Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

- Hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá bất động sản - Đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 4

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 7

I Cơ sỏ lý luận về định giá 7

1 Các khái niệm 7

1.1 Thẩm định giá: 7

1.2 Bất động sản: 8

1.2.1 Thuộc tính của bất động sản: 9

1.2.2 Đặc trưng của bất động sản: 10

II Định giá bất động sản 11

1.Sự cần thiết của định giá bất động sản 11

2 Cơ sở giá trị Định giá bất động sản: 13

2.1 Giá thị trường làm cơ sở cho định giá bất động sản: 13

2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho định giá bất động sản: 13

III.Các nguyên tắc sử dụng trong định giá bất động sản: 14

1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất 14

2.Nguyên tắc phù hợp: 15

3.Nguyên tắc thay đổi: 16

4.Nguyên tắc thay thế: 16

5 Nguyên tắc cân đối 16

6.Nguyên tắc đóng góp: 17

7 Nguyên tắc cung cầu 17

8 Nguyên tắc cạnh tranh 17

9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi 18

10 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất 18

11 Nguyên tắc ngoại ứng 18

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (V-REEX) 20

I Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 20

1 Giới thiệu tổng quan về công ty 20

2 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty: 22

II Thực trạng hoạt động định giá tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 24

2.1.Hoạt động định giá 24

2.2 Các phương pháp định giá áp dụng tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 24

2.3 Quy trình định giá bất động sản của Công ty cổ phần sản giao dịch bất động sản Việt Nam 25

III Thực tế hoạt động định giá tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam qua một hợp đồng định giá cụ thể 29

3.1.Định giá nhà ở dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa 29

3.2 Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí 31

3.3 Tính giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa 38

IV Nhận xét chung về hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 43

4.1.Hạn chế của hoạt động định giá bất động sản 43

4.2.Nguyên nhân 43

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 45

1.Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản của Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới 45

2.Giải Pháp 47

KẾT LUẬN 50

TÀI LIỆU THAM KHẢO 52

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội củacác nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường Từ những năm 1940, địnhgiá đã khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong việc đánh giá và đánh giálại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất địnhgiúp cho các tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu,quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tàisản… Chính vì vậy mà việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn định giá để trangbị kiến thức cho các định giá viên về giá hành nghề đảm bảo cho hoạt động định giáđảm bảo chất lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội đangđược các nước trên thế giới hết sức quan tâm

Định giá xuất hiện ở nước ta từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế kinh tếthị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trước đây, công việc định giá ở nước tatrực thuộc hai trung tâm định giá của bộ tài chính là trung tâm thông tin và định giámiền nam, và trung tâm định giá bộ tài chính Tuy nhiên, hiện nay đã xuất hiện

nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực định giá và một trong số đó là Công ty

cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-REEX) Với đội ngũ nhân viên có

nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn định giá, V-REEX đã thực hiện nhiều

hợp đồng tư vấn định giá cho các doanh nghiệp và các cá nhân trên địa bàn thànhphố Hà Nội

Trong quá trình học tập tại trường kết hợp với thời gian đi thực tập tại Công ty

cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, em đã nhận thức được tầm quan

trọng của việc nâng cao chất lượng công tác định giá tại Việt Nam nói chung và tạicông ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam nói riêng Do vậy, em đã chọn

đề tài: “Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn

giao dịch bất động sản Việt Nam” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm

góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn định giá nhằm pháttriển công tác định giá ở nước ta nói chung cũng như ở công ty cổ phần Sàn giaodịch bất động sản Việt Nam nói riêng

2 Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ

bản sau:

- Hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá bất động sản

- Đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàngiao dịch bất động sản Việt Nam

- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giábất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế

công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản ViệtNam, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà Công tyđang sử dụng

4 Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các

phương pháp nghiên cứu: tổng hợp, phân tích, so sánh, điều tra thu thập số liệu vàthống kê

5 Kết cấu: Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội

dung của khóa luận gồm 3 chương:

 Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản.

 Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công

ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

 Chương 3: Phương hướng, giải pháp phát triển và một số kiến

nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổphần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ, anh chị em

trong Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam(V-REEX) đã tạo điều

kiện hết sức thuận lợi cho em trong quá trình thực tập,xin cảm ơn thầy giáo – TSNguyễn Minh Ngọc đã hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập tốtnghiệp này

Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không tránhkhỏi những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được sựđóng góp ý kiến của các thầy cô

Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam:

Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thịtrường nhất định và những phương pháp phù hợp.”

Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại họcQuốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giátrị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắcđến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế cănbản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”

Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một

vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH

10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trịcủa tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêuchuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”

Theo Ts Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing:

“Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tàisản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đíchnhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặcquốc gia”

Thẩm định giá bất động sản:

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bấtđộng sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trongnhững điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt độngthẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay Điều này được thể hiện

ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩmđịnh giá tài sản Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thịtrường tài sản và tài chính toàn cầu

1.2 Bất động sản:

Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được địnhnghĩa là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữuhình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất Luật ởmỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và độngsản

Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng trên đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắnliền với đất Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý Mặt vật chất bao gồmnhững vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất Mặt pháp

lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sỡhữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế

1.2.1 Thuộc tính của bất động sản:

Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của bất động sản

Tính bất động : Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sangnơi khác Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc Điều này có ýnghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó vàthường mang tính chất địa phương

Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nau về hình thể, vị trí, quy mô,diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bấtđộng sản Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả củamỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triểncủa dân số Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được Sự pháttriển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái,diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở Nhu cầu đất đai và nhà ở của con ngườithường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tọa sựkhan hiếm trên thị trường bất động sản

Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên

đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống của con ngườiluôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sửdụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trìnhtrên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìnchung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác :đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối vớiđất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn

Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất độngsản hay động sản là tính hữu dụng của nó Tính hữu dụng mang tính so sánh tươngđối hơn là một điều kiện tuyệt đối

1.2.2 Đặc trưng của bất động sản:

Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của bất động sản

Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bấtđộng sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triểndân số và sự biến động của giá cả Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặtsau:

- Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường

- Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức vàtiền bạc

- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quyhoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Bất động sản là tài sản quantrọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sảnđều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất vàpháp lý Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tụcchuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng vớithời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linhhoạt Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừphi có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi Khả năng này thường đượcgiải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu

Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tàinguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân.Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị củaquốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sửdụng và chuyển đổi bất động sản

II Định giá bất động sản

1.Sự cần thiết của định giá bất động sản

Theo quy định của Luật đất đai 2003, giá đất ở nước ta hiện nay có thể quythành hai loại: Giá đất do Nhà nước quy định sát với giá thị trường trong điều kiệnbình thường và loại thứ hai là giá thị trường trong giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, kể cả trong trường hợp trúng thầu quyền sử dụng đất Trên thị trườngchuyển nhượng quyền sử dụng đất, người muốn chuyển nhượng và người cầnchuyển nhượng gặp nhau và thoả thuận về giá trên cơ sở tham khảo giá thị trườngđối với những lô đất có cùng điều kiện kinh tế – xã hội và điều kiện địa lý tươngđương Tuy nhiên, không phải bao giờ giá thị trường các bên tự tham khảo cũngkhách quan bởi có thể bị chi phối bởi các hoạt động đầu cơ, móc ngoặc hoặc épbuộc…Để hoạt động mua bán diễn ra một cách đảm bảo hơn, các bên tham gia thịtrường bất động sản cần phải nhờ đến hoạt động định giá bất động sản chuyênnghiệp của các cơ quan tổ chức có uy tín

Định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước là sớm thực hiện mục tiêu côngnghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, phát triển nền kinh tế theo hướng kinh tế thịtrường có sự quản lý của Nhà nước, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thànhphần với mục tiêu phát triển là nhanh chóng đồng bộ hoá các loại thị trường như thịtrường vốn, thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản…Thị trường bất động sản là thị trường rất quan trọng trong nền kinh tế không chỉ bởi

nó chiếm phần lớn tài sản của một doanh nghiệp hay một đất nước mà còn do nó cóvai trò hết sức to lớn đối với nền kinh tế của đất nước, đối với mục tiêu phát triểnđồng bộ thị trường Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sự pháttriển của các thị trường còn lại Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triểnnghĩa là trên thị trường việc giao dịch về bất động sản phải ngày một diễn ra phổbiến hơn và trở nên dễ dàng hơn Để làm được điều đó thì công tác xác định giá củabất động sản phải được xác định chuẩn xác hơn phù hợp với yêu cầu thực tế hơn,

với giá trị của bất động sản Vì vậy, công tác định giá ngày nay đang trở nên quantrọng và cần thiết.

Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động như hiện nay việcđịnh giá chính xác là hết sức cần thiết, người mua hoặc cần bán nhà cũng cần biếtgiá trị thực tế, chính xác của ngôi nhà để quá trình giao dịch được diễn ra thuận tiện

và nhanh chóng hơn Ngoài ra nó thực sự có ý nghĩa trong giai đoạn hiện nay khi

mà các doanh nghiệp đang thực hiện cổ phần hóa, việc định giá xác định đúng giátrị của bất động sản để thông qua báo cáo tài chính hàng năm các nhà đầu tư có thểquyết định tham gia đầu tư nhanh chóng và hiệu quả Hơn nữa việc xác định giá củabất động sản đúng tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước trong quá trình quản lý vàphát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao lợi ích của nền kinh tế

Ba vai trò quan trọng của công tác định giá bất động sản đã được các nhànghiên cứu đúc kết như sau:

Thứ nhất: Sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hànghoá trên thị trường Từ hoạt động định giá, việc tư vấn đặc biệt là tư vấn về giá đất

sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng

sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất sẽ giúp thựchiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: cổ phần hoá, bán, khoán, chothuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn

Thứ hai: Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai minh bạch

về giá đất, đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác và khách quan

Thứ ba: Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mìnhbằng việc bảo đảm các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới cáchình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và bất động sản phảinộp theo quy định của pháp luật

Mặt khác, trong quan hệ tín dụng các Ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro,

do vậy bên vay tiền phải dùng bất động sản của mình làm vật bảo đảm nghĩa vụ trả

nợ cho khoản vay, trường hợp người vay vốn không thể trả được nợ khi đến hạn thìNgân hàng có quyền bán bất động sản thế chấp đó theo thỏa thuận để thu hồi nợ, do

vậy định giá thế châp bất động sản là hết sức cần thiết Hơn nữa việc định giá bấtđộng sản để thế chấp là cần thiết bởi lẽ khi đó người vay vốn biết được và có thểvay được số lượng vốn phù hợp với giá trị của bất động sản mình sở hữu.

2 Cơ sở giá trị Định giá bất động sản:

2.1 Giá thị trường làm cơ sở cho định giá bất động sản:

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trênthị trường vào thời điểm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵnsàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bánkhách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sửdụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan tọng để quyết định giátrị của bất động sản

2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho định giá bất động sản:

“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi định giá tài sản dựa vàocông dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, đượcbán trên thị trường của tài sản hoặc khi định giá tài sản trong điều kiện thị trườngkhông điển hình hay không bình thường.”

Một số giá trị phi thị trường:

Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được người sửdụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vào những tài sảnchuyên biệt nằm trong doanh nghiệp

Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bántài sản trong một thời gian quá ngắn khong đáp ứng thời gian yêu cầu của giá trị thịtrường

Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế củamột tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như là một tài sản liên kết Việctăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn là

cho thị trường vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi íchđặc biệt.

Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạtđộng Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ nhiều

bộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường

Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan đếnviệc tính thuế tài sản

Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay trong hợp đồngbảo hiểm

Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa.Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu

tư xác định Giá trị đầu tư củ một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thịtrường của tài sản đó

Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hếttrên cơ sở giá trị thị trường của tài sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trongviệc thanh lý tài sản để thu hồi nợ Do vậy giá trị thế chấp không phải là giá trị thịtrường

III.Các nguyên tắc sử dụng trong định giá bất động sản:

1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời điểmđịnh giá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhậpròng lớn nhất hoặc cho thấy khả năng đem lại giá trị hiện tại của thu nhập ròngtrong tương lai là lớn nhất Sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dàiliên tục trong một thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan trọngnhất của định giá bất động sản, nội dung của nguyên tắc này được phản ánh ở bốnmặt sau đây:

Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhấtkhi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc mộtngười cụ thể)

Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhấtkhi mà việc sử dụng bất động sản phải là hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận vàbảo hộ

Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhấtkhi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thunhập ròng tương lai là cao nhất

Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhấtkhi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất

2.Nguyên tắc phù hợp:

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản cần phải dựa trênmột giá trị sử dụng duy nhất của bất động sản đó (bao gồm cả đất đai và công trìnhtrên đất) Tuy nhiên, trong thực tế, một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mụcđích khác nhau Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có các giá trị khácnhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ, giá trị hiện tại, giátrị tiềm năng Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữvai trò quyết định mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản Vì vậy, khi định giámột bất động sản cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản đểđịnh giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn vớimục đích sử dụng đất tiềm năng

3.Nguyên tắc thay đổi:

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự biến đổi của những yếu tố hình thành nêngiá trị của nó, trong định giá tài sản, đòi hỏi định giá viên phải nhận ra các chiềuhướng thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sảnnhằm xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

4.Nguyên tắc thay thế:

Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, giá chào bán của tài sản nào ởmức thấp hơn thì sẽ được bán trước

Giá trị bất động sản được giới hạn bởi chi phí mua một bất động sản thay thếtương đương, nhưng phải không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hướng đến việcthay thế Khi đó, người mua khôn ngoan sẽ không trả nhiều hơn để mua một tài sảnnhư vậy trong thị trường mở

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò cơ sở cho ba phương pháp định giá bất độngsản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

5 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp lý giữa cácyếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong cùng một khuvực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:

Khi áp dụng cho một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng một thịtrường đạt được mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tớitrạng thái cân đối

Khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể: Nguyên tắc này chỉ rarằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dànhcho bất động sản đó được sử dụng hợp lý

6.Nguyên tắc đóng góp:

Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị của tài sản, cần phải đánh giá đầy

đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ tài sản đó Việc đánhgiá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặtgiá trị của từng yếu tố Để bảo đảm tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quátrình đánh giá người ta đưa ra giá trị của từng yếu tố trong mặt bằng là thời gian.Với bất động sản, các yếu tố tham gia vào quá trình tạo thu nhập thực từ bấtđộng sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì, vận hành bấtđộng sản sử dụng vào mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực Các yếu tốtham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Đất đai, laođộng, vốn và quản lý

7 Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác củacung và cầu, cụ thể:

Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường

sẽ giảm, sức mạnh thị trường chuyển về phía người mua

Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽtăng lên, sức mạnh thị trường chuyển về phía người bán

Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá thị trường sẽtăng hoặc giảm tuỳ theo mức độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độtưng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

8 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trongthị trường khi tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế chomình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể kinh tế cùng loại Cạnh tranh là cơ sởcho phân tích giá cả của các nhà kinh tế Khi số lượng một loại hàng hóa đủ lớnđược rao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, sứcmạnh nằm trong tay người bán, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không gaygắt như hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọngtrong xác định giá bất động sản Các thửa đất có thể giống nhau nhưng chúng có thểthay thế được cho nhau Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thíchmột vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thích một vị tríhoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản

có thể chuyển từ thị trường bất động sản ở địa phương này sang thị trường bất độngsản ở địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sảnxuất diễn ra bên cạnh các yếu tố khác cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽtăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó, sự gia tăng tiếp tục của nhân tố đó sẽlàm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

10 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó

có vị trí thuận lợi hơn so với các mảnh đất khác Nguyên tắc này cho rằng phần thunhập còn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí về vốn, lao động và quản lý là thuộc vềđất đai Nguyên tắc này cũng nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vô nhị về vị trí thửađất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị củađất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí

11 Nguyên tắc ngoại ứng

Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác độngcủa bất động sản khác Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ thuộc vềmặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánhtrong cùng vùng giá trị

Giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị thưc thấp sẽ được tăng thêmnhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng

nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.

Còn bất động sản có giá trị thực cao nằm trong khu vực mà những bất độngsản ở đó có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản cógiá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY

CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

(V-REEX)

I Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

1 Giới thiệu tổng quan về công ty

Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập dựa trên sự hợp tác

của Công ty cổ phần quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng các doanh nghiệp ngoàiquốc doanh Việt Nam VPReit và các cổ đông chiến lược là 3 Ngân hàng TMCP:Ngân hàng Quân đội, Ngân hàng Kỹ thương, Ngân hàng VPBank

Công ty cổ phần quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng Thương mại cổ phần cácdoanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam, tên quốc tế là Real Estate InvestmentTrust Joint Stock Company of Viet Nam Private Enterprises Bank, tên viết tắt là VPReit

Công ty VP Reit được thành lập theo giấy phép kinh doanh số 010300779 của

Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 05 tháng 03 năm 2004 Công tychính thức đi vào hoạt động từ tháng 7/2007 với vốn điều lệ là 1000 tỷ VNĐ Ngânhàng VP Bank là cổ đông chiến lược của VP Reit, có đại diện là Chủ tịch Hội đồngquản trị Các cổ đông khác đều là những nhà đầu tư tài chính và bất động sản lớn tạiViệt Nam

Tên Công ty : Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

Tên giao dịch : Real Estate Transaction of VP Reit

Tên viết tắt : V-Reex

Địa chỉ giao dịch : Tầng 6,tòa nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn – Quận Đống

Đa – TP Hà Nội

Điện thoại : 043.5378731 Fax : 043.5378733

Giấy CNĐKKD : Số 0103027620 do Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

BAN KIỂM SOÁT

Bộ phận

Thẩm định giá Tư vấn và Đấu giá Bộ phận Tổng hợp Bộ phận Kinh doanh Bộ phận

Đại hội đồng cổ đông cùng ban kiểm soát và hội đồng quản trị thực hiện chứcnăng quản lý các hoạt động của toàn công ty, chịu trách nhiệm về sự phát triển củacông ty.

Tổng giám đốc công ty là người đại diện theo pháp luật của công ty, đồng thờicũng là người điều hành cao nhất trong công ty dưới sự định hướng của hội đồng cổđông, ban kiểm soát và hội đồng quản trị Có nhiệm vụ tổ chức bộ máy hoạt độngcủa công ty, quản lý chỉ đạo điều hành toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh,phương hướng phát triển và các vấn đề khác của công ty cùng với sự hỗ trợ trực tiếpcủa 02 phó tổng giám đốc và phòng kế toán

Phó tổng giám đốc công ty là người giúp việc trực tiếp cho giám đốc công tytheo từng lĩnh vực được phân công, ủy quyền và chịu trách nhiệm trước tổng giámđốc công ty và pháp luật về kết quả công việc được giao

Phòng nghiệp vụ phụ trách về các hoạt động mang tính chất nghiệp vụ thẩmđịnh giá Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốcnghiệp vụ Người nhận chỉ thị trực tiếp và chịu trách nhiệm chính với phó tổnggiám đốc nghiệp vụ là trưởng phòng nghiệp vụ

Phòng tổng hợp phụ trách về các hoạt động kinh doanh, tổ chức hành chính.Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc phụ tráchnghiệp vụ

2 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty:

Với một đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên năng động, lành nghề, trong đó

có nhiều chuyên gia có năng lực, thâm niên và am hiểu về hoạt động sản xuất kinhdoanh thuộc nhiều lĩnh vực, V-REEX luôn thể hiện tính chuyên nghiệp cao trongviệc cung cấp cho khách hàng các dịch vụ như sau:

1-Thẩm định giá bất động sản: Đây được xem là thế mạnh thật sự của

V-REEX với công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng,

nhà xưởng, khách sạn, cao ốc, các khu đô thị mới… phục vụ cho nhiều mục đíchkhác nhau của khách hàng

2-Thẩm định giá động sản: Đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên, kỹ sư có

nhiều kinh nghiệm, am hiểu nhiều lĩnh vực khác nhau đã tạo ra một thế mạnh thậtsự để V-REEX có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng trong việc xác địnhgiá trị dây chuyền máy móc thiết bị, thiết bị chuyên dùng, phương tiện vận tải…nhằm phục vụ công tác mua sắm mới tài sản, đánh giá lại giá trị tài sản của kháchhàng

3-Kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi:

+ Dịch vụ môi giới bất động sản;

+ Dịch vụ định giá bất động sản;

+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

+ Dịch vụ tư vấn bất động sản;

+ Dịch vụ đấu giá bất động sản;

+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;

+ Dịch vụ quản lý bất động sản;

4- Dịch vụ tư vấn đấu giá, đấu thầu

5- Dịch vụ quản lý sổ cổ đông, …

Các dịch vụ thẩm định giá do V-REEX cung cấp đã phục vụ tốt các mục đíchkhác nhau của khách hàng từ cổ phần hoá, hạch toán kế toán, mua bán chuyểnnhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm và xử lý tài sản trong các vụ án…

II Thực trạng hoạt động định giá tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

2.1.Hoạt động định giá

Tuy mới chỉ thành lập từ cuối năm 2008, nhưng Công ty đã đạt được nhữngthành công đáng khích lệ Với chất lượng dịch vụ tốt, cung cách làm việc chuyênnghiệp, Công ty đã từng bước tạo dựng uy tín trong lĩnh vực định giá bất động sảntrở thành đối tác tin cậy của các ngân hàng và các doanh nghiệp Công ty đã tiếnhành định giá các hợp đồng: Số 141 Bà Triệu, số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi,

số 14 tổ 41 đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài, phường Dịch Vọng, quận CầuGiấy, ngoài ra một số hợp đồng định giá khác đang xúc tiến kí hợp đồng tại tỉnhQuảng Ninh để xây dựng khách sạn và trung tâm thương mại giúp đỡ khách hàng vànâng cao uy tín của Công ty trên thị trường

2.2 Các phương pháp định giá áp dụng tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.

Hiện nay, ở Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam áp dụngchủ yếu các phương pháp định giá sau: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương phápchi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư

Với bất động sản, phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giánhững căn nhà ở, quy mô nhỏ và cấu trúc không phức tạp Phương pháp vốn hóa vàthặng dư thì được kết hợp với phương pháp so sánh để ước lượng giá trị những bấtđộng sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo thu nhập – những trườnghợp này phức tạp hơn và phải điều hoà các chỉ số giá trị

Với định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu tại Công ty cổphần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam là phương pháp so sánh và phương phápvốn hoá, trong đó phương pháp vốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đấttại các vị trí đẹp, có khả năng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵnsàng cho sử dụng Trong nhiều trường hợp các doanh nghiệp được nhà nước giaođất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất, muốn định giá tài sản bao gồm cả đất đai

để đi thế chấp cầm cố, giá trị của đất khi đó không được tính theo khung giá nhànước quy định vì nó quá thấp so với giá thị trường Trong trường hợp này, việcdoanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất và giao đất tức là đã có được lợi thế kinhdoanh và lợi thế này là mức chênh lệch giữa giá mua bán chuyển nhượng mảnh đất

đó trên thị trường tại thời điểm định giá với số tiền mà doanh nghiệp phải trả chonhà nước Để đánh giá giá trị đó, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản ViệtNam sẽ sử dụng phương pháp so sánh, trong trường hợp này còn gọi là phươngpháp lợi thế quyền thuê đất

2.3 Quy trình định giá bất động sản của Công ty cổ phần sản giao dịch bất động sản Việt Nam

Quy trình thẩm định giá chung của Công ty

 Xác định vấn đề

 Lên kế hoạch thẩm định giá

 Thu thập tài liệu

 Vận dụng và phân tích tài liệu

 Đánh giá giá trị tài sản cần định giá

 Báo cáo thẩm định giá

a/Xác định vấn đề

Nhận biết về tài sản: vị trí, kích thước, kiểu cách, đặc điểm vật chất… Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá Phân nhóm tậphợp các quyền được đánh giá như: quyền sử hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theohợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng…

Thiết lập mục đích hoặc mục tiêu thẩm định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm,cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chính…

Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường, giá trị đầu

tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường…

Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc định giá Thiết lập ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá

+Nhận được từ khách hàng

+Từ các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu

b/ Lên kế hoạch thẩm định giá

Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và cácquyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường

Nhận biết về các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản, và tài liệu so sánh Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu:

+ Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất

+ Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng Thiết kế chương trình nghiên cứu

+ Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu

+ Phân biệt những phần việc nào có thể uỷ nhiệm

Vạch ra đề cương của báo cáo định giá

+ Xác định hình thức trình bầy báo cáo

Lên chương trình thời biểu công tác

+ Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo

c/Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu

* Khảo sát hiện trường

Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất độngsản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bấtđộng sản