kiến trúc - kỹ thuật 23

v

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 34

4.2.1 Đánh giá tác động của việc thực hiện dự án đến môi trường 37

4.2.3 Kinh phí giám sát chất lượng môi trường hàng năm 40

4.2.4 Cam kết đảm bảo đạt tiêu chuẩn môi trường 40

4.3 Phân tích tổ chức nhân sự trong TTTM – DV Hiệp Phú 40

4.3.1 Nhu cầu lao động trong TTTM – DV Hiệp Phú 40

4.3.2 Nguồn cung ứng lao động cho TTTM – DV Hiệp Phú 40

4.3.3 Đào tạo huấn luyện lao động cho TTTM – DV Hiệp Phú 40

4.3.4 Qui chế lao động tại TTTM – DV Hiệp Phú 40

4.5.3 Tiến độ thực hiện dự án (dự kiến) 48

4.6 Phương án kinh doanh - kế hoạch tiếp thị - phương án tiêu thụ 49

4.7.3 Kết quả phân tích tài chính dự án 54

vii

CPXD & TB Chi phí xây dựng và thiết bị

GRDI Chỉ số phát triển bán lẻ toàn cầu (Global Retail Develop Index)

NPV Hiện giá thu nhập thuần (Net Present Value)

WTO Tổ chức Thương Mại Thế Giới (World Trade Organization)GDP Tổng sản lượng nội địa (Gross Domestic Product)

IRR Tỷ suất nội hoàn (Internal Rate of Return)

UNESCAP Ủy ban Kinh tế - Xã hội khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của

Liên Hợp Quốc

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 2.1 Kết Quả Kinh Doanh Quí II và Quí III/2007 8

Bảng 2.2 Các Tiêu Chuẩn Cơ Bản của Một trong Ba Hạng TTTM 14

Bảng 4.1 Dự Kiến Tiến Độ Giải Toả 36

Bảng 4.2 Các Vấn Đề Ô Nhiễm Chính và Nguồn Gốc Phát Sinh 39

Bảng 4.3 Chi Phí Lương trong Các Năm Vận Hành 45

Bảng 4.4 Chi Phí Xây Dựng và Thiết Bị 46

Bảng 4.5 Chi Phí Điện 47

Bảng 4.6 Nhu Cầu Dùng Nước 47

Bảng 4.7 Chi Phí Xây Dựng và Thiết Bị 48

Bảng 4.8 Tổng Mức Đầu Tư Error: Reference source not found Bảng 4.9 Dự Kiến Tiến Độ Thực Hiện Dự Án 51

Bảng 4.10 Mặt Hàng Người Tiêu Dùng Thường Mua Khi Đến Siêu Thị tại TPHCM52

Bảng 4.11 Hình Thức Tiêu Thụ Sản Phẩm 53

Bảng 4.12 Doanh Thu Khi Chưa Tính Lạm Phát Error: Reference source not found Bảng 4.13 Hiệu Quả Kinh Tế Error: Reference source not found Bảng 4.14 Các Khoản Đóng Góp Vào Ngân Sách Nhà Nước 53 Bảng 4.15 Ngân Lưu Tài Chính Trường Hợp Không Có Lạm Phát 57

Bảng 4.16 Độ Nhạy Một Chiều của NPV 60

Bảng 4.17 NPV Thay Đổi Khi Thay Đổi Giá Cho Thuê Sân Thượng và Văn Phòng60

Bảng 4.18 NPV Thay Đổi Khi Thay Đổi Chi Phí Năm 2 và Thay Đổi Suất Chiết Khấu 61

Bảng 4.19 NPV Thay Đổi Khi Thay Đổi Chi Phí Năm 3 và Giá Cho Thuê Văn Phòng 61

Bảng 4.20 Ngân Lưu Tài Chính Trường Hợp Lạm Phát 9,19% 62

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

TrangHình 2.1 Mô Hình Tổ Chức Quản Lý Dự Án 9

Hình 3.1 Trình Tự Thủ Tục Chuẩn Bị Đầu Tư trên Địa Bàn Thành phố Hồ Chí Minh

27

Hình 3.2 Đồ Thị Biểu Diễn để Tìm r* 32

Hình 4.1 Tổ Chức Bộ Máy của Ban Quản Lý TTTM - DV Hiệp Phú 44

Hình 4.2 Biểu Đồ Phân Bổ Vốn Đầu Tư Qua Các Năm

DANH MỤC PHỤ LỤC

Phụ lục 1.Thời Gian Sử Dụng Các Loại Tài Sản Cố Định.

Phụ lục 2 Danh Sách Các Điểm Kinh Doanh Trực Thuộc Công Ty Cổ phần Thương Mại Xuất nhập Khẩu Thủ Đức

Phụ lục 3 Danh Sách Các Trung Tâm Thương Mại đang Hoạt Động tại Thành Phố Hồ Chí Minh tháng 4/2008

Phụ lục 4 Bảng Thông Số

Phụ lục 5 Bảng Nợ & Thanh Toán Nợ

Phụ lục 6 Bảng Khấu Hao Chi Phí Xây Dựng và Thiết Bị Khi Không Có Lạm Phát

Phụ lục 7 Bảng Khấu Hao Chi Phí Xây Dựng và Thiết Bị Khi Lạm Phát 9,19% Phụ lục 8 Bảng Khấu Hao Khi Không Có Lạm Phát

Phụ lục 9 Bảng Khấu Hao Lạm Phát 9.19%

Phụ lục 10 Bảng Chiết Tính Lời Lỗ khi Không Có Lạm Phát

Phụ lục 11 Bảng Chiết Tính Lời Lỗ khi Lạm Phát 9,19%

Phụ lục 12 Bảng Đầu Tư Thay Thế Tài Sản và Thiết Bị

Phụ lục 13 Bảng Các Khoản Thuế VAT Đầu Vào Được Khấu Trừ

Phụ lục 14 Bảng Thuế Giá Trị Gia Tăng Nộp Cho Nhà Nước

Phụ lục 15 Bảng Doanh Thu Cho Thuê Tầng 4 - Sân Thượng Khi Chưa Có Lạm Phát Phụ lục 16 Phần Trăm Lỗ Của Dự Án Khi Lạm Phát 9,19%

Phụ lục 17 Kinh Phí Giám Sát Chất Lượng Không Khí trong Giai Đoạn Xây Dựng Phụ lục 18 Tổng Kinh Phí Thực Hiện Chương Trình Giám Sát Chất Lượng Môi Trường Khi Dự Án Đã Đi Vào Hoạt Động

x

Bên cạnh đó, theo kết quả điều tra của Công ty Nghiên cứu nhân lực và Kiểmđịnh kinh tế (Pricewaterhouse Cooper) thì Việt Nam cũng là 1 trong 7 quốc gia hấpdẫn nhất về đầu tư thương mại

Sở dĩ Việt Nam đạt được kết quả trên là do mức tăng trưởng GDP trên 8%/năm,

áp lực cạnh tranh ít cùng với những thay đổi về chính sách ưu đãi nhà đầu tư nướcngoài Mặt khác, với 70% dân số thuộc độ tuổi dưới 35 (Atlat Địa lý, 2007) Việt Nam

là một trong những thị trường có lực lượng tiêu dùng trẻ nhất Châu Á Mới đây, cuộcđiều tra của Ban tổ chức Hàng Việt Nam chất lượng cao cho thấy người trong độ tuổi

có tạo ra thu nhập (từ 22-55 tuổi) là những người chi tiêu nhiều nhất, chiếm 70,29%

Một điểm đáng chú ý là ngày càng có nhiều người tiêu dùng trẻ thích mua sắmtại siêu thị và trung tâm thương mại Tại TP HCM chỉ có 8% người tiêu dùng cho biếtthường xuyên mua hàng tại chợ, trong khi có đến 25% thường xuyên vào siêu thị hoặctrung tâm thương mại

Nhờ có cơ sở hạ tầng tốt, sự liên kết thương mại mạnh mẽ với các nước và vị tríđịa lý thuận lợi, thành phố Hồ Chí Minh được coi là trung tâm kinh tế lớn nhất củaViệt Nam Doanh thu ngành bán lẻ thành phố đạt 16.600 tỷ đồng vào tháng 2/2008tăng 141% so với cùng kỳ năm ngoái (Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh, 2008)

bán lẻ thành phố Hồ Chí Minh có thể phát triển mạnh và đủ sức cạnh tranh với các đạigia đến từ nước ngoài, đặc biệt là dự kiến từ ngày 1/1/2009 Việt Nam sẽ mở cửa hoàntoàn trong lĩnh vực này? Cho nên, việc xây dựng và đánh giá hiệu quả của những dự

án này đang trở nên rất cần thiết, điều này giúp cho các chủ đầu tư và nhà nước có thểđưa ra quyết định thực hiện dự án hay không?

Cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh 7 km, về phía Đông thành phố, quận 9đang là địa điểm hết sức hấp dẫn và thuận lợi cho việc phát triển trung tâm thươngmại Trong lĩnh vực thương mại - dịch vụ, quận 9 luôn giữ được tốc độ tăng trưởng,

năm 2007 doanh thu thương mại - dịch vụ tăng 17,69% so với cùng kỳ Mặt khác, việc

xây dựng tuyến đường sắt Bến Thành - Suối Tiên cùng với việc thông cầu Thủ Thiêmvào tháng 1/2008 đã làm cho đất khu vực quận 9 đang có một mức giá mới tăng từ 2đến 3 triệu đồng/m2 (Pháp Luật TP.HCM, 2008) Những ngày gần đây, giao dịch nhàđất tại đây trở nên sôi động và rất nhiều nhà đầu tư về đây có ý định tìm đất lập dự án

Trụ sở UBND quận 9 tọa lạc tại phường Hiệp Phú Đây là phường có diện tíchnhỏ nhất nhưng dân số lại đông nhất trong 13 phường của quận Trong những năm gầnđây do sự phát triển văn hoá và xã hội, một mặt do sự hình thành khu công nghệ caocùng với việc xây dựng nhiều công ty, trường học, bệnh viện, ngân hàng, khu dân cư,

… đã thu hút một số lượng khá lớn dân cư về sinh sống tại khu vực phường Hiệp Phú

Do đó, nhu cầu về mua bán ngày càng gia tăng Tuy nhiên, chợ Hiệp Phú hiện hữu cóquy mô nhỏ và đang xuống cấp, về mùa mưa thường xuyên bị ngập nước nên khôngđảm bảo về vấn đề vệ sinh môi trường, không đáp ứng kịp thời nhu cầu mua bán củanhân dân và đặc biệt chưa thể hiện bộ mặt kiến trúc của trung tâm quận

Để đáp ứng kịp thời về nhu cầu mua bán cho nhân dân, đồng thời đảm bảo tínhchất mỹ quan cho bộ mặt kiến trúc của trung tâm quận nên UBND quận 9 đã có chủtrương giao cho Công ty Cổ phần Thương Mại XNK Thủ Đức đầu tư xây dựng Trungtâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú tại khu vực phường Hiệp Phú, từng bước thực hiệnnhiệm vụ chung xây dựng phường Hiệp Phú thành đô thị hiện đại trong tương lai

Với vấn đề đặt ra này, tôi đã quyết định thực hiện luận văn tốt nghiệp: “Nghiên

Cứu Dự Án Đầu Tư Trung Tâm Thương Mại - Dịch Vụ Hiệp Phú tại Phường Hiệp Phú Quận 9” nhằm tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các

hoạt động đầu tư trên địa bàn phường Hiệp Phú, trong khoảng thời gian là 50 năm

2

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

Việc nghiên cứu đề tài này nhằm mục đích tìm hiểu cách lập dự án đầu tư, đánhgiá hiệu quả của dự án đầu tư Trung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú Hơn nữa, quaviệc thực hiện đề tài này tôi có thể áp dụng những kiến thức đã học vào thực tế giúpcho công việc trong tương lai Bên cạnh đó, thực hiện một phần nhiệm vụ phát triểnkinh tế, văn hoá và xã hội của quận 9: Sử dụng quỹ đất có hiệu quả nhằm xây dựngTrung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú đa năng cấp thành phố kết hợp với khai tháccảnh quan, cải thiện môi trường sống, đồng thời phát triển hoạt động kinh doanh củaCông ty Cổ phần Thương mại XNK Thủ Đức để giải quyết phần nào nhu cầu mua sắmcủa người tiêu dùng trên địa bàn phường Hiệp Phú và các phường lân cận, đáp ứngnhu cầu buôn bán cho bà con tiểu thương, nhu cầu thuê mặt bằng của các cá nhân, tổchức có nhu cầu

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Tìm hiểu các bước lập dự án đầu tư và nghiên cứu pháp luật có liên quan

- Phân tích thị trường của dự án

- Tìm hiểu hiện trạng của địa điểm xây dựng

- Lập phương án giải toả mặt bằng

- Đánh giá tác động của dự án đến môi trường và đề ra biện pháp khắc phục

- Phân tích tổ chức quản trị Trung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú

- Lập kế hoạch đấu thầu

- Lập thời gian và tiến độ thực hiện dự án

- Dự toán tổng vốn đầu tư cho dự án

- Lập kế hoạch tiếp thị - phương án kinh doanh - phương án tiêu thụ sản phẩm

- Phân tích hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội của dự án

- Phân tích hiệu quả tài chính, phân tích rủi ro và chạy mô phỏng Crystall Ball.1.3. Giả thiết nghiên cứu

H0: NPV ≥ 0 → Dự án khả thi mang lại lợi ích kinh tế và xã hội cho nhà nước

và chủ đầu tư nên quyết định thực hiện dự án

H1: NPV < 0 → Dự án không khả thi không mang lại lợi ích kinh tế và xã hộicho nhà nước và chủ đầu tư không nên thực hiện dự án

1.5 Sơ lược cấu trúc luận văn

Luận văn bao gồm 5 chương cụ thể như sau:

Chương 1: Mở Đầu Trình bày lý do nghiên cứu đồng thời nêu lên mục tiêunghiên cứu, phạm vi nghiên cứu và sơ lược cấu trúc luận văn

Chương 2: Tổng Quan Trình bày tổng quan về dự án trong đó nêu bật sự cầnthiết phải đầu tư và cơ sở pháp lý để lập một dự án Qua đó giới thiệu sơ lược về chủđầu tư và phương thức quản lý dự án Tiếp đến, nêu lên tình hình cơ bản về thị trườngTTTM Đồng thời, trình bày hiện trạng của địa điểm xây dựng và nêu ra giải pháp quyhoạch kiến trúc - kỹ thuật của dự án

Chương 3: Nội Dung và Phương Pháp Nghiên Cứu Trình bày các khái niệm cóliên quan đến đề tài, những vấn đề chung của dự án đầu tư cũng như trình tự để tiếnhành một dự án đầu tư, diễn giải công thức tính và phương pháp sử dụng trong đề tài

Chương 4: Kết Quả Nghiên Cứu và Thảo Luận Trình bày phương án giảiphóng mặt bằng Tiếp đó, đánh giá tác động của dự án đến môi trường và đề ra giảipháp khắc phục Mặt khác, xác định nhu cầu lao động trong TTTM - DV Hiệp Phú vàđưa ra cơ cấu tổ chức cũng như chế độ lương bổng Sau đó, trình bày dự toán tổngmức đầu tư, nguồn vốn kinh doanh và tiến độ thi công Đồng thời, đề ra phương ánkinh doanh, kế hoạch tiếp thị và phương án tiêu thụ sản phẩm Cuối cùng, phân tíchhiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội cũng như phân tích hiệu quả tài chính của dự án

Chương 5: Kết Luận và Kiến Nghị Nêu lên kết luận về tính khả thi của dự ánđầu tư TTTM - DV Hiệp Phú theo giả thiết đã đặt ra Đồng thời, đúc kết những ưuđiểm và mặt hạn chế của dự án Kết thúc luận văn, đề xuất những kiến nghị giúp chủđầu tư và nhà nước xem xét lại chính sách và thi hành triệt để hơn những nội dung cơbản của việc đầu tư Trung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú nhằm đạt được hiệu quảkinh tế và xã hội

4

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN

2.1 Sự cần thiết phải đầu tư và các căn cứ pháp lý để lập dự án

2.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư

Quận 9 là một quận đang phát triển, có dân số đông 214.345 người (năm 2006),

đã hình thành nhiều khu công nghiệp, khu đô thị dân cư mới, đang thu hút sự quan tâmcủa các nhà đầu tư trong và ngoài nước trên nhiều lĩnh vực như công nghiệp, thươngmại, xây dựng, dịch vụ… Tuy nhiên, trên địa bàn quận 9 chưa có một trung tâmthương mại - dịch vụ tương xứng để đáp ứng nhu cầu sau:

a) Nhu cầu phát triển không gian quận 9

Quận 9 là một trung tâm mới của thành phố Hồ Chí Minh và có vị trí chiến lược

thuận lợi Trong tương lai không xa quận 9 sẽ là khu đô thị tiếp nối, là tâm điểm củavùng tam giác kinh tế giữa TP HCM với các tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu Vìvậy, thiết lập một trung tâm thương mại tại đây là một biện pháp hết sức cần thiết choquá trình phát triển kinh tế vĩ mô nhằm điều hoà sự phát trển lành mạnh của đô thịthành phố Hồ Chí Minh

b) Nhu cầu thiết lập cơ sở hạ tầng cho các ngành thương mại - dịch vụ

Trên địa bàn quận 9 có khoảng 15 chợ và 3 siêu thị có quy mô nhỏ, cơ sở hạtầng chưa phát triển Việc xây dựng trung tâm thương mại khang trang, hiện đại tạiphường Hiệp Phú sẽ đáp ứng nhu cầu về cơ sở hạ tầng cho các ngành thương mại -dịch vụ trên địa bàn quận

c) Nhu cầu khai thác các dịch vụ mua bán tiêu thụ hàng hoá

Đến ngày 1/1/2009 Việt Nam sẽ mở cửa hoàn toàn trong lĩnh vực thương mại.Đây sẽ là thời cơ để các nhà phân phối bán lẻ trên thế giới mở rộng thị phần của mình.Việc hình thành TTTM - DV Hiệp Phú sẽ cung cấp 5280 m2 mặt bằng kinh doanh cho

các nhà phân phối này Từ đó kích cung kích cầu, giúp mua dễ bán thêm đồng thời tạo

ra mối liên kết giữa nhà cung cấp và người tiêu dùng

d) Nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng

Việc hình thành nhiều khu dân cư, khu công nghệ cao, công ty trong và ngoàinước trên địa bàn quận 9 đã đẩy mạnh nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng tại đây

