Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hưng Yên, Tỉnh Hưng Yên

Trên cơ sở Hiến pháp, Luật ựất ựai năm 1988 ựã ra ựời, trong ựó cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược coi là 1 nội dung then chốt trong các nội dung quản lý nhà nước về ựất ựai.. Cá

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THÁI BẠT

HÀ NỘI – 2012

LỜI CAM đOAN

Tôi xin cam ựoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là của riêng tôi, trung thực, chắnh xác và chưa ựược sử dụng ựể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ựoan rằng, mọi sự giúp ựỡ cho việc thực hiện báo cáo này

ựã ựược cảm ơn và các thông tin ựược trắch dẫn trong báo cáo này ựã ựược ghi rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn

đào Thị Thúy Mai

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau ựại học Ờ Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựã tạo mọi ựiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Lê Thái Bạt, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ựã tận tình giúp ựỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Hưng Yên, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hưng Yên, Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Hưng Yên, Ủy ban nhân dân và cán bộ ựịa chắnh của các phường, xã thuộc thành phố Hưng Yên ựã tạo mọi ựiều kiện thuận lợi

và cung cấp ựầy ựủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ựồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia ựình và bạn bè ựã giúp ựỡ và ựộng viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu ựể hoàn thành luận văn này

Tác giả luận văn

đào Thị Thúy Mai

2.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền

2.2.2 Một số nước trong khu vực 28 2.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 33 2.3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trước khi có Luật ñất

3.1.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận

3.1.2 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hưng Yên 42 3.1.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 42

3.2.6 Phương pháp thống kê phân tích số liệu 44

4.1 ðiều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của thành phố Hưng Yên 45

4.2.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân ñối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần

4.2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở cho hộ gia ñình, cá nhân

4.2.3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân ñược

4.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của thành phố Hưng Yên

77 4.3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nông nghiệp của thành

4.3.2 Kết quả kê khai ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất phi nông nghiệp ở thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên 88 4.4 Kết quả ñiều tra các trường hợp chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở trên ñịa bàn thành phố Hưng Yên 98 4.4.1 Kết quả phân loại các trường hợp chưa ñược cấp giấy chứng nhận 98

4.4.2 Kết quả ựiều tra các trường hợp chưa thực hiện kê khai ựăng ký cấp

4.5 đánh giá công tác ựăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất của

4.6 đề xuất những giải pháp nhằm ựẩy mạnh hơn nữa công tác ựăng ký, cấp

DANH MỤC CÁC BẢNG

2.1: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất, sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với ủất (tớnh ủến 30/06/2012) 41

4.2: Thống kê, kiểm kê diện tích đất phi nông nghiệp 62 4.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất nụng nghiệp 81 4.4: Thống kờ số hộ thực hiện ủăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất nụng nghiệp thành phố Hưng Yờn - tỉnh Hưng Yờn 84 4.5: Diện tớch ủất nụng nghiệp ủó ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất thành phố Hưng Yờn - tỉnh Hưng Yờn 85 4.6: Kết quả cấp giấy chứng nhận ủất ở trờn ủịa bàn thành phố Hưng Yờn -

4.7: Số hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn ủó ủược cấp giấy chứng nhận ủất ở trờn ủịa bàn

4.8: Kết quả giao giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ở 97 4.9: Cỏc trường hợp chưa ủủ ủiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ở thành phố Hưng Yờn - tỉnh Hưng Yờn 99

4.11: Tổng hợp kết quả ủiều tra cỏc hộ ngại làm thủ tục 102 4.12: Tổng hợp kết quả ủiều tra cỏc hộ vắng nhà 103 4.13: Tổng hợp kết quả ủiều tra cỏc hộ sợ tranh chấp giữa cỏc anh em 104 4.14 Tổng hợp kết quả ủiều tra cỏc hộ sợ làm thủ tục tốn kộm 105

DANH MỤC CÁC SƠ ðỒ, BIỂU ðỒ

Biểu ñồ 4.1: Thống kê số lao ñộng ñược giải quyết việc làm năm 2011 51

Sơ ñồ 4.1: Quản lý Nhà nước về ñất ñai của thành phố Hưng Yên 66

Sơ ñồ 4.2: Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với hộ

Sơ ñồ 4.3: Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với

Biều ñồ 4.2: Số hộ gia ñình ñã ñược cấp GCN QSDð nông nghiệp (tính ñến

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là nguồn tài nguyên có hạn, là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người Dựa vào ñất chúng ta có lương thực, thực phẩm, trang phục, khoáng sản, năng lượng, nguyên vật liệu, ñịa ñiểm ñể xây dựng nhà ở, nơi làm việc và các công trình khác… ðể có ñất sử dụng cho các mục ñích khác nhau thì sự phân bố và sử dụng hợp lý là chìa khóa cần thiết có ý nghĩa sống còn cho sự tồn tại của con người Vấn ñề quản lý và sử dụng ñất lại càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, tài nguyên cạn kiệt và suy thoái môi trường ngày càng nghiêm trọng do các hoạt ñộng của con người trên phạm vi như hiện nay

Công tác quản lý và sử dụng ñất ñai ở Việt Nam ngày càng ñược Nhà nước hết sức quan tâm, ñặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

