MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY K.E

NGUY NăM UăNGUY N M TăS ăGI IăPHÁPăMARKETINGăNH M NGăS NăC A CÔNG TY K.E.Y Chuyênăngànhă:ăQu nătr ăkinhădoanh Mãăs ă:ăă60ă34ă01ă02 LU NăV NăTH CăS ăKINHăT T.SăNGUY NăTHANHăVÂN Thành

NGUY NăM UăNGUY N

M TăS ăGI IăPHÁPăMARKETINGăNH M

NGăS NăC A CÔNG TY K.E.Y

LU NăV NăTH CăS ăKINHăT

Thànhăph ăH Chí Minh - N m 2013

NGUY NăM UăNGUY N

M TăS ăGI IăPHÁPăMARKETINGăNH M

NGăS NăC A CÔNG TY K.E.Y

Chuyênăngànhă:ăQu nătr ăkinhădoanh Mãăs ă:ăă60ă34ă01ă02

LU NăV NăTH CăS ăKINHăT

T.SăNGUY NăTHANHăVÂN

Thànhăph ăH ăChíăMinhăă- N mă2013

L I C M N

L i c m n chân thành đ u tiên tác gi xin g i đ n quý th y cô trong tr ng i

h c Kinh t Tp.HCM đã truy n đ t nh ng ki n th c quý báu, đ n t p th cán b công nhân viên c a tr ng đã t o đi u ki n thu n l i cho tác gi khi tham gia khóa

h c, đ n các b n h c viên cao h c c a tr ng đã cùng tác gi trao đ i, chia s

nh ng ki n th c

Xin c m n đ n quý th y cô trong h i đ ng ch m lu n v n, nh ng ng i s đ a ra

nh ng ý ki n nh n xét, đánh giá và góp ý cho lu n v n này hoàn thi n h n

c bi t, xin g i l i c m n sâu s c đ n Ti n s Nguy n Thanh Vân, ng i h ng

d n khoa h c, ng i th y đã t n tình ch b o cho tác gi trong quá trình làm lu n

v n này

Và cu i cùng xin g i l i c m n tha thi t đ n gia đình c a tác gi vì đã đ ng viên

và giúp đ cho tác gi trong nhi u ph ng di n

Xin c m n đ n t t c nh ng ai đã giúp đ cho tác gi trong th i gian v a qua, m t

l n n a xin chân thành c m n!

Tác gi Nguy n M u Nguy n

L I CAM OAN

Trong quá trình làm lu n v n này, tác gi đã v n d ng nh ng ki n th c đã đ c h c

và v i s ch d n c a các quý th y cô giáo, s góp ý c a b n bè, đ ng nghi p, … đ

th c hi n lu n v n này Tác gi xin cam đo n đây là công trình nghiên c u c a tác

gi , các s li u và k t qu trong lu n v n là trung th c và có trích d n ngu n./

Thành ph H Chí Minh ngày 15 tháng 09 n m 2012

Tác gi

Nguy n M u Nguy n

DANH M C CÁC T VI T T T

B S: B t đ ng s n

CBRE: CB Richard Ellis Vi t Nam

DN: Doanh nghi p

GDP: Gross Domestic Product : T ng s n ph m trong n c

SWOT: Strengths (đi m m nh), Weaknesses (đi m y u), Opportunities (c h i) và Threats (nguy c )

Tp.HCM: Thành ph H Chí Minh

M C L C

T NG QUAN Trang 1.1 Lí do ch n đ tài 1

1.2 M c tiêu nghiên c u c a đ tài 2

1.3 i t ng và ph m vi nghiên c u 2

1.4 Ph ng pháp nghiên c u 2

1.5 ụ ngh a khoa h c và th c ti n c a đ tài nghiên c u 3

1.6 K t c u c a lu n v n 3

CH NG 1 C S Lụ THUY T V MARKETING, B T NG S N VĨ TH TR NG B T NG S N 1.1 Khái ni m Marketing 4

1.2 Vai trò c a Marketing 4

1.3 Lý thuy t marketing v đánh giá c h i và nghiên c u th tr ng 7

1.3.1 ánh giá c h i marketing 7

1.3.2 Các lo i c h i marketing khác nhau 7

1.4 Marketing h n h p: (Marketing Mix - 4P) 8

1.4.1 S n ph m (Product) 8

1.4.2 Giá (Prrice) 8

1.4.3 Phân ph i ( Place) 9

1.4.4 Xúc ti n (Promotion) 9

1.5 Nghiên c u th tr ng 11

1.6 Lý thuy t marketing v phân khúc th tr ng, th tr ng m c tiêu 12

1.7 Lý thuy t marketing v phát tri n s n ph m m i, thâm nh p th tr ng m i 13

1.8 Khái ni m v b t đ ng s n 15

1.9 Khái ni m th tr ng b t đ ng s n 16

1.10 Lý thuy t v kinh doanh b t đ ng s n, kinh doanh d ch v b t đ ng s n 17

1.11 Các đ c đi m ch y u c a th tr ng b t đ ng s n 18

1.12 Nh ng y u t tác đ ng đ n th tr ng B S 23

1.12.1 Môi tr ng v mô (môi tr ng bên ngoài) 23

1.12.2 Môi tr ng vi mô (môi tr ng bên trong) 27

1.13 Ma tr n SWOT 29

1.13.1 Lý thuy t chung v ma tr n SWOT 29

1.13.2 Phân tích SWOT trong Marketing 29

Tóm t t ch ng 1 32

CH NG 2 ÁNH GIÁ TH TR NG, XU H NG NHU C U B S TP HCM, TH C TR NG CÔNG TÁC MARKETING C A CÔNG TY K.E.Y TRONG HO T NG KINH DOANH B S 2.1 Th c tr ng th tr ng b t đ ng s n m t s n c trên th gi i, trong khu v c và t i Vi t Nam 33

2.1.1 Th c tr ng th tr ng B S m t s n c trên th gi i, trong khu v c 33

2.1.2 Th c tr ng th tr ng B S t i Vi t Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng 38

2.1.2.1 Th c trang th tr ng b t đ ng s n t i Vi t Nam 38

2.1.2.2 Th tr ng b t đ ng s n thành ph H Chí Minh 41

2.2 Th c tr ng công tác Marketing cho l nh v c B S c a công ty K.E.Y 54

2 2.1 Gi i thi u chung v công ty K.E.Y 54

2.2.2 Th c tr ng công tác Marketing cho l nh v c B S c a công ty K.E.Y 55

2.2.2.1 S n ph m (Product) 55

2.2.2.2 Giá (Prrice) 55

2.2.2.3 Phân ph i ( Place) 56

2.2.2.4 Xúc ti n (Promotion) 55

2.3 Kh o sát xu h ng nhu c u B S t i Tp.HCM và các y u t nh h ng đ n quy t đ nh mua m t B S 56

2.3.1 Ph ng pháp thu th p thông tin 56

2.3.2 K t qu kh o sát v xu h ng nhu c u 56

2.3.3 K t qu kh o sát v m c đ nh h ng c a các y u t liên quan đ n quy t đ nh mua m t B S 63

Tóm t t ch ng 2 66

CH NG 3 M T S GI I PHÁP MARKETING NH M PHÁT TRI N L NH V C KINH DOANH B T NG S N CHO CÔNG TY K.E.Y 3.1 Ph ng h ng, nhi m v c a công ty K.E.Y đ n n m 2020 67

3.2 Phân tích SWOT c a công ty trong th tr ng B S 68

3.3 Gi i pháp Marketing nh m phát tri n l nh v c kinh doanh B S 70

3.3.1 Nhóm gi i pháp v Marketing 70

3.3.1.1 Trong ng n h n 70

3.3.1.2 Trong trung và dài h n 72

3.3.2 Nhóm gi i pháp v nhân s cho b ph n Marketing 73

3.3.2.1 Trong ng n h n 74

3.3.2.2 Trong dài h n 74

3.3.3 Gi i pháp v tài chính cho công tác Marketing 75

3.3.3.1 Trong ng n h n 75

3.3.3.2 Trong dài h n 75

3.3.4 Nhóm gi i pháp v truy n thông 75

3.3.4.1 N i b 75

3.3.4.2 Bên ngoài 76

3.3.5 Nhóm gi i pháp v c c u t ch c c a b ph n Marketing 76

3.3.5.1 Trong ng n h n 76

3.3.5.2 Trong dài h n 76

3.3.6 Nhóm gi i pháp v quy trình kinh doanh 77

3.4 Ki n ngh 78

3.4.1 Ki n ngh đ i v i công ty K.E.Y 78

3.4.2 Ki n ngh đ i v i các c quan qu n lý nhà n c liên quan đ n B S 78

Tóm t t ch ng 3 79

K t lu n 80

Tài li u tham kh o

Ph l c 1: B ng câu h i kh o sát xu h ng nhu c u v nhà/đ t và các m c đ nh

h ng c a các y u t liên quan đ n quy t đ nh mua nhà/đ t

Ph l c 2: K ho ch tham kh o ý ki n chuyên gia

Ph l c 3: B ng câu h i tham kh o ý ki n chuyên gia

Ph l c 4: M t s thông tin v vi c tham kh o ý ki n chuyên gia và kh o sát khách

hàng

Ph l c 5: Dân s , di n tích các qu n, huy n c a Tp.HCM

DANH M C B NG BI U

Trang

B ng 2.1: Th ng kê tình hình v n phòng cho thuê t i TP.HCM 42

B ng 2.2: Th ng kê v tình hình c n h bán trong quý 1/2012 44

B ng 2.3: Th ng kê tình hình c n h cho thuê quý 1/2012 46

DANH M C BI U , HÌNH V Bi u đ 2.1: M c đ t ng giá B S t 2006 đ n 2011 38

Bi u đ 2.2: Ch s giá tiêu dùng .41

Bi u đ 2.3: Giá v n phòng h ng A t i TP.HCM 43

Bi u đ 2.4: Ngu n cung s c p c n h đ bán theo h ng, quý 2/2012 47

Bi u đ 2.5: Ngu n cung s c p c n h đ bán theo qu n, quý 2/2012 47

Bi u đ 2.6: Ngu n cung bi t th và nhà li n k , quý 2/2012 48

Bi u đ 2.7: Tình hình v n phòng cho thuê t quý 2/2011đ n quý 2/2012 48

Bi u đ 2.8: Ngu n cung cho th tr ng bán l , quý 2/2012 49

Bi u đ 2.9: Lo i hình nhà / đ t 57

Bi u đ 2.10: Di n tích nhà /đ t 58

Bi u đ 2.11: Chi u ngang c a nhà /đ t 58

Bi u đ 2.12: V trí c a nhà /đ t 59

Bi u đ 2.13: M c đích s d ng nhà / đ t 59

Bi u đ 2.14: S ti n d ki n mua 60

Bi u đ 2.15: Phong th y 60

Bi u đ 2.16: Ngu n ti n mua nhà / đ t 61

Bi u đ 2.17: L a ch n khu v c mua nhà / đ t 62

Bi u đ 2.18: M c đ nh h ng c a các y u t .64

Hình 2.1: M c đ nh h ng c a các y u t .64

đ nh, là kh i ngu n cho nh ng thành công sau này Ng c l i n u nh không quan tâm nhi u đ n vi c tìm ra nh ng gi i pháp phù h p thì mà v n ti n hành

vi c phát tri n th tr ng thì h u qu r t l n, nh h ng đ n s phát tri n c a

công ty V i lí do trên tác gi đã quy t đ nh ch n đ tài: “M t s gi i pháp

m arketing nh m phát tri n l nh v c kinh doanh b t đ ng s n c a công

ty KEY.” nh m tìm ra nh ng gi i pháp marketing phù h p góp ph n cho s phát tri n l nh v c b t đ ng s n công ty K.E.Y

2 M c tiêu nghiên c u c a đ tài

M c tiêu t ng quát c a đ tài nghiên c u là: a ra các gi i pháp marketing

nh m góp ph n phát tri n l nh v c kinh doanh b t đ ng s n tài có nh ng

m c tiêu c th sau đây:

Th nh t: Phân tích th c tr ng công tác marketing trong l nh v c kinh doanh

15 chuyên gia trong l nh v c b t đ ng s n Ph ng v n ban giám đ c, tr ng phó các phòng ban đ n m rõ v ph ng h ng, chi n l c dài h n, đi m

m nh và y u c a công ty K.E.Y trong công tác Marketing

Th ng kê mô t : Ti n hành thu th p thông tin s c p thông qua vi c kh o sát

250 ý ki n c a các đ i t ng khách hàng, nh m đ a xu h ng v nhu c u c a

khách hàng

5 ụ ngh a khoa h c và th c ti n c a đ tài nghiên c u

Nêu ra nh ng gi i pháp marketing giúp nh m giúp cho công ty K.E.Y phát tri n l nh v c b t đ ng s n Bên c nh đó có th là nh ng gi i pháp tham kh o cho nh ng công ty khác đã và s tham gia th tr ng b t đ ng s n

ch ng 2 và nh ng c s lí thuy t ch ng 1, tác gi đ xu t các gi i pháp

marketing và m t s gi i pháp h tr nh m giúp cho công ty K.E.Y phát tri n thành công l nh v c b t đ ng s n

Theo vi n Marketing Anh thì “Marketing là quá trình t ch c và qu n lý toàn

b ho t đ ng kinh doanh t vi c phát hi n ra và bi n s c mua c a ng i tiêu dùng thành nhu c u th c s v m t m t hàng c th , đ n s n xu t và đ a hàng hoá đ n ng i tiêu dùng cu i cùng nh m đ m b o cho công ty thu đ c l i nhu n nh d ki n”

Theo Hi p H i Marketing M thì “Marketing là m t quá trình l p ra k ho ch

và th c hi n các chính sách s n ph m, giá, phân ph i, xúc ti n và h tr kinh

doanh c a hàng hoá, ý t ng hay d ch v đ ti n hành ho t đ ng trao đ i nh m tho mãn m c đích c a các t ch c và cá nhân”

Khái ni m marketing c a I Ansoff, m t chuyên gia nghiên c u marketing c a Liên H p Qu c, m t khái ni m đ c nhi u nhà nghiên c u hi n nay cho là khá

đ y đ , th hi n t duymarketing hi n đ i và đang đ c ch p nh n r ng rãi:

“Marketing là khoa h c đi u hành toàn b ho t đ ng kinh doanh k t khâu

s n xu t đ n khâu tiêu th , nó c n c vào nhu c u bi n đ ng c a th tr ng hay nói khác đi là l y th tr ng làm đ nh h ng”

1.2 Vai trò c a marketing:

Marketing quy t đ nh và đi u ph i s k t n i các ho t đ ng s n xu t kinh doanh c a doanh nghi p v i th tr ng m b o cho ho t đ ng kinh doanh

c a doanh nghi p h ng theo th tr ng, bi t l y th tr ng, nhu c u và c

mu n c a khách hàng làm ch d a v ng ch c nh t cho m i quy t đ nh kinh

doanh

Marketing ngày nay đóng m t vai trò trung tâm trong vi c d ch chuy n thông

đ n thành công c a m t s n ph m

- Giúp doanh nghi p ch ra đ c nh ng xu h ng m i, nhanh chóng tr thành đòn b y, bi n chúng thành c h i, giúp cho s phát tri n chi n l c và s l n

m nh lâu b n c a công ty

- T o ra khách hàng: Chuy n t quan đi m theo đu i vi c bán hàng sang quan

đi m t o ra khách hàng Tr c kia, nhà s n xu t hay cung ng d ch v ch

ch y theo khách hàng, nay h bi t đi tr c, đón đ u đ n m b t th hi u khách

hàng, ch đ ng đáp ng nhu c u này Th m chí h ch đ ng kh i g i nhu c u

c a khách hàng a ra s n ph m đ m b o ch t l ng đ ng th i giá c phù

h p v i t ng đ i t ng; t o ra c u n i gi a khách hàng v i nhà s n xu t m t cách g n nh t, tránh b nâng giá mà nhà s n xu t không ki m soát đ c

- Chú tr ng các m i quan h : Marketing truy n th ng ch chú ý đ n các giao

d ch còn marketing hi n đ i chú tr ng không ch giao d ch mà còn là các m i quan h v i khách hàng Quan đi m c làm cho vi c kinh doanh tr nên thô thi n và th c d ng song không có chi u sâu và s b n lâu Quan đi m m i chú

ý xây d ng, vun đ p các quan h v i khách hàng nên t ng đ u t cho giao d ch

l i gi m xu ng mà hi u qu t ng lên Nh v y, marketing hi n đ i chú tr ng

r t l n đ n vi c t o m i quan h b n ch t v i khách hàng

- Chú tr ng giành và gi khách hàng: Nh chính Philip Kotler đã nh n m nh:

"Trong marketing hi n đ i, song song v i vi c thi t k m t h n h p marketing

t t nh t đ bán đ c hàng, ngày càng có xu h ng chú tr ng h n đ n vi c thi t

k h th ng các m i quan h khách hàng t t nh t đ giành l y và gi khách

hàng"

- Th a mãn và duy trì s trung thành c a khách hàng Thay vì đánh giá hi u

qu marketing là ph c v cho bán đ c nhi u hàng, ngày nay các tiêu chí đánh giá quan tr ng nh t v i marketing hi n đ i l i là nh ng nhân t vô hình, đó là

"th a mãn t t nh t các nhu c u c a khách hàng" và "duy trì t i đa lòng trung thành c a khách hàng"

- nh h ng c a t t ng marketing hi n đ i: T t ng marketing hi n đ i đã

nh h ng đ n nh n th c, hành x c a toàn b ngành marketing Tr n chi n

m i c a các công ty là tr n chi n đ giành ch trong tâm trí khách hàng T thay đ i này đã d n đ n các ph ng pháp làm vi c m i, các cách ti p c n m i, nhân b n và c ng tinh vi h n H n th n a, t t ng marketing hi n đ i còn tác đ ng đ n c hành x c a nhà s n xu t hay cung ng d ch v v i các nhà

th u ph và nhà phân ph i c a mình H b t đ u coi nhà th u ph và nhà phân

ph i là đ i tác thay vì coi là khách hàng và đ i x t ng ng theo nguyên t c hai bên cùng th ng

1.3 Lý th uy t marketing v đánh giá c h i và nghiên c u th tr ng

1.3.1 ánh giá c h i marketing:

nh ngh a ho ch đ nh chi n l c marketing: Ho ch đ nh chi n l c marketing là

nh m tìm ki m nh ng c h i h p d n và phát tri n chi n l c marketing sao cho có

kh n ng sinh l i cao nh t

Vi c ho ch đ nh chi n l c marketing ph i phù h p v i ngu n l c c a công ty c ng

nh nh ng m c tiêu c a nó Qu n tr viên c n ph i tìm ki m cho đ c nh ng “c

h i mang tính ch t đ t phá – break through opportunities” ho c công ty ph i xác

đ nh cho đ c l i th c nh tranh (completitive advantage) c a mình “C h i mang tính đ t phá” là nh ng c h i t o đi u ki n cho doanh nghi p (Innovator –doanh nghi p đi đ u) phát tri n đ c chi n l c marketing – mà chi n l c đó khó “b t

ch c” đ c và có kh n ng sinh l i lâu dài “L i th c nh tranh” ch có th có

đ c khi doanh nghi p ti n hành các ho t đ ng marketing h n h p đ i v i th

Vi c phân tích SWOT (Strenghts: đi m m nh; Weaknesses: đi m y u;

Opportunities: c h i; Threats: nguy c ) r t c n thi t khi xác đ nh c h i

1.4 Marketing h n h p: (Marketing Mix - 4P):

Marketing mix (4P) là m t trong nh ng khái ni m ch y u c a marketing hi n đ i

Marketing mix (4P) là t p h p nh ng công c marketing mà công ty s d ng đ đ t

đ c các m c tiêu trong m t th tr ng đã ch n Các công c marketing đ c pha

h p m i trong marketing mix Không ph i t t c nh ng y u t thay đ i trong

marketing mix có th đi u ch nh trong ng n h n Công ty có th đi u ch nh giá bán,

l c l ng bán, chi phí qu ng cáo trong ng n h n nh ng ch có th phát tri n s n

ph m m i và thay đ i kênh phân ph i trong dài h n Các thành ph n c a

marketing-mix (4P):

1.4.1 S n ph m (Product)

Là thành ph n c b n nh t trong marketing mix ó có th là s n ph m h u hình

c a công ty đ a ra th tr ng, bao g m ch t l ng s n ph m, hình dáng thi t k , đ c tính, bao bì và nhãn hi u S n ph m c ng bao g m khía c nh vô hình nh các hình

th c d ch v giao hàng, s a ch a, hu n luy n,…

1.4.2 Giá (Prrice)

Là thành ph n không kém ph n quan tr ng trong marketing mix bao g m: Giá bán

s , giá bán l , chi t kh u, gi m giá, tín d ng Giá c ph i t ng x ng v i giá tr nh n

đ c c a khách hàng và có kh n ng c nh tranh

1.4.3 Phân ph i ( Place)

C ng là m t thành ph n ch y u trong marketing mix ó là nh ng ho t đ ng làm cho s n ph m có th ti p c n v i khách hàng m c tiêu Công ty ph i hi u rõ, tuy n

ch n và liên k t nh ng nhà trung gian đ cung c p s n ph m đ n th tr ng m c tiêu m t cách có hi u qu

Ch C đ u tiên - Customer Solutions (gi i pháp cho khách hàng) đ c g n v i

ch P - Product (s n ph m) th hi n quan đi m m i s n ph m đ a ra th tr ng ph i

th c s là m t gi i pháp cho khách hàng, ngh a là nh m gi i quy t m t nhu c u thi t th c nào đó c a khách hàng ch không ph i ch là “gi i pháp ki m l i”

c a doanh nghi p Mu n làm t t ch C này, doanh nghi p bu c ph i nghiên c u

th t k đ tìm ra nhu c u đích th c c a khách hàng, gi i pháp nào đ đáp ng đúng nhu c u này

Ch C th hai Customer Cost (chi phí c a khách hàng) đ c g n v i ch P

Price (giá) th hi n quan đi m cho r ng giá c a s n ph m c n đ c nhìn nh n nh

là chi phí mà ng i mua s b ra Chi phí này không ch bao g m chi phí mua s n

ph m mà còn c chi phí s d ng, v n hành, và c h y b s n ph m Chi phí này

ph i t ng x ng v i l i ích mà s n ph m đem l i cho ng i mua

C n hi u l i ích đây bao g m c l i ích lý tính l n l i ích c m tính Nhi u ng i

đ n đo ch a mua ô tô không ph i vì giá s n ph m cao mà vì chi phí s d ng quá cao (x ng d u, ph tùng, b o d ng, bãi đ , tài x …) Trong b i c nh đó, các lo i

xe ti t ki m nhiên li u, ph tùng r và d dàng thay th th ng là gi i pháp t t

Ch C th ba - Convenience (thu n ti n) đ c g n v i ch P - Place (phân ph i)

đòi h i cách th c phân ph i s n ph m c a doanh nghi p ph i t o s thu n ti n cho khách hàng i n hình c a khía c nh thu n ti n trong phân ph i có th k đ n m ng

l i máy ATM c a các ngân hàng Ngân hàng nào có nhi u máy, b trí nhi u n i, máy ít b tr c tr c khi rút ti n, ngân hàng đó s có nhi u khách hàng m th

Ch C cu i cùng Communication (giao ti p) đ c g n v i ch P

Promotion (khuy n mãi, truy n thông) yêu c u công tác truy n thông ph i là s

t ng tác, giao ti p hai chi u gi a doanh nghi p v i khách hàng Doanh nghi p

l ng nghe tâm t , nguy n v ng c a khách hàng và “nói” cho khách hàng nghe là s n

ph m s đáp ng nh ng tâm t , nguy n v ng đó nh th nào M t chi n l c truy n

Và nh v y, s không bao gi s n ph m hay th ng hi u đ t đ c thi n c m, nói chi đ n đ ng c m, t phía khách hàng K t qu là s n ph m cùng v i th ng hi u

r t d b khách hàng quên Truy n thông giao ti p hai chi u đ c các công ty chuyên nghi p th c hi n thông qua vi c l ng nghe ph n h i c a khách hàng, phân tích ph n ng c a khách hàng, và đo l ng k t qu c a các đ t truy n thông đ có

s hi u ch nh c n thi t cho m t ph n ho c toàn b chi n d ch

Ch c ch n là s còn c n nhi u ch C h n đ th hi n góc nhìn khách quan t phía khách hàng thay cho góc nhìn ch quan t phía doanh nghi p Cho dù là 4P, 7P hay nhi u P h n trong marketing ngày nay, thì m i ch P đ u c n g n li n v i m t ch

C (Customer) đ th hi n quan đi m xuyên su t là “h ng v khách hàng” Không cách nào khác, doanh nghi p ph i l y khách hàng làm tr ng tâm đ ho ch đ nh

chi n l c và tri n khai các ch ng trình hành đ ng m i b ph n c a doanh nghi p, không ch trong l nh v c ti p th

đâu không có th đ c quy n, không có s áp đ t vô lý t phía ng i bán đ i v i

ng i mua, đó, m i ch C s là kim ch nam hành đ ng cho doanh nghi p đ

h ng t i thành công

1.5 Nghiên c u th tr ng:

Nghiên c u th tr ng là nh ng th t c đ phát tri n và phân tích thông tin h tr cho vi c ra quy t đ nh

Nghiên c u th tr ng là nh ng thông tin, s ki n không ph i lúc nào c ng phù h p

đ i v i h th ng thông tin marketing ây là nh ng thông tin giúp cho qu n tr viên marketing nh n d ng đ c nhu c u c a khách hàng m c tiêu

D li u th c p là nh ng thông tin đã đ c thu th p và n hành (bao g m thông tin trong n i b công ty và thông tin bên ngoài công ty)

- B c ba: thu th p d li u c th c a v n đ - b c này có liên quan đ n vi c thu

th p d li u s c p D li u s c p là thông tin đ c thu th p đ c bi t có liên quan đ n vi c gi i quy t m t v n đ hi n t i D li u s c p đ c s d ng nh m nghiên c u ch ng h n nh khách hàng suy ngh gì v ch đ Có hai lo i ph ng pháp đ thu th p d li u s c p: ph ng pháp đ nh tính và ph ng pháp đ nh

l ng Ph ng pháp đ nh tính bao g m: th o lu n tay đôi và th o lu n nhóm, …

Ph ng pháp đ nh l ng bao g m ph ng v n qua cá nhân, đi n tho i, th tín, và

quan sát

- B c b n: Di n gi i d li u – m t khi d li u đã đ c thu th p, nó đòi h i ph i

đ c phân tích Vi c này có liên quan đ n vi c s d ng phân tích th ng kê và

ch ng trình ph n m m máy tính

- B c n m: Gi i quy t v n đ - đây là b c mà k t qu c a vi c nghiên c u

đ c s d ng đ ra các quy t đ nh marketing

1.6 LỦ thuy t marketing v phân khúc th tr ng, th tr ng m c tiêu

Phân khúc th tr ng là hai b c c a quy trình bao g m: (1) t tên th tr ng m c tiêu r ng và (2) phân khúc th tr ng s n ph m r ng này thành nh ng th tr ng

m c tiêu l a ch n và sau đó phát tri n marketing h n h p cho phù h p v i th

tr ng m c tiêu này S phân khúc là m t quy trình phân chia thành nhóm ng i

v i nhu c u gi ng nhau thành m t phân khúc th tr ng

Phân khúc th tr ng – m t nhóm khách hàng t ng đ i đ ng nh t cùng ch p nh n marketing h n h p nh nhau

Tiêu chu n phân khúc th tr ng s n ph m r ng: v m t lý t ng, phân khúc th

tr ng ph i phù h p v i nh ng tiêu chu n sau đây:

(1) ng nh t: nh ng khách hàng trong cùng m t phân khúc ph i gi ng nhau sao cho phù h p v i các bi n s marketing h n h p c ng nh v i các kích th c c a

1.7 LỦ thuy t marketing v phát tri n s n ph m m i, thâm nh p th tr ng

m i

Tr c khi tìm hi u v quy trình phát tri n s n ph m m i, xin gi i thi u s qua v chu k s ng c a s n ph m:

Chu k s ng c a s n ph m – mô t nh ng giai đo n mà s n ph m m i b t đ u vào

th tr ng cho đ n khi k t thúc Có th phân chia thành b n giai đo n ch y u: gi i thi u; t ng tr ng; chín mu i và suy gi m Chu k s ng s n ph m ch ng nh ng quan tâm đ n s n ph m riêng l mà còn c nh ng ki u, c , lo i s n ph m m i trên

th tr ng Marketing h n h p c a m t công ty c th th ng thay đ i trong chu k

s ng c a s n ph m do m t s lý do nh :

(1) Thái đ và nhu c u c a khách hàng có th thay đ i qua chu k s ng s n ph m

(2) S n ph m có th nh m vào các th tr ng m c tiêu khác nhau các giai đo n khác nhau c a chu k s ng s n ph m

(3) B n ch t c a c nh tranh c ng thay đ i qua chu k s ng s n ph m Bi n đ i khác nhau và m i quan h gi a chúng c ng khác nhau qua các giai đo n chu k s ng

s n ph m

Quy trình phát tri n s n ph m m i:

S n ph m m i là s n ph m đ c đ i m i b ng nhi u cách khác nhau

Quy trình phát tri n s n ph m m i bao g m 5 b c ch y u sau đây:

(1) “ụ t ng chung”: là b c thu th p ý t ng t : khách hàng, nghiên c u marketing, đ i th c nh tranh, n i b công ty, trung gian, th tr ng khác, …

