Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134

Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực xây lắp các công trình giao thông, các công trình do Công ty thi công đảm bảo tiến độ, chất lượng và đạt hiệu quả kinh tế, uy tín của công ty trên thị trường xây dựng được củng cố và ngày càng phát triển. Là một doanh nghiệp trực thuộc Bộ GTVT, Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 đã sớm khẳng định vai trò của mình trong công cuộc xây dựng đất nước. Hoạt động kinh doanh xây dựng của Công ty không những mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp mà còn mang lại lợi ích thiết thực cho nền kinh tế quốc dân. Để hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình nhằm từng bước nâng cao chất lượng các công trình xây dựng nên trong quá trình thực tập tại Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134, em đã chọn đề tài viết chuyên đề tốt nghiệp của mình là: “Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134”. Kết cấu chuyên đề của em gồm 2 chương: Chương 1: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 giai đoạn 2008 - 2012 Chương 2: Giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại Công Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 Với sự giới thiệu của Ban lãnh đạo khoa và Phòng quản lý đào tạo, trong lần thực tập đợt 2, em đã có cơ hội được tới doanh nghiệp để hoàn thành nhiệm vụ thực tập của mình. Mặc dù mới thực tập ở đơn vị một thời gian ngắn nhưng bản thân em đã học hỏi được nhiều từ các cán bộ nhân viên trong Phòng, vận dụng tổng hợp các kiến thức đã được đã được trang bị vào một số vấn đề thực tiễn ở cơ sở thực tập, được rèn luyện kỹ năng, phương pháp làm việc và học hỏi từ các cô, chú, anh, chị trong Phòng. Em xin chân thành cảm ơn Đơn vị thực tập, Ban lãnh đạo khoa, Phòng quản lý đào tạo và Giảng viên hướng dẫn thực tập đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.

LỜI MỞ ĐẦU

Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 hoạt động chủ yếu tronglĩnh vực xây lắp các công trình giao thông, các công trình do Công ty thi công đảmbảo tiến độ, chất lượng và đạt hiệu quả kinh tế, uy tín của công ty trên thị trườngxây dựng được củng cố và ngày càng phát triển

Là một doanh nghiệp trực thuộc Bộ GTVT, Công ty cổ phần đầu tư và xâydựng công trình 134 đã sớm khẳng định vai trò của mình trong công cuộc xây dựngđất nước Hoạt động kinh doanh xây dựng của Công ty không những mang lại lợinhuận cho doanh nghiệp mà còn mang lại lợi ích thiết thực cho nền kinh tế quốcdân Để hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình nhằm từng bướcnâng cao chất lượng các công trình xây dựng nên trong quá trình thực tập tại Công

ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134, em đã chọn đề tài viết chuyên đề tốt

nghiệp của mình là: “Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình

tại Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134” Kết cấu chuyên đề của

đã học hỏi được nhiều từ các cán bộ nhân viên trong Phòng, vận dụng tổng hợp cáckiến thức đã được đã được trang bị vào một số vấn đề thực tiễn ở cơ sở thực tập,được rèn luyện kỹ năng, phương pháp làm việc và học hỏi từ các cô, chú, anh, chịtrong Phòng

Em xin chân thành cảm ơn Đơn vị thực tập, Ban lãnh đạo khoa, Phòng quản

lý đào tạo và Giảng viên hướng dẫn thực tập đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đềthực tập tốt nghiệp của mình

CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY

DỰNG CÔNG TRÌNH 134.

I, Đặc điểm công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 và ảnh hưởng của những đặc điểm này đến công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình

1, Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của công ty:

1.1, Đặc điểm lịch sử hình thành và quá trình phát triển của công ty:

Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 đuợc thành lập theoquyết định số 3843/QĐ- BGTVT của Bộ truởng bộ GTVT ngày 9/12/2004 Công

ty được thành lập từ việc cổ phần hoá công ty công trình giao thông 134 , trực thuộcTổng công ty xây dựng công trình giao thông 1,Bộ GTVT Trụ sở chính của công tyđặt tại số 17 ngõ 575 , phố Kim Mã , phường Ngọc Khánh , Quận Ba Đình , HàNội.Ngoài ra công ty cũng có văn phòng đại diện tại :

-Văn phòng đại diện tại thành phố Pleiku- tỉnh Gia Lai

Địa chỉ : số 2/1 đường Cách mạng thành phố Pleiku tỉnh Gia Lai

-Văn phòng đại diện tại thành phố Hồ Chí Minh

Địa Chỉ: số 199/9 A , Lạc Long Quân , phường 9, quận Tân Bình , ThànhPhố Hồ Chí Minh

Công ty có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam kể từ ngày đuợc cấpgiấy chứng nhận kinh doanh công ty cổ phần số 0103009514 do sở kế hoạch đầu tưthành phố Hà Nội cấp ngày 07/10/2005 với con số điều lệ là 15 tỷ đồng Việt Nam (Hiện nay vốn điều lệ là 35 tỷ đồng ) Công ty thực hiện hạch toán độc lập , có condấu riêng , mở tài khoản tiền gửi chính số 102010000001722 tại Ngân Hàng Côngthuơng khu vực Ba Đình Hà Nội , ngoài ra công ty còn lập khoản 10 tài khoản tiểngửi khác tại các ngân hàng trong và ngoài nước để thuận tiện cho việc thanh toáncác công trình

1.2, Ảnh hưởng của lịch sử hình thành và quá trình phát triển đến công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty:

Với bề dày nhiều năm hình thành và phát triển thì công ty đã liên tục đổi mớicách thức kinh doanh và hoạt động phù hợp nhất với công ty, theo đó mà công táclập dự án đầu tư xây dựng công trình cũng được đổi mới cách thức thực hiện saocho hiệu quả và phù hợp nhất Bên cạnh đó thì bề dày lịch sử hình thành và quá trìnhphát triển cũng sẽ giúp cho công ty tạo được chỗ đứng và uy tín trên thị trường

2, Lĩnh vực hoạt động của công ty:

2.1, Các lĩnh vực hoạt động của công ty:

Là một doanh nghiệp trực thuộc Bộ GTVT và đuợc Bộ xây lắp cấp chứngchỉ hành nghề , công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 hoạt động chủyếu trong lĩnh vực xây lắp các công trình giao thông cụ thể là :

- Xây dựng các công trình giao thông trong và ngoài nước : cầu đuờng , sânbay , cầu tầu , bến cảng …

- Xử lí nền đất yếu , san lấp mặt bằng , nạo vột , đào đắp nền móng côngtrình

- Xây dựng các công trình công nghiệp , dân dụng , thuỷ lợi , thuỷ điện , lắpđặt đường dây và trạm điện đến 35KV

- Đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng , giao thông , thuỷ lợi thuỷđiện ,cụm dân cư , đô thị và hệ thống cấp thoát nước

- Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, kết cấu thép bê tông đúc sẵn, bêtông nhựa,nhựa dính bám,nhũ tương

- Kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà đất và khu

đô thị,cho thuê nhà, mặt bằng, sân bãi

- Vận tải hàng hóa, vật tư thiết bị

- Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị

2.2, Ảnh hưởng của các lĩnh vực hoạt động đến công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty:

Công ty có lĩnh vực kinh doanh đa dạng với nhiều loại lĩnh vực khác nhau

Phòng tài chính

kế toán

Phòng kinh tế

kế hoạch

Phòng

kỹ thuật thi công

Phòng vật tư thiết bị

mà công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty cũng được phát triểntoàn diện hơn về mọi khía cạnh nghiên cứu Bên cạnh đó thì do kinh doanh trênnhiều lĩnh vực khác nhau như vậy cũng sẽ giúp cho công ty có điều kiện được lậpnhiều loại hình dự án đầu tư xây dựng công trình hơn

Song do kinh doanh đa dạng loại hình sẽ phần nào khiến cho công ty khó cóthể tập trung chuyên môn cho lập dự án của 1 loại hình kinh doanh cụ thể

3 Tổ chức bộ máy hoạt động trong công ty:

(Ảnh hưởng của tổ chức bộ máy hoạt động đến công tác lập dự án đầu tư xâydựng công trình tại công ty sẽ được đề cập rõ hơn trong phần quy trình lập dự áncủa công ty)

Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 gồm nhiều phòng ban,trong đó nhiệm vụ và chức năng của một số phòng ban như sau:

3.1 Phòng kỹ thuật thi công

Nhiệm vụ của phòng kỹ thuật thi công là:

Làm công tác quản lý kỹ thuật chất lượng : Trong đó bộ phận này cần lập kếhoạch và hướng dẫn các đơn vị thực hiện sao cho đáp ứng các yêu cầu và công việcđược giao Kiểm tra sau đó trình cho cấp trên biện pháp thi công tất cả các côngtrình mà công ty nhận thầu, xem xét điều chỉnh cho phù hợp nếu có vấn đề xảy ra.Đưa ra những giải pháp tối ưu về thi công công trình để có thể hạ giá thành sảnphẩm ngoài ra, thường xuyên học tập, tiếp nhận và vận dụng các tiến bộ khoa học

kỹ thuật mới trên cơ sở phù hợp với điều kiện của công ty mình, không áp dụng mộtcách máy móc, cứng nhắc

Quản lý khối lượng thi công xây lắp: Báo cáo khối lượng thực hiện hàngtháng của từng công trình, theo dõi việc sử dụng vật tư theo hạn mức đã được đưa ra

từ trước, theo đúng hợp đồng xây dựng

Công tác an toàn vệ sinh lao động: Lập kế hoạch soạn thảo các quy định đảmbảo an toàn vệ sinh lao động trong toàn công ty đặc biệt là đảm bảo toàn cho nhữngngười tham gia thi công công trình Thường xuyên kiểm tra định kỳ việc thực hiệncác công tác an toàn vệ sinh lao động ở các đơn vị và tham gia giải quyết khi có vấn

đề gì liên quan xảy ra

Công tác thống kê – kế hoạch: Thực hiện pháp lệnh thống kê tại công ty, đảmbảo tính chính xác kịp thời của các số liệu thống kê, cung cấp cho Giám đốc công ty

số liệu thống kê để thực hiện công tác quản lý Cân đối năng lực của đơn vị từ đó cónhững kiến nghị phù hợp Phân tích tình hình kế hoạch hàng tháng, quý, năm

3.2 Phòng kinh tế kế hoạch

Công tác tiếp thị: Đề ra chiến lược tiếp thị trong dài hạn và ngắn hạn cho cácsản phẩm của doanh nghiệp, cả sản phẩm xây dựng dân dụng và công nghiệp lẫnsản phẩm trong kinh doanh nhà ở và khách sạn

Công tác đấu thầu: Lập hồ sơ dự thầu tất cả các công trình mà công ty dựthầu, tiếp xúc với chủ đầu tư hoặc các cơ quan hữu quan để phục vụ cho công táclập hồ sơ dự thầu, báo cáo thông tin cho Giám đốc công ty để đưa ra những quyếtđịnh đúng đắn nhất cho bài thầu.

Công tác quản lý hợp đồng xây lắp: Dự thảo trình Giám đốc công ty ký kếtcác hợp đồng xây lắp Theo dõi các hợp đồng xây lắp và có những điều chỉnh cầnthiết nếu có vấn đề xảy ra, thanh lý hợp đồng xây lắp

Công tác quản lý kinh tế: Xây dựng các định mức các chỉ tiêu kinh tế- kỹthuật, đơn giá các công việc xây lắp phục vụ cho công tác đấu thầu, giao khoán,theo dõi cập nhật các thông tin về giá cả hàng hoá vật tư cần thiết

3.3 Phòng thiết bị vật tư

Quản lý xe máy, thiết bị: Lập và quản lý hồ sơ xe máy thiết bị, theo dõi tìnhtrạng làm việc hỏng hóc của xe, kết hợp với phòng tài chính kế toán khấu haoTSCĐ, thanh lý TSCĐ; kết hợp với các đơn vị khác lập hồ sơ an toàn cho cho cácthiết bị thi công nghiêm ngặt, tổ chức lắp đặt, nghiệm thu đưa các thiết bị sử dụngvào để phục vụ thi công; tìm hiểu những kỹ thuật, công nghệ mới trong phạm vithiết bị xe máy thi công

Công tác theo dõi, quản lý mục vật tư thiết bị: Tìm nguồn vật tư thiết bị phục

vụ với yêu cầu của công trình, giá cả hợp lý để phục vụ cho công tác đấu thầu; lập

và quản lý các hợp đồng mua bán vật tư, cung cấp thiết bị vật tư cho thi công côngtrình đúng hạn mức đã quy định; quản lý hệ thống kho vật tư công ty

3.4 Phòng Tổ chức cán bộ Lao động:

Quản lý cán bộ công nhân: Quản lý cán bộ công nhân viên về số lượng vàchất lượng để điều phối cho các đơn vị đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh; quản

lý, lưu trữ hồ sơ cán bộ công nhân viên; xây dựng các tiêu chuẩn, xây dựng bản mô

tả công việc để làm cơ sở tuyển chọn nguồn nhân lực mới

Bồi dưỡng, đào tạo cán bộ, công nhân: Lập và thực hiện kế hoạch đào tạo và bồidưỡng cán bộ, kế hoạch đào tạo lại và nâng cao tay nghề cho công nhân hàng năm; cónhiệm vụ lựa chọn những cán bộ phù hợp để đưa đi nâng cao trình độ tay nghề

3.5 Phòng tài chính kế toán:

Ghi chép , phản ánh các dữ liệu kế toán

Xử lý, phân loại, sắp xếp các chứng từ kế toán

Theo dõi tình hình thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh của công ty cũngnhư các đơn vị

Kịp thời phát hiện và ngăn chặn các hành vi tham ô , lãng phí, vi phạm cácquy định của Nhà nước

Theo dõi kế hoạch thực hiện tài chính của công ty đồng thời kiểm tra, kiểmsoát nội bộ về khía cạnh tài chính

Cung cấp số liệu tài chính cho Giám đốc công ty và các cơ quan chức năng.Phân tích hoạt động tài chính để đánh giá kết quả sản xuất kinh doanh

 Tiền lương: Xây dựng đơn giá tiền lương hàng năm trình công ty kiểmduyệt, theo dõi những thay đổi về mức lương mà nhà nước quy định sao cho có sựđiều chỉnh phù hợp; quy định quy chế trả lương trong nội bộ doanh nghiệp; thườngxuyên theo dõi đôn đốc các bộ phận, đơn vị thực hiện các chính sách về tiền lương ,thưởng, các chế độ đãi ngộ đối với cán bộ công nhân viên cũng như đối với ngườilao động

 Thanh tra: Có nhiệm vụ kiểm tra việc thực hiện các nhiệm vụ, các kếhoạch của các bộ phận phòng ban trong công ty đồng thời cũng đưa ra các biệnpháp tăng cường trách nhiệm, thúc đẩy việc hoàn thành kế hoạch được giao Theodõi giám sát việc thực hiện các đường lối chính sách chủ trương mà Đảng và Nhànước đã đề ra, các nội quy , quy định trong công ty Giải quyết các đơn thư khiếunại, tố cáo của công nhân viên chức theo thẩm quyền

 Thi đua, khen thưởng, kỷ luật: Là thường trực hội đồng thi đua của công

ty, căn cứ và những quy định tiêu chí đã đề ra mà có chế độ khen thưởng phù hợp;phát động các phong trao thi đua giữa các đơn vị, phòng ban với nhau; tổng hợp cácbáo cáo xét duyệt thi đua khen thưởng định kỳ trong năm; hướng dẫn và tổng hợp

hồ sơ về các sai phạm của công nhân viên chức, nghiên cứu đề xuất, trình hội đồng

kỷ luật công ty xử lý

 Thực hiện chế độ bảo hiểm xã hội đối với người lao động: Hàng thánghướng dẫn đôn đốc và tổng hợp về thu BHXH đối với người lao động để đăng kývới cơ quan BHXH; giải quyết các chế độ đối với người lao động thôi việc, nghỉhưu hay xảy ra tai nạn lao động; lập sổ BHXH

 Văn phòng: Xây dựng các nội quy, quy định về công tác văn phòng trongcông ty; quản lý các công văn giấy tờ, lưu trữ tài liệu, đánh máy, photo tài liệu,quản lý và sử dụng con dấu; quản lý việc mua sắm cũng như sử dụng các thiết bịthông tin liên lạc trong cơ quan

 Y tế: Lập hồ sơ và đăng ký bảo hiểm y tế cho người lao động, khám vàđiều trị bệnh cho cán bộ công nhân viên trong công ty; tiến hành kiểm tra sức khoẻcho những nhân viên mới tuyển chọn; lập kế hoạch khám sức khoẻ định kỳ cho cán

bộ công nhân; quản lý việc cấp thuốc đúng chế độ; tuyên truyền vận động cán bộcông nhân viên thực hiện kế hoạch hoá gia đình

4, Mục tiêu phát triển của công ty:

4.1, Nội dung mục tiêu phát triển của công ty:

 Tiếp tục phát huy các thế mạnh và uy tín đã có trên các địa bàn xây dựng

để mở rộng sản xuất, tăng sản lượng

 Mở rộng các kĩnh vực kinh doanh, tham gia vào thị trường xây dựng vàkinh doanh nhà ở Triển khai thi công các công trình xây dựng nhà ở và văn phònglàm việc do Tổng Công ty giao và do Công ty làm chủ đầu tư

 Tiếp tục triển khai phương án đầu tư thêm thiết bị xây dựng cầu đường vàthiết bị thi công xây dựng nhà hiện đại, nhà cao tầng

 Tăng cường công tác quản lý trên các mặt, chú trọng về vấn đề quản lý laođộng và quản lý thiết bị.

4.2, Ảnh hưởng của mục tiêu phát triển đến công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty:

Trong giai đoạn hiện nay, mục tiêu phát triển của công ty coi đầu tư là nhiệm

vụ trọng tâm số 1 và tập trung đầu tư theo chiều sâu, do đó mà công ty sẽ tập trungnhiều vào chất lượng công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình hơn nữa Bêncạnh đó thì trong mục tiêu phát triển công ty còn đề cập đến việc đồi mới sắp xếp cơcấu tổ chức theo hướng tinh gọn, chuyên nghiệp sẽ giúp cho mọi hoạt động trongcông ty nói chung và công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty nóiriêng cũng sẽ được dễ dàng và thuận lợi hơn

Song trong nội dung mục tiêu phát triển của công ty vẫn chưa có các con sốmục tiêu cụ thể và rõ ràng để làm cơ sở so sánh, đối chiếu với những gì đạt được

Do đó mà sẽ làm giảm nỗ lực phấn đấu và trách nhiệm của công ty nói chung vàcông tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình nói riêng với mục tiêu đề ra

5, Chính sách chất lượng của công ty:

5.1, Nội dung chính sách chất lượng của công ty:

 Liên tục cải tiến hệ thống quản lý chất lượng, áp dụng các tiến bộ khoa học

kỹ thuật vào sản xuất

 Không ngừng nâng cao năng lực quản lý và điều hành sản xuất, điều chỉnhkịp thời cơ chế quản lý để phù hợp với lực lượng sản xuất phát triển

 Thường xuyên tạo điều kiện làm việc tốt nhất cho người lao động, khôngngừng đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ công nhân viên

 Khen thưởng kịp thời đối với các đơn vị, cá nhân làm tốt công tác quản lýchất lượng Phạt nghiêm khắc đối với những vi phạm làm ảnh hưởng đến chất lượngcông trình

 Làm tốt công tác an toàn lao động và vệ sinh môi trường

 Giá cả hợp lý và hoàn thành đúng tiến độ cam kết

5.2, Ảnh hưởng của chính sách chất lượng đến công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty:

Với chính sách chất lượng như vậy thì sẽ làm tiền đề cho chất lượng công táclập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty hướng tới Song nội dung chínhsách chất lượng của côn ty vẫn chưa có sự quan tâm thích đáng và rõ ràng cho chấtlượng công ty lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty Vì vậy mà công táclập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty khó có thể đánh giá một cách khoahọc về hiệu quả công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty

II, Thực trạng về công tác lập dự án của công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 giai đoạn 2008 – 2012

1, Công tác tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty

Phòng kinh tế kế hoạch nhận nhiệm vụ từ cấp trên của Công ty và Hội đồngQuản trị về những dự án được phân công nhiệm vụ lập hồ sơ dự án sẽ tiến hànhngay vào công tác nghiên cứu khả thi (Không cần bước nghiên cứu và phát hiện các

cơ hội đầu tư) Còn nếu Phòng kinh tế kế hoạch tìm được cơ hội đầu tư mà đượcBan lãnh đạo công ty thông qua sẽ tiến hành thu thập các thông tin và số liệu liênquan đến dự án để trình lên

Ngay sau đó Trưởng Phòng kinh tế kế hoạch sẽ tổ chức họp phân công côngviệc cho các thành viên kết hợp với các phòng ban khác trong công ty để lập hồ sơ

dự án, cụ thể là:

Kết hợp với Phòng Kỹ thuật thi công nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự

án dựa trên kết quả nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội, thực trạng thị trường liênquan đến dự án của Phòng Kinh tế kế hoạch đã tổng hợp được sao cho phù hợp vớinhu cầu thị trường và đảm bảo tính khả thi của dự án

Tiếp đó Phòng kế hoạch xem xét chuyển yêu cầu đến Phòng Tổ chức hànhchính chuẩn bị nhân sự và lao động cần cho dự án

Cuối cùng, Trưởng Phòng kế hoạch sẽ thực hiện triển khải nghiên cứu khíacạnh tài chính, kinh tế xã hội của dự án và trình lên Giám đốc và Ban lãnh đạo công

ty xem xét phê duyệt Nếu được thông qua công ty sẽ thuê tổ chức tư vấn thẩm định

Nhận nhiệm vụ từ cấp trên hoặc đã xác

Lập kế hoạch thực hiện

Báo cáo xin phép đầu tư

Quy hoạch chi tiết

Chấp nhận chủ chương đầu tư

Chuẩn bị các bản vẽ thiết kế cơ sở

Chuẩn bị các phần mềm học dự án

Thuê Tổ chức Thẩm tra dự án đầu tư

2.1, Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng công trình xét trên góc độ trình

tự lập và phân công nhiệm vụ tại công ty thể hiện thông qua sơ đồ như sau:

+ Bước 1: Nhận nhiệm vụ từ cơ quan cấp trên hoặc đã xác định được cơ hội

đầu tư: Phòng kế hoạch nhận nhiệm vụ theo sự phân công của Giám đốc công ty vàcác thông tin cần thiết Sau đó phòng kế hoạch tổ chức thành lập nhóm lập dự án.Đứng đầu là trưởng phòng kế hoạch chịu trách nhiệm quản lí chung và phân côngcông việc, kiểm tra đôn đốc và tổng hợp dự án

Ngoài ra, phòng kế hoạch còn chịu trách nhiệm nghiên cứu tìm kiếm cơ hộiđầu tư cho công ty theo định hướng mà công ty đã vạch ra Khi nhận thấy được cơhội đầu tư có hiệu quả phòng kế hoạch sẽ báo cáo lên Giám đốc công ty Sau đó xétthấy khả thi, Giám đốc công ty sẽ báo cáo lên Tổng giám đốc và Hội đồng quản trịcủa Tổng công ty Nếu được thông qua, phòng kế hoạch sẽ tiến hành phân côngcông việc đến các phòng ban

+ Bước 2: Lập kế hoạch chi tiết thực hiện: Trưởng nhóm phân công và tổng

hợp lập kế hoạch chi tiết thực hiện dự án theo quy định của Ban Giám đốc phêduyệt Nếu trong các dự án đầu tư xây dựng công trình có yêu cầu thiết kế cơ sởhoặc thiết kế bản vẽ thi công thì việc lập hồ sơ thiết kế do Nhóm nhân viên kĩ thuật

và phòng kỹ thuật thi công lập theo hướng dẫn thiết kế trình trưởng phòng

+ Bước 3: Sau khi lập xong kế hoạch thực hiện chi tiết, trưởng nhóm trình

báo cáo xin phép đầu tư lên Giám đốc và Tổng giám đốc Khi được Tổng giám đốc

và Hội đồng quản trị chấp nhận chủ trương đầu tư chủ nhiệm dự án liên hệ vớiUBND tỉnh, thành phố để xin quy hoạch sử dụng đất về khu đất dự án sẽ thực hiệnđầu tư về vị trí giới hạn phạm vi quy hoạch, tính chất – chức năng, quy mô dân số,chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, cơ cấu sử dụng đất, bố cục quy hoạch, tổ chức hạtầng kĩ thuật Sau khi được UBND phê duyệt quy hoạch sử dụng đất nhóm dự ántiến hành lập quy hoạch về địa điểm xây dựng, quy mô phân bổ sự dụng đất và cáchạng mục xây dựng, sau đó xin thỏa thuận sơ bộ phương án quy hoạch tổng mặtbằng Viện quy hoạch xây dựng Hà Nội căn cứ vào bản đồ đo đạc địa hình tỷ lệ1/5000 do công ty TNHH Nhà nước 1 thành viên khảo sát và đo đạc lập Tiếp theochủ nhiệm dự án trình lên cơ quan cấp trên xin chấp thuận chủ trương đầu tư

+ Bước 4: Chuẩn bị lập dự án: Trưởng nhóm giao nhiệm vụ cụ thể cho nhóm

lập dự án Nhóm giao nhiệm vụ đến từng cán bộ lập dự án để chuẩn bị tài liệu cầnthiết cho quá trình lập dự án như: Chuẩn bị văn bản quy phạm pháp luật Chuẩn bịthiết kế cơ sở hoặc bản vẽ thi công do Nhóm nhân viên kĩ thuật và phòng Kĩ thuậtthi công chuẩn bị

+ Bước 5: Lập dự án: Sau khi đã chuẩn bị cho công tác lập dự án xong,

Trưởng nhóm dự án cùng các thành viên sẽ tiến hành công tác lập dự án thông quacác tài liệu đã được chuẩn bị ở trên

Thành viên trong nhóm lập dự án phải đảm bảo đúng tiến độ và chất lượng,trưởng nhóm thường xuyên báo cáo tình hình lên Ban giám đốc

+ Bước 6: Thuê tổ chức tư vấn độc lập thẩm tra dựa án đầu tư Nếu dự án tốt

có tính khả thi cao, trưởng nhóm sẽ trình Giám đốc công ty, Giám đốc công ty sẽtrình lên Tổng giám đốc và Hội đồng quản trị, nếu có thiếu sót sẽ bổ sung thêm.Nếu thấy không khả thi sẽ tiếp kiểm tra lại, thuê một số tổ chức tư vấn khác kiểmtra Nếu vẫn kết luận không khả thi sẽ hủy bỏ dự án trình lên Giám đốc và Tổnggiám đốc, đưa vào hồ sơ lưu

+ Bước 7: Trình Giám đốc và Tổng giám đốc:

Sau khi hoàn thành, sản phẩm được Giám đốc và Tổng giám đốc kiểm trachất lượng Nếu dự án đã đạt yêu cầu sẽ tiến hành giai đoạn thực hiện đầu tư Nếu

dự án không được phê duyệt sẽ kết thúc dự án

2.2, Quy trình lập dự án đầu tư xét trên góc độ cấp độ nghiên cứu dự án đầu tư tại công ty như sau:

Quá trình soạn thảo các dự án đầu tư trải qua 3 cấp độ nghiên cứu theohướng ngày càng chi tiết hơn, chi phí cho việc nghiên cứu tốn kém hơn, thời giancần thiết cho việc hoàn thành các công việc nghiên cứu dài hơn và do đó mức độchính xác của các kết quả nghiên cứu ngày càng cao hơn, những kết luận rút ra ngàycàng chuẩn xác hơn đối với mọi khía cạnh cơ bản của dự án Ba cấp độ đó gồm:nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư, nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi

Song đa phần các dự án đầu tư mà công ty lập và thực hiện là các dự án đầu

tư xây dựng công trình giao thông ,công trình công nghiệp, dân dụng, hạ tầng kỹthuật, xây lắp… thuộc các dự án nhóm A, B, C… nên giai đoạn nghiên cứu và pháthiện cơ hội đầu tư cũng như giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi thường ít được chútrọng hơn mà chủ yếu đi thẳng và giai đoạn nghiên cứu khả thi (đây là giai đoạn cốtlõi của quá trình chuẩn bị đầu tư)

2.2.1 Nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư

Đây là giai đoạn hình thành dự án, là bước nghiên cứu sơ bộ nhằm xác địnhtriển vọng đem lại hiệu quả và sự phù hợp với thứ tự ưu tiên trong chiến lược pháttriển sản xuất kinh doanh của công ty, của ngành xây dựng trong chiến lược pháttriển kinh tế xã hội của cùng, của đất nước

Phòng kinh tế kế hoạch nghiên cứu cơ hội đầu tư nhằm xác định một cáchnhanh chóng và ít tốn kém chi phí nhưng lại đễ thấy được khả năng đầu tư Để pháthiện các cơ hội đầu tư, Phòng kinh tế kế hoạch xuất phát từ những căn cứ: Chiếnlược, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của ngành, địa phương, vùng, đất nước vàchiến lược phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ của công ty Nhu cầu của thịtrường trong nước và trên thế giới về các sản phẩm của dự án Hiện trạng sản xuất

và cung cấp các mặt hàng và dịch vụ đó trong nước và trên thới giới để tìm chỗtrống thị trường cho sản phẩm của dự án Tiềm năng sẵn có về lao động, tài chính,quan hệ đối ngoại… có thể khai thác để thực hiện dự án Những kết quả về tàichính, kinh tế xã hội sẽ đạt được nếu công ty thực hiện đầu tư

Việc nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư ở mọi cấp độ được Phòng kinh tế

kế hoạch tiến hành thường xuyên để cung cấp các dự án sơ bộ cho nghiên cứu tiềnkhả thi và khả thi, từ đó Phòng sẽ xác định được danh mục các dự án đầu tư cầnthực hiện trong thời gian tới và trình lên Giám đốc công ty

2.2.2 Nghiên cứu tiền khả thi

Đây là giai đoạn nghiên cứu tiếp theo của Phòng kinh tế kế hoạch đối với các

cơ hội đầu tư có triển vọng đã được Giám đốc công ty phê duyệt lựa chọn Các cơhội đầu tư này thường có quy mô đầu tư lớn, các giải pháp kĩ thuật phức tạp, thời

gian thu hồi vốn lâu, có nhiều yếu tố bất định tác dộng Giai đoạn này Phòng kinh tế

kế hoạch sẽ nghiên cứu sâu hơn, chi tiết hơn các khía cạnh mà khi xem xét cơ hộiđầu tư còn thấy phân vân chưa chắc chắn, nhằm tiếp tục lựa chọn, sang lọc đểkhẳng định lại tính khả thi của cơ hội đầu tư đã lựa chọn Các nội dung mà Phòngkinh tế kế hoạch nghiên cứu trong giai đoạn này gồm:

+ Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội, pháp lý có ảnh hưởng đến quá trìnhthực hiện đầu tư và giai đoạn vận hành, khai thác của dự án, như: xem xét các điềukiện tư nhiên, nguồn tài nguyên thiên nhiên, nguồn lao động, các quy hoạch, kếhoạch phát triển kinh tế xã hội, phát triển ngànhm vùng có liên quan đến dự án, cácđiều kiện pháp lý… Để đưa ra được những căn cứ xác định sự cần thiết đầu tư Đaphần các dự án mà Phòng kinh tế kế hoạch lập là các dự án đầu tư xây dựng côngtrình nên nội dung này thường dựa vào các dự án tương tự để lập

+ Nghiên cứu thị trường: Phòng kinh tế kế hoạch nghiên cứu thị trường sảnphẩm của của dựa án nhằm xác định được thị phần mà dự án dự án dự kiến sẽchiếm lĩnh trong tương lai và cách thức mà dựa án chiếm lĩnh đoạn thị trường đó

Để thực hiện được mục tiêu trên, Phòng kinh tế kế hoạch phân công nhiệm vụ chocác thành viên trong nhóm lập dự án nghiên cứu từng nội dung cụ thể, đó là: Phântích đánh giá thị trường tổng thể Phân đoạn thị trường và xác định thị trường mụctiêu của dự án Xác định sản phẩm của dự án Dự báo cung cầu thị trường sản phẩmcủa dự án trong tương lai Lựa chọn các biện pháp tiếp thị và khuyến khích cần thiếtgiúp cho việc tiêu thụ sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ của dự ánđược thuận lợi (bao gồm: chính sách giá cả, hệ thống phân phối, các vấn đề quảngcáo,…) Phân tích đánh giá khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường về sảnphẩm của dự án Nội dung này được công ty đặc biệt chú ý vì nó ảnh hưởng trựctiếp đến mục tiêu của công ty, về lợi nhuận, tài chính hay thương hiệu

+ Nghiên cứu kỹ thuật: Sau khi phân tích khía cạnh thị trường, trưởng Phòngkinh tế kế hoạch tổ chức đôn đốc nhân viên thực hiện các công việc của hoạt độngnghiên cứu kỹ thuật của dự án Quyết định đúng đắn trong nghiên cứu kỹ thuậtkhông chỉ là loại bỏ các dự án không khả thi về mặt kỹ thuật mà còn là chấp nhận

dự án khả thi về mặt này Điều đó cho phép một mặt tiết kiệm được các nguồn lực,mặt khác tranh thủ được cơ hội để tăng thêm nguồn lực

Các nội dung mà Phòng kinh tế kế hoạch phân tích khi nghiên cứu kỹ thuậttùy thuộc vào từng dự án cụ thể, song hầu như tất cả các dự án mà Phòng lập đềugồm các nội dung cơ bản như sau: Mô tả sản phẩm của dự án Lựa chọn hình thứcđầu tư Xác định công suất đầu tư của dự án Lựa chọn công nghệ kỹ thuật cho dự

án Cơ sở hạ tầng phục vụ thi công công trình Địa điểm thực hiện dự án Giải phápxây dựng công trình của dự án Đánh giá các tác động môi trường khi dự án triểnkhai Và xây dựng lịch trình thực hiện dự án

Nếu không có các số liệu của nghiên cứu kỹ thuật thì không thể tiến hànhnghiên cứu mặt kinh tế, tài chính, do vậy Phòng kinh tế kế hoạch thường rất chútrọng đến giai đoạn này

+ Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lí và nhân sự: Để thực hiện đượcnhiệm vụ này, Phòng kinh tế kế hoạch kết hợp với Ban lãnh đạo công ty nghiên cứuđiều phối nguồn lực thực hiện các giai đoạn tiếp theo của dự án phù hợp với côngviệc và chuyên môn từng người

+ Nghiên cứu khía cạnh tài chính: Đây là giai đoạn mà Phòng kinh tế kếhoạch rất chú trọng thực hiện nhằm chỉ ra tính khả thi của dự án về mặt tài chínhbởi nó ảnh hưởng tới lợi ích của cả chủ đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền quyếtđịnh đầu tư của Nhà nước và đối với các tổ chức tài trợ vốn cho dự án Các nộidung phân tích tài chính của dự án mà Phong kinh tế kế hoạch nghiên cứu gồm: Xácđịnh tổng mức đầu tư Xác định chi phí Tìm giá trị hiện tại ròng (NPV), chỉ tiêuhoàn vốn nội bộ (IRR), chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (T) Và phân tích độ nhạy cảu dự

án Nội dung nghiên cứu của giai đoạn này còn làm cơ sở cho nghiên cứu khía cạnhkinh tế xã hội về sau cảu dự án

+ Cuối cùng là nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội: Tại giai đoạn nghiêncứu này Phòng kinh tế kế hoạch dự tính một số chỉ tiêu phản ánh sự đóng góp của

dự án cho nền kinh tế xã hội như: Gia tăng số lao động có việc làm, tăng thu ngânsách, tăng thu ngoại tệ…

2.2.3 Nghiên cứu khả thi:

Đây là bước sàng lọc lần cuối cùng để lựa chọn được dự án tối ưu Ở giaiđoạn này Phòng kinh tế kế hoạch phải khẳng định cơ hội đầu tư có hả thi haykhông? Có vững chắc, có hiệu quả hay không?

Các nội dung nghiên cứu ở giai đoạn này cũng tương tự như ở nghiên cứutiền khả thi có điều mức độ chi tiết cao hơn, chính xác hơn và đầy đủ hơn

3, Phương pháp lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty

Lập dự án đầu tư là khâu chủ chốt của giai đoạn chuẩn bị đầu tư cho dự án,

do vậy Phòng kinh tế kế hoạch rất chú trọng sử dụng tổng hợp các phương pháp tối

ưu phục vụ cho công tác soạn thảo Cụ thể:

3.1, Dự báo về nhu cầu sản phẩm của dự án trong tương lai:

Để dự báo cầu sản phẩm của dự án trong tương lai, tùy vào nguồn thông tin

và số lượng thông tin sẵn có Phòng kinh tế kế hoạch áp dụng các phương pháp dựbáo cầu thị trường bằng: Phương pháp ngoại suy thống kê, mô hình hồi quy tương

quan, hệ số co giãn cầu, phương pháp định mức hoặc lấy ý kiến chuyên gia Ví dụ

như với dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134”:

Trong thời gian qua thị trường nhà đất Hà Nội luôn là một thị trường sôiđộng với nhu cầu nhà ở rất cao Hiện nay mỗi năm dân số Hà Nội tăng thêm khoảng140.000 người (trong đó có khoảng 45.000 dân nhập cư) Theo qui hoạch đến 2015dân số Hà Nội không được vượt quá 7,3 triệu người, nhưng tới 2012 đã là 7,1 triệutăng 2,8% so với năm 2011 Với mức tăng trưởng dân số này thì tới 2015 dân số HàNội sẽ vào khoảng 7,7 triệu người Chỉ tiêu diện tích ở hiện nay ở Hà Nội chỉ đạtkhoảng 5-7m² /đầu người, trong đó có khoảng 700.000 dân sống trong điều kiện ởchỉ có 3m² /người, chủ yếu tập trung vào trung tâm thành phố

Với mục tiêu đạt chỉ tiêu khiêm tốn 10-15m² diện tích ở/đầu người, thì đếnnăm 2015 thành phố cần đến khoảng 60-70 triệu m² sàn, tương đương khoảng856.000-987.000 căn hộ với diện tích trung bình 70m²/căn Như vậy đến 2015 quĩnhà Hà Nội còn thiếu khoảng 30 triệu m² sàn

Chỉ để đáp ứng cho phần gia tăng dân số với chỉ tiêu 10-15m²/người, mỗi

năm Tp Hà Nội cần thêm tới 2 triệu m² sàn, tương đương khoảng 2800 căn hộ

Theo thống kê của Liên đoàn Lao động TP và các Sở, ngành chức năng, dựkiến từ nay đến hết năm 2015 cần giải quyết nhu cầu nhà ở cho khoảng 86.500 côngchức viên chức với 43.250 căn hộ (tương ứng 1.946.250m² sàn xây dựng), cho133.800 công nhân viên chức các thành phần kinh tế với 66.900 căn hộ (tương ứng3.010.500m² sàn xây dựng) và cho 10.750 công nhân các khu công nghiệp, khucông nghệ cao, khu chế xuất với khoảng 53.750m² sàn xây dựng

Ngoài ra gần 300.000 nhân khẩu sống trong khoảng 460 chung cư với tổngdiện tích sàn gần 1 triệu mét vuông trong 23 khu tập thể từ 4 - 6 tầng của Hà Nộiđang chờ được cải tạo, sửa chữa gấp và có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở sang nhữngkhu ở mới hiện đại hơn

Nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân Thủ đô, thời gian gần đâythành phố Hà Nội đang thực hiện chương trình xây dựng nhà ở với 56 dự án lớn và

140 dự án nhỏ Dự kiến đến năm 2015 các dự án khu đô thị mới sẽ tạo thêm 10 triệum² cho quỹ nhà Hà Nội

Trên cơ sở các số liệu thống kê, có thể thấy từ nay đến 2015 nhu cầu nhà vàđất ở tại Hà Nội là rất lớn và luôn ở trong tình trạng thiếu hụt cung không đủcầu.Đặc biệt là nhu cầu nhà đất trong nội thành Hà Nội

Kinh nghiệm các dự án phát triển nhà trên địa bàn Hà Nội trong những năm quađều cho thấy nhu cầu mua nhà lớn, giá bán nhà và đất luôn tăng và có sự chênh lệch giákhá lớn giữa giá nhà bán ra ban đầu và giá nhà giao dịch sau đó trên thị trường

Thị trường nhà đất sau thời gian tạm lắng trong năm 2009-2011 do kinh tếthế giới xuy thoái, thị trường trong nước thiếu vốn thì đến giữa năm 2012 đã bắt đầu

có dấu hiệu sôi động trở lại

Qua đây có thể thấy rằng việc ra đời Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134 làhoàn toàn phù hợp với nhu cầu thị trường trong điều kiện hiện nay

3.2, Xác định tổng mức đầu tư của dự án

Tổng mức đầu tư của dự án có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc xác địnhtính khả thi của dự án, do đó để dự tính tổng mức đầu tư của dự án Phòng kinh tế kế

hoạch sử dụng kết hợp cùng một lúc các phương pháp: Xác định theo thiết kế cơ sởcủa dự án Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng công trình và giá xây dựngtổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình Xác định theo số liệu của các công

trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật tương tự đã thực hiện Ví dụ như dự án

“Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134”

Chi phí đầu tư xây dựng của Dự án bao gồm:

- Chi phí đầu tư xây dựng toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Sân-Đường nộibộ; Hệ thống cấp điện, chiếu sáng ngoài nhà; Hệ thống cấp thoát nước ngoài nhà;cây xanh cảnh quan; tầng hầm sử dụng chung

- Chi phí thiết bị là toàn bộ chi phí thiết bị về cấp điện, cấp thoát nước phục

vụ cho vận hành dự án, chi phí thang máy cho nhà cao tầng

- Chi phí xây dựng các toà nhà

- Chi phí khác: Đền bù hỗ trợ di dời giải phóng mặt bằng, các chi phí cầnthiết cho chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc đầu tư

- Chi phí dự phòng

Việc tính toán vốn đầu tư được tính toán trên cơ sở đơn giá và chính sách tạithời điểm lập dự án Trong quá trình thực hiện dự án sẽ điều chỉnh cho phù hợp vớiđiều kiện thực tế trong từng giai đoạn

Cụ thể về tổng mức vốn đầu tư xây dựng công trình “Hỗn hợp nhà ở chung

cư cao tầng 134” đề cập trong Bảng 3.2 – Phần phụ lục.

3.3, Tính khấu hao tài sản cố định

Đối với khấu hao tài sản cố định thì tùy vào tưng dự án mà Phòng kinh tế kếhoạch lựa chọn cách tính riêng trong số các cách tính sau: Phương pháp khấu haođều (khấu hao tuyến tính), phương pháp khấu hao giảm dần theo giá trị còn lại,khấu hao theo tổng số các số thứ tự năm, khấu hao theo hệ số vốn chìm

3.4, Phân tích độ nhạy cho dự án:

Để đảm bảo cho tính an toàn của dự án và dự tính những rủi ro có thể xảy ra,Phòng kinh tế kế hoạch tùy vào từng dự án cụ thể để sử dụng một trong các phươngpháp: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính

nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét Phântích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau)đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét.

3.5, So sánh lựa chọn phương án đầu tư

Với mục đích chọn lựa được phương án đầu tư tối ưu trong các phương án cóthể có, Phòng kinh tế kế hoạch đưa ra nhiều phương án có thể có và những tiêu chí

nhất định để lựa chọn phương án Ví dụ như với dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư

+ Phương án 3: Cho thuê trả trước 50% diện tích văn phòng, thương mại cho

50 năm, còn lại thu tiền hàng năm

Bảng 3.5: So sánh lựa chọn phương án đầu tư của dự án “Hỗn hợp nhà ở chung

cư cao tầng 134”

Phương án IRR (%) NPV (tỷ) Tổnglãi

suốt đời DA

Lãi khi kết thúcxây dựng

_ Đảm bảo chủ đầu tư thu được hài hòa được khoản tiền lãi tương đối lớnngay tại thời điểm kết thúc xây dựng có thể sử dụng để tái đầu tư, phát triển sảnxuất, đổi mới công nghệ…

_ Có tổng lãi ròng suốt đời dự án lớn

_ Có nguồn thu hàng năm cho chông ty cổ phần

_ Có chỉ tiêu hoàn vốn nội bộ tốt

Do đó, Phòng kinh tế kế hoạch xác định lựa chọn phương án đầu tư 1

4, Nội dung lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty

4.1, Khái quát tình hình kinh tế tổng quan, sự cần thiết và mục tiêu đầu tư

Trong nội dung này, Phòng kinh tế kế hoạch nghiên cứu những căn cứ để lập

dự án, mục tiêu của dự án, xác định sự cần thiết phải đầu tư dự án này đối với nềnkinh tế và xã hội

Ví dụ như với dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134” dự án xác định

sự cần thiết phải đầu tư đó là: Thực hiện định hướng phát triển kinh tế và quy hoạchkhông gian Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tạo bộ mặt mới cho Thành phố, trong đó

có việc đầu tư xây dựng các Khu đô thị mới, các khu chung cư, văn phòng hiện đạimột cách đồng bộ từ hạ tầng kỹ thuật đến hạ tầng xã hội và các công trình kiến trúc

có phong cách hiện đại và đậm đà bản sắc là chủ trương lớn của UBND Thành phố

Hà Nội Chính từ chủ trương đó Thành phố Hà Nội đã và đang tập trung phát triểnmạnh các KĐTM như: Linh Đàm, Định Công, Mễ Trì, Mễ Đình, Việt Hưng, ĐềnLừ và các khu nhà ở, chung cư, văn phòng

Tuy vậy, thủ đô Hà Nội hiện vẫn đang phải gánh chịu áp lực rất lớn về việctăng dân số và đi theo đó là nhu cầu nhà ở hết sức gay gắt Hiện nay mỗi năm dân số

Hà Nội tăng thêm khoảng 140.000 người (trong đó có khoảng 45.000 dân nhập cư).Theo qui hoạch đến 2015 dân số Hà Nội không được vượt quá 7,3 triệu người, nhưngtới 2012 đã là 7,1 triệu tăng 2,8% so với năm 2011 Với mức tăng trưởng dân số nàythì tới 2015 dân số Hà Nội sẽ vào khoảng 7,7 triệu người Chỉ tiêu diện tích ở hiệnnay ở Hà Nội chỉ đạt khoảng 5-7m² /đầu người, trong đó có khoảng 700.000 dân sốngtrong điều kiện ở chỉ có 3m² /người, chủ yếu tập trung vào trung tâm thành phố

Chính sách kinh tế mở của Đảng đã thúc đẩy kinh tế Hà Nội tăng trưởng.Song song với đời sống kinh tế của mọi tầng lớp dân cư được nâng cao là nhu cầucải thiện điều kiện ở của người dân Việc dân số tăng nhanh dẫn đến việc điều kiện

ở trong nội thành không đáp ứng nổi yêu cầu, nạn ùn tắc giao thông, thiếu nước sinhhoạt, ngập lụt thường xuyên diễn ra

Dự án Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134 tại Quận Ba Đình, Hà Nội sẽgóp phần giải quyết vấn đề thiếu diện tích văn phòng, nhà ở cho Hà Nội, hiện thựchoá qui hoạch, tạo ra một khu dân cư đồng bộ hiện đại góp phần cải thiện một bướcđiều kiện sống của người dân Thủ đô

4.2, Đánh giá nhu cầu thị trường về sản phẩm của dự án và xác định chương trình kinh doanh khai thác dự án

Ở nội dung này Phòng kinh tế kế hoạch chỉ ra những con số cụ thể như sốdân số xung quanh khu vực dự án hoặc dân số cả nước (Với những dự án có tầmảnh hưởng lớn), khả năng đáp ứng của thị trường về sản phẩm giống hoặc tương tựnhư sản phẩm của dự án Từ đó xác định chỗ trống về thị trường cho sản phẩm của

dự án và xác định thị trường mục tiêu mà dự án hướng tới

Xác định chương trình kinh daonh khai thác dự án dựa vào kết quả phân tíchcác nội dung ở trên nhằm đảm bảo cho sản phẩm cảu dự án sau khi hoàn thành cóthể tiếp cận với thị trường được thuận lợi

4.3, Lựa chọn hình thức đầu tư, nghiên cứu mặt kỹ thuật của dự án:

Phòng kinh tế kế hoạch tuân theo quyết định đầu tư của Ban Giám đốc xác

định rõ ràng: Tên công trình, địa điểm công trình, cơ quan chấp thuận đầu tư, chủ đầu

tư, cơ quan phê duyệt dự án, hình thức đầu tư và quy mô đầu tư tổng thể của dự án

Ví dụ về nội dung nghiên cứu hình thức đầu tư của dự án “Hỗn hợp nhà ởchung cư cao tầng 134”: Do hiện trạng khu đất đang là khu nhà xưởng, sân bãi sẽđược di chuyển hoàn toàn, cơ sở hạ tầng cần thay đổi toàn bộ, do đó hình thức đầu

tư của dự án sẽ là đầu tư xây dựng mới đồng bộ, hiện đại

Theo đó, Chủ đầu tư sẽ tiến hành xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật cũngnhư toàn bộ các công trình kiến trúc bên trên khu đất làm văn phòng dịch vụ và căn

hộ nhà ở cao cấp để kinh doanh.

Ví dụ về nội dung nghiên cứu quy mô đầu tư của dự án “Hỗn hợp nhà ởchung cư cao tầng 134”:

*Diện tích khuôn viên: 2000 m2

* Diện tích xây dựng: 945m2

* Trung tâm thương mại và văn phòng cao cấp: Tầng 1, 2, 3

* Tổng số căn hộ: Từ tầng 4 đến tầng 13, gồm 88 căn hộ cao cấp (có căn hộduplex theo yêu cầu) và căn Penthouse với đầy đủ tiện nghi dành cho cuộc sốngsang trọng

Mỗi căn hộ là một sự kết hợp hài hòa giữa tính mỹ thuật và kỹ thuật trongviệc trang trí nội thất, bố trí sơ đồ phòng ốc căn hộ sao cho làm hài lòng chủ nhân tổ

ấm tương lai

* Khu vực đỗ xe: 2 tầng hầm đỗ xe

* Thang máy: 3 thang máy vận chuyển và 1 thang máy dịch vụ.Diện tích sàndịch vụ kinh doanh: 2.142m2

Tổng mức đầu tư dự kiến đã bao gồm cả lãi vay trong thời gian xây dựng vàthuế VAT : 1087,5 tỷ đồng

Phòng kinh tế kế hoạch kết hợp với phòng kỹ thuật thi công, phòng thiết bị vật

tư đưa ra các tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng, tiến độ triển khai và nguồn vốn đầu tư.Tiếp đó nghiên cứu các điều kiện tự nhiên và hiện trạng khu đất xây dựng bao gồm:điều kiện tự nhiên, hiện trạng tổng hợp, rồi từ đó phân tích đánh giá hiện trạng

Ví dụ như sau khi nghiên cứu hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật của

dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134”, Phòng kinh tế kế hoạch đã phân tíchđánh giá hiện trạng như sau:

Sát Sân vận động Quần ngựa và cách Hồ Tây vài trăm mét đi bộ

Về sử dụng đất đai: Khu đất có địa hình bằng phẳng, nằm trong vùng địachất tốt, thuận lợi cho xây dựng, chủ đầu tư đang sử dụng lô đất hợp pháp, khôngphải di dân giải phóng mặt bằng

Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu ở trên Phòng kinh tế kế hoạch tiếp tụcnghiên cứu tìm ra các giải pháp thực hiện gồm: quy hoạch tổng mặt bằng lô đất, cácgiải pháp thiết kế, phương án giải phóng mặt bằng

Và một nội dung nữa cũng được Phòng kinh tế kế hoạch quan tâm nghiêncứu đó là sơ bộ đánh giá tác động môi trường khi dự án triển khai

4.4, Nghiên cứu quản lý tổ chức thực hiện dự án

Trong nội dung này, Phòng kinh tế kế hoạch kết hợp với phòng tổ chức hànhchính nghiên cứu phương án quản lý khai thác dự án, tiến độ thực hiện dự án, cácmối quan hệ thực hiện và các quyền và nghĩa vụ mà chủ đầu tư phải thực hiện

4.5, Phân tích tài chính và hiệu quả đầu tư

Trong mục này Phòng kinh tế kế hoạch chỉ ra cơ sở tính toán các chỉ tiêu tàichính, tính toán tổng vốn đầu tư và chỉ ra phương án nguồn vốn đầu tư, phương ánkinh doanh Dự tính doanh thu, chi phí hàng năm, nguồn trả nợ, kế hoạch trả nợ và

hiệu quả kinh tế của dự án Ví dụ như nội dung phương án cơ cấu vốn đầu tư của

dự án xây dựng “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134” như sau:

Bảng 4.5: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư dự án xây dựng “Hỗn hợp nhà ở chung cư

Nguồn trả nợ của dự án này: Lấy từ khấu hao và lợi nhuận ròng của dự án

Kế hoạch trả nợ của dự án như sau: Ngay khi thu được tiền trả trước của

khách hàng sẽ trả bớt nợ gốc ngân hàng để giảm lãi vay Năm 2014: Trả bớt 70 tỷgốc vay + lãi trong năm (81,3 tỷ đồng) Năm 2015: Trả hết gốc vay + lãi trong năm48,5 tỷ đồng.

Và tổng hợp các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế của dự án này như sau:

Như vậy có thể thấy dự án rất hiệu quả về mặt kinh tế

4.6, Hiệu quả về mặt xã hội của dự án

Trong mục này Phòng kinh tế kế hoạch sẽ chỉ ra những lợi ích gì đối với xãhội khi dự án được triển khai, như là về mặt giải quyết việc làm ra sao, đóng gópthuế cho nhà nước

5, Ví dụ minh họa về công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình cụ

thể tại công ty: Với dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134”

5.1, Giới thiệu chung về dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134”

Qua thời gian nghiên cứu khảo sát về vị trí, địa điểm cũng như tiềm năng phát triển kinh

tế toàn khu vực Thành phố Hà Nội Công ty đã hình thành ý tưởng đầu tư xây dựng một khu nhà ở với những thông tin cơ bản như sau:

- Địa điểm xây dựng : Mặt đường Văn Cao – Đốc Ngữ, Quận Ba Đình, Hà

Nội (số 51 Đốc Ngữ)

- Quy mô của dự án : Diện tích khu đất xây dựng của dự án là 2.000 m²

- Chủ đầu tư : Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134

- Hình thức quản lý dự án : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án.

- Nhóm dự án, thẩm quyền quyết định đầu tư: đây là dự án xây dựng khu nhà

ở đô thị có quy mô thuộc nhóm A, không sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nướcnên thẩm quyền quyết định đầu tư dự án sẽ do Chủ đầu tư quyết định Bộ xây dựng

sẽ tham gia ý kiến về thiết kế cơ sở của dự án

- Các hạng mục công trình của dự án: Xây dựng mới toàn bộ hạ tầng kỹ thuậttrên khu đất và xây dựng các công trình kiến trúc trên đất

- Thời gian thực hiện đầu tư xây dựng: từ Quý I/2013 đến hết quý IV/2015.Bàn giao đưa vào khai thác sử dụng Quý I/2016

- Nguồn vốn: bao gồm vốn tự có của Chủ đầu tư, vốn huy động từ kháchhàng mua nhà và vốn vay thương mại từ các tổ chức tín dụng

5.2, Quy trình và tổ chức lập dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134”

Phòng kinh tế kế hoạch nhận nhiệm cụ từ Ban Giám đốc công ty và cácthông tin cần thiết để tiến hành triển khai lập dự án xây dựng “Hỗn hợp nhà ở chung

cư cao tầng 134” Đứng đầu là trưởng Phòng kinh tế kế hoạch chịu trách nhiệmquản lí chung và phân công công việc, kiểm tra đôn đốc và tổng hợp dự án

Trưởng Phòng kinh tế kế hoạch phân công công việc cho các nhân viên trongphòng lập kế hoạch chi tiết cho việc thực hiện dự án theo quy định cảu Ban Giámđốc phê duyệt Còn Phòng kỹ thuật thi công thực hiện việc lập thiết kế bản vẽ thicông theo hướng dẫn thiết kế trình trưởng phòng

Sau khi lập xong kế hoạch chi tiết, Trưởng Phòng kinh tế kế hoạch trình lênbáo cáo xin phép đầu tư lên Giám đốc và lên Tổng Giám đốc công ty Sau khi báo

cáo được phê duyệt, Trưởng Phòng kinh tế kế hoạch liên hệ UBND thành phố HàNội để xin quy hoach sử dụng đất tỷ lệ 1/2000.

Sau khi được phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, Phòng kinh tế kế hoạch lậpquy hoạch 1/500 vê địa điểm xây dựng, quy mô phân bổ sử dụng đất và các hạngmục xây dựng Sau đó xin thỏa thuận sơ bộ phương án quy hoạch tổng mặt bằng1/500

Khi đã chuẩn bị cho công tác lập dự án xong, Trưởng Phòng kinh tế kế hoạchcùng các thành viên tiến hành công tác lập dự án, phối hợp các phòng ban khác:Phòng Kỹ thuật thi công, Phòng Tổ chức hành chính và Phòng tài chính kế toán lập

dự án xây dựng công trình: “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134”

5.3, Nội dung và phương pháp lập dự án đầu tư xây dựng công trình

“Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134”

5.3.1, Xác định sự cần thiết và mục tiêu đầu tư

5.3.1.1, Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án

Phòng kinh tế kế hoạch tổng hợp thông tin và xác định các căn cứ pháp lý đểhình thành dự án dựa vào các văn bản pháp luật, các nghị định và thông tư liên quanđến đầu tư xây dựng công trình của các công trình xây dựng cụ thể đã lập trước đó,

hoạch xây dựng.

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của chính phủ về quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của chính phủ về quản lýchi phí đầu tư xây dựng công trình

- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây Dựng hướngdẫn lập, quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của chính phủ về quản lýchất lượng công trình

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ hướng dẫnthi hành luật đất đai

- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/09/2006 của chính phủ quy địnhchi tiết và hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật đầu tư

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 v/v qui định chi tiết vàhướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản

- Quyết định số 153/2006/QĐ-UBND ngày 31/8/2006 của UBND Thànhphố Hà Nội v/v ban hành Qui định tạm thời về quản lý đầu tư xây dựng và kinhdoanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định số 37/2010/QĐ-UBND ngày 20/08/2010 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành "Quy định một số nội dung về quản lý dự án đầu tư trênđịa bàn Thành phố Hà Nội"

- Phiếu chuyển văn bản số 6133/VP-TNMT ngày 13/12/2010 của UBNDThành phố Hà Nội về việc chuyển cho Sở Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn doanhnghiệp thực hiện dự án

5.3.1.2, Điều kiện tự nhiên, hiện trạng khu đất và kinh tế Hà Nội

Sau khi triển khai phân công công việc, Trưởng Phòng kinh tế kế hoạch cửmột bộ phận nhân viên trong công ty đi kiểm tra, đo đạc và thống kê thực tế những

số liệu, thông tin về địa điểm xây dựng dự án

Phương pháp được sử dụng trong nội dung này đó là: so sánh đối chiếu vớicác tài liệu liên quan được cung cấp, sử dụng phương pháp quan sát, đo đạc thựctrạng

5.3.1.3, Sự cần thiết đầu tư và mục tiêu đầu tư của dự án

a, Sự cần thiết phải đầu tư dự án

Phòng kinh tế kế hoạch soạn thảo và chỉ ra sự cần thiết của việc đầu tư dự ánnày một phần cho thấy những lợi ích sẽ đạt được nếu dự án hoàn thành và một phầnthuận lợi cho việc nhận được sự ủng hộ của các tổ chức quản lý, một phần thuận lợicho việc huy động vốn của dự án khi triển khai Cụ thể đó là:

Tiềm năng về lĩnh vực bất động sản của Thủ đô Hà Nội vẫn rất lớn Đó là:Dân số đô thị chiếm 29% tổng dân số Việt Nam; tỷ lệ sàn xây dựng/bình quân đầungười thấp: từ 7-7.5m2/người so với diện tích bình quân của cả nước là 18.6m2/đầungười và mức phấn đấu chỉ tiêu diện tích nhà ở đến năm 2020 là 10-13m2 sàn/đầungười Đặc biệt GDP thu nhập bình quân đầu người qua các năm có mức tăngtrưởng nhanh và theo đó là nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn

Thực tế hiện nay, Hà Nội đã có rất nhiều dự án về nhà ở nhưng vẫn chưa đápứng đủ theo nhu cầu của người dân Thủ đô Nhất là đối với nội thành Hà Nội

Như vậy, khu đất dự kiến lập dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134”thuộc Quận Ba Đình, Hà Nội có vị trí thuận lợi về giao thông, phù hợp với việc pháttriển xây dựng dự án về nhà ở

Từ những vấn đề đã nêu ở trên cho thấy việc đầu tư Dự án " Hỗn hợp nhà ởchung cư cao tầng 134 ” tại xã Quận Ba Đình, Hà Nội là rất cần thiết trong giai đoạnhiện nay Dự án được hình thành không những tạo thêm quỹ nhà cho Thành phố,đáp ứng nhu cầu tăng dần diện tích ở của người dân, kiến tạo thêm một cảnh quankiến trúc mới với phong cách “xanh - sạch - đẹp - hiện đại” mà còn mang lại hiệuquả kinh tế cho các nhà đầu tư, làm tăng quỹ ngân sách của Nhà nước, góp phầnvào sự nghiệp phát triển chung của Thủ đô Hà Nội

b, Mục tiêu đầu tư của dự án

Trong nội dung này, Phòng kinh tế kế hoạch xây dựng khái quát mục tiêu

đầu tư của dự án để dự án thực hiện đúng như định hướng ban đầu và đạt được sựcần thiết đầu tư của dự án

Mục tiêu của dự án này được Phòng kinh tế kế hoạch xác định bằng phươngpháp: Phân tích theo đồ án quy hoạch tổ chức của UBND thành phố Hà Nội, theochủ trương của UBND thành phố Hà Nội và công ty, sau đó thì tổng hợp lại Bêncạnh đó thì còn xuất phát từ nhu cầu cấp thiết của thị trường về nhà ở, về cơ sở hạtầng thương mại

Đối với dự án này, Phòng kinh tế kế hoạch xác định mục tiêu khái quát đó là: Lập kế hoạch khai thác sử dụng quỹ đất một cách hợp lý, có hiệu quả, tạolên một môi trường kiến trúc cảnh quan phù hợp với quy hoạch chung của Thànhphố và của khu vực

Tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, góp phần giải quyết việc làmcho người lao động, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của khu vực

Tạo thêm một không gian sống rộng rãi - hiện đại, góp phần nâng cao đờisống của người dân Thủ đô

Làm cơ sở để lập các dự án đầu tư và quản lý xây dựng theo quy hoạchTạo thêm việc làm cho người lao động

5.3.2, Đánh giá nhu cầu thị trường về nhà ở chung cư, xác định thị trường cho sản phẩm dự án và chương trình kinh doanh khai thác dự án

5.3.2.1, Đánh giá nhu cầu thị trường và xác định thị trường cho sản phẩm

dự án

Để hoàn thành nội dung này, cán bộ phòng kinh tế kế hoạch sử dụng phươngpháp thống kê và phân tích, đánh giá số liệu về thị trường nhà ở trong thời gian gầnđây Kết quả cho thấy:

Nhận định về thị trường nhà ở trong những năm 2013-2020 xu hướng vẫnphát triển mạnh mẽ và ở mức tăng cao

Cứ sau 10 năm, GDP thu nhập bình quân đầu người ở nước ta lại tăng gấpđôi, cùng theo đó là nhu cầu về nhà ở rất lớn Những lí do làm cho nhu cầu nhà ởluôn ở mức cao là:

- Diện tích nhà ở chung cư trong trung tâm Thành phố, nhà ở tại các khu đôthị mới đã và đang được bàn giao với số lượng lớn Năm 2010 đã có khoảng 10.900căn hộ được cung ra thị trường.

- Phong cách sống của người dân Thành phố đang dần được thay đổi, dân số

và tốc độ đô thị hóa tăng, cấu trúc gia đình thay đổi cũng làm cho nhu cầu về diệntích nhà ở tăng lên

- Hà Nội mở rộng địa giới hành chính nên thu hút nguồn cầu cho nhà ở vềcác khu vực mở rộng

Trên cơ sở các số liệu thống kê trên đây có thể thấy nhu cầu nhà ở và đất ởtại Hà Nội là rất lớn, luôn ở trong tình trạng cung không đủ cầu

Nắm bắt được tình hình thị trường nhà đất tại Thành phố Hà Nội từ năm2011-2020, nhu cầu về nhà ở, đất ở vẫn tăng cao, phân khúc khách hàng mua nhà ởvới giá trị tầm trung bình chiếm tỷ lệ lớn, Công ty cổ phần xây dựng số 1 đã chọn vịtrí nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở và văn phòng mới tại nội thành Thủ

đô Hà Nội Vị trí đầu tư dự án có nhiều lợi thế và tính cạnh tranh cao

- Khu vực nghiên cứu dự án có trục đường giao thông đi lại thuận tiện

Dự án " Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134" tại Quận Ba Đình, Hà Nội

được hình thành thực sự sẽ là một khu vực hấp dẫn - văn minh và hiện đại, gópphần làm đẹp Thủ đô Hà Nội, đóng góp đáng kể vào sự phát triển tích cực của thịtrường bất động sản Hà Nội

5.3.2.2, Chương trình kinh doanh khai thác dự án

a, Lựa chọn cơ cấu sản phẩm dịch vụ cho dự án

Tổ thiết kế kiến trúc giao cho Phòng Đầu tư kết quả cơ cấu sản phẩm dịch vụcho dự án như sau:

Trung tâm thương mại và văn phòng cao cấp: Tầng 1, 2, 3

Từ tầng 4 đến tầng 13, gồm 88 căn hộ cao cấp (có căn hộ duplex theo yêucầu) và căn Penthouse với đầy đủ tiện nghi dành cho cuộc sống sang trọng

b, Chương trình kinh doanh

 Hình thức bán căn hộ chung cư cao tầng

- Bán căn hộ là doanh thu chủ yếu của dự án và đồng thời cũng là nguồn huy

động vốn rất lớn từ những người có nhu cầu về nhà ở mà đủ điều kiện chi trả Cáccăn hộ được phân loại theo diện tích và từ đó cũng định giá riêng để người mua cóquyền lựa chọn ngôi nhà mới cho gia đình mình

- Giá bán căn hộ cũng phụ thuộc vào chi phí chủ đầu tư đã bỏ ra để thực hiện

dự án Chủ đầu tư sẽ hạch toán các chi phí và phân bổ vào diện tích sàn xây dựngđối với nhà ở cao tầng Trong giá bán chưa có tiền sử dụng đất

 Hình thức cho thuê Văn phòng

Theo đánh giá của các chuyên gia, phương thức thuê văn phòng làm việcmang lại nhiều ưu điểm:

- Thứ nhất, việc quản lý, khai thác sử dụng văn phòng cho thuê chỉ có mộtchủ sở hữu duy nhất

- Thứ hai, quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan trong giao dịch cho thuêvăn phòng được xác định rất rõ ràng Các doanh nghiệp, công ty thuê văn phònglàm việc vẫn được đảm bảo đầy đủ yêu cầu và đồng thời cũng có trách nhiệm đónggóp kinh phí để Ban quản lý hoạt động, kinh phí vận hành các thiết bị phục vụchung và kinh phí duy tu, bảo dưỡng, bảo trì các thiết bị kỹ thuật và phần kiến trúc

sử dụng chung của toà nhà trong khoảng thời gian thuê theo hợp đồng đã ký

Bảng 5.3.2.2 (4): Tổng hợp diện tích cho thuê văn phòng, dịch vụ thương mại

thuê (m2)

- Chương trình khai thác VP, TTTM cho thuê cùng thời điểm với phần căn

hộ cao cấp được bán

5.3.3, Lựa chọn hình thức đầu tư, nghiên cứu mặt kỹ thuật và lựa chọn hình thức kinh doanh cho dự án

5.3.3.1, Lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án

Để lựa chon hình thức đầu tư cho dự án thì Phòng kinh tế kế hoạch sử dụngphương pháp phân tích thực trạng tình hình và tổng hợp đưa ra hình thức đầu tư phùhợp Sử dụng phương pháp phân tích các báo tài chính và các ý kiến góp ý củaphòng tài chính – kế toán về khả năng huy động vốn của công ty

- Căn cứ vào các chính sách hiện hành của Nhà nước về khuyến khích đầu tưxây dựng các dự án công trình dân dụng và nhà ở có chất lượng cao Định hướngphát triển các khu đô thị vệ tinh, giảm tải áp lực về nhà của người dân thủ đô đốivới khu vực trung tâm

- Căn cứ vào năng lực thực tế của Công ty cổ phần đầu tư và xây dựngcông trình 134,

- Đối với Dự án đầu tư xây dựng " Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134",Phòng kế hoạch đề xuất hình thức đầu tư như sau: Dự án đầu tư xây dựng “Hỗn hợpnhà ở chung cư cao tầng 134” là dự án đầu tư trong nước, thuộc lĩnh vực kinh doanhbất động sản, theo hình thức đầu tư và xây dựng mới Chủ đầu tư chịu trách nhiệmtrực tiếp quản lý, điều hành hoạt động đầu tư Dự án do Công ty cổ phần đầu tư vàxây dựng công trình 134 tự đầu tư theo hình thức doanh nghiệp là chủ sở hữu

- Do dự án thuộc nhóm A nên Phòng kinh tế kế hoạch đề xuất chia làm 2 giaiđoạn để đầu tư:

+ Giai đoạn I bao gồm các công việc: Chuẩn bị đầu tư, Giải phóng mặt

bằng, Thi công gia công nền món

+ Giai đoạn II bao gồm các công việc: Thi công xây dựng công trình, Xây

dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật

- Để đảm bảo khả năng bảo toàn vốn và phát triển, Công ty cổ phần đầu tư vàxây dựng công trình 134 quyết định thành lập Ban Quản lý dự án “Hỗn hợp nhà ởchung cư cao tầng 134” với chức năng tổ chức, quản lý đầu tư và thi công xây lắptrong thời gian xây dựng công trình Với các phần việc sau:

+ Tổ chức thi tuyển lựa chọn phương án kiến trúc công trình đạt hiệu quả tốtnhất Triển khai các bước tiếp theo của đầu tư xây dựng theo đúng quy định củapháp luật hiện hành nhằm đảm bảo tiến độ thực hiện dự án và chất lượng công trình

để sớm đưa vào sử dụng

+ Tiến hành xúc tiến công tác tiếp thị quảng cáo sản phẩm với khách hàngtrên các phương tiện thông tin đại chúng Ký hợp đồng khai thác quảng cáo với cácđối tác cung cấp sản phẩm

+ Tổ chức quảng cáo và đấu thầu các điểm cho thuê với phần diện tích Trungtâm thương mại cho các đối tác thương mại và quản cáo sản phẩm

+ Quảng cáo và ký hợp đồng cho thuê văn phòng làm việc với các kháchhàng có nhu cầu

+ Tổ chức kí hợp đồng mua bán căn hộ với các khách hàng có nhu cầu

5.3.3.2, Lựa chọn quy mô dự án

Phòng Đầu tư đã nghiên cứu và thuê đơn vị tư vấn thiết kế lập phương ánkiến trúc sơ bộ cho Dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134” và áp dụngphương pháp so sánh đối chiếu với các dự án tương tự kết hợp với phương phápphân tích thực trạng nhu cầu trên thị trường và khả năng huy động vốn của công ty

Từ đó lựa chọn được quy mô phù hợp nhất, xác định các hạng mục xây dựng trên lôđất, diện tích từng hạng mục công trình

5.3.3.3, Phương án địa điểm

Địa điểm xây dựng, điều kiện tư nhiên và hiện trạng khu đất xây dựng có ảnhhưởng trực tiếp đến hoạt động thực hiện xây dựng công trình dự án trong các khâuvận chuyển vật liệu xây dựng, kỹ thuật triển khai và bố trí công việc…

5.3.3.5, Giải pháp quy hoạch – kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật

Nhóm kỹ thuật dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật như: TCXD VN 276 : 2003Công trình công cộng – nguyên tắc cơ bản thiết kế Tiêu chuẩn XD VN tập I, II, III.Kết cấu bê tông và cốt thép – tiêu chuẩn thiết kế : TCXDVN 356 – 2005 Rồi từ đótổng hợp xây dựng phương án thiết kế

a, Các yêu cầu về kỹ thuật

Phòng kế hoạch căn cứ vào các yêu cầu chung về kỹ thuật để làm cơ sở lậpgiải pháp quy hoạch, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật cho dự án “ Hỗn hợp nhà ở chung

cư cao tầng 134” Các căn cứ đó cụ thể là:

 Các yêu cầu về kiến trúc:

- Thiết kế kiến trúc công trình cần tận dụng triệt để lợi thế về vị trí khu đất

- Kiến trúc công trình phải đảm bảo tính an toàn cao nhất trong sử dụng

- Hình thức kiến trúc hiện đại, hòa nhập với các công trình xung quanh

 Các yêu cầu về kết cấu:

- Kết cấu công trình phải có được hình dáng và kích thước thích ứng vớikhông gian và hình khối kiến trúc

- Phương án kết cấu phải phù hợp với khả năng kỹ thuật thi công đangcó( Phải đảm bảo yêu cầu về chất lượng kỹ thuật của biên pháp thi công)

- Vật liệu làm kết cấu phải được lựa chọn căn cứ vào điều kiện thực tế chophép và yêu cầu cụ thể đối với công trình và biện pháp thi công công trình, phải cốgắng tận dụng tối đa khả năng làm việc của vật liệu

- Về mặt kinh tế thì kết cấu phải có giá thành hợp lý và kết cấu phải đượcthiết kế sao cho tiến độ thi công được đảm bảo

 Yêu cầu cấp điện:

- Công trình phải được thiết kế cung cấp điện với độ tin cậy cao

- Có nguồn điện dự phòng trong trường hợp mất điện lưới

 Yêu cầu về cấp nước:

- Nguồn cấp an toàn, cấp nước 24/24h trong ngày Đảm bảo đủ yêu cầu vềlưu lượng và áp lực nước cần thiết cho từng đối tượng tiêu thụ nước Bố trí bể chứanước ngầm và hệ thống máy bơm nước

Yêu cầu về thoát nước:

- Hệ thống thoát nước được thiết kế các mạng độc lập bao gồm mạng thoátnước rửa, mạng thoát nước từ các xí, tiểu và mạng thoát nước mưa Đảm bảo tiêuthoát nước nhanh, an toàn môi trường

 Yêu cầu về môi trường:

- Giải pháp xây dựng công trình phải được lựa chọn sao cho hài hòa về kỹthuật và môi trường, nhất là hạng mục thu gom xử lý phế thait rắn và tiêu thoátnước thải

b, Kiến trúc cảnh quan

Đối với dự án này, Phòng kế hoạch dựa vào mục tiêu đặt ra của dự án “Lập

kế hoạch khai thác sử dụng quỹ đất một cách hợp lý, có hiệu quả, tạo lên một môitrường kiến trúc cảnh quan phù hợp với quy hoạch chung của Thành phố và của khuvực” và xây dựng kiến trúc cảnh quan cho dự án như sau:

Tổng thể không gian kiến trúc cảnh quan là sự kết hợp các không gian đóng,

mở, xen kẽ các không gian xanh tạo nên các góc nhìn sinh động, thoáng đãng

Công được bố trí những không gian xanh để tạo cảnh quan, không gian yêntĩnh và cải tạo vi khí hậu trong khu vực Hình thức kiến trúc của các căn hộ đượcthiết kế hiện đại

c, Các giải pháp cho công trình dự án

Nội dung này được phòng kế hoạch chú ý phân tích kỹ lưỡng vì nó tác độngtrực tiếp tới sản phẩm của dự án chính là công trình sau khi hoàn thành Yêu cầu đặt

ra là các giải pháp mà Phòng kế hoạch lập làm sao phải phù hợp với mục tiêu của

dự án, các căn cứ kỹ thuật xây dựng và điều kiện tự nhiên của khu vực xây dựngnhư đã nghiên cứu Mục nội dung này sẽ giúp cho quá trình thực hiện xây dựng

công trình dự án được thuận lợi và tránh khỏi bỡ ngỡ khi có trục trặc xảy ra Cụ thểcác giải pháp đó là:

 Giải pháp hạ tầng kỹ thuật khu đất

Hiện nay hạ tầng khu vực chưa đồng bộ khi có quy hoạch chung hạ tầng củakhu vực sẽ thiết kế đấu nối vào hệ thống chung của toàn khu vực

 Giải pháp thoát nước mưa

Thiết kế thoát nước mưa riêng hoạt động theo chế độ tự chảy

Các thông số kỹ thuật của các tuyến ống thoát được khống chế như sau:+ Độ dốc thủy lực nhỏ nhất: 0,001 với cống nhánh và 0,004 với cống chính+ Độ sâu chôn cống tối thiểu: 0,7m với cống qua đường, 0,5m với cống đitrên vỉa hè và cống đi qua khu vực cây xanh

Hệ thống thoát nước đảm bảo đầy đủ tuyến cống, giếng thu nước, giếng thămđúng kỹ thuật Tính toán thủy lực hệ thống thoát nước sử dụng công thức cường độgiới hạn:

Q = q x F x ö (m3/s)Trong đó:

Q: Lưu lượng tính toán (m3/s)

q: Cường độ mưa tính toán (l/s.ha)

F: Diện tích lưu vực thoát nước mưa (ha)

ö: Hệ số dòng chảy, phụ thuộc vào đặc điểm mặt phủ của lưu vực thoát nước,lấy trung bình ö = 0,95

+ cường độ mưa được tính theo công thức:

n n

b t

P C q

b q

) (

) lg 1 (

*

* ) 20

q: Cường độ mưa tính toán (l/s.ha)

P: Chu kỳ ngập lụt ( năm) Lấy P = 0,35 (năm) theo điều 2.2.6 20 TCN-51-84.q20, b, c, n: Đại lượng phụ thuộc đặc điểm khí hậu tại địa phương

t: Thời gian tập trung nước mưa (phút)

+ Thời gian tập trung nước mưa tính theo công thức:

t = t1 +t2

t1: Thời gian nước chảy trên bề mặt tới rãnh thu nước t1 = 10 phút

t2: Thời gian nước chảy trong cống, rãnh xác định theo công thức

t2 = m*ÓL/60*V (phút)

m: Hệ số phụ thuộc địa hình (Với địa hình bằng phẳng m = 2)

V: Vận tốc dòng chảy trong rãnh

ÓL: Tổng chiều dài rãnh thoát nước

+ Công thức tính khả năng tiêu của hệ thống thoát nước: Dùng công thứcManing:

2 / 1 3 /

hoạch chi tiết 1/500 gồm hai mặt cắt 1-1 và 2-2.

- Cao độ thiết kế: bám theo cao độ khống chế theo thiết kế quy hoạch

- Bình diện tuyến: theo thiết kế quy hoạch

Tiêu chuẩn kỹ thuật đường và nút giao:

- Căn cứ vào quy hoạch chi tiết 1/500, TCXDVN104-2007 thiết kế đườnggiao thông trong dự án được thiết kế theo tiêu chuẩn đường đô thị cấp I tốc độ thiết

1 Độ đốc dọc tối thiểu % Theo thiết kế quy hoạch

3 Chiều rộng vỉa hè m 6 Theo thiết kế quy hoạch

5 Chiều rộng dải phân cách m 0 Theo thiết kế quy hoạch

E Thiết kế nút giao Thiết kế nút giao bằng

+ M100 dùng cho bê tông lót

- Vật liệu dùng cho mặt đường: theo chỉ dẫn 22TCN211-06

+ Bê tông nhựa dùng cho dự án: BTN hạt trung có các chỉ tiêu cơ lý

Trị số mô đun đàn hồi chịu võng E=350Mpa, trị số mô đun đàn hồi chịu kéouốn E=1600Mpa, trị số mô đun đàn hồi tính trượt E=250Mpa; Rku=1.6Mpa,C=0.3Mpa

+ Cấp phối đá dăm loại 1: E=270Mpa

+ Cấp phối đá dăm loại 2: E=220Mpa

+ Nền đất đặt độ chặt K95 Trong phạm vi 80cm kể từ đáy áo đường đặt cácyêu cầu sau: 30cm trên cùng phải đảm bảo sức chịu tải CBR tối thiểu bằng 6, 50cmtiếp theo phải đảm bảo sức chịu tải CBR tối thiểu bằng 4 (theo điều 13.5.2TCXDVN104-2007)

- Đất đắp, cát, đá: nguồn vật liệu đất đắp, cát, đá dùng cho dự án sẽ đượckhảo sát và thí nghiệm cụ thể và kiến nghị thực hiện trong bước TKKT; phương tiệnvận chuyển bằng đường bộ; các loại vật liệu cần được thí nghiệm đầy đủ theo đúngquy trình hiện hành trước khi đưa vào công trình

 Giải pháp xây dựng hệ thống cấp nước

Giải pháp cấp nước:

Phòng kế hoạch dựa vào nguồn nước xung quanh dự án và dự định nước cấpcho khu vực nghiên cứu được lấy từ đường ống có đường kính  200 trên trục đường60m cấp từ nhà máy nước ngầm

- Nội dung kĩ thuật đồ án:

+ Để cấp nước cho khu vực dự án nước được lấy trên đường ống truyền dẫn