ðể quản lý ñất ñai, ngay sau khi giải phóng miền Nam, thống nhất ñất nước, Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” và Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng ñịnh quan ñiểm này Trên cơ sở Hiến pháp, Luật ñất ñai năm 1988 ñã ra ñời, trong ñó cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược coi là 1 nội dung then chốt trong các nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai Vai trò quan trọng này vẫn ñược khẳng ñịnh trong ñiều 13 - Luật ñất ñai 2003 và hàng loạt các văn bản khác của Chính phủ, của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Sự thay ñổi mạnh mẽ của ñất nước sau khi ra nhập tổ chức thương mại thế giới WTO cùng với xu thế hội nhập toàn cầu ñã và ñang làm phức tạp các quan

hệ ñất ñai cũng như gây ra nhiều bất cập cho việc quản lý, sử dụng ñất bao gồm

cả việc cấp giấy chứng nhận Mức ñộ phức tạp trong quá trình thực hiện quản lý gia tăng khu vực ñô thị và khu vực ven ñô nơi có tốc ñộ ñô thị hóa cao

Hưng Yên là thành phố trẻ ựã và ựang phát huy những lợi thế về vị trắ ựịa

lý khi ựược kết nối với các ựịa bàn lân cận Thành phố ựã và ựang có những bước tiến mạnh mẽ trong phát triển kinh tế - xã hội Hoạt ựộng sản xuất ựang chuyển trọng tâm từ nông nghiệp sang thương mại và dịch vụ Sự chuyển dịch này ựã mang ựến nhiều khó khăn, thách thức cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất nói riêng và công tác quản lý ựất ựai nói chung

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và ý nghĩa trên, việc thực hiện ựề tài:

Ộđánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Hưng Yên - Tỉnh Hưng YênỢ là hết sức cần thiết ựối với công tác

1.2.2 Yêu cầu

- Các số liệu ựiều tra thu thập phải phản ánh trung thực, khách quan

- Hiểu và vận dụng tốt quy trình, văn bản về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất

- Những giải pháp và kiến nghị ựưa ra phải phù hợp với ựiều kiện ựịa phương

2 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

2.1.1 Lịch sử ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.1.1.1 Thời kỳ trước năm 1945

Ở Việt Nam, công tác ñăng ký ñất ñai có từ thế kỷ thứ VI và nổi bật nhất là:

* Thời kỳ Gia Long với sổ ðịa bạ ñược lập cho từng xã phân biệt rõ ñất công ñiền và ñất tư ñiền của mỗi xã Trong sổ ñó ghi rõ của ai, diện tích,

tứ cận, ñẳng hạ ñể tính thuế Sổ ðịa bạ ñược lập cho 18.000 xã từ Mục Nam Quan ñến mũi Cà Mau, bao gồm 10.044 tập và có 3 bộ ñược lưu ở 3 cấp: bản Giáp ñược lưu ở bộ Hộ, bản Bính ở Bộ Chánh, bản ðinh ở xã sở tại Theo quy ñịnh cứ 5 năm thì phải ñại tu, hàng năm tiểu tu

* Thời Minh Mạng: sổ ðịa bộ ñược lập tới từng làng xã Sổ này tiến bộ hơn sổ thời Gia Long vì nó ñược lập trên cơ sở ñạc ñiền với sự chứng kiến của các chức sắc giúp việc trong làng Các viên chức trong làng lập sổ mô tả ghi các thửa ñất, ruộng kèm theo sổ ðịa bộ có ghi diện tích, loại ñất Quan Kinh Phái và viên Thơ Lại có nhiệm vụ ký xác nhận vào sổ mô tả Quan phủ căn cứ vào ñơn thỉnh cầu của ñiền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền phải xem xét ngay tại chỗ sau ñó trình lên quan Bố Chánh và ghi vào sổ ðịa bộ

* Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại rất nhiều chế ñộ ñiền ñịa khác nhau:

- Chế ñộ ñiền thổ tại Nam Kỳ: Pháp ñã xây dựng ñược hệ thống bản

ñồ dải thửa ñược ño ñạc chính xác và lập sổ ñiền thổ Trong sổ ñiền thổ, mỗi trang sổ thể hiện cho một lô ñất của mỗi chủ sử dụng trong ñó ghi rõ: diện tích, nơi toạ ñạc, giáp ranh và các vấn ñề liên quan ñến sở hữu và sử dụng

- Chế ñộ quản thủ ñịa chính tại Trung Kỳ: ñã tiến hành ño ñạc bản ñồ dải thửa, sổ ñịa bộ, sổ ñiền chủ, tài chủ bộ

- Chế ñộ ñiền thổ và quản thủ ñịa chính tại Bắc Kỳ: Do ñặc thù ñất ñai ở miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ ño ñạc ñược các lược ñồ ñơn giản và lập ñược hệ thống sổ ñịa chính Sổ ñịa chính lập theo thứ tự thửa ñất ghi diện tích, loại ñất, tên chủ Ngoài ra còn ñược lập các sổ sách khác như sổ ñiền chủ,

sổ khai báo…

Nhìn chung, thời kỳ này áp dụng nhiều chế ñộ quản lý, nhiều loại

hồ sơ khác nhau ñể vừa phù hợp với ñiều kiện ngoại cảnh vừa phù hợp với mục tiêu lâu dài là xây dựng ñược một hệ thống hồ sơ thống nhất Tuy nhiên, trong các chế ñộ quản lý này thì hệ thống hồ sơ ñược thiết lập cũng chỉ gồm hai nhóm tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa ñất và nhóm lập theo chủ ñất ñể tra cứu

2.1.1.2 Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975)

Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng ñất: một chính sách ruộng ñất của chính quyền cách mạng và một chính sách ruộng ñất của chính quyền Nguỵ

