Công tác quản lý các dự án nhà ở xã hội tại Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai giai đoạn 2006 – 2012

Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai là một đơn vị thành viên của Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam Vinaconex, hoạt động chính trong lĩnh vực sản xuất vật liệu xây dựng công nghiệp và đầu tư kinh doanh bất động sản. Giai đoạn 2006 – 2012, Công ty Bê tông Xuân Mai đã tìm ra được cho mình một hướng kinh doanh mới – đó là đầu tư các dự án chung cư bán cho bộ phận dân cư có thu nhập trung bình, thấp. Phân khúc bất động sản này có thể nói là lợi nhuận nhỏ lẻ, không cao. Nhưng không ngại khó, ban lãnh đạo Công ty cùng với nhân viên của mình đã cùng nhau lao động tìm tòi, sáng tạo để tìm ra được cách thức đầu tư hiệu quả, mang lại lợi nhuận cho Công ty một cách bền vững suốt những năm qua. Hơn nữa, những năm qua Đảng và Chính phủ đã có chủ trương phát triển phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thấp, các đối tượng được ưu tiên ưu đãi trong xã hội,… gọi chung là nhà ở xã hội, tạo thuận lợi cho lĩnh vực này. Tác giả là một sinh viên Khoa Kinh tế Đầu tư, và may mắn được thực tập tại Công ty. Trong quá trình tìm hiểu thực tế và làm báo cáo thực tập tổng hợp, tác giả đã được cán bộ trong Phòng đầu tư của Công ty giới thiệu về công tác quản lý dự án và rất muốn tìm hiểu về vấn đề này. Vì vậy tác giả chọn đề tài nghiên cứu về: “Công tác quản lý các dự án nhà ở xã hội tại Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai giai đoạn 2006 – 2012” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.

LỜI MỞ ĐẦU

Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai là một đơn vị thành viên của Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam Vinaconex, hoạt động chính trong lĩnh vực sản xuất vật liệu xây dựng công nghiệp và đầu tư kinh doanh bất động sản

Giai đoạn 2006 – 2012, Công ty Bê tông Xuân Mai đã tìm ra được cho mình một hướng kinh doanh mới – đó là đầu tư các dự án chung cư bán cho bộ phận dân

cư có thu nhập trung bình, thấp Phân khúc bất động sản này có thể nói là lợi nhuận nhỏ lẻ, không cao Nhưng không ngại khó, ban lãnh đạo Công ty cùng với nhân viên của mình đã cùng nhau lao động tìm tòi, sáng tạo để tìm ra được cách thức đầu tư hiệu quả, mang lại lợi nhuận cho Công ty một cách bền vững suốt những năm qua Hơn nữa, những năm qua Đảng và Chính phủ đã có chủ trương phát triển phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thấp, các đối tượng được ưu tiên ưu đãi trong xã hội,… gọi chung là nhà ở xã hội, tạo thuận lợi cho lĩnh vực này

Tác giả là một sinh viên Khoa Kinh tế Đầu tư, và may mắn được thực tập tại Công ty Trong quá trình tìm hiểu thực tế và làm báo cáo thực tập tổng hợp, tác giả đã được cán bộ trong Phòng đầu tư của Công ty giới thiệu về công tác quản lý dự án và

rất muốn tìm hiểu về vấn đề này Vì vậy tác giả chọn đề tài nghiên cứu về: “Công tác quản lý các dự án nhà ở xã hội tại Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai giai đoạn 2006 – 2012” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.

Kết cấu của chuyên đề gồm hai chương:

Chương 1: Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại Công ty

cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai giai đoạn 2006 – 2012

Chương 2: Phương hướng hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai

Sau đây tác giả xin trình bày nội dung chi tiết

CHƯƠNG 1

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BÊ TÔNG & XÂY DỰNG

VINACONEX XUÂN MAI GIAI ĐOẠN 2006 – 2012

1.1 Giới thiệu tổng quan về Công ty

Giới thiệu chung về Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex

Xuân Mai

- Tên Công ty : Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng VINACONEX

Xuân Mai

- Tên giao dịch : VINACONEX XUAN MAI ,JSC

- Tên tiếng anh : VINACONEX XUAN MAI CONCRETE AND

CONSTRUCTION JOINT STOCK COMPANY

- Mã CK : XMC

- Trụ sở chính : Tầng 3, Tòa nhà CT2, Đường Ngô Thì Nhậm, Phường Hà

Cầu, Quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội

- Điện thoại : (04)63251022

- Fax : (04)63251012

- Email : vinaconexxuanmai@gmail.com

- Website : www.xmcc.com.vn

- Vốn điều lệ : 199.982.400.000 (Một trăm chín chín tỷ chín trăm tám hai triệu

bốn trăm nghìn đồng) theo báo cáo tài chính đã kiểm toán năm 2011

- Tài khoản : 45 010 000 001 331 Mở tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển

Hà Tây

102 010 000 237 835 Mở tại Ngân hàng Công thương Việt Nam – Chi nhánh Láng Hòa Lạc

- Người đại diện : Ông Đặng Hoàng Huy

1 Công ty cổ phần tư vấn thiết kế Vinaconex Xuân Mai

Địa chỉ: Tầng 6, Tòa nhà 29T2-NO5, Khu ĐTM Đông Nam Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội

2 Công ty cổ phần Bê tông Vinaconex Phan Vũ

Địa chỉ: Cụm CN Quỳnh Phúc, Phúc Thành, Kim Thành, Hải Dương

3 Công ty cổ phần Xây lắp Vinaconex Xuân Mai

Địa chỉ: Tầng 4, Tòa nhà CT2, Đường Ngô Thì Nhậm, Phường Hà Cầu, Quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội

4 Công ty cổ phần Xuân Mai – Đạo Tú

Địa chỉ: Khu phố Bê tông, Xã Đạo Tú, Huyện Tam Dương, Tỉnh Vĩnh phúc

5 Công ty cổ phần Cơ giới Vận tải Vinaconex Xuân Mai

Địa chỉ: Thuỷ Xuân Tiên, Chương Mỹ, Hà Nội

6 Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 45

Địa chỉ: Ấp Rạch Bắp, Xã An Tây, Huyện Bến Cát, Tỉnh Bình Dương

7 Công ty cổ phần Vinaconex Xuân Mai Đà Nẵng

Địa chỉ: Hòa Sơn, Hòa Vang, Đà Nẵng

Các chi nhánh:

Chi nhánh Xuân Mai

Địa chỉ: Thủy Xuân Tiên, Chương Mỹ, Hà Nội

Chi nhánh Hà Đông

Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà CT2, đường Ngô Thì Nhậm, Hà Cầu, Hà Đông, Hà Nội