Vì vậy, việc ra đời của TTTM – DV Hiệp Phú nhằm đáp ứng nhu cầu bức thiết này.

e) Nhu cầu thuê văn phòng làm việc

Kể từ khi Việt Nam gia nhập WTO nhiều tập đoàn nước ngoài đã đến và tìmhiểu điều kiện thuê văn phòng làm việc Điều đó chứng tỏ rằng xu thế hiện nay cácnhà đầu tư đang tìm kiếm những địa điểm thích hợp có đầy đủ điều kiện thuận lợi đểthuê văn phòng làm việc như TTTM – DV Hiệp Phú nhằm cung cấp một môi trườnglàm việc tiện nghi và chuyên nghiệp Cho nên TTTM – DV Hiệp Phú hội đủ điều kiệnđáp ứng các nhu cầu bức thiết của các công ty đa quốc gia và đang có triển vọng thuhút nhiều tập đoàn đa quốc gia đến thuê văn phòng làm việc với mức độ lớn

f) Nhu cầu giải trí

Dân số quận 9 khá trẻ nên nhu cầu giải trí là rất lớn Trong cuộc khảo sát thăm

dò của nhóm chúng tôi vào tháng 10/2007 thì ngoài lý do đến siêu thị để mua sắm,người tiêu dùng TP HCM còn đến đây để thư giãn chiếm 35,21% Mặt khác, tại khuvực phường Hiệp Phú tập trung nhiều trường học như Trường Cao đẳng Tài chính Hảiquan, Trường Cao đẳng Công nghiệp II, Trường Trung cấp Quân y, Trường Đại họcGiao thông Vận tải,…Cho nên, khu nhà hàng cafe-teria tại TTTM – DV Hiệp Phú sẽ lànơi lý tưởng để họp mặt bạn bè và tán gẫu để thư giãn sau những giờ học căng thẳng

g) Nhu cầu việc làm

Nguồn lao động dồi dào và tương đối rẻ là một trong những thế mạnh của ViệtNam để thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước Nhằm khai thác thuận lợi này, mộttrong những mục tiêu thành lập TTTM - DV Hiệp Phú là tạo thêm việc làm mới gópphần giảm bớt tỷ lệ thất nghiệp trên địa bàn quận 9

h) Nhằm sử dụng quỹ đất có hiệu quả và phù hợp với quy hoạch Quận 9

Chợ Hiệp Phú có quy mô nhỏ và chưa tận dụng hết công năng của mình Việcxây dựng TTTM - DV Hiệp Phú Với thiết kế 5 tầng trên diện tích sàn xây dựng là14.195 m2 sẽ làm tăng tính hiệu quả của việc sử dụng quỹ đất để đầu tư

6

Xuất phát từ nhu cầu bức bách này, ý tưởng về một trung tâm thương mại thực

sự hoành tráng với quy mô lớn tại phường Hiệp Phú đã ra đời và bước đầu được địnhhướng xây dựng tại khu vực chợ Hiệp Phú và phân hiệu Trường Tiểu học Hiệp Phú

2.1.2 Các căn cứ pháp lý để lập dự án

Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý đầu

tư xây dựng công trình;

Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chấtlượng công trình xây dựng;

Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫnlập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06/5/2005 của Bộ Xây dựng hướng dẫnmột số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình;

Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 của UBND thành phố HồChí Minh về Ban hành Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trìnhtrên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;

Quyết định số 1751/2007/QĐ-BXD ngày 14/08/2007 của Bộ trưởng Bộ Xâydựng về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình;

Quyết định số 3216/2007/QĐ-UBND ngày 23/07/2007 của UBND thành phố

Hồ Chí Minh về duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quận 9;

Quyết định số 107/2006/QĐ-UBND ngày 17/07/2006 của UBND thành phố HồChí Minh về đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;

Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình

2.2 Chủ đầu tư dự án và hình thức đầu tư

2.2.1 Chủ đầu tư dự án

Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Thủ Đức;

Tên giao dịch: TIMEXCO Mã chứng khoán: TMC;

Trụ sở chính : 740A Quốc Lộ 52, P Hiệp Phú, Quận 9, Tp HCM;

Điện thoại : 8966819 - Fax : 8963210;

Đại diện: ông Ma Đức Tú - Giám Đốc

a) Giới thiệu về Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Thủ Đức

Tiền thân Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Thủ Đức từ một doanh

nghiệp nhà nước chuyển sang doanh nghiệp cổ phần tháng 4 năm 2000 Đây là doanhnghiệp có nhiều đầu mối xuất nhập khẩu, đại lý tiêu thụ sản phẩm trong và ngoài nước

Công ty có 14 trạm xăng dầu trên địa bàn 3 quận (quận Thủ Đức, quận 9 vàquận 2) Mặt khác, công ty còn có các cửa hàng kinh doanh sắt thép, vật liệu xây dựng,trung tâm mua bán điện máy, một cửa hàng do Honda ủy nhiệm, nhiều đại lý tiêu thụsản phẩm trong và ngoài thành phố Ngoài ra công ty còn có nhiều văn phòng, kho bãinằm trên địa bàn quận 9, quận Thủ Đức, thích hợp mở nhà xưởng, văn phòng làm việc

b) Ngành nghề kinh doanh của công ty

Sản xuất kinh doanh hàng xuất nhập khẩu lâm sản chế biến, nông thuỷ hải sản,thực phẩm, bao bì, hàng thủ công mỹ nghệ, vật tư nguyên liệu

Kinh doanh mua bán hàng kim khí điện máy, điện thoại cố định, di động, máy

vi tính, đồ dùng cá nhân, gia đình, bếp ga, bách hoá mỹ phẩm

Kinh doanh mua bán xăng dầu, khí đốt hoá lỏng (gas), vận tải xăng dầu,phương tiện vận tải, mua bán xe máy, xe đạp, sửa chữa, lắp ráp xe đạp

Kinh doanh mua bán vật liệu xây dựng, kinh doanh nhà, cho thuê nhà, kho bãi

c) Các điểm kinh doanh trực thuộc công ty

Các điểm kinh doanh trực thuộc Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩuThủ Đức được trình bày ở Phụ lục 3

d) Kết quả kinh doanh

Kết quả kinh doanh Quí II và Quí III/2007 được trình bày trong Bảng 2.1.

Bảng 2.1 Kết Quả Kinh Doanh Quí II và Quí III/2007

Quí 2/2007 Quí 3/2007 % tăng(+) giảm(-)

Nguồn tin: Công Ty Cổ Phần Thương Mại Xuất Nhập Khẩu Thủ Đức.Kết quả kinh doanh quí 3 doanh thu tăng trưởng 4%, lãi gộp giảm -8,84% sovới quí 2/2007 và đưa đến lợi nhuận sau thuế quí III/2007 giảm -11,6% so với quí2/2007 Nguyên nhân: Do hoa hồng bán lẻ xăng dầu giảm mạnh trong tháng 7 và 8

Tuy nhiên kết quả kinh doanh 9 tháng, lợi nhuận sau thuế đã đạt 86,63% kếhoạch Đại Hội Đồng Cổ Đông giao năm 2007 và tăng 26% so với năm trước

2.2.2 Hình thức đầu tư

8

Đầu tư xây mới để cho thuê.

Chủ đầu tư là cấp trực tiếp quyết định cao nhất mọi vấn đề liên quan đến dự án

và là người thành lập đơn vị Ban quản lý dự án thuộc công ty

Quyết định phương án, hình thức tổ chức quản lý và phân công trách nhiệm chocác bộ phận trực thuộc

Xem xét, quyết định các giải pháp tài chính, nguồn tài chính, chiến lược đầu tư,tiếp thị, khai thác kinh doanh các sản phẩm của dự án

Giải quyết các vấn đề giao dịch với khách hàng mua và thuê các sản phẩm của

dự án thông qua hợp đồng kinh tế

Hạch toán lãi, lỗ của dự án

Chủ đầu tư

Đơn vị tư vấn giám sát

Đơn vị xây lắp

Ban quản trị TTTMQuản lý

dự án

Bổ nhiệm, bãi miễn các cấp dưới.

Khi dự án hoàn thành sẽ lập ban quản trị TTTM – DV Hiệp Phú

b) Ban quản lý dự án

Ban quản lý dự án gồm 1 trưởng ban và hai phó ban (kỹ thuật thi công và mộtkinh doanh tài chính) giúp giám đốc công ty điều hành dự án và ngoài ra còn 05 - 06nhân viên Chi phí dành cho ban quản lý dự án được trích theo quy định của nhà nước

Ban quản lý dự án có trách nhiệm giúp chủ đầu tư trong quá trình chuẩn bị và tổ

Đề xuất các đơn vị thi công có đủ năng lực, trình độ, thiết bị

Đề xuất các đơn vị tư vấn giám sát có năng lực, trình độ, kinh nghiệm

Kiểm soát khối lượng và tiến độ thực hiện theo kế hoạch đã được duyệt

Cùng với đơn vị tư vấn giám sát và đơn vị thiết kế giải quyết hoặc đề xuất vớichủ đầu tư các giải pháp kỹ thuật liên quan đến các vướng mắc tại công trường

Quản lý các bộ phận trong phạm vi công trường

Có kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng định kỳ trong quá trình khai thác, sử dụng vàhướng dẫn, kiểm tra ban quản trị

Đề xuất các chiến lược kinh doanh phù hợp cho chủ đầu tư

Ban quản lý dự án có quyền thuê các nhà tư vấn giám sát theo quy định

c) Đơn vị xây lắp

Đơn vị xây lắp có trách nhiệm đảm bảo vật tư đúng quy cách, chất lượng theothiết kế và dự toán Đồng thời có trách nhiệm cung cấp vật tư đúng với tiến độ thicông Mặt khác, đơn vị xây lắp còn có trách nhiệm bảo hành công trình 12 tháng tính

từ ngày nghiệm thu bàn giao

d) Ban quản trị TTTM – DV Hiệp Phú

Lập chiến lược kinh doanh cho TTTM – DV Hiệp Phú

10

Quản lý an ninh, trật tự công cộng trong TTTM – DV Hiệp Phú.

