Chuyên đề tốt nghiệp: Nhận dạng và hạn chế tác động các rủi ro trong công tác thẩm định giá bất động sản

• Theo Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thờ

Theo bộ luật dân sự số 33/2005/QHXI được Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật qui định

Theo tiêu chuẩn của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì bất động sản bao gồm tất cả đất đai và tất cả các vật khác được coi là thành phần tự nhiên như cây cối, khoảng sản, những tài sản được con người xây dựng trên đất như các tòa nhà và công trình hạ tầng, cải tạo mở rộng Tất cả những vật liệu gắn kết lâu dài như

hệ thống cấp thoát nước, các hệ thống làm nóng và làm lạnh, mạng lưới điện và những vật xây dựng như máy nâng hay thang máy cũng là một bộ phận của bất động sản Bất động sản còn bao gồm tất cả những vật gắn liền với bên trên và bên dưới nền đất

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất

a) Độ co dãn của cung BĐS kém

Nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

 Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: Ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi

 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn Bên cạnh những hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về qui hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Bởi vì:

 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ qui hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở… Được thể hiện trong qui hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ Do vậy thông thường là không thể tùy tiện chuyện mục đích sử dụng trái với qui định

 Những thay đổi về chiều cao công trình xây dựng, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo qui hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương

b) Thời gian giao dịch dài, chi phí giao dịch cao

Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường lâu dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người mô giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua, bán giao dịch bất động sản tăng lên

c) Tính thanh khoản kém

Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt nhỏ để bán và có tiền mặt ngay được

mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội

d) Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước

Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những qui định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản Vì vậy, bất động sản chịu

sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước

Những người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản

Khái niệm thị trường chỉ rằng bất động sản có thể mua bán giữa người mua và người bán mà không có hạn chế nào trong hoạt động của mình Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên

Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế Những

vị trí vừa và nhỏ thích hợp cho việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu

tư phát triển địa phương Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại

là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động rộng lớn Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước

để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa kinh tế

1.1.2.2 Các đặc trưng của thị trường bất động sản

a) Không có thị trường trung tâm

Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán

mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối Bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư

do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối Tuy nhiên, thực tế hiện nay hoạt của các tổ chức này còn tự do chưa có sự quản lý điều tiết của cơ quan Nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động của họ là nhu do nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động của họ chưa mang tính chất đồng nhất, kém độ an toàn, chưa tạo sự tin tưởng cho người tham gia giao dịch

b) Thị trường địa phương hóa

Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi…để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương và cần có sự nghiệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính sách hỗ trợ nhà ở…theo từng thời kỳ, địa phương cụ thể Và thị trường nhà ở của từng địa phương sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách Nhà nước và qui luật của thị trường ở mỗi địa phương khác nhau

c) Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác

Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền và các thông tin về qui hoạch, về quản

lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến cụ thể Điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo

d) Có quan hệ mật thiết với các thị trường vốn và tài chính

Với tư cách là một thị trường đầu tư vào các ngành sản xuất-kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu của các loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường Do quan hệ liên đới, nhân quả thì ngoài sự vận hành của chính mình, thị trường bất động sản không những có quan

hệ mật thiết với các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính và có quan hệ tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân

Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn nên lãi suất tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điều đó đã tác động đến thị trường tín dụng Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn , hiệu quả

 Nhà nước ban hành các qui định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài sản chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra qui định về việc sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng

 Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản

b) Các nhà đầu tư

Bao gồm nhà đầu tư vào kinh doanh bất động sản và vào ngành kinh tế khác

 Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt

là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục…

 Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản Vai trò của họ đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai trò là người mua vừa đóng vai trò là người bán trong đó vai trò là người bán là chủ yếu Họ mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu

tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại

c) Người bán, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng

Là những người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản khác Họ có nhu cầu bán bất động sản vì nhiều lý do, họ có thể là:

 Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn để mua bất động sản khác phục vụ cho nhu cầu thay đổi địa điểm cư trú, làm việc hoặc sản xuất kinh doanh

 Người bán nhằm mục đích kinh doanh: thường là các nhà đầu tư bất động sản, có thể là cá nhân hay tổ chức nhằm mục đích sinh lời

d) Người mua

 Người mua đơn thuần: mua bất động sản khác phục vụ cho nhu cầu thay đổi địa điểm cư trú, làm việc hoặc sản xuất kinh doanh Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm vào, đặc biệt là trên thị trường nhà ở

e) Người môi giới

Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản được trôi chảy Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm định cần quan tâm

1.1.3 Lý thuyết về thẩm định giá BĐS

1.1.3.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS

Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định

• Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

• Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

• Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc

“Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”

• Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

• Theo Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

• Theo Tiến sĩ Phạm Thị Ngọc Mỹ - Trường Đại học Marketing thì khái niệm thẩm định giá được hệ thống lại như sau: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của quyền tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định cho một mục đích nhất định theo những chuẩn mực được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”

