GIẢI PHÁP NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM.PDF

Trân tr ng... Nguyên nhân .... Tham gia ch ng trình nhà xã h i, nhà cho thuê..... V i bên A và bên B, do có NH qu n lý tài chính giúp nên có th chuyên tâm vào chuyên môn.

NG I H NG D N KHOA H C:

PGS.TS: BÙI KIM Y N

TP H Chí Minh – N m 2012

Trong th i gian 3 n m (2009-2012) h c t p ch ng trình Cao h c Kinh t -

ngành Ngân hàng t i Tr ng i h c Kinh t TP.HCM, em đã đ c các Quý

Th y- Cô nhi t tình gi ng d y, truy n đ t nh ng ki n th c, kinh nghi m quý

báu, giúp em có thêm nhi u ki n th c chuyên môn b ích, góp ph n nâng cao trình đ , và là hành trang đ em ti p b c trong quá trình h c t p, nghiên

c u c a b n thân, ph c v cho công vi c và cu c s ng

Nhân đây, em c ng xin g i l i c m n chân thành và sâu s c t i PGS.TS Bùi Kim Y n Trong th i gian em th c hi n lu n v n, Cô đã t n tình h ng d n

em t đ c ng chi ti t đ n hình th c lu n v n; ch b o, góp ý v k t c u, n i dung đ em có th hoàn thi n đ tài nghiên c u c a mình

M t l n n a, em xin g i l i c m n t i Quý Th y, Cô Em kính chúc Quý

Th y, Cô và gia đình có nhi u s c kh e, đ ti p t c truy n đ t nh ng ki n

th c, kinh nghi m b ích cho các th h h c viên ti p theo

Trân tr ng

NG TH ÁNH THI

H C VIÊN CAO H C KHÓA 19

M C L C

Trang

DANH M C CÁC B NG

DANH M C CÁC HÌNH

DANH M C CH VI T T T

PH N M U

1 Tính c p thi t c a đ tài

2 M c tiêu nghiên c u

3 i t ng và ph m vi nghiên c u

4 Ph ng pháp nghiên c u

5 Ý ngh a khoa h c và th c ti n c a đ tài nghiên c u

6 K t c u c a lu n v n

CH NG 1:T NG QUAN V TH TR NG B T NG S N VÀ NGU N V N TÀI TR CHO DOANH NGHI P KINH DOANH B T NG S N 1 1.1 T ng quan v th tr ng b t đ ng s n 1

1.1.1.Khái ni m b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n 1

1.1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n 1

1.1.1.2 Khái ni m v th tr ng b t đ ng s n 1

1.1.2 c đi m c a b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n 1

1.1.2.1 c đi m c a b t đ ng s n 1

1.1.2.2 c đi m c a th tr ng b t đ ng s n 2

1.1.3 Vai trò c a th tr ng b t đ ng s n đ i v i phát tri n kinh t -xã h i 4

1.1.4 Phân lo i th tr ng b t đ ng s n 6

1.1.4.1 C n c vào hình thái v t ch t c a đ i t ng trao đ i 6

1.1.4.2 C n c theo công d ng c a b t đ ng s n 6

1.1.4.3 C n c theo ho t đ ng trên th tr ng b t đ ng s n 6

1.1.4.4 C n c theo th t th i gian b t đ ng s n tham gia th tr ng 7

1.1.5 Các ch th tham gia th tr ng 7

1.1.5.1 Ng i mua 7

1.1.5.2 Ng i bán 7

1.1.5.3 Các t ch c d ch v h tr th tr ng b t đ ng s n 8

1.1.5.4 Ng i qu n lý th tr ng b t đ ng s n (nhà n c) 9

1.2 Các ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n 9

1.3 T ng quan v v n tài tr cho doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n 10

1.3.1 Khái ni m 10

1.3.2 c tr ng 10

1.3.3 Phân lo i các ngu n v n tài tr doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n10 1.3.3.1 Ngu n v n ch s h u 10

1.3.3.2 Ngu n v n vay 11

1.4 Kinh nghi m thu hút v n cho doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n 11

1.4.1 Ch ng khoán hóa th ch p b t đ ng s n th ng m i 11

1.4.2 Qu tín thác B S c a ài Loan 13

1.4.3 Quy n ch n mua B S c a Singapore 13

K t lu n ch ng 1 14

CH NG 2: TH C TR NG V NGU N V N TÀI TR CHO DOANH NGHI P KINH DOANH B T NG S N T I TP.H CHÍ MINH 15

2.1 Các v n b n pháp quy v tín d ng b t đ ng s n 15

2.2 Tình hình kinh doanh b t đ ng s n t i TP.HCM trong th i gian qua 18

2.2.1 T tr c n m 2011 18

2.2.2 T n m 2011 đ n nay 19

2.2.2.1 Th tr ng v n phòng cho thuê 19

2.2.2.2 Th tr ng c n h 21

2.2.2.3 M t b ng bán l 23

2.2.2.4 Th tr ng đ t n n và bi t th 24

2.3 Th c tr ng ngu n v n tài tr cho doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n

t i TP.HCM 27

2.3.1 Ngu n v n ch s h u 27

2.3.1.1 V n ch s h u 27

2.3.1.2 V n t phát hành c phi u 30

2.3.2 Ngu n v n vay 34

2.3.2.1 V n vay ngân hàng 34

2.3.2.2 V n huy đ ng t các khách hàng mua nhà 37

2.3.2.3 V n t phát hành trái phi u 41

2.4 ánh giá ngu n v n tài tr cho doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n t i TP.HCM trong th i gian qua 44

2.4.1 Nh ng thành t u 44

2.4.2 Nh ng v n đ còn t n t i 46

2.4.3 Nguyên nhân 47

K t lu n ch ng 2 51

CH NG 3: GI I PHÁP NGU N V N CHO DOANH NGHI P KINH DOANH B T NG S N T I TP.H CHÍ MINH 53

3.1 i v i ngu n v n ch s h u 53

3.1.1 V n ch s h u 53

3.1.1.1 Gi i quy t đ u ra cho các s n ph m t n kho b ng cách gi m giá bán, chuy n công n ng 53

3.1.1.2 y m nh liên doanh, liên k t gi a các doanh nghi p trong n c54 3.1.1.3 Tham gia ch ng trình nhà xã h i, nhà cho thuê 54

3.1.1.4 Chuy n h ng kinh doanh 55

3.1.1.5 Chi n l c kinh doanh linh ho t, h p lý, hi u qu 56

3.1.1.6 Xây các c n h theo tiêu chí nh - r - xanh 56

3.1.2 V n huy đ ng t phát hành c phi u 57

3.1.2.1 Nâng cao uy tín, hình nh c a doanh nghi p 57

3.1.2.2 Phát hành ch ng ch B S 57

3.2 i v i ngu n v n vay 59

3.2.1 Ngu n v n vay ngân hàng 59

3.2.1.1 V phía doanh nghi p 59

3.2.1.2 V phía ngân hàng 59

3.2.1.3 V phía nhà n c 61

3.2.2 i v i ngu n v n huy đ ng t khách hàng 63

3.2.2.1 Nhà n c có chính sách b o v quy n l i c a khách hàng 63

3.2.2.2 Ngân hàng tham gia cùng v i ch đ u t và khách hàng mua nhà63 3.2.2.3 Áp d ng mô hình quy n ch n mua c a Singapore 63

3.2.3 V n huy đ ng t phát hành trái phi u 64

3.2.3.1 i v i nhà phát hành 64

3.2.3.2 V phía Nhà n c 65

3.3 Gi i pháp khác 68

3.3.1 H tr v n cho doanh nghi p và kích c u th tr ng b t đ ng s n, t o ni m tin cho ng i mua nhà 68

3.3.2 H p tác công- t gi a nhà n c v i doanh nghi p b t đ ng s n 68

3.3.3 Rà soát, mua l i qu nhà th ng m i đ ph c v nhu c u nhà

xã h i, nhà tái đ nh c 69

3.3.4 Cho phép xây d ng, công nh n c n h chung c có di n tích nh 70

3.3.5 Mua l i s n ph m b t đ ng s n có giá c h p lý đ l p qu nhà cho thuê70 3.3.6 Giám sát quá trình th c hi n đ u t , gi i ngân v n 70

