Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án đường quốc lộ 3 mới Hà Nội-Thái Nguyên và dự án chuyển các hộ ra khỏi sạt lở bờ sông Đuống trên địa bàn Huyện Gia

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ NGA

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI DỰ ÁN ðƯỜNG QUỐC LỘ 3 MỚI HÀ NỘI – THÁI NGUYÊN VÀ DỰ ÁN CHUYỂN CÁC HỘ RA KHỎI KHU VỰC SẠT LỞ BỜ SÔNG ðUỐNG

TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Hà Nội, 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ NGA

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI DỰ ÁN ðƯỜNG QUỐC LỘ 3 MỚI HÀ NỘI – THÁI NGUYÊN VÀ DỰ ÁN CHUYỂN CÁC HỘ RA KHỎI KHU VỰC SẠT LỞ BỜ SÔNG ðUỐNG

TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai

Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS-TS Nguyễn Văn Dung

Hà Nội, 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nga

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự

nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS-TS Nguyễn Văn Dung ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tập thể Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Gia Lâm, phòng Tài nguyên

và Môi trường huyện Gia Lâm, Ban quản lý dự án huyện Gia Lâm, Trung tâm phát triển quỹ ñất huyện Gia Lâm, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các xã của huyện Gia Lâm ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện

ñề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nga

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

1 MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích, yêu cầu 2

1.2.1 Mục ñích 2

1.2.2 Yêu cầu 3

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất 4

2.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư: 4

2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 5

2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư phục vụ công tác GPMB của một số nước 10

2.2.1 Trung Quốc 10

2.2.2 Thái Lan 11

2.2.3 Hàn Quốc 12

2.2.4 Những kinh nghiệm cho Việt Nam 15

2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời kỳ 16

2.3.1 Thời kỳ trước 1987 16

2.3.2 Thời kỳ 1987 ñến 1993 17

2.3.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003 18

2.3.4 Thời kỳ từ 2003 ựến nay 25

2.4 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ở Việt Nam 28

2.4.1 Thực trạng chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư theo quy ựịnh của Luật đất ựai 1993 28

2.4.2 Thực trạng chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư theo quy ựịnh của Luật đất ựai 2003 31

2.5 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất của Thành phố Hà Nội 34

2.5.1 Một số văn bản hướng dẫn thực hiện chắnh sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư 34

2.5.2 Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư trên ựịa bàn thành phố Hà Nội một số năm gần ựây: 36

2.5.3 đánh giá việc thực hiện các chắnh sách và công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Nội 39

3 đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44

3.1 đối tượng, phạm vi, ựịa ựiểm nghiên cứu và thời gian thực hiện dự án 44 3.1.1 đối tượng, phạm vi nghiên cứu 44

3.1.2 địa ựiểm nghiên cứu 44

3.1.3 Thời gian thực hiện dự án: 44

3.2 Nội dung nghiên cứu 44

3.3 Phương pháp nghiên cứu 45

3.3.1 Phương pháp tiếp cận hệ thống 45

3.3.2 Phương pháp thu thập, ựiều tra, phỏng vấn 45

3.3.3 Phương pháp chuyên gia, tranh thủ ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực chuyên môn ựể ựưa ra các giải pháp tối ưu phù hợp với thực tế 46

3.3.4 Phương pháp so sánh 46

3.3.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tắch và xử lý số liệu 46

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 47

4.1 đánh giá ựiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng ựến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Gia Lâm 47

4.1.1 điều kiện tự nhiên 47

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 48

4.1.3 Văn hóa xã hội 51

4.2 Thực trạng quản lý ựất ựai trên ựịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 54

4.2.1 Hiện trạng sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 54

4.2.2 Thực trạng quản lý Nhà nước về ựất ựai trên ựịa bàn huyện Gia lâm 56

4.2.3 Những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai liên quan ựến chắnh sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi ựất trên ựịa bàn huyện Gia Lâm Ờ Thành phố Hà Nội 59

4.3 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 61

4.3.1 Công tác tổ chức, trình tự thực hiện 61

4.3.2 Trách nhiệm của các cấp, các ngành 64

4.4 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ựối với 2 dự án nghiên cứu 68

4.4.1 Khái quát về 02 dự án nghiên cứu: 68

4.4.2 đối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường 71

4.4.3 Bồi thường thiệt hại về ựất và Bồi thường chi phắ hợp lý ựầu tư vào ựất còn lại 83

4.4.4 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 90

4.4.5 Chắnh sách hỗ trợ, tái ựịnh cư 96

4.4.6 Tốc ựộ và kết quả việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất tại 02 dự án trên ựịa bàn huyện Gia Lâm 110

4.4.7 đánh giá chung 112

4.5 Một số giải pháp ñẩy nhanh tiến ñộ bồi thường, giải phóng mặt bằng 115

4.5.1 Về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư 116

4.5.2 Về tổ chức thực hiện 117

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 119

5.1 Kết luận 119

5.2 Kiến nghị: 120

TÀI LIỆU THAM KHẢO 121

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

3 CN-TTCN Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Gia Lâm 55

Bảng 4.2 Xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường 78

Bảng 4.3 Ý kiến của người bị thu hồi ñất về ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường 80

Bảng 4.4 Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 2 dự án 85

Bảng 4.5 So sánh mức ñộ chênh lệch giữa giá bồi thường của 2 dự án và giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất 87

Bảng 4.6 Ý kiến của người bị thu hồi ñất về giá ñất tính bồi thường tại 2 dự

án 89

Bảng 4.7 Tổng hợp ñơn giá bồi thường tài sản tại 02 dự án 93

Bảng 4.8 Ý kiến của người bị thu hồi ñất trong việc bồi thường về tài sản gắn liền với ñất 95

Bảng 4.9 Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu 100

Bảng 4.10 Tổng hợp số hộ gia ñình, cá nhân ñã ñược hưởng chính sách hỗ trợ của 02 dự án bị thu hồi ñất 102

Bảng 4.11 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ 104

Bảng 4.12 So sánh giá ñất bồi thường và giá ñất tái ñịnh cư ñối với ñất ở tại 2

dự án. 109

Bảng 4.13 Tổng hợp kết quả ñạt ñược của các dự án 111

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, ñịa bàn ñể phân bố dân cư, các công trình xây dựng cơ bản và các hoạt ñộng kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia

Trong quá trình ðổi mới, ñặc biệt những năm gần ñây việc xây dựng cơ

sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñã phát triển nhanh, ñáp ứng yêu cầu CNH-HðH ñất nước với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước Công nghiệp vào năm 2020

Thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai thực hiện các dự án

Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh là ñã thực hiện ñược một nửa quá trình của dự án” Bồi thường giải phóng mặt bằng cũng là một vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và cộng ñồng dân cư ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở

Nguyên nhân gây nên tình trạng này ngoài vấn ñề về giá ñất tính bồi thường chưa hợp lý, còn nguyên nhân quan trọng là do chính sách, thủ tục về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư còn nhiều vướng mắc, bất cập hoặc do quá trình thực hiện chính sách pháp luật chưa khoa học gây chậm trễ trong công tác giải phóng mặt bằng

Gia Lâm là một huyện kinh tế trọng ñiểm của thành phố Hà Nội ðể thực hiện nhiệm vụ xây dựng Gia Lâm theo hướng hiện ñại, văn minh, giàu

ựẹp nhằm góp phần ựẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện ựại hóa Thủ ựô ựã ựược Nghị quyết đại hội đảng bộ huyện Gia Lâm lần thứ XX khẳng ựịnh Trong thời gian qua trên ựịa bàn huyện ựã và ựang triển khai nhiều dự án ựầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, dự án ựường giao thồng, các khu ựô thị, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ Ầ Song trong ựó có nhiều dự án quá trình thu hồi ựất, bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài trên 3 năm Những vướng mắc, bất cập nào về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư cần phải tiếp tục kiến nghị tháo gỡ là các câu hỏi cần phải ựược giải ựáp qua thực tiễn ựể ựề xuất giải pháp nhằm ựẩy nhanh tiến ựộ giải phóng mặt bằng, góp phần hoàn thiện chắnh sách ựất ựai trong thời gian tới

Vì vậy việc ựiều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tắch, ựánh giá có

cơ sở khoa học, từ ựó ựề xuất ựể sửa ựổi bổ sung, hoàn thiện chắnh sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất nhằm ựảm bảo lợi ắch hợp pháp của

tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân có ựất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về ựất ựai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất là cần thiết

đề tài: Ộđánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất thuộc 02 dự án ựường Quốc lộ 3 mới Hà Nội Ờ Thái Nguyên và dự án chuyển các hộ ra khỏi khu vực sạt lở bờ sông đuống trên ựịa bàn huyện Gia Lâm Ờ thành phố Hà NộiỢ ựược thực hiện nhằm góp

phần thực hiện mục tiêu trên với những mục ựắch, yêu cầu cụ thể dưới ựây:

- ðề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường,

hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm – Thành phố Hà Nội

- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên ñịa bàn nghiên cứu có ñộ tin cậy và chính xác Các số liệu ñiều tra thu thập phải ñược phân tích, ñánh giá một cách khách quan khoa học

- Phỏng vấn các chủ dự án; các ñối tượng có ñất bị thu hồi, bồi thường; người thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất tại ñịa bàn nghiên cứu

- ðề xuất các giải pháp nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ và thực hiện tốt chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, áp dụng với ñịa bàn nghiên cứu

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

2.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư:

2.1.1.1 Thu hồi ñất

Thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật này [12]

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư

2.1.1.3 Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [23]

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể

di dời ñến ñịa ñiểm mới

2.1.1.4 Tái ñịnh cư

TðC là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi

Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển

TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản;

di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại ñó Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở

TðC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB Các dự án TðC cũng ñược coi là các dự án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác [17]

2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

a Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính

ổn ñịnh cao phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã

ba lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai (1998, 2001 và 2003) nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp Luật ðất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính chưa

ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp Luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác

bồi thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB

Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB [7]

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ðất ñai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước

mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra [15]

Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể

tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng

mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử

dụng ñất không chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc mà hoạt ñộng quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng chức năng nhất [15]

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

c Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn kém, ñặc biệt là ñăng ký biến dộng về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm

tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

d Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi

Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày

01 tháng 01 hàng năm

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

- Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về ñịnh giá ñất ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh

tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh

Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo TS Phạm ðức Phong [19], giá ñất tính bồi thường thiệt hại về ñất là thước ño phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi ñất và nhà ñầu tư Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường GPMB và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%) Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi TðC lại quá cao so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi [6]

Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường, GPMB không ñược làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư

tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

- Giá cả cả bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường [5]

2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư phục vụ công tác GPMB của một số nước

Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng,

cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của Quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh

tế của hàng triệu người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng

về số lượng ðặc biệt ở những nước ñang phát triển người dân chủ yếu sống bằng nông nghiệp thì ñó là vấn ñề sống còn của họ Dưới ñây là một số kinh nghiệm trong công tác bồi thường, GPMB của một số nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam trong việc hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB

2.2.1 Trung Quốc

Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao, việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm

Do ñất ñai thuộc sở hữu của Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuy nhiên trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất khi bị thu hồi của các chủ sử dụng

Việc phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người

sử dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong phạm vi một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt haị bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà

nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước

có chính sách riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TðC ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý ñối với việc sắp xếp bồi thường khi không ñạt ñược sự thống nhất, lúc này sẽ

xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó theo khiếu tố Tại thành phố Thượng Hải, tiêu thuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời

cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: ðổi theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,

giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn mà

chính quyền thành phố, thành phố nơi mà có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà

ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%,80% hay 100% [3]

2.2.2 Thái Lan

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên

cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển

ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra toà án Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì

cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước,

họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi ñất trong nhiều dự án [16]

2.2.3 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật

Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ

ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai

rõ ràng về ñất ñai ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã hội Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp

ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật

“sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962 Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường cho ñến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật

“sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do ñó, cho ñến nay ñã

có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo

ba giai ñoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh

giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi thường Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có

quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ

tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà

ñó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh

Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản…ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế ñộ và luật GPMB: theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như gây hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ñược thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả [22]

2.2.4 Những kinh nghiệm cho Việt Nam

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước chúng

ta cần học hỏi các kinh nghiệm ñể tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB ở một số ñiểm sau:

- Hoàn thiện các quy ñịnh về ñịnh giá ñất nói chung và ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB nói riêng;

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy ñịnh về lập, thẩm ñịnh, phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái ñịnh cư kịp thời ñể

bố trí chỗ ở mới, hỗ trợ tạo việc làm và chuyển ñổi nghề nghiệp cho người có ñất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng ñất, Nhà nước và nhà ñầu tư theo hướng có lợi cho người có ñất bị thu hồi

- Phạm vi ñối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ trong các dự án không chỉ giới hạn trong số người bị thu hồi ñất mà phải mở rộng cho cho tới tất cả những người không bị thu hồi ñất nhưng bị tác ñộng tiêu cực bởi các dự án thu hồi ñất

- Sự minh bạch hóa và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi

dự án bị thu hồi ñất vào việc thực hiện chính sách, xây dựng phương án, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư là việc hết sức cần thiết bảo ñảm ñược lựa chọn ñược những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất, nhân văn nhất và có tính khả thi cao

2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời kỳ

2.3.1 Thời kỳ trước 1987

2.3.1.1 Hiến pháp 1946

Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần ñầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946 ðến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng ñất và Luật cải cách ruộng ñất ñược ban hành Một trong những mục tiêu ñầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và ñế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân [10] [11] Sau ñó, ðảng và Nhà nước ta ñã vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể

2.3.1.2 Nghị ñịnh số 151-TTg

Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg Ngày 14/4/1959, quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Ủy ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị ñịnh 151/TTg:

- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản: về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu

- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức

- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm

1960 Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp 1980 ra ñời

2.3.2 Thời kỳ 1987 ñến 1993

Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên [9] Luật ðất ñai năm 1988 ban hành quy ñịnh về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980

Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất Tại quyết ñịnh này, mức bồi thường còn ñược phân biệt theo thời hạn

sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền bồi thường ñối với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thủy lợi…

2.3.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003

2.3.3.1 Hiến pháp 1992

Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) ñã quy ñịnh:

“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”

- ðiều 17 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,

an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”

- ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài Tổ chức và

cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”

- ðiều 23 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc

tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

- ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu

về thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; ñối với ñất ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy ñịnh tại ðiều 17 và ñiều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân” [10]

Những quy ñịnh trên ñã tạo ñiều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi ñất ñai cho mục ñích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

là họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà Chính ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

- ðiều 12 Luật ñất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”

- ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” [13]

Sau khi Luật ñất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn bản dưới Luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các văn bản ñó, bao gồm:

- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của thửa ñất ñể lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng và mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất, nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một

số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp

lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc bồi thường bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất…

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính

- Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP

- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải bồi thường, ñối tượng ñược bồi thường, phạm vi bồi thường, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi

có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền Những nội dung mới ñề cập trong Nð 22/CP:

a- Về ñiều kiện ñược bồi thường về ñất có những quy ñịnh cụ thể các ñối tượng ñược bồi thường Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại ñược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi

và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương ðối với ñất bị thu hồi

là do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, ñất cho thuê, ñất ñấu thầu, thì người bị thu hồi ñất không ñược bồi thường về ñất nhưng ñược bồi thường thiệt hại chi phí ñã ñầu tư vào ñất Trường hợp ñất thu hồi thuộc ñất công ích của xã chưa giao cho ai sử dụng, khi giao ñất người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất phải bồi thường thiệt hại về ñất bằng tiền cho ngân sách xã Người ñang sử dụng ñất công ích của xã ñược UBND xã bồi thường thiệt hại chi phí ñã ñầu

tư vào ñất Diện tích ñất ở bồi thường cho mỗi hộ gia ñình theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh, nhưng không vượt quá diện tích của ñất bị thu hồi Trong trường hợp ñất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích ñất ở ñược bồi thường theo quy ñịnh người bị thu hồi ñất có thể ñược bồi thường thêm một phần diện tích ñất ở, tuỳ theo quỹ ñất của ñịa phương, phần còn lại ñược bồi thường bằng tiền

b- Về bồi thường tài sản trên ñất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá ñược bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên ñất hợp pháp sẽ ñược trợ cấp 70% ñến 80% mức bồi thường

c- Về mức bồi thường, tài sản ñược bồi thường theo mức ñộ thiệt hại thực

tế, bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối ña không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ ñộc lập ñược bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới

Các Nghị ñịnh trước ñây hầu như mới chỉ quan tâm ñến nội dung bồi thường cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi thì Nghị ñịnh này ñã ñưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh trách nhiệm của UBND các cấp và Hội ñồng bồi thường GPMB cấp huyện trong việc chỉ ñạo lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc hỗ trợ cho từng tổ chức hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án ñã ñược phê duyệt, tạo sự chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội quỹ ñất của ñịa phương

ðiều 35 quy ñịnh: “Tuỳ theo quy mô sử dụng ñất và tính chất của mỗi

dự án, UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm bồi thường cho các doanh nghiệp có chức năng và ñủ ñiều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng”

ðiều 39 quy ñịnh: “Trường hợp chủ dự án thoả thuận ñược với người có ñất bị thu hồi chấp nhận mức bồi thường thấp hơn quy ñịnh của Nghị ñịnh này

và ñược UBND cấp tỉnh cho phép thì ñược bồi thường theo mức ñã thoả thuận”

Nội dung mới ñược quy ñịnh là ngoài các ñối tượng bị thiệt hại về ñất

và các tài sản gắn liền với ñất, cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải

di chuyển khi Nhà nước thu hồi ñất cũng ñược công nhận là những người bị ảnh hưởng bởi dự án và ñược hưởng trợ cấp ngừng việc trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh nhưng không quá một năm

d- Về phương thức và mức bồi thường ñối với ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, ñất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản bồi thường bằng ñất có cùng diện tích và chất lượng, nếu không có ñất mới bồi thường bằng tiền; nếu ñất ñược bồi thường có diện tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn ñất bị thu hồi, người

bị ảnh hưởng ñược bồi thường bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và giá trị ñất, nếu ñất bồi thường có giá trị cao hơn ñất bị thu hồi thì người bị ảnh hưởng không phải nộp tiền phần chênh lệch ñó

ðất ở ñô thị là ñất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn dùng ñể xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp với quy hoạch ñã ñược duyệt ðất ñược quy hoạch ñể xây dựng ñô thị nhưng chưa có

cơ sở hạ tầng thì không ñược bồi thường như ñất ñô thị

ðối với ñất ở thuộc ñô thị loại I và loại II chủ yếu bồi thường bằng nhà

ở hoặc bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết ñịnh Bồi thường bằng ñất chỉ ñược thực hiện khi có dự án TðC ñược phê duyệt Trường hợp người bị ảnh hưởng ñồng ý nhận ñất ở ngoại thành thì ñược hưởng có quyền ñề nghị lựa chọn một trong ba phương án bồi thường

ðối với ñất ở nông thôn, người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng, mức tối ña ñược bồi thường bằng ñất nơi ở mới không quá 400m2, hoặc không quá 800m2 cho những vùng nông thôn có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hay ñiều kiện tự nhiên ñặc biệt

ñ- Quy trình tiến hành nhận tiền bồi thường: ðiều 34 quy ñịnh Việc lập Hội ñồng bồi thường thiệt hại GPMB có thể tiến hành sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc trước khi có quyết ñịnh thu hồi ñất Dựa trên cơ sở bản kê khai diện tích, hạng ñất, loại ñất, số lượng tài sản….Hội ñồng bồi thường thiệt hại GPMB kiểm tra, kiểm kê thực tế từ ñó xác ñịnh thiệt hại về ñất và tài sản của các tổ chức, hộ gia ñình cá nhân có ñất vị thu hồi và tài sản bị phá dỡ, tổng hợp lập án bồi thường trình các ngành các cấp có liên quan Trường hợp UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh chế ñộ, mức bồi thường vượt quá quy ñịnh thì phần bồi thường vượt mức do ngân sách ñịa phương có trách nhiệm chi trả ðối với các dự án khi thực hiện bồi thường thiệt hại GPMB chưa xác ñịnh ñược chủ sử dụng ñất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp tổ chức thực hiện bồi thường và chi trả

tiền bồi thường, chi phí bồi thường tính theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh này ñược phân bổ cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất thuộc phạm vi dự án chịu trách nhiệm hoàn trả và nộp vào ngân sách Nhà nước ngay sau khi có quyết ñịnh giao ñất hoặc cho thuê ñất

e- Về cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo, ñối với các dự án khi bồi thường GPMB, nếu người bị thu hồi ñất thấy quyết ñịnh bồi thường không ñúng với quy ñịnh của pháp luật, thì ñược quyền khiếu nại và ñược giải quyết theo quy ñịnh của Pháp lệnh khiếu nại và tố cáo Tuy nhiên, trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển GPMB và giao ñất ñúng kế hoạch

2.3.3.3 Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998

Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998 ñược Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật ðất ñai sửa ñổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số ñiều ñược bổ sung thêm cho phù hợp thực tế

Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính ñã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về sửa ñổi bổ sung Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP về việc bồi thưòng thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất Trong ñó, một số ñiều cơ bản ñã ñược ñề nghị sửa ñổi như xác ñịnh mức ñất ñể tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải chuyển ñến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các ñiều kiện bắt buộc phải có của khu tái ñịnh cư, Hội ñồng bồi thường GPMB và thẩm ñịnh phương án bồi thường GPMB [4]

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP bao gồm các phương pháp xác ñịnh hệ số K, nội dung và chế ñộ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB

2.3.3.4 Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001

Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ngày 29/6/2001 quy ñịnh cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng, cụ thể:

a- Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy ñịnh của Chính phủ

b- Nhà nước có chính sách ñể ổn ñịnh ñời sống cho người có ñất bị thu hồi Trong trường hợp người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở thì ñược mua nhà ở của Nhà nước hoặc ñược giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñể làm nhà ở Trong trường hợp phương án bồi thường ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, ñược công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy ñịnh của pháp luật mà người bị thu hồi ñất không thực hiện quyết ñịnh thu hồi thì cơ quan quyết ñịnh thu hồi ñất có quyền ra quyết ñịnh cưỡng chế Trong trường hợp Chính phủ ra quyết ñịnh thu hồi ñất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết ñịnh cưỡng chế

c- Trong trường hợp cộng ñồng dân cư xây dựng công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng ñồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân ñóng góp hoặc Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có ñất ñược sử dụng

ñể xây dựng công trình do cộng ñồng dân cư và người có ñất ñó thoả thuận [23]

Trong quá trình triển khai Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP, thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi ñất và thực hiện bồi thường GPMB, người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn, ñặc biệt là những người bị thu hồi hết ñất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác Với giá trị ñược bồi thường, người có ñất bị thu hồi không

có khả năng tạo lập nơi ở mới cũng như không có khả năng ñầu tư ñể chuyển sang ngành nghề khác Như vậy, dưới tác ñộng của cơ chế thị trường cùng với số lượng dự án gia tăng, công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn ñòi hỏi phải có sự thay ñổi về mặt

chính sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này ðồng thời, Nhà nước cần

có chính sách phù hợp về nhà ở, việc làm, lao ñộng …ñể giải quyết những vấn ñề

có liên quan ñến ñời sống, dân sinh, kinh tế cộng ñồng và ổn ñịnh xã hội Sau nhiều năm triển khai thực hiện, quá trình của một số tổ chức quốc tế cho các dự án ñầu tư phát triển (chủ yếu là các dự án phát triển cơ sở hạ tầng) Nghị ñịnh 22/CP

ñã thể hiện tính bất cập trong việc áp dụng thi hành và có nhiều quy ñịnh không phù hợp với chính sách bồi thường và TðC của các tổ chức ñó, phần nào hạn chế hiệu quả ñầu tư, tiến ñộ thực hiện và chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất Cần thiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP về chính sách bồi thường GPMB và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các nhu cầu sử dụng và lợi ích quốc gia

2.3.4 Thời kỳ từ 2003 ñến nay

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật ðất ñai và xuất phát từ yêu cầu của giai ñoạn mới, Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương ðảng khoá IX ñã ra Nghị quyết về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh CNH-HðH ñất nước Nghị quyết này là ñịnh hướng rất quan trọng ñể Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật ðất ñai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003

Luật ðất ñai năm 2003 là Luật có phạm vi ñiều chỉnh bao quát nhất, thể hiện ñầy ñủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật ðất ñai ñã ban hành trước ñó Luật có rất nhiều nội dung mới, trong ñó ñáng chú ý tập trung vào các vấn ñề ñang ñặt ra trong quản lý sử dụng ñất ñai sau:

a- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai với những quyền ñịnh ñoạt, quyền ñược hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người ñại diện chủ sở hữu;

b- Hoàn chỉnh chính sách ñất ñai ñối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nền kinh tế thị trường và tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tiến trình CNH-HðH nông nghiệp và nông thôn;

c- Coi trọng chính sách ñất ñai ñối với khu vực công nghiệp và dịch vụ,

tự tạo ra sự chủ ñộng về chuyển ñổi cơ cấu sử dụng quỹ ñất ñáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HðH ñất nước;

d- Thiết lập sự bình ñẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài và thu hẹp ñáng kể sự phân biệt giữa nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận ñất ñai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất; ñ- Xoá bỏ bao cấp về ñất ñai trên cơ sở coi ñất ñai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của ñất nước cần phải ñược ñịnh giá theo ñúng quy luật của kinh tế thị trường và phải ñược ñối xử như một loại hàng hoá có tính ñặc thù trong quá trình giao dịch bất ñộng sản;

e- Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng ñất trên cơ sở coi quyền sử dụng ñất là tài sản của người sử dụng ñất, hạn chế sự can thiệp về hành chính không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

và tài sản gắn liền với ñất;

g- Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá ñất bồi thường, chính sách tái ñịnh cư và hạn chế phạm vi dự

án phải thu hồi ñất;

h- ðẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý ñất ñai bằng việc phân cấp toàn bộ các quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất cho chính quyền ñịa phương; quy ñịnh cụ thể thủ tục và trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng ñất;

i- ðổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về ñất ñai theo hướng phát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và

các khiếu nại hành chính về ñất ñai; khắc phục tình trạng ñùn ñẩy trách nhiệm dẫn tới khiếu kiện kéo dài vượt cấp

Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại ñang ñược thực hiện và trong tương lai con số các dự

án sẽ tăng lên rất nhanh Sau khi Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành, Nhà nước

ñã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền

sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất;

Từ thực tế tình hình quản lý Nhà nước và các chính sách ñất ñai, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc chỉnh lý, bổ sung chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là cần thiết nhằm góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ GPMB thực hiện CNH-HðH, ổn ñịnh ñời sống nhân dân

2.4 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam

2.4.1 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1993

Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” (ðiều 27) Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị ñịnh này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai ñoạn từ 1994 ñến 1998 Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh như: chưa bao quát,

ựiều chỉnh ựầy ựủ phạm vi thu hồi ựất; mức bồi thường thiệt hại về ựất ựai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy ựịnh về các biện pháp hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái ựịnh cư ựể phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.vẦ

Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chắnh phủ thay thế cho Nghị ựịnh số 90/CP Chắnh sách bồi thường thiệt hại về ựất ựược thể chế tại Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP ựã ựiều chỉnh ựầy ựủ, cụ thể, chi tiết về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về ựất, về tài sản.v.v phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ắch giữa người bị thu hồi ựất với Nhà nước và các bên có liên quan Với việc ban hành Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP, Nhà nước ựã thực hiện ựổi mới một bước chắnh sách ựền

bù và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch công cộng, lợi ắch quốc gia Qua hơn 5 năm thực hiện, việc thực hiện chắnh sách hiện hành ựã ựạt ựược những kết quả quan trọng, nhưng cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại:

Thứ nhất, việc bồi thường ựất ở ựối với các trường hợp sử dụng ựất

trước Luật đất ựai năm 1993 còn chưa ựược quy ựịnh cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn ựến khiếu kiện

Thứ hai, giá ựất tắnh bồi thường thiệt hại quy ựịnh tại điều 8 của Nghị

ựịnh số 22/1998/Nđ-CP là phù hợp với chế ựộ sở hữu về ựất ựai và tình hình thực tế ở nước ta Tuy nhiên, quy ựịnh hiện hành còn có hai khắa cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác ựịnh giá ựất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; hai là, việc xác ựịnh hệ số K Không ắt ựịa phương bồi thường theo giá ựất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành như đà Nẵng, Lào Cai v.v.; nhiều ựịa phương khác quy ựịnh giá bồi thường ựất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá ựất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở ựịa phương Với số tiền bồi

thường ựó, người dân không ựủ ựể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh ựất tương ựương cả về diện tắch và giá ựất với mảnh ựất bị thu hồi; chắnh

vì vậy ựã làm ảnh hưởng tới khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi ựất; từ ựó, dẫn ựến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền bồi thường, không di chuyển, làm chậm tiến ựộ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án ựầu tư v.v

Thứ ba, quy ựịnh về ựiều kiện ựể ựược bồi thường hoặc không ựược bồi

thường thiệt hại về ựất tuy ựã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản

lý, sử dụng ựất ựai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không ựủ ựiều kiện ựược bồi thường thiệt hại dẫn ựến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng ựến thời gian thực hiện dự án

Thứ tư, chắnh sách bồi thường thiệt hại về ựất chưa gắn với chắnh sách

thu tiền sử dụng ựất, nhất là thu tiền sử dụng ựất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất (hợp pháp hoá) cho người sử dụng ựất ở trước Luật đất ựai năm 1993 Nhiều trường hợp ựủ ựiều kiện ựược bồi thường thiệt hại về ựất, nhưng theo quy ựịnh về thu tiền sử dụng ựất thì người có ựất muốn ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng ựất

Do ựó, khi thực hiện bồi thường mỗi ựịa phương có cách xử lý khác nhau, gây nhiều tranh cãi Có ựịa phương thực hiện ựền bù 100% như đồng Nai , nhưng có ựịa phương thực hiện bồi thường bằng 80% hoặc 60% tuỳ theo thời ựiểm sử dụng ựất như quy ựịnh của thành phố Hải Phòng, đà Nẵng hoặc khấu trừ phần nghĩa vụ tài chắnh còn thiếu vào tiền bồi thường như thành phố Hồ Chắ Minh

Thứ năm, chưa có quy ựịnh chi tiết về vấn ựề tái ựịnh cư như: tiêu

chuẩn của khu tái ựịnh cư, phân ựịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chắnh quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trắ tái ựịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ựất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ựời sống

và sản xuất tại các khu tái ựịnh cưẦ