Luận văn thạc sĩ Phân tích chính sách tái định cư dự án cải tạo chung cư cũ A1, A2 Nguyễn Công Trứ, thành phố Hà Nội

Glenn P.Jenkins, Chun – Yan Kuo 1998, “Estimation of the National Parameters for Economic Cost – Benefit Analysis for the Philippins – Concluding Remarks”.

L I CAM OAN

L I C M N

Tr i q a h n 6 n m s d n k u ch n c Ng y n Cô g Tr đan x n c p v ch t

lu n v n n h itá gi ki n n h Thàn p xem xéts ham gia đán giá c a ch c

L I CAM OAN -

-L I C M N - i-

TÓM T T LU N V N - i-

M C L C - v -

DANH M C CÁC KÝ HI U,CH VI T T T - vi i- DANH M C CÁC B NG BI U - x -

DANH M C CÁC HÌNH - x -

CH NG 1.GI I THI U 1

-1.1 tv n đ 1

-1.2.M c iêu c a đ ài 3

-1.3.Ph n p áp n hiên c u 3

-1.3.1.C s d i u 3

-1.3.2.Ph n p áp n hiên c u 4

-1.4.Ph m vic a đ ài 4

-1.5.B c c u n v n 4

-CH NG 2.KHUNG PHÂN TÍCH VÀ TIÊU CHÍ ÁNH GIÁ 6

-2.1.Ph n p áp p ân ích kin 6

-2.2.Ph n p áp p ân ích àichín 8

-2.3.Cá iêu chíd n ro g p ân ích 9

-2.3.1.Giá r hi n irò g NPV 9

-2.3.2.Su tsin in i iIRR 9

-2.3.3.Kh n n r n DSCR 9

-2.4.Chip ís d n v n - 1

-2.4.1.Chip ís d n v n n vay rD - 1

-2.4.2.Chip ís d n v n ch s h u rE - 1

-2.4.3.Chip ís d n v n bìn q ân r n s WACC - 1

-2.4.4.Chip ív n kin - 1

-3.1.Ph m vid án - 1

-3.1.1.C s p áp ý d án - 1

-3.1.2.Ph m vid án - 1

-3.2 c đi m c a d án - 1

-3.2.1 c đi m 2 k inhà A1,A2 và k u v c u k ô g - 1

-3.2.2 c đi m d án n à N3 - 1

-3.3.Cá h n s d ng ch vi c h m đn d án - 1

-3.3.1.Cá h n s àichín ro g giaiđo n xây d n - 1

-3.3.2.Cá h n s àichín ro g giaiđo n v n hàn - 1

-3.3.3.L m p át - 1

-3.3.4.Giá ch h ê k u h n m i h ê n à ,giá bán n à - 1

-a.Giá ch h ê k u h n m i - 1

-b.Giá bán c n h ich n c m i - 2

-c.Giá ch h ê c n h ,ch n c c - 2

-d.Giá ch h ê c n h ,ch n c m i - 2

-CH NG 4.CÔNG TÁC N BÙ,THU H I T VÀ TÁI NH C - 2

-4.1.Kh n p ân ích chín sá h và p áp ý - 2

-4.1.1.Pháp u tVi tNam v vi c đ n b , h h iđ tvà áiđn c - 2

-4.1.2.Cá n hiên c u v chín sá h đ n b ,gi ip ó g m tb n , áiđn c - 2

-4.1.3.Tiêu chíđ đán giá chín sá h T C t - 2

-4.2.Ph n án áiđn c c a d án N3 - 2

-4.3 án giá chín sá h áiđn c c a d án N3 - 2

-4.3.1 án giá v cô g á h h iđ t - 2

-4.3.2 án giá v cô g á đ n b àis n - 2

-4.3.3 án giá v cô g á áiđn c - 2

-4.3.4 án giá v cô g á m c - 2

-4.3.5.Nhìn n n q a h h n p áp ý - 2

-4.4.K tlu n và ki n n h chín sá h áiđn c - 3

-5.1.Phân ích c c ng i á ch c c, iêu c c đ iv in n kin - 3

-5.2.Lch đ u - 3

-5.3.Dò g n kin c a d án - 3

-5.4.K tlu n - 3

-CH NG 6.PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,PHÂN PH I D ÁN - 3

-6.1.K h ch vay v n - 3

-6.2.Dò g n àichín c a d án - 3

-6.2.1.Ngân u àichín vào - 3

-6.2.2.Ngân u àichín ra - 3

-6.3.Phân ích k tq h m đn - 3

-6.3.1.Phân ch rên q an đi m n m c đ u - 3

-6.3.2.Phân ch rên q an đi m ch đ u - 3

-6.4.Phân ích p ân p i - 4

-CH NG 7.K T LU N VÀ KI N NGH - 4

-TÀI LI U THAM KH O - 4

-PH L C - 5

-PH L C B NG KH O SÁT - 7

-ADB Ngân hàn p át ri n châu Á (Asia Develo mentBan )

Return)

B ng 2.1.Ngân u kin c a d án 7

-B ng 2.2.Su tđ u xây d n cô g rìn n à n m 2 1 (theo Q 2 5/BXD n ày 2 thán 3 n m 2 1 ) 8