Quản lý các hoạt động kinh doanh trong TTTM – DV Hiệp Phú

Tìm kiếm khách hàng cho TTTM – DV Hiệp Phú

Thực hiện chiến lược tiếp thị cho TTTM – DV Hiệp Phú

Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của TTTM – DV Hiệp Phú

2.4 Phân tích thị trường

2.4.1 Tổng quan về các TTTM tại Thành phố Hồ Chí Minh

a) Khái niệm trung tâm thương mại

“Trung tâm thương mại là loại hình tổ chức kinh doanh thương mại hiện đại, đachức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hộitrường, phòng họp, văn phòng cho thuê được bố trí tập trung, liên hoàn trong mộthoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinhdoanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thứcphục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh củathương nhân và thỏa mãn nhu cầu về hàng hóa, dịch vụ của khách hàng” (Theo Quychế siêu thị, trung tâm thương mại ban hành kèm theo Quyết định số 1371/2004/QĐ-BTM, Bộ trưởng Bộ Thương mại, ngày 24/09/2004)

b) Vị trí, vai trò của trung tâm thương mại

Có thể nói rằng, TTTM đã và đang có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế

-xã hội không chỉ ở nước ta, mà còn đối với nhiều nước trên thế giới

độ sản xuất xã hội, TTTM là một loại hình thương mại hiện đại, thoả mãn được nhucầu ngày càng cao của sản xuất và tiêu dùng

Theo quan điểm của xã hội học, lịch sử con người hình thành và phát triển theocộng đồng Vì vậy, trong mỗi con người luôn tồn tại bản tính xã hội, luôn có nhu cầu,

ham muốn được tụ họp, gặp gỡ giao lưu với nhau TTTM là nơi diễn ra hoạt động traođổi hàng hoá, nhưng nó cũng là nơi gặp gỡ của những người sản xuất, người tiêu dùngthuộc các vùng sản xuất, các ngành sản xuất và nghề nghiệp khác nhau Nhiều ngườiđến TTTM không phải vì mục đích mua hay bán hàng hoá mà chỉ là để thoả mãn nhucầu tìm hiểu, nâng cao hiểu biết xã hội của bản thân

Xuất phát từ vị trí của TTTM, vai trò của TTTM cũng hết sức quan trọng trongđời sống kinh tế - xã hội, thể hiện trên các mặt như:

- TTTM là nơi tiêu thụ sản phẩm của người sản xuất Đồng thời, TTTM cũng lànơi thực hiện nhu cầu của người mua, người tiêu dùng trực tiếp và là nơi quảng bá sảnphẩm Nói cách khác, TTTM đóng vai trò hạt nhân trong quá trình phát triển của cáchoạt động thương mại nói riêng và phát triển các quan hệ kinh tế nói chung

- TTTM là nơi thu, phát tập trung nhất các thông tin kinh tế - xã hội có tính thời

sự nhất, qua đó góp phần điều chỉnh các hoạt động kinh tế, thương mại của các chủ thểkinh tế và người tiêu dùng, đảm bảo sự phát triển tương xứng giữa cung và cầu hànghoá

- TTTM là nơi hoạt động của một bộ phận thương nhân trong xã hội Góp phầntạo công ăn, việc làm cho người lao động

- TTTM là nơi kích thích sản xuất hàng hoá, nảy nở và phát triển các quan hệthị trường

- Trên phương diện quản lý xã hội, việc tổ chức và quản lý TTTM có hiệu quả

sẽ tạo ra khoản thu đáng kể cho ngân sách thông qua các khoản thuế và lệ phí

c) Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của trung tâm thương mại

Quá trình phát triển của TTTM chịu tác động của nhiều yếu tố từ nhiều phươngdiện khác nhau Có thể tập hợp các yếu tố tác động đến quá trình hình thành và phátphát triển TTTM thành các nhóm yếu tố sau:

- Nhóm yếu tố sản xuất:

Cơ cấu kinh tế và cơ cấu sản xuất có tác động quyết định đến cơ cấu nguồnhàng và cơ cấu sản phẩm được cung ứng qua hệ thống TTTM tạo mối liên kết giữa cácvùng sản xuất với nhau

Qui mô và tính chất sản xuất của các chủ thể kinh tế trong vùng có ảnh hưởngđến loại hình TTTM

12

Tính chất thương phẩm và chất lượng của sản phẩm sẽ có ảnh hưởng đến khảnăng, phạm vi phát luồng hàng hoá của TTTM

- Nhóm yếu tố nhu cầu tiêu dùng của dân cư:

Qui mô, tính chất thu nhập và chi tiêu của các tầng lớp dân cư trong khu vực sẽ

có ảnh hưởng đến qui mô và phương thức trao đổi hàng hoá trong TTTM

Trình độ phát triển của nhu cầu tiêu dùng và các điều kiện sống có ảnh hưởng đến

cơ cấu và chất lượng hàng hoá bán ra qua các TTTM

- Nhóm yếu tố xã hội:

Qui mô dân số và cơ cấu dân số theo nghề nghiệp cũng có ảnh hưởng đến qui

mô và cơ cấu hàng hoá của TTTM

Trình độ đô thị hoá trong vùng sẽ có ảnh hưởng đến sự tương quan giữa loại hìnhTTTM, siêu thị và các loại hình thương nghiệp khác trong khu vực

Sự phát triển của các loại hình cơ sở văn hoá, các điểm vui chơi, giải trí côngcộng cũng có tác động đến các TTTM

- Nhóm yếu tố quản lý xã hội:

Mục tiêu đặt ra của hệ thống quản lý đối với việc quản lý hoạt động của TTTM

sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả và khả năng phát triển của các TTTM

Năng lực tổ chức và quản lý của cơ quan quản lý có tác động đến TTTM

d) Phân loại trung tâm thương mại

- Phân loại TTTM theo loại hình: Trung tâm thương mại tổ chức theo 2 loạihình trung tâm thương mại quốc tế (International Trade Center) và trung tâm kinhdoanh (Bussiness Center) hay còn gọi là trung tâm thương mại

Trung tâm thương mại quốc tế: là sự kết hợp của các tổ chức kinh doanh và các

cơ quan Chính phủ có liên quan trong lĩnh vực ngoại thương Nhưng cần lưu ý rằng,

bất cứ một TTTM quốc tế nào cũng là trung tâm kinh doanh thương mại, bổ sung và

hỗ trợ các dịch vụ hiện đang có của các tổ chức, cá nhân và các cơ quan Chính phủ

Về ý tưởng, một TTTM quốc tế sẽ đem tất cả những dịch vụ gắn liền với mậudịch quốc tế vào một mối Những dịch vụ này bao gồm các dịch vụ về thông tinthương mại và truyền tin, các câu lạc bộ của TTTM quốc tế, các chương trình giáo dụcthương mại, trợ giúp các phái đoàn thương mại, trưng bày và triển lãm cơ sở vật chất

kỹ thuật phục vụ cho ngành thương mại

Quy mô của TTTM quốc tế phụ thuộc vào quy mô, trình độ phát triển của nềnkinh tế như GDP, tổng mức lưu chuyển hàng hóa, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu…

và điều kiện đất đai Nói chung, quy mô của TTTM quốc tế thường rất lớn, tối thiểudiện tích sàn cũng trên 100.000 m2, loại quy mô cực lớn như TTTM quốc tế Osaka -Nhật Bản có diện tích sàn là 936.000 m2

Các hạng mục công trình chính trong TTTM quốc tế bao gồm: Văn phòng chothuê; Trung tâm thông tin thương mại quốc tế; Trung tâm hội thảo quốc tế; Trung tâmhội chợ và triển lãm; Các cơ quan đại diện cho các ngành có liên quan đến thương mạinhư ngân hàng, thị trường chứng khoán, hải quan, các hãng bảo hiểm, giao thông vậntải ; Khách sạn và căn hộ cho thuê; Trung tâm dịch vụ giải trí; Trung tâm giao dịchbuôn bán hàng hóa; Cửa hàng và siêu thị; Bãi đỗ xe

Trung tâm thương mại quốc tế thường được hình thành ở thủ đô, các đô thị lớn,

là hạt nhân của hoạt động xuất nhập khẩu trong vùng, góp phần quan trọng trong việchội nhập với thị trường khu vực và thị trường quốc tế Tùy thuộc vào khả năng phát triểnthương mại và điều kiện đất đai, ở các đô thị lớn thường chỉ có từ 1 đến 2 trung tâm thươngmại quốc tế

Trung tâm kinh doanh hay TTTM: thường có quy mô nhỏ hơn nhiều so với

TTTM quốc tế và các dịch vụ không hoàn chỉnh như các TTTM quốc tế

- Phân loại TTTM theo quy mô:

Các tiêu chuẩn cơ bản của một trong ba hạng Trung tâm thương mại theo quyđịnh được trình bày ở Bảng 2.2

14

Bảng 2.2 Các Tiêu Chuẩn Cơ Bản của Một trong Ba Hạng TTTM

Nguồn tin: Quy Chế Trung Tâm Thương Mại, Bộ Trưởng Bộ Thương Mại, 2004.Như vậy, theo quy chế thì TTTM - DV Hiệp Phú được xếp hạng III (diện tíchsàn xây dựng 14.195 m2), công trình cấp I (Nghị định về quản lý chất lượng công trìnhxây dựng, số 209/2004/NĐ-CP, Chính phủ, ngày 16/12/2004)

e) Một số trung tâm thương mại đang hoạt động tại TP HCM

Danh sách các TTTM đang hoạt động tại TP.HCM được trình bày ở Phụ lục 3

- Trung tâm thương mại Diamond Plaza:

Diamond Plaza tọa lạc ở góc đường Lê Duẩn vàPhạm Ngọc Thạch, một vị trí hoàn hảo cho các hoạtđộng kinh doanh, buôn bán, ngoại giao và giải trí ởtrung tâm Quận 1 Vị trí đặc biệt của tòa nhà cho phépngắm nhìn nhiều địa điểm nổi tiếng của thành phố,trong đó có Dinh Thống Nhất, Nhà Thờ Đức Bà và côngviên 30/4, được xem là khoảng xanh rộng lớn nhất Thành Phố Diamond Plaza là tòanhà phức hợp rộng nhất tại TP Hồ Chí Minh Nó kết hợp một cách hài hòa khu vựcvăn phòng tinh xảo, khu căn hộ tiện nghi và khu mua sắm sang trọng ở Trung TâmThương Mại Diamond Ngoài ra còn có trung tâm Chăm sóc Sức khỏe và khu giải tríhoành tráng.Với hình dáng kiến trúc rất nghệ thuật của mình, tòa nhà Diamond Plazađược phục vụ bởi bãi đậu xe hơi và xe mô tô rộng rãi, trang bị hệ thống điều khiểnhiện đại nhất và được vi tính hóa hoàn toàn, ngoài ra còn có hệ thống báo cháy và các

hệ thống quản lý tòa nhà tự động khác Hình dáng của tòa nhà được đánh giá là thểhiện truyền thống và khát vọng của thành phố

(Nguồn tin: http://www.diamondplaza.com/)

- Trung tâm thương mại Zen Plaza:

Từ “Zen” là một hình thái trong văn hóa của Nhật Bản,nhấn mạnh việc đi tìm quân bình trong tâm hồn của mỗi conngười, tự nhìn lại bản thân mình để vươn tới những điều tốt đẹphơn trong cuộc sống Với ý nghĩa như vậy, Zen Plaza mongmuốn mang đến không gian mua sắm thoải mái và thuận tiệncho khách hàng đến Zen Plaza

Tòa nhà 14 tầng đã trở thành một trung tâm thời trang đặc biệtdành cho các sản phẩm trong nước Trong đó 5 tầng lầu được dành cho văn phòng chothuê và 7 tầng dành cho các cửa hàng bán lẻ, các cửa hàng thời trang nằm tại tầng 5của tòa nhà Tầng trệt là nơi làm việc của 20 nhà thiết kế trẻ của TP Hồ Chí Minh vàkhu ẩm thực trang trí nội thất nằm ở tầng 6 Tòa nhà cũng dành ra 1.000 m2 để trưngbày các bộ sưu tập thời trang mới nhất Tòa nhà được sở hữu 100% vốn nước ngoài

mà trước đây là liên doanh giữa công ty TNHH Hasegawa của Nhật tại Việt Nam vàSaigon Coop Công ty mong rằng với tên mới sẽ tạo ra một hình ảnh mới Gần 60 gianhàng đã xuất hiện trong tòa nhà và khoảng 11.000 khách viếng thăm mỗi ngày (Nguồn tin:http://www.zenplaza.com/)

- Trung tâm thương mại Parkson:

Ngày 30/6/2005, Tập đoàn Lion Group vàParkson Corporation chính thức khai trương trungtâm thương mại đầu tiên tại Việt Nam sau khi trởthành một điển hình kinh doanh thành công tạiMalaixia và Trung Quốc với hệ thống 70 trung tâmthương mại lớn nhất khắp 2 quốc gia này Tại ViệtNam, ngay từ đầu Parkson đã khẳng định sự vượt trội

về phong cách và đẳng cấp, xứng đáng là thiên đường mua sắm cho cả gia đình vớimục tiêu trở thành “Nhà bán lẻ tốt nhất, lớn nhất và hết mình vì cộng đồng” CùngParkson, hàng loạt các thương hiệu quốc tế đã lần đầu tiên chính thức có mặt tại ViệtNam, phục vụ nhu cầu tiêu dùng hàng cao cấp không ngừng tăng lên tại TP Hồ ChíMinh trong những năm gần đây Bằng nhiều chương trình và dịch vụ bán hàng vớiphong cách hoàn toàn mới và không ngừng sáng tạo như “Parkson siêu giảm giá”tháng 3 và tháng 9/2006, “Sinh nhật hứng khởi, mua sắm tưng bừng” nhân dịp Parkson

16

Việt Nam tròn 1 tuổi, chương trình Thẻ thành viên Parkson Priviledge Card, dịch vụ

hỗ trợ gửi và lấy xe… Doanh số bán hàng của Parkson không ngừng tăng lên và thuhút ngày càng nhiều khách hàng đến đây vui chơi và mua sắm Bên cạnh đó, Parksoncòn rất quan tâm đến cộng đồng bằng việc tổ chức nhiều chương trình từ thiện cho trẻ

em nghèo, các buổi hội thảo và trao học bổng cho sinh viên đại học tại TP Hồ ChíMinh Đến nay, Parkson đã trở thành một địa chỉ vui chơi và mua sắm quen thuộc củangười tiêu dùng tại TP Hồ Chí Minh, của du khách trong và ngoài nước khi có dịp ghéthăm thành phố này

(Nguồn tin: http://www.parksonplaza.com/)

2.4.2 Đánh giá thị trường

a) Thị trường bán lẻ

Giá cho thuê mặt bằng tại trung tâm thương mại ở TP.HCM từ 30$ đến 200$/

m2/tháng tùy thuộc vào vị trí với giá thuê trung bình là 80$/m2 Tại quận 1 và quận 3giá cho thuê là 200$/m2/tháng (tầng trệt) Theo ông Rik Mekkelholt, Trưởng phòngphụ trách tư vấn kinh doanh bán lẻ của Công ty CBRE Việt Nam cho biết giá thuê nàyvẫn chỉ nằm ở mức trung bình so với giá thuê mặt bằng kinh doanh bán lẻ trong khuvực Do sự mất cân đối giữa cung và cầu, nên giá cho thuê mặt bằng kinh doanh trongthời gian qua ngày càng tăng và dự đoán giá thuê sẽ còn tiếp tục tăng

Tại khu vực thành thị, số hộ gia đình có thu nhập hàng tháng nằm trong khoảng

từ 600 đô la Mỹ đến 1.000 đô la Mỹ đang tăng lên nhanh chóng Tiếp sau đó là những

hộ gia đình có thu nhập trên 1.000 đô la Mỹ Thu nhập tăng và tập quán tiêu dùng thayđổi đang thúc đẩy sức tiêu dùng gia tăng; mức chi tiêu cho các loại hàng tiêu dùngtăng 20% mỗi năm (Bộ Công thương, 2008)

Dự kiến giá chuyển nhượng quyền thuê sử dụng sạp kinh doanh khu chợ truyềnthống và khu siêu thị tại TTTM – DV Hiệp Phú từ 11.880.000đồng/m2/50năm đến18.000.000đồng/m2/50năm (khoảng 742$/m2/50năm đến 1125$/m2/50năm)

b) Thị trường văn phòng

Theo nghiên cứu Office Space Across the World 2008 (Văn phòng cho thuêtrên thế giới 2008) do Công ty Tư vấn bất động sản Cushman & Wakefield thực hiện,Việt Nam hiện giữ vị trí thứ 5 tại châu Á - Thái Bình Dương và thứ 17 thế giới trong

bảng xếp hạng các quốc gia có giá cho thuê văn phòng đắt nhất

Ông Toby Dodd, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam phát biểu:

“Thị trường Việt Nam đang bùng nổ Giá thuê các văn phòng hạng ưu tại Việt Namvượt xa các nước Châu Á khác do sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ sau khi Việt Namgia nhập WTO cuối năm 2006”

Theo ước tính, tốc độ tăng trưởng GDP năm 2007 là 8,2%, xếp vị trí thứ 2 thếgiới chỉ sau 2 nền kinh tế đang phát triển quá nóng là Trung Quốc và Ấn Độ Vớinhững điều kiện kinh tế vững mạnh và đầu tư nước ngoài không ngừng tăng trưởng,nhu cầu thuê văn phòng hiện nay bỏ xa cung Giá thuê tại các trung tâm thương mại đãtăng đến 40% trong năm vừa qua, giá trung bình là hơn 68 $/m2/tháng do sự thiếu hụtnguồn cung các văn phòng hạng ưu và văn phòng hạng A tại TP HCM

Thành phố Hồ Chí Minh có tổng cộng 81 tòa nhà văn phòng trung và cao cấpcung cấp 351.727 m2 văn phòng Hầu hết các tòa nhà nằm ở quận 1, trung tâm hànhchính của thành phố Hiện tại thành phố có 5 tòa nhà văn phòng loại A (với 77.935 m2

cho thuê), 14 tòa nhà văn phòng hạng B (với 147.907 m2 diện tích văn phòng) và 62tòa nhà hạng C (với diện tích cho thuê là 125.885 m2)

- Cao ốc loại B và loại C:

Hầu hết các cao ốc này được xây dựng giữa những năm 90 trước cuộc khủng

hoảng tài chính châu Á Giá thuê văn phòng loại B là 31$/m2 (đã bao gồm phí dịch vụ,trừ thuế giá trị gia tăng), với hiệu suất thuê là 99% Hầu hết các cao ốc loại B có diệntích sàn dưới 1000m2 trừ Trung tâm thương mại Sài Gòn và Tháp Mê Linh Cao ốc loại

C được xây dựng bởi các nhà đầu tư trong nước thường không cao quá 8 tầng và diệntích sàn nhỏ hơn 5000m2 Giá thuê văn phòng loại C là 25$/m2 (đã bao gồm phí dịch

vụ, trừ 10% thuế VAT), hiệu suất thuê là 95%

18

Việc thiếu những khu cao ốc cao cấp và nhu cầu tăng sẽ khiến giá thuê có xuhướng tăng lên cho đến khi những cao ốc loại A xuất hiện vào năm 2009 Cao ốc loại

C và loại B sẽ vẫn đáp ứng nhu cầu trong năm 2007 & 2008

Dự kiến giá cho thuê văn phòng tại Trung tâm thương mại dịch vụ Hiệp Phú làkhoảng 16$/m2/tháng (đã bao gồm phí dịch vụ, trừ 10% thuế VAT), giá cho thuê sânthượng kinh doanh nhà hàng cà phê giải trí là khoảng 13$/m2/tháng (đã bao gồm phídịch vụ, trừ 10% thuế VAT) với công suất cho thuê 75% vào năm đầu tiên và 95% vàocác năm tiếp theo

c) Nguồn cung tương lai

Số lượng các trung tâm thương mại được hi vọng là sẽ cải thiện trong tương lai

và sẽ mở ra nhiều cơ hội hơn cho các nhà buôn bán và phân phối quốc tế Hiện tại TP.HCM có khoảng 100.000m2 diện tích sàn khu thương mại đang xây dựng sẽ hoànthành trong 4 năm tới

2.4.3 Triển vọng của thị trường

Thị trường bán lẻ TPHCM có triển vọng rất lạc quan vì thị trường này vẫn chưathực sự phát triển tương ứng với sự phát triển chung của nền kinh tế, đang ngày càngthu hút sự quan tâm các nhà bán lẻ nước ngoài Đặc biệt khi Việt Nam trở thành thànhviên thứ 150 của tổ chức thương mại WTO, thị trường bán lẻ hứa hẹn ngày càng pháttriển do có sự góp mặt của các thương hiệu nổi tiếng trên thế giới Thực tế cho thấy cóđến 70% dân số của Thành phố thuộc độ tuổi dưới 35 do vậy thị trường bán lẻ tại đâyđược đánh giá là rất tiềm năng

2.4.4 Xác định đối thủ cạnh tranh

Đối thủ cạnh tranh của Trung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú là chợ TăngNhơn Phú A và chợ Tăng Nhơn Phú B, Siêu thị Thành Nghĩa và Siêu thị Coopmart,Trung tâm thương mại Trường Thạnh sẽ được khánh thành vào năm 2011 trên địa bànphường Trường Thạnh quận 9 Tuy nhiên, do số lượng không nhiều nên đối thủ nàykhông đáng lo ngại Mặt khác, hiện nay chưa có quy mô nào được xem là lớn mạnh.Mặc dù, TTTM Trường Thạnh được xây dựng với diện tích 3,5 ha nhưng cách ngã tưThủ Đức (ra quốc lộ 52) khoảng 5 km về hướng Đông nên vị trí không thuận lợi so vớiTrung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú

Tồn tại chung của các đơn vị trên là thiếu chiến lược phát triển, chưa năng độngsáng tạo trong nền kinh tế thị trường Ngoài ra, năng lực chuyên môn, trình độ quản lýcòn yếu, chưa có đội ngũ nhân viên lành nghề đáp ứng nhu cầu ngày càng cao củakhách hàng Mặt khác, nguồn vốn và trang thiết bị phục vụ chưa tương xứng vớinhững đòi hỏi của khách hàng Công tác kiểm tra chất lượng nguồn hàng được tiếnhành chưa chặt chẽ, đôi khi không đảm bảo vấn đề vệ sinh môi trường Hơn nữa, quanđiểm, thái độ phục vụ khách hàng còn nhiều khiếm khuyết, chậm tiếp thu và đổi mớiphục vụ Bên cạnh đó, tình trạng nói thách còn diễn ra tại các chợ truyền thống gâytâm lý ngần ngại cho người tiêu dùng Đó là điểm yếu của các đơn vị bán lẻ hiện nay.Cho nên, nhìn chung là không có đối thủ nào đáng ngại.

2.4.5 Điểm mạnh của dự án

TTTM – DV Hiệp Phú được xây dựng trên địa bàn phường Hiệp Phú là nơi cónhu cầu thuê mặt bằng tương đối lớn Hơn nữa, dự án còn được sự ủng hộ của chínhquyền địa phương

2.4.6 Phân tích lợi thế cạnh tranh của TTTM - DV Hiệp Phú

TTTM – DV Hiệp Phú thành lập có tư cách pháp nhân, hoạt động ngay trên địabàn phường Hiệp Phú quận 9

TTTM - DV Hiệp Phú có đủ khả năng về tài chính trước mắt cũng như lâu dài.TTTM - DV Hiệp Phú có đủ năng lực về chuyên môn, với đội ngũ hội đồngthành viên, cán bộ nhân viên được đào tạo có trình độ từ trung cấp, cao đẳng, đại học

và trên đại học về trình độ quản lý, có kinh nghiệm thực tế phục vụ cho ngành

TTTM - DV Hiệp Phú hoạt động trong khuôn khổ điều lệ theo luật doanhnghiệp, có chiến lược phát triển lâu dài vì uy tín và chất lượng phục vụ khách hàng

TTTM - DV Hiệp Phú phối hợp với các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế - xãhội đẩy mạnh quan hệ công chúng (PR) nhằm nâng cao sự thoả mãn cho khách hàng -tạo sự gần gũi giữa các doanh nghiệp, tổ chức đối với khách hàng

Công ty không chỉ cho thuê mặt bằng mà còn tổ chức hướng dẫn thực hànhthống nhất theo phương án kinh doanh của công ty sẽ tạo ra uy tín cho TTTM - DVHiệp Phú trên thương trường và tạo ra lợi thế cạnh tranh so với các TTTM khác

2.5 Tình hình hiện trạng khu vực dự án

2.5.1 Vị trí và giới hạn khu đất

20

Khu đất đầu tư xây dựng toạ lạc tại một phần thửa 59, tờ bản đồ thứ 49 và mộtphần thửa 36, tờ bản đồ thứ 56 thuộc Bộ địa chính phường Hiệp Phú, quận 9 (theo tàiliệu đo năm 2003), khu đất có diện tích 4.132 m2 Ranh giới khu đất được xác địnhbởi:

Phía Bắc giáp nhà dân hiện hữu

Phía Nam giáp đường Lê Văn Việt

Phía Đông giáp đường hẻm nhựa

Phía Tây giáp đường nhựa 265

Vị trí khu đất nằm ngay mặt tiền đường Lê Văn Việt, thuộc phường Hiệp Phú,quận 9, cách ngã tư Thủ Đức (ra quốc lộ 52) khoảng 2 km về hướng Đông

2.5.2 Các điều kiện tự nhiên

a) Khí hậu

Thuộc khu vực Thành phố Hồ Chí Minh, nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới giómùa, có nền nhiệt độ cao và ổn định quanh năm, không gặp thời tiết bất thường như:ngập lụt, nhiệt độ quá nóng hoặc quá lạnh

Có 2 mùa rõ rệt , mùa mưa từ tháng 5 - 11, mùa khô từ tháng 11 – 4

- Nhiệt độ: Nhiệt độ tương đối cao và ít biến đổi qua các tháng trong năm cũngnhư giữa các mùa

Nhiệt độ trung bình trong năm 27,50C

Nhiệt độ cao nhất vào các tháng trước mùa mưa: 390C

Nhiệt độ thấp nhất vào tháng l: 25,90C

- Chế độ mưa: Mùa mưa tập trung từ tháng 5 – 11 chiếm 90% tổng lượng mưa

cả năm

Lượng mưa trung bình trong năm 1726 mm.

Số ngày mưa trung bình năm là 154 ngày.

Lượng mưa lớn nhất là 398 mm (tháng 9)

Lượng mưa nhỏ nhất là 3 mm (tháng 1l).

- Độ ẩm: Chỉ số độ ẩm biến thiên theo mùa và tỷ lệ nghịch với nhiệt độ

Độ ẩm tương đối trung bình: 77,50%

Độ ẩm cao nhất: 83,25% (tháng 9).

Độ ẩm thấp nhất: 69,50% (tháng 2 và tháng 3).

c) Địa chất thuỷ văn

Khu đất dự kiến xây dựng có địa chất thuận lợi, sức chịu tải của đất ở cao trìnhđặt móng khoảng 1,2 kg/m2

Thủy văn khu vực không bị ngập nước khi triều cường

Nguồn nước ngầm tốt, không bị nhiễm phèn

2.5.3 Hiện trạng

a) Hiện trạng sử dụng đất

Vị trí được chọn để đầu tư nguyên là chợ Hiệp Phú (chợ nhỏ) và phân hiệuTrường Tiểu học Hiệp Phú, được giải tỏa, đền bù di dời để thực hiện dự án đầu tư xâydựng "Trung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú" nằm cách ngã tư Thủ Đức (ra quốc

lộ 52) khoảng 2 km, cách chợ Tăng Nhơn Phú khoảng 1 km, gần các cơ quan, xínghiệp, trường học, khu công nghệ cao, ngân hàng, khu hành chính của quận, thuậntiện về mặt giao thông đi lại, giao dịch mua bán

- Nguồn nước: Sử dụng nguồn nước của Công ty Cấp thoát nước Thành phố, do

có lợi thế đầu nguồn nên áp lực nước mạnh

- Hệ thống thoát nước: Đang sử dụng hệ thống thoát nước chung trên suốt tuyếnđường Lê Văn Việt

2.5.4.Thuận lợi và khó khăn

a) Những mặt thuận lợi

- Thuận lợi về vị trí chiến lược: Vị trí khu đất nằm ngay mặt tiền đường Lê VănViệt, thuộc phường Hiệp Phú, quận 9, cách ngã tư Thủ Đức (ra quốc lộ 52) khoảng 2

km về hướng Đông

- Thuận lợi về khí hậu: Không gặp thời tiết bất thường

- Thuận lợi về địa hình: Tương đối bằng phẳng, thuận lợi cho việc thi công

- Thuận lợi về thủy văn: Không bị ngập nước khi triều cường

- Khu đất dự kiến xây dựng đã đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Giao thông,điện, nước sinh hoạt, thông tin liên lạc Chỉ cần đầu tư hồ chứa nước dự trữ và hệthống xử lý nước bẩn

b) Những mặt không thuận lợi

Hệ thống thoát nước chưa hoàn chỉnh nên thường gây ứ đọng vào mùa mưa làm

ô nhiễm môi trường và hư hỏng đường sá

2.6 Giải pháp quy hoạch - kiến trúc - kỹ thuật

2.6.1 Phân khu chức năng

Căn cứ đồ án quy hoạch chung quận 9 đã được UBND Thành Phố phê duyệtnên phương án tổ chức cơ cấu được đề xuất như sau:

Khu đất quy hoạch xây dựng là khu vực có vị trí thuận lợi nằm cạnh tuyến giaothông bộ hiện hữu đường Lê Văn Việt, đường 265 lộ giới l6 m và đường hẻm nhựa lộgiới 6 m, thuận tiện trong giao thông giữa công trình và khu dân cư hiện hữu Dựa trên

vị trí khu đất nên được bố trí một đơn nguyên có mặt đứng chính hướng ra đường LêVăn Việt Bao quanh các mặt công trình là phần sân đường tạo thuận tiện giao thôngđến tận chân công trình

Khu vực bãi đậu xe phía trước công trình tạo thuận lợi trong giao thông đốingoại

2.6.2 Quy hoạch kiến trúc

Dựa theo định hướng quy hoạch chung đã được phê duyệt và kế hoạch pháttriển kinh tế xã hội của quận 9 để bố trí tổ chức khu thương mại - dịch vụ phù hợp gầncác cơ quan, xí nghiệp, trường học, khu công nghệ cao, ngân hàng, khu hành chính củaquận, thuận tiện về mặt giao thông đi lại, giao dịch mua bán.

Công trình dự kiến đầu tư xây dựng tại Phường Hiệp Phú được bố cục tạo nênquần thể không gian kiến trúc hài hoà, đảm bảo các tiêu chuẩn của khu đô thị cũngnhư vấn đề an toàn phòng chống cháy nổ, tạo nên một trung tâm thương mại - dịch vụđáp ứng nhu cầu buôn bán, văn phòng cho thuê và khu vực hóng mát giải trí trên tầngcao, đảm bảo không ảnh hưởng vấn đề khí hậu và môi trường khu vực

Trong khu quy hoạch xây dựng mới sử dụng các hình thức kiến trúc, xây dựngtheo tiêu chuẩn hiện đại, công trình xây dựng đảm bảo chỉ giới xây dựng cần thiết

Tầng hầm bố trí bãi giữ xe đảm bảo hài hòa về giao thông giữa công trình vàkhu vực

2.6.3 Qui mô xây dựng

Dựa theo bố cục kiến trúc công trình, vỉa hè xung quanh công trình và sân bãiđậu xe phía trước nhằm phục vụ thuận lợi và hiệu quả cho nhu cầu giao dịch nội bộ vàđối ngoại Diện tích vỉa hè và sân bãi đậu xe là 1.294 m2 chiếm tỷ lệ 31,31%.

b) Hệ thống thoát nước

Hệ thống thoát nước từ công trình theo hướng thoát ra phía cổng chính và dẫn

ra đầu nối với hệ thống thoát nước của đường Lê Văn Việt hiện hữu, tổng chiều dàicống thoát nước 340 m, dung lượng thoát nước bẩn 160 lít/người/ngày đêm

c) Hệ thống cấp nước

Thiết kế công suất đạt dung lượng cấp nước 200 lít/người/ngày đêm, sử dụng

hồ chứa nước 50 m3 và máy bơm Nước cấp lấy từ nguồn cấp nước chính thủy cục từđường Lê Văn Việt dẫn vào công trình vào hồ chứa và qua hệ thống bơm

d) Hệ thống cấp điện

Thiết kế công suất cấp điện với dung lượng điện 800 KWh/người/năm cần lắpđặt trạm biến áp 250 KVA để phục vụ cho nhu cầu sử dụng điện của toàn bộ khuthương mại - dịch vụ

f) Quy mô thiết kế

- Xây dựng 1 khu thương mại - dịch vụ: phần đế có tầng hầm, tầng trệt là mộtkhu chợ truyền thống, tầng cao có 5 tầng

- Mục đích sử dụng:

Tầng hầm diện tích 1.432 m2 dùng để xe

Tầng trệt diện tích 1.983 m2: bố trí khu chợ truyền thống

Từ lầu 1 đến 3, diện tích 6.450 m2: bố trí khu siêu thị

Tầng lầu 4, diện tích 1.834 m2: bố trí khu văn phòng cho thuê

Tầng sân thượng diện tích 2.386 m2: bố trí khu vực nhà hàng cà phê giải trí

CHƯƠNG 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Cơ sở lý luận

3.1.1. Những vấn đề chung

a) Khái niệm dự án đầu tư

Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành cáchoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định

(Nguồn tin: Những Quy Định Mới Nhất Hướng Dẫn Thực Hiện Luật Xây Dựng

- Luật Đầu Tư - Luật Đấu Thầu, Bộ Xây Dựng, 2007, Trang 365)

b) Khái niệm công trình xây dựng

Công trình xây dựng là sản phẩm của công nghệ xây lắp gắn liền với đất được tạothành bằng vật liệu xây dựng, thiết bị và lao động

c) Khấu hao tài sản cố định

- Khái niệm tài sản cố định: là tài sản được sử dụng vào các hoạt động kinhdoanh chính của doanh nghiệp, có giá trị trên 10 triệu và thời gian sử dụng trên 1 năm

- Nguyên giá tài sản cố định:

Nguyên giá tài sản cố định hình thành từ mua sắm: Là giá mua thực tế (giá hóađơn) trừ (-) các khoản chiết khấu thương mại hoặc giảm giá cộng (+) các chi phí vậnchuyển, bốc dỡ, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, chi phí lắp đặt, chạy thử đã trừ (-) cáckhoản thu hồi về sản phẩm, phế liệu do chạy thử, các khoản thuế, phí, lệ phí (nếu có)

Nguyên giá tài sản cố định hình thành từ đầu tư xây dựng: Là giá trị quyết toán

đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng

- Thời gian sử dụng tài sản cố định hữu hình: được thực hiện theo quy định tại

Phụ lục 1 ban hành kèm theo Quyết định số: 32/2008/QĐ-BTC ngày 29 tháng 5 năm

2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

- Phương pháp tuyến tính cố định (khấu hao đường thẳng):

Nguyên giá Khấu hao trung bình hàng năm =

Thời gian sử dụng

d) Trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư trên địa bàn TP.HCM được trình bày trongHình 3.1

Hình 3.1 Trình Tự Thủ Tục Chuẩn Bị Đầu Tư trên Địa Bàn TP Hồ Chí Minh

Chuẩn bị đầu tư

Thực hiện đầu tư

Nguồn: Sở Kế Hoạch Đầu Tư Thành Phố Hồ Chí Minh

e) Trình tự tiến hành dự án

- Nghiên cứu tiền khả thi:

 Phân tích thị trường

Phân tích thị trường cần được bắt đầu bằng việc đánh giá xem sản phẩm dự án

sẽ nhằm đáp ứng nhu cầu trong nước hay nhu cầu xuất khẩu

Nếu là dự án thương mại, phân tích thị trường sẽ phải dự báo một số biến sốnhư số lượng hàng bán dự kiến và giá bán, các khoản thuế,…

