SỰ MÂU THUẨN TRONG CHÍNH SÁCH ĐỐI VỚI CHỔ ĐẬU XE Ở KHU TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.PDF

Tác gi Nguy nă ng Huynh... TP.ăHCM,ăthángă6ăn mă2013 Nguy nă ng Huynh... Nh ng nguyên nhân này có th đúng,ănh ngă chúng ch liênăquanăđ n khía c nh th t căvƠăquyăđ nh... Hình 1 ậ Tácăđ ng

B GIÁO D CăVÀă ÀOăT O

ẮẮẮẮẮẮẮ

U XE KHU TRUNG TÂM THÀNH PH H CHÍ MINH

TP H CHÍ MINH ậ N Mă2013

B GIÁO D CăVÀă ÀOăT O

ẮẮẮẮẮẮẮ

CH NGăTRÌNHăGI NG D Y KINH T FULBRIGHT

U XE KHU TRUNG TÂM THÀNH PH H CHÍ MINH

L IăCAMă OAN

TôiăcamăđoanăLu năv nănƠyădoăchínhătôiăth c hi n và n i dung c a nó không nh t thi t

ph năánhăquanăđi m c aăCh ngătrìnhăgi ng d y kinh t Fulbright hay c a Tr ngăđ i h c

Kinh t Thành ph H Chí Minh

Tác gi

Nguy nă ng Huynh

L IăC Mă N

Tôi xin dành l i c mă năchơnăthƠnhăđ n th y Hu nh Th Du,ăng i đưăh ng d n th c

hi n Lu năv nănƠyăb ng t t c tinh t trongătraoăđ i h c thu t Và m t l i c mă năsơuăđ m

khác dành cho các th y côăđưănhi t tình truy n gi ng ki n th c v i tâm huy t caoăđ , c ngă

nh ăcác cán b nhân viên c aătr ng qua vi c h tr và t oănênămôiătr ng h c t p lý

t ng

TP.ăHCM,ăthángă6ăn mă2013

Nguy nă ng Huynh

TịMăT TăK TăQU ăNGHIểNăC U

ụăt ng xây d ngăbưiăđ u xe ng m Thành ph H ChíăMinhă(TP.HCM)ăđưăđ căđ aăraă

t nh ngăn mă90ăc a Th k tr c.ăTrongăh năm t th păniênăqua,ăcácăb c c th đưăđ c

tri n khai v i nh ngăchínhăsáchă uăđưiăc a Thành ph Tuy nhiên, trên th c t đ n nay v n

ch aăcóăd ánănƠoăđ c ti n hành xây d ng K t qu phân tích trong lu năv nănƠyăchoăth y

nguyên nhân chính là do m căgiá/phíăđ u xe M căgiáăđ u xe lòngăđ ng do Thành ph quyăđ nh hi nănayăđangăth păh năm c giá c n thi tăđ cácăbưiăđ u xe ng m có th bùăđ p

đ c chi phí tài chính vào kho ng 22 l n S chênh l ch quá l n này k t h p v i chính

sách qu nălỦăch aăhi u qu đưălƠmăgiaăt ngănhuăc u ch đ uăxeălòngăđ ng, tr c ti p làm

gi măl ng c u d ki n c a các d ánăbưiăđ u xe ng m d đ nh tri n khai

Xét v khía c nh chính sách công, vi că uăđưiăvƠătr c păđ xây d ngăbưiăđ u xe và quy

đ nh m căgiáăđ u xe th p là mâu thu n và tri t tiêu nhau Do v y, TP.HCM c n xem xét

đ lo i b s mâu thu n hay b t h p lý này

V i nhi uăchínhăsáchă uăđưi,ăquyăđ nh, ki măsoátăđưăđ c Chính quy n Thành ph áp d ng

trong nhi uăn măquaănh ngăv năch aămangăl i tính kh thi và h p d n cho th tr ng ch

đ u xe, thì vi căđ th tr ng quy tăđ nh m c giá gi xe là gi i pháp c n thi t M c giá

c nh tranh có th nói là y u t quan tr ng nh t quy tăđ nh tính kh thi c a các d án bãi

đ u xe ng m mà không tùy thu căvƠoă uăđưi,ăh tr c th cho t ng d án riêng bi t N u

khu v căt ănhơnăch d aăvƠoăcácă uăđưiăđ c thù t ng v tríăđ uăt ,ăt ng d án riêng bi t thì

s không mang l i tính năđ nh lâu dài cho th tr ng này, mà còn t o ra nh ng bóp méo

hay t n th t xã h i.ă cung c u quy tăđ nh m c giá trong b i c nh hi n nay là h p lý và

d th căthi.ă i u này s th i lu ng gió m iăvƠoăđ ngăc ăc aănhƠăđ uăt ăc ngănh ătínhăkh

thi c a các d ánăđ uăt ăbưiăđ uăxeăđangăch m tri n khai hi n nay

M CăL C

L IăCAMă OAN i

L I C Mă N ii

TÓM T T K T QU NGHIÊN C U iii

M C L C .iv

DANH M C VI T T T vi

DANH M C HÌNH VÀ B NG BI U vii

Ch ngă1 GI I THI U 1

1.1 B i c nh chính sách 1

1.2 Câu h i nghiên c u 2

1.3 Ph m vi nghiên c u 2

1.4 Ph ngăphápănghiênăc u: 3

1.5 C u trúc c a lu n v n 3

Ch ngă2 KHUNG PHÂN TÍCH 5

2.1 Quan h cung c u trong th tr ngăbưiăđ u xe 5

2.2 Tính toán chi phí ch đ u xe 6

2.1.1 Chi phí tr c ti p 6

2.1.2 Chi phí kinh t ngo i tác 8

2.3ăC ăs d li u 9

Ch ngă3 PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ M CăGIÁă U XE H P LÝ 11

3.1 Chi phí tr c ti p 11

3.1.1 H ng phân tích và các gi đ nh 11

3.1.2 Chi phí xây d ng 12

3.1.3 Chi phí qu n lý d án 15

3.1.4 Chi phí v n hành, b o trì 16

3.2 Xácăđ nh m c giá tài chính 17

3.3 Chi phí kinh t bao g m ngo i tác 19

Ch ngă4 S MÂU THU N TRONG CÁC CHÍNH SÁCH QU N LÝ 21

4.1 căthùăbưiăđ u xe khu trung tâm 21

4.2 Các v năđ t n t i 23

4.3 NhƠăn căđưăcanăthi pănh ăth nào? 23

4.3.1ăQuyăđ nh s ch đ u xe t i thi u 23

4.3.2 S d ng di nătíchălòngăđ ng làm ch đ u xe 24

4.3.3 Ki m soát và qu n lý giá 25

4.3.4ă uăđưiăvƠătr c p 26

4.3.5ă óngăvaiătròănhƠăcungăc p 27

4.4 S mâu thu n trong các chính sách qu n lý 28

Ch ngă5 K T LU N VÀ KI N NGH CHÍNH SÁCH 30

5.1 K t lu n và ki n ngh 30

5.2 Nh ng h n ch c a nghiên c u 31

TÀI LI U THAM KH O 32

Ph l c 1 - Tính toán chi phí v n tài chính 35

Ph l c 2 - Phơnătíchăđ năgiáăthiăcôngăxơyăd ngăbưiăđ u xe 37

Ph l c 3 - Di n tích m t ch đ u xe ô tô 38

Ph l c 4 - Tiêu chu n xây d ng các m c giá gi xe 39

Ph l c 5 - Quyăđ nh di n tích và s ch đ u xe t i thi u 40

Ph l c 6 - Quy mô ch đ uăxeăkhuătrungătơmăth ngăm i tài chính 42

DANHăM CăVI TăT T

T vi t t t Tên ti ng Anh Tên ti ng Vi t

CAPM Capital Asset Pricing Model Môăhìnhăđ nh giá tài s n v n

CBD Central Business District Khuătrungătơmăth ngăm i tài chính

Indochina Indochina Group Công ty TNHH T păđoƠnă ôngăd ng

IUS Công ty c ph nă đ uă t ă phátă tri n không

gian ng m

NPA National Parking Association Hi p h iăBưiăđ u xe Qu c gia Hoa K

SGTVT Ho Chi Minh City Department of

Transportation and Public Works

S Giao thông V n t i Thành ph H Chí Minh

TP.HCM Ho Chi Minh City Thành ph H Chí Minh

UBND People’săCommittee y ban Nhân dân

ULI Urban Land Institute Vi nă tăđaiă ôăth Hoa K

DANHăM CăHỊNHăVÀăB NGăBI U

Hình 1 ậ Tácăđ ng c a hàng thay th trong th tr ng ch đ u xe 5

Hình 2 ậ Ngơnăl uăd ánăđ uăt 7

Hình 3 ậ T ng h p các m c giá gi xe 19

Hình 4 ậ Thayăđ i cung c u c a các chính sách qu n lý 29

B ng 1 ậ Chi phí thi công h măđ u xe c a m t s d án tiêu bi u 13

B ng 2 ậ Di n tích m t ch đ u xe 14

B ng 3 ậ Chi phí v n hành cho m t ch đ u xe 16

B ng 4 ậ Phân b chiăphíăđ uăt ăhƠngăn măc a m t ch đ u xe 17

Ch ngă1 GI IăTHI U

1.1 B iăc nhăchính sách

M t v năđ qu n lý đôăth n i b t trong nh ngăn măg năđơyălà gi i quy t nhu c u giao

thôngăt nh, c th là ch đ u xe ô tô phát sinh cùng v i nhu c uăđiăl i làm vi c hàng ngày

c a ng i dân ụăt ng xây d ngăbưiăđ u xe ng m TP.HCMăđưăđ căđ aăraăt th p niên

1990 Trongăh nă10ăn măqua, chính quy n Thành ph đưăc păphépăđ uăt ănhi u d án bãi

đ u xe cácăđ aăđi mănh ăcông viên LêăV năTám,ăsân v năđ ng HoaăL ,ăsân kh u Tr ng

ng hay sơnăbóngăđáăTaoă Ơn, nh ngăv năch aăcóăd ánănƠoăđ c th c hi n năđ u thángă3ăn mă2013, trong m t cu c h p v i S Giao thông v n t i (SGTVT), Ch đ uăt ă

m t s d án th a nh n kh n ngăkhôngăth tri năkhaiăđ c dù đưănhi u l n trì hoãn, và

ch p nh n b rút gi yăphépăđ uăt ăho c ch u các hình th c x lý khác (theoăLaoă ng, 2013)

Có nhi uălỦădoăđ căđ aăraănh :ă(i)ăv ng các th t căvƠăquyăđ nh k thu t, (ii) s ch aă

h p lý c a các tiêu chu năquyăđ nh s ch đ uăxe,ă(iii)ăcácă uăđưiăkhuy năkhíchăđ uăt ă

ch aăth c t , hay (iv) công tác ki m tra và giám sát c aăcácăc ăquanănhƠăn c trong th

tr ng ch đ u xe này còn nhi u b t c p Nh ng nguyên nhân này có th đúng,ănh ngă

chúng ch liênăquanăđ n khía c nh th t căvƠăquyăđ nh Xét v m c tiêu c a doanh nghi p hayăcácănhƠăđ uăt ăt ănhơn,ălỦădoăduyănh t mà h không th c hi n ho c trì hoãn hay h y

b m t d ánănƠoăđóălƠădoăkhôngăcóăhi u qu v m t tài chính Trong các nguyên nhân làm

cho m t d án không kh thi v m t tài chính thì m căgiáăth ng là y u t quy tăđ nh

Trong b i c nhăch aăcóăbưiăđ u xe ng mănƠoăđ c xây d ng trong khi nhu c uăđ u xe

khu v cătrungătơmăgiaăt ngăr tănhanhăn măt n mă2005,ăChính quy n Thành ph đưăchoă

phép đ u xe ô tô cóăthuăphíăd iălòngăđ ng m t s conăđ ng trong khu trung tâm

(Quy tăđ nhă245/2005/Q -UBND).ăLòngăđ ngăđưăđ c s d ng làm ch đ u xe v i m t

m c giá r t th pă5.000ăđ ng/xe/l t và đ căduyătrìătrongăh nă7 n măqua, trong khi nhi u

tòa nhà và trungătơmăth ngăm i áp d ng m c giá t 40.000ăđ nă100.000ăđ ng/xe/l t

(VOV Giao Thông, 2013).1 M c giá đ u xe ô tô theo tháng m t s tòa nhà khu v c

trung tâm (đaă ph n là ch đ u xe ng m) lênă đ n 6 tri uă đ ng/xe/tháng so v i 1 tri u

đ ng/xe/thángătheoăquyăđ nh c a Thành ph ă ơyălƠăm t m c chênh l ch r t l n Có th

các tòa nhà khu v c trung tâm có quy n l c th tr ngăđ i v i các khách hàng c a h nên

h có th đ nhăgiáăcao,ănh ngăn u m căgiáăđ u xe lòng đ ng quá th p s thu hút khách

hàng c aăcácăbưiăđ u xe ng mătrongăt ngălai.ăCóăth đơyălƠăm t trong nh ng nguyên nhân

mà ch đ uăt ăcácăbưiăđ u xe ng m nh n th y nên h khôngăcóăđ ngăc ătri n khai các d

án c a mình

1.2 Cơuăh iănghiênăc u

T nh ng v năđ trên Lu năv nănƠy t p trung vào hai câu h i nghiên c u:

Th nh t, có s mâu thu n trong m c giá c a m t ch đ u xe ô tô khu trung tâm TP.HCM không?

Th hai, chính sách cho vi c phát tri n bưiăđ u xe ô tô khu trung tâm TP.HCM nên

nh ăth nào?

câu h i th nh t, tác gi ch y u t p trung vào vi c phân tích m c giá tài chính cho m i

ch đ u xe ng m, so sánh v i m căgiáăđ u xe quyăđ nh trênălòngăđ ng hi nănayăđ ch ra nguyênănhơnăc ăb nălƠmăchoăcácăbưiăđ u xe ng măch aăđ c xây d ng ThêmăvƠoăđó,ăd i gócăđ chính sách công, tác gi c ngăs phân tích m tăcáchăs ăb chi phí kinh t c a m t

ch đ uăxeăđ ch ra tính b t h p lý trong vi căquyăđ nh m căgiáăđ uăxeătrênălòngăđ ng

hi n nay Còn câu h i th haiăđ c gi i thích qua vi c phân tích các chính sách can thi p,

qu n lý c a chính quy n Thành ph trênăc ăs lý thuy t kinh t h c vi mô v quan h cung

c u c a hàng hóa trên th tr ng c nh tranh

1.3 Ph măviănghiênăc u

Lu năv năphơnătíchăch đ u xe ô tô trong các bưiăđ u xe ng m khu trung tâm thành

ph u tiên, ch n xe ô tô vì hi u qu chuyên ch ng i c aăph ngăti n này không cao

1 T ng h p c a tác gi t các giao d chăchoăthuêăv năphòngăvƠăthôngătinăniêmăy t giá gi xe cácătòaănhƠăv nă

nh ngăl i chi m nhi u di n tích giao thông (Hu nh Th Du, 2010).2H năn a, đ uăt ăm t bưiăđ u xe ô tô c ngăb ràng bu t nhi uăđi u ki n nh ădi n tích đ t t i thi u,ăđ aăđi m, ti m

l c tài chính c a ch đ uăt ,ăth i gian tri n khai kéo dài cùng cácăquyăđ nh qu n lý và tiêu

chu n k thu t kh t khe c n tuân th Ti păđ n, ch năbưiăđ u xe ng m là do các công trình

khu trung tâm b gi i h n b i chi u cao t ng,ăđ c xây d ng trên di nătíchăđ t nh h p vƠăcóăchiăphíăc ăh i c aăđ t cao, phù h p v i các chính sách quy ho ch, qu n lý phát tri n

không gian ng m c a chính quy n Thành ph trong nh ngăn măg năđơy.ăBưiăđ u xe ng m

c ngăchính là ngu n cung ch y u khu trungătơmăđ u nh ngăn mă1990,ăgiaiăđo n b tăđ u

bùng n xây d ng khách s n và cao c, choăđ n th iăđi m hi n t i Sau cùng, ch n ph m vi

930ha khu trung tâm hi n h u (Quy tă đ nh s 6708/Q -UBND ngày 29/12/2012 c a

UBND TP.HCM) vì n iăđơy t p trung nhi u nhà cao t ng v i m tăđ dƠyăđ c nên nhu c u

đ u xe càng thêm n i b t (D ăPh c Tân, 2011).3

1.5 C uătrúcăc aălu năv n

tr l i các câu h i nghiên c u trên, ph n còn l i c a Lu năv năđ c trình bày trong 4

ch ngăti p theo Khung phân tích s đ c bƠnăđ nătrongăCh ngă2 Ch ngă3 trình bày cácăb căđ xácăđ nh các chi phí tài chính và chi phí kinh t c a vi c xây d ngăbưiăđ u xe

ng măđ ch ra m c giá h p lý c v ph ngădi n tài chính l n kinh t Ch ngă4ăth o lu n

2 Theo Quy chu n Quy ho ch Xây d ng Vi t Nam, 1 ch đ uăxeăh iăchi m 25m 2 so v i 0,3m2 c a m t xe máy.ă ng th i, tham kh o phân tích c a Hu nh Th Du thì m t ô tô ch đ că2ăng i so v iă1,2ăng i c a

m t xe máy

v các chính sách qu nălỦăbưiăđ u xe hi n t i K t lu n, ki n ngh chính sách c ngănh ăcácă

h n ch c aăđ tài đ c trình bày ch ngăcu i cùng

Ch ngă2 KHUNG PHÂN TÍCH

2.1ăQuanăh ăcungăc uătrongăth ătr ngăbưiăđ uăxe

Gi đ nh th tr ng ch đ u xe trong khu trung tâm TP.HCM là c nh tranh v i nhi uăng i bán,ăng i mua; nó ch bao g m hai hàng hóa thay th nhau là ch đ uăxeălòngăđ ng và

ch đ u xe ng m Theo Pindyck và Rubinfeld (2001), cân b ng cung c u trên th tr ng

này ch u nhăh ng b i các y u t nh ăchínhăsáchăqu nălỦ,ăđi u ti tăcùngăquyăđ nh tr c p uăđưiăc aănhƠăn c và c t s thayăđ i giá c a các hàng hóa thay th Trong th tr ng

c nh tranh thì s can thi p c aănhƠăn căthôngăquaăcácăquyăđ nh t ra kém hi u qu , và cân

b ng th tr ng ch y uăđ n t các m c giá c a hàng hóa trong th tr ngăđó.ăV i ch đ u

xe trong khu trung tâm thì m t s gi m giá ch đ uăxeălòngăđ ng s kéo theo s gi m c u

c a ch đ u xe ng măt ngă ngăvƠăng c l i

Hình 1 ậ Tácăđ ngăc aăhƠngăthayăth ătrongăth ătr ngăch ăđ uăxe

Ngu n: Pindyck và Rubinfeld (2001), và phân tích c a tác gi

Hình 1 cho th y khi giá ch đ u xe lòngăđ ngăđ c duy trì m c th p P1 so v i m c giá cân b ng P0,ăthìăl ng c u ch đ uăxeălòngăđ ngăc ngăt ngălênăt Q0đ n Q1 Trong ng n

h n thì t ng c u th tr ng ch đ uăxeălƠăkhôngăđ i;ădoăđóăs giaăt ngăc u c a ch đ u xe

