Hoạt động đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội

Chương I. Thực trạng đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội Chương II. Một số giải pháp nhằm nâng xao hiệu quả hoạt động đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội.

LỜI MỞ ĐẦU

Mọi nền kinh tế đều hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế và tiến bộ côngbằng xã hội, song muốn có tăng trưởng thì phải có đầu tư Đầu tư là nguồn gốc, làđộng lực của tăng trưởng và phát triển Trong đó đầu tư phát triển là bộ phận cơ bảncủa đầu tư Chỉ có đầu tư phát triển mới góp phần làm gia tăng tài sản thực cho nềnkinh tế Đầu tư không chỉ trực tiếp tạo ra của cải vật chất, thúc đẩy tăng trưởng về

số lượng mà còn là cơ sở để nâng cao trình độ khoa học công nghệ, chuyển dịch cơcấu sản suất, tạo công ăn việc làm, giải quyết các vấn đề xã hội, qua đó tạo ra mặtchất của tăng trưởng Đối với một nước có xuất phát điểm thấp như Việt Nam thìhoạt động đầu tư càng trở nên quan trọng vì nó đóng vai trò tạo đà cho sự tăngtrưởng ban đầu

Đầu tư phát triển bao gồm nhiều hình thức như: Đầu tư vào Bất động sản;đầu tư cho máy móc thiết bị; đầu tư nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; đầu tư chothương hiệu; đầu tư tài chính Trong các loại hình đầu tư đó, đầu tư vào Bất độngsản là một loại hình được nhiều nhà đầu tư quan tâm, vì nó mang lại nhiều lợi íchcho chủ đầu tư như: Lợi ích tài chính, đây là lợi ích cơ bản của nhà đầu tư Nhà đầu

tư được hưởng lợi do dùng tiền vay để đầu tư trong khi chi phí vay tiền nhỏ hơn lợiích mang lại do đầu tư, trong trường hợp này phần lớn số tiền đầu tư cho bất độngsản là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu tư Bất động sản lớn hơn so với các loạihình đầu tư khác An toàn là một trong những lý do hấp dẫn nhà đầu tư Đất là nhucầu cơ bản trong cuộc sống hiện đại, không phải vì đất cần để gieo trồng đối vớithành thị mà thành thị là trung tâm của đời sống kinh tế hiện đại Bên cạnh đó, Bấtđộng sản cung cấp lợi ích cho người đầu tư tìm kiếm những tài sản đầu tư Chúng tađều biết, mức độ rủi ro có thể giảm thiểu nếu nhà đầu tư đa dạng hoá khoản mụcđầu tư với các đặc tính tài chính khác nhau Chính vì vậy, Bất động sản trở thànhmục tiêu đầu tư của những công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, ngân hàng hay nhữngcông ty khác Trong những năm gần đây, mục tiêu nhằm đa dạng hoá rủi ro làm chođầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn

Trong các danh mục Bất động sản thì đầu tư vào việc xây dựng chung cư đểlàm nhà ở hoặc cho thuê làm dịch vụ văn phòng đang được nhiều nhà đầu tư quantâm Một trong những lý do khiến nhà đầu tư lạc quan khi đầu tư vào lĩnh vực này

đó là vấn đề dân số ngày một tăng khiến cho nhu cầu về nhà ở ngày càng bức thiết,đồng thời vớí sự tăng trưởng về kinh tế, đời sống của người dân ngày một nâng cao,kéo theo thị hiếu của người dân cũng thay đổi Sống trong các căn hộ chung cư caocấp, đầy đủ tiện nghi, hiện đại, đang là xu hướng của dân cư nhiều nước trên thếgiới, trong đó có Việt Nam

Nắm bắt được xu hướng phát triển của thị trường, trong những năm qua,Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội đã có sự đầu tư hợp lý vào danh mục Bấtđộng sản Nhận thấy đây là một lĩnh vực mang lại nhiều lợi ích cho công ty, đồngthời là xu hướng đầu tư có triển cọng trong giai đoạn tới, tôi đã chọn chuyên đề thực

tập tốt nghiệp “Hoạt động đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội”

Chuyên đề gồm hai chương:

Chương I Thực trạng đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội

Chương II Một số giải pháp nhằm nâng xao hiệu quả hoạt động đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội.

Tôi xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn tận tình của TS Đinh Đào ÁnhThủy, cũng như sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ, công nhân viên Công ty Cổphần Xây dựng số 1 Hà Nội đã giúp tôi hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệpnày

CHƯƠNG I.

THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI

CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 1 HÀ NỘI

1 Tổng quan về Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội

Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần xây dựng số 1

Hà Nội

Được thành lập vào 05/08/1958 với nhiệm vụ xây dựng những cơ sở vật chấtđầu tiên của đất nước, đến nay Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà nội (HACC1) đãtrở thành doanh nghiệp hàng đầu của ngành xây dựng Việt Nam

Tên công ty: Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội.

Tên giao dịch: HANOI CONSTRUCTION JOINT STOCK COMPANY NO1 Tên viết tắt: HACC1.,JSC.

Chuyển đổi (CPH) DNNN theo quyết định số 1820/QĐ-BXD ngày 13/09/2005 của

Bộ Xây dựng

Vốn kinh doanh: 35.000.000.000 đồng

Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Hà Nội thuộc Tổng công ty Xây dựng HàNội – Bộ Xây dựng, là doanh nghiệp Nhà nước hạng I, tiền thân là Công ty kiếntrúc Hà Nội Công ty hiện có 18 xí nghiệp xây dựng chuyên ngành, 1 trung tâm tưvấn thiết kế, 1 Ban quản lý dự án và 2 đội trực thuộc cùng với đội ngũ cán bộ côngnhân viên gồm trên 600 người có trình độ, kinh nghiệm quản lý, có chuyên môn kỹthuật tay nghề cao Với nhiệm vụ chính là sản xuất kinh doanh xây lắp, sản xuất vậtliệu xây dựng, đầu tư kinh doanh bất động sản và tư vấn xây dựng Từ khi thành lậpđến nay, công ty đã trực tiếp thi công nhiều công trình quan trọng phục vụ cho hoạtđộng của Trung ương Đảng, Chính Phủ, Quốc Hội; các Đại sứ Quán; các công trìnhphục vụ cho hoạt động kinh tế, giáo dục, thể thao, văn hóa, du lịch…

Đến nay, qua quá trình xây dựng và phát triển, công ty đã trải qua nhiều thay

- Ngày 05/08/1958: Công ty được thành lập với tên gọi Công ty kiến trúc Hà Nội,trực thuộc Bộ Kiến trúc.