VB THUẬN CHỦ

TRƯƠNG, ĐỊA

ĐIỂM ĐẦU TƯ

Thuyết minh tóm tắt phương

án đầu tư

VB, đơn xin chủ trương & địa điểm đầu tư

Sơ đồ vị trí, bản vẽ hiện trạng, hồ sơ pháp lý đất

VB ý kiến quy hoạch kiến trúc

Lập & trình thẩm định dự án đầu tư

Lựa chọn đơn vị tư vấn lập dự án đầu

tư

THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT

Kê khai & lập phương án bồi thường

Thẩm định&phê duyệt phương án bồi thường

KHẢO SÁT THIẾT

KẾ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

VB thông tin quy hoạch kiến trúc

VB thẩm định

đồ án quy hoạch 1/500

Lập hồ sơ thiết kế quy hoạch 1/500

QUYẾT ĐỊNH PHÊ DUYỆT DỰ

ÁN ĐẦU TƯ

Tiến hành bồi thường (80%

1

3

4

2

 Phân tích kỹ thuật

Kết quả phân tích kỹ thuật giai đoạn tiền khả thi bao gồm các thông tin sau:

Số lượng, giá cả của các nhập lượng cần thiết và nguồn cung cấp dự kiến

Nhu cầu về lao động và nhu cầu nguyên vật liệu cần thiết

Ảnh hưởng của dự án đến môi trường xung quanh và định lượng tác động này

 Phân tích nhân lực quản lý dự án

Khâu phân tích này phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các yêu cầu về kỹ thuật

và quản lý hành chính của dự án Phải nghiên cứu kỹ lưỡng về tình hình lao động vàtính toán mức lương phải trả trong điều kiện của thị trường lao động Yêu cầu về nhânlực phải được phân loại theo ngành nghề và kỹ năng, dựa theo nguồn cung cấp mà thịtrường lao động cho phép

- Nghiên cứu khả thi:

Để xem xét liệu ở giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi có đáp ứng được những tiêuchuẩn về tài chính, kinh tế và xã hội mà chính quyền đặt ra hay không

- Thiết kế chi tiết:

Giai đoạn này là thời điểm tăng cường độ chính xác của mọi dữ kiện đã được sửdụng trong các phần phân tích trước đó để xây dựng kế hoạch vận hành chính thức

Để phát triển các kỹ năng cũng như cải thiện độ chính xác của các kết quả thẩmđịnh, ta cần so sánh kết quả thực tế của dự án

3.1.2 Phương pháp phân tích tài chính dự án

a) Phương pháp nội suy

Trường hợp cần nội suy định mức chi phí lập dự án đầu tư áp dụng công thức:

N b - N a

N t = N b - (C t - C b )

C a - C b

N t: Định mức chi phí lập dự án đầu tư theo chi phí xây dựng và thiết bị;

C t: Chi phí xây dựng và thiết bị cần tính định mức chi phí lập dự án đầu tư;

C a: Chi phí xây dựng và thiết bị cận trên chi phí cần tính định mức;

C b: Chi phí xây dựng và thiết bị cận dưới chi phí cần tính định mức;

N a: Định mức chi phí lập dự án đầu tư tương ứng với Ca;

N b: Mức chi phí lập dự án đầu tư tương ứng với Cb

c) Phương pháp chiết khấu và các chỉ tiêu hiệu quả tài chính

- Phương pháp chiết khấu trong phân tích dự án

Lý do áp dụng phương pháp chiết khấu: vì đồng tiền có chi phí cơ hội (chưa xétđến yếu tố lạm phát hay sự mất giá của đồng tiền theo thời gian)

Chi phí cơ hội của đồng tiền: là giá trị mất đi do không sử dụng đồng tiền vàomục đích sinh lợi mong muốn của nhà đầu tư

Hiện giá dòng tiền: là tổng các giá trị hiện tại của các giá trị đồng tiền phát sinhtại các thời điểm trong tương lai được chiết khấu về thời điểm hiện tại

Tỷ suất chiết khấu tài chính của dự án: là chi phí cơ hội (hay còn gọi là chi phí

sử dụng vốn) bình quân, phụ thuộc vào cơ cấu sử dụng vốn đầu tư của dự án

Suất chiết khấu khi vốn hỗn hợp, 1 phần vốn tự có, 1 phần vốn vay

V V rd

Vc, Vd, Ve: vốn cổ phần, vốn vay, tổng vốn đầu tư

re: suất chiết khấu hiệu dụng, suất chiết khấu trung bình có trọng số

rc: suất sinh lợi cổ đông đòi hỏi

rd: lãi suất vay

Trong trường hợp có thuế lợi tức, ta có suất chiết khấu điều chỉnh

V V rd (1 - t)

Có điều chỉnh theo thuế suất t (thuế lợi tức) chiếm 10 → 30%

Hệ số chiết khấu của dự án

Công thức: at = 1/(1 + r)t

at là hệ số chiết khấu của dự án tại năm t (at 1)

r là tỷ suất chiết khấu của dự án (%)

là 12,6%, năm 2006 là 6,6%, năm 2005 là 8,4%, năm 2004 là 9,5%

Một trong những mục tiêu hàng đầu hiện tại và tương lai của chính phủ là kiềmchế lạm phát, phấn đấu đưa mức lạm phát dưới hai con số Cho nên, với dự án đầu tưTTTM – DV Hiệp Phú thời gian hoạt động là 50 năm sẽ không biết chính xác lạm pháttrong vòng 50 năm là bao nhiêu nên yếu tố trượt giá được tính bình quân của 3 nămgần nhất Mức lạm phát trung bình 3 năm 2005 - 2007 là 9,2%

Hiện giá dòng chi phí của dự án

Công thức: P(Ct) = ∑(Ct * at)

P(Ct): hiện giá dòng chi phí phát sinh trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án

Ct: giá trị chi phí phát sinh hàng năm của dự án, được tính theo công thức

Ct = It + Cot

It: vốn đầu tư phân bổ hàng năm trong thời gian thực hiện dự án

Cot: chi phí hoạt động hàng năm của dự án, được tính theo công thức

Cot = Cpt - Dt

Cpt: chi phí giá thành hàng năm của dự án

Dt: khấu hao của hàng năm dự án được tính theo công thức

30

Dt =

D

Po T

Po: giá trị ban đầu của tài sản cố định

TD: thời gian khấu hao tài sản cố định cho phép hàng năm

Hiện giá dòng thu nhập của dự án

Công thức: P(Bt) = ∑(Bt * at)

P(Bt): hiện giá dòng thu nhập phát sinh trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án

Bt: giá trị thu nhập phát sinh hàng năm của dự án, được tính theo công thức

Bt = St + Vb

St: doanh thu hàng năm của dự án

Vb: giá trị còn lại vào năm cuối cùng thực hiện dự án, được tính theo công thức

Vb = Db + WCb

Db: giá trị chưa khấu hao hết của tài sản cố định tại năm cuối cùng

WCb: tổng vốn lưu động ban đầu và giá trị tăng (giảm) vốn lưu động hàng năm

- Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính theo phương pháp chiết khấu

Chỉ tiêu hiện giá thu nhập thuần NPV (Net Present Value)

Hiện giá thu nhập thuần là hiện giá của các thu nhập thuần qua các năm của dự

án tính tại thời điểm đầu tư

Công thức tổng quát:

NPV = 0

( )(1 )

n

t t t t

B C r

PV là giá trị quy về hiện tại (Present Value): PV = An(1+r)-n

A là ngân lưu ròng của dự án

Ngân lưu ròng = ngân lưu vào – ngân lưu ra

n là đời sống của dự án (Number of Period)

r là suất chiết khấu của dự án (Discount Rate)

PV tích luỹ = A0+A1(1+r)-1+ +An(1+r)-n

Nguyên tắc sử dụng: Đối với dự án độc lập NPV > 0 chọn, NPV < 0 loại, NPV

= 0 tuỳ chủ đầu tư

Đối với dự án loại trừ và đời sống không bằng nhau Max (NPVj/NPVj>0) chọn.

Chỉ tiêu tỷ suất nội hoàn IRR (Internal Rate of Return)

Tỷ suất nội hoàn được khái niệm là suất chiết khấu của dự án mà ứng với nóhiện giá thu nhập thuần của dự án (NPV) bằng 0

Công thức tổng quát:

IRR = r*  NPV = 0

( )(1 )

n

t t t t

B C r

NPV: hiện giá thu nhập thuần

PV: giá trị quy về hiện tại

Có 3 cách tính IRR:

Cách 1: giải phương trình để tìm r*

NPV = 0

( )(1 )

n

t t t t

B C r

r1: tỷ suất chiết khấu mà ứng với nó NPV (r1) > 0

r2: tỷ suất chiết khấu mà ứng với nó NPV (r2) < 0

Cách 3: vẽ đồ thị biểu diễn để tìm r* được trình bày ở Hình 3.2

Hình 3.2 Đồ Thị Biểu Diễn để Tìm r*

0 rtt IRR

Nguyên tắc sử dụng IRR trong phân tích hiệu quả:

Dự án đầu tư có lợi khi lãi suất tính toán (rtt) nhỏ hơn tỷ suất nội hoàn IRR, (rtt)

< IRR, khi đó NPV > 0, ngược lại (rtt) > IRR thì dự án sẽ bị loại bỏ

rtt

r(%)

%

NPVVV

32