Văn phòng đại diện phía Nam

Địa chỉ: Tầng 7, 47 Điện Biên Phủ, Phường Đa Kao, Quận 1, Tp.HCM

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai là đơn vị thành viên của Tổng công ty Nhập Khẩu và Xây Dựng Việt Nam – VINACONEX, được thành lập ngày 29 tháng 11 năm 1983 theo Quyết định số 1434-BXD/TCCB của Bộ Xây dựng do Liên Xô giúp đỡ xây dựng có quy mô lớn và có trang bị đồng bộ để sản xuất cấu kiện bê tông tấm lớn phục vụ lắp dựng chung cư tại Xuân Mai và Hà Nội

Năm 1996, Nhà máy Bê tông Xuân Mai được đổi tên thành Nhà máy Bê tông

và Xây dựng Xuân Mai và chuyển về trực thuộc Tổng Công ty Xuất nhập khẩu Xây dựng Việt Nam theo Quyết định số 1049 BXD/TCLĐ ngày 06/12/1996 của Bộ Xây dựng

Năm 1999, được sự chỉ đạo của Bộ Xây dựng, Tổng công ty VINACONEX

đã hợp tác với hãng RONVEAUX của Vương quốc Bỉ xây dựng một dây chuyền sản xuất các cấu kiện bê tông cốt thép ứng suất trước tiền chế khẩu độ lớn bằng phương pháp kéo trước tại nhà máy Bê tông Xuân Mai để sản xuất cấu kiện bê tông

dự ứng lực phục vụ cho việc lắp dựng các khu chung cư cao tầng, nhà máy công nghiệp, công trình công cộng và các công trình giao thông

Năm 2003, Bộ trưởng Bộ Xây dựng có Quyết định số 1434/QĐ-BXD chuyển Nhà máy Bê tông và Xây dựng Xuân Mai thuộc Tổng công ty Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam thành:

Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai.

(Vinaconex Xuan Mai Concrete & Construction Joint Stock Company)

Ngày 01/01/2004, Công ty chính thức đi vào hoạt động dưới hình thức Công ty cổ phần với vốn điều lệ là 18 tỷ đồng, đến quý I/2007 vốn điều lệ tăng lên 100 tỷ đồng trong đó Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam nắm giữ 51% vốn điều lệ.

Năm 2005, Công ty là đơn vị đầu tiên và duy nhất của ngành xây dựng Việt

Nam nhận “Giải thưởng Nhà nước về Khoa học công nghệ”

Năm 2007, Công ty đã thực hiện niêm yết và giao dịch 10 triệu cổ phiếu tại

trung tâm giao dich chứng khoán Hà Nội với mã chứng khoán là XMC và Vinaconex Xuân Mai đã nhận giải thưởng “ Thương hiệu chứng khoán uy tín” năm

2008 và 2010

Năm 2008, Công ty thực hiện chuyển đổi mô hình Công ty Mẹ - Công ty Con

theo hướng chuyên môn hóa.

Ngày 11/11/2010, Công ty được ủy ban chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận chào bán cổ phiếu ra công chúng tăng vốn điều lệ từ 100 tỷ đồng lên 200 tỷ đồng.

Năm 2010, Công ty là đơn vị có doanh thu đứng đầu và lợi nhuận đứng thứ 2

trong Tổng công ty VINACONEX Vinaconex Xuân Mai đã được nhận bằng khen của Thủ tướng Chính phủ và Huân Chương Lao động Hạng II của Chủ tịch nước trao tặng

Ngày 11/3/2011, Công ty được Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội chấp thuận

niêm yết bổ sung cổ phiếu

Năm 2011, Công ty đã chính thức chuyển trụ sở chính ra tòa nhà CT2 – Ngô

Thì Nhậm, Phường Hà Cầu, Q.Hà Đông, TP.Hà Nội

1.1.2 Ngành nghề sản xuất, cơ cấu tổ chức của Công ty

1.1.2.1 Ngành nghề sản xuất, kinh doanh của Công ty

Theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0303000122 do Sở kế hoạch và đầu tư tỉnh Hà Tây cấp lần đầu ngày 04 tháng 12 năm 2003, đăng ký sửa đổi lần thứ

10 ngày 01 tháng 09 năm 2011, ngành nghề kinh doanh của Công ty bao gồm:

- Xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp; Thi công xây dựng cầu, đường, công trình thủy lợi; Xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp; Kinh doanh phát triển nhà, trang trí nội thất;

- Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, các loại cấu kiện bê tông, các loại ống cấp thoát nước; Chuyển giao công nghệ mới, thiết bị tự động hóa trong xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng;

- Kinh doanh vận chuyển hàng hóa, vận chuyển hàng siêu trường, siêu trọng;

- Tư vấn đầu tư, thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, lập dự án, tư vấn đấu thầu, tư vấn giám sát, quản lý dự án;

- Chế tạo lắp đặt, sửa chữa, bảo dưỡng các thiết bị, dây chuyền công nghệ, thiết

bị tự động hóa trong xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng;

- Kinh doanh xăng dầu;

- Khai thác đá;

- Thiết kế các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi;

- Xuất nhập khẩu vật tư, máy móc thiết bị, phụ tùng dây chuyền công nghệ, vật liệu xây dựng;

- Hoạt động kinh doanh BĐS và dịch vụ thương mại;

- Gia công, chế tạo, hoán cải phương tiện vận tải;

- Thiết kế, gia công chế tạo thiết bị nâng (không bao gồm thiết kế phương tiện vận tải);

- Khám chữa bệnh – Phòng khám đa khoa;

- Kinh doanh dược – Quầy thuốc

1.1.2.2 Cơ cấu tổ chức Công ty

Cơ cấu tổ chức điều hành của Công ty gồm có:

Ban lãnh đạo Công ty gồm có:

+ Phòng Kỹ thuật – Đầu tư

+ Các Ban quản lý, Ban điều hành dự án

Mối quan hệ giữa các cấp và các phòng ban quản lý điều hành hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty được thể hiện trên sơ đồ sau:

Sơ đồ 1.1 Tổ chức bộ máy quản lý sản xuất và kinh doanh

Nguồn: Văn phòng Công ty

1.2 Giới thiệu tổng quan về các dự án xây dựng nhà ở xã hội của Công ty

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm các dự án nhà ở xã hội và đối tượng được mua nhà ở xã hội

1.2.1.1 Khái niệm về nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể ở cấp trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu

và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, sinh viên, người có thu nhập thấp

và được cho thuê hoặc thuê mua với giá rẻ so với giá thị trường

Ở Việt Nam, Nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật liên quan thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định

1.2.1.2 Đối tượng được ưu đãi mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Căn cứ theo Quyết định 67/2009/QĐ-TTg về Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (sắp tới là Dự thảo Nghị định của Chính phủ về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội được ban hành), các đối tượng được quy định ưu tiên giải quyết nhu cầu về nhà

- Cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ;

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại các khu công nghiệp;

- Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công lập;

- Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư

1.2.1.3 Đặc điểm của các dự án nhà ở xã hội

- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự

án xây dựng nhà ở xã hội được duyệt;

- Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật

về thuế giá trị gia tăng;

- Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp;

- Được hỗ trợ vay vốn ưu đãi ưu đãi từ các nguồn do Nhà nước quy định;

- Được được hỗ trợ từ nguồn ngân sách toàn bộ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước); được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo điều kiện của địa phương;

- Được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án

áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được áp dụng hình thức chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị;

- Được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành từ vốn vay trong phạm vi

dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó;

- Được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quy định pháp luật về phát hành trái phiếu;

- Được hưởng các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật về ưu đãi đầu tư (nếu có);

- Chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi

dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;

- Được phép chuyển giao quỹ nhà ở do doanh nghiệp đầu tư cho Nhà nước để bổ sung vào quỹ nhà ở xã hội của địa phương và được khấu trừ vào khoản tiền sử dụng đất và các khoản thuế mà doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước (nếu có);

- Được cơ quan có thẩm quyền ưu tiên trong quá trình thực hiện thủ tục cho vay vốn ưu đãi, hỗ trợ vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;

Vì vậy, khi thực hiện đầu tư các dự án nhà ở xã hội, CĐT sẽ được hưởng các

ưu đãi như đã nêu ở trên Được sự hỗ trợ về nhiều mặt, dự án nhà cho người có thu nhập trung bình, thấp có tính khả thi cao hơn, thời gian thực hiện dự án ngắn hơn so với các dự án nhà ở thương mại thông thường, đồng thời chi phí thực hiện dự án cũng được giảm thiểu Tuy nhiên cũng đặt ra trong công tác quản lý những vấn đề phức tạp Do là các dự án cho người có thu nhập thấp nên chi phí xây dựng công trình phải đảm bảo càng thấp càng tốt (mặc dù đã được hưởng nhiều ưu đãi) trong khi chất lượng vẫn phải đảm bảo, do đó quản lý chi phí là một công việc rất khó khăn và đầy thử thách Các dự án cũng sử dụng vốn ứng trước của khách hàng, mà nhà ở đối với các đối tượng này là rất bức thiết và cần kíp, do đó yêu cầu về thực hiện dự án đúng tiến độ, hoàn thành trong thời gian quy định cũng được đẩy cao

1.2.2 Vai trò của hoạt động đầu tư các dự án xây dựng nhà ở xã hội trong hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty

1.2.2.1 Sự nhìn nhận về đầu tư nhà ở xã hội của Công ty

Nhà ở xã hội (hay còn gọi là nhà ở cho người có thu nhập thấp, cho các đối tượng yếu thế trong xã hội) là nhà ở dành cho các đối tượng như: người có công với cách mạng; người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo; công nhân người lao động; học sinh sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học, trường nghề; đối tượng được bảo trợ xã hội… được mua, thuê, thuê mua khi đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại Quyết định 67/2009/QĐ-TTg và Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội Phát triển nhà ở xã hội có thể nói là

sự chung sức của Nhà nước và các Doanh nghiệp trong chiến lược phát triển nhà ở của đất nước

Nằm trong chủ chương phát triển nhà ở đô thị của Thủ tướng Chính phủ, Nhà

ở xã hội thuộc danh mục dự án được ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về

đầu tư, được hưởng các ưu đãi về đầu tư như đã nêu ở trên Do đó, chi phí xây dựng công trình được giảm thiểu, giá thành xây dựng thấp mà chất lượng công trình vẫn được đảm đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật cơ bản về kết cấu, hệ thống điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống thông gió điều hòa không khí v.v… như các

dự án nhà ở thương mại Dưới đây là hình ảnh về hai chung cư cao tầng CT1 (nhà ở

xã hội – bên phải) và CT2 (hỗn hợp văn phòng dịch vụ, nhà ở thương mại – bên trái) do Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai làm Chủ đầu tư

Phát triển nhà ở xã hội là định hướng lâu dài chứ không mang tính tạm thời Nó vừa có tác động tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS giai đoạn hiện nay, vừa giải quyết vấn đề nhà ở cho bộ phận dân cư có thu nhập thấp, nhưng chất lượng công trình vẫn phải đảm bảo, không để xảy ra tình trạng xuống cấp nhanh chóng chỉ sau vài ba năm đưa vào sử dụng như tâm lý lo ngại của người dân

1.2.2.2 Vai trò của đầu tư các dự án Nhà ở xã hội đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty

Lâu nay, các Chủ đầu tư thường ít quan tâm đến phân khúc thị trường nhà

ở dành cho người thu nhập thấp, bởi đây là mảng đầu tư có thể nói là kém hấp dẫn về lợi nhuận Thậm chí nhiều Nhà đầu tư cho rằng đầu tư nhà ở xã hội là hành động “chi tiền cọc, thu tiền lẻ”, nên chỉ chú trọng đến phân khúc nhà ở cao cấp, tức là các dự án dành cho người có tiền hay có khả năng thanh toán Trong khi đó, Bê tông Xuân Mai đã quan tâm tới nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp từ rất sớm Trong những năm qua, Vinaconex Xuân Mai không những tham gia thi công nhiều công trình xây dựng lớn của đất nước mà còn quan tâm đầu tư chung cư thu cho người có nhập thấp Mặc dù đây là mảng đầu tư đem lại lợi nhuận không nhiều, nhưng đó là một trong những hướng đi lâu dài của công ty Những dự án này vừa tạo thêm nhiều việc làm, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân viên trong công ty lại vừa có khả năng cung cấp hàng loạt căn hộ cho những người dân có thu nhập thấp Không những vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phân khúc nhà cho người có thu nhập thấp thành công đã giúp Công ty vượt qua giai đoạn khó khăn bên vực phá sản và trở nên lớn mạnh, trở thành một trong những đơn vị có doanh thu và lợi nhuận cao nhất trong Tổng công ty

