Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh

NGUY N TH THU TRANG... Ngoài ra, còn có d ng nhà tr dành cho công nhân, do cá nhân, doanh nghi p xây d ng và cho thuê.

NGUY N TH THU TRANG

L I C M N

Tr c tiên, tôi xin đ c bày t lòng bi t n chân thành đ n Ch ng trình Gi ng d y Kinh

t Fulbright đã t o đi u ki n cho tôi đ c h c t p và rèn luy n trong môi tr ng nghiên

c u t t nh t

Tôi xin chân thành c m n Quý Th y Cô: Th y Jonathan R Pincus, Th y Nguy n Xuân Thành,… Th y Cô đã cung c p cho tôi nhi u ki n th c b ích và t o đi u ki n cho tôi hoàn thành lu n v n này

c bi t c m n Th y V Thành T Anh, ng i đã tr c ti p h ng d n khoa h c cho tôi trong su t quá trình nghiên c u và khuy n khích tôi th c hi n đ tài này

Tôi c ng xin c m n Quý Th y Cô Tr ng H Kinh t – Lu t tr c thu c i h c Qu c gia

Tp HCM đã t o đi u ki n thu n l i cho tôi v v t ch t l n tinh th n trong quá trình tham gia khóa h c

Cu i cùng, tôi xin đ c g i l i c m n chân thành và sâu s c đ n gia đình c a tôi, đ c bi t

là con gái nh c a tôi đã cho tôi nhi u đ ng l c h c t p và ph n đ u Tôi xin g i đ n b n

bè và đ ng nghi p c a tôi, nh ng ng i đã luôn đ ng viên và giúp đ tôi trong su t quá trình th c hi n đ tài nh ng l i cám n chân thành nh t

H c viên Nguy n Th Thu Trang

Khóa MPP1

L I CAM OAN

Tôi xin cam đoan lu n v n này hoàn toàn do tôi th c hi n Các đo n trích d n và s li u s

d ng trong lu n v n đ u đ c d n ngu n và có đ chính xác cao nh t trong ph m vi hi u

bi t c a tôi Lu n v n này không nh t thi t ph n ánh quan đi m c a Tr ng i h c Kinh

t Tp H Chí Minh hay Ch ng trình Gi ng d y Kinh t Fulbright

Tp.HCM, ngày………tháng………n m………

Tác gi

Nguy n Th Thu Trang

M C L C

DANH M C CH VI T T T iii

DANH M C B NG BI U ivU DANH M C BI U v

TÓM T T K T QU NGHIÊN C U viU GI I THI U 1U 1 t v n đ 1

2 M c tiêu nghiên c u 2

3 i t ng và ph m vi nghiên c u 2

4 Ph ng pháp nghiên c u và ngu n s li u 2

5 B c c đ tài 3

CH NG 1 : B I C NH TP H CHÍ MINH 4

CH NG 2 : T NG QUAN V NG I THU NH P TH P VÀ NHÀ CHO NG I THU NH P TH P 8

2.1 S c n thi t phát tri n nhà cho ng i thu nh p th p 8

2.2 Quan ni m v ng i thu nh p th p và nhà cho ng i thu nh p th p 9

CH NG 3 : NHU C U NHÀ C A NG I THU NH P TH P VÀ KH N NG CHI TR 11

3.1 Nhu c u nhà và c tính nhu c u nhà c a ng i thu nh p th p 11

3.2 Giá nhà và kh n ng chi tr c a ng i thu nh p th p 12

3.2.1 Giá thuê nhà và giá mua c n h 12

3.2.2 Kh n ng chi tr c a ng i thu nh p th p 13

CH NG 4 : TH T B I TH TR NG VÀ CAN THI P NHÀ N C TRÊN TH TR NG NHÀ CHO NG I THU NH P TH P 15

4.1 Th tr ng phân b ngu n l c không đ t hi u qu 15

4.1.1 Th tr ng nhà 15

4.1.1.1 Th tr ng c nh tranh không hoàn h o 15

4.1.1.2 Tính phi hi u qu c a ngo i tác tích c c 16

4.1.1.3 Th tr ng nhà không đ y đ 17

4.1.1.4 S phát tri n m t cân đ i 18

4.1.2 Th tr ng tín d ng th ch p 21

4.2 Gi i pháp đi u ti t th tr ng c a nhà n c là ch a hi u qu 23

4.2.1 Nhi m v đ nh h ng qui ho ch phát tri n đô th , t o qu đ t, qu nhà và xây d ng ch ng trình phát tri n nhà trong t ng giai đo n 23