- Tân chế ñộ ñiền thổ: Theo sắc lệnh 1925 miền Nam Việt Nam sử dụng chế ñộ ñiền thổ ðây là chế ñộ ñược ñánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhất trong thời kỳ Pháp thuộc Hệ thống hồ sơ ñược thiết lập theo chế ñộ này gồm: bản ñồ dải thửa kế thừa từ thời Pháp; sổ ñiền thổ lập theo lô ñất trong ñó ghi

rõ: diện tích, nơi toạ ñạc, giáp ranh, biến ñộng, tên chủ sở hữu; sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số liệu tất cả các thửa ñất của mỗi chủ Hệ thống hồ sơ trên ñược lập thành hai bộ lưu tại Ty ðiền ñịa và xã Sở tại

- Chế ñộ quản thủ ñiền ñịa cũng tiếp tục ñược duy trì từ thời Pháp thuộc Theo chế ñộ này phương pháp ño ñạc rất ñơn giản các xã có thể tự ño

vẽ lược ñồ Và hệ thống hồ sơ gồm: sổ ñịa bộ ñược lập theo thứ tự thửa ñất (mỗi trang sổ lập cho 5 thửa), sổ ñiền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi chủ một trang), sổ mục lục ghi tên chủ ñể tra cứu

- Giai ñoạn 1960 - 1975: Thiết lập Nha Tổng ðịa Nha này có 11 nhiệm

vụ trong ñó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu, tổ chức và ñiều hành tam giác ñạc, lập bản ñồ và ño ñạc thiết lập bản ñồ sơ ñồ và các văn kiện phụ thuộc

2.1.1.3 Thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà và Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

- Thời kỳ tháng 8/1945 - 1979: Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 ñặc biệt là sau cải cách ruộng ñất năm 1957, Nhà nước ñã tịch thu ruộng ñất của ñịa chủ chia cho dân nghèo ðến năm 1960 hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất ñại bộ phận nhân dân ñã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện trạng sử dụng ñất có nhiều biến ñộng Thêm vào ñó là ñiều kiện ñất nước khó khăn có nhiều hệ thống hồ sơ ñịa chính giai ñoạn ñó chưa ñược hoàn chỉnh cũng như ñộ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng ñược vào những năm tiếp theo Trước tình hình ñó ngày 03/07/1958, Chính phủ ñã ban hành Chỉ thị

số 344/TTg cho tái lập hệ thống ðịa chính trong Bộ Tài chính [16]

Hệ thống tài liệu ñất ñai trong thời kỳ này chủ yếu là bản ñồ dải thửa

ño ñạc thủ công bằng thước dây, bàn ñạc cải tiến và sổ mục kê ruộng ñất

Ngày 09/11/1979, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 404-CP về việc thành lập tổ chức quản lý ruộng ñất trực thuộc Hội ñồng Bộ trưởng thống nhất quản lý Nhà nước ñối với toàn bộ ruộng ñất trên toàn lãnh thổ [17]

- Thời kỳ từ năm 1980-1988

Hiến pháp năm 1980 ra ñời quy ñịnh: “ ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý “ Nhà nước quan tâm ñến công tác quản lý ñất ñai ñể quản chặt và nắm chắc quỹ ñất trong cả nước [44] Tuy nhiên, trong giai ñoạn này, hệ thống quản lý ñất ñai của toàn quốc còn nhiều hạn chế và chưa có biện pháp cụ thể ñể quản lý toàn bộ ñất ñai Nhà nước mới chỉ quan tâm ñến việc quản lý ñất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao ñất,

sử dụng ñất tuỳ tiện ñối với các loại ñất khác Từ thực tế ñó, ðảng và Nhà nước ñã ban hành nhiều Quyết ñịnh, Thông tư, Chỉ thị như:

Quyết ñịnh số 201/Qð-CP ngày 01/07/1986 về công tác quản lý ñất ñai trong cả nước [18]

Chỉ thị số 299/CT -TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thực hiện công tác ño ñạc, ñăng ký ñất ñai, thống kê ñất ñai, phân hạng ñất [51]

Quyết ñịnh số 56/Qð-ðKTK ngày 05/11/1981 về việc ñiều tra ño ñạc,

kê khai ñăng ký và lập hồ sơ ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể ñáp ứng yêu cầu quản lý ñất ñai Quyết ñịnh số 56 này ban hành ñã làm cho công tác quản lý ñất ñai có bước ñột phá mới Công tác ñăng ký ñất ñai có một trình tự khá chặt chẽ Việc xét duyệt phải do hội ñồng ñăng ký thống

kê ñất ñai của xã thực hiện, kết quả xét ñơn của xã phải do Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt mới ñược ñăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Hồ sơ ñăng ký ñất ñai khá hoàn chỉnh và chặt chẽ bao gồm 4 mẫu Nó ñã ñáp

ứng ñược yêu cầu công tác quản lý ñất ñai giai ñoạn ñó Các tài liệu của hệ thống quản lý này bao gồm: biên bản xác ñịnh ñịa giới hành chính, sổ dã ngoại, biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra ño ñạc ngoài thực ñịa, trong phòng, ñơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, bản kê khai ruộng ñất của tập thể, bản tổng hợp các hộ sử dụng ñất không hợp pháp, sổ mục kê, biểu thống kê, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, bản ñồ ñịa chính, thông báo công khai hồ

sơ ñăng ký, biên bản kết thúc công khai, sổ khai báo biến ñộng…

Tuy nhiên, trong giai ñoạn này, việc xét duyệt ñược thực hiện chưa nghiêm túc do ñó ñộ chính xác chưa cao Hầu hết các trường hợp vi phạm không bị xử lý mà vẫn còn ñược kê khai Có thể nói, hệ thống hồ sơ ñịa chính cũng như trình tự thủ tục quản lý khá chặt chẽ nhưng trong quá trình thực hiện chúng lại không chặt chẽ Do vậy, hệ thống hồ sơ này vẫn chỉ mang tính chất ñiều tra, phản ánh hiện trạng sử dụng ñất Trong quá trình thiết lập hệ thống hồ sơ thì tình trạng sai sót vẫn chiếm tỷ lệ khá cao (trên 10% có nơi trên 30%) Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất chưa ñược thực hiện Công tác quản lý ñất ñai giai ñoạn này thiếu ñồng bộ cũng như ñộ chính xác là do pháp luật chưa chặt chẽ, trình ñộ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ cũng như nhận thức của người dân giai ñoạn này chưa cao

- Thời kỳ từ năm 1988 - 1993

Năm 1988, Luật ñất ñai lần ñầu tiên ñược ban hành nhằm ñưa công tác quản lý ñất ñai vào nề nếp Giai ñoạn này công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng ñất và hoàn thiện hệ thống hồ sơ ñịa chính là một nhiệm vụ bắt buộc

và bức thiết của việc quản lý, là cơ sở cho việc tổ chức thực hiện Luật ñất ñai

Do yêu cầu thực tế, ñể ñáp ứng các nhiệm vụ ñặt ra và thừa kế sản phẩm theo Chỉ thị số 299/CT-TTg ngày 10/11/1980, Tổng cục quản lý ruộng ñất ñã ban

hành Quyết ñịnh số 201/ðKTK ngày 14/07/1989 về việc ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư số 302/TT-ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết ñịnh số 201 Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý ñất ñai ñã có bước phát triển mới, công tác ñăng ký ñất ñai có thay ñổi mạnh mẽ và chúng ñược thực hiện ñồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện ñã có những vướng mắc cần phải giải quyết ñó là vấn ñề chất lượng hồ sơ, tài liệu ñã thiết lập theo Chỉ thị số

299 cũng như vấn ñề về chính sách ñất ñai trong giai ñoạn hoàn thiện

Trong quá trình triển khai theo Luật ñất ñai 1988, Nhà nước ñã ban hành chính sách khoán 100 và khoán 10 theo Chỉ thị số 100/CT-TW làm cho hiện trạng sử dụng ñất có nhiều thay ñổi do ñó công tác ñăng ký ñất ñai gặp nhiều khó khăn cùng với việc chưa có một hệ thống văn bản hoàn chỉnh chặt chẽ làm cho công tác quản lý ñất ñai giai ñoạn này kém hiệu quả

Chính vì những lý do trên mà công tác quản lý ñất ñai cũng như việc lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất giai ñoạn này chưa ñạt kết quả cao ðến năm 1993, cả nước mới cấp ñược khoảng 1.600.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các hộ nông dân ở gần 1.500 xã, tập trung chủ yếu tại các vùng ñồng bằng sông Cửu Long (40%) ðặc biệt do chính sách ñất ñai chưa ổn ñịnh nên giấy chứng nhận giai ñoạn này chủ yếu là giấy chứng nhận tạm thời (theo mẫu của Tỉnh) chủ yếu cho các

xã tự kê khai Năm 1994, toàn quốc cấp ñược khoảng 1.050.000 giấy chứng nhận Loại giấy này có ñộ chính xác thấp cùng với việc cấp ñồng loạt do ñó dẫn ñến sai sót cao trong quá trình cấp

- Thời kỳ từ khi Luật ñất ñai 1993 ra ñời ñến trước khi có Luật ñất ñai

2003 [46]

Luật ñất ñai ñầu tiên ra ñời năm 1988 cùng với nó là sự thành công của Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị ñã khẳng ñịnh ñường lối, chủ trương của ðảng là hoàn toàn ñúng Nó ñã tạo ñiều kiện cho Luật ñất ñai 1993 ra ñời nhằm quản lý chặt chẽ ñất ñai hơn ñể ñáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân khi họ là chủ thực sự của ñất ñai Nhà nước khẳng ñịnh ñất ñai có giá trị và người dân có các quyền sau: chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp…

Do vậy, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất giai ñoạn này

là việc làm cấp thiết ñể người dân khai thác ñược hiệu quả cao nhất từ ñất Nhận thấy ñược tính cấp thiết của vấn ñề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người dân, cơ quan các cấp, các ñịa phương ñã tập trung chỉ ñạo công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và coi nó là vấn ñề quan trọng nhất trong quản lý ñất ñai giai ñoạn này Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận ñược triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997 Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước ñã ban hành nhiều Chỉ thị về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người dân và

ñã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001

ðể hỗ trợ cho Luật ñất ñai 1993, Nhà nước ñã ban hành một số văn bản dưới luật như sau: Tổng cục ðịa chính ñã ra Quyết ñịnh số 499/Qð-TCðC ngày 27/7/1995 quy ñịnh mẫu hồ sơ ñịa chính thống nhất trong cả nước và Thông tư số 346/TT-TCðC ngày 16/3/1998 về việc hướng

dẫn thủ tục ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, lập hồ

sơ ñịa chính [48] ðến năm 2001, Tổng cục ðịa chính ban hành Thông tư

số 1990/2001/TT-TCðC ngày 31/11/2001 hướng dẫn các thủ tục ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và lập hồ sơ ñịa chính trong cả nước [49]

Từ khi ban hành Luật ñất ñai 1993, trong quá trình thực hiện bên cạnh những tích cực cũng bộc lộ không ít ñiều chưa thật phù hợp, chưa ñủ cụ thể

ñể xử lý những vấn ñề mới phát sinh nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng ñất, làm cho quan hệ ñất ñai trong xã hội rất phức tạp, và kinh tế phát triển chưa ổn ñịnh mà còn ảnh hưởng không nhỏ ñến sự ổn ñịnh của xã hội Do vậy, Luật ñất ñai 1993 ñã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm 1998 và

2001 ñể kịp thời ñiều chỉnh những vấn ñề mới phát sinh

Nói chung, trong 10 năm thực hiện Luật ñất ñai ñã tạo ra sự ổn ñịnh tương ñối trong công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và hệ thống hồ sơ ñịa chính cũng hoàn thành khá tốt Nhưng Luật ñất ñai 1993 và Luật sửa ñổi bổ sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn ñề mới phát sinh mà chưa có ñịnh hướng giải quyết cụ thể Do vậy, Luật ñất ñai 2003 ra ñời ñể ñáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở ñể quản lý ñất ñai chặt chẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện ñại hoá ñất nước

- Thời kỳ từ khi Luật ñất ñai 2003 ra ñời ñến nay

Ngày 16/11/2003, Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Luật ñất ñai 2003 ñã nhanh chóng ñi vào ñời sống và góp phần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật ñất ñai giai ñoạn trước chưa giải quyết ñược [46] Sau khi Luật ñất ñai 2003 ra ñời, Nhà nước ñã ban hành các văn bản dưới luật ñể cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:

Chỉ thị số số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ

về việc các ñịa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trong năm 2005 [50]

Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai 2003 do Chính phủ ban hành [19]

Quyết ñịnh số 24/2004/Qð-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất [2]

Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính [3] Quyết ñịnh số 08/2006/Qð-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thay thế cho Quyết ñịnh số 24/2004/Qð-BTNMT ngày 01/11/2004 [4]

Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai [20]

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð – CP ngày 05/05/2007 [5] Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính [6]

Nhìn chung, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất giai ñoạn này

ñã thực hiện theo ñúng quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai và ñã cấp ñược 6,2 triệu giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người dân Các thủ tục hành chính ñã ñược cải cách trong nhiều khâu ñặc biệt là nhiều ñịa phương ñã có kinh nghiệm ñể ñơn giản hoá thủ tục, rút ngắn ñược thời gian cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng ñất Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn còn chậm nhất là ñất chuyên dùng, ñất ở ñô thị và ñất lâm nghiệp

2.1.2 Cơ sở lý luận

Theo Julia Burger: “ðối với nhân dân, ñất là nguồn sống của họ, là quà tặng của trời ðất nuôi sống nâng ñỡ và giáo dục con người Mặc dù phong tục tập quán của mỗi dân tộc và con ñường của họ tác ñộng lên ñất có khác nhau nhưng tất cả họ ñều coi ñất là Mẹ và ñất luôn ñược tôn thờ Mẹ - ðất là trung tâm của vũ trụ, là thành phần của nền văn minh của họ, là nguồn gốc của mọi tính cách ðất nối liền quá khứ, hiện tại, tương lai”

Còn ñối với mỗi quốc gia, ñất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng và ñặc biệt là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế ñược trong sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên, tài nguyên ðất lại có hạn về diện tích và cố ñịnh trong không gian, trong khi nhu cầu về ñất ñai của con người ngày càng tăng Do vậy, bất kỳ quốc gia nào cũng ñặt nhiệm vụ quản lý việc sử dụng ñất lên hàng ñầu

ðối với nước ta, công tác quản lý nhà nước về ñất ñai nói chung, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nói riêng giữ vai trò quan trọng Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một công cụ của nhà nước

ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân

ðối với nhà nước và xã hội, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñem lại những lợi ích ñáng kể như:

Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng

Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai trong ñó bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một hệ thống pháp luật; Giám sát giao dịch ñất ñai;

Phục vụ quy hoạch;

Phục vụ quản lý trật tự trị an; …

ðối với công dân việc ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñem lại những lợi ích như:

Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với ñất ñai;

Khuyến khích ñầu tư cá nhân;

Mở rộng khả năng vay vốn;

Hỗ trợ các giao dịch về ñất ñai;

Giảm tranh chấp ñất ñai; …

Với lợi ích mà công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñem lại ñối với công dân, ñối với nhà nước và xã hội, chúng ta thấy rằng việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trên phạm vi toàn quốc ñến từng thửa ñất, mảnh ñất ở các ñịa bàn là một nhiệm vụ không thể thiếu ñược ðiều này giúp cho người sử dụng yên tâm ñầu tư khai thác những tiềm năng của ñất và chấp hành ñầy ñủ những quy ñịnh về ñất ñai Việc ñăng ký ñất ñai nhằm thiết lập hồ sơ, làm cơ sở ñể Nhà nước nắm chắc, theo dõi toàn bộ quỹ ñất dựa trên nền tảng của pháp luật

ðăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và lập hồ sơ ñịa chính là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai, nhằm xác lập quyền sử dụng ñất có ñủ cơ sở pháp lý về ñầu tư sản xuất, khai thác hết mọi tiềm năng của ñất, ñồng thời nó là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất, là một trong những căn cứ pháp lý ñể xây dựng hồ sơ ñịa chính

2.1.3 Căn cứ pháp lý của công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận 2.1.3.1 Các văn bản pháp lý quy ñịnh về công tác ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Sau cách mạng tháng Tám, kháng chiến chống thực dân Pháp thắng lợi, cải cách ruộng ñất thành công (năm 1957), hình thức ñưa ruộng ñất vào sở hữu tập thể phát triển nhanh chóng Do ñiều kiện thiếu thốn, chiến tranh kéo dài, hệ thống hồ sơ chế ñộ cũ ñể lại không ñược chỉnh lý và không sử dụng ñược, hồ sơ ñất ñai trong giai ñoạn này chủ yếu gồm có: Sổ mục kê và bản ñồ hoặc sơ ñồ dải thửa ruộng ñất Chỉ sau khi Nhà nước ban hành Hiến pháp, Quyết ñịnh, Chỉ thị thì việc ñăng ký ñất ñai mới ñược bắt ñầu thực hiện trở lại

ở Việt Nam ñó là:

- Quyết ñịnh 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội ñồng Chính Phủ về thống nhất quản lý ruộng ñất và tăng cường công tác quản lý ruộng ñất trong cả nước [21]

- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác ño ñạc, phân hạng ñất

và ñăng ký thống kê ruộng ñất [51]

Quyết ñịnh số 56/ðKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng ñất ban hành quy ñịnh về thủ tục ñăng ký thống kê ruộng ñất trong cả nước [52]

ðặc biệt Hiến pháp 1980 ra ñời quy ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”

ðến năm 1988, trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật ñất ñai ñầu tiên ra ñời Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược ghi vào Luật ñất ñai và trở thành một trong 7 nội dung của quản lý Nhà nước về ñất ñai Công tác ñăng

ký ñất ñai vẫn ñược triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg năm

1980, Tổng cục ñịa chính ñã ban hành Quyết ñịnh 201-ðKTK ngày 14/7/1989

về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư 302-ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh này Quy ñịnh này ñã tạo ra sự biến ñổi lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Việt Nam [53]

Trước năm 1993, Nhà nước ta ñã có những hệ thống văn bản pháp luật

về ñăng ký ñất ñai ñể phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội Luật ñất ñai năm 1993 ra ñời ngày 14/7/1993 ñã ñánh dấu một mốc quan trọng về

sự ñổi mới chính sách ñất ñai của Nhà nước ta với những thay ñổi quan trọng như: ðất ñai ñược khẳng ñịnh có giá trị; ruộng ñất nông, lâm nghiệp ñược giao ổn ñịnh lâu dài cho các hộ gia ñình, cá nhân, người sử dụng ñất ñược hưởng các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng ñất…

Từ khi có Luật ñất ñai năm 1993 ñến năm 2003, ñể phù hợp với tinh thần sửa ñổi chính sách ñất ñai, Nhà nước ta ñã ban hành một hệ thống văn bản bao gồm:

- Công văn 434/CVðC do Tổng cục ðịa chính ñã xây dựng và ban hành hệ thống sổ sách ñịa chính mới vào tháng 7/1993 ñể áp dụng tạm thời, thay thế cho các mẫu quy ñịnh tại quyết ñịnh 56/ðKTK năm 1981 [54]

- Nghị ñịnh 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao ñất nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản xuất nông nghiệp [22]

- Nghị ñịnh 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất ở ñô thị [23] Cùng ngày, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà [24]

- Quyết ñịnh 499/Qð-ðC ngày 27/7/1995 ñã sửa ñổi và hoàn thiện sau

2 năm thử nghiệm theo công văn 434 CV/ðC của Tổng cục ðịa chính về hệ thống sổ sách ñịa chính

- Thông tư số 346/1998/TT-TCðC của Tổng cục ñịa chính hướng dẫn thủ tục ñăng ký, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thay thế hoàn toàn Quyết ñịnh 56/ðKTK năm 1981[55]

- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 20/02/1998 về ñẩy mạnh và hoàn thiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nông nghiệp

- Nghị ñịnh số 14/1998/Nð-CP ngày 6/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước [25]

- Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai 1993 ngày 02/12/1998

- Quyết ñịnh số 20/1999/ Qð-BTC ngày 25/02/1999 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghị ñịnh số 14/1998/Nð-CP [7]

- Nghị ñịnh số 176/1999/Nð-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quy ñịnh về lệ phí trước bạ [26]

- Thông tư số 1442/2000/TTLT/BTC-TCðC của liên Bộ Tài chính và Tổng cục ðịa chính hướng dẫn thực hiện giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ [1]

- Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất [27]

- Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai 1993 ngày 29/06/2001

- Thông tư số 1990/2001/TT-TCðC ngày 30/11/2001 của Tổng cục ðịa chính hướng dẫn ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất [57]

Trong quá trình thực hiện Luật ñất ñai 1993 ñã xuất hiện nhiều vấn ñề bất cập, Luật ñất ñai 2003 ra ñời thay thế cho Luật ñất ñai 1993, trong ñó có nêu lên 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một nội dung quan trọng ñược tái khẳng ñịnh Trong những năm qua, cùng với quá trình xây dựng, ñổi mới chính sách, pháp luật ñất ñai; các quy ñịnh về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cũng ngày càng ñược hoàn thiện ðến nay, cùng với việc ban hành Luật ñất ñai năm 2003 ñã có nhiều văn bản do các cơ quan có thẩm quyền ở trung ương và ñịa phương ban hành làm cơ sở cho việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất:

Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất gồm:

- Luật ñất ñai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2004, trong ñó có quy ñịnh các vấn ñề mang tính nguyên tắc về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; các trường hợp ñược cấp giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và về việc xác ñịnh diện tích ñất ở ñối với các trường hợp thửa ñất có vườn, ao gắn liền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về ñất ñai ñể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất trên giấy chứng nhận

- Nghị quyết 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy ñịnh giải quyết ñối với một số trường hợp cụ thể về nhà ñất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà ñất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991 làm cơ sở xác ñịnh ñiều kiện cấp giấy chứng nhận ñối với trường hợp ñang sử dụng nhà, ñất thuộc diện

thực hiện các chính sách quy ñịnh tại ñiều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11 nhưng ñến nay cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, hoặc ñã có văn bản quản lý nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà ñất ñó [60]

- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở ñược xác lập trước ngày 1/7/1991 có người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác ñịnh ñối tượng ñược cấp giấy chứng nhận trong những trường hợp có tranh chấp [61]

Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy ñịnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cùng các vấn

- Nghị ñịnh số 152/2004/Nð-CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về việc sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 164/2003/Nð-CP [30]

- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về

hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai năm 2003 Trong ñó quy ñịnh cụ thể hóa những quy ñịnh trong Luật ñất ñai [31]

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất, trong ñó có quy ñịnh cụ thể hóa Luật ñất ñai về việc thu tiền sử dụng ñất khi cấp giấy chứng nhận [32]

- Nghị ñịnh số 142/2004/Nð-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê ñất, trong ñó có quy ñịnh cụ thể hóa Luật ñất ñai về việc thu tiền thuê ñất khi cấp giấy chứng nhận [33]

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai [34] và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần Trong ñó sửa ñổi bổ sung một số quy ñịnh về việc thu tiền

sử dụng ñất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, việc xác nhận hợp ñồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu kinh

tế, khu công nghệ cao

- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 2/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ

về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục ñẩy mạnh tổ chức thi hành Luật ñất ñai; trong ñó chỉ ñạo các ñịa phương ñẩy mạnh ñể hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận trong năm 2006 [59]

- Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP ngày 07/09/2006 về một số giải pháp nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người ñang thuê theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ, trong

ñó quy ñịnh việc thu tiền sử dụng ñất khi bán nhà ở cho người ñang thuê [35] Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban hành

có quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cùng các vấn ñề liên quan gồm:

- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục ñăng

ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất

- Quyết ñịnh số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường ban hành quy ñịnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất [8]

- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất [10]

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/122004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm

vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất và tổ chức phát triển quỹ ñất [11]

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật ñất ñai [9] Trong ñó hướng dẫn một số vấn ñề khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất như việc xác ñịnh thời hạn sử dụng ñất, xác ñịnh mục ñích sử dụng ñất chính và mục ñích phụ trong một số trường hợp ñang sử dụng ñất, việc cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo ñang sử dụng ñất nông nghiệp, trình tự, thủ tục ñăng

ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất gắn với kết cấu hạ tầng trong khu

công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [12]

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC_BTNMT ngày 18/04/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn việc luân chuyển

hồ sơ của người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính [13]

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 thay thế thông tư số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 4/7/2003 [14]

2.1.3.2 Một số quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

“ Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng ñất ñể bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất”, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan

hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng ñất

Quá trình tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý ñầy ñủ nhất ñể giải quyết mọi vấn ñề có liên quan ñến quan hệ về ñất ñai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng ñất và giữa người sử dụng ñất với nhau) theo ñúng pháp luật hiện hành

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hiện nay ñang tồn tại 4 loại:

- Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cấp theo Luật ñất ñai 1988 do Tổng cục ðịa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy ñịnh tại Quyết ñịnh 201/Qð/ðK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñể cấp cho ñất nông nghiệp, lâm nghiệp và ñất ở nông thôn có mầu ñỏ

- Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất ở tại ñô thị do Bộ Xây dựng phát hành theo mẫu quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 60/CP ngày 05/07/1994 cùa Chính phủ và theo Luật ñất ñai 1993 Giấy chứng nhận có hai màu: Màu hồng giao cho chủ sử dụng ñất và màu trắng lưu tại Sở

ñịa chính (nay là sở Tài nguyên và Môi trường)

- Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược lập theo các quy ñịnh của Luật ñất ñai 2003, mẫu giấy theo Quyết ñịnh số 24/ 2004/BTNMT ngày 1/11/2004 và Quyết ñịnh 08/2006/Qð-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa ñổi Quyết ñịnh số 24/2004/BTNMT Giấy có hai màu: Màu

ñỏ giao cho các chủ sử dụng ñất và màu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh [15]

- Loại thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược lập theo Nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP ngày 19/10/2009 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên ñất Giấy có màu hồng

Theo ñiều 48, Luật ðất ñai 2003 và Quyết ñịnh 24/2004/Qð-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cấp cho người sử dụng ñất theo mẫu thống nhất trong cả nước ñối với mọi loại ñất, cấp theo từng thửa ñất và do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành [15] a/ Những trường hợp ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Người sử dụng ñất sẽ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất khi:

- Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, trừ trường hợp thuê ñất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường, thị trấn;

- Người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao, cho thuê (từ ngày 15/10/1993);

- Người trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất, trúng ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;

Người mua nhà ở gắn liền với ñất ở, hoặc ñược Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với ñất ở;

- Người ñược chuyển ñổi, chuyển nhượng, ñược thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng ñất, người nhận quyền sử dụng ñất khi xử lý hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất ñể thu hồi nợ, tổ chức sử dụng ñất là pháp nhân mới ñược hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng ñát;

- Người sử dụng ñất thuê, thuê lại ñất của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng, kinh doanh hạ tầng (trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế);

- Người sử dụng ñất xin tách thửa, hợp thửa ñất mà pháp luật cho phép (phù hợp với quy hoạch chi tiết);

- Người sử dụng ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

có biến ñộng về ranh giới thửa do:

+ Có quyết ñịnh công nhận kết quả hòa giải thành công;

+ Có quyết ñịnh về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức;

+ Thỏa thuận xử lý nợ theo hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh;

+ Có quyết ñịnh hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về ñất ñai;

+ Bản án hoặc quyết ñịnh của tòa án, quyết ñịnh của cơ quan thi hành án; + Có văn bản công nhận kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất;

+ Có văn bản thỏa thuận chia tách quyền sử dụng ñất của hộ hoặc nhóm người sử dụng ñất;

+ Cấp ñổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp

b/ Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược quy ñịnh tại ñiều 52 Luật ñất ñai 2003 như sau:

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam

ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện ñược ủy quyền cho cơ quan quản lý cùng cấp trong một số trường hợp cụ thể ðiều kiện ñược ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược quy ñịnh theo ñiều 56 Nghị ñịnh 181/Nð-CP ngày 29/10/2004

2.2 Tình hình ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của một số nước trên thế giới

Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức

sở hữu ñất ñai và các quan hệ ñất ñai riêng ðiều ñó phụ thuộc vào bản chất của từng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia ñó

2.2.1 Các nước phát triển

Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một số ñặc ñiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác

2.2.1.1 Thụy ðiển

Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu

tư nhân về ñất ñai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo

vệ môi trường Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai… ñều ñược luật hóa

Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng ñất ñai: Tòa án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng ñất ñai Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể xin ñăng ký Tòa án sẽ xem xét, ñối chiếu với

Sổ ñăng ký ñất ñai Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu

ñể người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc ñược trả lại cho người mua Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)

ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát

từ hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký Nhưng ở Thụy ðiển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký Vì việc ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ

sở hữu mới quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó

và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp

2.2.1.2 Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở hữ của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư

nhân) ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ ðất tư nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng ký bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia giữa nhà và ñất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh

cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ,… ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải

ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902) nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường Việc sử dụng ñất phải tuân theo quy hoạch, phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA) [40]

2.2.1.3 Cộng hòa Liên bang ðức

ðối với Công hòa Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường ñối với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng Chính phủ thực hiện

sự cam kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành

khuôn khổ pháp lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi

Ở ðức, quyền có nhà ở của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang Theo ñó, ñất và nhà không tách rời, nhà ñất ñược mua-bán theo nguyên tắc của thị trường

Hiến pháp Cộng hòa Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu ñất và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ

sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở hữu ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh ñất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp ñồng ñược phép ký cho một thời hạn tối ña là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ ñất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh ñất Quyền thừa kế xây dựng ñược thế chấp và hết hạn hợp ñộng thì chủ ñất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tòa nhà thì ñược quyền sở hữu căn hộ và một phần ñất trong khuôn viên tòa nhà Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích ñất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và

vị trí không gian của căn hộ trong tòa nhà

bất ñộng sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước ñây ñược tư nhân hóa ñể hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường

Tuy nhiên, cho ñến nay, thị trường bất ñộng sản của Séc vẫn chưa hoàn thiện Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU Khác với ở ðức, luật pháp của Séc không quy ñịnh quyền thừa kế xây dựng

và quyền ưu tiên ñược mua trước khi mảnh ñất ñược bán

Hơn nữa, sở hữu nhà và ñất do di sản của thời kỳ kế hoạch hóa tập trung tách rời, mặc dù Séc ñang thực hiện các bước cần thiết ñể thống nhất làm một Người nước ngoài chưa ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản

ở Séc, nghĩa là họ chưa ñược quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có ñầu tư 100% trên ñất Séc Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao ñộng của Séc hiện nay không ñược tự do kiếm việc làm tại các nước EU Khác với ðức thì có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính của Tây ðức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và ñể có một thị trường bất ñộng sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữa

2.2.2 Một số nước trong khu vực

2.2.2.1 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñai Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận quyền

sử dụng ñất ñai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có quy ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền

sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ

1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế Nếu 10 năm ñất không sử dụng tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm ñất không ñược sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau 3 ngày thông báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng) ðất không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời

về ñất Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng ñất mà Ủy ban Cấp ñất Quốc gia thông báo là Khu vực ðịa chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ

khi có dấu “ðược sử dụng” Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử

dụng ñất NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu ñủ mọi ñiều kiện ðất không ñược ñể không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận ñã khai báo SK1 cấp cho người ñã khai báo chiếm hữu và sử dụng ñất trước năm 1954 Sau khi ñược chấp nhận và ñăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995, Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo

vệ rừng ñược quyền sử dụng ñất trong vòng 5 năm và ñược tiếp tục sử dụng nếu ñược Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận ñất ñịnh cư do Cục phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại ñất này không ñược chuyển nhượng, chỉ có thể ñược thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ñất không qua việc trả tiền thuế sử dụng ñất do Văn phòng ñất ñai cấp huyện, giấy này không chuyển nhượng ñược

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách ðất ñai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách ñất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng ñất lâm nghiệp bị thoái hóa Các thửa ñất này không ñược phép chia nhỏ, không ñược chuyển nhượng chỉ ñược thừa kế Từ năm 1993-1995, Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ñất dự trữ cho lâm nghiệp ñược ñổi thành giấy NS4

- ðất chưa có giấy chứng nhận: là các loại ñất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp ñược giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K