Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại TP.Hồ Chí Minh

ABSTRACT The main purpose of the study is to investigate the effecting of key factors on housing purchase decision of customers in Ho Chi Minh City.. First, a model which is proposed bas

-

Kinh Doanh ngành: 60340102

-

Chuyên

ngành: 60340102

u trong L

13SQT11 2014

nh Nguyên

cho khách hàng nhanh chóng

ABSTRACT

The main purpose of the study is to investigate the effecting of key factors on housing purchase decision of customers in Ho Chi Minh City First, a model which is proposed based on analyzing of previous literature Then the model is tested on a pilot test which

is conducted of a small real estate professional group and another group of 20 respondents, and on a larger survey of 450 samples

The study finds out a strong positive relationship between top two factors,

to housing decision makers It is also found that there is no difference in decision making of customers according to different demographics consisting of gender, age, marital status, monthly income and education level

Key works: real estate, purchase factors, Ho Chi Minh city in Vietnam

M C L C

L i

L I C ii

TÓM T T iii

ABSTRACT iv

M C L C v

DANH M C VI T T T vi

DANH M C B NG vii

DANH M C HÌNH viii

NG QUAN V TÀI NGHIÊN C U 1

1.1 Tính c p thi t c tài 1

1.2 M u 3

ng và ph m vi nghiên c u 3

u 3

1.5 K t c u n i dung nghiên c u 4

K T LU 6

LÝ THUY T VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN C U 7

2.1 Khái quát v 7

2.1.1 Khái ni 7

m c 9

2.1.3 Phân lo 11

2.1.4 Hi i Tp.HCM 13

2.2 Hành vi quy nh mua c a khách hàng 19

2.2.1 Lý thuy t hành vi tiêu dùng 19

2.2.2 Các d ng hành vi mua s m 21

2.2.2.1 Hành vi mua ph c t p 22

2.2.2.2 Hành vi mua hài hòa 22

2.2.2.3 Hành vi mua tìm ki m s ng 23

ng 23

n quy nh mua 24

2.2.3.1 Nh n bi t nhu c u 24

2.2.3.2 Tìm ki m thông tin 25

a ch n 26

2.2.3.4 Quy nh mua 27

2.2.3.5 Cân nh c sau khi mua 28

2.3 Các y u t n quy 29

2.3.1 Y u t m 30

2.3.2 Y u t v trí 31

2.3.3 Y u t không gian 32

2.3.4 Y u t ng 33

2.3.5 Y u t tài chính 35

K T LU 36

U 37

3.1 Thi t k nghiên c u 37

3.2 Nghiên c nh tính 38

3.3 Nghiên c ng 39

3.3.1 M 39

3.3.2 M u kh o sát 39

3.3.3 Qui trình nghiên c u 40

3.3.4 Mô hình nghiên c u 42

lý d li u 44

3.4 Xây d ng 46

u t n quy 46

c c m nh m c 46

c c m nh n v trí c 47

c c m nh n không gian c 48

c c m nh ng c 49

c c m nh n v tài chính 50

ch 51

K T LU 53

K T QU NGHIÊN C U 54

4.1 Th ng kê m u kh o sát 54

tin c y c Alpha 57

4.2.1 Têu chu 57

4.2.2 K t qu 57

4.3 Phân tích nhân t khám phá EFA 61

4.3.1 Tiêu chu 61

4.3.2 Phân tích nhân t u t n quy t nh chung 62

4.3.3 Phân tích nhân t i v i bi n ph thu c 68

u ch a các gi thuy t 70

4.4 Phân tích h i quy tuy n tính 73

73

4.4.2 Phân tích h i quy 75

4.4.3 Ki nh s phù h p c a mô hình h i quy 79

4.5 Ki nh các gi thuy t 80

4.5.1 Ki nh các gi thuy t 80

4.5.2 Mô hình nghiên c u chính th c 81

4.6 Phân tích s khác bi t c a các nhân t m cá nhân 82

4.6.1 Gi i tính 83

4.6.2 Nhóm tu i 84

4.6.3 Tình tr ng hôn nhân 85

4.6 h c v n 86

4.6.5 Ngh nghi p 88

4.6.6 Thu nh p 89

4.7 Dò tìm s vi ph m các gi nh c n thi t 91

4.7.1 Gi nh v liên h tuy i 91

4.7.2 Gi nh v phân ph i chu n c a ph 91

4.7.3 Gi nh không có m quan gi a các bi c l p 91

4.7 a khách hàng v các y u t n quy nh 92

K T LU 94

T LU N VÀ KI N NGH 95

5.1 K t lu n 95

5.1.1 K t qu nghiên c u 95

5.1.2 K t lu n nghiên c u 96

5.2 Ki n ngh tài nghiên c u 98

5.2.1 V lý thuy t 98

5.2.2 V th c ti n 99

5.3 Ki n ngh v i nhà qu n tr và Chính ph 100

5.3.1 V i ch p kinh doanh b ng s n 100

5.3.2 V i Chính ph 101

5.4 Gi i h n nghiên c ng nghiên c u 102

TÀI LI U THAM KH O 103

EFA :

MLR :

KMO : Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy (

SPSS : Statistical Package for the Social Sciences ( C

Hình 2.3

Hình 2.4

Hình 3.1 : Qui trình nghiên

: T NG QUAN V TÀI NGHIÊN C U 1.1 Tính c p thi t c tài

phát tri n, kèm theo s c s ng c c bi t t i các thành ph l n : Hà N i, Thành Ph H Chí Minh hi n nay, thì nhu c u nhà

Th ng b ng s n Vi t Nam hình thành và nhanh chóng phát tri n cung c p hàng

lo t các s n ph i dân

nghi Trong th i ngày nay, khi dân s u này l i càng tr

Ta có th th y t gi i dân cao c p

có giá 200.000 USD t i khu Vista, qu n 2 B t ch p m c giá cao nh t, hình c

mô t trên các t báo là chen l n, giành ch , x t mua t sáng s

u tiên s c ch n tham gia b Sky Garden 3 c a công ty Phú M ki t b n ra ngày

cho bi t s khách hàng còn l i, n u có nhu c u thì có th t 2 vào tháng 12 (Vnexpress, 2007)

i tiêu dùng x p hàng, chen l n,

i, TpHCH có th ch ng ki , t kho ng 200 d án gia nh p vào

M c dù hi n nay trên th gi u nghiên c u khoa h c c công b v

(Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad, 2011), (Nguy n Quang Thu, 2013),

vi c áp d ng nh ng mô hình lý thuy nh Vi t Nam thì có th không phù h p vì do m i qu c thù riêng v kinh t i Ngoài ra, trên

và hoàn thi n b ng câu h i chính th c

Nghiên c u chính th ng: c s d ng trong quá trình nghiên c u, dùng k thu t thu th p thông tin b ng k thu t ph ng v n tr c ti p khách hàng thông qua b ng câu h i chi ti t, cách l y m u là ch n m u thu n ti n phi xác su t thu i

ng kh o sát c tài nghiên c u

D li c s x lý b ng ph n m m th ng kê SPSS

Phân tích nhân t khám phá (EFA)

lý thuy t và mô hình nghiên c u v các y u t n

c ngh

xây d u ch nh thang

nh mô hình nghiên c u cùng v i gi thuy ra

: Phân tích k t qu nghiên c u d li c thu th p thông qua kh o

: LÝ THUY T VÀ MÔ HÌNH

NGHIÊN C U

m ph n s h u chung, s h u riêng c h , quy n h n và qu chung

là hình th c tài s n nguyên v n M c t i m t kh c v quy n s h u ng th i v i vi c ghi nh t và m t b ng công trình trên v trí xây d ng

, c t ng th c n m bên trong khuôn viên khu

h i v i không gian n m gi a các b ng, sàn, tr n c và m t s quy n

c s d ng chung không th chia s i v i t t c

areas) thu c khuôn viên d (Encyclopedia Britanica, 2006)

ho t khái ni m pháp lý, nh m mô t s phát tri n nh ng nhà và

qu n lý d án xây d ng Singapore 2005 n lý quy ho ch Urban

d ng:

+ ng Flat: là lo i d án nhà không s h t (non-landed housing development) M ch giành riêng cho m và có l i vào riêng tách t di n tích chung c a khu nhà chu

ng Flat t o thành qu nhà xây d ng v i m t trung bình và m t cao t i Singapore, có s t ng t 4 t i trên 30 t c t ch c v i

di n tích không gian m c ng (common open space) t i thi u, thu c quy n s

h u chung c a c

nh quy mô di n tích t i thi u cho m t khu d án Flat mi n là d

m b nh v kho ng lùi và ch gi i xây d ng D án Flat không b t

bu c ph i b trí không gian m công c ng (Communal Open Space t

Condominium t o nên qu nhà m xây d ng trung bình và cao t i Singapore

i có ti n ích công c ng và gi i trí ngh khuôn viên, các ti n ích công c ng thu c quy n s h u chung c a toàn c

dân và ph c v cho nhu c u c a h

D án Condominium có th bao g m các kh i nhà th p t ng (4 t ng) và cao t ng (có th xây d ng trên 30 t ng) Di n tích t i thi u cho m t d án Condominium là

Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)