-B ng 2.3.Ngân u àichín c a d án 8

-B ng 3.1.T n m c đ u d án n à N3 (t VND),giá h c 2 1 - 1

-B ng 3.2.Giá rô g gi ô ô,xe máy,xe đ p - 1

-B ng 3.3.Giá chào bán c n h , ich n c m i(tri u/m2/hán ), hán 1 /2 1 - 2 -B ng 3.4.Giá chào h ê c n h , ich n c c (tri u/m2/hán ), hán 1 /2 1 - 2 -B ng 3.5.Giá chào h ê c n h , ich n c m i(tri u/m2/hán ), hán 1 /2 1 - 2 -B ng 4.1.T n h p i ch n iBAH (tr c và sau k icó d án) - 2 ậ B ng 5.1.Lch đ u ro g chip íxây d n - 3 ậ B ng 5.2.K tq h m đn kin c a d án - 3

-B ng 6.1.K h ch vay v n (t VND) - 3

-B ng 6.2.Ngân u chip íxây d ng,giá dan ng a (t VND) - 3

-B ng 6.3.K tq h m đn àichín c a d án - 3

-B ng 6.4.K tq h m đn d án heo q an đi m ch đ u - 4

-B ng 6.5.Phân p il iích gi a c c n óm đ it n (t VND) - 4

-Hình 1.1.Hìn n k u ch n c Ng y n Cô g Tr 1

-Hình 2.1.Min h a iích kin o ra b id án 6

-Hình 2.2.C c u v n c a d án N3 - 1

-Hình 3.1.V rík u ch n c Ng y n Cô g Tr và d án N3 - 1

1.1 t v n đ

Hà N i đã ch xây d n c c k u ch n c đ u iên d i s giú đ c a c c ch yên gia

n c n oài n ay 1 5 Toàn Thàn p Hà N i hi n đan n i h n 4 6 k u ch n

c c rên 8 0 k u ch n c c c n c i o ro g c n c 1

Kh ch n c Ng y n Cô g Tr đ c xây d n n m 1 5 ,q y mô n 3 – 5 n

Kh ch n c n à ni m hào c a n idân h đô,n ic n ch n i u c n b

p n đ u nân di n ích bìn q ân 7,5m2/n i (n m 2 0 ) ên 1 m2/n i 3 (n m

2 3 ),n oài xây m i c c k u đô h hìHà N i c n p ru g c i t o c c k u ch n c ctheo h n hi n đ i

N m 2 0 Chín p ban hàn n h q y t3 /2 0 /NQ – CP “v m t s gi i p á đ h c

hi n vi c c i t o, xây d n i các kh ch n c c ” và n m 2 0 Thàn p Hà N i ban hàn q y t đn s 4 /2 0 /Q – UBND v “b n h n q y ch xây d n i các kh

tá ên q an đ n gi ip ó g m tb n C h C T h c hi n đ n b (i) n n àis n p átsin hêm so v i b n hi tk ban đ u (đ i v i c c h dân ik u ch n c và c k u v c

l u k ô g (KVLK) ,(i) h r hêm k i h h iđ tđ iv ip n đ t n chi m v iđ n giá

3 % giá đ td Thàn p ban hàn in m đ n b , h h iđ t

Sau k ixây d n x n d án,táiđn c (T C) s đ c h c hi n ch tc c c h dân

k u ch n c A1,A2.Cá h dân n 1 đ c T C p n di n ích h n m i– di n ích

ch đ u p ân ra,p n cò is à p n di n ích ;c c h dân n 2,3 và 4 s đ c

T C p n di n ch ;và c c h dân KVLK s đ c mua 1 c n h v igiá mua u đãi

3 Theo báo cáo H i ngh h i quy ho ch Phát tri n đô th Vi t Nam c a liên danh PPJ (2010) “Quy ho ch chung th đô Hà

N i đ n n m 2030 và t m nhìn đ n n m 2050”, t i http://hanoi.org.vn/planning/archives/36

4 Ph n đ t l u không g m (i) ph n mà các h t ng 1(t i A1, A2) đã l n chi m, c i n i thêm khi s d ng

(ii) ph n mà các h khác bên ngoài t vào l n chi m khu v c xung quanh A1, A2

d án v n ch a đ c k i cô g xây d n , d v n m c: (i) đ i v i di n ích đ t l n chi m KVLK c c h ch a hàilò g v m c h r k i th h iđ t (i) chín sá h đ n btài s n p át sin heo k u g n à n c ban hàn heo c c h dân à h p; (ii) c c h dân

tch,đ x tchín sá h T C nên đ c áp d n id án

V ichín sá h T C đ x t đ àis p ân ích ín hi u q kin k ith c hi n d án

àip ân ích và đán giá ín v n m n v m ttàichín c a d án,đán giá v chín

t B xây d n ,T n c c h n kê,Ngân hàn h gi ivà Ngân hàn p áttri n châu Á và Tru g Qu c.Cá d i u c c websie và cô g y n hiên c u h r n (CBRE).Lu n

v c c chín sá h b i th n , th h i đ t và ái đn c c a Tru g Qu c,Ngân hàn h

gi i Ngân hàn p át tri n châu Á,d án c i t o ch n c c n Hà N i k th p

àip ân ích gi ip áp c i o n à A1,A2 h c ch n c c Ng y n Cô g Tr mà ch

đ u và Thàn p đan áp d n C h p ân ch v :(i) đán giá chín sá h đ n b , h

h iđ tvà ái đn c ;(i) h m đn v ín hi u q kin ,k hi v m ttàichín c a

d án c it o

1.5 B c c u n v n

Lu n v n đ c chia hàn 7 ch n C h n sau:

Ch ng 1: t v n đ , gi i thi u b i c n hìn hàn chín sá h; m c iêu và p n

p áp n hiên c u;p m vin hiên c u c a đ ài s c b c c u n v n

Ch ng 2:T n q an v p n p áp p ân ích kin ,p ân ích ài chín ,c c iêu chí

và c c chip ís d n v n d n ro g p ân ch

Ch ng 3:Mô d án,c c s i u d n ch p ân ích h m đn

têu chí v chín sá h ái đn c t T chín sá h ái đn c N3,đ ài đán giá và đ

x tp n án T C id án

Ch ng 5: Phân ích kin d án àip ân ích c c n o i tá ích c c,têu c c; q a

đó đ àil n h a c c d n n ân u kin vào/ra c a d án,và đán giá ín hi u qkin

Ch ng 6: Phân ích àichín d án.Xá đn c c d n n ân u ài chín vào/ra,t đó

đán giá ín v n m nh v ài chín c a d heo c c ch iêu NPV,IRR.Phân ích d án trên q an đi m c a ch đ u ,đán giá chín sá h r c p c a Thàn p

K th p p ân ích kin , àichín ,s đán giá p ân p il iích gi a c c bên ên q an

Ch ng 7:Ki n n h chín sá h

Ch n 2 u n v n h o u n v k u g p ân ch kin ,p ân ích àichín ;đ c p ic c chip ís d n v n, iêu chíđán giá s d n ro g h m đn d án.

2.1 Ph ng pháp phân tích kinh t

Ph n p áp p ân ích kin d n đ đán giá hi u q kin c a d án; n hiên c u

d a rên p ân ích iích,chip í kin heo mô hìn chi tk u n ân u;trên c s so sán gi a:có d án và k ô g có d án.Gi s r c k icó d án hìn u c u v n à à

đ n c u (D),đ n cu g n v i h r n n à à (S0),giá mua n à à C0,v i ngiao dch Q0

Khicó d án N3 àm n cu g (S0) ên (S1),đ n cu g dch ch y n san bên p ilàm gi m giá mua n à C0 x n C1.D án ra đ it o ra 2 á đ n hay h và á đ n

t n hêm, n 2 á đ n s à n iích kin

Khicó d án, á đ n hay h n c u Q0 đ iv ic c d án k á ch y n san s d nQ0 d án N3.Khid án h àn hàn ,d án c n gi iq y t n u c u n hêm (Q1 – Q0).T n i ích kin n hêm à hìn han YC0C1Z,tro g đó á đ n hay h đã

t tki m đ c chip í YC0C1X,tá đ n n hêm s i tki m đ c chip í XYZ.Xem Hình 2.1

Hình 2.1

Hình 2.1.Min h a iích kin o ra b id án

Ng n: Glen P.Jen ins, “Ph n ch i ch chi p í ch các q y t đ n đ u ”,

b n d ch r.1 ,ch.9, i h c Harvard

cù g k u ch n c c s đ c c it o,d c it o r c N3 p á d dãy n à A1 và A2 đã làm m tđim tp n i ch kin ).T n h p iích/chip íkin xem B n 2.1 sau:

B ng 2.1.Ngân u kin c a d án

Chi p í đ u (kin ) g m chip íxây p,chip íthi tb,chip íth ê n à c a n à n c

đ m c ,chip íq n ý d án,chip í v n đ u xây d n ,chip ík á và chip íd

p ò g Kh n chi p í gi i p ó g m t b n , h r ái đn c đ c coi là n n k o n

ch y n giao,k ô g n m ro g chip íkin

Cá s n p m đ u vào p c v ch xây d n d án đ u đ c s n x t ro g n c, d

v y c c chip ík ô g c n p iđi u chn heo hàn n o ith n Dò g n ân u chip í

đ u đ c đi u chn b n c ch r đil iích d n o i á ao đ n

L i ích kinh ti ích kinh t

(ngân ngân l u vào)l u vào)

• L i ích kinh t đ i v i các h bên ngoài mua nhà t i chung c m i

chung c m i

• L i ích kinh t đ i v i các h s ng t i chung c c chuy n sang s ng t i chung c m i

chuy n sang s ng t i chung c m i

• L i ch kin h đ c ch h ê k u h n m i

• L i ch kin h đ c dch v g ixe Chi hi phí kinh tphí kinh t

(ngân ngân l u ra)l u ra)

• Chi phíChi phí đ u đ u t (kinh t )t (kinh t )

• Chip ív n hàn ,b o rì(kin )

• Chip íc h ic a đ t

tay n h chi m 1 8% n chip íxây d n và chip íthi tb.Xem hêm B n 2.2 sau:

B ng 2.2.Su tđ u xây d n cô g rìn n à n m 2 1 (theo Q 2 5/BXD n ày 2thán 3 n m 2 1 )

D án Nhà c o n N3 (có 2 n n ivà 3 n h m) hìt chip ík á (n ân cô g) trên chi p í xây d n và chi p íthi t b 1,1 /(7,0 + 0,8 ) = 0,1 8 Gi đn 8 % s ao

đ n s d n rên cô g r n à ao đ n gi n đ n,thìt n ân cô g gi n đ n rên chi

p íxây d n và chip í hi tb 0,1 8 * 8 % = 0,1 8 = 1 ,8%

Ng ài ra k i p ân ích kin b q a á đ n c a h VAT,coi n k o n h VAT

đ u vào và đ u ra đ c k u r ch n au.Phân ch c n đ c đán giá rên 2 kch b n:(i)

kch b n 1:theo chín sá h áiđn c ban đ u;(i) kch b n 2:theo chín sá h áiđn c

đ c đ a ra Ch n 4

2.2 Ph ng pháp phân tích tài chính

Ph n p áp p ân ích ài chín n m đán giá ín v n m n v m t tài chín ; n hiên

c u d a rên p ân ích iích,chi p í v m ttài chín c a d án heo mô hìn chi t k u

n ân u.Phân ích rên q an đi m n m c đ u , ín oán c c d n n ân u àichínvào/ra hàn n m,t đó xá đn đ c n ân u ài chín rò g c a d án.Phân ích c n

đ c đán giá rên 2 kch b n 1 và kch b n 2 nêu rên

Thi tb(tri u/m2)

Chip ík á(tri u/m2)

L i ích tài chính (ngân l u vào)i ích tài chính (ngân l u vào)

• Doanh thu t bán c n hDoanh thu t bán c n h

• Doan h i n h ê k u h n m i

• Doan h i n h ê dch v g ixe Chi hi phí tài chính (ngân l u ra)phí tài chính (ngân l u ra)

• Chi phíChi phí đ u t (tài chính)đ u t (tài chính)

• Chip ív n hàn ,b o rì(tàichín )

• Th h n p d an n hi p

Chi p í đ u (tài chín ) g m chip íxây p,chip í hi tb,chip ígi ip ó g m tb n

và ái đn c ,chi p í q n ý d án,chi p í t v n đ u xây d n ,chi p í k á và chi

p íd p ò g

Tín k hic a d án v m ttàichín và k n n r n đ c đán giá b n c c iêu chí

th m đn (m c 2.3.1;2.3.2;2.3.3)

D án cò đ c đán giá rên q an đi m c a c đô g.Ngân u ch đ u (c đô g đ c

h n ) b n n ân u rò g c a d án (theo q an đi m n m c đ u ) r đin ân u nvay.D a rên c c iêu chíth m đn s đán giá đ c ín p ù h p c a chín sá h r c p

mà Hà N idàn ch ch đ u hi n nay

2.3 Các tiêu chí dùng trong phân tích

D án đ c đán giá rên 3 êu chíc b n,c h :

−

i

i i

r

CF C

NPV

1 0

)1(

d n v n vay Qu đ u p át tri n ãi su t 3,6%/n m nên chi p í n vay rD = 3,6%/n m6.

Theo Ph Ph l c 1l c 1,t n vay/v n ch s h u (D/E) c a cô g y u n gi m q a n n m

N m 2 0 có D/E = 3,0 k á c o,sau đó gi m d n D/E = 1,0 (n m 2 1 ); n v y

cô g y đan gi m d n r n n vay ro g c c u v n q a c c n m

Th c d án Nhà c o n N3 s đ c Thàn p Hà N i ch vay v i n n vay

b n 7 % n chip íxây d n và chip íthi tb.T n n v it D/E id án g n

b n 1,1 (theo ín oán mô hìn àichín )

Nh v y p ân ch s y D/E c a cô g y = 1,0 ,h s này v a p n án p ù h p v i

*

%)21,101(1)(

*)1

(

c U

E

D t

Tro g đ ó LH = 1,2 – h s beta vay n c a d an n hi p b tđ n s n Hoa K (xem

β = *[1+(1− VN)*( )VN =1,01*[1+(1−25%) 1,08=1,83=

c U

VN

L

E

D t

E

r E = ( e)HK + +

Tro g đ ó: RPc = m c b r i ro q c gia,Rpe = m c b r i ro n o ih i E(Re)H = su tsin ik v n c a 1 cô g y n n HADINCO 7 h tđ n Hoa K

Xác đ n E(Re) HKtr c i p heo mô hìn CAPM v i h n in s n có v su tsin ip ir i

ro,h s bêta và m c b r iro h r n Hoa K

Su t sin i p i r i ro Hoa K = L i su t trái p i u CPHK k h n 1 n m, 1 /3/2 1 = 0,1 %/n m (xem Ph Ph l c 4l c 4)

Su tsin idan m c h r n Hoa K = Su tsin i ru g bìn c p i u,1 2 -2 1 =

1 ,2 %/n m (xem Ph Ph l c 5l c 5)

Su tsin i p ir i ro ch s Hoa K = Su t sin itru g bìn rái p i u,1 2 -2 1 = 5,4 %/n m (xem Ph Ph l c 5l c 5)

H s beta bìn q ân áp d n = 1,8 (xem m c 2.4.2.b)

Chi p ív n c p n c a cô g y n HADINCO 7 h tđ n iHoa K = E(Re)H = 0,1 % + 1,8 * ,7 % = 1 ,7 %

M c b r i ro q c gia à chên ch ãisu tmà chín p Vi t Nam p i tr k i đi vay

n b n đ n USD và ãisu tmà chín p Hoa K p itr k iđivay n b n đ n USD trên h r n

Hàn n m Mo d ’s đán giá h n m c ín n i m vay n c a c c q c gia,m c b r i ro

q c gia c n à chên ch gi a i su tt n n v i m c ín n i m vay n và i su ttrái p i u chín p Hoa K Hi n nay Mo d ’s đan đán giá h n m c ín n i m c a

Vi tNam đan à B1 và c a Hoa K à Aa 7,và heo Ph Ph l c 2l c 2 hìm c b r iro q c gia

c a Vi tNam à 4,0%

M c b r i ro n o i h i à k o n chên ch gi a su tsin ic a m tk o n đ u b n

n i t so v i su t sin i c a m t k o n đ u b n đ n USD, c n chín à k o n chên ch gi a ãisu tt n g iVND và ãisu t i n g iUSD in ân hàn

Thán 5/2 1 ãisu t t n g i VND và USD k h n 1 n m n n à 1 % và 2%8, ta tính đ c m c bù r i ro ngo i h i là 9%

8

, ta

Chi p í v n c p n rE = 1 ,7 %+ 4% + 9% = 2 ,7 %

2.4.3 Chi phí s d ng v n bình quân r ng s WACC

WACC = E (D + E)* rE + D (D + E)* rD

E,D à v n ch s h u,n vay c a d án,c h à d án Nhà c o n N3

WACC = 4 ,1 % * 2 ,7 % + (1 0% - 4 ,1 %) * 3,6% = 1 ,9 %

7 Ngu n Damodaran Online, truy c p ngày 15/03/2012 t i đ a ch http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/

8 Ngu n Ngân hàng đ u t và phát tri n Vi t Nam (BIDV), truy c p t i đ a ch http://bidv.com.vn/Tra-cuu-lai-suat.aspx ngày 30/05/2012

Theo Ng y n PhiHù g (2 1 ),“ c ín chi p í v n kin Vi t Nam” - Lu n v n c o

h c MPP,chip ív n kin EOCK (theo giá h c) Vi tNam à 6,6 % (n m 2 0 ),

8,2 % (n m 2 0 ) và 7,2 % (n m 2 0 )

Khith m đ n d án Vi tNam – d án cô g y đ n Tale & Lyle Ng An y chi p í

v n kin EOCK heo giá h c c n n h n h c b n 1 % heo yêu c u c a Cô g y àichín q c IFC h c Ngân hàn h gi i 9 Cá n c x n q an n Vi t Nam

c n có n n n hiên c u v giá r chi p í v n kin n n m 1 9 Ngân hàn p áttri n châu Á (ADB) đã ín đ c chi p ív n kin c a Phiip ins à 1 ,5% 10 (theo giá

th c).Ng iên c u c a Glen P.Jen ins và Ch n – Yan Ku (1 9 ) c n ch h y chi p í

v n kin EOCK ru g bìn c a Phiip ins h n đ n 1 % (theo giá h c)11

D a rên c c h n s v ham k o c c giá r chi p í v n kin k á n au, tá gi đ

x t l y giá r chi p í v n kin EOCK à 8%, p ù h p v i n hiên c u v ìn h n

Vi tNam c a Ng y n PhiHù g (2 1 ) và c c n hiên c u n c a c c á gi k á

Glenn P.Jenkins, Chun – Yan Kuo (1998), “Estimation of the National Parameters for Economic Cost – Benefit

Analysis for the Philippins – Concluding Remarks”

Ch n 3 u n v n s p ru g đivào gi i thi u d án, mô c c s i u ín oán đ c

d n ch m c đích h m đn

3.1 Ph m vi d án

3.1.1 C s phá ý d án

Ch đ u d án à Cô g y CP đ u xây d n và p áttri n n à s 7 (HADINCO 7) –

cô g y co r c h c T n cô g y đ u p át tri n n à Hà N i 12.Ch đ u (C T)

đ c giao đ n ra đi u ra xã h ih c,k o sát đán giá hi n r n ,l p q y h ch chit t

và c it o,xây d n itoàn b k u ch n c Ng y n Cô g Tr

c i t o híđi m r c.V ríd án n m p ía ô g Nam c a k u,p ía ô g giáp đ n

Lê Gia n ,p ía Nam giáp n à CT6,p ía Tây giáp n à N2B và p ía B c giáp n à HH2;

q y mô c it o d ki n g m 2 k in à A1,A2 và KVLK q an A1,A2

(Ng n: hìn n ch p g o le earth)

3.2 c đi m c a d án

3.2.1 c đ i m 2 kh i nhà A1, A2 và khu v c u không

Có 1 2 h (1 5 n ân k u) đan sin s n ich ng c c A1,A2 (c o 4 n ) và có 3

h (1 4 n ân k u) đan s n KVLK.Có 5 % s h dân dân n 1 và KVLK ham gia kin d an b ô bán,cò ic c h ch s d n ch m c đích

t n n i ( n 1 và 2 à k u sin h t c n đ n và di n ích h n m i n 3 – 1 à

k u ;t n 2 à n k h t).T n di n ích sàn s d n k o n 1 1 8 m2 v i3 0 c n

h Cá h n s c h xem Ph Ph l c 6l c 6 và Ph Ph l c 7l c 7

3.3 Các thông s dùng cho vi c th m đ nh d án.

3.3.1 Các hông s ài chính rong giai đ o n x y d ng

Xá đn n m c đ u heo c c đi u k o n c a Lu txây d n s 1 /2 0 /QH1 n ày

2 /0 /2 0 c a Qu c h i k óa XI k h p h 4; Th n s 0 /2 10/TT – BXD n ày

2 /5/2 1 c a B Xây D n ; và Qu t đn 9 7/Q /BXD n ày 2 /9/2 0 c a B Xây

D n v “Cô g b đ n m c chi p í q n ý d á và v n đ u xây d n cô g rìn ”,

t tc c c h n s v giá đã đ c đi u chn v iđ n giá hán 1 /2 1 và đã r đithVAT.K tq ín oán h hi n B ng B ng 3.13.1.Chi i txem Ph Ph l c 8l c 8:

B ng 3.1.T n m c đ u d án n à N3 (t VND),giá h c 2 1

13

Theo tiêu chu n xây d ng Vi t Nam, chung c th ng đ c thi t k v i kh n ng ch u l c th i h n 50 n m

+ Chi p í đ n b ài s n p át sin hêm n 1,2,3 tri u VND 4,3 0

+ Chi p í đ n b ài s n p át sin hêm n 4 tri u VND 5,1 0

+ Chi p í đ n b ài s n p át sin hêm KVLK tri u VND 4,6 0

+ Chi p í h ê n à c a n à n c (p c v ch T C) tri u VND 2,4 3

Chip ík á Gk (có k ãivay ro g h igian xây d n ) tri u VND

+ Chi p í kh c(kh n k ãi vay ro g h i gia xây

+ Chi p í d p ò g d p át sin kh i l n (theo n oán)

Giaiđo n v n hàn C T d ki n có 9 n itham gia vào cô g á q n ý n h m và

k u h n m ic a C T iv ik u v c s h u ch n hìC T cù g v ic c h dân p

ra ban q n ý,v n hàn rên ng yên c c n b n h chi 14.Do v y c c chip ívà iích

p át sin ro g giai đo n b o hàn ch c n xem xét đ i v i t n h m và k u h n m i

c a C T,giaiđo n v n hàn d ki n b o rìlà 5 n m/ n

T n h m s đ m b o ch 1 8 xe ô ô, 1 3 xe máy và 3 0 xe đ p đ c g i Giá g i xe

mà d án n n đ c s b đi u chn heo Qu tđn 4 /2 1 /Q – UBND “v vi c h

p í trô g gi x đ p, x máy và ô ô rên đ a b n Th n p Hà N i” ra n ày 2 /1 /2 1 ,

đ c áp d n t n m 2 1 Giá g i xe h n đ c n à n c đi u chn 2-3 n m/1 n

C h giá rô g gi xe đ c h hi n B n 3.2 sau:

B ng 3.2.Giá rô g gi ô ô,xe máy,xe đ p

Th c hi n c c đi m ro g gi xe cò hi u, u n ro g n r n q á iv p c v ,m c giá rô g gi xe h n c o h n m c p ímà n à n c ban hàn 15 Theo kh o sát m c phí trông xe th ng cao h n nhi u so v i m c quy đ nh c a Hà N i, gi đ nh m c phí th

(EIU)16,theo d báo m p át giaiđo n 2 1 – 2 1 k o n 7,8%.Thán 1 /2 1 Ngân hàn h gi i (WB) c n n n đn m p át Vi t Nam n m 2 1 s vào k o n

1 ,5%17,WB đ c p m c m p át n đn c a Vi t Nam k o n 5 – 6% Ph Th Kim Chi và n óm n hiên c u (2 1 ) “D b o ri n v n kin Vi t Nam n m 2 1 ”, Tru g tâm Th n in và D báo KT-XH Qu c gia,B K h ch và u – d báo n i u k

n n m p át Vi tNam 2 1 à 9% - m c m p át9% h àn oàn k hi k itheo T n

c c h n kê cô g b m p át 3 hán đ u n m n 2,5 % so v i thán 1 /2 1 Phân

t ch đ x t s d n ch iêu m p át n m 2 1 à 9%, và c c n m 2 1 – 2 1 à 7,8%,c c n m cò im c m p átđ c y 5%

3.3.4 Giá cho huê khu h ng m i thuê nhà , giá b n nhà

D i u v giá đ c y c c websie iên q an đ n b tđ n s n,báo c o c a ch c có

u ín n CBRE – ch c d y n tđã đán giá và cô g b h n in đ y đ v h r n

b tđ n s n hàn q ý

a Giá ch h ê kh h n m i

Giá ch h ê k u h n m i đ c p ân ích d a rên d i u k o sát c a ch c CBRE

cô g b vào n q ý c a n m 2 1 Chi i txem hêm Ph Ph l c 9l c 9

Kh h n m it id án N3 gi n n ru g âm h n m iq y mô n M c giá chào thuê đ c y heo giá chào h ê ru g bìn – n oàik u ru g âm,d k u h n m in m

t iv ríkém i n iv giao h n nên ch p c v tt iđa bàn bao q an d án,n oài

ra h t đ n h n m i k t h p v i k u hì k ô g h h t đ n ch yên n hi p, s

p o g p ú v ch n o ihàn h a

Giá chào h ê ru g âm h n m i k o n 2 ,9 - 3 ,8 /m2/hán , giá h ê đ c giao

d ch à 2 ,2 $/m2/ hán (t n n v igiá giao dch b n 0,8 n giá chào h ê ru g bìn

t i hán 1 /2 1 M c n giá h ê đ c đi u ch n b n m p áthàn n m.

b Giá b n c n h i ch n c m i

Giá chào bán c n h ich n c m it iv ríg n d án N3 đ c k o sátt websie c a

c c cô g y b tđ n s n.Th n in chit tgiá xem Ph Ph l c 10l c 10.B n 3.3 h hi n k t q

th n kê mô d i u

B ng 3.3.Giá chào bán c n h , ich n c m i(tri u/m2), hán 1 /2 1

Giá chào bán ru g bìn c n h ch n c m ilà 5 ,6 5 ri u/m2,giá chào bán ru g v à

5 ri u/m2 và giá chào bán hay x y ra (y u v) à 6 ri u/m2.Cá d án k o sáthi n v n

Giá chào h ê ru g bìn c n h ch n c c 0,1 3 ri u/m2/hán ,giá chào h ê ru g v à 0,1 ri u/m2 và giá chào h ê hay x y ra (y u v) à 0,1 ri u/m2/hán Giá h ê h c

b n 0,9 n giá chào h ê ru g bìn (xem hêm B ng B ng kh o sát 1kh o sát 1), n n v i m c giá 0,1 2 ri u/m2/ hán ,giá ín ch n m 2 1 M c n giá h ê c n h ch n c c đ c

đi u chn b n m p áthàn n m

d Giá ch h ê c n h , ch n c m i

Giá chào h ê c n h , ich n c c đ c h c hi n k o sátvào hán 1 /2 1 Th n

t n chit tgiá xem hêm Ph Ph l c 12l c 12.B n 3.4 h hi n k tq h n kê mô d u

B ng 3.5.Giá chào h ê c n h ,t ich n c m i(tri u/m2/hán ), hán 1 /2 1

Giá chào h ê ru g bìn c n h ch n c m i0,2 0 ri u/m2/hán ,giá chào h ê ru g v

là 0,2 4 ri u/m2 và giá chào h ê hay x y ra (y u v) à 0,2 8 ri u/m2/hán Giá h ê

th c b n 0,9 n giá chào h ê ru g bìn (xem hêm B ng B ng kh o sát 1kh o sát 1),t n n v i

m c giá 0,1 8 ri u/m2/hán ,giá ín ch n m 2 1 M c n giá h ê c n h ch n c

Ch n 4 u n v n p ân ích cô g á đ n b ,th h iđ t và ái đn c ,tm hi u ng yên

p áp u t Theo Ngân hàn h gi i(WB) (2 1 )19 hìVi tNam đã ban hàn :Lu tđ tđai

2 0 ; Ng đn 1 1 n ày 2 /1 /2 0 v vi c hi hàn u t đ t đai Ng đn 1 7 n ày

Quá rìn p áttri n kin xã h ilu n kéo heo s hay đ i v ch ,p át sin c c cô g

tá h h iđ t đ n b và T C.Theo Jo n Biz r,To Ragsdale (1 9 ) Tru g Qu c đã r tthàn cô g ro g chín sá h T C – hìn m u ch s hàn cô g ch c c d án có s ham gia c a Ngân hàn h gi i (WB) và Ngân hàn p át tri n châu Á (ADB) Theo kin

tr n,7 xã (có 3 2 3 n i BAH).Ban T C g m chín q y n đa p n ,B đi n c

và C T Theo chín sá h b i th n đ t thì n i BAH đ c r i m t p n đ t n n

n hi p và n n r c p hêm 1 k o n b n n.Khin n h y n iBAH s d n i n b i

th n mua TV, xe máy… hì n ay p c C T và chín q y n đa p n yêu c u

n iBAH k á k in n i n p is d n vào p c v s n x t Chín sá h b ith ntài s n (c y r n , v t ki n rúc) đ c xá đn b n chi p í thay h (k ô g ín k u hao),b itheo C T c ch ín heo k u g n à n c v n d m h và giá h n k á h p

đ n , đào o n h Cu i cù g C T ham gia đán giá ín k hi và r i ro c a c c

p n án p c h i th n p đ có đi u chn ch p ù h p Theo k o k o sát sau k i

T C hìđa s n iBAH đ u p c h iđ c h n p so v itr c kia

N m 2 1 WB ch Vi t Nam vay v n u đãi đ h c hi n d án xây d n và c i t o h

th n h át n c h xã Bm S n, Than Hóa.WB yêu c u C T ín oán gi m i thi u

c c á đ n T C và h h iđ t D án p ith h i5 2 0m2 đ tt i8 p n xã c a h

xã Bm S n,WB yêu c u c n xem xétb ith n h a đán ,k c n n đ i n k ô g

có q y n s d n đ t Bi n p áp gi m hi u á đ n đ c xem xétn ay k âu hi t k

và p báo c o đ u ,và có s ham gia c a chín qu n đa p n ,c c h dân BAH vào

cô g á h ch đn và ch n rìn T C.Ng àira n n n iBAH c n đ c h r ksin n ai n tk ôip c đ c m c đ cu c s n r c k idid i

Theo Lê Quan T (2 1 ) i d án m r n k u kin Du g Qu t thì m t chín sá h

T C hàn cô g c n p i có s ham gia n i u h n c a n i dân vào oàn b q y rìn ,

20

Ngu n ADB(2006), “Project Case Studies in the People’s Republic of China”, Asian Development Bank’s Involuntary

Resettlement Safeguards

án,p n án đ n b , h h iđ tvà T C.C T h c hi n cô g á đ n b giá r àis n

p átsin hêm so v ihi n r n ban đ u v is giám sátc a chín q y n iv iđ tl n chi m k u v c u k ô g (KVLK),c c h đ c h r hêm k ith h iđ tv iđ n giá

là 3 % 21 heo k u g giá đ tban hàn hàn n m c a Thàn p Tro g q á rìn xây d n

21 Báo cáo d án đ u t Công trình nhà cao t ng N3 – HADINCO 7

C T h ê ic a Thàn p ; i n h ê đ c C T r heo đ n giá h ê ban hàn Cá hcòn đ c C T h r cu c s n m c 3 ri u đ n /thán /h Th n n xem hêm Ph Ph

Xem i u 7, Q 48/2008 – Q UBND v vi c “Ban hành quy ch c i t o, xây d ng l i các chung c c b h h ng

trên đ a bàn TPHN” và báo cáo d án đ u t Công trình nhà cao t ng N3

Di n ch sàn heo s đ Táiv idiđnn cích = 1,4 sàn ( và kios n di n hch cn m i)

Cô g Tr ,C T đ a ra m c h r dàn ch c c h 3 % heo giá đ tban hàn c a Thàn

hàn c a Thàn p án giá ch n m c đ n b ài s n heo k u g n à n c q y đn

c a c c d án n i ch n cò h p và ch a p ù h p v i th c 23 Theo chín sá h c a ADB (2 0 ),“D á p át tri n o n di n h n p Th n Hó ” h c WB (2 1 ),“D á xây d n , c i t o h h n h át n c h xã B m S n – Th n Hó ” hay kin n hi m thàn cô g Tru g Qu c g n i n v i chín sá h n i BAH n n đ c đ n b v m tmát chip íthay h (k ô g ín k u hao),b tk c c n r n p áp ý c a k u đ t ,

b ài s n heo k u g ban hàn h p,s k ó có h o đi u ki n ch c c h dân có đ c

m tc n n à sau k icó d án, n h n icu c s n sau k isau này

4.3.3 ánh giá v công ác ái đ nh c

t tc n n n i BAH đ u đ c cu g c p h n in đ y đ ,đ c v n v c c p n

án a ch n T C;chín sá h T C c a C T dàn ch c c h n 1 ch a rõ ràn ,d n đ n

l iích mà c c h dân ch a rõ mìn h c s n n đ c à bao n iêu

Kin n hi m m t d án c it o ch n c c B7,B1 Kim Liên iq n n a n m

2 0 ,t n d án N3 Ng y n Cô g Tr Theo c ch T C ban đ u c c c n h n 1

c đ c u iên h ê i 1 kios n 1 m i có di n ích n đ n v i di n ích c ,

đ c n n hêm 1 c n h T C n đ n v i v i di n ích c n h c ,và có h đ c xem xétmua hêm 1 c n h n 5 r ên heo giá u đãi Thán 4/2 0 cô g á T C

b t đ u,n n ch có 2 h dân vào ,hàn r m h k ô g chu vào T C vìC T ngiá bán,c c h dân n 1 k ô g chu c ch T C ban đ u 24.N m 2 0 Thàn p chn

s a c ch T C,k t q h u h t c c h dân hàilò g v i c ch m inày.Theo k h ch

đ c à C T b rí T C oàn b di n ích h p p áp c vào k u h n m i (theo kin

n hi m hàn cô g d án Kim Liên), n h c n đ m b o ch i ích c c h n n

đ c k iT C th n r c đó

i v i các h d n KVLK,hi n c c h này k ô g đ c T C,c c h ch đ c mua u đãi

1 c n h di n ích n v i giá mua b n 1.2 n su tđ u bìn q ân sàn s d n ,theo

tn oán hì th y đ c k t h p i n h r đ t và đ n b ài s n heo chi p í thay h s

k ô g đ m b o ch c c h dân có h mua đ c 1 c n h i k u T C m i (xem chi t t

24 Xuân Thu (2005), “Bao gi các h dân đ c vào ?” ,

http://www1.laodong.com.vn/pls/bld/display$.htnoidung(83,128599) , truy c p ngày 01/04/2012