Thực trạng chuẩn bị công tác quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Đề tài: Thực trạng chuẩn bị công tác quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Lời mở đầu

Nhằm phát triển Thủ đô Hà Nội theo hớng hiện đại, văn minh, giàu đẹpgóp phần đẩy mạnh công nghiệp hóa- hiện đại hóa thủ đô để Thủ đô Hà Nộixứng đáng là thủ đô của một nớc 100 triệu dân,trong những năm qua thànhphố Hà Nội đã phát triển mạnh mẽ trên nhiều lĩnh vực văn hóa, kinh tế, giáodục…Hàng ngàn dự án đầu tHàng ngàn dự án đầu t xây dựng các công trình giao thông, thủy lợi, hệthống điện, hệ thống thông tin liên lạc, các công trình phục vụ trong lĩnh vựcvăn hóa, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, khoa học và kỹ thuật, các dự án xâydựng và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cáckhu đô thị mới…Hàng ngàn dự án đầu tđã và đang đợc xây dựng và phát triển Nhu cầu đất đai chocác dự án này ngày càng lớn đã tạo ra sức ép rất lớn cho công tác giải phóngmặt bằng Công tác giải phóng mặt bằng đợc thực hiện tốt thì tiến độ dự ánmới nhanh Nhng trên thực tế vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ

đã ảnh hởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng, màcòn tác động rất nhiều đến chất lợng và giá thành công trình

Tuy nhiên công tác giải phóng mặt bằng nhanh hay chậm lại phụ thuộcphần lớn vào chính sách bồi thờng thiệt hại của Nhà nớc đối với đối tợng trongdiện bị giải toả Các phơng án bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất làbồi thờng bằng tiền, bồi thờng bằng đất ở hay bố trí các hộ dân vào các khu tái

định c…Hàng ngàn dự án đầu tVới truyền thống trồng lúa nớc, tâm lý an c lạc nghiệp, ngời dân luônmuốn đợc đền bù bằng nhà, đất hơn là đền bù bằng tiền vì có ổn định chỗ ở thìmới có thể yên tâm sản xuất, làm ăn

Vì vậy, bên cạnh việc đền bù bằng tiền, Nhà nớc đã chuẩn bị quỹ nhà,quỹ đất tái định c nhằm bố trí các hộ dân bị giải toả vào các khu tái định c tậptrung đảm bảo cho các hộ dân có chỗ ở ổn định, đảm bảo tái định c theo quyhoạch, đảm bảo các cơ hội duy trì thu nhập sau khi bị di chuyển chỗ ở, và ổn

định cuộc sống của ngời dân

Nhận thấy tầm quan trọng của quỹ nhà đất tái định c đối với tiến độcủa công tác giải phóng mặt bằng,đợc tiếp xúc với những tài liệu liên quan

đến vấn đề này em xin chọn đề tài : "Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà

ở, đất ở tái định c trên địa bàn thành phố Hà Nội" cho chuyên đề thực tập

của mình với mục tiêu: Đánh giá thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất tái

định c phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội,

đồng thời đa ra những kiến nghị và giải pháp thúc đẩy đầu t, phát triển quỹnhà ở, đất ở tái định c phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố HàNội

Các phơng pháp nghiên cứu đợc sử dụng bao gồm:

-Phơng pháp duy vật biện chứng: nghiên cứu tính tất yếu của quá trình

đô thị hoá và giải phóng mặt bằng nhằm đáp ứng sự phát triển của các đô thị

- Phơng pháp thống kê, thu thập, xử lý số liệu, so sánh: thu thập và xử

lý số liệu cụ thể về kết quả của công tác giải phóng mặt bằng, công tác chuẩn

bị quỹ nhà, quỹ đất tái định c trên địa bàn thành phố Hà Nội So sánh các kếtquả và đa ra kết luận cụ thể giữa khả năng đáp ứng và nhu cầu

-Phơng pháp dự báo:dựa trên những số liệu cụ thể về nhu cầu và thựctrạng chuẩn bị quỹ nhà, đất tái định c trên địa bàn thành phố Hà Nội để đa ranhững dự báo cho những năm tiếp theo

Chuyên đề bao gồm các phần chính sau đây:

Chơng I: Sự cần thiết và vai trò của việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cphục vụ giải phóng mặt bằng

Chơng II: Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định c phục vụcông tác giải phóng mặt bằng tại Hà Nội

Chơng III: Giải pháp thúc đẩy phát triển công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái

định c phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội

Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của các cán bộ công tác trong phòng

Kế hoạch tổng hợp- Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất Hà Nội, cùng với sựhớng dẫn tận tình của PGS-TSKH Ngô Đức Cát đã giúp em hiểu và hoànthành chuyên đề thực tập của mình

1 GPMB là vấn đề tất yếu của quá trình phát triển

Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia , mọi giai đoạn việc giảiphóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi , nhịp độphát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành một thách thứcngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh

tế mà cả ở trong các lĩnh vực xã hội , chính trị trên phạm vi quốc gia

Trong quá trình phát triển của đất nớc, sự xuất hiện và hình thành các

đô thị là một điều tất yếu, khách quan, đó là quá trình tập trung dân số vào các

đô thị, hình thành nhanh chóng các điểm dân c đô thị trên cơ sở phát triển sảnxuất và đời sống Đô thị đợc xem là điểm dân c tập trung với mật độ cao, chủyếu là lao đọng phi nông nghiệp, có cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung tâm tổnghợp hay chuyên nghành, có vai trò thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế- xãhội của cả nớc, của một miền lãnh thổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc mộtvùng trong tỉnh, huyện Đ ể hình thành và phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật đôthị, điều này đợc xem là một phần của sự phát triển, thì luôn diễn ra quá trìnhphân bổ lại quỹ đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, củng cốquốc phòng, an ninh Khi các nghành sản xuất công nghiệp, giao thông, dulịch, dịch vụ, thơng mại…Hàng ngàn dự án đầu t tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhậpquốc dân (GDP) thì việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâmnghiệp, đất làm nhà ở sang đất chuyên dùng sử dụng vào các mục đích côngnghiệp, giao thông, du lịch, thơng mại…Hàng ngàn dự án đầu tlà đièu tất yếu và diễn ra ngày càngmạnh mẽ Một quốc gia cành phát triển, thì tỷ lệ đất chuyên dùng( đặc biệt là

đất sử dụng vào các mục đích công nghiệp, du lịch, dịch vụ ) càng cao và tỷ lệ

đất nông nghiệp càng thấp Vấn đề đặt ra là nhà nớc cần có quy hoạch, kếhoạch để sử dụng đất một cách khoa học, phù hợp nhằm đảm bảo cho đô thịphát triển bền vững, hài hoà, cân đối

Hiện nay đất nớc ta đang trong quá trình CNH-HĐH, quá trình đô thịhoá diễn ra mạnh mẽ Nhu cầu đặc điểm để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹthuật cũng nh cỏ sở hạ tầng xã hội, cãc khu vui chơi giải trí …Hàng ngàn dự án đầu t.là rất lớn Để

có đất đai phuc vụ nhu cầu này nhà nớc cần phải tiến hành công tác quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất trong và ngoài thành phố Trong công tác quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất có sự thay đổi mục đích sử dụng của một số loại

đất, chủ yếu là từ đất nông nghiệp chuyển sang các mục đích sử dụng khác và

có những diện tích đất đang đợc sử dụng trên đia bàn thành phố nhng nằmtrong quy hoạch và cha phù hợp thì cũng phải thay đổi lại Công tác thu hồi

đát để xây dựng các dự án theo quy hoach này đợc gọi là Giải phóng mặtbằng Công tác này có ý nghĩa quyết định đối với tiến độ thi công các dự ánthì lại là công tác khó khăn nhất vì nó ảnh hởng tới lợi ích của nhiều ngời sửdụng đất và cả lợi ích của nhà nớc Giả phóng mặt bằng làm thay đổi, di dờitoàn bộ cuộc sống của ngời dân từ công việc sản xuất, kinh doanh đến cácsinh hoạt hàng ngày Vì vậy ngời dân chỉ sẵn sàng chuyển sang nơi ở mớihoặc nơi sản xuất mới khi mà họ thấy đợc lợi ích của mình không bị thiệt hạinhiều Điều này phụ thuộc vào chính sách đền bù thiêt hại của nhà nớc đối vớingời dân trong diện giải phóng mặt bằng Đây là công việc khó khăn nhất

trong GPMB vì để chấp nhận di chuyển đôi khi ngời dân không chấp nhận cácphơng án bòi thờng của nhà nớc và đa ra các đòi hỏi vợt quá phạm vi cho phépcủa nhà nớc Vì vậy để có thể tiến hành GPMB nhanh chóng, đảm bảo tiến

độ thực hiện cho dự án Nhà nớc cần đa ra các chính sách, giả pháp quy định

cụ thể vấn đề đền bù thiệt hại cho ngời dân

GPMB trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát triển,nếu không đợc xử lý tốt thì sẽ thành một lực cản thực tế đầu tiên mà các nhàphát triển phải vợt qua Bài học từ các nớc phát triển dạy rằng nếu xem nhẹvấn đề này trong tính toán đầu t phát triển thì không chỉ làm tăng giá thành màcồn để lại nhiều hậu quả nặng nề không thể xử lý đợc bằng tiền Có thể khẳng

định rằng đền bù và giải phóng mặt bằng là vấn đề của phát triển, là nội dungkhông thể né tránh của phát triển, và chính nó là một yếu tố quyết định củatiến bộ xã hội và sự thành công của phát triển, bất kỳ một giải pháp nào màthiếu đồng bộ, không chặt chẽ đều để lại hậu quả tiêu cực

2 Công tác đền bù Giải phóng mặt bằng

2.1 Thực chất của đền bù giải phóng mặt bằng.

Luật đất đai năm 2003 quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân donhà nớc đại diện chủ sở hữu” Vì vậy nhà nớc nắm trong tay quyền chiếm hữu,quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đối với toàn bộ đất đai trên phạm vilãnh thổ đất nớc Nắm trong tay quyền định đoạt, nhà nớc có quyền quyết

định số phận pháp lý của đất đai đồng thời có quyền lợi dụng tính năng của

đất để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con ngời Nhà nớc traoquyền sử dụng đất cho ngời sử dụng đất thông qua hình thức giao đất( có thutiền hoặc không thu tiền SDĐ ), cho thuê đất, công nhận quyền sdđ đối với ng-

ời đang sử dụng đất ổn định Ngời sdđ có quyền lợi dụng tính năng của đấtphục vụ lợi ích cho mình, đồng thời phải sử dụng đất theo đúng mục đích vàthực hiện nghĩa vụ đối với nhà nớc, trong đó ngời sử dụng đất có nghĩa vụ “Giao lại đất trong khi nhà nứoc có quyết địnhthu hồi hoặc khi hết thời hạn sửdụng đất”

Khi nhà nớc thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xãhội, mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì vôtình nhà nớc đã vi phạm vào quyền sử dụng đất của ngời sử dụng, làm ảnh h-ởng trực tiếp đến đời sống của ngời sdđ nên phải đền bù cho họ khi tiến hànhthu hồi đất

Đền bù GPMB đợc hiểu là việc chi trả lại đầy đủ tơng xứng những thiệthại về đất đai, nhà ở, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa

màu và các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghềnghiệp cho ngời bị thu hồi đất đai, tài sản trên đất khi nhà nớc thu hồi đất để

sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng bao gồm những quy định vềviệc đền bù thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất thu hồi, các biện pháp

hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho ngời có đất bị thu hồi Trong điềukiện hiện nay, nớc ta đang trong thời kỳ phát triển nền kinh tế hàng hoá đổimới về mọi mặt kinh tế, văn hoá, xã hội Bên cạnh đó, mục tiêu củng cố quốcphòng, an ninh để bảo vệ đất nớc trớc những âm mu mới của kẻ thù cũng đặt

ra những yêu cầu mới Nhu cầu đất đai để xây dựng các công trình về y tế, vănhoá, giáo dục, thể dục, thể thao, các công trình du lịch, dịch vụ, thơng mại,phát triển đô thị…Hàng ngàn dự án đầu tcông trình an ninh quốc phòng là rất lớn Nếu nhà nớckhông có những chính sách và những quy định phù hợp thì dễ dẫn đến tìnhtrạng là sau mỗi lần nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào múc đích quuốcphòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, sẽ có nhiều hộ gia đình, cánhân lâm vào tình trạng không có chỗ ở, không có việc làm, công việc sảnxuất kinh doanh bị ngừng trệ, đời sống của họ sẽ lâm vào khó khăn.Thực tếcho thấy, công tác GPMB khi nhà nớc thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm

và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế –xã hội nhân văn củanhiều ngời, của cả cộng đồng dân c Giải quyết không tốt, không thoả đángquyền lợi của ngừơi có đất bị thu hồi và ngời bị ảnh hởng khi thu hồi đất đểdẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông ngời,làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây nên sự mất ổn định về kinh tếchính trị xã hội nói chung.Từ đó, quá trình thực hiện đền bù GPMB để thựchiện các dự án xây dựng luôn phải giải quyết, dung hoà mâu thuẫn về lợi íchcủa hai nhóm đối tợng là ngời đợc giao đất và ngời bị thu hồi đất Ngời đợcgiao đất ( Trong đó có cả các cơ quan nhà nớc) luôn tìm cách giảm chi phí bồithờng GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất Trongkhi đó ngời bị thu hồi đất luôn đòi hỏi phải đợc trả một khoản bồi thờng “càng nhiều càng tốt” mà trớc hết phải là thoả đáng; mặt khác trong nội bộnhững ngời đợc đền bù có ngời chấp hành tốt chíng sách đất đai của nhà nớc,

có ngời chấp hành cha tốt, do đó đòi hỏi xử lý sao công bằn cũng là một viếchết sức khó khăn

Nghiên cứu tìm hiểu tận gốc rễ của vấn đề đền bù thiệt hại, GPMB đề ramột chính sách hợp lý, đủ chi tiết và dự kiến trớc mọi tình huống để giả quyết

hài hoà, thoả đáng quyền lợi của ngời đợc giao đất và ngời bị thu hồi đất là rấtcần thiết, góp phần tạo động lực phát triển.

Kể từ thời kỳ xây dựng và phát triển kinh tế ở miền Bắc cho đến trớckhi có luật đất đai năm 1993, để phục vụ cho việc lấy đất xây dựng các côngtrình của nhà nớc, các chính sách về đền bù thiệt hại đã đợc ban hành, cụ thểlà: Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của hội đồng chính phủ quy địnhtạm thời về trng dụng đất; Thông t số 1792/Ttg ngày 11/01/1970 của phủ thủtớng quy định một số điểm tạm thời về bồi thờng nhà cửa, đất đai, cây cối, cáchoa màu cho nhâ dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố Do

ở thời kỳ này đất đai cha đợc thừa nhận là có giá cho nên các chính sách bồithờng, giải phóng mặt bằng còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trịbồi thờng, phơng án thực hiện Đến khi nhà nớc xác lập quyền sở hữu duynhất và tuyệt đối về đất đai tại hiến pháp 1980, Hội đồng Bộ trởng đã banhành Quyết địnhvề đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có rừngsang sử dụng vào mục đích khác hơn là chính sáhc GPMB hiện nay

Hiến pháp năm 1992 ra đời đã đặt nền móng cho việc xây dựng chínhsách bồi thờng, GPMB qua những điều khoản quy định cụ thể sau:

Điều 17: “ Đất đai…Hàng ngàn dự án đầu t thuộc sở hữu toàn dân”

Điều 18: “ nhà nớc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn

địnhlâu dài…Hàng ngàn dự án đầu t Tổ chức, cá nhân…Hàng ngàn dự án đầu t ợc chuyển quyền sử dụng đất đợc nhà nớcđgiao theo quyết định của pháp luật”

Điều 23: “…Hàng ngàn dự án đầu t ờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi trích quốc gia, nhà nớc trng mua hoặc trng dụng có bồi thờng tài sản cho cánhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trờng.”

Điều 58: “ Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải đểdành nhà ở, t liệu sản xuất, vốn và tài sản trong doanh nghiệp hoặc trong các

tổ chức kinh tế khác; đối với đất đợc NN giao sử dụngthì theo quyết định tại

Đ17 và Đ18”

Đồng thời luật đất đai năm 1993 đã quy định nhànớc thực hiện giao đất

sử dụng ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, NN còn cho

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Trong trờng hợp thật cần thiết, nhà nớcthu hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì ngời bị thu hồi đất đợc

đền bù thiệt hại

Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể hơn về việc bồi thờng, tái định

c cho ngời có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất Luật quy

định cụ thể các trờng hợp bồi thờngvà tái định c đảm bảo chỗ ở ổn định chongời dân sau khi bị thu hồi đất.

Hiến pháp năm 1992, luật đất đai 1993đã đặt cơ sở pháp lý cho việc đền

bù thiệt hại GPMB và cụ thể tại nghị định 90/cp ngày 17/08/1994 của chínhphủ quy định về việc đền bù thiệt hại về đấ khi nhà nớc thu hồi đất để sử dụngvào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Quy

định khi nhà nớc thu hồi đất, ngời bị thu hồi đất đợc đền bù thiệt hại bằng đấthoặc đợc đền bù thiệt hại bằng tiền Tuy nhiên sau 3 năm triển khai, khả năngthực hiện của nghị định này là rất hạn chế do: sau khi ban hành luật đất đai, vềcơ bản đất đai đã có chúử dụng, đền bù thiệt hại bầng đất không thể thực thi;

đền bù bằng tiền thì căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theokhung giá của chính phủ, nhng giá đất do nhà nớc ban hành quá thấp so vớigiá chuyển quyền sử dụng đất đai tại hầu hết các địa phơng

Nhân thấy những bất cập trên, chính phủ đã ra NĐ số 22/1998/NĐ-CPngày 24/4/1998 thay thế nghị định số 90/1994/NĐ-CP; về cơ bản có kế thừamột số quy định của nghị định số 90 và có một số quy định nh tiền đền bùthiệt hại về đất vẫn theo quy định của chính phủ, nhng đợc nhân với hệ số k,

để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lời và giá chuyểnnhợng quyền sử dụng đất tại địa phơng; Quy định rõ hơn về vấn đề tái định c;chính sách hỗ trợ có lợi nhiều hơn cho ngời bị thu hồi đất Tuy vậy, sau mộtthời gian thực hiện, nghị định 22/CP cũng đã có những hạn chế sau: Mặc dùgiá dất tính đền bù đợc nhân theo hệ số K nhng vẫn còn quá thấp so với thờigiá thị trờng, cha có sự thống nhất về cách xác định giáất giữa các địa phơng,cha làm rõ trách nhiệm của UBND các cấp, các nghành, chủ dự án trong côngtác GPMB, cha quy định việc bồi thờng, hỗ trợ cho ngời bị ảnh hởng…Hàng ngàn dự án đầu t Vì vậyluật đất đai năm 2003 ra đời, chính sách về đèn bù thiệt hại GPMB & tái định

c đã đợc quy đinh rõ trong nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Nghị

định 197 ra đời thay thế cho nghị định 22?CP quy định về bồi thờng, hỗ trợ vàtái định c khi nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng anninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế

2.2 Phạm vi áp dụng và đối tợng đợc đền bù trong chính sách:

Phạmvi áp dụng chính sách bồi thờng, hỗ trợ khi nhà nớc thu hồi đất

đ-ợc quy định tại NĐ197/2004/NĐ-CP : Đđ-ợc bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khinhaf nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng , an ninh, lợi íchquốc phòng, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế Khái niệm nàybao gồm cả đất sử dụng cho các dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khucông nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí, khu du lịch, khu đô thị

mới, khu dân c tập trung và các dự án đầu thoặc phát triểnkhác đã đợc cơ quannhà nứoccó thẩm quyền quyết định và đất sử dụng xây dựng các công trìnhphục vụ công ích và công cộng khác khong nhằm mục đích kinh doanh của

địa phơng do UBND tỉnh, thành phố trrực thuộc Trung ơng quyết định

Nhà nớc thực hiện việc bồi thờng, hỗ trợ, tái định c và GPMB:

- Tổ chức đợc nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồithờng, hỗ trợ, tái định c và kinh phí tổ chức thực hiênj bồi thờng, hỗ trợ, tái

đinh c đợc tính vào vốn đầu t cua dự án

- Tổ chức, cá nhân đợc nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, chothuê đất có trách nhiệm chi trả trớc tiền bồi thờng, hỗ trợ ,tái định c và kinhphí tổ chức thực hiện bồi thờng, hỗ trợ và tái định c theo quy định của NĐ197/

CP và đợc trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp

- Tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời VN định c ở nớc ngoài đầu t vào VNthì không phải trả tiền bồi thờng, hỗ trợ tái định c, nếu đẫ chi trả thì đợc trừ sốtiền đã trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp

Phạm vi bồi thờng hỗ trợ cho ngời sử dụng đất khi nhà nớc thu hồi đấtlà: Bồi thờng hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất nhà nớc thu hồi; bồi th-ờng hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền vói đất và các chi phí đầu t vào đất

bị nhà nớc thu hồi; Hỗ trợ di chuyển; hỗ trợ ổn định đời sống; hỗ trợ đào tạochuyển đổi nghềvà hỗ trợ khác cho ngời bị thu hồi đất; hỗ trợ để ổn định sảnxuất và đời sống tại khu tái định c Khi ngời sử dung đất bị nhà nớc thu hồi đất

mà phải di chuyển chỗ ở thì đợc bố trí tái định c bằng một trong các hình thứcsau: Bồi thờng bằng nha ở; bồi thừong bằng giao đất ở mới; bồi thờng bằngtiền tiền để tự lo chỗ ở mới

Đối tợng đợc bồi thờng bằng đất đợc quy định cụ thể tại NĐ 197/2004/NĐ-CP ngời bị nhà nớc thu hồi đất, nêuc ó một trong những điều kiện ssau thì

đợc bồi thừong Chứng tỏ có: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có quyết

định giao đất của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền, hộ gia đình, cá nhân sửdụng đất ổn định đợc xác nhận là không có tranh chấp mà có một trong cácloại giấy tờ theo quy định của nhà nớc…Hàng ngàn dự án đầu t

Về hạn mức bồi thờng đất ở: Diện tích đất ở bồi thờng cho mỗi hộ gia

đình theo hạn mức đátt ở do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ơngquyết định, nhng không vợt qua diện tích đất bị thu hồi Trong trờng hơp đất ở

bị thu hồi đất ở có thể đợc đền bù thêm một phần diện tích đất ở tuỳ theoquyết định của địa phơng, phần còn lại thì đợc đền bù bằng tiền NĐ197/2004/NĐ-CP cũng quy đinh nguyên tắc bồi thờng tài sản gồm bồi thờng

nhà, công trình xây dựng trên đất; bồi thờng cho ngời thuê nhà ở thuộc sở hữunhà nớc, bồi thờng về di chuyển mồ mả; bồi thơngđối vơiứ công trình văn hoá,

di tích lịch sử., nhà thờ, đình chùa, am , miếu; bồi thờngđối ới cây trồng vậtnuôi; bồi thờng cho ngời lao động do ngừng việc

Tài sản trên đất hợp pháp và có khái niệm hợp pháp hoá đợc bồi thờng100% giá trị tài sản; tài sản trên đất bất hợp pháp sẽ đợc hỗ trợ 80%mức bồithờng hoặc không đợc hỗ trợ bồi thờng tuỳ theo mức độ bất hợp pháp của tàisản Về mức tiền bồi thờngnhà và các công trình xây dựng trên đất bằng giá trịhiẹn tại cộng với một khoản tiền bằng tỷ lệ tối đa không lớn hơn 100% giá trịxây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tơng đơng với nhà,công trình bị thiệt hại Ngoài bồi thờng về đất và bồi thờng về tài sản, NĐ197/2004/NĐ-CP cũng quy định các chính sách hỗ trợ nh: hỗ trợ di chuyển,

hỗ trợ ổn định cuộc sốngvà ổn đinh ssản xuất; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp

và tạo việc làm; hỗ trợ ngời đang thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nớc; hỗ trợkhi thu hồi đất công ích của dxã, phờng, thị trấn và hỗ trợ khác để đảm bảo ổn

định đời sống và sản xuất cho ngời bị thu hồi đất

II Sự cần thiết phải xây dựng nhà ở tái định c trong Giải phóng mặt bằng.