Tác gi s d ng khái ni i Vi t Nam, theo Qu c H i ban hành

Th 1: Ph n di , bao g m c di n tích ban công, l i ra

hi m, l ng x rác, h p k thu xe, h th ng c c, ga, thông tin liên

l c, phát thanh, truy n hình c, b ph t, thu lôi, c u h a và các ph n khác không thu c s h u riêng c nào H th ng h t ng k thu

h trong s h u chun nh h n ch nh nh quy n s d ng

B Xây d ng d n phân h ng ch ng s d ng nhà chung

Sau m t th i gian dài tr m l ng, th a bàn Thành Ph H

n bi n tích c c trong quý 3/2013 khi ch ng ki n s

Thành Ph H Chí Minh 03/10/2013

: Long

Theo UBND Thành Ph H Chí Minh

-BXD ngày 15/5/

D báo tri n v ng th 2014 2015

Theo Hi p H i VNREA Vi t Nam d báo v n th ng t n cu i

2014 và c

Theo VN

10%

thành công 2

-Thành Ph H Chí Minh 8

nhi m v quan tr ng giúp công ty quy nh cho phù h p và chính xác

Theo Philip Kotler (1994) nghiên c u v hành vi tiêu dùng c a khách hàng là

c ti p th i làm ti p th có th hi i tiêu dùng thông qua nh ng kinh nghi m ti p xúc, giao d ch và bán hàng cho khách hàng h ng ngày Tuy nhiên s phát tri n v qui mô và th ng c a các doanh nghi m cho các nhà qu n tr ti p th u ki n ti p xúc tr c ti p v i nh ng khách hàng n a và thông tin t b ph n bán hàng còn mang tính ch quan

u nh ng nhà qu n tr ng nghiên c u khách hàng v i vi c tr l i nh ng câu h i then ch th ng:

m c tiêu cu i cùng c a doanh nghi p v n là khách hàng, th a mãn nhu c u t t nh t c a khách hàng v i chi phí th p nh u ki n c t i nhu n cho doanh nghi p

T t nhiên, khách hàng th a mãn nhu c u tiêu dùng thông qua hành vi mua s m

Vì th p th c a các doanh nghi p ph i hi c nhu c u và các y u t tác

ng, chi ph i hành vi mua s m c a khách hàng

Lê Th Gi i (1999 th ng các y u t d n quy nh mua c i

Các quy nh càng ph c t p thì h ng tham gia và s cân nh c c a

i mua càng nhi n có b n d ng hành vi mua c i tiêu dùng vào m tham gia c i mua và s khác bi t c a các nhãn hi u

M tham gia Nhãn hi u M tham gia cao M tham gia th p

Các nhãn hi u khác nhau nhi u Hành vi mua ph c t p Hành vi mua ki m s ng Các nhãn hi u khác nhau ít Hành vi mua hài hòa ng

Hình 2.2 : Các d ng hành vi mua c i tiêu dùng (Lê Th Gi i, 1999)

NH N TH C V TÌM KI M THÔNG TIN

QUY NH HÀNH VI MUA

CÁC TÁC NHÂN

MARKETING

CÁC TÁC NHÂN KHÁC

NG

C I MUA

CH N S N PH M

CH N NHÃN HI U CH

CH N LÚC MUA

S NG MUA

2.2.2.2 Hành vi mua hài hòa

N u khi tham gia nhi u vào vi c mua s m nh ng lo i s n ph t ti n, ít khi mua, có nhi u r i ro mà các nhãn hi u l i ít có s khác bi t, k c m trong m t kho ng nh i mua không m t nhi u th i gian kh o sát và nhanh chóng quy nh mua

cho s cân nh c c a h ch y u là giá bán nhãn hi u nào r u

i ta r t ít ph nh vì h quá quen v i lo i s n ph i

ng h p mua d u l a, mu n c a hàng và mua m t nhãn hi u b t

g p, không b n vi c l a ch n N u h c tìm nhãn hi là do thói quen, ch không ph i m t s trung thành nhãn hi u

ng h i tiêu dùng không ph i tr i qua trình t ng

ni m tin - - hành vi H không b công tìm ki m thông tin v các nhãn hi u,

m c a chúng, r n quy nh mua nhãn hi u nào

S c nh tranh qu ng cáo ch t o ra s quen thu c v i nhãn hi u ch không t o

ra s ng vào nhãn hi i tiêu dùng không hình thành m rõ ràng

u tiên trong quá trình ra quy nh là nh n th c v , theo

i tiêu dùng nh n th c m t nhu c u và c m th y b y gi i quy t v n

n nh n th c v b u v i nh ng quá trình ra quy nh n i ti p nhau

Quá trình mua s m b u t i mua có ý th c nh n bi t v nhu

c u i mua c m th y có s khác bi t gi a tình tr ng th c t và tình tr ng mong

mu n Nhu c u có th b t ngu n t nh ng tác nhân kích thích n i t i hay t bên ngoài

b ng cách mua m t s n ph m hay d ch v s b u tìm ki m các thông tin

c n thi ra quy nh mua hàng

Nh ng n l c tìm ki ng là c g ng tìm l i nh ng thông tin ghi

l i trong trí nh b i tiêu dùng nh l i nh ng kinh nghi m hay ki n th c trong quá kh t nh ng l

Vi c tìm ki m thông tin ki c g i là tìm thông tin bên trong (internal search) V i nh ng l ng xuyên, l p l i, các thông tin thu l

s tích l i trong trí nh , nh này s i mua so sánh các s n

ng s ng ho t ng tìm ki m thông tin c i tiêu dùng s chuy n t tình hu ng gi i quy t v có m chuy n sang tình

hu ng gi i quy t v tri N u tìm ki m thông tin bên trong không cung c

i tiêu dùng ph i tìm thêm các thông tin khác b ng cách tìm ki m bên ngoài

Các ngu n thông tin c i tiêu dùng chia thành 4 nhóm:

s n ph c bi t c i mua M i ngu n thông tin th c hi n m t ch

i tiêu dùng so sánh nhi u, s n ph m và d ch v

lo i nào có kh i quy t v tiêu dùng và th a mãn nhu c

mua hàng c

i tiêu dùng x lý thông tin v các nhãn hi u c nh tranh ra phán

duy nh t mà m u s d ng Nh ng mô hình thông d ng nh t c a

ng theo nh n th c, t c là cho r ng khi

và h p lý

2.2.3.4 Quy nh mua

i tiêu dùng có th phát tri nh mua hàng hay

ng mua m

h p Tuy nhiên, hai y u t có th can thi p vào gi nh mua và quy nh mua:

Hình 2.4: Các y u t can thi p gi nh mua và quy nh mua

NH NG Y U T TÌNH HU NG

i khác m nh hay y i tiêu dùng làm theo mong mu n c a

nh n th c Quy nh mua s m c a h i ho c hoãn l i hay h y b quy t

u ch u ng nhi u b i r i ro nh n th i tiêu dùng không

ch c ch c k t qu c a vi c mua s m, lo l ng

không ch c ch n v các thu c tính c a s n ph m và m t tin c a h Vì th i

2.2.3.5 Cân nh c sau khi mua

Quá trình quy nh mua hàng không k t thúc v i hành vi mua hàng Sau khi

s d ng s n ph m và d ch v i tiêu dùng s so sánh m thành công so v i s

i c a h và s th y hài lòng hay không hài lòng

Hài lòng x y ra khi i c i tiêu dùng g p g u qu

c a mình Quy t nh s h u m t ngôi nhà có th b ng b i m t mong mu n có

m t tài s n cho chính mình, mong mu n cho s nh và ni m t hào v s h u (Haurin et al , 2002) Có r t nhi u b ng ch ng r ng t lý do quan tr ng trong vi c gi i thích v vi c mua nhà (Tan, 2009) Theo lý thuy ng l c c a nhà tâm

lý h c Abraham Maslow, vi c s h u m t ngôi nhà có th ng nhi u

m nhà và các y u t t quan tr ng trong các quy t

nh c i mua (Opoku & Muhmin, 2010)

phòng ng và các ti n nghi ng khác) ng ( p, ti p c n v c

s ch và khu v ng), bài ti t ch t th i c và ch i chu t (

t m), s ng (s ng trong khu v c và các ti n nghi khác)

m quan tr ng c a nh này s khác nhau t i nh ng

R G Ariyawansa, 2007 thì gi m c là thi t k , di n tích, tính pháp lý, kh i v.v

Ch ng c chu m t k thu t là m t c u trúc g m: sàn,

chi phí xây d ng Chính vì v y, ch ng c a v t li u xây d ng, công ngh xây d ng

là m t y u t quan tr i mua s r t quan tâm (Ariyawansa, 2007)

2.3.2 Y u t V Trí

h n b nh vi n, các trung tâm mua s m, c a hàng bán l , các tr m giao thông công

c c xem là y u t cân nh c quan tr ng trong vi c ch

Nghiên c u c a Kauko (2007) ch ra r ng m t v trí t t là m t y u t quan tr ng trong nh s thành công hay th t b i c a các d án phát tri

Levine (1998 ra r ng th i có th có m t nh n vi c

trung bình Nói chung các h mong mu n ch thu n ti n

làm vi c (Tu & Goldfinch, 1996)

Theo Tan (2011), kho n ích công c ng là cung c p ti n l

ng h c, c a hàng bán l và giao thông công c ng Kho n

n h nh v (Clark, 2006)

trí g c và giao thông công c là v trí g n trung tâm y t , trung tâm

2.3.3 Y u t Không Gian

Di n tích m t b ng bên trong c là y u t không gian s ng, nó nh

n s l a ch n c a khách hàng (Graaskamp, 1981), nh ng không gian l n s