K t lu n ch ng 3 71

PH N K T LU N TÀI LI U THAM KH O

B ng 2.2: Th tr ng c n h đ bán t i TP.HCM Quý 2/2012 22

B ng 2.3 : Th tr ng m t b ng bán l t i TP.HCM Quý 2/2012 24

B ng 2.4 : Th tr ng bi t th t i TP.HCM Quý 2/2012 25

B ng 2.5: S l ng DN kinh doanh B S t i TP.HCM giai đo n 2007-2011 27

B ng 2.6 : D n tín d ng B S t i th i đi m 30/9/2011 34

B ng 2.7: Tiêu chu n niêm y t trên Sàn giao d ch ch ng khoán 48

B ng 2.8: S DN không đ t chu n niêm y t theo N 58/2012/ N -CP 48

DANH M C CÁC HÌNH Hình 2.1: Quy mô v n c a DN B S t i TP.HCM n m 2011 27

Hình 2.2: Bi n đ ng giá c a m t s ngành và VN-Index t đ u n m 2012 đ n ngày 10/4/2012 32

t VN Do đó, s phát tri n c a th tr ng B S có t m quan tr ng và nh h ng đ n s phát tri n c a qu c gia, v a đóng góp vào vi c t o n i an c cho ng i dân, v a gi i quy t đ u ra cho các ngành liên quan nh xây d ng, s t thép, xi m ng, t o công n vi c làm cho ng i lao đ ng… Tuy nhiên, đ phát tri n th tr ng này, ngoài nh ng v n

đ liên quan đ n h th ng pháp lý thì m t v n đ quan tr ng khác mà các c quan ch c

n ng c ng nh DN B S r t quan tâm, đó là ngu n v n đ đ u t phát tri n B S Th c

t cho th y, các DN kinh doanh trong l nh v c này đòi h i ph i có ngu n v n l n và dài h n Tuy nhiên, đ i đa s các DN B S t i VN hi n nay không đ ti m l c tài chính

đ t mình th c hi n d án, do đó h đã huy đ ng b ng nhi u cách khác nhau nh : vay

NH, huy đ ng ti n ng tr c c a khách hàng, phát hành TPDN…

ng tr c b i c nh n n kinh t b l m phát, Nhà n c th c thi chính sách th t

ch t ti n t đã làm cho th tr ng B S b nh h ng và chuy n sang tr ng thái đóng

b ng Và hi n nay, m c dù tín d ng cho B S ph n nào đ c n i l ng, nh ng DN B S

v n khó ti p c n ngu n v n này Thêm vào đó, m t l ng l n s n ph m c a DN v n còn t n đ ng và ch a tiêu th đ c nên các DN B S đang g p nhi u khó kh n và không ít DN đã ph i phá s n M c dù s n ph m B S đã gi m giá bán, song v n ch a làm cho th tr ng đ c hâm nóng tr l i Trong khi đó, đ i b ph n dân c lao đ ng thì v n ph i nhà thuê, ti t ki m chi tiêu c ng ch đ mong có đ c m t mái nhà Hi n nay, nhà n c c ng đã vào cu c, v a h tr , v a tìm gi i pháp nh m tháo g khó kh n cho th tr ng này

Tr c th c t đó, tôi đã ch n đ tài “Gi i pháp ngu n v n cho doanh nghi p kinh doanh B S t i TP.HCM ” cho lu n v n c a mình

trong th i gian qua, đ tài nghiên c u u, nh c đi m c a t ng ngu n tài tr nh m đ a

ra các gi i pháp, ki n ngh đ kh c ph c các nh c đi m hi n có, tìm ra ngu n tài tr thích h p trong giai đo n hi n nay

3 i t ng và ph m vi nghiên c u

i t ng nghiên c u:

Ngu n v n cho doanh nghi p kinh doanh B S t i TP.HCM

tài t p trung nghiên c u nh ng n i dung lý lu n và th c ti n v ngu n v n cho doanh nghi p kinh doanh B S t i TP.HCM, qua đó đ xu t m t s gi i pháp t o ngu n v n cho doanh nghi p kinh doanh B S t i TP.HCM

Ph m vi nghiên c u:

tài nghiên c u v ngu n v n cho doanh kinh nghi p doanh B S t i TP.HCM

tài nghiên c u các v n đ liên quan đ n th tr ng B S và ngu n v n huy

đ ng cho doanh nghi p kinh doanh B S… trong th i gian t n m 2007 đ n tháng 8

n m 2012 tài này đ c b t đ u nghiên c u t tháng 02/2012 và k t thúc nghiên

doanh nghi p kinh doanh B S

- Nghiên c u th c tr ng th tr ng B S t i TP.HCM trong th i gian g n đây,

đ c bi t là giai đo n 2011-2012

- Nghiên c u các ngu n v n tài tr cho doanh nghi p kinh doanh B S t i TP.HCM trong th i gian qua ánh giá nh ng thành t u, nh ng v n đ còn t n t i và tìm ra nguyên nhân c a nh ng t n t i đó

- xu t nh ng gi i pháp đ kh i thông ngu n v n cho doanh nghi p kinh

Ch ng 2 “Th c tr ng v ngu n v n tài tr cho doanh nghi p kinh doanh

b t đ ng s n t i TP.HCM” Trong ch ng này đ c p t i th c tr ng kinh doanh B S

c a các doanh nghi p B S t i TP.HCM trong th i gian qua, và th c tr ng các ngu n

v n tài tr cho ho t đ ng kinh doanh B S ánh giá nh ng thành t u, nh ng v n đ còn t n t i và tìm ra nguyên nhân c a nh ng t n t i đó

Ch ng 3 “Gi i pháp ngu n v n cho doanh nghi p kinh doanh b t đ ng

s n t i TP.HCM” Qua k t qu nghiên c u và phân tích ch ng 1 và 2, đ tài s đ a

ra các gi i pháp đ kh i thông ngu n v n cho các doanh nghi p kinh doanh B S t i TP.HCM

tr thành ngu n l c quan tr ng trong quá trình đ i m i và phát tri n kinh t - xã h i, đóng góp vào s t ng tr ng GDP c a c n c

Tuy nhiên, th tr ng B S phát tri n v n còn t n t i m t s b t c p, h n ch :

Th tr ng B S phát tri n thi u n đ nh, không b n v ng, nh h ng đ n s phát tri n kinh t và đ i s ng xã h i; Giá nhà t ng quá cao so v i thu nh p trung bình c a

ng i dân; B S ch y u đ c đ u c , ch a phát huy vào m c đích nâng cao đ i s ng

xã h i; DN kinh doanh B S y u v v n, thi u tính chuyên nghi p; Các t ch c trung gian h tr th tr ng B S phát tri n ch a t ng x ng v i m c đ phát tri n c a th

tr ng, tính chuyên nghi p ch a cao; Thu hút v n đ u t n c ngoài trong l nh v c

B S ch a hi u qu ; Tài chính – tín d ng ch a phát tri n đ đ a th tr ng B S sang

c p đ tài chính hóa nh các n c phát tri n hi n nay; Chính sách tài chính đ t đai còn thi u nh t quán, ch a rõ ràng; chính sách thu ch a th c s là công c góp ph n công khai minh b ch và đi u ti t th tr ng, h n ch đ u c ; Thông tin trên th tr ng khó ti p c n, không đ y đ , thi u minh b ch; Vai trò qu n lý nhà n c đ i v i th

tr ng B S ch a đ c phát huy hi u qu

Nh ng t n t i trên đã làm cho th tr ng B S ch a phát huy h t vai trò tr c t

và đ ng l c trong n n kinh t , ch a khai thác hi u qu ngu n v n to l n ti m n trong

B S đ phát tri n kinh t - xã h i Th tr ng phát tri n nóng kéo theo nh ng c n s t nhà đ t đ y giá B S lên cao m t cách vô lý làm nh h ng r t l n đ n đ u t phát tri n s n xu t và n đ nh đ i s ng c a nhân dân u t B S là ho t đ ng đòi h i ngu n v n l n và dài h n, tuy nhiên ngu n tài chính c a các DN B S l i có gi i h n,

ph thu c ch y u vào ngu n v n vay NH Và trong đ t th t ch t tín d ng n m 2011 thì ngu n v n NH dành cho B S b t t ngh n, gây nh h ng x u cho th tr ng M c

dù còn t n t i nhi u h n ch và b t c p, nh ng trong th i gian t i, cùng v i s phát

nh ng chính sách khuy n khích phát tri n nh m thúc đ y quá trình chuy n d ch c c u kinh t theo h ng nâng cao t tr ng GDP c a khu v c d ch v trong n n kinh t Phát tri n th tr ng B S là nh m thúc đ y s phát tri n c a c s h t ng nh nhà , cao

c, v n phòng… thông qua vi c phát tri n các ho t đ ng xây d ng nh m đ m b o n i

c trú và làm vi c cho các công dân

Th tr ng B S là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng c a n n kinh t Vì

v y, nghiên c u đ nh h ng, ho ch đ nh s phát tri n th tr ng B S là c n thi t đ

kh i d y ngu n l c to l n ph c v cho phát tri n kinh t - xã h i, đáp ng nhu c u thi t

y u c a nhân dân Th tr ng B S có ph m vi r ng l n, liên quan đ n nhi u l nh v c

do nhi u c p, nhi u s ngành qu n lý khác nhau t c ch , chính sách, đ n khung pháp

lý Vì v y, đ tài này t p trung nghiên c u th c tr ng c a ho t đ ng kinh doanh B S

th i gian qua, nh ng kênh huy đ ng v n tài tr cho ho t đ ng kinh doanh B S Trên

c s đó, đ tài đ a ra m t s gi i pháp nh m gi i quy t tình hình khó kh n hi n t i v ngu n v n cho các DN kinh doanh B S, và nh ng gi i pháp đ DN áp d ng khi th

tr ng đã v t qua đ c khó kh n, lúc đó DN ph i nâng cao n ng l c tài chính c a mình, s d ng các công c huy đ ng v n ngoài NH đ t ch trong ngu n v n s

d ng, phù h p v i m c tiêu và chu k kinh doanh c a ngành B S Gi i pháp c n có s

k t h p, n l c c a b n thân DN, các đ nh ch tài chính trung gian, ng i dân, và c Chính Ph Trong giai đo n khó kh n hi n nay, nh ng đ ng thái c a Chính Ph nh

m van tín d ng, thành l p qu ti t ki m nhà , qu đ u t B S đã th hi n s quan tâm và mong mu n giúp th tr ng v t qua khó kh n V lâu dài, Chính Ph c n giám sát ch t ch đ th tr ng có th phát tri n lành m nh, tránh đ u c và bong bóng B S, làm nh h ng đ n nhi u m t c a đ i s ng xã h i nh th i gian v a qua

Cho đ n nay h u h t các n c trên th gi i đ u phân lo i tài s n theo lu t c

La mã, t c là phân lo i tài s n thành “B S” và “ ng s n” Nh v y, B S không

ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là t t c nh ng gì đ c t o ra do s c lao

đ ng c a con ng i g n li n v i đ t đai nh các công trình xây d ng, mùa màng, cây tr ng… và t t c nh ng gì liên quan đ n đ t đai hay g n li n v i đ t đai

n c ta, B lu t Dân s 2005 đã quy đ nh “B S là các tài s n bao g m:

t đai; Nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác

tính khan hi m, tính c đ nh và không di d i đ c c a đ t đai nên hàng hoá B S có tính cá bi t Trong cùng m t khu v c nh , k c hai B S c nh nhau đ u có nh ng

y u t không gi ng nhau Trên th tr ng B S c ng khó t n t i hai B S hoàn toàn

gi ng nhau vì chúng có v trí không gian khác nhau, k c hai công trình c nh nhau

và cùng xây theo m t thi t k

- Tính b n lâu

t đai là tài s n do thiên nhiên ban t ng, m t lo i tài nguyên đ c xem nh không th b hu ho i, tr khi có thiên tai, xói l , vùi l p ng th i, các v t ki n trúc và công trình xây d ng trên đ t, sau khi xây d ng ho c sau m t th i gian s

d ng đ c c i t o nâng c p có th t n t i hàng tr m n m ho c lâu h n n a Vì v y, tính b n lâu c a B S là ch tu i th c a v t ki n trúc và công trình xây d ng

- Tính ch u s nh h ng l n nhau

B S ch u s nh h ng l n nhau r t l n, giá tr c a m t B S này có th b tác đ ng c a B S khác c bi t, trong tr ng h p Nhà n c đ u t xây d ng các công trình k t c u h t ng s làm t ng v đ p và nâng cao giá tr s d ng c a B S trong khu v c đó Trong th c t , vi c xây d ng B S này làm tôn thêm v đ p và s

h p d n c a B S khác là hi n t ng khá ph bi n

1.1.2.2 c đi m c a th tr ng b t đ ng s n

Chu k dao đ ng c a th tr ng B S g m có 4 giai đo n: ph n vinh (sôi

đ ng), suy thoái (có d u hi u ch ng l i), tiêu đi u (đóng b ng) và ph c h i (nóng

M t khác, th tr ng B S mang tính không t p trung và tr i r ng m i vùng

mi n c a đ t n c S n ph m hàng hoá B S có d th a vùng này c ng không th

đem bán vùng khác đ c Bên c nh đó, do có s phát tri n không đ u gi a các vùng, các mi n, do đi u ki n t nhiên và trình đ phát tri n kinh t -v n hoá-xã h i khác nhau d n đ n quy mô và trình đ phát tri n c a th tr ng B S khác nhau Th

tr ng B S các đô th có quy mô và trình đ phát tri n kinh t cao thì ho t đ ng sôi đ ng h n th tr ng B S nông thôn, mi n núi v.v…

v đ t đai và nhà c đi m này đ c bi t đúng n c ta do th tr ng đ t đai c p

I (th tr ng s c p- giao đ t và cho thuê đ t) là ch u tác đ ng nh t b i các quy t

đ nh c a Nhà n c Chính ph các n c trên th gi i đ u quan tâm và luôn đi u

ch nh chính sách v B S và th tr ng B S nh m huy đ ng các ngu n l c v B S,

ph c v các m c tiêu phát tri n kinh t -xã h i

- Th tr ng B S là m t d ng th tr ng không hoàn h o (thông tin không đ y đ , thi u m t s t ch c c a th tr ng)

c đi m này xu t phát t nh ng đ c tr ng riêng c a m i vùng, ch u s chi

ph i c a đi u ki n t nhiên c ng nh truy n th ng và t p quán, th hi u, tâm lý xã

h i trong quá trình s d ng B S Th m chí, ngay trong b n thân các th tr ng đ a

ph ng, s hi u bi t v các giao d ch c ng không hoàn h o, ng i mua và ng i bán th ng thi u thông tin liên quan đ n nh ng giao d ch tr c

S tác đ ng c a Nhà n c là m t trong các y u t t o nên tính không hoàn

h o c a th tr ng B S B t k Nhà n c nào c ng đ u có s can thi p vào th

tr ng B S các m c đ khác nhau, trong đó ch y u là đ t đai đ th c hi n các

m c tiêu phát tri n chung B S có tính d bi t, tin t c th tr ng h n ch , đ t đai trên th tr ng s c p ph thu c vào quy t đ nh c a Nhà n c nên th tr ng B S

là th tr ng c nh tranh không hoàn h o

M t khác, th tr ng B S không hoàn h o còn do tính ch t không tái t o

đ c c a đ t, nên th tr ng B S mang tính đ c quy n, đ u c nhi u h n các th

tr ng hàng hoá khác

1.1.3 Vai trò c a th tr ng b t đ ng s n đ i v i phát tri n kinh t -xã h i

- Th tr ng B S là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng c a n n kinh t , vì th tr ng này liên quan tr c ti p t i m t l ng tài s n c c l n c v quy

mô, tính ch t c ng nh giá tr c a các m t trong n n kinh t qu c dân

B S là tài s n l n c a m i qu c gia T tr ng B S trong t ng s c a c i xã

h i các n c có khác nhau nh ng th ng chi m trên d i 40% l ng c a c i v t

ch t c a m i n c Các ho t đ ng liên quan đ n B S chi m t i 30% t ng ho t

đ ng c a n n kinh t Theo đánh giá c a các chuyên gia, t ng giá tr v n ch a đ c khai thác n ch a trong B S các n c thu c th gi i th 3 là r t l n, lên t i hàng nghìn t USD, g p nhi u l n t ng h tr ODA c a các n c phát tri n hi n dành cho các n c đang phát tri n trong vòng 30 n m qua B S còn là tài s n l n c a

t ng h gia đình Trong đi u ki n n n kinh t th tr ng thì B S ngoài ch c n ng là

n i , n i t ch c ho t đ ng kinh t gia đình, nó còn là ngu n v n đ phát tri n thông qua ho t đ ng th ch p

- Th tr ng B S phát tri n thì m t ngu n v n l n t i ch đ c huy đ ng

N u m t qu c gia có gi i pháp h u hi u b o đ m cho các B S có đ đi u

ki n tr thành hàng hoá và đ c đ nh giá khoa h c, chính th ng s t o cho n n kinh

t c a qu c gia đó m t ti m n ng đáng k v v n đ t đó phát tri n kinh t - xã h i

đ t đ c nh ng m c tiêu đ ra Vì v y, phát tri n đ u t , kinh doanh B S đóng vai trò quan tr ng trong vi c chuy n các tài s n thành ngu n tài chính d i dào ph c v cho yêu c u phát tri n kinh t - xã h i, đ c bi t là đ u t phát tri n c s h t ng c a

n n kinh t

- Phát tri n và qu n lý t t th tr ng B S, đ c bi t là th tr ng quy n

s d ng đ t là đi u ki n quan tr ng đ s d ng có hi u qu tài s n quý giá thu c s h u toàn dân mà Nhà n c là đ i di n ch s h u

Kinh nghi m c a các n c cho th y đ đ t tiêu chu n c a m t n c công nghi p hoá thì t l đô th hoá th ng chi m t 60 -80% Nh v y, v n đ phát tri n

th tr ng B S đ đáp ng yêu c u đô th hoá n c ta là v n đ l n và có t m quan tr ng đ c bi t, nh t là khi n c ta chuy n sang c ch th tr ng Vi c phát tri n và qu n lý th tr ng B S đô th ph i đi đôi v i t ng c ng công tác quy

ho ch đ kh c ph c nh ng t n kém và v ng m c trong t ng lai

- Phát tri n và qu n lý t t th tr ng B S s góp ph n kích thích s n

xu t phát tri n, t ng ngu n thu cho Ngân sách

Th tr ng B S có quan h tr c ti p v i các th tr ng nh th tr ng tài chính tín d ng, th tr ng xây d ng, th tr ng v t li u xây d ng, th tr ng lao

đ ng Theo phân tích và đánh giá c a các chuyên gia kinh t , các n c phát tri n, n u đ u t vào l nh v c B S t ng lên 1 USD thì s có kh n ng thúc đ y các ngành có liên quan phát tri n t 1,5 - 2 USD

b c xúc ngày càng gia t ng v nhà cho nhân dân t đô th đ n nông thôn

Th tr ng nhà là b ph n quan tr ng chi m t tr ng l n trong th tr ng

B S Th tr ng nhà c ng là th tr ng sôi đ ng nh t trong th tr ng B S,

nh ng c n “s t” nhà đ t h u h t đ u b t đ u t “s t” nhà và lan to sang các th

tr ng B S khác, nh h ng tr c ti p đ n đ i s ng c a nhân dân Vì v y, phát tri n

và qu n lý có hi u qu th tr ng B S nhà , bình n th tr ng nhà , b o đ m cho giá nhà phù h p v i thu nh p c a ng i dân là m t trong nh ng vai trò quan tr ng

c a qu n lý nhà n c v th tr ng B S nhà

1.1.4 Phân lo i th tr ng b t đ ng s n

1.1.4.1 C n c vào hình thái v t ch t c a đ i t ng trao đ i

Trên th tr ng hàng hoá B S, đ i t ng trao đ i là hàng hoá B S g m quy n s h u công trình g n v i đ t và quy n s d ng đ t có đi u ki n Th tr ng này l i có th chia thành th tr ng B S t li u s n xu t và th tr ng B S t li u tiêu dùng

- Th tr ng B S t li u s n xu t: g m th tr ng đ t đai (đ t đô th , nông thôn;

đ t nông nghi p, đ t lâm nghi p, đ t khu ch xu t, khu công nghi p ), th tr ng

- Th tr ng công trình công nghi p (nhà x ng, m t b ng s n xu t, khu công nghi p, khu ch xu t )

- Th tr ng nhà (đô th và nông thôn)

- Th tr ng công trình đ c bi t có hàng hoá B S là các B S phi v t th đ c coi

nh tài nguyên khai thác đ c (kinh doanh du l ch, v.v ) nh di s n v n hoá, di tích

- Th tr ng d ch v B S: bao g m các ho t đ ng d ch v môi gi i B S, t v n

B S, thông tin B S, đ nh giá B S, b o trì b o d ng B S v.v…

1.1.4.4 C n c theo th t th i gian b t đ ng s n tham gia th tr ng

- Th tr ng c p 1: th tr ng chuy n nh ng, giao ho c cho thuê quy n s d ng

đ t (còn g i là th tr ng B S s c p)

- Th tr ng c p 2: th tr ng xây d ng công trình đ bán ho c cho thuê

- Th tr ng c p 3: th tr ng bán ho c cho thuê l i các công trình đã đ c mua

h v i s n ph m hoàn ch nh đ c đ a vào tiêu th trong th tr ng B S Ng i s

d ng th ng ký h p đ ng tr c khi s n ph m xây d ng hoàn ch nh Thông qua các nhà ti p th B S, h có th ti p xúc trao đ i v i các nhà cung c p tài chính d án và các nhà xây d ng đ có th đi u ch nh k p th i các thay đ i v thi t k xây d ng, đáp ng đúng nhu c u c a ng i tiêu dùng S tham gia c a h đóng vai trò tích

c c trong quá trình phát tri n c a B S ôi khi, nhà n c c ng đóng vai trò là

ng i mua trên th tr ng B S gián ti p qua các DN nhà n c

Trong th c t , có 3 lo i ng i mua có nhu c u v B S: nhu c u tiêu dùng (nhà ), nhu c u s n xu t (nhà x ng) và nhu c u kinh doanh (v n phòng đ bán, cho thuê) nh m m c đích mua đi bán l i ki m l i Nhu c u th 3 này phát tri n lên s làm n y sinh cái g i là th tr ng đ u c B S

1.1.5.2 Ng i bán

Trên th tr ng B S, các ch th tham gia vào bên bán B S r t đa d ng, bao

g m các cá nhân và các DN kinh doanh B S:

- Cá nhân

Các cá nhân s h u B S (s h u đ t đai, có quy n s d ng đ t) tham gia vào th tr ng v i t cách là ng i bán, ng i cho thuê, ng i đem B S là tài s n

th ch p đ vay v n, dùng B S đ góp v n liên doanh H g m đ m i thành

đ ng dân c , các d án có quy mô l n nh m ph c v các m c tiêu kinh t c ng

đ ng dân c Các d án do h phát tri n có s đ u t m t ph n ngân sách nhà n c

và Chính ph c ng chia s r i ro trong đ u t v i các DN này

đ n lu t pháp Các chuyên gia t v n, môi gi i B S th ng ho t đ ng trong các t

ch c chuyên v môi gi i, t v n B S Th tr ng B S càng phát tri n thì h th ng các t ch c t v n, môi gi i B S càng phát tri n theo h ng chuyên môn hoá

1.1.5.4 Ng i qu n lý th tr ng b t đ ng s n (nhà n c)

Nhà n c tham gia th tr ng B S v i t cách là ng i qu n lý v mô đ i

v i ho t đ ng c a th tr ng B S Nhà n c xây d ng h th ng lu t pháp, t o khuôn kh pháp lý cho ho t đ ng c a th tr ng B S ng th i, nhà n c c ng

th c hi n các bi n pháp kinh t , tài chính thúc đ y th tr ng B S phát tri n, th c

hi n qu n lý và giám sát, cung c p h th ng thông tin v B S Bên c nh đó, nhà

n c còn cung c p m t s d ch v cho các giao d ch trên th tr ng B S S tham gia c a nhà n c mà tr c ti p là Chính ph vào th tr ng B S đ c th hi n ch

y u trên 2 m t: thông qua công c quy ho ch và k ho ch cùng các đòn b y đ đi u

ti t v mô th tr ng, thông qua vi c qu n lý th tr ng đ có bi n pháp đi u ti t quan h cung, c u, giá c Nhà n c còn tham gia giao d ch trên th tr ng B S

+ Kinh doanh d ch v B S là các ho t đ ng h tr kinh doanh B S và th

tr ng B S, bao g m các d ch v môi gi i B S, đ nh giá B S, sàn giao d ch B S,

t v n B S, đ u giá B S, qu ng cáo B S, qu n lý B S

- Giao d ch B S có liên quan đ n kinh doanh B S là vi c mua bán, chuy n

nh ng, thuê, thuê mua B S gi a t ch c, cá nhân không kinh doanh B S v i t

ch c, cá nhân kinh doanh B S

1.3 T ng quan v v n tài tr cho doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n

1.3.1 Khái ni m

V n tài tr cho doanh nghi p kinh doanh B S là các công c tài chính nh m

th a mãn nhu c u v v n cho các DN đ th c hi n mua bán, trao đ i, đ u t B S

1.3.2 c tr ng

B S là hàng hóa có giá tr l n nên v n đ u t trên th tr ng B S th ng

c ng có giá tr l n, th i gian dài Chính vì v y, các công c tài chính đ c s d ng trên th tr ng B S là nh ng công c có tính thanh kho n th p, đ r i ro cao, đ ng

th i đem l i l i nhu n c ng cao

1.3.3 Phân lo i các ngu n v n tài tr doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n

1.3.3.1 Ngu n v n ch s h u

Khi DN đ c thành l p, bao gi C T c a DN c ng ph i b ra m t s v n

nh t đ nh i v i DN nhà n c, v n t có ban đ u chính là v n do ngân sách nhà

n c c p i v i DN t nhân, v n t có là s v n pháp đ nh c n thi t đ xin đ ng

ký thành l p doanh nghi p, t c là s v n t i thi u ch doanh nghi p ph i b ra đ

đ c thành l p doanh nghi p theo quy đ nh c a pháp lu t V i CTCP, đó là ngu n

v n do các c đông đóng góp đ thành l p công ty M i c đông là m t ch s h u công ty mà m c đ quy n h n tham gia vào công ty c n c theo t l góp v n đ ng

th i ch u trách nhi m h u h n trên tr giá s c ph n mà h n m gi

có th b h m c tín nhi m n u không thanh toán các kho n vay đúng h n, và n u trong th i đi m NH h n ch cho vay đ u t B S thì DN s r t khó đ ti p c n ngu n v n này

- V n huy đ ng t các đ i t ng mua nhà

ây là kênh huy đ ng v n h u hi u vì DN không ph i tr lãi và khách hàng

có th mua s n ph m B S v i nhi u u đãi Khách hàng có nhu c u mua s n ph m

B S s đ t c c m t s ti n nh t đ nh khi ký k t h p đ ng, s còn l i s gi i ngân theo t ng giai đo n trong h p đ ng Trong khi đó, DN có th s d ng ngu n v n này đ xây d ng d án Ho c khách hàng c ng có th góp v n cùng v i DN đ th c

hi n d án và sau này s đ c chia l i nhu n, ho c quy n mua nhà Tuy nhiên, h p

đ ng ký k t c n có s đ m b o v giá c h p lý, quy đ nh quy n l i và ngh a v c

th gi a hai bên M c khác, công ty ph i có uy tín và đ m b o ti n đ thi công, ph i giao s n ph m cho khách hàng đúng h n nh cam k t Bên c nh đó, s c tiêu th s n

ph m ph thu c m nh m vào ni m tin c a khách hàng, nh ng bi n đ ng c a th

ph ng án tr lãi và g c Ngoài ra, DN không ph i th ch p tài s n và huy đ ng v n

b ng TP có chi phí r h n các kho n vay khác Tuy nhiên, DN ph i thanh toán đ y

đ g c và lãi khi đáo h n đúng theo cam k t trong h p đ ng v i m c lãi su t c

đ nh, DN c ng có th g p khó kh n trong vi c c u trúc kho n vay sao cho d án

B S luôn có kh n ng tr lãi và g c, ph i b o đ m dòng ti n liên quan đ n n không b âm

1.4 Kinh nghi m thu hút v n cho doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n 1.4.1 Ch ng khoán hóa th ch p b t đ ng s n th ng m i

Ch ng khoán hóa th ch p B S th ng m i là ph ng pháp đã đ c ng

d ng thành công t i nhi u n i trên th gi i

Ch ng khoán hóa B S th ng m i là quá trình phát hành ch ng khoán n trên c s đ m b o b i dòng ti n m t t ng lai s thu đ c t B S th ng m i

ây là k thu t tài chính có s tham gia c a b n đ i t ng chính: bên vay, ch th

bi t có ti n thanh toán cho ch th t o l p tài s n, t ch c có m c đích đ c bi t

s phát hành ch ng khoán th ch p B S th ng m i đ c mua v Dòng ti n thu

đ c t N T mua ch ng khoán th ch p B S th ng m i s đ c chuy n tr cho

ch th t o l p tài s n và s đ c gi i ngân l i cho bên vay d a theo h p đ ng vay

gi a hai bên

i m m nh c a k thu t ch ng khoán th ch p B S th ng m i còn n m

ch n u DN kinh doanh B S không vay đ c NH hay g p khó kh n n u phát hành

CP huy đ ng v n thì h có th thông qua k thu t ch ng khoán hóa đ thu hút v n,

c th nh sau:

+ DN kinh doanh B S ký h p đ ng vay v n v i công ty tài chính do h l p nên, h p đ ng vay này đ c đ m b o b ng B S th ng m i và thu nh p chính d

án đ u t mang l i

+ Công ty tài chính này s bán kho n cho vay cho t ch c có m c đích đ c

bi t và t ch c này c n c vào danh m c kho n vay đ phát hành ch ng khoán th

ch p B S th ng m i cho N T trên th tr ng v n

Quy trình trên cho th y r ng các DN kinh doanh B S không nh t thi t ph i huy đ ng v n b ng vay ngân hàng, h có th huy đ ng b ng cách thông qua vi c phát hành ch ng khoán hóa th ch p B S th ng m i Ngoài ra, các DN kinh doanh B S còn có đ c ngu n v n m i v i chi phí th p h n vi c vay tr c ti p t bên ngoài

1.4.2 Qu tín thác B S c a ài Loan

Ng i có quy n s h u B S s y thác quy n s h u đ t và tài s n trên đ t cho NH qua vi c ký k t h p đ ng tín thác đ NH th c hi n các nghi p v liên quan, khai thác t i đa và h p lý ngu n l i t B S nh ng không ch u trách nhi m trong

vi c thua l H t th i h n tín thác, quy n s h u B S s đ c chuy n tr l i ng i

y thác ho c ng i đ c ch đ nh h ng l i tín thác

Trong tín thác phát tri n B S, h p đ ng tín thác th ng đ c ký b i ba bên:

ng i s h u B S ( bên A); công ty xây d ng ( bên B) và NH Sau khi h p đ ng

đ c l p, m t tài kho n tín thác s đ c m t i ngân hàng và bên A cùng bên B s chuy n vào tài kho n m t s ti n nh t đ nh Bên A và B ch u trách nhi m th c hi n

vi c thi công công trình, chi tr các chi phí liên quan và phí d ch v cho ngân hàng Toàn b chi phí đ u đ c chi tr qua tài kho n tín thác nên NH ch u trách nhi m v

qu n lý tài chính đ m b o ti n đ c chi đúng m c đích, h p lý, giám sát ti n đ thi công c a công trình và phân b ngu n l i cho các bên tr c khi k t thúc h p đ ng

V i bên A và bên B, do có NH qu n lý tài chính giúp nên có th chuyên tâm vào chuyên môn Và do quy n s h u B S đã đ c chuy n giao cho NH nên h s thu n l i h n trong vi c lo các th t c hành chính đ ti n hành xây d ng công trình

i v i ng i mua nhà, s có m t c a NH nh m t đ m b o ch c ch n h s mua

đ c nhà theo đúng th i gian trên h p đ ng, ho c n u không mu n mua thì có th

l y l i ti n, b i n u ti n đ không đ m b o thì NH có quy n s d ng các bi n pháp

h tr và bên B ph i ch p nh n vô đi u ki n

Nghi p v tín thác B S huy đ ng đ c b n ngu n v n bao g m: v n t có

c a ch d án; c a đ n v xây d ng; v n vay c a NH và v n đóng góp c a khách hàng Nh huy đ ng v n theo hình th c b n bên này mà vi c th c hi n d án s

đ c đ m b o k c đ u ra và đ u vào c a d án B S

1.4.3 Quy n ch n mua B S c a Singapore

Singapore t ng bùng n th tr ng B S vào cu i th p niên 1970, suy thoái

gi a th p niên 1980 L n bùng n th hai là vào đ u đ n gi a th p niên 1990, suy thoái t n m 1997 đ n 2006 T n m 2007, đ t n c b t đ u bùng n l n th ba

C n s t nóng l nh c a Singapore c ng b t ngu n t vi c cho vay d dàng c a các

NH và tâm lý ai c ng cho r ng giá nhà ch lên cao mà thôi Bên c nh đó, nghi p v

ch ng khoán hóa B S c a Singapore c ng đã phát tri n đ n trình đ cao Các chính sách cho phát tri n th tr ng B S c a Singapore c ng đ ng b h n, cho phép nhi u hình th c huy đ ng v n v i nh ng đi u ki n d dàng h n nh ng v n đ m b o quy n l i cho nh ng ng i tham gia vào th tr ng B S, ví d nh Singapore cho phép C T huy đ ng tr c khi xây d ng xong móng Và đ b o v ng i mua, pháp

lu t Singapore có quy đ nh v quy n ch n mua, đây là quy n mà ng i bán (th ng

là C T ) ph i cung c p cho ng i mua

Quy n ch n mua có hi u l c trong vòng 3 tu n tính t ngày trao gi y ch ng

nh n quy n s h u và b n th o h p đ ng mua bán Nh v y theo quy n này, ngoài

vi c đ c C T cung c p thông tin và v n b n liên quan đ n d án, ng i mua còn

đ c quy n cân nh c trong vòng 3 tu n xem có nên mua hay không và t t nhiên không ph i b i th ng trong th i gian quy n này ch a h t hi u l c

K t lu n ch ng 1:

B S là nh ng tài s n có giá tr l n nh ng tính thanh kho n t ng đ i kém, không nh ng là đ i t ng mua bán, trao đ i mà còn có th cho thuê, th ch p Chính vì v y, th tr ng B S c ng có m i quan h v i các th tr ng khác nh th

tr ng v n, th tr ng ti n t , th tr ng lao đ ng, th tr ng v t li u xây d ng… huy đ ng v n nh m phát tri n th tr ng này, DN có th s d ng các hình th c nh : dùng v n t có c a C T; vay ngân hàng; phát hành CP, TP; huy đ ng v n t ng i mua nhà

CH NG 2

TH C TR NG V NGU N V N TÀI TR CHO

T I THÀNH PH H CHÍ MINH

2.1 Các v n b n pháp quy v tín d ng b t đ ng s n

N m 2011 là m t n m b n l trong s chuy n h ng c a th tr ng B S, v i nhi u v n b n liên quan đ n tín d ng B S

Ngày 01/03/2011, NHNN tri n khai th c hi n Ch th 01/CT-NHNN, h n ch cho vay l nh v c phi s n xu t theo t l quy đ nh đ n 30/06/2011 t i đa là 22%, đ n 31/12/2011 t i đa là 16%

T i th i đi m trên, ph n l n tín d ng phi s n xu t là tín d ng B S, còn l i là cho vay đ u t ch ng khoán và tiêu dùng V i quy đ nh này, tín d ng B S b co

h p cùng v i lãi su t quá cao và s khó kh n c a n n kinh t đã đ y th tr ng B S vào m t tình hu ng h t s c khó kh n Nhi u d án B S ph i d ng tri n khai, th

tr ng đóng b ng, giá nhà s t gi m

+ Khi m c h n 31/12/2011 ch còn h n m t tháng, ngày 14/11/2011, NHNN có Công v n s 8844/NHNN-CSTT, đ a m t s nhóm đ i t ng kh i r tính t tr ng tín d ng phi s n xu t nh :

- Nhu c u v n đ s a ch a nhà và mua nhà đ mà ngu n tr n b ng ti n

l ng, ti n công c a khách hàng vay;

- Xây d ng nhà đ bán, cho thuê cho ng i thu nh p th p, công nhân lao

đ ng t i các khu công nghi p, khu ch xu t, khu kinh t ;

- Xây d ng nhà cho công nhân khu công nghi p nh ng không thu ti n thuê nhà ho c thu ti n thuê v i giá thuê không v t quá m c giá cho thuê nhà do UBND c p t nh ban hành mà chi phí xây d ng nhà ho c chi phí ti n thuê nhà đ c tính là chi phí h p lý trong giá thành s n xu t khi tính thu thu nh p DN;

- Xây d ng các công trình, d án phát tri n nhà s p hoàn thi n và s

đ c bàn giao, đ a vào s d ng tr c ngày 01 tháng 01 n m 2012 theo

n i dung h p đ ng trong ho t đ ng xây d ng gi a C T và nhà th u, h p

đ ng mua bán tài s n, h p đ ng mua bán nhà , h p đ ng thuê tài s n Chính sách này đã tác đ ng t i nhi u đ i t ng V i các NH, tr ng thái cho vay nh gi t tín d ng tiêu dùng ph c v nh ng nhu c u nói trên đã đ c khai thông

v m t chính sách V phía ng i dân, v i thu nh p hi n t i, nhi u ng i ph i m t

10 n m, 20 n m, th m chí lâu h n n a m i có th có m t ch thu c s h u c a mình thì nay nhu c u c a h d hi n th c h n, nh ng ng i có nhu c u th c s s

có c h i ti p c n ngu n v n NH đ gi i quy t v n đ c a mình Còn v i DN B S, tín d ng tiêu dùng m theo h ng trên s góp thêm s c c u, góp ph n làm th

tr ng m l i V n m thêm đ ng ngh a v i kh n ng thúc đ y các d án, kích ho t các ho t đ ng ph tr nh s n xu t nguyên v t li u, t o thêm công n vi c làm cho công nhân, góp ph n thúc đ y t ng tr ng kinh t

Tuy nhiên, đ i v i cho vay đ s a ch a nhà và mua nhà đ mà ngu n tr

n b ng ti n l ng thì s l ng này r t ít, b i nh ng ng i làm công n l ng r t khó có kh n ng tài chính đ mua nhà H n n a, m t b ng lãi su t đang m c cao

c ng là m t tr l c đáng ng i cho quy t đ nh vay ti n mua nhà Còn nhóm cho vay xây d ng nhà đ bán, cho thuê cho ng i thu nh p th p thì m t th c t là các d án

đã có hay đang ti n hành, ph n l n đ u n m ngoài các đ i t ng thu c nhóm này và

s DN có th h ng l i là r t ít

+ Chính ph ti p t c m r ng biên đ cho tín d ng B S

Ngày 06/12/2011 Th t ng ban hành ch th 2196/CT-TTg v m t s gi i pháp t ng c ng qu n lý th tr ng B S, ch đ o NHNN ph i h p v i B Xây

d ng nghiên c u đ có h ng d n các t ch c tín d ng th c hi n chính sách tín

d ng phù h p v i ti n trình tái c c u th tr ng B S; ch đ o các t ch c tín d ng

b trí ngu n v n đ cho vay đ u t các d án phát tri n nhà đ bán, cho thuê ph c

v đ i t ng thu nh p th p, công nhân lao đ ng t i các khu công nghi p, khu ch

xu t, khu kinh t ; cho các đ i t ng th c s có nhu c u vay ti n mua nhà đ ; ti p

t c cho vay đ i v i các d án B S s hoàn thành và có kh n ng bán, thu h i v n

đ u t trong n m 2012

Ch th cho th y s kiên trì và quy t tâm c a Chính ph trong vi c kh ng ch

th tr ng B S, nh ng m t khác Chính ph đã h tr th tr ng B S b ng các gi i pháp thúc đ y xây d ng nhà xã h i, cho vay mua nhà v i ng i th t s có nhu c u mua nhà…

So v i Công v n s 8844/NHNN-CSTT, ch nh ng kho n vay cho d án có

h p đ ng ký v i nhà th u hoàn thành công trình tr c ngày 1/1/2012 m i không b tính vào d n phi s n xu t thì t i ch th này đ m c a tín d ng B S đã đ c n i

r ng h n, các d án B S s hoàn thành và có kh n ng bán, thu h i v n đ u t trong n m 2012 s đ c ti p t c cho vay ây là m t tín hi u tích c c cho nhi u d

án đang đu i s c sau hàng lo t s c ép v v n vay và lãi su t i u này đã tác đ ng

t i ngu n tín d ng đ vào các d án đang xây d ng N i lo thi u v n c a nhi u DN

đã đ c gi i t a Nhi u ng i k v ng ch th này s h tr cho th tr ng B S

Tr c đó, ch có m t s r t ít đ i t ng nh xây nhà đ bán, cho thuê đ i v i

ng i có thu nh p th p; các công trình xây d ng, nhà đ c hoàn thành và đ a vào

s d ng trong n m 2012 m i không tính vào nhóm tín d ng không khuy n khích thì

nay d n cho vay đ i v i m t s nhu c u v n đ : xây d ng, s a ch a và mua nhà

đ , nhà đ k t h p v i cho thuê mà các kho n vay này khách hàng tr n b ng các ngu n thu nh p không ph i ti n l ng, ti n công khách hàng vay; xây d ng, s a

ch a và mua nhà đ bán, cho thuê; xây d ng các công trình, d án phát tri n nhà trong khu đô th s đ c lo i tr ra kh i nhóm tín d ng không khuy n khích

Th i h n hoàn thành công trình c ng không còn b gi i h n là n m 2012 nh

tr c đó n a Vi c lo i tín d ng cho vay xây d ng công trình, nhà t i khu đô th

s có tác d ng r t l n trong vi c c u nhi u DN đang b sa l y trong các d án t i các khu đô th

đ i v i ch ng khoán và B S gi m t 250% xu ng ch còn 150% Theo đánh giá

c a gi i phân tích, vi c gi m h s r i ro này m t m t “gi i thoát” cho nh ng NH

có t l cho vay b t đ ng s n, ch ng khoán cao và h s CAR th p h n 9%, m t khác quy đ nh này c ng làm cho tín d ng cho vay đ i v i B S và ch ng khoán

- Giai đo n t 2001-2006: g n li n v i vi c ra đ i N 71 cùng các v n b n ti p theo

và s l a ch n là n i đ u t thay th do th gi i bi n đ ng sau s ki n 11/9/2001 Các DN xây d ng tr thành nh ng DN đ u t kinh doanh B S thành công Th

tr ng t ng trong nh ng n m 2001-2004 nh ng c ng suy gi m ngay trong nh ng

n m sau đó v i s ra đ i c a m t lo t v n b n pháp lu t nh Lu t t đai, Lu t Xây

d ng, Lu t Nhà , N 02 v khu đô th m i

- Giai đo n cu i n m 2007 đ n 2010: g n li n v i vi c h i nh p c a VN vào T

ch c Th ng m i Th gi i - (WTO) Vi c VN gia nh p WTO đã t o ra m t xung

l c cho th tr ng B S thông qua vi c ngu n ti n v n hành vào VN Th tr ng bùng n t n a cu i n m 2006, đ c bi t là t tháng 9 đ n tháng 12 n m 2007 Giai

đo n này c ng g n li n v i s ra đ i c a m t lo t v n b n pháp lu t nh Lu t Kinh doanh B S và nh ng v n b n ti p theo áng chú ý, vào n m 2007, m t s bùng n

nh t th i c a dòng ti n đã làm th tr ng phát tri n m nh c v quy mô không gian,

c v giá tr Ngay sau đó, d i tác đ ng c a kh ng ho ng kinh t đ u n m 2008, th

N m 2011 khép l i v i nhi u bi n đ ng v kinh t nh : l m phát h n 18%, lãi

su t cho vay còn m c cao trong khi tr n lãi su t huy đ ng ch có 14%, TTCK tu t

d c, th tr ng vàng bi n đ ng b t th ng, th tr ng B S ch a có d u hi u kh i

s c b i h u h t các DN B S đ u r i vào tình tr ng thi u v n

2.2.2.1 Th tr ng v n phòng cho thuê

M c dù gi m nh nh ng th tr ng v n phòng cho thuê v n đ c ghi nh n

có ph n kh quan h n các phân khúc th tr ng khác trong quý cu i n m 2011 T i khu v c trung tâm, v n phòng h ng A và h ng B v n duy trì t l l p đ y và giá thuê

n đ nh các khu v c ngoài trung tâm, nhu c u v n phòng cho thuê kém, giá thuê trung bình dao đ ng t 10 – 11 USD/m2/tháng Tr c nhu c u thuê v n phòng đang s t gi m, các C T ph i m r ng các chính sách khuy n mãi, gi m giá thuê, nâng cao ch t l ng d ch v ,…nh m tìm ki m khách thuê

Trong quý 1 n m 2012, t ng di n tích v n phòng cho thuê TP.HCM v n

gi nguyên m c 1.246 tri u m2 do không có d án m i nào đi vào ho t đ ng Theo th ng kê, toàn thành ph có 290 tòa nhà v n phòng g m 9 tòa nhà h ng A, 47

tòa nhà h ng B và 234 tòa nhà h ng C Trong đó, Saigon Trade Center, Bitexco khu v c trung tâm là m t trong nh ng tòa nhà cao nh t VN hi n nay V tình hình

ho t đ ng, giá chào thuê và công su t thuê đ u gi m các h ng Giá chào thuê v n phòng h ng A trung bình m c 30 - 35 USD/m2/tháng, h ng B có giá chào thuê t

15 – 20 USD/m2/tháng và h ng C kho ng 10 - 15 USD/m2/tháng

B ng 2.1 : Th tr ng v n phòng cho thuê t i TP.HCM Quý 2/2012

Tính đ n quý 2/2012, t ng ngu n cung v n phòng trên đ a bàn TP.HCM đ t kho ng 1.937 tri u m2.V tình hình ho t đ ng, giá chào thuê và công su t thuê đ u

gi m các h ng Giá chào thuê v n phòng h ng A trung bình m c 30USD/m2/tháng, h ng B có giá chào thuê trung bình kho ng 17 USD/m2/tháng Các tòa nhà v n phòng trung tâm thành ph có ho t đ ng t t v i t l l p đ y trên 85% cùng v i giá chào thuê c nh tranh và nhi u ch ng trình u đãi đ thu hút khách thuê i n hình, giá thuê v n phòng t i Bitexco Financial Tower đã gi m

xu ng t 1,2 tri u đ ng/m2 xu ng kho ng t 600.000 đ ng/m2 đ n h n 900.000

đ ng/m2 Bên c nh đó, m t s C T có khuynh h ng chuy n đ i công n ng d án sang c n h d ch v đ v t khó trong th i gian này Tr c b i c nh đó, UBND TP.HCM đã ch p thu n ch tr ng cho phép nhi u d án v n phòng cho thuê và khách s n chuy n công n ng thành c n h đ tìm đ u ra trong n m 2012

gi m giá bán c n h không thu hút nhi u s quan tâm c a ng i mua V phân khúc

c n h cao c p, giá bán bình quân đã gi m g n 8% so v i n m 2010 nh ng v n

v t kh n ng tài chính c a ng i mua nên phân khúc này v n b m

Sang 2 tháng đ u n m 2012, giao d ch khá tr m l ng Tuy nhiên sang tháng

3, các C T đã m nh d n h n khi chào bán s n ph m ra th tr ng n h t quý 1, có kho ng g n 600 c n h đ c chào bán ra th tr ng và ngu n cung ch y u t p trung

qu n Bình Tân và Tân Phú

Trong quý 2, th tr ng TP.HCM có 2.491 c n h đ c hoàn thành, đ n t các d án nh : PARCSpring, Léman C.T Plaza, Tropic Garden, The Eastern, Cheery 2 Apartment Bên c nh đó, có thêm 1 d án m i gia nh p vào th tr ng

đó là khu c n h cao t ng Tân Phú IDICO do T ng Công ty u t Phát tri n ô

th và Khu công nghi p VN làm C T D ki n d án này s cung c p cho th

tr ng 665 c n h khi hoàn thành Các d án m bán trong quý này t p trung ch

y u phân khúc trung c p và bình dân Nhi u C T đã không ng n ng i gi m giá

bán đ thu hút khách hàng i n hình, chung c Ng c Lan đã đ c C T đi u

ch nh giá bán xu ng còn 14,9 tri u đ ng/ m2, gi m t 11 – 14% so v i cu i n m

2011 G n đây, sàn giao d ch B S Lê Thành chào bán c n h thu c d án Lê

Thành Twin Towers v i giá t 11,9 tri u đ ng/m2, trong khi đó, giá khu c n h

này trong quý đ u n m 2012 vào kho ng 13,9 tri u đ ng/m2 Bên c nh đó, có m t

s d án có giá bán ch dao đ ng t 10 – 11 tri u đ ng/m2 V tình hình ngu n c u

trên th tr ng, ng i mua quan tâm nhi u đ n giá bán và di n tích C th , các

c n h có giá bán t 12 - 21 tri u đ ng/m2 có t l h p th khá l c quan D ki n,

trong 2 quý cu i n m s có kho ng 2.000 c n h đ c chào bán và th tr ng có

m c 50 – 55 USD/m2 v i công su t thuê đ t h n 90% Giá chào thuê khu v c ngoài trung tâm trung bình t 25 – 30 USD/m2 T ng doanh thu bán l hàng hóa

d ch v c tính c n m 2011 t ng 23,5% và l ng khách qu c t đ n TP.HCM t ng

h n 12,9% so v i n m 2010 i u này cho th y tri n v ng c a l nh v c bán l và xu

h ng m r ng m t b ng kinh doanh khi n n kinh t n đ nh

Quý 1/2012, t ng ngu n cung di n tích b n l trên đ a bàn thành ph t ng 8%

so v i cùng k n m tr c Ngu n cung m i đ n t kh i đ bán l The Vista v i

di n tích sàn kho ng 7.000m2, Saigon Centre giai đo n 2 kho ng15.000m2 Trong quý này, có 1 d án chính th c đ c khai tr ng và đi vào ho t đ ng là TTTM Crescent Mall t i khu đô th Phú M H ng, qu n 7 v i di n tích sàn lên đ n 45.000m2 Bên c nh đó, th tr ng c ng đón nh n thêm khu TTTM SC VivoCity

v i t ng di n tích sàn 72.000m2 t i đ i l Nguy n V n Linh, qu n 7 do t p đoàn

đ u t B S th ng m i Mapple Tree (Singapore) và t p đoàn bán l Saigon Co.op (VN) h p tác đ u t Ngoài ra, t p đoàn bán l Aeon c ng gia nh p vào th

tr ng bán l VN v i d án TTTM Aeon-Celadon t i qu n Tân Phú Giá chào thuê các khu TTTM, kh i đ bán l khu v c trung tâm t ng đ i n đ nh v i công su t thuê luôn duy trì m c cao trên 95%, còn khu v c ngoài trung tâm có xu h ng

ti p t c gi m

Tính đ n quý 2/2012, t ng ngu n cung di n tích bán l trên đ a bàn thành ph

đ t 493.470m2 Ngu n cung m i trong quý đ n t TTTM Pico Plaza TP.HCM v i

h n 9.700m2 Bên c nh đó, Diamond Plaza chuy n đ i khu v c dành cho gi i trí thành khu v c mua s m và n u ng Giá chào thuê các khu TTTM, kh i đ bán l khu v c trung tâm và ngoài trung tâm có xu h ng gi m m nh i n hình, TTTM

Zen Plaza đã gi m giá cho thuê m t b ng kho ng 15 - 20%

Giá chào thuê TB-

Khu trung tâm ( USD/m2)

$ 103,06 $ 109,15

Thay đ i theo quý (%) - 5,8 % -2,6 %

Thay đ i theo n m (%) - -12,7 %

Giá chào thuê TB-

Ngoài khu trung tâm (USD/m2)

$ 48,69 $ 29,93

Thay đ i theo quý (%) -0,5 % -3,8 %

Thay đ i theo n m (%) -2,6 % -14,6 %

Ngu n: CBRE

Theo nh n đ nh c a các chuyên gia, giá thuê m t b ng bán l s gi m h n

n a do ngu n cung đang d th a, trong khi nhu c u thuê v n ti p t c gi m do khó

kh n trong ho t đ ng kinh doanh c a DN Trong th i gian t i, nhi u d án có quy

mô l n đi vào ho t đ ng s gây s c ép l n lên giá thuê nh : Lega Fashion House, Vincome Centre A, Saigon One Tower, Saigon M&C, Riviera Point Vì th , công

su t thuê và giá chào thuê trung bình s ti p t c gi m h n n a trong n m 2012

2.2.2.4 Th tr ng đ t n n và bi t th

Giá chào bán đ t n n n m 2011 các d án có nhi u bi n đ ng C th , ch

có m t vài d án t ng giá nh Thái S n 1 t ng 10% hay Th nh M L i – Phú Nhu n

t ng 5% so v i n m 2010, còn đa ph n là gi m ho c gi giá Các d án qu n 7 có

m c giá trung bình h n 55 tri u đ ng/m2, qu n 2 có m c giá chào bán bình quân

40 tri u đ ng/m2

Th tr ng đ t n n trong quý đ u n m 2012 có ph n kh quan h n so

v i các phân khúc khác c a th tr ng B S v i 169 n n đ c chào bán t 2

d án là khu dân c ph ng ông H ng Thu n (qu n 12) và Nature Land

(qu n 9) Trong đ t m bán ngày 10/3, CTCP đ a c Th ng Long (Thang

Long Real) đã chào bán thành công h n 40 n n bi t th và nhà ph Nature Land

thu c khu đô th m i ông Th ng Long v i m c giá chào bán t 9,9 tri u đ ng/m2

Giá đ t n n t i qu n 9 t ng kho ng 3%, còn các qu n khác gi m t 1% đ n 10% so

v i quý tr c

V phân khúc bi t th , giá g c chào bán t C T không thay đ i, m c th p

nh t vào kho ng 4 t đ ng/c n và không có d án m i nào gia nh p vào th tr ng

Trong quý 2, th tr ng đ t n n c ng nh bi t th t i TP.HCM đang có d u

hi u m d n lên v i 8 d án đ c chào bán, cung c p thêm cho th tr ng g n 360

n n đ t và 96 c n bi t th m i hoàn thành

Giá đ t n n t i m t s d án tuy đã gi m nh nh ng v n ch a thu hút đ c

s quan tâm t phía ng i mua Hi n nay, N T v n đang trong tâm lý ch đ i thông tin v th tr ng C th , đ t n n khu đô th An Phú An Khánh có giá dao

đ ng t 39,2 – 42,7 tri u đ ng/m2, gi m 0,5%, d án ông Th Thiêm có giá t 19 – 20,6 tri u đ ng/m2, d án Th K 21 gi m 0,1 tri u đ ng/m2

V phân khúc bi t th , giá chào bán giao đ ng t 30 - 70 tri u đ ng/m2 và

t ng l p th ng l u v n có nhu c u cao v i lo i hình này Trong 2 quý cu i n m s

có thêm m t s d án gia nh p th tr ng nh : Sunflower City, Khu bi t th Mê Ga, Minh Trí, Khu bi t th oàn Nguyên,…

Tóm l i, phân khúc c n h cao c p g n nh điêu đ ng, ch có giao d ch phân khúc c n h trung bình và bình dân nh ng s l ng không nhi u Theo nh n

đ nh c a các chuyên gia, m c dù các DN đ a c đã th c hi n các ch ng trình khuy n mãi, gi m giá nh ng giá bán c n h hi n v n v t kh n ng tài chính c a

ng i tiêu dùng V m t b ng bán l , v n đ c đánh giá là m t th tr ng có nhi u

ti m n ng b i doanh thu bán l đ t t 85 – 86 t USD trong n m 2011 Trong đó, doanh thu t TTTM, kh i đ th ng m i chi m kho ng 20% th ph n Bên c nh

đó, B Công th ng đ a ra m c tiêu kênh bán l hi n đ i chi m kho ng 40% th

ph n trên c n c đ n n m 2020 Ngoài ra, theo báo cáo c a Research and Markets,

VN là m t trong n m th tr ng bán l sinh nhi u l i nh t trên th gi i, là đích nh m

t i c a h th ng phân ph i bán l n c ngoài khi các rào c n v l nh v c bán l t i

VN đ c d b Do đó, m t b ng bán l v n là m t đi m sáng c a th tr ng B S Theo đ nh h ng phát tri n nhà đ n n m 2020 c a Th t ng Chính ph , đ n

n m 2015, ph n đ u đ t ch tiêu di n tích nhà bình quân đ u ng i khu v c đô th