Tư nhân hóa chợ truyền thống, nghiên cứu trường hợp thành phố mỹ tho

nhu c u,ăkhôngăth ngăxuyênăho tăđ ng... 1 Kh oăsátăc aătácăgi t iăcácăTP:ăCƠăMau,ăLongăXuyên,ăTrƠăVinh,ăV nhăLong,ăB năTre,ăLongăAn,ăSócăTr ng,ă CaoăLãnh... CH NGă2: CH ăTRUY NăTH NGăB N

B GIÁOăD CăVÀă ÀOăT O

-

T ăNHỂNăHịAăCH TRUY N TH NG

TP H ChíăMinh ậ N mă2014

B GIÁOăD CăVÀă ÀOăT O

TR NGă I H C KINH T THĨNHăPH H CHệăMINH

GS.TS David O Dapice Th.S Nguy năXuơnăThƠnh

TP H ChíăMinhă– N mă2014

L IăCAMă OAN

TôiăxinăcamăđoanăbƠiălu năv nănƠyăhoƠnătoƠnădoătôiăth c hi n.ăCácăph nătríchăd năvƠăs

li u s d ng trong lu năv năđ uăđ c d n ngu năvƠăcóăđ chínhăxácăcaoănh t trong ph m vi

hi u bi t c aătôi.ăLu năv nănƠyăkhôngănh t thi t ph năánhăquanăđi m c aăTr ngă i h c Kinh t TP H ChíăMinhăhayăCh ngătrìnhăGi ng d y Kinh t Fulbright

TP H Chí Minh, ngày 9 tháng 6 n m 2014

Tácăgi

Tr n Ng căTrungăNhơn

L I C Mă N

L iăđ uătiên,ătôiăxinăchơnăthƠnhăcámă năđ n th y Nguy năXuơnăThƠnh,ăng i tr c ti p

h ng d nătôiăth c hi năđ tƠiănƠy.ăTh yăđãăcungăc păchoătôiănhi uătƠi li u tham kh o quan

tr ng, t nătơmăh ng d n,ăđ ngăviênăvƠăđ aăraănh ng l iăgópăỦ,ăphêăbìnhăgiúpătôiăhoƠnăthƠnhă

đ tƠiănghiênăc uănƠy

XinăchơnăthƠnhăc mă năcácăth yăcôăgiáo,ăcácăanhăch nhơnăviênăCh ngătrìnhăGi ng d y Kinh t Fulbright – i h c Kinh t TP H ChíăMinhăđãănhi tătìnhăgi ng d y, h tr vƠăgiúpă

đ tôiătrongăsu tăquáătrìnhătheoăh c t iăch ngătrình

Xinăđ c cámă nălãnhăđ o yăbanănhơnădơnăt nh, S Côngăth ng,ăTrungătơmăXúcăti n

đ uăt ăduăl chăvƠăth ngăm i t nh Ti n Giang; y ban nhơnădơnăTP,ăPhòngăKinhăt , Chi C c thu , Ban Qu nălỦăch TP M Tho; yăbanănhơnădơnăvƠăPhòngăKinhăt cácăTP:ăCƠăMau,ăSócă

Tr ng,ăLongăXuyên,ăCaoăLãnh,ăTrƠăVinh,ăV nhăLong,ăB năTre,ăLongăAn,ăCôngătyăC ph n

L iăNhơnăđãăh tr ,ăgiúpăđ tôiăr t nhi uătrongăquáătrìnhăth c hi n kh oăsátăđi u tra, ph ng

v n t iăcácăđi mănghiênăc u,ăc ngănh ăđóngăgópănhi uăthôngătinăcóăgiáătr ă c bi tălƠănhơnăviênăBanăQu nălỦăch vƠăcácăh ti uăth ngăv s h tr trongăquáătrìnhăđi u tra cho vi căhoƠn thƠnhănghiênăc uănƠy

Cu iăcùng,ătôiăxinăg i l iăcámă năsơuăs cădƠnhăchoăgiaăđình,ăng iăthơn,ăb năbèăvƠăđ ng nghi păđãăđ ngăviên,ăkhíchăl vƠăchiaăs cùngătôiătrongăsu t th i gian h c t păvƠăth c hi n nghiênăc u

H căviênăCh ngătrìnhăGi ng d y Kinh t Fulbright

Tr n Ng căTrungăNhơn

t ăc i t o h th ng ch truy n th ngălƠănhuăc u c păbáchăc a m iăđ aăph ng

Tínhăđ năn mă2013,ăs l ng ch truy n th ngătrênăc n călƠă8.528ăch , thêmăvƠoăđó lƠătìnhăhìnhăkinhăt đ tăn căđangăg p nhi uăkhóăkh n,ăchoănênăkh n ngăchiăt ngơnăsáchănhƠăn c

đ đ uăt ănơngăc p ho căxơyăd ng m i h th ng ch truy n th ngălƠăkhôngăcóăkh n ngăđápăngăđ c NgƠyă14/01/2003ăChínhăph banăhƠnhăNgh đ nh s 02/2003/N -CP v phát tri n vƠăqu nălỦăch ,ătheoăđóăkhôngăchoăđ uăt ăt ngơnăsáchănhƠăn c.ăVìăv y,ăđ đ uăt ăc i t o h

th ng ch truy n th ngănƠy,ănhi uăđ aăph ngăđã đ nhăh ng b ngăcáchăm i g iăđ uăt ăt khu

v căt ănhơn Tuyănhiên,ăquaăkh oăsátătámăthƠnhăph vùngă ng b ng sông C uăLongăvƠăthƠnhă

ph M Thoăthìăvi căt ănhơnăhóaăch truy n th ng h uănh ăkhôngăth c hi năđ c

tìmă hi uă nguyênă nhơnă nêuă trên,ă tácă gi ch n ch C ă Ph ngă 8ă thƠnhă ph M Thoă đ nghiênăc u,ăđ ng th i s d ngăkhungăphơnătíchăth măđ nh d ánăđ phơn tíchătínhăkh thi c a

d ánătheoăquanăđi m ch đ uăt ănh măđ aăraăm căgiáăchoăthuêăqu y s p h pălỦămƠăch đ u

t ăch p nh năđ uăt ăv i su t sinh l iăkhôngăquáăcaoăvƠăs d ngăkhungăphơnătíchăđ nhătínhăđ

đi u tra m c s nălòngăchiătr c aăcácăh ti uăth ngăsauăkhiăcóănhƠăđ uăt

K t qu phơnătíchăchoăth yănguyênănhơnăd năđ n th t b i th tr ngălƠădoăb tăcơnăx ngăthôngătin, ch khôngăph iălƠădoă nhăh ng b i l iăíchăvƠăchiăphíăc aăhaiăbên.ăT nguyênănhơnănƠyătácăgi đãăđ aăraăb n gi iăphápănh măđi u ch nh th t b i c a th tr ngăvƠălƠmăd ánăm uăđ ápăd ng cho vi căt ănhơnăhóaăcácăch ti p theo

Do th iăgianănghiênăc uăcóăh n,ănênăđ tƠiăkhôngăth khôngăcóăthi uăsót,ăr t mong b năđ c đóngăgópăỦăki năđ đ tƠiăđiăvƠoăth c t

Ng i th c hi n

Tr n Ng c Trung Nh ơn

M C L C

L IăCAMă OAN i

L I C Mă N ii

TịMăT T iii

M C L C iv

DANH M CăCÁCăKụăHI UăVĨăCH VI T T T vii

DANH M CăCÁCăB NG BI U viii

DANH M CăCÁCăHỊNHăV viii

CH NGă1:ăGI I THI U 1

1.1 B i c nh 1

1.2 V năđ chínhăsách 4

1.3 M cătiêuăvƠăcơuăh iănghiênăc u 4

1.4 Ph măviăvƠăđ iăt ngănghiênăc u 5

CH NGă2:ăPHỂNăTệCHăTệNHăKH THIăTĨIăCHệNHăC A VI Că UăT ăC I T O CH TRUY N TH NG B NG NGU N V N KHU V CăT ăNHỂN 6

2.1.ă t v năđ vƠăkhungăphơnătích 6

2.1.1 Ngân l u tài chính vào c a d án 7

2.1.2 Ngân l u tài chính ra c a d án 7

2.1.3 Phân tích tính kh thi v m t tài chính c a d án 7

2.2.ăMôăt d án 8

2.2.1 Gi i thi u chung 8

2.2.2 Thông tin các bên liên quan, đ i t ng th h ng 8

2.3.ăCácăthôngăs c a d án 11

2.3.1 V mô 11

2.3.2 Chi phí đ u t ban đ u 11

2.3.3 Vòng đ i d án 11

2.3.4 Huy đ ng v n 11

2.3.5 Giá cho thuê qu y s p 12

2.3.6 Chi phí ho t đ ng 12

2.3.7 Thu 13

2.4.ă căl ngăngơnăl u 13

2.4.1 Chi phí đ u t d án 13

2.4.2 V n vay 13

2.4.3 Kh u hao 14

2.4.4 Doanh thu 14

2.4.5 Chi phí ho t đ ng 14

2.4.6 V n l u đ ng 14

2.4.7 Báo cáo thu nh p 14

2.5.ăHìnhăthƠnhăngơnăl uăd án 15

2.6.ăXácăđ nhăchiăphíăv n 16

2.7.ă ánhăgiáătínhăkh thiătƠiăchínhăc a d án 16

2.7.1 Quan đi m t ng đ u t 16

2.7.2 Quan đi m ch đ u t 18

2.7.3 Kh n ng tr n vay 19

2.8.ăPhơnătíchăđ nh yăvƠăr i ro c a d án 19

2.8.1 Xác đ nh các bi n s quan tr ng v r i ro 19

2.8.2 Phân tích đ nh y 19

2.8.3 Phân tích mô ph ng Monte Carlo 22

2.9.ăSoăsánhăvƠăđ xu t m căgiáăbìnhăquơn 23

CH NGă3:ăPHỂNăTệCHăM C S NăLọNGăCHIăTR TI NăTHUểăQU Y S P C A CÁCăH TI UăTH NG 26

