Phương pháp thặng dư được áp dụng ở Việt Nam và khu vực như thế nào

Phương pháp thặng dư còn được gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược

PHẦN I : MỞ ĐẦU

Theo niên giám thống kê 2008 Tính riêng phần diện tích đất tự nhiênthì Việt Nam có 33.115.000 ha Đứng thứ 56 trên 220 quốc gia trên thế giới.Đất đai là tài sản vô giá đối với mỗi quốc gia, là tài nguyên thiên nhiên hữuhạn có thể phục hồi được, là tư liệu sản xuất đặc biệt và chủ yếu không gìthay thế được

Đất đai là tư liệu sản xuất là vì : đất đai vừa là đối tượng lao động( conngười sử dụng công cụ lao động tác động vào đất như cày, cuốc, bừa…nhằmnâng cao năng suất cây trồng ) vừa là công cụ lao động ( khi con ngườikhông tác động vào đất, đất đai vẫn có khả năng nuôi sống được cây trồng ).Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu là vì: Đặc biệt là vì đất đai

có vai trò rất quan trọng đối với con người và các hoạt động sống trên tráiđất Nó là môi trường sống của con người, là địa bàn phân bố của các khudân cư, các khu công ngiệp, là nơi xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xãhội, an ninh và quốc phòng Đối với sản xuất nông nghiệp thì đất đai là tưliệu sản xuất không thể thay thế được, nếu không có đất đai thì sẽ không cóbất kì quá trình sản xuất nào diễn ra, ngoài ra nó còn có một số tính chấtnhư: có vị trí cố định trong không gian, có độ phì Chủ yếu là vì đất đaitham gia vào tất cả quá trình sản xuất của cây trồng

Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước diễn ra ngày càngmạnh, kèm theo sự gia tăng dân số tự nhiên… đã gây nên áp lực lớn đối vớiđất đai Trước hiện thực đó nhà nước ta đã và đang tăng cường công tácquản lý nhà nước về đất đai, trong đó có việc quản lý thị trường bất động sản

- thị trường tiềm năng đang phát triển trong nước Nhà nước ta đã đề ranhiều chính sách trong lĩnh vực này, một trong số đó là vấn đề định giá đất

Hiện nay định giá đất ở nước ta được tiến hành nhằm phục vụ công táctính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền

sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền

sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụngđất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhànước thu hồi đất… Ở Việt Nam giá đất được đưa ra vào ngày 1/1 hàng năm,

và do UBND cấp tỉnh xác định cho từng loại đất và cho từng địa phươngthuộc tỉnh đó

Theo quyết định của bộ tài chính số 129/2008QĐ-BTC ngày31/12/2008 về việc ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá, có nhiều phươngpháp được sử dụng trong định giá đất Một trong các phương pháp đó làphương pháp thặng dư được sử dụng thông dụng ở nước ta Nó được quyđịnh trong tiêu chuẩn số 10 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá đất ởViệt nam

Vì vậy để tìm hiểu rõ hơn về phương pháp này, nhóm đoàn kết xin viết

về đề tài: “Phương pháp thặng dư được áp dụng ở Việt Nam và khu vực như thế nào.”

PHẦN II: NỘI DUNG

I Giới thiệu chung về phương pháp thặng dư.

1.1 Khái quát về phương pháp thặng dư.

1.1.1 Định nghĩa phương pháp thặng dư.

Phương pháp thặng dư còn được gọi là phương pháp phát triển giảthiết, hay phương pháp tính ngược Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai

có giá trị là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo rathu nhập Giá đất phải trả để có được đất đai là phần còn lại sau khi đã trừ đichi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sảnđược dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ

đi giá cả của bản thân công trình Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đốitượng định giá

Theo Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủsửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có nêu như

sau: “Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản."

Cơ sở lý luận cho phương pháp thặng dư là: Giá trị vốn hiện tại củaBĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giảđịnh trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.Giá trị của sự pháttriển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính,trừ tất cả chi phí phát sinh

Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả

1.1.2 Nguyên lý của phương pháp thặng dư.

Nguyên lý của phương pháp thặng dư dựa trên lý luận: nếu có mộtngười muốn mua một thửa đất để tiến hành phát triển, hy vọng có đượcmột mức lợi nhuận không ít hơn lợi nhuận bình thường khi đầu tư số tiền

đó vào chỗ khác, lúc đó giá cả cao nhất mà ông ta tình nguyện chi chothửa đất đó là mức còn lại sau khi lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà đất trongtương lai được dự tính) trừ đi chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức,lợi nhuận và thuế

Ngoài ra, phương pháp thặng dư còn có thể thông qua việc tính rathu nhập để có được giá cả của đất đai hoặc nhà ở

Phương pháp thặng dư ngoài việc dùng để định giá đất đai ra, cònđược sử dụng nhiều trong định giá các hạng mục phát triển tài sản nhàđất và quyết sách đầu tư Cụ thể có thể ứng dụng ở 3 mặt sau đây:

1 Xác định giá cả cao nhất mà nhà đầu tư có đất chờ phát triển cóthể chi trả Ðối với mỗi hạng mục phát triển, nhà đầu tư phải phân tích và

dự toán giá cả bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển, giá thànhphát triển và lợi nhuận bình thường mà ông ta cần thu được, từ đó để xácđịnh giá cao nhất của khu đất mà ông ta chi trả được, giá mua thực tế củanhà đầu tư phải thấp hơn hoặc bằng với giá đó để bảo đảm được thu nhậpbình thường

2 Xác định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phát triển cụ thể Sau khi

có được đất đai, chi phí để có được đất lúc đó là chi phí đã biết, lấy tổng giátrị phát triển đất đai, trừ đi chi phí mua đất, chi phí phát triển thì phần cònlại là lợi nhuận thu được từ hạng mục phát triển đó Nếu khoản lợi nhuận

đó cao hơn hoặc bằng với lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư thì hạngmục đó là khả thi, nếu không thì hạng mục đó phải tiến hành chậm lại hoặc

tạm thời huỷ bỏ.

3 Xác định chi phí giá thành cao nhất có thể phát sinh trong cáchạng mục phát triển Khi đã xác định được chi phí mua đất và lợi nhuậnmong muốn, thì có thể dùng phương pháp thặng dư để tính toán số khốngchế cao nhất của các chi phí giá thành trong quá trình phát triển để đảmbảo chi phí giá thành của các hạng mục trong quá trình phát triển đượckhống chế một cách có hiệu quả

1.1.3 Công thức cơ bản của phương pháp thặng dư:

Căn cứ vào nguyên lý của phương pháp thặng dư, công thức cơbản dùng phương pháp thặng dư để xác định giá đất như sau:

V = A - ( B + C ) Trong đó: V là giá cả của đất được mua để phát triển

A là tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của bất động sản saukhi đã hoàn thành phát triển

B là giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển;

C là lợi nhuận hợp lý của người phát triển

r: suất lợi tức bình thường

p: là suất lợi nhuận bình thường

Lưu ý : Hai công thức trên chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất và

chi phí của các hạng mục vào thời gian khác nhau, nghĩa là chưa tính đến

sự khác nhau về giá trị theo thời gian của các chi phí phát triển

1.1.4 Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thặng dư

 Đặc điểm của phương pháp thặng dư:

Căn cứ vào nguyên lý và công thức tính toán của phươngpháp thặng dư, định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trêngóc độ của thương gia phát triển, để tính toán chi phí cao nhất có thể chi

ra để mua đất Độ tin cậy của phương pháp thặng dư quyết định bởi mấyđiểm sau đây:

(1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mụcđích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bênngoài, thiết bị nội thất và bố cục ) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quảnhất và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai;

(2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khihoàn thành xây dựng trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất độngsản và quan hệ cung cầu;

(3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bìnhthường của công trình…

 Phương pháp thặng dư có những giả thiết và điều kiện sau đây:

(1) Mặc dù tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê cho đến việc chitrả cho giá thành của các khoản đều là phát sinh trong tương lai, nhưng tất

cả các số liệu về tổng giá bất động sản, tiền thuê và giá thành sử dụngtrong định giá theo phương pháp thặng dư đều căn cứ vào số liệu trước mắt

để tính ra Ðó là vì rất khó dự tính được một cách chuẩn xác giá thành,tiền thuê và những biến động nhỏ của giá cả trong tương lai, đồng thờitrong thời gian phát triển, không những tiền thuê hoặc giá tiêu thụ sẽ tănglên (hạ xuống), mà các loại giá thành phát triển cũng sẽ tăng lên (hạ

xuống) Cho nên trong định giá bằng phương pháp thặng dư ẩn chứa mộtgiả thiết là: những biến động liên quan trong việc định giá theo phươngpháp thặng dư đó, trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh nhữngbiến động lớn Ðương nhiên, nếu dùng phương pháp định giá để tiến hànhtính khả thi của các hạng mục hoặc phân tích quyết sách đầu tư, cũng cóthể thông qua phân tích và điều tra tỉ mỉ thị trường để dự tính số liệu vềtiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc tiến hành cân nhắc sựthay đổi thu chi một cách chính xác hơn.

(2) Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạthấp trong thời gian phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh hưởngcủa vật giá tăng lên

(3) Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian pháttriển là đồng đều hoặc đồng đều trong từng giai đoạn

 Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo cácđiều kiện của thị trường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ứơc tính các chi phí vàgiá bán

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cảcác khoản mục khác nhau

- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả địnhtất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, là không hiện thực

 Phạm vi áp dụng của phương pháp thặng dư.

Từ công thức tính toán và đặc điểm của phương pháp thặng dư, có

thể thấy phương pháp thặng dư chủ yếu là dùng để xác định giá đất cho

mấy loại hình sau đây:

(1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển;

(2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi phíxây dựng trong công thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển

(3) Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá nhàđất trừ đi giá nhà, phần còn lại là giá đất

1.2.Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư

Căn cứ vào nguyên lý và đặc điểm của phương pháp thặng dư,trình tự của phương pháp thặng dư như sau:

- Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá;

- Xác định phương thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất;

- Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển;

- Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phícho thuê và lợi nhuận mà người phát triển cần có

1.2.1 Điều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá:

(1) Điều tra vị trí đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửađất với hiện trạng sử dụng và điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấpcăn cứ cho việc lựa chọn phương thức sử dụng đất tốt nhất

(2) Điều tra rõ về diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết

bị cơ sở, để cung cấp căn cứ cho việc tính toán chi phí xây dựng

(3) Điều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chínhphủ đối với việc lựa chọn phương thức sử dụng thửa đất đó, suất dung tích,

tỷ lệ che phủ, hạn chế về chiều cao xây dựng… để phục vụ cho việc xácđịnh quy mô, hình dáng công trình

(4) Điều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm

rõ tính chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không và

những quy định có liên quan về quyền chuyển nhượng, cho thuê, thếchấp… nắm được tình hình của các quyền này chủ yếu là để phục vụ choviệc xác định giá trị của bất động sản, giá tiêu thụ và tiền cho thuê… saukhi hoàn thành phát triển.

1.2.2 Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhất

Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản lýcủa chính phủ, căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai đãđược điều tra, xác định phương thức sử dụng đất tốt nhất đối với mỗi thửađất (bao gồm: mục đích sử dụng đất, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che phủđất đai, chiều cao xây dựng…) Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất

để phát triển thì điều kiện quan trọng nhất để phát triển là phải chọn đượcmục đích sử dụng đất tốt nhất, đồng thời phải tính đến nhu cầu của xã hội

và xu thế phát triển trong tương lai của loại sử dụng đó

Ví dụ: Một thửa đất được chính phủ quy định là để xây dựng khách

sạn, chung cư hoặc tòa nhà văn phòng, nhưng khi định giá đất thực tế thìnên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cungcầu và xu hướng đối với khách sạn, chung cư, tòa nhà làm việc của thànhphố và khu vực có thửa đất đó Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn,nhà văn phòng bắt đầu có xu thế bão hòa, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệkhách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc… nhưng số người muốnthuê hoặc mua nhà chung cư tăng dần và gần đây lượng nhà chung cư cóthể cung cấp lại tương đối ít, thì có thể chọn xây dựng nhà chung cư là mụcđích sử dụng đất tốt nhất của thửa đất đó

1.2.3 Xác định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển

Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá trị bất độngsản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) có thể tính theohai cách sau:

(1) Đối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp… thì phảitheo giá cả giao dịch thị trường của những bất động sản cùng loại sử dụng,cùng tính chất và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánhtrực tiếp để xác định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổnggiá trị phát triển)

(2) Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp thìviệc xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thểcăn cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê của các bất động sản cùngloại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị trường lúc

đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập của việc chothuê bất động sản được phát triển, rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyểnthu nhập thành tổng giá bất động sản Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giámấy yếu tố sau đây: tiền thuê tháng hoặc tiền thuê năm trên một đơn vị diệntích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hoàn vốn bất động sản;diện tích có thể cho thuê

1.2.4.Tính toán các khoản chi phí

(1) Tính toán chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng bao gồm chi phí công trình trực tiếp, chi phí côngtrình gián tiếp, lợi nhuận nhà thầu xây dựng có thể tính bằng phương pháp

so sánh, nghĩa là thông qua chi phí xây dựng thông thường hoặc bình quâncủa công trình tương tự hiện nay của địa phương để tính ra, cũng có thểdùng phương pháp dự toán khái quát công trình xây dựng để tính toán Chi

phí xây dựng thường là thông qua tổng diện tích xây dựng và giá thành đơn

vị diện tích xây dựng để tính toán ra

(2) Tính toán chi phí nghiệp vụ

Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí dự toáncông trình

thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của chi phí xây dựng (3) Tính toán chi phí ngoài dự kiến

Trong phương pháp thặng dư, để bảo đảm tính an toàn của kết quả địnhgiá, thường

phải chuẩn bị có khoản chi phí ngoài dự kiến, thường là 2 ~ 5% củatổng chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ

4) Xác định chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả Chu kỳ xây dựng phát triển là nói về khoảng thời gian từ khi có đượcđất cho đến khi tiêu thụ hoặc cho thuê hết bất động sản, có thể chia ra 3 giaiđoạn: thời kỳ thiết kế quy hoạch và dự toán công trình (từ khi có đất khởicông xây dựng), thời kỳ xây dựng công trình (từ khi khởi công đến hoànthành xây dựng), thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ (từ khi hoàn thành xây dựngđến hoàn tất tiêu thụ) Chu kỳ xây dựng phát triển phải căn cứ vào nghiêncứu tính khả thi của các hạng mục, đặc điểm của các hạng mục, yêu cầu kỹthuật của công trình và tình hình của thị trường bất động sản để xác địnhmột cách tổng hợp

Lợi tức là giá thành tài chính của toàn bộ dự toán vốn của phát triển.Vốn phải trả cho phát triển bất động sản bao gồm khoản tiền về giá đất, chiphí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài dự kiến những khoản chiphí này có thời gian đầu tư khác nhau trong quá trình xây dựng bất động sản.(5) Tính toán tiền thuế

Tiền thuế chủ yếu là nói về thuế trong tiêu thụ bất động sản sau khihoàn công, các khoản này phải được tính toán theo chính sách thuế hiệnhành của Chính phủ, thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổnggiá bất động sản sau khi hoàn công

(6) Tính toán chi phí cho thuê bất động sản sau khi được xây dựngxong

Chi phí cho thuê chủ yếu là nói về chi phí đại lý môi giới cho thuê hoặctiêu thụ bất

động sản sau khi hoàn công, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trường, chi phíthủ tục mua bán thường được tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổnggiá bất động sản hoặc tiền thuê

(7) Tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển

Lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển thường là tính toán theomột tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một

tỷ lệ nhất định của tổng vốn dự chi để tính toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đó thườnggọi là tỷ lệ thù lao thu hồi đầu tư), tỷ lệ này cao hay thấp là phụ thuộc vào sựkhác nhau của từng khu vực và loại hình của các hạng mục

Ví dụ: tỷ lệ thường dùng để tính toán lợi nhuận khi định giá theo

phương pháp thặng dư ở nước Anh thường bằng 20% tổng vốn dự chi hoặc17% tổng giá bất động sản Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận của thươngnhân phát triển phải tính theo một tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tư giống nhautheo những thời kỳ đầu tư khác nhau, trong đó thời gian đầu tư 1 năm thì tỷ

lệ thù lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tư 2 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồivốn là 30%, thời gian đầu tư 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 40% Cókhi cũng dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm để tính toán lợi nhuận hợp lý củathương nhân phát triển, phương pháp tính toán tương tự như phương pháptính toán lợi tức kể trên