- Năm 1960 công ty được Bộ Xây dựng đổi tên thành Công ty Kiến trúc khu Nam

Hà Nội, trực thuộc bộ Xây Dựng

- Năm 1977 Công ty đổi tên thành Công ty xây dựng số 1, trực thuộc Bộ Xâydựng

- Năm 1982 Tổng công ty Xây dựng được thành lập, Công ty xây dựng số 1 trởthành đơn vị thành viên của Tổng công ty xây dựng Hà Nội

- Năm 2005 Công ty được chuyển đổi thành Công ty Cổ phần xây dựng số 1 HàNội, trực thuộc Tổng công ty xây dựng Hà Nội

Trải qua trên 50 năm xây dựng và trưởng thành, Công ty Cổ phần xâydựng số 1 Hà Nội luôn hoàn thành vượt mức chỉ tiêu kinh tế - xã hội được giao,

đã vinh dự được Đảng và Nhà nước tặng thưởng nhiều phần thưởng cao quýnhư:

- Huân chương Lao động hạng Ba ( Ngày 21/08/1978)

- Huân chương Lao động hạng Nhì ( Ngày 04/09/1982)

- Huân chương Lao động hạng Nhất ( Ngày 16/11/1985)

- Huân chương độc lập hạng Ba ( Ngày 27/11/1998)

- Huân chương độc lập hạng Nhì ( Ngày 24/02/2004)

- Cờ thi đua của Chính Phủ ( Ngày 05/01/2004)

- Ngoài ra còn có các bằng khen của các Sở, Ban, Ngành, Bộ Xây dựng…

Ngành nghề kinh doanh rất đa dạng, bao gồm:

- Xây dựng các công trình công nghiệp, dân dụng, giao thông, bưu điện, côngtrình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp, đường dây, trạm biến áp

- Đầu tư kinh doanh phát triển nhà, thương mại du lịch

- Sản xuất, kinh doanh vật tư, vật liệu xây dựng

- Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng, các khu đô thị, khu công nghiệp

- Đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà hàng, nhà nghỉ, khách sạn (không bao gồmkinh doanh quán bar, phòng hát karaoke, vũ trường).

- Đầu tư xây dựng, kinh doanh và chuyển giao (BOT) các dự án giao thông, thuỷđiện

- Xây dựng và lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy, các công trình cấp thoátnước và trạm bơm

- Lắp đặt và sửa chữa các thiết bị cơ điện nước công trình, thiết bị điện dân dụng,công nghiệp, điện máy, điện lạnh và gia nhiệt

- Kinh doanh xuất nhập khẩu máy móc, thiết bị, các loại vật tư, xăng dầu, vật liệuxây dựng

Vài nét về hoạt động đầu tư của Công ty Cổ Phần xây dựng số 1 Hà Nội

Công tác đầu tư kinh doanh bất động sản trong những năm qua gặp rấtnhiều khó khăn do thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng, ảnh hưởng khôngnhỏ đến tình hình thực hiện dự án của công ty Công tác đầu tư đã bám sát theonghị quyết của HĐQT và các quy định hiện hành của Nhà nước về quản lý dự ánđầu tư và xây dựng cơ bản, nhưng kết quả đạt được vẫn rất hạn chế Cụ thể như:

Kế hoạch giá trị sản lượng đầu tư là 153,69 tỷ, đã thực hiện 72 tỷ, tương đươngvới 47%

Đầu tư cho cơ sở vật chất kỹ thuật

Trong những năm vừa qua, Công ty đã dành những sự đầu tư xứng đángcho xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật như trang bị hệ thống máy tính cho tất cảcác phòng ban, cải tạo và thay mới các trang thiết bị phục vụ cho quá trình hoạtđộng của cán bộ công nhân viên trong công ty

Năm 2003, dự án trụ sở văn phòng làm việc và cho thuê 59 Quang Trungbắt đầu đi vào khởi công xây dựng với tổng dự toán vốn đầu tư được duyệt là49.736.250.805 đồng Trong đó, 20% là vốn tự có của doanh nghiệp – 50% vốnvay các tổ chức tín dụng – 30% từ vốn ứng của khách hàng

Công trình đã được bàn giao và đi vào sử dụng chính thức từ tháng6/2006 với tổng diện tích sàn là 4372 m2 Trong đó, công ty sử dụng 932 m2 đểlàm việc, số diện tích còn lại đã ký hợp đồng cho thuê là 3.362,5 m2 với giá chothuê theo Nghị quyết HĐQT ngày 15/12/2005 với giá bình quân là 16 USD/ 1m2/ 1 tháng Dự án đang phát huy hiệu quả và đang quyết toán vốn đầu tư Dựkiến, sau 5 năm dự án sẽ hoàn vốn kể từ khi chính thức được đưa vào sử dụng.

Công ty hiện có 6 phòng ban chức năng và các phòng làm việc khác, tất

cả đều đã được trang bị hệ thống máy tính đồng bộ, nhằm giúp cho các cán bộquản lý có thể cập nhật thông tin một cách nhanh chóng, đồng thời đem lại hiệuquả làm việc cao hơn Bên cạnh đó, hiện nay, công ty đang triển khai dự ánmạng liên thông để liên kết máy tính của tất cả các phòng ban, giúp tăng cườngmối quan hệ giữa tất cả các phòng ban trong công ty

Công tác đầu tư máy móc thiết bị nâng cao năng lực sản xuất

Với lợi thế là lực lượng nòng cốt trong các dự án lớn của đất nước, công

ty đã tích lũy và đầu tư được một lực lượng thiết bị thi công hùng hậu như giáo,cốp pha, cẩu tháp, thiết bị làm đường, thiết bị thi công móng…đáp ứng tốt nhucầu cơ giới hóa sản xuất và công tác thi công các kết cấu đặc biệt

B ng 1: Thi t b thi công l n thu c s h u c a công ty ảng 1: Thiết bị thi công lớn thuộc sở hữu của công ty ết bị thi công lớn thuộc sở hữu của công ty ị thi công lớn thuộc sở hữu của công ty ớn thuộc sở hữu của công ty ộc sở hữu của công ty ở hữu của công ty ữu của công ty ủa công ty

8 Cẩu bánh lốp 01 1986 Liên Xô

Italia, Việt Nam

Nam, Liên Xô

Nhật Bản

31 Xe lu rung Vibromax 02 2001 Nga

Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Hà

và cọc đó có độ dài liên tục theo thiết kế, không phải cắt, hàn Ngoài ra dùngphương pháp nhồi cọ tại chỗ tránh được làm nền móng công trình gây ảnhhưởng đến các công trình kế cận.