3.1 M cătiêuăđi u tra 26

3.2 Thi t k nghiênăc u 26

3.2.1 Xác đ nh v n đ nghiên c u 27

3.2.2 Xác đ nh đ a đi m nghiên c u 27

3.2.3 Xác đ nh đ i t ng đi u tra 28

3.2.4 Ti n hành kh o sát c s 28

3.2.5 Ph ng pháp phân tích 28

3.3 K t qu đi u tra 29

3.3.1 Thông tin chung v ti u th ng 29

3.3.2 Ti p c n thông tin 30

3.3.3 Thu nh p và chi phí kinh doanh c a ti u th ng 30

3.3.4 Các y u t nh h ng đ n vi c kinh doanh c a h ti u th ng 32

3.4 So k t qu đi u tra gi a hai ch 36

CH NGă4:ăK T LU NăVĨă XU TăCHệNHăSÁCH 38

4.1 K t lu n 38

4.2.ă xu tăchínhăsách 39

DANH M CăCÁCăKụăHI UăVĨăCH VI T T T

T vi t t t Tên ti ng Anh Tênăti ng Vi t

CF

CSH

Conversion Factor Owner

H s chuy năđ i

Ch s h u

DSCR Debt Service Coverage Ratio H s anătoƠnăn vay

TM T

TP

UBND

Total investment City

People’săcommittee

T ng m căđ uăt ThƠnhăph yăbanănhơnădơn

WACC Weighted Average Cost of Capital Chiăphíăs d ng v năbìnhăquơnătr ng s

DANH M CăCÁCăB NG BI U

B ngă2.1:ăTínhătoánăbáoăcáoăthuănh p 15

B ngă2.2:ăTínhătoánăngơnăl uătheoăhaiăquanăđi m t ng đ uăt ăvƠăch đ uăt 16

B ng 2.3: H s anătoƠnătr n ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ 19

B ngă2.4:ă nh y v i l măphát 19

B ngă2.5:ă nh y v iăcácăh ng m c chi phíăđ uăt 20

B ngă2.6:ă nh y v iălưiăsu t vay n i t 20

B ngă2.7:ă nh y v iăgiáăchoăthuêăs p 21

B ngă2.8:ă nh y v iăchiăphíăho tăđ ng 21

B ngă2.9:ă nh y v iăl ng s păcóăth choăthuê 22

B ngă2.10:ăB ngăsoăsánhăm căgiáăchoăthuêăqu y s p 24

B ngă3.1:ăSoăsánhăk t qu đi u tra Ch C ăPh ngă8ăvƠ Ch B oă nhăPh ng 10 36

DANH M CăCÁCăHỊNHăV Hìnhă2.1:ăV tríăch C ăph ng 8 9

Hìnhă2.2:ăC uătrúcăd án 10

Hìnhă3.1:ăC uătrúcănghiênăc u 27

Hìnhă3.2:ăTrìnhăđ v n hóaăti uăth ng 29

Hìnhă3.3:ăT l ti uăth ngăti p c n ch tr ngăđ uăt 30

Hìnhă3.4:ăThu nh păbìnhăquơnăc a ti uăth ng 31

Hìnhă3.5:ăChiăphíăkinhădoanhăbìnhăquơnăc a ti uăth ng 31

Hìnhă3.6:ăGiáăchoăthuêăqu y s p 33

Hìnhă3.7:ăCácăchiăphíăd ch v khác 34

ch H th ng ch đãăgópăph nătíchăc căvƠoăvi cătiêuăth cácăs n ph m s n xu t t cácăl nhă

v cănôngănghi p,ăcôngănghi păvƠăti u th côngănghi p;ăđápă ng t tăcácăm tăhƠngăph c v đ i

s ngăvƠăs n xu t c a ng iădơnăđ aăph ng.ăCh lƠăm ngăl iăphơnăph iăbánăl truy n th ng, chi m v tríăquanătr ng trong h th ngăth ngăm i,ăđ c bi tălƠăđ i v iăbánăl hƠngăhóaătiêuădùng.ăH th ng ch phátătri năgópăph n gi i quy t vi călƠm,ăt o thu nh p cho s l ng đángă

k ng iădơnăđ aăph ng.ăThêmăvƠoăđó,ăh th ng ch c ngăt o ngu năthuăchoăngơnăsáchăthôngăquaăcácăkho năphí, thu vƠăt o b m t kinh t - xãăh iăđôăth sôiăđ ng.ăNgoƠiăra,ăchiăphíăchoă

vi c kinh doanh t i ch truy n th ng c aăcácăh ti uăth ngăt ngăđ i th p h năsoăv iăchiăphíăkinhădoanhătrongăsiêuăth , phùăh p v i kh n ngăchiătr đ i v iăcácăh ti uăth ngăc aăđ a

ph ng,ăđi năhìnhănh ăgiáăthuêăqu y s p,ăchiăphíăs d ngămáyăl nh,ă….ăVì v y, vi c duy trì h

th ng ch truy n th ng là nhu c u c n thi t cho vi c phát tri n kinh t , xã h i c a m i đ a ph ng

Trong b i c nh hi n nay, r t nhi u ch truy n th ngăđãăđ căhìnhăthƠnhălơuăđ i,ăc ăs h t ng ngƠyăcƠngăxu ng c p có nguyăc ăgơyăthi t h iăđ nătínhăm ngăvƠătƠiăs n c aăng iădơn,ăc th

nh ăcácăv cháy:ă ch QuiăNh năt nhăBìnhă nhăngƠyă26/12/2006,ăch Vinh t nh Ngh An ngƠyă 20/6/2011,ăch Qu ngăNgãiăngƠyă9/02/2012, ch tráiă cơyăTh nh Tr TP M Tho t nh

Ti năGiangăngƠyă8/10/2013 H th ngăphòngăcháyăch aăcháy,ăđi n, c păn c,ăthoátăn c, di n tíchăđi m gi xe, di nătíchăqu y s p, chi u r ng l iăđiăn i b khôngăđ m b oăanătoƠn.ă i m

b c x păhƠngăhóa,ăkhoăb o qu năhƠngăhóaăh uănh ăcácăch khôngăđ căđ uăt ;ăd ch v đoă

l ng, d ch v ki m tra ch tăl ngăhƠngăhóa,ăv sinhăanătoƠnăth c ph m ch th c hi n khiăcóă

nhu c u,ăkhôngăth ngăxuyênăho tăđ ng Vì v y, vi c đ u t c i t o h th ng ch truy n th ng

là nhu c u c p bách c a m i đ a ph ng

Theo th ngăkêăc a B Côngăth ngăđ năngƠyă31/12/2010,ăs l ng ch truy n th ngătrênăc

n călƠă8.528ăch (xem ph l c 1),ătrongăđóăvùngă ng b ngăsôngăC uăLongălƠă1.657ăch (B

Côngăth ng,ă2010) Tuyănhiên,ătìnhăhìnhăkinhăt đ tăn căđangăg p nhi uăkhóăkh n,ăkh n ng

chi t ngân sách nhà n c đ đ u t nâng c p ho c xây d ng m i h th ng ch truy n th ng

là không có kh n ng đáp ng đ c Thêmă vƠoă đó,ă ngƠyă 14/01/2003ă Chínhă ph bană hƠnhă

Ngh đ nh s 02/2003/N -CP v phátătri năvƠăqu nălỦăch (Chínhăph , 2003, tr.3),ătheoăđóăngơnăsáchănhƠăn c ch đ uăt ăcácălo i ch nh :ăch đ u m iăchuyênădoanh,ăch t ng h p,ăcácă

ch trungătơmăhuy năcóăđi u ki n kinh t xãăh iăkhóăkh năvƠăđ c bi t, ch biênăgi iăvƠăch dơnăsinhăxãăc aăcácăhuy năcóăđi u ki n kinh t xãăh iăkhóăkh năvƠăđ c bi t.ă i v iăcácăch cònăl iăkhôngăđ c s d ngăngơnăsáchănhƠăn căđ đ uăt ,ămƠăkhuy năkhíchăm i g i đ uăt ă

b ngăhìnhăth căxãăh iăhóaănh m ti t ki măngơnăsách,ănơngăcaoăhi u qu kinh t c ngănh ăn ngă

l c qu nălỦăc aăcácăch Vì v y, đ đ u t c i t o h th ng ch truy n th ng này, nhi u đ a

ph ng xác đ nh h ng b ng cách m i g i đ u t t khu v c t nhân

Qua kh oăsátă8ăTP thu căvùngă ng b ngăsôngăC uăLongăcùngăv i TP M Tho thìăvi c th c

hi năt ănhơnăhóaăh th ng ch truy n th ngăcònăg p nhi u b t c p, h uănh ăcácăđ aăph ngăkhôngăth c hi năđ c.ăNguyênănhơnăch y uălƠădoăl nhăv căđ uăt ăkhaiăthácăkinhădoanhăch ,

n măđ uătiênănhƠăđ uăt ăph i chi m t ngu n v n l n,ătuyănhiênăvi c thu h i v n ch m (kho ng 10ăn măđ nă15ăn m)ăd năđ nătínhăr i ro c a d ánăcao.ă ng th i,ăđ uăt ăl nhăv cănƠyămangătínhăch tăđ căthù,ăđòiăh iănhƠăđ uăt ăph i cóăkinhănghi m,ăchoănênăcóăr tăítănhƠăđ uăt ăthamăgiaă

đ uăt ăNgoƠiăra,ăkhiăthamăgiaăđ uăt ,ănhƠăđ uăt ăth ngăápăd ng m căgiáăchoăthuêăqu y s p cao nh tătheoăquiăđ nh t i Thôngăt ăs 97/2006/TT-BTCăngƠyă16/10/2006ăc a B TƠiăchínhăv

vi căh ng d n v phí vƠăl phíăthu c th m quy n quy tăđ nh c a H iăđ ngănhơnădơnăt nhăvƠă

TP tr c thu căTrungă ng (B TƠiăchính,ă2006, tr 4)đ th c hi n d ánănh m thuăđ c m t

su t l i nhu năsiêuăng ch.ăTuyănhiên,ăvi cănƠyăđãăgơyăph n ng c aăcácăh ti uăth ng,ăvìăcóă

s chênhăl chăgiáăchoăthuêăqu y s p ơyălƠăv năđ mƠăchínhăquy năcácăđ aăph ngăc n ph i can thi p, gi i quy t.1

TP M Thoăđ căhìnhăthƠnhălơuăđ i,ăđ nănayăđãăđ că336ăn m.ăN mă2005,ăTP đ c Th

t ngăChínhăph côngănh nălƠăđôăth lo iăII,ăn mă2009ăđ căChínhăph banăhƠnhăNgh quy t

s 28/NQ-CP v m r ngăđ a gi iăhƠnhăchínhăv i di nătíchă81,54km2 v i t ng s dơnăđ năn mă2012ălƠă216.903ăng i, bao g mă11ăph ngăvƠă6ăxã (Chínhăph , 2009).ăTínhăđ năn mă2012ăthìă

t căđ t ngăGDPălƠă12,67%, thu nh păbìnhăquơnăđ uăng i c a TP lƠă47,15ătri u/ng i/n m,ă

t ng m căbánăl hƠngăhoáăvƠădoanhăthuăd ch v tiêuădùngăxãăh i th c hi năđ t 11.893,79 t

đ ng,ăt ngă15,85%ăsoăcùngăk (Chi c c Th ngăkêăTP M Tho, 2013) Hi n t i,ătrênăđ aăbƠnăTP

M Thoăcóă06ăsiêuăth vƠă18ăch truy n th ng,ătrongăđóă02ăch lo i I, 01 ch lo i II, 14 ch lo i IIIăvƠă01ăch đ u m i (xem ph l c 2) Theo k ho chăgiaiăđo n t n mă2010ăđ năn mă2020ăs

c i t o 7 ch vƠăđ uăt ăxơyăd ng m i 7 ch (PhòngăKinhăt TP M Tho, 2012, tr 9) Th c hi n Ngh quy t s 13-NQ/TUăngƠyă09/4/2009 c a Ban ch păhƠngă ng b TP M Tho v vi călãnhă

đ oăphátătri năth ngăm i d ch v vƠăh th ng ch trênăđ aăbƠnăTP M Tho (BCH ng b TP

M Tho, 2009).ăTheoăđó,ăvi căđ uăt ,ăphátătri n h th ng ch truy n th ngălƠăv năđ quan tr ng, gópăph năhoƠnăthƠnhăcácăch tiêuăđ phátătri n TP M ThoăthƠnhăđôăth lo iă1ăn mă2015.ăTuyănhiên,ăngƠyă14/01/2003,ă Chínhăph banăhƠnhăNgh đ nh s 02/2003/N -CP v phátătri n vƠă

qu nălỦăch (Chínhăph , 2003),ătheoăđóăcácăđ aăph ngăkhôngăđ c s d ngăngơnăsáchănhƠă

n căđ uăt ăchoăcácăch truy n th ng, khuy năkhíchăkhuăv căt ănhơnăđ uăt ănh mănơngăcaoă

hi u qu kinh t c ngănh ăn ngăl c qu nălỦăc aăcácăch ă th c hi n ngh đ nh nƠy,ăTh ng

tr c UBND TP M ThoăđãăbanăhƠnhăch tr ngăm i g iăđ uăt ăv i m iăhìnhăth c nh mănơngă

c p h th ng ch trênăđ aăbƠnăTP M Tho,ăgópăph năhoƠnăthƠnhăch tiêuătheoăngh quy tăđ ra

Tóm l i, vi c duy trì, đ u t c i t o h th ng ch truy n th ng là nhu c u c n thi t đ i v i m i

đ a ph ng Tuy nhiên, v i ngu n ngân sách h n h p, cùng v i qui đ nh c a Ngh đ nh s 02/2003/N -CP ngày 14/01/2003 c a Chính ph , vi c t nhân hóa ch truy n th ng đ n nay các đ a ph ng h u nh v n ch a th c hi n đ c tìm ra gi i pháp cho b t c p này, tác gi

ch n d án đ u t Ch C Ph ng 8 TP M Tho làm đi n hình đ nghiên c u phân tích

1 Kh oăsátăc aătácăgi t iăcácăTP:ăCƠăMau,ăLongăXuyên,ăTrƠăVinh,ăV nhăLong,ăB năTre,ăLongăAn,ăSócăTr ng,ă CaoăLãnh

1.2 V năđ ăchínhăsách

Tínhăđ n nay, TP M Thoăđãăm i g iăđ uăt ăđ c 04 ch truy n th ng lƠăCh M Tho, Ch

Th nh Tr Ph ng 4, Ch o Th nh vƠ Ch C ăPh ng 8 (xem ph l c 3) Tuyănhiên, trong quáătrìnhăl p th t căđ uăt ăg p r t nhi uăv ng m c,ăkhóăkh n,ălƠmăchoăth i gian th c hi n d ánăkéoădƠiăt baăđ n b năn mă(thayăvìătrongăm tăn m)ăm iăhoƠnăthƠnh.ăNguyênănhơnălƠădoăkhi thamăgiaăđ uăt ,ăcácănhƠăđ uăt ăđ xu t m căgiáăchoăthuêăqu y s p cao nh m t o l i nhu n h p

d n cho h (m căgiáănƠyăcaoăg p nhi u l n so v i m căgiáăhi n h uăkhiăch aăcóănhƠăđ uăt ) ThêmăvƠoăđó, UBND TP M Thoăkhôngăcan thi p vƠoăm că giáă nƠy, đ ng th iăc ngăkhôngăthôngă tină choă cácă h ti uă th ngă tr c khi m i g iă đ uă t ,ă c ngă nh ă khôngă đ cácă h ti u

th ngăthamăgiaăvƠoăvi căhìnhăthƠnh,ăth a thu n m căgiáăv iănhƠăđ uăt ă i uănƠyăd năđ n cácă

h ti uăth ngăkhôngăn m b tăđ căthôngătin,ănênăkhi UBND TP M Tho côngăb raăcácăh ti u

th ng,ăthìăcácăh ti uăth ngăph năđ i doăgơyăthi t h iăđ n hi u qu kinh doanh c a h Tuy nhiên,ăn u UBND TP M Tho ki măsoátăm căgiáăchoăthuêăqu y s p th păh năthìăkhuăv căt ănhơnăkhôngăs nălòngăthamăgiaăđ uăt ă i uănƠyăd năđ n k t qu lƠăch truy n th ngăkhôngăđ c

c i t oăvƠătìnhătr ng xu ng c păc ăs h t ngăvƠăm tăanătoƠnăv n ti p di n.ăVìăv y,ăđ gi i quy t

v năđ nƠy,ăUBNDăTP M Tho c n ph iăcóănh ngăchínhăsáchăcanăthi pănh ăth nƠoăđ đemăl i

hi u qu kinh doanh choăcácăh ti uăth ngăvƠănhƠăđ uăt ă

1.3 M cătiêuăvƠăcơuăh iănghiênăc u

T b i c nhănêuătrên,ăm cătiêuănghiênăc u c a Lu năv nălƠăphơnătíchăxemăho tăđ ngăđ uăt ăvƠăkinh doanh ch truy n th ng v i s tham gia khu v căt ănhơnăđangăg p nh ng tr c tr căgì,ăd n

đ n s th t b iătrongăthuăhútăđ uăt ăc i t o ch truy n th ngătrênăđ aăbƠnăTP M Tho T đó,ă

Lu năv năđ xu tămôăhìnhătƠiăchínhăvƠăkhungăphápălỦăđ đ m b o vi căt ănhơnăhóaăch truy n

th ng mang l i l iăíchăchoănhƠăđ uăt ăvƠăl iăíchăchoăcácăh ti uăth ng

th c hi n m cătiêuănêuătrên,ăLu năv năti năhƠnhăphơnătíchăvƠătr l iăcơuăh iănghiênăc u

nh ăsau:ă

V iăcácăquiăđ nhătheoăkhungăphápălỦăvƠăchínhăsáchăhi năhƠnh,ăthìăgiáăchoăthuêăqu y s p c a

ch truy n th ngăsauăkhiăđ uăt ălƠăbaoănhiêuăđ đ m b oătínhăkh thi v m tătƠiăchínhăđ i v i

ch đ uăt ?

C năc vƠoăho tăđ ng kinh doanh c aăcácăh ti uăth ng,ăm căgiáăchoăthuêăqu y s pămƠăcácă

h ti uăth ngăcóăkh n ngăchiătr lƠăbaoănhiêu?

đ m b o vi c m i g iăđ uăt ăthuăhútăđ c khu v căt ănhơnăđ uăt ăvƠăđ m b o l iăíchăkinhădoanh c a h ti uăth ngăthìămôăhìnhăđ uăt ,ăkhungăphápălỦăvƠăchínhăsáchăc aănhƠăn c c n

đ căđi u ch nhănh ăth nƠo?

1.4 Ph măviăvƠăđ iăt ngănghiênăc u

Ph mă viă nghiênă c u c a lu nă v nă lƠ nghiênă c uă cácă ch truy n th ngă đangă ho tă đ ng kinh doanh,ăc ăs h t ngăđãăxu ng c p, c n ph i c i t oănơngăc pătrênăđ aăbƠnăcácăTP thu căđôăth

lo i II, lo iăIIIăVùngăđ ng b ngăsôngăC u Long, c th ph măviăchínhă đơyălƠăch C ăPh ng

8, TP M Tho.ă iăt ngănghiênăc uăchínhălƠăch đ uăt ,ăcácăh ti uăth ngăvƠăm t s c ăquanăNhƠăn căcóăliênăquanănh :ăUBNDăTP M Tho,ăPhòngăKinhăt , Chi C c thu , S TƠiănguyênăvƠămôiătr ng t nh Ti năGiang…ăPhòngăKinhăt ,ăUBNDăcácăTP vùngă ng b ngăsôngăC u Longănh :ăCƠăMau,ăSócăTr ng,ăLongăXuyên,ăCaoăLãnh,ăTrƠăVinh,ăV nhăLong,ăB n Tre, Long An.ăTácăgi khôngănghiênăc uăcácăch đ căđ uăt ăxơyăd ng m i t iăcácăv tríăm i

CH NGă2:

CH ăTRUY NăTH NGăB NGăNGU NăV NăKHUăV CăT ăNHỂN 2.1 tăv năđ ăvƠăkhungăphơnătích

V iăcácăquiăđ nhătheoăkhungăphápălỦăvƠăchínhăsáchăhi năhƠnh,ăthìănguyênănhơnăd năđ n k t qu khôngăthuăhútăđ c khu v căt ănhơnăthamăgiaăđ uăt ăvƠoăl nhăv c ch truy n th ngăcóăph iălƠă

vi căkhôngăđ ng thu n v m căgiáăchoăthuêăqu y s p gi aăcácăh ti uăth ngăvƠăch đ uăt ăhayăkhông,ăhayălƠădoănguyênănhơnăkhác

Xétăv khíaăc nhătƠiăchính,ăvi c m i g iănhƠăđ uăt ăth c hi năđ uăt ăc i t o ch truy n th ng

ph thu căvƠoăvi c nhƠăđ uăt ănh năđ c m t su t l i nhu n h pălỦăt l iăíchătƠiăchínhăcóă

đ c t ti năchoăthuêăqu y s păvƠăcácăho tăđ ngăkinhădoanhăkhácăsoăv iăchiăphíătƠiăchínhăc a

đ uăt ăbanăđ uăvƠăchiăphíăv năhƠnh

Theoăquyăđ nh hi năhƠnh,ăgiáăchoăthuêăqu y s păđ c th a thu nătrênăc ăs h păđ ngădƠiăh n

gi aănhƠăđ uăt ăv iăchínhăquy năđ aăph ng.ăTuyănhiên,ăđ ngăc ăc aănhƠăđ uăt ălƠăs đòiăh i

m t m căgiáăchoăthuêăqu y s păcaoăđ ngoƠiăvi căhoƠnăv năcònăcóăth h ngăđ c m t su t sinh l iă siêuă ng ch V phíaă chínhă quy nă đ aă ph ngă n uă khôngă n mă đ că thôngă tină ho c khôngăchúăỦăđ n v năđ nƠy mƠ ch p nh n m căgiáăchoăthuêănƠy,ăs gơyăthi t h iătƠiăchínhăchoăcácăh ti uăth ngăhayăth măchíăgơyăph năđ i c aăcácăh ti uăth ngăd năđ n d ánăth t b i

Ng c l i, n uăchínhăquy n đ aăph ngăápăđ t m t m căgiáăchoăthuêăquáăth p,ălƠmăchoăd ánăkhôngăh p d n, khôngăcóătínhăkh thi, thìănhƠăđ u s rútălui,ăkhôngăthamăgia

T phơnătíchănêuătrên,ăyêuăc uăđ t ra c a v năđ lƠăc haiăbênăph i th c hi năcôngătácăth m

đ nh d ánăđ xácăđ nh m căgiáăchoăthuêăh pălỦ,ămƠăch đ uăt ăđ tăđúngăsu t sinh l iătƠiăchínhătheoăyêuăc uănh ngăkhôngăquáăcao

tr l i cơuăh iăchínhăsáchăth nh t,ăCh ngă2ănƠyăs s d ng m t tìnhăhu ng c th lƠăd ánăCh C ăPh ng 8, TP M Tho đ phơnătíchătínhăkh thi v m tătƠiăchính,ăt đóăxácăđ nh

m căgiáăchoăthuêăs p t i ch truy n th ngăsauăkhiăđ c c i t o m c v aăđ h p d n cho ch

đ uăt ăt khu v căt ănhơn

Tácăgi s d ngăkhungăphơnătíchăth măđ nhătƠiăchínhăd ánăd aătheoătƠiăli uăPh ngăphápăphơnă tích chiă phíă vƠă l iă íchă choă cácă quy tă đ nhă đ uă t ă c aă Jenkinsă ( i h că Harvard)ă vƠă

Harbergeră( i h c Chicago) – Ch ngăIIIăđ năCh ngăVIăvƠătƠiăli uăPhơnătíchăkinhăt cácă

ho tă đ ngă đ uă t ă - Côngă c phơnă tíchă vƠă ng d ng th c t c a Vi nă Ngơnă hƠngă th i gi i (WBI)ădoăNhƠăxu t b năv năhóaăthôngătinăHƠăN iăn mă2002ăphátăhƠnhă– Ch ngăXI

VìălƠăd ánăđãătri n khai th c hi n,ănênăm cătiêuăth măđ nhăkhôngăph iălƠăđ aăraăquy tăđ nhăđ u

t ăThayăvƠoăđó,ătácăgi ti năhƠnhănh n d ngăcácăl iăích,ăchiăphíătƠiăchínhăc a d ánăthi t l p ngơnăl uătrênăquanăđi m t ngăđ uăt ăvƠăch đ uăt ăSauăđó,ăc năc vƠoătiêuăchíăNPV,ăIRRătƠiăchính,ătácăgi s tínhătoánălƠăv i m căgiáăchoăthuêătheoăđ ngh banăđ u c a ch đ uăt ăthìăd ánăcóăkh thiăhayăkhôngăvƠăn u kh thiăthìăm c l i nhu n mƠăch đ uăt ăthuăđ căcóăquáăcao,ăh p lỦăhayăkhông.ăSoăv i m căgiáăUBNDăTP M Thoăđ aăraăcóăch p nh năđ căhayăkhông

C năc vƠoăkhungăphơnătíchătínhăkh thiătƠiăchínhăc a d án,ăd ánăc i t o ch truy n th ngăcóă

l iăíchătƠiăchínhăvƠăchiăphíătƠi chínhănh ăsau:

2.1.1 Ngân l u tài chính vào c a d án

L iăíchătƠiăchínhăc a d ánălƠăngơnăl uăvƠoăt ădoanhăthuăchoăthuêăs p,ăkhuăkiosăvƠăcácăho tăđ ng kinhădoanhăkhácănh ăgi xeăvƠănhƠăv sinh

đi năn c,ăv năphòngăph m

Thu : thu thu nh păvƠăthu giáătr giaăt ng

2.1.3 Phân tích tính kh thi v m t tài chính c a d án

a) Phân tích ngân l u t các quan đi m t ng đ u t

Ngơnăl uăvƠoăc a d ánălƠăngơnăl uăt ho tăđ ngăkinhădoanhăkhôngăk thu VAT

Ngơnăl uăraăc a d ánăbaoăg măngơnăl uăt chiăphíăđ uăt ,ăchiăphíăho tăđ ngăvƠăthu thu nh p doanh nghi p

Ngơnăl uăròngăc a d ánătrênăquanăđi m t ngăđ uăt ălƠăchênhăl ch gi aăngơnăl uăvƠoăvƠăngơnă

l uăraăc a d án

b) Phân tích ngân l u t các quan đi m ch đ u t

L ch n vay c a d ánăđ c thi t l păđ xácăđ nh ngơnăl uăn vay

Ngơnăl uăròngăc a d ánătrênăquanăđi m ch đ uăt ăđ cătínhăb ngăcáchălo i b ngơnăl uăn vay ra kh i ngơnăl uăròngăc a d ánătrênăquanăđi m t ngăđ uăt

2.2 Môăt ăd ăán

2.2.1 Gi i thi u chung

Ch C ăPh ngă8ălƠăch lo iăIăđ căxơyăd ng l i t n mă1983,ăđ nănayăc ăs h t ngăđãă

xu ng c pănghiêmătr ng,ăcóăkh n ngăs păđ ,ăgơyănguyăhi măđ nătínhăm ngăvƠătƠiăs n c a

ng iădơn.ăTh c hi n ch tr ngănêuătrên,ăUBNDăTP M Thoăđãăm i g iăđ uăt ăvƠăđ cănhƠă

đ uăt ălƠăCôngătyăC ph n L iăNhơnăxúcăti năđ uăt ăt n mă2008(PhòngăKinhăt TP M Tho,

2013).ăTuyănhiên,ăquáătrìnhăl p th t căđ uăt ăx y ra nhi u b t c pănh :ăkhôngăcóătiêuăchíăv quiăđ nh h s tínhăgiáăthuêăqu y s pătrongăquáătrìnhăch n th uănhƠăđ uăt ,ăkhôngăcóăh păđ ng

th c hi n d ánăcamăk t gi aănhƠăđ uăt ăvƠăUBNDăTP M Thoăsauăkhiăphêăduy t k t qu trúngăth u, d năđ nănhƠăđ uăt ăsauăkhiătrúngăth uăđãăđ aăvƠoăh s cao nh t đ tínhăgiáăthuêă

qu y s p,ăcáchătínhănƠyăđãălƠmăgiáăchoăthuêăqu y s păcaoăh năth c t g p nhi u l n C th lƠ:ăkhiăch aăcóănhƠăđ uăt ăthìăgiáăthuêăqu y s păbìnhăquơnălƠă528ăđ ng/m2/ngƠy(xem ph l c 4); sauăkhiăcóănhƠăđ uăt ăthìăm căgiáăt ngălênălƠă3.535 đ ng/m2/ngƠy (xem ph l c 5).ăVìăv y, khi thôngăbáoăch tr ng,ăcácăh ti uăth ngăkhôngăđ ngătình,ăd năđ n s bi uătìnhăc aăcácăh

ti uăth ng.ăTr c s vi cănƠy,ăUBNDăTPăM Tho ph i can thi p nhi u l n,ăchoăđ năn mă

2012 d ánănƠyăm iăđ c ti năhƠnhăxơyăd ng

2.2.2 Thông tin các bên liên quan, đ i t ng th h ng

D ánăCh C ăPh ngă8ăđ căđ uăt ăb iăCôngătyăC ph n L iăNhơnă(ti năthơnălƠăLiênăminhă

H pătácăxãăTP H ChíăMinh)ăb ngăhìnhăth căt ănhơnăhóa,ăth i h nă30ăn măv i t ng m căđ u

t ălƠă16.968.155.354ăđ ng,ătrongăđóăti năthuêăđ tălƠă6.017.550.000ăđ ng,ăcònăl i v n ch đ u

t ălƠă50%ăvƠăv năvayălƠă50%,ăn m v tríătrungătơmăphíaăTơyăTP M Tho(PhòngăKinhăt TP

M Tho, 2012)

V tríăCh C ăPh ng 8, TP M Thoăđ c th hi n Hìnhă2.1ănh ăsau:

Hìnhă2.1: V tríăch C ăph ng 8

Ngu n: Tác gi t v d a trên b n đ hành chính TP M Tho n m 2012

Quyă trìnhă ch nă nhƠă đ uă t ă đ c th c hi n theo Lu tă uă t ă n mă 2005;ă Thôngă t ă s 03/2009/TT-BKHăngƠyă16/4/2009 c a B K ho chăvƠăđ uăt v vi căh ng d n l a ch nănhƠă

đ uăt ăth c hi năđ uăt d ánăcóăs d ngăđ t(B K ho chăvƠăđ uăt ,ă2009)vƠăQuy tăđ nh s 5122/Q -UBNDăngƠyă29/12/2009 c a UBND t nh Ti n Giang v vi căbanăhƠnhăquyăch th c

hi năc ăch ph i h păliênăthôngătrongăgi i quy t th t căđ uăt ătrênăđ aăbƠnăt nh Ti n Giang(UBND t nh Ti n Giang, 2009), đ nănayăđ c thay th b i Quy tăđ nh s 03/2013/Q -UBND ngƠyă 6/02/2013ăc a UBND t nh Ti n Giang v vi căbanăhƠnhăquyă ch ph i h p trong gi i quy t th t căđ uăt ătrênăđ aăbƠnăt nh Ti n Giang (UBND t nh Ti n Giang, 2013) Sau khi trúngăth uănhƠăđ uăt ăs l p th t căđ uăt ătheoăquiăđ nh c aănhƠăn c UBND TP M Tho s

h tr ,ăh ng d nănhƠăđ uăt ătrongăquáătrìnhăl p th t căđ uăt ănh :ăt ch c ch n th u,ăkỦăh p

đ ng v iănhƠăđ uăt ;ăthôngăbáoăch tr ng,ăs p x p b tríăch t măchoăcácăh ti uăth ng,ăbƠnăgiao m t b ng cho ch đ uăt ,ăphêăduy tăph ngăánăthuăchi,ăc p gi yăphépăxơyăd ngăcôngătrình.ăUBNDăt nh th c hi n:ăphêăduy t k t qu trúngăth u, c p gi y ch ng nh năđ uăt ,ăh p

đ ngăthuêăđ t v i ch đ uăt ,ăphêăduy tăđánhăgiáătácăđ ngămôiătr ng D ánăđ căthiăcôngătrongă04ătháng,ăsauăkhiăđ aăvƠoăkhaiăthácăs d ng s đ t chu n ch lo iăIătheoăquiăđ nhănhƠă

n c,ăđ ng th i gi i quy tăđ c vi c lƠmă năđ nh cho 582 h ti uăth ngă(trongăđóă537ăs păvƠă

