Bài giảng Chính sách thu tiền thuê đất - Thuế 2015

Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước:  Diện tích đất, mặt nư cho thuê;  Thời hạn cho thuê đất;  Đơn giá thuê đất trả tiền thuê hàng năm; đơn giá thuê đất trả tiền thuê một lần c

Hà Nội, tháng 7 năm 2015

CHÍNH SÁCH THU TIỀN THUÊ ĐẤT

Người trình bày: Bùi Đức Hiền

Vụ Chính sách- Tổng cục Thuế

TRƯỜNG HỢP THU TIỀN THUÊ ĐẤT,

THUÊ MẶT NƯỚC

 Nhà nước cho thuê đất (gồm: đất trên bề mặt và phần ngầm của

công trình trên mặt đất).

 Cho thuê đất xây dựng công trình trong lòng đất để kinh doanh

 Công nhận QSD đất cho người đang sử dụng, nộp tiền thuê đất.

 Gia hạn thời gian thuê đất cho người đang thuê.

 Chuyển từ đất giao có thu tiền, giao đất không thu tiền trước

ngày 01/07/2014 sang cho thuê đất.

 Nhà nước cho thuê mặt nước.

ĐỐI TƯỢNG PHẢI NỘP TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC

* Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần

 Hộ gia đình, cá nhân:

 Sử dụng đất SX nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,

làm muối;

 Có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao.

 Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất hoạt động khoáng sản; đất

sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

 Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh

doanh;

ĐỐI TƯỢNG NỘP TIỀN THUÊ

ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC

* (tiếp)

 Sử dụng đất làm muối vượt hạn mức giao đất để sản

xuất muối;

 Không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thủy sản, làm muối được giao đất không thu tiền

và làm kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất;

 Đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại khi chuyển đổi

mục đích mà phải chuyển sang thuê đất.

 Tổ chức kinh tế, Việt kiều, Doanh nghiệp có vốn nước

ngoài sử dụng đất đầu tư sản xuất muối.

ĐỐI TƯỢNG NỘP TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC

(tiếp)

 Tổ chức kinh tế, Việt Kiều, doanh nghiệp có vốn nước ngoài

sử dụng đất đầu tư:

 SX nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

đất SXKD phi nông nghiệp; đất xây công trình công cộng có KD; đất dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

 Xây công trình ngầm;

 Đất xây công trình sự nghiệp;

 Tổ chức ngoại giao nước ngoài sử dụng đất xây trụ sở làm

việc.

ĐỐI TƯỢNG NỘP TIỀN THUÊ

ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC

* Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm:

 Đơn vị vũ trang sử dụng đất SX nông nghiệp, lâm nghiệp,

nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

 Tổ chức kinh tế, Việt kiều, DN có vốn nước ngoài, hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để nuôi trồng thủy sản.

ĐỐI TƯỢNG PHẢI NỘP TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC

* (tiep )

 Tổ chức, cá nhân, Việt kiều, DN có vốn đầu tư nước ngoài

được Ban quản lý khu công nghệ cao, Ban quản lý khu kinh

tế cho thuê đất.

 Tổ chức, cá nhân được Cảng vụ hàng không cho thuê đất

xây công trình phục vụ KD dịch vụ hàng không tại sân bay

và công trình phục vụ KD dịch vụ phi hàng không.

CĂN CỨ TÍNH THUẾ

1 Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước:

 Diện tích đất, mặt nư cho thuê;

 Thời hạn cho thuê đất;

 Đơn giá thuê đất trả tiền thuê hàng năm; đơn giá thuê đất

trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.

 Hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả

tiền một lần cho cả thời gian thuê.

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT

1 Thuê đất trả tiền thuê hàng năm không qua đấu giá:

Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất.

 a) Tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng:

- Đất đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ… có khả năng sinh lợi cao, lợi thế SXKD, thương mại và dịch vụ thì UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ (%) giá đất để xác định đơn giá thuê, tối đa không quá 3%.

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp)

- Đất vùng sâu, vùng xa….đất sử dụng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất SXKD của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích, đặc biệt khuyến khích đầu tư, UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm, tối thiểu không thấp hơn 0,5%

Mức tỷ lệ phần trăm (%) do UBND cấp tỉnh ban hành

cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với mục đích sử dụng đất và công bố công khai.

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT

(Chi tiết tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 77/2014/TT-BTC)

 b) Thuê đất trả tiền thuê hàng năm không qua đấu giá , mà diện

tích thửa đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) từ 30

tỷ đồng trở lên đối với thành phố trực thuộc TW; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên, tỉnh còn lại, là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định theo PP so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư

 c) Thuê đất trả tiền thuê hàng năm không qua đấu giá mà diện

tích thửa đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng; dưới 10 tỷ đồng; dưới 20

tỷ đồng nêu trên, giá đất tính bằng giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT

(Chi tiết tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 77/2014/TT-BTC)

 d) Hệ số điều chỉnh giá đất do Sở Tài chính chủ trì xác định theo

từng khu vực, tuyến đường, mục đích sử dụng, phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội địa phương, trình UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm, sau khi có ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân.

Nếu vị trí đất dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ

số sử dụng đất ( mật độ xây dựng, chiều cao của công trình ) khác với mức bình quân chung thì UBDN cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh cao hơn hoặc thấp hơn để tính thu tiền thuê đất và quy định

cụ thể trong Quyết định hệ số điều chỉnh giá đất

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp…)

2 Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không qua đấu giá: là giá đất của thời hạn thuê đất:

Tính bằng giá đất của thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời gian thuê đất, trong đó:

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp)

(khoản 2 Điều 3 Thông tư số 77/2014/TT-BTC)

- Thuê đất trả tiền một lần không qua đấu giá, mà thửa đất

có giá trị (tính theo giá Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên, đối với các TP trực thuộc TƯ; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên, tỉnh còn lại, là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp)

- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần không qua đấu giá mà diện tích thửa đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng đối với các TP trực thuộc TƯ; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất một lần là giá đất của thời hạn thuê đất do UBND cấp tỉnh quy định

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp)

3 Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê:

 a) Đấu giá trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê

đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm

Đơn giá khởi điểm để đấu giá xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm.

Đơn giá trúng đấu giá ổn định 10 năm, hết thời hạn, điều chỉnh đơn giá thuê theo thuê hàng năm không qua đấu giá, nhưng không vượt quá 30% đơn giá trúng đấu giá hoặc của kỳ ổn định liền kề trước đó.

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT

( tiếp )

 b) Đấu giá thuê đất trả tiền một lần là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê được xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp)

(tiếp) - Đấu giá đất thuê trả tiền thuê hàng năm, đơn giá

khởi điểm đấu giá xác định bằng giá đất theo mục đích

sử dụng đất tương ứng tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ

số điều chỉnh giá đất nhân (x) với tỷ lệ (%) để tính đơn giá thuê đất do UBND cấp tỉnh quy định.

- Đấu giá đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, giá đất để xác định đơn giá khởi điểm để thực hiện đấu giá xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp)

4 Giá đất theo PP so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư khi:

 a) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm cho chu kỳ đầu

tiên; đơn giá thuê trả tiền một lần không qua đấu giá; đơn giá thuê khi chuyển từ trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần; đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê; đơn giá thuê đất khi cổ phần hoá DNNN, có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên tại TP trực thuộc TƯ; từ 10 tỷ đồng tại miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên, tỉnh còn lại.

 b) Xác định giá khởi điểm đấu giá cho thuê đất trả tiền một lần

cho cả thời gian thuê.

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT (tiếp)

5 Giá đất xác định theo PP hệ số điều chỉnh giá đất trường hợp:

 a) Diện tích đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng đối với các TP trực

thuộc TƯ; dưới 10 tỷ đồng đối với miền núi, vùng cao; dưới 20

tỷ đồng đối với tỉnh còn lại (không thuộc trường hợp trên).

 b) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm khi điều chỉnh

lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo.

 c) Xác định giá khởi điểm trong đấu giá đất thuê trả tiền thuê

đất hàng năm

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT CÔNG TRÌNH NGẦM

1 Đất cho thuê để xây dựng công trình ngầm:

a) Thuê đất trả tiền thuê hàng năm, đơn giá thuê không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt cùng mục đích.

b) Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, đơn giá không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt trả tiền một lần có cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất.

c) UBND cấp tỉnh quyết định mức đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm phù hợp tại địa phương.

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT CÔNG TRÌNH NGẦM

2 Đất xây dựng công trình ngầm gắn với phần ngầm công trình xây trên mặt đất có phần diện tích xây công trình ngầm vượt ra ngoài phần diện tích đất trên bề mặt thì số tiền thuê đất của phần diện tích vượt thêm này được xác định theo từng trường hợp vượt mức giá trị đất, dưới mức giá trị đất

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT CÔNG TRÌNH NGẦM

(Điều 9 Thông tư số 77/2014/TT-BTC)

1 Sở Tài chính phối hợp cơ quan liên quan trình UBND cấp tỉnh ban hành mức thu đất xây công trình ngầm không gắn công trình trên mặt đất.

Áp dụng cả diện tích đất xây dựng công trình ngầm gắn với công trình trên mặt đất có phần diện tích ngầm vượt ra ngoài diện tích đất bề mặt thì đơn giá thuê phần diện tích công trình ngầm vượt thêm

ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT CÔNG TRÌNH NGẦM (tiếp)

2 Căn cứ mức thu do UBND cấp tỉnh quy định và hồ sơ địa chính do cơ quan TNMT, Cục Thuế tính tiền thuê đất

và thông báo cho người thuê đất.

3 Đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm công trình ngầm được ổn định 05 năm

Hết chu kỳ ổn định, điều chỉnh đơn giá theo chính sách

và giá đất tại thời điểm điều chỉnh.

Xác định đơn giá thuê đất có mặt nước

Điều 10 Luật Đất đai ( 1 khoản).

a) Diện tích đất không có mặt nước, xác định đơn giá thuê đất hàng năm, đơn giá thuê một lần cho cả thời gian thuê.

b) Diện tích đất có mặt nước thì đơn giá thuê hàng năm, đơn giá thuê một lần không thấp hơn 50% đơn giá thuê đất hàng năm hoặc đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích

c) UBND cấp tỉnh quy định mức thu cụ thể tính đơn giá thuê.

Về xác định đơn giá thuê đất có mặt

nước (tại Điều 10 thông tư số 77/2014/TT-BTC)

1 Sở Tài chính phối hợp với cơ quan liên quan xây dựng

và trình UBND cấp tỉnh ban hành mức thu đối với diện tích đất có mặt nước, trong đó:

a) Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo,

… dự án lĩnh vực khuyến khích, đặc biệt khuyến khích đầu

tư thì đơn giá thuê đất có mặt nước xác định bằng 50% đơn giá thuê của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng.

Về xác định đơn giá thuê đất có mặt

nước (Điều 10 thông tư số 77/2014/TT-BTC)

b) Trường hợp không thuộc ưu đãi nêu trên, đơn giá thuê đất có mặt nước xác định không thấp hơn 50% đơn giá thuê vị trí liền kề có cùng mục đích.

2 Tổ chức, Việt kiều, DN có vốn NN thuê đất có mặt nước đầu tư, Cục Thuế căn cứ mức thu do UBND cấp tỉnh quy định và hồ sơ địa chính cung cấp, tính số tiền thuê đất có mặt nước; gồm: Số tiền thuê đất của phần diện tích không có mặt nước, cộng số tiền thuê của phần diện tích mặt nước.

Về xác định đơn giá thuê đất có mặt nước (tại Điều 10 thông tư số 77/2014/TT-BTC) tiếp….

3 Hộ gia đình, cá nhân thuê đất có mặt nước để SXKD, căn cứ mức thu do UBND cấp tỉnh quy định và hồ sơ địa chính cung cấp, Chi cục Thuế xác định và thông báo cho người thuê đất

4 Trường hợp do biến động thường xuyên của mức nước, không thể xác định được chính xác diện tích đất, diện tích mặt nước tại thời điểm quyết định cho thuê thì diện tích mặt nước được xác định bình quân trong năm.

KHUNG GIÁ

1 Mặt nước khung giá thuê như sau:

a) Dự án sử dụng mặt nước cố định: từ 20.000.000 đồng/km2/năm đến 300.000.000 đồng/km2/năm.

b) Dự án sử dụng mặt nước không cố định: từ 100.000.000 đồng/km2/năm đồng đến 750.000.000 đồng/km2/năm.

KHUNG GIÁ (tiếp)

2 Căn cứ khung giá thuê mặt nước, UBND cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê từng dự án Trường hợp mặt biển thuê thuộc từ hai tỉnh trở lên thì UBND các tỉnh thống nhất giá thuê; hoặc báo cáo Thủ tướng quyết định.

3 Bộ Tài chính hướng dẫn trình tự, thủ tục xác định và thu tiền thuê mặt nước và mặt biển các dự

án khai thác dầu khí ở lãnh hải và thềm lục địa Việt Nam.

KHUNG GIÁ (tiếp)

(tại Điều 11 thông tư số 77/2014/TT-BTC)

1 Căn cứ khung giá thuê mặt nước tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Sở Tài chính phối hợp với cơ quan liên quan trình UBND cấp tỉnh quyết định giá thuê của từng dự án.

- Thời điểm tính tiền thuê mặt nước là thời điểm cơ quan có thẩm quyền quyết định cho thuê.

- Số tiền thuê mặt nước phải nộp bằng diện tích tính tiền thuê mặt nước nhân (x) đơn giá thuê mặt nước

KHUNG GIÁ (tiếp)

2 Riêng dự án khai thác dầu khí, tính tiền thuê mặt biển: a) Diện tích tính tiền thuê mặt nước (mặt biển) là diện tích được giao để thăm dò, khai thác dầu khí.

b) Đơn giá thuê áp dụng mức giá tối đa của khung giá thuê và ổn định 05 năm

Dự án khai thác dầu khí đang thuê và đơn giá thuê đất theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì tiếp tục cho thời gian thuê còn lại; hết thời hạn, áp dụng theo NĐ số 46/2014/NĐ-CP.

KHUNG GIÁ (tiếp)

c) Thời điểm tính tiền thuê tính từ thời điểm được giao mặt nước để thăm dò, khai thác dầu khí.

d) Dự án khai thác dầu khí chia sản phẩm (Nghị định số 33/2013/NĐ-CP) nhà thầu nước ngoài không phải nộp tiền thuê mặt nước.

3 Căn cứ đơn giá thuê mặt nước và diện tích mặt nước thuê, cơ quan thuế tính số tiền thuê và thu theo quy định.

Mục đích sử dụng đất thuê (2 khoản)

- Mục đích sử dụng đất thuê xác định ghi trong quyết định cho thuê đất, nếu không có quyết định thì xác định theo hợp đồng thuê đất

- Trường hợp chưa có quyết định, hợp đồng thuê đất thì mục đích sử dụng đất xác định tiền thuê đất trả hàng năm theo mục đích thực tế sử dụng.

Về diện tích đất cho thuê

(3 khoản)

- Diện tích đất thuê là diện tích ghi trong quyết định cho thuê đất, trường hợp diện tích ghi trong hợp đồng thuê lớn hơn diện tích trong quyết định thì theo đất hợp đồng thuê

- Diện tích phải nộp tiền thuê đất: Diện tích đất thuê, trừ diện tích đất không phải nộp tiền thuê đất.

- Trường hợp chưa có quyết định, hợp đồng thuê đất thì diện tích thu tiền thuê đất là diện tích thực tế sử dụng.

Về diện tích đất cho thuê ( Điều

4 Thông tư số 77/2014/TT-BTC ) (tiếp):

- Đất sử dụng vừa phải nộp và không phải nộp thì tính tiền thuê trên cơ sở phân bổ diện tích theo mục đích sử dụng:

+ Tách được diện tích đất phải nộp tiền thì tính tiền thuê đất + Nếu không tách được diện tích, tính theo diện tích đất, diện tích công trình sử dụng SXKD, hoặc phân bổ là doanh thu hoạt động SXKD so với tổng doanh thu thực hiện trong năm + Cơ quan thuế chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan xác định, tính và thu tiền thuê đất.

Về thời hạn cho thuê đất

Thời hạn cho thuê đất theo quyết định cho thuê đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích, quyết định cho phép chuyển từ giao đất sang cho thuê đất, quyết định gia hạn cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cơ quan xác định đơn giá thuê đất

1 Căn cứ giá đất UBND cấp tỉnh quyết định, Bảng giá đất,

hệ số điều chỉnh và mức tỷ lệ (%) để xác định đơn giá thuê đất hàng năm, đơn giá trả tiền thuê đất một lần, Cục trưởng Cục thuế xác định đơn giá thuê đất đối với tổ chức, Việt kiều, doanh nghiệp có vốn nước ngoài; Chi cục trưởng Chi cục thuế xác định đơn giá thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân

2 Trường hợp không thống nhất về đơn giá thuê đất giữa người thuê đất với cơ quan xác định thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cuối cùng.

b) Tiền thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê bằng diện tích có mặt nước phải nộp tiền thuê (x) đơn giá đất có mặt nước cả thời gian thuê

X ác định tiền thuê đất,

2 Thuê đất trả tiền thuê đất một lần:

a) Tính bằng diện tích phải nộp tiền thuê (x) đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cả thời gian.

b) Tiền thuê đất có mặt nước thu một lần tính bằng diện tích có mặt nước phải nộp tiền thuê (x) đơn giá đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê.