Luận văn Thạc sĩ Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại ngân hàng TMCP xuất nhập khẩu Việt Nam - trên địa bàn TPHCM

Bảng 2.9: kết quả EFA thang đo các yếu tố đánh giá năng lực của khách hàng Bảng 2.10: Kết quả EFA thang đo các yếu tố bên trong Bảng 2.11: Kết quả EFA thang đo các yếu tố thuộc về giá tr

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

-

VÕ THANH HẢI

GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM –

TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP Hồ Chí Minh - Năm 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ kinh tế: “Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho

người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam – Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả của quá

trình học tập, nghiên cứu độc lập và nghiêm túc cùng với sự hướng dẫn tận tình của Người hướng dẫn khoa học Các số liệu trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy và được xử lý khách quan và trung thực

Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể trong danh mục tài liệu tham khảo

Tác giả: Võ Thanh Hải

MỤC LỤC

Trang bìa phụ

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục chữ viết tắt

Danh mục bảng biểu

Lời mở đầu

1 Cơ sở hình thành đề tài

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4 Phương pháp nghiên cứu

5 Kết cấu của luận văn

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NHTM

1.1 Tổng quan về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp .17

1.1.1 Tổng quan về tín dụng ngân hàng .17

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của tín dụng ngân hàng 17

1.1.1.2 Những quy định về pháp lý trong cấp tín dụng 18

1.1.1.3 Quy trình tín dụng .20

1.1.1.4 Thẩm định tín dụng cá nhân 24

1.1.1.5 Các biện pháp bảo đảm tiền vay .25

1.1.2 Chính sách tín dụng của NHTM .26

1.1.2.1 Khái niệm .26

1.1.2.2 Mục tiêu của chính sách tín dụng .26

1.1.2.3 Cơ sở hình thành chính sách tín dụng 27

1.1.2.4 Nội dung của chính sách tín dụng .28

1.1.3 Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 31

1.1.3.1 Khái niệm tín dụng nhà ở .31

1.1.3.2 Tiêu chí đánh giá người có thu nhập trung bình và thấp 32

1.2 Ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 34

1.2.1 Khái niệm mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 35

1.2.2 Ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 36

1.2.1.1 Về phía khách hàng .36

1.2.2.2 Về phía ngân hàng .36

1.3 Kinh nghiệm phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại các nước trên thế giới 37

1.4 Mô hình nghiên cứu về mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 40

1.4.1 Thang đo các yếu tố bên ngoài .42

1.4.2 Thang đo năng lực bên trong của ngân hàng .42

1.4.3 Thang đo năng lực khách hàng .43

1.4.4 Thang đo giá trị khoản vay 43

1.4.5 Thang đo xu hướng cấp tín dụng của ngân hàng .44

Kết luận chương 1 .46

Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM - TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH 2.1 Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Vietnam Eximbank (EIB) .47

2.1.1 Giới thiệu chung .47

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của EIB qua các giai đoạn .48

2.2 Phân khúc đối tượng người có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM .49

2.3 Nguồn vốn tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM 50

2.4 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của các NHTM Việt Nam 50

2.4.1 Tình hình hoạt động tín dụng của các NHTM Việt Nam 51

2.4.2 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của các NHTM Việt Nam 53

2.5 Thực trạng tín dụng nhà ở cho ngừơi có thu nhập trung bình và thấp của NHTMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank VN) 57

2.5.1 Tình hình hoạt động tín dụng của Eximbank VN 57

2.5.2 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho ngừơi có thu nhập trung bình và thấp của Eximbank VN 62

2.5.2.1 Đánh giá chung 62

2.5.2.2 Quy mô, và tốc độ tăng trưởng .63

2.5.2.3 Danh mục sản phẩm tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của EIB 64

2.5.3 Một số nguyên nhân khác từ phía Eximbank .67

2.5.3.1 Chưa có chiến lược phát triển thành ngân hàng bán lẻ hiện đại, chuyên nghiệp với một lộ trình trong từng giai đoạn cụ thể .67

2.5.3.2 Quy trình cấp tín dụng bán lẻ còn nhiều hạn chế .68

2.5.3.3 Mạng lưới giao dịch chưa được phân bố đồng đều .68

2.5.3.4 Công tác chăm sóc khách hàng vay vốn chưa được quan tâm đúng mức 68

2.6 Các yếu tố tác động đến quyết định cấp tín dụng của Eximbank đối với người có thu nhập trung bình và thấp .69

2.6.1 Mục tiêu nghiên cứu .69

2.6.2 Tiến trình thu thập dữ liệu và cỡ mẫu 69

2.6.3 Tiến trình xử lý dữ liệu .70

2.6.4 Kết quả kiểm định EFA các thang đo .70

2.6.5 Nhóm các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cấp tín dụng mua nhà của Eximbank đối với người có thu nhập trung bình và thấp .71

2.6.5.1 Nhóm các yếu tố đánh giá năng lực của khách hàng 71

2.6.5.2 Nhóm các yếu tố bên trong .72

2.6.5.3 Nhóm các yếu tố thuộc về giá trị khoản vay 72

2.6.5.4 Nhóm các yếu tố bên ngoài .73

2.6.5.5 Kết quả kiểm đinh EFA thang đo xu hướng cấp tín dụng mua nhà của Eximbank đối với người có thu nhập trung bình và thấp 74

2.6.6 Kiểm định mô hình .75

2.6.6.1 Kết quả phân tích hồi quy .75

2.6.6.2 Đánh giá kết quả nghiên cứu .77

Kết luận chương 2 .80

Chương 3: Một số giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Eximbank 3.1 Định hướng hoạt động tín dụng của Eximbank giai đoạn 2013 – 2015 81

3.1.1 Định hướng hoạt động ngành ngân hàng Việt Nam, tầm nhìn đến năm 2020 .81

3.1.2 Tầm nhìn phát triển dịch vụ tín dụng và đầu tư cho nền kinh tế .82

3.2 Định hướng hoạt động tín dụng của Eximbank giai đoạn 2013-2015 .82

3.2.1 Một số định hướng cụ thể .82

3.2.2 Một số chỉ tiêu 83

3.3 Một số giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Eximbank 83

3.3.1 Giải pháp về mặt chiến lược .83

3.3.2 Giải pháp về nguồn vốn dài hạn .84

3.3.3 Lãi suất, thời hạn, hạn mức cấp tín dụng và kế hoạch trả nợ .85

3.3.4 Chính sách ưu đãi của chính phủ .86

3.3.5 Giải pháp đối với cán bộ quan hệ khách hàng cá nhân .86

3.3.6 Giải pháp phát triển sản phẩm tín dụng nhà ở tại Eximbank .87

3.3.7 Giải pháp về mạng lưới giao dịch .88

3.3.8 Giải pháp về quy trình thủ tục 89

3.3.9 Giải pháp về công tác tuyên truyền và quảng cáo sản phẩm dịch vụ .89

3.3.10 Chính sách chăm sóc khách hàng và hậu mãi 90

3.4 Các biện pháp hỗ trợ .90

3.4.1 Phát triển thị trường cầm cố thế chấp bất động sản 90

3.4.2 Chứng khoán hóa các khoản cho vay bất động sản .91

3.4.3 Xây dựng lại hệ thống văn bản để đảm bảo an toàn hoạt động và quản lý rủi ro tín dụng 94

3.4.4 Xây dựng hệ thống văn bản qui định chung về hoạt động tín dụng bán lẻ .95

3.4.5 Đẩy mạnh công tác triển khai và hoàn thiện đề án không sử dụng tiền mặt 96

3.4.6 Tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin tín dụng và tăng cường thanh tra, giám sát ngân hàng 97

3.4.7 Giải pháp về vấn đề xử lý tài sản thế chấp .97

Kết luận chương 3 .99

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Phụ lục 01: Bảng câu hỏi khảo sát

Phụ lục 02: Mô tả sản phẩm cấp tín dụng mua nhà cho đối tựơng có thu nhập thấp tại

Eximbank

Phụ lục 03: Số liệu phân tích bằng SPSS

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

TMCP Thương mại cổ phần

TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

Eximbank Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam

NHTM Ngân hàng thương mại

MBSs Chứng khoán hóa bất động sản (Mortage Back Securities)

GHB Ngân hàng nhà ở chính phủ Thái Lan (Government Housing Bank)

BĐS Bất động sản

UBND Uỷ ban nhân dân

VIB Ngân hàng Quốc tế Việt Nam (Vietnam International Bank)

VPBank Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng

HDBank Ngân hàng TMCP Phát triển nhà TP.HCM

NamABank Ngân hàng TMCP Nam Á

ANZ Ngân hàng ANZ Việt Nam

Hong Leong

Bank Ngân hàng Hong Leong Việt Nam

ACB Ngân hàng TMCP Á Châu (Asia Commercial Bank)

Sacombank Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín

VCB Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)

BIDV Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (Commercial Bank for

Investment and Development of Vietnam) Vietinbank Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam

Agribank Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam

MHB Ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long (Mekong Housing

Bank) HĐQT Hội đồng quản trị

Techcombank Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam

HSBC Ngân hàng TNHH một thành viên HSBC Việt Nam

MB Ngân hàng TMCP Quân Đội Việt Nam (Military Commercial Joint Stock

Bank) TSĐB Tài sản đảm bảo

ATM Máy rút tiền tự động (Automated Teller Machine)

Hong Leong

Bank Ngân hàng Hong Leong Việt Nam

ACB Ngân hàng TMCP Á Châu (Asia Commercial Bank) Sacombank Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Ký hiệu các biến nghiên cứu

Bảng 2.1: Số liệu về mức tăng trưởng tín dụng của ngành Ngân hàng ở Việt Nam giai đoạn 2010-3/2013

Bảng 2.2: Cơ cấu nguồn vốn của ACB, Sacombank, EIB

Bảng 2.3: Cơ cấu dư nợ cấp tín dụng của ACB, Sacombank, EIB

Bảng 2.4: Cơ cấu dự nợ phân theo loại khách hàng

Bảng 2.5: Mức lãi suất cho vay bình quân giai đoạn 2010-2013 của EIB

Bảng 2.6: Tốc độ tăng trưởng tín dụng và thị phần tín dụng của EIB giai đoạn 2010 - 3/2013

Bảng 2.7: Tỷ lệ nợ xấu của EIB giai đoạn 2010-3/2013

Bảng 2.8: Số liệu một số liệu về Quy mô, thị phần và tốc độ tăng trưởng tín dụng nhà

ở giai đoạn 2010-3/2013

Bảng 2.9: kết quả EFA thang đo các yếu tố đánh giá năng lực của khách hàng

Bảng 2.10: Kết quả EFA thang đo các yếu tố bên trong

Bảng 2.11: Kết quả EFA thang đo các yếu tố thuộc về giá trị khoản vay

Bảng 2.12: Kết quả EFA thang đo các yếu tố bên ngoài

Bảng 2.13: Kết quả EFA thang đo xu hướng cấp tín dụng mua nhà đối với người có thu nhập trung bình và thấp của Eximbank

Bảng 2.14: Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cấp tín dụng mua nhà để ở đối với người có thu nhập trung bình và thấp của ngân hàng Eximbank

LỜI MỞ ĐẦU

1 Cơ sở hình thành đề tài

Theo số liệu điều tra cho thấy số lượng đối tượng có thu nhập trung bình và thấp như các cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hiện vẫn còn ở nhà tạm bợ, hầu hết họ chưa có chổ ở ổn định Và theo như kết quả khảo sát mức sống năm 2010, thì tỷ lệ hộ có nhà ở kiên cố là 49,2%, nhà bán kiên cố là 37,8%, nhà thiếu kiên cố là 7,5% và nhà đơn sơ là 5,6% (Tổng cục thống kê, 2010) Do đó, các đối tượng có thu nhập càng thấp thì lại có nhu cầu về nhà ở ngày càng cấp thiết so với các đối tượng khác và khi đó họ rất mong tích lũy tiền để có được căn nhà như mong ước Nhưng để thực hiện được điều này lại rất khó khăn và thời gian tích lũy được số tiền đủ để mua một căn nhà lại rất dài Xu hướng mất dần khả năng tích lũy mua nhà tỉ lệ thuận với mức thu nhập ngày càng thấp và tỉ số nhà ở1

ngày càng cao (Nguyễn Tấn Vạng, 2009) Vấn đề đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng này là một vấn đề to lớn và mang tính cấp thiết của toàn xã hội, của các cấp chính quyền Vấn đề này đã được Chính phủ quan tâm từ năm 2006 thông qua nhiều chính sách hổ trợ, khuyến khích các thành phần kinh tế đặc biệt là các doanh nghiệp, cá nhân đầu tư và tham gia xây dựng nhà ở, cho các đối tượng này Nhưng vần đề vẫn còn bỏ ngõ và chưa đạt được hiệu quả mong muốn do nguồn vốn ngân sách còn hạn chế, các nhà đầu tư còn ngại đầu tư vào các dự án nhà ở cho các đối tượng này do khả năng thu hồi vốn chậm và khả năng sinh lợi còn thấp Tiếp theo đó là Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, trong đó có đề cập đến các biện pháp hỗ trợ, khuyến khích ( miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng đầu ra…) các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà

1

Tỉ số nhà ở là tỷ số giữa giá nhà ở bình quân trên thu nhập bình quân, khoảng 280 triệu đồng/căn hộ, đối với người có thu nhập thấp

ở xã hội Nhưng chỉ có các sự hỗ trợ từ phía doanh nghiệp, nhà đầu tư và chính phủ thì khả năng giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng này thì họ vẫn khó mà có thể

sở hữu được căn nhà như mong ước Do đó cần phải có sự hỗ trợ vốn từ phía các ngân hàng thương mại

Đề cập đến vấn đề tín dụng bất động sản dành cho đối tượng là khách hàng cá nhân thì các ngân hàng thương mại Việt Nam cũng như Ngân hàng Eximbank đã có nhiều sản phẩm, chương trình cấp tín dụng vốn mua nhà, sửa nhà với tỷ lệ vay vốn tối

đa 70% - 80% giá trị căn nhà nhưng hầu hết các sản phẩm này đều chỉ dành cho các đối tượng có thu nhập cao, thời hạn vay vốn ngắn từ 5-10 năm hay dài hơn 20 năm nhưng đòi hỏi người vay phải có thu nhập từ 5 triệu đồng/tháng trở lên và lãi suất tương đối thấp (từ 8%-10%) nhưng lãi suất chỉ được cố định khoảng 3 tháng đầu Do

đó với những người có thu nhập trung bình và thấp và khả năng tích lũy của họ thấp thì hoàn toàn không có khả năng tiếp cận những khoản vay này Trong khi tại một số nước như Mỹ, khoản vay kéo dài tới 30 năm với lãi suất rất thấp, chỉ khoảng 3,5%/năm (Vũ Dũng, 2013) Trong khi đó, thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam tại TP.HCM theo báo cáo Ngân hàng nhà nước Việt Nam thì tính đến 12/2010 tổng dư nợ bất động sản cả nước trên địa bàn TP.HCM là 98.256 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng 43,86% trong tổng dư nợ bất động sản cả nước

Do đó ngoài các hoạt động hỗ trợ, khuyến khích của Chính phủ và các doanh nghiệp, nhà đầu tư thì cần phải có một sự đóng góp rất lớn từ các khoản vay trả chậm, trả góp với lãi suất ưu đãi của các ngân hàng thương mại Do đó đây là thị trường tìm năng lớn cho các ngân hàng thương mại tại TP.HCM với phân khúc khách hàng là các

cá nhân có thu nhập trung bình và thấp Nhưng đây là một thách thức cũng như một

cơ hội rất lớn của các NHTM Do đó đề tài “ Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại ngân hàng Eximbank” là đề tài được nghiên cứu nhằm mục tiêu tìm hiểu, khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định cấp tín dụng đối với đối tượng này của ngân hàng Eximbank Để từ đó đem lại chất lượng

cảm nhận và sự phân biệt so với thương hiệu của đối thủ cạnh tranh cho người tiêu dùng, để tạo ra sự say mê của người tiêu dùng đối với thương hiệu thông qua sự đánh giá chủ quan của họ, và các NHTM cần phải hiểu rằng đều này cũng mang lại giá trị cho khách hàng bởi nó tạo ra những lý do khiến họ mua sản phẩm – là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng và tạo ra tài sản thương hiệu dịch vụ (Hoàng Thị Phương Thảo

và Hoàng Trọng, 2010), từ đó gia tăng quy mô khách hàng và gián tiếp gia tăng lợi

nhuận từ hoạt động này

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đề tài được thực hiện nhằm các mục tiêu sau:

- Hệ thống cơ sở lý luận về tín dụng và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

- Phân tích đúng thực trạng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam

- Đề xuất các giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu là tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam

- Phạm vi nghiên cứu của đề tài này là được thực hiện trên địa bàn TP.HCM Các

số liệu, thông tin thứ cấp được lấy từ các nguồn công bố chính thức như Tổng cục thống kê, các tạp chí,…từ năm 2010 - 3/2013

4 Phương pháp nghiên cứu

- Luận văn kết hợp sử dụng nhiều phương pháp như: phân tích, thống kê, so sánh, tổng hợp, suy diễn, quy nạp để xác định rõ thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam

- Ngoài ra tác giả còn sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng thông qua bảng câu hỏi khảo sát nhằm xác định rõ các yếu tố tác động đến xu hướng mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam

5 Kết cấu của luận văn

Kết cấu luận văn bao gồm những phần sau:

Lời mở đầu: Giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NHTM

Giới thiệu tổng quan về tín dụng ngân hàng, khái niệm tín dụng nhà ở, khái niệm người có thu nhập thấp, đồng thời nêu ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, và những bài học kinh nghiệm trên thế giới về

mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI EXIMBANK - TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH

Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Eximbank, trình bày thực trạng về nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình và thấp, trình bày về vấn đề tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp trên thế giới và Việt Nam, Tình hình hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản và nêu một số chương trình cấp tín dụng mua nhà đối với khách hàng có thu nhập trung bình và thấp của các NHTM Việt Nam và của

Eximbank Trình bày một số nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng Eximbank

Trình bày phương pháp nghiên cứu, phương pháp kiểm định thang đo, kiểm định

mô hình và các giả thiết và kết quả nghiên cứu đạt được

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI

CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI EXIMBANK

Từ kết quả đạt được nghiên cứu đưa ra các giải pháp đối với nhà quản trị ngân hàng Eximbank về việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, và đồng thời đưa ra một số giải pháp nhằm hỗ trợ cho việc mở rộng tín dụng nhà

ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

 Đặc điểm

Cũng như quan hệ tín dụng khác, tín dụng ngân hàng chứa đựng ba nội dung chính:

- Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang người sử dụng

- Sự chuyển nhượng này có thời hạn hay mang tính tạm thời

- Sự chuyển nhượng này có kèm theo chi phí

1.1.1.2 Những quy định về pháp lý trong việc cấp tín dụng

 Nguyên tắc cấp tín dụng

Cấp tín dụng liên quan đến việc sử dụng vốn từ việc huy động của khách hàng nên phải tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định Do đó khi cấp tín dụng cho khách hàng phải tuân thủ hai nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc sử dụng vốn: khách hàng phải sử dụng vốn đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã được ký kết

Ý nghĩa của nguyên tắc này là đảm bảo tính hiểu quả trong sản xuất kinh doanh của người đi vay và đảm bảo vốn tín dụng vận động đúng hướng, phù hợp với mục tiêu

và yêu cầu về phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đoạn cụ thể

- Nguyên tắc hoàn trả: vốn tín dụng phải được hoàn trả đầy đủ cả gốc và lãi theo đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng tín dụng

Ý nghĩa của nguyên tắc này là đảm bảo khả năng thanh toán chi trả cho các ngân hàng thương mại và góp phần ổn định nguồn thu của ngân hàng

Theo Quy chế cho vay do Ngân hàng nhà nước ban hành thì các điều kiện vay vốn

mà khách hàng cần phải có khi xem xét cấp tín dụng bao gồm:

- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân

sự theo qui định của pháp luật

- Có mục đích vay vốn hợp pháp

- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết

- Có phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả

- Thực hiện các qui định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Đây chỉ là những hướng dẫn chung cho các NHTM Khi cấp tín dụng các NHTM có thể cụ thể hóa và đặt ra những điều kiện riêng của mình cho từng trường hợp cụ thể

 Đối tƣợng cấp tín dụng

Ngoài việc tuân thủ các nguyên tắc cấp tín dụng và các điều kiện cấp tín dụng trên, khi cấp tín dụng các NHTM còn phải tuân thủ quy định cụ thể về đối tượng cấp tín dụng Ở các quốc gia khác nhau có những qui định khác nhau về đối tượng cấp tín dụng Ở Việt Nam khi cấp tín dụng các NHTM không được cấp tín dụng cho các đối tượng như sau:

- Mua sắm các tài sản và các chi phí hình thành tài sản mà pháp luật cấm mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi

- Thanh toán các chi phí cho việc thực hiện các giao dịch pháp luật cấm

- Đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch mà pháp luật cấm

 Những quy định về đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng

Hoạt động tín dụng của ngân hàng là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Do

đó hầu hết các ngân hàng thương mại và pháp luật các nước đều đưa ra những qui định nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng:

- Thu thập thông tin, xử lý, phân tích và thẩm định kỹ khả năng trả nợ của khách hàng trước khi cấp tín dụng trong khi khách hàng đã đáp ứng đủ các điều kiện cấp tín dụng theo qui định

- Xây dựng quy trình và thực hiện kiểm tra, giám sát quá trình vay vốn, sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng phù hợp với đặc điểm hoạt động của ngân hàng và tính chất của khoản vay, nhằm đảm bảo hiệu quả và khả năng thu hồi vốn vay

- Tuân thủ các quy định về hạn chế và giới hạn cấp tín dụng theo qui định, từ đó giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro do tập trung quá nhiều vào một số ngành, lĩnh vực (phân tán rủi ro tín dụng)

- Bảo đảm tín dụng hay còn được gọi là bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng

áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay Bảo đảm tiền vay có thể được sử dụng như những cách thức nhằm gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro tín dụng Các ngân hàng có thể lựa chọn, quyết định việc cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản, cấp tín dụng không có bảo đảm và phải tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình

1.1.1.3 Quy trình tín dụng

 Ý nghĩa của việc thiết lập quy trình tín dụng

Quy trình là tổng hợp mô tả các bước đi cụ thể từ khi tiếp nhận nhu cầu vay vốn của khách hàng cho đến khi ngân hàng ra quyết định cấp tín dụng, giải ngân và thanh

lý hợp đồng tín dụng

Việc thiết lập và không ngừng hoàn thiện quy trình tín dụng có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng Về mặt hiệu quả, quy trình tín dụng hợp lý góp phần nâng cao chất lượng và giảm thiểu rủi ro tín dụng Về mặt quản trị, quy trình tín dụng có tác dụng như sau:

- Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc phân định trách nhiệm và quyền hạn của từng bộ phận liên quan trong hoạt động tín dụng

- Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc thiết lập các hồ sơ và thủ tục vay vốn về mặt hành chính

- Quy trình tín dụng chỉ rõ mối quan hệ giữa các bộ phận liên quan trong hoạt động tín dụng

 Quy trình tín dụng cơ bản

- Lập hồ sơ đề nghị cấp tín dụng: là khâu căn bản đầu tiên của quy trình tín dụng,

nó được thực hiện sau khi cán bộ tín dụng tiếp xúc với khách hàng có nhu cầu vay vốn, là khâu quan trọng vì nó là khâu thu thập thông tin làm cơ sở đề thực hiện các khâu sau, đặc biệt là khâu phân tích và ra quyết định tín dụng

- Thẩm định tín dụng: để đảm bảo được mục tiêu thu hồi nợ, thẩm định tín dụng cần tập trung vào các nội dung chính sau:

+ Thẩm định tư cách khách hàng: Mục tiêu của thẩm định tư cách khách hàng là đánh giá tư cách pháp nhân, tính chất hợp pháp và mức độ tin cậy đối với những thủ tục vay mà khách hàng phải tuân thủ

+ Thẩm định khả năng tài chính: Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết là một trong những điều kiện tiên quyết để xem xét cho khách hàng vay Đối với ngân hàng, khả năng tài chính giúp ngân hàng yên tâm hơn về khả

năng trả nợ của khách hàng

+ Thẩm định khả năng trả nợ: Mục tiêu tối quan trọng của thẩm định tín dụng là đánh giá chính xác khả năng trả nợ của khách hàng Do đó thẩm định tính khả thi của phương án sản xuất kinh doanh hoặc dự án đầu tư là công việc rất quan trọng

để đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng

+ Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay: để bảo đảm tiền vay thực sự có hiệu quả đòi hỏi:

 Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm

 Tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu (phải có giá trị

nợ vay phù hợp Nếu không thì tài sản đảm bảo nợ vay không thể giúp gì thêm cho khả năng thu hồi nợ (Nguyễn Minh Kiều, 2009)

- Quyền phán quyết tín dụng: tùy theo quy mô vốn vay lớn hay nhỏ quyền phán quyết thường được trao cho một hội đồng tín dụng hay một cá nhân phụ trách Hội

đồng tín dụng bao gồm những người có quyền hạn và trách nhiệm quan trọng trong ngân hàng, thường phán quyết những hồ sơ vay vốn có quy mô lớn trong khi quyền phán quyết các hồ sơ nhỏ thường được trao cho cá nhân phụ trách

Sau khi ra quyết định tín dụng, kết qua có thể là chấp thuận hoặc từ chối cấp tín dụng, tùy vào kết quả phân tích và thẩm định ở khâu trước Nếu chấp thuận cấp tín dụng, cán

bộ tín dụng sẽ hướng dẫn khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng và làm tiếp các bước tiếp theo Nếu từ chối cấp tín dụng, ngân hàng sẽ có văn bản trả lời và giải thích lý do cho khách hàng được rõ

- Giải ngân: là khâu tiếp theo sau khi hợp đồng tín dụng đã được ký kết Giải ngân là phát tiền vay cho khách hàng trên cơ sở mức tín dụng đã cam kết trong hợp đồng Tuy

là khâu tiếp theo sau của quyết định tín dụng, nhưng giải ngân cũng là khâu quan trọng

vì nó có thể góp phần phát hiện và chấn chỉnh kịp thời nếu có sai sót ở các khâu trước Ngoài ra cách thức giải ngân còn góp phần kiểm tra và kiểm soát xem vốn tín dụng có được sử dụng đúng mục đích cam kết hay không? Nguyên tắc giải ngân là luôn luôn gắn liền vận động tiền tệ với vận động hàng hóa hoặc dịch vụ đối ứng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi nợ sau này Tuy vậy giải ngân cũng phải tuân thủ nguyên tắc đảm bảo thuận lợi tránh gây khó khăn và phiền hà cho khách hàng

- Giám sát tín dụng: là khâu khá quan trọng nhằm mục tiêu bảo đảm tiền vay được

sử dụng đúng mục đích đã cam kết, kiểm soát rủi ro tín dụng, phát hiện và chấn chỉnh kịp thời những sai phạm có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ sau này, các phương pháp giám sát tín dụng có thể áp dụng bao gồm:

+ Giám sát hoạt động tài khoản của khách hàng tại ngân hàng;

+ Phân tích các báo cáo tài chính của khách hàng theo định kỳ;

+ Giám sát khách hàng thông qua việc trả lãi định kỳ;

+ Viếng thăm và kiểm soát địa điểm hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc nơi cư ngụ của khách hàng đứng tên vay vốn;

+ Kiểm tra các hình thức bảo đảm tiền vay;

+ Giám sát hoạt động khách hàng thông qua mối quan hệ với khách hàng khác; + Giám sát khách hàng thông qua những thông tin thu thập khác;

- Thanh lý hợp đồng tín dụng: thanh lý hợp đồng tín dụng có thể xảy ra do khách hàng vi phạm hợp đồng hoặc do khoản vay đã đến hạn Đây là khâu kết thúc của quy trình tín dụng Khâu này gồm có các việc quan trọng cần xử lý:

+ Thu nợ: ngân hàng tiến hành thu nợ khách hàng theo đúng những điều khoản đã cam kết trong hợp đồng tín dụng.Tùy theo tính chất của khoản vay và tình hình tài chính của khách hàng, hai bên có thể thỏa thuận và lựa chọn một trong những hình thức thu nợ sau:

 Thu nợ gốc và lãi một lần khi đáo hạn;

 Thu nợ gốc một lần khi đáo hạn và thu lãi theo định kì;

 Thu nợ gốc và lãi theo nhiều kỳ hạn;

Nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng không có khả năng trả nợ thì ngân hàng có thể xem xét cho gia hạn nợ hoặc chuyển sang nợ quá hạn để sau này có biện pháp xử lý thích hợp nhằm đảm bảo thu hồi nợ

+ Tái xét hợp đồng tín dụng: Thực chất là tiến hành phân tích tín dụng trong điều kiện khoản tín dụng đã được cấp nhằm mục tiêu đánh giá chất lượng tín dụng, phát hiện rủi ro để có hướng xử lý kịp thời

+ Thanh lý hợp đồng tín dụng và khách hàng đã hoàn tất các nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi thì ngân hàng và khách hàng làm thủ tục thanh lý hợp đồng tín dụng, giải chấp tài sản nếu có và lưu hồ sơ vay vốn của khách hàng vào kho lưu trữ Trong trường hợp này hai bên ngân hàng và khách hàng tiến hành thanh lý hợp đồng tín dụng mặc nhiên Trong trường hợp ngân hàng giám sát và phát hiện thấy khách hàng vi phạm những cam kết ghi trong hợp đồng tín dụng nghiêm trọng có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ sau này, ngân hàng có thể đề nghị và tiến hành thanh lý hợp đồng tín dụng bắt buộc

1.1.1.4 Thẩm định tín dụng cá nhân

 Đối tƣợng và mục tiêu thẩm định tín dụng cá nhân

Khác với tín dụng doanh nghiệp, đối tượng thẩm định tín dụng cá nhân là những thể nhân đang để nghị vay vốn ngân hàng Mục tiêu của thẩm định tín dụng cá nhân là đánh giá chính xác và trung thực khả năng trả nợ của cá nhân khách hàng đang đề nghị vay vốn ngân hàng Khả năng thu hồi nợ của ngân hàng khi cấp tín dụng cho khách hàng cá nhân phụ thuộc vào những yếu tố sau đây:

- Thái độ của khách hàng trong việc trả nợ vay

- Thu nhập cá nhân của khách hàng

- Các nguồn thu nhập khác khách hàng có thể sử dụng để trả nợ

- Tài sản khách hàng dùng làm đảm bảo nợ vay

Do đó, thẩm định tín dụng cá nhân chủ yếu tập trung vào thẩm định mức độ tin cậy của những yếu tố này, qua đó có thể đánh giá được khả năng có trả được nợ hay không

 Thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng cá nhân

Khi thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng cá nhân, thường chúng ta tập trung vào một số yếu tố liên quan đến khách hàng hình thành nhóm nội dung cần thẩm định Nhiều ngân hàng vẫn sử dụng phương pháp truyền thống để đánh giá tín dụng đối với khách hàng cá nhân, chẳng hạn phân tích và đánh giá 5C, bao gồm:

- Character (tư cách của khách hàng vay vốn): đánh giá tư cách của khách hàng là xem xét sự trung thực, ý thức trách nhiệm, ý thức chấp hành và lập trường của họ, để

từ đó phán quyết về sự sẳn lòng trả nợ của khách hàng

- Capacity (năng lực của khách hàng): đánh giá năng lực của khách hàng là xem xét khả năng kiếm tiền của khách hàng, để từ đó phán quyết xem khách hàng có thể tạo ra được thu nhập dùng để trả được nợ hay không

- Capital (vốn riêng của khách hàng): đánh giá nguồn vốn riêng của khách hàng là xem xét xem khách hàng có tài sản lưu động nào có thể thanh lý nhanh chóng để trả nợ cho ngân hàng hay không

- Collateral (tài sản đảm bảo nợ vay): đánh giá tài sản đảm bảo nợ vay là xem xét xem khách hàng có tài sản đảm bảo hay không và khả năng thanh lý tài sản mà khách hàng dùng để thế chấp hoặc cầm cố khi vay tiền ngân hàng như thế nào

- Conditions (điều kiện trả nợ): đánh giá điều kiện trả nợ là xem xét những yếu tố kinh

tế và hoàn cảnh môi trường nằm ngoài sự kiểm soát nhưng có ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng

1.1.1.5 Các biện pháp bảo đảm tiền vay

 Bảo đảm bằng tài sản cầm cố

Cầm cố tài sản là việc bên đi vay giao tài sản là các động sản thuộc sở hữu của mình cho bên cấp tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu có loại cần đăng ký quyền sở hữu (xe cộ, phương tiện vận chuyển) Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu, khi cầm cố tài sản phải được giao nộp cho bên cấp tín dụng Đối với tài sản có đăng ký sở hữu, khi cầm cố hai bên có thể thỏa thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ

 Bảo đảm bằng tài sản thế thế chấp

Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp là việc bên vay vốn thế chấp tài sản của mình cho bên cấp tín dụng để bảo đảm khả năng hoàn trả vốn vay Thế chấp tài sản là việc bên đi vay sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cấp tín dụng Vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi luật Dân sự và Luật đất đai

 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay

Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản cấp tín dụng của ngân hàng Bảo đảm tiền vay

bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện trả nợ cho chính khoản vay đó đối với ngân hàng

 Bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh

Bảo lãnh là việc bên thứ ba cam kết với bên cấp tín dụng (người nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người được bảo lãnh) nếu khi đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ Bảo lãnh có thể chia thành hai loại chính Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba, Bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể chính trị - xã hội (Nguyễn Minh Kiều, 2009)

1.1.2 Chính sách tín dụng của NHTM

1.1.2.1 Khái niệm

Chính sách tín dụng của một NHTM là một hệ thống các biện pháp có liên quan đến việc khuếch trương hay hạn chế tín dụng để đạt được các mục tiêu đã được hoạch định trong quá trình hoạt động của NHTM và hạn chế rủi ro, bảo đảm an toàn trong kinh doanh tín dụng (Lê Văn Tề, 2009)

1.1.2.2 Mục tiêu của chính sách tín dụng

Một chính sách tín dụng phải đạt được ba mục tiêu chính:

- Lợi nhuận của ngân hàng

- Đảm bảo tính an toàn, ít rủi ro trong giới hạn cho phép

- Sự lành mạnh của các khoản tín dụng

Trong đó mục tiêu lợi nhuận là mục tiêu mà một ngân hàng không thể tiến hành cấp tín dụng mà không tính đến lợi ích do khoản vay đó mang lại cho ngân hàng Tuy nhiên, tùy theo từng trường hợp, từng thời kỳ phát triển của mỗi ngân hàng mà sẽ coi trọng mục tiêu lợi nhuận nhiều hay ít Một ngân hàng nếu coi mục tiêu lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu thì sẽ áp dụng chính sách tín dụng năng động hơn, tìm kiếm đầu ra ráo riết hơn và có thể áp dụng một lãi suất cho vay cao hơn, thời gian cấp tín dụng dài hơn, quy mô khoản tín dụng có thể lớn hơn Tuy nhiên nếu ngân hàng không đặt nặng yêu cầu lợi nhuận mà nhấn mạnh vào việc thu hút khách hàng, mở rộng quan hệ tín

dụng thì có thể áp dụng một chính sách lãi suất thấp hơn, đẩy mạnh hoạt động quảng cáo, marketing nhiều hơn

Có thể nói mục tiêu an toàn và mục tiêu lợi nhuận là hai mục tiêu thường mâu thuẩn nhau trong một chính sách tín dụng, nếu một chính sách tín dụng có lợi ích cao, thường kéo theo độ an toàn thấp và ngược lại Sự an toàn có nghĩa là đảm bảo có khả năng thu hồi khoản vay tốt, do đó chúng ta không nên quá chú trọng vào tầm quan trọng của các biện pháp an toàn vốn vay mà phải hết sức chú trọng đến khả năng tài chính, khả năng kinh doanh và khả năng trả nợ của khách hàng mà chỉ xem các biện pháp bảo đảm khoản vay là chiếc phao cuối cùng nhằm đảm bảo và gia tăng khả năng thu hồi khoản vay khi rủi ro xảy ra

Khác với mục tiêu an toàn, sự lành mạnh của khoản vay chính là đảm bảo việc cung cấp tín dụng của ngân hàng cho khách hàng phải nhằm mục đích hợp pháp, tạo điều kiện cho người đi vay phát triển, thỏa mãn các nhu cầu chính yếu được pháp luật cho phép Ngân hàng không thể phát hành các khoản vay mà người đi vay có thể sử dụng vào các hành vi vi phạm pháp luật Do vậy ngoài mục tiêu lợi nhuận thuần túy của khách hàng, khi xây dựng và phát triển một chính sách tín dụng, ngân hàng còn phải quan tâm đến lợi ích xã hội và mục tiêu phát triển kinh tế của Quốc Gia

1.1.2.3 Cơ sở hình thành chính sách tín dụng

Bất cứ một ngân hàng nào muốn đạt được các mục tiêu trong kinh doanh đều cần phải hoạch định một chính sách tín dụng thích hợp để làm cơ sở cho việc sử dụng hiệu quả các nguồn vốn hiện có nhằm tạo ra một tài sản có chất lượng cao, ít rủi ro Cơ sở hình thành chính sách tín dụng của các ngân hàng thương mại bao gồm:

- Nguồn vốn và tính chất của nguồn vốn: nó quyết định quy mô của khối lượng tín dụng mà ngân hàng đó có thể thực hiện Một ngân hàng có quy mô vốn lớn có thể phát hành một khối lượng lớn tín dụng và thời hạn tín dụng có thể kéo dài hơn, tuy nhiên rủi ro cũng cao hơn

- Tính ổn định của các khoản ký thác: quy mô, thời hạn của tín dụng được ổn định

và tỷ lệ sinh lời có thể cao hơn nếu như ngân hàng có được các khoản ký thác ổn định; và ngược lại ngân hàng thương mại phải duy trì một khoản tiền mặt hoặc dự trữ thứ cấp để đáp ứng nhu cầu thanh khoản khi cần thiết

- Chính sách tiền tệ và tài chính của Nhà nước: chính sách tín dụng mở rộng hay thắt chặt phụ thuộc vào xu hướng thắt chặt hay mở rộng của Chính sách tiền tệ và tài chính của Nhà nước

- Khả năng và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên: tùy vào khả năng chuyên môn hay quản lý của đội ngũ nhân viên mà Ngân hàng thương mại có thể mở rộng hay thắt chặt chính sách tín dụng nhằm hạn chế các rủi ro có thể xảy ra

- Điều kiện kinh tế: Tín dụng sẽ bị thu hẹp hay mở rộng là phụ thuộc vào trạng thái tăng trưởng hay suy thoái của nền kinh tế Điều kiện kinh tế quyết định quy mô tín dụng, ngành nghề, lĩnh vực mở rộng hay thu hẹp tín dụng và tín dụng cũng sẽ tác động trở lại nền kinh tế, góp phần làm cho tăng trưởng hay hạn chế phát triển của một ngành nghề, lĩnh vực hay toàn bộ nền kinh tế

- Khả năng sinh lời và rủi ro của các khoản cấp tín dụng: Khả năng sinh lời và rủi

ro thể hiện ở hai khía cạnh là lĩnh vực đầu tư hay loại tín dụng; thể hiện qua sự phân tán hay tập trung tín dụng Khi theo đuổi chính sách tín dụng tập trung thì có thể mang lại lợi ích cao nhưng cũng đi đôi với rủi ro cao và ngược lại, chính sách tín dụng phân tán có rủi ro ít hơn nhưng lại có sinh lời thấp hơn

1.1.2.4 Nội dung của chính sách tín dụng

Chính sách tín dụng thường bao gồm các nội dung sau:

- Xác định quy mô tín dụng: Quy mô tín dụng được hiểu là tỷ lệ phần tín dụng trong tài sản có của ngân hàng thương mại Quy mô tín dụng của ngân hàng thương mại phụ thuộc chủ yếu vào mục tiêu của ngân hàng lợi nhuận hay an toàn Quy mô tín dụng của một sản phẩm tín dụng là tỷ lệ của sản phẩm đó trong tổng số vốn và tài sản được ngân hàng dùng cho hoạt động tín dụng

- Xác định giới hạn tín dụng: giới hạn tín dụng là mức độ tham gia vốn tín dụng của ngân hàng vào một phương án hay một đích vay vốn hợp pháp nào đó của người vay vốn Giới hạn tín dụng phụ thuộc vào các yếu tố sau:

+ Khối lượng vốn huy động của ngân hàng

+ Sự ổn định hay bất ổn của nền kinh tế

+ Uy tín của khách hàng vay vốn

+ Tình trạng tài chính của khách hàng

+ Nhu cầu vay vốn của khách hàng

+ Mức độ hạn chế hay mở rộng về khả năng tái cấp vốn của ngân hàng trung ương

- Xác định loại hình tín dụng: ngân hàng có thể chọn loại hình tín dụng phù hợp với khả năng hiện có của ngân hàng để phát triển tín dụng hoặc chọn phương án phân tán tín dụng cho nhiều loại hình tín dụng khác nhau Việc xác định loại hình tín dụng phụ thuộc vào khả năng về nhân lực, tính chất, kỳ hạn của nguồn vốn và một số đặc điểm khác của nền kinh tế

- Xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng: việc xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng

có nghĩa là chuyên môn hóa việc cấp tín dụng cho một ngành hay một lĩnh vực sản xuất nhất định hay ngân hàng có thể phân tán tín dụng trên nhiều ngành hay lĩnh vực sản xuất khác nhau nhằm phân tán rủi ro Mục đích của việc này là nhằm nắm bắt được rõ nhu cầu tín dụng trong lĩnh vực mà ngân hàng tài trợ, nắm được đặc điểm kinh doanh của từng ngành nghề, từ đó giúp ngân hàng đưa ra những dịch vụ phù hợp với nhu cầu của khách hàng Tuy nhiên nếu chuyên môn hóa một số ngành hay lĩnh vực sản xuất sẽ làm cho ngân hàng đó không nắm bắt hết được toàn nền kinh tế Do

đó các ngân hàng thương mại cần phải đa dạng hóa tài trợ vào nhiều ngành nghề khác nhau nhưng cũng phải có một ngành nào đó mà mình có thế mạnh để tạo ra sự khác biệt so với các đối thủ cạnh tranh khác

- Xác định kỳ hạn tín dụng: việc xác định kỳ hạn tín dụng ngắn hay dài có tác động đến tính thanh khoản và rủi ro trong hoạt động tín dụng, kỳ hạn càng dài thì rủi ro càng cao và thanh khoản càng thấp Kỳ hạn tín dụng phụ thuộc vào cả ý muốn chủ quan của ngân hàng lẫn yếu tố khách quan khác như: nhu cầu và khả năng trả nợ của khách hàng Ngoài ra kỳ hạn tín dụng còn phụ thuộc vào sự hỗ trợ của Ngân hàng nhà nước và sự phát triển của thị trường tiền tệ Nếu như Ngân hàng nhà nước có chính sách hỗ trợ và chính sách quản lý thông thoáng, nền kinh tế và thị trường tiền tệ phát triển thì ngân hàng có thể tăng khả năng thanh khoản và từ đó có thể kéo dài được kỳ hạn tín dụng và ngược lại

- Xác định lãi suất cấp tín dụng: lãi suất được định nghĩa là tỷ lệ phần trăm giữa lợi tức tín dụng và số vốn cấp tín dụng mà người vay phải trả cho ngân hàng Lãi suất có thể điều chỉnh phù hợp với những thay đổi của môi trường kinh doanh Lãi suất chịu ảnh hưởng của các yếu tố sau:

+ Lãi suất huy động tiền gửi

+ Chi phí quản lý ngân hàng

+ Chi phí bù đắp rủi ro

+ Lợi nhuận dự kiến của ngân hàng

+ Lợi nhuận từ các hoạt động và đầu tư khác

+ Sự cạnh tranh giữa các ngân hàng hoặc các tổ chức khác

+ Quan hệ giữa ngân hàng và người đi vay

Ngoài ra lãi suất còn chịu sự chi phối của thị trường tiền tệ ngắn hạn và sự cạnh tranh của các ngân hàng lớn

Việc quyết định lãi suất cấp tín dụng phải được dựa vào những căn cứ nhất định

và phải bù đắp được các chi phí có liên quan, tạo ra khoản sinh lời cần thiết để duy trì

và phát triển hoạt động của ngân hàng

LSCV = CPV + CPRRTD + LNKV

Trong đó: LSCV: lãi suất cho vay

CPV: chi phí vốn CPRRTD: Chi phí rủi ro tín dụng LNKV: Lợi nhuận kỳ vọng

- Xác định phương thức thu hồi vốn và lãi:

Trả góp là việc ngân hàng quy các khoản thanh toán từ khoản tiền gốc và lãi thành những khoản tiền bằng nhau trong những kỳ thanh toán như nhau Tín dụng trả góp thường được áp dụng cho các đối tượng là khách hàng cá nhân Thông thường có 4 loại trả góp cơ bản: trả góp thông thường, trả góp trả ngay, trả góp trả chậm và trả góp vĩnh viễn Trong hoạt động cấp tín dụng bất động sản thường áp dụng phương pháp trả góp thông thường và trả góp trả chậm Thông thường, các ngân hàng thường áp dụng phương thức trả góp thông thường trong cấp tín dụng bất động sản Tuy nhiên, các ngân hàng có thể sử dụng phương thức trả góp trả chậm nhằm mục đích cạnh tranh và thu hút khách hàng (Nguyễn Văn Tiến, 2002):

+ Trả góp thông thường: là việc thanh toán một khoản tiền cố định trong những kỳ thanh toán như nhau

+ Trả góp trả chậm: là lần thanh toán đầu tiên được thực hiện sau kỳ thứ k, k: số kỳ

ân hạn

- Đảm bảo an toàn cho khoản vay: để hạn chế các rủi ro tín dụng và gia tăng khả năng thu hồi nợ, ngân hàng có thể sử dụng các biện pháp đảm bảo từ tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh, bảo hiểm tín dụng cùng với các biện pháp đánh giá khả năng tài chính và thanh toán các khoản vay của khách hàng

1.1.3 Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

1.1.3.1 Khái niệm tín dụng nhà ở

Tín dụng nhà ở là khoản cấp tín dụng bất động sản được cung cấp cho khách hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản đảm bảo (Trần Hà Kim Thanh, 2011) Trong đó, cấp tín dụng bất động sản được hiểu là sản phẩm tín dụng

dành cho khách hàng cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà, hợp thức hóa nhà đất, xây dựng sửa chữa nhà của khách hàng nhưng chưa thể thực hiện được do gặp khó khăn về tài chính

1.1.3.2 Tiêu chí đánh giá người có thu nhập trung bình và thấp

Định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc Cho nên, để định nghĩa thế nào là người thu nhập thấp, cần tiến hành khảo sát xã hội

về thu nhập và chi tiêu hộ gia đình

Mức thu nhập là chỉ tiêu hàng đầu để xác lập mức sống của người nghèo đô thị Cùng với thu nhập, các yếu tố khác như đIều kiện về nhà ở, môi trường sống, mức độ

ổn định về việc làm, khả năng được hưởng các dịch vụ xã hội cơ bản như y tế, giáo dục, giao thông, sinh hoạt văn hoá là những biến số cơ bản, chúng vừa là hệ quả của thu nhập, vừa phản ánh rõ nét mức sống của dân cư đô thị

Tiêu chỉ chung để phân loại các hộ thuộc diện nghèo có sự khác nhau theo cách đánh giá của các chuyên gia Việt Nam (Bộ Lao động thương binh và xã hội) và của Ngân hàng Thế giới

Định chuẩn để xếp diện đói nghèo theo quy định của Bộ Lao động thương binh và

xã hội là 3 triệu đồng/người /năm

Theo Nguồn thống kê thuộc Tổng cục thống kê

- Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại 34% thu nhập còn lại dành cho (nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, )

- Là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống

- Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản

- Người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây chỉ bao gồm những người có khả năng tiếp nhận sự hỗ trợ và có giải pháp để hoàn trả dần sự ưu đãi đã được hưởng

- Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại

- Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay)

- Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp nhỏ hơn hoặc bằng 4m2/đầu người

Ở Mỹ người có thu nhập thấp được xác định thông qua mức thu nhập thấp mà được cập nhật hàng năm của Bộ Y tế và Dịch vụ Nhân sinh bằng cách sử dụng ngưỡng nghèo như một tiêu chí tham khảo Để hiểu rõ thế nào là thu nhập thấp, chúng ta cần phải hiểu ngưỡng nghèo và các qui định về nghèo là gì Ngưỡng nghèo có liên quan đến nhiều yếu tố khác nhau như: số lượng thành viên trong gia đình và độ tuổi của họ chẳng hạn như một gia đình có 3 thành viên cùng với một đứa trẻ nhỏ được gọi

là nghèo nếu như tổng thu nhập trước thuế của họ là bằng hoặc thấp hơn 17.268

USD/năm.

- Theo Báo cáo điều tra lao động và việc làm Việt Nam năm 2011 của Tổng cục thống kê thì xét theo ngành kinh tế, thu nhập bình quân thay đổi từ mức thấp nhất là của ngành "Nông, lâm, thuỷ sản" (khoảng 2,3 triệu đồng/tháng) đến mức cao nhất là của ngành "Hoạt động của các tổ chức và cơ quan quốc tế", khoảng 9,8 triệu đồng/tháng Một số ngành có thu nhập khá (khoảng 5 triệu đồng/tháng) gồm: "Hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm" (5,6 triệu đồng/tháng); "Hoạt động kinh doanh

bất động sản" khoảng 5 triệu đồng/tháng; "Thông tin và truyền thông" và "Hoạt động chuyên môn, khoa học và công nghệ" khoảng 4,7 triệu đồng/tháng

- Theo kết quả khảo sát mức sống hộ gia đình năm 2010 về thu nhập, chi tiêu của Tổng cục thống kê thì người dân có mức chi tiêu cho ăn uống trong tổng chi tiêu cho đời sống của khu vực thành thị là 48,9%; kế tiếp là chi cho Thiết bị và đồ dùng gia đình là 7,5%, chi cho giáo dục - đào tạo là 7%; chi cho nhà ở là 5,7%; chi cho y tế, sức khỏe là 4,6%; chi cho may mặc là 3,6% Do đó theo một số khảo sát cho thấy khi thu nhập càng thấp thì khoản chi cho nhà ở là càng thấp vì với mức lương thấp thì họ chỉ

có thể thỏa mãn được các nhu cầu cơ bản, thiết yếu (Tổng cục thống kê, 2010)

1.2 Ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình

và thấp

Vấn đề phúc lợi và an sinh xã hội luôn là vấn đề được đặt lên hàng đầu ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, nhất là các nước đang phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa như Việt Nam Trong đó nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu,

cơ bản trong cuộc sống mà mọi đối tượng, tầng lớp trong xã hội đều mong muốn có được, đặc biệt là đối tượng có thu nhập trung bình và thấp mong muốn có một căn nhà

cố định và khang trang thuộc sở hữu của mình Đó là một nhu cầu chính đáng và là một mục tiêu hành động mà Chính Phủ ở mọi quốc gia đều mong muốn đạt được Tuy nhiên để đạt được mục tiêu này thì không phải là đơn giản mà nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó khả năng tài chính là một yếu tố rất quan trọng đối với đối tượng có thu nhập trung bình và thấp Bên cạnh đó khả năng tính lũy mua nhà của họ rất thấp, xu hướng mất dần khả năng tích lũy mua nhà tỉ lệ thuận với mức thu nhập ngày càng thấp và tỉ số nhà ở ngày càng cao Khách hàng có mức thu nhập càng thấp thì thời gian tích lũy mua nhà càng dài ra Do đó vấn đề “ Mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp” là vấn đề mang tính kinh tế, nhân sinh và xã hội rất lớn

1.2.1 Khái niệm mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

Quan điểm của triết học duy vật biện chứng: Mở rộng là sự tăng lên về số lượng

và chất lượng

Mở rộng được hiểu là sự mở rộng về quy mô đồng thời gia tăng chất lượng dịch

vụ Sự mở rộng được phân tích trên 2 khía cạnh: mở rộng về chiều rộng và mở rộng về chiều sâu

Theo nghĩa hẹp: Mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp là

sự gia tăng về mặt quy mô (dư nợ cấp tín dụng); số lượng sản phẩm, dịch vụ ngân hàng Xét từ góc độ vi mô, mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình

và thấp giúp cho ngân hàng đa dạng hóa cơ cấu thu nhập, giảm thiểu rủi ro trong kinh doanh, củng cố thương hiệu và uy tín trên thị trường Xét ở góc độ vĩ mô, đa dạng hóa các sản phẩm, dịch vụ tín dụng góp phần cho phát triển nền kinh tế; mang lại lợi ích và phúc lợi xã hội cho người dân nghèo

Hiểu theo nghĩa rộng: Mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và

thấp có nghĩa là phát triển theo chiều sâu đồng nghĩa với việc gia tăng về mặt quy mô (dư nợ cấp tín dụng); về danh mục sản phẩm dịch vụ tại một ngân hàng kết hợp với nâng cao chất lượng tín dụng

Chất lượng tín dụng được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam căn cứ vào:

dụng có bảo đảm bằng tài sản hoặc không có bảo đảm bằng tài sản, cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, tránh các vướng mắc khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay Đặc biệt chú trọng thực hiện các giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng, không để nợ xấu gia tăng

1.2.2 Ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

1.2.2.1 Về phía khách hàng

- Việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp giúp cho

họ có chỗ ở ổn định; có một căn nhà khang trang, công năng và tiện ích; nhằm bảo đảm an sinh xã hội; giúp họ ổn định cuộc sống, sản xuất và phát triển kinh doanh

- Mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp bằng nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng thương mại cổ phần góp phần phát triển đô thị; ngày càng đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở và điều kiện sống của người dân và đưa đất nước ngày càng giàu đẹp, văn minh, hiện đại và sánh vai với các cường quốc năm châu

- Giúp cho người có thu nhập trung bình và thấp gia tăng ý thức trách nhiệm của mình đối với bản thân, gia đình và xã hội, gia tăng khả năng thực hiện ước mơ và hoài bảo

1.2.2.2 Về phía ngân hàng

- Tạo ra sản phẩm, dịch vụ riêng biệt, nổi trội hơn của riêng ngân hàng mình so với đối thủ cạnh tranh Từ đó xây dựng nên thương hiệu của ngân hàng có điểm khác biệt, có độ nhận diện cao và truyền tải được những giá trị độc đáo vừa đúng lúc vừa xoáy thẳng vào ước muốn của khách hàng (Nguyễn Tiến Đạt và Nguyễn Thị Hồng Lan, 2012)

- Tạo ra mức độ nhận biết thương hiệu, chất lượng cảm nhận, hình ảnh một thương hiệu dịch vụ trong lòng người tiêu dùng Từ đó tạo sự trung thành về thương hiệu của khách hàng, tạo ra tài sản thương hiệu dịch vụ mạnh có thể tạo nên sự gia

tăng đáng kể kết quả tài chính của doanh nghiệp dịch vụ (Hoàng Thị Phương Thảo

và Hoàng Trọng, 2010)

- Thu hút một lượng khách hàng lớn bao gồm khách hàng truyền thống, khách hàng cũ duy trì giao dịch đều đặn Chính sự hài lòng, sự thỏa mãn về tiện ích, chất lượng của sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng tạo nên mối quan hệ hiệu quả với khách hàng Từ đó phát triển, thu hút thêm một lượng khách hàng mới, khách hàng tiềm năng của ngân hàng

- Mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp góp phần vào phát triển hoạt động của hệ thống NHTM, là một trong những bộ phận, thành phần quan trọng trong nền kinh tế

- Đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng, phân tán rủi ro trong cấp tín dụng nhỏ lẻ chênh lệch lãi suất giữa đầu vào đầu ra tương đối tốt Ngân hàng có thể dùng khoản lợi nhuận này để bù đắp cho các chi phí khác, đồng thời khi cấp tín dụng phân tán, tính an toàn thường cao hơn đối với khoản vay lớn, rủi ro tiềm ẩn nhiều hơn (Nguyễn Hiền, 2013)

1.3 Kinh nghiệm phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình

và thấp tại các nước trên thế giới

- HDB – Housing Development Board: Cơ quan phát triển nhà ở Singapore có nhiệm vụ quan trọng trong việc hoạch định chính sách phát triển nhà ở, giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ở Singapore HDB hỗ trợ đối tượng này từ nguồn vốn vay của Chính Phủ với thời hạn dài, lãi suất thấp, cố định; phát hành trái phiếu; vay từ các tổ chức tài chính trung gian khác Do có sự thuận lợi

từ các nguồn vốn dài hạn này HDB có thể tài trợ vốn cho đối tượng này với lãi suất khoảng 6,25%/năm với thời hạn vay đến 20 năm Ngoài ra HDB còn được trả góp từ quỹ CPF – đây là quỹ mà hàng tháng người lao động và người sử dụng lao động phải đóng góp với tỷ lệ khá cao nhưng người lao động có thể sử dụng quỹ này để chi cho khoản mua nhà ban đầu và trả góp hàng tháng

- Tại Singapore, Thái Lan, Nhật Bản, Hàn Quốc, các trung gian về tài chính nhà ở của các Quốc Gia nói trên được thành lập với mục tiêu chính là hỗ trợ tài chính về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp với nguồn vốn chủ yếu là được huy động từ thị trường trái phiếu bất động sản bằng cách mua lại các bất động sản thế chấp, cầm cố từ các đơn vị trung gian tài chính tư nhân và bắt đầu phát hành các chứng khoán thông qua MBSs

+ Tại Malaysia, Cagamas Berhad thực hiện các chính sách của Chính Phủ Malaysia

về việc phát triển nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp nhưng Cagamas không nhận hỗ trợ từ Chính Phủ mà Cagamas hoạt động trên thị trường thứ cấp bằng hành động mua lại các món nợ vay bất động sản và phát hành trái phiếu và MBSs

+ Tại Thái Lan, GHB – ngân hàng nhà ở của Chính Phủ cũng nhằm vào đối tượng

có thu nhập trung bình và thấp Là Ngân hàng của Chính Phủ nhưng nguồn vốn hoạt động chủ yếu từ huy động tiền gửi của Chính Phủ, các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, các cá nhân và hộ gia đình

+ Tại Nhật, GHLC – Tập đoàn Chính Phủ cho vay nhà ở là tổ chức 100% sở hữu nhà nước, tổ chức này cung cấp các khoản vay dài hạn lãi suất cố định để mua nhà

ở cho các hộ gia đình được thành lập năm 1950 nhằm đáp ứng nhu cầu ổn định nhà

ở và cung cấp tài chính cho lĩnh vực nhà ở nhằm nâng cao số lượng và chất lượng nhà ở Nguồn vốn sử dụng là vốn ngân sách, phát hành trái phiếu GHLC còn thực hiện các dịch vụ bảo hiểm khoản vay đối với các hộ gia đình vay mượn từ các tổ chức cho vay cá nhân Năm 2003 GHLC chuyển sang phát triển thị trưởng chứng khoán hóa bất động sản (MBSs) và thực hiện việc mua lại các bất động sản thế chấp, cầm cố từ các tổ chức tài chính tư nhân và bắt đầu phát hành chứng khoán + Tại Hàn Quốc, KHFC là tổ chức liên doanh giữa ngân hàng Hàn Quốc (chiếm 82%) và Chính Phủ Hàn Quốc (nắm giữ 18%) được thành lập năm 2004 Tổ chức này được thành lập nhằm cung cấp các khoản vay mua nhà dài hạn cho các hộ gia

đình KHFC được chính phủ Hàn Quốc bảo lãnh cho các khoản thua lỗ hàng năm KHFC cho vay mua nhà với lãi suất cố định có thời hạn 30 năm với nguồn vốn huy động từ chứng khoán hóa bất động sản có bảo lãnh của KHFC Ngoài ra KHFC còn

có dịch vụ bảo hiểm về các khoản vay bất dộng sản cho các hộ gia đình từ các tổ chức tài chính khác

+ Tại HongKong, HKMC – Tập đoàn thế chấp HongKong được thành lập năm

1997 bởi ủy ban tiền tệ HongKong do chính phủ sở hữu 100% nhằm mở rộng và phát triển việc sở hữu nhà ở tại HongKong thông qua việc phát triển các khoản tài chính cho lĩnh vực nhà ở và phát triển thị trường trái phiếu HongKong HKMC không nhận được sự viện trợ của chính phủ HKMC cho vay bằng nguồn vốn từ nghiệp vụ chứng khoán hóa HKMC thực hiện dịch vụ bảo hiểm cho các khoản vay

và thế chấp bất động sản với giá trị lớn hơn, cho phép tài trợ đến 95% mà không tín thêm phí cho phần rủi ro tăng thêm

1.4 Mô hình nghiên cứu về mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

Phương trình hồi qui có dạng như sau: (Trần Hà Kim Thanh, 2011)

Y = a + b1X1+ b2X2 + b3X3 + b4X4 + b5X5+ b6X6+ b7X7+ b8X8+ b9X9+ b10X10+ b11X11

Yếu tố tác động

xu hướng cho vay

Các yếu tố năng lực trả

nợ

Các yếu tố thuộc

về khoản cho vay

Ngu

ồn vốn

Ngu

ồn nhân lực

Công nghệ

Thu nhập nghiệp Nghề năng Khả

tích lũy, trả nợ

Giá trị khoản vay

Tài sản đảm bảo