45 kios)(PhòngăKinhăt , 2012),ăđ ng th i t oăchoăngơnăsáchăđ aăph ngăngu năthuăthôngăquaă

ti năthuêăđ tăvƠăcácăkho n thu

C uătrúcăd ánăđ c th hi n Hìnhă2.2ănh ăsau:

Hìnhă2.2: C uătrúcăd án

Ngu n: Tác gi t v d a trên Quy t đ nh s 5122/Q -UBND ngày 29-12-2009 c a UBND t nh Ti n

Giang v vi c ban hành quy ch th c hi n c ch ph i h p liên thông trong gi i quy t th t c đ u t trên đ a bàn t nh Ti n Giang

2.3 Cácăthôngăs ăc aăd ăán

2.3.1 V mô

L m phát trong n c: theo ngu n s li u c a T ng C c th ngăkêăn mă2011,ăl măphátăVi t

Namăn mă2011ălƠă11,31%;ăn mă2012ălƠă6,81%.ă ng th i, theo d báoăc aăIMFăthìăt l l m phátăt n mă2013ăđ năn mă2017ăl năl t lƠ:ă5,55%;ă5,3%;ă5%;ă5%;ă5%.ă i v iăcácăn măcònă

l i c a d ánăgi đ nhălƠă5% (Nguy n Qu c Anh, 2013, tr 24)

Ch s giá VN : đ cătínhătheoăt l l măphátăhƠngăn m

2.3.2 Chi phí đ u t ban đ u

T ng chi phí đ u t bao g m: chiăphíăxơyăd ng,ăchiăphíăthi t b , chiăphíăki n thi tăc ăb năkhácă

vƠăd phòngăphíă5%.ăT ngăchíăphíănƠyădoăch đ uăt ăt l pă(đãăđ c th m tra b iăđ năv t ă

v n đ c l p)ă vƠă đ c UBND TP M Thoă phêă duy t,ă theoă đóă t ngă chiă phíă xơyă d ngă lƠă10.950.605.354ăđ ng(xem ph l c 6)

2.3.3 Vòng đ i d án

Vòng đ i d án (30 n m): c năc d ánăđ căphêăduy t,ăthìăd ánăđ c th c hi nătheoăhìnhă

th căt ănhơnăhóaăv i th i h năkhaiăthácălƠă30ăn m,ăsauăkhiăđ uăt ăkhaiăthácă30ăn m,ănhƠăđ uăt ăchuy nătoƠnăb d ánăchoănhƠăn c (UBND TP M Tho) qu nălỦăvƠăti p t căkhaiăthácăv iăgiáă

tr chuy nănh ng b ng 0

Th i gian kh u hao: lƠă30ăn mătheoăph ngăphápăđ ng th ng

Chi phí và giá tr thanh lý: do d ánăsauăkhiăch đ uăt ăkhaiăthácă30ăn măs chuy n l iăchoănhƠă

n c qu nălỦăkhaiăthácăv iăgiáătr b ng 0, vìăv yăgiáătr vƠăchiăphíăthanhălỦăb ng 0(xem ph l c 6)

2.3.4 Huy đ ng v n

V n vay: ch đ uăt ăvayăv n t Qu đ uăt ăphátătri n t nh Ti n Giang v i t l v n vay b ng 50% t ngăchiăphíăđ uăt ă(5.475ătri uăđ ng) v iălãiăsu tădanhăngh aăn măđ uătiênăgi iăngơnă(n mă2013)ălƠă12%,ăcácăn măcònăl iălƠă9,6%ătheoăquyăđ nh t i Quy tăđ nh s 1564/Q -UBND ngƠyă28/6/2013ăc a UBND t nh Ti n Giang v vi căbanăhƠnhăm călãiăsu t cho vay t i thi u

n mă2013ăc a Qu đ uăt ăphátătri n t nh Ti n Giang(UBND t nh Ti n Giang, 2013, tr 1) K

h năvayălƠă5 n m.ăHìnhăth c tr n g călƠăn g c tr đ uăquaăcácăn m(xem ph l c 7)

2.3.5 Giá cho thuê qu y s p

V m tăphápălỦ,ăgiáăchoăthuêăqu y s p t i ch truy n th ng khôngăv tăquáăm căquyăđ nh t i

đi m 4 m c a kho nă 4ă i uă 5ă Thôngă t ă s 97/2006/TT-BTCă ngƠyă 16/10/2006ă c a B TƠiăchínhăv vi căh ng d n v phíăvƠăl phíăthu c th m quy n quy tăđ nh c a H iăđ ngănhơnădơnă

tnhă vƠă TP tr c thu că Trungă ng;ă vƠă t i kho nă 1ă vƠă kho nă 2ă i u 2 Quy tă đ nh s 25/2012/Q -UBNDăngƠyă03/12/2012ăc a UBND t nh Ti n Giang v vi căquyăđ nh m c thu,

qu nălỦăvƠăs d ngăphíăch trênăđ aăbƠnăt nh Ti n Giang(UBND t nh Ti n Giang, tr 2) C nă

c theoă cácă v nă b nă nƠy, m că giáă choă thuêă t iă đaă lƠ 400.000ă đ ng/m2/thángă t ngă đ ngă13.333ăđ ng/m2/ngƠy.ăGiáăchoăthuêăqu y s păđ căquyăđ nhăt ngălênă2ăn măm t l n theo t l

l măphát GiáăbánăkiosăvƠăCácăd ch v kinhădoanhăkhácăđ căquyăđ nh trongph l c 8 thu

đ c l iăíchăt iăđa,ătrongăđ xu tăbanăđ u, ch đ uăt ăđ ngh UBND TP M Tho ch p thu n

m căgiáăchoăthuêăbìnhăquơnă13.333ăđ ng/m2/ngƠy.ăM căgiáănƠyăcaoăh nă25ăl n so v i m c bìnhăquơnătrongăquáăkh lƠă528ăđ ng/m2/ngƠyă(xem ph l c 4)

Quaăxemăxét,ăUBNDăTPăM Tho cho r ng m căgiáăđ xu t c a ch đ uăt ălƠăquáăcao,ăvìăv y UBND TP M ThoăđãăđƠmăphánăv i ch đ uăt ăđ tínhăl i m căgiáăchoăthuêăqu y s p theo côngăth c:

Giáăchoăthuêăbìnhăquơnă=ă(TM Tă+ăTi năthuêăđ t + L i nhu n theo t l 16%ătrênăv n CSH) /

Ti n thuê đ t (6.018 tri u đ ng): đ năgiáăđ tăđ cătínhăt i m c b kho nă5ă i u 2 Ngh đ nh

121/2010/N -CPăngƠyă30/12/2010ăc a Chínhăph v s aăđ i, b sung m t s đi u c a Ngh

đ nhă142/2005/N -CPăngƠyă14/11/2005ăc aăChínhăph v thu ti năthuêăđ t,ăthuêăm tăn c

(Chínhăph , 2010, tr 2)lƠ: 11.000.000ăđ ng/m2 * h s chuy năđ i m căđíchăs d ngăđ tăđ c quyăđ nh t i m c 4 kho n A ph n II Quy tăđ nh s 37/2009/Q -UBNDăngƠyă31/12/2009ăc a yăbanănhơnădơnăt nh Ti n Giang v giáăcácălo iăđ tătrênăđ aăbƠnăt nh Ti n Giang(UBND t nh

Ti n Giang, 2009, tr 6) lƠă70%*ăti năthuêăđ tăđ c gi mătheoăquiăđ nh t i kho nă1ăđi u 15

Ngh đ nh 142/2005/N -CPăngƠyă14/11/2005ăc aăChínhăph v thu ti năthuêăđ t,ăthuêăm t

n c (Chínhăph , 2005, tr 8) lƠă0,5*ăt ng di nătíchăđ tălƠă5210m2* th iăgianăthuêăđ tălƠă30ă

n mă=ă6.018ătri uăđ ng

Ti năthuêăđ tăđ c mi nă03ăn măđ uătheoăquiăđ nh t i m c a kho n 1, i u 14 Ngh đ nh 142/2005/N -CPăngƠyă14/11/2005ăc aăChínhăph v thu ti năthuêăđ t,ăthuêăm tăn c(Chínhă

ph , 2005, tr.7),ăsauăđóăđóngăđ uăchoăcácăn măti pătheoăkhôngătínhăl măphátăvƠălãiăsu t

Chi phí bi n đ i: máyămócăthi t b v năphòng,ăchiăphíăho tăđ ngă(l ngănhơnăviênăqu nălỦ,ă

l ngăb o v ),ăchiăphíăb o v môiătr ng,ăđi năn c,ăv năphòngăph măđ cătínhătheoăt l l m phátăhƠngăn m (xem ph l c 9)

2.3.7 Thu

Thu thu nh p doanh nghi p: đ căquyăđ nhălƠă10%ătheoăquyăđ nh t i kho nă2ă i u 28 Quy tăđ nh

s 34/2009/Q -UBNDăngƠyă29/12/2009ăc a UBND t nh Ti n Giang v vi căquyăđ nh v khuy n khích,ăh tr vƠă uăđãiăđ uăt ătrênăđ aăbƠnăt nh Ti n Giang(UBND t nh Ti n Giang, 2009, tr 11)

Theoăđó,ă04ăn măđ u ch đ uăt ăđ c mi n thu thu nh p,ă05ăn măti p ch đ u t ăđ c gi m thu thu nh p 50% t călƠăđóngă5%ăm iăn m.ăN măth 10 tr điăđóngăm iăn mă10%

Thu giá tr gia t ng: 10%ătheoăquiăđ nh t i Lu t Thu giáătr giaăt ng

Chí phí v n ch đ u t (danh ngh a): 16%

Chiăphíăv n ch đ uăt ăđ c ch đ uăt ătínhănh ăsau: t l l măphátă(10%)ă+ălãiăsu t th c c a

đ ng v n ch s h uă(5%)ă=ă15%.ăTuyănhiênătheoăquanăđi m c a ch đ uăt ăthìăch n 16%(xem ph l c 10)

2.4 căl ngăngơnăl u

2.4.1 Chi phí đ u t d án

Chiăphíăđ uăt ăbanăđ u c a ch n mă2011ălƠă10.951ătri uăđ ng D ánănƠyăxơyăd ngătrênăn n ch

c ănênăkhôngăcóăchiăphíăb iăth ng gi i t a(xem ph l c 06)

2.4.3 Kh u hao

D ánăđ c kh uăhaoătheoăđ ng th ngăkéoădƠiă30ăn m,ăth iăgianăthanhălỦălƠăcu iăn măth 31 SauăkhiăthanhălỦăch đ uăt ăph iăbƠnăgiaoătoƠnăb d ánăchoăNhƠăn c qu nălỦ,ăkhôngăcóăchiăphíăvƠăgiáătr thanhălỦ(xem ph l c 11)

2.4.4 Doanh thu

Doanh thu c a d ánăbaoăg m doanh thu t vi căchoăthuêăs p t iăcácăkhuăA,ăB,ăC,ăD,ăcácăkhuăngoƠiătr i,ăkhuăkiosăvƠăcácăho tăđ ngăkinhădoanhăkhácănh ăgi xeăvƠănhƠăv sinh.ăTrongăđó,ăkhuăAăcóă75ăs p m t m tăvƠă36ăs p hai m t,ăkhuăBăcóă68ăs p m t m tăvƠă24ăs p hai m t,ăkhuăCăcóă

102 s p m t m tăvƠă40ăs p hai m t,ăkhuăDăcóă79ăs p m t m tăvƠă24ăs p hai m t,ăkhuăngoƠiătr i cóă79ăs p m t m tăvƠă20ăs p hai m t,ăkhuăkiosăcóă45ăs p.ăGiáăchoăthuêăcácăs păđ căđi u ch nh

t ngă2ăn măm t l n theo l măphátătrongăn căvƠoăn măđó(xem ph l c 12)

Cóăs khácăbi t gi aădoanhăthuăhƠngăn măvƠădòngăngơnăl uăt o ra t dòngădoanhăthuănƠyăb t ngu n t doanh thu c a vi căbánăkios.ăTheoăh păđ ngăbán kios v iăgiáă140ătri uăVN /kiosăthìă20% s ti năđ c tr trongăn măđ uătiên,ăph năcònăl i tr đ uătrongă14ăn măti p theo Tuy nhiên,ădoanhăthuăl i ghi nh n ngay t i th iăđi măbƠnăgiaoăkiosăchoăti uăth ng,ădoăđóăt o ra s khácăbi t gi aădòngădoanhăthuăvƠ dòngăngơnăl uăth c nh năhƠngăn m(xem ph l c 13)

2.4.5 Chi phí ho t đ ng

Chiăphíăho tăđ ng c a d ánăbaoăg m hai lo iăchiăphíălƠăchiăphíăc đ nhăvƠăchiăphíăbi năđ i Chi phíăc đ nh c a d ánălƠăti năthuêăđ tătrongăvòngă30ăn măkho ng 6.018 tri uăđ ng, ch đ uăt ă

đ c mi năđóngăti năthuêăđ tă3ăn măđ uăvƠăđ c chi tr đ uăhƠngăn mălƠă201ătri uăđ ng.ăChiăphíă

ho tăđ ng c a d ánăbaoăg măchiăphíămáyămócăthi t b v năphòng,ăchiăphíăho tăđ ng,ăl ngăqu n lỦăch ,ăchiăphíăb o v môiătr ng,ăđi n,ăn căvƠăv năphòngăph măvƠăcácăchiăphíănƠyăđ căđi u

chnhăt ngăhƠngăn mătheoăl măphát(xem ph l c 14)

2.4.6 V n l u đ ng

D ánăch y u s d ng ngu n thu t vi căchoăthuêăs păvƠăkhôngăc n ph i s d ng nhi u ti n m t

đ chiătiêuăchoăcácăho tăđ ngăhƠngăngƠyănênăv năl uăđ ng c a d án xemănh ăkhôngăđángăk

2.4.7 Báo cáo thu nh p

B ngă2.1ătrìnhăbƠyăc ăs tínhătoánăbáoăcáoăthuănh păđ th hi nădoanhăthu,ăchiăphíăho tăđ ng vƠăthu thu nh p doanh nghi p

B ngă2.1: Tínhătoánăbáoăcáoăthuănh p

N m 2013 2014 2015 2016 ầ 2042 DoanhăthuăkhôngăcóăVATă(1) Ti năthuêăqu yăs pă+ăTi năthuêăkiosă +ăPhíăgi ăxeă+ăPhíăv ăsinh

Chiăphíăho tăđ ngă(2) Máyămócăthi t b v năphòngă+ăchiăphí ho tăđ ng+ăchiăphíăb o v môiătr ng

+ăđi năn că+ăv năphòngăph m

EBITDA - L iănhu nătr căkh uăhao,ălưiăvay,ăthu ă(3) (1) - (2)

EBIT - L iănhu nătr călưiăvay,ăthu ă(5) (3) – (4)

Thu ăThuănh pădoanhănghi pă(9) (8) * T hu ăsu t

Ph l c 15trìnhăbƠyăchiăti tăbáoăcáoăthuănh p v i cácădòngădoanhăthu,ăchiăphíăho tăđ ng, kh u hao,ălãiăvayăvƠăthu thu nh p doanh nghi p

2.5 HìnhăthƠnhăngơnăl uăd ăán

B ngă2.2ătrìnhăbƠyăc ăs tínhătoánăngơnăl uătƠiăchínhăc a d ánăđ đánhăgiáătínhăkh thiătƠiăchínhătrênăhaiăquanăđi m: t ngăđ uăt ăvƠăch đ uăt ăPh l c 7trìnhăbƠyăchiăti t l ch n vayăvƠă

ph l c 16trìnhăbƠyăchiăti tăngơnăl uătƠiăchínhăc a d án

B ngă2.2: Tínhătoán ngơnăl uătheoăhaiăquanăđi m t ngăđ uăt ăvƠăch đ uăt

N m 2011 2012 2013 2014 2015 2016 ầ 2042 Ngơnăl uăvƠo

Ngơnăl uăt ăho tăđ ngăkinhădoanhă(1) Ngơnăl uăti năthuêăqu yăs pă+ăNgơnăl uăti năthuêăkiosă +ăNgơnăl uăphíăgi ăxeă+ăNgơnăl uăphíăv ăsinh

Ng ơnăl uăn ăvay (8) Gi iăngơnă– (lãiăvayăph iătr ă+ătr ăn ăg c)

Ngơnă l uă ròngă d ă ánă (quană đi mă ch ă

2.6 Xácăđ nhăchiăphíăv n

Chi phí v n ch s h u: môăhìnhăcóăchiăphíăv n ch s h uălƠă16%ătheoăyêuăc u c a ch đ uăt Chi phí n vay: 50% t ng v năđ uăt ăc a d ánăđ cătƠiătr b ng m t kho ng vay Qu đ uăt ă

phátătri n Ti n Giang Kho năvayănƠyăcóăk h nă5ăn măvƠălãiăsu tădanhăngh aălƠă12%ătrongă

n măđ uătiênăvƠă9,6%ătrongăcácăn măcònăl i.ăC năc l ch n vay đãăthi t l p (xem ph l c 7), chi phíăn vayăbìnhăquơn lƠă10,51%

Chi phí v n bình quân tr ng s : v iăc ăc u v n ch s h uăvƠăv năvayălƠă50%ă- 50%,ăchiăphíă

v năbìnhăquơnăcóătr ng s tr c thu c a d ánăb ng: (16%*50%) + (10,51%*50%) = 13,25%

2.7 ánhăgiáătínhăkh ăthiătƠiăchínhăc aăd ăán

2.7.1 Quan đi m t ng đ u t

Quaăphơnătíchătaăcóădòngăngơnăl uădanhăngh aăvƠăngơnăl uăth c c a d ánăđ cătrìnhăbƠyăchiă

ti tătrongăHìnhă2.3ăvƠăHìnhă2.4

Hìnhă2.3: Ngơnăl uăt ngăđ uăt ădanhăngh aăc a d ánă(ă n v tính: tri u đ ng)

Hìnhă2.4: Ngơnăl uăt ngăđ uăt ăth c c a d án ( n v tính: tri u đ ng)

Xétăv tínhăkh thiătrênăquanăđi m c a t ngăđ uăt ăchoăth y, chi c kh uăngơnăl uăròngăc a d ánătheoăchiăphíăv năbìnhăquơnătr ng s tr c thu cho giáătr hi n t iăròngăc a d ánăNPVfT T b ng 3.765,40 tri uăđ ng > 0 Su t sinh l i n i t iădanhăngh aă IRRdnT T b ng 19,23% > WACC = 13,25% Nh ăv y, d ánăkh thi v m tătƠiăchínhătheoăquanăđi m t ngăđ uăt

2.7.2 Quan đi m ch đ u t

Quaăphơnătíchătaăcóădòngăngơnăl uădanhăngh aăvƠăngơn l uăth c c a d ánăđ cătrìnhăbƠyăchiă

ti tătrongăHìnhă2.5ăvƠăHìnhă2.6

Hìnhă2.5: Ngơnăl uăch đ uăt ădanhăngh a c a d án ( n v tính: tri u đ ng)

Hìnhă2.6: Ngơnăl uăch đ uăt ăth c c a d án ( n v tính: tri u đ ng)

Xétăv tínhăkh thiătrênăquanăđi m c a ch đ uăt , chi t kh uăngơnăl uăch đ uăt ătheoăchiăphíă

v n CSH cho giáătr hi n t iăròngăNPVfC T b ng 2.245,27 tri uăđ ng > 0 Su t sinh l i n i t i

danhăngh a c a ch đ uăt IRRdnC T b ng 21,83% > 16%.ăNh ăv y, d ánăc ngăkh thi v m t tƠiăchínhătheoăquanăđi m ch đ uăt

2.7.3 Kh n ng tr n vay

Theo k t qu phơnătíchătaăcóăh s anătoƠnătr n theo B ngă2.3ănh ăsau:

B ngă2.3: H s anătoƠnătr n

N m 2013 2014 2015 2016 2017

H ăs ăanătoƠnătr ăn 1,56 1,38 1,54 1,49 1,62

H s anătoƠnătr n (DSCR) c a d ánătrong 5 n măđ u l năh nă1,2 V y d ánăcóăkh n ngă

tr n

2.8 Phơnătíchăđ ănh yăvƠăr iăroăc aăd ăán

2.8.1 Xác đ nh các bi n s quan tr ng v r i ro

Cácăbi n s quan tr ng v nh ng r iăroătrongămôăhìnhăđ căxácăđ nhălƠ:

- L măphátăgơyăbi năđ ngăđ năgiáăc hƠngăhóa,ălƠmăchoăcácăchiăphíăbi năđ ng trong d ánăbi n

đ ng theo

- Chiăphíăđ uăt ătheoăgiáăth căthayăđ i s lƠmăchoăt ngăchiăphíăc a d ánăthayăđ i

- Lãiăsu t vay n i t bi năđ ng s lƠmăbi n đ ngăchiăphíălãiăvay

- Giáăchoăthuêăs păthayăđ iălƠmăthayăđ i doanh thu c a d án

- Chiăphíăho tăđ ngăthayăđ iălƠmăchoăt ngăchiăphíăc a d ánăthayăđ i

- L ng s păchoăthuêăđ căt ngăhayăgi m s lƠmă nhăh ngăđ năchiăphíăxơyăd ngăc ngănh ădoanh thu t d án

B ngăphơnătíchăđ nh y cho th y, khi l măphátăt ngăthìăNPVăs gi m,ătuyănhiênăNPVăkhôngă

gi m nhi uădoăgiáăchoăthuêăqu y s păhaiăn măđi u ch nh m t l n.ăVìăd ánăđ c vay v i v n uăđãiăc đ nh,ăđ ng th i ti năthuêăđ tăc ngăc đ nhăkhôngătínhătheoăl măphátăchoănênătínhăr iă

ro theo l m ph tălƠăkhôngănhi u.ă i uănƠyăc ngăxãyăraăt ngăt ăđ i v i IRR.ă NPVă=ă0ăthìă

l măphátătrongămôăhìnhăph i t ngălênă14%,ăđi uănƠyăkhôngăth x y ra theo th c t b i c nh c a tìnhăhu ng

b) Các h ng m c chi phí đ u t theo giá th c t ng lên/gi m đi 10%, 20% và 50% so v i

k ch b n c s

K t qu phơnătíchăđ nh y theoăchiăphíăđ uăt ăđ c th hi n B ngă2.5ănh ăsau:

B ngă2.5: nh y v i cácăh ng m căchiăphíăđ uăt

đ ngănƠyăc ngăđúngăv iăIRR.ă NPV =ă0ăthìăchiăphíăđ uăt ătrongămôăhìnhăph iăt ngălênă25%,ă

đi uănƠyăítăcóăkh n ngăx yăraătrênăth c t , tr khi cung c u c aăcácănguyênăv t li uăthayăđ i,ăvíă

d nh ăkhiăx y ra khan hi m v t li uăxơyăd ng s lƠmăchoăchiăphíăđ uăt ăt ngălên

c) Lãi su t vay n i t gi m xu ng 2 đi m %, 5 đi m %, t ng lên 2 và 5 đi m % so v i k ch b n c s

K t qu phơnătíchăđ nh y theoălãiăsu t vay n i t đ c th hi n B ngă2.6ănh ăsau:

B ngă2.6: nh y v i lưiăsu t vay n i t

t trongămôăhìnhăph iăt ngăthêmă23ăđi mă%,ăđi uănƠyăkhóăcóăth x yăraătrênăth c t vìălãiăsu t vay n i t hi năđãăr tăcaoălƠă12%

d) Giá cho thuê s p t ng ng v i t ng lo i trong các n m là ±10%; ±20% và ±30% so v i

K t qu phơnătíchăđ nh y theoăchiăphíăho tăđ ngăđ c th hi n B ngă2.8ănh ăsau:

B ngă2.8: nh y v iăchiăphíăho tăđ ng

h ng bi năđ ngănƠyăc ngăđúngăv iăIRR.ă NPVă=ă0ăthìăChiăphíăho tăđ ngătrongămôăhìnhă

ph iăt ngă69ă%,ăđi uănƠy khóăcóăth x yăraătrênăth c t

f) L ng s p có th cho thuê các n m gi m so v i k ch b n c s các m c -5%; -10%; -20% và -30%

K t qu phơnătíchăđ nh y theo s l ng s păchoăthuêăđ c th hi n B ngă2.9ănh ăsau:

B ngă2.9: nh y v iăl ng s păcóăth choăthuê

Nh ăv yăcácăy u t đ u nhăh ng nhi uăđ n NPV c a ch đ uăt ăTuyănhiên,ăgiáăchoăthuêă

s pălƠănh y c m nh tăđ i v i NPV

Gi s cácăbi năthayăđ iăkhôngăcóăt ngăquanăv iănhauăvƠăkhôngăcùngăthayăđ i, do v yăkhôngă

c năphơnătíchăđ nh y hai chi u

2.8.3 Phân tích mô ph ng Monte Carlo

Cácăbi n s quan tr ng v nh ng r iăroătrongămôăhìnhăđ căxácăđ nhăđ ch yămôăph ng Monte CarloălƠ:ă i mă%ăthayăđ i c a l măphát,ă%ăthayăđ iăChiăphíăđ uăt ătheoăgiáăth c,ă i m % thay

đ iăLãiăsu t vay n i t , % thayăđ i Giáăchoăthuêăs p,ă%ăthayăđ i Chiăphíăho tăđ ng,ă%ăL ng

s păcóăth choăthuêăcácăn m (xem ph l c 17)

Gi s cácăbi năthayăđ iăkhôngăcóăt ngăquanăv iănhauănênăkhôngăc năkhaiăbáoăt ngăquană

gi aăcácăbi n

K t qu ch yămôăph ngăNPVătƠiăchínhădanhăngh aăđ c th hi n Hìnhă2.3ănh ăsau:

Hìnhă2.7: K t qu môăph ngăNPVătƠiăchínhădanhăngh a

K t qu phơnătíchăr i ro cho th y d ánăcóăít r i ro kho ng 18,56%,ăxácăsu tăđ NPVătƠiăchính

c a d ánăd ngălƠă81,44%.ăNh ăv y, d ánăđ uăt ăvƠoăch C ăPh ng 8 TP M ThoălƠăkh thi

v m tătƠiăchính.ăVìăv y,ăCôngătyăC ph n L iăNhơnăđ aăraăquy tăđ nhăđ uăt ălƠăh pălỦ

2.9 SoăsánhăvƠăđ ăxu tăm căgiáăbìnhăquơn

Qua k t qu phơnătíchăvƠăkh oăsátăth c t , m căgiáăchoăthuêăs păbìnhăquơnăc a ch C ăPh ng

8 TP M Thoăkhiăch aăcóănhƠăđ uăt ăvƠăkhiăcóănhƠăđ uăt ăđ c th hi n B ng 2.10 nh ăsau:

B ngă2.10: B ngăsoăsánhăm căgiáăchoăthuêăqu y s p

n v tính: đ ng/m2/ngày

S

TT Quáătrìnhăthayă

đ i bìnhăquơn M căgiáă NPV (tri u đ ng) IRR (%) Ghiăchú

1 Khiă ch aă cóă nhƠă

Qua k t qu phơnătíchănêuătrênăchoăth y: n uăápăd ng m căgiáăkhiăch aăcóănhƠăđ uăt ălƠă528ă

đ ng/m2/ngƠyă(Ápăd ng theo Quy tăđ nh s 65/2004/Q -UBNDăngƠyă15/12/2004ăc a UBND t nh Ti n Giang)ăthìăNPVădanhăngh aăc a ch đ uăt ăs nh h năkhôngă(NPVdnC T= -10.671,16 <0) K t qu nƠyăcho th y d ánăkhôngăkh thi v m tătƠiăchínhătheoăquanăđi m ch đ uăt vƠădoăv y, ch đ u

t ăs khôngăch p nh năđ uăt

N u ápăd ng m căgiáătheoăđ ngh c aănhƠăđ uăt ă13.333ăđ ng/m2/ngƠyă(Ápăd ng theo Quy t

đ nh s 25/2012/Q -UBNDăngƠyă03/12/2012 c a UBND t nh Ti năGiang)ăthìăNPV danhăngh a c a ch

đ uăt ăs r t l n (NPVdnC T = 43.671,15 tri uăđ ng > 0), su t sinh l i n i t iădanhăngh aăIRRdnC T

= 167,67% >rdnC T= 16% K t qu nƠyăchoăth y d ánăkh thi v m tătƠiăchínhătheoăquanăđi m

ch đ u t ăCh đ uăt ăs thuăđ c l i nhu n m căsiêuăng ch vƠăd năđ n s khôngăđ ng thu n c aăcácăh ti uăth ng

N uăápăd ng giáăchoăthuêăs p theo UBND TP M Thoăphêăduy tălƠă3.535ăđ ng/m2/ngƠy, thìăthìăNPVădanhăngh aăc a ch đ uăt ăs r t l n (NPVdnC T = 2.245,27 tri uăđ ng > 0), su t sinh l i

n i t iădanhăngh aăIRRdnC T 21,83% = >rdnC T= 16% K t qu nƠyăchoăth y d ánăkh thi v

m tătƠiăchínhătheoăquanăđi m ch đ uăt ă

NgoƠiăra,ăn uăápăd ng giáăchoăthuêăs p theo k t qu phơnătíchăhi u qu tƠiăchínhăc a d ánă(sau khi cho NPV = 0) v iă giáă 3.005ă đ ng/m2/ngƠy,ă thìă su t sinh l i n i t iă danhă ngh aăIRRdnC T 16% = >rdnC T= 16% K t qu nƠyăchoăth y d ánăkh thi v m tătƠiăchínhătheoăquană

đi m ch đ uăt ăTuyănhiên,ăv i m căgiáănƠyăthìăUBNDăTP M Tho ph i th a thu n v iănhƠă

đ uăt ăc ngănh ăh tr nhƠăđ uăt ăv chínhăsáchămi n, gi m ti năthuêăđ t

Quaătraoăđ i v iănhƠăđ uăt ălƠăCôngătyăC ph n L iăNhơnăngƠyă 27/10/2013 t iăChiănhánhăCôngătyăC ph n L iăNhơnăđ t t iăPh ng 10, TP M Tho thìăm căgiáăchoăthuêăqu y s păbìnhăquơnătheoăđ xu t c aătácăgi lƠă3.005 đ ng/m2/ngƠy,ănhƠăđ uăt ăch p nh năđ uăt ăTuyănhiên,ănhƠăđ uăt ăyêuăc u UBND t nh Ti n Giang ph iăquyăđ nh l i m căgiáăchoăthuêăđ tăhƠngăn mă

m tăcáchăh pălỦ.ăC th lƠăgi m h s ti n thuêăđ t t 0,3 xu ng m c t i thi uălƠă0,15ătheoăNgh đ nhă121/2010/N -CPăngƠyă30/12/2010ăc aăChínhăph v s aăđ i, b sung m t s đi u

c a Ngh đ nhă142/2005/N -CPăngƠyă14/11/2005ăc aăChínhăph v thu ti năthuêăđ t,ăthuêăm t

n c nh măthuăhútănhƠăđ uăt

Tóm l i, v i m c giá bình quân là 3.535 đ ng/m2/ngày tuy v n còn cao g p kho ng 6 l n so

v i m c giá bình quân khi ch a có nhà đ u t (528 đ ng/m2/ngày) nh ng vi c chênh l ch nêu trên là không đáng k , làm ch p nh n đ c, b i vì l trình t ng giá cho thuê qu y s p c a

UBND t nh Ti n Giang xãy ra cách nhau khá lâu đ n 08 n m (t n m 2004 đ n n m 2012)

ng th i, ngoài vi c ch đ u t nh n đ c m t kho ng l i nhu n theo yêu c u là 16%, ch

đ u t còn nh n đ c m t kho ng l i nhu n t ng thêm có giá tr hi n t i th i đi m th m đ nh

là 2.245,27 tri u đ ng Vì v y, áp d ng m c giá này là h p lý Tuy nhiên, n u nhà n c có

nh ng chính sách mi n gi m v ti n thuê đ t thì giá cho thuê có th gi m n a, t i thi u là 3.005 đ ng/m2/ngày

CH NGă3:

PHỂNăTệCHăM CăS NăLọNGăCHIăTR ăTI NăTHUểăQU YăS Pă

3.1 M cătiêuăđi uătra

T k t qu phơnătíchă Ch ngă2 cho th y vi căđ khu v căt ănhơnăđ uăt ăch truy n th ngălƠăcóăhi u qu v tƠiăchính n u m căgiáăthuêăđ căđ nh m căđ đ ch đ uăt ăthuăđ c su t sinh l i theo yêuăc u.ăTuyănhiên,ăngƠyă7/6/2011,ăm tădùăUBNDăTP đãăđi u ch nh m căgiáă

xu ngălƠă3.535ăđ ng/m2/ngƠy nh ngăd ánăv năkhôngătri năkhaiăđ căngay,ăcácăh ti uăth ngă

v năcònăph năđ i C th , t ngƠyă24/6/2011ăđ năngƠyă10/2/2012,ăkho ngăcácăh ti u th ngă

Ch C ăPh ngă8ăliênăti p t ch c 05 cu c bi uătìnhă(ngƠyă24/6/2011,ăngƠyă31/01/2012,ăngƠyă02/02/2012,ăngƠyă06/02/2012,ăngƠyă04/3/2012)ăkéoăđ n UBND TP đ ngh gi m m căgiáăchoăthuêăqu y s p,ăcácăchínhăsáchă uăđãiăchoăh ti uăth ngăkhiăcóănhƠăđ uăt ,ăth măchíăđ ngh

d i ch tr ngăth c hi năđ uăt ăsangăn mă2013(PhòngăKinhăt TP M Tho, 2013)

tìmăhi uănguyênănhơn ph năđ i c aăcácăh ti uăth ng nêuătrên,ătácăgi th c hi năđi u tra

th c t m c thu nh p c aăcácăh ti uăth ngăc ngănh ăm c chiăphíăkinh doanh c aăcácăh ti u

th ngăkhiăch aăth c hi năt ănhơnăhóaăvƠăsauăkhiăth c hi năt ănhơnăhóaăch C ăPh ng 8 TP

M Tho, nh mătìmăhi uănguyênănhơnăph năđ i c aăcácăh ti uăth ng,ăđ ng th iăđ aăraăm c giáăchoăthuêăqu y s păbìnhăquơnămƠăcácăh ti uăth ngăs nălòngăchiătr ăNgoƠiăra,ătácăgi th c

hi năđi uătraăthêmăm c thu nh păc ngănh ăchiătiêuăc aăcácăh ti uăth ngăthu c ch B oă nh

Ph ng 10 (ch đangăho tăđ ngăbìnhăth ng)ătrongăhaiăn mă2012 vƠă2013, nh măsoăsánhăxemăcóăs chênhăl ch m căchiătiêuăc ngănh ăl i nhu n c aăcácăh ti uăth ngăgi a hai ch

3.2 Thi tăk ănghiênăc u

C uătrúcănghiênăc uăđ c th hi n Hìnhă3.1ănh ăsau:

Hìnhă3.1: C uătrúcănghiênăc u

Ngu n: Tác gi

3.2.1 Xác đ nh v n đ nghiên c u

tr l iăcơuăh iă2,ătácăgi s đi uătraăcácăv năđ th c tr ng kinh doanh hi n nay c aăcácăh

ti uăth ngăch C ăPh ng 8 TP M Tho, bao g m:ătrìnhăđ hi u bi t c a ti uăth ng,ănh ng

h tr c aănhƠăn c, v năđ d gơyăt năth ng, m c l i nhu n, m căchiăphíăhƠngăthángătrongă

vi căkinhădoanhămuaăbán

gi i quy t v năđ cơuăh iă3,ătácăgi ph i h p gi a k t qu c aăcơuăh iă1ăvƠă2ăđ đ xu t

nh ngăđi u ch nhăthíchăh p t o s hƠiăhòaăl iăíchăchoăcácăh ti uăth ngăvƠănhƠăđ uăt

3.2.2 Xác đ nh đ a đi m nghiên c u

T b i c nhănêuă Ch ngă1,ătácăgi ch n ch C ăPh ng 8 TP M ThoălƠăđ aăđi mănghiênă

c u,ăvìătrongăquáătrìnhătri n khai l p th t c chu n b đ uăt ,ăd ánănƠyăđãăxãyăraănhi u cu c

bi uătìnhăc a ti uăth ng,ăd năđ n d án kéoăđ nă4ăn mă(2008ă– 2012) m i tri n khai th c

hi năđ c

Nghiênăc u l a ch năđ năv nghiênăc uălƠăh ti uăth ng.ăCácăđ iăt ngăđ c kh oăsátăcóă60ă

h ti uăth ng.ăVi c ch n,ămôăt vƠăphơnăchiaăcácăh nghiênăc u trong t ng khu v c kinh doanh trong ch đ căápăd ngătheoăquyătrìnhăsau:

B c 1: T ch c h păcácăthƠnhăviênăBanăqu nălỦăch thôngăbáoăn i dung, m căđíchăvƠăyêuă

c u c a vi căđi uătra,ăđ ng th iăh ng d năph ngăphápăđi u tra theo m u (phi uăđi u tra do tácăgi so n th oăcóăthamăkh oăỦăki năgiáoăviênăh ng d n)

B c 2: Ph i h păcùngăcácăđi uătraăviênăti năhƠnhăph ng v n tr c ti păcácăh ti uăth ngă(t i

ch ho c t i h giaăđình)

B c 3: Tr c ti p ph ng v n ch đ uăt ă(phi uăđi uătraădoătácăgi so n th oăcóăthamăkh oăỦă

ki năgiáoăviênăh ng d n)

b) Thu th p d li u th c p

D li u th c păđ c cung c p t UBND t nh Ti n Giang, UBND TP M Tho,ăPhòngăKinh t

TP M Tho, Ban Qu nălỦăch TP M Tho, Chi C c thu TP M Tho bao g m:ăcácăquyăđ nh

c aănhƠăn c v đ uăt ăl nhăv c ch truy n th ng,ăcácăchínhăsáchă uăđãi đ uăt ,ăcácăthôngătină

v d ánăCh C ăPh ng 8 TP M Tho

s p c a ti uăth ngăch C ăPh ng 8 TP M Thoătr căkhiăcóănhƠăđ uăt ăvƠăsauăkhiăcóănhƠăđ u

t ăPh ngăphápăđ nhătínhădungăđ phơnătích,ăđánhăgiáăv m tătíchăc căvƠătiêuăc c c aăchínhă

sáchăt ănhơnăhóaăch truy n th ngăc ngănh ăchínhăsáchăh tr c aănhƠăn c.ă ánhăgiáăm căgiáă

s nălòngăchiătr ti năthuêăqu y s p c aătiêuăth ngăkhiăth c hi năt ănhơnăhóaăch vƠăm c thu ti n thuêăqu y s pămƠăch đ uăt ăquanătơmăđ uăt ă ng th i,ăphơnătíchăcácănhơnăt quy tăđ nh vi c thƠnhăcôngăc a d án

3.3 K tăqu ăđi uătra

3.3.1 Thông tin chung v ti u th ng

K t qu đi u tra trìnhăđ hi u bi t c aăcácăh ti uăth ngăđ c th hi n hình 3.2ănh ăsau:

Hìnhă3.2: Trìnhăđ v năhóaăti uăth ng

Ngu n: Tác gi tính toán t k t qu đi u tra th c t ch C Ph ng 8 ngày 25/10/2013

Thôngăquaăs li uăđi u tra cho th y ch h vƠăng iăthơnătrongăgiaăđìnhătr c ti p kinh doanh chi mă95%ă(trongăđóăch h tr c ti păkinhădoanhălƠă67%;ăng iăthơnătrongăgiaăđìnhătr c ti p kinhădoanhălƠă28%),ăcònăl iăthuêăng iăkhácăkinhădoanhăch chi măcóă5%,ătrongăđóăn chi m 83%ăvƠănamăchi mă17%.ăNgoƠiăra,ătheoăk t qu đi uătraăthìătrungăbìnhăcóă02/05ăng i trong giaăđìnhăthamăgiaăkinhădoanhăt i ch ă c bi tătrìnhăđ h c v n c a ti uăth ngătrênăc pă2ălƠăkháăcaoăchi m 88% (c pă3ălƠă63%ăvƠăc pă2ălƠă25%).ă i uănƠyăchoăth y cácăti uăth ngănóiăchungăcóăđ n n t ng ki n th căđ ti p nh năcácăthôngătinăv ch tr ng vƠăchínhăsách c a

NhƠăn c (xem ph l c 19, 20 và 21)

3.3.2 Ti p c n thông tin

K t qu đi u tra vi c ti p c năthôngătinăc aăcácăh ti uăth ngăđ c th hi n hìnhă3.3ănh ăsau:

Hìnhă3.3: T l ti uăth ngăti p c n ch tr ngăđ uăt

Ngu n: Tác gi tính toán t k t qu đi u tra th c t ch C Ph ng 8 ngày 25/10/2013

K t qu đi u tra cho th yăcácăh ti uăth ngăhoƠnătoƠnăkhôngăđ căthamăgiaăđóngăgópăỦăki n vƠoăquáătrìnhăch nănhƠăđ uăt ăd ánăCh C ăPh ngă8,ăkhôngăđ căthamăgiaăđóngăgópăỦăki n vƠoăquáătrìnhăth a thu n m căgiáăchoăthuêăs p.ă i v iăthôngătinăc a d án,ăti uăth ngăch

đ c bi t khi UBND TP M Thoăđãăch nănhƠăđ uăt ăvƠăđãăphêăduy t d án.ăRiêngăv ch

tr ngăt ănhơnăhóaăch , ti uăth ngăch bi tăthôngăquaăd lu năxãăh i; t l nƠyăchi m 48%, cònăl iă52%ălƠăkhôngăbi t ch tr ng.ăK t qu nƠyăchoăth y, vi c ti p c năthôngătinăc a ti u

th ngăv ch tr ngăt ănhơnăhóaăCh C ăPh ng 8 c a UBND TP M Tho g nănh ălƠăkhôngăcó,ăđơyăc ngăchínhălƠănguyênănhơnăgơyăraăs mơuăthu n gi a ti uăth ngăvƠănhƠăđ uăt ,ăd n

đ n nh ng cu c bi uătìnhăc a ti uăth ngă(xem ph l c 22, 23, 24 và 25)

3.3.3 Thu nh p và chi phí kinh doanh c a ti u th ng

a) Thu nh p

K t qu đi u tra thu nh păbìnhăquơnăc aăcácăh ti uăth ngăđ c th hi n hìnhă3.4ănh ăsau: