CHUYÊN đề 2 QUY TRÌNH và PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản

Mục tiêu của thẩm định giá BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định Loại giá trị cần được xác định có thể là: giá thị trường, giá trị thay thế, giá trị thế chấp,

CHUYÊN ĐỀ 2 QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Trình tự định giá bất động sản

 Bước 1: Xác định mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng.

 Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm

hiểu giá cả của đối thủ cạnh tranh.

 Bước 3: Ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh

nghiệm thực tế và tình hình giá trên thị trường xây dựng.

 Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá.

 Bước 5: Xác định giá chuẩn.

 Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù

hợp với các vị trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác

nhau.v.v

 Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình

hình biến đổi của thị trường và yêu cầu của sách lược tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp

A Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản

1 Xác định nhiệm vụ định giá

Trước khi tiến hành định giá BĐS phải xác định mục tiêu của việc định giá Mục tiêu của thẩm định giá BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định

Loại giá trị cần được xác định có thể là: giá thị trường, giá trị thay thế, giá trị thế chấp, giá theo luật pháp…

1.1 Thẩm định giá BĐS cho các mục đích của chính quyền:

 Định giá để phục vụ việc bán BĐS thuộc quyền sở hữu NN

 Định giá để ban hành khung giá bất động sản (giá đất, giá nhà)

tại địa phương làm cơ sở bồi thường GPMB

 Mục đích định giá BĐS làm cơ sở để tính thuế khi giao dịch

A Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản

1 Xác định nhiệm vụ định giá

 1.2 Định giá BĐS để làm cơ sở tính toán giá cho thuê.

 1.3 Định giá BĐS để làm cơ sở tính toán giá thuê

 1.4 Thẩm định giá để bảo hiểm.

 1.5 Định giá để phục vụ việc bồi thường.

 1.6 Định giá phục vụ công tác báo cáo tài chính.

 1.7 Định giá phục vụ cho mục đích đầu tư.

 1.8 Thẩm định giá cho mục đích cầm cố tài sản, thế chấp tài

sản.

 1.9 Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hoá DNNN

A Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản

2 Trình tự định giá bất động sản

 Bước 1: Xác định mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng.

 Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm

hiểu giá cả của đối thủ cạnh tranh.

 Bước 3: Ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh

nghiệm thực tế và tình hình giá trên thị trường xây dựng.

 Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá.

 Bước 5: Xác định giá chuẩn.

 Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù

hợp với các vị trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác

nhau.v.v

 Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình

B Khảo sát hiện trường thu thập

thông tin bất động sản

1 Vai trò của thu thập thông tin.

Thông tin về BĐS gồm:

 Các thông tin chung về điều kiện tự nhiên, môi

trường, về kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước và pháp luật;

 Các thông tin chi tiết về thị trường đất đai (bất động

sản) và bản thân bất động sản

B Khảo sát hiện trường thu thập

thông tin bất động sản

Thông tin về điều kiện tự nhiên - môi trường: địa hình, tài nguyên thiên

nhiên, đặc điểm thời tiết, loại và mức độ ô nhiễm ở địa phương

Thông tin về kinh tế: thu nhập và cơ cấu thu nhập từ các ngành chính, thu

nhập GDP bình quân đầu người ở địa bàn, lãi suất ngân hàng hay lãi suất tín dụng, các loại thuế liên quan đến BĐS, tỷ lệ lạm phát qua các mốc thời gian

Thông tin về xã hội: dân số, mật độ dân số, xu hướng phát triển dân số, xu

hướng phát triển lực lượng lao động XH, cơ cấu dân số và nguồn lao động theo trình độ văn hoá; an ninh, trật tự v.v

Thông tin về nhà nước và pháp luật: quy hoạch tổng thể hoặc kế hoạch

phát triển kinh tế xã hội của địa phương, các chỉ số về quy hoạch, hệ số

sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, các chương trình phát triển kinh tế -

B Khảo sát hiện trường thu thập

thông tin bất động sản

 Các thông tin về thị trường đất đai/BĐS: các loại thị trường BĐS trong

vùng (như BĐS để ở, BĐS thương mại - dịch vụ, BĐS công nghiệp, nông nghiệp, BĐS đặc biệt v.v ); các thông tin về bản thân BĐS là đối tượng cần định giá và thông tin về các BĐS tương tự

 Các thông tin về các BĐS: Mô tả pháp lý như hồ sơ thửa đất, trích lục bản

đồ, biên bản xác định ranh giới thửa đất v.v Kích thước, hình thể thửa đất,

vị trí, cơ sở hạ tầng xung quanh, môi trường, các loại thuế và mức thuế, quy hoạch sử dụng đất, những hạn chế (nếu có) đối với việc sử dụng BĐS, tình trạng pháp lý của BĐS v.v

Việc phân tích thông tin ở bước này nhằm tìm ra hệ số ảnh hưởng của các yếu tố tác động lên giá bán BĐS so sánh Với việc phân tích chỉ số và kỹ thuật điều chỉnh để tính được mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố được biểu hiện bằng hệ số K

B Khảo sát hiện trường thu thập

thông tin bất động sản

2 Kinh nghiệm thực tiễn

Theo báo cáo nghiên cứu về thử nghiệm định giá đất trên địa bàn

thị xã Phủ Lý, mô hình định giá đất cần được tiến hành theo 7 bước, bao gồm:

1. Điều tra thu thập thông tin và số liệu thị trường;

2. Phân tích dữ liệu thị trường và bổ sung thông tin;

3. Sơ bộ khoanh vùng giá trị;

4. Đánh giá kết quả và khoanh vùng giá trị chính thức;

5. Xây dựng mô hình định giá;

C Phân tích thông tin về bất động sản

Theo mô hình này cần xác định được giá chuẩn cho mỗi vùng, là giá của

từng BĐS có các yếu tố được xem là chuẩn như quy mô diện tích 80m2), vị trí mặt tiền Khi tính giá trị cho mỗi BĐS thuộc vùng sẽ đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố:

(60- Hệ số ảnh hưởng về vị trí; Hệ số ảnh hưởng về pháp lý;

 Hệ số ảnh hưởng về quy hoạch; Hệ số ảnh hưởng về hình thể;

 Hệ số ảnh hưởng về quy mô diện tích; Hệ số ảnh hưởng về hướng đất;

 Hệ số ảnh hưởng về mức độ thuận lợi sản xuất, kinh doanh;

 Hệ số ảnh hưởng về vị trí thửa đất trong khu vực định giá.

Như vậy, giá thị trường của từng thửa đất sẽ bằng giá chuẩn nhân với diện

tích khu đất và nhân với hệ số của các yếu tố ảnh hưởng.

D Lựa chọn phương pháp định giá BĐS

1 Lựa chọn phương pháp

Ở bước này có hai phần công việc chính:

i) Lựa chọn phương pháp ước lượng giá trị đất đai/BĐS: khá

linh hoạt và phụ thuộc vào kinh nghiệm của chuyên gia định giá Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp có thể liệt

kê gồm: mục đích, quy mô và đặc điểm của BĐS cần định giá

Do đất đai là một hàng hoá đặc biệt với tính chất độc nhất vô nhị của nó, sẽ không có hai thửa đất hoặc BĐS giống nhau hoàn toàn

về mọi phương diện

D Lựa chọn phương pháp định giá BĐS

1 Lựa chọn phương pháp

ii) Điều chỉnh những chênh lệch nhỏ và xác định giá trị đất đai/

BĐS: Mỗi phương pháp xác định giá trị đất đều có mặt mạnh,

mặt yếu, vì vậy cần điều chỉnh nhằm mục tiêu tìm ra giá trị thị trường của đất đai/BĐS "trong điều kiện bình thường" Tuy vậy, các điều chỉnh này đều có thể gọi là "nhỏ" do sự lựa chọn tài sản

so sánh đã có sự "tương tự" cao nhất đối với thửa đất/BĐS là đối tượng của định giá Nội dung điều chỉnh là những sai khác về tất

cả các mặt như: điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình trạng

pháp lý của đất đai/bất động sản v.v

D Lựa chọn phương pháp định giá BĐS

2 Kiểm tra mô hình, đánh giá chất lượng và hiệu chỉnh giá trị

Đây là bước cuối cùng của quá trình định giá để có thể đi đến kết quả

cuối cùng là giá trị đất đai được xác định Ở giai đoạn này có thể phân ra làm 3 công việc chính:

 Kiểm tra mô hình: bao gồm kiểm tra lại dữ liệu tính toán, phương

pháp và kiểm tra các yếu tố tác động đến giá đất trong mô hình

 Đánh giá chất lượng: thẩm định lại độ chính xác của các chỉ số

tính toán

 Hiệu chỉnh giá trị: Sau khi các chỉ số tính toán được rà soát lại,

giá trị ước tính được hiệu chỉnh lại và cho kết quả là giá của đất

Đ Xác định giá bất động sản

1 Đặc trưng chủ yếu của giá BĐS

Cơ sở để hình thành giá BĐS là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiểu hiếm

tương đối và mức cầu của người mua So sánh với giá cả hàng hoá

khác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng:

 Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình;

 Tính khu vực;

 Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc bằng giá cho thuê;

 Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó

đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau;

 Giá BĐS được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu

ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của BĐS, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt của người mua và người bán;

 Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả BĐS luôn luôn có khuynh hướng tăng

Đ Xác định giá bất động sản

1 Đặc trưng chủ yếu của giá BĐS

Các loại hình giá cả bất động sản:

 Giá mua bán và giá thuê (đối với đất đai, giá thuê còn gọi là địa tô);

 Giá đất, giá công trình và giá BĐS (giá đất về thực chất là địa tô được

tư bản hoá).

 Giá tổng (giá toàn nhà) và giá đơn vị (giá m2 sàn).

 Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính:

- giá thị trường hình thành thực tế qua giao dịch và biến động theo thời gian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng;

- giá lý thuyết là giá BĐS giả thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường công khai

- giá ước tính là giá được xác định bằng PP định giá nào đó, thường

Đ Xác định giá bất động sản

1 Đặc trưng chủ yếu của giá BĐS

Các loại hình giá cả bất động sản (Căn cứ vào công dụng):

 Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán;

 Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê;

 Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền;

 Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng;

 Giá khởi điểm đấu giá;

 Giá cho chủ nhà tự dùng;

 Giá dùng cho mục đích đầu tư;

 Giá sử dụng hiện thời;

 Giá phát triển dùng khi nâng cấp, cải tạo bất động sản;

 Giá dùng để bảo hiểm;

 Giá tính thuế (Value for Taxation);

Đ Xác định giá bất động sản

2 Giá thành bất động sản

Giá thành BĐS bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất,

XDCT cho đến lúc tiêu thụ xong.

 Giá thành bao gồm chi phí đất đai, chi phí chuẩn bị XD, chi phí

XD, chi phí quản lý DN, chi phí tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng.

 Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp

lý, dự tính lợi nhuận, hoàn thiện hạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh v.v

 Giá cả BĐS thường biến động do chịu ảnh hưởng của các nhân tố

hành chính - chính trị, kinh tế, xã hội, tự nhiên và một số nhân tố

E Lập hồ sơ và chứng thư định giá

- Báo cáo định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà định giá và là sản

phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc định giá.

Báo cáo định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị.

- Nội dung của Báo cáo định giá:

 Loại bất động sản riêng định giá;

 Khách hàng định giá;

 Mục đích định giá; Thời điểm định giá;

 Đặc điểm pháp lý và kinh tế -kỹ thuật của bất động sản định giá;

 Cơ sở giá trị của định giá; Các căn cứ để định giá.

- Ứng dụng các phương pháp định giá.

 Kết quả định giá.

 Những hạn chế của kết quả định giá.

G Các phương pháp định giá BĐS

1.1 Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng

1.1.1 Nguyên tắc áp dụng

 Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá

cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa

chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau

 Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự

tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường)

G Các phương pháp định giá BĐS

1.1 Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng

1.1.2 Các trường hợp áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để định giá

trị tài sản trong các trường hợp sau:

 Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư,

các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt

và bán riêng biệt, các phân xưởng Các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu

 Đất trống

G Các phương pháp định giá BĐS

1.2 Phương pháp luận và các bước tiếp cận

1.2.1 Phương pháp luận

Phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá của tài

sản tương đồng để xác định giá trị tài sản riêng thẩm định

G Các phương pháp định giá BĐS

1.2.2 Các bước tiếp cận (4 bước)

Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về bất động sản định giá

và các bất động sản có thể so sánh được

 Lựa chọn các BĐS có tính hữu ích tương đương và có thể so

sánh được

 Thu thập thông tin:

+ Thông tin tổng hợp; + Thông tin đặc biệt;

+ Thông tin cụ thể

Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao

G Các phương pháp định giá BĐS

1.2.2 Các bước tiếp cận (4 bước)

Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS định giá và các BĐS so sánh.

 Nội dung thẩm định:

G Các phương pháp định giá BĐS

Bước 3: Phân tích và thực hiện việc điều chỉnh.

- Phân tích:

 Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả

thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của BĐS định giá.

 Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng

đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường.

 Phân tích BĐS định giá và các BĐS so sánh về pháp lý, ktế - kỹ thuật, môi

trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt,

ưu nhược điểm, thuận lợi khó khăn của BĐS định giá so với các BĐS so sánh.

 Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua -

người bán tiềm năng.

G Các phương pháp định giá BĐS

- Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh.

 Nguyên tắc điều chỉnh: lấy BĐS định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở

BĐS định giá mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại.

 Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh.

- Xác định các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, các yếu tố đó là:

 Pháp lý; Quy mô điện tích; Kích thước, hình dáng;

 Điều kiện hạ tầng; Điều kiện kinh tế; Môi trường sống;

 Quy hoạch; Lợi ích tương lai.

- Có 2 cách điều chỉnh:

 Điều chỉnh gộp.

 Điều chỉnh theo tỷ lệ

G Các phương pháp định giá BĐS

Bước 4: Ước tính giá thị trường của bất động sản định giá:

 Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái

thị trường, và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm định giá, thẩm định viên sẽ ước tính giá trị thị trường của

BĐS

G Các phương pháp định giá BĐS

1.3 Những hạn chế và điều kiện riêng phải có:

1.3.1 Điều kiện riêng phải có để thực hiện

 Chất lượng thông tin

 Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh

 Thị trường phải ổn định

1.3.2 Các hạn chế của phương pháp

 Riêng phải có thông tin

 Dữ liệu mang tính lịch sử

1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Ví dụ

 Cần định giá căn hộ 56m2, ở tầng 3 chung cư 5 tầng, đưa vào sử

dụng cách đây 2 năm.

Trong vòng 1 tháng ở khu vực này có 5 giao dịch thành công sau:

 BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m2, nội

thất tốt hơn BĐS cần định giá 20 triệu đồng, giá 692 triệu.

 BĐS 2 cách 30 m cùng trong cụm chung cư này, cũng 5 tầng và đưa

vào sử dụng cách đây 2 năm, vị trí thuận lợi hơn, diện tích 70m2, tầng 3, nội thất tốt hơn BĐS cần định giá 10 triệu đồng, giá 360 triệu.

 BĐS 3 ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2, diện tích 84m2, nội

thất tốt hơn BĐS cần định giá 20 triệu đồng, giá 717,2 triệu.

 BĐS 4 cách 150 m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng

và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, diện tích 42m2, tầng 3, nội thất tương tự BĐS cần định giá, giá 189 triệu.

Kém thuận

lợi hơn

Bước 3: so sánh đơn giá bán, tìm ra tỷ lệ chênh lệch giữa các căn hộ:

 So sánh đơn giá bán giữa BĐS 2 và BĐS 3, giữ BĐS 4 và BĐS 5 cho thấy

% 60

%

100 /

5 , 7

/ 5 ,

4 5

4

% 24 , 60

%

100 /

3 , 8

/

5 3

m

tr BDS

BDS

m tr

m

tr BDS

BDS

- Từ đó đơn giá bán căn hộ cần định giá bằng khoảng 60%

đơn giá bán của BĐS1.

- Giá thị trường của BĐS cần thẩm định giá là:

8trđ/m2 x 60% x 56m2 = 268,8 triệu đ.

G Các phương pháp định giá BĐS

2 Phương pháp chi phí

2.1 Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng

Nguyên tắc thay thế: một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin sẽ

không trả giá cho một tài sản nhiều hơn so với chi phí cần thiết để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự.

Các trường hợp áp dụng:

 Định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện,

trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, các

cơ sở lọc dầu là các tài sản ít có những so sánh thị trường.

 Định giá cho các mục đích bảo hiểm.

Phương pháp chi phí thường được sử dụng là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác

G Các phương pháp định giá BĐS

2 Phương pháp chi phí

2.2 Phương pháp luận và các bước tiếp cận.

2.2.1 Phương pháp luận.

 Khi tiến hành định giá một BĐS mà không tìm được trên thị

trường một BĐS tương đồng về mặt kỹ thuật với BĐS cần định giá, do đó không có cơ sở để so sánh

G Các phương pháp định giá BĐS

2 Phương pháp chi phí

2.2.2 Các bước tiếp cận

Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất nhằm mục tiêu thẩm định,

coi như miếng đất đó là đất trống Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để XD lại hoặc để thay thế

những CTXD trên miếng đất

Bước 3: Quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích luỹ của

các CTXD hiện có trên miếng đất, sau đó khấu trừ khoản khấu hao tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để XD lại hoặc để thay thế những CTXD hiện có trên miếng đất

Bước 4: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị

ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo

G Các phương pháp định giá BĐS

2 Phương pháp chi phí

2.3 Phân loại chi phí

2.3.1 Chi phí tái tạo

 Là chi phí hiện hành của việc XD một CT XD thay thế giống hệt với CT

đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của CT mục

tiêu.

2.3.2 Chi phí thay thế

 Là chi phí hiện hành của việc XD một CT có giá trị sử dụng tương

đương với CT đang được định giá nhưng có loại bỏ các bộ phận lỗi thời

 Thường PP chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn PP chi phí

tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không riêng

biệt, được tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành.