Phân tích tài chính và phân tích rủi ro dự án trung tâm văn hóa thương mại 239

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC MỞ & BẢN CÔNG TP HỒ CHÍ MINH HO VA TEN HOC VIÊN NGUYÊN TUẦN KHOA TÊN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH RỦI RO DU AN TRUNG TA

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC MỞ & BẢN CÔNG TP HỒ CHÍ MINH

HO VA TEN HOC VIÊN

NGUYÊN TUẦN KHOA

TÊN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH RỦI RO

DU AN TRUNG TAM VĂN HÓA THƯƠNG MẠI 23/9

Chuyên ngành : QUẦN TRỊ KINH DOANH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG ĐẪN LUẬN VĂN:

Thac si CAO HAO THI

TP HỒ CHÍ MINH - 1998

Trang 2

CHƯƠNG 2 : Thực trạng về đầu tư vào các trung tâm văn hóa

thường mại và việc phân tích rủi ro Irong các lĩnh vực này

2.1 Hiện trạng và nhu cầu hình thành khu trung tâm

văn hóa - thương mại

s Hiện trạng khách sạn

® Hiện trạng văn phòng cho thuê

« Hiện trạng về khu thương mại 2.2 — Tình hình soạn thảo dự án

2.3 Các phương phấp phân tích rủi ro

3.2 Đặc điểm dự án

s Mục đích

® Hạng mục công trình

® Hình thức đầu tư

® Đối tác trong liên doanh

e Tổ chức nhân sự 3.3 Hoạt động kinh doanh

16

17

Trang 3

Lựa chọn phương pháp phân tích

Ước lượng chỉ phí và doanh thu

® Theo quan điểm của Ngân hàng

® Theo quan điểm cổ đông đầu tư

CHUONG 5 : PHAN TÍCH RỦI RO

Mô phóng Monte Carlo 1) Phân tích rủi ro bằng mô phỏng Montc Carlo 2) Phân mém Risk Master for window version 1.0c 3) Phân tích rủi ro dự án Trung tâm văn hóa thương mại 23/9

Phân tích độ vị lợi 1) Khái niệm về hàm vị lợi trong phân tích rủi ro

Trang 4

3) Phân tích hàm vị lợi cho dự án 5.5 _ So sánh các kết quả

Trang 5

CHU VIET TAT ©

Bách hóa đại lầu Suất thu lợi nội tại Khách sạn 5 sao

Lãi suất hoàn vốn tối thiểu chấp nhận được

Giá trị hiện tại ròng Quan điểm cổ đông đầu tư Quan điểm ngân hàng Thành phố Hồ chí Minh Trung tâm thương mại Vui chơi giải trí

Văn phòng cho thuê

Trang 6

Thống kê lượng khách nước ngoài vào tp HCM

Thị trường văn phòng cho thuê ở tpHCM

Bảng biến rủi ro Kết quả phân tích rúi ro Câu hỏi xác dịnh các giá trị vị lợi theo quan điểm Ngân hàng

Câu hỏi xác định các giá trị vị lợi theo quan điểm

Cổ đông đầu tư

Giá trị kỳ vọng vị lợi của NPV theo quan điểm ngân hàng

Giá trị kỳ vọng vị lợi của NPV theo quan điểm

Cổ đông Bang thông số cơ bản của dự án Chỉ phí xây dựng các hạng mục công trình Chi phí dầu tư và tái dầu tư

Chỉ phí khấu hao và tái đầu tư Tổng chỉ phí khấu hao

Chi phí lương Chi phí vận hành Doanh thu

Trang 7

Bảng phân tích độ nhạy một chiểu Khai báo biến rủi ro

Kết quả vận hành mô phỏng

Kết quả phân tích rủi ro

Đặc trưng thống kê của biến rủi ro

Đồ thị dộ nhạy của lãi suất vay (QĐNH)

Đồ thị độ nhạy của lãi suất vay (QĐCĐ)

Đề thị độ nhạy của biến giá phòng KS (QĐNH)

Đồ thị độ nhạy của biến gid phong KS (QDCD)

Đồ thị độ nhạy của biến lương (QĐNH)

Đồ thị độ nhạy của biến lương (QĐCĐ)

Đề thị độ nhạy của biến lượng khách nhà hàng TTTM (QPNH)

Đồ thị độ nhạy của biến lượng khách nhà hàng TTTM (QÐCĐ)

Đề thị độ nhạy của biến MARR (QÐNH)

Đồ thị độ nhạy của biến MARR (QĐCĐ)

Đề thị độ nhạy của biến đơn giá thuê VPCT (QBNH)

Đô thị độ nhạy của biến đơn giá thuê VPCT (QDCĐ)

Đồ thị độ nhạy của biến đơn giá thuê BHDL

Trang 8

TÓM TẮT

Trong khi thế giới quanh ta là ngẫu nhiên và đầy những yếu tố rủi ro, việc phân tích tài chính đối với các dự án đầu tư theo mô hình tất định như hiện

nay dang làm chưa phản ảnh được một môi trường kinh doanh đầy biến

động, các kết quả chưa có độ tin cậy cao

Luận văn sử dụng các phương pháp phân tích rủi ro như : phân tích độ nhạy,

phân tích độ vị lợi và đặc biệt là phương pháp mô phỏng Monte Carlo với sự

trợ giúp của phần mễm Risk Master của viện phát triển Quốc tế Harvard

trong việc phân tích tài chính dự án *7rung tâm văn hóa thương mại 23/0" Đây là dự án đầu tiên của Việt Nam theo xu hướng kết hợp khu làm việc, sinh hoạt, giải trí, kinh doanh dưới hình thức én doanh giữa Việt Nam (đại diện là Công ty dịch vụ và phát triển đô thị và Đài Loan (đại diện là tập đoàn Jin Wen)

Luận văn bao gồm các phần chính như sau : Giới thiệu (chương, l), thực trạng

về đầu tư vào các trung tâm văn hóa thương mại và việc phân tích rủi ro

trong các lĩnh vực này (chương 2), Giới thiệu dự án trung tâm văn hóa thương mại 23/9 (chương 3), Phân tích tài chính dự án (chương 4), Phân tích rủi ro (chương 5), Kết luận- kiến nghị

Luận văn chỉ ra rằng dự án đang xét là đáng giá theo quan điểm cổ đông đầu tư nhưng lại không đáng giá theo quan điểm ngân hàng Kết quả vận hành mô phóng cũng bổ sung thêm chí tiêu xác suất để NPV âm theo quan điểm Ngân hàng là 37.6% và theo quan điểm của cổ dông là 11.2% Kết quả

của phân tích độ vị lợi cho thấy thái độ đối với dự án của Ngân hàng là

không cho vay và của nhà đầu tư là sẵn sàng tham gia đầu tư Luận văn cũng

đã nêu ra được các biến số quan trọng của dự án là : lãi suất vay, Lãi suất

hoàn vốn tối thiểu chấp nhận được, đơn giá thuêvăn phòng cho thuê, đơn giá

phòng khách sạn, Đơn giá thuê mặt bằng khu bách hóa đại lầu và đơn giá

thuê mặt bằng khu trung tâm thương mại.

Trang 9

Chương 1 : Giới thiệu

CHƯƠNG 1

1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ

e Kể từ khi Việt Nam ban hành chính sách mở cửa và đặc biệt từ khi luật đầu

tư ra đời, ngày càng nhiều người nước ngoài đến Việt Nam nhất là thành phố

Hồ chí Minh dưới nhiều hình thức khác nhau: du lịch, nghiên cứu thị trường, hợp tác kinh doanh, văn phòng đại điện, làm việc trong các tổ chức chính phủ, từ thiện Trong những năm qua, tốc độ xây dựng và mức đầu tư trong khu vực kinh doanh khách sạn và văn phòng cho thuê có những bước tiến đáng kể đã

giải quyết được những khó khăn về chỗ ở và làm việc trong buổi đầu tiếp cận

với nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, với hiện trạng cơ sở hạ tầng và dịch vụ

như hiện nay, thành phố Hỗ chí Minh vẫn chưa tương xứng với quy mô đâu tư

hứa hẹn ngày càng tăng Do đó cần có các dịch vụ chất lượng cao: khu làm việc, khách sạn, khu giải trí, triển lãm, vui chơi, câu lạc bộ sức khỏe, khu thương mại, v.v Mô hình, mà theo đó kết hợp hài hòa giữa nơi ăn chốn ở, làm việc, dịch vụ và các tiện nghĩ phục vụ sinh hoạt và thương mại với những ưu điểm đặc biệt hiện dang rất thành công ở các nước phát triển, chắc chắn dem lại nhiều nét mới trong môi trường đầu tư Việt Nam Dự án “khu phức hợp văn hóa thương mại 23/9” là một dự án đầu tu có tính chất kết hợp như vậy Trong bối cảnh hiện nay, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chánh tại các quốc gia Châu Á nên tình hình đầu tư có chiều hướng giảm sút Về phần mình, Chính phú đã có những đối sách kịp thời qua việc điều chỉnh và bổ sung luật đầu tư Trong những năm tới, với sự hồi phục kinh tế từng bước của các quốc gia trên, tình hình đầu tư tại Việt Nam sẽ nhanh chóng đạt được những kết quả tốt đẹp trở lại

®_ Mặt khác, việc soạn thảo và phân tích những dự án đầu tư nói chung cho tới” nay vẫn còn là mới mẻ cả về nhận thức lẫn thực tiễn Việc soạn thảo theo

những khuôn khổ thống nhất là hết sức cân thiết, chẳng những đối với các nhà

đầu tư mà còn quan trọng đối với ngân hàng, người thẩm định - phê duyệt, hoạch định chính sách nữa Việc soạn thảo dự án đầu tư hiện nay còn lắm

Trang 10

điều bất cập! Trong soạn thảo dự án thường người phân tích chỉ chú trọng tới phân tích tài chính theo các ước lượng được xem là chắc chấn Khi ước lượng

dòng tiên tệ có thể không có đủ độ tin cậy, không đảm bảo cân bằng tài chánh

v.v có thể đưa đến những hậu quả rất xấu Trong thực tế, kinh doanh bao giờ cũng xuất hiện các yếu tố rủi ro, nó làm cho các tham số trên biến động rồi tác

động trực tiếp và chỉ phối đến kết quá kinh doanh của doanh nghiệp, có thể làm

cho một dự án từ đáng giá trở thành không đáng giá Như vậy, để cho dự án phản ánh được thực tế của môi trường kinh doanh đầy biến động, trong soạn

thảo dự án nhất thiết phải xét đến các yếu tố rủi ro trong phân tích tài chính

Xuất phát từ tình hình trên, Chúng tôi đã chọn đề tài cho luận văn này là Phân tích tài chánh và phân tÍCh rủi ro dự án Trung tâm văn hóa thương mạt 23/9,

1.2 MUC TIEU VA NOI DUNG

Mục tiêu của để tài là áp dụng các kiến thức đã lĩnh hội trong quá trình học tập

và trên cơ sở những số liệu đã thu thập được sẽ phân tích, đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư thông qua phân tích tài chính có xét đến yếu tố rủi ro, ngõ hầu làm tài liệu tham khảo cho sẵn xuất về một khía cạnh nào đó

Với mục tiêu nêu trên, nội dung của luận văn sẽ bao gốm các phần sau:

+ Phân tích tài chánh theo mô hình tất định

+ Phân tích tài chính có xét đến yếu tố rủi ro bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo

+ Phân tích độ vị lợi

1.3 PHAM VI VA PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN :

Dựa trên thời gian nghiên cứu, dựa trên số liệu thu thập, phạm vi nghiên cứu của luận văn được xác định như sau :

+ Dự án đầu tư được đánh giá ở phạm vi phân tích tài chính, phân tích rủi ro đối với một dự án thực tế Luận văn cũng để cập đến việc phân tích để chọn

Trang 11

suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được (MARR) Bên cạnh đó, việc khảo sát thái

độ người ra quyết định cũng được đưa ra như một nội dung phân tích rúi ro

+ Luận văn không xét đến yếu tố lạm phát cũng như các yếu tố rủi ro không thuộc phạm vi tài chính Luận văn cũng không đi sâu vào việc phân tích kinh tế

xã hội của dự án

+ Về mặt phương pháp, đây là một nghiên cứu áp dụng (phân tích dự ấn có xét yếu tố rủi ro trong một dự án cụ thể) và có phân tích so sánh về mặt rủi ro (theo mô phỏng Monte Carlo với sự trợ giúp của phân mém Risk Master) va phân tích theo độ vị lợi

Trang 12

Chương 2 : Thực trạng về đầu tư vào các trung tâm văn hóa thương mại và việc phân tích

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU TƯ VÀO CÁC

TRUNG TÂM VĂN HÓA THƯƠNG MẠI

VÀ VIỆC PHÂN TÍCH RỦI RO TRONG CÁC

LĨNH VỰC NÀY

2.1 HIỆN TRANG VÀ NHỤ CẦU HÌNH THÀNH KHU TRUNG TÂM THƯƠNG MAI:

Từ khi có chính sách mở cửa và luật đầu tư nước ngoài được ban hành, doanh

nhân các nước đến Việt Nam nói chung và thành phố Hồ chí Minh nói riêng

ngày càng nhiễu Các cơ sở địch vụ hiện tại không đủ đáp ứng cho một nhu cầu tăng đột ngột, do đó cần xây dựng các địch vụ chất lượng cao: khách sạn, khu giải trí, triễn lãm, vui chơi, cầu lạc bộ sức khóc, khu thương mại, bar v.v

® Hiện trạng về khách sạn : Thco số liệu thống kê, số lượng người nước ngoài vào thành phố Hồ chí Minh tăng đã đều 15% - 20%/năm trong suốt những năm qua (bang 2.1):

Bảng 2.1 : Thống kê lượng khách nước ngoài vào tp HCM

Trang 13

Chương 2 : Thực trạng về đầu tu vào các trung tâm văn hóa thương mại và việc phân tích

quốc tế phải có khoảng 15,300 (trong tổng số 25,300 phòng) Theo đánh giá của

hội nghị du lịch 12/1997 thì kinh doanh khách sạn đạt tiêu chuẩn quốc tế tại tpHCM có biểu hiện mất cân đối trong quan hệ cung-cầu và đang đe dọa toàn ngành công nghiệp khách sạn của thành phố vì công suất sử dụng bình quân chi đạt 50% Tuy nhiên có thể xem đây chỉ là hiện tượng suy thoái tạm thời Nick Jones (Giám đốc tập đoàn kinh doanh địa ốc Colliers Jardine) cho rằng đây là giai đoạn suy thoái có tính chu kỳ của ngành kinh doanh; kinh doanh khách sạn

tiêu chuẩn quốc tế đang hoạt động cho thuê với tổng diện tích là 29,178 m2

Bang 2.2 : Thị trường văn phòng cho thuê ở TPHCM

Trang 14

Nhung theo chuyên gia về dự báo Simon Allen (BHP) và Amstrong (First Pacific Davics) thì với nhu cầu 250 - 300m2 cho mỗi văn phòng, mức cầu sẽ là 250,000-300.000m2 Trong vòng 2 năm tới, mức cung chỉ có thể dạt được 150,000m2! Như vậy, không thể có sự “quá cung” (oversupply) văn phòng làm việc tại TPHCM [Vietnam Business News - Dec96/Jan97}

s Hiện trạng về khu thương mại : Khu thương mại hiện chỉ có Superbowl, Trung tâm thương mại Sài Gòn, như thế vẫn chưa xứng đáng với tầm vóc của một trung tâm thương mại của cả nước Trong khi đó, dịch vụ thu ngoại tệ đang tạo được một nguồn thu ngoại tệ lớn cho đất nước, dự báo sẽ ngày càng cao hơn

Từ những điều đã trình bày trên, dòi hỏi phải có một dự án tập trung, một quần thể hài hòa giữa nơi ăn chốn ở, nơi làm việc và các tiện nghỉ khác phục vụ sinh hoạt và thương mại, dịch vụ Một công trình như thế sẽ là qui mô của một khu phúc hợp văn hóa thương mại

Trang 15

Trên thực tế, trong gần chín năm qua, nhiều cơ quan, nhất là các cơ quan tư vấn

đầu tư đã lập và trình duyệt hàng trăm dự án đầu tư bằng vốn của nước ngoài Đối với hầu hết các dự án này, việc soạn thảo và đánh giá các dự án chỉ chú trọng vào phân tích tài chính theo mô hình tất định và như hoàn toàn không xét đến các yếu tố rủi ro Sự khó khăn trong việc phân tích rủi ro một dự án đầu tư trong hoàn cảnh Việt Nam không phải là do phương pháp toán tự thân mà nguyên nhân chính là do Chúng ta chưa xây dung được một ngân hàng dữ liệu - đơn vị có trách nhiệm thu thập, quản lý và cung cấp cho nhà đấu tư các thông tin vé phân bố xác suất của các biến số của dự án, suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của từng khu vực hay từng ngành Từ đây, nhà phân tích mới có thể

dự báo được các yếu tố có ảnh hưởng đến dự án, làm cơ sở cho phân tích rủi ro

Bên cạnh mắng khiếm khuyết về phân ứch rủi ro trong các luận chứng đầu tư, việc phân tích xã hội - kinh tế - môi trường cũng chưa được đòi hỏi như một phần tất yếu của nội dung thẩm định Đối với nước ta, khái niệm về lợi ích kinh

tế - xã hội của dự án còn quá mới mẻ Chỉ sau khi nền kinh tế nước nhà chuyển sang cơ chế thị trường thì khái niệm này mới được du nhập vào, và trên thực tế Chúng ta còn thiếu nhiều kinh nghiệm trong xác định những chỉ tiêu hiệu quả liên quan đến khái niệm nay Da vậy, trong những quy định gần đây nhà nước cũng yêu cầu phải tính toán, xác định một số chỉ tiêu hiệu quả kinh tế

- xã hội của dự án đầu tư bên cạnh những vấn để về môi trường làm căn cứ cho

nhà nước phê chuẩn và cấp giấy phép dầu tư Bước dầu, có thể tìm thấy trong

các luận chứng những lúng túng, thiếu thông tin, thiếu các chỉ tiêu tổng hợp,

thiếu các định chuẩn để so sánh, phân lớn phải tham khảo những kinh nghiệm

của nước khác

s Dự án được xem xét trong luận văn này là “7rung tâm văn hóa thương mại 23⁄9” Tên gọi của nó thực tế chưa phần ảnh đúng quy mô của một mô hình mới hiện đang rất thành công ở các nước phát triển : Mô hình mà ở đó là sự kết hợp hài hòa giữa nơi ăn chốn ở, làm việc, dịch vụ và các tiện nghỉ phục vụ sinh hoạt

và thương mại với những ưu điểm đặc biệt Đồ là mô hình dạng “khu phức hợp văn hóa - thương mại” Đây là dự án đầu tiên của cả nước về loại hình này Hơn bất kỳ ngành nào khác, dự án “phức hợp văn hóa - thương mại” là một ngành kỹ nghệ có chu kỳ (cyclical business), là ngành đầu tư nhiều vốn (capital intensive business), là lĩnh vực kinh doanh với sự cạnh tranh dữ dội (competitive business) và vậy nó là một lĩnh vực đầu tư có mức độ rủi ro cao

Trang 16

Chương 2 : Thực trạng về đầu tư vào các trưng tâm văn hóa thương mại và việc phân tích

So với các dự án đơn lẻ đã thực hiện như dự ấn khách sạn, dự ấn văn phòng cho thuê, dự án khu thương mại, dự án khu giải trí, dự án khu triển lãm dự án đang xét là sự tổng hợp của các dự án kể trên với tiêu chuẩn cao Do vậy kinh nghiệm lập luận chứng cho những dự án xây dựng các khu văn hóa, thương mại đơn lẻ có thể là một tham khảo hữu ích cho khu phức bợp đang xét

Theo dõi các dự án đã đi vào hoạt động, người ta có dịp kiểm chứng và rút ra những yếu tố rủi ro gây nên khác biệt giữa dự báo và thực tế Thực tiễn cho thấy trong các luận chứng khả thi, dòng tiền chỉ phí ước lượng thường thấp và dong tiển thu nhập ước lượng thường cao so với thực tế Đối với đồng tiền chi phí, biến rủi ro ở đây là chỉ phí vận hành, lương, lãi suất, chỉ phí xây dựng Trong khi đó, đối với dòng tiền thu nhập, các biến rủi ro là tý lệ sử dụng phòng, giá phòng (dự án khách sạn, dự án văn phòng cho thuê), lượng khách nhà hàng

Những diễn biến phức tạp của xã hội trong vòng hai năm qua như tình trạng mất cân đối cung - cầu qua việc ra đời đồng loạt khách sạn trong khoảng thời gian ngắn, đã đẩy những khác biệt giữa dự báo và thực tế kinh doanh trong lĩnh vực khách sạn lên cao bất thường Thêm vào đó khủng hoắng tài chính của khu vực Đông Nam Á trong pần một năm qua đã dẫn đến đâu tư nước ngoài giảm sút, các công ty nước ngoài, văn phòng dại diện đã giảm bớt quy mô hay rút lui hẳn Điều này đã tạo nên một sự mất cân bằng trong kinh doanh căn hộ và văn phòng cho thuê

Rõ ràng, trong lĩnh vực kinh doanh này có rất nhiều rủi ro Tuy vậy việc soạn thảo các dự án đầu tư ở đây trong thời gian qua như còn chưa xem xét một cách đầy đủ đến mặt phân tích rủi ro

2.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH RỦI RO

® Trong phân tích ra quyết định có 3 trạng thái : xác định (tất định), bất định và rủi ro Xác định khi người ra quyết định biết chắc chắn giá trị các biến cố xây ra trong tương lai, bất định khi không biết được, và rủi ro khi người ra quyết định gán được các xác suất xuất hiện cho các biến cố đó.

Trang 17

Có nhiều phương pháp phân tích rủi ro phổ biến nhất là phân tích độ nhạy Tuy nhiên, với các dự án quan trọng người ta còn dùng phân tích dựa vào mô phỏng Monte Carlo và phân tích theo độ vị lợi

Phân tích độ nhạy là phân tích những tham số có tính bất định (như MARR, doanh thu, chỉ phí, diện tích kinh doanh, lãi suất vay ) ảnh hưởng như thế nào đến độ đo hiệu qua kinh té (NPV, IRR) cla các phương án so sánh đồng thời cũng xem xét đến khả năng đảo lộn đến kết luận về các phương án so sánh Từ

đó, có thể nhận diện dược yếu tố nào là yếu tổ quan trọng có ảnh hưởng đến kết quả

Mô hình phân tích độ nhạy thuộc loại mô hình mô tả ( descriptive model ) Tuy không đưa ra các kết quả cuối cùng về hiệu quả của từng phương án nhưng qua

đó ta có được các thông tin quan trọng làm cơ sở cho việc ra quyết định trong việc lựa chọn các phương án hay đòi hỏi phải tổ chức nghiên cứu thêm về các thông số nào đó

Với bản chất cần phải thực hiện một khối lượng tính toán khá lớn nên việc phần tích độ nhạy rất thích hợp cho phân tích trên máy tính Các thuật toán trong phân tích độ nhạy gồm có : phân tích độ nhạy theo một tham số ( one-at-a time procedure ) và phân tích độ nhạy theo nhiều tham số (Scenario analysis)

Phương pháp phân tích độ nhạy có nhược điểm là chỉ xem xét từng tham số trong khi kết quả lại chịu tác động đồng thời của nhiều tham số Phương pháp cũng không trình bày được xác suất xuất hiện của các tham số và xác suất xãy

ra của các kết quả

¢ Phan tích rủi ro dựa vào mô phông Monte Carlo

Mô phỏng Monte Carlo còn được gọi là phương pháp thử nghiệm thống kê (Method of Statisital Trials) đùng thủ pháp mô phỏng để phân tích mô tả hiện tượng hàm chứa các yếu tố ngẫu nhiên (như rủi ro trong dự án), kết hợp phương

pháp thống kê nhằm tìm ra lời giải gần đúng Phương pháp mô phỏng tỏ ra rất

Trang 18

hữu hiệu khi mọi phương pháp định lượng khác bị hạn chế Phương pháp mô phỏng về nguyên tắc là một phương pháp đơn giản

Thực chất của mô phéng Monte Carlo 14 lay một cách ngẫu nhiên các giá trị có

thể có của các biến ngẫu nhiên ở đầu vào và tổ hợp lại để đưa ra một kết quả

thực nghiệm của đại lượng (kết quả) cần phân tích Quá trình này được lập lại nhiễu lân để có được một tập hợp đủ lớn các kết quả thử nghiệm Từ tập hợp các kết quả này, qua tỉnh toán thống kê sẽ có được các đặc trưng thống kê cần thiết của kết cục cần phân tích

® Phân (ích độ vị lợi

Trong môi trường kinh doanh có rủi ro, đôi khi người ta không đo lường hiệu quả đầu tư bằng giá trị hiệu ích tiền tệ znà bằng sự thỏa mãn hoặc độ vị lợi Đó chính là mức cảm nhận mất mát khi thua hay thỏa mãn khi thắng Độ vị lợi nhiều nói chung không tỷ lệ tuyến tính với hiệu ích tiền tệ

ĐỂ đo lường thái độ của người ra quyết định đối với rủi ro cũng như hoàn cảnh đầu tư của người ra quyết định, người ta cần xây dựng hàm vị lợi Đây là cơ sở quan trong dé ra quyết định dầu tự, Tiêu chuẩn để ra quyết định lựa chọn phương án theo phương pháp độ vị lợi là ghí trị vị lợi kỳ vọng (Expected_ Uulity Value)

Trang 19

Chương 2 : Thực trạng về đầu tư vào các trung tâm văn bóa thương mại và việc phân tích

Trong luận văn này, các phương pháp trên được áp dụng vào một dự án cụ thể

là Trung tâm văn hóa thương mại 23/2 nhằm rút ra các kết luận cần thiết cho chính dự ấn cũng như xem xét khả năng ứng dụng các phương phấp này trong thực tiễn của loại dự án đầu tư đạng khu phức hợp văn hóa thương mại

Trang 20

Chương 3 : Giới thiệu dự án Trung tâm văn hóa thương mại 23/9

CHƯƠNG 3

GIỚI THIỆU DỰ ÁN TRUNG TÂM VĂN HÓA THƯƠNG MẠI 23/9

3.1- KHU VUC DU ÁN

e Công trình công viên 23/9 tọa lạc Lại trung tâm thành phố Hồ chí Minh phía Bắc giáp đường Lê Lai, phía Nam giáp dường Phạm ngũ Lão, phía Tây giáp bùng binh cây xăng Nguyễn thái Bình và phía Đông giáp bùng binh Quách thị Trang, chiếm diện tích là 100,300m2 Mặt bằng công trình được bố trí như sau: + Từ chợ Sài Gòn đến đường Nguyễn thị Nghĩa có diện tích 34,200m2, được xây dựng khu công viên, đài kỷ niệm Chỉ phí đầu tư được tính vào trong tổng vốn của dự án

+ Từ đường L.ê Lai đến đường Phạm ngũ Lão, dài 300m, được xây dựng đường ngầm theo suốt chiêu ngàng khu đất

+ Từ đường Nguyễn thị Nghĩa đến ngã sáu Cống Quỳnh có diện tích là 660,100m2, được xây dựng khu nhạc nước,khu trung tâm thương mại, khu bách hóa đại lầu,khách sạn 5 sao,khu văn phòng làm việc Trong đó phần diện tích được tính toán cho dự án liên doanh là 53,500m2

e Hiện trạng khu đất có thể chia ra làm 2 phần: khu dân cử có mật độ khá cao tập trung ở phía Tây và dọc theo đường Phạm ngũ Lão và Lê Lai và phần diện tích còn lại bao pồm công viên, bãi đậu xe buýt và nhà công nhân viền ngành

đường sắt

Dựa trên hiện trạng khu đất, quy hoạch tổng thể thành phố Hỗ chí Minh, nhụ

cầu và xu hướng phát triển của một trung tâm kinh tế lớn của cả nước, Uỷ bạn nhân dân thành phố Hồ chỉ Minh đã ký quyết định số 3064/QĐ-UB ngày 7/12/92 chấp thuận cho xây dựng khu liên hợp công viên-văn phòng làm việc- khách sạn-thương mại-dịch vụ như đã nói theo xu hướng hiện đại nhất thành phố

Hồ chí Minh

Trang 21

- Khu trung tâm thương mại (I hầm+ 6 tầng) 18,545 m2

- Khu bách hóa đại lầu &khách sạn 5 sao

+ Khu văn phòng làm việc (38 tầng) 168,308 m2

Trang 22

+ Đường hầm dưới đường Nguyễn thị Nghĩa 300 m

se Hình thức đầu tư :

Sau một thời gian dài thảo luận giữa CÔNG TY DỊCH VỤ VÀ PHÁT TRIEN

ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (Việt Nam) và JIN WEN GROUP (Dai

Loan), hai bên đã đi đến thống nhất về hình thức đầu tư theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam như sau : Thành lập CÔNG TY LIÊN DOANH 23/9 (CONG VIEN 23/9 Co Lid) c6 trụ sở và địa điểm xây dựng đặt tại khu công viên 23/9 quận ï, với các thành phần đối tác gồm :

e Đối tác trong liên doanh :

+ Bên nước ngoài : JIN WEN GROUP (Dai Loan) là tập đoàn lớn kinh doanh về lĩnh vực giáo dục, kiến trúc-xây dựng, công nghiệp, giải trí thể dục thể thao, nhà hàng Cùng với dự án Công viên 23/9, hiện tập đoàn JIN WEN đang thảo luận với Sở nhà đất thành phố Hỗ chí Minh về kế hoạch xây mới khu nhà ở Tân Bình cho các hộ có thu nhập thấp, theo đó JIN WEN sẽ ứng trước chỉ phí xây dựng, sau khi hoàn tất thị công, Sở nhà đất sẽ hoàn trả lại

+ Bên Việt Nưm : là sự liên doanh giữa 3 doanh nghiệp nhà nước của thành phố

Hỗ chí Minh bao gốm :

- Công ty dịch vụ phát triển đô thị thuộc Sở xây dựng thành phố Hồ chí Minh

- Công ty công viên cây xanh thuộc Sở Giao thông công chánh thành phố Hồ chí Minh

- Công ty dịch vụ du lịch Bến Thành thuộc Ủy ban nhân dân quận I1

Đại diện cho đối tác Việt Nam là Công ty dịch vụ phát triển đô thị

e Cấu trúc vốn đầu tư

Vốn pháp định (30% tổng vốn) 147,734,000 USD

e Việt Nam góp (30% pháp định) bằng 46,224,000 USD

53,500m2 (9 USD/m2 trong 4 năm đầu,

18USD/m2 năm còn lại)

® Nước ngoài góp (70% pháp định) trong 101,510,000 USD

Trang 23

vòng 18 tháng từ khi có giấy phép

Lãi suất ibor+1%=7% năm trả trong 9 năm kể từ

khi kinh doanh Huy động từ năm thứ 2 (tháng thứ

14), hoàn tất vay đến tháng 45

Thời hạn (xây dựng từ năm I đến năm 4,bắt đầu 30 năm

kinh doanh từ năm thứ 5)

Phân bổ đầu tư

(Không tính lã¡-cho mục đích hạ tầng & phúc lợi

xãhội-được trừ vào lợi nhuận của VN khi bắt đầu

có lãi)

s Tổ chức nhân sự :

Tổng số lao động trong công ty liên doanh là 2880 người bao gồm 177 người

nước ngoài và 2703 người Việt Nam.Tổ chức nhân sự bao gdm 3 cấp: cấp lãnh

đạo là hội đồng quản trị, cấp điều hành là Ban giám đốc, cấp nghiệp vụ là các nhân viên trong các phòng, ban và dịch vụ

+ Hội đồng quản trị: gồm 9 thành viên (6 Đài Loan, 3 Việt Nam), Chủ tịch là người Đài Loan Nhiệm kỳ là 5 năm

+ Ban giám đốc: gồm 4 người (1 Việt Nam, 3 Đài Loan), có Ì Tổng giám đốc

và 3 Phó tổng giám đốc Trong đó:

- Phó tổng giám đốc thứ nhất đặc trách hành chánh-nhân viên thay thế Tổng

giám đốc điều hành công việc khi cần

- Phó tổng giám đốc thứ hai đặc trách về tài chánh kế toán

- Phó tổng giám đốc thứ ba đặc trách về kinh đoanh

Trang 24

+ Cấp nghiệp vụ: được phân bổ vào 4 bộ phận chính:

- Bộ phận đưa đón, lập chương trình tham quan, điều hành khách sạn, văn phòng

- Bộ phận kinh doanh bách hóa đại lầu

- Bộ phận nhà hàng ăn uống và các dịch vụ cồn lại

- Bộ phận hành chính nhân viên

Phân bổ lao động cụ thể như sau:

- Văn phòng tổng giám đốc —: 12 người

- Chuyên gia kỹ thuật : 35 người

- Quản đốc, trưởng phòng : 30 người

- Công nhân trực tiếp : 2764 người

- Công nhân viên gián tiếp : 35 người

Cộng : 2880 người

3.3 HOẠT ĐỘNG KINH ĐOANH

Ngoại trờ hạng mục công viên được giao cho Uy ban nhân dân thành phố quản

lý sau khi hoàn tất xây dựng, các hạng mục còn lại với các chức năng đặc thủ

sẽ có những hoạt động kinh doanh riêng biệt để hình thành nên doanh thu của khu phức hợp Công viên 23/9 Nguồn thu bao gồm từ dịch vụ cho thuê văn phòng, mặt bằng kinh doanh và triễn lăm, khách sạn và địch vụ từ khách sạn, nhà hàng, kinh doanh khu giải trí

e Khu nhạc nước : là một loại hình giải trí mới lạ, rất hấp dẫn người xem, mỗi

suất có thể chứa được 500 người, mỗi ngày diễn 5 suất Ước tính năm thứ nhất

bán được 65% số vé, mỗi năm tăng 5%, từ năm thứ 4 trở đi số vé bán được bình quân là 80%

Trang 25

e Khu vui chơi giải trí : gồm rất nhiều loại hình giải trí khác nhau, mỗi ngày bình quân phục vụ 2,500 người Giá vé dự kiến cho năm thứ nhất là 3 USD/vé, mỗi năm tăng 0.5 USI/Vé, từ năm thứ 4 trở di giá vé sẽ là 5 USDMNé

s Khu trung tâm thương mại :

+ Từ tầng 1 đến tầng 3 : dùng làm khu thương mại, kinh doanh tổng hợp Không

tính nhà hàng và khu thiết bị công cộng, Diện tích khu kinh doanh thực tế là 22,989 m2 Tỷ lệ khai thác ước tính là năm thứ nhất 70%, năm thứ 2 là 75%, năm thứ 3 là 80%, năm thứ 4 là 90% với đơn giá là 1,500 USĐ/m2

+ Nhà hàng có diện tích 5,043 m2, số khách bình quân trong ngày là 2,000 người Tỷ lệ khai thác của năm thứ nhất lì 70%, năm thứ 2 là 75%, năm thứ 3

là 80%, từ năm thữ là 90%

+ Phong trién lim (ting 4) : ước tính số ngày cho thuê là 200 ngày với giá là 2,000 USD/ng

« Bach héa dai léu : gồm khu nhà hàng và khu còn lại cho thuê mặt bằng

+ Khu nhà hàng có diện tích kinh doanh là 1,159 m2, bình quân một ngày có S00 khách, mỗi khách tiêu khoảng 3 USD

+ Khu kinh doanh có diện tích 14,890 m2, tỷ lệ khai thác ước tính cho năm thứ nhất là 70%, năm thứ hai là 75%, năm thứ ba là 80%, năm thứ tư là 90% với đơn giá cho thuê là I,800 USD

Trang 26

Chương 3 : Giới thiệu dự án Trưng tâm văn hóa thương mại 23/9

Ngoài ra doanh thu từ các dịch vụ khách sạn như giặt úi, cắt tóc, điện thoại, quà lưu niệm đạt 20% doanh thu phòng ngũ

® Khu cao ốc văn phòng : gồm khu văn phòng cho thuê và nhà hàng,

+ Văn phòng cho thuê có diện tích là 174,463 m2, đơn giá cho thuê là 20 USD/m2/tháng

+ Nhà hàng hoạt động khoảng 320 ngày/năm ước tính 1,500 khách/ngày, chỉ tiêu cho một người là 8 USD

3.4 NGHIÊN CỨU TIỀN KHẢ THỊ CỦA DỰ ÁN

Luận chứng tiền khả thi của dự án Trung tâm văn hóa thương mại 23/9 do cả hai đối tác Việt Nam và Đài Loan soạn thảo, bao gồm 7 chương Trong đó đã nêu lên được các nội dung chính như : lựa chọn hình thức đầu tư, phương án thiết bị máy móc, phương án xây dựng và phân tích tài chính Trong phần phân tích tài chính, tác giả đã xây dựng được 2 dòng tiền tệ thu và chỉ theo quan điểm Cổ đông đầu tư, từ đó đã tính được : thời gian hoàn vốn, doanh thu hòa vốn, phân chía lợi nhuận của đối tác, đóng góp cho ngân sách nhà nước

Để đánh giá hiệu quá dự án, Tác giả đã sử dụng tiêu chuẩn so sánh IRR và lãi suất vay Các tính toán liên quan đến chọn MARR cũng như phân tích rủi ro hoàn toàn không được để cập Như vậy, việc phân tích tài chính ở đây chỉ giới hạn là phân tích tài chánh trên quan điểm cổ đông đầu tư và theo mô hình tất định

Trang 27

Chương 4 : Phân tích tài chính

CHƯƠNG 4

PHAN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

4.1 LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP PHẦN TÍCH TÀI CHÍNH

e Đây là một nội dụng quan trọng của dự án, qua đó ta có thể xác định được quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn, những hiệu quả của dự án để ra quyết định đầu tư

Để phân tích tài chính dự án “7rung tâm văn hóa thương mại 23/9, Chúng tôi

đã sử dụng nhóm phương pháp dong tién té chiét gidm (discounted cashflow

methods) trên cơ sở mô hình tất dinh (deterministic model) theo giá trị MARR

có hiệu chỉnh rủi ro được ước lượng gần đúng

Ở chương sau sẽ tiến hành phân tích rủi ro có xét đến sự bất đình của MARR và

cả sự bất định của các tham số khác nữa Trong phần tích có xét cả quan điểm của ngân hàng và của cổ đông

4.2 ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ VÀ DOANH THU

Dựa trên số liệu thô của các Chuyên gia từng lĩnh vực (xây dựng, điện, nước, bảo hiểm ) cung cấp, dựa trên các quy chế về quần lý tài chính,khấu hao tài sản, thuế , các chỉ phí và doanh thu được ước lượng theo thời kỳ phân tích 30 năm (bằng thời hạn liên doanh) như sau:

e Chỉ phí xây dựng và chuẩn bị dự án :

Chỉ tiết tính toán tham khảo bảng thông số và bảng A1- phụ lục A

Trang 28

Dựa vào quyết định số 1062 TC/QĐ/CSTC ngày 14/1/96 của Bộ tài chính về trích khấu hao tài sắn cố định, dựa vào phương pháp khấu hao đường thẳng, chi phí khấu hao, tái đầu tư và giá trị còn lại được tính toán chỉ tiết trong bằng A2, A3, A4 phụ luc A và kết quả được trình baytrong bang 4.2 Thời kỳ phân tích được chọn là 30 năm Các năm về sau (từ năm thứ 31 đến năm thứ 50), do không biến động lớn, nên không được phân tích trong luận văn này,

Bảng 4.1 : Chỉ phí xây đựng và chuẩn bị dự án

Đơn vi : x1,000 USD

(x 1,000 USD) Giai đoạn chuẩn hị

Xây dựng

Khu trung tâm thương mại (1 hầm+6 tầng) 34,794 năm Í

Khu văn phòng làm việc (38 tầng) 128,682 nim 1 Đường hầm đưới đường Nguyễn thị Nghĩa 2,676 năm 0 Đường từ Lê Lai đến Phạm ngữ Lão - 4,500 năm 2 Thiết bị

Trang 29

Chương 4 : Phân tích tài chính'

* Chi phi thué dat :

Tổng diện tích dất thuê là 53,500 m2 Trong 4 năm đầu đơn giá thuê là 9 USD/m2 , trong 26 nim còn lại đơn giá thuê là I8 USD/m2 Như vậy tiền thuế đất sẽ là :

Từ năm 0 đến năm 3 : 53,500 m2 x 9 USD/m2 = 481,500 USD/năm

Từ năm 4 đến năm 30 : 53,500 m2 x 18 USD/m2 = 963,000 USD/nam

Tiền thuê đất được trả đều hàng năm

Tính toán chỉ tiết được nêu trong bing A6 - phu luc A Chi phi van hành bao gdm các chỉ phí liệt kê sau:

+ Lương : Chỉ tiết tính toán được để cập trong bang AS - phu luc A

+ Bảo hiểm xã hội : được tính bằng 10% lương

+ Điện, nước, nhiên liệu : được nêu trong bằng thông số - phụ lục A

+ Bảo trì : được tính theo kinh nghiệm quần lý các mô hình tương tự

+ Quảng cáo tiếp thị : khoảng 2,000,000 USD/năm

+ Quản lý : được tính bằng 3% doanh thu

+ Nghiên cứu phát triển : được tính bằng 3% doanh thu

+ Bảo hiểm tài sản : được tính bằng I% giá trị tài sắn

+ Vật tư phòng khách sạn : được tính bằng 4% doanh thu khách sạn

+ Dự phòng và chỉ phí khác : ước tính theo kinh nghiệm quản lý các mô hình tương tự

Kết quả trình bày trong bảng 4.3 dưới đây.

Trang 30

Bảng 4.3 Chỉ phí vận hành

Đơn vị : xI000 US]D

Chương 4 : Phan tích tài chính

Bang 4.4 Tổng chỉ phí đầu tư và tái đầu tư

Don vi: x1000 USD

Trang 31

+ Doanh thu của từng hạng mục được tính toán dựa trên công suất, tỷ lệ khai thác ước tính theo từng năm Tính toán cụ thể được nêu trong bảng A7 - phụ lục

4.3 KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ TRẢ LÃI

* Kế hoạch vay vốn : Dựa trên tỷ lệ góp của đối tác (101,510,000 USD trong vòng 18 thắng), dựa trên vốn vay của liên doanh (344,712,000 USD huy động từ tháng thứ 14 đến tháng thứ 45), dựa trên kế hoạch thi công như đã nêu trong báng 4.1, kế hoạch vay vốn sẽ được hoạch định như sau:

+ Vay 100,000 ngàn USD vào đầu năm thứ 2

+ Vay 100,000 ngàn USD vào đầu năm thứ 3

+ Vay 144,712 ngàn USĐ vào đầu năm thứ 4

® Kế hoạch trả lãi : Theo hợp đồng với các tổ chức tín dụng thì kế hoạch trả nợ được thực hiện trong vòng 9 năm, bắt đầu từ năm thứ 4 (năm bắt đầu có doanh thu), kết thúc vào năm thứ 13 Tính toán chỉ tiết được liệt kê trong bảng A9 - phụ lục A, kết quá trình bày trong bằng 4.6 Với :

- Dư nợ cuối năm= Dư nợ đầu kỳ+Lãi phát sinh trong năm-Trả nợ hàng năm

- Dư nợ đầu kỳ = Dư nợ cuối năm trước

- Lãi phát sinh trong năm = trả lãi vay = PMT(7%,9,dư nợ đầu kỳ)

- Nợ gốc = Trả nợ hàng năm - Trả lãi vay

Trang 32

Lãi suất vay là 7%/năm

Bang 4.6 : Kế hoạch vay vốn trả lãi

Đơn vị : x1000 USD

Tra nd hang nim

Trang 33

Lai phat sinh trong nim 2,224 0

Tĩnh toán chỉ tiết được liệt kê trong bảng A10 - phụ lục A Trong đó:

- Khoản phải thu (KPT) = 10% Doanh thu

- Thay đổi trong khoản phái thu (TĐTKPT) = Dư đầu kỳ - Dư cuối kỳ

- Khoản phải trả (KPTr) = 10% Chí phí vận hành

- Thay đổi trong khoản phải trả (TĐTKPTr) = Dư đầu kỳ - Dư cuối kỳ

- Dự trù tiền mặt tối thiểu (DTTMTT) = 30% tổng chỉ phí vận hành

- Thay đổi trong cân đốT tiễn mặt (TĐTCĐTM) = Dư cuối kỳ - Dư đầu ky

Bảng 4.7 : Vốn lưu động

Đơn vị : xI000 USD

Trang 34

Trang 35

4.4 XAY DUNG DONG TIEN TE

A) Theo quan diém ngân hàng (quan điểm tổng mức đâu tư )

Được phân tích dựa trên 2 đồng tiễn tệ chính sau:

gdm tổng doanh thu (bảng A7), khoản thay đổi trong

* Dong tiền tệ vào :

khoán sẽ thu (bằng A I0) va gid tri con lai (salvage value) (bang A4)

Trong đó, khoản thu nhập dự kiến được ước tính theo nội dung nghị định 18/CP như sau : liên doanh được miễn thuế lợi tức trong năm đầu tiên kể từ khi kinh

doanh có lãi và giảm 50% trong 2 năm tiếp theo, đông thời được hưởng thuế suất thuế lợi tức ưu đãi là 10% trong 7 năm đầu và 25 % trong những năm tiếp

sau Từ trên, thu nhập sau thuế dự kiến được nêu trong bảng 4.8, tính toán chỉ tiết trong bằng AI I- phụ lục A Trong đó:

Thu nhập trước thuế= Doanh thu - thuế doanh thú - chỉ phí vận hành

Lợi tực chịu thuế = Thu nhập trước thuế - Khấu hao - trả lãi hàng năm

Thuế = Lợi tực chịu thuế x thuế suất

Thu nhập sau thuế = Thu nhập trước thuế - thuế - trả lãi hàng năm - trả vốn

Thu nhập trước thuế 83,055 82,805 82,605 82,405

Thu nhập sau thuế 42,579 41,995 36,861 36,258

Trang 36

Thu nhập trước thuế 79,255 79,255

Thu nhập sau thuế 60,419 59,958

* Ding tién té ra : bao gém téng chi phi dau tu (bang A2), chi phí vận hành

(bang A6), thay đổi trong khoản phải trả và thay đổi dự trù tiền mặt (Bảng

Trang 37

B) Dòng tién tệ theo quan điểm cổ đông đầu tư :

Theo quan điểm cổ đông đầu tư thì :

- Dòng tiển ra gồm cả tiên trả lãi và nợ gốc ( xem bảng A9 - phụ lục A )

- Dòng tiền tệ vào bao gồm dòng tiền tệ sau thuế theo quan điểm ngân hàng

(bằng A12) và khoản vay ngân hàng

Dựa trên 2 đòng tiền kể trên, dòng tiễn theo quan điểm của cổ đông đầu tư được thể hiện trong bắng 4.10 dưới đây (tính toán chỉ tiết được để cập trong bảng A14 phụ lục A) dưới hình thức là dòng tiễn tệ sau thuế

Bảng 4.10 : Dòng tiền tệ theo quan điểm cổ đông đầu tư

Don vi : x1,000 USD

Định dạng
Số trang	75
Dung lượng	1,88 MB