4.2.2 Qui đ nh và chính sách đi u ti t phía cung 27

4.2.3 Qui đ nh và chính sách đi u ti t phía c u 29

4.2.4 Nhà n c tr c ti p đ u t xây d ng nhà xã h i hay qu n lý nhà giá th p do t nhân xây d ng 31

4.2.5 Nhà n c ch a qu n lý hi u qu nhà thuê và ch a có c ch khuy n khích phát tri n th tr ng nhà thuê 34

CH NG 5 : K T LU N VÀ KHUY N NGH CHÍNH SÁCH GI I QUY T V N NHÀ CHO NG I THU NH P TH P TP.HCM 35

5.1 K t lu n 35

5.2 M t s khuy n ngh gi i quy t v n đ nhà cho ng i thu nh p th p 35

5.2.1 Quan đi m phát tri n nhà cho ng i thu nh p th p 35

5.2.2 T ng kh n ng tích l y c a ng i thu nh p th p 36

5.2.3 Khuy n khích s tham gia c a nhà đ u t 39

5.2.4 i u ti t th tr ng đ t đai 41

5.2.5 Qu h tr t ngân sách nhà n c 42

TÀI LI U THAM KH O 44

PH L C 45

DANH M C B NG BI U

B ng 3-1: Nhu c u nhà c a NTNT đ n n m 2009 11

B ng 3-2: c tính nhu c u nhà c a NTNT đ n n m 2015 11

B ng 3-3: L ng và giá bán theo phân lo i c n h vào quý 4 n m 2010 12

B ng 3-4: Giá nhà cho thuê trung bình n m 2010 12

B ng 3-5: T l chi phí thuê nhà so v i TNBQ hàng tháng 14

B ng 4-1: T su t di c thu n n m 2009 19

B ng 4-2: M c đ đô th hóa và t c đ đô th hóa Tp.HCM 19

B ng 4-3: B ng giá đ t t i m t s d án Tp.HCM 20

B ng 4-4: Giá đ t m t s khu đô th m i các qu n ngo i thành n m 2007 21

B ng 4-5: Ph ng th c cho vay mua nhà c a Ngân hàng ACB 22

B ng 4-6: S d án và c n h đ c c p phép và k t qu th c hi n 23

B ng 4-7: Chi phí đ u t xây d ng bình quân m i c n h 32

B ng 4-8: nh m c cho vay, th i h n và lãi su t c a HOF 32

B ng 5-1: Gi i pháp thay đ i ph ng th c cho vay .42

B ng 5-2: Gi i pháp đi u ti t giá nhà 43

DANH M C BI U

Bi u đ 1-1: T ng s h có nhà và ch a có nhà .5

Bi u đ 1-2: T l h có nhà phân theo lo i nhà 5

Bi u đ 1-3: T l h s h u nhà .6

Bi u đ 4-1: L ng c n h chào bán giai đo n 2008 – 2010 và d báo n m 2011 .18

Bi u đ 4-2: Giá đ t th tr ng và giá đ t do UBND TP ban hành giai đo n 1996 – 2007 25

Bi u đ 4-3: Giá đ t th tr ng và giá đ t do UBND TP ban hành giai đo n 2008 – 2010 25

Trên c s nghiên c u các quan đi m khác nhau, phân tích khái quát v v n đ nhà c a

ng i thu nh p th p và trong gi i h n v s li u, nhóm ng i thu nh p th p đ c đ c p

đ n trong đ tài s bao g m t t c các đ i t ng lao đ ng có m c thu nh p d i 4 tri u

đ ng/tháng hay nhóm ng i th nh t (nhóm 1, nhóm thu nh p th p nh t) và nhóm ng i

th hai (nhóm 2, nhóm thu nh p trung bình th p) trong phân chia 5 nhóm thu nh p, ch a

có nhà ho c có nhà (nhà thu c s h u cá nhân, nhà thuê, nhà ng i quen) nh ng

thu nh p th p hoàn toàn không có kh n ng chi tr ngay và chi tr m t l n đ mua m t c n

h bình dân có giá th tr ng 727 tri u đ ng/c n h 50 m2

Nguyên nhân c a hi n tr ng trên d i góc đ phân tích c a kinh t h c là t n t i th t b i

c a th tr ng trong vi c đáp ng nhu c u nhà cho ng i thu nh p th p, đ ng th i các

gi i pháp can thi p vào th tr ng c a nhà n c c ng ch a hi u qu

Th t b i th tr ng bao g m th t b i trên th tr ng nhà và th t b i trên th tr ng tín

d ng Trong đó, th tr ng nhà không hi u qu trên b n v n đ : (1) th tr ng nhà là

th tr ng c nh tranh không hoàn h o, (2) tính phi hi u qu c a ngo i tác tích c c, (3) th

tr ng không đ y đ , (4) s phát tri n m t cân đ i do làn sóng nh p c và t c đ đô th hóa, tình tr ng bong bóng giá tài s n và đ u c b t đ ng s n

Vai trò c a nhà n c trong vi c đi u ti t th tr ng nhà là kh c ph c th t b i th tr ng

do phân b ngu n l c không hi u qu , đ m b o công b ng cho ng i thu nh p th p b ng

các nhóm gi i pháp nh (1) đ nh h ng qui ho ch phát tri n đô th , t o qu đ t, qu nhà

và xây d ng ch ng trình phát tri n nhà trong t ng giai đo n, (2) qui đ nh và chính sách

đi u ti t phía cung, (3) qui đ nh và chính sách đi u ti t phía c u, (4) nhà n c tr c ti p

đ u t xây d ng nhà xã h i hay qu n lý nhà giá th p do t nhân đ u t xây d ng, (5)

qu n lý th tr ng nhà thuê nh ng ch a có chính sách khuy n khích phát tri n th tr ng nhà thuê Tuy nhiên, các gi i pháp can thi p th tr ng c a nhà n c là ch a hi u qu , do

đó ch a gi i quy t đ c nh ng v n đ còn t n t i trên th tr ng nhà cho ng i thu nh p

th p

D a vào phân tích th c tr ng trên, m t s khuy n ngh gi i quy t v n đ nhà cho ng i thu nh p th p đ c xây d ng trong đ tài bao g m: (1) t ng kh n ng tích l y c a ng i

thu nh p th p b ng cách nâng cao hi u qu qu n lý th tr ng nhà thuê b ng giá tr n trong

ng n h n; c i thi n thu nh p đ t ng tích l y trong dài h n; thành l p qu ti t ki m đ mua

nhà ; (2) khuy n khích s tham gia c a nhà đ u t b ng cách gi i quy t nhu c u đ t xây

d ng; khuy n khích đ u t xây d ng c n h phù h p v i kh n ng chi tr c a ng i thu

nh p th p; bãi b qui đ nh m c l i nhu n t i đa cho nhà đ u t ; (4) đi u ti t th tr ng đ t

đai; (5) t ng c ng qu h tr t ngân sách nhà n c cho ng i thu nh p th p b ng cách

đi u ch nh ph ng th c cho vay theo h ng tr c ti p cung c p kho n vay v i m c lãi su t

và th i h n cho vay h p lý ho c bù l lãi su t cho các ngân hàng th ng m i khi cho ng i thu nh p th p vay mua nhà ; đi u ti t gi m giá nhà ho c tr c ti p tr giá mua nhà cho

ng i thu nh p th p

GI I THI U

1 t v n đ

V i di n tích chi m 0,63% và dân s chi m 8,30% c n c, Tp.HCM đ c xem là đô th

l n nh t và c ng là đô th đông dân nh t, là trung tâm kinh t , v n hóa, giáo d c quan tr ng

c a c n c N m 2010, t ng s n ph m n i đ a theo giá th c c đ t 414.068 t đ ng, t ng 11,80% so v i n m 2009 Môi tr ng kinh t , v n hóa, giáo d c thu n l i ngày càng thu hút ng i dân t các t nh thành vào sinh s ng Theo k t qu đi u tra dân s chính th c vào

th i đi m 0 gi ngày 01/4/2009 thì dân s thành ph lên đ n 7.421.340 ng i, trong đó,

g n 1/5 dân s nh p c t các t nh khác K t c u quá t i đã đ t ra nhi u v n đ thách th c

v nhà , nhi u không gian cây xanh đã b thu h p đ xây d ng nhà c a, nhi u công trình

đô th tr nên h n đ n, thi u th ng nh t

T n m 2006, B Xây d ng đã ban hành nhi u qui đ nh v nhà và cho thuê, đ ng th i, Chính ph c ng đã ban hành Ngh đ nh v u đãi đ u t xây d ng nhà nh ng cho đ n nay, các khu nhà đ c xây d ng v n ch y u là nhà th ng m i v i giá cao Do đó, ngày càng có nhi u ng i thu nh p th p (NTNT) không ti p c n đ c v i ngu n cung nhà

nh hi n nay

Theo c tính đ n n m 2009, thành ph có ít nh t 97.000 ng i thu nh p nh p th p có nhu c u ch , chi m kho ng 1,30% dân s Gi s m c t ng dân s bình quân hàng n m

là 3,53%/n m thì t ng dân s vào n m 2015 là 9.367.437 ng i, khi đó s có g n 400.000

ng i thu nh p th p có nhu c u nhà Tuy nhiên, nhóm NTNT l i không có kh n ng chi

tr cho các s n ph m nhà trên th tr ng i v i tr ng h p thuê nhà, n u xét theo tiêu

chí c a Liên Hi p Qu c, chi phí nhà h p lý trong kho ng 20 – 30% thu nh p hàng tháng, thì ng i thu nh p th p ch đ kh n ng thuê đ c d ng phòng tr dành cho công nhân, v i

m c giá 200 – 250 đ ng/ng i/tháng i v i tr ng h p mua nhà, ng i thu nh p th p

hoàn toàn không có kh n ng chi tr ngay và chi tr m t l n đ mua m t c n h bình dân

có giá th tr ng 727 tri u đ ng/c n h 50 m2

Vì v y, gi i quy t v n đ ch cho ng i dân là c n thi t Trong đó, nhóm NTNT là m t

l c l ng lao đ ng có đóng góp đáng k vào s t ng tr ng và phát tri n c a thành ph

nh ng l i là nhóm ng i g p nhi u khó kh n v ch , c th là Tp.HCM còn r t nhi u NTNT ch a có ch ho c đã có ch nh ng ch ch a đ m b o tiêu chu n t i thi u, và nhi u NTNT không có kh n ng mua nhà Và đây c ng là v n đ chính sách đang đ c

đ c các nhà nghiên c u khoa h c, các nhà ho ch đ nh chính sách quan tâm nh ng cho

đ n nay, h u h t các nghiên c u ch d ng l i m c kh o sát, đánh giá đ nêu lên m t b c tranh t ng th v tình hình nhà , ch a có nhi u nghiên c u mang tính lý lu n khoa h c

gi i thích nguyên nhân c a v n đ này theo h ng phân tích th t b i th tr ng và th t b i nhà n c, nh t là cho đ a bàn Tp.HCM, đ làm c s cho các nhà ho ch đ nh chính sách xây d ng mô hình gi i quy t bài toán nhà c a NTNT

Do đó, nh m gi i quy t v n đ chính sách nhi u NTNT Tp.HCM ch a có ch ho c đã

có ch nh ng ch a đ m b o tiêu chu n t i thi u, và nhi u NTNT ch a s h u nhà , tác

gi đã th c hi n nghiên c u đ tài “Th t b i th tr ng và can thi p nhà n c trên th

tr ng nhà cho ng i thu nh p th p thành ph H Chí Minh” v i câu h i chính

sách đ c đ t ra là có t n t i th t b i th tr ng và can thi p nhà n c trên th tr ng nhà cho ng i thu nh p th p hay không và đó là nh ng th t b i gì

S li u th c p đ c thu th p t các ngu n sau đây:

- T ng C c Th ng kê: các k t qu Kh o sát M c s ng Dân c , T ng i u tra Dân s

và Nhà

- S Xây d ng Tp.HCM: k t qu kh o sát tình hình nhà thuê Tp.HCM n m 2008

- C c Th ng kê Tp.HCM

- M t s website liên quan đ n b t đ ng s n

- Báo cáo trong h i th o nhà và m t s đ tài nghiên c u liên quan đ n nhà

- Ngu n thông tin c a ng i trong cu c: c quan nhà n c, công ty xây d ng và phát tri n h t ng, ngân hàng th ng m i, nh ng ng i tr , có nhu c u mua nhà,…

5 B c c đ tài

Ngoài ph n m đ u và k t lu n, đ tài nghiên c u đ c bao g m 5 ch ng chính:

Ch ng 1: B i c nh Tp.HCM: trình bày b i c nh Tp.HCM là c s phát sinh v n đ và

c ng là c s th c hi n các gi i pháp

Ch ng 2: T ng quan v ng i thu nh p th p và nhà cho ng i thu nh p th p: trình bày

quan đi m th nào là NTNT và s c n thi t phát tri n nhà cho NTNT

Ch ng 3: Nhu c u nhà c a ng i thu nh p th p và kh n ng chi tr : c tính nhu c u nhà c a NTNT và kh n ng chi tr c a NTNT đ ch ng minh hi n tr ng giá nhà cao h n nhi u l n so v i kh n ng chi tr c a NTNT

Ch ng 4: Th t b i th tr ng và can thi p nhà n c trên th tr ng nhà cho ng i thu

nh p th p: gi i thích nguyên nhân v n đ trên góc đ xác đ nh và phân tích các d ng th t

b i th tr ng, và m t s h n ch c a các gi i pháp can thi p th tr ng c a nhà n c

Ch ng 5: K t lu n và m t s khuy n ngh gi i quy t v n đ nhà cho ng i thu nh p

th p: hình thành các quan đi m trên c s đánh giá th t b i th tr ng, th t b i nhà n c và

đ xu t các khuy n ngh gi i quy t v n đ t n t i

CH NG 1 : B I C NH TP H CHÍ MINH

Tp.HCM đ c bi t đ n là m t đô th l n nh t và c ng là đô th đông dân nh t, là trung tâm kinh t , v n hóa, giáo d c quan tr ng c a c n c N m 2010, t ng s n ph m n i đ a theo giá th c t c đ t 414.068 t đ ng, t ng 11,80% so v i n m 2009; và thu nh p bình quân

đ u ng i (TNBQ N) đ t 2.800 USD/n m, cao h n m c bình quân chung c a c n c là 1.168 USD/n m 1

Môi tr ng thu n l i Tp.HCM đã thu hút nhi u ng i dân t các t nh thành đ n đây sinh

s ng, h c t p và làm vi c Theo k t qu đi u tra dân s chính th c vào th i đi m 0 gi ngày 01/4/2009 thì Tp.HCM là thành ph đông dân nh t c n c, v i s dân 7.421.340

ng i, trong đó, g n 1/5 là dân nh p c ; v i t c đ t ng dân s bình quân hàng n m là 3,53% Bên c nh đó, t c đ đô th hóa c ng ngày càng cao, t ng t 1,95% n m 1989 lên

đ n 3,40% n m 2009 ô th hóa đã góp ph n thúc đ y s n xu t phát tri n, gia t ng nhu

c u tiêu dùng hàng hóa và d ch v nh ng quá trình đô th hóa di n ra quá nhanh đã gây s c

ép quá t i cho thành ph nh s quá t i v nhà , đ t , s xu ng c p nhanh chóng c a c

s h t ng, v n đ n c s ch và v sinh môi tr ng, s gia t ng các t n n xã h i,…

Cùng v i xu h ng chung c a c n c, UBND TP đã ban hành nh ng qui đ nh và chính sách u tiên v phát tri n nhà cho NTNT đ c d a trên Lu t Nhà và Ngh đ nh v nhà V i nhi u n l c trong h n 10 n m qua, Tp.HCM đã đ t đ c nhi u k t qu tích c c, góp ph n c i thi n tình hình ch c a ng i dân Theo k t qu i u tra Dân s và Nhà

c a T ng c c Th ng kê, đ n n m 2009, t ng s h trên đ a bàn Tp.HCM là 1.902.908 h , trong đó, s h có nhà là 1.843.883 h (chi m 97%); và s h ch a có nhà 2

ho c không xác đ nh là 59.025 h (chi m 3%)

1

Ngu n: C c Th ng kê Tp.HCM

2 Theo đ nh ngh a trong T ng i u tra Dân s và Nhà c a T ng C c Th ng kê (2009, tr 121), “ nhà là

m t lo i công trình xây d ng đ c dùng đ , g m có 3 b ph n: t ng, mái, sàn, Tình tr ng h không có nhà không quan tâm đ n quy n s h u đ i v i nhà ho c c n h đó ”, do đó, h không có nhà có th

đ c hi u là h có ch không th a mãn m t trong ba đi u ki n c u thành trên

V tình hình s h u nhà , 81,20% h gia đình (HG ) đã có nhà thu c s h u riêng, 18,3% h nhà thuê c a t nhân hay thuê c a nhà n c

Bi u đ 1-3: T l h s h u nhà

Ngu n: T ng C c Th ng kê 6

Di n tích nhà bình quân m t nhân kh u c ng có nhi u thay đ i rõ r t, đ t 24,30 m2

/ng i, trong đó, di n tích bình quân trong nhà chung c là 14,80 m2

/ng i, nhà riêng l là 24,70

m2/ng i

Bên c nh nh ng k t qu tích c c trên, c ng còn nhi u h n ch Cùng v i m c t ng dân s

và s HG , s h có nhà đã t ng nh ng s h ch a có nhà l i t ng đáng k , t 0,06% vào n m 1999 đã lên đ n 3% vào n m 2009 Ch t l ng nhà c ng đ c c i thi n, t l nhà kiên c đã t ng 68,40% nh ng l i khá ch m so v i Hà N i (t ng đ n 386,10%) (xem

ph l c 2) T l h nhà thuê c ng khá cao và cao h n nhi u so v i Hà N i (9,40%) và

m c bình quân chung c a c n c (6,50%) Di n tích nhà m c dù đ c c i thi n nh ng

v n còn nhi u HG , ch y u là HG nh p c , s ng trong nhà ch t h p T l h có di n tích d i 4 m2/ng i n m 1999 là 8,07% h , đã lên đ n 30,7% h có di n tích d i 7

m2/ng i vào n m 2009, trong đó, di n tích c a ng i dân th ng trú là h n 20

m2/ng i và ng i dân di c ch kho ng 8 m2/ng i, và có đ n 1/3 dân di c có di n tích

6

T ng C c Th ng kê, T ng i u tra Dân s và Nhà , n m 1999 và n m 2009

d i 4 m2/ng i 7 i u này cho th y, có s phân ph i không đ ng đ u v di n tích gi a các nhóm ng i trong xã h i, ch y u t p trung vào nhóm ng i th ng trú, có thu nh p trên trung bình, đ kh n ng chi tr cho nhà riêng l , và còn khá nhi u ng i dân s ng trong nhà nh h p, có di n tích d i 4 m2/ng i

Bên c nh đó, v tình hình nhà thuê, theo th ng kê c a S Xây d ng (2008), thành ph có trên 80% ng i dân trong đ tu i t 18 – 35 ph i s ng chung v i gia đình, h n 90% gi i

tr nh p c ph i tr , trên 30% HG có di n tích nhà d i 36 m2 Các khu nhà cho thuê

th ng có giá c cao h n so v i thu nh p bình quân (TNBQ) hàng tháng c a ng i đi thuê

v i di n tích 3 – 4 m2/ng i, ph n l n l i là nhà c p 3, c p 4, trong đó có kho ng 70% nhà cho thuê không đ m b o ch t l ng nh n m trong khu qui ho ch gi i t a, phòng không thông thoáng, thi u ánh sáng, không đ m b o phòng cháy ch a cháy, không đ m

b o k t c u, s d ng v t li u r ti n, không có đi n, n c máy, đi u ki n v sinh kém,…

N i không đ m bào tiêu chu n s ng t i thi u đã làm nh h ng đ n s c kh e và n ng

su t lao đ ng, làm phát sinh thêm nhi u t n n xã h i

Chính vì v y, gi i quy t v n đ ch cho ng i dân là c n thi t Trong đó, nhóm NTNT là

m t l c l ng lao đ ng có đóng góp đáng k vào s t ng tr ng và phát tri n c a thành

ph nh ng l i là nhóm ng i g p nhi u khó kh n v ch , c th là Tp.HCM còn r t nhi u NTNT ch a có ch ho c đã có ch nh ng ch ch a đ m b o tiêu chu n t i thi u, và nhi u NTNT không có kh n ng mua nhà

7

Ngu n: Ch ng trình Phát tri n Liên Hi p qu c, “H tr đánh giá sâu v tình tr ng nghèo đô th Hà N i

và Tp.HCM”

CH NG 2 : T NG QUAN V NG I THU NH P TH P VÀ NHÀ CHO

2.1 S c n thi t phát tri n nhà cho ng i thu nh p th p

Ngoài l ng th c th c ph m, nhu c u nhà c ng là nhu c u thi t y u c a con ng i Nhà

s là n i c trú b o v con ng i tr c tác đ ng c a thiên nhiên và y u t xã h i, là n i tái t o s c lao đ ng c a con ng i, và c ng là n i giúp con ng i th a mãn các nhu c u khác nh vui ch i, gi i trí, h c hành,… Trong i u 4 và i u 23 Lu t Nhà qui đ nh rõ

r ng m i công dân đ u có quy n có ch và phát tri n nhà ph i b o đ m cho công dân

có ch phù h p N u ch không thích h p và không an toàn s làm t ng chi phí do vi c thay đ i ch và do phát sinh các t n n xã h i H n n a, tình tr ng nhà c a ng i dân

m t đ a ph ng s ph n ánh tình tr ng b t bình đ ng v thu nh p, trình đ phát tri n kinh

t , b n ch t c a ch đ chính tr và kh n ng qu n lý c a c p chính quy n Do đó, đáp ng nhu c u ch s góp ph n thúc đ y t ng tr ng kinh t và phát tri n xã h i, và nhà đ c xem là m t hàng hóa khuy n d ng Tuy nhiên, đây l i là hàng hóa đ c bi t có giá tr cao, không th bán riêng l mà đ c bán g n li n v i đ t đai

Chính t nh ng đ c đi m trên cho th y, dù là m t qu c gia phát tri n hay đang phát tri n

c ng t n t i m t nhóm ng i không có kh n ng t t o l p ch cho mình, đó là nhóm NTNT trong xã h i Nhu c u ch c a nhóm ng i này có th là n i đ an c l c nghi p khi nh p c vào đô th , n i phù h p khi thay đ i công tác, h c t p, n i khi tách kh i b

m , ng i thân, ho c m t n i m i t t h n n i c ,… Gi i quy t nhu c u nhà c a NTNT c n ph i có vai trò c a nhà n c, qui mô và ch t l ng nhà s là th c đo s phát tri n h th ng an sinh xã h i và th hi n trình đ qu n lý xã h i c a nhà n c

Tr c n m 1985, nhà n c đã th c hi n bao c p v nhà và nhà đ c phân ph i mang tính phúc l i xã h i d i d ng nhà thuê, không có s khác bi t v giá c gi a các lo i nhà khác nhau các vùng khác nhau và ti n thuê nhà ch chi m m t ph n nh trong thu nh p

c a ng i thuê Sau n m 1985, c ch bao c p đ c chuy n sang c ch th tr ng theo

h ng nhà n c t o đi u ki n đ ng i dân có đ c ch thích h p; và nhà đ c coi là hàng hóa, có giá c v n đ ng theo qui lu t cung c u, ng i tiêu dùng có quy n l a ch n

lo i nhà phù h p v i nhu c u, s thích và kh n ng chi tr c a cá nhân Khi đó, nhà n c càng có vai trò quan tr ng trong đi u ti t th tr ng nhà , trên c s :

Th nh t, theo qui đ nh, đ t đai là tài s n c a qu c gia và s g n li n v i qui ho ch chung

c a đ a ph ng, do đó, c n ph i có s đi u ti t c a nhà n c v nhà và công tác qui

ho ch ph i đi tr c m t b c nh m t o c s cho s phát tri n cân đ i và b n v ng c a th

tr ng nhà

Th hai, c i thi n môi tr ng s ng và n đ nh ch giúp tái t o s c lao đ ng góp ph n thúc đ y s n xu t phát tri n, thúc đ y phát tri n kinh t và n đ nh xã h i Hay nói cách khác, phát tri n th tr ng nhà , c th là đáp ng nhu c u ch c a NTNT, s góp ph n

t o ra ngo i tác tích c c cho xã h i

Th ba, m c dù nhà là m t hàng hóa thi t y u nh ng th tr ng nhà không ph i là m t

th tr ng đ y đ , ph n l n ng i dân có nhu c u nhà nh ng l i không có kh n ng chi

tr ho c kh n ng chi tr th p Dù m t n c phát tri n, ng i mua c ng ph i dùng toàn

b thu nh p c a gia đình trong kho ng ít nh t t 4 đ n 8 n m m i có th mua đ c m t c n nhà hoàn ch nh Do đó, th tr ng nhà th ng đ c k t h p gi a l u thông hàng hóa và phân ph i phúc l i nh m đ m b o công b ng và n đ nh xã h i

Th t , th tr ng nhà là m t th tr ng không đ y đ còn do tính hi u qu trong đ u t phát tri n nhà u t xây d ng nhà cho NTNT đòi h i ngu n v n l n, th i gian thu

h i v n lâu, có th không có l i nhu n ho c l i nhu n r t th p Do đó, nhà n c c n có vai trò tích c c trong vi c nâng cao hi u qu c a th tr ng b ng các c ch chính sách h tr phía cung (nhà đ u t ) và h tr phía c u (NTNT)

2.2 Quan ni m v ng i thu nh p th p và nhà cho ng i thu nh p th p

Th c t , trong nhi u nghiên c u, ch ng trình, chính sách c a nhà n c, đã có nhi u quan

ni m và nhi u c s khác nhau đ xác đ nh th nào là NTNT và nhà cho NTNT

V đ i t ng, theo qui đ nh t i i u 53 c a Lu t Nhà , “…cán b , công ch c, viên ch c,

s quan, quân nhân chuyên nghi p thu c l c l ng v trang nhân dân, công nhân làm vi c

t i các khu kinh t , khu công nghi p, khu ch xu t, khu công ngh cao và các đ i t ng

khác theo qui đ nh c a Chính ph …”, trong đó, “…các đ i t ng có thu nh p th p ch a có nhà thu c s h u c a mình và ch a đ c thuê hay mua nhà thu c s h u nhà n c,

ho c có nhà thu c s h u c a mình nh ng di n tích bình quân trong HG d i 5 m2sàn/ng i, ho c có nhà thu c s h u c a mình nh ng là nhà t m, h h ng ho c d t nát…” s là các đ i t ng đ c thuê nhà xã h i (NOXH)

V m c thu nh p, NTNT c ng có th đ c hi u là “ng i có thu nh p n đ nh, có kh

n ng tích l y v n đ t c i thi n đi u ki n nh ng c n s h tr , t o đi u ki n c a nhà

n c v vay v n dài h n tr góp, v chính sách đ t đai và c s h t ng (ng i vay v n làm nhà có kh n ng hoàn tr )” 8 Ho c trong m t s nghiên c u, m c thu nh p th p có th

đ c xem là m c thu nh p d i m c thu nh p trung bình (TNTB) c a xã h i ho c d i 5 tri u đ ng theo ng ng thu nh p ch u thu thu nh p cá nhân, ho c là m c TNTB c a nhóm

ng i th nh t và nhóm ng i th hai trong phân chia 5 nhóm thu nh p

Nh v y, trên c s nghiên c u các quan đi m khác nhau, phân tích khái quát v v n đ nhà c a NTNT và trong gi i h n v s li u 9, NTNT đ c nghiên c u trong đ tài s bao

g m t t c các đ i t ng lao đ ng có m c thu nh p d i 4 tri u đ ng/tháng 10

hay nhóm

ng i th nh t (nhóm 1, nhóm thu nh p th p nh t) và nhóm ng i th hai (nhóm 2, nhóm TNTB th p) trong phân chia 5 nhóm thu nh p 11, ch a có nhà ho c có ch (s h u cá nhân, nhà thuê, nhà ng i quen) nh ng di n tích d i 4 m2 sàn/ng i, ho c nhà t m,

d t nát, h h ng,… T t c các đ i t ng trên đ u có mong mu n v ch , và hi n đang

CH NG 3 : NHU C U NHÀ C A NG I THU NH P TH P VÀ KH N NG

CHI TR

3.1 Nhu c u nhà và c tính nhu c u nhà c a ng i thu nh p th p

D a trên hi n tr ng v nhà c a ng i dân thành ph đ c phân tích trong ch ng 1, v i

qui mô h bình quân 3,97 ng i/h , s NTNT c n gi i quy t nhu c u ch đ n n m 2009

S l ng (ng i)

% trên t ng dân s

Ch t l ng nhà 421.812 5,68 97.017 1,31

Tính s h u 1.582.133 21,32 363.890 4,90

S ng i ch a có nhà 809.517 10,91 186.189 2,51

Ngu n: c tính c a tác gi

ó là nh ng đ i t ng có nhu c u nhà , trong đó có ít nh t 97.000 NTNT (chi m kho ng

1,31% dân s ) có nhu c u gi i quy t ch N u m c t ng dân s bình quân hàng n m

trong giai đo n 1999 – 2009 là 3,53%/n m, và gi s duy trì t c đ t ng dân s này đ n

n m 2015 thì d báo dân s thành ph s vào kho ng 9.367.437 ng i vào n m 2015, khi

đó, s có g n 400.000 NTNT có nhu c u ch Trong th i gian t i, v i m c tiêu di n tích

3.2 Giá nhà và kh n ng chi tr c a ng i thu nh p th p

3.2.1 Giá thuê nhà và giá mua c n h

Ü Nhà bán

Xét riêng giá c theo phân lo i c n h , đ n cu i n m 2010, giá bán trung bình c a phân

khúc nhà trung c p và bình dân dao đ ng trong kho ng 700 – 1.000 đô la/m2

, t ng

đ ng v i kho ng 14 – 20 tri u đ ng/m2

Trong đó, giá bán nhà nhà bình dân t ng 3%

so v i n m 2009, m c t ng cao h n so v i các phân khúc nhà khác

B ng 3-3: L ng và giá bán theo phân lo i c n h vào quý 4 n m 2010

T ng cung (c n h ) 417 13.015 13.417 8.774 Giá bán TB Q4/2010 (USD/m2) 4.401 1.885 984 727

% thay đ i theo n m 0,70 -0,60 1,4 0 3,00

Ngu n: CBRE

Ü Nhà thuê

Nhà cho thuê trên đ a bàn Tp.HCM ph n l n là do các cá nhân và HG t xây d ng và

cho thuê, có m c giá dao đ ng trong kho ng 1 – 4 tri u đ ng, tùy theo lo i nhà

B ng 3-4: Giá nhà cho thuê trung bình n m 2010

Trong đó, đ i t ng thuê nhà lo i 1 th ng là nh ng ng i đã có gia đình và con nh , nhà

lo i 2 là các cán b công ch c tr m i ra tr ng hay ch a có gia đình, nhà lo i 3 ph n l n

là thành ph n lao đ ng phi chính th c

Ngoài ra, còn có d ng nhà tr dành cho công nhân, do cá nhân, doanh nghi p xây d ng và

cho thuê Theo k t qu kh o sát c a S Xây d ng vào n m 2008, m c giá th ng dao đ ng

t trong kho ng t 100 ngàn – 150 ngàn đ ng/ng i/tháng, v i di n tích bình quân t 3 –

4 m2/ng i, trong đó h u nh t t c nhà thuê đ u là nhà c p 3 hay c p 4, và có đ n h n

70% nhà cho thuê không đ m b o v ch t l ng 14

n n m 2010, giá nhà trên có th lên

đ n 200 – 250 ngàn đ ng/ng i/tháng

3.2.2 Kh n ng chi tr c a ng i thu nh p th p

Nh duy trì đ c t c đ t ng tr ng kinh t cao nên thu nh p c a ng i dân t ng lên hàng

n m, v i m c t ng bình quân là 15%/n m 15, đã góp ph n c i thi n đáng k đ i s ng c a

ng i dân n n m 2008, TNBQ N đ t kho ng 27 tri u đ ng/ng i/n m, trong đó, thu

nh p c a nhóm 1 kho ng 10 tri u đ ng/ng i/n m, nhóm 2 kho ng 15 tri u

đ ng/ng i/n m N u tr đi các kho n chi tiêu cho nhà , n u ng và m t s m t hàng thi t y u thì m c ti t ki m bình quân hàng n m c a hai nhóm ng i này l n l t g n kho ng 2,30 và 4,20 tri u đ ng/ng i/n m N u t c đ t ng thu nh p nh trên v n đ c duy trì thì đ n n m 2010, thu nh p c a nhóm 1 và nhóm 2 theo c tính l n l t là 12 tri u

đ ng/ng i/n m và 18 tri u đ ng/ng i/n m (Xem ph l c 4)

Tuy nhiên th c t , giá nhà l i t ng cao và t ng nhanh h n so v i m c t ng thu nh p đ chi

tr cho nhà , m c dù tình hình thu nh p và ti t ki m đã đ c c i thi n N u giá m t c n h bình dân trên th tr ng s c p có di n tích 50 m2 là 727 tri u đ ng/c n h (theo th ng kê trong b ng 3-3) và TNTB là 31,64 tri u đ ng/ ng i (xem ph l c 4), thì ch s giá nhà trên

thu nh p 16 c a Tp.HCM vào kho ng 22,97 Trong khi đó, theo tính toán c a Liên Hi p

Qu c thì ch s h p lý ch n m trong kho ng 3 đ n 4, do đó, giá nhà Tp.HCM là quá cao

so v i kh n ng chi tr c a ng i dân, và cao h n nhi u so v i các khu v c khác (Xem

ph l c 5)

C th , kh n ng chi tr c a NTNT:

i v i tr ng h p thuê nhà, v i m c giá cho thuê đ i v i t ng lo i nhà/phòng nh đã đ

c p thì t l chi phí thuê nhà so v i thu nh p hàng tháng s t 18% đ n h n 100% N u d a trên tiêu chí c a Liên Hi p Qu c v chi phí nhà h p lý chi m kho ng 20 – 30% thu nh p

hàng tháng thì NTNT ch đ kh n ng thuê nhà d i d ng nhà tr dành cho công nhân, trong đó nhóm 2 có th thuê đ c d ng phòng ch t h p trên th tr ng nhà thuê

B ng 3-5: T l chi phí thuê nhà so v i TNBQ hàng tháng

Lo i nhà C n h chung

c lo i TB

C n h giá th p

i v i tr ng h p nhà bán, NTNT hoàn toàn không có kh n ng chi tr ngay và chi tr

m t l n đ mua m t c n h bình dân trên th tr ng s c p có giá 727 tri u đ ng/c n h

N u tích l y ngay t bây gi thì gi s m c lãi su t là 12%/n m, m t ng i thu c nhóm 1

ph i sau ít nh t 29 n m, và m t ng i thu c nhóm 2 ph i sau ít nh t 24 n m m i tích l y

đ s ti n đ mua đ c m t c n h bình dân trên th tr ng theo m c giá hi n t i ây là kho ng th i gian t ng đ i dài và th c t thì NTNT l i khó tích l y đ c s ti n ti t ki m

nh trên

Tóm l i, n đ nh ch cho NTNT s góp ph n t ng n ng su t lao đ ng, thúc đ y t ng

tr ng kinh t và gi m t n n xã h i áp ng nhu c u ch c a nhóm ng i này có th

b ng hình th c nhà thuê ho c nhà bán Tuy nhiên, m c th p trung bình c a nhóm NTNT là quá th p, trong khi đó giá nhà thuê hay nhà bán l i quá cao Do đó, nhu c u ch c a NTNT là cao nh ng h l i không có kh n ng chi tr ho c kh n ng chi tr th p cho vi c thuê nhà hay mua nhà

CH NG 4 : TH T B I TH TR NG VÀ CAN THI P NHÀ N C TRÊN TH

Trên góc đ phân tích chính sách trong kinh t h c, m t s t n t i trong v n đ nhà c a NTNT và nguyên nhân v n đ đ c gi i thích theo h ng phân tích các d ng th t b i th

tr ng trên th tr ng nhà do đ c đi m th tr ng c nh tranh không hoàn h o, tính phi

hi u qu c a ngo i tác tích c c, th tr ng m ng (th tr ng không đ y đ ), s phát tri n

m t cân đ i t làn song nh p c và đô th hóa, tình tr ng bong bóng giá tài s n và tình

tr ng đ u c b t đ ng s n; và th t b i trên th tr ng cho vay th ch p do ph ng th c cho vay không phù h p v i nhu c u và kh n ng chi tr c a ng i đi vay

Th t b i th tr ng th hi n s phân b ngu n l c không hi u qu đã d n đ n h qu giá nhà cao h n r t nhi u so v i kh n ng chi tr c a NTNT, và do đó, các gi i pháp đi u ti t

c a nhà n c đ s a ch a th t b i th tr ng là th c s c n thi t, tuy nhiên các gi i pháp

c a nhà n c trong th i gian qua là ch a hi u qu và ch a gi i quy t đ c các v n đ trên

h n ch ; nhà n c qu n lý ch t ch ngu n cung; s n ph m không đ ng nh t, mang tính đ a

ph ng; chi phí giao d ch cao; giá tr b t đ ng s n l n và có tính thanh kho n kém đã làm

h n ch s tham gia c a vào th tr ng m t cách công b ng c a các nh ng ng i tham gia

ho ch s d ng đ t trong t ng giai đo n 5 n m hay 10 n m, và s đánh đ i gi a các m c đích s d ng khác nhau Do đó, cung nhà là có gi i h n và ch m thay đ i khi giá nhà thay đ i

Bên c nh đó, nhà là s n ph m không đ ng nh t, cùng m t phân khúc nhà nh ng m i

c n nhà l i có s khác nhau v v trí t a l c, hình th , kích th c, c u trúc xây d ng, Ngoài ra, nhà là hàng hóa có giá tr cao, do thu c tính b n v ng, g n li n v i giá tr đ t đai và chi phí đ u t xây d ng, nên các giao d ch th ng đ c cân nh c k và c n nhi u

th i gian đã d n đ n chi phí giao d ch cao, nhà n c ph i đ m b o tính ch t pháp lý, và do

đó nhà có tính thanh kho n kém

T t c các h n ch trên đã làm gi i h n s tham gia c a nh ng ng i ti m n ng, và do đó,

th tr ng nhà là th tr ng c nh tranh không hoàn h o, giá c th tr ng nhà có s chênh l ch so v i m c giá cân b ng là m c giá hi u qu c a th tr ng

4.1.1.2 Tính phi hi u qu c a ngo i tác tích c c

Nhân l c là m t trong nh ng nhân t quan tr ng góp ph n thúc đ y t ng tr ng kinh t

m i qu c gia, m i đ a ph ng Ch t l ng ngu n nhân l c ph thu c r t l n vào s c

kh e và trí tu , trong đó “an c ” l i là y u t n n t n giúp con ng i đ t đ c hai m c tiêu

s c kh e và trí tu m b o ch n đ nh và phù h p t o đi u ki n cho con ng i an tâm

h c hành, tái s n xu t s c lao đ ng, t ng kh n ng tham gia vào quá trình s n xu t, góp

ph n thúc đ y t ng tr ng kinh t và n đ nh xã h i Và ng c l i, n u ch không đ c

đ m b o thì ng i lao đ ng s có tâm lý b t an, ch t l ng cu c s ng gi m s làm gi m

ch t l ng lao đ ng, phát sinh các t n n xã h i làm t ng chi phí xã h i Do đó, đáp ng nhu c u nhà cho con ng i v a mang l i l i ích cá nhân, v a t o ra l i ích cho xã h i, đó chính là ngo i tác tích c c và nhà là hàng hóa khuy n d ng c n đ c cung c p

Tr c đây, nhà n c th c hi n ch đ bao c p v nhà v i vai trò đ m b o công b ng và

n đ nh xã h i M i v n đ v nhà đ u đ c gi i quy t theo h ng nhà n c là ng i xác

đ nh c n cung c p bao nhiêu nhà , l a ch n hình th c cung c p nh th nào là phù h p và cung c p cho đ i t ng nào d a trên c s t i đa hóa l i ích xã h i Khi chuy n sang n n kinh t th tr ng, nhà c ng đ c gi i quy t theo qui lu t th tr ng, khi đó, c s xác

đ nh cung c p bao nhiêu ngôi nhà, theo ph ng th c gì và cho nhóm khách nào đ u d a trên l i ích cá nhân v i m c tiêu t i đa hóa l i nhu n

Trên nguyên t c này, nhà đ u t ch t p trung vào nhóm khách hàng có kh n ng chi tr ngay, kh n ng chi tr cao, mang l i nhi u l i nhu n cho doanh nghi p, và s không cung

c p ho c cung c p quá ít nhà cho nhóm ng i không có kh n ng chi tr ho c kh n ng chi tr th p, đó chính là nhóm NTNT ây chính là tính phi hi u qu c a th tr ng do ngo i tác tích c c, và vì v y, th tr ng nhà là th tr ng không đ y đ

4.1.1.3 Th tr ng nhà không đ y đ 18

V nguyên t c, khi m c thu nh p còn th p, nhu c u c a ng i dân là ch t m th i phù

h p v i kh n ng chi tr , khi đó, c u v nhà thi t y u và nhà cao c p đ u th p Khi

m c thu nh p t ng lên, c u v nhà s t ng nh ng c u v nhà thi t y u l i t ng nhanh

h n c u v nhà cao c p Khi thu nh p ti p t c t ng, c u v nhà thi t y u b t đ u t ng nhanh và sau đó ch m d n đ n m c bão hòa, sau đó s gi m xu ng và c u nhà cao c p

t ng lên, đáp ng t t h n th hi u c a ng i tiêu dùng (Xem ph l c 6)

Theo qui lu t này thì ngu n cung nhà nên t p trung vào nhà trung bình và bình dân trong giai đo n đ u khi m c thu nh p dân c còn th p và chuy n sang phân khúc nhà cao

c p khi m c thu nh p dân c t ng lên Tuy nhiên th c t , c c u l ng cung nhà đã không phù h p v i c c u c u nhà theo qui lu t phát tri n nh trên M c tiêu c a nhà đ u

t là đ m b o thu h i v n trong th i gian s m nh t và kh n ng đ t l i nhu n cao nh t,

m c dù NTNT có nhu c u nhà cao nh ng kh n ng chi tr l i th p ho c không có kh

n ng chi tr nên nhóm khách hàng này không đ thu hút các nhà đ u t

N u nh n m 2008, nhà đ u t ch y u ch t p trung vào phân khúc nhà h ng sang và cao c p v i l ng cung g p 2 l n phân khúc nhà trung bình và bình dân, thì đ n n m

2010, các nhà đ u t đã t p trung vào các d án c n h bình dân, do th tr ng nhà đóng

18

Th tr ng không đ y đ (hay th tr ng m ng, th tr ng phát tri n các s n ph m thiên l ch) đ ch tình

tr ng th tr ng mà trong đó, nhà cung c p vì m c đích nào đó đã không cung c p đ y đ s n ph m theo nhu

c u hay mong mu n c a ng i tiêu dùng Ví d trong tr ng h p th tr ng nhà , ph n l n nhà đ u t , vì

m c đích l i nhu n và kh n ng thu h i v n, đã t p trung cung c p nhà h ng sang và cao c p và cung c p

r t ít nhà bình dân dành cho nhóm NTNT

b ng và m t s c ch u đãi đ u t nhà cho NTNT Do đó đ n n m 2010, s l ng c n

h bình dân t ng g p 6 l n trong n m 2008 và g p 3 l n c n h h ng sang và cao c p

Bi u đ 4-1: L ng c n h chào bán giai đo n 2008 – 2010 và d báo n m 2011 19

Ngu n: CBRE

M c dù l ng cung nhà bình dân t ng nhanh và nhi u h n nhà cao c p nh ng v n ch a đáp ng đ nhu c u c a ng i dân L ng cung nhà đ c chào bán trong n m 2010 là 12.860 c n h , trong khi đó, đ n n m 2009 l i có đ n 186.189 NTNT có nhu c u nhà ,

t ng đ ng v i g n 50.000 c n h n u qui mô HG là 3,97 ng i/h 20

Theo d báo c a CBRE, trong n m 2011, nhà đ u t l i quay tr l i v i phân khúc nhà h ng sang và cao

c p, v i t ng s l ng c n h chào bán lên đ n 13.847 c n i u này càng làm t ng s thi u h t l ng cung nhà bình dân dành cho NTNT

4.1.1.4 S phát tri n m t cân đ i

S thi u h t nhà cho NTNT ngoài y u t do th tr ng nhà không đ y đ , còn do y u

t c u th tr ng t ng quá nhanh – là h qu c a làn sóng di c và quá trình đô th hóa, và tình tr ng bong bóng giá tài s n và đ u c b t đ ng s n

19 Phân lo i c n h theo báo cáo quý c a Công ty CBRE, trong đó vào quý 3 n m 2010, c n h h ng sang có

m c giá trung bình t ng ng kho ng 4.370 USD/m2, cao c p là 1.878 USD/m2, trung c p 998 USD/m2, bình dân 720 USD/m2

20

Theo c tính đã đ c trình bày trong m c 3.2