ỨNG DỤNG MÔ HÌNH QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TPHCM.PDF

Tác gi mong mu n thông qua đ tài “Xây d ng mô hình Qu... CH NGă1.ăT NGăQUANăV ăTH ăTR NGăB Tă NGăS NăVÀăQU ă1.1... Great Portland Estates, Derwent London, và Primary Health Properties th

LÊăV ăHÀ

S N THÀNH PH H CHÍ MINH

Chuyên ngành : Tài Chính - Ngân Hàng

M C L C

Trang TRANG PH BÌA

M C L C

DANH M C CÁC HÌNH

B NG CÁC T VI T T T

PH N M U 1

CH NGă1.ăT NG QUAN V TH TR NG B Tă NG S N VÀ QU TệNăTHÁCă UăT ăB Tă NG S N (REIT) 4

1.1 T ng quan v th tr ng b tăđ ng s n 4

1.1.1 Khái ni m b tăđ ng s n, th tr ng b tăđ ng s n, các giao d ch trên th t r ng b tăđ ng s n và các thành ph n c a th tr ng b tăđ ng s n 4

1.1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n : 4

1.1.1.2 Các giao d ch trên th tr ng b t đ ng s n 5

1.1.1.3 Các thành ph n c a th tr ng b t đ ng s n 6

1.1.2 căđi m c a th tr ng b tăđ ng s n 8

1.2 T ng quan v qu tínăthácăđ uăt ăb tăđ ng s n (REIT) 10

1.2.1 Khái ni m 10

1.2.2 Phân lo iăREIT,ăc ăc u t ch c và qu n lý : 13

1.2.2.1 Phân lo i REIT : 13

1.2.2.2 C c u t ch c và qu n lý : 17

1.2.3 M t s qu tínăthácăđ uăt ăb tăđ ng s n trên th gi i : 18

1.2.3.1 M 18

1.2.3.2 Anh 20

1.2.3.3 Nh t B n 23

1.2.3.4 Singapore 25

1.2.3.5 Úc 26

1.3 Bài h c kinh nghi m 27

1.4 nhăh ng c a th tr ng REIT lên th tr ng b tăđ ng s n, th tr ng v n, th tr ng ch ng khoán 28

1.3.1 nh h ng c a REIT lên th tr ng b t đ ng s n 29

1.3.2 nh h ng c a REIT lên th tr ng v n 29

1.3.3 nh h ng c a REIT lên th tr ng ch ng khoán 31

K t lu n Ch ng 1: 32

CH NGă2.ăTH C TR NG NGU N V Nă UăT ăTRÊNăTH TR NG B Tă NG S N THÀNH PH H CHÍ MINH. 33

2.1 T ng quan v tình hình b tăđ ng s n Vi t Nam và Th tr ng b tăđ ng s n t i thành ph H Chí Minh 33

2.1.1 T ng quan v tình hình b t đ ng s n Vi t Nam 33

2.1.2 Th tr ng b t đ ng s n thành ph H Chí Minh 37

2.1.2.1 D án b t đ ng s n nhà 37

2.2.2.2 V n phòng cho thuê 41

2.2.2.3 M t b ng bán l 44

2.2.2.4 B t đ ng s n công nghi p 46

2.2 Các ngu n v n tài tr cho kinh doanh b tăđ ng s n và nh ngăkhóăkh nă trong tài tr cho các d án b tăđ ng s n : 47

2.2.1 V n vay : 47

2.2.2 Phát hành trái phi u 48

2.2.3 H p tác kinh doanh 49

2.2.4 Tài tr t các qu đ u t 50

2.2.5 S khác nhau gi a REIT và các qu đ u t khác Vi t Nam 52

2.3 L i ích c a vi c thành l p REIT t i thành ph H Chí Minh 54

2.3.1 L i íc h đ i v i nhà đ u t : 54

2.3.2 L i ích đ i v i n n kinh t : 54

2.4 Nh ngăđi u ki n c n thi tăđ có REIT t i thành ph H Chí Minh 56

2.5 C ăs pháp lý hình thành REIT t i thành ph H Chí Minh 57

2.6 Nghiên c u v ng d ng mô hình REIT và s c n thi t xây d ng REIT t i thành ph H Chí Minh 58

K t lu n ch ng 2 : 61

CH NGăIII.ăGI I PHÁP THÀNH L P QU TệNăTHÁCă UăT ăB T NG S N T I THÀNH PH H CHÍ MINH 62

3.1 xu t ng d ng mô hình 62

3.2 Nguyên t c v n hành 66

3.2.1 Danh m c đ u t c a qu đ u t b t đ ng s n/công ty đ u t ch ng khoán b t đ ng s n 66

3.2.2 C c u danh m c c a qu đ u t b t đ ng s n/công ty đ u t ch ng khoán b t đ ng s n ph i đáp ng các quy đ nh : 67

3.2.3 Phân chia l i t c c a qu 68

3.2.4 H n ch đ u t 69

3.3 Các gi i pháp h tr 70

3.3.1 C ng c th tr ng b t đ ng s n : 70

3.3.2 Chính sách u đưi v thu , phí và l phí : 72

3.3.3 Nâng cao tính chuyên nghi p c a th tr ng : 72

K t lu n ch ng 3 : 74

PH N K T LU N 75

TÀI LI U THAM KH O - 1 - PH L C 1 - 1 -

PH L C 2 - 3 -

PH L C 3 - 6 -

PH L C 4 - 8 -

DANH M C CÁC HÌNH

HÌNH 1.1 : C ăc u t ch c c a REIT trên th gi i 17

HÌNH 2.3 :ăC năh chƠoăbánăn mă2008ăậ 2013 38

HÌNH 2.4 :ăC năh bánăđ cătheoăquỦăn mă2011ă- 2013 39

HỊNHă2.ă5ă:ăC năh t n kho 40

HÌNH 2 6 : Tình hình ho tăđ ng c aăv năphòngăchoăthuêă2011-2013 42

HÌNH 2 7 : Di n tích th c thuê m i (NLA, m2) 42

HÌNH 2.8 : Di n tíc hăv năphòngătr ng 2011-2013 43

HÌNH 2 9 : Thông s chung 44

HÌNH 2.10 : Ho tăđ ng c a 05 TTTM n i b t, thành ph H Chí Minh 45

HÌNH 2.11 : Di n tích th c thuê m i 45

HỊNHă3.1ă:ăMôăhìnhăchungăREITăđ xu t áp d ng t i thành ph H Chí Minh 65

B NG CÁC T VI T T T

công chúng

VF1

VF4

đ u Vi t Nam

PH NăM ă U

Th tr ng b t đ ng s n là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng c a n n kinh t

th tr ng vì th tr ng này liên quan tr c ti p t i m t l ng tài s n c c l n c v quy mô, tính ch t c ng nh giá tr c a các m t trong n n kinh t qu c dân T tr ng

b t đ ng s n trong t ng s c a c i v t ch t c a m i n c, các ho t đ ng liên quan

đ n b t đ ng s n chi m t i 30% t ng ho t đ ng c a n n kinh t

N m 2012 đánh d u m t n m đ y “sóng gió” c a các doanh nghi p kinh doanh b t

đ ng s n t i Vi t Nam b i thanh kho n khó kh n, hàng t n kho l n và n x u gia

t ng Theo s li u th ng k , có kho ng trên 3.300 doanh nghi p b t đ ng s n ph i

n a, th tr ng v n ch a gi m t vai trò tr ng y u trong vi c phát tri n th tr ng

b t đ ng s n trong nh ng n m qua là do thi u các công c tài chính h tr ho t

đ ng kinh doanh b t đ ng s n

Nh m m c đích t ng thêm nhi u kênh huy đ ng v n cho th tr ng b t đ ng s n,

nh t là trong b i c nh tín d ng th t ch t nh hi n nay Nhi u ng i đư ngh đ n

Qu tín thác đ u t B t đ ng s n – còn g i là qu đ u t b t đ ng s n (REIT) nh

m t kênh huy đ ng v n m i cho th tr ng, nh m đa d ng hóa các hình th c đ u t ,

t o s c s ng m i cho th tr ng b t đ ng s n trong b i c nh khó kh n hi n nay

Qu đ u t B t đ ng s n (REIT) là mô hình qu chuyên đ u t trong l nh v c b t

đ ng s n nói chung và nhà nói riêng

Vì v y, tác gi cho r ng, m t trong nh ng gi i pháp tích c c gi i quy t bài toán v n trong th tr ng b t đ ng s n là ph i tìm ra nh ng c ch , công c huy đ ng v n

h u hi u có th k t n i th tr ng b t đ ng s n v i các kênh d n v n t th tr ng tài chính

Vì lỦ do đó, tác gi mu n đ c p đ n vi c xem xét mô hình REIT v i chi n l c huy đ ng v n r ng rãi trong công chúng có nhu c u đ u t b t đ ng s n nh ng có

s v n nh t đ nh s góp ph n h n ch nh ng r i ro liên quan đ n vi c đ u c nhà

đ t c ng nh nh ng r i ro liên quan đ n tín d ng ngân hàng trong l nh v c tài tr

đ u t b t đ ng s n Tác gi mong mu n thông qua đ tài “Xây d ng mô hình Qu

s n Kh n ng áp d ng REIT vào th tr ng thành ph H Chí Minh; M t

s ki u m u tiêu bi u t i M , Anh, Nh t B n ,Singapore và Úc

 Ph m vi nghiên c u : Th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam nói chung và th

tr ng b t đ ng s n thành ph H Chí Minh nói riêng

ây là nghiên c u đ nh tính các lý thuy t đư có c s v ng ch c tr c đó Các lỦ thuy t này đ c tìm ki m và khai thác trên c s các d li u đư đ c t p h p m t cách có h th ng D a trên vi c thi t l p các m c tiêu nghiên c u c th , tác gi s

d ng nhi u ph ng pháp khác nhau Trong đó, ph ng pháp ch y u đ c s d ng

là ph ng pháp phân tích nh m làm rõ nhu c u v các s n ph m b t đ ng s n và xác đ nh mô hình công c huy đ ng v n m i đ đáp ng nhu c u v n đ u t b t

CH NGă1.ăT NGăQUANăV ăTH ăTR NGăB Tă NGăS NăVÀăQU ă

1.1 T ngăquanăv ăth ătr ngăb tăđ ngăs n

1.1.1 Kháiăni măb tăđ ngăs n,ăth ătr ngăb tăđ ngăs n,ăcácăgiaoăd chătrênă

th ătr ngăb tăđ ngăs n vƠăcácăthƠnhăph năc aăth ătr ngăb tăđ ngă

s n

1.1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n :

Khái ni m v b tăđ ng s n :

Tài s n đ c phân chia thành nhi u lo i khác nhau tùy thu c vào m c đích

s d ng và qu n lỦ Hai nhóm chính đ c phân chia là đ ng s n và b t đ ng

Th tr ng b t đ ng s n là quá trình mua bán và di n ra các giao d ch v

b t đ ng s n gi a các bên có liên quan, không ch đ n thu n là m t h

th ng các quan h kinh t mà còn bao g m các th ch h tr th tr ng

bao g m : h th ng pháp lu t v đ t đai, b t đ ng s n; h th ng c quan

qu n lý nhà n c v đ t đai; các trung tâm đ ng ký b t đ ng s n; các sàn giao d ch b t đ ng s n

1.1.1.2 Các giao d ch trên th tr ng b t đ ng s n

 Kinh doanh b t đ ng s n là vi c b v n đ u t t o l p, mua, nh n chuy n nh ng, thuê, thuê mua b t đ ng s n đ bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua nh m m c đích sinh l i

 Kinh doanh d ch v b t đ ng s n là các ho t đ ng h tr kinh doanh

b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n, bao g m các d ch v môi gi i

b t đ ng s n, đ nh giá b t đ ng s n, sàn giao d ch b t đ ng s n, t v n

b t đ ng s n, đ u giá b t đ ng s n, qu ng cáo b t đ ng s n, qu n lý

b t đ ng s n

 Giao d ch b t đ ng s n có liên quan đ n kinh doanh b t đ ng s n là

vi c mua bán, chuy n nh ng, thuê, thuê mua b t đ ng s n gi a t

ch c, cá nhân không kinh doanh b t đ ng s n v i t ch c, cá nhân kinh doanh b t đ ng s n

 u giá b t đ ng s n là vi c bán, chuy n nh ng b t đ ng s n công khai đ ch n ng i mua, nh n chuy n nh ng b t đ ng s n tr giá cao nh t theo th t c đ u giá tài s n

 Mua bán, chuy n nh ng b t đ ng s n tr ch m, tr d n là vi c mua bán, chuy n nh ng b t đ ng s n mà bên mua, bên nh n chuy n

nh ng đ c tr ch m ho c tr d n ti n mua, ti n chuy n nh ng b t

đ ng s n trong th i h n th a thu n trong h p đ ng

 Mua bán nhà, công trình xây d ng hình thành trong t ng lai là vi c mua bán nhà, công trình xây d ng mà t i th i đi m ký h p đ ng, nhà,

công trình xây d ng đó ch a hình thành ho c đang hình thành theo h

s d án, thi t k b n v thi công và ti n đ c th

 nh giá b t đ ng s n là ho t đ ng t v n, xác đ nh giá c a m t b t

đ ng s n c th t i m t th i đi m xác đ nh

 D ch v qu n lý b t đ ng s n là ho t đ ng c a t ch c, cá nhân kinh doanh d ch v b t đ ng s n đ c ch s h u ho c ch s d ng b t

đ ng s n u quy n th c hi n vi c b o qu n, gi gìn, trông coi, v n hành và khai thác b t đ ng s n theo h p đ ng qu n lý b t đ ng s n

 Thuê mua nhà, công trình xây d ng là hình th c kinh doanh b t đ ng

s n, theo đó bên thuê mua tr thành ch s h u nhà, công trình xây

d ng đang thuê mua sau khi tr h t ti n thuê mua theo h p đ ng thuê mua

1.1.1.3 Các thành ph n c a th tr ng b t đ ng s n

Thành ph n chính c a th tr ng đó là : cung, c u và giá c

Cung-c u b tăđ ng s n :

Nh c l i v khái ni m cung c u: “Quy lu t cung c u, phát bi u r ng thông qua

s đi u ch nh c a th tr ng, m t m c giá cân b ng (còn g i là m c giá th

tr ng) và m t l ng giao d ch hàng cân b ng (l ng cung c p b ng l ng nhu c u) s đ c xác đ nh” 1 Trong đó, cung là ch ngu n cung hàng hóa v i

m c giá s n lòng bán (hay m c giá mà ng i bán mu n bán hàng hóa) C u là

ch phía nh ng ng i có nhu c u mu n mua hàng hóa v i m t m c giá s n lòng chi tr (hay m c giá mà ng i mua s n sàng b ra đ mua hàng hóa)

 Cung v b tăđ ng s n :

1

Wikipedia

Cung b t đ ng s n là kh i l ng b t đ ng s n s n sàng tham gia vào th tr ng

C u th c s c a th tr ng b t đ ng s n ch xu t hi n khi có s h i t c a các đi u ki n sau :

o Có s xu t hi n c a nhu c u tiêu dùng v m t lo i ho c m t t ng th các lo i b t đ ng s n nào đó và nhu c u đó không th t th a mãn

o Ph i có ngu n l c tài chính đ m b o kh n ng thanh toán cho nhu c u

y

 Quan h cung c u :

Cung, c u là m t hàm s c a giá Trên m i th tr ng nói chung, giá c đi u

ti t quan h cung c u Trong các đi u ki n khác không đ i, m i quan h gi a cung và c u là m i quan h ngh ch chi u Có ngh a là khi l ng c u t ng thì giá gi m và ng c l i

Hàm s cung : Qs = a + bP

Hàm s c u : Qd = a - bP

P : giá

Qs, Qd : l ng cung, l ng c u

Giá c b tăđ ng s n :

Giá c là bi u hi n b ng ti n c a giá tr Giá tr th tr ng chính là m c giá bán

t t nh t có th th c hi n đ c cho m t tài s n trong m t giao d ch bình th ng, ngh a là giao d ch trên c s t nguy n và các thông tin v th tr ng c ng nh tài s n là đ y đ

c đi m c a th tr ng b t đ ng s n là do m t s các đ c đi m c a b t đ ng

s n t o nên nh ng đ c thù riêng c a th tr ng b t đ ng s n khác v i các đ c

đi m c a th tr ng hàng hóa thông th ng Chính vì các đ c thù riêng bi t c a

b t đ ng s n mà nó t o nên m t th tr ng b t đ ng s n có nh ng đ c đi m sau

o Ki m tra tính th c t và ki m tra đ chính xác c a thông tin

- ng kỦ pháp lỦ đ xác đ nh quy n c a m i bên quan h giao d ch trên th

tr ng b t đ ng s n th ng kéo dài trong m t th i gian nh t đ nh, do đó d g p

ph i nh ng bi n đ ng c a th c t nh bi n đ ng v giá, chính sách c a nhà

n c

- Ho t đ ng trên th tr ng b t đ ng s n không ph i là giao d ch b n thân b t

đ ng s n mà giao d ch các quy n và l i ích có đ c do s d ng b t đ ng s n

Do đó th tr ng b t đ ng s n th c ch t là th tr ng giao d ch các quy n và l i ích c a b t đ ng s n đó

- H u h t các qu c gia có n n kinh t th tr ng, th tr ng b t đ ng s n đ u hình thành và phát tri n qua 04 c p đ : s kh i, t p trung hóa, ti n t hóa và tài chính hóa Tuy nhiên không nh t thi t m i m t n n kinh t , m i m t th tr ng

b t đ ng s n đ u tu n t tr i qua các c p đ trên, c ng không nh t thi t các c p

đ phát tri n th tr ng ph i có giai đo n nh nhau v th i gian và c ng không

nh t thi t các c p đ phát tri n c a th tr ng là ph i k t thúc giai đo n này r i

m i chuy n sang giai đo n khác

- Trong m i c p đ phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n, quá trình v n đ ng

c a th tr ng đ u có chu k dao đ ng t ng t nh nhi u th tr ng khác Chu

k dao đ ng c a th tr ng b t đ ng s n g m 04 giai đo n : ph n vinh (sôi

đ ng); suy thoái (có d u hi u ch ng l i); tiêu đi u (đóng b ng) và ph c h i (nóng d n lên có th gây “s t”) Ch ng h n nh th tr ng b t đ ng s n n c

M trong kho ng 1 th k (1870-1973) tr i qua 06 chu k dao đ ng, bình quân

m i chu k kho ng 18 n m; th tr ng b t đ ng s n n c Nh t t n m 1956

đ n nay tr i qua 04 chu k , m i chu k 10 n m

- Th tr ng b t đ ng s n mang tính vùng, tính khu v c sâu s c và không t p trung, tr i r ng trên kh p các vùng mi n c a đ t n c Vì hàng hóa b t đ ng

s n có tính c đ nh v m t v trí và ch u nh h ng b i s thích, thói quen, t p quán c a t ng đ a ph ng

- Th tr ng b t đ ng s n là th tr ng không hoàn h o, ho t đ ng th tr ng

r t đa d ng g m các giao d ch dân s chuy n quy n s h u b t đ ng s n, chuy n quy n s d ng đ t, giao d ch cho thuê, th ch p b t đ ng s n các giao d ch đ c th c hi n thông qua h p đ ng do pháp lu t quy đ nh S tác

đ ng c a Nhà n c là m t trong nh ng y u t t o nên tính không hoàn h o c a

th tr ng b t đ ng s n B t k Nhà n c nào c ng đ u có can thi p vào th

tr ng b t đ ng s n nhi u m c đ khác nhau B t đ ng s n có tính d bi t, tin

t c th tr ng h n ch , đ t đai trên th tr ng s c p ph thu c vào quy t đ nh

c a Nhà n c nên th tr ng b t đ ng s n là th tr ng c nh tranh không hoàn

h o M t khác th tr ng b t đ ng s n không hoàn h o còn do tính ch t không tái t o đ c c a đ t nên th tr ng b t đ ng s n mang tính đ c quy n, đ u c nhi u h n các th tr ng hàng hóa khác

- Do th tr ng b t đ ng s n là m t th tr ng không hoàn h o nên các giao

d ch trên th tr ng b t đ ng s n đòi h i ph i có t v n chuyên nghi p

- Th tr ng b t đ ng s n có m i liên h m t thi t v i th tr ng v n và th

tr ng tài chính B t đ ng s n là tài s n đ u t trên đ t bao g m c giá tr đ t đai sau khi đư đ c đ u t Nhà đ u t t o l p th tr ng b t đ ng s n th ng

s d ng m t l ng v n r t l n v i th i gian hình thành b t đ ng s n c ng nh thu h i v n dài Khi b t đ ng s n tham gia l u thông trên th tr ng b t đ ng

s n, các giá tr c ng nh các quy n v b t đ ng s n đ c đem ra trao đ i, mua bán, kinh doanh gi i quy t v n đ l u thông v n, thu h i v n đ u t và mang l i l i nhu n cho các bên giao d ch, đi u này ch ng t th tr ng b t đ ng

s n là đ u ra quan tr ng c a th tr ng v n Ng c l i, th tr ng b t đ ng s n

ho t đ ng t t là c s đ huy đ ng đ c ngu n tài chính l n cho phát tri n kinh

t thông qua th ch p và gi i ngân

Ngoài ra, th tr ng b t đ ng s n còn có quan h tr c ti p v i th tr ng xây

d ng và qua đó b c c u t i các th tr ng v t li u xây d ng và đ n i th t, th

tr ng lao đ ng

1.2 T ngăquanăv ăqu ătínăthácăđ uăt ăb tăđ ngăs nă(REIT)

Tín thác: Theo i t đi n Ti ng Vi t c a Trung tâm ngôn ng và v n hoá

Vi t Nam NXB V n hoá Thông tin, thì “Tín” là đ c tin đ t đó con ng i

bi t tr ng l i h a và bi t tin nhau (ví d : n v i nhau c t ch tín), “Thác”

là g i, giao cho ng i khác (làm h ) (ví d : ký thác, phó thác, u thác…)

Nh v y, Tín thác là g i, giao cho ng i khác làm h trên c s tin t ng vào

uy tín c a nhau

REITs (Real Estate Investments Trust) - Qu tínă thácă đ uă t ă b tă đ ng

s n: Khái ni m v REIT còn khá m i Vi t Nam, theo đ nh ngh a c a các

n c trên th gi i, REIT có nh ng khái ni m nh sau :

Khái ni m 1 : M t Qu tín thác đ u t b t đ ng s n (REIT) là m t công ty c

ph n chuyên mua bán, qu n lý, phát tri n, cho thuê các b t đ ng s n nh cao

c, trung tâm mua s m, nhà , đ t đai, cao c v n phòng, kho x ng, khách

s n cùng nhi u lo i hình b t đ ng s n khác REIT t o ra thu nh p t vi c cho thuê hay bán b t đ ng s n hay các d ch v khác liên quan đ n b t đ ng s n REIT th ng phát hành c phi u hay ch ng ch qu nh m thu hút v n nhàn

r i t ng i dân, c phi u hay ch ng ch c a REIT có th đ c mua bán trên

th tr ng ch ng khoán REIT h p d n nhà đ u t vì REIT phân ph i ít nh t 90% l i nhu n cho nhà đ u t M t công ty mà có đ tiêu chu n là m t REIT

đ c phép kh u tr c t c chi tr cho nh ng c đông t thu nh p ch u Thu doanh nghi p Theo đó, h u h t các REIT mi n ít nh t 100% thu nh p ch u thu cho c đông c a h , do đó không ph i đóng thu doanh nghi p

Khái ni m 2 : Qu tín thác u t B t đ ng s n (REIT) là m t công c th

tr ng v n huy đ ng ti n nhàn r i t các nhà đ u t cá nhân hay t ch c cùng quan tâm đ u t vào b t đ ng s n t o thu nh p REIT s d ng ti n này đ mua

nh ng tài s n b t đ ng s n có ch t l ng, thi t l p danh m c đ u t b t đ ng

s n có quy mô và qu n lý danh m c đ u t này nh m m c đích đ u t dài h n Các REIT th ch p th c hi n các ho t đ ng tài chính b t đ ng s n b ng cách cung c p nh ng kho n vay và tín d ng cho ch s h u và nhà phát tri n b t

đ ng s n T ng ti n thu thu đ c t m t danh m c đ u t b t đ ng s n và/hay l i nhu n cùng nh ng kho n thanh toán ch y u t nhi u kho n ti n

th ch p t o ra m t ngu n thu nh p dài h n n đ nh Ngu n thu nh p này s

đ c phân b tr l i cho các nhà đ u t REIT d i hình th c ti n lãi c ph n Khái ni m 3 : Cá nhân có th đ u t vào REIT ho c b ng cách mua c ph n

c a REIT, REIT đ u t vào trung tâm mua s m, cao c v n phòng, c n h , nhà kho và khách s n Th m nh chính c a REIT là tính thanh kho n, c phi u c a REIT ch y u đ c mua bán trên các sàn giao d ch t p trung nên chúng d mua bán h n là mua bán các tài s n trên th tr ng b t đ ng s n Bên c nh đó khi đ u t vào REIT là nhà đ u t có th tái đ u t b ng c t c đ làm t ng l i nhu n đ u t

T 3 khái ni m trên có th rút ra khái ni m v REITănh ăsauă:ă

Qu tín thác đ u t b t đ ng s n (REIT) là công ty c ph n ho c qu tín thác

chuyên mua bán, qu n lý, phát tri n, cho thuê các b t đ ng s n nh cao c,

trung tâm mua s m, nhà , đ t đai, cao c v n phòng, kho x ng, khách s n

REIT th ng phát hành c phi u hay ch ng ch qu nh m thu hút v n nhàn

r i t ng i dân, c phi u hay ch ng ch c a REIT đ c mua bán trên th

tr ng ch ng khoán REIT h p d n nhà đ u t vì REIT phân ph i ít nh t 90%

l i nhu n cho nhà đ u t C phi u c a REIT luôn có tính thanh kho n cao và

l i nhu n thu nh p bình quân c a qu r t n đ nh REIT có ch c n ng huy

đ ng v n dài h n cho th tr ng b t đ ng s n thông qua các u đãi có đi u

ki n v thu

1.2.2 Phơnălo iăREIT,ăc ăc uăt ăch căvƠăqu nălỦ :

1.2.2.1 Phân lo i REIT :

a) Phân lo i theo đ i t ng đ u t

REIT đ c phân thành 03 lo i : REIT v n t có (Equity REIT); REIT cho vay (Mortgage REIT) và REIT h n h p (Hybird REIT)

 REIT v n t có ậ Equity REIT : Các REIT này đ u t tr c ti p vào

b t đ ng s n a ph n các b t đ ng s n này đư đi vào ho t đ ng và đang t o

ra thu nh p t ng đ i c đ nh M t s b t đ ng s n khác c ng t phát tri n

d án cho danh m c c a mình b ng mua các d án b t đ ng s n đ c c u l i danh m c đ u t Bao g m c n h , trung tâm th ng m i, khách s n, resort,

v n phòng cho thuê, kho bưi, khu công nghi p REIT phát hành c phi u t o

l p qu chung (blind-pool) REIT thu l i nhu n ch y u t ti n cho thuê các

b t đ ng s n và phân ph i l i l i t c này nh là c t c cho các c đông Ph n

l n các REIT thu c v lo i này

 REIT cho vay - Mortgage REIT : s đ u t ti n thu đ c t vi c bán

c ph n vào tài s n đ m b o đ c đ m b o b i b t đ ng s n ho c ch ng th chuy n quy n s h u và ngh a v thanh toán (mortgage-backed pass-through certificates) Các REIT này r t nh y c m v i ch t l ng tín d ng c a

nh ng ng i vay M t s REIT cho vay h n ch các kho n đ u t c a REIT vào xây d ng và các tài s n đ m b o ng n h n; m t s khác ch đ u t vào tài s n đ m b o dài h n ho c v nh vi n và m t s REIT cho vay đ u t vào

c hai lo i tài s n đ m b o này

 REIT h n h p - Hybird REIT : đ c thành l p đ đ u t vào b t

đ ng s n s h u và các tài s n đ m b o Các REIT lo i này có th đ c phân

bi t theo nhi u đ c đi m khác nhau nh m c đ đóng/m ho c d a trên m c

đ /k h n ho t đ ng c a REIT,c ng có th d a trên tiêu chí khác đó là “Tác

đ ng đòn b y”

b) Phân lo i theo t ch c

REIT d ng này đ c thành l p theo lu t doanh nghi p nh m t công ty có Ban Giám đ c ho c ng i đ c y quy n (Trustees) do c đông b u ra C phi u c a REIT có th mua bán trên sàn giao d ch ch ng khoán l n, c th

tr ng s c p và th c p

Theo m c đích qu n lỦ, REIT d ng này có th chia thành hai phân nhóm sau:

 Phân nhóm 1 : REIT t qu n (REIT seft-managed)

D ng này đ c áp d ng M , các n c Tây Âu và Nh t REIT lo i này

th ng t qu n lỦ tài s n c a REIT đ thu l i Quy đ nh pháp lu t có liên quan nh ng qu c gia này r t ch t ch v i tiêu chu n c a Ban giám đ c và nhân viên đi u hành c a các REIT này ó là nh ng ng i ph i có chuyên môn phù h p, kinh nghi m và uy tín trong l nh v c tài chính và b t đ ng s n; không đ c phép có nh ng quan h cá nhân ho c quan h đ u t có th mang l i nh ng quy t đ nh đ u t thi u minh b ch

 Phân nhóm 2 : REIT đ c qu n lỦ b i công ty qu n lỦ b t

đ ng s n (REIT managed by a hired Properties Managed Company)

D ng này khá ph bi n nhi u qu c gia REIT giao phó ho c y thác m t công ty b t đ ng s n chuyên nghi p đ ti n hành các ho t đ ng đ u t Ban giám đ c/nh ng ng i y thác h n ch ph m vi ho t đ ng theo h p đ ng v i công ty qu n lỦ b t đ ng s n và ngân hàng giám sát và c trong vi c quy t

đ nh chi n l c đ u t , k ho ch kinh doanh, chính sách c t c

L i t c thu đ c t vi c bán c ph n c a REIT ph i đ c chia làm 02 ph n

M t ph n dành cho kho n đ u t đ a vào ngân hàng giám sát đư đ c ch n;

ph n r t nh còn l i đ c s d ng đ thanh toán các chi phí qu n lỦ

Gi ng nh ngân hàng, các công ty qu n lỦ b t đ ng s n đ c thành l p theo

m t trình t th t c ch t ch đ m b o các tiêu chu n và đi u ki n đ c bi t

Ho t đ ng c a các công ty qu n lỦ b t đ ng s n này đ c ki m soát và giám sát b i c nh ng ng i đ c y thác ho c đ i di n c đông và c quan giám sát có th m quy n (th ng là m t ngân hàng đ c ch n và ch đ nh b i chính

ph ) v i h tr t các c quan t ch c có liên quan nh công ty ki m toán, t

ch c đ nh giá tài s n

REIT d ng này là m t hình th c h p tác ho c liên k t c a nh ng nhà đ u t

mu n y thác kho n ti n đóng góp đ u t c a mình vào vi c kinh doanh b t

đ ng s n

Toàn b các giao d ch kinh doanh REIT đ c công ty qu n lỦ qu thay m t cho REIT này ti n hành Quan h gi a nhà đ u t và công ty qu n lỦ qu d a trên s ki m soát c a h p đ ng qu n lỦ qu

c) Phân lo i theo c u trúc v n hành

 REIT truy n th ng (Traditional REIT)

REIT truy n th ng th ng tr c ti p n m gi tài s n c a mình, trong khi UPREIT và DOWNREIT (s đ c đ c p d i đây) n m gi tài s n c a REIT thông qua các đ i tác

UPREIT

UPREIT đ c thành l p t n m 1992, UPREIT là ch vi t t t c a Umberella Partnership REIT Trong m t UPREIT ki u m u, m t nhóm các đ i tác có

ch n l c s k t h p cùng nhau trong m t t ch c s n sàng đ ng kỦ nh là

m t REIT - t m g i là đ i tác c a REIT đ thành l p m t t ch c h p tác v n hành m i (Operating Partnership - OP) Nói cách khác, UPREIT là m t REIT đ c hình thành thông qua liên k t tài s n t nhóm đ i tác hi n h u có

ch n l c Nói chung, khi tham gia vào UPREIT, các đ i tác c a REIT ti n

đ n vi c IPO (chào bán l n đ u cho công chúng) và l i t c thu đ c ph i

đ c đóng góp vào UPREIT (th ng đ c dùng đ c i ti n ho c nâng c p tài

s n hi n h u ho c tái c u trúc kho n vay c a các đ i tác hi n h u) Các đ i tác ban đ u đ a tài s n vào h p tác đ đ i l y các ch ng ch l i t c (g i là Operating Partnership Units – OP Units) trong giai đo n chuy n ti p Sau

m t kho ng th i gian, th ng là 01 n m, nh ng ch ng ch OP này có th

đ i tài s n l y các ch ng ch OP vì : n u bán tài s n cho UPREIT thì có th hoưn đ c các kho n thu cho đ n khi các ch ng ch OP này đ c đ i thành

ti n m t ho c c phi u

D ng REIT này c ng là m t gi i pháp mà m t s công ty mu n tham gia đ

đ c áp d ng quy ch dành cho REIT, s d ng đ th c hi n vi c mua bán, sáp nh p các tài s n hi n h u đ chuy n tài s n nh m đa d ng hóa danh m c

đ u t mà không phát hành c phi u ho c vay, ho c th c hi n kho n thanh toán v i quy mô l n m t lúc

DOWNREIT

V c b n, vi c thành l p và ho t đ ng c a DOWNREIT t ng t v i UPREIT DOWNREIT là m t công c đ c REIT s d ng đ m r ng quy

mô mà không làm nh h ng đ n tài s n hi n h u

Nh nh ng u th v c u trúc c a UPREIT, m t s “phi UPREIT” đư đ c thành l p, t m g i là các DOWNREIT i u này giúp REIT có th s d ng các thành viên đ i tác c a DOWREIT đ mua các tài s n Hi u qu ho t

đ ng c a d ng này c ng t ng t UPREIT; tuy nhiên v c u trúc, DOWNREIT là đ n v tr c thu c c a REIT

1.2.2.2 C c u t ch c và qu n lý :

HÌNH 1.1 : C c u t ch c c a REIT trên th gi i

Ngu n : sqft.asia/a-primer-on-reits

C c u t ch c c a REIT đ c tham gia b i các thành ph n sau :

 Các nhà đ u t (unit hoders) : th nhân ho c pháp nhân đ u t v n

c a mình vào REIT

 Công ty qu n lỦ qu (asset manager) : Cung c p nh ng d ch v v

qu , toàn b các giao d ch kinh doanh c a REIT s đ c công ty

qu n lỦ qu thay m t REIT ti n hành nh chu n b danh m c đ u

t , tri n khai các k ho ch đ u t

 Qu (REIT): kho n ti n đóng góp b i các nhà đ u t và y thác cho công ty qu n lỦ đ th c hi n vi c đ u t ki m l i Kho n ti n

t ng c ng này là thu nh p phát sinh t vi c bán c ph n c a REIT cho các nhà đ u t

 Ng i nh n y thác (Trustee): có th là m t ng i, ho c m t nhóm ng i đáp ng đ c yêu c u, hay m t t ch c đáp ng đ c

đi u ki n (ngân hàng ho c công ty y thác) ây là các đ i di n

ch u trách nhi m trông nom, giám sát và b o v tài s n, l i ích c a các nhà đ u t

 Các công ty qu n lỦ tài s n (Property manager) : là các công ty

qu n lỦ tài s n c a REIT

1.2.3 M tăs ăqu ătínăthácăđ uăt ăb tăđ ngăs nătrênăth ăgi iă:

1.2.3.1 M

Thông qua Lu t c i cách thu n m 1986 t i M , Lu t này xóa b các l i th

v kho ng cách thu và ch nh l i nh ng d án phát tri n đ u t tránh thu vào b t đ ng s n b t đ u nh ng n m 1990 ch ng ki n s bùng n quy mô

c a th tr ng REIT

Theo quy đ nh, REIT ph i đ u t ít nh t 75% t ng tài s n vào b t đ ng s n, trái phi u chính ph ho c ti n m t, không đ c s h u quá 10% ch ng khoán c a công ty c ph n khác ho c REIT khác Ít nh t 75% t ng thu nh p

ph i xu t phát t vi c cho thuê b t đ ng s n ho c l i nhu n thu đ c t c m

c n vay Lu t yêu c u REIT phân ph i c t c hàng n m ít nh t 90% t ng

thu nh p ch u thu C t c phân ph i đ c mi n thu thu nh p, ph n thu

nh p gi l i s ch u thu thu nh p doanh nhi p thông th ng

Nhìn vào th tr ng các qu đ u t tín thác khai thác b t đ ng s n đ i chúng

M hi n nay, s khó tin đ c vào n m 2008 – đ nh đi m c a kh ng ho ng tài chính – th tr ng b tàn phá, và m t vài nhà phân tích th tr ng đư đ t câu h i li u nó có th t n t i

Nh ng th tr ng đư t t khôi ph c trong su t th i gian t 2009 t i 2010, và

n m 2012 đư t ng tr ng m nh m T ng s ti n thu đ c c a các REIT khai thác b t đ ng s n đ i chúng t ng h n 8% vào n m 2011, so v i kho n t ng 2% c a S&P 500 Các REIT l p k l c s v n 37,5 t USD n m 2011, trong khi con s nhi u nh t t n m 1997 là 32,7 t USD T ng v n hóa th tr ng

đ t đ c vào tháng 6 n m 2012 là 632 t USD, m c cao nh t là t 2006 - khi

đó đ t đ c 412 t USD

M t vài nhà tài tr còn lo s v vi c đ a REIT ra đ i chúng, vì nh ng REIT

m i s đ i m t v i th thách th hi n cho các nhà phân tích REIT r ng h có

đ kh n ng đáp ng k v ng thành l p REIT Vào cu i tháng 2 n m 2012,

ch có m t REIT hoàn thành IPO trong n m 2011

M t thách th c cho các REIT khai thác b t đ ng s n đ i chúng là đ a ra quy t đ nh đ u t và qu n lý tài s n trong môi tr ng kinh t không n đ nh Trong các tác nhân đó, t l th t nghi p cao, t l thuê m n lao đ ng th p

và giá x ng d u cao đư d y lên lo ng i v s b n v ng c a h i ph c kinh t

M Nhu c u ng i thuê không đ u, và r i ro cho REIT trong đ u t và s

h u các b t đ ng s n khác nhau đáng k theo các th tr ng đ a lý và phân khúc nhà , th tr ng v n phòng đang d n h i ph c không n đ nh.Trong

quỦ 2 n m 2012, b t đ ng s n v n phòng M gi m Theo Real Capital Analytics, doanh s các tòa nhà v n phòng M r t 10% t m t n m tr c

xu ng 14,8 t USD

i v i các REIT, n m 2012 gi ng nh n m 2006, m t n m bùng n v t ng

và đ u t v n Công nghi p REIT có kh n ng kh c ph c c n bưo kh ng

ho ng tài chính và suy thoái toàn c u Kinh nghi m đư c ng c thêm cho REIT t m quan tr ng c a qu n lý r i ro trong đ u t và qu n lý tài s n Các REIT s s d ng nh ng kinh nghi m đó vào n m 2012 vì h làm vi c trong

m t môi tr ng kinh t thi u ch c ch n và s ph c h i th tr ng b t đ ng

s n không n đ nh

1.2.3.2 Anh

REIT Anh đ c hình thành theo Lu t Tài chính 2006 (ngày 17/07/2006) và

có hi u l c t 01/01/2007 Vào ngày 01/01/2007, 09 t p đoàn b t đ ng s n Anh qu c đ c ch n chuy n thành REIT i u ki n đ m t công ty chuy n sang REIT: t a l c t i Anh; c phi u đ c niêm y t trên s giao d ch có uy tín, ch phát hành m t lo i c phi u th ng và có th có c ph n u đưi không có quy n bi u quy t (có lưi su t c đ nh); công ty chuy n đ i không

ph i là m t Công ty đ u t d ng m ; công ty này c ng không có liên quan

đ n vi c cho vay, m n Khi chuy n thành REIT, hàng n m, REIT ph i n p

2 b ng kê khai thu và 3 b Báo cáo tài chính đ ch ng t REIT đư đáp ng

đi u ki n ki m tra M t Công ty niêm y t Anh ph i có v n t i thi u là 700 ngàn GBP M t REIT ph i là m t công ty niêm y t d ng đóng, có th t

qu n lỦ ho c đ c qu n lỦ b i bên ngoài M t c đông không th n m gi

h n 10% t ng s c phi u có quy n bi u quy t REIT b t bu c ph i niêm y t trên S Giao d ch London ho c các S Giao d ch khác theo quy đ nh REIT

ph i n m gi ít nh t là 3 tài s n riêng l , m t tài s n không th chi m h n 40% th giá c a toàn danh m c đ u t REIT đ c mi n thu đ i v i l i nhu n thu t ho t đ ng kinh doanh cho thuê b t đ ng s n trong n c, v i

đi u ki n là ít nh t 75% thu nh p thu n phát sinh t cho thuê b t đ ng s n và REIT ph i có ít nh t 75% t ng tài s n đ c s d ng trong kinh doanh cho thuê V phân ph i l i nhu n, 90% thu nh p cho thuê b t đ ng s n (mi n

thu ) s đ c phân chia cho các c đông (ph n thu nh p t vi c tham gia vào các REIT khác s không đ c mi n thu )

Theo SNL Financial, t i gi a 2012, các REIT c a Anh đư t o ra v n hóa th

tr ng là 38,2 t USD Vào cu i n m 2010, ngu n v n đư đ t 36,1 t USD

i u này đư ph n ánh ho t đ ng th tr ng v n r ng h n c a Anh trong giai

đo n 2010-2011, và cho th y các REIT c a Anh v n còn c ch ng đ ng dài

đ đ t m c đ nh đi m 65 t USD nh n m 2007

Do đó, các REIT t p trung đ u t vào v n phòng, bán l và nh ng b t đ ng

s n th ng m i khác H ch a đ u t vào b t đ ng s n dân c d i b t k hình th c nào do nhi u lý do, m t trong nh ng lý do quan tr ng nh t là l i

t c l nh v c b t đ ng s n dân c Anh th p h n l nh v c th ng m i và các quy đ nh v REIT c a Anh t o ra nh ng rào ch n c u trúc ng n vi c gia

nh p Ph n l n b t đ ng s n nhà t i Anh có xu h ng thu c s h u c a chính ng i c ng t i đó, và kho ng 70% b t đ ng s n nhà có s n cho thuê b chia thành nh ng ph n nh thu c s h u c a các cá nhân hay các công ty t nhân

V i n n t ng này, trong ngân qu tháng 3 n m 2011, Chính ph đư thông báo

m t lo t các bi n pháp ch y u nh m t o ra các rào c n cho vi c gia nh p và

đ u t vào các REIT m i và các REIT đư có T đó, Chính ph đư hoàn t t giai đo n tham kh o ý ki n và các bi n pháp đư đ c đ a vào th c thi trong

o lu t Tài chính 2012 vào tháng 7 n m 2012

Nh ng bi n pháp v REIT c a Chính ph đ n vào th i đi m các REIT c a Anh đang chuy n t p trung t gi m n sang t ng tr ng l i t c cho thuê và NAV Trong 7 n m qua, các REIT c a Anh đư t p trung gi m n , hi n nay

m c 42% t ng giá tr danh m c đ u t b t đ ng s n Vào 2009, m c n đư

x p x 55% t ng giá tr t ng tài s n n m gi

Các bi n pháp c a Chính ph hi n nay đang đ c th c hi n.Nh ng thay đ i chính bao g m vi c bãi b phí chuy n đ i REIT cho nh ng ng i m i gia

nh p Vì nh ng phí ban đ u đ c xem nh rào c n c a các REIT m i thành

l p

Các REIT c a Anh đang cho th y d u hi u tích c c mua b t đ ng s n và tái

kh i đ ng nh ng d án phát tri n, nhi u trong s đó đư ng ng tr trong 07

n m qua Tuy nhiên, kh ng ho ng n qu c gia châu Âu và s đi xu ng c a

th tr ng b t đ ng s n th ng m i Anh đư làm cho các REIT c n tr ng trong đ u t và phát tri n H n n a, trong môi tr ng mà kh n ng c a ngân hàng và cho vay b gi i h n b i các quy đ nh ngày càng t ng, các ngân hàng

th n tr ng trong ti p c n đ u t b t đ ng s n Anh K t qu là, các REIT

c a Anh đang tìm ki m các ngu n tài tr khác Vào tháng 9 n m 2011, Công

ty c ph n h u h n British Land thông báo đư k t thúc giao d ch bán trái phi u tr giá 480 tri u USD trong giao d ch t nhân l n nh t n c M do m t REIT c a Anh Great Portland Estates, Derwent London, và Primary Health Properties thông báo phát hành trái phi u thành công vào các n m 2011 và

2012

B t ch p s kém n đ nh c a th tr ng b t đ ng s n th ng m i Nhìn chung, các REIT c a Anh v n cho th y các c h i đ u t B t đ ng s n h ng

A Anh đang thu hút các REIT và các nhà đ u t n i đ a khác, c ng nh t các nhà đ u t n c ngoài Hai REIT l n nh t c a Anh là Land Securities và British Land đang xây d ng hai tòa cao c gi a trung tâm London tr giá h n

490 tri u USD m i tòa nhà (300 tri u b ng

Nh đư đ c d đoán r ng rãi t tr c, v i s tr ng thành c a th tr ng REIT c a Anh, các REIT đang b t đ u chuyên môn hóa và các phân khúc

c a th tr ng b t đ ng s n c a Anh Liberty International’s de-merge đư đ a

ra k t qu là m t REIT t p trung vào các trung tâm th ng m i bán l vào công ty c ph n h u h n Capital Shopping Centers Công ty Hammerson g n

đây đư thông báo d đ nh bãi b toàn b danh m c đ u t v n phòng và tái

t p trung vào danh m c đ u t bán l i u này làm cho Land Securities và British Land tr thành các REIT đa ngành duy nh t Anh

1.2.3.3 Nh t B n

REIT Nh t đ c hình thành d a trên c s Lu t Qu tín thác đ u t (2000) Cùng th i gian này, lu t thu c ng đ c phát tri n đ áp d ng cho REIT V nguyên t c, REIT c ng ch u thu nh các doanh nghi p c a Nh t Tuy nhiên, REIT có th đ c kh u tr ph n c t c đư chia trong thu nh p

ch u thu n u nh ít nh t 90% thu nh p ch u thu c a REIT đ c phân ph i cho c t c Hai REIT đ u tiên đ c niêm y t S Giao d ch ch ng khoán Tokyo vào tháng 9 n m 2001 Thông th ng, ph i m t th i gian m t n m đ thi t l p m t REIT B c đ u tiên là ph i thi t l p m t Công ty qu n lý tài

s n và xin Gi y phép kinh doanh xây d ng t B a chính - H t ng - V n

t i Sau đó, Công ty qu n lý tài s n đ ng kỦ ho t đ ng v i C quan d ch v tài chính (FSA) Khi đ c ch p thu n, Công ty qu n lý tài s n có th chuy n thành REIT REIT ph i trình FSA h s kê khai theo quy đ nh dành cho REIT và n p h s lên V n phòng pháp v B t c m t REIT nào hình thành thì ph i đ ng kỦ v i FSA đ kh i đ u ho t đ ng nh m t REIT và ph i ch u

s ki m soát c a FSA và C quan tài chính đ a ph ng

REIT có v n t i thi u là 100 tri u JPY REIT ch phát hành m t lo i c phi u duy nh t là lo i có quy n bi u quy t REIT Nh t th ng có c u trúc là m t công ty Nh ng REIT đ u tiên đ c hình thành đư cho th y lo i c u trúc nh

m t qu tín thác r t khó qu n lý và t n r t nhi u chi phí đ thi t l p H n

n a, các quy t c qu n lỦ công ty đ i v i lo i c u trúc công ty thì có nhi u

h p d n đ i v i nhà đ u t h n

M c dù REIT Nh t không ch u s t n th t đáng k v m t b t đ ng s n trong

cu c tàn phá n ng n c a c n đ ng đ t vào tháng 3 n m 2011, nh ng giá c

M ) so v i m c 544,4 t Yen ( 6,94 t đô la M ) trong n m 2010 REIT

Nh t có th bán đ n 500 t Yen (6,37 t đô la M ) c phi u trong n m nay trên th tr ng th c p, ho c h n g p đôi con s 223,8 t Yen (285,11 tri u đô) trong n m 2011

Các t ch c d ch v tài chính Nh t đang ch ng ki n s c i ti n thành REIT

Nh t ki u m u đ cho phép các REIT Nh t linh ho t h n trong vi c huy

đ ng v n và qu n lỦ b ng cân đ i k toán Trong s các Ủ t ng đang đ c xem xét đ cho phép REIT Nh t mua l i c ph n và phát hành trái phi u chuy n đ i và đ c h ng các đ c quy n mua i u này s t o nhi u c h i cho các REIT Nh t thu hút thêm v n đ u t và có v th v ng ch c h n khi

c nh tranh huy đ ng v n toàn c u

V ng n h n, các REIT Nh t s ti p t c đ c h ng l i t các c h i đ thu mua tài s n, huy đ ng v n qua các đ t IPO và sáp nh p hay thâu tóm các REIT khác Nh ng đ đ t đ c s t ng tr ng n đ nh, REIT Nh t c n ph i xây d ng các chi n l c phát tri n lâu dài nh đa d ng hoá l nh v c b t

đ ng s n h n là th tr ng v n phòng T ng tr ng không ch có l i cho các

cá nhân mà còn cho th tr ng REIT Nh t nói chung, ví d nh t ng kh

n ng thanh kho n cho th tr ng Theo th i gian, m t th tr ng l n h n,

m nh h n, đa d ng h n có th s xu t hi n, m t th tr ng s thu hút s quan tâm c a các nhà đ u t trong n c c ng nh n c ngoài

ho c tài s n có liên quan đ n b t đ ng s n

M t REIT đ c niêm y t trên S giao d ch ch ng khoán Singapore đ c

h ng u đưi v thu đ c niêm y t thì m t REIT ph i tuân theo Lu t

Ch ng khoán và giao d ch Future c a Singapore, H th ng các quy đ nh đ u

t t p th và H ng d n các Qu B t đ ng s n và S tay niêm y t S Giao

d ch ch ng khoán Singapore Ngoài ra, các tr ng h p mi n gi m thu khác

ph i đ c s cho phép c a B Tài chính Singapore

S b t n trong th tr ng tài chính và tri n v ng kinh t toàn c u c ng nh

kh ng ho ng n châu Âu đư góp ph n vào s bi n đ ng trong th tr ng REIT Singapore trong n m 2011 và quỦ 1 n m 2012 M c dù S-REIT đư c i thi n doanh thu theo báo cáo, đ n v này v n ho t đ ng kém hi u qu so v i

S-th tr ng Singapore, và các nhà tài tr đư th n tr ng h n vào vi c tham gia

th tr ng b t đ ng s n REIT M c dù các qu đ u t b t đ ng s n đ c niêm y t su t c n m, ch có duy nh t m t đ t phát hành c phi u m i ra công chúng đ c hoàn thành vào n m 2011.Ngoài ra không có m t đ t phát hành m i nào trong quỦ I n m 2012

M t s nhà phân tích th tr ng cho r ng n u n n kinh t toàn c u c i thi n trong n m 2012, th tr ng ch ng khoán Singapore có th n đ nh h n và S-REIT s b t đ u thu hút đ u t nhi u h n

Theo mô hình REIT c a Singapore, S-REIT ph i tr t i thi u 90% thu nh p

ch u thu c a h cho các ch đ n v theo hình th c phân ph i Do ngu n v n

gi l i th p S-REIT c n ph i t ng v n s h u b ng các đ t phát hành trong

th tr ng th c p đ giúp tài tr các kho n đ u t b t đ ng s n V n đ n m

ch trong khi theo quy đ nh c a th tr ng th c p các nhà đ u t s không

h tr vi c mua bán các tài s n không sinh l i, nhi u S-REIT v n đang đ c giao d ch th p h n giá tr tài s n ròng c a nó Ngoài ra, S-REIT b gi i h n vay m n đ tài tr các kho n đ u t b t đ ng s n.T l n so v i t ng tài

s n c a S-REIT đ c x p h ng uy tín không th v t quá 60%; trong khi t

l c a S-REIT không đ c tín nhi m không th cao h n 35% Nh ng thách

th c đ i v i S-REIT là vi c nâng cao và đ u t ngu n v n trong nh ng h n

ch nói trên và vi c th c hi n các kho n đ u t sao cho t i đa hóa dòng ti n

l u chuy n và l i nhu n trong đ u t và đ nh giá b t đ ng s n

1.2.3.5 Úc

Các qu tín thác là công c n m gi b t đ ng s n đ c a chu ng Úc ây

là th tr ng REIT đ c hình thành sau th tr ng M Các Qu tín thác

th ng đ c l p d i d ng qu công chúng có niêm y t ho c qu đóng không niêm y t (ngh a là nhà đ u t ch đóng góp ti n vào qu đóng) Hi n nay, các qu tín thác đ c chi ph i b i Lu t Qu tín thác và V n c ph n ban hành n m 1985 l p qu tín thác b t đ ng s n thì không c n ph i có yêu c u đ c bi t, ch c n th c hi n th t c theo quy đ nh v qu n lỦ đ u t

nh c n ph i có m t công ty đ c y thác qu n lý qu

Ngày nay, h u h t các REIT c a Úc (còn g i là A-REIT) đ u v ng m nh h n

v tài chính Tuy nhiên, các kho n l n ng n trong th i gian kh ng ho ng tài chính và suy thoái toàn c u v n còn dai d ng Các A-REIT ch a l y l i

đ c lòng tin hoàn toàn c a c ng đ ng nhà đ u t , và nhi u c ph n còn

ti p t c bán gi m giá so v i NAV m c dù nh ng tháng g n đây kho ng cách chênh l ch giá đư gi m M t vài nhà đ u t b ti n vào các qu b t đ ng s n không niêm y t và đ u t tr c ti p thay vì đ u t vào các A-REIT

M t s nhà phân tích n c ngoài tin r ng giá b t đ ng s n c a Úc cao so v i

nh ng th tr ng b t đ ng s n toàn c u khác và do đó d n đ n làm t ng kho ng chênh l ch v i NAV Nh ng có l nguyên do chính là ni m tin c a các nhà đ u vào A-REIT ch m quay l i và giá c ph n c a A-REIT ch m khôi ph c, sau m t vài A-REIT ra kh i các mô hình thu nh p đ u t truy n

th ng đ có các kho n đ u t m o hi m h n, ch y u là các b t đ ng s n

n c ngoài Trong n l c đ khôi ph c ni m tin c a nhà đ u t , các A-REIT

ti p t c gi m b t r i ro các mô hình kinh doanh b ng cách gi m b t các t n

th t n c ngoài và thu h p t p trung chi n l c c a h vào nh ng b t đ ng

s n h có th m nh H c ng đang tìm cách nâng cao hi u qu ho t đ ng thông qua vi c đ u t vào h th ng IT và chuy n đ i quy trình back-office

1.3 BƠiăh căkinhănghi m

i v i các n c, ngoài vi c h tr tài chính cho s phát tri n c a ngành b t

đ ng s n, t ng cung s n ph m trên th tr ng s c p, vi c hình thành REIT

c ng s thêm s c s ng m i cho th tr ng v n trong n c và th tr ng

ch ng khoán Các nhà đ u t đ c h ng quy n l i t l i t c trên th tr ng

b t đ ng s n đ c ch ng khoán hóa ây là cách thu l i nhanh nh t và thanh kho n d dàng các kho n đ u t trên th tr ng b t đ ng s n, không gi ng

nh l i kinh doanh b t đ ng s n truy n th ng

- Th m nh c a REIT trong th tr ng b t đ ng s n chính là tính đa

d ng, tính thanh kho n, c t c cao c ng nh l i nhu n thu nh p bình quân hàng n m n đ nh So v i c phi u c a m t s ngành khác nh ngân hàng,

d u khí, b o hi m… Ch ng ch REIT mang tính n đ nh h n n c khi c phi u các ngành d u khí, ngân hàng, b o hi m… r t thê th m trong đ t

kh ng ho ng qu tín d ng c m c v a qua t i M , thì ch ng ch các qu REIT v n gi m c giá ch p nh n đ c, có ngh a là giá ch ng ch REIT không b gi m sút nhi u i u quan tr ng h n c khi đ u t vào REIT là nhà

đ u t có th phân tán r i ro thay vì đem c gia s n đ t vào m t d án nào

đó V mô hình REIT, các n c th ng đ c c c u nh m t công ty ho c

qu a s các qu này thu c d ng Equity REIT (Qu REIT khai thác b t

đ ng s n) Các REIT này đ u t tr c ti p vào b t đ ng s n, ít nh t là 75% s

v n ho t đ ng REIT nh n đ c l i t c cho thuê b t đ ng s n và các kho n thanh toán ti n thuê b t đ ng s n và đôi khi là nh bán tài s n t o đi u

ki n cho REIT ra đ i và ho t đ ng đ c, c n ph i b t đ u b ng vi c c i cách

và c i thi n th tr ng b t đ ng s n và th tr ng ch ng khoán Trong nh ng

đi u ki n đ REIT phát huy u th là có lu t v REIT c ng nh lu t b o v các nhà đ u t Các REIT th ng đ c s ng h c a chính ph và các u đưi thu quan khuy n khích đ u t vào REIT Các REIT ho t đ ng d i s giám sát ch t ch đ đ m b o tính minh b ch trong ho t đ ng c a REIT trên

L i nhu n c a REIT g n bó m t thi t v i tình hình ho t đ ng c a th tr ng

b t đ ng s n, vì h n 70% t ng s tài s n c a REIT n m trong b t đ ng s n

ho c liên quan đ n b t đ ng s n M c khác REIT đ c niêm y t trên th

tr ng ch ng khoán nên giá c a nó c ng ph i ch u nh h ng c a các bi n

đ ng trên th tr ng ch ng khoán

1.4.1 nhăh ngăc aăREITălênăth ătr ngăb tăđ ngăs n

 B t đ ng s n đ a vào REIT ph i ch u tác đ ng b i quy lu t th tr ng cùng v i y u t cung và c u trên th tr ng

 Thông th ng nhà đ u t đ a l i t c b t đ ng s n vào danh m c đ u

t c a mình b ng 2 cách: s h u tr c ti p b t đ ng s n và đ u t vào

ch ng khoán công ty b t đ ng s n đư niêm y t REIT t o ra lo i tài

s n m i th hi n quy n l i h p pháp, gián ti p trên các b t đ ng s n

t o ra thu nh p cho các nhà đ u t t ch c và cá nhân

 L i t c thu đ c t b t đ ng s n nh vào s h u tr c ti p b t đ ng

s n thì c n ph i có v n r t l n Vì v y, khi đ u t vào b t đ ng s n thông th ng là đ u t nh l , không t p trung và càng không th t o thành m t danh m c đ u t chuyên bi t Và ngu n v n có đ c ch

y u là vay v n c a ngân hàng th ng m i

 N u đ u t vào ch ng khoán công ty b t đ ng s n đư niêm y t, thì l i

t c thu đ c t ch ng khoán s ph thu c vào tình hình ho t đ ng c a công ty b t đ ng s n đó Danh m c đ u t ph thu c nhi u vào h i

đ ng qu n tr c a công ty, và nhà đ u t ph i gánh ch u r i ro c a th

tr ng b t đ ng s n và r i ro c a c th tr ng ch ng khoán Ngoài

ra, m c đ minh b ch c a công ty b t đ ng s n là ch a cao nên nhà

đ u t có th g p r i ro r t l n

 REIT mang đ c đi m nh trái phi u s h p d n nh ng nhà đ u t là

nh ng ng i thích các kho n đ u t t o ra thu nh p th ng xuyên và

n đ nh h n i v i các nhà đ u t t ch c, REIT có kh n ng thanh kho n cao h n đ u t tr c ti p vào b t đ ng s n Ngoài ra, n u tính

t ng quan gi a REIT v i các lo i tài s n khác thì REIT c ng t o ra

l i ích v i các lo i r i ro khác nhau, khi REIT đ c x p cùng v i các

lo i tài s n khác trong danh m c đ u t

 REIT là m t công c m i có th t ng đ sâu và r ng cho th tr ng

v n nh t ng giá tr v n hoá th tr ng và kh n ng thanh kho n cho

th tr ng v n ch s h u

 Các nhà đ u t t ch c qu c t mong mu n đa d ng danh m c tài s n

đ u t c a mình theo t ng n c s th y r ng REIT là m t ch n l a

h p d n so v i đ u t vào nh ng b t đ ng s n có kh n ng thanh kho n kém h n Nhà tài tr /phát tri n REIT có th ti p c n ngu n cung v n m i trên toàn c u b ng cách niêm y t REIT xuyên qu c gia

t i th tr ng n c ngoài (nh m t n d ng ngu n v n c a n c ngoài)

 REIT xác đ nh t l vay v n b ng cách d a vào ch s tín nhi m Ch

s tín nhi m cho th y tình hình tài chính c a các công ty niêm y t

Ch ng h n nh Singapore REIT bu c ph i đ t ít nh t m t h ng “A” theo bình ch n c a các c quan x p lo i ch ch t n u nh ng REIT này mu n t ng h n m c vay t 35% lên 60% t ng giá tr tài s n Yêu

c u v x p h ng s bu c REIT ph i công khai nhi u thông tin tài chính h n và ph i c i thi n tính minh b ch trong đi u hành REIT v lâu dài (Vi t Nam ch a có t ch c đ nh m c tín nhi m)

 Khi REIT đ c hình thành, th tr ng s có thêm m t công c m i đ huy đ ng v n REIT s chia s b t s c ép c a v n đ cung c p v n

ph thu c các ngân hàng th ng m i và các t ch c tài chính khác

 M t l i th có đ c c a REIT là, khi huy đ ng các ngu n v n nhàn

r i đ thu mua danh m c các b t đ ng s n t p trung ho c đa d ng là thông qua hi u ng s n xu t nhi u đ thu l i Các REIT l n có h s chi tiêu nh h n và chi phí v n th p h n Chúng c ng có n ng l c th

tr ng m nh h n đ th ng thuy t các đi u kho n u đưi v cho thuê, tài chính và thu mua m i

 REIT cung c p l i thoát hi m hi u qu mà thông qua đó các nhà phát tri n có th bán các b t đ ng s n có tính thanh kho n kém REIT có

n ng l c th tr ng đ t ng v n ho c n vay ho c v n ch s h u trên

th tr ng công đ h tr tài chính cho vi c thu mua b t đ ng s n t o

ra thu nh p quy mô l n S xu t hi n c a REIT giúp c i thi n tính thanh kho n c a th tr ng b t đ ng s n Ng i bán có th ti t ki m đáng k chi phí tìm ki m ng i mua phù h p N u không có REIT,

ng i bán s ch u chi phí này đ tìm đ c m t ng i mua thích h p

có n ng l c tài chính đ thu mua các b t đ ng s n cùng lo i v i giá

h p lý

 Khi REIT thành l p, các công ty b t đ ng s n s có đ c m t n i đ san s b t gánh n ng b t đ ng s n trong b ng cân đ i k toán ng

th i các công ty b t đ ng s n c ng có th bán các b t đ ng s n cho REIT và có th có m t danh m c đ u t b t đ ng s n đa d ng h n v i

m c r i ro th p nh đ u t vào REIT

 REIT thành l p s làm t ng tính thanh kho n cho th tr ng b t đ ng

s n và thu hút đ c nhi u nhà đ u t n c ngoài đ u t vào th tr ng

b t đ ng s n trong n c

 Vì ch ng ch qu c a Qu tín thác đ u t b t đ ng s n (c phi u c a

Qu ) đ c xem nh m t lo i ch ng khoán, có th đ c giao d ch t

do trên th tr ng ch ng khoán nên c phi u c a REIT ít nhi u c ng

ch u s tác đ ng c a th tr ng ch ng khoán

 Th tr ng ch ng khoán có m i quan h r t ch t ch v i th tr ng b t

đ ng s n, vì th chúng c ng có m i quan h m t thi t v i th tr ng REIT Khi mà th tr ng ch ng khoán phát tri n m nh, nhà đ u t

ki m đ c l i nhu n l n t th tr ng ch ng khoán thì nhà đ u t dùng kho n l i nhu n này đ đ u t vào th tr ng b t đ ng s n Và

ng c l i, khi th tr ng b t đ ng s n “bình l ng” thì nhà đ u t quay

l i đ u t vào th tr ng ch ng khoán

 Nguyên t c c a đ u t là “không đ tr ng vào cùng m t gi ” nh m đ chia nh r i ro, nên nhà đ u t s ti n hành đ u t vào nhi u l nh v c khác nhau có th là th tr ng ch ng khoán, th tr ng b t đ ng s n,

th tr ng ngo i h i, theo t l v n nh t đ nh T l này ph thu c vào nhi u y u t : tình hình th tr ng, m c đ r i ro, m c đ l i nhu n ngoài ra còn ph thu c vào c m tính c a m i nhà đ u t Ngoài ra, c phi u c a REIT đ c niêm y t và đ c giao d ch t do trên th tr ng ch ng khoán Nên khi th tr ng ch ng khoán có m t

bi n đ ng nào đó, c phi u REIT ít nhi u c ng b nh h ng nh

nh ng lo i ch ng khoán khác trên th tr ng

 Th tr ng ch ng khoán, n i các REIT giao d ch thì khá hi u qu và

có tính thanh kho n xét v m t chuy n giao thông tin Giá REIT s l p

t c ph n ánh b t k thông tin m i nào nh h ng đ n ho t đ ng c a REIT đ không có nhà đ u t nào có th s d ng thông tin và ki m l i

b t th ng trên th tr ng ch ng khoán ây là m t trong nh ng đi m

m nh c a REIT trên th tr ng ch ng khoán v tính minh b ch

K t lu n Ch ng 1:

Phân tích t ng th v REIT trên đây có th ch ng t đ c mô hình đ u t trong

l nh v c b t đ ng s n này có th là m t gi i pháp thích h p cho nh ng v n đ

đ c đ t ra ph n m đ u b i vì REIT giúp huy đ ng v n t các cá nhân và

công chúng m t kho ng th i gian dài i u đó r t c n thi t cho nh ng d án b t

đ ng s n thi t y u M t khác, REIT m ra m t kênh đ u t m i, hi u qu mà các nhà đ u t mu n đ u t vào th tr ng b t đ ng s n cho m c đích kinh doanh

hay ti t ki m - đ u có th tham gia đ u t và thanh kho n d dàng H n n a,

nh ng l i ích khác mang l i t REIT c ng r t đáng đ c quan tâm

CH NGă2 TH CăTR NG NGU NăV Nă UăT ăTRÊNăTH ăTR NGă

2.1 T ng quan v tình hình b tăđ ng s n Vi t Nam và Th tr ng b tăđ ng

s n t i thành ph H Chí Minh

2.1.1 T ng quan v tình hình b tăđ ng s n Vi t Nam

Th tr ng b t đ ng s n (B S) là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng c a

n n kinh t th tr ng vì th tr ng này liên quan tr c ti p t i m t l ng tài

s n c c l n c v quy mô, tính ch t c ng nh giá tr c a các m t trong n n kinh t qu c dân T tr ng B S trong t ng s c a c i xã h i các n c có khác nhau nh ng th ng chi m trên d i 40% l ng c a c i v t ch t c a

m i n c Các ho t đ ng liên quan đ n B S chi m t i 30% t ng ho t đ ng

c a n n kinh t

Theo th ng kê, các n c phát tri n l ng ti n ngân hàng cho vay qua th

ch p b ng B S chi m trên 80% trong t ng l ng v n cho vay Vì v y, phát tri n đ u t , kinh doanh B S đóng vai trò quan tr ng trong vi c chuy n các tài s n thành ngu n tài chính d i dào ph c v cho yêu c u phát tri n kinh t -

b t đ ng s n Các giao d ch b t đ ng s n trong th i gian này ch là các giao

d ch ng m, phi th tr ng

 C năs t l n th nh t (1993-1994)

Th tr ng B t đ ng s n Vi t Nam đư có “C n s t l n th nh t” - di n ra trong hai n m (1993-1994), trong đó Th tr ng B t đ ng s n đ c bi t “s t”

m nh phân khúc t và Quy n s d ng đ t Nguyên nhân là do nhu c u