1 Khái niệm tái định c :

Việc thực hiện các dự án phát triển kết cấu hạ tầng, các khu côngnghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới đòi hỏi phải thu hồi đất đai đã làm chongời dân tại vùng quy hoạch dự ánphát triển buộc phải di chuyểnchỗ ở Điềunày đã làm ảnh hởng sâu sắc, làm đảo lộn cuộc sống của ngời dân Vì vậy nhànớcphải giải quyết các vấn đề bồi thờng thiệt hại, di chuyển và tái địh c chonhững ngời bị ảnh hởng

Tái định c đợc hiểu là quá trình từ bồi thờng cho các tài sản bị thiệt hại,

di dân đến nơi ở mới cùng các biện pháp hỗ trợ việc tái tạo lạicác tài sản bịmất hoặc hỗ trợ di chuyển trong trờng hợp hộ phải di chuyểnvà cuối cùng làtoàn bộ các chơng trình biện phápnhằm giúp những ngời bị ảnh hởng khôiphục lại cuộc sống và nguồn thu nhập của họ và ổn định đời sống ngời dân

Tái định c, nh vậy, gồm hai quá trình riêng biệt nhng có quan hệ chặtchẽ với nhau: Di dân và xây dựng lại cuọoc sống của ngời dân bị di dời Tínhphức tạp của tái định c và sự phong phú, đa dạng của dự án khiến cho mụctiêu thực hiện tốt công tác này nh một nhiệm vụ đầy khó khăn và ngày càngtrở thành nhân tố trọng yếu trong thực hiện các dự án phát triển

2 Công tác tái định c:

2.1.Vai trò của công tác tái định c:

Trong những năm gần đây, việc triển khai các dự án xây dựng lớn ở nớc

ta diễn ra ngày càng mạnh mẽ và gặp không ít những khó khăn, trong đó khókhăn lớn nhất là việc đền bù giả phóng mặt bằng, nhất là ở những nơi phải didời nhiều dân c Tiến độ thi công kéo dài gây lãng phí lớn, không ít đơn từkiện cáo kéo dài …Hàng ngàn dự án đầu t.gây khó khăn cho ban quản lý dự án và gây bất an cho ng-

ời dân Trong đó công tác tái định c cho ngời có đất bị thu hồi là vấn đề màngời dân quan tâm nhiều nhất Vì không ít ngời khi bị di chuyển chỗ ở đã ảnhhởng đáng kể tới đời sống và thu nhập của họ, làm cho cuộc sống ngời dâncàng khó khăn thêm Nguyên nhân chủ yếu là: Đối với đặc thù là một nớcnông nghiệp vì vậy diện tích đất thu hồi phục vụ cho mục đích xây dựng chủyếu lấy từ đất nông nghiệp vì vậy diện tích đất thu hồi phục vụ cho mục đíchxây dựng chủ yếu lấy từ đất nông nghiệp, đất làm nhà ở tại khu vực nông thôn

và ven đô thị, và một phần đất đô thị nằm trong quy hoạch Nếu nhà nớckhông có chính sách và uy định phù hợp thì dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗilần nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phồng, an ninh, lợi íchquốc gia, lợi ích công cộng, mục đích kinh tế, sẽ có thêm nhièu hộ gia đình,cá nhân lâm vào tình trạng không còn ruộng đất-t liệu sản xuất chính-để nuôisống gia đình và bản thân gia đình họ Trong khi đó nghành nghề trong nôngthôn cha phát triển, trình độ, khả năng của ngời nông dân kông thể đáp ứng đ-

ợc với yêu cầu cao của nền sản xuất tiên tién trong đô thị, công nghiệp, dulịch, tình trạngmột số hộ dân không có nhà ở trong một thời gian dài, sự chênhlệch giá cả giữa nơi ở cũ và nơi ở mới; cơ sở hạ tầng kém hơn, sự phân tán vềmặt xã hội…Hàng ngàn dự án đầu t vì vậy nhà nớc không thể để tình trạng thực hiện dự án mang lạilợi ích ccho một số ngời thì lại buộc một số cá nhân khác lâm vào tình trạngkhó khăn, nghèo túng.Trong khi mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất n-

ớc của Đảng và nhà nớc ta là dân giầu nớc mạnh, xã hội công bằng văn minh.Trong chiến lợc phát triển đất nớccó chiến lợc phát triển nhà ở, nhằm tạo điềukiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ pháttriển của dất nớc Để thực hiện đợc điều này nhà nớc cần phải có các chínhsách và biện pháp thoả đáng giúp cho ngời bị ảnh hởng bởi dự án lập lại cuộcsống của mình nh khi không có dự án, ổn định đời sóng và thu nhập

Đất nớc ta đang bớc vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, chúng

ta không chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất khổng lồ,những công trìng công cộng khang trang mà còn kèm theo đó là chỗ ở của ng-

ời dân cần phải đợc nâng cấp, tiện nghi hơn, rộng rãi hơn…Hàng ngàn dự án đầu t chính vì vậy phảitính toán một cách toàn diện, không thể có hiện tợng một công trình mới ra

đời là kéo theo những ngời dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn chỗ ở cũ.Nếu không nhìn nhận rõ bản chất của công tcs tái định c, mỗi năm chúng ta

có hàng ngàn dự án đầu t xây dựng, mỗi dự án kéo theomột gia đình không cóchỗ ở thì đã hàng ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, nh vậy là sựphát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không đạt đợc, vấn đề thiếuchỗ ở không chỉ dừng vấn đề ở mà còn kéo theo hàng loạt tệ nạn, tiêu cực xãhội phát sinh, sẽ ảnh hởng đến tiến trình phát triển của đất nớc

Trong thực hiện tái định c, ngoài việc đền bù thiệt hai về đất, nhà và tàisản, cây trồng, vật nuôi có trên đất, còn có những thiệt hại vô hình( có thật)nhng rất khó lờng hoá chính xác đợc Ví dụ nh: do mất vị tríkinh doanh, mất

đất canh tác, hộ gia đình, cá nhân sau khi tái định c phải tìm kiếm những côngviệc mới; tạm nhừng chờ việc để thực hiện đền bù, di chuyển, xây dựng lạichỗ ở mới; các ảnh hởng do thay đổi điều kiện vì khí hậu đến sức khoẻ, tậpquán sinh hoạt…Hàng ngàn dự án đầu tTuỳ thuộc đặc điểm và mức độ tác động của dự án đầu t đếnngời bị ảnh hởng , những thiệt hại vô hình này cần phải đợc xem xét , giảquyết thông qua các chính sáchhỗ trợ thích hợp Các hỗ trợ, trợ cấp cần thiếtcòn có tác dụng điều chỉnh những khác biệt, chênh lệch về lợi ích giữa nhữngngời bị ảnh hởng nhằm đảm bảo tính công bằng khi thực hiện chính sách tái

định c

2.2 Mục tiêu chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định c:

Mọi mục tiêu của quốc gia cũng là để ngời dân có ăn, có mặc, có chỗ ở

ổn định và đợc học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nớc Chính vì vậytrong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc sẽ có nhiều khu đô thị,nhiều điểm dân c, nhiều khu sản xuất, văn hoá mọc lên thì việc di chuyển, giảtoả dân c là không thể tránh khỏi Để ổn định đời sống và bù đắp một phầnthiệt hại mà những ngời dân bị thu hòi đã phải chịu, Nhà nớc phải luôn cóchính sách tái định cphù hợp, nhằm đảm bảo cho ngời dân phải di chuyển có

đợc chhỗ ở ổn định, có điều kiện sống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở

cũ, nhng chắc chắn phải tố hơn nơi ở cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện chongời dâ sóng ổn định và phát triển

Các phơng án bồi thờng hỗ trợ tái định c hiện nay là bồi thờng bằng

đất, bằng tiền hoặc bố trí các hộ dân vào các khu tái định c tạp trung thì phơng

án bố trí các hộ dân vào các khu tái định c tập trung đợc xem là phơng án khảthi hơn cả

Phơng án bồi thờng bằng đất là phơng án khó thực hiện hơn cả vì đa sốcác địa phơng đất công ích còn lại không đáng kể nên không đáp ứng đợc yêucầu đền bù bằng đất Mặt khác, với một số lợng lớn các hộ phải di dờiđể giải

phóng mặt bằng, các hộ có diện tích đất thu hồi lớn( đất do cha ông để lại ởkhu vực nông thôn) thì việc đền bù cho họ một diện tích đất với giá trị tơng đ-

ơng là rất khó

Trong các phơng án bồi thờng thiệt hại GPMB hiện nay hầu hết việcbbồi thờng cho dân đều đợc trả bằng tiền, trong số tiền bồi thờng đó có ngờidân có đủ điều kiện để tạo lập nơi ở mới có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở

cũ, song cũng có những ngời dân do nhu cầu cuộc sóng còn khó khăn , nhiềunhu cầu chi tiêu quan trọng hơn vì vậy họ đã không đủ tiền để tạo dựng nơi ởmới, phải sống tạm bợ với nhu cầu sống rất thấp, có thể làm cho ngời dân gặpkhó khăn, nghèo túng hơn sau khi phải di chuyển Nh vậy mục tiêu lớn củaquốc gia về nhà ở cho ngời dân phần nào hông thực hiện đợc

Do vậy, phơng án bồi thờng cách bố trí các hộ dân trong diện giả toảvào các khu tái định c đợc xem là phơng án khả thi hết sức cần thiết Thựchiện phơng án này không những tiết kiệm đất đai trong điều kiện quỹ đất côngích không còn nhiều mà nhà nớc còn có thể gúp ngời dân ổn định đời sống tạinơi có các điều kiện về nơi ăn chốn ở bằng hợc tốt hơn trớc bằng việc xâydựng cơ sở hạ tầng đồng bộ cho các khu tái định c tập trung

Mục tiêu của việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định c là:

- Đảm bảo nhu cầu và tiến độ cho việc giả phóng mặt bằng thực hiệncác dự án phát triển kinh tế xã hội Giúp cho ngời dân có chỗ ở ổn định ,không còn tình trạng ngời dân phải thuê nhà ở tạm trong thời gian thực hiện

dự án, phân bổ lại dân c trong vùng thực hiện dự án theo quy hoạch, nhằm ổn

định trật tự, an ninh xã hội…Hàng ngàn dự án đầu t

- Đi đôi với việc xây dựng, chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định c là việcxây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng của khu tái định c, tạo điều kiện thiết lập lạicuộc sống ban đầu cho ngời phải di chuyển nh là xây dựng: Trờng học, bệnhviện, chợ, hệthống thoát nớc, các khu thơng mại, dịch vụ Phát triển các cơ sởsản xuất kinh doanh, dịch vụ, giúp ngời dân có việc làm, duy trì thu nhập saukhi bị thu hồi đất

2.3 Cơ sở pháp lý xây dựng các chính sách tái đầu t:

Quá trình cải tạo nâng cấp và phát triển đô thị là nguyên nhân thúc đẩyquá trình dịch chuyển dân số, sắp xếp lại không gian đô thị Quá trình xắp xếphoặc chuyển dịch dân c gọi chung là tái định c Để có thể làm cho tái định c

đợc tiến hành thuận lợi và bồi thờng, hỗ trợ cho ngời dân phải di chuyểnnhững gì họ đáng đợc hởng, nhà nớc còn phải có chính sách quốc gia tái định

c phù hợp Khung chính sách tái định c bao gồm tất cả những biện pháp đợcthực hiện bởi phần dự án để giảm nhẹ bất cứ hay ttất cả ảnh hởng xã hội xấu

của dự án đối với ngời bị di dời, bao gồm bồi thờngcho tái sản thu nhập vànhững điều khoản về dền bù khác, hỗ trợ khôi phục thu nhập và chỗ ở khi cầnthiết.

Để xây dựng nên một chính sách tái định c đúng đắn, phù hợp, nhà nớccần xây trên cơ sở và có sự tham khảo nhiều văn bản quy phạm pháp luật khácnh: Luật đất đai, luật môi trờng, pháp luật về quy hoạch xây dựng, luật đầu txây dựng, bộ luật dân sự và nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác có liênquan Cơ sở để xây dựng lên chính sách quốc gia về tái định c đã đợc hiếnpháp nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định nh sau: “ Tài sản hợppháp của cá nhân, tổ chức không bị quôc hữu hoá Trong rrờng hợp thật cầnthiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, nhà nớc trng mua hoặctrng dụng có bồi thờng tài sản của cá nhan hoặc tổ chức theo thời giá thị tr-ờng Thể thức mua, trng dụng theo luật định.” (Điều 23)

Còn ở bộ luật dân sự tại Điều 175 bảo vệ quyền sở hữu đã xác định:1-Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác đợc phápluật công nhận và bảo vệ

2-Không ai có thể bị hạn chế, bị tớc đoạt trái pháp luật quyền sở hữu

đối với tài sản của mình Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, nhăn cản bất kỳ ngờinào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bịngời khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật

3-Trong trờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợích quốc gia, nhà nớc trng mua hoặc trng dụng có bồi thờng tài sản của cánhân, pháp nhân hoặc của các chủ thể khác theo quy định của pháp luật.”

Dựa trên những cơ sở pháp lý trên, nhà nớc đã có những quy định cụthể về tái định c Theo luật đất đai 2003: “ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ơng lập và thực hiện các dự án tái định c trớc khi thu hồi đất

để bồi thờng bằng nhà ở, đất ở choi ngời bị thu hồi đất ở mà phải di chuyểnchỗ ở Khu tái định c đợc quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địabàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Trờng hợp không có khu tái định c thì ngời bị thu hồi đất đợc bồi ờng bằng tiền vá đợc u tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc với đốivới khu vực đô thị; Bồi thờng bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trờng hơpgiá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở đợc bồi thờng thì ngời bịthu hồi đất đợc bồi thờng bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.” ( Khoản3

th-Điều 42)

Việc xây dựng và phát triển chính sách về tái định c và khôi phục cuộcsống cho những ngời bị ánh hởng bởi các dự án phát triển tại nớc ta là một quátrình lâu dài, phụ thuộc vào nhận thức, khuôn khổ pháp lý và thực tiễn kinh tếxã hội và văn hoá Chính sách này ngày càng đợc quan tâm và hoàn thiện để

đâps ứng đợc các mục tiêu đề ra trong công tác GPMB để thực hiện dự ántrong từng giai đoạn để phát triển đất nớc và đã đợc đề cập cụ thể trong Nghị

định số 90/NĐ-CP/1994 Sau 3 năm thực hiện Nghị định này đã bộc lộ nhữngbất cập và vấn đề tái định c mới chỉ đề cậo sơ qua Nghị định số 22/1998/NĐ-

CP, thể hiện chính sách đền bù và tái định c của nhà nớc khi thu hồi đất Tuynhiên nghị định này chỉ mới chỉ yếu tập trung giải quyết đền bù thiệt hại về

đất và các tài sản gắn liền với đất khi nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục

đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Trong khi đó,vấn đề tái định c và khôi phục cuộc sống cho những ngời bị ảnh hởng là mộtvấn đề rất quan trọng, ảnh hởng rất lớn đến tiến độ GPMB, làm chậm tiến độthực hiện dự áncũng nh ảnh hởng dến cuộc sống của những ngời bị thu hồi đấtsau khi phải di chuyển chỗ ở lại cha đợc đề cập chi tiết va đúng mức Và Nghị

định 197/2004/NĐ-CP ra đời thay thế cho Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy

định cụ thể về chính sách bồi thờng, hỗ trợ và tái định c của nhà nớc và là vănbản giá trị nhất của nhà nớc quy định về vấn đề này trong thời điểm hiện tại

3 Những quy định chung về tái định c:

+Hộ bị ảnh hởng, bị giả toả nhằm thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạtầncho các khu tái định c , hoặc bị ảnh hởng khi di chuyển các công trình kinh

tế, hạ tầng kỹ thuật để giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình giaothông, công trình lớn mang tính quốc gia

*Phạm vi tái định c :

- Ngời bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, di chuyển cơ sở sản xuấtkinh doanh và các cơ sở tài sản khác gắn liền với đất bị thu hồi đến nơi ở mới

mà không nhận bồi thờng bằng tiền thì đợc bố trí tái định c

- Các hộ trong diện giải toả đợc hởng bồi thờng theo các quy địh củanhà nớc Hình thức đền bù thông qua bố trí tái định c sẽ đợc các hộ đăng ký

với cơ quan nhà nớc có thẩm quyền các hộ đã dăng ký kiểm kê cam kết vàotái định c thì buộc phải vào các khu tái định c , không đợc chuyển sang phơng

án đền bù khác

3.2 Lập và thực hiện dự án tái định c:

Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế –xã hội của địa phơng; căn cứvào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cấp có thẩm quyền xét duyệt, uỷban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định c để

đảm bảo phục vụ tái định c cho ngời bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở

Việc lập dự án và xây dựng khu TĐC thực hiện theo quy định hiện hành

về quản lý đầu t và xây dựng

3.3 Bố trí tái định c:

Cơ quan( tổ chức ) đợc UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái định

c phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về

dự kiến phơng án bố trí tái định c và niêm yết công khai phơng án này tại trụ

sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi tái định

c trong thời gian 20 ngày trớc khi cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệtphơng án bố trí tái định c ; nội dung thông báo gồm:

- Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định c , thiết kế, diện tích từng

lô đất, căn hộ, giá đất, giá bán nhà chung c

- Dự kiến bố trí các hộ vào tái định c

Ưu tiên TĐC tại chỗ cho ngời bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định c,

-u tiên vị trí th-uận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí th-uận lợi ởnơi ở cũ, hộ gia đình chính sách

Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định c đợc xem cụ thể khu tái

định c và thảo luận công khai về dự kiến bố trí tái định c

Đối với dự án đầu t do chính phủ, Quốc hội quyết định mà phải chuyểndời cả một cộng đồng dân c, làm ảnh hởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xãhội, truyền thống văn hoá của cộng đồng thì tuỳ từng tình hình cụ thể, thủ t-ớng chính phủ quyết định hoặc trình chính phủ xem xét quyết định chính sáchtái định c đăc biệt với mức hỗ trợ cao nhất đợc áp dụng là hỗ trợ toàn bộ chiphí lập khu tái định c mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng ruộng, xây dựng cơ

sở hạ tầng kinh tế – xã hội, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và hỗ trợ khác

3.4 Điều kiện bắt buộc đối với khu tá định c.

Khu TĐC phải đợc xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đát, quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng

Khu TĐC phải đợc sử dụng chung cho nhiều dự án

Trớc khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định c phải

đợc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho ngời sử dụngtốt hơn hoặc bằng nơi cũ

3.5 Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định c :

Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phơng, chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết

định các biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể để ổn đinh sản xuất và đời sống tạikhu tái định c , bao gồm:

- Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sản xuất nông nghiệp đầutiên, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụk bảo vệ thực vật, thú y,

kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất kinhdoanh dịch vụ thơng nghiệp

- Hỗ trợ để tạo lập một số nghề tại khu tái định c tập trung phù hợp chonhững ngời lao động, đặc biệt là lao động nữ

3.6 Quyền và nghĩa vụ của ngời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở:

*Quyền của ngời bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở:

- Đăng ký đến nơi ở tái định c bằng văn bản

- Đợc u tiên đăng ký hộ khẩu cho bản thân, các thành viên khác tronggia đình về nơi ở mới và đợc u tiên chuyển trờng cho các thành viên trong gia

đình đáng độ tuổi đi học

- Đợc từ chối vào khu tái định c nếu khu tái định c không đảm bảo các

điều kiện nh đã thông báo và niêm yết công khai

- Đợc cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí

*Nghĩa vụ của ngời bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở:

- Thực hiện di chuyển vào khu tái định c theo đúng thời gian theo quy

định của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền

- Xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch và thực hiện các nghĩa

vụ khác theo quy định của pháp luật

- Nộp tiền mua nhà ở hoặc tiền sử dụng đất theo quy điịnh của phápluật

3.7 Nguyên tắc lựa chọn địa điểm và quy hoạch xây dựng khu tái định c:

Quan điểm chung khi xây dựng khu tái định c là nhằm đảm bảo sự ổn

định của ngời dân trong giai đoạn trớc mắt và lâu dài Nh vậy thực hiện lựachọn địa diểm và quy hoạch xây dựng khu tái định c cần thoả mãn cácnguyên tắc sau:

- Có thuận lợivề thủ tục thu hồi đất, giảm thiểu các chi phí đền bù thiệthại; Vị trí địa điểm cho phép, kết hợp khai thác sử dụng các cơ sở hạ tầng kỹthuật hiệm có để có thể giảm đợc các chi phí về xây dựng

- Địa điểm xây dựng thích hợp còn phải phù hợp với tập tục sinh hoạt,các thói quen trong ăn ở, đi lại của c dân đia phơng, phù hợp với các định h-ớng quy hoạch xây dựng, góp phần tạo ra cảnh quan, môi trờng sống tố hơn.

Địa điểm xây dựng khu tái định c tập trung cần đợc xây dựng theo hớng tạo

ra cho ngời bị ảnh hởng những cơ hội trong việc tìm kiếm việc làm mới, cónguồn thu nhập thuờng xuyên lớn hơn hoặc ổn định hơn, Khu tái định c tậptrung nên đợc bố trí cách khu vực có đất bị thu hồi từ 1-3 km đối với vùngnông thôn và từ 3-5 km đối với khu vc đô thị Tốt nhất, nê bố trí khu tái định

c tập trung gần các trục dờng, đầu mối giao thông, gần các khu vực có nguồnnớc, có điều kiện khí hậu tốt…Hàng ngàn dự án đầu thoặc thuận lợi về dịch vụ công cộng nh chợ, tr-ờng học, bệnh viện…Hàng ngàn dự án đầu tTrong khu tái định c tập trung, ngoài việc xây dựng cáckhu chung c, thì các khu đất cần phải đợc chia theo lô, khoảnh phù hợp với sốlợng và cơ cấu các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hởng Sự phân chia này mộtmặt cần phải đảm bảo các yêu ccầu về hạn mức giao đất, các quy phạm về xâydựng và khai thác sử sụng các công trình kỹ thuật hạ tàng, mặt khác việc phânchia đất trong khu vực tái định c tập trung cũng cần tính đến các yếu tố khác

nh mức đọ thiệt hại khi đền bù, di chuyển, nghề nghiệp chuyên môn trớc đây,chính sách u tiên, u đãi đối với các hộ gia đình chính sách

- Việc bố trí xây dựng khu tái định c tập trung cần hạn chế tối đa nhữngthay đổi về phạm vi địa giới hành chính có ảnh hơng trực tiếp đến c dân nh: Sựthay đổi về hộ khẩu, các giấy tờ có liên quan kèm theo

- ở những khu vực nhất định và trong những điều kiện nhất định viêchình thành và xây dựng khu tái định c tập trung cần kết hợp với các yếu tố tạovụng, kích thích sự hình thành phát triển của đô thị, của các khu dân c tậptrung ở nông thôn

Chơng II Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định c phục vụ giải phóng mặt bằng trên

địa bàn thành phố Hà Nội

I Đặc điểm kinh tế xã hội và quá trình đô thị hóa Hà Nội.– xã hội và quá trình đô thị hóa Hà Nội.

1 Đặc điểm kinh tế – xã hội.

Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội là đầumối giao thông quan trọng hàng đầu trong cả nớc Hà Nội có địa giới hànhchính giáp với 6 tỉnh:

Phía Đông giáp tỉnh Hng Yên và Bắc Ninh;

Phía Tây giáp với Hà Tây và Vĩnh Phúc;

Phía Nam giáp với tỉnh Hà Tây;

Phía Bắc giáp với tỉnh Thái Nguyên và Bắc Giang

Hà Nội nằm trong vùng Đông bắc bộ, đất đai màu mỡ đợc hình thànhchủ yếu từ phù sa hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình

1.1.Đặc điểm về đât đai và dân c:

Thành phố Hà Nội có 9 quận, 5 huyện với 125 phờng, 9 xã và 5 thị trấn,với tổng diện tích đất tự nhiên là 92730 ha, với dân số là 2.672.125 ngời (tính

đến thời điểm 01/4/1999 ) Bình quân diện tích đất tự nhiên tính theo đầu ngời

là 347,03 m2/ngời, bình quân diện tích đất ở là 12,28m2/ngời, trong đó đất ở

đô thị là 10,85m2/ngời, đất ở nông thôn là 31,2m2/ngời Đất nông nghiệp là41849,23 ha, chiếm 44,69%, tập trung chủ yếu ở 5 huyện ngoại thành;

đất phi nông nghiệp là 42720,71 ha, chiếm 46,07%, đất cha sử dụng(sông, suối, núi đá,…Hàng ngàn dự án đầu t) là 8568,25 ha, chiếm 9,24%

Dấn số Hà Nội tính đến 01/4/1999 là 2.672.125 ngời, là thành phố đôngdân c lớn thứ hai của cả nớc, mật độ dân số trung bình là 2881,62 ngời/km2.Trong đó dân số nội thành là 1497102 ngời với mật độ dân số trung bình

18012 ngời/km2, ở khu ngoại thành dân số là 1175023 ngời, với mật độ dân sốtrung bình là 1497 ngời/km2 Dân số thành phố phân bố không đồng đều, tậptrung cao ở các quận nội thành, trung tâm thành phố

1.2 Đặc điểm kinh tế – xã hội:

Với vai trò, vị trí là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của cảnớc, trong những năm vừa qua đợc sự quan tâm đúng mức của Đảng và Nhà n-

ớc, thủ đô Hà Nội đã có những bớc phát triển mạnh mẽ, đạt đợc những thànhtựu quan trọng

Nhìn lại 4 năm từ 2001 – 2004, kinh tế thủ đô liên tục tăng trởng cao,

đều và tơng đối ổn định trên tất cả các ngành, các lĩnh vực Tổng sản phẩmquốc nội thủ đô tăng bình quân là 11,2% năm (đạt đợc mục tiêu đề ra ) So vớicác địa phơng khác trong cả nớc thì Hà Nội có GDP bình quân đầu ngời xếpvào loại khá cao Trong ngành công nghiệp: tỷ trọng công nghiệp tăng tơng

đối nhanh Nếu nh giá trị sản xuất công nghiệp bình quân hàng năm của giai

đoạn 1991 – 2000 chỉ tăng 15 - 16% năm, thì giai đoạn 2001 – 2004 tăngbình quân là 19,1% năm (Kế hoạch là 14,5 – 15,5% năm ) Sản phẩm côngnghiệp ngày càng phong phú với chất lợng sản phẩm ngày càng tăng, chất l-ợng ngày càng đợc nâng cao Ngoài 9 khu công nghiệp cũ, Hà Nội đang hìnhthành và phát triển 5 khu công nghiệp tập trung, hai khu công nghiệp vừa vànhỏ

Các ngành thơng mại – dịch vụ và các loại hình dịch vụ khác đạtmức tăng trởng khá với nhiều loại hình đa dạng và phong phú nh : du lịch,tài chính, ngân hàng, thơng mại, thông tin liên lạc, viễn thông, t vấn và

đào tạo,…Hàng ngàn dự án đầu tTổng giá trị ngành dịch vụ tăng trởng bình quân trong giai đoạn

2001 – 2004 là 10,2%/năm (kế hoạch là 9- 10%/năm ) Bớc đầu hình thànhmột số loại hình dịch vụ chất lợng cao

Nông nghiệp – nông thôn ngoại thành có bớc khởi sắc: có những bớcchuyển dịch cơ cấu thích ứng Tốc độ tăng trong ngành nông nghiệp trong giai

đoạn 2001 – 2004 đạt trung bình là 6,3%/năm (kế hoạch đề ra là 6 –7%/năm) Cơ cấu kinh tế ngoại thành có chuyển biến theo hớng tăng dần tỷtrọng tiểu thủ công nghiệp, thơng mại, dịch vụ nông thôn Trong thời gianqua và đặc biệt là mấy năm gần đây, nông nghiệp và nông thôn ngoại thành đãphát triển theo hớng nông nghiệp đô thị, sinh thái

Nhìn chung trong những năm qua kinh tế của thủ đô Hà Nội đã đạt đợcnhiều kết quả khả quan, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng theo định hớng Cơcấu kinh tế của thành phố cuối năm 2004 là: công nghiệp mở rộng 40,4%,dịch vụ 7,5%, nông – lâm – thủy sản 2,1% Các thành phần kinh tế đềutăng, chất lợng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế đợc tăng lên, thuhút đợc ngày càng nhiều vốn đầu t nớc ngoài vào thành phố, tập trung vào cácngành công nghiệp, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, góp phần tạo diệnmạo mới cho thủ đô

Về chính trị, trong những năm quan, thủ đô Hà Nội cũng có đợc nhữngthành tựu quan trọng Tình hình chính trị ổn định, bền vững, làm cho ngời dâncàng tin tởng vào Đảng và Nhà nớc, yên tâm làm ăn sản xuất Những thànhtựu đạt đợc trong thời gian qua nh đăng cai tổ chức thành công Seagames 22,Hội nghị cấp cao Asem 5, …Hàng ngàn dự án đầu tđã làm quan hệ đối ngoại đợc mở rộng và có bớcphát triển mới, tăng vị thế của thủ đô trên trờng quốc tế, để lại một ấn tợng

đẹp trong lòng bạn bè thế giới

Về văn hóa, xã hội có bớc phát triển, đời sống vật chất và tinh thần củangời dân ngày càng đợc nâng cao Hà Nội đã hoàn thành phổ cập trung học cơ

sở trên toàn thành phố, 100% các trạm y tế xã, phờng có bác sỹ Các chơngtrình dân số – kế hoạch hóa gia đình, giáo dục, bảo vệ chăm sóc trẻ em, hoạt

động của ngời cao tuổi đợc triển khai tích cực Việc giải quyết công ăn việclàm cho ngời lao động đã làm tỷ lệ thất nghiệp thành thị giảm từ 7,95% năm

2000 xuống còn 7,39% năm 2001 Công tác xây dựng nhà tình nghĩa, phụngdỡng các bà mẹ Việt Nam anh hùng, giúp đỡ và xóa hộ nghèo, trợ cấp các đốitợng cứu trợ xã hội đợc đẩy mạnh, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế ngày càng

mở rộng và phát huy tác dụng

Thể dục thể thao quần chúng và thành tích cao phát triển phong trào thi

đua “ngời tốt, việc tốt”, “xây dựng nếp sống văn minh, gia đình văn hóa”,…Hàng ngàn dự án đầu t

đạt hiệu quả tích cực Unesco đã bình chọn Hà Nội là thành phố duy nhất củakhu vực châu á - Thái Bình Dơng nhận danh hiệu “thành phố vì hòa bình”

Tuy nhiên, kinh tế – xã hội thủ đô còn một số hạn chế cần quan tâmkhắc phục: chất lợng phát triển và sức cạnh tranh của nền kinh tế còn một sốmặt cha cao; cha khai thác tốt tiềm năng phát triển (nh đất đai, nhân lực, …Hàng ngàn dự án đầu t),còn có cơ chế, chính sách cha đủ mạnh để hỗ trợ kinh tế ngoài quốc doanh;công tác cải cách hành chính, chống tiêu cực, tham nhũng còn khó khăn…Hàng ngàn dự án đầu t

2 Quá trình đô thị hóa trên địa bàn thành phố Hà Nội:

Hiện nay, quá trình đô thị hóa diễn ra ở rất nhiều các địa phơng trênlãnh thổ Việt Nam theo tốc độ phát triển kinh tế của đất nớc và xu thế hộinhập nền kinh Việt Nam và nền kinh tế thế giới Có nhiều vấn đề có thể bànxung quanh vấn đề đô thị hóa và phát triển các đô thị Việt Nam, nhng đô thịhóa nói chung là một hiện tợng tất yếu

Đặc biệt, thủ đô Hà Nội là một trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, xãhội của cả nớc, nên quá trình đô thị hóa trong những năm qua diễn ra mạnh

mẽ hơn bao giờ hết, đã làm thay đổi đáng kể bộ mặt đô thị của thành phố.Những khu nhà cao tầng khang trang, đẹp đẽ mang dáng vẻ hiện đại, nhữngkhu vui chơi giải trí, thơng mại, du lịch, dịch vụ…Hàng ngàn dự án đầu t đã dần làm cho Hà Nội códáng vẻ của một thành phố hiện đại, phát triển, tơng xứng với vị thế là thủ đôcủa một nớc 100 triệu dân

Trong những năm qua, khối lợng các công trình, dự án đợc triển khaixây dựng trên địa bàn tăng rất nhanh Các công trình đợc xây dựng nhằm hòanthiện hệ thống cơ sở hạ tầng của thành phố, các khu vui chơi,m giải trí, cáckhu trung tâm thơng mại, dịch vụ, đờng xá, hệ thống thông tin liên lạc đợcxây dựng ngày càng nhiều, với chất lợng cao hơn hẳn, tạo thuận lợi cho ngờidân thủ đô nâng cao mức sống và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng: dịch

vụ – công nghiệp – nông nghiệp Các khu kinh tế, khu chế suất, khu côngnghiệp đợc mở rộng theo hớng phát triển ra các huyện ngoại thành.

Bên cạnh số lợng các công trình đợc xây dựng ngày càng nhiều, thì chấtlợng công trình cũng đợc nâng cao Nếu nh trớc đây, việc xây dựng các côngtrình, dự án nhỏ lẻ, phân tán thì nay đã dần đi vào việc phát triển đồng bộ các

dự án theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của cấp trên, việc xây dựng có sựquản lý và kiểm soát của chính quyền và các Ban quản lý dự án

Nhằm nâng cao mức sống của nhân dân, tạo cho đô thị phát triển vớikiến trúc đẹp và bền vững, trong giai đoạn từ năm 2000 – 2004 thành phố đã

đầu t xây dựng cơ bản khoảng 75000 tỷ đồng, bình quân mỗi năm khoảng

15000 tỷ đồng cho hàng ngàn các công trình thuộc các lĩnh vực phát triển đôthị, bao gồm: công tác thiết kế quy hoạch, chuẩn bị đầu t và xây dựng cáccông trình trọng điểm…Hàng ngàn dự án đầu t

Cơ cấu kinh tế thủ đô chuyển dịch theo hớng dịch vụ – công nghiệp –nông nghiệp, giảm dần tỷ trọng trong các ngành công nghiệp và nông nghiệp,tăng dần tỷ trọng ngành dịch vụ Vì thế, nhu cầu về quỹ đất sử dụng cho việcxây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…Hàng ngàn dự án đầu tphục vụ cho cácmục đích phát triển của thủ đô là hết sức lớn, cần phải điều chỉnh quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất cụ thể, chi tiết và thích hợp

Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa tại Hà Nội hiện đang gặp không ít khókhăn Việc dân số gia tăng quá nhanh do tăng cơ học đã tạo ra sức ép rất lớncho thành phố về việc làm, môi trờng đô thị, cải thiện điều kiện sống cho ngờidân Trong khi đó, cơ sở hạ tầng cha kịp đáp ứng cho quá trình đô thị hóanhanh chóng này, quy hoạch chi tiết về sử dụng đât triển khai còn chậm, tìnhtrạng ngời dân xây dựng trái phép, không phép vẫn còn nhiều…Hàng ngàn dự án đầu tTất cả điều đó

đã tạo cho thủ đô không ít khó khăn cần phải giải quyết trên con đờng pháttriển và hội nhập của mình

3 Thực trạng giải phóng mặt bằng, nhu cầu tái định c ở thành phố Hà Nội:

3.1 Thực trạng giải phóng mặt bằng:

Thủ đô Hà Nội đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ về mọi mặt,hàng loạt các công trình, dự án đợc xây dựng trên địa bàn thành phố, tăng vềquy mô, số lợng và chất lợng Để các công trình, dự án hoàn thành đúng tiến

độ thì phải thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là một khâu quan trọng và có tính đặc thù trongquá trình thực hiện các dự án đầu t, không những ảnh hởng trực tiếp và rất lớn

đến tiến độ đầu t mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế, chính trị,

xã hội tại địa phơng Nên thực tế, đây là nguyên nhân chủ yếu và quan trọngnhất trong việc làm chậm tiến độ thi công các dự án, vì nó liên quan đến lợiích và quyền lợi của nhiều bên, của nhiều ngời Trong những năm qua, Nhà n-

ớc đã ban hành nhiều chính sách nhằm thúc đẩy nhanh hơn nữa công tác này.Nhờ vậy, công tác giải phóng mặt bằng đã có những kết quả khả quan

Biểu 1: Số liệu tổng hợp về thực hiện dự án có liên quan đến giải phóng

Tỉ lệ số

hộ bố trí TĐC/ số

hộ nhận tiền

bàn giao

Tổng diện tích

đất thu hồi

Tổng diện tích

đất đã

bàn giao

Tổng số hộ

Tổng số tiền chi trả

(Nguồn: Báo cáo thực hiện dự án có liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng

năm 2000 2004 của Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố )–

3.1.1 Tạo đợc sự chuyển biến tích cực trong công tác GPMB, đảm bảo tiến

độ thi công nhiều công trình trọng điểm trên địa bàn thành phố, góp phần quan trọng hoàn thành chỉ tiêu phát triển kinh tế- xã hội hàng năm:

Từ năm 2000 đến nay, đã hoàn thiện khối lợng và quy mô giải phóngmặt bằng phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn ngày càngtăng, số dự án hoàn thành cao hơn năm trớc, đặc biệt là một số điểm khó khăn,vớng mắc, tồn đọng lâu đã đợc giải quyết, tạo động lực mới cho công tác giảiphóng mặt bằng

Nếu năm 2000, số dự án liên quan là 139 dự án, hoàn thành 64 dự án thìnăm 2001 số lợng dự án đã tăng lên đến 351 dự án, hoàn thành 159 dự án(tăng 148% ), thu hồi 733 ha (tăng 110% ); năm 2002, hoàn thành 194 dự án(tăng 22% ), thu hồi 836 ha (tăng 14% ); năm 2003 hoàn thành 260 dự án(tăng 34% ), thu hồi 1424 ha (tăng 70% ); năm 2004 là năm mà Luật Đất đai

và luật Xây dựng có hiệu lực thi hành, cơ chế, chính sách hớng dẫn thực hiệncha đợc ban hành đồng bộ, nhiều khó khăn mới nảy sinh, nhng công tác giảiphóng mặt bằng vẫn tiếp tục đợc đẩy mạnh Đã hoàn thành 161 dự án phảigiải phóng mặt bằng và ban giao 876 ha đất, thực hiện chi trả tiền bồi thờng,

hỗ trợ cho 20889 hộ dân, tái định c cho 1212 hộ gia đình

Tính chung trong 5 năm 2000 – 2004, trên địa bàn thành phố đã hòanthành 838 dự án có giải phóng mặt bằng, với diện tích thu hồi 4038 ha, thựchiện bồi thờng cho 108492 hộ dân (với tổng số tiền chi trả là 57111 tỷ đồng).Tái định c cho 6646 hộ gia đình.

Nhiều dự án có ý nghĩa quan trọng đối với kinh tế, xã hội của thủ đô

tr-ớc đây thực hiện chậm trễ, để kéo dài đã đợc tập trung giải quyết nh: nút VoiPhục – Cầu Giấy, tuyến tránh Hà Nội – Cầu rẽ; đờng 1A Văn Điển; khucông nghiệp Sài Đồng B, khu Ao Thớc Thợ; đờng Viện Vật lý - Đê Bởi; đờng

Đội Cấn – Hoàng Hoa Thám; đờng Vành đai 3 đoạn Mai Dịch – Trần DuyHng; nút ngã t Vọng; nút ngã T Sở; đờng vào di tích Cổ Loa

3.1.2 Hoàn thành cơ bản công tác quy hoạch chi tiết các quận, huyện đẩy mạnh việc xây dựng các đề án quy hoạch các khu đô thị, công trình trọng

điểm và thực hiện công khai quy hoạch vào nề nếp.

UBND thành phố đã chỉ đạo hoàn thành và ban giao quy hoạch chi tiết

về sử dụng đất và hệ thống giao thông cho 12 quận, huyện cũ (đang tiếp tục

bổ sung quy hoạch chi tiết đối với 2 quận mới và điều chỉnh quy hoạch cácquận, huyện có liên quan ); đồng thời phê duyệt trên 300 đề án quy hoạch chitiết các khu đô thị, các công trình trọng điểm, công trình quan trọng phục vụyêu cầu phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Tổ chức triển lãm, giới thiệucông khai quy hoạch chi tiết 12 quận, huyện và các dự án khu đô thị mới trên

địa bàn thành phố Việc đăng tải nội dung các dự án quy hoạch đợc phê duyệttrên các phơng tiện truyền hình và báo chí của thành phố đã tiến hành thờngxuyên, đi vào nền nếp Nhiều đề án quy hoạch đã phát huy hiệu quả, giúp choviệc tăng cờng quản lý đất đai, giải phóng mặt bằng và thực hiện các dự án

đầu t Tình trạng chậm triển khai quy hoạch chi tiết đợc duyệt bớc đầu đợckhắc phục

Đã thực hiện có kết quả bớc đầu chủ trơng nâng cấp, cải tạo đờng phố

và xây dựng tuyến đờng mới gắn đồng bộ với quy hoạch hai bên đờng nhằmtạo điều kiện tái định c tại chỗ, đảm bảo chỉnh trang mỹ quan đô thị phù hợpvới yêu cầu phát triển Thủ đô trong những năm tới, đồng thời có sự điều tiếtvào ngân sách phần giá trị đất đai tăng thêm do Nhà nớc đầu t Cụ thể tại các

dự án nh: Dự án cải tạo nhà ở Kim Liên, Dự án đờng Láng Hạ- Thanh Xuân,

Dự án đờng Nam Đại Cồ Việt…Hàng ngàn dự án đầu t

3.1.3 Đã chú trọng điều chỉnh, bổ sung các chính sách bồi thờng thiệt hại,

hỗ trợ, bán nhà tái định c cho phù hợp với thực tiễn đặc thù về kinh tế-xã hội đặc thù ở Thủ đô và tinh thần của các Luật Đất đai, Luật Xây dựng mới.

Do cơ chế, chính sách của Nhà nớc có liên quan đến công tác GPMBcòn phát sinh những bất cập với thực tiễn đặc thù của Thủ đô; UBND thànhphố và các ngành đã tập trung nghiên cứu, ban hành 15 văn bản pháp quynhằm điều chỉnh chính sách về giá đất nông nghiệp, giá đất ở để xác định bồithờng thiệt hại, các chính sách hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ngừng sản xuất kinhdoanh, hỗ trợ đặc biệt khi Nhà nớc thu hồi đất nông nghiệp, giá bán nhà tái

định c Những điều chỉnh này đã giúp cho thành phố sớm chủ động tháo gỡcác vớng mắc và kịp thời ban hành chính sách chung tại Quyết định số199/2005/QĐ-UB, Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 theo tinhthần Luật Đất đai, Luật Xây dựng mới và các Nghị định hớng dẫn của Chínhphủ

Thực hiện cải cách thủ tục hành chính, thành phố đã ban hành Quy định

về trình tự, thủ tục thực hiện công tác GPMB trên địa bàn thành phố trên cơ sở

đảm bảo nguyên tắc công khai, dân chủ và chú trọng tái định c hợp lý, u tiêntại chỗ Đồng thời tăng cờng hoạt động phối hợp liên ngành để giúp UBNDthành phố giải quyết điều chỉnh, xử lý kịp thời những chế độ, chính sách phátsinh cụ thể, đặc thù ở từng dự án Uỷ Ban nhân dân các quận, huyện đã tíchcực thực hiện dân chủ, công khai ngay từ khâu điều tra, khảo sát, lập và phêduyệt phơng án theo quy trình công khai 2 lần hoặc có địa phơng đã côngkhai 3 lần nh: Gia Lâm, Từ Liêm…Hàng ngàn dự án đầu tđồng thời quan tâm tăng cờng công táctiếp dân đã góp phần giảm bớt khiếu nại đông ngời, gây căng thẳng trên địabàn Các ngành và các cơ quan thông tin, báo chí cũng đã có sự quan tâm phốihợp với các quận, huyện tạo điều kiện tổ chức thực hiện dứt điểm công tácGPMB, phù hợp với tình hình thực tế và nguyện vọng của đông đảo nhân dân,nhiều trờng hợp đã không phải áp dụng biện pháp cỡng chế hành chính

3.1.4.Tổ chức huy động có hiệu quả các nguồn lực và bằng nhiều hình thức

để nhanh chóng tạo quỹ nhà đất tái định c; tập trung bố trí quỹ nhà cho các công trình trọng điểm.

Việc chủ động về quỹ nhà đất tái định c là một yếu tố quan trọng trongviệc đảm bảo tiến độ kế hoạch GPMB đã đợc quan tâm chú trọng Thành phố

và các quận, huyện đã tích cực bằng nhiều nguồn lực tạo nguồn quỹ nhà ở tái

định c thông qua hình thức nh: đặt hàng mua nhà ở của các Dự án kinh doanhnhà ở; điều tiết 20% quỹ đất hoặc 30% quỹ nhà của các dự án nhà ở, khu đôthị vào quỹ nhà tái định c của thành phố; đầu t ngân sách thành phố và củaquận, huyện xây dựng các khu tái định c

Trong năm năm qua, bằng nhiều nguồn vốn huy động, trên địa bànthành phố đã triển khai 171 dự án có xây dựng nhà ở tái định c , với số lợng

194.500 căn hộ, lô đất Đã quan tâm đầu t và hình thành một số khu tái định

c tập trung nh khu di dân Đền Lừ (25 ha), khu di dân Cống Vị (7,2 ha), khu didân Dịch Vọng (5,3 ha), khu tái định c Nam Trung Yên (56 ha), khu đô thịTrung Hoà-Nhân Chính (14,2 ha) Thực hiện đến hết năm 2004 đã bố trí phục

vụ tái định c đợc cho 6.649 hộ dân và chuẩn bị đợc trên 1.000 căn hộ cho cácyêu cầu cấp bách của dự án Cầu Vĩnh Tuy và Nút Ngã T Sở

Tình trạng khó khăn về quỹ nhà, đất tái định c từ năm 2000 đến nay đãtừng bớc đợc tháo gỡ Khả năng đáp ứng nhu cầu về nhà tái định c trong cácnăm 2001- 2003 chỉ đảm bảo đợc khoảng 40- 50%; đến năm 2004 đã tăng lênkhoảng 70% và năm 2005, với nguồn quỹ nhà, đất tái định c đợc hoàn thànhtheo tiến độ dự kiến, thành phố sẽ có khả năng giải quyết chủ động hơn yêucầu về nhà đất tái định c đối với các công trình trọng điểm

3.1.5 Bớc đầu xây dựng đợc đội ngũ cán bộ chuyên trách làm công tác GPMB ở các cấp, quy trình, thủ tục thực hiện từng bớc đợc hoàn thiện, phân định rõ trách nhiệm của tổ chức và cá nhân Tăng cờng phân cấp cho các quận, huyện để chủ động trong việc tổ chức thực hiện GPMB.

Ban chỉ đạo GPMB thành phố đợc thành lập với sự tham gia của cácngành thành phố đã bớc đầu đợc kiện toàn và ngày càng phát huy vai trò tham

mu, phối hợp liên ngành trong việc giải quyết các khó khăn, vớng mắc cụ thể

ở các dự án Bộ máy làm công tác GPMB ở các quận, huyện, phờng, xã đợchình thành theo Quyết định số 147/2003/QĐ-UB ngày 4/11/2003 của UBNDthành phố, đã từng bớc hoạt động theo hớng tập trung, chuyên trách, giảm bớtcác thủ tục thành lập Hội đồng và có sự phân công trách nhiệm rõ ràng hơn

Từ năm 2001, việc thực hiện chủ trơng tăng cờng phân cấp cho UBNDcác quận, huyện trong việc thẩm định và phê duyệt toàn bộ các phơng án đền

bù, hỗ trợ, tái định c đã tạo điều kiện cho các quận, huyện chủ động hơn trongcông tác GPMB và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính

Việc chỉ đạo hoàn thiện quy trình, thủ tục tổ chức thực hiện công tácbồi thờng thiệt hại, tái định c khi nhà nớc thu hồi đất đã góp phần xác định rõcác bớc triển khai công việc, phân định rõ trách nhiệm của chủ đầu t, ngời bịthu hồi đất và các cơ quan quản lý nhà nớc; tạo điều kiện thực hiện phân cấptriệt để, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý kiên quyết đối với các hành vi cốtình không chấp hành Đồng thời cũng xác định rõ trách nhiệm của các Sở,Ngành trong việc chủ trì, tham gia phối hợp và kiểm tra, đôn đốc

Công tác kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân

đã đợc các cấp chính quyền, các ngành quan tâm tiếp nhận, cố gắng giải quyếtkịp thời theo đúng trình tự và thẩm quyền, góp phần hạn chế những tâm lý

căng thẳng tại những điểm nóng và củng cố thêm long tin vào sự công tâm củachính quyền và sự phù hợp của các chính sách chung Qua 5 năm, Ban chỉ đạoGPMB của thành phố đã kiểm tra trên 3 vạn phơng án đền bù và nhiều trờnghợp sai sót đã đợc UBND quận, huyện kịp thời xử lý Đã có 570 trờng hợpkhiếu nại đợc Thanh tra Thành phố xem xét, kết luận và đợc giải quyết theothẩm quyền Tình trạng nhân dân đi tập trung khiếu kiện đông ngời đã giảm.

3.1.6 Công tác lãnh đạo của các cấp uỷ Đảng và sự phối hợp của Mặt trận

tổ quốc, các tổ chức chính trị xã hội ngày càng đợc tăng cờng theo hớng tích cực, chủ động, kiên quyết và có hiệu quả Đã phát huy sức mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị ở các cấp.

Quán triệt t tởng “Lãnh đạo, chỉ đạo tập trung ráo riết bằng các giảipháp đồng bộ kiên quyết” các cấp uỷ Đảng, Chính quyền và tổ chức Đoàn thểnhân dân ở các quận, huyện và nhiều phờng, xã đã tích cực lãnh đạo xây dựng

kế hoạch, tổ chức phối hợp trong công tác GPMB Đảng bộ các quận, huyện

đã tăng cờng các hình thức kiểm tra, đôn đốc và phân công các Đ/c trong ờng vụ phụ trách lãnh đạo chỉ đạo cụ thể ở từng địa bàn Mặt trân tổ quốc, Hộicựu chiến binh, Hội phụ nữ, Hội nông dân từ thành phố đến quận, huyện, ph-ờng, xã đã có nhiều biện pháp tích cực trong việc tổ chức tuyên truyền, vận

Th-động về các chủ trơng, chính sách GPMB, trực tiếp tham gia tổ chức công tác

ở cơ sở, giúp Hội đồng GPMB ở nhiều quận, huyện kịp thời nắm đợc tìnhhình, xem xét bồi thờng, hỗ trợ, tái định c theo đúng các chế độ chính sáchcủa nhà nớc và thành phố Bên cạnh đó, công tác thông tin tuyên truyền bằngnhiều hình thức đã kịp thời biểu dơng những cá nhân, tổ chức làm tốt, phêphán những hành vi vi phạm, cố tình không chấp hành, góp phần ổn định t t-ởng trong nhân dân khi thực hiện các chủ trơng chính sách của thành phố Với

sự lãnh đạo, chỉ đạo chặt chẽ của các cấp uỷ Đảng, Chính quyền địa phơng và

sự tham gia tích cực của tổ chức chính trị xã hội, Đoàn thể, nhiều dự án, điểmnóng trên địa bàn thành phố đã đợc tháo gỡ những khó khăn, nhân dân đồngtình, chấp thuận, không phải áp dụng biện pháp cỡng chế hành chính

Hàng năm, Thành phố và các cấp Chính quyền đều quan tâm chỉ đạokiểm điểm đánh giá kết quả triển khai công tác GPMB theo tinh thần Nghịquyết 20 của Thành uỷ và Nghị quyết 09 của Hội đồng nhân dân thành phố.Qua đó, đã rút ra kinh nghiệm và chấn chỉnh các biện pháp tổ chức thực hiện

ở các khâu điều tra, lập phơng án, công khai phơng án, tiếp dân, giải quyếtkhiếu nại, tố cáo; đồng thời tăng cờng công tác kiểm tra, đôn đốc của các cấpuỷ

II Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định

c trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Thành phố Hà Nội thời gian qua đang trong quá trình phát triển mạnh

mẽ Hàng loạt các công trình, dự án xây dựng đợc triển khai, các tuyến đờng

đựơc cải tạo nâng cấp, các nút giao thông quan trọng trong thành phố đợc xâydựng…Hàng ngàn dự án đầu tCác dự án, công trình đợc triển khai tăng cả về quy mô, số lợng và chấtlợng, đã làm tăng sức ép cho công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất để thựchiện dự án

Công tác giải phóng mặt bằng của thành phố Hà Nội trong những nămqua đã đạt đợc một số kết quả nhất định, có nhiều tiến bộ và chuyển biến tíchcực, trớc mắt đã tập trung giải quyết đảm bảo yêu cầu cơ bản cho các dự ántrọng điểm của thành phố Tuy nhiên, tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằngcủa nhiều dự án vẫn cha đáp ứng đợc yêu cầu về tiến độ, một trong nhữngnguyên nhân là cha chuẩn bị đủ quỹ nhà ở, đất ở tái định c

Là khâu quan trọng nhất trong công tác giải phóng mặt bằng, tái định c

có tính chất quyết định đến tiến độ và hiệu quả về mặt kinh tế – xã hội củacác dự án Tâm lý ngời dân luôn mong muốn có một chỗ ở ổn định, mức sống

và thu nhập không bị giảm đi sau khi bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở Vìvậy, công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định c cùng với việc xây dựng đồng

bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại nơi tái định c đảm bảo cho ngời dân

ổn định chỗ ở, tái tạo thu nhập và phân bố lại dân c trên địa bàn là công việcphải làm trớc tiên và cấp bách đối với bất kỳ dự án xây dựng nào cần giảiphóng mặt bằng Nhận thức rõ vấn đề trên, UBND thành phố và các Sở, Ban,Ngành và chính quyền địa phơng đã có sự chỉ đạo sát sao, tích cực nhằm đẩynhanh công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định c cùng với các phơng án bồithờng hỗ trợ khác phục vụ giải phóng mặt bằng

- Nghị quyết số 20/NQ-TU ngày 13/7/2000 của UBND thành phố HàNội và Nghị quyết số 09/NQ-HĐ ngày 21/7/2000 của Hội đồng nhân dânthành phố Hà Nội về công tác giải phóng mặt bằng, xác định đây là nội dung

quan trọng nhằm thực hiện chơng trình phát triển kinh tế- xã hội của thủ đô,thực hiện quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội đến năm 2020, quy hoạch sửdụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng 5 năm của thành phố

- Quyết định số 123/QĐ-UB ngày 06/12/2001 của UBND thành phố HàNội ban hành quy định những nguyên tắc về quản lý đầu t và xây dựng khu đôthị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn thành phố Các khu đô thị mớiphải đợc xây dựng trên cơ sở quy hoạch chi tiết đợc phê duyệt, đồng bộ cơ sởhạ tầng đô thị, cũng nh các cơ sở bảo đảm hoạt động hành chính, an toàn dân

c…Hàng ngàn dự án đầu tđảm bảo cho các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện để tạo lập cuộc sống ổn

định, sinh hoạt, làm việc và giao tiếp thuận tiện Đồng thời quy định về nhữngnguyên tắc sử dụng quỹ nhà ở, đất ở sau khi xây dựng hạ tầng kỹ thuật: đốivới dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu t phải giành20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà ở, đất ở của thànhphố phục vụ di dân giải phóng mặt bằng

- Quyết định số 01/QĐ-UB ngày 06/07/2002 của UBND thành phố banhành quy chế mua nhà đã xây dựng hoặc theo đơn đặt hàng để phục vụ di dângiải phóng mặt bằng theo phơng thức huy động các nguồn vốn ứng trớc đầu txây dựng nhà ở của các thành phần kinh tế

- Quyết định số 15/QĐ-UB ngày 17/01/2003 về ban hành giá bán căn

hộ chung c cao tầng cho các đối tợng tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất để sửdụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộngtrên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 63/2002/QĐ-UB và Quyết định số 91/2003/QĐ-UB về

đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xâydựng cơ sở hạ tầng trên địa bànthành phố, trong đó có nguồn bổ sung kinh phí để xây dựng nhà ở tái định c

- Quyết định số 76/QĐ-UB ngày 19/5/2004 của UBND thành phố quy

định về quản lý thực hiện đầu t các dự án cải tạo, xây dựng khu nhà ở và khu

đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội Quy đinh chủ đầu t thực hiện dự án cảitạo, xây dựng khu nhà ở, khu đô thị và các chủ dự án thành phần trong các dự

án có nghĩa vụ bàn giao 20% diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng có đầy đủhạ tầng kỹ thuật, 50% diện tích sàn nhà cao tầng, 25% nhà vờn biệt thự để bổsung vào quỹ nhà ở của thành phố

- Quyết định số 26/QĐ-UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố quy

định cụ thể về bồi thờng hỗ trợ tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bànthành phố Hà Nội Trong đó quy định cụ thể các nguyên tắc bố trí tái định c

nh sau:

1-Chỉ xét giao đất, bán hoặc cho thuê nhà tái định c đối với các hộ gia

đình, cá nhân có nhà ở, đất ở hợp pháp bị thu hồi có một trong các điều kiệnquy định tại Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-Chính phủ ngày 03/12/2004của Chính phủ và có hộ khẩu thờng trú tại Hà Nội

2-Căn cứ quỹ đất, nhà tái định c hiện có (số lợng, diện tích, cơ cấu cănhộ), UBND quận, huyện có trách nhiệm ban hành quy chế bố trí, xắp xếp tái

định c cho dự án Quy chế này phải đảm bảo công khai, công bằng, phù hợpvới quy định của pháp luật Ưu tiên tái định c tại chỗ cho ngời bị thu hồi nhà

ở, đất ở tại nơi có dự án tái định c

3-Ngời sử dụng nhà ở, đất ở tại khu vực nội thành, thị trấn khi bị thu hồithì chủ yếu đợc bồi thờng bằng tiền và bố trí tái định c bằng nhà ở, căn hộ.Việc giải quyết nhà ở đợc quy định nh sau:

a-Chủ sử dụng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc (nhà đang thuê nhà nớchoặc tổ chức tự quản) khi bị thu hồi đợc mua hoặc thuê nhà ở mới có diện tíchkhông thấp hơn diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi

b-Chủ sử dụng nhà ở thuộc sở hữu riêng (sở hữu t nhân), có diện tích

đất sử dụng riêng khi bị thu hồi giải phóng mặt bằng đợc bố trí căn hộ theonhững nguyên tắc sau:

-Chủ sử dụng nhà ở, đất ở có 01 sổ hộ khẩu có từ 10 nhân khẩu trở lênhoặc có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên, đang ăn ở thờng xuyên và đăng ký hộ khẩuthờng trú tại địa điểm giải phóng mặt bằng đợc xét mua hai căn hộ tái định c;nhng tổng diện tích các căn hộ đợc tái định c không quá 03 lần diện tích đất bịthu hồi

-Chủ sử dụng nhà ở, đất ở không đăng ký hộ khẩu thờng trú Hà Nội

nh-ng khônh-ng đănh-ng ký thờnh-ng trú tại địa điểm giải phónh-ng mặt bằnh-ng (hộ khẩu KT2)chỉ đợc xét mua 01 căn hộ tái định c

4-Trờng hợp các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi nhà ở, đất ở trong khuvực đờng vành đai I (khu vực nội thành) khi di chuyển ra bên ngoài thì ngoàimức diện tích nhà tái định c hoặc bố trí theo quy định tại mục 3 ở trên còn đợctính hệ số chuyển vùng nh sau:

-Nhà ở nằm trong đờng vành đai 1: hệ số là 1,0

-Nhà ở nằm từ đờng vành đai 1 đến đờng vành đai 2: hệ số là 1,1

-Nhà ở nằm từ đờng vành đai 2 đến đờng vành đai 3: hệ số là 1,2

-Nhà ở nằm ngoài đờng vành đai 3: hệ số là 1,3

5-Phần diện tích nhà ở đợc bố trí lớn hơn tiêu chuẩn quy định tại mục 3,

4 ở trên đợc bán theo giá quy định của UBND thành phố nhân với hệ số bằng1,2

6-Trờng hợp ở các huyện ngoại thành, các quận mới thành lập sau năm

1997 mà ngời dân vẫn sinh sống chủ yếu bằng nông nghiệp, ngành nghề tiểu,thủ công nghiệp thì tùy theo quỹ đất thực tế tại địa phơng có thể bố trí đợc tái

định c, ngời có đất ở hợp pháp bị thu hồi có thể đợc giao đất có thu tiền sửdụng đất theo quy định Nếu đợc xét giao đất ở thì theo hạn mức nh sau:

a-Nếu diện tích đất ở bị thu hồi toàn bộ hoặc nhỏ hơn các mức diện tíchquy định dới đây thì đợc giao bằng 100% diện tích đất bị thu hồi:

-60 m2 đối với khu vực nội thành;

-80 m2 đối với khu vực nội thị xã, thị trấn, các phờng mới đợc thành lậpsau năm 1997;

-120 m2 đối với khu vực nông thôn đồng bằng;

-160 m2 đối với khu vực nông thôn trung du

Việc phân loại xã nông thôn đồng bằng, trung du áp dụng theo quyết

định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội

b-Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ lớn hơn các mức quy định tại mục atrên thì đợc giao đủ theo mục a và giao bổ sung bằng 50% diện tích chênhlệch, nhng tổng diện tích đợc giao không lớn hơn 1,5 lần (đối với đất ở đô thị)

và không lớn hơn 2 lần (đối với đất ở nông thôn) mức quy định tại mục a nêutrên

c-Trờng hợp Nhà nớc thu hồi toàn bộ diện tích đất ở của ngời đang sửdụng mà diện tích bị thu hồi nhỏ hơn 40 m2 (đối với đất ở tại đô thị) và 100

m2(đối với đất ở nông thôn) thì ngời có đất bị thu hồi có thể đợc xét giao đất

bổ sung cho đủ mức giao đất tối thiểu 40 m2 (đối với đất ở tại đô thị) và 100

m2(đối với đất ở nông thôn), nhng phần diện tích giao bổ sung phải nộp tiền sửdụng đất theo giá đất ở do đợc UBND thành phố quy định nhân với hệ số điềuchỉnh K = 1,2

7-Các trờng hợp bị thu hồi một phần nhà ở, đất ở:

a-Không xét bán căn hộ, giao đất tái định c cho các chủ sử dụng nhà ở,

đất ở sau đây:

-Có diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng 20 m2 mà diện tíchcòn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng lớn hơn hoặc bằng 40 m2 (đối với đất ởtại đô thị) và 100 m2(đối với đất ở nông thôn) cho một chủ sử dụng đất;

-Diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng 10 m2 mà diện tíchcòn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng lớn hơn hoặc bằng 20 m2.

-Diện tích đất ở còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng trên 120 m2tính cho 01 chủ sử dụng đất

b-Các trờng hợp nêu tại mục a trên đây mà diện tích còn lại ngoài chỉgiới giải phóng mặt bằng (có diện tích nhỏ hơn 20 m2 hoặc lớn hơn 20 m2 nh-

ng kích thớc thửa đất không hợp lý) không xây dựng nhà ở đợc theo quyhoạch, nếu UBND quận, huyện đã có quyết định thu hồi toàn bộ hoặc chủ sửdụng đất đã chuyển nhợng cho hộ liền kề để hợp khối xây dựng theo quyhoạch thì đợc xem xét bán nhà, giao đất tái định c nh trờng hợp bị thu hồi toàn

bộ nhà ở, đất ở theo mục 1, 2, 3, 4 nêu trên

8-Các trờng hợp tổng số tiền bồi thờng, hỗ trợ về nhà, đất và tài sảntrong phơng án bồi thờng, hỗ trợ không đủ để nộp tiền mua căn hộ tái định cthì phần chênh lệch còn thiếu đợc phép trả dần trong 10 năm theo quy định(trừ trờng hợp các hộ tự nguyện trả tiền một lần khi mua nhà) Việc cho phépbán trả dần đợc lập ngay trên phơng án bồi thờng, hỗ trợ, tái định c

2 Nhu cầu về quỹ nhà ở tái định c:

Trớc năm 1994, công tác giải phóng mặt bằng, tái định c bị ảnh hởngbởi các chính sách và cơ chế quản lý cũ mang tính bao cấp và tập trung Quátrình đổi mới bắt đầu đợc khởi xớng, kinh tế còn chậm phát triển, số dự án đầu

t trong nớc và nớc ngoài còn hạn chế về cả số lợng và quy mô Trong suốt thờigian này, các chính sách về đất đai cha đợc sửa đổi kịp với tiến trình đổi mới.Vấn đề di dân, tái định c đã đợc đề cập đến trong chính sách giải phóng mặtbằng, nhng còn cha cụ thể, cha đợc quan tâm đúng mức, vẫn đơn giản mangtính di chuyển cơ học về không gian Ngời dân phải đặt lợi ích xã hội, lợi íchcông cộng lên trên hết, sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân, nên việc đền bù là tùythuộc vào hòan cảnh cụ thể, cha có tiêu chuẩn định mức rõ ràng và ngời bị ảnhhởng sẵn sàng chịu đựng, còn nhà quản lý cũng xem là chuyện đơng nhiên và

đơn giản

Ngày nay, trong nền kinh tế thị trờng, có yêu cầu rất cụ thể về côngbằng xã hội, lợi ích chính đáng của cá nhân đợc tôn trọng và khuyến khíchphát huy đồng thời với lợi ích xã hội và lợi ích cộng đồng, con ngời cụ thể vừa

là động lực vừa là mục tiêu của phát triển…Hàng ngàn dự án đầu tcho nên thành phố đã có nhiều chủtrơng, chính sách đền bù, tái định c quan tâm đến lợi ích của ngời bị thu hồi

đất hơn

Trong các phơng án đền bù cho ngời bị thu hồi đất thì phơng án đền bùbằng nhà ở đợc xem là phơng án khả thi và hữu hiệu nhất Đối với phơng ánbồi thờng bằng đất là khó thực hiện, đặc biệt là trong các quận nội thành, vìquỹ đất công ích của địa phơng không còn nhiều Còn phơng án bồi thờngbằng tiền đối với những ngời bị thu hồi đất cũng phát sinh nhiều vấn đề Mặc

dù bắt đầu từ ngày 01/01/2005 UBND thành phố đã ban hành khung giá đấtmới với giá trị cao hơn nhiều so với các giao dịch về đất đai trên thực tế Vìthế, ngời dân rất khó có thể dùng số tiền đợc bồi thờng đó để có thể mua đợcmột mảnh đất hay một ngôi nhà nhằm ổn định chỗ ở cuả mình sau khi dichuyển Cho nên phơng án bồi thờng bằng nhà ở tái định c, bố trí xắp xếp tái

định c đối với các hộ gia đình bị di dời là phơng án đợc áp dụng và mang tínhkhả thi Hiện nay, phần lớn các dự án bồi thờng giải phóng mặt bằng bằng căn

hộ chung c cao tầng đối với các hộ trong khu vực nội thành, chỉ giao đất tái

định c theo định mức quy định các trờng hợp là hộ sản xuất nông nghiệp ởkhu vực ngoại thành

Trong những năm gầm đây, nhiều dự án, công trình xây dựng đã và

đang đợc triển khai, nh cầu về đất đai cho các dự án là rất lớn, điều này dẫn

đến nh cầu công tác giải phóng mặt bằng tăng cao làm cho di dân tái định c,nhà ở tái định c tăng lên Trong khi đó giá đất và giá nhà ở tại đô thị đã đợc

đẩy lên rất cao do quá trình đô thị hóa, do tình trạng đầu cơ đất và nhà, đã làmcho ngời dân với một số tiền bồi thờng rất khó mua đợc đất, nhà Do vậy, ngờidân có xu hớng nhận nhà hoặc đất tại nơi đã quy hoạch dành cho tái định c,dẫn đến nh cầu về nhà ở tái định c tăng lên đột biến trong thời gian qua

Theo số liệu tổng hợp từ các dự án liên quan đến đền bù giải phóng mặtbằng từ năm 2000 – 2004 cụ thể nh sau:

Tổng hợp 5 năm 2000 – 2004 thì: Số hộ di dân giải phóng mặt bằng là115.141 hộ gia đình trong đó thì chỉ có 6.649 hộ đợc bố trí tái định c (chiếmkhoảng 5,77%) Cho thấy tỷ lệ hộ gia đình đợc bố trí tái định c trong tổng số

hộ di dân giải phóng mặt bằng là rất nhỏ Trong khi đó về di dân tái định cngày càng lớn

Biểu 2: Tổng hợp nh cầu và kế hoạch tái định c đến năm 2005

đang triển khai xây dựng (căn hộ)

Thiếu so với nh cầu

Kế hoạch xây dựng quỹ nhà đất để đáp ứng đủ

nh cầu di dân tái định c (nội thành và ngoại

thành).

Số căn hộ (đối với nội thành)

Số lo đất (ngoại thành)

Diện tích

đất xây dựng khu tái định c (ha)

Kinh phí

đầu t (tỷ đồng)

án xây dựng nhà tái định c rất chậm Một số quận, huyện triển khai các khunhà ở, đất ở tái định c phục vụ di dân giải phóng mặt bằng tơng đối chủ động

nh quận Hai Bà Trng, Ba Đình, Cầu Giấy,…Hàng ngàn dự án đầu t Các dự án thực hiện ở các quận,huyện khác nhau, nên nh cầu về căn hộ tái định c ở các quận, huyện cũngkhác nhau Thành phố cũng đã chủ động, linh hoạt trong việc bố trí căn

hộ tái định c từ quỹ nhà của thành phố

Nh cầu nhận nhà tái định c ngày càng tăng lên trong khi đó quỹ nhà ở,

đất ở của thành phố cha đủ để đáp ứng nh cầu di dân giải phóng mặt bằng.Nhận thức rõ khó khăn trên, UBND thành phố đã quan tâm chỉ đạo, tập trungchỉ đạo việc xây dựng các khu tái định c đi trớc một bớc, nhằm nâng cao hiệu