PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CẤU TRÚC VỐN ĐẾN GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP CỦA CÁC CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN TPHCM.PDF

Tôi xin cam đoan lu n v n “Phân tích tác đ ng c u trúc v n đ n giá tr doanh

nghi p c a các công ty c ph n b t đ ng s n niêm y t t i s giao d ch ch ng khoán TPHCM” là công trình nghiên c u c a tôi Các n i dung nghiên c u và k t

qu trong đ tài này là trung th c, đ c đúc k t t quá trình h c t p và các k t qu nghiên c u th c ti n trong th i gian qua Các s li u s d ng; m t s nh n xét, đánh giá c a m t s bài nghiên c u khoa h c, các bài báo,…t t c đ u có ngu n g c trích

L i cam đoan

M c l c

Danh m c nh ng ch vi t t t

Danh m c các hình v , đ th , b ng

M đ u………1

CH NG I: T NG QUAN V C U TRÚC V N VÀ GIÁ TR DOANH NGHI P……….……… 4

1.1 T ng quan v c u trúc v n……….… … 4

1.1.1 Khái ni m c u trúc v n và c u trúc v n t i u……… 4

1.1.1.1 Khái ni m c u trúc v n……….… 4

1.1.1.2 Lý thuy t v c u trúc v n t i u……….………….……….5

1.1.2 Các y u t tài chính nh h ng đ n c u trúc v n c a doanh nghi p…… ……… 6

1.1.2.1 T l n trên v n c ph n……… 6

1.1.2.2 Chính sách thu ( thu thu nh p doanh nghi p)……… 7

1.1.2.3 Chi phi s d ng v n bình quân (WACC )………… 8

1.1.2.4 R i ro kinh doanh và r i ro tài chinh……… 9

1.1.2.5 Chi phí phá s n doanh nghi p– Chi phí ki t qu tài chính………… 9

1.1.2.6 Chi phí trung gian ( Agency cost)……… 12

1.2 Giá tr doanh nghi p……… …… 13

1.2.1 Khái ni m giá tr doanh nghi p……… 13

1.2.2 Các y u t nh h ng đ n giá tr doanh nghi p 14

1.2.2.1 Tình hình tài chính……….……….………… 14

1.2.2.3 Tài s n h u hình và tài s n vô hình c a DN 15

1.2.2.4 Y u t con ng i……… … 16

1.3 M i quan h gi a c u trúc v n và giá tr doanh nghi p .17

1.3.1 Lý thuy t M&M trong môi tr ng không có thu 17

1.3.2 Lý thuy t M&M trong môi tr ng có thu thu nh p doanh nghi p 19

1.3.3 Lý thuy t M&M trong môi tr ng có thu thu nh p doanh nghi p, chi phí ki t qu tài chính và các chi phí khác 20

1.3.4 Lý thuy t tr t t phân h ng 23

1.4 Các nghiên c u tr c đây 24

K t lu n ch ng 1 26

CH NG II : PHÂN TÍCH TÁC NG C A C U TRÚC V N N GIÁ TR DOANH NGHI P C A CÁC CÔNG TY C PH N B T NG S N NIÊM Y T T I S GIAO D CH CH NG KHOÁN TPHCM 27

2.1 Khái quát v th tr ng b t đ ng s n và đ c đi m c a ngành b t đ ng s n 27

2.1.1 Tiêu chí phân lo i ngành b t đ ng s n Vi t Nam………27

2.1.2 Tình hình ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam t 2008 đ n 2013……… ……… 28

2.1.3 Tình hình c u trúc v n c a các công ty b t đ ng s n………… 29

2.1.3.1 H s n trên v n ch s h u……… 29

2.1.3.2 H s n trên tài s n……… 30

2.1.3 3 C c u các kho n n ……… 32

2.2 ánh giá tác đ ng c a c u trúc v n đ n giá tr doanh nghi p c a các công

ty c ph n b t đ ng s n niêm y t t i s giao d ch ch ng khoán TPHCM giai

đo n 2008 – 2013……… 33

2.2.1 c đi m c a m u nghiên c u……… 33

2.2.2 Gi thuy t……… … 34

2.2.3 Mô hình nghiên c u……… 35

2.2.4 K t qu ……… 35

2.2.4.1 Th ng kê mô t ……… 35

2.2.4.2 Phân tích đánh giá t ng đ ng gi a các bi n……… 37

2.2.4.3 Phân tích hàm h i quy……… 37

2.2.4.4 K t lu n……… 45

K t lu n ch ng 2……….… 45

CH NG III : GI I PHÁP HOÀN THI N C U TRÚC V N T I U CHO CÁC CÔNG TY C PH N B T NG S N NIÊM Y T T I S GIAO D CH CH NG KHOÁN TPHCM………… 47

3.1 Gi i pháp t phía doanh nghi p 47

3.1.1 Các DN c n xây d ng cho mình m t c u trúc v n m c tiêu và ng d ng lý thuy t tr t t phân h ng trong ho ch đ nh c u trúc … 47

3.1.2 Qu n lý t t chi phí……….……… 48

3.1 3 i u ti t t tr ng n ng n h n, n dài h n và v n ch s h u…… 49

3.1.4 Nâng cao kh n ng thanh kho n……… ……… 50

3.1 5 Khai thác các kênh huy đ ng v n………….……… 51

3.1.5.1 T n d ng l i th đ huy đ ng v n t th tr ng ch ng khoán…… 51

3.1 5.2 y m nh vi c phát tri n và huy đ ng v n t th tr ng thuê tài chinh………… ……… 54

3.1 5.4 Huy đ ng v n t l ng ti n nhàn r i trong dân c ……… 58

3.1.6 Nâng cao n ng l c qu n tr , qu n tr tài chính c a DN………59

3.2 Gi i pháp t phía các c quan qu n lý……… 61

3.2.1 Hoàn thi n khung pháp lý……… 61

3.2.2 Thi t l p chu n đo đ c qu c t cho ngành b t đ ng s n……… 63

K t lu n ch ng 3……… ……… 64

K t lu n chung……… 65 Tài li u tham kh o

Ph l c

1 Hình 1 1: C c u v n trong DN

2 Hình 1.2 T l n trong c u trúc v n và giá tr doanh nghi p

3 B ng 2.1: H s n trên v n ch s h u c a các công ty c ph n b t đ ng s n niêm y t

4 B ng 2.2: H s n trên tài s n c a các công ty c ph n b t đ ng s n niêm y t

5 B ng 2.3 : C c u các kho n n c a các doanh nghi p b t đ ng s n

6 B ng 2.4 Giá tr doanh nghi p c a các công ty b t đ ng s n 2008 – 2013

quy v i bi n ph thu c là ROE

M U

1 Lý do ch n đ tài

Trong ti n trình h i nh p kinh t qu c t ngày càng sâu r ng hi n nay, v n

đ ch đ ng l a ch n m t c c u tài tr h p lý gi a v n ch s h u và v n vay nh m m c tiêu t i đa hóa giá tr doanh nghi p càng tr nên c p thi t Song song v i v n đ đó thì vi c tìm ra nh ng tác đ ng c a c u trúc v n t i giá tr c a doanh nghi p và m c đ tác đ ng c a t ng nhân t là v n đ r t

đ c quan tâm

M i ngành đ u có đ c thù riêng, c u trúc v n đ c tr ng riêng Vì v y nghiên c u tác đ ng c a c u trúc v n đ n giá tr doanh nghi p c a t ng ngành là th t s c n thi t

Th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam c ng đã có nh ng b c phát tri n đáng ghi nh n Tuy nhiên, s phát tri n c a th tr ng này còn nhi u b t c p và khó kh n, nh t là nhu c u v v n V i đ c đi m là m t ngành đòi h i v n

l n và ph thu c r t nhi u vào ngu n v n vay, trong khi tín d ng thì ngày càng b th t ch t, các công ty c ph n ngành b t đ ng s n c n tìm ra m t

c u trúc v n sao cho t i đa hóa đ c l i nhu n và gia t ng giá tr doanh nghi p

Vì nh ng lí do đó tôi ch n đ tài :” Phân tích tác đ ng c a c u trúc v n

đ n giá tr doanh nghi p c a các công ty c ph n b t đ ng s n niêm y t

t i s giao d ch ch ng khoán TPHCM”

2 M c đích nghiên c u

D a trên vi c nghiên c u các lý thuy t v c u trúc v n và giá tr doanh nghi p trong tài chính doanh nghi p hi n t i, lu n v n t p trung nghiên c u tác đ ng c a c u trúc v n đ n giá tr doanh nghi p c a các công ty c ph n

b t đ ng s n niêm y t trên sàn giao d ch ch ng khoán TPHCM, qua đó đ

xu t m t s gi i pháp nh m hoàn thi n c u trúc v n t i u cho các công ty

d ng mô hình kinh t l ng đ đánh giá giá tr doanh nghi p và các tác

đ ng c a c u trúc v n đ n giá tr doanh nghi p c a các công ty c ph n ngành b t đ ng s n trên s giao d ch ch ng khoán TPHCM, trên c s k

th a các k t qu nghiên c u th c nghi m trong n c và trên th gi i

5 B c c c a lu n v n

B c c c a lu n v n g m 3 ch ng:

Ch ng 1 T ng quan v c u trúc v n và giá tr doanh nghi p

Ch ng 2 Phân tích tác đ ng c a c u trúc v n đ n giá tr doanh nghi p

c a các công ty c ph n ngành b t đ ng s n niêm y t trên s giao d ch

ch ng khoán TPHCM

Ch ng 3 Gi i pháp hoàn thi n c u trúc v n t i u cho các công ty c

ph n b t đ ng s n niêm y t t i s giao d ch ch ng khoán TPHCM

CH NG I: T NG QUAN V C U TRÚC V N VÀ GIÁ TR DOANH NGHI P

hi m c a nhà qu n tr tài chính

C u trúc v n (CTV) c a DN đ c đ nh ngh a nh là s k t h p gi a n (debt) và v n c ph n (equity) trong t ng ngu n v n dài h n mà DN có th huy đ ng đ c đ tài tr cho các d án đ u t N đây đ c bao g m n

Hình 1 1: C c u v n trong DN Ngu n : Tài chính doanh nghi p hi n đ i

C u trúc v n có m i liên h m t thi t v i giá tr c a DN, m t DN có c u trúc v n h p lý thì giá tr DN ít nhi u s đ c t ng lên và ng c l i

t i đa hoá giá tr DN v i nh ng phân tích đ h ng l i ích t t m ch n thu Theo lý thuy t v c u trúc v n c a MM, m t DN nên gia t ng n cho

đ n khi giá tr t hi n giá c a t m ch n thu v a đ đ đ c bù tr b ng gia

t ng trong hi n giá c a các chi phí ki t qu tài chính ôi khi ki t qu tài chính có th đ a đ n tình tr ng phá s n, nh ng đôi khi nó ch có ngh a là công ty đang g p khó kh n, r c r i v tài chính t m th i

CTV t i u là m t c u trúc mà trong đó có chi phí s d ng v n bình quân (WACC) nh nh t và giá tr c a DN đ t l n nh t

N u m t c c u v n có tác đ ng hi u qu đ n ho t đ ng c a DN thì nó

c ng nh h ng đ n “s c kh e” tài chính c ng nh kh n ng phá s n c a

DN ây là v n đ r t ph c t p và làm đau đ u nhi u nhà qu n lý tài chính,

vì trong m t DN m i th i k khác nhau c ng s có nh ng CTV t i u khác nhau, và t t nhiên CTV t i u c ng khác nhau gi a các lo i hình DN, các ngành ngh kinh doanh Tuy nhiên khi tìm đ c CTV t i u thì l i ích

mà nó đem l i cho DN là r t cao, tác gi xin nêu ra m t s l i ích c a CTV

t i u nh sau:

 T i thi u hóa chi phí s d ng v n

 T i đa hóa giá tr DN, gia t ng giá c phi u trên th tr ng, t o đ c

ni m tin đ i v i các nhà đ u t và t đó DN có đ c thu n l i trong vi c huy đ ng v n

 Ki m soát đ c các phí t n liên quan đ n v n đ ng i đ i di n

 Thi t l p đ c m t là ch n thu h p lý cho DN

 T i thi u hóa chi phí kh n khó tài chính, chi phí phá s n (n u có)

V n đ đ t ra cho b t k nhà qu n tr nào đó là h nên xây d ng c u trúc

c a DN mình th nào đ v a đ t giá tr t i đa l i v a có chi phí s d ng

v n t i thi u?

1.1.2 Các y u t tài chính nh h ng đ n c u trúc v n c a doanh nghi p

Lý thuy t v CTV hi n đ i l n đ u tiên đ c đ a ra b i Modigliani và Miller (1958) g i t t là MM, sau đó c ng có r t nhi u nghiên c u nh m b sung cho v n đ này, tuy nhiên các lý thuy t này r t ti c là ch a th ch rõ làm th nào đ xác đ nh c u trúc v n t i u mà ch d ng m c đ khái

ni m, m c dù v y các lý thuy t này c ng đ c p r ng khi xây d ng CTV ta

c n quan tâm t i nh ng y u t sau, đây chính là nh ng y u t có nh

h ng đáng k t i vi c ho ch đ nh CTV c a DN

1.1.2.1 T l n trên v n c ph n

Trong toàn b c c u v n n là ph n r t quan tr ng và là ph n không th thi u trong CTV c a các công ty c ph n b i theo lý thuy t nó quy t đ nh nhi u đ n giá tr c a DN T l này đ c đ i di n b i t l :

T ng n

T ng v n c ph n

Hi n nay các công ty c ph n thì r t ít khi s d ng n , vì v y khi xem xét

h s này các nhà qu n tr tài chính c n g n li n v i các d án c a DN đ

đi u ch nh h s này cho phù h p, và đ t n d ng nh ng l i th t n , h u

h t các lo i n đ u có tác d ng nh đáp ng nhanh nhu c u v n l u đ ng cho đ u t , bên c nh đó nó còn có m t l i ích r t đáng k đó là chi phí s

d ng nó đ c tr tr c khi tính thu thu nh p DN trong khi đó c t c và thu nh p gi l i thì không Nh v y trong đi u ki n kinh doanh t t (l i nhu n cao) thì h s n cao s mang l i hi u qu t t cho DN, ng c l i trong đi u ki n kinh doanh y u (l i nhu n th p ho c l ) thì h s n th p s

đ m b o m c đ an toàn cao

1.1.1.2 Chính sách thu (thu thu nh p DN)

Thu không ch là công c đi u ti t c a nhà n c mà còn là công c đ mang l i nh ng l i ích nh t đ nh cho DN, n u DN bi t áp d ng m t cách linh ho t, nh đã đ c nêu ra trong ph n chi phí s d ng n , do lãi vay là

y u t chi phí tr c thu nên s d ng n giúp công ty t n d ng đ c l i th

c a t m ch n thu Thu su t thu thu nh p càng cao thì càng khuy n khích

DN s d ng n , nh v y ta có th nói thu su t thu thu nh p có tác đ ng cùng chi u t i vi c s d ng n c a DN Tuy nhiên đi u này s không còn ý ngh a n a m t DN đ c u đãi hay vì m t lý do nào đó mà thu su t thu thu nh p m c th p ho c b ng 0

1.1.2.3 Chi phí s d ng v n bình quân

Chi phí s d ng v n bình quân (Weight Average Cost of Capital – WACC)

là chi phí đ c tính toán d a trên t tr ng c a t t c các ngu n v n mà DN

s d ng bao g m v n ch s h u (c ph n u đãi, c ph n th ng) và n vay

Nói r ng h n, tài s n c a DN dù đ c tài tr b ng b t c ngu n nào – v n

c ph n hay b ng n thì WACC là chi phí s d ng v n bình quân c a các ngu n tài tr đó, b ng vi c tính toán WACC giúp DN bi t đ c mình ph i

b ra bao nhiêu chi phí cho m i đ ng ti n tài tr , WACC c a DN còn đ c

g i là t su t sinh l i đòi h i t i thi u mà DN ph i đ t đ c khi quy t đ nh

th c hi n m t d án m r ng nào đó, ho c quy t đ nh mua l i DN khác WACC đ c s d ng nh m t t l chi t kh u thích h p đ i v i các dòng

ti n t các d án có m c r i ro t ng t m c đ r i ro c a DN Còn n u d

án có m c đ r i ro cao h n thì t l chi t kh u s đòi h i 1 t l cao h n

t ng ng v i m c r i ro c a d án đó Và ng c l i

1.1.2.4 R i ro kinh doanh và r i ro tài chính

R i ro kinh doanh và r i ro tài chính là hai b ph n c a t ng r i ro có h

th ng c a DN, trong đó r i ro DN ch ph thu c vào vi c đa d ng hóa tài

s n, s n ph m và ho t đ ng s n xu t kinh doanh c a doanh nghi p ch không ph thu c vào c c u v n, nói cách khác r i ro này s phát sinh đ i

v i tài s n c a công ty ngay khi công ty không s d ng n Ng c l i v i

r i ro kinh doanh, r i ro tài chính s hoàn toàn ph thu c vào chính sách tài chính c a DN, t c là nó ph thu c vào vi c DN s d ng n th nào, thi t

l p c c u v n ra sao, đây chi phí v n ch s h u s t ng khi DN s d ng thêm n vì r i ro tài chính đ i v i v n ch s h u t ng

1.1.2.5 Chi phí phá s n DN – chi phí ki t qu tài chính

K t qu c a MM c ng d a trên gi đ nh là công ty không b phá s n, do

v y chi phí phá s n không nh h ng đ n giá tr công ty Tuy nhiên, trong

th c t vi c phá s n là có th c, và nó r t t n kém Các công ty khi phá s n

có chi phí pháp lý và k toán r t l n, và công ty c ng khó mà duy trì m i quan h v i khách hàng, nhà cung c p và nhân viên H n n a, s phá s n

th ng bu c các công ty ph i thanh lý tài s n v i giá tr th p h n giá tr c a

nó khi công ty còn ho t đ ng Các tài s n nh nhà x ng và thi t b th ng kém thanh kho n b i vì chúng ch phù h p v i yêu c u c a b n thân m t công ty và do v y chúng c ng khó đ l p đ t và di chuy n

C ng c n l u ý là n i lo s phá s n, không ch đ n thu n là phá s n, còn đem đ n các v n đ sau đây N u nh ng v n đ này liên quan đ n t ng lai

c a công ty, các nhân viên quan tr ng b t đ u rút lui, các nhà cung c p b t

đ u t ch i cung c p tín d ng, các khách hàng b t đ u tìm ki m các nhà cung c p khác, và nh ng ng i cho vay c ng yêu c u lãi vay cao h n và các đi u kho n cho vay ch t ch h n

Các v n đ phá s n liên quan khác c ng s gia t ng nhi u n vay h n trong

c c u v n c a công ty Do v y, chi phí phá s n ng n c n các công ty s

d ng n vay v t quá m t t l nào đó L u ý là các chi phí liên quan đ n phá s n g m hai b ph n sau: (1) kh n ng x y ra s c này và (2) các chi phí do ki t qu tài chính đem đ n M t công ty mà toàn b thu nh p không

n đ nh, khi các y u t khác không đ i, đ i m t v i kh n ng phá s n cao

h n và do v y công ty s d ng ít n vay h n m t công ty có thu nh p n

đ nh Nh v y đ i v i công ty có đòn b y ho t đ ng cao, và do v y có r i

ro kinh doanh cao, s gi i h n vi c s d ng đòn b y tài chính c a công ty

C ng nh v y, các công ty có tài s n kém thanh kho n, do v y s ph i bán

r tài s n c a mình khi phá s n c ng gi i h n vi c s d ng n c a mình Có

th chi chi phí phá s n ra làm hai lo i nh sau:

Chi phí phá s n tr c ti p: Là nh ng chi phí phát sinh khi DN b phá s n và

liên quan tr c ti p t i vi c chuy n giao tài s n cho các ch n (các trái ch )

nh ng chi phí này ch y u là nh ng chi phí liên quan đ n v n đ nh chi phí v t v n pháp lý, th t c hành chính, th t c phá s n Vì có nh ng chi phí này nên ch n (trái ch ) không đ c nh n l i toàn b giá tr c a DN Chi phí phá s n tr c ti p có tác đ ng ngh ch chi u v i vi c s d ng n , vì

n u DN b phá s n thì m t ph n tài s n c a DN s b m t đi, có th g i đây chính là “thu phá s n”, t i đây DN đ ng tr c m t s l a ch n: vay n nhi u đ h ng l i th t t m ch n thu , gia t ng giá tr DN, nh ng vay

nhi u thì kh n ng phá s n s t ng khi đó s làm cho “thu phá s n DN”

t ng lên

Chi phí phá s n gián ti p: ây chính là nh ng chi phí phát sinh khi DN

g p khó kh n v kh n ng thanh toán ho c lâm vào tình tr ng kh ng ho ng

v tài chính, DN ph i b ra các kho n chi phí này đ ng n không x y ra phá s n, nh ng chi phí này th ng r t l n nên đa s các DN đ u l p d phòng cho kho n chi phí này Khi r i vào tình tr ng kh ng ho ng này có

th d n t i phá s n, tuy nhiên c ng có nhi u DN đã tìm cách v t qua Chi phí kh ng ho ng tài chính s gia t ng khi c đông và các ch n (trái

ch ) và trong DN là khác nhau, b i vì khi DN b phá s n hay r i vào tình

tr ng phá s n thì quy n l i c a hai nhóm ng i này khác nhau Khi DN lâm vào tình tr ng có nguy c b phá s n nh ng c đông s tìm m i cách, chi m i kho n chi có th đ DN không b phá s n vì h n ai h t h hi u r ng khi phá s n h là ng i ch u thi t nhi u nh t, th m chí có th h s không

đ c nh n gì khi DN b phá s n, ng c l i nh ng trái ch h có đ ng c đ

mu n DN b phá s n, vì khi DN phá s n h là đ i t ng đ c h ng l i

tr c c đông Trong khi đó giá tr tài s n c a DN đang gi m d n hàng ngày do lãnh đ o công ty đang tìm m i cách đ ng n không cho phá s n

x y ra mà không quan tâm nhi u t i ho t đ ng kinh doanh

m t m c đ nào đó hành đ ng trên t o nên m t chi phí r t l n nh tình hình doanh thu s t gi m, m t khách hàng, các nhân viên t t l n l t ra đi, các ngân hàng và các t ch c tín d ng không còn tin t ng đ cho vay, các

d án ti m n ng b b l … th t đáng ti c là các chi phí này r t khó xác

đ nh, tuy nhiên dù DN có phá s n hay không thì giá tr ròng c a DN c ng

b s t gi m và t i đây ta có th th y tác đ ng ng c chi u c a n t i DN làm cho m t DN có nguy c phá s n s h n ch s d ng n h n

1.1.2.6 Chi phí trung gian (Agency cost)

Trong công ty c ph n chi phí trung gian hay còn g i là chi phí đ i di n hay m t s ng i còn g i là chi phí y quy n – tác nghi p th ng t n t i trong các tr ng h p sau

c ng xu t phát t tình hu ng mà các nhà qu n lý th ng xuyên th c hi n các chi n l c đ u t khi n công ty phát tri n cao h n m c mong đ i, ho c

đi vào nh ng l nh v c kinh doanh mà công ty không có l i th c nh tranh, làm nh v y nhà qu n lý có th t ng quy n h n c a mình b ng cách thâu tóm nhi u ngu n l c h n, t ng thu nh p, do m c l ng và ti n th ng g n

v i doanh s , hay gi m r i ro m t vi c

Th hai, chi phí này phát sinh t mâu thu n gi a c đông và ch n , còn

g i là chi phí trung gian c a n (Agency of debt), trong tình hu ng v n c

ph n c a công ty có vay n thì c đông có th chi m h u tài s n c a ch n

b ng cách gia t ng r i ro đ u t , trong m t s tình hu ng nào đó s hi n

di n c a n có th khi n các d án có NPV d ng b t ch i vì n u ch p

nh n thì r i ro phá s n s gi m và giá tr s chuy n t c đông sang ch n

Do đó các trái ch s đòi m t m c lãi su t cao h n và c ng quy t áp d ng

ràng bu c h n ch vay v n nh kh c vay n và s d ng các công c

Nh v y ta th y chi phí trung gian ít nhi u c ng có tác đ ng t i CTV, khi chi phí này trong doanh nghi p d n t ng lên trong DN thì s khuy n khích

DN s d ng đòn b y tài chính đ ki m soát và h n ch chúng, và ng c l i

vi c s d ng n c a DN c ng có tác đ ng t i chi phí này Có th nói, t i

m t m c n vay đ c xác đ nh tr c c a doanh nghi p, hi u qu ho t đ ng

c a doanh nghi p có t ng quan thu n v i t l n vay và làm gi m chi phí trung gian Khi t l n vay v t quá m t m c nào đó, hi u qu ho t đ ng

có t ng quan âm v i t l n vì l i ích thu đ c t m c vay n t ng thêm

nh h n m c gia t ng chi phí trung gian

1.2 GIÁ TR DOANH NGHI P

1.2.1 Khái ni m giá tr doanh nghi p

Khi nói đ n giá tr doanh nghi p, ng i ta th ng nh c đ n giá tr doanh nghi p d i hai hình th c: giá tr doanh nghi p đ i v i ch s h u (giá tr

v n ch ) và giá tr doanh nghi p (hàm ch a cho t ng th ) Giá tr doanh nghi p đ c đo l ng b ng các kho n thu nh p mà doanh nghi p mang l i

cho nhà đ u t , còn giá tr doanh nghi p đ i v i ch s h u đ c đo l ng

b ng các kho n thu nh p mà doanh nghi p mang l i cho ch s h u

Hi n nay có r t nhi u đ nh ngh a v giá tr doanh nghi p Theo Tiêu chu n

th m đ nh giá Vi t Nam s 02, Giá tr doanh nghi p là giá tr toàn b tài

s n c a m t doanh nghi p Giá tr c a m i tài s n c u thành t ng tài s n

c a doanh nghi p không th tách r i nhau và c ng không th th m đ nh trên c s giá tr th tr ng

Giá tr doanh nghi p ph i đ c xem xét trên t ng th tài s n, không ph i là giá tr c a t ng tài s n riêng r , bao g m tài s n h u hình và tài s n s h u trí tu c a doanh nghi p

Theo tài chính doanh nghi p hi n đ i, thì giá tr doanh nghi p bao g m các kho n n c a doanh nghi p, giá tr ch ng khoán có th chuy n đ i và giá

tr c ph n c a doanh nghi p

1.2.2 Các y u t nh h ng đ n giá tr doanh nghi p

1.2.2.1 Tình hình tài chính

M t DN có tình hình tài chính lành m nh s làm gi m r i ro c a đ ng v n

đ u t , hay nói cách khác, nhà đ u t đánh giá cao các c h i đ u t t ng

đ i an toàn, s gia t ng giá tr c a công ty trong m t nhà đ u t Trái l i,

nh ng DN có ti m l c tài chính y u th ng g n v i r i ro cao, nh t là khi

DN mu n m r ng phát tri n ho c tri n khai các d án đ u t Nhà đ u t

tr giá th p đ có th đ t đ c m t t su t l i nhu n cao bù đ p cho m c

r i ro mà h có th phái gánh ch u Tuy nhiên, nhà đ u t c n phân bi t rõ tình hình tài chính c a DN m i thành l p khác bi t v i DN đã ho t đ ng lâu n m

1.2.2.2 Kh n ng sinh l i c a DN và xu th t ng tr ng trong

t ng lai

u t có ngh a là mua t ng lai và là ho t đ ng có tính r i ro Ch có xu

th t ng tr ng c a l i nhu n mà DN t o ra trong t ng lai cao h n m c

l i t c hi n t i m i h p d n đ c nhà đ u t Vì v y, n u doanh nghi p có

t su t sinh l i cao thì h p d n nhi u nhà đ u t h n Nh v y s làm t ng giá tr doanh nghi p Nói cách khác, khi đ nh giá tr tài s n DN đ đ u t ,

th c ch t nhà đ u t không mua tài s n đó mà mu n s h u dòng thu nh p

do tài s n đó mang l i cho h trong t ng lai

Tuy nhiên, m t trong nh ng đ c tính khó đo l ng và mô t nh t c a DN là

kh n ng sinh l i T t nhiên, nhà đ u t có th đo l ng kh n ng sinh l i

d a trên s li u k toán trong quá kh và hi n t i, nh ng r t nhi u c h i kinh doanh đòi h i vi c hy sinh l i nhu n hi n t i đ nh n đ c m c l i nhu n l n h n r t nhi u trong t ng lai M t khác, s là sai l m n u k t

lu n hai DN có m c l i nhu n hi n t i b ng nhau s có kh n ng sinh l i

nh nhau, n u ho t đ ng c a m t DN có m c r i ro cao h n

1.2.2.3 Tài s n h u hình và tài s n vô hình c a DN

Nh ta đã bi t, tài s n h u hình c a DN bao g m c nhà x ng, máy móc, trang thi t b c , m i, trình đ công ngh hi n đ i hay l c h u …vì v y, khi giá tr TSHH c a DN càng l n thì giá tr doanh nghi p càng cao M t khác, TSHH c a DN nh h ng tr c ti p đ n vi c s n xu t ra các s n ph m và

d ch v hi n t i và t ng lai, c ng nh kh n ng c nh tranh s n ph m c a

DN trên th tr ng i u này s quy t đ nh th ph n c a DN và tr c ti p

nh h ng đ n l i nhu n k v ng c a nhà đ u t

Song song v i tài s n h u hình là tài s n vô hình Th ng hi u, b n quy n,

bí quy t k thu t, uy tín….là nh ng tài s n vô hình ph bi n c a DN M c

dù là tài s n vô hình không có hình thái v t ch t c th nh các trang thi t

b máy móc nhà x ng khác c a DN, nh ng nó l i r t có giá tr và có th

tr thành y u t quan tr ng trong s thành công hay th t b i c a DN N u

nh tr c đây, tài s n h u hình th ng đ c coi là th c đo giá tr và tính

c nh tranh c a DN trên th tr ng thì hi n nay, cách hi u này đã thay đ i đáng k và tài s n vô hình đang d n tr thành y u t quy t đ nh giá tr c a

DN

1.2.2.4 Y u t con ng i

M c dù, trong th i đ i ngày nay, công ngh đã tr thành m t tr th đ c

l c trong qu n lý trên m i ph ng di n Tuy nhiên, công ngh dù có h u

d ng đ m y c ng không đem l i nh ng bi n đ i tích c c, n u con ng i không s n sàng ho c không có kh n ng ng d ng m t cách hi u qu Con

ng i chính là y u t quan tr ng nh t quy t đ nh giá tr DN c bi t, các nhà qu n tr DN tr thành m t trong nh ng y u t r t đáng quan tâm khi xem xét đ u t vào m t c phi u c a DN M t ban lãnh đ o tài n ng đ c xem nh là x ng s ng c a b t k DN thành công nào Lãnh đ o có tài có

1.3 M I QUAN H GI A C U TRÚC V N VÀ GIÁ TR DOANH NGHI P

1.3.1 Lý thuy t M&M trong môi tr ng không có thu

Lý thuy t này do hai nhà nghiên c u Franco Modigliani và Merton Miller

đ a ra vào tháng 6 n m 1958 th ng đ c g i là lý thuy t M&M

 Th tr ng hòan h o (có đ ng i mua và ng i bán trong th

tr ng, vì v y không có nhà đ u t riêng l nào có m t nh h ng l n đ i

v i giá c ch ng khóan; có s n thông tin liên quan cho t t c các nhà đ u

t và không ph i m t ti n; t t c các nhà đ u t có th vay hay cho vay cùng lãi su t )

 T t c các nhà đ u t đ u h p lý và có k v ng đ ng nh t v l i nhu n c a m t doanh nghi p Ngòai ra c ng gi d là các doanh nghi p

h at đ ng d i các đi u ki n t ng t s có cùng m c đ r i ro kinh doanh

M nh đ c a M&M “Giá tr c a công ty không có s d ng đòn b y tài

chính và giá tr c a công ty có s d ng đòn b y tài chính là nh nhau”

M nh đ c a M&M lý lu n r ng : khi m t doanh nghi p t ng m c n

t ng đ i, chi phí s d ng v n ch s h u (re) t ng, ph n ánh đòi h i m c

l i nhu n cao h n c a ch s h u do r i ro gia t ng t vi c t ng thêm n Chi phí s d ng v n ch s h u gia t ng này bù tr b ng đúng ph n l i

nhu n c a chi phí s d ng n (rd) th p h n, vì v y chi phí s d ng v n bình quân không thay đ i khi thay đ i trong c u trúc v n

Do giá th tr ng c a doanh nghi p đ c tính b ng chi t kh u lãi tr c thu và lãi vay (EBIT) d ki n trong t ng lai b ng chi phí s d ng v n bình quân, giá tr th tr ng c a doanh nghi p ph thu c vào chi phí s

d ng v n Khi k t c u tài chính thay đ i chi phí s d ng v n không đ i (không có thu TNDN) nên giá tr doanh nghi p c ng không đ i

nh ng có giá tr chênh l ch nhau và quy t đ nh mua tài s n nào r đ bán

l i v i gía cao h n

Trong m t th tru ng v n hòan h o không có chi phí giao d ch, M&M l p

lu n r ng các nhà đ u t s không đ doanh nghi p h ng l i b ng cách gia t ng n Các c đông có th thay đ i c u trúc tài chính (v n t có - n )

c a riêng h mà không t n phí đ nh n đ c cùng m t m c l i nhu n v i

s v n th p h n

Theo M&M, n u hai công ty gi ng h t nhau ng ai tr c c u v n khác nhau, do đó giá tr c ng s khác nhau thì h at đ ng kinh doanh chênh l ch giá s x y ra và k t qu là giá tr c a hai công ty s đ c đ a v tr ng thái cân b ng D a trên c s tác đ ng c a quá trình kinh doanh chênh l ch giá

nh trên, M&M k t lu n r ng công ty không th thay đ i giá tr hay chi phí

s d ng v n b ng cách s d ng đòn b y tài chính

1.3.2 Lý thuy t M&M trong môi tr ng có thu thu nh p doanh nghi p

Trong môi tr ng có thu thu nh p doanh nghi p M&M cho r ng giá tr

c a doanh nghi p gia t ng t l thu n v i s gia t ng n

ph n trên chúng ta đã nghiên c u c c u v n v i gi đ nh doanh nghi p

h at đ ng trong môi tr ng không có thu Th c t ph n l n các doanh nghi p đ u ph i n p thu thu nh p doanh nghi p, do đó khi s d ng đòn

b y tài chính s có nh hu ng đ n giá tr doanh nghi p

 N u doanh nghi p không s d ng n vay thì thu nh p dành cho

ch s h u là :

CF = EBIT (1-t’)

Doanh nghi p không s d ng n vay nên : WACC = re

Và giá tr doanh nghi p :

EBIT(1-t’)

Po = -

WACC

Po là giá tr doanh nghi p không s d ng n

 N u doanh nghi p s d ng n vay :

Thu nh p dành cho ch s h u là : CF = (EBIT – I)(1-t’)

Và t ng thu nh p dành cho ch s h u và ch n s là :

CF = (EBIT – I) (1-t’) + I = EBIT (1-t’) + I*t’

Hay CF = EBIT(1-t’) + D*t’*rd

Chênh l ch dòng ti n gi a 2 doanh nghi p không s d ng n và có s d ng

n là :

D*t’*rd = I* t’

ây là s ti t ki m thu t n vay

Giá tr doanh nghi p P0D = Po + PVtax

PV tax = D*t’

P0D : giá tr doanh nghi p có s d ng n vay

PVtax : hi n giá c a t m ch n thu do s d ng v n vay

T công th c trên ta th y r ng giá tr doanh nghi p t l thu n v i

n

Chúng ta bi t u đi m c a vi c s d ng n là có th ti t ki m đ c thu do lãi su t là y u t chi phí tr c thu trong khi s d ng v n ch s h u không có u đi m này do c t c là y u t chi phí sau thu

N u k t h p thu thu nh p công ty v i thu thu nh p cá nhân thì hi n giá

l i ích t m ch n thu nh v a phân tích trên đây có gi m đi m t chút Tuy nhiên nó v n không hòan tòan xóa b l i ích c a lá ch n thu K t qu là đ

có chi n l c s d ng đòn b y tài chính t i u đòi h i công ty v n ph i duy trì t l n l n

1.3.3 Lý thuy t M&M trong môi tr ng có thu thu nh p doanh nghi p, chi phí ki t qu tài chính và các chi phí khác

ph n trên chúng ta đã k t lu n là giá tr c a doanh nghi p t ng tuy n tính khi s l ng n trong c u trúc v n t ng Nói cách khác giá tr th tr ng

c a doanh nghi p đ c t i đa hóa và c u trúc v n t i u đ t đ c khi c u trúc v n tòan n Trên th c t không có doanh nghi p nào ch tài tr tòan

b ng n , b i vì có nh ng y u t nh hu ng đ n vi c xác đ nh c u trúc v n

t i u :

 i v i ch n : Không ch n nào đ ng ý cho vay khi ch doanh

nghi p không có v n ch s h u vì r i ro r t cao

 i v i ch doanh nghi p : Trong quá trình đ u t có th còn phát sinh m t s y u t nh h ng nh chi phí phá s n, chi phí giao d ch :

 Chi phí ki t qu tài chính x y ra khi không th đáp ng các h a

h n v i các ch n ho c đáp ng m t cách khó kh n ôi khi ki t qu tài chính đ a đ n phá s n, đôi khi ch có ngh a là đang g p khó kh n, r c r i (ki t qu tài chính không đ a đ n phá s n)

 Chi phí phá s n : N u doanh nghi p có nguy c phá s n hay có khó

kh n v tài chính có th doanh nghi p b m t uy tín, m t th tr ng, t n chi phí tái c u trúc v n và n u doanh nhi p b phá s n thì ph i t n chi phí x lý

… Các kh an chi phí này t m th i g i chung là chi phí phá s n Chi phí liên quan đ n phá s n là đáng k do đó doanh nghi n s d ng đòn b y tài chính s kém h p d n nhà đ u t h n so v i doanh nghi p không s d ng đòn b y tài chính Khi b phá s n doanh nghi p ph i thanh lý tài s n đ tr

n Sau khi tr các chi phí liên quan đ n phá s n, s ti n thu đ c do thanh

lý tài s n c a doanh nghi p s u tiên tr cho các ch n , s ti n còn l i

m i chi tr cho c đông khi n cho nhà đ u t vào doanh nghi p có s d ng đòn b y tài chính tr nên r i ro h n, do đó ch s h u đòi h i lãi su t k

v ng cao h n là đ u t vào doanh nghi p không có s d ng đòn b y tài chính

 Chi phí giao d ch : Khi xem xét kinh doanh chênh l ch giá bao gi

các nhà nghiên c u c ng b qua chi phí giao d ch nh ng trên th c t luôn

có chi phí giao d ch i u này c ng nh h ng đ n nh ng k t lu n rút ra t

lý thuy t c a M&M

 Chi phí giám sát ng i th a hành : Là nh ng chi phí liên quan đ n

ho t đ ng giám sát nh m đ m b o cho ng i th a hành x lý vì l i ích c a trái ch và c đông Các kh an chi phí này g m ti n l ng, ti n th ng, chi phí ki m tóan … Do trên th c t có nh ng kh an chi phí này nên trái ch

và c đông đòi h i m t ph n t ng thêm l i nhu n đ bù đ p

Vì v y công th c đ nh giá ch ng khóan c a M&M có th đi u ch nh nh

Hình 1.2 T l n trong c u trúc v n và giá tr doanh nghi p

Ngu n : Tài chính doanh nghi p hi n đ i

Ta có th th y s đánh đ i gi a l i ích t t m ch n thu và chi phí c a ki t

qu n đ nh c u trúc v n t i u nh nh nào : PV ( t m ch n thu ) ban đ u

t ng khi doanh nghi p vay thêm n Và ngay sau khi doanh nghi p b t đàu vay n thì ngay l p t c đã có s xu t hi n c a chi phí ki t qu tài chính

nh ng lúc này chi phí này v n còn ít và l i ích mang l i t t m ch n thu

v n có u th h n Nh ng khi doanh nghi p t ng n đ n m t giá tr nào đó thì chi phí ki t qu tài chính b t đ u t ng cao và v t qua l i ích do t m

ch n thu mang l i, khi đó thì giá tr c a doanh nghi p có s d ng n s

nh h n giá tr c a doanh nghi p không s d ng n Nh v y, chúng ta ch nên vay n đ n m t gi i h n t l n t i u nào đó n u không thì chi phí s

d ng v n bình quân s gia t ng ( do tác đ ng gia t ng c a chi phí ki t qu tài chính )

Nh v y trong môi tr ng không hòan h o, có thu , chi phí phá s n và các chi phí giao d ch khác thì giá tr c a doanh nghi p b ng giá tr c a doanh nghi p trong môi tr ng hòan h o c ng v i hi n giá c a t m ch n thu tr đia chi phí phá s n và các chi phí khác

Thông tin b t cân x ng là m t c m t đ ch r ng các giám đ c tài chính

hi u rõ giá tr c a công ty mình h n là các nhà đ u t bên ngoài Thông tin

b t cân x ng tác đ ng đ n l a ch n gi a tài tr n i b và tài tr t bên ngoài; gi a phát hành m i ch ng khoán n và ch ng khoán v n

Lý thuy t tr t t phân h ng, trên c s thông tin b t cân x ng, đ xu t m t

tr t t tài tr theo m t tr t t u tiên tr c b ng v n n i b ( l i nhu n gi

l i đ tái đ u t ), r i đ n phát hành n và sau cùng là phát hành c ph n

m i

Theo lý thuy t này, không có m t h n h p n và v n c ph n m c tiêu nào

đ c xác đ nh rõ M t t l n quan sát đ c c a m i doanh nghi p ph n ánh các nhu c u tích l y c a doanh nghi p đ i v i tài s n t bên ngoài

ng th i, tác đ ng c a t m ch n thu đ c x p th hai M t doanh nghi p

có t su t sinh l i cao đ ng th i có có h i t ng tr ng s dùng n vay t bên ngoài nhi u h n, vì lúc này l i nhu n gi l i dù nhi u nh ng không đ

đ tài tr cho t t c

Nói cách khác, theo Myers và Majluf (1984) thì t l v n trên v n ch s

h u càng cao đ ng ngh a v i vi c doanh nghi p đang khó kh n trong vi c

ti p c n v i các ngu n tài tr r h n Và doanh nghi p càng đi vay nhi u s

t o ra tín hi u cho th tr ng đ nh giá th p giá tr c a doanh nghi p

Ngoài ra, Leland and Toft (1991) phát bi u r ng giá tr doanh nghi p là giá

tr tài s n c a nó c ng v i giá tr c a l i ích t thu đ c h ng nh m t

k t qu c a n tr đi giá tr c a chi phí phá s n g n li n v i n Pandey (2004) thì đ xu t r ng giá tr c a m t công ty là t ng giá tr c a các ch ng khoán Có ngh a là, t ng v n ch s h u và n n u đó là m t công ty s

d ng đòn b y tài chính và giá tr c a v n ch s h u n u đó là m t công ty không s d ng đòn b y Giá tr v n ch s h u c a công ty là giá tr chi t

kh u c a các thu nh p c a các c đông c a nó đ c g i là thu nh p ròng

ó là, thu nh p ròng chia cho t l v n c ph n ho c t l l i nhu n d

ki n trên v n ch s h u Thu nh p ròng thu đ c b ng cách tr đi lãi vay

t thu nh p ho t đ ng ròng M t khác, giá tr c a n là giá tr chi t kh u

c a lãi su t ti n vay

Aggarwal và Kyaw (2006) c ng th a nh n r ng : n có th có tác đ ng tích

c c và tiêu c c đ n giá tr công ty vì v y c u trúc n t i u đ c xác đ nh

b ng cách cân b ng chi phí đ i di n và các chi phí khác c a các kho n n

nh m t ph ng ti n đ gi m các v đ đ u t quá m c và d i m c C

th , khi các doanh nghi p có dòng ti n th ng d , n sé bu c các nhà qu n

lý ph i chi tr các kho n ti n mà n u không có nó có th đã đ c đ u t vào các d án có giá tr hi n t i ròng âm Tuy nhiên, các doanh nghi p có

d n có th có đ ng l c đ t ch i các d án có giá tr hi n t i ròng tích

c c n u l i ích t vi c ch p nh n d án phân b cho các trái ch không còn gia t ng s giàu có c a các c đông Ngoài ra các nghiên c u c a Jensen (1986), Myers (1993) và Stulz (1988) đ u có thông đi p chung r ng các kho n n có th có nh h ng tích c c ho c tiêu c c đ n giá tr c a công ty

ph thu c vào c h i đ u t trong t ng lai c a công ty

Ngoài ra còn các nghiên c u khác g n đây nh Abor (2005) k t lu n r ng

c u trúc v n có tác đ ng tích c c, gia t ng giá tr doanh nghi p Hay m t s

nghiên c u khác l i cho r ng c u trúc v n có tác đ ng tiêu c c đ n giá tr doanh nghi p nh Mesquita và Lara (2003), Sarkar (2000), Stierwald (2009), Dwilaksono (2010), Azhagaiah và Gavoury (2011), Shubita và Alsawalhah (2012)

K T LU N CH NG 1

Qua tìm hi u lý thuy t v c u trúc v n ta th y r ng : c u trúc v n t i u là

m t nhân t vô cùng quan tr ng c a lý thuy t tài chính doanh nghi p hi n

đ i Tuy nhiên l i không có m t c u trúc v n t i u cho t t c các doanh nghi p, mà vi c xây d ng c u trúc v n t i u ch mang tính t ng đ i, hay nói cách khác thì c u trúc v n t i u chính là c u trúc v n m c tiêu c a các doanh nghi p h ng t i tróng quá trình t o l p doanh nghi p c a mình Giá tr doanh nghi p c ng là m t nhân t không th thi u đ i v i các doanh nghi p Ta có th th y r ng có r t nhi u y u t tác đ ng đ n giá tr doanh nghi p Thông qua vi c tìm hi u các lý thuy t v c u trúc v n c a M&M,

ta có th th y r ng : trong môi tr ng không có thu thì giá tr doanh nghi p vay n b ng v i giá tr c a doanh nghi p không vay n ; trong môi

tr ng có thu thì giá tr doanh nghi p c a công ty có vay n b ng v i giá

tr c a doanh nghi p không vay n c ng v i l i ích t t m ch n thu ; tuy nhiên khi vay n đ n m t m c nào đó thì chi phí ki t qu tài chính b t đ u

t ng cao và v t qua l i ích t t m ch n thu , lúc này giá tr doanh nghi p

c a công ty có vay n s nh h n giá tr doanh nghi p c a công ty không vay n ; còn theo Myers và Majluf (1984) thì t l v n trên v n ch s h u càng cao đ ng ngh a v i vi c doanh nghi p đang khó kh n trong vi c ti p

c n v i các ngu n tài tr r h n, vì v y mu n gia t ng giá tr cho doanh nghi p c a mình các nhà qu n tr c n l a ch n m t tr t t u tiên các ngu n tài tr

CH NG II : PHÂN TÍCH TÁC NG C A C U TRÚC V N

N GIÁ TR DOANH NGHI P C A CÁC CÔNG TY C PH N

B T NG S N NIÊM Y T T I S GIAO D CH CH NG KHOÁN TPHCM

2.1 KHÁI QUÁT V TH TR NG B T NG S N

2.1.1 Tiêu chí phân lo i ngành b t đ ng s n Vi t Nam

T nh ng n m 1990 tr l i đây, Vi t Nam có hai h th ng phân ngành, đó

là : H th ng ngành kinh t qu c dân 1993 (VSIC 1993) và H th ng ngành kinh t qu c dân 2007 (VSIC 2007) H th ng này đ c xây d ng d a trên

vi c đánh giá th c tr ng s d ng VSIC 1993 và nh ng phát tri n c a h

th ng này trong ngành Th ng kê và các B , ngành khác Bên c nh đó, VSIC 2007 c ng thi t l p d a trên vi c tham kh o và áp d ng phiên b n

m i nh t c a Liên h p qu c v Phân ngành chu n qu c t (ISIC) D th o khung chung c a ASEAN v phân ngành trên c s ISIC và kinh nghi m phát tri n phân lo i qu c t c a các n c, đ c bi t là các n c ASEAN

Khi ti n hành phân ngành cho các công ty, đ đ n gi n hoá và ti n cho vi c theo dõi, s giao d ch ch ng khoán TPHCM ch n y u t “C c u doanh thu” là y u t u tiên đ xem xét L nh v c t o doanh thu l n nh t trong c

c u doanh thu thông th ng c ng cho t tr ng trong c c u l i nhu n cao

M c dù không ph i lúc nào c ng v y nh ng ph n l n l nh v c ho t đ ng này v n khi n doanh nghi p ph i b ra nhi u ngu n l c đ tham gia vào Nguyên t c:

- Ho t đ ng nào chi m h n 50% trong c c u doanh thu s đ c xác đ nh

là ngành chính c a doanh nghi p xét t i c p phân ngành có th (t c p 1

t i c p 6)

- N u không xác đ nh đ c ho t đ ng đ n l nào đ t t tr ng h n 50% trong c c u doanh thu thì ta th c hi n nhóm các ho t đ ng t ng đ ng

l i và phân chia cho ngành có c p b c l n h n Lý do: i v i các doanh nghi p t i Vi t Nam, ngay c các doanh nghi p đã niêm y t trên sàn giao

d ch ch ng khoán c ng ch a công b đ thông tin

2.1.2 Tình hình ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam t

2008 đ n 2013

Sau giai đo n s t m nh 2006 – 2007 thì sau đó thì tr ng có nhi u chuy n

bi n m nh ng tr c th c tr ng bong bóng th tr ng b t đ ng s n ngày càng l n cùng v i t c đ l m phát t ng m t cách chóng m t, chính ph đã

ti n hành đi u ti t th tr ng b ng các chính sách ti n t v i vi c ki m soát tín d ng ch t ch , đ c bi t là tín d ng phi s n xu t v i hàng lo t các bi n pháp đ c chính ph th c hi n nh m n đ nh th tr ng và ki m ch l m phát

Ngay sau khi có các chính sách th t ch t tài chính th c hi n th tr ng B t

đ ng s n mi n Nam l p t c b nh h ng n ng n và s suy gi m c v giá

l n giao d ch là đi u không tránh kh i

th tr ng b t đ ng s n thêm ph n m đ m, xua tan k v ng th tr ng

ph c h i c a các nhà đ u t b t đ ng s n

N m 2012 – là n m ch ng ki n nhi u doanh nghi p phá s n nh t trong vòng 10 n m qua Theo th ng kê c a VCCI ( Phòng th ng m i và công nghi p Vi t Nam) cho bi t, trung bình nh ng n m qua, m i n m có kho ng 5,000-7,000 doanh nghi p phá s n/gi i th , t c th p h n n m 2011 kho ng

8 l n 2012 c ng là n m c nh tranh kh c li t, th m chí là cu c chi n s ng còn c a doanh nghi p B S

s công trình t i m t s v trí thu n l i đã tái kh i đ ng M t s d án đã hoàn thành đi vào bàn giao nhà…V giá b t đ ng s n n m 2013, m t s quan đi m cho r ng giá đã gi m 15-30%, th m chí 50%

2.1.3 Tình hình c u trúc v n c a các công ty b t đ ng s n

2.1.3.1 H s n trên v n ch s h u

C u trúc ngu n v n c a các doanh nghi p b t đ ng s n niêm y t trên sàn

ch ng khoán H Chí Minh giai đo n 2008 - 2013 cho th y, đa s có t l

n trên v n ch s h u cao h n 1 i u này cho th y tài s n c a các doanh nghi p đ c tài tr ch y u b i các kho n n và h có th còn g p khó

kh n cho dù Ngân hàng Nhà n c đã có đ ng thái gi m áp l c si t tín d ng

th c hi n d án là không th tránh kh i Tuy nhiên v i s li u này cho

th y, kh n ng t ch tài chính c a các công ty trong ngành v n còn th p,

ho t đ ng ch y u d a trên v n vay, đ r i ro cao

2.1.3.2 H s n trên t ng tài s n

Vi c xác đ nh m t c u trúc v n h p lý trong t ng giai đo n phát tri n c ng

nh trong t ng m c tiêu ho t đ ng có th giúp doanh nghi p t i đa hóa l i nhu n Xây d ng m t c u trúc v n h p lý đ c xem là m t m c tiêu chi n

l c tài chính quan tr ng góp ph n giúp doanh nghi p đ t đ c nh ng k t

qu kh quan h n trong ho t đ ng s n xu t - kinh doanh c a mình, đ ng

th i gia t ng giá tr doanh nghi p c a mình.Ch tiêu c b n nh t ph n ánh

c u trúc v n c a doanh nghi p là h s n trên t ng tài s n

H s t ng

n /VCSH(%)

Theo s li u thu th p t báo cáo tài chính c a các công ty c ph n niêm y t ngành b t đ ng s n trên sàn giao d ch ch ng khoán HCM, h s n trong 6

Qua b ng s li u 2.2 ta th y, t l n bình quân c a các công ty ngành B t

đ ng s n là 58% ngh a là có 58% tài s n c a các công ty này đ c hình thành t n i u đó cho th y, đa s các công ty c ph n ngành B t đ ng

s n đang có c c u tài chính nhi u r i ro v i t s n khá cao

Khi t su t n cao công ty d lâm vào tình tr ng ki t qu tài chính n u n n kinh t g p ph i suy thoái, nh ng t t c các công ty đ u ch u r i ro đ n m t

m c đ nào đó và không ph i c ít r i ro thì t t h n Do đó, không có m t

t su t n t t cho m i công ty vì nó s thay đ i phù h p v i t ng giai đo n kinh doanh T su t n qua các n m c a các công ty c ng khác nhau do

nh ng n m qua th tr ng B t đ ng s n đang trong giai đo n khó kh n,

ch u nh h ng c a kh ng ho ng kinh t , c a các chính sách tín d ng nên

vi c s d ng v n vay nh m tài tr cho ho t ñ ng s n xu t kinh doanh c a các công ty ngành B t đ ng s n qua m i n m thì có s đi u ch nh linh ho t

đ phù h p v i tình hình chung c a n n kinh t

Phân tích 2 ch tiêu trên cho th y, c u trúc v n c a các công ty ngành B t

đ ng s n niêm y t trên S GDCK TP.HCM nghiêng v n vay v i t su t

n trên t ng tài s n là 58% và t su t n trên v n ch s h u là 147,5%,

đi u này là hoàn toàn phù h p v i đ c đi m kinh t - k thu t c a ngành

đ m b o cho ho t đ ng s n xu t kinh doanh th ng xuyên c a các công

ty, đánh d u m t th tr ng B t đ ng s n đang ph c h i c n nhi u v n đ