Theo đó, có thể định nghĩa thẩm định giá bất động sản như sau:

“Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của quyền tài sản, bao gồm đất và các công trình gắn liền trên đất, phù hợp với thị

trường tại một thời điểm nhất định cho một mục đích nhất định theo những chuẩn mực được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”

1.1.3.2 Mục đích thẩm định giá BĐS

Mục đích thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo ra cho chủ thể đối với mỗi công việc được xác định Chính vì vậy, mục đích của thẩm định giá là một yếu tố quan trọng có tính quyết định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá của nhà thẩm định

Đối tượng thẩm định giá rất đa dạng và bao gồm nhiều lĩnh vực khác nhau Tùy theo mục đích thẩm định giá mà giá trị xác định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường

Hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm thực hiện cho rất nhiều mục đích khác nhau, cụ thể như sau:

 Chuyển nhượng quyền sở hữu để mua bán, liên doanh

 Thế chấp vay vốn, bảo hiểm, cho thuê tài sản

 Các mục tiêu chính của Chính phủ như định giá để tính thuế, đền

bù, duyệt chi từ ngân sách

 Làm căn cứ phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự

án đầu tư công trình sử dụng vồn nhà nước, đề án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ ngân sách nhà nước, vay nợ của chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của chính phủ,

 Làm căn cứ sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp

 Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định, nghiên cứu thị trường, phân tích khả thi, phân tích lợi nhuận, xác

định giá trị chứng khoán, lập báo cáo tài chính, lập kế hoạch làm việc; khiếu nại, yêu cầu giảm thuế,

 Làm cơ sở tiến hành đấu giá tài sản

1.1.3.3 Cơ sở giá trị cho thẩm định giá BĐS

a) Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

 Theo Tiêu chuẩn 1- Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá trong ấn bản Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế năm 2005 của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế đã định nghĩa:

Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào

 Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ thì giá trị thị trường là : Mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên hành động một cách thận trọng , am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc

 Ở Việt Nam:

Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản như sau:

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

b) Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

 Định nghĩa giá trị phi thị trường

Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường; tuy nhiên

có những loại tài sản chuyên dùng không có giao dịch phổ biến trên thị trường , mục đích thẩm định giá riêng biệt, đòi hỏi việc ước tính giá trị tài sản phải căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó; hoặc trong trường hợp thị trường tài sản chịu

sự tác động của yếu tố đầu cơ, hay yếu tố thiểu phát, siêu lạm phát, thì thẩm định giá không thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường mà phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường

Do vậy, thẩm định viên và người sử dụng kết quả thẩm định giá phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo kết quả thẩm định giá và quyết định việc sử dụng kết quả này được khách quan Giá trị phi thị trường có thể được định nghĩa như sau:

“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường”  Các loại giá trị phi thị trường:

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị

để tính thuế

1.1.3.4 Phương pháp thẩm định giá BĐS

a) Phương pháp so sánh giá bán



Cơ sở của phương pháp Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường

 Điều kiện thực hiện:

- Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản cần thẩm định

- Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được

- Thị trường phải ổn định

 Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao

 Ưu và nhược điểm:

- Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận

vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

- Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử;

do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá



 Cơ sở của phương pháp:

Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu ) một tài sản có lợi ích tương tự

Ứng dụng trong thực tiễn:

- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp

so sánh thị trường

- Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác

- Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu

 Ưu và nhược điểm:

- Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

- Nhược điểm:

+ Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại;

+ Khấu hao mang tính chủ quan; +

Thẩm định viên phải có kinh nghiệm c)

Phương pháp thu nhập  Khái niệm:

Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại

 Cơ sở của phương pháp:



Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản; và dựa trên những giả thiết sau:

- Thu nhập là vĩnh viễn

- Rủi ro của thu nhập có thể có thể có trong tương lai là cố định

 Điều kiện thực hiện: Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai

 Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư

Ưu và nhược điểm:

- Ưu điểm:

+ Đơn giản, dễ sử dụng

+ Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học

- Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân

d) Phương pháp thặng dư

Phương pháp này áp dụng để thẩm định các lô đất trống, các bất động sản có tiềm năng phát triển, các bất động sản có khả năng hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng

e) Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này áp dụng để thẩm định giá khách sạn, nhà hàng., các bất động sản mà giá trị của nó phụ thuộc vào khả năng sinh lợi, không có giao dịch phổ biến trên thị trường

Nhìn chung, mỗi phương pháp thẩm định giá đều có những ưu và nhược điểm riêng, nên không có phương pháp nào là chính xác hoàn toàn mà chỉ có phương pháp

 Thuộc tính của tài sản

 Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu của thị trường 

thiết bị và giá trị doanh nghiệp

1.1.3.5 Qui trình thẩm định giá BĐS

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định và cơ sở giá trị cho thẩm định giá

 Nhận biết về tài sản: đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của tài sản

 Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích của thẩm định giá

 Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

 Xác định dữ liệu cần thiết mà khách hàng phải cung cấp cho việc thẩm định giá

 Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về giá dịch vụ mà họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành

 Xác định thời gian có hiệu lực của mức giá thẩm định

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

1- Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho việc thẩm định giá

2- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua hay bán và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, về tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích

dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

1- Khảo sát hiện trường

- Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

 Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

 Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công

trình kiến trúc; cảnh quan xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp, thoát nước, viễn thông, điện,

đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng ở hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa

chữa,

- Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo

sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

Trong quá trình khảo sát thực tế, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định

giá, thẩm định viên cần lưu lại hình ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các

hướng khác nhau

2- Thu thập thông tin:

 Chọn tài liệu có những thông tin cơ bản

 Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu

 Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính trị, môi trường của vùng, khu vực, quốc gia

 Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có thể so sánh được: tài liệu bán, chi phí, thu nhập,

 Kiểm chứng số liệu thu thập được

Các thông tin thu thập cần được giữ bí mật, không được phép công khai

Bước 4: Phân tích thông tin

Là bước đánh giá tác động các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định 1-

Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

2- Phân những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá

3- Phân tích về nhu cầu tài sản ở hiện tại: sở thích của người mua trên thị trường về

vị trí qui mô, chức năng và môi trường xung quanh; nhu cầu, sức mua về tài sản

4- Phân tích việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của tài sản

Bước 5: Áp dụng các phương pháp xác định giá trị tài sản cần thẩm định

Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá

của tài sản cần thẩm định

Phương pháp thẩm định giá được qui định tại tiêu chuẩn số 07- Thẩm định giá

Việt Nam- “Các phương pháp định giá”

Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương

pháp trong các phương pháp thẩm định được sử dụng với đặc điểm kinh tếkỹ thuật của

tài sản và với mục đích thẩm định giá

Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp nào làm chủ

đạo, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết

luận cuối cùng về giá trị thẩm định

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Báo cáo thẩm định là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là

kết quả của những nổ lực và kỹ năng của nhà thẩm định

Kết quả thẩm định giá thường được trình bày trong một bản báo cáo viết, được

thể hiện bao gồm các nội dung: mục tiêu thẩm định giá, mô tả chính xác các tài sản

được thẩm định giá, thời điểm có giá trị hiệu lực kèm theo những điều kiện hạn chế hay

bảo lưu nào gắn với sự ước tính

1.1.3.6 Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá BĐS trong nền kinh tế thị trường

 Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan

và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

 Định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto;

 Góp phần làm minh bạch thị trường , thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới;

 Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới

Thẩm định giá BĐS có thể coi là một trong những trung tâm đặc thù của các

hoạt động kinh tế, bởi lẽ: thị trường BĐS có vị thế và vai trò vô cùng quan trọng đối

với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS (bao gồm kinh

doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS) đều chịu tác động của khái niệm giá trị mà

việc thẩm định giá BĐS là để xác định giá của BĐS ở trên thị trường

1.1.3.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS

a) Nhóm các yếu tố vĩ mô 

Chính sách của Nhà nước:

• Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất, chuyển nhượng

bất động sản Sự thay đổi qui định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản

trên thị trường

• Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến

quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…) các chính sách này ảnh hưởng

trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất

động sản

• Nhà nước hoạch định và công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho

từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản trên thị

trường Thường những bất dộng sản không phù hợp với qui hoạch sẽ có giá trị kém

• Nhìn chung một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc mua bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn

• Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được Do vậy,

khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất

 Tình trạng pháp lý của bất động sản:

• Cần xem xét về mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của bất động sản, mức độ

hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn Để có thể xem xét đánh giá đúng ảnh hưởng

của tình trạng pháp lý đối với giá trị của các bất động sản cần nắm vững các qui định

của nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các qui định về nghĩa vụ tài chính có liên quan

đến quyền sử dụng đất

• Thực trạng pháp lý về quyền sử dụng đất ở nước ta đặc biệt là ở các tỉnh

phía Nam hết sức phức tạp, thông thường có các dạng sau:

 Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật nước ta cấp

 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chế độ cũ cấp

 Mua bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vừa nêu trên đã hợp thức hóa theo qui định của pháp luật

 Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Địa điểm tọa lạc của bất động sản:

Khi xét đến yếu tố địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận BĐS và môi trường xung quanh BĐS bao gồm:

• Khả năng tiếp cận

• Bán kính đến trung tâm thành phố

• Vị trí: có thuận lợi cho kinh doanh hay không

• Bề rộng mặt tiền đường

• Điều kiện giao thông

• Môi trường, cảnh quan xung quanh

• Địa thế lô đất

• Hướng nhà

 Đặc điểm vật chất: là những đạc điểm liên quan trực tiếp đến bản thân lô đất, bao gồm:

• Kích thước lô đất

• Hình dáng lô đất: Vuông vắn, nở hậu hay tóp hậu

• Qui mô của lô

• Bề rộng mặt tiền, chiều sâu của lô đất Các công trình xây dựng trên đất:

 Điều kiện và tính chất giao dịch thị trường:

• Điều kiện thanh toán: trả tiền ngay hay trả góp

• Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán bất động sản

 Yếu tố phong thủy: có ý nghĩa đặc biệt riêng biệt đối với người phương

Đông, do đó nó cũng đóng góp phần ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, nhưng

mức độ ảnh hưởng ít hay nhiều còn tùy thuộc vào tâm lý của mỗi người

1.2 Cơ sở lý thuyết về rủi ro và quản trị rủi ro

1.2.1 Tổng quan về rủi ro và quản trị rủi ro

1.2.1.1 Khái niệm về rủi ro Dưới nhiều góc nhìn khác nhau của các nhà kinh tế, từ “rủi ro” đã được đưa ra với nhiều định nghĩa Có thể ghi nhận một vài định nghĩa như sau:

(1) Theo Frank Knight: “Rủi ro là sự bất trắc có thể đo lường được” (2) Theo Irving Preffer: “Rủi ro là tổng hợp những sự ngẫu nhiên có thể đo lường được bằng xác suất”

(3) Theo Allan Willett: “Rủi ro là sự bất trắc cụ thể liên quan đến việc xuất hiện một biến cố không mong đợi”

(4) Các định nghĩa trên dù có khác nhau nhưng cùng đề cập hai vấn đề:

 Sự không chắc chắn, yếu tố bất trắc;

 Một khả năng xấu: một biến cố không mong đợi, tổn thất

Như vậy, theo nhiều nhà phân tích, rủi ro chỉ phát sinh khi có một sự không

chắc chắn về mất mát sẽ xảy ra (uncertainty about the occurrence of a loss) Nghĩa là

xác suất mất mát lớn hơn 0 và nhỏ hơn 1

Trong đó, xác suất (probability) hay là khả năng xảy ra mất mát được chia

thành hai loại: xác suất khách quan và xác suất chủ quan

Xác suất khách quan (objective probability) – còn gọi là xác suất tiên nghiệm

(a priori probability) được xác định bằng phương pháp diễn dịch (deduction) Ví dụ như

đồng tiền sấp hay ngửa thì xác suất của nó là 50%

Xác suất chủ quan (subjective probability) là ước tính của từng cá nhân đối với

khả năng xảy ra mất mát Ví dụ như nếu có 1 triệu vé số bán ra chỉ có 1 người trúng thì

xác suất khách quan là 1 phần triệu Mặc dù vậy vẫn có nhiều người mua nhiều vé số

vì xác suất chủ quan của họ cao hơn Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chủ quan

như tuổi, giới tính, trình độ học vấn và cả óc mê tín dị đoan…

Từ các khái niệm của những nhà phân tích rủi ro, ta có thể định nghĩa “Rủi ro trong công tác thẩm định giá bất động sản” như sau:

Rủi ro trong công tác thẩm định giá trị bất động sản là sự không chắc chắn, yếu

tố bất trắc xảy ra trong quá trình thẩm định có thể sẽ dẫn đến sự sai lệch của kết quả

thẩm định giá trị bất động sản, gây ra nguy cơ tổn thất không mong muốn đến các đối

tượng sử dụng kết quả thẩm định giá”

Quản trị rủi ro được định nghĩa như là quá trình có hệ thống cho việc nhận dạng

và đánh giá những hậu quả xảy ra mà các tổ chức, cá nhân phải đối mặt và quá trình

chọn lựa và điều hành những kỹ thuật thích hợp cho việc xử lý các hậu quả

(Rejda 1992,47)

Quản trị rủi ro là quá trình xác định các rủi ro và tìm cách quản lý, hạn chế các

rủi ro đó xảy ra với tổ chức Một cách tổng quát, đó là quá trình xem xét toàn bộ hoạt

động của tổ chức, xác định các nguy cơ tiềm ẩn, và khả năng xảy ra các nguy cơ đó Từ

đó có sự chuẩn bị các hành động thích hợp để hạn chế các rủi ro đó ở mức thấp nhất

Trong quá khứ, nói đến quản trị rủi ro phần lớn người ta nghĩ đến các hoạt động

bảo hiểm Đây là các dịch vụ trọn gói, trong đó người mua bảo hiểm sẽ không phải chịu

các rủi ro trong trường hợp nó xảy ra Tuy nhiên, khái niệm quản trị rủi ro ngày nay đã

thay đổi rất nhiều Với những yêu cầu của pháp luật, yêu cầu của người lao động, quản

trị rủi ro đã trở thành một yếu tố quản trị ngày càng quan trọng như quản trị tài chính

hay quản trị các nguồn lực khác trong tổ chức

Từ các khái niệm chung về Quản trị rủi ro trong kinh doanh, ta có thể định nghĩa

Quản trị rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS như sau:

“Quản trị rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS là quá trình tiếp cận rủi ro

một cách khoa học và có hệ thống nhằm nhận dạng, kiểm soát, phòng ngừa và giảm

thiểu những tổn thất, mất mát, những ảnh hưởng bất lợi của các yếu tố rủi ro đến kết

quả thẩm định giá”

b) Lợi ích của quản trị rủi ro

Từ lâu, công tác quản trị rủi ro được xem như là một chức năng nhằm thỏa mãn

yêu cầu tuân thủ pháp chế và kiểm soát nội bộ Nhờ quản trị rủi ro, giúp ta đạt được các

mục tiêu sau:

 Nhận biết và xác định mức độ của các nguy cơ rủi ro

 Có hành động phòng tránh hoặc giảm thiểu các rủi ro chính

 Triển khai kế hoạch đối phó sự cố bất ngờ và xử lý những thất bại có thể xảy ra

c) Qui trình quản trị rủi ro

Nhận diện và kiểm soát tốt rủi ro chỉ bằng kỹ năng và kinh nghiệm cá nhân vẫn

chưa đủ, việc khiểm soát rủi ro phải được thực hiện theo một qui trình chặt chẽ và phù

hợp với đặc thù, mục tiêu quản trị rủi ro của mỗi doanh nghiệp

 Qui trình cơ bản của quản trị rủi ro:

(1) Nhận dạng và phân loại những rủi ro đã và sẽ xảy ra

(2) Phân tích, đo lường rủi ro

(3) Kiểm soát rủi ro với những điều kiện phù hợp với doanh nghiệp

(4) Xây dựng và thực hiện tốt các chương trình tài trợ rủi ro

(5) Quản lý và xem xét lại qui trình

 Qui trình quản trị rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS:

Qui trình quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá BĐS cần được thực hiện qua những bước cơ bản sau:

(1) Nhận dạng và phân loại rủi ro trong công tác thẩm định giá trị BĐS

- Nhận dạng rủi ro là nắm bắt những gì không thỏa mãn, tiềm tàng từ môi

trường bên ngoài và bên trong có liên quan đến công tác thẩm định giá trị BĐS Quá

trình nhận dạng rủi ro đòi hỏi những hiểu biết nhất định về tổ chức làm công tác thẩm

định giá trị BĐS, môi trường hoạt động, môi trường kinh tế, xã hội mà có ảnh hưởng

đến công tác thẩm định giá trị BĐS

- Nhận dạng rủi ro cần được áp dụng có hệ thống đế chắc chắn rằng tất cả các

rủi ro trong hoạt động thẩm định giá trị BĐS đều được nhận dạng

- Các kỹ thuật được áp dụng để nhận dạng rủi ro như phương pháp phỏng

vấn, thanh tra kiểm soát, làm việc với bộ phận trong tổ chức thẩm định giá, làm việc

với các nguồn bên ngoài, phân tích hợp đồng, nghiên cứu các số liệu tổn thất trong quá

khứ Việc nhận dạng rủi ro phải phối hợp nhiều phương pháp nêu trên

(2) Phân tích rủi ro

Phân tích rủi ro được bắt đầu từ việc làm rõ nguyên nhân và nguồn gốc của

chúng Quan trọng nhất của công việc này là xác định chính xác nguồn gốc của rủi ro,

khả năng thiệt hại cũng như lợi nhuận từ nghiệp vụ thẩm định giá BĐS Việc phân tích

sẽ giúp cho các nhà thẩm định giá lựa chọn kịp thời những giải pháp tối ưu trong nhiều

giải pháp khác nhau

(3) Đánh giá rủi ro

Mục đích của việc đánh giá rủi ro là để hiểu và xác định xác suất của sự việc

và những tác động tiềm ẩn trong quá trình thẩm định giá Đánh giá rủi ro tạo điều kiện

cho các nhà thẩm định giá định lượng các yếu tố rủi ro có ảnh hưởng đến kết quả thẩm

định giá trị BĐS Tính chuẩn mực của việc đánh giá những nguy cơ, thiệt hại trong dự

báo phụ thuộc vào việc lựa chọn phương pháp thống kê, phương pháp kinh nghiệm hay

phương pháp chuyên gia, phương pháp tính toán - phân tích

(4) Kiểm soát rủi ro

Thông qua việc áp dụng qui trình thẩm định giá, lựa chọn nhà thẩm định,

phương pháp thẩm định và hệ thống kiểm soát nội bộ trong tổ chức thẩm định giá

Trong hệ thống điều hành rủi ro trong công tác thẩm định giá trị BĐS, cơ chế điều tiết

nội bộ đóng vai trò rất quan trọng Cơ chế điều tiết nội bộ rủi ro trong ngành thẩm định

giá là một hệ thống giảm thiểu tối đa những ảnh hưởng tiêu cực của rủi ro do bản thân

tổ chức thẩm định giá xây dựng, lựa chọn và thực hiện

(5) Giám sát và kiểm tra

Đây là giai đoạn cuối cùng của điều hành rủi ro trong công tác thẩm định giá

trị BĐS Để phối hợp việc thực hiện những mục tiêu của tổ chức thẩm định giá và kiểm

tra mức độ rủi ro của hoạt động thẩm định giá cần phải xây dựng hội đồng kiểm tra và

qui chế về chính sách kiểm tra rủi ro

1.2.2 Nhận dạng rủi ro

Thay vì thống kê các rủi ro là điều rất khó khăn, tiếp cận vấn đề từ việc nhận dạng các nguyên nhân gây rủi ro sẽ giúp ta chủ động phòng tránh tốt hơn

Dưới đây là một số nguyên nhân gây rủi ro phổ biến, thông dụng mà các doanh

nghiệp thường gặp phải và những nguyên nhân gây rủi ro trong công tác thẩm định giá

BĐS

a) Nguyên nhân gây rủi ro trong kinh doanh nói chung

Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, ta có thể phân loại rủi ro như sau :

Rủi ro từ môi trường bên ngoài doanh nghiệp, bao gồm:

 Môi trường vĩ mô:

 Môi trường vi mô:

+ Nhà cung cấp

+ Khách hàng

+ Đối tác

+ Đối thủ cạnh tranh

Rủi ro từ môi trường bên trong doanh nghiệp:

 Rủi ro hoạt động: Là rủi ro phát sinh từ doanh nghiệp như:

+ Vi phạm các chủ trương đường lối, chính sách, qui chế, nội qui của doanh nghiệp, cũng như cam kết của doanh nghiệp với bên ngoài

+ Rủi ro về tài sản và nguồn lực khác trong quá trình hình thành và sử dụng, chẳng hạn như : mất mát, lãng phí, hư hỏng, lạm dụng, phá hoại,…

+ Rủi ro về văn hoá doanh nghiệp … 

Rủi ro tuân thủ:

+ Vi phạm pháp luật Việt Nam

+ Vi phạm pháp luật quốc tế

b) Nguyên nhân gây rủi ro trong công tác thẩm định giá trị BĐS

Tương tự như các hoạt động kinh doanh khác, thẩm định giá nói chung và thẩm

định giá BĐS nói riêng cũng tồn tại những rủi ro cần phải được nhận diện đầy đủ từ

phía các nguyên nhân phát sinh, thì công tác thẩm định mới phát huy được hết hiệu quả

Hình 1.2 – Sơ đồ hệ thống các yếu tố rủi ro trong công tác TĐG BĐS

Rủi ro từ môi trường bên ngoài doanh nghiệp:

 Rủi ro từ môi trường vi mô:

+ Rủi ro từ khách hàng

+ Rủi ro từ sức ép của đối thủ cạnh tranh

R ủ i ro t ừ môi trư ờ ng

v ĩ mô

R ủ i ro t ừ môi trư ờ ng bên trong doanh nghi ệ p

R ủ i ro t ừ môi trư ờ ng bên ngoài doanh nghi ệ p

R ủ i ro

trong

TĐG BĐS

R ủ i ro con ngư ờ i

R ủ i ro k ỹ thu ậ t

Đ ạ o đ ứ c ngh ề nghi ệ p Năng l ự c ngh ề nghi ệ p

R ủ i ro t ừ khách hàng

R ủ i ro t ừ môi trư ờ ng

R ủ i ro hành lang pháp lý

 Rủi ro từ các yếu tố vĩ mô:

+ Rủi ro hành lang pháp lý

+ Rủi ro môi trường kinh tế vĩ mô

+ Rủi ro từ tính minh bạch thông tin trên thị trường BĐS

Rủi ro từ môi trường bên trong doanh nghiệp, bao gồm:

 Rủi ro kỹ thuật

 Rủi ro con người

Điều quan trọng nhất và cũng giữ vai trò chủ chốt trong quản trị rủi ro đó là

cách phân loại rủi ro Cơ sở khoa học của phân loại rủi ro đã tạo điều kiện cho các nhà

thẩm định có thể xác định rõ vị trí của từng loại rủi ro trong toàn hệ thống rủi ro Phân

loại một cách rõ ràng, chặt chẽ thì việc theo dõi những dấu hiệu của rủi ro sẽ trở nên

dễ dàng hơn, điều đó giúp nâng cao khả năng và hiệu quả áp dụng những phương

pháp phù hợp trong quản trị rủi ro

1.2.2.1 Đo lường rủi ro

Rủi ro chính là sự kết hợp giữa mức độ nguy hiểm và tần xuất xảy ra hoặc có thể xảy ra

Rủi ro = Mức độ nguy hiểm X Tần xuất có thể xảy ra

Hình 1.3 – Phương pháp đo lường rủi ro Trong đó:

Mức độ nguy hiểm/Mức độ nghiêm trọng: là hậu quả gây ra bởi một sự cố

hoặc tai nạn nào đó Ví dụ: nếu so sánh cùng một chiếc ô tô ở 2 vận tốc khác nhau thì

ta thấy chiếc xe nào chạy nhanh hơn sẽ có mức độ nguy hiểm cao hơn Mặt khác nếu

một chiếc xe chở nhiều người gây ra tai nạn thì mức độ thiệt hại sẽ cao hơn so với chiếc

xe đó gây tai nạn khi chỉ chở ít người

Mức độ nguy hiểm có thể chia làm 5 cấp độ khác nhau được sắp xếp theo thứ tự

 Nhiều: Ảnh hưởng nhiệm vụ chính, tổn thương, bệnh tật nghề nghiệp nhẹ, hay hư hỏng hệ thống phụ

 Ít: Ảnh hưởng nhiệm vụ rất ít, tổn thương, bệnh tật nghề nghiệp nhẹ, hay

hư hỏng hệ thống phụ

 Không đáng kể: Ảnh hưởng nhiệm vụ rất ít, tổn thương, bệnh tật nghề nghiệp nhẹ, hay hư hỏng hệ thống phụ

Tần suất nguy hiểm: là khả năng xảy ra nguy hiểm, là xác xuất xuất hiện

nguy hiểm Ví dụ: khi một người đi qua một đoạn đường vắng thì người đó chắc chắn

sẽ an toàn hơn đi qua một đoạn đường đầy xe lưu thông Lượng xe càng nhiều thì khả

năng va chạm càng cao

Khi tiến hành định lượng, tần suất nguy hiểm có thể được chia làm 5 mức độ có xác xuất xảy ra nguy hiểm giảm dần:

 Thường xuyên: Xảy ra liên tục trong vòng đời của công việc

 Có thể xảy ra: Xảy ra nhiều lần trong vòng đời của công việc

 Thỉnh thoảng: Đôi khi xảy ra trong vòng đời của công việc

 Hiếm khi: Cơ hội xảy ra rất ít trong vòng đời của thiết bị

 Rất khó xảy ra: Có thể xem như không xảy ra trong vòng đời của công việc

BĐS, ta cũng có thể ứng dụng phương pháp đo lường như trên để biểu diễn mức độ rủi

ro các yếu tố định tính gây sai lệch kết quả thẩm định giá, quá trình định lượng cụ thể

như sau:

Rất

khó xảy ra

Hiếm khi

Thỉnh thoảng

Có thể xảy ra

Thường xuyên

XÁC SUẤT XẢY RA

Hình 1.4 – Ma trận định lượng các yếu rố rủi ro Với các qui ước:

 Số điểm tăng dần từ 1 đến 5 tương ứng với xác suất/khả năng xảy ra rủi ro tăng dần từ Rất khó xảy ra đến Thường xuyên xảy ra

 Số điểm tăng dần từ 1 đến 5 tương ứng với mức độ nghiêm trọng của rủi

ro tăng dần từ Không đáng kể đến Rất nghiêm trọng

1.2.2.2 Ứng phó với rủi ro

Từ việc hiểu rõ về rủi ro, nhận dạng được các nguyên nhân, yếu tố gây ra rủi

ro và cách đo lường rủi ro, nhà quản trị mới có thể chọn cách đối phó với rủi ro và hạn

chế nó đến mức thấp nhất có thể Sau đây là các chiến lược ứng phó với rủi ro thường

gặp nhất của các nhà quản trị rủi ro:

ề tốt nghiệp GVHD: ThS Tr

Hình 1.5 – Các chiến lược quản trị rủi ro

Tránh né Dùng "đường đi khác" để né tránh rủi ro, đường đi mới có thể không có rủi ro, có rủi ro nhẹ hơn, hoặc chi phí đối phó thấp hơn Chẳng hạn:

 Thay đổi phương pháp, công cụ thực hiện, thay đổi con người

 Thương lượng với khách hàng (hoặc nội bộ) để thay đổi mục tiêu Chuyển giao

Giảm thiểu rủi ro bằng cách chia sẻ tác hại khi chúng xảy ra Chẳng hạn:

 Đề nghị với khách hàng chấp nhận và chia sẻ rủi ro (tăng thời gian, chi phí, )

 Báo cáo ban lãnh đạo để chấp nhận tác động và chi phí đối với rủi ro

 Mua bảo hiểm để chia sẽ chi phí khi rủi ro xảy ra

Giảm nhẹ Thực thi các biện pháp để giảm thiểu khả năng xảy ra rủi ro hoặc giảm thiểu tác động và chi phí khắc phục rủi ro nếu có xảy ra Chẳng hạn:

 Cảnh báo và triệt tiêu các yếu tố làm rủi ro xuất hiện

 Điều chỉnh các yếu tố có liên quan theo dây chuyền để rủi ro xảy ra

sẽ

ít có tác động

Chấp nhận Đành chấp nhận "sống chung" với rủi ro trong trường hợp chi phí loại bỏ, phòng

tránh, làm nhẹ rủi ro quá lớn (lớn hơn chi phí khắc phục tác hại), hoặc tác hại của rủi ro

nếu xảy ra là nhỏ hay cực kỳ thấp Kế hoạch đối phó có thể là:

 Thu thập hoặc mua thông tin để có kế hoạch kiểm soát tốt hơn

 Lập kế hoạch khắc phục tác hại khi rủi ro xảy ra

Hình 1.6 - Một số chiến lược và minh họa các phương pháp đối phó rủi ro thường gặp

 Như một qui luật, rủi ro là một yếu tố tồn tại trong mọi tình huống, hoạt động

ở mọi lúc, mọi nơi Và lẽ dĩ nhiên, công tác thẩm định giá BĐS cũng không nằm ngoài

qui luật đó Một người quản lý rủi ro thẩm định BĐS giỏi phải là người không ngạc

nhiên và có khả năng xử lý những rủi ro xảy ra có thể gây bất lợi cho công tác thẩm

định giá BĐS, điều đó đồng nghĩa với việc các rủi ro ảnh hưởng đến mức giá cuối cùng

của BĐS phải được "thấy trước", cùng với các kế hoạch để giảm thiểu khả năng xuất hiện cũng như tác hại khi chúng xuất hiện Qui trình kiểm soát chặt chẽ, kinh nghiệm chuyên gia kết hợp với kỹ thuật nhận diện và kiểm soát rủi ro là những yếu tố quan trọng nhất để kiểm soát tốt rủi ro xảy ra trong công tác Thẩm định giá BĐS

đó, việc nhận dạng và đo lường các biến rủi ro là cần thiết cho hoạt động hiệu quả của công tác thẩm định giá BĐS

2.1 Nhận dạng rủi ro trong công tác thẩm định giá trị BĐS ở Việt Nam

2.1.1 Rủi ro từ môi trường bên ngoài doanh nghiệp thẩm định giá 2.1.1.1 Rủi ro từ môi trường vĩ mô

a) Rủi ro hành lang pháp lý

(a1) Bất cập chính sách pháp lý quản lý thị trường BĐS và tác động của nó đối công tác thẩm định giá BĐS

 Tính hiệu lực của hợp đồng và sự đảm bảo quyền sở hữu BĐS

Ở một số nước trên thế giới, ngay cả khi hợp đồng được thỏa thuận qua lời nói, không có công chứng, đăng ký qua Nhà nước nhưng khi xảy ra tranh chấp, nếu hợp đồng miệng trên được chứng minh đã xảy ra thì tính hiệu lực của hợp đồng vẫn được đảm bảo Tuy nhiên, do ở Việt Nam hệ thống luật pháp chưa phát triển tốt, nên để đảm bảo tính hiệu lực của hợp đồng, pháp luật qui định hợp đồng phải tuân theo một hình

thức nhất định nào đó Đặc biệt là đối với những loại hợp đồng buộc phải công chứng, hoặc buộc phải công chứng và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, việc tuân thủ hình thức là một yêu cầu bắt buộc và là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực (khoản 2 Điều 122, Điều 124 Bộ luật Dân sự)

Theo qui định, Hợp đồng mua bán nhà ở (Điều 450 Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở), Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (Điều 689 Bộ luật Dân sự) phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng cho thuê nhà

ở (Điều 492 Bộ luật Dân sự), Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho BĐS mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 467 Bộ luật Dân sự) phải có hình thức bằng văn bản, các bên phải thực hiện thủ tục công chúng và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền

Tuy nhiên trên thực tế, để trốn thuế, giảm thuế, hoặc vì ngại thủ tục hành chính nên các bên ký kết hợp đồng thường làm sai hình thức, làm hợp đồng viết tay hoặc thỏa thuận mức giá khác với giá giao dịch Do đó, khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng thường

bị vô hiệu gây thiệt hại lớn cho cả hai bên

Do chính sách quản lý của Nhà nước chưa chặt chẽ nên xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư không qui định cụ thể, rõ ràng về phương thức thanh toán, thời gian đóng tiền từng đợt, thời hạn chót giao nhà, các khoản trách nhiệm đền bù của cả người mua lẫn người bán nếu không làm đúng hợp đồng Ngược lại, nhiều nguời mua-bán trên thị trường BĐS cũng thiếu kiến thức pháp lý, không biết khi thực hiện một giao dịch cần những giấy tờ thủ tục gì Từ thực trạng đó, rất nhiều trường hợp thông tin về BĐS được thông báo không chính xác, làm cho không ít người mua bị lầm, có nhiều trường hợp dẫn đến mất tiền thiệt hại nặng, nhiều trường hợp phải thưa kiện kéo dài Những người mua căn hộ trên giấy dễ bị thiệt hại nhất, mất tiền lại không có cơ sở khiếu kiện

 Đối với chính sách thuế

Việc thay đổi liên tục các chủ trương, chính sách của Nhà nước liên quan đến căn cứ để tính thuế làm cho việc xác định mức thuế BĐS trở nên khó khăn hơn Cụ thể rủi ro về chính sách thể hiện trong Luật đất đai năm 2003 với việc bảng giá đất thay đổi