S* D*

lòngăđ ngăđ căbùăđ p b ng s gi m c u c a ch đ u xe ng m, th hi năquaăđ ng c u

d ch chuy n sang trái t D* sang D*1

2.2 Tínhătoánăchiăphíăch ăđ uăxe

M c tiêu chính c aăLuơnăv nălƠăgi i thích nguyên nhân t i sao trong su tăh năm t th p k

qua v năch aăcóăbưiăđ uăxeănƠoăđ c xây d ng và th o lu n các v năđ liênăđ n chính sách

qu n lý ch đ u xe khu v c trung tâm Tp.HCM hiên nay V nguyên t căc ngănh ălỦă

t ng nh t là c n có m tă c tính c th chi phí kinh t c a m t ch đ u xe Tuy nhiên, do

gi i h n ngu n l c lu năv n này ch t p trung vào vi c tính toán c th các m c giá tài chínhăđ so sánh v i m c giá đ uăxeătrênălòngăđ ng hi nănay.ăSauăđó,ăs có m t ph n

th o lu n v các chi phí ngo i tác và gi đ nh r ng m c gia tài chính b ng v i m c giá kinh

t đ đ aăraăm tă cătínhăs ăb Trên th c t , h s chuy năđ i t giá tài chính sang giá

kinh t ch y uădaoăđ ng t 0,95-1,00, do v y, k t qu phân tích và bình lu n chính sách s khôngăthayăđ i gi a vi c tính toán c th các chi phí kinh t và gi đ nh chi phí kinh t

b ng chi phí tài chính

2.1.1ăChiăphíăătr căti p

Chi phí tr c ti p bao g m kho n chiăphíăđ uăt ăbanăđ u nh xây d ng công trình, l păđ t

thi t b , qu n lý d án và chi phí th ng niên trong su t th i gian s d ng nh ăv n hành,

b o trì; các chi phí này d că l ng t các d li u và kinh nghi m v n hành trên th

tr ng aăph n các nghiên c u trên th gi i,ăc ngănh báoăcáoăđ uăt ăcácăd ánăbưiăđ u xeăđ u áp d ngătheoăđ nh d ng chi phí nêu trên Ch ng h n nh ă Litman (2006) đưăxơyă

d ng h n công th c tính toán các chiăphí,ăđ nh giá và doanh thu m t ch đ u xe Hoa K vƠăđ c Saxena (2011) phát tri năriêngăchoătr ng h păcácăn căđangăphátătri nănh ă n

Chiăphíăđ uăt ăxây d ng nh ngăn măđ u s đ c phân b thƠnhădòngăngơnăl uăđ u trong

nh ngăn măv n hành, k t h p v iăchiăphíăth ng niên s cóăđ cădòngăngơnăl uăđ u th

hi năđ c toàn b các chi phí c a m t d ánăđ uăt ăbưiăđ uăxeăđi n hình Và lý thuy t phân tíchătƠiăchínhăđ c s d ngăđ th c hi n vi c hoán chuy n, phân b chiăphíăđ uăt ănƠy Giá

tr đ u t ăbanăđ u c a m t d ánăbưiăđ uăxeăđ c quy v n măphơnătích (n mă0), ký hi u

PV, ph iăđ c b i hoàn b ngădòngăngơnăl uă(Cask flow ậ CF) trongăcácăn măv n hành

su tăvòngăđ i d án (năn m) Giá tr PVănƠyăđưăbaoăg m các chi phí xây d ng, thi t b ban

đ u c ngănh ăcácăchiăphíăv n hành, b oătrìătrongăcácăn măcònăl i c a d án;ăPVăcònăđ c

hi u là t ng m căđ uăt ătrongăcácăBáoăcáoăđ uăt ăNgơnăl uăvƠoăc a d án là kho n thu trongăcácăn măti p theo, ch y uăđ n t phí gi xe và các ho tăđ ng ph tr khácănh ă

qu ng cáo, b oătrìăxe,…ăGiáătr ngơnăl uăvƠoănày khác nhau cácăn măph n nhăđ c m c

t ngăgiáăvéătheoăth iăgianăc ngănh ăcôngăsu t ph c v t ngăd năđ n m c năđ nh và bão

hòa Trong dài h n, gi s s giaăt ngăm c giá gi aăcácăn măkhông có s chênh l ch nhi u

và đ tăđ c t căđ t ngătr ngăđ u hƠngăn mălƠăg (%).ă m t d án hi u qu thì các dòng ngơnăl uănƠyăph iăđ đ bùăđ păchiăphíăđ uăt ăPVăđưăb ra v i t su t sinh l i, ký hi u r

N u ch phân tích cho riêng d án thì r là chi phí v n tài chính hay su t sinh l i yêu c u

c aănhƠăđ uăt ;ăcònăn uăxétătrênăquanăđi m c n n kinh t thìărălƠăchiăphíăc ăh i kinh t c a

v n Hình 2 sauăđơyăminhăh aăchoăngơnăl uăm t d ánăbưiăđ u xe

Hình 2 - Ngơnăl uăd ăánăđ uăt

Theo Bodie, Kane và Marcus (2003), giá tr hi n t i (PV) c a chu iăngơnăl uăt ngătr ng

đ uăCFătrongănăn măs b ng giá tr hi n t i c aăchínhădòngăngơnăl uăđ u vô h n tr cho giá

tr hi n t i c aădòngăngơnăl uăđ u vô h n n mănăsauăkhiăđưăchi t kh u v n măg c phân

tích

Giá tr CF trong Công th c (2.1) chính là doanh thu c n có trong m t n măđ b oăđ m

tính kh thi c a d ánăbưiăđ u xe T đó,ăk t h p v i nhu c uăvƠăđ c thù v n hành s tính

đ c các m c giá gi xeăt ngă ng

2.1.2ăChiăphíăkinhăt ăngo iătác

Ngo i tác tiêu c c c aă bưiă đ u xe ng m đ n t hai ngu n, t vi c nhă h ngă đ n giao

thông khu v c xung quanh và làm ô nhi mămôiătr ng nh ăsuy gi m ch tăl ng ngu n

n c, phát sinh khí th i Ngo iătácăđ u tiên nhăh ngăđ n giao thông đ n t vi c lái xe

tìm ki m ch đ u vào gi caoăđi m, hay do chính các ch đ uăxeătrênălòngăđ ng; nó làm

c n tr và gi m t căđ l uăthôngăcácăph ngăti n, góp ph n d năđ n ùn t c giao thông

Feitelson và Rotem (2004) cho r ng khi nhu c uăđ u xe g n b ng ngu n cung s d năđ n

vi c x păhƠngăđ ti p c n ch đ uăxe,ălƠmăphátăsinhăđ ngăc ăláiăxeătìmăki m các ch đ u

khu v căxungăquanhănh ătrênăm tăđ tăhayălòngăđ ng

Ngo i tác ti p theo nhăh ngăđ nămôiătr ngănh ă(i)ăcôngătácăthiăcôngăxơyăd ng s tiêu

t n nguyên nhiên li uănh ăd uădiesel,ăđi n và phát sinh ti ng n,ăgiaăt ngăn ngăđ b i

khu v c xung quanh, hay ô nhi m do vi c s d ngăn ngăl ngăđ s n xu t v t li u cung

c p cho d án;ă(ii)ăkhiăđ aăvƠoăs d ng m tăbưiăđ u xe s gây hi u ng nhà kính do vi c

tiêu t năn ngăl ngăđ v n hành và t aăraămôiătr ng các khí th iăđ c h iănh ăGHG,ăSO2ă

và PM10 và (iii) các nhăh ngăđ n kh n ngăthoátăn c b m tădoăt ngădi n tích bê tông

hóa làm ch m quá trình th m th uăn c, hay các nguyên nhiên li u c aăđ ngăc ăvƠăl ng

n c th i ra trong quá trình v n hành s tr c ti p làm ô nhi m ngu năn c Silverman

(1988) ch ra r ng di n tích không th măn căt ng lên s lƠmăt ngăl ngăn c thoát ngang,

mang theo các ch t th i, d u nh n và khi ch y ra sông r ch s làm ô nhi m ngu năn căn iăđó.ăArnoldă(1996) cho th y các khách s n,ătrungătơmăth ngăm i v i nhi u t ng h măđ u

xe là lo iăcôngătrìnhălƠmăt ngădi n tích không th m th uăn c nhi u nh t n u so v i các

d ng công trình khác C th các d ng công trình này t oăraăđ n 95% di n tích không th m

n c so v i m c 75% c a các khu công nghi p và 38% c a các công trình nhà Bao quát

h n, Chester, Horvath, & Madanat (2011) đư s d ngăph ngăphápăđánhăgiáăvòngăđ iăđ xácăđ nh chi phí xã h i c a vi căđ uăt ăm t ch đ u xe, bao g m chi phí s d ng nguyên

nhiên li u giaiăđo n xây d ng, chi phí phát các khí th i GHG, SO2, PM10 giaiăđo n

v n hành và c các phí t n s c kh e c aăng i dân

Nh ăv y, khi có ngo i tác tiêu c c x y ra thì chi phí cho m t ch đ u xe ph i bao g m m c

giá th c c ng v i chi phí ngo i tác, và nó nhi uăh năđángăk so v i m c th c t ng i lái

xe tr Lúc này, nhƠăn c có th can thi p b ng nhi u cách th căkhácănhauănh ăđánhăthu ,

c p quota, hay t làm H năth ,ătrongătr ng h pănƠyăđ nh ra m c giá tr năc ngăh n ch cungănh ngăs gây ra nhi u h l y.ă ơyălƠănh ng khía c nh đángăl uăỦ, nh ng do gi i h n

ngu n l c, Lu năv năkhông phân tích sâu v năđ này

2.3 C ăs ăd ăli u

Lu năv năs d ng đaăph n thông tin th c p có k t h p v i m t s tính toán và phân tích

c a tác gi B i c nh nghiên c u cùng các chính sách qu nălỦăbưiăđ uăxeăđ c t ng h p t

các Quy tăđ nh, Ngh quy t c aăUBNDăvƠăH NDăTP.HCM,ăt các thông tin truy n thông

ph n ánh tình hình qu nălỦăbưiăđ u xe

Các kho n chi phí đ c thù và thông s k thu t c ăb n c aăbưiăđ u xe đ c d a vào Báo cáoăđ uăt ăc a hai d án sân v năđ ng HoaăL ăvƠăcôngăviênăLêăV năTám, hai trong s

b n d ánăđưăphêăduy tănh ngăch aătri n khai C haiăđ aăđi mănƠyăđ u n m trong quy

ho ch khu trung tâm, và trong tình tr ng qu đ t h n ch thìăđơyăđ c xem là v trí t t nh t

hi n t iăđ cung c p ch đ uăxeăchoăkhuăth ngăm iătƠiăchínhăsauănƠy.ăBưiăđ uăxeăLêăV nă

Tám g m 5 t ng h m v i t ng di nătíchăđ u xe là 72.321m2

ph c v cho 1927 ch đ u xe quyăđ i.ăThángă3ăn mă2010ăd ánăđưăti n hành kh iăcôngănh ngăsauăđóăđưăng ngătri n khai

v i m t s lỦădoăliênăquanăđ n th t căphápălỦ.ăBưiăđ uăxeăHoaăL ăc ngăg m 5 t ng h m

v i t ng di nă tíchă đ u xe là 71.938m2

ph c v kho ng 3.062 ch đ uă xeă quyă đ i

(Indochina 2010; IUS 2007) V i m t di nătíchădƠnhăchoăđ uăxeăt ngăđ ngănhauănh ngă

công su t c aăbưiăđ uăxeăHoaăL ănhi uăh nă1,5 l n so v iăbưiăđ uăxeăLêăV năTámălƠăvìăd

án s d ng công ngh x p xe t đ ng hai t ng D ánăđưăđ c c păphépăđ uăt ăvƠoăn mă2010ăvƠăđ năđ uăn mă2013ăCh đ uăt ăđưăchínhăth c xin rút lui không tri n khai

Chiăphíăđ uăt ăxơyăd ng ph n ng m tham kh o t website c a các nhà th u xây d ng và t

báo cáo phân tích th tr ng c aăcácăcôngătyăt ăv nănh ăRLB (2008, 2009, 2010, 2011a,

2012, 2013), đaăph n t ng h p t các côngătrìnhăt ngăt đưădi n ra Ti păđ n tham kh o

m t s thông l qu c t mà ch y u là Hoa K và quyăđ nh v m t b ng chi phí v n hành

c ngănh ăcácăđ nh m c nhăh ng ngo iătácăđ tínhăraăđ c chi phí kinh t cho m t ch

đ u xe (Chester et al 2011; Litman 2006).ăTrênăc ăs đóăđ xu t m c giá gi xeăđ so sánh

v i các m căđangăápăd ng hi n t i V năđ bưiăđ u xe ch m i n i b t trong nh ngăn mă

g năđơyătrongăqu nălỦăđôăth TP.HCM nên bài vi t s s d ng nhi u nh ng d ki n v

m c giá, qu n lý và th tr ngăbưiăđ u xe cácăn c trên th gi i

Ch ngă3 PHỂNăTệCHăCHIăPHệăVÀăM CăGIÁă UăXEăH PăLụ

3.1 Chiăphíătr căti p

3.1.1 H ngăphơnătíchăvƠăcácăgi ăđ nh

Chiăphíăđ uăt ăbaoăg m các chi phí xây d ng, l păđ t thi t b và qu n lý d án; k t h p v i

chi phí v n hành s hình thành nên chi phí tr c ti p cho m t d ánăbưiăđ u xe ng m.ă ơyălƠă

nh ng chi phí n i và d đoăl ng,ătínhătoánăđ c thông qua d ki n th tr ng xây d ng TP.HCMăcóăđ i chi u và so sánh v i các thành ph trên th gi i

Có ba d ngăbưiăđ uăxeăđ căxemăxétăđ tínhăchiăphíăđ uăt ăchoăm t ch đ uăxe,ăđóălƠăđ u xeătrênălòngăđ ng,ăđ u xe trên m tăđ tăvƠăđ uăxeăd i t ng h m.ă uăxeătrênălòngăđ ng

ch là gi i pháp tình th c a c ăquanăqu n lý nh m đ i phó v i kh n ngăngu n cung thi u

h t,ăcònăđ u xe trên m tăđ t không là gi i pháp lâu dài trong khu trung tâm hi n h u ch t

h păvƠăchiăphíăc ăh i c aăđ t cao Lu n v năch n cácăbưiăđ u xe ng măđ phân tích vì đơy

là ngu n cung chi năl cătrongăđ nhăh ng phát tri năbưiăđ u xe c a chính quy n thành

ph 10ăn mătr l iăđơyăthôngăquaăđ xu t tám v tríăbưiăđ u xe ng măvƠăđưăphêăduy t b n

d ánă(đóălƠăcácăbưiăđ uăxeăLêăV năTám,ăTaoă Ơn,ăTr ngă ngăvƠăHoaăL ) Nó cóă uă

đi m là v n s d ngăđ c m tăđ t bên trên cho m căđíchăchínhăc aănóănh ăcôngăviên,ăsơnă

v năđ ng,ăkhuăth ngăm i, khách s n, vì th không gánh ch u giáăđ t trong c u ph n chi

phí Tuyănhiên,ăđi m h n ch c aănóălƠăchiăphíăđ uăt ăcao.ăTrong m tăbáoăcáoăn mă2012,ăcôngătyăt ăv n Nelson/Nygaard ch ra r ngăchiăphíăđ uăt ăm tăbưiăđ u xe ng m luôn cao

h năcácăbưiăđ u xe trên m tăđ t hay cao t ngăt ngă ng, cho dù b t k v tríăhayăgiáăđ t

khu v c xây d ng (Nelson & Nygaard Consulting Asociates Inc 2012)

S d ng m c giá th căđ phân tích, t c b ngăgiáădanhăngh aăsauăkhiăđưăx lý l m phát

N măg căđ c ch n là th iăđi m phân tích vào đ uăn mă2013,ăgiáăth c s b ng giá danh ngh a c aăn mătr căđóănhơnăv i ch s giáătùyătheoăđ ng ti năđangăxétălƠăVNDăhayăUSD.ă

T i th iăđi măn măg c phân tích, t giá VND/USD th c trên th tr ng ngày 1/1/2013 là

20.833 VND/USD.4 T t c so sánh v i đ năgiáăc a các qu căgiaăkhácăđ uăđ c áp d ng

theo cách trên, t c so sánh trên nguyên t c ngang b ng s c mua (PPP)

Vòngăđ i d ánăđ c ch nălƠă50ăn măb iădoăđơyălƠălo i hình d án m i vƠăc ngăphùăh p

v i các chính sách g năđơyăc a Thành ph và kinh nghi m trên th gi i C th hai d án bưiăđ u xe đ c ch n cóăvòngăđ i lƠă40ăvƠă50ăn m.ăQuyăđ nh khuy năkhíchăđ uăt ăb n bãi trênăđ a bàn Thành ph theo Quy tăđ nh s 83/2006/Q -UBND, chính quy n Thành ph

c ngăquyăđ nh th iăgianăchoăthuêăđ tăđ uăt ălƠă50ăn m.ăSau cùng, khi tham kh o các h p

đ ngănh ng quy năcácăbưiăđ u xe trên th gi i Cincinati, Chicago có th i gian khai thác

theo th t là 50 và 75 n mă (Anon 2009)

Chi phí v n c a d ánăđ c tính c th trong Ph l c 1 K t qu tính toán cho th y chi phí

v n ch s h u m t d ánăbưiăđ u xe là rE=26,8% K t h p v i chi phí n vay rD=15%, t

l v n ch s h u/n vayăđangăápăd ng các d án phân tích là 30%/70% s có chi phí

v n tài chính WACC^=18,5%,ătínhătheoăgiáădanhăngh a.ăT i th iăđi m phân tích, s d ng

m c l m phát 6,81% c aăn mă2012ăs tínhăđ c chi phí v n tài chính theo giá th c là 11%

3.1.2 Chi phí xơyăd ng

Chi phí xây d ng g m chi phí thi công nh ăv tăt và nhân công cho ph n thô k t h p v i

chi phí thi t b nh ăcungăc p và l păđ t máy móc; nóăch aăbaoăg m chi phí qu n lý d án

c a Ch đ uăt ătrongăquáătrìnhăxơyăd ng L y đ năgiáăxơyăd ng nhân v i di n tích m t ch

đ u xe s cătínhăđ c chi phí xây d ng này

3.1.2.1 năgiáăxơyăd ng

u tiên, tham kh o chi phí thi công th c t c a tám công trình ph n ng m tiêu bi u trong

10ăn mătr l iăđơy trênăđ a bàn khu trung tâm, ng v i giaiăđo n t 2004 đ n 2013, có

đ c đ năgiá thi công theoăgiáădanhăngh a, lo i b l m phát b ng cách nhân v i ch s giá

so v iăn măg că2013ăđ cóăđ c giá th c,ăđ năv tínhătheoăđ ng Vi t Nam Thông tin chi

ti t B ng 1

15/03/2013

B ng 1 - Chi phí thi công h măđ u xe c a m t s d án tiêu bi u

năv tính: tri u đ ng, giá 2013

d ng Long Giang5

Sau khi quy đ i v th iăđi măphơnătíchăn mă2013ăcóătínhăđ n l m phát thì 1m2 t ng h m

dùngălƠmăbưiăđ u xe có chi phí thi công t 14,2ăđ n 20,6 tri u đ ng, giá tr trung bình

kho ng 17,5 tri u đ ng th iăđi m hi n t iăsauăkhiătínhăđ n chi phí c a các d án đ c

ch n (tham kh o thêm Ph l c 2) Ti păđ n, chi phí thi t b c ngăs khác nhau tùy theo

b trí và l a ch n công ngh c aănhƠăđ uăt ăvƠăk t c uăđ c thù c a m i d án Chi phí này

bao g m h th ngăc ăđi n, phòng cháy ch aăcháy,ăđi u hòa không khí, bi n báo và thi t b giaoăthôngătrongăbưiăđ u xe đi n hình; v iăcácăbưiăđ u xe t đ ng nó còn bao g m luôn c

h th ngăc ăkhí,ănơngăđ , x păđ tăxeăvƠoăđúngăv trí Hai d án bưiăđ u xe đ c s d ngăđ

phân tích baoă quátă đ c c hai hình th c công ngh này và có chi phí thi t b chi m

20,91%.ă ơyălƠăm t t l đángăk so v i chi phí xây d ng, nó t ngăđ iăđ cătr ngăvà g n

nh ăkhóăthayăđ iădoăđ c thù công ngh riêng bi t c aăbưiăđ u xe K t h p t tr ng chi phí

thi t b này v iăđ năgiáăthiăcôngănêuătrênăs cóăđ căđ năgiá xây d ngăbưiăđ u xe là 21,15

5

Tham kh o website

khi-grand-hotel&catid=46%3Ad-an-ang-thi-cong&Itemid=67&lang=vi truy c p ngày 22/06/2013

http://www.longgiangland.com.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=108%3Akhach-sn-ng-tri uăđ ng/m2

Tham kh o m t b ng giá xây d ngăbưiăđ u xe trong các báo cáo th tr ng

xây d ng th gi i c a Công ty t ăv n RLB giai đo n t 2008 đ n QuỦăIăn mă2013 cho th y

chi phí thi công ph năthôăbưiăđ u xe ng m TP.HCM t ngăđ i năđ nh vƠădaoăđ ng 20,4

bưiăđ uăđ c s d ng và nó ph năánhăđ c chi phí th c t

3.1.2.2 Di nătíchăm tăch ăđ uăxe

Nhìnăchung,ăđ căđi m các bãi gi xe chuyên d ngălƠăkhaiăthácăđ c l i th kinh t theo

quy mô; v i vi c làmăsơuăh n,ănhi u t ng h m h nătrênăm t khuăđ t nh tăđ nh nên di n tích

dùng cho 1 ch đ u xe s hi u qu h nă(đi u này còn ph thu c ch y u vào thi t k đ c

thù t ng d án), B ng 2 th hi n di n tích m t ch đ u xe c a b n bưiăđ uăxeăđưăđ c phê

duy t cùng Quy chu n xây d ng và c a m t cao c

Quyăchu năQCVNă08:2009/BXDăvƠătiêuă

chu năxơyăd ngăTCXDVNă323-2004

25

Ngu n: s li u t Báoăcáoăđ uăt ăcácăbưiăxeăvƠăt ng h p c a tác gi

Vì m i công trình có m t m t b ng và thi t k k t c u khác nhau nên di n tích m t ch đ u

xe trong m iăcôngătrìnhăc ngăkhácănhau Ph l c 3 phân tích c th di n tích m t ch đ u

xe c a t ng lo i công trình v iăđ nh m c bình quân c a b năbưiăđ u xe chuyên d ng là

25,6m2 cho m t v tríăđ u xe Trong m t báo cáo c a Trung tâm H p nh t h t ng giao

thông v n t i nă s d ng giá tr 23m2

cho m t ch đ u xe bao g m các kho ng tr ng

đ di chuy n xe vào và ra (CES India 2009; UTTIPEC 2010) Còn n u so sánh v i th c t

áp d ng Hoa K theo nghiên c u c a Litman thì m t ch đ u xe c n 2,4 đ n 3,0 mét

chi u r ng v i 5,5 đ n 6,0 mét chi uădƠi,ăt ngăđ ngăv i di n tích t 13 đ n 19m2

, n u

tínhăđ n các kho ng lên xu ng và di chuy n c aăxeăd i h m thì c n 28 đ n 37m2

ph năánhăđ c các công ngh b tríăkhaiăthácăbưiăđ uăxeăgiaiăđo n hi n t i nênăđ c s

d ngăđ tínhăchiăphíăđ uăt ăchoăm t ch đ u xe

3.1.3 Chiăphíăqu nălý d ăán

Ngoài chi phí xây d ngănh ăphơnătíchăbênătrên, c năđ c păđ n chi phí qu n lý d án trong giaiăđo năđ uăt ăxơyăd ngăbanăđ u Do hi n t iăch aăcóăbưiăđ u xe ng m chuyên d ng nào

đ c đ aăvƠoăs d ngănênăchiăphíănƠyăđ c tham kh o t Báoăcáoăđ uăt ăđưăđ c phê

duy t c a hai d án đ c ch n Theoăđó, bình quân chi phí qu n lý d án chi m 15,63% so

v i chi phí xây d ng vƠăđưăbao g m 10% d phòng phí theo quy đ nh ChiăphíănƠyăđ c

tr ngătheoăt ng lo i hình d án và t ngăđ aăph ngăn iăd ánăđ c tri n khai nên t ph n

nêu trên ph năánhăđ c chi phí chung c a th tr ng trong ph m vi nghiên c u K t h p

v i chi phí xây d ngăđưăphơnătíchătr căđó cho th y đ uăt 1m2bưiăđ u xe ng m kho ng

23,92 tri u đ ng, nhân v i di n tích bình quân 25,6m2

thì m t ch đ u xe TP.HCM t n

kho ng 610 tri u, tính theoăgiáăn mă2013ăt i th iăđi m phân tích

Nh n xét th c t TP.HCM đưăcóănh ng cao căkhiăbánăc năh có kèm theo ch đ u xe

nh ăSkyăGardensă2,ăM Khánh khu Phú M H ngăv i m c giá t 250ăđ n 400 tri u

đ ng cho m t ch đ u xe v i di n tích t 6ăđ n 14 m2

.6 N uăsoăsánhăđ aăđi m khu trung tơmăthìăchiăphíăđ uăt ă610ătri uăđ ng cho ch đ u xe khu v c này ph năánhăđ c m c giá

th tr ngăđangăgiaoăd ch N uăxétăđ n m cădaoăđ ng ±16% c a chi phí xây d ng theo báo

cáo c aăcôngătyăt ăv n RLB trongă6ăn mătr l iăđơy thì chiăphíăđ uăt ănƠyăs vào kho ng

t 520 tri uăđ ngăđ n 700 tri uăđ ng,ăt ngăđ ngăv i t 24.000ăđ n 33.900 USD Theo

nghiên c u c a Litman (2006) thìăđ xây d ng m t ch đ u xe ng m khu trung tâm Hoa

K t n kho ng 25.000ăUSDăđ n 35.000USDătheoăgiáăUSDăn mă2002,ăn u quy v giá

th iăđi m phân tích s daoăđ ng trong kho ng 31.900ăđ n 44.600 USD,ăcaoăh năchiăphíă

t ngăt Vi t Nam kho ng 1,3 l n S khác bi t này t raăkhôngăđángăk n u so sánh

6

Tham kh o các website doi.html, http://123nhadat.vn/raovat-t987201/ban-kho-nha-xuong-tai-quan-7/cho-dau-xe-hoi-khu-dan-cu- sky-garden-phu-my-hung-q-7-tphcm.html truy c p ngày 09/05/2013

http://tuoitre.vn/Tuoi-tre-cuoi-tuan/481449/bai-dau-xe-%C2%A0ban-mua-va-cho-m c chênh l ch GDP bìnhăquơnăđ uăng iăgiaiăđo n 2008-2012 theo giá USD hi n t i gi a

Hoa K và Vi t Nam lênăđ n 34 l n (theo World Bank, 2013) i u này đ c gi i thích do

ph n l n c u thành chi phí m t ch đ u xe là nguyên v t li u, máy móc xây d ngăc ngănh ă

thi t b chuyên d ngăchoăcácăbưiăđ uăxe,ămƠăđơyălƠănh ng m t hàng có th ngo iăth ng,

nên trong m t b ng thu su tăbìnhăth ngăc ngăs có m c giá g n ti m c n th gi i

3.1.4 Chi phí v năhƠnh, b oătrì

Chi phí v n hành, b o trì là chi phí cho b máy nhân s th c hi n công tác thu phí và chi phí cho nhà cung c p qu n lý v n hành thi t b trong su t vòngăđ i d án Tùy m i d án

mà chi phí này có thành ph năc ăc u và m cădaoăđ ngăkhácănhau,ănh ngăt u chung th

hi n các h ng m cănh ăchiăphíăl ngănhơnăs , ti p th , b o hi m, thu , duy tu b oăd ng

thi t b và các bi n phí tr cho nhà cung c pănh ăđi n,ăn c, nhiên li u Các chi phí này có

th căl ngăđ c và h uănh ăítăthayăđ i, có th ki măsoátăđ c Hi p h iăBưiăđ u xe

(NPA) và Vi n tăđai ôăth Hoa K (ULI) qua các cu c kh o sát th y r ng chi phí này

khác nhau gi a các vùng mi n,ăcácăđôăth tùy thu c vào quy mô c a thành ph và m c

s ng c aăng iădơnăn iăđơy (ULI and NPA 2000) Theo tiêu chí này thì hai d ánăbưiăđ u xeăđ c ch n ph năánhăđ căđ c thù này TP.HCM D aăvƠoăhaiăbáoăcáoăđ uăt ăs tính

chi phí trung bình trongăn măđ uătiênăđ aăvƠoăkhaiăthácă th iăđi m l p d án và kh l m phátăđ cóăđ c m c giá trên 1m2

m i d án, t đóătínhăđ c chi phí v n hành cho m t ch

đ u xe Doăđ căthùăbưiăđ uăxeăđangăphơnătíchăk t h p c d ch v th ngăm i và gi xe nên

s tách di nătíchăđ uăxeăraăđ tínhăđ c m c giá v n hành riêng dành cho m t ch đ u xe

Ngu n: tính toán c a tác gi theoăcácăbáoăcáoăđ uăt ăc aăhaiăbưiăđ u xe

T i th iăđi m phân tích thì chi phí v n hành m tăbưiăđ u xe ng m TP.HCM trung bình

kho ng 6 tri uăđ ng,ăt ngăđ ngăv i 290 USD/1ăn m, so v i m c Hoa K theo nghiên

c u c a Litman (2006) vào kho ng 1.020 USD/n m,ăsauăkhiăđưăquyăđ i v th iăđi m