(2) Sàng l c: là b c đánh giá nh ng ý t ng m i b ng cách s d ng các tiêu chu n

sàng l c s n ph m – th tr ng

Nh ng tiêu chu n này bao g m vi c phân tích ngu n l c (đi m m nh, đi m

y u), phân tích nh ng xu h ng dài h n, duy t xét m c tiêu c a công ty

ụ t ng m i th ng d n đ n vi c hình thành s n ph m (và marketing h n h p),

có th t o cho công ty l i th c nh tranh lâu dài

Sàng l c bao g m c vi c đánh giá c h i, nguy c , quan tâm đ n chi n l c cho s n ph m m i xuyên su t chu k s n ph m, k c vi c phân tích tính ch t

h p d n c a s n ph m m i trong dài h n và trong ng n h n

Sàng l c còn đánh giá khía c nh trách nhi m xã h i c a s n ph m m i, cân nh c khía c nh th a mãn t c th i và phúc l i tiêu dùng dài h n, trách nhi m pháp

lu t, so sánh kh n ng hoàn v n c a t ng ý t ng

(3) ánh giá ý t ng: Khi ý t ng đã đ c sàng l c, nó ph i đ c đánh giá c th

h n M t s công ty s d ng mô hình “th nghi m lý thuy t” b ng cách thu th p

V i nh ng ph ng pháp nghiên c u đã s d ng, giai đo n này c n thu th p đ y

đ nh ng thông tin có th cho phép nhà marketing quy t đ nh đây có ph i là c

h i đúng đ n hay không, có phù h p v i ngu n l c c a công ty hay không, có

ph i là c s đ phát tri n l i th c nh tranh hay không V i nh ng thông tin này

c ng c n c tính ch tiêu kh n ng hoàn v n cho t ng phân khúc th tr ng c

th

(4) Phát tri n:

Thông th ng b c này, đ c p đ n ho t đ ng nghiên c u – phát tri n, các n

l c thi t k và phát tri n các thành ph n c a s n ph m

H th ng thi t k h tr b ng máy tính t o đi u ki n cho vi c phát tri n mô hình

s n ph m d i nhi u góc đ và khía c nh khác nhau

K đ n là th nghi m marketing bao g m th nghi m s n ph m nh duy t xét

đ c đi m k thu t c a s n ph m cho t ng phân khúc th tr ng

Th nghi m th tr ng đ n thu th p ph n ng trong đi u ki n c th c a th

tr ng, k c thông tin t đ i th

Sau đó, l i d tính kh n ng hoàn v n cho nh ng chi n l c marketing h n h p khác nhau đ t o đi u ki n cho ý t ng đi vào th ng m i hóa

- Theo đi u 174 b lu t dân s c a Vi t Nam n m 2005 thì b t đ ng s n là các tài

s n bao g m: đ t đai; nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n

g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; các tài s n khác g n li n v i đ t đai; các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh

- Vi c phân lo i tài s n thành “b t đ ng s n” và “đ ng s n” có ngu n g c t Lu t

c La Mã, theo đó b t đ ng s n không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn

là t t c nh ng gì đ c t o ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t B t

đ ng s n bao g m các công trình xây d ng, mùa màng, cây tr ng… và t t c nh ng

gì liên quan đ n đ t đai hay g n li n v i đ t đai, nh ng v t trên m t đ t cùng v i

nh ng b ph n c u thành lãnh th H u h t các n c đ u coi B S là đ t đai và

nh ng tài s n có liên quan đ n đ t đai, không tách r i v i đ t đai, đ c xác đ nh b i

v trí đ a lý c a đ t ( i u 517, 518 Lu t Dân s C ng hoà Pháp, i u 86 Lu t Dân

s Nh t B n, i u 130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang Nga, i u 94, 96 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang c…) Tuy nhiên, Nga quy đ nh c th b t đ ng s n

là “m nh đ t” ch không ph i là đ t đai nói chung Vi c ghi nh n này là h p lý b i

đ t đai nói chung là b ph n c a lãnh th , không th là đ i t ng c a giao d ch dân

s

1.9 Khái ni m th tr ng b t đ ng s n

Các chuyên gia kinh t c ng nh các nhà nghiên c u v B S trong n c c ng nh

qu c t đã đ a ra m t s khái ni m sau đây v th tr ng B S:

- Khái ni m 1: th tr ng b t đ ng s n là n i hình thành các quy t đ nh v vi c ai

ti p c n đ c B S và B S đó đ c s d ng nh th nào và vì m c đích gì

- Khái ni m 2: th tr ng b t đ ng s n là đ u m i th c hi n và chuy n d ch giá tr

c a hàng hoá B S

- Khái ni m 3: th tr ng b t đ ng s n là “n i” di n ra các ho t đ ng mua bán,

chuy n nh ng, cho thuê, th ch p và các d ch v có liên quan nh môi gi i, t

v n… gi a các ch th trên th tr ng mà đó vai trò qu n lý nhà n c đ i v i th

tr ng B S có tác đ ng quy t đ nh đ n s thúc đ y phát tri n hay kìm hãm ho t

đ ng kinh doanh đ i v i th tr ng B S

- Khái ni m 4: th tr ng b t đ ng s n là “n i” ti n hành các giao d ch v B S

g m chuy n nh ng, cho thuê, th ch p và các d ch v h tr nh môi gi i, t v n

- Khái ni m 5: th tr ng b t đ ng s n là môi tr ng trong đó nh ng ng i mua và

nh ng ng i bán tác đ ng qua l i l n nhau, đ th c hi n vi c mua bán b t đ ng s n thông qua c ch giá

Nh v y, hi n có r t nhi u quan ni m khác nhau v th tr ng B S, sau khi t ng

h p các k t qu nghiên c u, tác gi đ xu t m t khái ni m v th tr ng B S nh

sau:

Th tr ng B S là t ng hòa các giao d ch v B S theo c ch th tr ng, d i s

đi u ti t c a nhà n c trong m t ph m vi không gian và th i gian nh t đ nh

1.10 L Ủ thuy t v kinh doanh b t đ ng s n, kinh doanh d ch v b t đ ng s n

1 Ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n bao g m kinh doanh b t đ ng s n và kinh doanh d ch v b t đ ng s n

2 Kinh doanh b t đ ng s n là vi c b v n đ u t t o l p, mua, nh n chuy n

nh ng, thuê, thuê mua b t đ ng s n đ bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua nh m m c đích sinh l i

3 Kinh doanh d ch v b t đ ng s n là các ho t đ ng h tr kinh doanh b t đ ng s n

và th tr ng b t đ ng s n, bao g m các d ch v môi gi i b t đ ng s n, đ nh giá b t

đ ng s n, sàn giao d ch b t đ ng s n, t v n b t đ ng s n, đ u giá b t đ ng s n,

qu ng cáo b t đ ng s n, qu n lý b t đ ng s n

4 Giao d ch b t đ ng s n có liên quan đ n kinh doanh b t đ ng s n là vi c mua bán, chuy n nh ng, thuê, thuê mua b t đ ng s n gi a t ch c, cá nhân không kinh doanh b t đ ng s n v i t ch c, cá nhân kinh doanh b t đ ng s n

5 Sàn giao d ch b t đ ng s n là n i di n ra các giao d ch b t đ ng s n và cung c p các d ch v cho kinh doanh b t đ ng s n

6 u giá b t đ ng s n là vi c bán, chuy n nh ng b t đ ng s n công khai đ ch n

ng i mua, nh n chuy n nh ng b t đ ng s n tr giá cao nh t theo th t c đ u giá tài s n

7 Mua bán, chuy n nh ng b t đ ng s n tr ch m, tr d n là vi c mua bán, chuy n

nh ng b t đ ng s n mà bên mua, bên nh n chuy n nh ng đ c tr ch m ho c tr

d n ti n mua, ti n chuy n nh ng b t đ ng s n trong th i h n th a thu n trong h p

12 Thuê mua nhà, công trình xây d ng là hình th c kinh doanh b t đ ng s n, theo

đó bên thuê mua tr thành ch s h u nhà, công trình xây d ng đang thuê mua sau khi tr h t ti n thuê mua theo h p đ ng thuê mua

1.11 Các đ c đi m ch y u c a th tr ng b t đ ng s n

1.11.1 H u h t các qu c gia có n n kinh t th tr ng, th tr ng B S đ u hình thành và phát tri n qua 4 c p đ : s kh i, t p trung hoá, ti n t hoá và tài chính hoá

Th nh t, c p đ s kh i: ó là giai đo n c a t t c m i ng i đ u có th t o l p

đ c nhà c a mình Giai đo n này ch c n có m t m nh đ t là có th hình thành nên

m t cái nhà và đ c coi là B S Trong c p đ này, các chính sách v đ t đai, các

ch đ t và các c quan qu n lý đ t đai đóng vai trò quy t đ nh

Th hai, c p đ t p trung hoá: ó là giai đo n c a các doanh nghi p xây d ng

Trong giai đo n này, do h n ch v đ t đai, do h n ch v n ng l c xây d ng, không

ph i ai c ng có th hình thành và phát tri n m t toà nhà, m t B S l n, m t d án

B S Trong c p đ này, các chính sách v xây d ng và các doanh nghi p, c quan

qu n lý xây d ng đóng vai trò quy t đ nh

Th ba, c p đ ti n t hoá: Lúc này, s bùng n c a các doanh nghi p phát tri n

B S, do h n ch v các đi u ki n bán B S, không ph i doanh nghi p nào c ng đ

ti n đ phát tri n B S cho t i khi bán ra đ c trên th tr ng Trong c p đ này, các ngân hàng đóng vai trò quy t đ nh trong vi c tham gia vào d án này ho c d

án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các c quan qu n lý v ngân

hàng đóng vai trò quy t đ nh

Th t , c p đ tài chính hoá: Khi quy mô c a th tr ng B S t ng cao và th

tr ng phát tri n m nh, do nh ng h n ch v ngu n v n dài h n tài tr cho th

tr ng B S, các ngân hàng ho c không th ti p t c cho vay đ i v i B S ho c s

đ i m t v i các r i ro Lúc này, các ngân hàng ph i tài chính hoá các kho n cho vay, các kho n th ch p c ng nh các kho n tài tr cho th tr ng nh m huy đ ng

đa d ng hoá các ngu n v n Trong c p đ , các th ch tài chính, các chính sách tài

chính, các t ch c tài chính và các c quan qu n lý tài chính là nh ng ch th có vai trò quy t đ nh

Có th th y r ng, không nh t thi t m i m t n n kinh t , m i m t th tr ng B S

đ u tu n t tr i qua t ng n c, t ng cung b c nh trên C ng không nh t thi t các

c p đ phát tri n th tr ng ph i có giai đo n nh nhau v th i gian C ng không

nh t thi t, các c p đ phát tri n c a th tr ng ph i là k t thúc giai đo n này r i m i chuy n sang giai đo n khác Các n n kinh t , nh t là các n n kinh t đã phát tri n qua c 4 c p đ t r t lâu Ch ng h n nh Úc và New Zealand, các tài s n B S đã

đ c ch ng khoán hoá v i t l r t cao Các n c có n n kinh t chuy n đ i đ u áp

d ng ch y u là li u pháp “s c”, t c là áp d ng đ ng lo t t t c các c ch , chính sách theo chu n c a các n n kinh t th tr ng nên hi n nay, th tr ng B S c ng

đã c p đ tài chính hoá Trung Qu c c ng đang chu n b chuy n qua giai đo n tài chính hoá th tr ng B S

1.11.2 Trong m i c p đ phát tri n c a th tr ng B S, quá trình v n đ ng

c a th tr ng đ u có chu k dao đ ng t ng t nh nhi u th tr ng khác

Theo Vi n nghiên c u qu n lý kinh t Trung ng, chu k dao đ ng c a th tr ng

B S g m có 4 giai đo n: ph n vinh (sôi đ ng), suy thoái (có d u hi u ch ng l i), tiêu đi u (đóng b ng) và ph c h i (nóng d n lên có th gây “s t”) Ch ng h n nh

th tr ng B S n c M trong kho ng 1 th k (1870-1973) tr i qua 6 chu k dao

đ ng, bình quân m i chu k kho ng 18 n m; th tr ng B S n c Nh t t n m

1956 đ n nay tr i qua 4 chu k , m i chu k kho ng 10 n m; th tr ng B S H ng Kông t sau chi n tranh th gi i th II đ n nay đã có 8 chu k dao đ ng, chu k

ng n h n là t 6-7 n m, dài là 9-10 n m, trung bình là 8-9 n m Th tr ng B S Trung Qu c tuy hình thành ch a lâu nh ng t n m 1978 đ n nay c ng đã có 4 chu

k dao đ ng, trong đó đáng chú ý có chu k c c ng n (1992-1994), t ng tr ng

“phi mã” trong 2 n m 1992- 1993 r i suy s p r t nhanh trong n m 1994

Còn t i Vi t Nam thì c ng theo Vi n nghiên c u qu n lý kinh t Trung ng, t khi

ti n hành đ i m i, th tr ng B S đã tr i qua 3 chu k , trong đó đ u có đi m chung

M t khác, th tr ng B S mang tính không t p trung và tr i r ng m i vùng mi n

c a đ t n c S n ph m hàng hoá B S có “d th a” vùng này c ng không th đem bán vùng khác đ c Bên c nh đó, m i th tr ng mang tính ch t đ a ph ng

v i quy mô và trình đ khác nhau do có s phát tri n không đ u gi a các vùng, các

mi n, do đi u ki n t nhiên và trình đ phát tri n kinh t -v n hoá-xã h i khác nhau

d n đ n quy mô và trình đ phát tri n c a th tr ng B S khác nhau Th tr ng

B S các đô th có quy mô và trình đ phát tri n kinh t cao thì ho t đ ng sôi

đ ng h n th tr ng B S nông thôn, mi n núi v.v

tr ng s c p- giao đ t và cho thuê đ t) là ch u tác đ ng nhi u nh t b i các quy t

đ nh c a Nhà n c Chính ph các n c trên th gi i đ u quan tâm đ n B S và th

tr ng B S, luôn đi u ch nh chính sách v B S và th tr ng B S nh m huy đ ng các ngu n l c v B S ph c v các m c tiêu phát tri n kinh t -xã h i

1.11.5 Th tr ng B S là m t d ng th tr ng không hoàn h o (thông tin không đ y đ , thi u 1 s t ch c c a th tr ng)

c đi m này xu t phát t nh ng đ c tr ng riêng c a m i vùng, ch u s chi ph i

c a đi u ki n t nhiên c ng nh truy n th ng và t p quán, th hi u, tâm lý xã h i trong quá trình s d ng B S Th m chí, ngay trong b n thân các th tr ng đ a

ph ng, s hi u bi t v các giao d ch c ng không hoàn h o, ng i mua và ng i bán th ng thi u thông tin liên quan đ n nh ng giao d ch tr c S tác đ ng c a Nhà n c là m t trong các y u t t o nên tính không hoàn h o c a th tr ng B S

B t k Nhà n c nào c ng đ u có s can thi p vào th tr ng B S các m c đ khác nhau, trong đó ch y u là đ t đai đ th c hi n các m c tiêu phát tri n chung

B S có tính d bi t, tin t c th tr ng h n ch , đ t đai trên th tr ng s c p ph thu c vào quy t đ nh c a Nhà n c nên th tr ng B S là th tr ng c nh tranh không hoàn h o

1.11.6 Th tr ng B S có m i liên h m t thi t v i th tr ng v n và tài chính

ng thái phát tri n c a th tr ng này tác đ ng t i nhi u lo i th tr ng trong n n kinh t