Tuy vậy, phần lớn máy móc thiết bị của công ty đang ở trong tình trạnglạc hậu, thiếu những thiết bị có công nghệ hiện đại, đáp ứng được nhu cầu thicông các công trình đòi hỏi trình độ kỹ thuật cao, các toà nhà cao tầng Nhậnthức rõ được tầm quan trọng của máy móc thiết bị trong hoạt động thi công xâydựng, công ty hiện đang triển khai các kế hoạch mua sắm mới hoặc thuê cácthiết bị thi công hiện đại để phục vụ cho thi công các dự án được thực hiệntrong giai đoạn tới

Đầu tư cho xây dựng thương hiệu ( quảng cáo)

Có thể nói, hoạt động đầu tư này chỉ mới được ban lãnh đạo công ty quantâm từ vài năm trở lại đây Do vậy, hoạt động này vẫn còn nhiều yếu kém

Đầu tư phát triển thương hiệu là một hình thức đầu tư vào tài sản vô hìnhcủa doanh nghiệp Xây dựng thương hiệu là tạo dựng được hình ảnh tốt về hànghóa, dịch vụ trong suy nghĩ của người tiêu dùng dù ở các thị trường khác nhau

Đầu tư phát triển thương hiệu bao gồm:

- Đầu tư cho hoạt động nghiên cứu, triển khai các hoạt động xây dựng thươnghiệu

- Đầu tư cho hoạt động Marketing, quảng bá thương hiệu

- Đầu tư nâng cao chất lượng và mẫu mã sản phẩm

- Đầu tư nâng cao chất lượng nguồn nhân lực

Trải qua hơn 50 năm hoạt động, thương hiệu của Công ty đã được khẳngđịnh thông qua các công trình công ty đã thi công như: Trụ sở Viện kiểm soátnhân dân tối cao, trung tâm thương mại DEAWOO, tháp trung tâm Hà Nội (25tầng), khách sạn 5 sao Sofitel

Bên cạnh đó, uy tín của công ty còn được khẳng định thông qua hàng loạtcác phần thưởng cao quý do Đảng và Nhà nước trao tặng, như:

- Huân chương Lao động hạng Ba ( Ngày 21/08/1978).

- Huân chương Lao động hạng Nhì ( Ngày 04/09/1982).

- Huân chương Lao động hạng Nhất ( Ngày 16/11/1985).

- Huân chương độc lập hạng Ba ( Ngày 27/11/1998).

- Huân chương độc lập hạng Nhì ( Ngày 24/02/2004).

- Cờ thi đua của Chính Phủ ( Ngày 05/01/2004).

- Ngoài ra còn có các bằng khen của các Sở, Ban, Ngành, Bộ Xây dựng…

Các hình thức Marketing, quảng bá thương hiệu của công ty, chủ yếu quacác phương tiện thông tin đại chúng như các báo, tạp chí về xây dựng Hiện nay,Công ty đang gấp rút triển khai các hoạt động liên quan đến việc thành lậpWebsite để đăng tải các thông tin về công ty cho đông đảo người sử dụng Đồngthời, tăng cường đầu tư cho thương hiệu thông qua các hoạt động:

- Nâng cao chất lượng các công trình thi công

- Đẩy mạnh các hình thức quảng bá hình ảnh của công ty qua các phương tiệnthông tin đại chúng

- Tập trung đầu tư vào các công trình có vốn lớn, các dự án nước ngoài, các côngtrình có kỹ mỹ thuật cao

Đầu tư cho phát triển nguồn nhân lực

Người lao động được coi là tài sản của doanh nghiệp Doanh nghiệpmuốn phát triển phải có sự đầu tư xứng đáng cho phát triển nguồn nhân lực.Ngay từ ngày đầu chuyển sang mô hình hoạt động theo hình thức công ty cổphần, Đảng uỷ ban giám đốc đã xác định khâu then chốt là ổn định tổ chức, quantâm đến công tác cán bộ, đào tạo nhân lực, trú trọng đội ngũ công nhân kỹ thuật,thợ bậc cao

- Về công tác đào tạo: Năm qua, công ty đã cử 64 cán bộ công nhân viên đi đào

tạo, tổ chức tập huấn, quản lý kinh tế và bổ túc nâng bậc các ngành nghề

Công tác cán bộ và đào tạo đạt được nhiều thành tích, song vẫn còn một

số hạn chế như: Chiến lược phát triển nguồn nhân lực chưa tương xứng với

nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của công ty Tổ chức bộ máy, cán bộ có nhiềuthay đổi Chủ trương định hướng thiếu nhất quán, năng lực điều hành của cán bộ

từ công ty đến các đơn vị trực thuộc còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng đượcnhiệm vụ sản xuất kinh doanh của công ty

- Về quản lý lao động và tiền lương: Trong các năm qua, tình hình sản xuất kinh

doanh của công ty gặp nhiều khó khăn, không hoàn thành kế hoạch đề ra, dovậy, việc quản lý, sử dụng lao động gặp rất nhiều khó khăn Trong năm công ty

sử dụng trên 3000 lao động, trong đó có 2174 người thuộc lao động thời vụ Thunhập bình quân 1 người/ 1 tháng vào năm 2007 là 1.700.000 đồng, năm 2008 là1.8 triệu đồng

Công ty đã đảm bảo đúng chế độ tuyển dụng và đã chủ động hướng dẫnthực hiện chế độ tiền lương, chế độ BHXH, BHYT đối với các đơn vị, đồng thờiphối hợp với công đoàn công ty, kiểm tra, đánh giá về công tác quản lý lao động

và thực hiện chi trả tiền lương tại một số đơn vị, đảm bảo chế độ chính sách củaNhà nước

2 Thực trạng đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội

Các căn cứ pháp quy về đầu tư xây dựng nhà chung cư

Để tiến hành đầu tư xây dựng một dự án, Công ty đều đưa ra những căn

cứ pháp quy, vừa đảm bảo đúng theo quy định, chính sách của Đảng và Nhànước, vừa phù hợp với chức năng nhiệm vụ và các văn bản có tính quy địnhriêng của công ty đối với mỗi dự án Có thể đưa ra một số căn cứ như sau:

- Luật đất đai số 13/2003 – QH 11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủnghĩa Việt Nam thông qua;

- Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩaViệt Nam thông qua ngày 14/6/2005;

- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 do Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa ViệtNam thông qua ngày 29/11/2005;

- Nghị định 90/2006/NĐ – CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ về quy định chitiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở;

Ngoài ra còn có các văn bản về quyết định đầu tư của Công ty trong việcxây dựng nhà chung cư như:

- Văn bản số 2364/TCT – PTDA ngày 22/11/2004 của Tổng Công ty xây dựng HàNội về việc phê duyệt chủ trương đầu tư dự án;

- Quyết định số 912/ QĐ – CC1 ngày 14/06/2005 của Giám đốc Công ty cổ phầnxây dựng số 1 Hà Nội về việc phê duyệt dự án đầu tư;

- Quyết định số 1042/QĐ – CC1 ngày 25/06/2005 của Giám đốc Công ty cổ phầnxây dựng số 1 Hà Nội về việc phê duyệt thiết kế kỹ thuật - Tổng dự toán thicông xây dựng công trình

- Căn cứ vào chức năng nhiệm vụ của Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội

Tình hình đầu tư xây dựng các khu chung cư ở công ty

Đặc điểm các dự án đầu tư xây dựng khu chung cư

2.2.1.1 Chung cư và đặc điểm chung cư

Chung cư là một toà nhà nhiều tầng với nhiều các đơn vị nhà gọi là căn

hộ, dùng để ở hoặc cho thuê làm văn phòng kinh doanh

Thực ra chung cư là một hình thức nhà ở cho phép cư dân được sống gầnnhững khu thương mại dịch vụ Sống trong chung cư đồng nghĩa với việc cóđược lợi thế về nhiều tiện nghi của đô thị hiện đại trong cuộc sống hàng ngày,được hưởng dụng tiện nghi và trang bị của các đô thị cũng như truyền thống lịch

sử, hưởng dụng mặt nước và cảnh quan mảng xanh

Thông tư số 14/2008/TT – BXD ban hành ngày 02/06/2008, quy địnhNhà chung cư được đánh giá phân hạng theo các tiêu chí gồm: Quy hoạch, kiếntrúc; Hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; Chất lượng hoàn thiện và trang thiết bịgắn liền với nhà chung cư; Chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư

Ngoài ra, theo Thông tư thì nhà chung cư gồm 4 hạng, trong đó nhàchung cư cao cấp được xếp hạng 1 và chung cư bình dân được xếp hạng 4 Theo

đó, yêu cầu cụ thể đối với từng hạng chung cư như sau:

bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chấtlượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sửdụng đạt mức độ hoàn hảo;

quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độtương đối hoàn hảo

cầu về quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoànthiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức

độ khá;

cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoànthiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêuchuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

- Đặc điểm của chung cư

địa phương, một thành viên sống trong chung cư Điều này đảm bảo tính côngkhai, minh bạch, và vì lợi ích của tất cả các bên.

- Tính năng chung cư

Chung cư có rất nhiều tính năng Chính những tính năng này là nhân tố

để thúc đẩy các nhà đầu tư tiến hành các hoạt động đầu tư xây dựng các khuchung cư Một chung cư có thể kết hợp phục vụ nhiều mục đích khác nhau tuỳtheo ý đồ của nhà đầu tư hoặc cơ quan chủ quản

không để ở

- Lợi ích của chung cư

cư được xây dựng ở các vị trí gần trục đường chính, có cảnh quan đẹp, đồngthời có các dịch vụ thiết yếu ngay trong nhà như shopping, gửi xe

liên lạc

ứng được nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng của người dân

- Chung cư cao cấp

Một chung cư cao cấp không chỉ đẹp về kiểu dáng hay tốt về chất lượngxây dựng mà phải:

 Thiết kế tối ưu cho các mục đích sử dụng.

cầu của cư dân kể cả là những nhu cầu nhỏ nhất

Chung cư muốn được xem là cao cấp, ngoài thiết kế, trang thiết bị sangtrọng, giá cả và vị trí tương xứng, còn phải đáp ứng nhu cầu tiện lợi giao thông,cảnh quan đẹp, không gian công cộng và không gian trống công cộng cao cấp.Ngay cả khi quy mô khu đất đủ lớn để xây dựng chung cư cao cấp, giá cả, vị trí,thiết kế và trang thiết bị hợp lý, người ta cũng không thể gọi những chung cưnày là hoàn hảo, trừ khi chúng đáp ứng được yêu cầu về giao thông

2.2.1.2 Đặc điểm của các dự án đầu tư xây dựng chung cư

- Một công trình đầu tư xây dựng nhà chung cư phải trải qua nhiều giai đoạn, thựchiện trong một thời gian khá dài, do đó cần một lượng vốn lớn, nghĩa là giá trịcủa việc đầu tư vào nhà chung cư là rất lớn Vốn đầu tư vào lĩnh vực nhà ởthường rất lớn, từ hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng Vốn đầu tư lớn, nằm khêđọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư Quy mô vốn đầu tư lớn, đòi hỏi phải

có giải pháp tạo vốn và huy động vốn hợp lý, xây dựng các chính sách, quyhoạch, kế hoạch đầu tư đúng đắn, quản lý chặt chẽ tổng vốn đầu tư, bố trí vốntheo tiến độ đầu tư, thực hiện đầu tư có trọng tâm trọng điểm Việc huy độngvốn cho đầu tư thông thường lấy từ ba nguồn:

nước và ngoài nước

- Quá trình thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư có độ rủi ro cao, thường chịuảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan, khó có thể dự tính một cách chính xácnhư: Các yếu tố về định hình, tình hình chính trị, văn hoá, xã hội, sự tác độngcủa ngoại cảnh, các ảnh hưởng về kinh tế trong nước và thế giới như lạm phát,

Đây là những yếu tố tác động mạnh đến việc triển khai xây dựng và quản lýchung cư Cần phải khéo léo trong khâu quản lý cũng như có những biện phápgiải quyết nhanh gọn các vấn đề tồn đọng, ứng biến kịp thời với những tác độngbên ngoài để việc thực hiện dự án được tiến hành thuận lợi.

- Tất cả các yếu tố này, có ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình thực hiện dự án,cần được xem xét đánh giá một cách khách quan, chính xác để tránh những rủi

ro có thể xảy ra với dự án như chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm tiến độthi công công trình hoặc những khó khăn trong việc huy động vốn gây ra nhiềutổn thất cho chủ đầu tư như mất cơ hội đầu tư, mất niềm tin của khách hàng, ảnhhưởng đến uy tín của công ty Do đó, nhà quản lý phải có chủ trương đầu tư vàquyết định đầu tư đúng đắn, phải được nghiên cứu kỹ lưỡng dựa trên những căn

cứ khoa học , từ đó có biện pháp phòng, chống rủi ro, nhằm hạn chế đến mứcthấp nhất các thiệt hại có thể xảy ra

- Nhìn chung những dự án thuộc lĩnh vực nhà ở có thời gian thực hiện kéo dài khálâu Lý do là ngoài công việc chính là thực hiện thi công công trình, còn phảithực hiện các công việc khác mà mức độ phức tạp cũng không kém Quá trìnhnày phải trải qua nhiều công đoạn như: Xin cấp phép xây dựng, tiến hành giảiphóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường, chuẩn bị đầu tư Thông thường côngtác thực hiện gặp rất nhiều khó khăn ngay từ quá trình bồi thường, giải phóngmặt bằng do nảy sinh các mâu thuẫn về lợi ích giữa chủ đầu tư và những hộ giađình có nhà nằm trong diện giải toả mặt bằng để xây dựng Ngoài ra trong quátrình thi công còn nhiều vấn đề khác phát sinh như, sự tăng giá cả của các mặthàng vật liệu xây dựng, dẫn tới không kịp bố trí vốn và huy động vốn, hậu quả làthời gian thực hiện kéo dài, sự tác động của kinh tế thị trường, sự thay đổi củathời tiết, khí hậu cũng làm cho việc thi công xây dựng bị ngưng trệ Ngay cả khiđang trong quá trình thi công xây dựng và bán các căn hộ, nếu có bất kỳ vấn đềnào này sinh giữa công ty đối với khách hàng cũng gây ra những ảnh hưởngnghiêm trọng đến uy tín của công ty, tiến độ thi công công trình Thêm vào đó làviệc đảm bảo an toàn lao động trong cả quá trình thi công cũng cần phải chú ý

- Việc quản lý các dự án đầu tư xây dựng chung cư khá phức tạp vì việc đầu tưxây dựng các dự án này thường chia thành nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn gồmnhiều công việc với tính chất phức tạp khác nhau Do đó, công tác quản lý cầnphải được chú trọng hơn nữa.

Sự cần thiết phải xây dựng nhà chung cư ở Việt Nam

Dân số tăng nhanh kéo theo vấn đề thiếu diện tích đất ở Nhà ở là nhu cầubức thiết trong đời sống xã hội hiện nay, nhất là ở những thành phố lớn, nơi tậptrung đông đảo dân cư, thường là di dân từ những nơi khác đến Do đó, giảiquyết vấn đề về nhà ở chính là vấn đề hết sức cấp bạch đặt ra hiện nay, hướngtới mục tiêu vì con người, vì sự tiến bộ và phát triển của xã hội

Hiện nay, Chính phủ đã ban hành một loạt các quyết định mới quy địnhchi tiết về đầu tư xây dựng nhà ở nhằm thu hút các nhà đầu tư tăng cường đầu tưvào lĩnh vực này Các dự án về cải tại chung cư cũ, các dự án đầu tư vào nhà ởcho công nhân, người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, cácchung cư cao tầng hay các khu đô thị mới Sự thay đổi trong các chính sách này

có tác động tích cực và mang lại nhiều thuận lợi cho các nhà đầu tư hoạt độngtrong lĩnh vực này

Trước sự phát triển ngày càng cao của nền kinh tế, nhu cầu mọi mặt củangười dân đều tăng lên, đặc biệt nhu cầu nhà ở ngày càng cấp thiết hơn bao giờhết Trên thực tế, những khu nhà ở xây dựng trong thời kỳ bao cấp đã dần xuốngcấp, không đảm bảo được cho cuộc sống của người dân sống trong những toànhà này Cùng với đó là sự lộn xộn, bừa bãi trong quy hoạch đã tạo nên bộ mặtkhông đẹp cho cảnh quan xung quanh Bên cạnh đó, đời sống ngày càng cao,người dân ngày càng chú trọng hơn tới việc nâng cao giá trị bản thân Điều nàythể hiện thông qua những sản phẩm mà người tiêu dùng sử dụng, từ các sảnphẩm thiết yếu nhất phục vụ cho cuộc sống hàng ngày cho tới chỗ ở, sinh hoạtcủa mỗi người Do đó xu hướng hiện nay ngày càng có nhiều hộ gia đình lựachọn sống trong các căn hộ chung cư cao cấp, các toà nhà cao tầng Dưới góc độ

nghi hơn các ngôi nhà riêng lẻ, trong đó có an ninh, phòng cháy chữa cháy vàcác sinh hoạt cộng đồng, có cảnh quan đẹp, lối sống tiện nghi một mặt vừa đảmbảo cho cuộc sống của gia đình họ, vừa đáp ứng được thị hiếu của ngườidân Bởi vậy, căn hộ chung cư đang là sự lựa chọn hàng đầu của cư dân ở nhiềunước trên thế giới, trong đó có Việt Nam.

Chính vì vậy, việc xây dựng các khu đô thị mới khang trang, các nhàchung cư cao tầng hiện đại, có hệ thống hạ tầng đồng bộ, theo đúng quy hoạch,vừa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân, vừa tạo ra bộ mặt cảnh quancho đô thị là hết sức cần thiết

Tình hình đầu tư xây dựng các dự án chung cư

Có thể nói, hoạt động chính của Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội làxây lắp các công trình cơ sở hạ tầng, dân dụng và công nghiệp Trong nhữngnăm gần đây, bên cạnh mảng xây lắp, công ty dần chú trọng tới công tác đầu tưxây dựng các dự án Trong chiến lược thay đổi kế hoạch kinh doanh cho phùhợp với nền kinh tế đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, phần nào đápứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở hiện nay của người dân, Công ty xác địnhđầu tư vào các dự án nhà chung cư là một hướng đi mới có nhiều tiềm năng

Bảng 2: Giới thiệu một số dự án chung cư được xây dựng

(VNĐ)

Thời gian bắt đầu

Thời gian hoàn thành

Chung cư 96 Định Công,

Phương Liệt, Thanh

Xuân, HN

Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư

Nhìn vào bảng trên, ta thấy, trong thời gian từ 2002 - 2008, Công ty cổphần xây dựng số 1 HN đã tiến hành xây dựng đồng loạt một số dự án chung cưcao tầng như: Chung cư 2.6 Láng Hạ, Thanh Xuân ( 17 tầng ); Chung cư caotầng 74 Lạc Long Quân ( 15 tầng) Điều này chứng tỏ, công ty ngày càng đầu tưnhiều hơn cho hoạt động đầu tư phát triển nhà chung cư và năng lực thi công củacông ty ngày càng mạnh, trình độ quản lý, tay nghề của người lao động cũngđược nâng cao, phục vụ tốt cho việc thi công các công trình nhà cao tầng, có yêucầu tính chất kỹ thuật phức tạp Tuy nhiên, thời gian thi công một số công trìnhkhá dài, ảnh hưởng đến uy tín và cơ hội đầu tư của công ty

- Quy mô vốn đầu tư phát triển các dự án xây dựng nhà chung cư qua các năm

Nguồn: Tổng hợp từ kế hoạch đầu tư phát triển của Công ty Cổ phần xây dựng

số 1 Hà Nội giai đoạn 2006 – 2009 ( Phòng Kế hoạch - Đầu tư)

Mặc dù trong quá trình xây dựng, Công ty còn gặp rất nhiều khó khăn vềcông tác đền bù giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư, huy động vốn và quản lýtiến độ thực hiện dự án Song Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội đã luônluôn học hỏi, tìm tòi trong cách nghĩ, cách làm để hoàn thành tốt mục tiêu đề ra.Tổng vốn đầu tư thực hiện của Công ty năm 2007 đạt 40,64 (tỷ đồng), giảm sovới năm 2006 là 40,96 tỷ đồng, tức là giảm gần một nửa so với năm 2006 Tuynhiên đến năm 2008 số vốn này tăng thêm khá cao, đạt 64,01 tỷ, tăng 23,4 tỷđồng so với năm 2007, tức là tăng gần 157,5% Đây là một tín hiệu đáng mừng

từ công ty, nhất là tại thời điểm năm 2007 – 2008 các doanh nghiệp nói riêng vànền kinh tế đất nước nói chung chịu tác động của cuộc khủng hoảng tài chínhlớn nhất kể từ 80 năm nay, khiến cho nền kinh tế thế giới bước vào giai đoạn suygiảm mạnh

Sở dĩ có sự chênh lệch đó không phải là do công ty giảm đầu tư vào các

dự án xây dựng nhà chung cư mà phần lớn là do các dự án này đang triển khaicác thủ tục đầu tư hoặc thực hiện một số dự án từ các năm trước chuyển sang, vìthời gian thực hiện dự án thường kéo dài ít nhất là hai năm Lấy ví dụ như: Dự

án chung cư cao tâng 2.6 Láng Hạ - Thanh Xuân – HN, tiến hành lập dự án đầu

tư trình phê duyệt từ cuối năm 2004, dự kiến đến năm 2010 bàn giao và đưa vào

sử dụng

Ngoài ra tỷ lệ thực hiện so với kế hoạch của công ty giai đoạn 2006 –

2007 khá thấp, không thực hiện được kế hoạch đặt ra Năm 2007, kế hoạch đề

ra là 77.60 tỷ đồng, nhưng khi thực hiện chỉ đạt 40.64 tỷ đồng tức đạt 52,37%;Đến năm 2008, tỷ lệ này giảm xuống chỉ đạt có 37,42% Nguyên nhân chủ yếu

là do thủ tục đầu tư khó khăn nhất là công tác giải phóng mặt bằng nên tiến độthi công không được thực hiện theo đúng kế hoạch Trước tình trạng này, công

ty cần có những biện pháp và kế hoạch đầu tư cụ thể nhằm khắc phục tình trạngchậm trễ trong quá trình thực hiện đầu tư

Vốn đầu tư vào nhà ở chung cư tuy có giảm vào năm 2007, nhưng bắtđầu có xu hướng tăng lên vào năm 2008 Điều này cho thấy, khả năng nắm bắtnhu cầu thị trường của Công ty rất nhạy bén Vào năm 2007, vốn đầu tư giảm ,chỉ xấp xỉ 50% so với năm 2006, nhưng đến năm 2008, vốn đầu tư thực hiện đạtmức 64.01 tỷ đồng, tăng thêm 23,37 tỷ đồng so với năm 2007 Chúng ta có thểthấy rõ điều này qua biểu đồ dưới đây:

Biểu đồ 1: Vốn đầu tư thực hiện qua các năm 2006 - 2008

- Cơ cấu vốn đầu tư phát triển nhà chung cư của công ty

Từ khi nền kinh tế đất nước chuyển sang cơ chế thị trường, tốc độ pháttriển kinh tế nhanh cùng tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ởcho người dân cũng tăng lên đáng kể Trước khi cổ phần hoá, vốn đầu tư củacông ty chủ yếu là vốn Ngân sách, nhưng vốn Ngân sách cho đầu tư là không

đủ Từ khi cổ phần hoá vào cuối năm 2005, Công ty dần tự chủ trong việc huyđộng vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh

Vốn cho đầu tư xây dựng nhà chung cư được huy động từ nhiều nguồn:Vốn Ngân sách Nhà nước; Vốn tín dụng đầu tư phát triển, Vốn nước ngoài; Vốn

0 10

tín dụng thương mại; Vốn tự có; nguồn vốn khác ( thông thường là vốn huyđộng từ khách hàng), tuỳ thuộc vào từng dự án, vốn được huy động từ các nguồnkhác nhau.

Với các dự án liên doanh liên kết, vốn được huy động từ nguồn vốn gópcủa các bên tham gia đầu tư Thông thường gồm một bên có đất xây dựng, mộtbên tiến hành thi công xây dựng công trình, sau khi hoàn thiện và bàn giao côngtrình, sẽ nhận được phần vốn góp bằng việc bán một số căn hộ để thu hồi vốn

Lấy ví dụ, dự án chung cư 74 Lạc Long Quân, là dự án liên doanh liên

kết giữa 3 bên:

 Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Hà Nội : 34% tổng vốn góp

Với các dự án, công ty làm chủ đầu tư, vốn huy động cho đầu tư xâydựng nhà chung cư chủ yếu từ 3 nguồn sau:

hợp đồng mua bán căn hộ

Vốn chủ yếu được huy động từ trong dân, chiếm tỷ lệ lớn nhất là vốn vay

từ các tổ chức tín dụng thương mại, vốn tự có của doanh nghiệp cho mỗi dự ánxây dựng nhà chưng cư chiếm tỷ lệ nhỏ Điều này được thể hiện rõ qua bảng sốliệu dưới đây:

Bảng 4: C c u v n ơ cấu vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần ấu vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần ốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần đầu tư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần ư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần u t xây d ng nh chung c c a Cty C ph n ựng nhà chung cư của Cty Cổ phần à chung cư của Cty Cổ phần ư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần ủa công ty ổ phần ầu tư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần

XD s 1 HN ốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần

tính

Năm 2006

Năm 2007

Năm 2008

Năm 2009

Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư

- Tỷ lệ vốn đầu tư vào nhà chung cư

Tương ứng với sự gia tăng vốn đầu tư cho lĩnh vực nhà chung cư, tỷ lệvốn đầu tư giành cho lĩnh vực này trong tổng vốn đầu tư của công ty cũng ngàymột tăng

Bảng 5: Tỷ lệ vốn đầu tư vào nhà chung cư trong tổng vốn đầu tư của Công ty

CP XD số 1 Hà Nội

Tổng vốn đầu tư

Vốn đầu tư vào nhà

Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Biểu đồ 2: Tỷ lệ vốn đầu tư vào nhà chung cư của Công ty CP XD số 1 Hà Nội

Nhìn vào biểu đồ ta thấy, tỷ lệ phần trăm vốn đầu tư vào chung cư so vớitổng vốn đầu tư qua các năm giai đoạn 2005 – 2008 của Công ty, qua các nămtăng không đáng kể ( 0,01%) và không đồng đều qua các năm

- Sau 4 năm chuyển đổi hoạt động sang hình thức Công ty cổ phần, tỷ lệ phầntrăm vốn đầu tư vào chung cư so với tổng vốn đầu tư của toàn công ty tăngkhông nhiều từ 5,85% lên 5,86% ( tức là chỉ tăng có 0,01%) Năm 2005, cả vốnđầu tư vào chung cư và tổng vốn của toàn công ty đều cao hơn so với năm 2008,

có thể lý giải là do, năm 2008 tình hình kinh tế của cả nước cũng như của toàncông ty gặp rất nhiều khó khăn trong huy động vốn, ảnh hưởng của lạm phát, vàcác yếu tố khác phát sinh trong quá trình thực hiện các hoạt độngd dầu tư củacông ty do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, sự thay đổi củacác chính sách của chính phủ, cũng như sự yếu kém trong công tác quản lý

- Năm 2006, tỷ lệ phần trăm này đạt ở mức cao nhất ( 7,2%), là do từ đầu năm

2006, phương hướng hoạt động của công ty là tập trung đầu tư vào thực hiện dứtđiểm các công trình chung cư từ năm 2005 chuyển sang, đồng thời tiến hành đấuthầu thêm các công trình chung cư mới

- Tỷ lệ vốn có xu hướng giảm vào năm 2007, chỉ đạt 4,45%, giảm 2,75% so vớinăm 2006 Nhưng đến năm 2008 tiếp tục tăng trở lại, đạt mức 5,86% Đây làmột tín hiệu đáng mừng, thể hiện sự đúng đắn trong đường lối và chính sáchhoạt động của công ty

Tình thực hiện đầu tư một số dự án nhà chung cư tại Công ty Cổ phần XD số 1 HN

Nhà chung cư cao tầng tại 2.6 Láng Hạ - Thanh Xuân – Hà Nội

- Đị thi công lớn thuộc sở hữu của công ty đ ểm xây dựng: 2.6 Láng Hạ - Thanh Xuân – Hà Nội a i m xây d ng: 2.6 Láng H - Thanh Xuân – H N i ựng nhà chung cư của Cty Cổ phần ạ - Thanh Xuân – Hà Nội à chung cư của Cty Cổ phần ộc sở hữu của công ty

- Mục tiêu chính Xây dựng nhà chung cư, văn phòng và dịch vụ

- Kế hoạch tiến độ thực hiện dự án

Bảng 6: K ho ch ti n ết bị thi công lớn thuộc sở hữu của công ty ạ - Thanh Xuân – Hà Nội ết bị thi công lớn thuộc sở hữu của công ty độc sở hữu của công ty ựng nhà chung cư của Cty Cổ phần th c hi n d án ện dự án ựng nhà chung cư của Cty Cổ phần

TT Tên công việc Thời gian

bắt đầu

Thời gian kết thúc

Đơn vị thực hiện

Cơ quan phê duyệt (nếu có)

- Kế hoạch huy động vốn

Bảng 7: K ho ch huy ết bị thi công lớn thuộc sở hữu của công ty ạ - Thanh Xuân – Hà Nội độc sở hữu của công ty ng v n ốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần

vốn

Tổng số (1000Đ) Thời gian huy động

Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư

- Giải pháp kết cấu chung cư

dầm, sử dụng bê tông thương thẩm

- Kế hoạch đưa vào khai thác, huy động từng phần

Bảng 8: K ho ch ết bị thi công lớn thuộc sở hữu của công ty ạ - Thanh Xuân – Hà Nội đư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần a d án v o khai thác, huy ựng nhà chung cư của Cty Cổ phần à chung cư của Cty Cổ phần độc sở hữu của công ty ng t ng ph n ừng phần ầu tư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần

Tên hạng mục Công suất/ Năng lực phục

vụ

Vốn đầu tư (1000Đ)

Thời gian đưa vào khai thác

Chung cư cao tầng tại

dịch vụ: 3.826,0 m2

Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Khu chung cu C4 tại xã Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội

- Địa điểm xây dựng: Xã Xuân Đỉnh - Từ Liêm – Hà Nội

 Phía Tây Nam giáp tuyến đường nối từ đường Phạm Văn Đồng vào khu đoànngoại giao.

- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội - Tổng công ty Xây dựng

- Diện tích đất trống, bãi để xe, sân vườn: 1,502 m2

- T ng m c ổ phần ức đầu tư dự án: 55.834.680.000 đồng Trong đó: đầu tư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần ư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần ựng nhà chung cư của Cty Cổ phần u t d án: 55.834.680.000 đồng Trong đó: ng Trong ó: đ

- Nguồn vốn đầu tư

 Vốn huy động của khách hàng ( 30%) 16.450.404.000 đ

- Kế hoạch tiến độ thực hiện dự án

Bảng 9: K ho ch ti n ết bị thi công lớn thuộc sở hữu của công ty ạ - Thanh Xuân – Hà Nội ết bị thi công lớn thuộc sở hữu của công ty độc sở hữu của công ty ựng nhà chung cư của Cty Cổ phần th c hi n d án ện dự án ựng nhà chung cư của Cty Cổ phần

STT Tên công việc Thời gian

bắt đầu

Thời gian kết thúc

Đơn vị thực hiện

Cơ quan phê duyệt (nếu có)

Cty CPXD

số 1 - HN

TCT Xâydựng Hà Nội

Đơn vị trựcthuộc Cty

Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư

- Kế hoạch khai thác huy động từng phần

Bảng 11: K ho ch khai thác, huy ết bị thi công lớn thuộc sở hữu của công ty ạ - Thanh Xuân – Hà Nội độc sở hữu của công ty ng t ng ph n ừng phần ầu tư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần

Tên hạng mục Công suất/ Năng lực

phục vụ

Vốn đầu tư (1000 đ)

Thời gian đưa vào khai thác

Khu chung cư C4 xã

Xuân Đỉnh, huyện Từ

Liêm, Hà Nội

Diện tích căn hộ: 5120

Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư

- Giải pháp kết cấu chung cư

có dầm, sử dụng bê tông thương thẩm

- Phương án kinh doanh thu hồi vốn

Bảng 12: Ph ư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần ơ cấu vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần ng án kinh doanh thu h i v n ồng Trong đó: ốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần

TT Nội dung Đơn vị tính Khối lượng Đơn giá cho

thuê (đ) Thành tiền

1 Bán căn hộ m2 4.893 9.658.000 47.256.594.000

Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư

- Đánh giá hiệu quả của dự án

công, cải thiện đời sống cán bộ công nhân viên

Theo dự kiến đến tháng 6/2009, Công ty sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lývới các sở ban ngành để được phép điều chỉnh dự án từ 9 tầng lên thành 11 tầng

và được điều chỉnh cơ cấu, diện tích mặt bằng, căn hộ cho phù hợp với diện tíchthực tế đã thi công

Các máy móc thiết bị sử dụng trong thi công xây dựng chung cư

Đến nay, công ty đã tích lũy và đầu tư được một lực lượng thiết bị thicông hùng hậu như giáo, cốp pha, cẩu tháp, thiết bị làm đường, thiết bị thicông móng Hiện tại, công ty đang áp dụng một số thiết bị có trình độ khoahọc kỹ thuật cao để đưa vào xây dựng các công trình lớn như:

- Công ty áp dụng hệ thống cốp pha trượt cho các công trình xây dựng nhà caotầng, các khu chung cư cao cấp.

- Công ty đã áp dụng hệ thống dự ứng lực trong quá trình đổ bê tông sàn tạicác toà nhà cao tầng hiện đại

- Công ty đã thay hệ thống cọc bê tông ép bằng công nghệ khoan cọc nhồi

 Thiết bị khoan cọc nhồi

Trong xây dựng cơ bản các công trình nhà cao tầng, hệ thống cơ sở hạ tầng

kỹ thuất, việc xử lý nền móng rất quan trọng Nó là khâu cơ bản để đảm bảo chấtlượng và tuổi thọ công trình

Để xử lý nền móng, người ta có nhiều phương pháp như móng bè, đóngcọc tre, đóng cọc bê tông cốt thép và khoan cọc nhồi Trong thời gian gần đây,với yêu cầu về chất lượng và tiến độ như hiện nay, công nghệ đóng cọc và épcọc bê tông cốt thép để xử lý nền móng công trình, được ứng dụng cho các côngtrình ở các kho vực rộng, thoáng, có cấu tạo địa chất nền cứng, không phức tạp,không gần các khu dân cư hoặc các công trình kế cận Nhưng khi xử lý nềnmóng của các công trình trên nền đất yếu và gần các khu dân cư, để đảm bảo antoàn cho các công trình kế cận cũng như chất lượng các công trình mới, đặc biệt

là các công trình phải chịu tải trọng lớn như sân vận động, nhà chung cư caotầng, cầu đường, người ta dùng tới công nghệ Khoan cọc nhồi Đó là phươngpháp tạo lỗ khoan trên mặt đất tới độ sâu theo thiết kế, dựng vách bằng hoá chất,lồng vách thép, đặt cốt thép và nhồi bê tông mác cao sau đó rút cốt thép lên tạothành hình cọc

Máy khoan cọc nhồi là một loại thiết bị xây dựng dùng để tạo lỗ cọc nhồitrong công nghệ thi công cọc nhồi bê tông hay vữa xi măng (tức là lấy đất lênkhỏi nền để hình thành hố đào) bằng phương pháp khoan

Công nghệ xử lý móng bằng khoan cọc nhồi dựa trên nguyên lý: Tạo nênnhững lỗ cọc trong nền đất sau đó rót trực tiếp nguyên vật liệu ( bê tông, bê tôngcốt thép, cát ) vào những lỗ đó để tạo thành cọc

Ưu điểm của phương pháp này là cọc được chế tạo tại chỗ, không mất côngvận chuyển, tiết kiệm được chi phí và cọc đó có độ dài liên tục theo thiết kế,không phải cắt, hàn Ngoài ra dùng phương pháp nhồi cọ tại chỗ tránh được làmnền móng công trình gây ảnh hưởng đến các công trình kế cận

Nhận thấy những ưu điểm đó và trên cơ sở nhu cầu thi công xây dựng củacông ty, năm 2002, công ty đã sử dụng vốn vay Ngân hàng để đầu tư mua thiết

Vốn vay ngân hàng tại thời điểm này với lãi suất 9%/ năm

Thời gian hoàn trả vốn vay : 5 năm

- Tên thiết bị: Đầu khoan cọc nhồi thuỷ lực

Hiện nay, thiết bị thi công này được công ty sử dụng cho xây dựng cáccông trình nhà chung cư cao tầng, mang lại những hiệu quả không nhỏ trong quátrình thi công xây dựng công trình, vừa tiết kiệm được chi phí, vừa đảm bảo chấtlượng công trình và không gây ảnh hưởng đến các công trình xây dựng liền kề.

 Công nghệ cốt pha trượt

Phương pháp trượt sử dụng khái niệm ép đùn trong thi công bê tông.Kích thủy lực đưa cốp pha nâng lên một cách liên tục theo phương đứng trongquá trình đổ bê tông Sự tiện lợi của phương pháp trượt là tính toán khối hóa chokết cấu và không có mạch ngừng Hiệu quả của hệ thống này mang lại là rútngắn thời gian xây dựng ( 1 tầng trong 1 ngày) và giảm chi phí nhân công giáthành cho chủ đầu tư Ngoài ra, phương pháp này cho phép thi công nhanhkhông cần đà giáo hoặc ván khuôn cho các bức tường nhà dân dụng, côngnghiệp hoặc các công trình xây dựng bằng bê tông, bê tông cốt thép, bê tông ứngsuất trước hoặc tường xây hỗn hợp có bê tông phủ trên mặt hoặc trên cả 2 mặt

Dưới đây sẽ trình bày ngắn gọn những thuận lợi qua việc áp dụng phươngpháp cốp pha trượt trong các công trình xây dựng:

- Tiến hành thực hiện đồng thời nhiều thao tác (các thao tác mà các phương phápxây dựng khác phải thực hiện kế tiếp nhau), dẫn đến sự rút ngắn thời gian thicông đánh kể

- Loại trừ thời gian chết và chồng chéo, qua việc xác định các bước cho dâychuyền công nghệ và trong khuôn khổ tất cả các thiết bị phụ thuộc vào bước tiếnhành, do đó đảm bảo được tính liên tục của công việc

- Đảm bảo chất lượng cao của công trình qua bê tông được đổ liền khối và chophép tiết kiệm đáng kể cốt thép

- Tạo ra khả năng chế tạo, gia công các chi tiết dự trữ của từng bộ phận các cấukiện của cốp pha trượt Các cấu kiện này độc lập với hình dạng công trình Gông

đỡ: trạm nâng, ti, khung gỗ Như vậy được đưa vào từng đơn vị thi công vàthực hiện tiết kiệm vật liệu, thời gian và chi phí.

- Có thể chế tạo cốp pha trượt “vạn năng” bằng kim loại hoặc các tấm đặc biệt,cho phép thi công các công trình khác nhau thông qua việc lắp ráp đơn giản một

số tấm panô định hình Nó đảm bảo sử dụng cho đến mài mòn hoàn toàn, khôngcần thiết có một số lượng lớn công trình giống nhau Điều đó cho phép tiết kiệmlớn, với điều kiện là bảo dưỡng và khai thác tốt các cấu kiện của cốp pha trượt

- Bảo đảm thi công các công trình có độ cao lớn (100m, có thể hơn) không cần códàn giáo, cùng lắm thì cũng chỉ cần vận thăng cho công nhân lên xuống và nhưvậy cũng sẽ tiết kiệm được vật liệu và nhân công

- Cần tránh việc thi công tiếp theo phải sử dụng dàn giáo các bức tường sẽ được

sử dụng như cột trụ để lắo khuôn hoặc các cấu kiện đúc sẵn, còn việc nâng giữđối với sàn hoặc cầu thang thì dùng cẩu

- Thực hiện tiết kiệm đáng kể nhân công vì các công tác đều được cơ giới hoá, thợ

nề thay bằng thợ bê tong, dễ đào tạo hơn

- Độ dày lớp trát hoàn thiện được rút xuống còn khoảng 3 – 7mm so với độ dày lớp trát tường bình thường là 25mm bởi vì bề mặt các vách tường sau khi ra khỏiván khuôn trượt là rất đều đặn và phẳng Điều này dẫn đến việc tiết kiệm vật liệu

và nhân công

- Sau khi trượt, bề mặt tường các công trình hoặc từng phần hoặc bộ phận đã đạtyêu cầu hoàn thiện không cần bắc dàn giáo để hoàn thiện thêm Việc thực hiệncác sửa chữa cuối cùng được sử dụng dàn treo đưa vào bức tường đã khô cứng

- Đảm bảo thi công liên tục trong cả thời gian mùa đông, nhờ có những biện pháphữu hiệu, đảm bảo sự đông cứng tốt cho bê tông

Theo nhận định của một số chuyên gia xây dựng, trong tương lai không

xa, công nghệ cốp pha trượt sẽ rất thích hợp và đem lại hiệu quả cao cho cáccông trình xây dựng dân dụng và công nghiệp ngày càng có qui mô lớn hơn