Phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh

TịMăT TăNGHIểNăC U V iădơnăs ăngƠyăcƠngăt ng,ăxưăh iăcƠngăphátătri n,ănhuăc uăv ăv năphòngăchoăthuêăt ngăcaoăthìăchínhăsáchăv ăgiáăngƠyăcƠngăđ căchúătr ng.ăV năđ ăđ tăraălƠălƠmă sao xácă

NGă IăH CăKINHăT ăTP.ăH ăCHệăMINH

NGăTH ăM NGăKI U

NăGIỄăV NăPHọNGăCHOăTHUểă

T IăăKHUăV CăTRUNGăTỂMă THĨNHăPH ăH ăCHệăMINH

LU NăV NăTH CăS ăKINHăT

NGă IăH CăKINHăT ăTP.ăH ăCHệăMINH

NGăTH ăM NGăKI U

NăGIỄăV NăPHọNGăCHOăTHUểă

T IăăKHUăV CăTRUNGăTỂMă THĨNHăPH ăH ăCHệăMINH

ChuyênăngƠnh:ăKinhăt phátătri nă(Th măđ nhăgiá)

Mưăs :ă60γ10105

LU NăV NăTH CăS ăKINHăT

PGS.ăTSăNGUY NăNG CăVINH

L I CAM OAN

Tôiăxinăcamăđoană lu năv nănƠyă lƠădoăchínhătôiănghiênăc uăth căhi n.ăCácăthôngătin,ăs ăli uăvƠăk tălu nănghiênăc uătrongălu năv nălƠăhoƠnătoƠnătrungăth căvƠă

đ cătríchăd năđ yăđ ăngu năt iădanhăm cătƠiăli uăthamăkh o

H căviênăchơnăthƠnhăc mă năs ăt nătìnhăh ngăd năc aăth yăNguy năNg căVinhătrongăquáătrìnhănghiênăc uăđ ăhoƠnăthi năđ ătƠiănƠy ngăth iăh căviênăc ngăxinăbƠy t ălòngătriăơnăđ năcácăth yăcôăthamăgiaăgi ngăd yăl păcaoăh căth măđ nhăgiá,ăđưătruy năđ tănh ngăki năth căquỦăbáu,ăgópăph năquanătr ngătrongăvi căth căhi nă

lu năv nănƠy.ăă

H căviênăc ngăchơnăthƠnhăc mă năcácăcôngăty,ăcácădoanhănghi păt iăcác cao căđưăgiúpăđ ătrongăvi căcungăc păthôngătinăc ngănh ătr ăl iăphi uăkh oăsátăgiúpăh căviênăhoƠnăthƠnh đ ătƠiănghiênăc uănƠy

TP H Chí Minh, tháng 3 n m 2015

ngăTh ăM ngăKi u

TịMăT TăNGHIểNăC U

V iădơnăs ăngƠyăcƠngăt ng,ăxưăh iăcƠngăphátătri n,ănhuăc uăv ăv năphòngăchoăthuêăt ngăcaoăthìăchínhăsáchăv ăgiáăngƠyăcƠngăđ căchúătr ng.ăV năđ ăđ tăraălƠălƠmă

sao xácă đ nhă đ că giáă v nă phòngă choă thuêă m tă cáchă chínhă xácă nh mă giúpă choă

nh ngă đ nă v ă cóă nhuă c uă cóă th ă thuêă đ că v nă phòng,ă giúpă doanhă nghi p,ă ngơnăhƠng,ăcácăcôngătyăđ aă căđ uăt ăcóăl iănhu n,ăgiúpăchoăcácăc ăquanăc aăNhƠăn căcóă

th ăqu nălỦăt tăth ătr ngăb tăđ ngăs n.ăT ănh ngătr nătr ătrên,ătácăgi ăth căhi n nghiênăc u phơnătíchăcácăy uăt ătácăđ ngăđ năgiáăv năphòngăchoăthuêăt iăkhuăv cătrungătơmăthƠnhăph ăH ăChíăMinhăđ ăđ aăraăk tălu năvƠăg iăỦăchínhăsáchănh măhoƠnăthi năt tăh năchoăth ătr ngăb tăđ ngăs nănóiăchungăvƠăth ătr ngăv năphòngăchoăthuêănóiăriêng Lu năv năth căhi nătrênăc ăs ălỦ thuy tăV ăth ă- Ch tăl ngăvƠălỦăthuy tă nhăgiáănhơnăt ăth ăh ngă- môăhìnhăhedonic Tácăgi ăxơyăd ngăhƠmăh iă

quy đaăbi năv iăbi năph ăthu călƠăbi n giáăv năphòngăcho thuêă(GTβ)ăđ cătácăgi ă

x ălỦ thôngăquaăcôngăc ăStataă11 Cácăbi năđ căl păđ căđ aăvƠoăhƠmăh iăquyăđóălƠ:ăKho ngăcáchăt ăv năphòngăchoăthuêăđ nătrungătơmăthƠnhăph ;ăKho ngăcáchăt ă

v năphòngăchoăthuêăt iătr căđ ngăgiaoăthôngăchính;ăV ătríăc aăv năphòngăchoăthuê;ă

Di nătíchăsƠnăthuê;ăTu iăđ iăc aătòa nhƠăv năphòng;ăV ăsinh,ămôiătr ng;ăAnăninh;ă

Ph nă ngăc aăbanăqu nălỦ;ăC nhăquan;ăVi năthông;ăH ăth ngăthangămáy;ăH ăth ngă

đi n;ăTh iăh năchoăthuê;ăT ngădi nătíchăsƠnăchoăthuê;ăT ngădi nătíchăbưiăđ ăxe;ăM tă

đ ăgiaoăthông;ă i uăch nhăcácăđi uăkho nătrongăh păđ ng.ăK tăqu phơnătích cóă8ă

y uăt ătácăđ ngăđ năgiáăv năphòngăchoăthuê.ăTrongăđóăy uăt ăth iăh năchoăthuêălƠă

y uăt ă nhăh ngăkháăm nhăđ năgiáăv năphòngăchoăthuê,ăti pătheoălƠăcácăy uăt :ă

Tu iăđ iăc aătòaănhƠăv năphòng; M tăđ giaoăthông; Kho ngăcáchăt ăv năphòngăchoăthuêăđ nătrungătơmăthƠnhăph ; T ngădi nătíchăbưiăđ xe; C nhăquanăxungăquanhătòaănhƠ;ăDi nătíchăsƠnăthuê M căđ ăgi iăthíchăs ăbi năđ ngăgiáăv năphòngăchoăthuêăc aă8ăbi nănƠyălƠă87.18%ăvƠăcácăki măđ nhăs ăphùăh păc aăhƠmăh iăquyăđ uăđ căđ mă

b oăvƠăhƠmăh iăquyăkhôngăviăph măb tăc ăgi ăđ nhăquanătr ngănƠo

K tăqu ăc aănghiênăc uănƠyăcóăth ălƠătƠiăli uăthamăkh oăchoăcácănghiênăc uă

ti pătheo,ăvƠăgópăph năh ătr ăchoăcácăbênăthamăgiaăth ătr ngăcaoă c v năphòngăcóă

th ănhìnănh năm tăcáchăcóăc ăs ăh năv ăcácăy uăt ăvƠăm căđ ătácăđ ngăc aăchúngălênăgiáăthuêămƠăh ăquanătơm

M CăL C

L I CAM OAN i

TÓM T T NẢảIÊN C U ii

M C L C iv

DANả M C B NẢ ix

DANả M C S xi

DANả M C CÁC T VI T T T xii

Cả NẢ I: Pả N M U 1

1.1 TệNHăC PăTHI TăC AăCH ă ăNGHIểNăC U 1

1.2 M CăTIểUăNGHIểNăC U 1

1.2.1 M cătiêuăchung 1

1.1.2 N iădungănghiênăc u 2

1.3 CỂUăH IăNGHIểN C U 2

1.4 PH NGăPHỄPăNGHIểNăC U 2

1.5 NGU NăS ăLI UăDỐNGăTRONGăNGHIểNăC U 3

1.6 CỄCăGI IăH NăC AăNGHIểNăC U 3

1.6.1 Ph măviănghiênăc u 3

1.6.2 iăt ngănghiênăc uăvƠăđ iăt ngăkh oăsát 3

1.7 ụăNGH AăTH CăTI NăC Aă ăTĨIăNGHIểNăC U 4

1.8 K TăC UăC AăLU NăV N 4

TịMăT TăCH NGăI 4

Cả NẢ II: C S LÝ LU N 5

2.1 Cácăkháiăni măcóăliênăquanăđ năch ăđ ănghiênăc u 5

2.1.1 Kháiăni măvƠăphơnălo iăv năphòngăchoăthuê 5

2.1.1.1 V năphòngăchoăthuê 5

2.1.1.2 Phơnălo iăv năphòngăchoăthuê 5

2.1.2 Kháiăni măv ăgiáăchoăthuêăv năphòng 7

2.2 M TăS ăLụăTHUY TăLIểNăQUANă N CH ă ăNGHIểNăC U 7

2.2.1 LỦăthuy tăV ăth ,ăCh tăl ng 7

2.2.2 LỦăthuy tăđ nhăgiáănhơnăt ăth ăh ngă- Môăhìnhăhedonic 9

2.3 CỄCăMỌăHỊNHăNGHIểNăC UăTH CăNGHI MăCịăLIểNăQUAN 11

2.3.1 Cácănghiênăc uăth cănghi mătrênăth ăgi i 11

2.3.2 Cácănghiênăc uăth cănghi mă ăVi tăNam 19

2.4 CỄCăY UăT ăTỄCă NGă NăGIỄăV NăPHọNGăCHOăTHUểăT ăCỄC NGHIểNăC UăTH CăNGHI M 30

TịMăT TăCH NGăII 33

Cả NẢ III: Pả NẢ PảÁP NẢảIÊN C U 35

3.1 QUYăTRỊNHăNGHIểNăC U 35

3.2 PH NGăPHỄPăNGHIểNăC U 36

3.2.1 Ph ngăphápăphơnătích,ăsoăsánhăvƠăt ngăh p 36

3.2.2 Ph ngăphápăth ngăkêămôăt 36

3.2.3 Ph ngăphápăđ nhăl ng 37

3.3 CỄCăGI ăTHI TăNGHIểNăC U 42

3.4 MỌăHỊNHăNGHIểNăC U 43

3.5 D ăLI UăNGHIểNăC U 45

3.5.1 D ăli uăs ăc p 45

3.5.2 D ăli uăth ăc p 46

TịMăT TăCH NGăIII 47

Cả NẢ IV: K T QU NẢảIÊN C U 48

4.1 K TăQU ăTH NGăKểăMỌăT 48

4.2 K TăQU ăC AăMỌăHỊNH 49

4.2.1 K tăqu ăxơyăd ngăhƠmăh iăquy 49

4.2.2 K tăqu ăphơnătíchăh iăquyăđaăbi năb ngăph ngăphápăOLS 52

4.3 KI Mă NHăCỄCăGI ăTHI T 58

4.3.1 Dòătìmăviăph măc aăhƠmăh iăquy 58

4.3.2 Ki măđ nhăđaăc ngătuy n 58

4.3.3 Ki măđ nhăph ngăsaiăthayăđ i 58

4.3.4 Ki măđ nhăt ăt ngăquan 58

4.3.5 Ki măđ nhăph năd ăcóăphơnăph i chu n 58

4.3.6 Ki măđ nhăs ăphùăh păc aămôăhình 58

4.3.7 Ki măđ nhăh ăs ămôăhìnhăh iăquy 58

4.4 K TăLU NăMỌăHỊNHăCỄCăY UăT ăTỄCă NGă NăGIỄăV NăPHọNGă CHOăTHUểăT IăKHUăV CăTRUNGăTỂMăTP.ăHCM 60

TịMăT TăCH NGăIV 63

Cả NẢ V: K T LU N VÀ Ả I Ý CảÍNả SÁCả 64

5.1 K TăLU N 64

5.2 G IăụăCHệNHăSỄCH 65

5.3 NH NGăGI IăH NăC AăNGHIểNăC U 66

5.4 H NGăNGHIểNăC UăTI PăTHEO 66

TịMăT TăCH NGăV 67

TÀI LI U TảAM Kả O

DANHăM CăTĨIăLI UăTI NGăVI T

DANHăM CăTĨIăLI UăTI NGăANH

Pả L C

Ph ăl că1.ăPhi uăkh oăsát

Ph ăl căβ.ăChiăti tăk tăqu ăh iăquyăđaăbi năc aămôăhìnhă1

Ph ăl căγ

K tăqu ăh iăquyăbi năKCβ

K tăqu ăh iăquyăbi năVS1

Ph ăl că4

K tăqu ăh iăquyăbi n AN1

K tăqu ăh iăquyăbi n AN2

Ph ăl că5

K tăqu ăh iăquyăbi n PU1

K tăqu ăh iăquyăbi n PU2

Ph ăl că6

K tăqu ăh iăquyăbi n CQ1

K tăqu ăh iăquyăbi n VT1

Ph ăl că7

K tăqu ăh iăquyăbi n TM1

K tăqu ăh iăquyăbi n D1

Ph ăl că8

K tăqu ăh iăquyăbi n D2

K tăqu ăh iăquyăbi n TDT

Ph ăl că9

K tăqu ăh iăquyăbi n VS2

K tăqu ăh iăquyăbi n VT2

Ph ăl că10

K tăqu ăh iăquyăbi n TM2

K tăqu ăh iăquyăbi n DC1

Ph ăl că11.ăK tăqu ăh iăquyăbi năDCβ

Ph ăl că12 Chiăti tăk tăqu ăh iăquyăđaăbi năc aămôăhình 2

Ph ăl că13 Ki măđ nhăđaăc ngătuy n

Ph ăl că14 Ki măđ nhăph ngăsaiăthayăđ i

Ph ăl că15

Ki măđ nhăt ăt ngăquan

Ki măđ nhăph năd ăcóăphơnăph iăchu n

Ph ăl că16 M tăs ăhìnhă nhăcácăcaoă căv năphòngămƠătácăgi ăđưăkh oăsát

DANHăM CăB NG

B ngăβ.1 B ngăt ngăh p v ăcácănghiênăc uăliênăquan 21

B ng 2.2 B ngăt ngăh păcácămôăhìnhăv ăcácănghiênăc uăliênăquan 26

B ngăγ.β Th ngăkêăs ăm uăth căhi năkh oăsát 45

B ngă4.β K tăqu ăphơnătíchăh iăquy c aămôăhìnhă1 53

B ngă4.γ Tómă t tă k tă qu ă h iă quyă t ngă bi nă đ că l pă cóă Ủă ngh aăth ngăkê 54

B ngă4.4 Tómă t tă k tă qu ă h iă quyă t ngă bi nă đ că l pă khôngă cóăỦăngh aăth ngăkê 56

B ngă4.5 K tăqu ăphơnătíchăh iăquyăc aămôăhìnhăβ 57

Ph ăl că2 Chiăti tăk tăqu ăh iăquyăđaăbi năc aămôăhìnhă1

Ph ăl că3 K tăqu ăh iăquyăbi năKCβ

K tăqu ăh iăquyăbi năVS1

Ph ăl că4 K tăqu ăh iăquyăbi năAN1

K tăqu ăh iăquyăbi năANβ

Ph ăl că5 K tăqu ăh iăquyăbi năPU1

K tăqu ăh iăquyăbi năPUβ

Ph ăl că6 K tăqu ăh iăquyăbi năCQ1

K tăqu ăh iăquyăbi năVT1

Ph ăl că7 K tăqu ăh iăquyăbi năTM1

K tăqu ăh iăquyăbi năD1

Ph ăl că8 K tăqu ăh iăquyăbi năDβ

K tăqu ăh iăquyăbi năTDT

Ph ăl că9 K tăqu ăh iăquyăbi năVSβ

K tăqu ăh iăquyăbi năVTβ

Ph ăl că10 K tăqu ăh iăquyăbi năTMβ

K tăqu ăh iăquyăbi năDC1

Ph ăl că11 K tăqu h iăquyăbi năDCβ

Ph ăl că12 Chiăti tăk tăqu ăh iăquyăđaăbi năc aămôăhình 2

Ph ăl că13 Ki măđ nhăđaăc ngătuy n

Ph ăl că14 Ki măđ nhăph ngăsaiăthayăđ i

Ph ăl că15 Ki măđ nhăt ăt ngăquan

Ki măđ nhăph năd ăcóăphơnăph iăchu n

Ph ăl că16 M tăs ăhình nhăcácăcaoă căv năphòngămƠătácăgi ăđưă

kh oăsát

DANHăM CăS ă

S ăđ ăγ.β Môăhìnhăcácăy uăt ătácăđ ngăđ năgiáăv năphòngăchoă

DANHăM CăCỄCăT ăVI TăT T

CQ1 Bi năgi ăm căđ ăhƠiălòngăv ăc nhăquanăxungăquanhăv năphòngă

choăthuêă(r tăt tă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)

CQ2 Bi năgi ăm căđ ăhƠiălòngăv ăc nhăquanăxungăquanhăv năphòngă

choăthuêă(t tă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)

D H ăth ngăđi n

D1 Bi năgi ăm căđ ăhƠiălòngăv ăh ăth ngăđi năc aăv năphòngăchoă

thuêă(r tăt tă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)

D2 Bi năgi ăm căđ ăhƠiălòngăv ăh ăth ngăđi năc aăv năphòngăchoă

thuêă(t tă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)

DC i uăch nhăcácăđi uăkho nătrongăh păđ ng

DC1 Bi năgi ăđi uăch nhăgiáătrênăh păđ ngă(theoăl măphátă=ă1,ăkhôngă

đi uăch nhă=ă0)

DC2 Bi năgi ăđi uăch nhăgiáătrênăh păđ ngă(t ăl ăghiătrênăh păđ ngă=ă

1,ăkhôngăđi uăch nhă=ă0)

DTT Di nătíchăsƠnăthuê

DTX T ngădi nătíchăbưiăđ ăxe

GT2 Giáăv năphòngăchoăthuêăhi năt i

HCM H ăChíăMinh

KC1 Kho ngăăcáchăt ăv năphòngăchoăthuêăđ nătrungătơmăthƠnhăph ăă

KC2 Kho ngăăcáchăt ăv năphòngăchoăthuêăt iătr căđ ngăgiaoăthôngă

OLS Ordinary Least Squares ậ Ph ngăphápăbìnhăph ngănh ănh t

PU Ph nă ngăc aăbanăqu nălỦ

PU1 Bi năgi ăm căđ ăhƠiălòngăv ăph nă ngăc aăbanăqu nălỦătòaănhƠă

v năphòngăchoăthuêă(r tăt tă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)

PU2 Bi năgi ăm căđ ăhƠiălòngăv ăph nă ngăc aăbanăqu nălỦătòaănhƠă

TM2 Bi năgi ăm căđ ăhƠiălòngăv ăthangămáyăc aăv năphòngăchoăthuêă

VT1 Bi năgi ăm căđ ăhƠiălòngăv ăm ngăvi năthôngăc aăv năphòngăchoă

thuêă(r tăt tă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)

VT2 Bi năgi ăm căđ ăhƠiălòngăv ăm ngăvi năthôngăc aăv năphòngăchoă

thuêă(t tă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)

VTR V ătríăăc aăv năphòngăchoăthuê

WC NhƠăv ăsinh

C H NG I: PH NăM ă U

1.1 TệNHăC PăTHI TăC AăCH ă ăNGHIểNăC U

ThƠnhăph ăH ăChíăMinhă(TP HCM) lƠătrungătơmă kinhăt ,ăv năhóa,ăgiáoăd că

quanătr ngăc aăVi tăNam,ălƠ đ uătƠuăkinhăt ăc aăVi tăNam,ăn iăđơy cóăs ăl ngăl n doanhănghi pătrongăvƠăngoƠiăn căho tăđ ng Th căt ăchoăth yăt iăTP HCM, song hƠnhăv iăs ăt ngătr ngăkinhăt caoăvƠăduyătrìătrongăth iăgianădƠi lƠăs ăhìnhăthƠnhăcácădoanhănghi păm iăt ngălên, hayăcácăcôngătyăđangăho tăđ ngăcóănhuăc uăm ăr ngăcácăl nhăv căkinhădoanh,ăd chăv ,ăs năxu t… đi uănƠyăd năđ năgiaăt ngănhuăc uăs ă

d ngădi nătích m tăb ngăchoăthuê.ăVi căđ uăt ăvƠoăcaoă căv năphòngăchoăthuêăt iăthƠnhăph c ngăphátătri năm nhăm ătrongăcácăn măqua nh măđápă ngănhuăc uănêuătrên Tuy nhiên, th căt ăchoăth y thôngătin v ăv năphòng choăthuêătrênăth ătr ngă

v aăthi uăv aăkémăminhăb ch,ănh tălƠătrongăvi căxácăđ nhăgiáăthuêăv năphòng d aătrênăcácăy uăt ănƠo?ăvƠăm căđ ătácăđ ngăc aăchúngălênăgiáăthuêăraăsao? đi uănƠy đangălƠmăchoăng iăcóănhuăc uăthuêăvƠăchoăthuêăđ uălúngătúng.ă ơyăc ngălƠănguyênănhơnăquanătr ngăd năđ năphơnăkhúcăth ătr ng v năphòngăchoăthuê phátătri năthi uătínhălƠnhăm nhăvƠăb năv ng.ăNgoƠiăra, nh ngănghiênăc uăth căti năv ăth ătr ngăv năphòng choăthuêă ăTP HCMănóiăchungăc ngănh ăt iăkhuăv cătrungătơmăTP HCM nóiăriêng,ăv năcònăh năch ăVìăv y,ăvi căphơnătích cácăy u t ătácăđ ngăđ n giáăv năphòng choăthuê s ăgópăph nănh năth căđ yăđ ăh năv ăm căđ ătácăđ ng c aăcácăy uă

t ălênăgiáăthuêăv năphòngăt iătrungătơmăTP HCM cóăỦăngh aătrongăvi căphátătri năth ă

tr ngăchoăthuêăv năphòng.ăT ănh năth cătrênătácăgi ăth căhi n nghiênăc u ắPhơn

tíchăcácă y u t ă tácă đ ngă đ n giáă v năphòng choă thuê t iă khuăv că trungă tơmă thƠnhăph H ăChíăMinh”

1.2 M CăTIểU NGHIểNăC U

1.2.1 M cătiêuăchung

Lu năv năđ căth căhi năv iăm cătiêuăđánhăgiáăm căđ ătácăđ ngăc aăcácăy uă

t ăđ năgiáăthuêăc aăcácăv năphòng choăthuêăt iăkhuăv cătrungătơmăTP HCM.ăT ăđó,ă

đ ăxu tăcácăkhuy năngh ăphátătri năth ătr ngăv năphòng choăthuêă ăTP HCM

1.1.2 N iădungănghiênăc u

- T ngăh păc ăs ălỦălu năv ăs ătácăđ ngăc aăcácăy uăt lênăgiáăthuêăv năphòng

- Xơyăd ngămôăhìnhănghiênăc uăcácăy uăt ătácăđ ngăđ năgiáăv năphòng choăthuêă

- M căđ ătácăđ ngăc aăcácăy uăt ălênăgiáăv năphòng choăthuê?

- Nh ngăkhuy năngh ănƠoăc năthi tăchoăm cătiêuăphátătri năth ătr ngăv năphòng choăthuêă ăTP HCM?

1.4 PH NGăPHỄP NGHIểNăC U

Trongălu năv nătácăgi ăđưăth căhi năcácăph ngăphápăđ phơnătíchăcácăy uăt ătácă

đ ngăđ năgiáăv năphòng choăthuêănh ăsau:

- Ph ngăphápăphơnătíchăt ngăh p trongăvi căthuăth păcácăd ăli uăth ăc păt ăcácătƠiăli uălƠăbáoăcáo,ăs ăli uăth ngăkê,ăcácănghiênăc uăkhoaăh căđưăđ căcôngăb ătrongă vƠă ngoƠiă n că t ă đó lƠmă sángă t ă m că tiêuă nghiênă c u,ă l aă ch nă cácă

ph ngăphápănghiênăc u,ăkhungăphơnătích phùăh păv iăch ăđ nghiênăc uăvƠ

đ măb oăđ căm cătiêuănghiênăc uăđưăđ ra;

- Ph ngăphápăth ngăkêămôăt ăđ cădùngătrongăvi cămôăt ăcácăk tăqu ăth ngăkêă

s ăb ăt cácăm uăkh oăsát,ănh mălƠmărõăn iădungănghiênăc u

- Ph ngăphápăphơnătíchăđ nhăl ngădùngăđ phơnătíchăcácăy u t ătácăđ ngăđ năgiáăv năphòng choăthuê,ăti năhƠnhăxácăđ nhăcácăbi n,ăxơyăd ngăhƠm vƠăti năhƠnhă

h iăquyăsauăđó ki măđ nhămôăhình.ăxácăđ nhăm căđ ătácăđ ngăc aăt ng y uăt ă

đ năt ngăbi n

1.5 NGU NăS ăLI UăDỐNGăTRONGăNGHIểNăC U

Lu năv năs ăd ngăngu năs ăli uăs ăc păvƠăngu năs ăli uăth ăc p.ă

- S ăli uăs ăc pădoătácăgi ăt ăđi uătraăkh oăsátă t iăkhuăv cătrungătơmăthƠnh ph ă

H ăChíăMinh,ăv iăc ăm uăβ00,ăth iăgianăkh oăsát:ăquỦăIăn măβ015

- S ăli uăth ăc păbaoăg măcácătƠiăli uănghiênăc u,ăniênăgiámăth ngăkêăc aăthƠnhă

ph ăH ăChíăMinhăvƠătrong cácăbƠiăvi tătrênăcácăt păchíăkhoaăh căcóăch ăđ ăliênă

quan

1.6 CỄCăGI IăH NăC AăNGHIểNăC U

1.6.1 Ph măviănghiênăc u

- Ph m vi không gian: Nghiênăc u nƠyăch phơnătíchăcácăy u t ătácăđ ngăđ năgiáă

v năphòng choăthuêăt iăkhuăv cătrungătơmăTP HCM;ăc ăth lƠăt iăph ngăB năThƠnh,ăph ngăNguy năTháiăBìnhăqu nă1;ăph ngă4,ăph ngă7ăqu n 3; ph ngă9,ăph ngă1βăqu nă4ăvƠ ph ngăβ5,ăph ngăβ6ăqu năBìnhăTh nhăTP HCM

- Ph m vi th i gian: Lu năv năgi iăh năph măviănghiênăc uătrongăvi căđánhăgiáă

cácăy u t ătácăđ ngăđ năgiáăv năphòng choăthuêăt iăkhuăv cătrungătơmăTP HCM

t pătrungăvƠoăgiaiăđo năt ăthángă09/β014ăđ năthángă03/2015

Nghiênăc uănƠyăch ăth căhi nătrênăđ iăt ngăkh oăsát:ăcao căv năphòngăchoăthuêălo iăB

1.6.2 iăt ngănghiênăc u vƠăđ iăt ngăkh oăsát

- i t ng kh o sát: Lu năv năch ăkh oăsátăcaoă căv năphòngăchoăthuêăh ngăB

t iăkhuăv cătrungătơmăthƠnhăph ăH ăChíăMinh

- i t ng nghiên c u:ăCácăy uăt ăvƠăm c đ ătácăđ ngăđ năgiáăv năphòngăchoă

thuêăt iăkhuăv cătrungătơmăTP HCMănh :ăv ătrí,ăanăninh,ămôiătr ng,ădi nătíchă

sƠnăxơyăd ng,ăc nhăquanăvƠăti năích,…

1.7 ụăNGH AăTH CăTI NăC A ăTĨI NGHIểNăC U

Nghiênăc uănƠyăđóngăgópăthêmăvƠoăkhoătƠiăli uăthôngătinăthamăkh oăchoăcácănhƠăqu nălỦ,ăng iăthuêăvƠăchoăthuê v cácăy uăt ătácăđ ngăđ năgiáăv năphòng cho thuêălo iăBăđ ăđ aăraăcácăquy tăđ nhăqu nălỦ,ăchoăthuêăhayăthuêăcóăm căđ ăchínhăxácăcaoăh n,ăđ ngăth iăđóngăgópăvƠoăh ăth ngăd ăli uăthôngătinădƠnhăchoăcácăcôngăty

th măđ nhăgiáăvƠănghiênăc uăth ătr ngăb tăđ ngăs năt iăTP.ăHCM

NgoƠiă ra,ă đ ă tƠiă cònă lƠă tƠiă li uă thamă kh oă trongă vi că xácă đ nhă cácă y u t ă tácă

đ ngăđ năgiáăv năphòng choăthuêătrênăđ aăbƠnăTP HCM ph căv ăchoăcácănghiênă

c uăm ăr ngăvƠăchuyênăsơu

1.8 K TăC U C AăLU NăV N

NgoƠiăph năm căl c,ătómăt tănghiênăc u,ădanhăm căcácăb ng, s ăđ ăvƠăcácăt ă

vi tăt t vƠăcácăph ăl c.ăK tăc uăc aălu năv năg mă5ăch ng:

Ch ngăI.ăPh năm ăđ u

Ch ngăII.ăC ăs ălỦălu n

Ch ngăIII.ăPh ngăphápănghiênăc u

Ch ngăIV.ăK tăqu ănghiênăc u

Ch ngăV.ăK tălu năvƠăg iăỦăchínhăsách

N iădungăc aăch ngănƠyăđưăt pătrungălƠmărõălỦădoăch năđ ătƠi,ăđ ngăth iătómă

l căph ngăphápănghiênăc u v phơnătíchăcácăy u t ă nhăh ngăđ năgiáăv năphòng choăthuê.ăT ăđó,ălu năv năxácăđ nhăm cătiêuănghiênăc u vƠăđ căc ăth ăb ngăbaăcơuă

h iănghiênăc u Trongăđó,ăngu năs ăli uăph căv ăchoănghiênăc uălƠăngu năs ăli uăs ă

c păvƠăngu năs ăli uăth ăc p Trongăch ng tácăgi ăđưăđ aăraăỦăngh aăth căti năc aă

đ ătƠiănghiênăc u vƠăk tăc uăchínhăc aălu năv n

ăth căhi nălu năv n,ătácăgi ăđưăs ăd ngăc ăs ălỦăthuy tăv phơnătíchăcácăy u

t ătácăđ ngăđ năgiáăv năphòng choăthuêăt iăkhuăv cătrungătơmăTP HCM đi uănƠyăs ătrìnhăbƠyătrongăch ngăII

C H NG II: C ăS ăLụăLU N

N iădungăch ngăIIănh măkháiăquátăv ălỦălu năc aăcácăy uăt ătácăđ ngăđ năgiáă

v năphòng choăthuê,ăcácănghiênăc uăvƠămôăhìnhăth cănghi mătrongăn căvƠăn căngoƠi,ăđ ngăth iăt ngăh păcácăy uăt ătácăđ ngăđ năgiáăv năphòng choăthuê.ă

2.1 Cácăkháiăni măcóăliênăquanăđ năch ăđ ănghiênăc u

2.1.1 Kháiăni măvƠăphơnălo iăv năphòngăchoăthuê

2.1.1.1 V n phòng cho thuê

Theoăt ăđi năWikipediaăkháiăni măv ăv năphòngăchoăthuêălƠ:ălƠăkhuăv călƠmă

vi căchoăcácăcáănhơn,ăt ăch căcóănhuăc uăthuêăđ ăho tăđ ngăs năxu t,ăkinhădoanh,ă

d chăv ,ăv ătríăc aăv năphòngăth ngăt aăl căt iăkhu v cătrungătơm…ă

Cóănhi uăquanăđi măkhácănhauăv ăv năphòngăchoăthuê,ănh ngăn iădungăch ăđ oă

đ căkháiăquátălƠ:ăV năphòngăchoăthuêălƠăcôngătrìnhăxơyăd ngăcóămái,ăcóăt ngăbaoăquanh,ăc aăraăvƠoăđ căchoăthuêăb iăm tăhayănhi uăcáănhơnăho căt ăch cănh tăđ nhă

đ ălƠmăn iăgiaoăd ch,ăsinhăho tăv năhoáă- xưăh iăho căc tăgi ăv tăch t

2.1.1.2 Phân lo i v n phòng cho thuê

M iăqu căgiaăs ăcóătiêuăchu năphơnălo iăv năphòngăchoăthuêăkhácănhau.ăNh ă ăAustraliaăchúătr ngăđ năv năđ ămôiătr ng.ăNh tăchúătr ngăt iăcácăch ăs ăanătoƠn (đ ngăđ t,ănúiăl a,…).ăHi nănayă ăVi tăNamăch aăcóăm tătiêuăchu năx păh ngăv năphòngăchínhăth ng

Phơnălo iăv năphòngăng iătaăth ngăápăd ngăd aătrênănhi uăy uăt ănh ăm căthuê,ăv ătrí c aăv năphòng,ătu iăth ăc aătòa nhƠăđ tăv năphòng,ătrangăthi tăb ăv n phòng,…ăD aătheoănh ngătiêuăchíănƠyăthìăcóăth ăphơnăraălƠmăγălo iăv năphòngănh ă

sau:

 V n phòng lo i A

- T ngădi nătíchăt ăβ0.000m2 tr ălên,ăđ ăcaoăc aătr nălƠăβ,65m,ă păđá

- Di nătíchăsƠnăm iăv năphòngăh pălỦăt ă1.000m2tr ălên

- V ătrí n mă ăkhuăv cătrungătơmăkinhădoanh,ăcóăt mănhìnăđ p,ăd ăti păc n,ăti nă

s nhăsangătr ngătrangăb ăđi uăhòa,ăcóăt ngăh măđ ăxe,ăluônăluônăđ căb oătrìăt t

- D chăv ăcôngăngh :

+ H ăth ngălòăs i,ăthôngăgióăvƠăđi uăhòa:ăt ngădi nătíchăx păx ă70m2 v iăβ5ă

watt/m2choăthi tăb ,ăcóăh ăth ngălƠmăl nhăb ăsung,ăng ngăh iăn căt ăđ ng + Thangămáyăth iăgianăch ăkhôngăquáăβ5ăgiơy,ăcôngăsu tăl năh nă15%,ăthangămáyăcóăch tăl ngăcaoăvƠăcóăti ngă năth p.ăệtănh tăcóăm t thangăriêngăv năchuy năhƠngăhóa

+ i năt iăthi uăβ5ăwatt/m2,ăh ăth ngăc ăđi năcóăch tăl ngăt tănh tăvƠăluônăluônăđ căb oătrì

+ Ễnhăsángăcóăch tăl ngăt tănh t,ăt ă400ălu-x tr ălên

+ H ăth ngăthôngăminhăc aătòa nhƠ:ăh ăth ngăt ăđ ngăch tăl ngăcao,ăcóăh ă

th ngăqu nălỦăđi năvƠăn ngăl ngăd ăphòng,ăphòngăđi uăkhi n

+ N ngăl ngăd ăphòng:ăđápă ngă100%ăchoăcácăd chăv ăthi tăy uăvƠăh ăth ngăthôngăgió,ă50%ăchoăth păsángăvƠăthangămáy

- Internetăk tăn iăb ngăthôngăr ngăvƠăcóănhi uăb ngăthôngăr ngăchoăkháchăthuêă

l aăch n

- Ki nătrúc - đ năv ăxơyăd ngă- đ năv ăphátătri nă- đ năv ăqu nălỦ:ăđ căqu c t ă

ho căVi nănghiênăc uăđ aăch tăcôngănh n

 V n phòng h ng B

- V ătríăcóăt mănhìnăđ p,ăd ăti păc n,ăti năs nhăsangătr ngătrangăb ăđi uăhòa,ăcóă

t ngăh măđ xe, đ ngăvƠoăt t

- Ki nătrúcă- đ năv ăxơyăd ngă- đ năv ăphátătri nă- đ năv ăqu nălỦ:ăđ căqu căt ă

ho c đ aăph ngăcôngănh n

- Thi tă k ă đ pă m t;ă đ ă caoă c aă tr nă lƠă β,5ă m;ă di nă tíchă trungă bìnhă 500ă - 1000m2/phòng;ăch uăl căγ00kg/m2;ăhƠnhălangăr ngăt iăthi uă1,8m.ăthi tăk ăđ păvƠăthu năti n,ăm căđ ăánhăsángă400ălu-x

- Ti năs nh,ăphòngăngoƠiăthi tăk ăthu năti n, đ ngănh tăv ăkỦăhi u,ăđ ăr ngăg nă

γm.ăN iăth tăv năphòngăl păđ tătheoăquyăđ nhăc ăth ,ăbƠyă tríăphùăh păđ ăt nă

d ngăt iăđaădi nătíchălƠmăvi c;ăc aăraăvƠoăkhiăm ăraăr ngăt iăthi uă900mm;ăn nănhƠă- t ngăh măđ călángăkimălo i;ăt ngăth chăcao;ăđ ngădơyăđi n tho iăIDD;ăInternetăb ngăthôngăr ng;ăWCătheoătiêuăchu nă4ăsao

- Thangămáyăcóăs că ch aă 1βă - 16ăng i;ăt căđ ănhanh,ăth iăgianăch ăng n,ăt iăthi uă1ăthangămáy/4ăt ng,ălƠăs năph măn iăti ng

 V n phòng h ng C

V năphòngăh ngăCăcóătiêuăchu năth păh năh ngăAăvƠăB.ăKi nătrúcă- đ năv ăxơyă

d ngă- đ năv ăphátătri nă- đ năv ăqu nălỦ:ăđ căđ aăph ngăcôngănh n.ăVi căqu nălỦăthìădoăcôngătyătrongăn căth căhi n

V năphòngăh ngăCăcóăth ăđ căchuy năđ iăm căđíchăt ăcácălo iăhìnhăkhácănh ănhƠăđ ă ,ăkinhădoanh,…

2.1.2 Kháiăni măv ăgiáăchoăthuêăv năphòng

Theoăt ăđi năWikipedia: Giáăc ălƠăs ăti năth a thu năgi aăng iămuaăvƠăng iăbánă v iă nhauă nh mă traoă đ iă hƠngă hoá,ă d chă v ă trongă đi uă ki nă giaoă d chă bìnhă

2.2 M TăS ăLụăTHUY TăLIểNăQUANă NăCH ă ăNGHIểNăC U

2.2.1 LỦ thuy t V ăth , Ch tăl ng

LỦăthuy tăV ăth ,ăCh tă l ngăđ căphátătri năb iăHoƠngăH uăPhêăvƠăPatrickăWakelyă vƠă côngă b ă vƠoă n m β000ă t iă V ngă qu că Anhă trênă t pă chíă ôă th ă h că(UrbanăStudies)ăd iătiêuăđ ăắV ăth ,ăch tăl ngăvƠăs ăl aăch năkhác:ăTi năt iăm tălỦăthuy tăm iăv ăv ătríădơnăc ăđôăth ”.ăB năd chăti ngăVi tăc aălỦăthuy tănƠyăđ căcôngăb ăr ngărưiătrênăcácăt păchíăXưăh iăh căvƠăKi nătrúcăt iăVi tăNamătrongănh ngă

n măg năđơy

N iădungăchínhăc aălỦăthuy tămôăt ăđ ngăh cădơnăc ăđôăth ,ăt căs ăl aăch năv ă

n iă ăc aăng iădơnătrongăkhôngăgianăđôăth ,ăcóăn iădungăkhácăbi tăsoăv iăcácălỦăthuy tăđ căđaăs ăch pănh năhi nănayăphátătri năb iăWilliamăAlonsoă(1964)ăd aăvƠoăỦăt ngăc aăVonăThunenă(18β6)ălỦăgi iăđ ngăh cădơnăc ăđôăth ătheoăs ăl aăch nă

gi aăchiăphíăđiăl iăvƠăchiăphíănhƠă

Theo h ngăc aălỦăthuy tăV ăth ,ăCh tăl ngălƠ s ăthayăđ iătrongăcácăkhuădơnă

c ăđôăth ăcóăth ăđ căquanăni mănh ăbaoăg măm tăchuy năd chăđ ngăth iăd cătheoăhaiăchi u:ăv ăth ăn iă ă(VT)ăvƠăch tăl ngănhƠă ă(CL)

V ăth ăn iă ălƠăm tăhìnhăth căđoăs ămongămu năv ăm tăxưăh iăg năv iănhƠă ăt iă

m tă đ aă đi mă xácă đ nh.ă Nóă cóă th ă đ iă di nă choă c aă c i,ă v nă hóa,ă giáoă d c,ă ch tă

l ngămôiătr ng,…,ăph ăthu căvƠoăh ăth ngăgiáătr ăhi năth iăc aăm tăxưăh iănh tă

đ nh

Vi căđ nhăl ngăv ăth ăcóăth ăđ căti năhƠnh,ăho căthôngăquaăvi că cătínhăm tă

bi năs ăđ iădi nă(proxy),ăb ngăm tăquáătrìnhăx păh ngă(thíăd ,ăv iăvi căs ăd ngăcácănhómă tr ngă đi mă (focusă groups)ă ho că b ngă cáchă că tínhă cácă giáă c ă ắsuyă ra”ă

(implicit price) c aăcácăthu cătínhăliênăquanăt iăv ăth ,ăthôngăquaănhi uăk ăthu tăh i

quy khácănhau,ănh hedonic,…

Ch tăl ngănhƠă ăbaoăg măcácăđ cătínhăv tălỦăđoăđ măđ c,ănh ădi nătíchăsƠn,ă

s ăt ngăcao,ăs ăl ngăphòng,…

LỦăthuy tăv ăth ,ăch tăl ngăcóăcácăh ăqu ă ngăd ngătrongănghiênăc uăvƠ phátătri năth ătr ngăB S c ăth ănh ăsau:

Kháiăni măắv ăth ”ăthayăth ăchoăkháiăni măắv trí”ăB S,ăắv ăth ”ălƠăn iădungă

v năhóaă- xưăh iăvƠăkinhăt ă năch aăđ ngăsauăkháiăni măắv ătrí”ălƠmăchoăắv ătrí”ăcóă

m tăvaiătròăquy tăđ nhătrongăvi căl aăch năđ aăđi măđ uăt ăphátătri năB S

Quyălu tăắđ ngăng ng”,ăph năánhăm iăquanăh ăgi aăch tăl ngăvƠăv ăth ,ălƠă

m tă cáchă th căhƠnhă x ă m iă hìnhă thƠnhă t ăcácăhƠnhă viă l aă ch nă c aă cácă cáă nhơn trongăxưăh i,ălƠăhƠnhăviăh pătr iă(emergentăbehavior)ăc aăcácăh ăth ngăkinhăt ă- xưă

h i.ăTheoăl ăđó,ăcácăhƠnhăviătheoăắđ ngăng ng”ălƠăduyălỦăphơnăbi tăv iăcácăhƠnhăviăphiăduyălỦămangătínhăắc ngăđi uătháiăquáăm căch tă l ngăcôngătrình” C ăs ă

hìnhăthƠnhăvƠăphátătri năth ătr ngăB S lƠăcácăhƠnhăviăl aăch năv ăth ăvƠăch tăl ngă

B S đ căxácăđ nhăcóătínhăđ năcácăy uăt ăduyălỦ vƠăphiăduyălỦ

LỦăthuy tănƠyăđưăđ aăraăm tăcáchăđ nhăgiáăB Săm iăthôngăquaăm tăhƠmăh iăquyăd aăvƠoăcácăbi năs ăc ăb n,ătrongăđóăcóănh ngăbi năđ nhăl ngăđ iădi năchoăthu cătínhăch tăl ngăvƠăm tăs ăbi năđ nhătínhăđ iădi năchoăthu cătínhăv ăth

2.2.2 LỦăthuy t đ nhăgiáănhơnăt ăth ăh ngă- Môăhìnhăhedonic

Theo Goodman (1998), thu tăng ăhedonicăđ căs ăd ngăđ ămôăt “t tr ng v

t m quan tr ng t ng đ i c a các thành ph n khác nhau so v i các thành ph n khác nh m t o ra ch s v hi u d ng và s mong mu n” Rosen (1974)ăđ nhăngh aă giáăth ăh ngălƠă“giá n c a các thu c tính và các tác nhân kinh t s bi t đ c

m c giá đó khi quan sát giá c a các s n ph m d bi t và các đ c đi m c th đi kứm

v i chúng” Rosenă(1974),ăđưăđ tăraăn năt ngălỦăthuy tăchoăvi căxácăđ nhăgiáămua,ă

ho căgiáă năc aăcácăthu cătínhăc aăm tăhƠngăhoáăchoănhi uăđ iăt ngăng iătiêuădùngăkhácănhau.ăGiáămuaăđ căxácăđ nhălƠăs ăti năt iăđaămƠăm tăng iătiêuădùngă

s năsƠngătr ăchoăm tăhƠngăhoáăv iăđi uăki nălƠ h ăduyătrìăđ căm tăm căđ ăth a mưnăho căhƠiălòngănh tăđ nh.ăLỦăthuy tăv ăcácăhƠmăđoăl ngăđ ăth a d ngăs ăt oăc ă

s ăđ ăphơnătíchăcácăhƠngăhóa đ căbi tăch ngăh nănh ăcácăđ năv ănhƠă ămƠăcácăthu cătínhăriêngăl ăc aăchúngăkhôngăcóăm căgiáărõărƠng

Theo Triplett (1986),ăph ngăphápăđ nhăgiáăhedonicăđưăphátătri năvƠăđ că ngă

d ngănhi uăvƠoăcáchăxácăđ nhăcácăch ăs ăgiáătr căkhiănóăđ căxơyăd ngăthƠnhăm tăkhungăc ăs ăhoƠnăch nh Theo Malpezzi (2002), Court (1939) lƠăng iăđ uătiênăápă

d ngăph ngăphápăh i quy hedonic.ăỌngălƠănhƠăkinhăt ălƠmăvi căchoăHi p h iăcácănhƠăs năxu tăxeăôătôănh ngăn mă19γ0ă- 1940,ăvƠălƠăng iăđ tăraăthu tăng ăắmôăhìnhă

đ nhăgiáăth ăh ngăhedonic”ăkhiăphátătri năph ngăphápăchoăs năph măxe.ăCourtălỦă

lu năr ngăvi căthayăđ iăgiáăc ăs ăkhôngălƠmăt ngăl iăíchăvƠăs ăhƠiălòngăc aăkháchăhƠngăsoăv iăs ăphátătri nănhanhăchóngăc aăcôngăngh ăôătô.ăPh ngăphápăc aăôngăliênăh ăgiáăc aăxeăôătôăv iănh ngăđ căđi măt oăraăs ăhƠiălòngăc aăkháchăhƠngănh ă

s că m nhăc aăđ ngăc ,ăt căđ ,ătrangă tríăn iăth tăc aăxe,… Môăhìnhăđ nhăgiáăth ă

h ngăxu tăphátăch ăy uăt ălỦăthuy tăng iătiêuădùngăc aăLancasteră(1966)ăvƠămôă

hìnhăgiáă năc a Rosen (1974) C ăhaiăh ngăti păc năđ uănh măm cătiêuătínhăgiáătr vƠăs l ng thu cătínhăd aătrênănh ngăs năph măkhácănhauăđ căđ aăvƠoăquanăsát.ăMôă hìnhă đ nhă giáă hedonică hìnhă thƠnhă doă s ă khôngă đ ngă nh tă v ă cácă y uă t ă nhă

h ngăc ngănh ăs ăthíchăc aăng iătiêuădùng.ăLancasterăđưăxơyăd ngăn năt ngălỦăthuy tăchoămôăhìnhăhedonic:ăs ătho ăd ngăc aăng iătiêuădùngăcóăđ căt ănh ngă

đ cătínhăc aăs năph m,ăch ăkhôngăph iătr căti păt ăs năph măđó.ăM iăđ cătínhăc aă

s năph măđ uăt oăraănh ngăti năích;ăs năph măcóăth ăđ căx păthƠnhănhómăd aătrênă

nh ngăti năíchămƠăs năph măđóăs ăh u VƠănh ngăđ căđi mănƠyăs ătácăđ ngăđ năquy tăđ nhăc aăng iătiêuădùng.ăNghiênăc uăc aăLancasterăk tălu n: (1)ănh ngăđ cătínhăc aăhƠngăhóa s ătácăđ ng m căđ ăth a d ngăc aăng iătiêuădùng;ă(β)ăm căđ ă

th a d ngăc aăm iăcáănhơnăch uăgi iăh năc aăngơnăsách;ă(γ)ămôăhìnhăhedonicătuy nătínhăth ăhi năm iăquanăh ăgi aăgiáăvƠănh ngăđ cătínhăc aăhƠngăhóa,ăM tănghiênăc u khác c aăRosenăvƠoăn mă1974,ăôngăxơyăd ngămô hìnhăhedonicăphiătuy nătínhăv ăcungăvƠăc uăchoănh ngăđ c tínhăliênăquanăđ năhƠngăhóa đ căbi t.ăTheoăRosen,ăgiáă

c aăhƠngăhoáăđ căxácăđ nhătheoăph ngăphápăhedonicălƠăgiáă năc aăcácăthu cătính.ăGiáă năkhôngăch ăph ăthu căvƠoăgiáătr ăs ăd ngămƠăcònăch uătácăđ ngăc aăcungăvƠă

c uătrênăth ătr ng.ăMôăhìnhăc aăRosenăg măhaiăgiaiăđo n.ăB căđ u,ăôngăt pătrungăvƠoăm iăquanăh ăgi aăgiáăvƠăcácăđ cătínhăg năli năv iăhƠngăhóa thôngăquaămôăhìnhă

h iă quy.ă Trongă giaiă đo nă ti pă theo,ă ôngă xácă đ nhă m iă quană h ăngh chă chi uăgi aă

l ngăc uăvƠăgiáămƠăôngăđưănghiênăc u.ăỌngăkh ngăđ nh:ăkhiăthuănh păt ng,ăng iătiêuădùngăs ăthayăđ iăm căchiătr choăm tăthu cătínhăc aăhƠngăhóa.ăNóiăcáchăkhác,ă

m căgiáăng iămuaăs năsƠngăchiătr ăch uă nhăh ngăb i m căđ ăth aăd ngăt ăhƠngăhóa,ăthuănh păc aăng iătiêuădùngăvƠănh ngănhơnăt ăkhácăliênăquanăđ năth ăhi uăvƠă

s ăthíchăc aăng iătiêuădùng.ăBênăc nhăđó,ătrongătr ngătháiăth ătr ngăcơnăb ng,ăc ă

ng iămuaăvƠăng iăbánăđ uăd aătrênăm căt iăđaăhóa hƠnhăviăc a mình.ăTrongăđó,ă

l ngăhƠngăhóa mƠăng iăbánămu năbánăb ngăv iăl ngăhƠngăhóa mƠăng iămuaă

s năsƠngămua,ăt iăđóăhìnhăthƠnhăm tăm căgiáăcơnăb ngătheoăph ngăphápăhedonic Nghiênăc uăc aăôngăđ tăn năt ngămôăhìnhăhedonicăphiătuy nătính

Hi nănay,ăph ngăphápăđ nhăgiáăhedonicăđ căápăd ngăr ngărưiăt iăcácăqu căgiaăphátătri n.ăTheoăBrent R Moulton (2001),ăvƠoăn mă1968,ăC căđi uătraădơnăs ăHoaă

K ălƠăc ăquanăchínhăph ăđ uătiênăápăd ngăph ngăphápăhedonicăđ ătínhăgiáănhƠă ă

d aătrênănh ngăđ căđi mănh ădi nătíchăsƠn,ăs ăphòngăt m,ăv ătríăvƠămáyăđi uăhòa năn mă1974,ăch ăs ăgiáănhƠăđ cătínhătheoăph ngăphápăhedonicăđ căđ aăvƠoăh ă

th ngătƠiăkho năqu căgiaăHoaăK ăM cădùăđưăcóănhi uănghiênăc uăth căti nătrênămôăhình,ănh ngămưiăđ năn mă1987,ăC căth ngăkêălaoăđ ngăHoaăK ăchínhăth căápăd ng

ph ngăphápăhedonicăđ ătínhăch ăs ăgiáănhƠăchoăthuê.ăBênăc nhăđó,ăph ngăphápă

đ nhăgiáănƠyăđ căs ăd ngăr ngărưiăvƠoăh ăth ngăth ngăkêăc aăcácăqu căgiaăthu că

T ăch căH pătácăvƠăPhátătri năKinhăt ,ăđ căbi tălƠătrongăth ătr ngăhƠngăhóa côngăngh ăcaoăvƠăth ătr ngănhƠă

2.3 CỄCăMỌăHỊNHăNGHIểNăC UăTH CăNGHI MăCịăLIểNăQUANă 2.3.1 Cácănghiênăc uăth cănghi mătrênăth ăgi i

Ronald G Ridker, John A Henning (1967) Trongă bƠiă vi tă “The

Determinants of Residential Property Values with Special References to Air

Pollution” The review of Economics and Statistics M cătiêuăxácăđ nhăm căđ ă nhă

h ngăc aăs ăôănhi măkhôngăkhíăđ năgiáătr ănhƠă ăt iăthƠnhăph ăSt.ăLouis.ă ơyălƠănghiênăc uăđ uătiênă ngăd ngămôăhìnhăhedonicăvƠoăvi căxácăđ nhăgiáătr ătƠiăs n.ăTácă

gi đưăkhámăpháăbaănhómăy u t ă nhăh ngăđ năgiáănhƠătrongăkhuăv c,ăth ănh tălƠă

đ căđi măk tăc uănhƠă ă(di nătíchănhƠ,ăs ăl ng phòng,ălo iăhìnhăxơyăd ng,…);ăth ăhaiălƠăđ căđi măkhuădơnăc ă(kho ngăcáchăđ năn iălƠmăvi c,ăch tăl ngăc aătr ngă

h c,ăt ăl ăt iăph mă ăđ aăph ng,…);ăvƠăth ăbaălƠămôiătr ngăđ cătr ngă(ch tăl ngăkhôngă khí,ă ngu nă n c,ă ti ngă n,…).ă Trongă đó,ă tácă gi ă nh nă m nhă s ă ôă nhi măkhôngăkhíălƠmăgi măgiáătr ăc aănhƠă ăT ăk tăqu ănghiênăc u,ăph ngăphápăđ nhăgiáăhedonicăđ că ngă d ngă đ ă că tính giáă tr ă cácă v nă đ ă môiă tr ngă vƠă nh ngă đ că

đi măliênăquanăđ nănhƠă ătácăđ ngăđ năgiáătr ăc aănhƠă

Môăhìnhăhedonicăc ăb năbanăđ uăđ căRidkeră(1967)ătrìnhăbƠy d iăd ngăt ngăquát:

N:ă căđi măkhuădơnăc ăă(1…m),ănh ăkho ngăcáchăt iăn iălƠmăvi c,ăch tă

l ngăc aătr ngăh c,ăt ăl ăt iăph măđ aăph ngăvƠăcácănhơnăt ăkhác

Z: Môiă tr ngă đ că tr ngă (1…n),ă nh ă ch tă l ngă khôngă khí,ă ngu nă n c,ă

ti ngă năvƠăcácăy u t ăkhác Môăhìnhăchiăti tăh năcóăd ng:

Pi = 0 + 1S1i + 2iS2i kiSki + 1N1i + 2N2i mNmi + aZai

Hough D E., Kratz C G (1983) “Can “Good” Architecture Meet the Market Test”?”.ăNghiênăc uăs ăd ngămôăhìnhăhedonicăd ngălogarităv iăm cătiêuăđánhăgiáă

s ătácăđ ngăc aăch tăl ngăki nătrúcăđ năgiáăthuêăc aăv năphòng.ăD ăli u đ căthuă

th păt ă1γ9ătòa nhƠăv năphòngăt iătrungătơmăthƠnhăph ăChicago.ăCácăbi năgi iăthíchă

cho giáă thuêă v nă phòngă đ că chia thƠnhă baă nhómă (i)ă các đ c đi m v v trí lƠă kho ngăcáchăt ătòa nhƠăt iătrungătơmăthƠnhăph ;ă(ii)ăcác đ c đi m v xây d ng bao

g mătu iăc aătòa nhƠ,ăt ngădi nătíchăsƠnăxơyăd ng,ăkhuăv căchoăthuê c aăm iăt ng,ă

s ăt ngătrongătòa nhƠ,ăs ă l ngăbưiăđ uăxeăcôngăc ng,ăcóăhayă khôngăcóăm t nhƠă

hƠng,ăm tăphòngăh iăngh ăvƠăm tăc aăhƠngă nănh ăbênătrongătòa nhƠ;ă(iii)ăcác đ c

đi m v ch t l ng thi t k g măcácăbi năgi ănh ăcóăhayăkhôngăcóăbi uăt ngăc aă

qu căgiaăho căc aăChicago,ăcóăhayăkhôngăcóăgi iăth ngăv ăki nătrúcăxu tăs c.ăK tă

qu ăphơnătíchăchoăth y,ăđ căđi măv ăxơyăd ngăcóăỦăngh aăquanătr ngătrongămôăhình.ăTrongăđó,ătu iăc aăcôngătrìnhămangăh ăs ăơmăvìălƠmăgi măgiáăthuêăv năphòng Cácă

bi năbaoăg măs ăbưiăđ ăxeăcôngăc ng,ăkhuăv căcho thuêătrungăbìnhăc aăm iăt ng,ăs ă

t ngă trongă tòa nhƠă vƠă m tă phòngă h iă ngh ă bênă trongă tòa nhƠă mangă h ă s ă d ng.ăTheoăcácănhƠăkinhăt ,ăch tăl ngăki nătrúcăth ngăđ căxemănh ăkhôngă nhăh ngă

đ năti năthuêăvìănóălƠăđ cătínhăc aăhƠngăhóa côngăc ngăvƠăcóăth ăđánhăgiáăđ căt ăbênăngoƠiătòa nhƠ.ăTuyănhiênănhómăbi nănƠyăđ uăcóăỦăngh aătrongămôăhình,ăh ăs ă

c aăbi năcóăhayăkhôngăcóăbi uăt ngăc aăqu căgiaămangăd uăơmătrongăkhiăbi năcóăhayăkhôngăgi iăth ngăv ăki nătrúcăxu tăs cămangăd uăng căl i.ă i uănƠyăch ngă

minhăr ngăch tăl ngăki nătrúcăc ngăcóă nhăh ngănh ăcácăy uăt ăquy tăđ nhăkhác Môăhìnhăt ngăquátăc aănghiênăc u:

R = f (Z 1 , Z 2 ,ầ ,ăZ n )

Trongăđó:

R:ăGiáăchoăthuêăv năphòngătrongătoƠănhƠ

Z1, Z2,… ,ăZn:ăLƠăcácăbi năđ căl păđ cămôăt ă ătrên

Brennan T P., Cannaday R E., Colwell P F (1984) “Office Rent in the Chicago CBD”.ăNghiênăc uăxácăđ nhăcácăy u t ă nhăh ngăđ năgiáăthuêăv năphòngă

t iă trungă tơmă thƠnhă ph ă Chicagoă trongă giaiă đo nă 1980-198γ.ă ơyă lƠă m tă trongă

nh ngănghiênăc uăđ uătiênăs ăd ngăd ăli uălƠăgiáăthuêăth căt ăc aăt ngăđ năv ăv năphòngă thayă choă giáă thuêă c aă toƠnă b ă tòaă nhƠ.ă Môă hìnhă tuy nă tínhă hedonică d ngălogarităđ că ngăd ngăv iăn mănhómăbi năđ căl p.ăTh ănh tălƠăcácăđ căđi măc aă

h păđ ngăchoăthuêă(ngƠyăkỦăh păđ ng,ădi nătíchăchoăthuê,ăth i gianăthuê,ăchiăphíăs aă

ch aăth iăgianăđ căgi măgiáăchoăthuê,ăbaoăg măhayăkhôngăbaoăg măt ăl ăleoăthangăCPI,ăbaoăg măhayăkhôngăbaoăg măs ăti năthuêăph iătr ăthêmăm iăn m.ăTh ăhaiălƠăt ă

l ăđ căchoăthuêăt iăth iăđi măkỦăh păđ ng.ăTh ăbaălƠănh ngăthu cătính v tălỦăc aătòaănhƠă(t ngădi nătíchăchoăthuê,ăt ngăs ăt ng,ătu iăc aătòaănhƠ).ăTh ăt ălƠănh ngăthu cătínhăv tălỦăc aăt ngăgiaoăd chă(di nătíchăchoăthuêăc aăt ngăgiaoăd ch,ădi nătíchăkhôngăđ căs ăd ng,ăcóăhayăkhôngănh ngăv ătríăđ că uăđưi.ăCu iăcùngălƠăv tríăc aătòaăv năphòng.ăTácăgi ăđưăch ngăminhăđ căđi măh păđ ngăchoăthuê,ăthu cătínhăc aă

t ngăgiaoăd chăvƠăv ătríăc aătòaănhƠălƠănh ngăy u t ăquy tăđ nhăgiáăchoăthuêăv iăm cătinăc yăh nă90%.ăM tăs ăbi năm iăđ căđ aăvƠoămôăhìnhăc ngăcóăỦăngh a:ăs ăti nă

ph iătr ăthêmăchoăt ngăn m,ădi nătíchăkhôngăđ căs ăd ng,ăđ căđi măđi uăch nhăCPIătrongăh păđ ng.ăH ăs ăc aăy u t ăs ăti năphƠiătr ăthêmăchoăt ngăn măt ăl ăthu nătrongă khiă di nă tíchă khôngă đ că s ă d ngă t ă l ă ngh chă v iă giáă c aă v nă phòngă choăthuê Nh ăv y,ănghiênăc uăthƠnhăcôngăkhiăđ aăvƠoăm tăs ăbi năm iăm cădùăkíchă

th căc aăm uăcònăr tănh ăvƠăch aămangătínhăđ iădi năchoăt ngăth

Môăhìnhăt ngăquátăc aănghiênăc u:

RENT/SF = f (X 1 , X 2 ,ầầ.,ăX m )

Trongăđó:

RENT/SF:ălƠăgiáăthuêăv năphòng

X1, X2,…….,ăXm:ălƠăbi năgi iăthíchăđ cămôăt ă ătrên

Frew J., Jud G D (1988) “The Vacancy Rate and Rent Level in the Commercial Office Market”.ă M că tiêuă c aă nghiênă c uă lƠă xácă đ nhă m că đ ă nhă

h ngăc aăbi năt ăl ăb ăkhôngăđ năgiáăv năphòngăchoăthuêăt i Greensboro.ăCácăbi nă

đ căl păđ căđ aăvƠoămôăhìnhăg măt ăl ăb ăkhông,ăkho ngăcáchăt ătrungătơmăthƠnhă

ph ,ătu iăth ăc aătòaănhƠ,ăs ăt ngătrongătòa nhƠ,ăt ăl ăt ngădi nătíchădƠnhăchoăkhuă

v căchung,ăv ătríăti păgiápăv iăđ ngăcaoăt căchính K tăqu ăc aămôăhìnhăh iăquyă

hedonic choăth yăt ăl ăb ăkhôngăvƠăs ăt ngătrongătòa nhƠălƠăy u t ăcóăh ăs ăd ngăngh aălƠălƠmăt ngăgiáăthuêănhƠăvƠăđúngăv iăk ăv ngăbanăđ uăc aătácăgi ; cácăbi nă

tu iăth ăc aătòa nhƠăvƠăcácăv ătríăti păgiápăv iăđ ngăcaoăt căchínhălƠmăgi măgiáătr ă

c aăv năphòngăchoăthuê.ă căbi t,ănghiênăc uăkh ngăđ nhăt ăl ăb ăkhôngălƠăy u t ăkhôngăth ăthi uătrongămôăhìnhăxácăđ nhăgiáăc aăB Săchoăthuê.ăMôăhìnhăt ngăquátă

c aănghiênăc uălƠ:

R i = f (V i , D i , A i , F i , C i , H i )

Trongăđó:

Ri:ăGiáăthuêăv năphòngă

Vi:ăT ăl ăb ăkhông

Di: Kho ngăcáchăt ătrungătơmăthƠnhăph

Ai: Tu iăth ăc aătòa nhƠ

Fi:ăS ăt ngătrongătòa nhƠ

Ci:ăT ăl ăt ngădi nătíchădƠnhăchoăkhuăv căchung

Hi:ăV ătríăti păgiápăv iăđ ngăcaoăt căchính

Glasscock J L., Johanian S., Sirmans C F (1990) “An Analysis of Office

Market Rents: Some Empirial Evidences” Nghiênă c uă c ngă đ că th că hi nă t iă

Greensboroă v iă m că tiêuă đi uă traă s ăbi nă đ ngă c aă ti nă thuêă nhƠă vƠă c ă ch ă đi uă

ch nhă giáă thuêă ă Batonă Rouge,ă Louisianaă trongă giaiă đo nă 1984-1988.ă Nh mă xácă

đ nhăcácăy u t ă nhăh ngăđ năs ăbi năđ ngăgiáăthuê,ămôăhìnhăđ uătiênăg măb nănhómăbi n.ăC ăth ălƠăcácăđ căđi măv ăv ătríătòa nhƠ;ăcácăđ cătínhăv tălỦăc aătòaănhƠă(di nătíchătòaănhƠ,ăc pătòa nhƠ);ănh ngăthayăđ iătrongăth ătr ngă(t ăl ăb ătr ng,ăt ăl ă

t ngătr ngăvi călƠm);ăcácălo iăd chăv ăkèmătheoătrongăh păđ ngăthuêănhƠ,…ăK tă

qu ămôăhìnhăhedonicăd ngălogarităchoăth y,ăt tăc ăcácăbi năđ uăcóăỦăngh aăvƠăcóăd uăđúngăv iăk ăv ngăbanăđ u;ăđ ngăth iănh năm nhăt ăl ăb ăkhôngăcóătácăđ ngătíchăc că

đ năgiáăthuêănhƠătrênăth ătr ng Môăhìnhăt ngăquát lƠ:

R jt = f (LOC j , PHYCHAR j , MKT j , SERVE jt )

Trongăđó:

Rjt:ăGiáăthuêătrungăbìnhăth căt ă

LOCj:ă căđi măv ăv ătrí

PHYCHARj:ă cătínhăv tălỦ

MKTj:ăNh ngăthayăđ iătrongăth ătr ng

SERVEjt:ăCácălo iăd chăv ăkèmătheoătrongăh păđ ngăthuêănhƠ

EdaăUstaoğluă(2003) “Hedonic Price Analysis Of Office Rents: A Case Study

Of The Office Market In Ankara”, Middle East Technical University Phơnătíchăcácă

y uăt ăquy tăđ nhăđ năgiáăthuêăv năphòng lƠăm cătiêuăc aănghiênăc u.ăNghiênăc uă

t i Antakaăt thángăβăđ năthángă10ăn măβ00βăvƠă ngăd ngămôăhìnhăh iăquyătuy nătínhăhedonicăd ngălogarit.ăCóăβ0ăbi n vƠăđ căphơnătheoăbaănhóm: đ căđi măv ăv ă

trí,ăđ căđi măv ăh păđ ngăvƠăđ căđi măv ăc uătrúcăc aătòaănhƠ.ăK tăqu phơnătích,ăcácăbi nă nhăh ngăm nhăđ năgiá cho thuê đ căli tăkê nh ăsau:ăv ătríătòaănhƠ,ălo iăhìnhăxơyăc aătòaănhƠăchoăthuê,ăd chăv ăkèmătheoăc aăv năphòngăthuê,ăkíchăth căvƠă

di nătíchăchoăthuêăc aăv năphòngăchoăthuê,ăvƠăbi năgi ăv ăng iăthuêăm i

Wheaton W C., Torto R G (1994) “Office Rent Indices and Their Behavior over Time” M cătiêuănghiênăc uălƠ m căđ ă nhăh ngăc aăgiáătr ăc aăh păđ ngăchoă

thuêăđ năgiáăthuêăth c t iă5ăkhuăv căn iăôăthƠnhăph ătrongăgiaiăđo n 1979 - 1991, nhómătácăgi ă ngăd ngămôăhìnhătuy nătínhăhedonicăđ ăphơnătích.ăCácăbi năđ căđ aăvƠoămôăhìnhăliênăquanăđ nădi nătíchăchoăthuê,ăth iăh năthuê,ăđ ăcaoăc aătòa nhƠ,ă

bi năgi ăv ăng iăthuêăm i,ăvƠăv ăti năthuêăth c,ăv ăn măkỦăh păđ ngăvƠăv ăkhuăv căthuê.ăK tăqu ăc aămôăhình,ăy u t ătòa nhƠăm iăđ căxơyăd ngăhayăkhôngăth ăhi nătácăđ ngăcùngăchi uăđ năgiáăthuê;ănóiăcáchăkhác,ănh ngătòa nhƠăm iăs ăđ căđ ăxu tăgiáăthuêăcaoăh n.ăBênăc nhăđó,ădi nătíchăchoăthuê,ăth iăh năthuêăc ngănh ăcácăbi năgiáăv ăn măvƠăv ăkhuăv căthuêăcóătácăđ ngăthu năchi uăđ năgiáăv năphòngăchoăthuê

Sivitanidou R (1995) ắUrban Spatial Variations in Office-Commercial Rents:

The Role of Spatial Amenities and Commercial Zoning”.ăTácăgi ănghiênăc uăh ngă

ti păc năm iăb ngăcáchăđ aăcácăbi năt ănhƠăcungăc păvƠoămôăhìnhăhedonicăđ ăgi iăthíchă s ă bi nă đ ngă trongă giá thuê v nă phòngă t iă Losă Anglesăn m 1990 Môăhìnhănghiênăc uăc aăôngăcóăcácăbi năkhôngăthu căv ăđ căđi măv ătríă(tu i,ăkíchăth căc aătòaănhƠ,ăv.v );ăcácăbi năgi ăv ăđ cătr ngăkhuăv căth ngăm i;ăti nănghiăc aăv năphòngă(kho ngăcáchăt ătrungătơmăthƠnhăph ,ăs ăc aăđ ngăcaoăt căđi qua m iăkhuă

th ngăm i,ăv.v );ănh ngăđ căđi măc aăng iălaoăđ ngă(m căđ ăt iăph m,ăgiáoăd că

ch tăl ng,…);ăt ăl ăđ tăđ căquyăho chăphátătri năv năphòngăth ngăm i,ăm tăđ ă

s ăh năch ăcungănhƠăchoăthuê,ăh năch ăv ăkhôngăgianăth ngăm i.ăTrongăđó,ăcácă

thu cătínhăkhôngăthu căv ăv ătrí,ăti nănghiăc aăv năphòng,ăđ căđi măc aăng iălaoă

đ ngălƠăcácăy u t ăthu cănhuăc uătrongăkhiăm tăđ ăs ăh năch ăcungănhƠăchoăthuê,ă

h năch ăv ăkhôngăgianăth ngăm i,ăph nătr m đ tăquyăho chăphátătri năth ngăm iă

v năphòngălƠănhóm y uăt ăbênăcungăc p.ăMôăhìnhăh iăquyăv iăd ngălogarităđ căápă

d ngătrongănghiênăc uănƠy.ăK tăqu ăc aămôăhình,ăh ăs ăc aăt tăc ăcácăbi nătrongămôăhìnhăđ uăcóăỦăngh a,ăvƠăđúngătheoăk ăv ngăbanăđ u.ăCácăy u t ădi nătíchăthuê,ăti nănghiăc aăv năphòngăvƠăđ căđi măng iălaoăđ ngăcóătácăđ ngăthu năchi uăv iăti năthuêănhƠ.ăCh tăl ngăgiáoăd căvƠăvi călƠmăbánăl ăc ngămangăh ăs d ng; t ăl ăt iă

ph mămangăh ăs ăơm.ăKho ngăcáchăt ăsơnăbayăt ăl ăngh chăv iăgiáăthuêăvìăkho ngăcáchăcƠngăng năs ăti tăki măchiăphíăs năxu t,ănênăcácăv năphòngă ăv ătríăg năsơnăbayăcóăti năthuăcaoăh n.ăBênăc nhăđó,ătrongăcácăy uăt ăbênăcungăth ătr ng,ăt ăl ăđ tă

đ căquyăho chăđ ăxơyăd ngăv năphòngăth ngăm iăt ăl ăngh chăv iăgiáăthuê,ăvìă

di nătíchăđ tăquyăho chăcƠngănh ,ăgiá thuê đ tăs ăcƠng t ng Hai y u t ăv ăm tăđ ăs ă

h năch ăcungănhƠăchoăthuê,ăh năch ăv ăkhôngăgianăth ngăm iăcóătácăd ngăcùngăchi uăv iăgiá thuê v năphòng.ă

Môăhìnhăt ngăquátăc aănghiênăc uălƠ:

R ij = f (M ij , D i , X i , A i , Z i , h i , I i )

Trongăđó:

Rij:ăGiáăchoăthuêăc aăcácăthu c tínhăv năphòngă- th ngăm i

Mij: Cácăbi năkhôngăthu căv ăđ căđi măv ătrí

Di: Cácăbi năgi ăv ăđ cătr ngăkhuăv căth ngăm i

Xi: Ti nănghiăc aăv năphòng

Ai: căđi măc aăng iălaoăđ ng

Z: T ăl ăđ tăđ căquyăho chăphátătri năv năphòngăth ngăm i

Hi:ăH năch ăm tăđ

Ii: H năch ăv ăkhôngăgianăth ngăm i

Webb R B., Fisher J.D (1996) “Development of an Effective (Lease) Index for the Chicago CBD”.ăM cătiêuăc aănghiênăc uălƠă cătínhăgiáăthuêăv năphòngă

trongăgiaiăđo nă1985-1991ăt iătrungătơmăthƠnhăph ăChicago.ăCácăbi nătrongămôăhìnhă

g măđ căđi măh păđ ngăđ iăv iăng iăthuêă,ăđ căđi măv ăch tăl ngăvƠăv ătríăc aătòaănhƠ,ăđ căđi măc aăh păđ ngăchoăthuê,ăcácăbi năgi ăv ăth iăgianăvƠăv ăt ngătòaă

v năphòng.ăT ăk tăqu ănghiênăc uătrongămôăhìnhăhedonicăd ngălogarit,ătácăgi ăđ aăraăm tăs ăk tălu n.ăTh ănh t,ăgiáăthuêăcaoăh năđ iăv iăng iăthuêăm i,ăvƠăth păh nă

đ iăv iăng iăthuêăcóăs ăd ngăd chăv ămôiăgi iătrungăgian.ăNgoƠiăra,ăgiáăthuêăc ngă

th păh năkhiăh păđ ngăthuêănhƠăcóătínhăđ năs ăleoăthangăc aăch ăs ătiêuădùngăvìăch ă

s ăgiáătiêuădùngăgiúpăng iăthuêăh năch ăđ ăr iăroătrongătr căs ă l mă phát.ăBênă

c nhăđó,ăch tăl ngătòaănhƠăt ăl ăthu năv iăgiáăchoăthuê.ăCácăbi năgi ăv ăth iăgiană

c ngătácăđ ngăđ năgiáăc aăv năphòngăchoăthuêă.ăGiáăchoăthuêăgi măđ nă50%ăgiaiă

đo nă1985-1988,ăt ngănh ătrongăgiaiăđo nă1988-1990ăvƠăti păt căgi mătrongăn mă1991.ăCu iăcùng,ăt ăl ăb ăkhôngăt ăl ăngh chăv iăgiáăchoăthuê,ăc ăth ănh ăgiaiăđo nă

1988-1991,ăt ăl ăb ăkhôngăgi mătrongăkhiăgiáănhƠăchoăthuêăt ng Môăhìnhănghiênă

c uăhedonicăd ngălogarit:

Effrent i,t = f (Building i , Tenant i , Space i , Terms i , Time i,t )

Trongăđó:

Effrenti,t: Giáăthuêăv năphòng

Buildingi: Vectorăc aăcácăbi năgi ăchoăm iătòa nhƠ

Tenanti:ă căđi măc aăh păđ ngăchoăthuê

Spacei:ă căđi măv ăch tăl ngăvƠăv ătríăc aătòaănhƠ

Termsi:ă căđi măh păđ ngăđ iăv iăng iăthuê

Timei,t:ăCácăbi năgi ăv ăth iăgian

Dunse N., Jones C (1998) “A Hedonic Price Model of Office Rents”.ăCácătácă

gi ăch n Glasgow lƠăkhuăv cănghiênăc uănh măxácăđ nhăcácăy u t ă nhăh ngăgiá

thuê v năphòng.ăCácăbi năđ căđ aăvƠoămôăhìnhăbaoăg m:ănhómăkh ăn ngăti păc nă

n iăb ă(l iăđiăriêng,ăkhuăv căti pătơn,ăs ăt ng);ănhómăđ căđi măc uătrúcă(tu i,ădi nătích);ănhómăđ căđi măbênătrongăc aătòaănhƠă(nh ngăbi năgi ăv máyăđi uăhòa,ăh ă

th ngăanăninh,ăh ăth ngăđènăchi uăsáng,ăphòng h iăngh );ăvƠăcácăbi năv ăbưiăđ ăxe,ă

v ătrí,ăngƠyăth căhi năh păđ ng.ăTuyă nhiên,ăkhiăs ă l ngă bi năgi iăthíchăt ngălên nhi u,ăhi năt ngăđaăc ngătuy năx yăra.ăVìăth ,ăthôngăquaăph ngăth căphơnătích STEPWISEătrongămôăhìnhătuy nătínhăh iăquy,ăm tăs ăbi năgi ăb ălo iănh ăn m, l iăđiăriêng,ăkhuăv căti pătơn,ăh ăth ngăb oăm t.ăCácăđ căđi măbênătrongăc aătòaănhƠămangă h ă s ă d ng,ă ngh aă lƠă khiă v nă phòngă đ că trangă b ă nh ngă ti nă nghiă trên,

ng iăthuêăs ăch pănh năm căgiá caoăh n.ăNghiênăc uăkh ngăđ nhăr ng,ătu i, kích

th căvƠăv ătríăc aătòaănhƠălƠănh ngăy u t ăchínhăquy tăđ nhăđ năgiáăthuêăc aăv năphòng.ăC ăth ,ătu iăt ăl ăngh ch, kíchăth căt ăl ăthu năv iăgiáăchoăthuê Môăhìnhănghiênăc u t ngăquát:

R i = r (X 1i , X 2i ,ầầầ,ăX ni )

Trongăđó:

Ri: Giáăthuêăv năphòng

X1i, X2i,………,ăXnilƠăcácăbi năđ căl păđ cămôăt ă ătrên

2.3.2 Cácănghiênăc uăth cănghi mă ăVi tăNam

Tr năThuăVơnăvƠăNguy năTh ăGiangă(2011) “ ng d ng mô hình Hedonic v

các y u t nh h ng giá B S t i TP HCM” Nghiênăc uăs ăd ngămôăhìnhăhedonică

nh mătìmăraăcácăy u t ă nhăh ngăđ năgiáăc aăB S.ăK tăqu ăphơnătíchăchoăth yăcácă

y u t ătácăđ ngăđ năgiáăB Săbaoăg mădi nătíchăđ t,ădi nătíchănhƠ,ăkho ngăcáchăB Să

đ nătrungătơmăthƠnhăph ăvƠăkho ngăcáchăB Săđ năm tăti năđ ng;ătrongăđó,ăv ătríă

to ăl căc aăB Săcóă nhăh ngăm nhănh t

Môăhìnhăcóăd ng:

+ă 6 SFă+ă 7 SHă+ă 8 STă+ă 9 TRă+ă 10 USEă+ă i

Trongăđó:

Lnă(PRICE):ălogaritănêbeăc aăgiáăb tăđ ngăs n

AREA:ăDi nătíchăđ tă(mβ)

H_AREA:ăDi nătíchănhƠă(mβ)

CBD:ăKho ngăcáchăt ăb tăđ ngăs năt iătrungătơmă(km)ă

DIS_ROAD:ăKho ngăcáchăt ăb tăđ ngăs năt iăm tăti năđ ngă(m)

LC:ăV ătrí

SF:ăChi uăr ngăđ ngăh măphíaătr că(m)

SH:ăHìnhădángăb tăđ ngăs n

ST:ăS ăt ng

TR:ăSơnăth ng

USE:ăM căđíchăs ăd ng

LêăKh ngăNinhă(2011) “Các y u t nh h ng đ n giá đ t vùng ven đô th

ng b ng sông C u Long”.ăM cătiêuănghiênăc uălƠăxácăđ nhăcácăy uăt ă nhăh ngă

đ năgiáăđ tăvùngăvenă ă ngăb ngăsôngăC uăLongăvƠăgiúpăcácăc ăquanăch căn ngă

qu nălỦăth ătr ngăđ tăđaiăm tăcáchăhi uăqu ăMôăhìnhăh iăquyătuy nătínhăđ că ngă

d ngătheoăph ngăphápăbìnhăph ngăbéănh tăđ ăxácăđ nhăcácăy u t ă nhăh ngăgiáă

đ tăđ căgiaoăd chătrênăth ătr ng.ăK tăqu ă căl ngăchoăth yăgiáăđ tăth ăc ăvƠăgiáă

đ tăv n ch uă nhăh ngăc aăcácăy uăt ăphiănôngănghi p,ăbi năđ ng theoălo iăđôăth ăvƠăk ăv ngăđ iăv iăgiá

HoƠngăH uăPhêăvƠăPatrickăWakelyă(2000) ắPh ng pháp đ nh giá b t đ ng

s n phù h p v i th ch kinh t th tr ng theo lý thuy t V th , Ch t l ng” Cácă

tácăgi ăđưăđ aăraăm tăs ăg iăỦăđ nhăh ngăxơyăd ngăc ăs ăkhoaăh căvƠăph ngăphápă

đ nhăgiáăB S phùăh păv iăth ăch ăkinhăt ăth ătr ng.ăBƠiănghiênăc uăch ăraăgiáăB S

ph ăthu căvƠoăy uăt ăch tăl ngăvƠăv ăth ăK tăqu ăh iăquyăchoăth yăbi nădi nătíchăkhuônăviênă nhăh ngăm nhănh tăt iăgiáăB S,ăsauăđóălƠăcácăbi năkho ng cáchăt iătrungătơmăthƠnhăph ,ăs ăt ngăxơyăd ng,ăv ătríănhƠăđ tăm tăti năhayătrongăh m

X3: Kho ngăcáchăt iătrungătơmăthƠnhăph

X4: V ătríănhƠăđ tăm tăti năhayătrongăh m

Nguy n Qu căNghiăvƠăcácăc ngăs ă(2012) “ ng d ng mô hình Hedonic xác

đ nh các y u t nh h ng đ n giá nhà cho thuê thành ph C n Th ” Nghiênă

c uă ngăd ngămôăhìnhăhedonic,ănhómătácăgi ăch ngăminhăcácăy uăt ă nhăh ngăđ năgiáăchoăthuêăbaoăg m: di nătíchăsƠnăchoăthuê,ăs ăt ngăc aăc năh ,ăv ătríăt a l c,ătr căchính,ăchiăphíăsinhăho tăc aăng iăthuêănhƠ,ăhìnhăth căchoăthuê,ăth iăh năthuê,ăđi uă

ch nhăcácăđi uăkho nătrongăh păđ ng,ăchiăphíăt ngăthêmăvƠăgiáăchoăthuêătr căđơy Trongăđó,ăgiáăchoăthuêătr căđơyălƠăy uăt ăcóătácăđ ngăm nhănh tăđ năgiáănhƠăchoăthuêăhi năt i

Môăhìnhăcóăd ng:

6TERMă+ă 7Eă+ă 8ADJă+ă 9PRVă+ă 10EXE

Trongăđó:ă

PRICE:ăGiáăc năh ăchungăc ăcho thuê

TERM:ăTh iăh năchoăthuê

E:ăChiăphíăsinhăho tăc aăng iăthuêănhƠ

ADJ:ă i uăch nhăcácăđi uăkho nătrongăh păđ ng

PRV:ăGiá choăthuêătrongăquáăkh

EXE: Chiăphíăt ngăthêm

Nguy năQu nhăHoaăvƠăNguy năTh ch (2013) ắ nh giá đ t hàng lo t b ng

mô hình h i quy”.ăT păchíăPhátătri năkinhăt ăs ăβ69 v ăvi căxơyăd ngămôăhìnhăđ nhă

giáăđ tăhƠngălo tătrênăđ aăbƠnăthƠnhăph ăH ăChíăMinh,ăk t qu ănghiênăc uăchoăth yăcácăbi năkho ngăcáchăđ nătrungătơm,ăhìnhădángălôăđ t,ăl ăgi i,ămôiătr ngătrongămôăhìnhăcóăỦăngh aăth ngăkê.ă

Môăhìnhănghiênăc uăd ng:

Y = 0 +ă i X i + U

V iăY:ă năgiáăđ tătínhătrênăm2

Xibaoăg m:ăAnăninh,ăc păh m,ăchi uăr ngălôăđ t,ăkho ngăcáchăt ăB Săđ nătrungătơmăthƠnhăph ,ăk tăc uăđ ng,ăm căđ ăk tăxe,ălo iăđ ngăgiaoăthông,ă

lo iăh m,ălo iăs ăd ngăđ t,ăl ăgi i,ămôiătr ngăsinhăthái,ăv ătríăh m

B ng 2.1ăB ngăt ngăh păv ăcácănghiênăc u liênăquan

Stt TênăbƠiăbáo Tácăgi Nh năđ nhăv ăcácănghiênăc u

over Time đ căđ ăxu tăgiáăthuêăcaoăh n.ăBênăc nhăđó,ădi nă

tíchăchoăthuê,ăth iăh năthuêăc ngănh ăcácăbi năgi ă

v ă n mă vƠă v ă khuă v că thuêă cóă tácă đ ngă thu năchi uăđ năgiáăv năphòngăchoăthuê

R E., Colwell P

F (1984)

Nghiênăc uănƠyă ngăd ngăv iăn mănhómăbi năđ că

l p.ă Th ă nh tălƠă cácă đ că đi mă c aă h păđ ngă choăthuê.ăTh ăhaiălƠăt ăl ăđ căchoăthuêăt iăth iăđi măkỦă h pă đ ng.ă Th ă baă lƠă nh ngă thu că tínhă v tă lỦă

c aătòaănhƠ.ăTh ăt ălƠănh ngăthu cătínhăv tăl ăc aă

t ngăgiaoăd ch.ăTh ăn mălƠăv ătríăc aătòaănhƠăv năphòng.ăTácăgi ăđưăch ngăminhăđ căđi măh păđ ngăchoă thuê,ă thu că tínhă c aă t ngă giaoă d chă vƠă v ă tríă

c aă tòaă nhƠă lƠă nh ngă y u t ă quy tă đ nhă giáă choăthuêă v iă m că tină c yă h nă 90%.ă M tă s ă bi nă m iă

đ că đ aă vƠoă môă hìnhă c ngă cóă Ủă ngh a:ă s ă ti nă

ph iătr ăthêmăchoăt ngăn m,ădi nătíchăkhôngăđ că

s ăd ng,ăđ căđi măđi uăch nhăCPIătrongăh păđ ng.ă

H ă s ă c aă y u t ă s ă ti nă phƠiă tr ă thêmă choă t ngă

n măt ăl ăthu nătrongăkhiădi nătíchăkhôngăđ căs ă

d ngăt ăl ăngh chăv iăgiáăc aăv năphòngăchoăthuê

K tăqu ăc aămôăhình nghiênăc uănƠyăch ngăminhă

h ăs ăc aăt tăc ăcácăbi nătrongămôăhìnhăđ uăcóăỦăngh a,ăvƠăđúngătheoăk v ngăbanăđ u.ăCácăy u t ă

di nă tíchă thuê,ă ti nă nghiă c aă v nă phòngă vƠă đ că

đi măng iălaoăđ ngăcóătácăđ ngăthu năchi uăv iă

ti năthuêănhƠ.ăCh tăl ngăgiáoăd căvƠăvi călƠmăbánă

l ăc ngămangăh ăs ăd ng;ăt ăl ăt iăph mămangăh ă

s ăơm.ăKho ngăcáchăt ăsơnăbayăt ăl ngh chăv iăgiáăthuêăvìăkho ngăcáchăcƠngăng năs ăti tăki măchiăphíă

s năxu t,ănênăcácăv năphòngă ăv ătríăg năsơnăbayăcóă

ti nă thuă caoă h n.ă Bênă c nhă đó,ă trongă cácă y uă t ă

bênăcungăth ătr ng,ăt ăl ăđ tăđ căquyăho chăđ ăxơyăd ngăv năphòngăth ngăm iăt ăl ăngh chăv iăgiáăthuê,ăvìădi nătíchăđ tăquyăho chăcƠngănh ,ăgiáăthuêăđ tăs ăcƠngăt ng.ăHaiăy u t ăv ăm tăđ ăs ăh nă

ch ă cungă nhƠă choă thuê,ă h nă ch ă v ă khôngă giană

th ngă m iă cóă tácă d ngă cùngă chi uă v iă giáă thuêă

Nghiênăc uănƠyăđ aăraăy u t ăt ăl ăb ăkhôngăvƠăs ă

t ngătrongătoƠănhƠălƠăy u t ăcóăh ăs ăd ngăngh aălƠălƠmăt ngăgiáăthuêănhƠ;ătu iăth ăc aătòa nhƠăvƠăcácă v ă tríă ti pă giápă v iă đ ngă caoă t că chínhă lƠmă

gi măgiáătr ăc aăv năphòngăchoăthuê.ăNghiênăc uă

kh ngă đ nhă t ă l ă b ă khôngă lƠă y u t ă khôngă th ăthi uă trongă môă hìnhă xácă đ nhă giáă c aă B Să choăthuê.ă

C F (1990)

Nghiênă c uă đ aă raăcácă y u t ă nhă h ngă đ nă s ă

bi năđ ngăgiáăthuêăg măb nănhómăbi n.ăC ăth ălƠăcácăđ căđi măv ăv ătríătòa nhƠ;ăcácăđ cătínhăv tălỦă

c aă toƠă nhƠ;ă nh ngă thayă đ iă trongă th ă tr ng;ă vƠăcácă lo iă d chă v ă kèmă theoă trongă h pă đ ngă thuêănhƠ.ăT tăc ăcácăbi năđ uăcóăỦăngh aăvƠăcóăd uăđúngă

v iăk ăv ngăbanăđ u;ăđ ngăth iătácăgi ănh năm nhă

t ăl ăb ăkhôngăcóătácăđ ngătíchăc căđ năgiáăthuêănhƠătrênăth ătr ng

(1996)

Nghiênăc uănƠyăđưăđ aăraăgiáăthuêăcaoăh năđ iăv iă

ng iăthuêăm i,ăvƠăth păh năđ iăv iăng iăthuêăcóă

s ăd ngăd chăv ămôiăgi iătrungăgian.ăNgoƠiăra,ăgiáăthuêăc ngăth păh năkhiăh păđ ngăthuêănhƠăcóătínhă

đ năs ăleoăthangăc aăch ăs ătiêuădùngăvìăch ăs ăgiáătiêuădùngăgiúpăng iăthuêăh năch ăđ ăr iăroătrongă

tr căs ăl măphát.ăBênăc nhăđó,ăch tăl ngătòaănhƠă

t ăl ăthu năv iăgiáăchoăthuê.ăCácăbi năgi ăv ăth iăgiană c ngă tácă đ ngă đ nă giáă c aă v nă phòngă choăthuêă.ăGiáăchoăthuêăgi măđ nă50%ăgiaiăđo nă1985-1988,ăt ngănh ătrongăgiaiăđo nă1988-1990ăvƠăti pă

t că gi mă trongă n mă 1991.ă Cu iă cùng,ă t ă l ă b ăkhôngă t ă l ă ngh chă v iă giáă choă thuê,ă c ă th ă nh ăgiaiă đo nă 1988-1991,ă t ă l ă b ă khôngă gi mă trongăkhiăgiáănhƠăchoăthuêăt ng

Henning (1967)

Nghiênăc uănƠyăđưăkhámăpháăbaănhómăy u t ă nhă

h ngăđ năgiáănhƠătrongăkhuăv c,ăth ănh tălƠăđ că

đi măk tăc uănhƠă ă(di nătíchănhƠ,ăs ăl ngăphòng,ă

lo iă hìnhă xơyă d ng,…);ă th ă haiă lƠă đ că đi m khu dơnăc ă(kho ngăcáchăđ năn iălƠmăvi c,ăch tăl ngă

c aătr ngăh c,ăt ăl ăt iăph mă ăđ aăph ng,…);ăvƠă th ă baă lƠă môiă tr ngă đ că tr ngă (ch tă l ngăkhôngă khí,ă ngu nă n c,ă ti ngă n,…).ă Trongă đó,ătácăgi ănh năm nhăs ăôănhi măkhôngăkhíălƠmăgi măgiáătr ăc aănhƠă

c aă v nă phòng.ă C ă th ,ă tu iă t ă l ă ngh ch,ă kíchă

th căt ăl ăthu năvóiăgiáăchoăthuê

Nghiênăc uăđ aăraăbaănhómăbi năgi iăthíchăchoăgiáă

thuêăv năphòngă(i)ăcác đ c đi m v v trí; (ii) các

đ c đi m v xây d ng; (iii) các đ c đi m v ch t

l ng thi t k K tă qu ă phơnă tíchă choă th y,ă đ că

đi măv ăxơyăd ngăcóăỦăngh aăquanătr ngătrongămôă