B S là tài s n đ u t trên đ t bao g m c giá tr đ t đai sau khi đã đ c đ u t Mà

đ u t t o l p B S th ng s d ng m t l ng v n l n v i th i gian hình thành

B S c ng nh thu h i ngu n v n dài Khi B S tham gia l u thông trên th tr ng

B S, các giá tr c ng nh các quy n v B S đ c đem ra trao đ i, mua bán, kinh doanh v.v gi i quy t v n đ l u thông ti n t , thu h i v n đ u t và mang l i l i nhu n cho các bên giao d ch i u này ch ng t th tr ng B S là đ u ra quan

tr ng c a th tr ng v n Ng c l i, th tr ng B S ho t đ ng t t là c s đ huy

đ ng đ c ngu n tài chính l n cho phát tri n kinh t thông qua th ch p và gi i

ngân (Theo th ng kê, các n c phát tri n l ng ti n ngân hàng cho vay qua th

ch p b ng B S chi m 80% trong t ng l ng v n cho vay) Ngoài ra, th tr ng

B S còn có quan h tr c ti p v i th tr ng xây d ng và qua đó mà b c c u t i các

th tr ng v t li u xây d ng và đ n i th t, th tr ng lao đ ng v.v dao đ ng c a

th tr ng này có nh h ng lan to t i s phát tri n n đ nh c a n n kinh t qu c

dân

1.11.7 Phân lo i B t đ ng s n

T kinh nghi m c a nhi u n c và k t qu nghiên c u n c ta, b t đ ng s n có

th phân thành ba lo i: B S có đ u t xây d ng, B S không đ u t xây d ng và

B S đ c bi t

B t đ ng s n có đ u t xây d ng g m: B S nhà , B S nhà x ng và công trình

th ng m i-d ch v , B S h t ng (h t ng k thu t, h t ng xã h i), B S là tr s làm vi c v.v Trong B S có đ u t xây d ng thì nhóm B S nhà đ t (bao g m đ t đai và các tài s n g n li n v i đ t đai) là nhóm B S c b n, chi m t tr ng r t l n, tính ch t ph c t p r t cao và ch u nh h ng c a nhi u y u t ch quan và khách quan Nhóm này có tác đ ng r t l n đ n quá trình công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t

n c c ng nh phát tri n đô th b n v ng Nh ng quan tr ng h n là nhóm B S này

chi m tuy t đ i đa s các giao d ch trên th tr ng B S n c ta c ng nh các

n c trên th gi i

B t đ ng s n không đ u t xây d ng: B S thu c lo i này ch y u là đ t nông

nghi p (d i d ng t li u s n xu t) bao g m các lo i đ t nông nghi p, đ t r ng, đ t nuôi tr ng thu s n, đ t làm mu i, đ t hi m, đ t ch a s d ng v.v

B t đ ng s n đ c bi t: là nh ng B S nh các công trình b o t n qu c gia, di s n

v n hoá v t th , nhà th h , đình chùa, mi u, ngh a trang v.v c đi m c a lo i

B S này là kh n ng tham gia th tr ng r t th p

Vi c phân chia B S theo 3 lo i trên đây là r t c n thi t b o đ m cho vi c xây d ng

c ch chính sách v phát tri n và qu n lý th tr ng b t đ ng s n phù h p v i đi u

ki n kinh t -xã h i c a n c ta

1.12 Nh ng y u t tác đ ng đ n th tr ng b t đ ng s n (y u t môi tr ng bên ngoài và bên trong)

1.12.1 Môi tr ng v mô (môi tr ng bên ngoài):

Mô hình PEST trong nghiên c u môi tr ng v mô: Trong khi mô hình 5 áp l c c a

M-Porter đi sâu vào vi c phân tích các y u t trong môi tr ng ngành kinh doanh thì PEST l i nghiên c u các tác đ ng c a các y u t trong môi tr ng v mô Các

1.12.1.1 Các y u t Th ch - Lu t pháp

ây là y u t có t m nh h ng t i t t c các ngành kinh doanh trên m t lãnh th , các y u t th ch , lu t pháp có th uy hi p đ n kh n ng t n t i và phát tri n c a

b t c ngành nào Khi kinh doanh trên m t đ n v hành chính, các doanh nghi p s

ph i b t bu c tuân theo các y u t th ch lu t pháp t i khu v c đó

- S bình n: Chúng ta s xem xét s bình n trong các y u t xung đ t chính tr , ngo i giao c a th ch lu t pháp Th ch nào có s bình n cao s có th t o đi u

ki n t t cho vi c ho t đ ng kinh doanh và ng c l i các th ch không n đ nh, x y

ra xung đ t s tác đ ng x u t i ho t đ ng kinh doanh trên lãnh th c a nó

- Chính sách thu : Chính sách thu xu t kh u, nh p kh u, các thu tiêu th , thu thu

nh p s nh h ng t i doanh thu, l i nhu n c a doanh nghi p

- Các đ o lu t liên quan: Lu t đ u t , lu t doanh nghi p, lu t lao đ ng, lu t ch ng

đ c quy n, ch ng bán phá giá, lu t kinh doanh b t đ ng s n

- Chính sách: Các chính sách c a nhà n c s có nh h ng t i doanh nghi p, nó có

th t o ra l i nhu n ho c thách th c v i doanh nghi p Nh các chính sách th ng

m i, chính sách phát tri n ngành, phát tri n kinh t , thu , các chính sách đi u ti t

-Tình tr ng c a n n kinh t : B t c n n kinh t nào c ng có chu k , trong m i giai

đo n nh t đ nh c a chu k n n kinh t , doanh nghi p s có nh ng quy t đ nh phù

h p cho riêng mình

- Các y u t tác đ ng đ n n n kinh t : Lãi su t, l m phát

- Các chính sách kinh t c a chính ph : Lu t ti n l ng c b n, các chi n l c phát tri n kinh t c a chính ph , các chính sách u đãi cho các ngành: Gi m thu , tr

th c p xa x

1.12.1.3 Các y u t v n hóa xƣ h i

M i qu c gia, vùng lãnh th đ u có nh ng giá tr v n hóa và các y u t xã h i đ c

tr ng và nh ng y u t này là đ c đi m c a ng i tiêu dùng t i các khu v c đó

Nh ng giá tr v n hóa là nh ng giá tr làm nên m t xã h i, có th vun đ p cho xã

h i đó t n t i và phát tri n Chính vì th các y u t v n hóa thông th ng đ c b o

v h t s c quy mô và ch t ch , đ c bi t là các v n hóa tinh th n Tuy v y chúng ta

c ng không th ph nh n nh ng giao thoa v n hóa c a các n n v n hóa khác nhau vào các qu c gia S giao thoa này s thay đ i tâm lý tiêu dùng, l i s ng, và t o ra tri n v ng phát tri n v i các ngành Ngay t i Vi t Nam chúng ta có th nh n ra ngay s giao thoa c a các n n v n hóa, đ c bi t th i gian g n đây là v n hóa Hàn

Qu c Ra đ ng th y m t n a th gi i thay phiên nhau đi ép tóc, giày Hàn Qu c, son môi Hàn Qu c, xe máy Hàn Qu c, ca nh c Hàn Qu c t t c đ u xu t phát t

nh ng b phim Hàn Qu c

Bên c nh v n hóa, các đ c đi m v xã h i c ng khi n các doanh nghi p quan tâm khi nghiên c u th tr ng, nh ng y u t xã h i s chia c ng đ ng thành các nhóm khách hàng, m i nhóm có nh ng đ c đi m, tâm lý, thu nh p khác nhau:

- Tu i th trung bình, tình tr ng s c kh e, ch đ dinh d ng, n u ng

- Thu nh p trung bình, phân ph i thu nh p

- L i s ng, h c th c, các quan đi m v th m m , tâm lý s ng

1.12.1.4 Y u t công ngh

C th gi i v n đang trong cu c cách m ng c a công ngh , hàng lo t các công ngh

m i đ c ra đ i và đ c tích h p vào các s n ph m, d ch v N u cách đây 30 n m, máy vi tính ch là m t công c dùng đ tính toán thì ngày nay nó đã có đ ch c

n ng thay th m t con ng i làm vi c hoàn toàn đ c l p Tr c đây chúng ta s

d ng các máy nh ch p b ng phim thì hi n nay không còn hãng nào s n xu t phim cho máy nh c bi t trong l nh v c công ngh thông tin, công ngh truy n thông

hi n đ i đã giúp rút ng n các kho ng cách v đ a lý, ph ng ti n truy n t i

- u t c a chính ph , doanh nghi p vào công tác nghiên c u phát tri n (R&D):

Trong th p niên 60-70 c a th k tr c, Nh t B n đã khi n các n c trên th gi i

ph i thán ph c v i b c nh y v t v kinh t trong đó ch y u là nhân t con ng i

và công ngh m i Hi n nay Nh t v n là m t n c có t l đ u t vào nghiên c u trên GDP l n nh t th gi i Vi c k t h p gi a các doanh nghi p và chính ph nh m nghiên c u đ a ra các công ngh m i, v t li u m i s có tác d ng tích c c đ n

n n kinh t

- T c đ , chu k c a công ngh , t l công ngh l c h u: n u tr c đây các hãng s n

xu t ph i m t r t nhi u th i gian đ t ng t c đ b vi x lý lên g p đôi thì hi n nay

t c đ này ch m t kho ng 2-4 n m Xu t phát t các máy tính Pentium II, Pentium

III, ch a đ y 10 n m, hi n nay t c đ b vi x lý đã t ng v i m ch tích h p thông

d ng g n đây là Core Dual t c đ 2.8 GB/s M t b máy tính m i tinh ch sau n a

n m đã tr nên l c h u v i công ngh và các ph n m m ng d ng

- nh h ng c a công ngh thông tin, internet đ n ho t đ ng kinh doanh

Ngoài các y u t c b n trên, hi n nay khi nghiên c u th tr ng, các doanh nghi p

ph i đ a y u t toàn c u hóa tr thành m t y u t v mô có tác đ ng đ n ngành

1.12.1 5 Y u t h i nh p

Không ai ph nh n toàn c u hóa đang là xu th và xu th này t o ra c h i/thách

th c cho các doanh nghi p, các qu c gia trong vi c phát tri n s n xu t, kinh doanh

- Toàn c u hóa t o ra các s c ép c nh tranh, các đ i th đ n t m i khu v c Quá trình h i nh p s khi n các doanh nghi p ph i đi u ch nh phù h p v i các l i th so

sánh, phân công lao đ ng c a khu v c và c a th gi i

- i u quan tr ng là khi h i nh p, các rào c n v th ng m i s d n d n đ c g

b , các doanh nghi p có c h i buôn bán v i các đ i tác cách xa khu v c đ a lý, khách hàng c a các doanh nghi p lúc này không ch là th tr ng n i đ a n i doanh nghi p đang kinh doanh mà còn các khách hàng đ n t kh p n i

Mô hình P.E.S.T hi n nay đã đ c m r ng thành các ma tr n P.E.S.L.T (Bao g m

y u t Legal - pháp lu t) và S.T.E.E.P.L.E (Socical/Demographic-Nhân kh u h c,

Techonogical, Economics, Envirnomental, Policy, Legal, Ethical- o đ c) và càng ngày càng hoàn thi n tr thành m t chu n m c không th thi u khi nghiên c u môi

tr ng bên ngoài c a doanh nghi p

1.12.2 Môi tr ng vi mô:

1.12.2.1 Các doanh nghi p tham gia đ u t xây d ng, kinh doanh b t đ ng

s n, ng i dân có nhà, có đ t:

óng vai trò quan tr ng trong vi c cung c p cho th tr ng nh ng s n ph m là: nhà

ph , bi t th , c n h , chung c , … Ngu n cung b t đ ng s n có phong phú và d i

dào hay không ph n l n là ph thu c vào thành ph n này Ta có th gom các đ i

t ng này l i v i m t tên chung cho d hi u là ng i bán

1.12.2 2 Nhà n c mà đ i di n là chính quy n đ a ph ng:

V i vai trò là đ i t ng cung ng ngu n đ t s ch cho th tr ng V i vai trò là đ i

di n ch s h u v đ t đai, chính quy n các c p tùy vào tình hu ng c th đ giao

đ t cho các đ i t ng nh doanh nghi p, ng i dân khai thác, s d ng phù h p quy

ho ch đã đ c phê duy t c a c quan ch c n ng

1.12.2.3 N g i dân, các t ch c, đ n v :

V i vai trò là ng i mua các s n ph m b t đ ng s n Tùy theo th hi u và nhu c u

c a l c l ng này mà xu h ng c a b t đ ng s n s h ng theo đ đáp ng ây là

l c l ng cùng v i hai đ i t ng đã k trên s quy t đ nh đ n giá c c a b t đ ng

s n

óng vai trò k t n i gi a ng i mua và ng i bán l i v i nhau, tìm ti ng nói chung

gi a hai đ i t ng này v m t đ c đi m b t đ ng s n c ng nh v giá c Ngoài ra còn h tr v m t pháp lý, th t c c ng nh quy trình mua bán b t đ ng s n

1.12.2.6 Các nhà đ u t gián ti p:

H không tham gia tr c ti p t o l p b t đ ng s n nh các công ty b t đ ng s n mà

ch tham gia góp v n đ đ u t và chia lãi, ho c mua c ph n c a các công ty đ u t

b t đ ng s n

1.13 Ma tr n SWOT

1.13.1 LỦ thuy t chung v ma tr n SWOT

Mô hình phân tích SWOT là m t công c r t h u d ng cho vi c n m b t và ra quy t

đ nh trong m i tình hu ng đ i v i b t c t ch c kinh doanh nào Vi t t t c a b n

ch : Strengths (đi m m nh), Weaknesses (đi m y u), Opportunities (c h i) và Threats (nguy c ), SWOT cung c p m t công c phân tích chi n l c, rà soát và đánh giá v trí, đ nh h ng c a m t công ty hay c a m t đ án kinh

doanh SWOT phù h p v i vi c l p k ho ch kinh doanh, xây d ng chi n l c, đánh giá đ i th c nh tranh, ti p th , phát tri n s n ph m và d ch v

1.13.2 Phân tích SWOT trong marketing

Phân tích SWOT là m t trong nh ng k n ng h u ích trong công tác marketing

Nh công c này, nhà lãnh đ o làm vi c hi u qu , gi m thi u stress, c i ti n kh

n ng quy t đ nh, t i đa hóa hi u qu cá nhân và t ch c

Phân tích SWOT (SWOT Analysis) là m t k thu t phân tích r t m nh trong vi c

xác đ nh i m m nh và i m y u, tìm ra đ c C h i và Nguy c đ i v i t ch c

S d ng trong ng c nh kinh doanh, nó giúp t ch c ho ch đ nh đ c th tr ng

m t cách v ng ch c i u gì làm cho phân tích SWOT tr nên có s c m nh nh

Xem xét v n đ này ph i xem xét trên m t khía c nh t bên trong, và t quan

đi m c a khách hàng và m i ng i trên th tr ng Và hãy th c t là không nên

t sáng t o thái quá ho c cho r ng ta sáng t o ra nó ( thông tin v đi m m nh và

y u) Vì th n u b n c m th y khó kh n hãy vi t v đ c đi m c a công ty b n

đó b n có th có hy v ng bi t đ c đi m m nh/y u

Khi nhìn vào i m m nh thì hãy liên t ng đ n đ i th c a t ch c – ví d , n u

t t c đ i th c a t ch c đ u cung c p s n ph m có ch t l ng cao, thì quá trình

s n xu t ch t l ng cao không ph i là đi m m nh, nó ch là đi u ki n c n