Có thể nói Công ty là điểm sáng trong việc xây dựng nhà ở loại này Bằng việc sản xuất các cấu kiện nhỏ để lắp dựng nhà vượt lũ, từ 1998 đến năm 2004 Công ty góp phần xây dựng 30.000 căn nhà cho nhân dân vùng Đồng bằng sông Cửu Long, lắp dựng hàng trăm căn nhà tái định cư cho công trình thủy điện Sơn La Từ năm 2006, công ty đã đầu tư xây dựng khu chung cư cho người có thu nhập thấp tại Xuân Mai (Hà tây cũ, nay là Hà Nội) với 536 căn, có diện tích

từ 50 - 90 m2, dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng với giá 195 triệu đồng/căn Khu chung cư cho người có thu nhập thấp tại phường Liên Bảo – Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc đã gần như hoàn thành, một số công trình đi vào hoạt động rất hiệu quả Chung cư CT1 – Ngô Thì Nhậm đã hoàn thành đầu tư và đi vào hoạt động

từ năm 2009 là một minh chứng điển hình cho sự thành công của đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội của Công ty

Vinaconex Xuân Mai là đơn vị đi đầu trong việc nghiên cứu thiết kế và ứng dụng sản phẩm bê tông dự ứng lực tiền chế vào các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao thông và được tặng giải thưởng Nhà nước về KH

& CN cho công trình ứng dụng sản phẩm này Việc đưa sản phẩm gạch block, vữa khô trộn sẵn và sản phẩm bê tông dự ứng lực chất lượng cao Công ty sản xuất vào chính các công trình nhà ở dành cho người thu nhập thấp do công ty làm Chủ đầu tư là một lợi thế mà không phải doanh nghiệp nào cũng có được Đây chính là lợi thế so sánh cho phép công ty hạ được giá thành công trình, thi công với tiến độ nhanh Ông Đặng Hoàng Huy - giám đốc công ty khẳng định, bằng việc ứng dụng công nghệ bê tông dự ứng lực thì công ty đảm bảo được việc thi công 1000 m2 sàn/ ngày Tại dự án Kim Chung - Đông Anh, với việc sản xuất cấu kiện, lắp dựng xong phần thô 14 chung cư 5 tầng chỉ trong vòng 6 tháng

Dưới đây là cơ cấu doanh thu của Công ty giai đoạn 2006 – 2012 Trong

đó, doanh thu từ hoạt động kinh doanh BĐS mà chủ yếu là từ nhà cho người có thu nhập thấp chiếm tỷ trọng lớn, đóng góp lớn vào sự lớn mạnh và phát triển bền vững của Công ty

Bảng 1.1: Doanh thu từng loại hình sản xuất kinh doanh của Công ty

4 Doanh thu KDBĐS 49,746 78,946 118,74 235,72 431,17 455,63 461,5

5 Doanh thu khác 33,166 23,685 23,756 15,64 23,19 35,48 15,17

(Nguồn: Tổng hợp báo cáo tài chính Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai giai đoạn 2006 – 2012).

1.2.2.3 Một số dự án nhà ở xã hội Công ty thực hiện

Bảng 1.2 Một số dự án nhà ở xã hội do Công ty làm chủ đầu tư

Tổng mứcđầu tư(tỷ đồng)

VĐT thực hiện tính tới thời kỳbáo cáo

Hà Đông, TP Hà Nội

- Đồng Nai

2011 - 2012 40,7 29,016

1.3 Thực trạng công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai

1.3.1 Quy trình quản lý dự án tại Công ty

Sơ đồ1.2: Quy trình đầu tư dự án

Nguồn: Phòng đầu tư – CNHĐ

Nội dung cụ thể của từng công việc trong quy trình quản lý dự án như sau:

1.3.1.1 Xin giao đất, thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Sau khi xin chủ trương đầu tư dự án, BQLDA tiến hành làm các thủ tục và hoàn thiện hồ sơ để xin giao đất, thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất Việc thu hồi đất, giao nhận đất tại hiện trường được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai Phòng Đầu tư – Chi nhánh Hà Đông có trách nhiệm hướng dẫn và

cùng với BQLDA tiến hành các thủ tục xin giao đất, thuê đất, chuyển đổi mục đích

sử dụng đất

1.3.1.2 Xin giấy phép xây dựng

BQLDA tiến hành làm các thủ tục và hoàn thiện hồ sơ trình lên Quận/Huyện hay các cấp có thẩm quyền đề xin giấy phép đầu tư Khi có giấy phép xây dựng công trình thì CĐT mới được khởi công xây dựng công trình Việc xin và cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo Điều 19 đến Điều 26 Nghị định 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

1.3.1.3 Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư

Quy trình thực hiện giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Đơn

vị được giao lập phương án giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư trình cho CĐT/HĐQT thẩm định Sau đó trình lên cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt phương án Hội đồng bồi thường, hỗ trợ của BQLDA thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư Kinh phí bồi thường hỗ trợ tái định cư được lấy trực tiếp từ dự án đầu tư xây dựng công trình Sau khi hoàn tất, BQLDA xin xác nhận

đã bồi thường xong, sau đó nộp giấy xác nhận đã bồi thường hỗ trợ tái định cư cho

Sở TN&MT

Thời gian GPMB xây dựng phải được đảm bảo đáp ứng tiến độ thực hiện của

dự án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt

1.3.1.4 Khảo sát, thiết kế và lập tổng dự toán công trình

Công tác này được thực hiện theo quy trình ISO số 14 về kiểm tra trình duyệt thiết kế và quy trình ISO về xây dựng và quản lý định mức, đơn giá xây dựng công trình

1.3.1.5 Lập kế hoạch đấu thầu; triển khai đấu thầu xây lắp và mua sắm máy móc thiết bị; thuê nhà thầu tư vấn

Kế hoạch đấu thầu được thực hiện như sau:

CĐT giao cho BQLDA, hoặc thuê Nhà thầu tư vấn đấu thầu lập kế hoạch đấu thầu trình cho cấp có thẩm quyền là HĐQT, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công

ty thẩm định và phê duyệt kế hoạch đấu thầu

Sau khi có Quyết định phê duyệt kế hoạch đấu thầu thì BQLDA tổ chức đấu thầu lựa chọn Nhà thầu

Sau khi lựa chọn được Nhà thầu cung cấp thiết bị máy móc và Nhà thầu tư vấn,

dự án được khởi công tiến hành xây dựng và lắp đặt thiết bị Song song với quá trình này là sự giám sát chặt chẽ của BQLDA và Nhà thầu tư vấn giám sát

1.3.1.6 Nghiệm thu và bàn giao công trình; quyết toán vốn đầu tư

Sau khi công trình hoàn thành, có Chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực và sự phù hợp chất lượng công trình thì Chủ đầu tư, Nhà thầu giám sát thi công, Nhà thầu thi công, BQLDA tiến thành nghiệm thu và bàn giao công trình Do đây là dự án xây dựng nhà ở nên ngoài việc thực hiện các quy định nghiệm thu theo pháp luật về xây dựng thì còn phải nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng chống cháy nổ, vệ sinh môi trường…)

Tiếp đến, CĐT và cấp có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết toán vốn dự án hoàn thành CĐT tiến hành lập hồ sơ quyết toán vốn dự án hoàn thành trình cấp có thẩm quyền quyết định đầu tư thẩm tra và phê duyệt

1.3.1.7 Vận hành kinh doanh, khai thác

Quá trình đầu tư hoàn thành là đến vận hành kết quả đầu tư CĐT lập ra một BQL Nhà quản lý tòa nhà Trách nhiệm của BQL tòa nhà là quản lý hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, quản lý chất lượng nhà ở, quản lý khai thác sử dụng nhà ở theo các quy định pháp luật liên quan

1.3.2 Thực trạng công tác quản lý dự án xét theo nội dung

Công ty cổ phần Bê tông & Xây dựng Vinaconex Xuân Mai là công ty con thuộc Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam – Vinaconex, với vốn nhà nước chiếm trên 51% Vì vậy trong quá trình triển khai dự án, Nhà nước với tư cách là đại diện quản lý vĩ mô về kinh tế sẽ theo dõi chặt chẽ, định

hướng và chi phối hoạt động của các dự án nhằm đảm bảo mỗi dự án đóng góp tích

cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung và Tổng công ty cổ

phần Vinaconex, Công ty Bê tông Xuân Mai nói riêng Công cụ quản lý vĩ mô mà Nhà nước sử dụng trong công tác quản lý dự án bao gồm các Chính sách, Kế hoạch, Quy hoạch về các lĩnh vực tài chính, tiền tệ, lãi suất, đất đai; các chính sách

về ưu đãi đầu tư, thuế, hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện, các quy định về chế độ kế toán, bảo hiểm, tiền lương…

Bên cạnh đó, Vinaconex Xuân Mai cũng thực hiện các biện pháp quản lý dự

án ở tầm vi mô đối với các dự án đầu tư xây dựng của mình thông qua các hoạt động cụ thể của dự án Quản lý vi mô đối với hoạt động của dự án bao gồm nhiều khâu công việc: lập kế hoạch, điều phối thực hiện, kiểm soát và đánh giá Xét theo đối tượng quản lý, quản lý dự án gồm rất nhiều vấn đề quản lý như quản lý thời gian và tiến độ dự án, quản lý chi phí, quản lý nguồn vốn, quản lý rủi ro, quản lý hoạt động mua bán, quản lý nhân sự… Đồng thời quá trình quản lý được thực hiện trong suốt các giai đoạn từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư, đến giai đoạn khai thác vận hành kết quả của dự án Ba mục tiêu cơ bản của hoạt động quản lý dự án đối với bất kỳ đối tượng quản lý cụ thể nào trong mỗi giai đoạn là: thời gian, chi phí và chất lượng dự án Đối với Bê tông Xuân Mai, tùy theo mục tiêu chiến lược đầu tư cụ thể trong từng giai đoạn mà hệ thống tổ chức quản lý dự

án của Công ty đưa ra các nội dung quản lý dự án hợp lý và tối ưu

Giai đoạn 2006 – 2012, các dự án mà Công ty tiến hành chủ yếu là các dự án đầu tư xây dựng bất động sản nhà cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội nên công tác quản lý lại càng được quan tâm, quản lý chặt chẽ trong tất cả các khâu, các khía cạnh của dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư cho đến khi kết thúc dự án vào vận hành khai thác nhằm giảm thiểu thời gian thực hiện dự án, chi phí công trình không vượt quá giới hạn ngân sách cho phép trong khi vẫn phải đảm bảo chất lượng công trình Hơn nữa, với các công trình nhà cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội thì vấn đề quản lý chi phí phải được đặc biệt quan tâm theo dõi chặt chẽ, giảm tối đa có thể giá thành xây dựng, giá bán căn hộ để người có thu nhập thấp và các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội có khả năng tiếp cận

Mục tiêu cơ bản của quản lý dự án nói chung là hoàn thành công việc dự

án theo đúng yêu cầu kỹ thuật và chất lượng, trong phạm vi ngân sách được duyệt và theo tiến độ thời gian cho phép Vì thế nên trong phần quản lý dự án theo nội dung tác giả sẽ tập trung phân tích ba nội dung chính sau: quản lý thời gian và tiến độ dự án, quản lý chất lượng dự án, và quản lý chi phí dự án

1.3.2.1 Quản lý thời gian và tiến độ của dự án

Quản lý thời gian và tiến độ dự án là một quá trình xuyên suốt, nhất quán theo một trình tự chặt chẽ bao gồm việc thiết lập mạng công việc, xác định thời gian thực hiện từng công việc cũng như toàn bộ dự án và việc lập kế hoạch quản lý tiến độ thực hiện dự án trên cơ sở nguồn lực cho phép và những yêu cầu về chất lượng đã định

Phương pháp quản lý mà Công ty áp dụng để tiến hành quản lý thời gian

và tiến độ dự án là phương pháp quản lý công việc theo mạng công việc, từ đó tính toán dự tính thời gian thực hiện từng công việc, thời gian dự trữ từng công việc…

Trước tiên là việc phân tách công việc dự án Sau khi tiến hành phân tách công việc, chuẩn bị lịch biểu trên cấu trúc phân tách công việc thì cán bộ lập kế hoạch tiến hành xây dựng sơ đồ mạng công việc

Chuẩn bị lịch biểu bằng cách định danh các hoạt động trên lịch biểu trên cấu trúc phân tách công việc – WBS

Các hoạt động cụ thể của dự án được ghi rõ trên cấu trúc phân tách công việc Để dễ dàng cho công tác theo dõi, điều khiển tiến độ thực hiện các công việc đó cần tách nhỏ các hạng mục công việc này thành các cấp chi tiết hơn

Ví dụ: Thứ bậc phân tách công việc của một dự án xây chung cư:

Bảng 1.3 Ví dụ về thứ bậc phân tách công việc

T

T WBS Tên nhiệm vụ

Công việc trước Kế hoạch Thực tế Ghi chú

5 2,3 Xây tường và trần

các tầng dịch vụ

6 2,4

Xây tường và trần các tầng trên (để ở)

Xây dựng sơ đồ mạng công việc

Khi đã xác định được thứ bậc phân tách công việc, thì việc tiếp theo là xây dựng mạng công việc, xác định công việc trước, công việc sau Phương pháp kỹ thuật tổng quan và đánh giá dự án (PERT) và Phương pháp đường găng (CPM) là những phương pháp phổ biến và Công ty thường áp dụng Sơ đồ mạng được xây dựng theo các bước cơ bản sau:

- Xác định các công việc cần thực hiện của dự án;

- Xác định trình tự thực hiện các công việc và mối quan hệ giữa chúng;

- Vẽ sơ đồ mạng công việc;

- Tính toán thời gian và chí phí cho từng phần việc của dự án;

- Xác định thời gian dự trữ của các công việc và các sự kiện;

- Xác định đường găng

Dự tính thời gian thực hiện từng công việc (ngày, giờ cụ thể nhất có thể)

Sau khi xây dựng sơ đồ mạng công việc, việc tiếp theo là tiến hành dự tính thời gian thực hiện từng công việc Phương pháp được sử dụng để xác định thời gian thực hiện công việc là phương pháp ngẫu nhiên Tuy nhiên đối với những công việc tương tự nhau mà đã được lặp lại ở các dự án trước thì thời gian của các công việc được xác định theo phương pháp tất định

Từ sơ đồ mạng và cách tính thời gian thực hiện các công việc sẽ xác định được đường găng và tính toán được xác suất hoàn thành các công việc và thời gian hoàn thành dự án dựa theo thời gian hoàn thành đường găng

Cách dự tính thời gian cho từng công việc được thực hiện một cách khoa học

và theo một trình tự thực hiện cụ thể như sau:

- Xây dựng các giả thiết lien quan đến nguồn lực, đến hoàn cảnh tác động khách quan, bình thường;

- Dự tính thời gian thực hiện công việc dựa vào nguồn lực có thể huy động đã lập

ra trong kế hoạch;

- Xác định tuyến găng và độ co dãn thời gian của từng công việc;

- So sánh thời gian hoàn thành công việc theo dự tính với mốc thời hạn cho phép;

- Điều chỉnh yêu cầu về nguồn lực khi cần thiết

Xác định thời gian dự trữ các sự kiện

Để xác định được thời gian dự trữ của các sự kiện thì ta phải tiến hành xác định thời gian sớm nhất và thời gian muộn nhất đạt tới sự kiện

Trong quản lý dự án việc quản lý thời gian đặc biệt là thời gian dự trữ của các công việc giữ một vị trí quan trọng Trên cơ sở các thông tin về thời gian dự trữ của từng công việc thì cán bộ quản lý có thể điều chỉnh, bố trí lại thứ tự thực hiện các công việc theo các mục tiêu cụ thể như là giảm bớt chi phí nhưng vẫn bảo đảm thực hiện dự án đúng thời hạn

Sau khi xác định thời gian dự trữ, thời gian dự trữ toàn phần và thời gian dự trữ tự do của công việc, BQLDA sẽ tiến hành xây dựng thời gian hoạt động sơ bộ theo thời gian đã dự tính

Ước tính thời hạn hoạt động sơ bộ

Từ các mốc thời gian dự trữ toàn phần, dự trữ tự do và ước tính thời gian thực hiện từng công việc, ta có thể ước tính được thời gian hoạt động sơ bộc của dự án Sau khi tính toán được sơ bộ thời gian hoạt động của dự án thì tiếp tục tính toán ngày giờ và lịch cụ thể trong giới hạn đã xác định

Từ những nhân tố kể trên, kế hoạch tiến độ dự án đã bước đầu được xây dựng lên

Ví dụ: Tiến độ thực hiện dự án “Đầu tư xây dựng nhà chung cư cho người có thu

nhập thấp CT1 – Ngô Thì Nhậm”,

- Trung tuần tháng 4/2007: Phê duyệt dự án, tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng và làm thủ tục thuê đất;

- Cuối tháng 6/2007: Khởi công san lấp mặt bằng;

- Tháng 8/2007: Lựa chọn bỏ thầu, tiến hành thiết kế kỹ thuật và lập dự toán của phần xây dựng cơ sở hạ tầng;

- Tháng 9/2007: Thẩm định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và dự toán xây dựng

cơ sở hạ tầng;

- Tháng 10/2007: Khởi công xây dựng hạ tầng;

- Tháng 12/2009: Hoàn thành đưa vào sử dụng,

Tiến độ dự án đưa ra trong kế hoạch là như vậy Tuy nhiên, khi thực hiện dự

án đã bị chậm tiến độ và thời gian thực hiện dự án bị kéo dài Có một số nguyên nhân làm chậm tiến độ dự án vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng, thay đổi

kế hoạch phân bổ vốn, điều chỉnh kế hoạch dự án… Mặc dù BQLDA đã thực hiện

kế hoạch đền bù GPMB, tái định cư theo quy định pháp luật Tuy nhiên khi thực hiện, cán bộ thực hiện đã rất khó khăn trong việc tìm được tiếng nói chung với người dân và đã phải nhờ tới sự can thiệp sâu sắc của chính quyền địa phương Do

đó, tới đầu tháng 9/2007 dự án mới bắt đầu đi vào khởi công san lấp mặt bằng Không những bị chậm chễ tiến độ, mà vướng mắc trong khâu GPMB còn khiến chi phí cho phần công việc này bị vượt dự toán, làm cho kế hoạch phân bổ vốn bị thay đổi Theo kế hoạch, phần vốn cho năm 2007 là 20% tổng mức đầu tư, nhưng vốn thực hiện là 23% (nguồn: Báo cáo hoàn thành dự án CT1) Do đó Công ty đã chủ động thay đổi kế hoạch phân bổ vốn cho các thời kỳ sau Cũng do chẫm trễ GPMB mà kế hoạch thi công cũng bị thay đổi, Công ty phải đẩy nhanh tiến độ thi công phần việc cận kề để không làm ảnh hưởng tới việc thực hiện dự án của giai đoạn sau

Xác định nguồn lực của dự án, tính đến giới hạn nguồn lực và ước tính các thời hạn cuối

Nguồn lực sử dụng cho dự án gồm có: Lao động, tiền vốn, nguyên vật liệu, máy móc thiết bị,… và trong quản lý dự án, một nguồn lực rất quan trọng phải kể đến là thời gian

Kế hoạch thời gian được lập trên cơ sở nguồn lực không hạn chế Tuy nhiên, trên thực tế các nguồn lực lại không phải lúc nào cũng đảm bảo dư thừa, mà luôn bị

hạn chế Vì vậy khi khi xây dựng kế hoạch thời gian cho dự án muốn đảm bảo hợp lý

và có tính thực tế BQL phải xác định kế hoạch phân phối nguồn lực cho dự án, từ đó điều chỉnh kế hoạch thời gian, tiến độ của dự án cho phù hợp với tình hình thực tế của Công ty trong giai đoạn thực hiện dự án

1.3.2.2 Quản lý chi phí

Chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình biểu thị bằng Tổng mức đầu tư ở giai đoạn lập dự án; Dự toán công trình ở giai đoạn thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công; Báo cáo quyết toán ở giai đoạn hoàn thành xây dựng và đưa công trình đi vào khai thác, sử dụng Các chỉ tiêu chi phí trong từng giai đoạn đếu có đặc điểm, nội dung khác nhau do vậy Công ty luôn có những phương pháp, công cụ kiểm soát thích hợp trong từng giai đoạn, từng chi phí và hướng tới mục tiêu là chi phí ở giai đoạn sau luôn phải thấp hơn chi phí trong giai đoạn trước và Tổng mức đầu tư là chi phí tối đa có thể dùng để đầu tư xây dựng công trình

Nội dung Tổng mức đầu tư (biểu hiện của chi phí dự án trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư) bao gồm:

- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công

trình; chi phí phá dỡ các công trình xây dựng; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và

chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường

nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy định được bồi thường

và chi phí bồi thường khác; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có);

- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện quản lý dự án từ

khi lập dự án đến đến khi hoàn thành, nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sử dụng và chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết

kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử đối với các dự

án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh; lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác;

- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh

và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án

Cán bộ lập dự án phải dựa trên các nội dung này và những quy tắc xác định Tổng mức đầu tư được quy định trong Nghị định 112/2009/NĐ-CP về “Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình” để xác định tổng mức đầu tư của dự án

Nội dung Dự toán xây dựng công trình (biểu hiện của chi phí dự án ở giai đoạn thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công)

Dự toán xây dựng công trình được xác định theo công trình cụ thể và là căn cứ

để CĐT quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

Dự toán công trình được lập căn cứ trên cơ sở khối lượng các công việc xác định theo thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công, nhiệm vụ công việc phải thực hiện của công trình và đơn giá xây dựng công trình, chi phí tính theo tỷ lệ phần trăm (%) cần thiết để thực hiện khối lượng, nhiệm vụ công việc đó

Nội dung dự toán công trình bao gồm:

Nội dung báo cáo quyết toán (biểu hiện của chi phí dự án ở giai đoạn hoàn thành xây dựng đưa công trình vào khai thác, sử dụng) bao gồm:

Nguồn vốn đầu tư thực hiện dự án tính đến ngày khóa sổ lập báo cáo quyết toán (chi tiết theo từng nguồn vốn đầu tư)

- Chi phí đầu tư đề nghị quyết toán chi tiết theo cơ cấu: xây dựng, mua sắm và lắp đặt thiết bị, chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác, Chi tiết theo hạng mục, khoản mục chi phí đầu tư.

- Xác định chi phi đầu tư thiệt hại không tính vào giá trị tài sản hình thành qua đầu tư

- Xác định số lượng và giá trị tài sản hình thành qua đầu tư của dự án, công trình hoặc hạng mục công trình, Chi tiết theo nhóm, loại tài sản cố định, tài sản lưu động theo chi phí thực tế

Trong đó phần chi phí đầu tư đề nghị quyết toán chi tiết theo cơ cấu, nếu công tác quản lý chi phí tốt thì phần này sẽ không vượt tổng dự toán công trình

Cùng với công tác quản lý chất lượng, thời gian… công tác quản lý chi phí đóng vai trò hết sức quan trọng, đặc biệt đối với các dự án nhà ở xã hội của Công

ty Các dự án do Công ty là CĐT đều sử dụng vốn tự có (20%), vốn vay thương mại

và huy động trước từ khách hàng (80%) Việc quản lý nguồn vốn và hiệu quả sử dụng vốn ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình thực hiện dự án, đến kết quả và hiệu quả đầu tư, từ đó ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của Công ty Bởi vậy, bên cạnh việc đảm bảo thực hiện đúng các quy định của Nhà nước cũng phải đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan như các tổ chức cho vay vốn, nhà thầu, khách hàng,

… do đó cần phải có các phương pháp quản lý chi phí sao cho có hiệu quả nhất

Để quản lý chi phí, Công ty tiến hành quản lý theo các phương thức như: quản

lý theo giai đoạn của quá trình đầu tư, quản lý theo hạng mục công trình

Quản lý chi phí theo hạng mục công trình

Để dự toán chi phí được thực hiện một cách chính xác nhất, dự án được chia thành các hạng mục nhỏ Sau đó tùy vào tính chất của từng hạng mục sẽ tiến hành tính toán chi phí đúng theo định mức Nhà nước ban hành Như vậy Tổng dự toán bao gồm chi phí của tất cả các hạng mục thuộc công trình đó Có thể miêu tả được điều này qua bản chi phí từng hạng mục dự án nhà chung cư CT1 – Ngô Thì Nhậm như sau:

Bảng 1.4 Dự toán công trình nhà CT1 – Ngô Thì Nhậm

TT Tên hạng mục Dự toán

(đồng)

Thực hiện (đồng)

TH/DT (%)

4 Chi phí quảng cáo 16.500.000 18.150.000 110

5 Chi phí khởi công 7.000.0000 71.000.000 101,4

15 Lập hồ sơ hoàn công

và nghiệm thu bàn giao 194.954.388 188.326.538 96,6

Nguồn: Phòng đầu tư - CNHĐ

Qua bảng trên ta thấy chi phí xây lắp chiếm một tỷ lệ lớn nhất (60%) trong tổng vốn đầu tư mà trong quá trình thực hiện, các mục của chi phí xây lắp thường

có sự thay đổi lớn theo xu hướng vượt dự toán Do đó khi quản lý chi phí theo hạng mục công trình, Công ty phải luôn chú trọng quản lý chặt chẽ chi phí hạng mục xây lắp để tránh tình trạng chi phí thực hiện đầu tư vượt dự toán Khi đó sẽ ảnh hưởng đến sự phân bổ vốn, kế hoạch huy động vốn, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả và hiệu quả đầu tư

Ý thức được điều này Công ty quản lý tốt chi phí xây lắp, do đó chi phí thực hiện không vượt dự toán nhiều (bằng 100,4%) so với dự toán) Phần vượt này là do biến động giá cả thị trường đối với các phần việc liên quan khi thực hiện xây lắp

Quản lý chi phí theo giai đoạn thực hiện công trình

Bảng 1.5 Dự toán công trình nhà CT1 – Ngô Thì Nhậm theo giai đoạn

ST

Dự toán(đồng)

Thực hiện(đồng)

Tỷ lệ TH/DT (%)

1

Chuẩn bị đầu tư: Lập dự

án đầu tư, chi phí khoan

khảo sát, chi phí thẩm

định…

27.535.371.580 28.536.066.223 103,6

2 Thực hiện đầu tư: Xây

lắp, chi phí cho mua và

76.305.800.460 78.594.974.471 103

1.3.2.3 Quản lý chất lượng thực hiện dự án

Đặc thù của ngành xây dựng không giống với các ngành khác bởi nó có tác động tới nhiều mặt của nền kinh tế, vì vậy mà chất lượng của các công trình xây dựng luôn được quan tâm ở vị trí hàng đầu Quản lý chất lượng dự án là một công cuộc phức tạp, nó biểu hiện trong tất cả các giai đoạn của công cuộc đầu tư từ chuẩn bị đầu tư cho đến kết thúc và vận hành khai thác dự án Do đó, công cuộc quản lý chất lượng dự án đòi hỏi phải có sự tham gia của rất nhiều người trong nhiều lĩnh vực của dự án tham gia Để công tác quản lý dự án được thực hiện đồng bộ, CĐT thường đưa ra một tiêu chuẩn chung cho các chủ thể tham gia tuân theo Tại Công ty, tiêu chuẩn đưa ra là tiêu chuẩn Việt Nam

và tiêu chuẩn Quốc tế nếu liên quan Công tác quản lý chất lượng của Công ty được thể hiện qua một số lĩnh vực sau:

Công tác giám sát tư vấn

Trong giám sát tư vấn có các loại hình tư vấn sau: Tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi; tư vấn thiết kế kỹ thuật và thiết kế thi công; tư vấn giám sát thực hiện công trình Do xây dựng cơ bản là lĩnh vực khá phức tạo và đòi hỏi yêu cầu kỹ thuật công nghệ cao, trong khi do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan (thiếu kinh nghiệm và trình độ trong lĩnh vực tư vấn nói chung) nên nhiều CĐT đã chọn đơn vị tư vấn độc lập Công ty Bê tông Xuân Mai cũng lựa chọn đơn vị tư vấn độc lập cho các dự án của mình

Công ty thuê tư vấn, và giám sát lại công tác tư vấn của đơn vị được thuê Khi lựa chọn đơn vị tư vấn, Công ty đưa ra các tiêu chí để lựa chọn, một số tiêu chí cơ bản mà Công ty đưa ra như sau:

- Đơn vị tư vấn khi lập dự án đầu tư phải tuân thủ quy phạm xây dựng, các tiêu chuẩn và định mức kỹ thuật xây dựng, các văn bản pháp quy của Nhà nước

và các hợp đồng kinh tế đã ký kết; đơn vị tư vấn phải có hệ thống đảm bảo chất lượng riêng của mình, kiểm tra chất lượng chặt chẽ trong quá trình thực hiện hợp đồng, và phải chịu trách nhiệm đảm bảo chất lượng về sản phẩm của mình

- Tài liệu khảo sát thiết kế phải đảm bảo một số tiêu chí: Phù hợp với tiêu chuẩn và định mức kỹ thuật được ban hành của Nhà nước đối với xây dựng cơ bản; Hồ sơ khảo sát xây dựng mà đơn vị tư vấn đưa ra phải đúng địa điểm thực hiện dự án, phản ánh đúng mặt bằng xây dựng, địa chất, địa hình, thủy văn… ; Phù hợp với nội dung thiết kế của từng giai đoạn của dự án, có hướng dẫn thuyết minh và chỉ dẫn cho từng phần

- Có quy định về chất lượng nguyên vật liệu (xi măng, sắt, thép…), máy móc thiết bị, công nghệ đưa vào sử dụng trong công trình

Không chỉ dừng lại ở tư vấn lập dự án, tổ chức tư vấn thiết kế phải thực hiện giám sát trong cả giai đoạn thực hiện thi công xây lắp, hoàn thiện và nghiệm thu công trình để đảm bảo công trình được thực hiện theo đúng kế hoạch lập ra và kịp thời điều chỉnh nếu có sai sót nảy sinh

Sau khi đã có bản dự án do đơn vị tư vấn cung cấp, Công ty phải tiến hành thẩm định và xét duyệt thiết kế kỹ thuật theo quy định hiện hành của Nhà nước (do Bộ Xây dựng ban hành)

Đối với dự án nhà CT1 - Ngô Thì Nhậm, vai trò của các đơn vị tư vấn được thể hiện:

Đơn vị tư vấn Sản phẩm tư vấn

Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư

xây dựng và ứng dụng công

nghệ mới – Vinaconex R&D

- Khảo sát địa hình và thu thập số liệu, lập báo cáo khả thi;

- Khảo sát lập thiết kế kỹ thuật;

- Thiết kế bản vẽ thi công

Công ty cổ phần Tư vấn đầu

tư và xây dựng HUD - CIC

Thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán

Tổng công ty - Thẩm định tổng mức đầu tư;

- Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi

Công tác xây lắp

Các bước thực hiện công tác xây lắp:

Thứ nhất: Chuẩn bị cho công tác xây lắp

Tùy từng dự án mà Công ty sẽ lựa chọn Nhà thầu thi công hoặc trực tiếp giao cho các đơn vị xắ nghiệp, các đội xây dựng trực thuộc công ty Hay trong dự án mà Công ty giao cho đơn vị trực thuộc thực hiện thì có một số hạng mục vẫn phải thuê thầu ngoài thi công Tùy từng trường hợp mà Công ty có sự quản lý riêng

Khi sử dụng thầu ngoài:

Để lựa chọn được nhà thầu bên ngoài, Công ty tổ chức đấu thầu cạnh tranh hạn chế hoặc chỉ định thầu là những hình thức đấu thầu chủ yếu, ngoài ra Công ty cũng hay lựa chọn hợp đồng trực tiếp Công tác tuyển chọn được công ty thực hiện chặt chẽ để lựa chọn ra những đơn vị thầu thực sự có năng lực và phù hợp với những yêu cầu mà gói thầu đưa ra Theo tiêu chắ lựa chọn của Công ty thì các nhà thầu tham gia đấu thầu và trúng thầu phải thỏa mãn các điều kiện như:

- Đơn vị xây lắp phải có tư cách pháp nhân, có chứng chỉ hành nghề trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, cam kết chịu trách nhiệm về chất lượng thi công xây lắp công trình do đơn

vị mình thực hiện theo đúng trong hợp đồng giao nhận

- Nhà thầu chỉ được nhận thầu thi công xây lắp công trình tương ứng với điều kiện và năng lực xác nhận trong chứng chỉ hành nghề và hợp đồng cho nhận thầu xây dựng Công ty, cơ quan thiết kế, và cơ quan Nhà nước có liên quan sẽ giám sát kiểm tra chất lượng công trình

- Để quản lý chất lượng hiệu quả và đồng bộ trong quá trình thi công xây lắp thì đơn vị được lựa chọn để giao thầu phải tổ chức hệ thống đảm bảo chất lượng công trình

- Máy móc thiết bị mà đơn vị thầu sử dụng trong quá trình thi công xây lắp phải đảm bảo đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, chất lượng, có chứng nhận đảm bảo an toàn lao động