Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô

Tăng trưởng tín dụng của hệ thống NHTM giai đoạn 2006-2009 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam 2.2.1 Thực trạng về hoạt độn

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH

KINH TẾ VĨ MÔ2.1 Khái quát tình hình hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô

2.1.1 Bối cảnh nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn ổn định kinh tế vĩ mô

Năm 2010, trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu, nền kinh tế Việt Nam đã từng bước phục hồi và tăng trưởng khá

nhanh Tốc độ tăng trưởng GDP năm 2010 của Việt Nam là 6.78% đã vượt mức6.5% kế hoạch đề ra Hoạt động xuất nhập khẩu có một năm khởi sắc với kim ngạch xuất khẩu đạt 71,6 tỷ USD, tăng 25.5% so với năm 2009 trong khi tổng kim ngạch nhập khẩu đạt 84 tỷ USD, tăng 20,1% so với cùng kì năm trước Đăcbiệt cả ba khu vực kinh tế công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ đều tăng trưởng với tốc độ tăng dần, trong đó giá trị gia tăng ngành công nghiệp và xây dựng tăng 7.7%, ngành dịch vụ tăng 7,52% và ngành nông lâm thủy sản tăng 2,78%

so với cùng kì năm ngoái

Trong năm 2010, mặc dù kinh tế thế giới và Việt Nam đã có nhiều dấu hiệu phục hồi khả quan, tốc độ tăng trưởng của Việt Nam khá cao nhưng khi xét trong khu vực châu Á – khu vực có tốc độ phục hồi kinh tế sau khủng hoảng khá nhanh thì tốc độ phục hồi của nền kinh tế Việt Nam chậm hơn so với các nước đã có tăng trưởng âm trong năm 2009 như Malaysia, Thái Lan và

Phillippines Năm vừa qua, dòng vốn ngoại tệ đổ vào Việt Nam vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện được trong năm đạt khoản 11 tỷ USD, tăng 10% so với cùng kì 2009 và cao hơn khoản 0,7 tỷ USD so với 2008 Nguyên nhân giảm sút của đầu tư nước ngoài cóthể là do môi trường kinh tế thế giới chưa thực sự thuận lợi, tuy nhiên, nhiều yếu tố liên quan đến nguồn lực và chính sách vĩ mô chưa nhất quán rõ rang và thiếu khả năng dự báo cũng đang là những yếu tố tác động đến tâm lí các nhà đầu tư nước ngoài

Năm 2010, cũng chứng kiến sự biến động rất lớn cùa tỷ giá, lãi suất và được coi

là một năm khó khăn của ngành ngân hàng với nhiều sự kiện quan trọng: Hoạt

động cho vay không thuận lợi do mặt bằng lãi suất cao; Cuộc chạy đua lãi suất gay gắt giữa các ngân hàng nhằm thu hút tiền gửi do ảnh hưởng của lạm phát vàsức hút đầu tư của vàng, tỷ lệ nợ xấu gia tăng; Chính sách tiền tệ không ổn định ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động chung của toàn hệ thống.

Hoạt động tín dụng trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn và có tốc

độ tăng trưởng chậm hơn nhiều so với năm 2009 Tín dụng cả năm 2010 ước đạt27,65% thấp hơn nhiều so với mức 37,73% của năm 2009 Trong đó cơ cấu tín dụng có sự chênh lệch tương đối lớn giữa tăng trưởng cho vay ngoại tệ

(37,76%) và các khoản vay nội tệ (25,34%) Nguyên nhân của sự chênh lệch này là do lãi suất cho vay tiền đồng (14%-18%) cao hơn nhiều so với lãi suất cho vay ngoại tệ (6%-8%) Tiền đồng liên tục bị mất giá (khoảng 9%) cùng với

tỷ lệ lạm phát leo thang trong vài tháng trở lại đây đã buộc NHNN phải tăng lãi suất cơ bản lên 9% nhằm kiềm chế lạm phát từ đầu tháng 11 Thêm vào đó chính sách tiền tệ thắt chặt đã đẩy mặt bằng lãi suất lên cao chóng mặt làm cho hoạt động tín dụng bị ảnh hưởng Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 23% cho năm 2011mà NHNN đưa ra cũng là một tín hiệu cho thấy quyết tâm của

NHNN trong việc kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô NHNN đã nâng lãi suất cơ bản lên 1% bắt đầu từ cuối năm 2009 và tiếp tục duy trì trong các tháng đầu năm 2010 Tuy nhiên, nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế, chính sách tiền tệ dần được nới lỏng bằng cách khuyến khích các ngân hàng hạ thấp lãi suất cho vay và tiền gửi Hoạt động tín dụng có sự tăng trưởng nhanh hơn nhưng rồi tình hình lạm phát leo thang đã buộc NHNN thay đổi chính sách từ nới lỏng sang thắt chặt, nâng lãi suất cơ bản lên 9% vào đầu tháng 11 Mặt bằnglãi suất vốn đã cao nay lại bị đẩy lên cao hơn khiến các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc vay vốn Lãi suất chiết khấu và lãi suất tái cấp vốn tăng lên 7% và 9%, lãi suất liên ngân hàng cũng tăng nhanh chóng từ 11% - 11,2% vào đầu tháng 11 lên đến 12,9% vào giữa tháng 12 khiến các ngân hàng, nhất là những ngân hàng nhỏ có tiềm năng tài chính chưa đủ mạnh không chủ động được chiến lược kinh doanh của mình

Sự mất giá của tiền đồng và lạm phát tăng cao khiến người có xu hướng rút tiền gửi nội tệ từ ngân hàng chuyển qua tích trữ vàng và USD Đồng thời lượng tiền gửi trong trung và dài hạn giảm mạnh thay vào đó chỉ tập trung gửi ngắn hạn đã gây sự mất cân đối trong cơ cấu tiền gửi của các ngân hàng Trong quý I năm 2010 tiền gửi tiết kiệm tăng trưởng với tốc độ rất chậm thậm chí đạt

âm trong tháng 2 Giai đoạn này đã diễn ra cuộc chạy đua lãi suất huy động gay gắt giữa các ngân hàng và sự biến động mạnh của lãi suất liên ngân hàng Có

thời điểm lãi suất liên ngân hàng lên tới mức 16% -17%, tuy nhiên với sự can thiệp kịp thời của NHNN, mặt bằng lãi suất đã giảm đáng kể.

Năm 2010 cũng là năm chứng kiến nhiều sự kiện quan trọng đối với lĩnh vực BĐS Việt Nam Sự kiện đáng chú ý nhất là Đồ án quy hoạch tổng thể Thủ

đô Hà Nội đến 2030 và tầm nhìn 2050; Nhiều dự án, công trình giao thông lớn

đã và đang được triển khai như Đại lộ Thăng Long (Hà Nội), đường cao tốc Hồ Chí Minh - Trung Lương đi về miền Tây, cầu Vĩnh Tuy…Mặc dù có nhiều thayđổi về mặt quy hoạch tổng thể so với những năm trước đây song diễn biến giá hàng hóa bất động sản trong nước trong năm qua diễn biến khá phức tạp và khó kiểm soát, đặc biệt là giá đất nền tại Hà Nội liên tục tăng cao, chỉ tính riêng trong quý 4/2010 giá đất nền đã tăng khoảng 12-15% so với quý trước đó Thị trường văn phòng năm 2010 ghi nhận xu hướng sụt giảm về giá thuê từ khi khủng hoảng Giá thuê bắt đầu giảm mạnh từ đầu năm 2009, sang năm 2010 giáthuê tiếp tục xu hướng giảm và dự báo xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm 2010

Mặc dù thị trường bất động sản nói chung đã có nhiều chuyển biến tích cực song năm 2010 được xem là năm đầy khó khăn đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Với hàng loạt các quy định pháp lý mới được đưa ra như Nghị định 71 quy định về việc huy động vốn của chủ đầu tư và quyền sở hữu nhà ở tại các dự án, Thông tư 16 hướng dẫn chi tiết Nghị định 71, Thông tư

13 yêu cầu tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh BĐS…nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như nguy cơ bong bong, song các quy định mới đã tạo không ít áp lực lên các doanh nghiệp trong ngành

Với mặt bằng lãi suất cao như hiện nay, lãi suất cho vay ở mức

20-21%/năm, cùng với đó hạn chế tín dụng trong năm 2011 sẽ là những yếu tố

có thể sẽ khiến giao dịch trên thị trường hạn chế đi rất nhiều

Nhìn chung, nền kinh tế Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi và có cơ hội tăng trưởng Tuy nhiên, chúng ta đang phải đối mặt với những thách thức mới để duy trì được sự tăng trưởng trong dài hạn, khi mà nền kinh tế đang bộc

lộ những dấu hiệu bất ổn vĩ mô với tỉ lệ lạm phát có xu hướng gia tăng theo giá các nguyên liệu đầu vào chủ yếu (xăng, điện…), những biến động phức tạp của

tỷ giá và sự mất giá của Việt Nam đồng so với USD trong xu hướng biến động trái chiều của các đồng tiền khác với đồng USD đã đẩy mặt bằng lãi suất ở Việt Nam lên cao… Tỷ giá, lãi suất biến động cùng với tỉ lệ lạm phát phát ở mức cao

cho thấy một môi trường vĩ mô không ổn định, ảnh hường đến thu hút đầu tư nước ngoài, sản xuất kinh doanh và tiêu dùng trong nước cũng như mục tiêu tăng trưởng cao mà Chính phủ đề ra.

2.1.2 Tình hình hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam

Trong những năm vừa qua dư nợ cho vay của hệ thống ngân hàng có nhiều sự biến động nhưng nhìn chung là tăng qua các năm Năm 2007 dư nợ cho vay tăng mạnh đạt 1.019.377 tỷ đồng tăng 51,82% so với năm 2006 Tuy nhiên đến năm 2008 con số này chỉ đạt 1.258.980 tỷ đồng,tăng 23,50% so với năm 2007 và năm 2009 tăng nhẹ tăng 23,85% so với năm 2008 Đó là do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 đã ảnh hưởng nặng nề cho nền kinh tế nói chung và hoạt động cho vay của các ngân hàng nói riêng Tình hình này vẫn tiếp tục diễn ra trong năm 2009 và 2010 khi hoạt động tín dụng vẫn gặp rất nhiều khó khăn và có tốc độ tăng trưởng chậm

Bảng 2.1 Tăng trưởng tín dụng của hệ thống NHTM giai đoạn 2006-2009

2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam

2.2.1 Thực trạng về hoạt động cho vay có thế chấp bằng BĐS

Cho vay có thế chấp BĐS đang ngày càng tăng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng

dư nợ cho vay của các NHTM, tính đến cuối năm 2009 tỷ trọng này là 55%

Bảng 2.2 Tỷ lệ dư nợ cho vay thế chấp BĐS của một số NHTMVN

Đơn vị tính : %Ngân hàng Năm Tăng/giảm

2.2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại một số NHTM Việt Nam

Ngân hàng là một tổ chức tiến hành công tác BĐS một cách thường xuyên bởi cho vay vốn thế chấp là một trong những nghiệp vụ chủ yếu Song trong nhiều năm qua, các ngân hàng vì lợi ích riêng của mình mà định giá

không đúng giá trị thực của BĐS Tuy nhiên nguyên nhân chủ yếu là do hoạt động này được thực hiện bởi chính bộ phận tín dụng Theo nghị định 178-CP đãsửa đổi thì khi xác định mức giá BĐS để đưa ra tỷ lệ cho vay hợp lý, các NH được phép tự thỏa thuận nhằm đem lại quyền lợi cho cả khách hàng và ngân hàng (NĐ 163-CP) Do vậy hầu hết các ngân hàng hiện nay đều xây dựng cho

mình một quy trình định giá riêng, áp dụng các phương pháp khác nhau để tiến hành định giá BĐS dẫn đến tình trạng khó có được giá ưu việt, giá thực của BĐS

Hiện nay nhiều ngân hàng đã thành lập được bộ phận định giá độc lập như NHTM CP Techcombank, ACB, Oceanbank, VP Bank… bên cạnh đó vẫn còn một số ngân hàng vẫn gắn liền bộ phận định giá với bộ phận tín dụng đặc biệt là các NHTMNN như: NHNN&PTNT – Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank Tuy nhiên BIDV và Vietcombank đã có rất nhiều cố gắng khi đưa

ra được những qui định về phương pháp áp dụng trong định giá và một số qui định có tính thông thoáng, rõ ràng hơn khi cho phép các chi nhánh ngân hàng được phép thỏa thuận mức giá đất với khách hàng theo giá thực tế chuyển

nhượng tại địa phương Chẳng hạn Quyết định số 225/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 07/08/2006 quy định: thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu giá đó thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định Thứ hai, mức tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu giá đó cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố quy định Tuy nhiên có thế thấy ngay một số vướng mắc trong quá trình áp dụng đó là khung giá mà UBNDtỉnh, thành phố đưa ra rất thấp do dùng để tính thuế dẫn đến không thể đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng Mặt khác việc xác định cũng như xây dựng được một khung giá thị trường tại các tỉnh lẻ là không thể thực hiện được khi mà ngay đến các dịch vụ nhà đất hay sàn giao dịch BĐS còn chưa có

2.2.2.1 Thực trạng định giá BĐS tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam

Được thành lập ngày 26/3/1988, hoạt động theo Luật các tổ chức tín dụngViệt Nam, đến nay Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank ) là ngân hàng thương mại hàng đầu giữ vai trò chủ đạo và chủ lực trong phát triển kinh tế Việt Nam, đặc biệt là đầu tư cho nông nghiệp, nông thôn

và nông dân với tổng dư nợ cho vay nông nghiệp và nông thôn chiếm tới 68,3%tổng dư nợ toàn hệ thống, trong đó riêng cho vay hộ nông dân chiếm tới 51%

Agribank là ngân hàng lớn nhất Việt Nam cả về vốn, tài sản, đội ngũ cán

bộ nhân viên, mạng lưới hoạt động và số lượng khách hàng Tính đến tháng 12/2009, vị thế dẫn đầu của Agribank vẫn được khẳng định trên nhiều phương diện: Tổng nguồn vốn đạt 434.331 tỷ đồng trong đó vốn tự có 22.176 tỷ đồng; tổng tài sản xấp xỉ 470.000 tỷ đồng tăng 22% so với năm 2008, tổng dư nợ đạt

354.112 tỷ đồng trong đó cho vay nông nghiệp, nông thôn đạt 242062 tỷ đồng; mạng lưới hoạt động 2300 chi nhánh và phòng giao dịch trên toàn quốc, nhân

sự 35.135 cán bộ Agribank là một trong số các ngân hàng có quan hệ ngân hàng đại lý lớn nhất Việt Nam với 1.034 ngân hàng đại lý tại 95 quốc gia và vùng lãnh thổ

Mặc dù kinh tế trong nước và thế giới nhiều khó khăn nhưng với sự nỗ lực của toàn hệ thống, năm 2009 hoạt động của Agribank vẫn đạt được kết quả khả quan Đến 31/12/2009 tổng nguồn vốn đạt 434.331 tỷ đồng, tăng 19,7 % so với đầu năm; tổng dư nợ cho vay và đầu tư vốn tại Agribank đạt 394.828 tỷ đồng, tăng 60.064 tỷ đồng (tăng 17,9%) so với đầu năm, trong đó dư nợ cho vaynền kinh tế đạt 354.112 tỷ đồng, tăng 59.415 tỷ đồng ( tăng 20,2%) với tổng dư

nợ cho vay nông nghiệp, nông thôn chiếm 68,3% tổng dư nợ Agribank tiếp tục duy trì tốt chất lượng tín dụng và kiểm soát tỷ lệ nợ xấu ở mức 2,6%

Một số kết quả hoạt động của Agribank

Hoạt động huy động vốn

Tính đến ngày 31/12/2009 tổng nguồn vốn đạt 434.331 tỷ đồng tăng 71.330 tỷ đồng tức tăng 19,7% so với đầu năm, trong đó nguồn vốn nội tệ tăng 15,5%, nguồn vốn ngoại tệ tăng 57,7% Huy động từ khách hàng đạt 366.995 tỷ đồng, tăng 30.146 tỷ đồng (tăng 8,9%) so với đầu năm, huy động từ dân cư đạt

200.211 tỷ đồng, tăng 26.993 tỷ đồng ( tăng 15,6%) so với đầu năm, chiếm tỷ trọng 46% tổng nguồn vốn

Hình 2.1 Tăng trưởng nguồn vốn giai đoạn 2006-2009

Agribank luôn đảm bảo cơ cấu nguồn vốn đa dạng, hợp lý và có tính ổn định cao

Hình 2.2 Cơ cấu nguồn vốn 2009

(Nguồn: Báo cáo thường niên NHNo & PTNT 2009)

Về hoạt động tín dụng:

Đến ngày 31/13/2009, dư nợ cho vay nền kinh tế đạt 354.112 tỷ đồng, tăng 69.495 tỷ đồng (tăng 24,4%) so với đầu năm Dư nợ ngoại tệ quy đổi đạt

27.739 tỷ đồng, tăng 5.638 tỷ đồng (tăng 25,5%) so với đầu năm chiếm tỷ trọng 7,8% tổng dư nợ Đối tượng cho vay chủ yếu là các hộ gia đình sản xuất chiếm 48,6% và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh với tỷ trọng 43,9%.

Hình 2.3 Cơ cấu dư nợ 2009

(Nguồn: Báo cáo thường niên NHNN & PTNT 2009)Năm 2009, Agribank hoàn thành đề án “ Ngân hàng Nông nghiệp và Pháttriển Nông thôn Việt Nam mở rộng và nâng cao hiệu quả đầu tư vốn cho nông nghiệp, nông dân, nông thôn đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020 ” với mục tiêu giữ vững tỷ trọng cho vay lĩnh vực này chiếm 70% tổng dư nợ vào năm 2020 Thực hiện các Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ lãi suất nhằm góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, duy trì tăng trưởng, đảm bảo

an sinh xã hội, tính đến 31/12/2009 Agribank đã hỗ trợ lãi suất cho 1.337.651 khách hàng với 194.293 tỷ đồng chiếm gần 30% tổng dư nợ cho vay hỗ trợ lãi suất của toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam Riêng khu vực nông nghiệp, nông thôn dư nợ cho vay hỗ trợ lãi suất của Agribank chiếm 56,8% tổng dư nợ cho vay hỗ trợ lãi suất và 95% số lượng khách hàng

Thực trạng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHNN & PTNT

Bước vào giai đoạn mới hội nhập sâu hơn, toàn diện hơn đồng thời cũng phải đối mặt nhiều hơn với cạnh tranh, thách thức từ khi Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO), cam kết mở cửa hoàn toàn thị trường tài chính vào năm 2011, Agribank với vị thế là ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam luôn xác định mục tiêu giữ vững, phát huy vai trò là trụ cột trong đầu

tư vốn cho nền kinh tế đất nước, chủ đạo, chủ lực trên thị trường tài chính tiền

tệ ở nông thôn, kiên trì bám trụ mục tiêu ưu tiên hoạt động cho “tam nông” trong năm 2010 cũng như những năm tiếp theo Ưu tiên đầu tư trước hết là các

hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp, các doanh nghiệp nhỏ và vừanhằm đáp ứng yêu cầu chuyển dịch cơ cấu đầu tư cho sản xuất nông nghiệp, nông thôn, tăng tỷ lệ dư nợ cho lĩnh vực này đạt 70% tổng dư nợ Do đặc thù hoạt động lâu đời như vậy nên có thể thấy rõ phần lớn đối tượng cho vay tại Agribank là các đối tượng cho vay chính sách nên không có tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo là các tài sản hình thành tử vốn vay Điều này cũng giải thích vì sao tỷ trọng cho vay thế chấp bằng BĐS tại NHNo & PTNT VN là không lớn chỉ chiếm khoảng 25-30% tổng dư nợ cho vay Chính bởi vậy công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay chỉ là một bước trong quy trình cấp tín dụng Tại NHNo & PTNT cán bộ tín dụng là người thực hiện luôn hoạt độngđịnh giá tài sản bảo đảm mà không có bộ phận riêng tiến hành công việc này Cán bộ tín dụng vừa phải làm nghiệp vụ tín dụng vừa phải làm cả các hoạt động

hỗ trợ tín dụng như định giá tài sản bảo đảm nên thường không chuẩn xác do chuyên môn chính của cán bộ tín dụng là nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng mà không phải nghiệp vụ định giá bất động sản nên họ không có sự am hiểu sâu sắc

về công việc, không linh hoạt trong mọi tình huống mà chủ yếu tiến hành công việc theo khuôn mẫu, quy định Điều này có thể thấy giống với công tác định giá BĐS tại các NHTM nhà nước khác như Ngân hàng Đầu Tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Công Thương Việt Nam (Vietinbank)…

Trong những năm qua thị trường bất động sản đã có bước phát triển kéo theo sự biến động liên tục về giá Giá bất động sản lại chịu ảnh hưởng của nhiềunhân tố tác động nên để xác định giá trị bất động sản chính xác và thực sự hợp

lý đối với cả phía khách hàng vay và ngân hàng là điều hoàn toàn không đơn giản Công việc này yêu cầu cán bộ tín dụng không chỉ giỏi trong nghiệp vụ tín dụng mà còn phải có hiểu biết chuyên sâu về thị trường bất động sản Mặc dù làmột đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm song các cán bộ định giá tại NHNo & PTNT vẫn gặp khó khăn trong tình hình biến động không ngừng của thị trường

Tuy vậy, trước nhu cầu về vốn của nền kinh tế cùng với sự cạnh tranh khốc liệt giữa các ngân hàng thương mại, NHNo & PTNT đã có những bước cải tiến trong hoạt động cho vay nhất là công tác định giá BĐS ngày càng được ngân hàng chú trọng Cùng với việc tuân thủ theo quy định của Ngân hàng nhà nước

về đảm bảo an toàn tiền vay trong hoạt động tín dụng, Ngân hàng đã giao cho các chi nhánh chủ động trong thực hiện công tác định giá tài sản đảm bảo nói chung và tài sản đảm bảo là BĐS nói riêng theo Quyết định 1300/QĐ-HĐQT ngày 3 tháng 12 năm 2007 của Hội đồng quản trị NHNo & PTNT Việt Nam về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống NHNo & PTNT Việt Nam

Điều kiện đối với tài sản bảo đảm tiền vay

Theo Điều 5 Quyết định 1300/QĐ-HĐQT của Hội đồng quản trị NHNo & PTNT Việt Nam điều kiện đối với tài sản được nhận làm bảo đảm tiền vay như sau:

- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:

+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.Theo điều 4 của quyết định, NHNo & PTNT yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất đó không được có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất và thờiđiểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải phù hợp với quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

+ Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật

+ Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu,thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

- Tài sản được phép giao dịch.

- Tại thời điểm thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản không có tranh chấp

- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn đảm bảo tiền vay Bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng

để thế chấp

NHNo & PTNT Việt Nam kiểm tra điều kiện của tài sản bảo đảm tiền vay Khách hàng vay, bên bảo lãnh chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp của tài sản bảo đảm tiền vay

Quy trình và phương pháp định giá BĐS

 Quy trình định giá tại NHNo & PTNT Việt Nam

Bước 1 Tiếp nhận hồ sơ khách hàng

Nhân viên tín dụng chịu trách nhiệm hướng dẫn, giải thích cụ thể để khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh hiểu rõ trách nhiệm và nghĩa vụ cơ bản của bên vay đối với BĐS thế chấp Nếu cần, nhân viên tín dụng liệt kê các loại tài liệu giấy tờ xuất trình để thực hiện bảo đảm tiền vay tạo điều kiện thuận lợi nhấtcho khách hàng Đồng thời khi nhận hồ sơ thế chấp BĐS nhân viên tín dụng chịu trách nhiệm kiểm tra sơ bộ hồ sơ thế chấp BĐS các yếu tố sau: Đủ loại và

số lượng theo yêu cầu; Có chữ ký và dấu xác nhận của cơ quan liên quan; Phù hợp về mặt nội dung giữa các tài liệu khác nhau trong hồ sơ; Các loại giấy tờ cụthể trong bộ hồ sơ thế chấp BĐS Trường hợp khách hàng không cung cấp đầy

đủ các giấy tờ cần thiết để chứng minh tính chân thực và hợp pháp cho BĐS thì nhân viên tín dụng từ chối nhận BĐS thế chấp đó Ngược lại, sau khi kiểm tra

hồ sơ thế chấp BĐS thấy đã thực hiện đầy đủ và chính xác nhân viên tín dụng sẽlập phiếu đề nghị định giá tài sản bảo đảm theo mẫu có xác nhận của lãnh đạo phòng Kế hoạch Kinh doanh

Bước 2 Khảo sát thực tế, giám định tính chất pháp lý của BĐS thế chấp và thu thập thông tin

Nhân viên tín dụng đi khảo sát thực tế nhằm khẳng định lại các thôngtin chủ yếu được khách hàng cung cấp và phát hiện những vấn đề mới cần địnhgiá tiếp Ngoài ra nhân viên tín dụng còn cần đánh giá hiện trạng BĐS thế chấp

và khả năng chuyển nhượng của BĐS thế chấp Cụ thể nhân viên tín dụng xemxét BĐS thế chấp hiện có tranh chấp hay không, có thể yêu cầu khách hàng vay,bên bảo lãnh xác nhận bằng văn bản; xác định loại BĐS thế chấp có tính đặcbiệt chuyên dùng, quí hiếm không bởi nó ảnh hưởng đến khả năng phát mại tàisản sau này; và tính dễ chuyển nhượng của BĐS Mục tiêu cho vay của ngânhàng là thu hồi đủ nợ gốc và nợ lãi từ việc thực hiện phương án sản xuất kinhdoanh mà không phải tài sản bảo đảm Tuy nhiên cán bộ tín dụng cần xem kỹtính dễ chuyển nhượng của tài sản bảo đảm để dễ dàng xử lý (nếu phải thựchiện).

Bước 3 Tiến hành định giá và lập biên bản định giá

Trên cơ sở các thông tin thu thập được, cán bộ tín dụng phân tích, sử dụngphương pháp định giá phù hợp để xác định được giá trị BĐS thế chấp dựa trêncăn cứ sau được quy định tại Agribank:

- Đối với BĐS thế chấp là quyền sử dụng đất , quyền sử dụng đất và côngtrình gắn liền trên đất, giá trị BĐS thế chấp bằng trung bình cộng giữa khunggiá của Nhà nước và giá thị trường tại thời điểm định giá

- Đối với BĐS thế chấp là công trình xây dựng thì thường được định giátheo chi phí hiện hành và việc đánh giá lại dự toán công trình xây dựng cũngnhư chi phí hoàn công Trên thực tế, do tỷ trọng BĐS loại này còn nhỏ cùngtính phức tạp trong quá trình định giá nên công tác định giá BĐS loại này chưađược Agribank chú trọng

Cán bộ tín dụng đồng thời cũng chịu trách nhiệm viết báo cáo định giátrình lên lãnh đạo phòng Kế hoạch Kinh doanh Báo cáo định giá phải được lậpsau khi kết thúc quá trình định giá hoặc ngay trong khi định giá và phải đượcthể hiện mạch lạc, sạch sẽ, không tẩy xóa, trung thực các thông tin thu thập tổnghợp được Trong báo cáo đó cán bộ tín dụng phải có ý kiến riêng, rõ ràng về cácnội dung: hồ sơ có đầy đủ theo quy định không; tính pháp lý của BĐS thế chấp,cầm cố, bảo lãnh của bên thứ ba; phân tích, đánh giá, dự báo về giá trị, khả năng

chuyển nhượng, phương pháp quản lý BĐS thế chấp và dự báo các rủi ro có thểxảy ra đối với biện pháp bảo đảm và các biện pháp hạn chế các rủi ro đó.

Lãnh đạo phòng sau khi kiểm tra nếu thấy không cần có sự thay đổi nàothì ký duyệt, ngược lại nếu có sự chưa thống nhất về giá thì yêu cầu cán bộ khácđịnh giá lại

Bước 4 Lập và ký hợp đồng thế chấp BĐS

Lãnh đạo phòng Kế hoạch Kinh doanh lập biên bản kiểm tra, định giá tài sảnbảo đảm theo mẫu Nhân viên tín dụng lập hợp đồng thế chấp, ký nháy trìnhlãnh đạo phòng sau đó lãnh đạo phòng ký nháy trình Giám đốc chi nhánh Cuốicùng Giám đốc chi nhánh sẽ ký hợp đồng với khách hàng tại phòng công chứngNhà nước

Bước 5 Thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo

Ngân hàng tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo rồi gửi văn bản thôngbáo cho các cơ quan quản lý, nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… biết

về việc thế chấp

 Ví dụ cụ thể về định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHNo &

PTNT

Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS cần định giá:

Đ/C: số 68 Nguyễn Văn Cừ, Gia Lâm, quận Long Biên, Hà Nội

Khách hàng yêu cầu: Ông Bùi Bằng Tường

Thời diểm định giá: 10/08/2008

Đặc điểm pháp lý:

Dựa trên cơ sở các giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp của chủ tài sản vàqua khảo sát nhân viên tín dụng xác định thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của ông Bùi Bằng Tường và vợ là bà Nguyễn Kim Thoa có hộ khẩu tại số 32 ngõ 66Ngọc Lâm, phường Ngọc Lâm, quận Long Biên, Hà Nội Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 555308, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng : 013, số QĐ: 666/QĐ – UB; MS: 10127654653 do UBND quận Long Biên cấp ngày 21/04/2008

+ Căn cứ theo Quyết định số 150/2007/QĐ – UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008, khu đất trên nằm ở vị trí số 1 đường Nguyễn Văn

Cừ (đoạn từ Cầu Chương Dương đến Cầu Chui) trị giá 24 triệu đồng/m2

+ Căn cứ theo giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đât thực tế tại khu vực vào thời điểm đó trong khoảng 68 triệu đồng/m2 đến 74 triệu đồng/m2

 Theo quy định của NHNo & PTNT đơn giá của BĐS mục tiêu là:

(74.000.000 + 24.000.000) / 2 = 49.000.000 đồngGiá trị của BĐS mục tiêu là :

49.000.000 * 365,8 = 17.924.200.000 đồng( mười bảy tỷ chín trăm hai mươi tư triệu hai trăm nghìn đồng)

Sau khi xác định được giá của BĐS cần định giá, nhân viên tín dụng làm báo cáo trình cấp trên về giá của BĐS mục tiêu đồng thời đề xuất ý kiến cho vay phù hợp nhất với lợi ích và quy định của ngân hàng Ở NHNo & PTNT quy định mức cho vay đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là do giám đốc các chi nhánh tự quy định và tại chi nhánh Tràng An là 70% giá trị BĐS thếchấp Do đó mức cho vay đối với BĐS này không quá :

17.924.200.000 * 70% = 12.546.940.000 đồng

Cuối cùng nhân viên tín dụng hoàn chỉnh báo cáo định giá trình lên lãnh đạo phòng xem xét rồi trình tiếp lên giám đốc ký duyệt để tiến hành thủ tục cho khách hàng vay vốn

Bảng 2.3 Bảng tổng hợp kết quả định giá tại NHNo & PTNT ST

II Đơn giá theo khung của UBND TP Hà Nội

1 Đơn giá khung (QĐ 150/2007/QĐ-UBND,

ngày 28/12/2007)

Đồng/m2 24.000.000

3 Đơn giá đất theo khung có nhân hệ số Đồng/m2 48.000.000

III Đơn giá đất theo tham khảo thị trường

1 Đơn giá tham khảo thị trường Đồng/m2

4 Thời gian đưa ào sử dụng Năm

1 Mức cho vay tối đa QSD đất (70%) Đồng 12.546.940.000(Nguồn : Hồ sơ định giá BĐS thế chấp tại NHNo& PTNT–chi nhánh Tràng An)

2.2.2.2 Thực trạng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHTMCP Á Châu

Một số kết quả hoạt động chính

Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) được thành lập theo Giấy phép số 0032/NH-GP do NHNN cấp ngày 24/04/1993, và Giấy phép số

533/GP-UB do Ủy ban Nhân dân TP HCM cấp ngày 13/05/1993, ngày

04/06/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động Sau hơn 17 năm hoạt động, với tầm nhìn và chiến lược đúng đắn trong đầu tư công nghệ và nguồn nhân lực, nhạy bén trong điều hành và tinh thần đoàn kết nội bộ, trong điều kiện ngành ngân hàng có những bước phát triển mạnh mẽ và môi trường kinh doanh ngày càng được cải thiện cùng sự phát triển kinh tế Việt Nam, đến nay ACB đã trở thành một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với nhiều thành tích nổi bật Tính đến ngày 31/12/2010 vốn điều lệ của ACB đạt

9.376.965 triệu đồng, mạng lưới kênh phân phối gồm 280 chi nhánh và phòng

giao dịch trên cả nước cùng với một đội ngũ nhân viên đông đảo 7.255 nhân

viên Năm 2010 ACB nhận được 4 giải thưởng Ngân hàng tốt nhất Việt Nam docác tạp chí tài chính danh tiếng là Asiamoney, FinanceAsia, The Asian Banker

và Global Finance trao tặng

Bảng 2.4 Một số chỉ tiêu tài chính chủ yếu của NHTMCP ACB

Đơn vị tính : tỷ đồng

2010/2009(%)Tổng tài sản (tỷ đồng) 105.306 167.881 205.102 22.17

khách hàng mục tiêu là cá nhân và doanh nghiệp vừa và nhỏ Các sản phẩm

luôn dựa trên nền tảng công nghệ tiên tiến với độ an toàn và bảo mật cao

Trong huy động vốn, ACB là ngân hàng có nhiều sản phẩm tiết kiệm cả nội tệ và ngoại tệ và vàng, thu hút mạnh nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư, thích hợp với nhu cầu của dân cư và tổ chức Nguồn vốn huy động của các năm tăng cao, tính đến cuối năm 2008 là 91.173.530 triệu đồng (tăng 21,66% so với năm 2007) Đặc biệt từ năm 2008 đến 2009 việc huy động vốn khá thành công với

việc tăng 47,52% so với năm 2008 làm cho số vốn huy động được trong năm

2009 đạt 134.502.201 triệu đồng Nếu so sánh với tốc độ tăng huy động vốn củangành ngân hàng đến năm 2010 là 18-20% thì tốc độ tăng huy động vốn của

ACB khá cao và có thể nói ACB là một trong những ngân hàng có khả năng huyđộng vốn lớn nhất

Sử dụng vốn là khâu mấu chốt quyết định hiệu quả kinh doanh của ngân hàng Do vậy sử dụng vốn quyết định sự tồn tại, phát triển của ngân hàng Cùngvới sự phát triển của nền kinh tế trong những năm qua, hoạt động tín dụng của

ACB nói chung đã đáp ứng tương đối tốt nhu cầu của khách hàng Trên cơ sở nguồn vốn huy động, hoạt động cho vay và đầu tư liên tục được phát triển Dư

nợ cho vay tăng liên tục qua các năm Nếu như dư nợ vào năm 2008 là

34.832.700 triệu thì đến năm 2009 chỉ số này đã đạt đến 62.357.978 triệu và tăng 79,02% Đây thực sự là con số ấn tượng và ACB tiếp tục duy trì việc cho vay khá ổn định khi quý I năm 2010 con số này đã đạt 58.436.400 triệu đồng

Hoạt động cho vay của ACB tăng nhưng công tác quản lý rủi ro tín dụng khá tốt, bằng chứng là tỷ lệ nợ quá hạn chiếm vị trí nhỏ trên tổng dư nợ, chỉ dưới 1% trong hai năm 2009 và 2010 Để đạt được thành công ấy phải kể đến những chính sách đúng đắn của ACB, trong đó một phần là do ACB quy định rất nhiều khoản cho vay phải được đảm bảo bởi các tài sản đảm bảo

Bảng 2.5 Danh mục tài sản thế chấp của khách hàng

Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại ACB

Quy trình định giá BĐS

Để phục vụ khách hàng ngày một tốt hơn đồng thời đảm bảo sự phát triển bền vững cho ngân hàng, ACB đã có hướng phát triển coi trọng vấn đề định giá tài sản thế chấp từ sớm và hiện nay đã thành lập Phòng định giá riêng, tách ra

khỏi phòng tín dụng Sự thay đổi này đã trợ giúp cho công tác định giá được thực hiện một cách chuyên nghiệp, chính xác theo như căn cứ mới để xác định giá trị tài sản thế chấp là giá thị trường Hơn thế ACB đã xây dựng được quy trình định giá tương đối rõ ràng và đầy đủ phục vụ cho công tác định giá, mang tính khoa học và có sự kiểm soát chặt chẽ từng hoạt động trong quy trình thể hiện ở các bước dưới đây

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ yêu cầu định giá của các đơn vị từ nhân viên tín dụng

sau đó nhân viên trực hàng ngày tại phòng định giá sẽ phân hồ sơ thẩm định theo địa bàn được phân công

Bước 2: Nhân viên định giá liên hệ với khách hàng hẹn ngày, giờ đến định giá

thực tế Kết thúc việc xem xét BĐS thế chấp, nhân viên định giá xin chữ ký của khách hàng (phần cuối của giấy giới thiệu công tác) xác nhận việc nhân viên định giá đã đến định giá

Bước 3: Lập phiếu thẩm định BĐS: Nhân viên phòng định giá lập phiếu thẩm

định BĐS sau khi đi đến nơi BĐS toạ lạc.Việc lập phiếu dựa trên cơ sở các quy định, hướng dẫn… về định giá của ACB Nếu BĐS đủ điều kiện để vay vốn, nhân viên định giá lập hai phiếu (được lưu trên máy vi tính) để trình ký duyệt Nếu BĐS không đủ điều kiện, nhân viên định giá cũng lập hai phiếu thông báo nêu lý do gửi cho các đơn vị

Bước 4: Ký duyệt phiếu thẩm định: Người có thẩm quyền ký duyệt phiếu định

giá BĐS tối đa là 2 giờ làm việc sau khi phiếu định giá do nhân viên định giá lập xong

Bước 5: Nhận kết quả yêu cầu định giá: Sau khi phiếu định giá được ký duyệt,

nhân viên tín dụng nhận một phiếu cùng bộ hồ sơ tài sản (photo) đã gửi trước đây Nhân viên tín dụng ký nhận trên phiếu đề nghị định giá phần dành cho đơn

vị yêu cầu, xác nhận việc nhân viên tín dụng đã nhận phiếu định giá Phiếu đinhgiá thứ hai được lưu tại phòng định giá làm hồ hơ lưu

Bước 6: Giải đáp thắc mắc cho các đơn vị: Trưởng phòng định giá sẽ giải đáp

những thắc mắc từ các đơn vị (nếu có), có thể thông qua điện thoại, văn bản hoặc trực tiếp xuống các đơn vị khi có yêu cầu tuỳ từng trường hợp cụ thể

Quy định cho vay bằng BĐS thế chấp

Hồ sơ thế chấp

Nhằm đảm bảo rằng BĐS thế chấp có đủ các căn cứ pháp lý theo quy định của pháp luật và tránh rủi ro cao khi thế chấp tại Ngân hàng, hồ sơ tối thiểu cần có: Chứng từ sở hữu, sử dụng của BĐS ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy phép mua bán…); tờ khai lệ phí trước bạ và bản vẽ

Mức cho vay tối đa

Mức cho vay này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, tuy nhiên thông thường Ngân hàng ACB thường cho khách hàng vay từ 70-80% giá trị BĐS thế chấp

Xác định giá trị BĐS thế chấp

Khi khách hàng đến vay vốn tại NH bằng thế chấp BĐS thì ngân hàng sẽ làbên trực tiếp định giá BĐS đó và đưa ra mức vốn cho vay Việc xác định giá trị BĐS được thực hiện theo một quy trình chặt chẽ, được tiến hành bởi các nhân viên định giá của phòng định giá và chỉ có giá trị tại thời điểm định giá Khi khách hàng không trả được nợ và NH xử lý BĐS thế chấp, giá trị BĐS sẽ được định giá cho mục đích xử lý nợ do vậy giá BĐS ở hai thời điểm này có thể khác nhau, thậm chí còn chênh lệch nhau rất nhiều

Các nguyên tắc định giá BĐS thế chấp được áp dụng tại ACB

Các ngân hàng luôn có xu hướng thẩm định giá sao cho độ an toàn cao nhất khi xảy ra rủi ro,vì vậy quy trình thẩm định của ACB luôn luôn chặt chẽ và phải tính hệ số an toàn cao Quy trình định giá tương đối nhanh chóng từ lúc nhận hồ

sơ thẩm định đến lúc hoàn thành Các nguyên tắc và phương pháp định giá của ACB luôn luôn có sự thay đổi cho phù hợp với biến động thị trường Mặt khác

cùng với sự hỗ trợ của công nghệ thông tin thì phòng định giá tài sản đã áp dụngcác phần mềm quản lý một cách hiệu quả, tăng đáng kể thời gian làm tờ trình vàquản lý hồ sơ.

Nguyên tắc 1: Với các con đường chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng đơn giá đất do nhà nước phê duyệt,trong trường hợp này cán bộ định giá

có thể nhân với hệ số k an toàn

Nguyên tắc 2: Đối với con đường đã được duyệt đơn giá đất thị trường, nếu có căn cứ để xác định đơn giá đất thị trường của bất động sản ở đường nội bộ,tronghẻm,có hình dạng không cân đối,diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ,thì áp dụng theo đơn giá đất thị trường

Cách tính đơn giá đất đường nội bộ:

a, Với khu vực kinh doanh sầm uất: là khu vực có nhiều nhà mặt tiền để sử dụng để làm cửa hàng, văn phòng, công ty…

Bảng 2.6 Cách tính đơn giá đất đường nội bộ với khu vực kinh doanh sầm uất:

Đơn giá đất mặt tiền Đơn giá đất định giá tối đa so với

đơn giá đất mặt tiền

từ 40tr/m2 đến 80 tr/m2 60%

b, Với khu vực kinh doanh không sầm uất:

Bảng 2.7 Cách tính đơn giá đất với khu vực kinh doanh không sầm uất:

Đơn giá đất mặt tiền Đơn giá đất định giá tối đa so với

đơn giá đất mặt tiền

từ 40tr/m2 đến 80 tr/m2 70%

Đơn giá đất đối với hẻm nhựa/bê tông/ ximăng trong trường hợp khoảng cách từ mặt tiền đường đến BĐS không vượt quá 100m.

a,Với hẻm chính thuộc khu vực kinh doanh sầm uất :

Là khu vực có nhiều nhà mặt tiền được sử dụng để làm cửa hàng văn phòng, công ty:

Bảng 2.8 Đơn giá đất đối với hẻm chính khu vực kinh doanh sầm uất:

Đơn giá đất mặt tiền từ 40 đến 80 triệu đ

Đơn gía đất mặt tiền lớn hơn 80 triệu đ

Đơn giá đất mặt tiền từ 40 đến 80 triệu đồng

Đơn gía đất mặt tiền lớn hơn 80 triệu đồng

c, Đối với hẻm phụ: không phân biệt khu vực kinh doanh sầm uất và khu vực kinh doanh không sầm uất.

Bảng 2.10 Đơn giá đất thẩm định tối đa so với đơn giá đất hẻm chính trong trường hợp không phân biệt khu vực kinh doanh sầm uất hay không sầm uất:

Chiều rộng của hẻm Đơn giá đất định giá tối đa so với đơn

- Phần diện tích tính theo chiều ngang và 25m đầu (đối với 1 thành

phố,thị xã) hoặc 40m đầu (đối với các trường hợp còn lại ) của chiều dài: đơn giá đất bằng 100% đơn giá đất thị trường của vị trí tương ứng

- Phần diện tích còn lại: đơn giá đất tối đa bằng 70% đơn giá đất thị trường của vị trí tương ứng Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn thoả mãn các điều kiện được quy định tại quy định về thẩm định nhà xưởng, cao

ốc văn phòng, bất động sản có diện tích đất ở lớn đã ban hành theo cùng quyết định

b,Với đất có hình dạng quá nhỏ:

- Trường hợp đất có tổng diện tích nhỏ hơn 30m,

Đơn giá đất định giá = (Diện tích định giá) x (đơn giá đất thị trường): (30)

- Trường hợp đất có chiều ngang nhỏ hơn 3m: Đơn giá đất tối đa bằng 90% đơngiá đất thị trường của vị trí tương ứng

Trường hợp bất động sản có một phần diện tích giải toả: